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美国

证券交易委员会

华盛顿特区 20549

表单10-K

（Mark One）

在截至的财政年度 12 月 31 日, 2022

或者

在从 _______ 到 __________ 的过渡期内

委员会档案编号 001-38761

传统住房公司

（其章程中规定的注册人的确切姓名）

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注册人的电话号码，包括区号 (817)-799-4900

根据该法第12（b）条注册的证券：

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根据该法第12（g）条注册的证券：无

根据《证券法》第405条的规定，用复选标记表明注册人是否是知名的经验丰富的发行人。是的 ◻ 没有 ☒

用复选标记表示注册人是否无需根据该法第 13 条或第 15 (d) 条提交报告。是的 ◻ 没有 ☒

用勾号指明注册人 (1) 是否在过去 12 个月内（或在要求注册人提交此类报告的较短时间内）提交了 1934 年《证券交易法》第 13 条或第 15 (d) 条要求提交的所有报告，以及 (2) 在过去的 90 天内是否受到此类申报要求的约束。 是的 ☒没有 ◻

用勾号指明注册人在过去 12 个月（或者在要求注册人提交此类文件的较短时间内）是否以电子方式提交了根据第 S-T 条第 405 条要求提交的所有交互式数据文件。 是的 ☒没有 ◻

用勾号指明此处是否未包含根据S-K法规第405项披露的拖欠申报人，并且据注册人所知，本10-K表格第三部分或本10-K表的任何修正案中以引用方式纳入的最终代理或信息声明中也不会包含此类披露。 ◻

用复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型申报公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中 “大型加速申报人”、“加速申报公司”、“小型申报公司” 和 “新兴成长型公司” 的定义。

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如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订后的财务会计准则。 ◻

用复选标记表明注册人是否已根据萨班斯-奥克斯利法案（15 U.S.C. 7262（b））第404（b）条）提交了管理层对其财务报告内部控制有效性的评估的报告和证明。☐

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。是的 ◻没有 ☒

截至2022年6月30日（注册人最近完成的第二财季的最后一个工作日），非关联公司持有的注册人普通股的总市值为美元108,311,007；非关联公司持有8,299,694股普通股。仅出于上述计算的目的，截至2022年6月30日，注册人作为美国证券交易委员会报告人的所有董事和执行官均被视为关联公司。

截至2023年3月10日，注册人普通股的已发行股票总数为 24,380,224股份。

以引用方式纳入的文件：无

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第一部分

第 1 项。业务。

前瞻性陈述

本10-K表年度报告（以下简称 “10-K表格”）包含前瞻性陈述。前瞻性陈述是基于对未来事件的预期和预测的预测，不是对历史事实的陈述。前瞻性陈述包括有关业务战略的陈述，除其他外，包括我们的业务和运营市场的预期趋势和发展以及管理计划。在某些情况下，您可以通过前瞻性词语来识别这些陈述，例如 “估计”、“预期”、“项目”、“计划”、“打算”、“相信”、“预测”、“预见”、“可能”、“应该”、“目标”、“可能”、“目标”、“可能”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以” 和 “继续”，这些词的否定或复数形式以及其他类似的术语。本10-K表格中包含的所有前瞻性陈述均基于截至本10-K表格提交之日我们获得的信息，我们没有义务出于任何原因更新任何前瞻性陈述。您不应过分依赖前瞻性陈述。前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，这些因素可能导致我们的实际业绩、活动水平、业绩或成就与这些陈述所表达或暗示的存在重大差异。这些因素包括我们在S-1表格注册声明中的 “风险因素” 下讨论的事项，以及本10-K表格其他地方以及我们向美国证券交易委员会提交的未来报告中不时描述的事项。您应仔细考虑本10-K表格中描述的风险和不确定性。

在本10-K表格中，除非另有说明或上下文另有要求，否则，“遗产”、“公司”、“我们” 或 “我们的” 是指德克萨斯州的一家公司Legacy Housing Corporation。

我们的公司

我们建造、销售和资助人造房屋和 “小房屋”，这些房屋通过独立零售商和公司自有商店网络进行分销，还直接出售给人造房屋社区。该公司成立于2005年，是一家名为Legacy Housing, Ltd的德克萨斯州有限合伙企业。自2018年1月1日起，我们改为特拉华州的一家公司，并更名为Legacy Housing Corporation。自2019年12月31日起，我们从特拉华州的一家公司转换为德克萨斯州的公司。我们的公司办公室位于德克萨斯州的贝德福德（达拉斯和沃思堡之间）。我们于2018年12月完成了首次公开募股（“IPO”），并在纳斯达克全球市场完成了普通股交易，股票代码为 “LEGH”。

根据人造房屋协会和IBTS在截至2022年9月30日的十二个月期间提供的信息，按房屋制造数量进行排名，我们是美国第五大人造房屋生产商。由于目前的业务主要集中在美国南部，我们为客户提供一系列面积从大约 395 到 2,667 平方英尺不等的优质住宅，包括 1 至 5 间卧室，有 1 至 3 间¹/₂浴室。我们的房屋零售价从大约33,000美元到18万美元不等。2022年，我们售出了4,189个住宅部分（整个模块或单层），2021年我们售出了3,635个住宅部分。我们于 2005 年开始运营，自成立以来销售额一直保持强劲增长。

我们的房屋满足了美国对经济适用住房的巨大需求。全国范围内住房租金上涨、工地建房价格上涨以及部分美国人口房屋所有权百分比下降的趋势推动了对经济适用住房的需求。我们的客户的家庭年收入通常低于75,000美元，包括年轻人和工人阶级家庭以及55岁及以上的人。根据美国人口普查局发布的《当前人口调查》，2021年，美国大约有68,619,000个家庭的年收入低于75,000美元，占所有美国家庭的52％。

我们相信，我们的公司是人造房屋行业中垂直整合程度最高的公司之一，这使我们能够为客户提供完整的解决方案，从使用优质材料制造定制房屋，通过我们庞大的独立零售商和公司自有配送点网络分销这些房屋，到为客户提供量身定制的融资解决方案。我们的房屋在美国建造

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我们的三个制造设施之一，符合美国住房和城市发展部（“HUD”）的建筑和安全标准。我们的工厂采用大批量生产技术，使我们每周总共生产大约70个家居部分，或大约60套完全完工的房屋，具体取决于产品组合。我们使用优质的材料，并经营自己的零件制造设施，生产用于建造房屋的许多物品。每个房屋都可以根据不同的楼层平面图进行配置，并配备壁炉、中央空调和最先进的厨房等功能。

我们的房屋以我们首屈一指的 “Legacy” 品牌进行销售，截至2022年12月31日，主要通过156个独立零售点和13个公司自有零售点组成的网络以及通过直接销售给人造房屋社区所有者的方式在15个州出售给消费者。我们公司拥有的13个零售地点，包括11家Heritage Housing门店和两家Tiny House直销店，专门出售我们的房屋。2022年，我们约有53％的人造房屋在德克萨斯州出售，其次是佐治亚州的9％，5% 在佛罗里达州， 阿拉巴马州为5％，亚利桑那州为5％，路易斯安那州为4％。2021年，我们约有50％的人造房屋在德克萨斯州出售，其次是乔治亚州的16％，路易斯安那州的8％和阿拉巴马州的5％。

我们为客户提供三种类型的融资解决方案。我们为独立零售商提供平面图融资，其形式为寄售安排或零售商与我们之间的融资销售。我们还为通过独立和公司自有零售点出售给最终用户的产品提供消费者融资，我们还为购买我们的产品用于其住房社区的人造住房社区所有者提供融资解决方案。我们在零售地点提供有竞争力的融资选择的能力为我们提供了多种竞争优势，并使我们能够获得如果没有能力提供消费者融资，本来可能无法实现的销售。

企业转换

在2018年1月1日之前，我们是一家名为Legacy Housing, Ltd的德克萨斯州有限合伙企业。自2018年1月1日起，我们根据法定转换或公司转换转换为特拉华州的一家公司，并更名为Legacy Housing, Corporation。我们所有未偿还的合伙权益均按比例转换为Legacy Housing Corporation的普通股。根据《美国国税法》第351条，此次转换符合免税交易资格。自2019年12月31日起，公司从特拉华州的一家公司重组为德克萨斯州的一家公司。

