00534.00229/1340450v3 1 购买和销售协议本买卖协议（以下简称 “协议”）的日期为2024年1月26日（“生效日期”），由特拉华州有限责任公司CARACOL PROPERTY OWNER LLC（“卖方”）与特拉华州的一家公司超级微电脑公司（“买方”）签订。叙述 A. 卖方已同意根据本协议中规定的条款和条件出售财产（定义见下文），买方也同意购买该财产（定义见下文）。B. 因此，卖方和买方特此同意本协议中规定的条款和条件，出于良好和有价值的考虑，特此确认其已收到并足够。协议 1.施工原则；定义条款。1.1.施工原理；时间段。本协议中所有提及的章节、时刻表、附加条款和附录均指本协议的章节、时间表、附录和附录。在本协议中使用时，“此处” 和 “下文” 等词语以及类似含义的词语应指本协议的整体而非本协议的任何特定条款。在本协议中使用时，“包括” 一词应被视为指 “包括但不限于” 和 “包括但不限于”。无论何时在本协议中使用，单数都应包括复数，复数应包括单数。本协议中的标题和段落标题仅供参考，不应被视为对本协议任何条款的修改。各方在律师的充分协助下，充分参与了本协议的谈判和起草工作。因此，不应对本协议作更严格的解释，不利于任何一方。本协议中规定的任何期限，如果该州的国家银行在星期六、星期日或法定假日结束，则应延长至下一个完整工作日的下午 5:30。本协议中规定的所有时间均为太平洋时间。1.2.定义。以下术语在本协议中应具有以下含义：“租赁转让” 是指以本协议附录H的形式转让和承担与租赁（及其下的任何保证金）有关的租约。“被封锁人员” 是指根据美国财政部外国资产控制办公室的规定（包括其特别指定和封锁人员名单上的人）或任何法规、行政命令（包括2001年9月24日冻结财产和禁止与实施、威胁实施或支持恐怖主义的人进行交易的行政命令）或其他政府法规、条例、命令或指令，限制美国人与之开展业务的任何个人或实体。

00534.00229/1340450v3 2 “工作日” 是指该州国家银行除周六、周日或法定假日以外的任何一天。“Caracol 2 Lease” 是指Caracol, L.P.（“原始房东”）与Fry's Electronics, Inc.（“原始租户”）于1994年12月12日签订的某些商业不动产租赁（“原始租约”），经1995年12月1日的某些第一租赁修正案、1995年12月20日的某些第二租赁修正案以及1996年1月22日的某些第三租赁修正案修订 1996年2月29日的某些第四租赁修正案，1996年3月29日的某些租赁第五修正案，该修正案的某些第六修正案1996年4月30日的租约、1996年5月31日的某些第七租赁修正案、2019年12月的某些第八份租赁修正案、2019年5月21日的某些行使租赁期权的通知（“延期书”）、日期为2023年8月的某些第九份租赁修正案以及同样的内容，将根据本协议的规定进一步修改。经上述修正案和延期信修订的原始租约被称为 “租约”。根据租赁第八修正案，原始租户将其在租赁中的权益转让给了加利福尼亚州有限责任公司Caracol 2, LLC（“Caracol 2”）。原始房东根据2020年2月的转让和承担协议（即：租赁）将其在租约中的权益转让给了卖方。“关闭” 是指本协议所设想的交易的完成。“截止日期” 是指根据本协议实际结束的日期。截止日期为2024年2月9日，但根据本协议或双方自行决定达成的书面协议，可以进行任何允许的延期。“合同期限” 是指从生效之日开始，到本协议截止日期或提前终止之日结束的期限。“存款” 是指一千万美元和00/100美元（10,000,000.00美元）的金额。“环境法” 是指对财产或在财产上开展的活动具有管辖权的所有地方、州或联邦机构或机构的所有适用的环境法令、规则、规章、法令、法律，以及任何后续法规，以及据此颁布的所有法规，包括1980年《综合环境应对、补偿和责任法》（42 U.S.C. 第960节及其后各节）、危险物质《资源保护法》（42 U.S.C. § 1801 及其后各节）以及《回收法》（42《美国法典》第9601条及其后各节）、1976年《有毒物质控制法》（15 U.S.C. §2601及其后各节）和《清洁空气法》（42《美国法典》第1251条及其后各节）。“托管代理人” 是指根据本协议充当产权公司的同一实体。“联邦破产法” 是指《美国法典》第11章（《美国法典》第11编第101节及其后各节）。

00534.00229/1340450v3 3 “危险物质” 指任何危险材料、危险废物、有毒物质、毒性物质、污染物、污染物、放射性物质、易燃爆炸物、石棉或含石棉材料、铅或含铅材料、油、石油衍生化合物、杀虫剂、多氯联苯或任何环境法中规定的类似材料。“改善” 是指位于土地上或构成土地一部分或以其他方式构成项目的所有结构、建筑物、改良设施和固定装置。“无形个人财产” 是指卖方拥有并专门用于土地、改善或项目的所有无形财产（如果有），包括建筑平面图、建筑规格、平面图、小册子、手册、担保、执照、权利、公用事业合同、政府批准和占用证书，在任何情况下都应包括所有第三方规格报告、调查、场地规划、建筑效果图、规划和规划和占用证书, 环境影响报告, 交通研究, 土壤报告、意见和其他材料，以及所有场地或警察局许可证、建筑许可、开发协议、分区批准和差异以及其他政府批准和协议，每种情况均由卖方或其关联公司获得的与 “拟议重建”（定义见下文）有关。“Joy Parking Lease” 是指卖方与加州公司Joy Parking, Inc. d/b/a Joy Parking Fly（“Joy Parking”）之间签订的截至2023年11月的某些租赁协议。“土地” 是指位于加利福尼亚州圣何塞的大约 19.72 英亩土地，如本协议附录A所述，项目所在地。土地包括卖方对所有开放或拟建的高速公路、街道、道路、大道、小巷、地役权、地役权、地带、隧道和进入、上、毗邻、毗邻或毗邻土地的通行权的权利、所有权和权益。“租赁” 是指 Caracol 2 租约、Joy 停车租约和 Super Micro Lease。“租赁成本” 是指卖方为租约支付或产生的任何和所有成本、费用和费用，包括但不限于经纪佣金、为满足租约要求而进行的维修或改善费用，以及根据任何租约向租户支付或将要支付给租户的租户改善费用。“强制补救项目” 指 (i) 任何抵押贷款、信托契约、金钱判决、拖欠的税款和摊款、建筑留置权或其他影响财产任何部分的货币抵押权，或任何到期但未缴的房地产税或评估，包括但不限于作为第24414815号文书（经修订的 “信托契约”）中记录的信托契约（经修订的 “信托契约”）以及租赁和租金转让作为24414816号文书（经修订的 “租赁和租金的转让”）记录在正式记录中，两者均载明在根据第 5.1 节向买方交付的初步报告中，以及 (ii) 任何金钱留置权、抵押权或其他影响卖方在生效日期之后造成、创建或遭受的财产所有权的事项。

00534.00229/1340450v3 4 “所有者产权保单” 是指 ALTA 2006 年表格的延长所有权保险保单，该保单为买方作为房产费用单利的唯一所有者提供保险，但仅受允许的例外情况限制，金额将由产权公司签发，否则应符合截至生效之日提交给买方并经其批准的最后一份初步报告，但所有强制性报告均被删除 Cure Items 且包含标题公司已同意在当天或之前发布的代言生效日期。“一方” 或 “双方” 指卖方或买方，或卖方和买方（视情况而定）。“许可证” 是指与土地、改善措施、项目或拟议重建项目有关的所有许可、许可、担保、批准以及开发权和权利。“允许的例外情况” 是指（i）用于担保不拖欠的房地产税和摊款的留置权，前提是根据本协议按比例分配；（ii）任何直辖市、乡镇、县、州或其他政府机构或机构的适用的分区和土地使用法律、条例、规章和法规；（iii）调查中披露的所有事项；（iv）任何买方产生的任何例外情况或事项；(v) 产权保险单表格中常见的预先印制的例外情况和例外情况（除非所有者产权保单是一项延期保单），以及（vi）初步报告中显示的所有其他例外情况，这些例外情况在生效之日已获得买方批准或视为已获买方批准。在任何情况下，允许的例外情况均不包括任何强制性补救物品或卖方违反第 12 条制造的任何事项。“初步报告” 是指产权公司于2024年6月25日发布的初步产权报告，该报告将构成所有者所有权政策的基础。“项目” 是指占地约293,906平方英尺的建筑物，位于加利福尼亚州圣何塞市布罗考东路550号95112。“财产” 统指（a）土地，（b）改善措施，（c）卖方在许可证中的权利、所有权和利益，（d）无形个人财产和租赁，以及（e）卖方根据本协议向买方转让的任何其他财产。“拟议重建” 是指该项目的潜在重建，分阶段建造七栋总面积约为1,924,110平方英尺的办公楼和两座总面积约1,647,920平方英尺的停车结构，卖方在生效日期前向买方提供的开发材料中更具体地列出了这一点。卖方对拟议的重建项目不作任何陈述或保证，包括权利状况、可能的成本或与之相关的任何其他事项。“购买价格” 是指八千万美元和00/100美元（80,000,000.00美元）的金额。“买方经纪人” 是指煤矿经纪人。

00534.00229/1340450v3 5 “合格租户禁止反言” 是指租户对Caracol 2租约的禁止反言，其表格作为附录F附后，由租户根据该租约正式签署并交付，所有字段均已正确填写，未披露卖方在成交前未纠正的适用租约下的重大违约，也没有实质性差异除Caracol 2租赁修正案（定义见第12.7节）修订的以外的租约中包含的信息交付给自生效之日起本协议下的买方。“租金名单” 是指作为附录G所附的房产的租金名单。“租金” 是指基本租金或固定租金以及租户根据租赁需要支付的所有其他款项。“卖方经纪人” 是指 NewmarkKnight Frank。“短期占用协议” 是指（a）Caracol 2与Halle Properties, LLC之间签订的截至2021年7月13日的某些许可协议（停车），（b）Caracol 2与Rent-A-Fence.Com之间截至2022年8月的某些许可协议（存储），以及（c）1985年3月15日经帕特里克媒体集团公司修订的某些福斯特和克莱瑟租赁协议已接受 1989年11月21日的协议信，经埃勒媒体公司1997年3月1日的接受和同意信修订，经Clear Channel Outdoor修订Clear Channel Outdoor, LLC和Caracol 2之间于2003年7月29日签订的经2021年4月1日第四次租赁修正案修订的接受和同意函（“Clear Channel Outdoor, LLC和Caracol 2签订的信函”）。就本协议而言，短期入住协议不应被视为 “租赁”。卖方应促使Caracol 2在截止日期之前向Escrow交付（i）向Halle Properties, LLC和Rent-A-Fence.com发送与其各自的短期占用协议有关的终止通知（“许可终止通知”），以及（ii）在截止日期（根据与租赁转让一致的双方合理商定的转让表格）而无需进一步考虑将其权益转让给买方频道占用协议。“州” 是指加利福尼亚州。“超级微型租赁” 是指卖方与特拉华州的一家公司超级微电脑公司之间截至2023年7月14日的某些租约，经本协议第3.1（b）节修订。“调查” 是指基尔+赖特于2020年2月编制的某些ALTA/NSPS土地所有权调查。“生存期” 是指自本声明发布之日起至2024年12月1日止的期限；但是，如果任何一方在生存期内向另一方提出书面索赔，则该索赔所涉事项的生存期应延长至该书面索赔的全额和最终解决和支付。“有形个人财产” 是指卖方拥有的所有设备、机械、家具、家具、用品和其他有形个人财产，位于土地上或土地上

