租赁第七修正案

第七份租赁修正案（本 “修正案”）由特拉华州有限合伙企业SUMMIT LANTANA OWNER, LP（“房东”）与特拉华州的一家公司ADVANCED MICRO DEVICES, INC.（“租户”）于2023年10月27日（“生效日期”）起草并生效。

鉴于房东作为特拉华州有限合伙企业7171西南百汇控股有限合伙企业和德克萨斯州有限合伙企业LANTANA HP, LTD.（“主租赁租户”）的利益继承人是截至2013年3月26日的某些租赁协议（“主租赁协议”）的当事方，该协议涵盖了名为兰塔纳山顶的多栋办公大楼中的某些空间，其街道地址为77 德克萨斯州奥斯汀市西南公园大道171号 78735（“房产”），如其中更具体地描述的那样；

鉴于，截至2013年12月13日的某些租赁第一修正案（“第一修正案”）、截至2015年3月10日的某些第二租赁修正案（“第二修正案”）、截至2015年5月15日的某些第三租赁修正案（“第三修正案”）以及截至2015年9月24日的某些第四租赁修正案（“第四修正案”）以及截至2015年9月24日的某些租赁第四修正案（“第四修正案”）和经修订的《主租赁协议》，即 “主租约”）；

鉴于，根据截至2013年3月26日的某些转租协议（“转租协议”），租户从主租赁租户手中转租了根据主租约租赁给主租赁租户的部分房屋；

鉴于根据第一修正案所附的某些协议和分租方的接受、第二修正案所附的某些协议和分租方的接受、第三修正案所附的分租户的某些协议和接受以及第四修正案所附的某些协议和分租方的接受，转租协议已按照上述修正案的规定进行了修订，分租方已根据其中规定的条款和规定对转租协议进行了修订（经修订的转租协议转租方的上述修正和接受，即 “转租”）；

鉴于，根据截至2019年5月8日的特定主租约、直接租赁确认书和第五修正案（“第五修正案”），主租约因此终止，转租成为房东和租户之间的直接租赁，直接租赁以引用方式纳入了主租约的某些条款和条款。截至2019年7月9日的某些租赁第六修正案（“第六修正案” 和此类直接租赁，包括其中所述的从主租约中纳入并经第六修正案修订的条款，在本文中统称为 “租约”），对上述直接租赁进行了进一步修订；

鉴于租户根据租约租赁租赁的房产（该处所占面积约为443,987平方英尺）（“场所”）包括（i）该物业上通常被称为B100号建筑（“B100号楼”）中的可出租平方英尺的106,275平方英尺，（ii）该建筑物中通常被称为该物业B200大楼（“B200建筑”）中的224,734平方英尺的可出租平方英尺），（iii）该物业通常被称为B300大楼（“B300大楼”）的建筑物中可出租面积为74,357平方英尺，（iv）该建筑物中的可出租平方英尺38,621平方英尺该物业上通常被称为建筑物B500的建筑物（“B500大楼”）；

鉴于该任期目前计划于2025年3月31日到期；以及

鉴于房东和租户希望修改租约，除其他外，根据此处的条款和条件延长租赁期限。

因此，现在，考虑到此处所包含的房屋以及房东和租户各自的条款和协议，以及其他有利和有价值的报酬（特此确认已收到），双方特此协议如下：

1. 术语的定义。此处使用的术语在本修正案中定义的含义应具有本修正案中规定的含义，或者如果未在此处定义，则应具有租赁中规定的含义。

2. 重新测量场所的权利。特此删除租约第 2.1 (b) (ii) 节，不再有效。

3. 延长任期。特此对租约第3.1节进行修订，在上述第3.1（a）节的末尾增加了以下内容：“房东和租户同意特此将期限延长一百六十二（162）个月（“延期期”）。延期从2025年4月1日（“延期开始日期”）开始，到2038年9月30日到期。”

4. 基本租金。对租赁合同第4.1节进行了修订，在上述第4.1节的基本租金表末尾增加了以下几行。在延长期内，（i）租户的基本租金应符合下表中规定的 “期限” 的金额；（ii）租户仍有义务根据租约支付额外租金，除非本修正案另有规定；（iii）除非本修正案中另有规定，否则与租约中规定的相同条款和规定将保持完全的效力和效力。

*前提是当时没有发生租户违约事件，并且租约仍在继续，则在延长期限的前六（6）个整月（“减免期”）中，仅减房舍的基本租金。租约的所有条款和条款，包括但不限于租户支付额外租金的义务，应在减免期内完全有效。