公司转换后，Legacy Housing Corporation继续持有Legacy Housing, Ltd.的所有财产和资产，Legacy Housing, Ltd.的所有债务和义务继续作为Legacy Housing Corporation的债务和义务。企业转换的目的是重组我们的公司结构，使我们公司结构中的顶级实体，即在首次公开募股中向公众提供普通股的实体，是公司而不是有限合伙企业。除非另有说明，否则本10-K表格中包含的财务报表均为Legacy Housing Corporation的财务报表。

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我们的市场机会

人造住房是其他形式的经济适用房的竞争性替代方案，无论是新的还是现有的，或者位于城市、郊区或农村地区。我们认为，制成品购房者的目标群体包括总年收入低于75,000美元的家庭，占2021年美国家庭总数的52％。我们认为，我们的目标美国年龄组范围广泛，从通常是首次购房者的年轻家庭到可能正在裁员或转向更乡村生活方式的老年购房者。设备齐全的人造房屋的总成本相对较低，对我们的目标消费者具有吸引力。下图突出显示了新建房屋和新建住宅（不包括土地）之间每平方英尺的总平均销售价格差异不断增加。

每平方英尺平均价格比较

资料来源：美国人口普查局、建筑技术与安全研究所和人造房屋研究所。

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随着新的单户住宅价格持续快速上涨，人造房屋对消费者来说是一种有吸引力的选择。如下图所示，新建单户住宅（包括建造房屋的土地）的平均销售价格与人造住宅的平均价格之间的差距越来越大；管理层将这一差距视为该行业的机会。

资料来源：美国人口普查局、建筑技术与安全研究所和人造房屋研究所。

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此外，创新的工程和设计以及高效的生产技术，包括 “小房子” 市场的出现和发展，继续将人造房屋定位为可行的住房替代方案。住房租金上涨、场地建房屋价格上涨、部分美国人口房屋所有权百分比下降以及美国工资增长停滞也推动了对低于15万美元的高质量经济适用住房的需求。

资料来源：美国人口普查局。

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根据美国人口普查局公布的数据，人造房屋行业在2022年和2021年分别出货了112,882套和105,772套人造住房。在过去五年中，人造房屋的出货量增长了22％，约占已完工的私人住房单元总数的8％。

来源：美国人口普查局

我们的竞争优势

我们为经济适用的人造住房提供完整的解决方案。我们相信，由于以下关键竞争优势，我们能够在竞争中脱颖而出，并得以发展业务：

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我们的增长战略

在过去的18年中，我们在投资成功的增长计划方面有着良好的运营历史。我们相信，由于我们公司的纵向整合，我们能够为客户提供的解决方案增强了我们作为领先生产商的品牌知名度，提高了制造工厂的利用率和效率，并扩大了我们对各种可定制房屋竞争优势的直接面向消费者的影响力。多年来，这种运营重点为我们提供了可持续的净销售额和净收入增长。我们的增长战略包括以下关键举措：

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我们的产品

概述。 根据人造房屋协会和IBTS在截至2022年9月30日的十二个月期间提供的信息，按房屋制造数量进行排名，我们是美国第五大人造房屋生产商。我们生产的房屋种类繁多，可供客户以多种方式使用。我们建造各种大小和平面图的住宅和小型房屋。我们与合作伙伴合作，满足不同的住房需求，例如私人土地和人造住宅社区中的住宅、休闲和度假物业（例如狩猎小屋）以及油田和其他行业劳动力的住宿。

制造和质量设计。 我们利用当地市场研究来设计满足客户特定要求的房屋，我们的房屋是在广泛的实地研究和消费者反馈的基础上设计的。我们经常推出新的平面图、装饰、外观设计、功能和配件，以适应不断变化的消费者趋势，我们还提供各种定制服务以满足每位客户的个性化品味。每个房屋通常包含客厅、用餐区、厨房、1 至 5 间卧室和 1 至 3 间¹/₂浴室和每个房屋都可以进行定制，使其包括某些功能，包括壁炉、中央空调、迷你分体式气候控制、高架散热管、点状纹理天花板、装饰性木纹乙烯地板、木制橱柜和节能元素。

我们建造的人造房屋是根据HUD的施工和安全标准建造的。我们的德克萨斯州工厂已获得根据德克萨斯州工业化住房和建筑法（称为德克萨斯州模块化规范）建造房屋的认证，我们的佐治亚州工厂已获得根据佐治亚州建筑法规建造房屋的认证。除了传统的人造房屋外，我们还提供各种各样的小型房屋，这些小房子是面积在320至399平方英尺之间的休闲建筑，可用作临时住宅，可由皮卡车拉动，在美学上通常与大型房屋相似。我们的小房子采用各种型号和平面图建造，通常从 1 到 3 间卧室不等，有 1 到 2 间浴室。小房子不需要按照 HUD 标准建造。

制造过程。 我们的人造房屋完全由我们的三家工厂建造和装备。我们的房屋采用大批量生产技术建造，每个设施雇用大约 150 到 275 名员工。我们的大多数房屋都是在钢制底盘上分成一个或多个部分（或楼层）建造的。每个部分都是分阶段组装的，首先是底盘的构造，然后是添加其他构造和购买的组件，最后进行质量控制检查。与传统住宅建筑相比，生产过程的效率和在受控的工厂环境中建造房屋的好处使我们能够在更短的时间内生产房屋，产生的浪费更少，每平方英尺的成本也更低。然后，成品房屋将直接运送给零售销售中心、工作场所或人造住宅社区的客户。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度中，我们分别售出了4,189套和3,635套住宅部分，包括139套和230套小型房屋。

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制造设施。 我们目前运营三个制造工厂，分别位于德克萨斯州沃思堡、德克萨斯州康默斯和佐治亚州伊顿顿，每个工厂的面积从大约 97,000 到 388,000 平方英尺不等。我们制造设施的生产计划基于从分销商处收到的批发订单，这些订单每周都在波动。总的来说，我们的设施结构是每周五天，每天轮班 8 到 9 小时。目前，我们可以在大约三到六个生产日内制造出一套普通的房屋。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度中，我们平均每周建造约70个住宅部分，即60套完全完工的房屋。

原材料和供应商。 我们人造房屋生产中使用的主要材料包括木材、木制品、钢、铝、石膏墙板、窗户、门、玻璃纤维隔热材料、地毯、乙烯树脂、紧固件、管道材料、电器和电气产品。我们目前从各种第三方制造商和分销商那里购买这些材料。我们为所有关键材料采购多种供应来源，以降低供应链风险。我们打算继续从原始制造商那里寻求更多的直接材料采购。这将使我们能够节省成本，更好地控制我们在产品中使用的材料的质量，并增加定制以满足客户不断变化的偏好。无法获得用于房屋生产的任何材料，无论是由于材料短缺、供应商设施限制还是其他影响零部件生产的事件所致，都可能影响我们满足或维持生产要求的能力。 由于以下多种因素，某些原材料的定价和供应在2022年和2021年期间波动不定e. 经济环境。我们将继续关注产品定价，以应对材料成本的上涨，从而继续监测和应对这些材料的通货膨胀。

担保。 我们为零售购房者提供自购买之日起的一年有限质保，涵盖房屋结构、管道和电气系统的材料或工艺缺陷。我们的保修范围不包括房屋的安装和设置，这通常由零售商安排。电器、地毯、屋顶和类似物品由其原始制造商提供不同期限的质保。目前，我们不对小型房屋提供任何担保。

分布

截至2022年12月31日，我们通过由156个独立零售点和13个公司自有零售点组成的网络主要在15个州分销我们的人造房屋，并直接销售给人造住宅社区的所有者。与业内常见的一样，我们的独立分销商除了我们的人造房屋外，通常还销售其他制造商生产的人造房屋。此外，一些独立零售商经营多个销售网点。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度中，没有一家独立零售商占我们制造业销售额的10％或以上。

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以下是我们出售大部分人造房屋的州的清单，以及这些销售额占产品总销售额的大致百分比：