00534.00229/1340450v3 6 改善措施，用于土地的运营、维护或维修、改善或项目的任何部分。根据本协议，不得转让任何有形个人财产，但项目中的有形个人财产归租赁租户所有。“租户” 是指租赁协议下的任何租户。“租户禁止反言” 是指本协议所附与Caracol 2相关的附录F形式的租户禁止反言证书。“租户禁止反言要求” 是指买方从Caracol 2获得合格租户禁止反言的要求。“产权公司” 是指位于加利福尼亚州圣何塞市西圣塔克拉拉街 333 号 95113 号的第一美国产权公司，收件人：Carol M. Herrera，cmherrera@firstam.com，(408) 451-7829。2.出售财产。卖方同意向买方出售房产，买方同意根据本协议中规定的条款和条件向卖方购买财产。3.购买价格。买方应按以下方式支付购买价格：3.1.存款。(a) 买方应在生效之日后的三 (3) 个工作日内通过电汇立即可用的联邦资金直接向卖方支付押金。除非第 12.6 节中另有规定，否则押金不可退还给买方 [租户埃斯托佩尔斯], 13.1 [买方先决条件], 14 [伤亡与谴责]，以及 17.1 [卖家的违约]但应适用于购买价格，并应由卖方根据本协议的条款和条件持有和适用，如果本协议的上述条款要求将押金退还给买方，则卖方应立即将押金退还给买方。(b) 尽管有上述规定或Super Micro Lease中有任何相反的规定，但如果有管辖权的法院的最终不可上诉的判决或命令，包括根据本协议提供的司法参考程序，确定买方有权根据本协议获得押金的返还，而卖方未能在该最终判决或命令发布后的十 (10) 天内退还押金，则买方应有充分的抵消权作为Super Micro下租户所欠的任何租金或其他款项租赁，以下金额：(1) 卖方未向买方支付或买方根据本第 3.1 (b) 节规定的抵消权抵消的全部或任何部分押金；(2) 买方为行使本协议项下的权利而产生的所有合理和实际的成本和开支，包括但不限于所有律师费和法庭费用，但以此类判决或法院命令规定的范围为限卖方根据本第 3.1 节 (b) 项下的抵消权向买方支付或由买方抵消）；以及（3）上文第（1）和（2）款所述未缴款项的利息，自该判决或命令作出之日起至支付或抵消该款项之日止（视情况而定），按年百分之十（10%）的利率计算，按月复利。不管怎么说，超级微型租约中有任何内容

00534.00229/1340450v3 7 相反，在买方收回本第 3.1 (b) 节规定的所有欠款之前，卖方作为房东在任何情况下都无权终止超级小额租约，包括但不限于行使其中第3 (d) 节规定的提前终止权，以及 (ii) 超级微型租赁的期限应延长一段时间买方必须根据本第 3.1 (b) 节抵消卖方所欠的所有款项，以抵消租金。本协议双方承认并同意，本协议的各方也是超级微型租赁的当事方，本第3.1（d）节应构成对超级微型租赁的修订。3.2.平衡。买方应在收盘时通过电汇立即可用的联邦资金支付购买价格的余额，但须遵守本协议中规定的比例和调整。4.尽职调查4.1。尽职调查批准。买方承认，截至生效之日，根据超级微型租约，买方已经拥有该物业的很大一部分，并且有足够的机会完成对房产的必要尽职调查，包括但不限于所有权和调查事宜，并全面审查和评估本次交易。因此，通过执行本协议，买方特此放弃对其财产尽职调查的任何异议，包括与合同期内根据本第4节进行的任何检查（定义见下文）有关的异议，并选择根据本协议中规定的条款和条件继续购买财产。4.2.尽职调查项目。在卖方拥有或控制的范围内，卖方已根据FTP或其他文件交付网站或直接交付本协议附录B中规定的文件和信息，在生效日期之前交付（“尽职调查项目”）。4.3.检查。在本协议到期或提前终止之前，买方和买方的授权代表、代理人、员工、代表和承包商（均包括买方、“买方”，以及买方统称为 “购买方”）应在正常工作时间内，在不少于提前一（1）个工作日向卖方发出电话通知（或电子邮件通知）的前一（1）个工作日内，有权合理访问房产命令允许卖方代表在进行此类检查时在场，在本协议到期之前或提前终止之前，根据以下条款和条件进入财产进行实物检查、调查、测试和调查（“检查”）：(a) 一般检查标准。买方对财产的任何测试、检查或检查均应由买方自行承担费用和费用。买方同意，在进行检查时，买方应（1）不合理地干扰卖方或任何租户对物业的使用或活动，（2）不得损坏财产的任何部分或允许任何买方造成的任何危险或危险状况存在，（3）不对卖方或其租户或其各自的客人、代理人、受邀者、承包商或员工造成伤害或以其他方式造成人身伤害，（4）按照以下规定维持保险，（5）在到期时立即支付所有调查、测试、调查的费用以及就以下方面所做的检查

00534.00229/1340450v3 8 财产，(6) 不允许因买方行使本协议下的权利而对财产附加任何留置权，(7) 在完成每项此类测试或检查后，立即将财产完全恢复到根据下文第4.3 (c) 节进行任何此类检查或测试之前的状态，(8) 在安全的情况下进行所有检查专业态度，遵守管理检查的所有适用法律和政府法规，(9) 不要将测试材料储存在检查上财产或在财产上携带任何危险物质，但与买方携带到财产并遵守所有适用的法律、法令、规章和规章的机器相关的任何汽油或机油除外，并且 (10) 不得透露或披露在合同期内获得的有关财产的任何信息（但是，本条款（10）中的限制不得（i）禁止法律、规则或法规或法院命令所要求的披露，或者在卖方和买方之间的诉讼中，或向这些董事提起诉讼、会员、经理、高级职员、员工、顾问、当前或潜在的投资者、当前或潜在的贷款人、当前或潜在的租户、当前或潜在的保险公司、顾问、律师、会计师、财务顾问、代表和买方代理人，或者 (ii) 适用于公共领域或公众随时可获得的任何信息（买方提供的信息除外）其披露），以下信息在从卖方或其代表处收到此类信息时，任何买方都知道（不限制披露），任何买方独立于其检查而开发的信息，与卖方或其代表处收到的任何机密信息无关，或任何买方从不受披露限制的第三方获得的信息）。如果买方在向买方发出书面通知其失败后的三 (3) 个工作日内未能履行本第 4.3 (a) 节规定的任何肯定义务或义务（在紧急情况下不另行通知），卖方可以（但没有义务）代表买方履行此类义务或义务，买方应根据要求向卖方偿还任何此类履约的实际、合理的有据可查的成本和开支（包括利息和律师费及与之相关的费用）以及十美元一般管理费用的百分比（10%）额外收费。本第 4.3 (b) 节在本协议终止后有效期一 (1) 年。(b) 侵入性测试。未事先获得卖方的书面同意，买方不得对房产进行任何侵入性、侵入性或破坏性测试（包括但不限于 “第二阶段” 环境场地评估或任何可能改变或改变财产状况的调查），卖方可自行决定是否给予或拒绝同意。卖方未能在收到买方请求后的两（2）个工作日内批准买方的任何侵入性、侵入性或破坏性测试的请求，应视为卖方不赞成该请求。(c) 恢复；赔偿。买方应进行所有检查，并应促使所有买方进行所有检查，以免对卖方或财产造成任何损害、损失、成本或费用，或对卖方或财产提出索赔。买方应自行承担费用和费用，立即修复或修复因任何买方进入房产和/或进行检查而导致的财产损坏，包括但不限于立即导致 (i) 以安全的方式堵住所有钻孔或封盖，(ii) 所有不动产和个人财产，以及改进（如果有）损坏或

00534.00229/1340450v3 9 已被任何购买方销毁，待维修、修复或更换至其原有状态，以及 (iii) 检查产生的任何碎片将从财产中清除。买方特此同意对卖方和卖方的组成合伙人和关联公司及其所有董事、高级职员、合伙人、成员、经理、代理人和员工（“卖方双方”）进行赔偿、辩护并使其免受任何和所有责任、损失、索赔（包括第三方索赔）、要求、损害、负债、伤害、费用、罚款、税收和评估、判决、律师费和由或由此引起的费用、顾问费用和成本以及专家的费用和成本（统称为 “索赔”）任何买方进入财产或进行任何测试或调查的结果，但因以下原因引起的任何索赔除外：(i) 卖方的任何主动疏忽或故意不当行为，或 (ii) 买方或买方仅发现的任何先前存在的责任、条件或其他事项，除非由买方或买方造成或加剧的范围（例如，潜在的环境污染、潜在结构或其他物理缺陷或状况）。本第 4.3 (c) 节的规定应在本协议成交和任何先前终止的协议后有效期一 (1) 年；前提是恢复义务在交易结束后继续有效。(d) 无留置权。买方应通过买方的任何检查取消或抵押与财产相关的任何留置权，该义务在本协议终止后应在一（1）年内继续有效。(e) 保险。买方应促使任何从事本第 4 节所设想工作的人自费和费用自买方或该人自担保和维持以下保险单，从进入房产到截止日期，该保险单必须包括财产活动的保险：(a) 全面的一般公共责任和财产损失保险，包括直接合同和或有责任，合并的单一限额至少为200万美元（2,000 美元）000,000) 包括人身伤害、死亡和财产损失保险；（b）汽车责任保险，包括所有自有、租用和非自有车辆的责任，每人人身伤害的最低限额为一百万美元（1,000,000美元），财产损失的最低限额为一百万美元（1,000,000美元），每次事故的合并单一限额；以及（c）工伤赔偿和雇主责任保险（如果州法律规定）。每份一般责任险和商业汽车保险单均应将卖方及其普通合伙人列为额外被保险人。此外，每份保险单均应注明此类保单是主要保单，不包括卖方承保的任何保险。此类保单应包含一项条款，即额外被保险人的姓名不应否定额外被保险人如果不这样命名则作为索赔人本应享有的任何权利，并应包含利息可分割性和交叉责任条款。在进入财产之前，应向卖方交付一份证书，以及为证明根据本协议获得的保险而需要的所有保单背书的核证副本。本节要求的每份保单的续订证书应在该保单期限到期日之前交付给卖方。本节条款要求的任何保单可以作为一揽子保险的一部分，并附有 “每个项目、每个地点的背书”，前提是此类一揽子保单包含此处要求的所有条款，并且不减少承保范围、损害本协议另一方的权利或否定本协议的要求。

00534.00229/1340450v3 10 (f) 超级微型租赁。尽管本第4.3节有任何相反的规定，但本第4.3节不得修改买方作为租户对超级微型租赁失效房屋的权利和义务。4.4.交货。作为此处设想的交易的额外对价，如果买方未完成财产的购买（除非本协议因卖方未治愈的违约而终止），则应卖方的要求，买方应立即向卖方交付以下内容：（i）卖方或其代理人根据协议向买方提供的文件和其他书面材料的所有副本，以及（ii）没有陈述或担保，任何内容的完整和完整副本（不含任何陈述或保证）以及为买方准备或在买方对财产进行尽职调查时获得的所有涉及财产结构或地质条件、环境、危险废物或危险物质污染的第三方报告、测试或研究；但是，不得要求买方向卖方提供任何内部生成的报告、财务分析或被视为专有或律师工作产品的信息。本协议终止后，买方根据本第 4.4 节承担的交付义务将在一 (1) 年内继续有效。4.5.保密性。本协议各方同意保密，不与任何非本协议当事方的个人或实体讨论或披露本协议的任何重要条款或本协议设想的交易的任何方面，除非本协议第4.5节另有规定；前提是本协议各方均可与其董事、成员、经理、高级职员、员工、会计师、律师、现有或潜在贷款人和房地产投资人进行讨论并向其披露银行家、承销商、评级机构、合伙人、顾问以及其他顾问、代表和代理人，前提是这些当事方合理需要知道此类信息。卖方同意，买方可以与对物业拥有管辖权的政府和监管机构以及与公用事业或服务提供商就与买方对财产的预期用途有关的财产进行讨论和会议。此外，尽管有上述规定，各方仍可以在必要的范围内讨论和披露此类事项，以遵守美国国税局的任何要求或为了遵守任何其他适用的法律或法院命令，并且承认买方是上市公司，Purchase也有权根据联邦和州证券法的要求进行披露。本条款在本协议终止后应在一 (1) 年内有效，但将在协议结束时终止。5.产权保险和调查。5.1。初步报告；调查。自生效之日起，买方已收到一份初步报告，以及初步报告中提及的所有所有权除外的记录文件的清晰副本或电子链接，以及一份调查副本。5.2.允许的例外情况。收盘时，买方应接受土地和改善的所有权，但仅受允许的例外情况除外。