5. 运营费用。特此对租约第5.6节进行修订，经修订后的内容如下：

5.6 运营成本上限。为了根据租约第5.1节计算租户的运营成本比例份额，计算上限基准年（定义见下文）之后的每个日历年租户在运营成本中的比例份额中可能包含的可控运营成本金额（定义见下文）的最大增幅应限制在每个日历年的累计复合基础上的百分之六（6％）；例如，最大可控运营成本金额可能为包含在租户比例份额的计算中上限基准年之后每个日历年的运营成本应等于上限基准年期间可控运营成本的乘积以及以下日历年的以下百分比：上限基准年之后的第一个日历年为106％；上限基准年之后的第二个日历年为112.36％；上限基准年之后的第三个日历年为119.10％等。但是，由于以下原因，房东无法收回运营成本的任何增加上述限额应结转到随后的日历年在租期内（受前述限制的约束）在必要的范围内，直到房东完全收回为止。自延期起生效之日起，“上限基准年” 是指2025日历年，尽管其自延期开始之日起生效，但应适用于该日历年租户在该日历年度的运营成本比例份额的计算。租户在2025年日历年度应支付的运营成本金额没有上限。“可控运营成本” 是指房东合理控制的所有运营成本；因此，可控运营成本不包括税款（前提是任何税款包含在运营成本的组成部分中）、保险、公用事业（如果任何公用事业成本包含在运营成本的组成部分中）、除雪成本、为遵守事后颁布的法律要求而产生的成本以及房东合理控制范围以外的其他费用。可控制的运营成本不应包括向场所提供的清洁或保安服务的费用，双方同意，租户根据下文第6.3（c）节单独签订此类服务的合同是对此类服务的合理价格控制。

6. 租户改进。特此在租约中添加了新的第10.40节，新部分的全文如下：

10.40 租户改进。房东已同意向租户提供每平方英尺房屋最高60.00美元的补贴（“TI津贴”）（即总额为26,639,220.00美元），用于在房屋内或周围进行租户改善（定义见附录A的工作信函）。租户改善应按照上述工作信函进行并发放TI津贴，详见本租约附录DD并作为本租约的一部分。此类TI津贴将自参考日起提供。

本文件附录A的形式和内容的新附录DD已纳入此处，用于所有目的，特此添加到租约中并成为租约的一部分。

7. 房东改进。特此在租约中添加了新的第10.41节，新部分的全文如下：

10.41 房东改进。房东应在2025年12月31日之前更新（i）B100号楼的电梯舱，以及（ii）B200号楼和B500号楼不迟于2026年12月31日更新（由于不可抗力，以及仅因租户的疏忽或故意不当行为或租户对房东在B100大楼或B200大楼中提出的合理的A类办公室装修提出异议而导致的任何延误）。房东还应在2029年12月31日之前（因不可抗力原因和租户造成的任何延误而延期）更新B500大楼公共区域的洗手间以及一楼博彩和租户休息室的油漆和地板。所有此类更新工作均应由房东自行承担成本和开支（房东产生的所有成本和开支均不包括在运营成本中），以符合A类办公物业的良好和工人般的方式进行，使用房东选择的A类办公楼标准表面处理，对于B100楼和/或B200大楼的装修，租户未在合理范围内通知房东其合理反对意见在向租户提交房东选择后的十五（15）天。

8. 标牌。特此修订租约附录T和T-1如下：

(i) 特此完全删除附录 T 第 1 节，取而代之的是以下内容：

1。建筑物顶部标牌。截至延期开始之日，租户在B100和B200上均有建筑物顶部标牌（“建筑物顶部标牌”），如附录T-1所示。租户可以选择在租户租赁建筑物可出租平方英尺至少五十（50％）的物业的任何建筑物的顶部安装其名称、徽标或两者兼而有之，费用和/或两者兼而有之（允许租户通过TI津贴提供资金），并遵守地方法令和城市法规。

(ii) 特此修订附录 T 第 2 节，将以下内容添加为该节倒数第三句：“只要租户租赁至少两 (2) 个完整楼层，租户可以选择在面向威廉·坎农大道的建筑纪念碑标志上安装其名称、徽标或两者兼而有之（2）个楼层，租户可以自行承担成本和费用（允许租户通过TI补贴提供资金），并根据当地法规和城市法规，在面向威廉·坎农大道的建筑纪念碑标志上安装其名称、徽标或两者兼而有之 201 建筑物（定义见此处）。”