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在2022年和2021年，我们还在阿肯色州、爱荷华州、伊利诺伊州、印第安纳州、密歇根州、密西西比州、密苏里州、内华达州、俄亥俄州、宾夕法尼亚州、田纳西州、犹他州、弗吉尼亚州我们不断寻求通过增加现有独立零售商的销售额以及寻找新的独立零售商来出售我们的房屋来增加批发出货量。我们为零售销售人员提供全面的销售培训，带他们到我们的制造工厂接受产品培训，并在新产品开发过程中查看新产品设计。这些培训研讨会通过提高零售销售顾问的技能和知识来促进我们房屋的销售。此外，我们在展会上展示我们的产品，并通过分发平面图文献、小册子、装饰精选展示和销售点宣传材料以及基于互联网的营销援助来支持我们的零售商。我们相信，我们拥有业内最全面的人造房屋产品的印刷目录。

我们的独立零售商通常要么支付现金购买库存，要么通过我们的寄售安排或为销售融资来为其库存需求提供资金。我们的某些独立零售商通过与第三方的批发平面图融资安排为其部分库存融资。在这种情况下，我们会向第三方验证订单，然后制造房屋并将其运送给零售商。在将产品运送给零售商时，第三方贷款机构应付款，根据每项安排的条款，我们可能有也可能没有与该库存相关的有限回购义务。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我们在此类回购协议下的或有债务的最大金额分别约为8,92.5万美元和4,908,000美元，房屋的转售价值没有减少。

我们2022年的产品销售中约有63％归因于我们的独立零售分销商，9％归因于我们公司拥有的零售地点，29％直接归因于人造住房社区的所有者。我们2021年产品销售中约有57％归因于我们的独立零售分销商，13％归因于我们公司拥有的零售地点，30％直接归因于人造住房社区的所有者。

截至2022年12月31日，我们运营着13个公司自有零售点。我们公司拥有的办公地点使我们能够通过购买过程的所有步骤（从制造和设计到销售、融资和客户服务）改善客户体验。这也为我们提供了一个直接了解消费者偏好和贷款机会的窗口。我们认为，平均而言，我们公司拥有的门店将比我们的独立零售店更具生产力，毛利率也更高。

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销售和营销

我们的企业营销工作侧重于提高我们的品牌知名度，传达我们对质量的承诺以及我们公司提供的许多其他竞争优势。我们的营销策略是提供多个系列的人造房屋，以吸引广泛的购房者，不断提高对我们品牌的知名度并创造对我们产品的需求。我们在该领域依赖多种渠道，包括数字广告、电子邮件营销、社交媒体和会员营销，以及各种战略合作伙伴关系。我们在 www.legacyhousingcorp.com 上维护我们的网站。

我们的销售和营销策略侧重于年收入低于60,000美元的家庭，其中包括年轻家庭、工人阶级家庭和50岁及以上的人。我们还向其他类型的客户进行营销，包括人造房屋社区的所有者、对小型房屋感兴趣的买家、休闲买家以及劳动力房屋或人营住房。此外，由于不可预见的恶劣天气条件和类似事件，对价格合理、交付迅速的人造房屋的需求增加，我们将继续处于有利地位。我们所有的客户都位于美国。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度中，没有任何客户占我们净销售额的10％以上。

为我们的客户提供融资解决方案

我们提供三种类型的融资解决方案：

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平面图融资。 我们为大多数独立零售商提供我们生产的产品和二手产品的平面图或批发融资。这种批发融资是我们寄给独立零售商的货物。零售商自己支付运费，并向我们支付每月房屋批发发票金额的1.0％至1.4％的费用。他们还有义务在发货后每年按发票金额支付1,000美元，第一笔1,000美元的减免将在发货一年后到期。2022年，我们从独立零售商那里筹集了337万美元。出售后，独立零售商有义务在将房屋迁出零售地点之前向我们支付发票金额减去任何预付折扣。如果他们向我们提供某些文件，我们允许他们将房屋搬到客户所在地，并且我们会通知客户的贷款来源向我们支付贷款融资时应付的款项。我们在许多寄售房屋中安装了专有技术，这使我们能够确定寄售房屋是否已在未经许可的情况下从零售地点迁出。如果独立经销商履行了对我们的所有义务，则可以提前90天通知我们，自由终止托运协议。我们的批发托运合同要求我们将收入确认推迟到全额付款为止。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度中，我们的寄售销售额分别为84,037,000美元和63,496,000美元。当根据我们的一项托运协议将房屋出售给最终消费者时，将记录寄售销售。

我们向独立零售商出售的部分工厂建造的批发住房是通过批发平面图融资安排购买的。根据典型的平面图融资安排，专门从事该业务领域的独立金融机构按房屋购买价格向零售商提供贷款，并维持房屋的担保权益作为抵押品。金融机构通常要求我们作为房屋制造商与金融机构签订单独的回购协议，根据该协议，在零售商违约和某些其他情况下，我们有义务在回购协议期限（通常为24个月）内以较低的价格回购融资房屋。根据这些协议，我们可能有义务回购房屋的价格基于融资金额加上某些管理和运费。零售商购买房屋后，我们在这些回购协议下的义务即告终止

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顾客。截至2022年12月31日，我们的回购协议（不减少房屋的转售价值）下的最大或有债务金额为8,925,000美元。这些协议下的损失风险分散在许多零售商中，房屋的转售价值进一步降低了这种风险。我们没有为这笔或有负债准备金。

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截至2022年12月31日的消费者和MHP融资选项概述

（以千美元计）

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我们还以寄售安排的形式向零售商提供库存平面图融资。截至2022年12月31日，我们向零售商托运了5,132,000美元的库存。

消费者融资。 工厂建造的房屋的销售受到消费者融资可用性和成本的重大影响。工厂建造的住房行业有三种基本的消费融资类型：（i）动产贷款或个人财产贷款，适用于不涉及任何标的土地（通常为HUD代码房屋）的房屋的购买者，（ii）为房屋和房屋所在地的购买者提供的不合格抵押贷款，（iii）符合联邦住房管理局（“FHA”）要求的合规抵押贷款，事务或GSE贷款。目前，我们仅提供动产贷款。

我们向购买我们的全尺寸人造房屋和小型房屋的消费者提供零售消费者融资，并提供经销商激励安排，以鼓励独立零售商使用我们的融资产品。根据这些安排，一旦客户通过Legacy Finance签订购房协议，我们就会通过这些寄售安排向零售商支付零售商毛利率的80％，并将零售毛利率的20％保留在寄售组合中。我们将房屋的寄售价值转入寄售投资组合，作为我们对寄售安排的贡献。零售商有义务对与寄售交易相关的任何回购进行再营销，并在收回时获得房屋未清余额的90％。我们向每位交易商收取偿还贷款的托运安排费，并根据投资金额获得每年10％至12％的优先回报率。在偿还了我们的缴款、费用和优先回报后，我们根据协商公式将剩余余额与独立零售商分配，该公式记作经销商激励负债。截至2022年12月31日，我们拥有3,405笔零售消费贷款，平均本金余额为38,891美元。截至2022年12月31日，我们这些贷款的平均剩余期限为124个月，平均利率（APR）为13.4％。截至2022年12月31日，我们在发放贷款时的平均贷款价值（“LTV”）为83％，这是基于借款人的总销售价格。我们没有为竞争对手在正常业务过程中制造的新房提供资金，目前也没有计划为其提供资金。

所有贷款申请都要经过在我们公司总部进行的承保流程，以评估信用风险，该程序考虑了多种因素，包括首付、FICO分数、月收入和借款人的总住房还款覆盖范围。批准的贷款的利率由买方的信用评分和首付金额决定。我们使用付款历史记录来持续监控消费贷款的信贷质量。

人造住房社区融资。 我们向人造住房社区的所有者提供融资，让他们购买我们的产品以出租给居民。这些贷款的期限通常为十年，可以有固定或浮动利率。这些贷款中约有97％的固定利率从6.9％到11.5％不等。其余贷款的利息按最优惠利率加4％，有下限和上限。预付款、交付费用和安装费用根据具体情况进行协商。截至2022年12月31日

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2021年，人造房屋社区的未偿贷款总额为143,253,000美元和102,992,000美元，分别包括545笔和530笔贷款。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我们这些贷款的平均剩余期限分别约为四年和六年。

我们还向社区所有者提供贷款，用于收购或开发房产，作为安排的一部分，这些社区所有者签订了向我们购买房屋的合同。这些贷款的期限通常为两到五年，利息为5.00％至12.0％。在截至2022年12月31日的年度中，我们向人造住宅社区的所有者发放了总额为4,010,000美元的贷款，用于地块开发。

