EX-10.39

本租赁第一修正案(“第一修正案”)于2022年6月23日由特拉华州有限责任公司(“房东”)ARE-NC地区第14号有限责任公司和特拉华州公司(“承租人”)BEAM Treateutics Inc.作出。

业主及租客乃该于二零二零年八月十一日订立之若干租赁协议(“该租赁”)之订约方，根据该租赁协议，业主将该约100,000平方英尺之待建楼宇(“该物业”)出租予承租人，名为北卡罗来纳州达勒姆Davis Drive 10号，详情请参阅该租赁。本文中使用的未定义的大写术语应具有本租赁中为此类术语定义的含义。

因此，现在，考虑到通过引用并入本文的前述叙述，考虑到本文中包含的相互承诺和条件，以及对于其他良好和有价值的对价，房东和租客同意如下：

“在承租人作出选择的关键日期之前，承租人应通知房东，承租人已选择从房东那里获得多少额外的租户改善津贴。这种选择是最终的，对租户具有约束力，此后不得在未经房东同意的情况下进行修改，房东可由房东唯一和绝对的主观自由裁量权批准或拒绝批准或拒绝批准。TI津贴将按照本工作书的规定发放。

“自租户根据下文第5(E)节向房东提出提取额外租户改善津贴的申请之日起，租户应被视为已选择使用额外的租户改善津贴(或其中的部分，如适用)，但在租户改善津贴全部支付之前，租户不得要求提取额外的租户改善津贴。TI津贴将按照本工作书的规定发放。

OFAC。租户和业主目前(A)遵守并在租赁期限内始终遵守美国财政部外国资产管制办公室(OFAC)的规定以及与此相关的任何法规、行政命令或规定(统称为OFAC规则)，(B)没有在租赁期间特别列出，也不应在租赁期限内列出

由OFAC维护的指定国民和受阻人士名单和/或OFAC或其他政府当局根据任何授权法规、行政命令或法规维护的任何其他类似名单，以及(C)不是根据OFAC规则禁止美国人与其进行业务往来的个人或实体。

(a)

本第一修正案是双方就本修正案的标的达成的完整协议，并取代所有先前和同时的口头和书面协议和讨论。本第一修正案只能通过双方签署的书面协议进行修改。

(b)

本第一修正案对本合同双方及其各自的代理人和受让人具有约束力，并符合其利益。

(c)

本第一修正案可签署两份或两份以上副本，每一份应被视为原件，但所有副本应共同构成一份相同的文书。副本可通过传真、电子邮件(包括pdf或符合美国联邦2000年ESIGN法案的任何电子签名过程)或其他传输方式交付，因此交付的任何副本应被视为已正式且有效地交付，并且在任何目的下都是有效的。就本第一修正案和与之相关的所有事项而言，电子签名应被视为原始签名，此类电子签名与原始签名具有相同的法律效力。

(d)

房东和租客各自声明并保证，其没有与任何经纪人、代理人或其他人(统称为“经纪人”)就本第一修正案中所反映的交易进行交易，也没有经纪人促成这项交易。房东和房客在此同意就本第一修正案与租客或房东(视情况而定)进行交易后，因任何经纪人要求佣金或其他形式的赔偿而提出的任何索赔，房东和房客均同意赔偿并使对方不受损害。

(e)

除由本第一修正案修订和/或修改的条款外，本租约现予批准和确认，本租约的所有其他条款应保持完全效力，不受本第一修正案的更改和不变。如果本第一修正案的规定与本租赁的规定有任何冲突，应以本第一修正案的规定为准。无论是否经过本第一修正案的特别修订，本租赁的所有条款和条款均在必要的程度上进行修改，以实现本第一修正案的目的和意图。

兹证明，本第一修正案的执行日期为上述第一修正案的第一年。