EX-10.40

本租赁第二修正案(“第二修正案”)于2023年3月31日由特拉华州有限责任公司(“房东”)和特拉华州公司(“承租人”)所属ARE-NC地区第14号有限责任公司和BEAM治疗公司(“承租人”)制定。

答：业主和租客是该截至2020年8月11日的特定租赁协议的订约方，该协议经日期为2022年6月23日的特定租赁第一修正案(经修订，“租赁”)修订，根据该协议，业主将包含约10万平方英尺可出租平方英尺的建筑(“物业”)出租给租户，名为10 Davis Drive，Durham，North Carolina，详见“租赁”中的描述。本文中使用的未定义的大写术语应具有本租赁中为此类术语定义的含义。

B.(I)建筑师根据《地契》第5节的规定重新测量建筑物，确认建筑物的可出租平方英尺为100,000平方英尺，及(Ii)现有项目设施的平方英尺已确定，导致对项目的可出租平方英尺进行调整。

因此，现在，考虑到通过引用并入本文的前述叙述，考虑到本文中包含的相互承诺和条件，以及对于其他良好和有价值的对价，房东和租客同意如下：

开始日期：租金开始日期：运营开始日期。业主和租客在此确认并同意，尽管租约中有任何相反规定，(A)“起租日期”发生在2021年10月28日，(B)“起租日期”发生在2022年10月12日，(C)尽管起租日期发生在2022年10月12日，但由于租客根据租约有权享受某些基本租金减免，租户在2022年12月20日之前无需开始支付基本租金，(D)“OPEX开始日期”发生在2022年10月28日，及(E)租约的到期日为2037年10月31日。

定义的术语。房东和租客特此同意，自2022年10月12日起，删除租约第1页中定义的“房屋”、“房屋和建筑物的可出租面积”、“项目的可出租面积”和“建筑物在建筑物运营费用中的份额”，并代之以：

“房屋和建筑物的可出租面积：10万平方米英国《金融时报》。

潜在的建筑扩建。房东和租客确认并同意，本租约第43(V)条已全部删除，不再具有任何效力或效力。

TL成本和项目总成本的对账。房东和租客承认并同意：(A)自本第二修正案之日起，房东正在进行

A L E XA N D R I A.复制或分发。Alexandria和Alexandria标识是Alexandria Real Estate Equities，Inc.的注册商标。

TL成本和项目总成本的对账：(B)承租人应向业主交付的资金应等于所有TL成本和未成年人的成本

在业主向租户交付发票后30天内，租户仍未支付超出TL津贴的差额，以及(C)实际的初始基本租金仍须根据租约第4(A)条厘定。

OFAC。租户和房东目前(A)遵守并在租赁期间始终遵守美国财政部外国资产管制办公室(OFAC)的规定以及与之相关的任何法规、行政命令或法规(统称为OFAC规则)，(B)没有列在OFAC保存的特别指定国民和受封锁人士名单上，和/或在租赁期间也不应列入OFAC或其他政府当局根据任何授权法规、行政命令或法规保存的任何其他类似名单上，以及(C)不是根据OFAC规则禁止美国人与其进行业务往来的个人或实体。

本第二修正案是双方就本修正案的标的达成的完整协议，并取代所有先前和同时的口头和书面协议和讨论。本第二修正案只能通过双方签署的书面协议进行修改。

本第二修正案对本合同双方及其各自的代理人和受让人具有约束力，并符合其利益。

本第二修正案可以签署两份或两份以上的副本，每一份应被视为原件，但所有副本应共同构成一份相同的文书。副本可通过传真、电子邮件(包括pdf或符合美国联邦2000年ESIGN法案的任何电子签名过程)或其他传输方式交付，因此交付的任何副本应被视为已正式且有效地交付，并且在任何目的下都是有效的。就本第二修正案及与之相关的所有事项而言，电子签名应被视为原始签名，此类电子签名与原始签名具有相同的法律效力。

房东和租客各自声明并保证，其没有与任何经纪人、代理人或其他人(统称为“经纪人”)就第二修正案中反映的交易进行交易，也没有经纪人促成这笔交易。房东和房客在此同意就本第二修正案向租客或房东(视情况而定)要求佣金或其他形式赔偿的经纪人提出的任何索赔作出赔偿，并使对方不受损害。

除经本第二修正案修订及/或修改外，本租约现予批准及确认，本租约的所有其他条款将保持完全效力及效力，不受本第二修正案更改及改变。如果本第二修正案的规定与本租赁的规定有任何冲突，应以本第二修正案的规定为准。无论是否经本第二修正案特别修订，本租约的所有条款和条款现予修订，以达到本第二修正案的目的和意图。