00534.00229/1340450v3 11 5.3。自然灾害披露卖方和买方承认，《披露法规》（定义见此处）规定，不动产卖方必须就可能影响财产的某些自然灾害进行某些披露，其中更具体地规定了这一点。本协议中使用的 “披露法规” 统指《加利福尼亚州政府法规》第 8589.3、8589.4 和 51183.5 条、《加利福尼亚州公共资源法》第 2621.9、2694 和 4136 条以及要求卖方披露可能影响财产的自然灾害的任何其他法规。自生效之日起，卖方已向买方提供了该物业的自然灾害披露报告（“NHD 报告”）。买方特此就披露法规和NHD报告达成以下协议：（i）向买方交付的NHD报告应被视为满足了卖方在披露法规下的所有义务和要求；（ii）卖方对NHD报告中的任何错误、不准确或遗漏不承担任何责任；（iii）NHD报告由卖方提供，目的是遵守披露法规，不得视为卖方对存在或担保的陈述或保证财产内或周围不存在 “披露法规” 所规定的条件。6.卖方的陈述和保证。在本协议中，“实际知识” 一词是指 Bryon Wolf（“卖方代表”）当前的实际（非推定或推定的）个人知识，没有任何进一步询问或调查的责任，也没有个人责任。卖方向买方陈述并保证，卖方代表是卖方组织内最了解第 6 节所述陈述和担保所涵盖事项的个人。卖方向买方陈述并保证，截至生效日期和截止日期，如下所示：6.1.没有租约或租户。除了本协议附录G所附的租金清单上列出的租赁外，卖方不是与土地租赁或占用或改善有关的任何其他租赁、许可或其他类似占用协议的当事方。除根据本协议外，卖方未授予任何一方收购该财产任何权益的任何选择权或优先拒绝权或首次机会。本协议附录G所附的租金清单是截至生效之日该物业的真实、正确和完整的租金名单。自生效之日起，卖方已向买方交付了租金清单上列出的租约的真实、正确和完整副本，包括租金名册上的所有修订及其担保。除非租金清单或租约中另有披露：(a) 每份租约均完全有效。(b) 除租赁或本协议第 3.1 (b) 节中另有规定外，未对任何租约进行过修改或修改。租赁双方之间没有关于租赁（如适用）或财产的其他书面或口头协议或谅解。(c) 根据租约，任何租户均不支付基本租金、额外租金或任何其他款项的拖欠款。(d) 任何租户在任何租约下均未发生未纠正的违约行为，而且据卖方实际所知，没有发生任何在发出通知后，时间推移或两者兼而有之构成任何租户在任何租约下的违约事件。

00534.00229/1340450v3 12 (e) 除非租约中另有规定，否则任何租户均无权获得任何免费租金、租金减免、折扣、租金优惠、租金延期、扣除或抵消。(f) 卖方未收到任何租户在履行该租约项下作为房东的任何义务时违约的书面通知，也未收到任何违反与土地或改善有关的任何法规、规则、法律、条例或其他法律法规的书面通知，卖方也未收到任何书面索赔，要求抵消或减免任何租赁下应付租金。(g) 卖方拥有根据每份租约收取租金的唯一权利，除非与信托契约和租赁和租金转让担保的卖方贷款有关，否则此类权利未被转让、质押、抵押或以其他方式设保。(h) 租赁要求的所有保证金均已支付，并由卖方根据租约保管。(i) 没有租户提前超过一 (1) 个月支付租金。(j) 卖方没有收到任何书面通知，说明任何租户已根据《联邦破产法》或任何类似法规或州同等法规向债权人申请保护，也没有收到任何书面通知，也没有收到任何书面通知，说明他们将停止运营、终止租约和/或申请此类保护。(k) 除租约中另有规定外，卖方未免除或延期（或同意免除或推迟）任何租户根据任何租约应支付的任何金额的租金。(l) 卖方已根据购买协议全额支付或贷记所有租赁费用，或将在收盘时将该费用记入买方。6.2.没有合同。该物业不受卖方参与的任何服务、维护、供应、建筑、物业管理、租赁、经纪或类似合同的约束，但卖方将在截止日期终止的任何此类合同除外，买方无需支付任何罚款或溢价或承担其他责任；据了解，卖方应对任何此类罚款、溢价或其他责任承担全部责任。6.3.FIRPTA。卖家不是美国税法所指的 “外国人”，《美国国税法》第 1445 (b) (2) 条提到了这一点。6.4.环保。据卖方实际所知，除非尽职调查项目中披露，否则没有违反任何环境法的危险物质存放在财产上，卖方也没有存放或储存，卖方也未允许任何其他个人或实体在财产上存放或储存任何违反任何环境法的危险物质；在这两种情况下，偶然使用或储存少量危险物质除外，这些危险物质是通常和习惯性的租户的零售业务在物业上进行，通常与与该物业相似的物业的运营一致，且均符合所有环境要求

00534.00229/1340450v3 13 条法律。据卖方实际所知，卖方尚未收到任何书面通知，说明任何其他个人或实体违反任何环境法，使用财产的任何部分储存、制造或处置任何危险物质。据卖方实际所知，卖方未收到任何政府机构关于影响财产任何部分的任何危险材料的任何书面投诉、订单、引文或通知。除非尽职调查项目中披露并据卖方实际所知，否则财产的任何部分均不存在任何性质的地下储罐。6.5.没有诉讼或违规行为。据卖方实际所知，没有待处理的案件，卖方也没有收到任何针对财产的威胁性索赔、诉讼、诉讼或类似诉讼的书面通知，卖方也没有收到任何未经处理的政府实体关于违反任何影响财产任何部分的法律的书面通知。6.6.不谴责。卖方未收到任何影响财产全部或部分的待处理或威胁的谴责或知名域名诉讼的书面通知。6.7.分区。据卖方实际所知，除非尽职调查项目中披露，否则没有任何待处理或威胁的更改或限制适用于该财产的分区或其他使用限制，或以其他方式更改财产的分区分类的请求、申请或程序。6.8.没有员工。卖方不直接雇用任何在物业工作的员工。卖方不维持或赞助任何员工福利计划，包括但不限于受经修订的1974年《雇主退休收入保障法》约束的任何计划。6.9.没有破产。卖方没有 (a) 为其债权人的利益进行一般性转让，(b) 提交任何自愿破产申请或遭受卖方债权人提出的任何非自愿申请，(c) 受委托接管人接管卖方全部或几乎全部资产，或 (d) 书面承认其无力偿还到期债务。6.10.信誉良好；权威。根据其成立州的法律，卖方组织良好、存在有效且信誉良好，根据财产所在州的法律，卖方信誉良好。卖方已采取一切必要行动，授权执行、交付和履行其在本协议下的义务。代表卖方签署本协议的人有权这样做。6.11.没有进一步的同意。卖方在下文设想的截止日期之前，已获得或将要获得卖方执行、交付和履行本协议规定的义务或完成本协议规定的交易所必需的所有政府机构或私人或实体的同意、加入或授权。6.12.没有冲突。据卖方实际所知，签订本协议和向买方出售财产不构成违规或违约

00534.00229/1340450v3 14 卖方：（i）卖方作为当事方或卖方或财产受其约束或约束的任何合同、协议、谅解或文书，（ii）针对卖方发布或实施的任何判决、命令、令状、禁令或法令，或（iii）卖方的组织和管理文件。6.13。OFAC。无论是卖方还是卖家的实际所知，控制卖家的任何实体或个人都不是封锁人员。6.14.有形个人财产。截至截止日期，改善中剩余的任何有形个人财产均应被卖方视为已放弃，买方可以在收盘时占有这些财产并保留与买方相同的财产，或以买方可能确定的任何方式处置这些财产，但不对卖方或任何其他方承担任何责任或责任。6.15.短期入住协议。卖方已向买方交付了短期入住协议的真实、正确和完整副本。截至截止日期，卖方应被视为已重新作出本第 6 节中规定的所有陈述和保证。此外，本第 6 节中规定的所有陈述和保证应在存续期结束后继续有效。在 (a) 生存期到期之前，以及 (b) 如果买方在存活期到期、法院或其他具有合法管辖权的法庭发布有关此类索赔的最终命令、法令或判决以及此类索赔的全额付款之前提出任何索赔，卖方应 (y) 根据其成立国的法律保持组织良好、信誉良好的实体，并且 (z) 预留等于负债上限（定义见下文）的未支配现金储备（应参照上述契约）至 “卖方生存/储备契约”）。6.16。对陈述的限制。如果卖方在成交后发现任何此类陈述、担保或承诺存在任何重大违约行为，则卖方仅对买方因卖方违约而遭受的任何直接或实际损失承担责任。卖方在本协议下因违反任何此类陈述或担保而承担的任何责任应限于 (a) 总额超过十五万美元（150,000 美元）（“责任门槛”）的索赔（前提是，对于此类索赔，卖方应从第一美元损失起对所有此类索赔承担责任），这些索赔是通过书面通知卖方和向主管司法管辖法院提起诉讼（或提起仲裁，（如果需要）在生存期内，以及（b）最高总金额为一百万四十万美元（1,400,000 美元）（“责任上限”）；前提是以下金额在任何情况下均不受责任门槛或责任上限的约束：(i) 卖方对实际欺诈行为的任何判断，或 (ii) 根据第 10 条提出的按比例索赔 [按比例分配]，根据第 11.1 节提出的结算费用索赔 [卖家成本]，根据第 12.2 节提出的索赔 [没有变化]，根据第 14.2 条对未向买方汇款保险或意外伤害所得的索赔，根据第 16 条提出的赔偿索赔 [经纪人]，或根据第22条提出的法律费用索赔 [律师费]。在任何情况下，卖方或买方均不因违反本协议中包含的任何陈述、保证或契约而对任何间接、间接、特殊或惩罚性损害承担责任。此外，尽管有上述规定，如果买方在收盘前获得实际知识（定义为Justin Chin或Kim Liou目前的实际知识），则没有

00534.00229/1340450v3 15 有责任调查或归咎于任何其他人知道本协议项下的任何陈述或担保不真实或违反，或者本协议下任何关闭的契约或条件未得到履行或满足（如果买方未以书面形式单独和绝对酌情放弃），但买方仍继续完成对该产品的购买财产，则买方应被视为已不可撤销和绝对放弃、放弃和释放对于因此类不真实或违背的陈述或担保或此类未履行或不履行的契约或条件而引起或导致的任何损害或其他损失，向卖方提出的所有权利、补救措施和索赔。6.17.免责声明；“按原样” 购买；发布。除非本协议中另有明确和明确的规定，否则卖方和买方同意在截止日期出售该财产，买方应在截止日期 “按原样，在那里接受财产的所有权及其所有权”，不因物理、功能或经济条件而进行调整。除非本协议中另有明确和明确的规定，否则卖方或卖方的经纪人（如果有）或任何卖方均未就财产状况作出任何形式的书面或口头陈述或保证，包括但不限于公用事业的可用性、建筑法规或分区法规的遵守情况、防洪、土壤状况或危险物质的存在。除非本协议中另有明确和明确的规定，否则买方不得依赖卖方或卖方的代理人、员工或承包商对财产或项目的状况或其对任何特定用途的适用性所作的任何口头或书面、明示或暗示的陈述或保证，包括但不限于对适销性、适用性、质量或工作状态的任何担保，卖方明确拒绝任何此类陈述或保证。在不限制前述内容概括性的前提下，（a）买方承认，根据超级微型租赁协议，其已经拥有该财产的很大一部分，并且有足够的机会对房产进行尽职调查检查，并将根据尽职调查以目前的状态收购该财产，除非本协议中另有明确规定。买方承认并同意，卖方应将财产 “与所有缺陷一样” 移交给买方，并且基本保持其当前状态。买方进一步承认并同意，除卖方在上文第 6 节、下文第 16 节或本协议其他部分中作出的陈述和担保外，卖方向买方出售财产没有任何明示或默示的或因法律运作而产生的担保或陈述（在法律允许的范围内，卖方对所有陈述和担保均不承担任何责任），卖方对价值、用途不承担任何责任、宜居性、适销性、条件、设计、运营、租金、财务状况或重建前景，或物业（或其任何部分）的用途或用途的适用性，包括：（i）财产的物理状况、性质或质量，包括地上和地下土壤的质量