竞争

人造住房行业在制造和零售层面都具有很强的竞争力，竞争基于多个因素，包括价格、产品特征、服务和质量声誉、分销深度、促销、销售以及零售和批发消费融资条款。我们与其他人造房屋生产商竞争，新的生产商继续进入市场。我们还与提供从批发商或消费者处收回的待售房屋的公司竞争，我们还与新的和现有的场地建造的房屋以及公寓、联排别墅和公寓竞争。

除我们公司外，还有许多其他国家制造商争夺美国人造住房市场的很大份额，包括克莱顿家居有限公司、Cavco Industries, Inc.和Skyline Champion Corporation。这些竞争对手中有一些比我们拥有更多的财务、制造、分销和营销资源。在过去的17年中，该行业经历了整合的趋势，因此，大部分市场份额由少数公司控制。我们是该国第五大人造房屋生产商。因此，我们认为，通过有效增加我们的市场份额，我们有很大的机会在该行业中扩张。

在制成品购房者的贷款机构中，有重要的竞争对手，包括国家、地区和地方银行、独立金融公司、抵押贷款经纪人和抵押贷款银行，例如克莱顿房屋公司的子公司21s抵押贷款公司、伯克希尔·哈撒韦公司、Triad Finance Corporation和CU Factory Build Lending, LP。这些竞争对手中有一些比我们更大，可以获得更高的资本和成本效率。

保护专有技术

我们依靠美国和其他司法管辖区的版权和商业秘密法律以及保密程序和合同条款来保护我们的专有信息、技术和品牌。我们保护我们的专有信息和技术，部分原因是要求我们的某些员工签订协议，规定保密并转让他们在受雇期间所作发明的权利。我们还可能与我们的某些技术顾问签订保密和发明转让协议，以保护我们的机密和专有信息与技术。我们无法向您保证，我们与员工和顾问签订的保密协议不会被违反，我们将能够有效地执行这些协议，对于任何违反这些协议的行为，我们将采取足够的补救措施，也无法向您保证，我们的商业秘密和其他专有信息和技术不会被披露或以其他方式受到保护。

我们的知识产权包括美国版权局为我们的许多平面图颁发的版权。我们目前没有发现任何侵权索赔或其他对我们的知识产权的质疑。

政府监管

将军。 我们公司在受监管的行业中运营，有许多联邦、州和地方法律、法规和法规影响我们的业务。政府当局有权强制遵守其法规，违规行为可能会导致支付罚款、下达禁令或两者兼而有之。尽管我们认为我们的业务基本符合所有适用法律和法规的要求，但我们无法预测遵守所有适用法律和执法政策的最终成本。

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《联邦人造房屋条例》。 我们的人造房屋受许多联邦、州和地方法律、法规和法规的约束。人造房屋的建造受1974年《国家人造房屋建筑和安全标准法》以及HUD根据该法案发布的法规管辖。HUD法规统称为联邦人造房屋建筑和安全标准，涵盖了人造房屋建筑的各个方面，包括结构完整性、消防安全、风荷载、热保护和通风。我们在德克萨斯州的制造设施及其生产的符合HUD标准的房屋的计划和规格已获得HUD认证的检验机构的批准。此外，经HUD认证的独立第三方检查员会定期审查我们的人造房屋在施工期间是否符合HUD法规。不遵守适用的HUD法规可能会使我们面临各种各样的制裁，包括强制关闭我们的制造工厂。我们认为，我们的人造房屋基本符合所有目前的HUD要求。人造房屋通常使用含有甲醛树脂的木制品建造。HUD 规定了人造房屋中使用的某些产品中甲醛的允许浓度，并要求制造商警告购买者注意与甲醛相关的风险。环境保护署（“EPA”）和其他政府机构过去曾评估过甲醛的影响。我们在人造房屋中使用的材料符合HUD甲醛排放标准，并相信我们遵守HUD和其他在这方面适用的政府法规。

运输和分区条例。 高速公路上人造房屋的运输受各联邦、州和地方当局的监管。此类法规可能规定大小和道路使用限制，并施加低于正常限速和各种其他要求。我们的人造房屋（包括我们的小房子）也受当地分区和住房法规的约束。在我们出售房屋的某些城市和县，已经颁布了地方政府法令和法规，限制在私有土地上安置人造房屋，或者要求在人造房屋社区安置人造房屋。此类法令和法规可能会对我们在其生效的社区出售房屋进行安装的能力产生不利影响。许多州已经通过了有关人造房屋安装的程序。公用事业连接受州和地方法规的约束，零售商或其他安装房屋的人必须遵守这些法规。

保修规定。 我们发布的某些担保可能受《马格努森-莫斯保修联邦贸易委员会改进法》的约束，该法规范了消费品保修的描述。例如，受该法案约束的担保必须包含在一份易于阅读的文件中，该文件通常在购买前提供。该法案还禁止某些试图否认或修改默示担保的行为，也禁止使用欺骗性或误导性条款。我们质保的描述和实质内容也受各种州法律法规的约束。许多州要求人造房屋生产商发行债券，以确保消费者保修索赔得到满足。

金融服务条例。 各种法律影响着我们制造的房屋的融资。根据该法颁布的《联邦消费者信贷保护法》和Z号条例要求书面披露与此类融资有关的信息，包括年利率百分比金额和财务费用。《联邦公平信用报告法》还要求向潜在客户披露某些用作拒绝信贷依据的信用信息。根据该法颁布的《联邦信贷机会平等法》和条例B禁止基于某些特定理由歧视任何信贷申请人。根据该法颁布的《房地产结算程序法》和第X条要求对房地产结算的性质和成本进行某些披露。联邦贸易委员会已经通过或提出了各种贸易监管规则，涉及不公平的信贷和收款行为以及保护消费者的索赔和辩护。有资格加入Ginnie Mae计划的分期付款销售合同、直接贷款和抵押贷款须遵守联邦住房管理局的信贷承保要求。《美国住房救援和止赎预防法》为包括人造房屋在内的住房行业提供援助，除其他外，包括提高动产（仅限住房第一类）贷款的贷款限额。联邦住房管理局最近的指导方针为Ginnie Mae提供了将人造房屋联邦住房管理局第一章贷款证券化的能力，以允许贷款人获得新的资本，然后可以用来为我们的客户提供新的贷款。《抵押贷款许可安全公平执行法》规定了所有抵押贷款发起人（“MLOs”）的许可和注册要求。传统上，人造房屋零售商协助购房者获得购房融资，包括谈判利率和贷款条款。但是，根据该法，除非由以下人员执行，否则禁止这些活动

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注册或许可的 MLO。各种州法律还规范了融资文件的形式以及允许的存款、财务费用和根据融资文件收取的费用。除其他外，《住房抵押贷款披露法》C条要求某些金融机构，包括非存款机构，收集、记录、报告和披露有关其抵押贷款活动的信息，这些信息用于识别潜在的歧视性贷款模式和执行反歧视法规。

《多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法》获得通过成为法律，并成立了消费者金融保护局（“CFPB”）监管消费金融产品和服务。CFPB的某些抵押贷款融资规则适用于由住宅担保的消费者信贷交易，包括不动产抵押贷款和由人造房屋担保的动产贷款。除其他外，这些规则定义了 “合格抵押贷款” 的发放标准，规定了贷款人证明借款人还款能力的具体要求，概述了合格抵押贷款受借款人责任安全港限制的条件，并确定了利率和其他成本参数以确定哪些合格抵押贷款属于安全港保护。尽管许多人造房屋由符合机构要求的抵押贷款融资，这些抵押贷款的还款能力得到验证，利率和其他成本也在安全港限度内，但为购买人造房屋提供资金的大量贷款，尤其是动产贷款和不合格土地住房贷款，不属于此类安全港。此外，CFPB的规则除其他外，修订了《贷款真相法》和《房地产和解程序法》，扩大了受1994年《房屋所有权和股权保护法》（“HOEPA”）保护的抵押贷款的类型，并对HOEPA所涵盖的抵押贷款施加了额外限制。因此，某些人造住房贷款现在受HOEPA的利率和费用限制。利率或费用超过限额的贷款被视为 “高成本抵押贷款”，为借款人提供额外的保护，包括在确定房屋价值方面。根据这些规则，大多数用于购买人造房屋的贷款的利率和费用似乎不被视为高成本抵押贷款，尽管一些贷款机构可能提供被视为高成本抵押贷款的贷款，但利率和费用限制可能会阻止一些贷款机构向借款人提供此类贷款，或者不愿根据HOEPA的规定提供贷款。此外，CFPB的某些规定适用于对担保更高价格抵押贷款的主要住宅的评估。某些由人造房屋担保的贷款，主要是动产贷款，可以被视为价格更高的抵押贷款。除其他外，该规则要求债权人在贷款到期之前向借款人提供评估报告的副本。遵守法规可能会限制贷款人对某些贷款进行盈利定价的能力，或者可能导致贷款人为实施新的流程、程序、控制和基础设施承担额外成本，并可能导致一些贷款机构完全削减某些贷款的承保。此外，由于潜在诉讼和其他费用的不确定性，一些投资者可能不愿参与拥有此类贷款。因此，一些人造房屋的潜在买家可能无法获得必要的融资。不遵守这些法规、修改这些法规或其他法规或实施额外法规，可能会影响我们的收益，限制我们获得资本的机会，并对我们的业务和经营业绩产生重大不利影响。