(iii) 特此对附录 T 进行修订，增加了第 12 节，其全文如下：

12。定向标牌。房东应根据租户的要求在建筑物上安装更新的方向标牌，其位置和外观须经房东审查和批准（且房东产生的所有费用和开支均不应作为运营成本的一部分），且其位置和外观须经房东的审查和批准，不得无理地扣留、限制或延迟这些指示牌。

(iv) 特此全部删除附录 T-1，取而代之的是本文所附附录 B。

9. 恢复。特此对租约第 6.4、10.15 和 10.32 节进行如下修订：

(i) 对第 6.4 (d) 节的第三句进行了修订并重述如下：

“对于租户在2023年10月26日（以下简称 “参考日期”）之后建造的任何改建（定义见此处），房东保留要求租户自行承担费用和费用拆除租户安装的所有固定装置、改建、增建、装饰或装置（在本节中统称为 “改建”）的选择，并将房产恢复到原来的状态上文所述改建工程已建造或安装，合理的磨损除外，如果房东向租户提供选择在期限到期或以其他方式终止之前要求拆除和恢复上述变更的书面通知；但是，租户可以在请求房东批准租户进行变更时，要求房东允许此类变更在租约到期后继续存在，或者要求房东要求租户在期限到期时取消此类变更，房东同意提供房东的相关决定租户要求做出该决定时的此类变更。租户关于拆除变更的任何此类请求均应以粗体大写字体明确指出，租户无需在租期结束时删除有关变更，除非在房东向租户发出批准有关变更的通知的同时，房东以书面形式通知租户，房东将要求租户在期限到期之前删除此类变更。”

(ii) 在第 6.4 (d) 节的末尾添加了以下句子：

“为避免疑问，租户没有义务拆除或恢复租户在参考日期之前对房屋或财产所做的任何改建或改进。”

(iii) 对第 10.32 (f) 节的前两句进行了修订和重述，内容如下：“在租户不再租赁特定建筑物中的任何可出租平方英尺之日起五（5）天内，租户应自担风险和费用从基准日当天或之后安装的该建筑物中拆除屋顶设备。此外，在（A）本租约终止、（B）期限到期或（C）租户腾出所有房屋后的五（5）天内，租户应自担风险和费用从房产中拆除在参考日期或之后安装的所有屋顶设备。”

10. 排他性。特此修订第五修正案附录C如下：

(i) 以本修正案附录F的形式和内容的新附录GG，该附录已纳入本修正案，用于所有目的，特此添加到租约中并成为租约的一部分。

11. 建造 B300 扩建场所。特此在租约中添加了新的第10.42节，新部分的全文如下：

10.42。建造 300 个扩建场所。“B300扩建场所” 是指租户根据截至10月的某些转租协议，从特拉华州有限责任公司SolarWinds Worldwide, LLC（“SWI”）转租的B300大楼29,925平方英尺的面积 [__]，2021 年（“B300 转租”）。租户对300号楼扩建场所拥有一定的房屋扩建权，详见本文所附附录EE和本文的一部分。

本修正案所附附附录C的形式和内容的新附录EE已纳入本修正案，用于所有目的，特此添加到租约中并成为租约的一部分。

12. 优先拒绝权。本修正案中附录D的形式和内容的新附录FF已纳入本修正案，用于所有目的，特此添加到租约中并成为租约的一部分。

13. 首次报价的权利。租约附录一和第五修正案第2节修订如下：

(i) 特此完全删除租约附录一的措辞，代之以以下内容：租户有权首次报价（“首次报价权”）在该物业上租赁拟建的新建筑中至少两（2）整层空间，该建筑将由房东在德克萨斯州奥斯汀西南公园大道7201号78735建造（“7201大楼”）。房东应在房东开始销售7201大楼的可出租空间供租赁之日前至少六十（60）天向租户提供条款要约（“报价”），包括公平的市场租金（由房东合理而真诚地确定）。租户在收到该要约后的六十（60）天内，根据要约中规定的条款和条件，通过书面通知房东行使首次要约的权利，直到房东可以自由地将7201大楼出租给第三方。如果租户未能及时行使首次报价权 (i)，并且房东在该7201大楼开始施工之前无法与第三方租户敲定任何或全部7201大楼的租约，则该要约将重新提交给租户，租户应再有六十 (60) 天的时间根据该优惠中规定的条款和条件选择其首次要约权，直到房东获得为止免费将7201大楼出租给第三方，或者（ii）房东不开始施工在7201大楼中，应恢复租户的首次报价权。如果房东在交付要约时出现以下情况：（a）租户存在金钱违约事件，（b）租户总共转租了60,000平方英尺或以上的可出租场所，或者（c）租户将其在本租约下的权益转让给许可受让人以外的权益，则租户没有这样的首次要约权，房东也无需向租户提供报价。为避免疑问，（1）房东没有义务建造7201大楼，（2）如果房东决定建造7201大楼，则租户对7201大楼的施工和/或设计没有批准权。

