附件：99.1

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汉密尔顿公园大厦有限责任公司

财务报表—未合并的重大合营企业

截至二零二三年十二月三十一日（未经审核）及二零二二年十二月三十一日（未经审核）

及截至二零二三年十二月三十一日止年度（未经审核）、二零二二年（未经审核）及二零二一年（经审核）

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汉密尔顿公园塔有限责任公司

（未合并重大合营企业）

资产负债表

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见财务报表附注。

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汉密尔顿公园大厦有限责任公司

（未合并重大合营企业）

运营说明书

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见财务报表附注。

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汉密尔顿公园塔有限责任公司

（未合并重大合营企业）

会员资本变动表

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见财务报表附注。

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汉密尔顿公园大厦有限责任公司

（未合并重大合营企业）

现金流量表

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见财务报表附注。

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汉密尔顿公园大厦有限责任公司

（未合并重大合营企业）

财务报表附注

2023年12月31日(未经审计)、2022年(未经审计)和2021年(已审计)

注1.主要会计政策

业务范围：汉密尔顿公园大厦有限责任公司(“合资企业”或“物业”或“合伙企业”)于2009年在马萨诸塞州成立。该合资企业拥有并运营着位于马萨诸塞州布鲁克林的409个住宅公寓单元。于截至2021年12月31日止年度，合营公司由New England Realty Associates Limited Partnership(“NERA”)持有40%股权，是S-X法规第3-09条规定的“重大未合并附属公司”，要求分开编制财务报表。在2023年和2022年，合资企业不再被视为重要的子公司。

准备依据：按照美利坚合众国普遍接受的会计原则编制财务报表，要求管理层作出估计和假设，以影响在财务报表之日报告的资产和负债额、或有资产和负债的披露以及报告期内报告的收入和费用。因此，实际结果可能与这些估计不同。

合伙公司定期及持续评估其估计，包括与收购、发展及评估其房地产的账面价值及对合营企业的投资及垫款有关的估计。该伙伴关系的估计是基于历史经验、当前市场状况和各种其他被认为在当时情况下是合理的假设。然而，由于无法确定未来发生的事件及其影响，因此确定估计数需要作出判断。伙伴关系的关键会计政策是那些要求对高度不确定的这类事项作出假设的政策。不同的估计可能会对伙伴关系的财务结果产生实质性影响。影响这些政策和估计的应用的判断和不确定性可能会导致在不同条件和情况下报告的金额大不相同。

收入确认：住宅及商业物业的租金收入于相关租赁期内确认。对于住宅租户，60天的欠款从收入中扣除。当局会按个别情况评估商户的情况。商业物业的某些租约规定增加阶梯最低租金，在租赁期内按直线计算。对住宅租赁作出的让步也是按直线计算的。

所购物业的高于市价及低于市价的租赁值最初是根据(I)根据每份原地租约须支付的合约金额与(Ii)管理层估计的各相应原址租约的公平市场租赁率之间的差额的现值(使用反映所收购租约相关风险的贴现率)而记录的，该等差额在相当于高于市价的租约的剩余租期及低于市价的租约的初始期限加任何低于市价的固定利率续期选择权的期限的期间内计算。资本化的高于市值的租赁金额计入各自租约剩余期限内基本租金收入的减少，资本化低于市值的租赁价值计入剩余初始期限的基本租金收入的增加加上各自租赁的任何低于市值的固定利率续期期权的条款。

根据这一准则，伙伴关系评估非租赁部分（包括共同区维修服务的租赁安排）和相关租赁部分（租赁收入）。倘非租赁组成部分及相关租赁组成部分之转移时间及模式相同，则租赁组成部分为主要组成部分。伙伴关系选择了一个可行的权宜之计。对于（i）涉及房地产（包括公共区域维护服务）的经营租赁安排，以及（ii）所有包括房地产税和保险成本的房地产安排，我们在综合收益表的租赁收入中呈列该等金额。我们记录承租人在产生适用费用期间偿还的金额。

出租物业：租赁物业按成本减去累计折旧列报。维护和维修在发生时计入费用；改善和增加改善或延长资产寿命的项目计入资本化。当资产被报废或以其他方式处置时，资产的成本和相关的累计折旧从账目中注销，处置的任何收益或损失都计入收益。全额折旧的资产从账目中移出。租赁物业在其估计使用年限内按直线折旧和加速折旧。对长期租赁的重大收购进行评估，以确定购买价格的一部分是否可分配给非市价租金等无形资产。

