医疗地产

西区大道 3310 号，700 套房

田纳西州纳什维尔 37203

P 615.269.8175

www.healtarealty.com

2023年5月19日

通过埃德加

亲爱的克莱恩先生和埃斯基维尔先生：

本信代表马里兰州的一家公司Healthcare Realty Trust Incorporated（以下简称 “公司”）回应了2023年5月5日的信函（“信函”），该信函阐述了美国证券交易委员会（“委员会”）员工（“工作人员”）对公司截至2022年12月31日止年度的10-K表格（“10-K”）的评论以及表格8-上的相关财报和补充信息 K（“8-K”），均于 2023 年 3 月 1 日提交。

为方便员工，下文重述了员工信中的评论，随后以粗体显示了公司的答复。

截至2022年12月31日止年度的10-K表

Same Store Cash NOI，第 43 页

1.我们正在考虑你对评论 3 的回复。在这方面，请说明以下几点：

•请向我们详细解释为什么您认为仅向投资者提供合并前一段时期公司投资组合的相同门店披露无济于事。在您的回复中，请告诉我们您在合并后追溯披露的同一门店的披露与提供稳定公司的经营业绩的目标如何一致

房产，不包括在同比期内收购或处置的房产。

我们观察到，在大规模的公开对公众合并之后，同一门店投资组合的组合在我们的行业中很普遍，并受到投资者和分析师的重视。对于同一门店的报告，我们认为两家上市公司的合并不同于在一段时间内进行的个人房地产收购。考虑到HR-HTA合并的相对规模，提供这种投资组合的综合视图就显得更为重要。传统的人力资源同店产品组合仅占合并产品组合的35％左右。

公司获准访问传统HTA的基础财务报表（财务报表已经过审计，如果是中期财务报表，则经过审查）以及有关每处房产的其他详细信息，例如收购日期。根据这些可用信息，该公司能够在合并后的产品组合中始终如一地应用其相同的门店定义，从而使合并后的产品组合中有85％出现在同一门店展示中。

•请告诉我们您如何考虑合并对普通股股东净收入以及用于计算现金净收益的每个调整项目的影响。在不考虑合并对这些细列项目影响的情况下，请告诉我们你是如何确定合并前的传统HTA NOI调整和预计现金NOI指标是可靠的。

以现金NOI表示的营业收入和支出没有受到合并的影响。正如截至2022年12月31日的10-K表年度报告所述，现金净收入和同店现金净投资是关键绩效指标。管理层将相同门店现金净值视为补充衡量标准，因为它允许投资者、分析师和公司管理层衡量未公布的房地产层面的经营业绩。Cash NOI不包括一般和管理费用、利息支出、折旧和摊销、房地产销售损益、物业管理费以及与房地产投资组合无特别关系的其他收入和支出。Cash NOI 还不包括非现金项目，例如直线租金、高于和低于市场租赁的无形资产、租赁佣金摊销、租赁激励和租户改善摊销。

合并对普通股股东净收益的实质性影响包括通过收购价格分配实现高于和低于市场水平的租赁无形资产、收购价格分配导致的折旧费用的变化、债务的公允价值以及直线租金的重置。如上所述，公司对现金 NOI 的定义不包括

前一句中列出的项目。因此，以现金NOI表示的营业收入和支出没有受到合并的影响。

如上所述，公司获得了基础财务报表（财务报表已经过审计，如果是中期财务报表，则经过审查）以及有关每处房产的其他详细信息，例如收购日期。此外，传统HTA财务管理团队的几名成员在过渡期内继续工作，以协助整合两家公司的财务报告结构。这些因素促使我们确定合并前的传统HTA净资产净值调整和预计现金NOI指标是可靠的。

•请向我们详细说明您为何认为提供这些信息对投资者至关重要，以澄清您想就您的业务向投资者传达的内容。

尽管传统人力资源部是合并的会计收购方，但传统人力资源同店池仅占合并后公司NOI的35％左右。管理层认为，对于寻求了解合并后公司经营业绩和增长潜力的投资者而言，继续报告只有合并前的收购方拥有相同的门店投资组合的价值微乎其微。此次合并扩大了关键市场的规模，管理层认为，必须为同店业绩设定新的基准，以此来衡量未来的业绩，包括收入增长和运营效率的实现情况。

如果您有任何问题或意见，请随时致电 (615) 269-8175 与我联系。