2018年5月24日，《经济增长、监管救济和消费者保护法》（“多德-弗兰克改革法案”）签署成为法律。《多德-弗兰克改革法案》修订了多德-弗兰克法案的部分内容，减轻了小型金融机构的监管负担，包括取消了2008年《抵押贷款许可安全和公平执行法》（“SAFE法案”）的规定，并保护消费者获得信贷的机会。随着《安全法》的某些条款的取消，人造房屋零售商现在可以协助购房者获得购房融资；但是，他们可能无法协助谈判融资条款。这将使买家能够更轻松地找到融资渠道，并使整体购房体验更加顺畅。

2018年1月25日，HUD宣布对其人造住房规则进行自上而下的审查，这是一项更广泛的工作的一部分，该计划旨在确定在经济适用房的迫切需求下可能无效、过于繁琐或成本过高的法规。如果做出某些改变，我们公司可能能够更有效地为经济适用房的买家提供服务。

2017年，我们的主要贷款机构要求对我们的零售分期付款合同和相关程序进行广泛审查，我们将这些合同和程序用作消费者融资解决方案战略的一部分。根据那次审查，我们改进了合同中使用的语言的某些内容，并修改了我们做法的某些方面。尽管我们认为我们的表格和程序不存在重大合规问题，但我们受上述联邦和其他法规的约束。

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季节性

通常，我们在三月至十月期间的销量更高。在冬季，我们的销售通常较慢，在我们所服务的某些天气条件恶劣的地理市场区域，发货可能会延迟。

员工

截至 2022 年 12 月 31 日，我们有大约 870 名员工。在我们的员工中，大约有770人是小时工，100人是带薪员工。我们的员工目前没有任何集体谈判单位的代表。我们相信我们与员工的关系良好。

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第 1A 项。风险因素。

不适用于小型申报公司。

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第 1B 项。未解决的员工评论。

没有。

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第 2 项。属性。

设施

下表列出了有关我们公司运营设施的某些信息：

我们拥有位于德克萨斯州沃思堡和德克萨斯州康默斯的制造设施和工厂所在的土地。我们认为，这些设施已得到充分维护，适合其使用目的。我们目前从普特南发展局租赁了位于佐治亚州伊顿顿的设施。在

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2016年12月，公司签订了佐治亚州通常由当地社区发展计划提供的以税代付（“试点”）协议，以鼓励行业发展。试点协议的净效果是通过减少地方、市和县的财产税为公司提供激励措施，并为改善公司的佐治亚州工厂（“项目”）提供资金。关于试点协议，普特曼县发展局提供了高达1万美元的信贷额度，这笔信贷额度本来可以用来资助协议中规定的项目改善和资本支出。如果资金被提取，公司本来可以支付交易费用和还本付息。试点协议要求每年为未偿余额支付6.00％的利息，该余额本应于每年12月1日到期，直至2021年12月1日到期，届时所有未付的本金和利息都将到期。试点协议由该项目的资产作为担保。没有从该信贷额度中提取任何款项。

我们目前经营 13 个零售点。每个零售点位于大约五到七英亩的土地上。根据将于2023年至2028年到期的租约，我们租赁了我们在该业务中运营的13个零售点中的9个。截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度的总租金支出分别为71.3万美元和69.8万美元。

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第 3 项。法律诉讼。

我们是某些法律诉讼的当事方，这些诉讼是在我们正常业务过程中发生的，是我们业务的附带因素。针对我们的某些未决索赔涉及违反合同、违反明示和默示保证、施工缺陷、欺骗性贸易行为、产品责任和人身伤害等。尽管诉讼本质上是不确定的，但根据过去的经验和现有信息，管理层认为当前未决和威胁的诉讼或索赔不会对我们公司的财务状况、流动性或经营业绩产生重大不利影响。但是，管理层目前不知道的未来事件或情况将决定未决或威胁的诉讼或索赔的解决最终是否会对我们在未来任何报告期内的财务状况、流动性或经营业绩产生重大影响。

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第 4 项。矿山安全披露。

不适用。

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第二部分

第 5 项。注册人普通股市场、相关股东事务和发行人购买股权证券。

市场信息

自2018年12月14日我们完成首次公开募股以来，我们的普通股一直在纳斯达克全球市场上市，股票代码为 “LEGH”。在此之前，我们的普通股没有公开市场。截至2022年12月31日，我们的普通股共有13名登记持有人。这不包括通过经纪人或银行在代名人或 “街道名称” 账户中持有我们普通股的人。

分红

在2022年或2021年期间，我们没有申报或支付现金分红。在可预见的将来，我们没有计划为普通股支付任何现金分红，而是计划为未来的运营保留收益（如果有），为业务增长和还本付息债务提供资金。未来宣布和支付股息的任何决定都将由董事会酌情做出，并将取决于我们的经营业绩、现金需求、财务状况、合同限制以及董事会可能认为相关的其他因素。

近期未注册证券的销售

我们在本10-K表格所涵盖的时期内没有出售任何未注册的股权证券。

发行人购买股票证券

2019 年 4 月 12 日，我们的董事会批准了一项股票回购计划。 2019年4月17日，根据回购计划，我们以每股10.20美元的平均价格收购了30万股普通股。在截至2020年12月31日的年度中，根据公司的回购计划，公司以每股9.77美元的平均价格购买了145,065股普通股。

2022年11月，公司董事会批准了一项新的回购计划（“2022年回购计划”）。根据2022年回购计划，公司最多可以购买1,000万美元的普通股。根据市场状况、股票价格、交易量和其他因素，可以不时在公开市场上购买股票，也可以通过私下协商的交易进行股票购买。此类购买（如果有）将根据适用的内幕交易和其他证券法律法规进行。这些回购可以随时或不时开始或暂停，恕不另行通知。根据2022年回购计划，尚未购买任何股票。2022年回购计划将于2025年10月31日到期。

第 6 项。[保留的]

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第 7 项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析。

以下讨论应与财务报表和附注以及本10-K表格其他部分中包含的信息一起阅读。它包含涉及风险和不确定性的前瞻性陈述，其基础是我们管理层的信念以及管理层做出的假设和目前可获得的信息。由于各种因素，包括本10-K表格和我们在S-1表格的注册声明，特别是 “风险因素” 标题下讨论的因素，我们的实际业绩可能与管理层在这些前瞻性陈述中预期的结果存在重大差异。

概述

Legacy Housing Corporation建造、销售和资助人造房屋和 “小房屋”，这些房屋通过独立零售商和公司自有商店网络进行分销，直接出售给人造住房社区。根据人造房屋协会和IBTS在截至2022年9月30日的十二个月期间提供的信息，按房屋制造数量进行排名，我们是美国第五大人造房屋生产商。由于目前的业务主要集中在美国南部，我们为客户提供一系列面积从大约 395 到 2,667 平方英尺不等的优质住宅，包括 1 至 5 间卧室，有 1 至 3 间¹/₂浴室。我们的房屋零售价从大约33,000美元到18万美元不等。在2022年，我们售出了4,189个住宅部分（即整套房屋或单层住宅，合并成完整住宅），2021年，我们出售了3,635个住宅部分。