00534.00229/1340450v3 16 构成财产一部分的任何装修、固定装置、设备或个人财产中包含的财产和劳动力和材料的质量；(ii) 财产是否适合任何特定用途；(iii) 财产上面、内部、下方或周围（包括财产上下的土壤和地下水）上是否存在或疑似存在危险物质；以及 (iv) 现有的或拟议的政府财产适用于该物业或其进一步开发或变更用途的法律或法规，包括环境法律和有关分区或土地使用的法律或法规。(b) 卖方对财产的任何潜在的、隐藏的或专利的缺陷或财产或其任何部分未能遵守任何适用的法律和法规不承担任何责任。特别是，买方承认并同意，根据本协议向买方提供的财产信息（以及买方可能以任何方式从卖方或其代理人、员工或其他代表那里获得的有关任何财产的任何其他信息，包括但不限于其运营或财务历史或前景）在没有陈述或担保的情况下交付给买方（上文第6节、下文第16节或本文其他部分中规定的卖方陈述和担保除外）协议）作为准确无误，不得作为收购财产的诱因；任何财产信息中包含的任何内容均不构成或被视为对任何财产的任何明示或暗示的担保、陈述或保证；买方在决定是否收购该财产时仅依赖本协议的规定及其对财产及其前景的独立评估。买方姓名缩写：_______ (c) 自交易日起生效，买方特此放弃向卖方、其员工、高级职员、董事、经理、成员、合伙人、代表、代理人、仆人、律师、关联公司、母公司、子公司、继承人和受让人以及代表其的所有个人、公司、公司和组织（“被释放方”）追索任何和所有索赔的权利，并不可撤销地免除所有索赔（包括分摊和/或赔偿索赔）它现在或以后可能向任何被释放者收购的款项各方赔偿因财产的估值、可销售性、物理状况或发展潜力引起或与之相关的任何费用、损失、责任、损害、费用、要求、行动或诉讼原因，或任何潜在的或其他施工缺陷、错误、遗漏或其他条件，包括影响财产或其任何部分的任何和所有环境问题。本新闻稿包括买方目前未意识到的索赔或买方目前不怀疑存在的索赔，如果买方知道这些索赔，将对买方向卖方的释放产生重大影响。在这方面，在法律允许的范围内，买方特此同意、陈述和保证，这些陈述和担保将在交易结束后继续有效，买方意识到并承认，其目前未知的事实事项可能已经或可能导致目前未知、出乎意料和意料之外的诉讼原因、索赔、要求、债务、争议、损害赔偿、成本、损失和开支，买方进一步同意，

00534.00229/1340450v3 17 声明并保证，这些陈述和担保将在交易结束后继续有效，此处的豁免和免责声明是根据这一认识进行谈判和商定的，尽管如此，买方仍打算解除和免除卖方任何此类未知的诉讼原因、索赔、要求、债务、争议、损害赔偿、成本、损失和开支。在法律允许的范围内，买方明确放弃任何法律条款的好处，这些条款可免除买方在放弃或放弃截至该豁免或免除之日买方不知道或怀疑存在对其有利的索赔所产生的任何后果。卖方已就本交易给予买方实质性让步，以换取买方同意本第 6.17 节的规定，卖方和买方均已草签本第 6.17 节，以进一步表明他们了解和接受本协议中的每一项条款。本第 6.17 节的规定将在关闭后继续有效。但是，尽管本第 6.17 节中有任何相反的规定，但在所有方面均须遵守第 6.16 节中规定的生存条款以及第 6.16 和 17.1 节中规定的责任限制和例外条款，本第 6.17 节的上述规定不得免除或免除卖方因 (i) 卖方违反任何明示陈述、担保而产生的任何索赔（买方也未放弃并在此明确保留）或本协议中规定的在交易结束后仍然有效的契约本协议条款；或 (ii) 卖方的任何实际欺诈行为。_________________________ 卖方姓名缩写买方姓名缩写 (d) 根据上文第 6.17 (c) 节，买方明确放弃《加利福尼亚民法》第 1542 条的好处，该条款规定如下：“一般免责不适用于债权人或解除方不知道或怀疑存在有利于自己的索赔执行解除令的时间，如果他或她知道的话，将会对他或她与债务人的和解产生重大影响，或者解除债务派对。”买方承认并同意，在本协议中，其已由自己选择的法律顾问代理，并且该法律顾问已向买方解释了本第6.17（d）节的规定。通过在下方首字母缩写，买方确认已同意本第 6.17 (d) 节的规定。_________________ 买方姓名缩写 7.买方的陈述和保证。买方向卖方陈述并保证，截至生效日期：7.1。信誉良好；权威。买方是组织完善、存在有效的实体，根据其成立国的法律，该实体信誉良好。买方已采取一切必要行动，授权执行、交付和履行其在本协议下的义务。代表买方签署本协议的人有权这样做。

00534.00229/1340450v3 18 7.2。没有进一步的同意。买方已获得或将要获得买方在本协议下执行、交付和履行其义务或完成本协议规定的交易所必需的任何政府机构或私人或实体的所有同意、加入或授权。7.3.没有冲突。据买方所知，在没有任何进一步调查或调查的义务的情况下，签订本协议和从卖方手中购买财产不构成 (a) 买方违反或违反：(i) 买方作为一方或买方受其约束或约束的任何合同、协议、谅解或文书，(ii) 针对买方发布或施加的任何判决、命令、令状、禁令或法令或（iii）买方的管理文件或买方股权所有者之间的任何协议；或（b）结果违反任何政府或准政府机构的任何法律、秩序、规则或规章。7.4.OFAC。买方或控制买方的任何实体或个人都不是被封锁者。7.5.没有破产。买方没有（a）为债权人的利益进行一般性转让，（b）提交任何自愿破产申请或遭受买方债权人提出的任何非自愿申请，（c）被指定接管人占有买方全部或几乎全部资产，或（d）书面承认其无法在到期时偿还债务。截至截止日期，买方应被视为已重新作出本第7节中规定的所有陈述和保证。此外，本第 7 节中规定的所有陈述和保证应在存续期结束后继续有效。8.关闭和关闭文档。8.1.闭幕。本协议下的结算应在截止日期或卖方和买方共同书面批准的其他日期进行，前提是在所有方面都满足下文第13节规定的条件。结算应在产权公司通过托管式结算进行。8.2.卖家托管配送。卖方应在交易结束时正式签署、确认（视情况而定）并将以下文件交付（或安排交付）给托管代理人，每份文件均采用本协议所附形式，如果未附于本协议，则应以买方和卖方合理满意的形式和实质内容：(a) 以本协议附录C的形式出具土地和改善的授予契约（“契约”），仅受允许的例外情况除外。(b) 以本协议附录D的形式转让与无形个人财产有关的无形资产。

00534.00229/1340450v3 19 (c) 以本协议附录H的形式转让与租赁（及其下的任何保证金）有关的租约。(d) 习惯所有者的宣誓书，其中应包括一份声明，说明对不动产的实物检查或调查不会披露调查中尚未披露的任何事项（“不变” 宣誓书），以及足以促进产权公司在收盘时发布业主所有权保单并确保最后一次产权承诺之日与契约签订之日之间所有权保障差距的声明已记录。(e) 一份FIRPTA宣誓书，证明卖方不是经修订的《美国国税法》下的 “外国人”。(f) 产权公司可能需要的证据，以合理地证明卖方执行本协议和履行其在本协议下的义务已获得正式授权，并且代表卖方执行本协议的一名或多名个人已获得正式授权和授权。(g) 加州预扣税豁免证书（“表格 593-C”）。(h) 执行本协议条款和意图可能合理要求的其他文件，包括许可终止通知和Caracol 2向买方转让Clear Channel占用协议。8.3.买方托管交付。买方应在收盘时按时执行、确认（视情况而定）并将以下内容交付（或促成交付）给托管代理人。(a) 买方应在收盘时向托管代理人交付（或促成交付）执行本协议条款和意图所需的合理文件，每份文件的形式和实质内容均令卖方和买方合理满意。(b) 以下金额的即时可用资金：（i）购买价格的余额（经此处规定的比例和抵免额调整）；（ii）买方支付下文第11条规定的结算费用和比例分摊所必需的金额（如果有）；以及（iii）根据本协议条款关闭托管所需的任何其他金额。(c) 以本协议附录D的形式转让与无形个人财产有关的无形资产。(d) 以本协议附录 H 的形式转让与租赁（及其下的任何保证金）有关的租约。8.4.闭幕词。卖方和买方应分别以惯常形式签署并向托管代理人交付结算声明，以及托管代理可能合理要求完成结算的其他文件。

00534.00229/1340450v3 20 8.5。占有。根据本协议，卖方应在收盘时将房产的所有权无条件移交给买方，不包括租户和短期入住协议当事方以外的占有方。8.6.闭幕通知信。卖方和买方应各自签署，买方应在交易结束后立即向每位租户交付一封截止通知书，其形式见附录一。卖方和买方可以各自以电子方式执行收盘通知信，pdf版本可以通过电子方式交付给另一方。9.钥匙的交付。在收盘后的两（2）个工作日内，卖方应向买方交付所有卖方用于改进的钥匙和卡片密钥。卖方在本节下的义务应在交易结束后继续有效。10.按比例分配。自截止日期上午12点01分起，以下费用将在双方之间进行分配，买方在收盘当天被视为财产的所有者，有权获得财产的所有收入（如果有），并有义务支付该日财产的所有费用：10.1。租金。(a) 自截止日起，租金应在卖方和买方之间根据应付租金的期限按比例分配（买方将在收盘当天获得此类金额的抵免），前提是收盘时卖方不得将未收的租金退还给卖方，买方也不负责向卖方偿还收盘前任何时期未收的租金，除非此类金额实际支付给买方交易结束后，此类款项应根据本条款支付第 10.1 节。在截止日期当月但收盘之前，租户支付并由卖方或代表卖方收取的任何租金应首先适用于截止日期当月的租金，并根据本第 10.1 节的上述规定按比例分配，(b) 其次适用于应付给卖方的拖欠租金（如果有），（c）第三，用于预付应付给买方的租金。如果截至截止日期，根据租约拖欠卖方的租金，则买方在截止日期之后收取的所有租金应按以下方式每月适用：（x）首先，当前应付给买方的租金，（y）其次是应付给买方的拖欠租金，（z）第三，用于支付给卖方的拖欠租金。买方应至少每三十（30）天发信收取此类逾期或拖欠的租金，期限为成交后的一百二十（120）天；但是，买方没有义务提起或起诉任何法律诉讼来收取此类租金或承担与之相关的任何材料费用。此外，卖方无权在截止日期之后继续收取拖欠的租金，在不限制前述规定的一般性的情况下，卖方无权驱逐租户，也无权对租户行使任何其他 “房东” 补救措施（如租约所规定），也无权提起或维持任何收款诉讼。买方收到的卖方有权获得的任何款项应由卖方以信托形式保管，因为买方应支付给卖方的款项，买方应在收到款项后的十 (10) 个工作日内将买方收到的任何此类款项汇给卖方，减去合理的实际收款成本和开支，包括合理的律师费、法庭费用和支出（如果有）。卖方明确同意，如果卖家

