EX-10.41

本租赁第三修正案(“第三修正案”)于2024年1月1日(“生效日期”)由特拉华州有限责任公司(“房东”)ARE-NC地区编号14 LLC和特拉华州公司(“承租人”)BEAM Treateutics Inc.作出。

业主和租客是该截至2020年8月11日的特定租赁协议的订约方，该协议经日期为2022年6月23日的特定租赁第一修正案修订，并经日期为2023年3月31日的特定租赁第二修正案(经修订，简称“租赁”)进一步修订，其中业主将包含约100,000平方英尺可出租平方英尺的建筑(“物业”)租赁给租户，名为北卡罗来纳州达勒姆戴维斯大道10号，如租约中更详细地描述。本文中使用的未定义的大写术语应具有本租赁中为此类术语定义的含义。

项目于2023年12月7日结束，项目总成本已确定，业主已将项目总成本的计算和支持该计算的文件交付给租户。

业主和租客希望修订租约，其中包括根据项目总成本记录租约项下应支付的实际初始基本租金。

因此，现在，考虑到通过引用并入本文的前述叙述，考虑到本文中包含的相互承诺和条件，以及对于其他良好和有价值的对价，房东和租客同意如下：

按项目总成本计算的“年度回报金额”为3,391,516.00元，而根据租约须支付的“实际初始基本租金”为每年每平方英尺可租物业33.92元。生效日期为本租约第4节所指的“基本租金厘定日期”。

基本租金：每年每平方英尺租金33.92美元(在基本期限内，不包括夹层空间，无论它是否已转换为可占用的夹层空间(如第43(U)节所定义))，可根据本条例第4节进行调整。

根据原租约第4(A)节的条款，租户应于2024年2月1日或之前向业主交付260,446.00美元的资金，该金额相当于自租金生效之日起至2023年12月31日期间，年返还金额超过租户支付的实际基本租金的金额。

OFAC。租户和房东目前(A)遵守并在租赁期限内始终遵守美国财政部外国资产管制办公室(OFAC)的规定以及与此相关的任何法规、行政命令或规定(统称为OFAC规则)，(B)没有列入，也不应在租赁期限内

租赁应列入OFAC维护的特别指定国民和受阻人士名单和/或OFAC或其他政府机构根据任何授权法规、行政命令或法规维护的任何其他类似名单，并且(C)不是根据OFAC规则禁止美国人与其进行业务往来的个人或实体。

第三修正案是双方就本协议标的达成的完整协议，并取代所有先前和同时的口头和书面协议和讨论。本第三修正案只能通过双方签署的书面协议进行修改。

本第三修正案对本合同双方及其各自的代理人和受让人具有约束力，并应符合其利益。

本第三修正案可签署两份或两份以上副本，每份副本应被视为原件，但所有副本一起构成一份相同的文书。副本可通过传真、电子邮件(包括pdf或符合美国联邦2000年ESIGN法案的任何电子签名过程)或其他传输方式交付，因此交付的任何副本应被视为已正式且有效地交付，并且在任何目的下都是有效的。就本第三修正案及与之相关的所有事项而言，电子签名应被视为原始签名，此类电子签名与原始签名具有同等的法律效力。

房东和租客各自声明并保证，其没有与任何经纪人、代理人或其他人(统称为“经纪人”)就第三修正案中所反映的交易进行交易，也没有经纪人促成这项交易。房东和房客在此同意就第三修正案向租户或房东(视情况而定)要求佣金或其他形式赔偿的经纪人提出的任何索赔，对对方进行赔偿并使对方不受损害。

除本第三修正案修订和/或修改的条款外，本租约现予批准和确认，本租约的所有其他条款将保持完全效力，不受本第三修正案的更改和不变。如果本第三修正案的规定与本租赁的规定有任何冲突，应以本第三修正案的规定为准。无论是否经本第三修正案特别修订，本租约的所有条款和规定现予修订，以达到本第三修正案的目的和意图所需的程度。