(ii) 对第五修正案第2节进行了修订，删除了第二句开头的以下短语 “附录一中规定的首次要约权除外（该权利已终止）”。

14. 续订选项。特此修订并重述租约第3.2节的全部内容如下：

(a) 房东和租户同意，租户特此有两 (2) 个选项（均为 “续订选项”），将房屋的全部或任何部分的租赁期延长十（10）年（均为 “续订期限”），即（i）租户租赁整栋建筑物的任何建筑物的完整建筑增量，或（ii）房屋中任何建筑物的半层增量其中租户的租金少于整栋建筑物的租金。为了行使续订选择权，租户必须视情况在延期期限或第一个续订期限到期前二十一（21）个月和不超过二十四（24）个月前发出书面通知，告知租户选择延长租赁期限（“续订通知”）。租户交付续订通知后，租户应在延期期限或第一个续订期限到期前至少十八（18）个月（视情况而定），以书面形式通知房东，说明续订通知是适用于整个房屋还是适用于本文允许的减少部分房屋。如果租户未及时交付附加通知，则应视为续订通知将适用于整个场所。如果租户行使或被视为已经对整个房屋行使了续订期权，则适用续订期限的基本租金应按当时当前 “公平市场租金率”（根据租赁第4.2节规定的程序确定）的95％计算；但是，如果租户对少于整个房屋的续订期权，则适用续订期限的基本租金应按当时公平市场租金的100％计算费率。房东和租户同意，尽管租约中包含任何相反的规定，但租户没有其他选择来延长租约。

(b) 故意删除。

(c) 租户在续订期限内对房屋的租赁应遵循本租约当时存在的所有条款和条件，但基本租金应符合上述规定和租约第4.2节。如果租户根据本节行使续订期限的续订期权，则房东和租户各自应在续订期限的第一天或之前，签署本租约的修正案并将其交给对方，该修正案确认了本租约的续订期限，规定了续订期限内的基本租金（根据前述规定和下文第4.2节确定），但本租约的期限应续订对于续订期限和根据第 4.2 节确定的基本租金应为无论该修正案是否执行，均在续订期限内生效。

(d) 如果 (i) 自租户行使本第 3.2 节规定的权利之日或续订期开始之日起存在租户违约事件，(ii) 根据本租约的规定终止本租约，(iii) 租户将其在本租约中的权益转让给许可受让人以外的权益，(iv) 根据房东的选择终止本第 3.2 节规定的租户权利，(iv) 租户停止租赁该物业中至少37万平方英尺的可出租空间，（v）租户已转租给超过二十五平方英尺的第三方除非根据许可转让，否则租户在物业租赁的房屋的百分比（25％），（vi）租户（截至租户行使本第3.2节规定的权利之日或续订期开始之日）没有占用至少65％的续订房屋，或者（vii）租户未能及时行使本第3.2节规定的选择权，而租户行使选择权至关重要。

(e) 在延长期内（或任何延期），房东无权搬迁租户。

15. 发放信用证。特此对租约第4.6节和附录BB进行如下修订：

(i) 特此完全删除第4.6节，取而代之的是以下内容：“在基准日后的九十（90）天内，当前的信用证将被终止并退还给租户。房东不得要求补交押金或信用证，租赁中与信用证或其他形式的保证金有关或管理的所有条款均已终止、取消，且不再具有任何效力或效力。”

(ii) 特此完全删除附录 BB，取而代之的是以下内容：“故意删除”。

16. 密度限制。《租约》第 6.1 (b) 节经修订后内容如下：

(i) 自本协议生效之日起，特此修订第 6.1 (b) 节中规定的密度限制，所有提及每200可出租平方英尺的密度限制为一 (1) 人的密度限制的内容均应删除，代之以 “每165个可出租平方英尺一 (1) 人”。

(ii) 应在第6.1（b）节的结尾处添加以下句子：“尽管如此，租户仍有权不时暂时超过房屋密度限制五十（50）人。如果租户希望将密度限制永久增加五十（50）人，则应遵守租约第6.1（b）节的要求，为避免疑问，其余部分未根据本协议进行修改，并将继续有效。为避免疑问，租户遵守所有相关法规要求的义务应逐层适用。”