00534.00229/1340450v3 21在截止日期之后收到任何款项，卖方应在收到款项后的十 (10) 个工作日内将卖方收到的款项中买方有权获得的部分汇给买方。(b) 保证金：预付租金。收盘时，买方将获得购买价格的抵免额，金额为租约项下的任何保证金或预付租金。买方在收盘时收到按购买价格抵扣的此类抵免额后，卖方应免费保留所有担保金和其他租户押金，免受租户和买方的任何和所有索赔。买方应负责根据租赁相关条款将贷记给买方的总金额记作保证金和其他押金。(c) 租赁费用。卖方应负责并在成交时或之前支付截至租赁截止日期到期应付的所有租赁费用。对于租约，买方应获得相当于租赁成本金额的抵免额，这些费用截至截止日期尚未到期和应付，但可能在截止日期之后到期并支付。(d) 租金优惠。收盘时，买方应获得购买价格抵免，金额为租约下的免费租金、租金减免或其他租金优惠，有效期超过截止日期，但不包括根据Joy Parking Lease和Caracol 2租约授予的任何免费租金、租金减免或租金优惠。10.2.房地产税和其他费用。房产的房地产税和非从价个人财产税应在截止日期由卖方和买方按比例分配（在收盘当天向买方收取此类税款），根据当前财政年度的最终税收（考虑最大允许折扣，不考虑因任何未决上诉而导致的任何待决或临时减免），如果未知，则按百分之百百分之十五（105%）计算）上一年的税款。应任何一方的要求，当收盘年度的实际税单出来时，税款应按比例重新分配。10.3.公用事业。除非适用的公用事业公司应关闭其在卖方的账户并在买方开立新账户，否则水、下水道、电力、煤气、电话和任何其他公用事业的费用应自截止日起由卖方和买方按比例分配（买方将在收盘当天支付此类公用事业费用）。在这种情况下，卖方应提供先前账单期内此类服务的账单副本，分摊应以此类账单为基础。应任何一方的要求，当包括结算在内的计费周期的实际账单可用时，应按比例重新分摊公用事业费。10.4.其他。除非本第10节另有规定或租户根据租赁承担的唯一义务的任何费用，否则卖方和买方应根据现有信息，根据该州商业房地产交易完成的海关，按比例分配截至截止日期与房产相关的所有其他收入和支出项目（向买方收取此类费用并在收盘当天记入此类收入）。应任何一方的要求，此类其他费用和收入应在获得实际信息后按比例分配。

00534.00229/1340450v3 22 10.5。生存。本第 10 节的规定将在结案后继续有效。11.结算费用。双方应承担以下费用；本协议中未明确分配的任何其他结算费用应根据加利福尼亚州圣克拉拉县圣何塞市的习俗支付：11.1.卖家费用。卖方应支付（a）所有权搜索费用和所有者所有权政策的基本溢价，（b）县级转让税和卖方向买方转让财产的类似税，（c）卖方向买方转让财产的契约或转让费的百分之五十（50％），（d）任何托管或结算费用或所有权费用的百分之五十（50％）公司，以及（e）全额支付和解除所有影响财产的所有权的强制性补救项目所需的所有金额。11.2.购买者成本。买方应支付（a）业主所有权政策下任何延期保险的保费和买方要求的所有权保单背书的保费，（b）记录契约的费用，（c）产权公司任何托管或交易费用或费用的百分之五十（50％）；（d）卖方向买方契约或财产转让的百分之五十（50％）的城市转让税激光。11.3。律师费。除非本协议另有规定，否则各方均应负责支付自己的律师费和费用。12.卖方承诺。12.1.持续运营。在合同期内，卖方应以与当前运营相一致的方式运营财产，包括但不限于进行所有必要的日常维护和维修。12.2.财产没有变化。在合同期内，未经买方事先书面同意，卖方不得修改、终止、续订任何租约、允许或同意终止、交出、转让、转租或许可租约（除非租户单方面有权终止、交出、转租、许可或转让），否则买方可以自行决定拒绝同意，（除非租户单方面有权终止、交出、转租、许可或转让）此类租约），或根据租约申请任何租户押金，签订任何新的租约、许可协议或其他类似的占用协议，或影响财产的任何服务合同或其他协议，（b）修改或订立对财产的任何抵押权、地役权、契约、条件、通行权或限制，（c）授予、设立或承担对财产的任何抵押贷款、留置权、抵押权、地役权、契约、条件、通行权或限制，（d）转让财产的任何部分，（e）自愿采取任何行动对生效之日存在的财产所有权产生不利影响，或 (f) 撤回、和解或以其他方式妥协任何抗议或减免程序影响对财产征收的房地产税。本段的规定应在结案后继续有效。本第 12.2 节应在存活期内有效。12.3.保险。卖方应使所有现有的保险单（或用等于或大于此类保险单的承保范围取而代之）在合同期内持续有效。

00534.00229/1340450v3 23 12.4.条件的变化。如果财产的任何状况发生任何变化（包括但不限于人员伤亡或谴责），或者任何使卖方在本协议下的陈述或担保在任何实质性方面不真实或具有误导性的任何事件或情况，或者卖方在本协议下的任何承诺无法履行或不太可能履行，卖方应立即通知买方。12.5.不进行房地产营销。只要本协议完全生效，卖方不得（a）通过房地产经纪人（或其他方式）积极推销待售房产，（b）向第三方征求购买该物业的报价，或（c）与任何第三方签订另一份房产买卖合同。12.6.租户埃斯托佩尔斯。(a) 卖方应在成交前获得Caracol 2的租户禁止反言，该反言与Caracol 2租赁修正案同时生效。在卖方收到Caracol 2的租户禁止反言后，卖方应立即向买方交付卖方收到的租户禁止反言。双方承认并同意，Caracol 2的合格租户禁止反言应确认附录F第13段中规定的商定条款，尽管Caracol 2租约中有任何相反之处，买方同意接受这些条款。在买方收到租户禁止反言后的两（2）天内，买方应通知卖方该租户禁止反言是否已被买方批准为合格租户禁止反言，并在任何此类通知中向卖方提供任何不予批准的依据。买方同意不反对租户对租户禁止反言形式所作的任何非实质性限制或修改；但是，超过30天的期限差异、超过1％的租金差异以及与终止权条款和条件有关的任何差异均不应被视为非实质性的。买方未能在这两（2）天内发出此类通知应被视为买方接受和批准该租户禁止反言。在任何情况下，卖方未能向买方交付任何租户禁止反言或未满足租户禁止反言要求均不应被视为卖方在本协议下的违约。(b) 尽管本协议有任何其他规定，卖方仍有权将截止日期延长至最多十 (10) 个工作日，方法是在预定截止日期前不少于三 (3) 天向买方发出此类选择的书面通知，以便为本节中规定的租户禁止反言的交付做好准备。如果租户禁止反言要求在截止日期前至少三 (3) 天未得到满足，卖方可以根据本节延长该要求，则买方可以自行选择，在向卖方和托管代理发出书面通知后，以书面形式选择 (x) 终止本协议，在这种情况下，卖方应立即通过电汇（根据电汇指示）将押金退还给买方由买方提供），此后卖方和买方均应从所有人手中解除本协议规定的其他义务，除非特别规定的在本协议终止后继续有效，(y) 将截止日期最多延长三十 (30) 天，以便卖方和买方可以尝试满足租户禁止反言要求，或者 (z) 放弃租户禁止反言要求并在不降低购买价格的情况下根据本协议完成交易。买方应在选择前至少两 (2) 天将此类选择书面通知卖方和托管代理人

00534.00229/1340450v3 24 预定截止日期；但是，如果买方未能向卖方做出此类书面选择，则买方应被视为已选择根据第 (x) 条终止，卖方应立即通过电汇（根据买方提供的电汇指示）将押金退还给买方，此后卖方和买方均应免除本协议规定的所有其他义务，但这些义务除外特别规定在本协议终止后继续有效。如果买方选择根据本第 12.6 节第 (y) 条延长截止日期，而租户禁止反言要求在延长的截止日期之前未得到满足，则买方可以选择书面选择 (i) 在向卖方和托管代理人发出书面通知后终止本协议，在这种情况下，卖方应通过电汇（根据买方提供的电汇指令）将押金退还给买方此后，卖方和买方均应免除本协议项下的所有其他义务协议，特别规定的在本协议终止后继续有效的协议除外，或 (ii) 放弃租户禁止反言要求并在不降低购买价格的情况下根据本协议完成交易；但是，如果买方未能在预定截止日期（延期）前至少两（2）天向卖方做出此类书面选择，则买方将被视为选择根据第 (x) 条终止交易，卖方应立即通过电汇将押金退还给买方（按照此后，应免除买方提供的电汇指令）以及卖方和买方在本协议下的所有其他义务，在本协议终止后特别规定的义务除外。12.7.卡拉科尔 2 租赁修正案.在成交之前，卖方应以买方和卖方合理接受的形式向Escrow交付一份全面执行的Caracol 2租赁协议第十修正案，其中包含本协议附录J（“Caracol 2租赁修正案”）中规定的重要条款，该修正案的日期为截止日期。13.双方的结算义务。13.1.买方条件百分比。必须满足以下所有条件（除非买方书面放弃），买方才有义务根据本协议进行关闭：(a) 陈述和保证。卖方根据本协议在生效日期作出的所有陈述和担保在截止日期的所有重要方面均应是真实和正确的，就好像卖方在截止日期及截止日期重新做出的陈述和担保一样。(b) 盟约。卖方应在截止日期当天或之前履行本协议要求卖方履行的所有契约和协议，包括但不限于交付合格租户禁止反言和Caracol 2租赁修正案。(c) 所有者所有权政策。产权公司应不可撤销地承诺发布所有者所有权政策，但仅受允许的例外情况除外。(d) 无重大不利变化。从生效之日到截止日期，财产不得发生任何重大的不利变化

00534.00229/1340450v3 25 对买方对该物业的预期开发、使用和/或运营产生了重大不利影响。(e) 没有暂停令。自生效之日起，不得颁布、通过、发布或颁布任何可能对买方预期开发、使用和/或运营产生重大不利影响的诉讼、公投、暂停令、法规、命令、法令、法令、法令、立法、判决、裁决或法令，也不得自生效之日起待审或生效。如果在截止日期未满足第 13.1 (c) 至 13.1 (e) 节中的任何条件（或其中描述的事件未能发生），则买方可以自行选择（a）在向卖方和托管代理发出书面通知后终止本协议，在这种情况下，卖方应立即通过电汇（根据提供的电汇指示）将押金退还给买方买方），此后卖方和买方均应免除所有其他义务本协议，除特别规定的在本协议终止后继续有效的协议外，(b) 将截止日期延长最多十 (10) 个工作日，以便有时间满足任何此类成交条件，或 (c) 放弃这些条件并根据本协议完成交易，不降低购买价格。买方应在预定截止日期的前一天上午11点之前以书面形式将此类选择通知卖方和托管代理人。如果买方未能做出此类书面选择，则买方应被视为已选择根据第 (a) 条终止，卖方应立即通过电汇（根据买方提供的电汇指示）将押金退还给买方，此后卖方和买方均应免除本协议规定的所有其他义务。如果在截止日期未满足第 13.1 (a) 和 13.1 (b) 节中的任一条件（或其中描述的事件未能发生），则买方有权行使本协议第 17.1 节规定的所有权利和补救措施。13.2.卖方的关闭义务。卖方出售财产的义务受以下条件的约束（卖方可自行决定以书面形式免除该条件），即买方应在截止日期当天或之前履行本协议要求买方履行的所有契约和协议，并且买方的所有陈述和担保在截止日期的所有重大方面都是真实和正确的。14.伤亡与谴责。14.1.终止权。如果在合同期内，财产的任何部分遭到损坏或毁坏或成为任何实际或威胁的谴责或知名域名诉讼的主题，则卖方应根据第 12.4 节立即以书面形式通知买方。如果 (a) 重建或修复此类损坏或破坏的费用超过五十万零零零美元（500,000.00美元），如果（买方聘请的承包商合理估计，且卖方可以合理接受），（b）没有保险或保险不足的伤亡，卖方没有选择将此类损失的全部金额记入买方，或者（c）此类实际或威胁的知名域名诉讼将（i）减少根据合理的估计，该财产的价值超过五十万零零零美元（500,000.00美元）由买方聘请且卖方合理接受的评估师进行的，或（ii）影响物业的停车区域或任何物业的出入通道