该公司有一个可报告的细分市场。我们所有的活动都是相互关联的，每项活动都是相互依赖的，并根据公司的每项活动如何支持其他活动进行评估。例如，人造房屋的销售包括向经销商提供运输和托运安排。我们还为客户提供融资选择，以促进此类房屋销售。此外，房屋销售与我们提供的融资直接相关。因此，首席运营决策者、董事会执行主席的所有重大运营和战略决策均基于对我们公司作为一个细分市场或部门的分析。

我们相信，我们的公司是人造房屋行业中垂直整合程度最高的公司之一，这使我们能够为客户提供完整的解决方案，从使用优质材料制造定制房屋，通过我们庞大的独立零售商和公司自有配送点网络分销这些房屋，到为客户提供量身定制的融资解决方案。我们的房屋是根据美国住房和城市发展部（“HUD”）的建筑和安全标准在美国的三个制造工厂之一建造的。我们的工厂采用大批量生产技术，使我们平均每周总共生产大约70个住宅部分，或60套完全完工的房屋，具体取决于产品组合。我们使用优质的材料，并经营自己的零件制造设施，生产用于建造房屋的许多物品。每个房屋都可以根据不同的楼层平面图进行配置，并配备壁炉、中央空调和最先进的厨房等功能。

我们的房屋以我们首屈一指的 “Legacy” 品牌进行销售，目前主要通过156个独立零售点和13个公司自有零售点的网络在15个州销售，并通过直接销售给人造房屋社区的所有者。我们的13个公司拥有的零售店，包括11家Heritage Housing门店和两家Tiny House直销店，专门出售我们的房屋。2022年，我们约有53％的人造房屋在德克萨斯州出售，其次是佐治亚州的9％，5% 在佛罗里达州， 阿拉巴马州为5％，亚利桑那州为5％，路易斯安那州为4％。2021年，我们约有50％的人造房屋在德克萨斯州出售，其次是乔治亚州的16％，路易斯安那州的8％和阿拉巴马州的5％。

我们为客户提供三种类型的融资解决方案。我们为独立零售商提供平面图融资，其形式为寄售安排或零售商与我们之间的融资销售。我们还为通过独立和公司自有零售点出售给最终用户的产品提供消费者融资，我们还为购买我们的产品用于人造住房社区的人造住房社区所有者提供融资解决方案。我们提供有竞争力的融资选择的能力

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我们的零售地点为我们提供了多种竞争优势，使我们能够获得如果没有能力提供消费者融资，否则可能无法实现的销售。

企业转换

在2018年1月1日之前，我们是一家名为Legacy Housing, Ltd的德克萨斯州有限合伙企业。自2018年1月1日起，我们根据法定转换或公司转换转换为特拉华州的一家公司，并更名为Legacy Housing, Corporation。我们所有未偿还的合伙权益均按比例转换为Legacy Housing Corporation的普通股。自2019年12月31日起，公司从特拉华州的一家公司重组为德克萨斯州的一家公司。有关更多信息，请参阅注释 1 中的 “公司转换”。

公司转换后，Legacy Housing Corporation继续持有Legacy Housing, Ltd.的所有财产和资产，Legacy Housing, Ltd.的所有债务和义务继续作为Legacy Housing Corporation的债务和义务。公司转换的目的是重组我们的公司结构，使我们公司结构中的顶级实体是公司而不是有限合伙企业，这样我们的现有所有者拥有我们的普通股股份，而不是有限合伙企业中的合伙权益。除非另有说明，否则本10-K表格中包含的财务报表均为Legacy Housing Corporation的财务报表。

影响我们绩效的因素

我们认为，我们的业务增长和未来的成功取决于各种机遇、挑战、趋势和其他因素，包括：

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关键会计政策与估计

我们的管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析基于我们的财务报表，这些报表是根据美国公认会计原则（“GAAP”）编制的。编制这些财务报表要求我们作出估算和判断，以影响报告的资产、负债、收入和支出金额以及或有资产和负债的相关披露。管理层的估计和判断基于历史经验以及据信在当时情况下合理的其他各种因素，这些因素的结果构成了对资产和负债账面价值做出判断的基础，而这些判断从其他来源看不出来。在不同的假设或条件下，实际结果可能与这些估计值有所不同。

管理层认为，以下会计政策对我们的经营业绩至关重要，或者可能会影响我们在编制财务报表时使用的重大判断和估计。

贷款损失备抵——应收消费贷款

贷款损失备抵反映了管理层根据截至资产负债表发布之日对消费贷款组合的审查和评估，对可能无法收回的消费贷款固有损失的估计。储备金是在考虑贷款特征等因素后计算的，其中包括借款人的财务状况、抵押品的价值和流动性、拖欠和历史损失经历。

贷款损失备抵金由两部分组成：一般储备金和特别储备金。我们对普通储备金的计算考虑了过去三年的历史损失率，并根据估计的损失发现期以及我们公司内部和外部的任何定性因素进行了调整。特定储备金是根据特定分类减值贷款的可能损失确定的。

我们的政策是，当有明确迹象表明借款人的现金流可能不足以支付到期时的还款时，将贷款置于非应计状态，这通常是指本金或利息逾期未付且未偿还时间超过90天。管理层实施这项政策的依据是对历史数据和贷款表现的分析，以及本金或利息拖欠支付且账龄超过90天后收回的可能性。只要资产的剩余账面余额被视为可收款，非应计贷款收到的款项就以现金为基础入账，先计为利息，然后计入本金。当逾期未付的本金或利息在到期后的90天内付清时，利息的累积将恢复。

减值贷款是指我们可能无法根据贷款协议的原始合同条款（包括定期本金和利息付款）收取所有到期金额的贷款。减值贷款或其中的一部分在被视为无法收回时被扣除。如果贷款的本金或利息逾期超过90天，处于破产程序中或正在收回中，则通常被视为减值贷款。根据基础抵押品价值的公允价值，减去估计的销售成本，为减值贷款设立专项准备金。我们使用某些因素来确定减值贷款的标的抵押品的价值。这些因素是：（1）房屋建成后未售出的时间；（2）房屋被占用的时间；（3）借款人的合作水平，即需要采取法律行动或进行大量实地收款的贷款将降低价值；（4）位于私有财产上的单元会带来额外的价值损失，因为与人造住宅公园相比，从私有财产中拆除单元的成本往往更高；（5）借款人未还款在房子里居住的时间长度；(6) 地点和面积，包括市场状况；以及 (7) 协助收款工作的特定经销商的经验和专业知识。

收回贷款的抵押品通过止赎或类似程序获得，并按房屋的估计公允价值减去出售成本入账。收回抵押品时，抵押品的公允价值是根据先前扣除的贷款的历史回收率计算的；贷款被扣除，损失记入贷款

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贷款损失备抵金。根据当前信息，在每个报告期内，抵押品的公允价值将调整为收回时记录的金额或估计销售价格减去预计销售成本中的较低值。

贷款损失备抵——MHP 票据

MHP票据以扣除贷款损失备抵后的客户到期金额列报。我们通过考虑多个因素来确定津贴，包括逾期未付余额的账龄、客户的付款历史记录以及我们以前的损失记录。我们设立了由被认为无法收回的特定和一般储备金组成的津贴储备金。从历史上看，我们在MHP票据上没有遭受过实质性损失。

库存

库存包括原材料、在制品和成品。制成品按成本或可变现净值中较低者列报。原材料成本近似于先入先出的方法。制成品和在制品基于标准成本系统，该系统使用特定的识别方法近似于实际成本。

库存成本和可变现净值的估算值是通过将产品的实际成本与正常业务过程中的估计销售价格进行比较来确定的，这些价格是基于当前市场和经济条件以及库存完工、处置和运输的较不合理可预测的成本。