17. 停车。特此将以下两个部分添加到租约附录U的末尾：

5。代客泊车。房东特此同意允许租户在支持租户为唯一居住者的建筑物的任何停车库中使用代客泊车计划，该代客泊车计划应得到房东的批准，不得无理地拒绝或延迟。

6。P100 额外停车位。房东同意，在整个租赁期内，应租户的要求，不向房东免费提供有关扩建该物业P100停车库的真诚咨询和建议。房东没有义务扩建P100停车场。

18. 发电机/设备垫。房东同意在整个租赁期内不时应租户的要求，就物业设备垫的扩建或增加事宜与租户进行真诚的磋商和建议。

19. 实用展览。自生效之日起，特此全部删除附录J，即租赁的公用事业附录，取而代之的是作为附录E所附的附录J，即公用事业展览。

20. 房东的贷款人。房东向租户声明并保证，房东已获得其贷款人可能要求的所有同意和批准，以使房东能够签订和履行本修正案规定的义务，并且房东在本修正案下的义务的履行没有导致也不会导致违反或违反迄今为止授予的信托契约或其他留置权、担保权益、转让或质押房东负责承保其任何部分的财产。

21. 权力。租户向房东陈述如下：（a）根据特拉华州法律，租户有效存在且信誉良好；（b）租户拥有并有资格在德克萨斯州开展业务；（c）租户拥有签署本修正案的全部权利和权力；（d）代表租户签字的每个人过去和现在都被授权这样做。房东向租户陈述如下：（i）根据特拉华州的法律，房东是有效存在的，（ii）房东已经并且有资格在德克萨斯州开展业务，（iii）房东拥有签署本修正案的全部权利和权力，（iv）代表房东签字的每个人过去和现在都被授权这样做。

22. 批准租约。除非特此修订，否则本租约将根据其条款保持完全效力和效力，并经特此批准。如果租赁与本修正案发生冲突，则以本修正案为准。

23.无陈述。除非此处明确规定，否则房东和房东的代理人未就本修正案做出任何明示或暗示的陈述或承诺，除非本修正案明确规定，否则租户没有依赖任何陈述。

24. 完整协议。本修正案连同租约包含双方就本修正案或租约中涵盖或提及的任何事项达成的所有协议，除非在转租同意（定义见第五修正案）到期或终止后仍然存在的任何义务外，与任何此类事项相关的先前协议、谅解或陈述均不对任何目的有效。

25.可分割性。认定本修正案的任何条款不可执行或无效不应影响本修正案任何其他条款的可执行性或有效性，任何认定本修正案的任何条款对任何人或情况的适用是非法或不可执行的，都不应影响该条款可能适用于任何其他人或情况的可执行性或有效性。

26. 管辖法律。本修正案应受德克萨斯州法律管辖，并根据该州法律进行解释，不考虑其有关法律冲突的条款。

27. 章节标题。本修正案中包含的章节标题仅为方便起见，绝不扩大或限制本修正案各部分的范围或含义。

28. 继任者和受让人。本协议的条款和规定对本协议各方及其各自的继承人和受让人具有约束力，并有利于他们的利益。

29.提交修正案不是报价。本协议任何一方向本协议其他各方提交的材料供其考虑，不具有任何约束力或效力，并且不赋予任何一方任何权利或对任何一方施加任何义务，无论其是否依赖、立场变更或部分履行。只有在房东和租户执行和交付本修正案后，本修正案才对本修正案各方生效并具有约束力。

30. 经纪商。房东和租户特此相互保证，除HPI房地产服务与投资（房东经纪人）和世邦魏理仕公司（租户经纪人）（统称 “经纪人”）外，他们没有与任何房地产经纪人或代理人就本修正案的谈判进行过交易，而且他们不知道有其他房地产经纪人或代理人有权获得与本修正案有关的佣金。对于据称因赔偿方与除经纪人以外的任何房地产经纪人或代理人的交易而应支付的任何租赁佣金或同等补偿，任何及所有索赔、要求、损失、责任、诉讼、判决以及成本和开支（包括但不限于合理的律师费），双方同意对方进行赔偿和辩护，并使另一方免受损害。房东和租户均同意在签署本修正案时获得房东经纪人和租户经纪人的所有留置权和索赔（法定、普通法或其他权利）的书面解除权和索赔（法定、普通法或其他权利），并将其交给对方。本第30节的条款应在特此修订的租约到期或提前终止后继续有效。

[签名页面可供关注。]

为此，双方已执行本修正案，自生效之日起生效，以昭信守。