00534.00229/1340450v3 26 是买方善意合理认定的重大不利方式，则买方可以在向卖方和托管代理人发出书面通知后选择 (y) 终止本协议，在这种情况下，卖方应立即将押金退还给买方，此后卖方和买方均应免除本协议下的所有其他义务，或者 (z) 在不降低购买价格的情况下完成本次交易。买方应在买方根据本第 14.1 节收到卖方通知后的五 (5) 个工作日内向卖方发出此类选择的书面通知；双方同意，如有必要，应将截止日期延长至买方收到卖方此类通知后的七 (7) 个工作日。如果买方未能向卖方作出此类书面选择，则买方将被视为已选择根据第 (y) 条终止，卖方应立即通过电汇将押金退还给买方，此后卖方和买方均应免除本协议规定的所有其他义务。14.2.结算程序。如果本协议所设想的交易已经完成，那么 (a) 买方有权根据适用于财产毁坏或损坏的任何保险单（包括租金损失保险）获得任何谴责收益或保险收益，(b) 买方应根据购买价格获得抵免，等于适用于销毁的保险单下的任何免赔额、自保金额或共付金额或损坏，或修复任何未投保伤员的费用（如果适用）根据买方聘用的承包商合理估计，卖方可以合理接受的五十万零零零零零百美元（500,000.00美元），并且（c）卖方应在收盘时执行所有惯常损失证据和其他类似物品并将其交付给买方。此外，如果本协议所设想的交易完成，卖方应让买方参与所有索赔和解讨论，并应采取诚信的商业上合理的努力，最大限度地提高与意外伤害相关的保险收益。未经买方事先书面同意，卖方不得与保险公司解决任何索赔，买方不得无理拒绝、附带条件或延迟同意。15.通知。本协议下的所有通知、请求和其他通信都必须采用书面形式，并且应被视为已送达和收到 (a) 如果是手工送达（凭签名的收据），则应被视为已送达和收到；(b) 在交付给国家认可的隔夜航空快递公司进行 “下一个工作日” 配送后的第一个工作日；(c) 如果通过美国挂号邮件、邮资和预付邮资发送，则在邮寄后的三 (3) 个工作日送达要求退货收据，或 (d) 如果在太平洋时间下午 5:30 之前发送，则在电子邮件发送之日发送国家认可的隔夜送达航空快递服务同时发出 “下一个工作日” 配送的此类通知的时间和副本，每种情况如下：如果发给卖方：c/o Bay West Development 2175 Francisco Blvd。East，Suite G San Rafael，加利福尼亚州 94901 收件人：Bill Poland 电子邮件：bpoland@baywestgroup.net 附上副本至：c/o Bay West Development

00534.00229/1340450v3 27 加利福尼亚州坎贝尔铁路大道 90 号 95008 收件人：Matt Gingery 和 Bryon Wolf 电子邮件：matt@baywestdevelopment.com 电子邮件：bwolf@baywestdevelopment.com 附上副本至：Lubin Olson & Niewiadomski LLP 加利福尼亚州旧金山蒙哥马利街 600 号 14 楼 94111 收件人：Mark D. Lubin 和 Elizabeth S. Anderson 电子邮件：mlubin@lubinolson.com 电子邮件：如果是买方：Super Micro Computer, Inc. 980 加利福尼亚州圣何塞摇滚大道 95131 收件人：贾斯汀·钦电子邮件：附副本至：Greenberg Traurig，LLP 101 banderson@lubinolson.com JustinChin@supermicro.com加利福尼亚州旧金山第二街 2200 号套房 94105 收件人：Randall Single 电子邮件：Randy.Single@gtlaw.com 如果发送给托管代理人：第一美国产权公司 333 W. Santa Clara Street，加利福尼亚州圣何塞 220 号 95113-1714 收件人：Carol M. Herrera 电子邮件：cmherrera@firstam.com 任何一方均可按照本第 15 节规定的方式向另一方发出此类变更的书面通知，更改本协议下的地址。双方各自的律师有权代表各自的客户根据本协议发出任何通知、提出任何请求和发送任何其他通信。经纪商。卖方和买方相互声明并保证，除卖方经纪人和买方经纪人外，他们没有就本协议所设想的交易与任何经纪人、发现人或其他中介机构进行过交易。根据卖方和卖方经纪人之间单独的书面佣金协议，卖方应全权负责向卖方经纪人提供补偿。根据卖方和买方经纪人之间单独的书面佣金协议，卖方应全权负责向买方经纪人提供补偿。各方应赔偿另一方并使另一方免受任何和所有损失、损害、索赔、费用和开支（包括合理的损失、损害、索赔、费用和开支）

00534.00229/1340450v3 28 律师费和开支（任何声称与第一方打交道的其他个人或实体就任何经纪人的佣金、发现者费或其他类似补偿提出或提起的索赔或诉讼，或与之相关的任何形式的律师费和开支）。本第 16 节中的陈述、担保和义务在本协议终止或终止后继续有效。17.默认值。17.1。卖家的违约。(A) 如果卖方在成交前严重违反陈述或担保，或者以其他方式未能履行其在本协议下的任何义务（未向买方出售和转让财产除外（补救措施见下文 (B) 所述），并且这种失败在买方向卖方发出书面通知后的五 (5) 天内持续了五 (5) 天，则买方有权 (I) 在收到书面通知后终止本协议给卖方和托管代理人，在这种情况下，卖方应立即将押金退还给买方通过电汇（根据买方提供的电汇指示），买方有权向卖方追回一笔金额，金额等于买方因本协议所设想的交易而向非关联第三方支付的所有合理、有据可查的成本和费用，包括产权保险费用、测量师费用和成本、工程和环境咨询费、融资成本（包括申请、承诺和类似费用）、评估费，律师费以及成本、会计费用和成本，总额不超过150,000美元，退货和补偿应以免除卖方在本协议下的任何和所有责任，或者（II）继续执行本协议并完成房产的收购，在这种情况下，买方应被视为已放弃因违反陈述和担保或违反契约（如适用）而产生的所有索赔，买方事先实际意识到这一点关闭，或（B）如果卖方未能按照规定出售和转让财产根据本协议，买方有权 (I) 行使本第 17.1 节 (A) (I) 项中规定的补救措施，或 (II) 就特定履约提起诉讼；但是，如果由于卖方将财产出售给第三方而导致或后果无法获得特定履约的补救措施，则买方有权要求金钱赔偿和所有其他权利和补救措施。17.2。购买者的默认值。如果买方因未达到履行条件或卖方违反本协议以外的任何原因未能按本协议的要求完成交易，并且这种失败在卖方向买方发出书面通知后持续五 (5) 天，则卖方有权在向买方和托管代理人发出书面通知后终止本协议并保留

00534.00229/1340450v3 29 押金作为违约金，此后，卖方和买方均应免除本协议项下的所有其他义务，但特别规定的在本协议终止后继续生存的义务除外，这是卖方唯一和唯一的补救措施。根据《加利福尼亚民法》第 1671、1676 和 1677 条，上述内容旨在构成对卖方的违约赔偿，不应被视为构成《加利福尼亚民法》第 3275 或 3369 条或任何类似条款所指的罚款或没收。卖方和买方之所以为违约赔偿金作出这一规定，是因为鉴于经济状况不可预测、房地产市场波动以及其他直接影响房产价值和适销性的因素，很难或不可能计算到本协议发布之日此类违约金的实际损害赔偿金额。特别是，在不限制前述内容概括性的前提下，买方承认：(i) 依靠买方对本协议的执行，卖方放弃了向另一买家出售的特定出售机会，而该买方几乎是以远低于购买价格的销售价格（“被拒绝的报价”）进行充分谈判的；（ii）如果买方未能购买房产，该其他买方将不愿意恢复对被拒绝的报价的谈判；以及 (iii) 当前唯一的其他收购报价的价格大大低于偶数被拒绝的报价。因此，鉴于上述特殊情况和所有其他相关考虑，尽管不可退还的押金在购买价格中所占的比例高于惯例，但卖方和买方均同意，该押金是对买方任何此类违规行为向卖方提供的合理补偿。卖方特此放弃《加州民法》第 3389 条的规定，但执行本第 17.2 条所必需的范围除外。双方同意，本条款旨在遵守《加利福尼亚民法典》第 1671 条及其后各节。尽管有上述规定，本第 17.2 节中的任何内容均不应被视为免除或影响买方在本协议结束或终止后明确有效的赔偿和保密义务。卖方买家的姓名缩写：_______ 缩写：________ 18.分配。未经本协议另一方事先书面同意，本协议的任何一方均不得转让或委托本协议中产生的任何权利、补救措施、义务或责任。尽管有上述规定，买方可以在未经卖方同意（但事先书面通知卖方）的情况下将本协议转让给与买方共同控制的母公司、子公司或关联公司。如果买方转让本协议，则应要求该受让人书面同意承担买方在本协议下的义务并受本协议所有条款和条件的约束。买方应就本协议第 18 条允许的任何转让向卖方提供书面通知，包括买方及其允许的受让人在预定收盘前不少于五 (5) 天执行的拟议书面转让的草稿，以供卖方合理审查（并应在收盘时或之前提供全面执行的转让的副本）。本协议仅允许进行一次此类允许的转让和本协议的承担，任何其他转让均须经卖方同意，卖方可全权酌情同意、拒绝或限制卖方的同意。买方声称向未经授权的一方进行的任何转让均属无效。在遵守上述规定的前提下，本协议以及其中包含的条款、承诺和条件应

00534.00229/1340450v3 30 对本协议当事方及其各自的继承人、继承人和受让人具有约束力，并为其利益提供保险。在任何情况下，买方转让本协议或买方在本协议下的任何权利均不得解除买方在本协议下的义务。19.无效。如果本协议的任何条款在任何方面被认为无效或不可执行，则此类无效或不可执行性不应影响本协议的任何其他条款，本协议应被解释为本协议中从未包含此类条款。20.完全理解；无口头修改。本协议包含本协议双方之间的全部谅解，除非双方签署书面文书，否则不得更改或终止。21.豁免。任何一方对本协议任何条款的任何豁免或违反本协议的行为均不得构成或被解释为对任何其他条款或随后违反该条款的放弃。22.律师费。如果双方之间与本协议有关的任何争端导致诉讼或其他诉讼，则胜诉方应由非胜诉方偿还其所有合理的费用和开支，包括但不限于合理的律师和专家费用以及与此类诉讼或其他程序、任何上诉和/或执行其中作出的任何判决相关的费用，所有这些费用应视为在该诉讼或程序开始时累积，并应无论是还是都要付款此类行动或程序不会被起诉至最终判决。此类费用、开支和费用应包含在胜诉方追回的判决中，并作为判决的一部分。任何一方均不对任何种类或性质的任何惩罚性、投机性、间接性或其他特殊损害承担责任。本节在本协议终止后继续有效。23.州法; 约束力; 地点.本协议应根据国家内部法律进行解释和执行，对本协议各方各自的继承人和允许的受让人具有约束力，并使其受益。地点应在加利福尼亚州圣塔克拉拉县或美国加利福尼亚北区地方法院，视情况而定。24.同行；PDF。本协议可以在多个对应方中签署，每个对应方均应被视为原件，所有对应方共同构成同一份文件。为了执行本协议，签署（包括通过电子签名）并以 PDF 格式以电子方式传输的文件应视为原始文件。25.已保留。26.独立考虑。如果买方出于任何原因选择终止本协议，并且有权根据本协议的条款获得押金退款，则无论本协议中有任何相反的规定，托管代理人应首先

00534.00229/1340450v3 31 向卖方支付一百零零美元（100.00 美元），作为卖方在本协议下履行情况的独立对价，卖方在任何情况下均应保留该对价。27.举报人。卖方和买方指定托管代理人担任本协议所设想交易的 “申报人” 并履行其职责和义务，以执行与1991年1月1日或之后完成的房地产交易信息报告要求有关的《联邦法典》第 26 条第 1.6045-4 (e) (5) 节。28.第 1031 节交换。根据美国国税法第1031条，任何一方均可视情况将财产的处置或收购安排为同类交易所，费用和费用由交易方自行承担。另一方应在此方面进行合理的合作，前提是该另一方不应承担任何与交易方的交换有关的材料成本或费用或任何责任，任何交换的完成不应成为任何一方在本协议下承担义务的条件。如果任何一方使用合格的中介机构进行交易，则该方在本协议下的权利或义务的任何转让均不得解除、解除或免除该方对另一方的义务，也不得以其他方式延长或推迟收盘。交易方应赔偿、捍卫另一方并使其免受损害，使其免受与赔偿方交换有关的所有责任，并且不应要求受赔方取得购买任何其他财产的所有权或签订购买合同。本节的规定应在结案后继续有效。29.责任限制。任何一方的合伙人或组成实体或任何个人，无论是构成任何一方的任何实体的合伙人、成员、经理、高级职员、董事、股东或其他代表，均不得根据本协议或在本协议下订立或签订的任何协议承担任何直接或间接的个人责任。各方基于此类个人责任免除和免除所有索赔。各方应仅依靠另一方的资产来支付任何索赔或履行任何义务。尽管有上述规定，如果卖方违反了卖方的生存/储备契约，则本第 29 条中的任何内容均不应被视为限制买方根据适用法律追回卖方违反该契约分配的净销售收益的权利。30.放弃陪审团审判。在法律允许的范围内，各方特此故意自愿放弃与本协议引起的任何索赔有关的陪审团审判的权利。双方希望和打算商定一种机制和程序, 根据该机制和程序, 迅速解决由本协议引起的或与出售/收购财产有关的争议和争议。因此，本协议任何一方针对另一方（和/或其高管、董事、员工、代理人或子公司或关联实体）就本协议引起或以任何方式与本协议相关的任何事宜（无论是合同、侵权行为还是其他形式）提起的任何诉讼、诉讼或反诉，都应由裁判人根据本协议的规定进行审理和解决