我们会根据历史经验评估库存，以估算预计不到一年的时间内不会售出的库存。我们将预计在一年内不会售出的库存归类为非当前库存。

不动产、厂房和设备

不动产、厂房和设备按成本减去累计折旧值入账。折旧费用是使用直线法计算每种资产的估计使用寿命的。重要类别资产的估计使用寿命如下：建筑物和装修，30至39年；车辆，5年；机械和设备，7年；家具和固定装置，7年。维修和保养费用在发生时记作支出。延长现有不动产、厂房和设备使用寿命的重大更新或改善支出均计为资本并折旧。我们会定期评估持有和使用的长期资产的账面价值，以及何时需要进行此类审查。当长期资产的预期未贴现现金流低于其账面价值时，该资产的账面价值被视为减值。在这种情况下，根据账面价值超过长期资产公允价值的金额确认亏损。公允价值主要使用按与所涉风险相称的利率折现的预期现金流来确定。待处置的长期资产的损失以类似的方式确定，唯一的不同是公允价值主要基于独立评估和初步或最终的合同安排减去处置成本。

收入确认

直接销售

出售给独立零售商但没有融资也没有托运安排的房屋的收入通常在执行销售合同和房屋发货时予以确认，届时所有权移交给独立零售商，可收款性得到合理保证。这些类型的房屋通常要么在发货前付款，要么由独立零售商通过标准行业安排（可能包括回购协议）通过第三方贷款机构为平面图提供资金。

商业销售

根据商业贷款计划，涉及我们公司提供的资金，向移动房屋公园出售房屋的收入将在房屋发货时予以确认，届时所有权移交给客户，签订销售和融资合同，收到首付并合理保证可收款。

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寄售销售

我们以寄售安排或融资销售的形式为独立零售商提供平面图融资。库存融资安排下的寄售被视为向独立经销商出售房屋，在房屋交付到经销商所在地后被确认为收入。当我们签订销售合同并获得现金销售和所有权通行证的全额付款时，托运协议下的销售被确认为收入；或者，在执行销售和融资合同时，从最终个人客户处收到房屋的首付款，这时产权通行证和可收性得到合理保证。对于根据托运安排通过独立零售商向客户出售并由我们资助的房屋，一定比例的利润将作为销售佣金预先支付给独立零售商，并报销独立零售商为每笔交易产生的某些直接费用。此类付款在我们的运营报表中记作产品销售成本。

零售商店销售

当客户签订具有法律约束力的销售合同、收到付款、房屋送到客户所在地、所有权转让以及收款有合理保障时，通常会确认通过公司自有零售场所直接零售销售的收入。由我们融资的零售销售在执行销售和融资合同（收到首付款）以及房屋交付给最终客户时被确认为收入，届时产权转移和可收性得到合理保证。

收入在扣除销售税后予以确认。

产品质保

我们为零售购房者提供自购买人造库存之日起的一年保修。产品保修费用是在向客户出售受保房屋时累积的。产品保修费用根据产品保修条款和相关的估计成本进行确认。用于确定保修责任的因素包括保修期内的房屋数量以及保修服务产生的历史成本。应计保修责任随着成本的产生而减少，保修负债余额作为应计负债的一部分包含在我们的资产负债表中。

运营结果

以下讨论应与本10-K表格其他地方的财务报表和附注中载列的信息一起阅读。

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截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度比较（以千计）

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产品销售主要包括直销、商业销售、寄售销售和零售商店销售。与2021年相比，2022年的产品销售额增长了5,610万美元，增长了33.8％。这一增长是由平均销售价格上涨、某些独立经销商托运安排转换为融资安排以及单位销量的增加所推动的。将寄售安排转换为融资安排使2022年的产品销售额增长了约2910万美元。我们预计，将寄售安排转换为融资安排对2023年产品销售的影响微乎其微。

2022年和2021年，归因于我们工厂建造的住房的净收入包括以下内容：

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2022年，我们销售的每件产品的净收入增长主要是由于材料和劳动力成本的上涨转嫁给了我们的客户，单价在2022年上半年有所上涨。我们的寄售销售、直销、商业销售和其他产品销售有所增长，但零售商店销售的下降略有抵消。通过我们公司拥有的零售商店进行销售的利润率高于我们的直销和寄售销售。在截至2022年12月31日的六个月中，由于公司和佐治亚州努力评估和提高伊顿顿工厂生产的房屋的质量和一致性，我们的净收入有所下降，这归因于产品销售。这些努力使我们的伊顿顿工厂签发HUD认证标签和装运完工房屋的比例暂时下降了约36％。我们在第四季度增加了来自伊顿顿工厂的出货量，并计划在2023年达到或超过历史水平。

与2021年相比，2022年消费者和MHP贷款利息收入增长了140万美元，增长了5.0％，这主要与我们的平均未偿消费贷款组合余额的增加部分被平均未偿还的MHP票据投资组合余额的减少所抵消。消费贷款组合的平均合同利息更高

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利率与MHP票据投资组合的平均合同利率相比。在2022年12月31日至2021年12月31日之间，我们的消费贷款组合增加了1,340万美元，从而增加了消费贷款利息收入。2021年9月30日，我们从一位借款人那里收取了4,490万美元的本金。由于这笔付款，与2021年相比，2022年MHP贷款利息收入有所下降，部分抵消了消费贷款利息收入的增长。

其他收入主要包括商业租赁租金、寄售费和服务费收入。其他收入增加了210万美元，增长了48.2％，这主要是由于托运费增加了140万美元，商业租赁租金增加了50万澳元，服务费收入增加了20万美元。

与2021年相比，2022年的产品销售成本增加了3,610万美元，增长了31.6％。成本的增加主要与2022年销售单位的增加以及材料和劳动力成本的增加有关，这些成本已实质性地转嫁给了我们的最终客户。

与2021年相比，2022年的销售、一般和管理费用增加了430万美元，增长了18.3％。这一增长主要是由于工资和激励成本增加了570万美元，保修费用增加了60万美元，咨询和专业费用增加了60万美元，折旧和摊销费用增加了20万美元，但部分被法律费用减少140万美元、贷款损失准备金增加40万美元以及其他杂项费用净减少100万美元所抵消。

与2021年相比，2022年的经销商激励支出增加了10万美元，增长了6.5％。

与2021年相比，2022年的其他收入（支出）净额增加了240万美元，增长了141.4％。这一增长主要是由于营业外利息收入增加了80万美元，与出售租赁物业相关的资本收益增加了60万美元，杂项收入净额增加了50万美元，利息支出减少了50万美元。

2022年的所得税支出为1,440万美元，而2021年为1,080万美元。截至2022年12月31日的年度的有效税率为17.5％，与21％的联邦法定税率主要不同，这主要是由于联邦对节能建筑的税收抵免，部分由州所得税抵消。截至2021年12月31日止年度的有效税率为17.7％，与21％的联邦法定税率主要不同，这主要是由于联邦对节能建筑的税收抵免，部分由州所得税抵消。

流动性和资本资源

现金和现金等价物

我们将原始到期日为三个月或更短的所有现金和高流动性投资视为现金等价物。我们在银行账户中维持的现金余额有时可能超过联邦保险限额。我们没有从此类账户中蒙受任何损失，管理层认为损失风险微乎其微。我们认为，截至2022年12月31日的运营现金流、现金和现金等价物以及信贷额度的可用性将足以为我们的运营提供资金，并为未来12至18个月以及可预见的将来的增长提供保障。2020年，我们与北卡罗来纳州Capital One谈判了一项新的信贷协议，该协议扩大并延长了我们的信贷可用性（见 债务— Capital One 左轮手枪，见下图）。截至2022年12月31日，我们的现金及现金等价物约为280万美元，而截至2021年12月31日为100万美元。截至2022年12月31日，我们还持有840万美元的美国国债投资。

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现金流活动

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2022年至2021年现金流活动比较

截至2022年12月31日的财年，用于经营活动的净现金为170万美元，而2021年经营活动提供的净现金为6,030万美元。这一变化主要是由于扣除收款后用于MHP发放的现金增加、扣除收款后的经销商库存贷款发放量增加、扣除本金后的消费贷款发放量增加、应计负债减少以及其他资产增加。经营活动中使用的现金的增加被非现金调整前营业收入的增加、扣除发放后的其他应收票据本金收款量的增加、库存减少、客户存款的增加以及交易商激励负债的增加部分抵消。

2022年投资活动提供的净现金为910万美元，主要归因于我们向第三方提供的用于开发人造住宅园区的贷款的2350万美元收款，170万美元用于出售租赁物业的收益以及从我们购买的消费贷款中收取的50万美元。840万美元用于购买我们的国库券投资，440万美元用于向第三方提供贷款，用于开发人造住宅园区，380万美元用于购置不动产、厂房和设备，抵消了这些款项。

2022年用于融资活动的净现金为560万美元，这归因于我们信贷额度的净支付额为560万美元。2021年用于融资活动的净现金为2810万美元，这归因于我们的信贷额度的净支付额为2820万美元，被行使股票期权所得的10万美元所抵消。

债务

Capital One 左轮手枪2020年3月30日，我们与北卡罗来纳州Capital One签订了新的循环信贷额度（“Revolver”）协议。Revolver的最高信用额度为7,000万美元，到期日为3月30, 2024.