5

于收购租赁物业时，合营公司估计所收购有形资产的公允价值，包括土地、楼宇及装修，以及确认所承担的无形资产及负债，一般包括(I)高于及低于市场租约、(Ii)就地租赁及(Iii)租户关系的公允价值。合营公司按其公允价值将购买价格分配给所收购的资产和承担的负债。如果收购的净资产/承担的负债超过交易的购买对价，合营企业记录商誉或廉价购买的收益(如有)。在估计所收购有形及无形资产的公允价值时，合营公司会考虑其尽职调查及营销及租赁活动所取得的有关每项物业的资料，并采用各种估值方法，例如利用适当折现率及资本化率估计现金流量预测、估计扣除折旧后的重置成本，以及现有的市场资料。被收购财产的有形资产的公允价值将该财产的价值视为空置。

收购的其他无形资产包括原址租约价值及租户关系价值的金额，该等价值乃根据管理层对各租户租约的具体特点及合营企业与各自租户的整体关系的评估而厘定。管理层在分析原址租约价值时须考虑的因素包括在假设预期租赁期内考虑当前市场情况的入账成本估计，以及执行类似租约的成本。在估计持有成本时，管理层包括房地产税、保险及其他营运开支，以及按市场价格估计预期租赁期内的租金损失，视乎当地市场情况而定。在估计执行类似租赁的成本时，管理层考虑租赁佣金、法律和其他相关费用。管理层在评估租户关系时考虑的因素包括合营企业与租户现有业务关系的性质及程度、与租户发展新业务的增长前景、租户的信贷质素及对租约续期的期望。原址租约的价值在各自租约的剩余初始期限内摊销至费用。租户关系无形资产的价值在关系的预期寿命内摊销为费用。

倘有事实及情况显示租赁物业之账面值可能减值，则会编制价值分析。估计未来未贴现现金流量与资产账面值比较，以厘定是否需要撇减至公平值。

租赁费：租赁费用在相关租赁期限内按直线原则资本化和摊销。当相应费用不再适用时，未摊销余额将计入费用。

递延融资成本：获得融资所产生的成本在相关债务期限内资本化和摊销。递延融资成本在资产负债表中列示为直接从与递延融资成本相关的债务负债账面价值中扣除。在所有情况下，此类成本的摊销都包括在利息支出中，截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度约为65,000美元。

所得税：编制财务报表的依据是合资企业有权作为合伙企业享受税务待遇。因此，没有记录所得税准备金。(见附注10)

现金等价物：合资公司将现金等价物视为购买的期限为三个月或以下的所有高流动性工具。

综合收入：全面收益被定义为成员权益的变化，不包括与所有者的交易(如出资和股息)。合营公司于2023年、2022年或2021年除报告的净收入外，并无任何全面收益项目。

信用风险和金融工具的集中度：合资物业位于马萨诸塞州布鲁克林，面临与之相关的一般经济风险。在2023年、2022年或2021年，没有单一租户的收入占比超过5%。合资企业与高信用质量的金融机构进行临时现金投资。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，分别约有3,335,000美元和3,616,000美元的现金和现金等价物，以及预付费用和其他资产中包括的保证金超过了联邦保险金额。

广告费：广告在发生时计入费用。2023年的广告费用约为8.4万美元，2022年为2.3万美元，2021年为3.9万美元。

利息资本化：合资企业遵循的政策是，当建筑时间超过一年时，将利息作为租赁物业成本的一个组成部分。在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度内，没有资本化的利息。

重新分类：为符合本期呈列方式，已对前期金额作出若干重新分类。

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后续活动：合营公司已评估截至2024年3月14日（财务报表刊发日期）的后续事项。

说明2.出租物业

租赁物业包括以下各项：

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说明3.关联交易

合资企业的物业由普通合伙人大股东拥有的实体（“管理公司”）管理。管理费相当于汉密尔顿公园大厦租金收入和洗衣收入总额的2%。于二零二三年、二零二二年及二零二一年，已付管理费总额分别约为338，000元、317，000元及275，000元。

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2023年，管理公司还收到约6，000美元的施工监理和建筑费、26，000美元的维修服务费和15，000美元的行政服务费。