00534.00229/1340450v3 32《加州民事诉讼法》，第 638 — 645.1 条，包括在内（可对其进行修订，或其任何后续法规）（“裁判部分”）。启动司法参考程序的任何费用以及裁判人收取的所有费用和费用均应由启动此类程序的一方支付（但如果任何一方要求记者，则记者应按要求出席所有诉讼，并且该记者的费用（其他当事方订购的副本除外）应由请求举报人的一方承担）；诉讼地点应在圣克拉拉县。在任何一方收到根据本款解决任何争议或争议的书面请求后的十 (10) 天内，双方应商定一名裁判员，负责审理所有问题，无论是事实问题还是法律问题，并按照裁判组的要求就此类问题报告调查结果和判决。如果双方无法在这样的十（10）天内就裁判达成协议，则任何一方都可以在圣塔克拉拉县提起诉讼，以根据裁判部分任命裁判。如果裁判人由法院任命，则裁判人应为中立和公正的退休法官，在待决的相关事项方面具有丰富的经验，来自JAMS、美国仲裁协会或类似的调解/仲裁实体。任何一方均可就裁判部分列出的任何理由对拟议裁判提出质疑。裁判人有权就所有事实和法律问题作出裁决并报告其对这些问题的决定，并有权针对裁判人面前的任何诉讼事由发布法律或衡平法上所有公认的补救措施，包括裁定律师费和费用。但是，裁判人无权裁定惩罚性赔偿，也无权裁定本协议明确规定不允许的任何其他损害赔偿，双方特此放弃追回任何此类损害赔偿的任何权利。当事方有权按照《加利福尼亚民事诉讼法》的规定进行所有披露，裁判人应监督调查并可以与任何初审法院法官相同的方式执行所有发现令，有权监管证据，有权发出和执行加利福尼亚州法律规定的传票、保护令和其他对发现的限制。参考程序应根据加利福尼亚州法律（包括证据规则）进行，在所有方面，裁判人均应遵守参考程序时适用的加利福尼亚州法律。当事各方应迅速而勤奋地与对方和裁判人合作, 并应采取必要行动, 以便根据本款的规定迅速迅速地解决争端或争议。在这方面, 双方同意, 当事方和裁判应尽最大努力确保:(A)

00534.00229/1340450v3 33 自裁判被任命之日起进行调查的时间不得超过六 (6) 个月，不包括有关发现的动议，并且 (B) 审判日期应设定在裁判被任命之日起九 (9) 个月内。根据《加利福尼亚民事诉讼法》第644条，裁判人对整个问题的裁决必须是法院的裁决，在向法院书记员提交裁决书后，如果没有书记员，则向法官提交裁决书后，可以像法院审理诉讼一样对裁决作出判决。对于裁判人的任何裁决和/或判决或其他命令，均可提出上诉，其程度和方式与该裁决、判决或命令由本协议适当审理地点的高等法院的法官下达的上诉程度和方式相同。裁判人应在其裁决书中列出其对事实的调查结果和法律结论。双方打算根据《民事诉讼法》特别执行这份一般性参考协议。本款的任何规定均不影响任何一方根据《民事诉讼法》和/或适用的法院规则, 从具有司法管辖权的法院获得临时救济或其他公平补救措施的权利。31.展品、时间表和/或骑手。特此将以下证物、附表和/或附加条款纳入本协议：附录 A — 土地附录 B 的法律描述 — 尽职调查项目清单 C — 契约表格附录 D — 无形资产转让表格附录 E — 保留附录 F — 租户埃斯托佩尔 — Caracol 2 附录 G — 租金名单 H — 租赁转让表附录 I 闭幕通知信表格。附录 J — Caracol 2 租赁修正案的实质性条款。 [本页的其余部分故意为空白。]

00534.00229/1340450v3 34 截至生效之日，双方已签署并交付本协议。卖方：特拉华州有限责任公司CARACOL PROPERTY OWNER LLC作者：加州有限责任公司BWD BROKAW LLC，其经理人：__________________________________________________ 姓名：Bill R. Poland 职位：经理买方：特拉华州的一家公司超级微电脑有限公司作者：________________________ 姓名：George Kao 是：运营高级副总裁

00534.00229/1340450v3 35 下列签署人作为托管代理人同意根据本协议的规定以托管方式持有和支付托管代理收到的所有资金。托管代理：第一家美国产权公司作者：_______________________________ 姓名：职务：卡罗尔·埃雷拉信托官

00534.00229/1340450v3 A-1 ACTIVE 693034580v2 附录加利福尼亚州圣克拉拉县圣何塞市土地不动产的法律描述，描述如下：第2号地块，如标题为 “地块地图是CRESCENT FARM分区第7号地块的一部分，位于加利福尼亚州圣何塞市内”，该地图已向该办公室备案加利福尼亚州圣克拉拉县记录员，1976 年 9 月 14 日，载于《地图》第 379 卷第 27 页。圣塔克拉拉县官方记录中于2011年5月3日记录为第21163394号文书的某些补助契约中授予圣塔克拉拉谷交通管理局的那部分土地除外。APN：237-08-079

00534.00229/1340450v3 B-1 ACTIVE 693034580v2 附录 B 尽职调查项目清单 [附上]

1 所有服务合同，包括物业管理协议以及与公用事业公司签订的任何折扣水电费率协议 2 过去 3 个纳税年度和本年度的房地产税账单，以及任何待处理/之前的税收申诉/抗议（信函、和解协议、减免等）3 占用证明 4 第一阶段环境报告 4 岩土工程报告 5 自然灾害披露报告 6 财产物理状况/工程报告 7 屋顶检查报告 7 电梯服务合同 8 消防洒水灭火报告 9 所有 “建成” 计划，房产的规格、许可和权利 10 ALTA 最新调查 11 包含基础文件的最新产权报告 12 当前租金名单 13 租赁协议，包括 (i) 修正案、(ii) 附带信函和修改，或 (iii) 信函协议 # 尽职调查项目

00534.00229/1340450v3 C-1 ACTIVE 693034580v2 附录 C 契约记录表申请和记录时返回：并将纳税申报表邮寄至：____________________________________________________________________（上方空格供记录者使用）APN：______________ 下列签名的设保人申报：跟单转让税为______美元，城市转让税为按全额计算的___________________美元转让的财产，或按全额价值减去出售时剩余留置权和抵押权的价值计算未注册区域：________________市房地产未以有价代价出售授予契约，特此确认已收到， [__________], a [__________]（“设保人”），特此授予 [__________], a [__________]（“受赠方”），加利福尼亚州圣克拉拉县圣何塞市的所有某些不动产，详见本文所附附录 “A” 和本文的一部分，以及属于或以任何方式与之相关的物业权、地役权、通行权和附属物以及相关改进，仅受本文所附附录 “B” 所列事项的约束并成为其中的一部分。 [在下一页签名。]

00534.00229/1340450v3 C-2 ACTIVE 693034580v2 设保人促使本文书在 ________________________年的______日执行 20__ 设保人：特拉华州有限责任公司卡拉科尔财产所有者有限责任公司作者：加州有限责任公司BWD BROKAW LLC，其经理人：________________________________________ 姓名：Bill R. Poland 职位：经理 _____________________________ _________________ 县）在我之前的_______________________________________________________________________________________________________________________，他根据令人满意的证据向我证明自己是订阅内部文书的人，并向我承认他/她/他们以其授权身份执行了同样的行为，并通过他在文书上的签名，该人或该人所代表的实体行事，执行了该仪器。根据________________州法律，在作伪证的处罚下，我保证前述段落是真实和正确的。见证我的手和官方印章。签名 ________________（印章）填写本证书的公证人或其他官员仅验证签署本证书所附文件的个人的身份，而不是该文件的真实性、准确性或有效性。

00534.00229/1340450v3 C-3 ACTIVE 693034580v2 授予契约附录 “A”

00534.00229/1340450v3 D-1 ACTIVE 693034580v2 附录 D 无形资产的转让形式担保和无形资产的转让本担保和无形资产的转让是在 ________________________________________日起由及之间进行的 [________________, a _________]（“卖家”）以及之间 [________________, a ________]（“买方”）。为了获得宝贵的报酬（确认收到），卖方和买方同意以下内容：1.任务。(a) 卖方和买方分别是 “卖方” 和 “买方”，对于位于加利福尼亚州圣克拉拉县圣何塞市的某些不动产，截至2024年_____日的特定购买和销售协议（经修订的 “购买协议”），具体描述见本文所附附表A（“财产”）。此处未另行定义的所有大写术语应具有购买协议中规定的含义。(b) 卖方特此向买方转让和转让卖方在 (i) 向卖方签发的与财产或其任何改善有关的所有可转让的现有担保和担保，以及 (ii) 在可转让的范围内，专门与前一条款 (i) 所述的不动产和改善相关的所有权利、许可、开发权、商标、徽标和名称，以及定义的所有其他无形个人财产在《购买协议》第 1.2 节中。2.原样。买方通过接受本协议承认并同意，分配的物品是 “按原样、现状” 运输的，存在所有缺陷，卖方未作出、未作出、未作出、明确拒绝任何种类或性质的陈述、担保、承诺、承诺、协议、协议或担保，无论是口头还是书面、过去、现在或未来，或与之相关的任何形式的陈述、担保、承诺、承诺、协议或担保分配物品的性质、质量或状况，从中获得的收入，或除非购买协议中另有明确规定，否则转让物品的可执行性、适销性或适用于任何特定用途。3.进一步的保证。卖方和买方同意执行其他文件并执行其他可能合理必要或适当且通常的行为，以实现本转让。

00534.00229/1340450v3 D-2 ACTIVE 693034580v2 4.继任者和受让人。本转让对卖方和买方及其各自的个人代表、继承人、继承人和受让人具有约束力，并应有利于他们的利益。5.管辖法律。本转让应根据加利福尼亚州法律进行解释和执行。6.同行。本转让可以在两（2）份或更多份对应方中执行，每份对应方均应被视为原件，但所有对应方共同构成同一份文书。为了执行本转让，以PDF格式签署（包括通过电子签名）和以电子方式传输的文件应视为原始文件。 [以下页面上的签名]

00534.00229/1340450v3 D-3 ACTIVE 693034580v2 自上文第一篇撰写之日起，卖方和买方已执行本转让作为证据。卖方：特拉华州有限责任公司 CARACOL PROPERTY OWNER LLC 作者：加州有限责任公司 BWD BROKAW LLC，其经理人：______________________________ 姓名：Bill R. Poland 职称：经理买方：________________________，作者：_________________________ 姓名：______________________________ 标题：______________________