2022年6月21日，我们收到了北卡罗来纳州第一资本的权利保留通知，信中说我们的左轮手枪处于违约状态。之所以出现违约情况，是因为我们未能及时提交10-K表格并向北卡罗来纳州Capital One提交某些财务报表。2022年7月28日，我们与北卡罗来纳州Capital One签订了有限豁免和信贷协议第一修正案（“修正案”）。该修正案用有担保隔夜融资利率（“SOFR”）取代了伦敦银行同业拆借利率，并免除了因对我们的超过该金额的金额判决而产生的违约行为允许在左轮手枪中使用。

2022年8月24日，我们收到了来自北卡罗来纳州Capital One的违约和部分暂停贷款承诺的通知。该通知指出，2022年7月28日的宽容协议已终止，北卡罗来纳州Capital One被允许暂停Revolver下7万美元贷款承诺中的5万美元。因此，Revolver中的可用信贷额度限制为20,000美元。

左轮手枪的应计利息为一个月的SOFR加上2.00％。截至2022年12月31日和2021年12月31日的有效利率分别为6.12％和2.10％。左轮手枪下的可用金额以公式为准

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以符合条件的消费贷款和MHP票据为基础，由所有应收账款、消费贷款和MHP票据担保。截至2022年12月31日，左轮手枪下的可用信贷金额为17,400,000美元。关于Revolver，我们支付了约29.5万美元的某些安排费和其他费用，这些费用作为未摊销的债务发行成本资本化，将在Revolver的整个生命周期内分期摊为利息支出。

在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度中，左轮手枪的利息支出分别为22.5万美元和887,000美元。截至2022年12月31日和2021年12月31日，未清余额分别为254.5万美元和7,993,000美元。左轮手枪要求公司遵守某些财务和非财务契约。截至2022年12月31日，我们遵守了所有财务契约，包括保持至少1.2亿美元的有形净资产，以及将债务与息税折旧摊销前利润的比率维持在4比1或以下。

试点协议。2016 年 12 月，我们签订了一项以税代替付款（“试点”）协议，该协议通常由格鲁吉亚当地社区发展计划提供，旨在鼓励行业发展。试点协议的净效果是通过减少地方、市和县的财产税为我们提供激励措施，并为改善我们的佐治亚州工厂（“项目”）提供资金。关于试点协议，普特曼县发展局提供了高达1万美元的信贷额度，这笔信贷额度本来可以用来为协议中规定的项目改善和资本支出提供资金。如果资金被提取，我们本来可以支付交易费用和还本付息的款项。试点协议要求每年为未偿余额支付6.00％的利息，该余额本应于每年12月1日到期，直至2021年12月1日到期，届时所有未付的本金和利息都将到期。试点协议由项目资产担保。没有从该信贷额度中提取任何款项。

合同义务

下表是截至2022年12月31日的合同现金债务摘要：

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资产负债表外安排

我们没有任何合理可能对我们的财务状况、净销售额、经营业绩、流动性或资本支出产生当前或未来影响的资产负债表外安排。但是，我们确实与一家为我们产品的独立零售商提供库存融资的金融机构签订了回购协议。根据该协议，我们同意在协议期限内（24个月）以较低的价格回购房屋。我们在本回购协议下的义务在零售客户购买房屋后即告终止。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我们在此类回购协议下的或有债务的最大金额分别约为8,92.5万美元和4,908,000美元，房屋的转售价值没有减少。将来，我们可能需要履行或有回购义务，并可能因这些回购协议而产生额外费用。我们认为我们在当前合约上的债务并不重要，因此，截至2022年12月31日，我们尚未记录任何回购承诺准备金。

最近的会计公告

有关最近发布和通过的会计公告的信息，请参阅本10K表第二部分第8项 “财务报表和补充数据” 中包含的2022年12月31日财务报表附注2，“重要会计政策摘要”。

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新兴成长型公司地位

根据乔布斯法案的定义，我们是一家 “新兴成长型公司”。《乔布斯法》第107条规定，“新兴成长型公司” 可以利用《证券法》第7（a）（2）（B）条规定的延长的过渡期来遵守新的或修订后的会计准则。换句话说，“新兴成长型公司” 可以推迟某些会计准则的采用，直到这些准则适用于私营公司为止。我们选择利用这些豁免，直到我们不再是新兴成长型公司，或者直到我们肯定且不可撤销地选择退出该豁免。

第 7A 项。有关市场风险的定量和定性披露。

不适用于小型申报公司。

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第 8 项。财务报表

财务报表索引

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独立注册会计师事务所（PCAOB）的报告 ID： 229)

审计委员会、董事会和股东

传统住房公司

德克萨斯州贝德福德

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对财务报表的意见

我们审计了截至2022年12月31日的Legacy Housing Corporation（以下简称 “公司”）所附资产负债表，以及截至该日止年度的相关收益表、股东权益和现金流变动以及相关附注（统称为 “财务报表”）。我们认为，上述财务报表按照美利坚合众国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允列报了公司截至2022年12月31日的财务状况以及截至该日止年度的经营业绩和现金流量。

意见依据

这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。

我们是一家在上市公司会计监督委员会（美国）（PCAOB）注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们需要对公司保持独立性。

我们根据PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和进行审计，以合理保证财务报表是否不存在因错误或欺诈造成的重大错报。公司无需对其财务报告的内部控制进行审计，也没有聘请我们进行审计。作为审计的一部分，我们需要了解财务报告的内部控制，但不是为了就公司对财务报告的内部控制的有效性发表意见。因此，我们没有发表这样的意见。

我们的审计包括执行程序，评估财务报表因错误或欺诈而出现重大错报的风险，以及执行应对这些风险的程序。此类程序包括在测试基础上审查有关财务报表金额和披露内容的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估财务报表的总体列报方式。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据.

/s/ 达斯卡尔·博尔顿，法律师事务所

自 2022 年以来，我们一直担任公司的审计师。

日出，佛罗里达州

2023年3月15日

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独立注册会计师事务所（PCAOB）的报告 ID： 410)

审计委员会、董事会和股东

传统住房公司

德克萨斯州贝德福德

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对财务报表的意见

我们审计了截至2021年12月31日的Legacy Housing Corporation（以下简称 “公司”）所附资产负债表，以及截至该日止年度的相关运营报表、股东权益和现金流变动以及相关附注（统称为 “财务报表”）。我们认为，上述财务报表按照美利坚合众国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允列报了公司截至2021年12月31日的财务状况以及截至该日止年度的经营业绩和现金流量。

意见依据

这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。

我们是一家在上市公司会计监督委员会（美国）（PCAOB）注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们需要对公司保持独立性。

我们根据PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和进行审计，以合理保证财务报表是否不存在因错误或欺诈造成的重大错报。公司无需对其财务报告的内部控制进行审计，也没有聘请我们进行审计。作为审计的一部分，我们需要了解财务报告的内部控制，但不是为了就公司对财务报告的内部控制的有效性发表意见。因此，我们没有发表这样的意见。

我们的审计包括执行程序，评估财务报表因错误或欺诈而出现重大错报的风险，以及执行应对这些风险的程序。此类程序包括在测试基础上审查有关财务报表金额和披露内容的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估财务报表的总体列报方式。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据.

/s/ 织工，法律师事务所

我们在2021年至2022年期间担任公司的审计师。

得克萨斯州达拉斯

2022年8月3日

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传统住房公司

资产负债表（以千计，股票数据除外）

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见附带的财务报表附注

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传统住房公司

收益表（以千计，股票和每股数据除外）

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见随附的财务报表附注。

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传统住房公司

股东权益变动表

（以千计，共享数据除外）

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见附带的财务报表附注

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传统住房公司

现金流量表（以千计）