2022年，管理公司还收到约12，000美元的施工监理及建筑费、19，000美元的维修服务费及15，000美元的行政服务费。

2021年，管理公司还收到了约55000美元的建筑监理费和建筑费、16000美元的维修服务费和5000美元的行政服务费。

3注4.其他资产

截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，约有2,266,000美元和2,076,000美元的安全押金分别包括在预付费用和其他资产中。保证金和托管账户是受限制的现金。

附注5.应付按揭票据

于2023年12月31日、2023年12月31日及2022年12月31日，应付按揭以附注2所述物业的第一按揭作为抵押。于2023年12月31日，贷款利率为3.99%，在2028年6月1日前按月分期付款，包括利息在内，总额约为416,000美元。抵押贷款要缴纳提前还款罚金。

合资企业已将租户租赁作为这笔贷款的额外抵押品。

截至2023年12月31日的大致年度到期日如下：

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注6.预付租金和保证金

合营公司的住宅租赁协议可能要求租户预付一个月的租金和/或保证金。截至2023年12月31日和2022年12月31日，预付租金分别约为73,000美元和867,000美元。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，安全存款分别约为226.6万美元和207.6万美元。

附注7.承付款和或有事项

合营企业可能不时涉及其业务所涉及的各种常见的例行诉讼事件。合资企业要么有保险，要么在适当的时候为任何未投保的索赔提供保险。该合营公司并未涉及任何重大待决法律程序。

注8.租金收入

几乎所有租金收入都与租赁一年以下的住宅公寓有关。

截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，应收租金约为扣除坏账准备的净额64,000美元和21,000美元。

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附注9.金融工具的公允价值

公允价值经常性计量

于2023年及2022年12月31日，我们于财务报表中并无任何按经常性基准按公平值计量的重大金融资产或金融负债。

不以公允价值计量的金融资产和负债

于2023年及2022年12月31日，我们若干金融工具（包括现金及现金等价物、应收账款及应付票据、应付账款及应计费用）的账面值代表其公平值，原因是该等工具的短期性质或最近收购该等项目。

于2023年及2022年12月31日，我们根据相同（第1级）或类似（第2级）发行的市场报价（当有当前市场报价时）估计应付按揭的公平值。吾等估计并无现时市场报价之有抵押按揭债务之公平值，方法是使用吾等目前就类似条款及到期日之债务可得之利率贴现未来现金流量（第三级）。我们的债务公允值与账面值的差异是由于我们于2023年及2022年12月31日可用的利率及╱或借贷息差与发行或收购债务时的有效利率差异所致。有抵押按揭债务包含预付罚款或收益率维持条款，可能使以较低利率再融资债务的成本超过这样做所产生的利益。

下表反映我们债务的账面值及估计公平值。

* 扣除未摊销递延融资费用

有关金融工具公平值的披露乃根据管理层于2023年及2022年12月31日可获得的相关资料作出。尽管管理层并不知悉任何会对公平值金额造成重大影响的因素，但自2023年12月31日以来，该等金额并无就该等财务报表进行全面重估，而目前的公平值估计可能与本文呈列的金额有重大差异。

说明10.应课税收入和税基

合营企业无须缴纳所得税，因为合营企业须提交合伙企业纳税申报表，其收入或亏损由成员申报。

应课税收入或亏损与财务报表收入不同，原因是无形资产、加速折旧、不同的纳税年期以及预付租金和备抵的时间差异。合伙企业的应纳税收入份额比截至2023年12月31日止年度的报表收入多约8，000美元。截至2023年12月31日，分配给合伙企业的合资企业房地产的累计税基比报表基础高出约4，200，000美元，主要是由于汉密尔顿公园大厦无形资产的购买价分配和加速折旧。

合营企业采纳有关ASC 740所得税不确定税项条文之经修订条文。由于实施该指引，合营公司并无就其税务会计处理确认重大调整。合营公司预期将与不确定税务状况有关的利息及罚款（如有）确认为所得税开支，并计入一般及行政开支。

在正常的经营过程中，合资企业应接受其经营所在地的联邦、州和地方司法管辖区的审查（如适用）。截至2023年12月31日，主要税务司法管辖区根据时效法审查的纳税年度为2021年起。

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注11.最近颁布的会计准则的影响

本公司并无适用于合营企业而对合营企业之财务报表构成重大影响之新会计公告。

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