00534.00229/1340450v3 D-4 ACTIVE 693034580v2 附表 A 不动产法律描述

00534.00229/1340450v3 E-1 ACTIVE 693034580v2 附录 E 已保留

00534.00229/1340450v3 2 ACTIVE 693034580v2 附录 F 租户表格 Estoppel—Caracol 2 Caracol 2, LLC，加州有限责任公司（“租户”）特此向______________（“买方”）、其继承人和受让人以及任何适用的买方贷款人证明如下：1.租户是持有加利福尼亚州圣何塞市布罗考路550号不动产（以下简称 “房产”）（该部分财产以下称为 “场所”）的一部分的租户。2.租户（作为 Fry's Electronics, Inc. 的利益继承人）根据与特拉华州有限责任公司 Caracol Property Owners, LLC（作为 Caracol, L.P. 的利益继承人）签订的书面租约（“原始租约”）持有房屋（“房东”），日期为1994年12月12日，经以下修正案修订：（a）1995年12月1日的第一份租赁修正案，（b）1995年12月20日的第二份租赁修正案，（c）1996年1月22日的第三份租赁修正案，（d）1996年2月29日的第四份租赁修正案，（e）1996年3月29日的第五份租赁修正案，（f）日期为4月30日的第六份租赁修正案，1996，(g) 1996 年 5 月 31 日第七次租赁修正案，(h) 2019 年 5 月 21 日行使租赁期权的通知，(i) 日期为 2019 年 12 月 __ 日的第八次租赁修正案，(j) 第九修正案日期为2023年8月__日的租赁修正案以及（k）2024年2月__日_日的（k）第十次租赁修正案（“第十修正案”）（统称为 “租约”），见本文所附附表1。本租约已完全生效，未经进一步修订或修改。租户和房东之间没有其他协议。3.租约期从1994年12月12日开始，并在该日到期，即根据第十修正案的条款记录向买方或其指定人转让财产所有权的契约之日起十二（12）个月。租户目前的房屋租金为每年1.00美元。租户无需根据租约支付任何所谓的三重净费用（即房地产税、保险和公共区域费用以及运营费用）。租金已支付至2025年2月9日。没有提前支付其他月租金、额外租金或预付租金。租约没有保证金。4.租户已同意拥有租约下的房屋，租约要求房东进行的所有改善和施工均已完成，令租户满意，租户没有欠租户任何用于改善或其他方面的款项。5.租户尚未分配租约或转租房屋的全部或任何部分。6.租户无法选择延长租赁期限。除房屋外，租户没有选择权、优先报价权、优先拒绝权或类似的租赁空间的权利。

00534.00229/1340450v3 3 ACTIVE 693034580v2 7.租户没有优先报价的选择权、优先拒绝权或类似的购买房屋的权利，也没有除租赁以外的房屋的任何其他权益。8.截至本证书颁发之日，租户没有违约履行租约，租户也没有违反租约。9.据租户所知，房东没有违约履行租约，也没有违反租约。10.租户没有向房东提出任何押金索赔。租户对房东或承租人支付租金或其他应付租金的义务没有抗辩、抵消权或其他索赔。11.在任何与租户有关的破产案件或其他破产程序中，租户不是债务人。12.租约没有担保人。上述信息是准确和完整的。租户承认，买方、其继承人和受让人以及买方的任何适用贷款人将依赖本证书从房东那里购买此类建筑物。日期截至 _____________________。租户：加利福尼亚州有限责任公司 Caracol 2, LLC 作者：打印名称：标题：

00534.00229/1340450v3 F-2 ACTIVE 693034580v2 附表 1 [租赁]

00534.00229/1340450v3 G-1 ACTIVE 693034580v2 附录 G Rent Roll [附上]

不是 R ol l/L 清单 o f L ea se s 55 0 Ea st b ro ka w r oa d、S 和 J os e，C A 不是 Buy wild in g SF O rigin all lea se da se da te/ ef fe ct iv e da tee leas e ex ex ex ex ex ex ex ex ex de po sit 不是 Le as es es Sup per r m icro C om put r r c om pug te r，In c. 12 4，23 0 7/ 14 /2 02 02 3 9/ 1/ 20 23 8/ 31 /2 02 8 $1 61 ,4 99 IG $1 81 ,7 69 La 还有哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈如果在两端尝试-fo ur th (2 4th) M 在 o f to the T erm m o r a s o f a a a a a s o f a a a a a d at e eer ea fte r p pro vi d ed L 和 d lo rd d el iv ers 所以我们把它写成 n 不打勾我到 T en 然后我哈哈再说 y (1 80) d day s p rio r t o e e e e e e e e e r r t o e e e e e e e a ly y y e e e e e e e e e e e a ly ter o e e e e e e e a ly t o e e e e a ly t o e e e e a ly ter o e e e e e e e e e e e e e e e ly ter o o e e e e e a ly t bob lig 的末端是 p pay M 在飞行 B 因为我不是在 p 上的 x (6) m 在 p 上的 x (6) m 在 p 上 x (6) m 的 e ea rly ea rly 的 rm in at io n D at e，b 但是她所有的 l r em ai 在 ob lig 的末尾都是 p。d 是 pa air 和 d o the ero bl big at io ns。C ar ac ol 2、L LC 16 9、67 6 12 /1 2/ 19 94 94 94 9/ 1/ 20 23 8/ 31 /2 02 5 美元 IG $0 T EN 等于我没有 ri gh to ro ro o o o o o o o o o o o o o o o o o rio tio ti o o o o o o ro ijo to o o o o o o ro ije to o e to e e e e e e e e e e e e ri se e de xp ira tio n d a e e rk 在 g，In c. 11 /1 /2 02 3 11 /1 5/ 20 23 10 /1 5/ 20 28 $0 n /a 6 5, 55 800 万美元即时不是 65, 55 88 亿美元，例如在 s f web run ar y 15, 2 02 4.La and lol rd sh all h av e e ring 在 e 的手臂上击中了手臂里的 e e leas e ef fe ct 如果我们有 f to e 和 o f to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to 我们将 n 不打勾我写到 T en 然后在 s p rio r r t 上是 six (6) m 在 e d es fire d e 上的 e d e ar ly t rer m in at io n d at e e e。U po n d el iv er y na 不是 lo o ln o lon o log ne ly be ob lig 在飞行 B 上的 p ay M 因为我们不是 si x (6) m on per io d p rio r t o e ea rly t o e e e ea rly t er m in at at i at e o e o e e o e e o e e e o e e e e e e e o e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e哈哈 C * 2/ 15 /1 98 5 4/ 1/ 20 210 万美元在 3,8 47 美元上的 210 万美元我是 pro vi vi d 在 g 30 天当我们在 g pro vi d 的日子里。Licen see a gr ee en ts ree not-F en ce .c om * 9/ 1/ 20 22 9/ 1/ 200 220 万美元在周日到了 5,0 00美元 n/a $0 我试试每个 P 是我在 p pro vi d 上向上 p pro vi d 在 g 30 天的时候。哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈 5 60 n /a $0 你好 Pro 在 g 30 天当我们在 p pro 上 vi d 在 g 30 天的时候例如。*L ea se /A gr ee ee men to c 你不是在飞行 C ar ac ol 2，L LC

00534.00229/1340450v3 H-1 ACTIVE 693034580v2 附录 H 转让表格和租赁假设 [附上]

00534.00229/1340450v3 H-2 ACTIVE 693034580v2 转让和租赁承担（“转让”）自___________起，由_________________、________________、______________（“卖方”）和______________（“买方”）作出。W I T N E S S E T H：为了获得宝贵的报酬，卖方和买方同意以下内容：1.任务和假设。卖方和买方分别是 “卖方” 和 “买方”，其日期为_________日的某些买卖协议（经修订的 “购买协议”），该协议涉及位于加利福尼亚州_______的某些不动产，在购买协议中更具体地描述了这一点。此处未另行定义的所有大写术语应具有购买协议中规定的含义。(a) 卖方特此向买方转让和转让卖方在本协议所附附附录A所述的租约（“租约”）中、作为本协议一部分的租约（“租约”）中的所有权利、所有权和利益。(b) 买方特此接受上述转让，并假设并同意履行自本转让之日起和之后由房东履行的租赁协议中产生或累积的所有契约和协议。2.赔偿。买方同意保护、赔偿、捍卫卖方并使卖方免受所有索赔、义务、损失、损害赔偿、责任和开支（包括但不限于合理的律师费和费用），或可能以任何方式向卖方提出的所有索赔、义务、损失、损害赔偿、责任和开支（包括但不限于合理的律师费和费用），但以下情况除外如《购买协议》中明确规定的。卖方同意保护、赔偿、捍卫买方并使买方免受买方在本协议发布之日之前因租约下的义务、职责和责任而可能产生的所有索赔、义务、损失、损害、责任和支出（包括但不限于合理的律师费和费用）或可能向买方主张的以任何方式向买方提出的索赔、义务、损失、责任和开支（包括但不限于合理的律师费和成本），除非正如购买协议中明确规定的。3.进一步的保证。卖方和买方均同意根据要求签署并向另一方交付进一步的文件、文书和运输工具，并应采取必要或理想的进一步行动以实现本转让。4.继任者和受让人。本转让对卖方和买方及其各自的个人代表、继承人、继承人和受让人具有约束力，并应有利于他们的利益。

00534.00229/1340450v3 H-3 ACTIVE 693034580v2 5.管辖法律。本转让应根据加利福尼亚州法律进行解释和执行。6.律师费。如果任何一方根据法律或衡平法提起诉讼或诉讼，以解释或执行本协议或其中包含的任何条款，或者为违规行为寻求损害赔偿或其他补救，则胜诉方除所有其他补救措施或损害赔偿外，还有权追回合理的律师费以及此类诉讼或程序中产生的费用。7.同行。双方可以在一个或多个对应方中执行本转让。所有对应方应共同解释，并构成一项协议。为了执行本协议，签署（包括通过电子签名）并以 PDF 格式以电子方式传输的文件应视为原始文件。 [下一页上的签名]

00534.00229/1340450v3 H-4 ACTIVE 693034580v2 自上文第一篇撰写之日起，卖方和买方已执行本转让作为证据。卖方：特拉华州有限责任公司 CARACOL PROPERTY OWNER LLC 作者：加州有限责任公司 BWD BROKAW LLC，其经理人：____________________________________姓名：Bill R. Poland 职称：管理买方：

00534.00229/1340450v3 H-5 ACTIVE 693034580v2 展示租赁清单

00534.00229/1340450v3 I-1 附录 I 截止通知信表格 ________，20__ 租户： [填写租户的姓名和地址]回复：出售 [物业地址]尊敬的女士们、先生们：我们很高兴地通知大家，在 ________、20__， [物业名称]被卖给了 ________________。因此，您的租约和所有保证金已分配给______________，其联邦雇主识别号为________________（“新所有者”）。请按以下方式汇出所有租约款项：此外，必须修改租约要求的所有保险单，以增加 _________________ 作为额外被保险人，证明这一变更的保险凭证应立即送达上述地址。租金应在每个月的第一天提前到期并支付。这是您将收到的唯一通知。另请注意，将来，您可能希望发给新房东的所有正式通知应按以下方式发送：________________________________________________。请注意，您应联系您的保险经纪人并通知他们向新所有者发送一份经修订的保险凭证，将前所有者替换为额外的指定被保险人，将新所有者的保险凭证替换为额外的指定被保险人。如果您有任何问题或疑虑，请随时联系 ，物业经理，地址：办公室：(xxx) xxx-xxxx 手机：(xxx) xxx-xxxx 电子邮件：

00534.00229/1340450v3 J-1 ACTIVE 693034580v2 附录 J Caracol 2 租赁修正案的实质性条款 (i) 租户应在该日当天或之前，即自记录房东向买方转让财产所有权的契约之日起十二 (12) 个月（“移交日期”）之日起十二 (12) 个月，租约终止；(ii) 租户可以但不应被要求从房屋中移走个人财产或改造；(iii) 租户应有权利，但不是有义务拆除目前为房屋服务器机房提供服务的两台科勒发电机；(vi) 租户无需向房东偿还房东在租户交出房屋后因搬出个人财产或改建房屋而产生的任何费用；(v) 如果在租约期内房屋受到任何损坏或破坏，房东和租户均无义务修复或重建房屋；以及（vi）如果租户未能在移交日期当天或之前腾出房屋本协议所要求的条件，则租户应是受苦的租户，而且，除了房东可能有权获得的所有其他补救措施，包括因房东延迟开发计划而造成的间接损害外，最低月租金应提高至每月100,000美元，否则租户应继续受租约的所有条款和条件的约束。