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美国

美国证券交易委员会

华盛顿特区，20549

表格10-K

(标记一)


☒			根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的年度报告

截至本财政年度止12月31日, 2023

或


☐			根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的过渡报告

从_到_的过渡期。

佣金文件编号001-39253

Opendoor Technologies Inc.

(注册人的确切姓名载于其章程)

特拉华州

30-1318214

(述明或其他司法管辖权
公司或组织)

(国际税务局雇主身分证号码)

斯科茨代尔路北410号，

1600号套房

坦佩,

85288

(主要行政办公室地址)

(邮政编码)

(480) 618-6760

注册人的电话号码，包括区号

根据该法第12(B)条登记的证券：


每个班级的标题	交易代码	注册的每个交易所的名称
普通股，每股面值0.0001美元	打开	纳斯达克股市有限责任公司

根据该法第12(G)条登记的证券：无

如果注册人是证券法规则405中定义的知名经验丰富的发行人，请用复选标记表示。

是☒不是☐

用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13节或第15(D)节提交报告。

是☐ 不是☒

用复选标记表示注册人是否：(1)在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13或15(D)条要求提交的所有报告；以及(2)在过去90天内一直遵守此类提交要求。是☒不是☐

用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是☒不是☐

用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。(勾选一项)：


大型加速文件服务器	☒	加速文件管理器	☐
非加速文件服务器	☐	规模较小的报告公司	☐
		新兴成长型公司	☐

如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表示注册人是否已提交报告并证明其管理层对

根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国法典》第15编)第404(B)条对财务报告进行内部控制的有效性。

7262(B))，由编制或出具审计报告的注册会计师事务所提供。☒

如果证券是根据该法第12(B)条登记的，应用复选标记表示登记人的财务报表是否反映了对以前发布的财务报表的错误更正。☐

用复选标记表示这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行人员在相关恢复期间根据第240.10D-1(B)条收到的基于激励的补偿进行恢复分析。 ☐

用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。是☐不是☒

截至2023年6月30日，注册人的非关联公司持有的有投票权和无投票权股票的总市值为$1,989,386,879。由每位高管、董事和持有超过10%普通股的持有人实益拥有的普通股已被排除在外，因为这些人可能被视为联属公司。

截至2024年2月8日，注册人的已发行普通股数量为679,641,720.

以引用方式并入的文件

注册人关于其2024年股东年会的最终委托书的部分将在注册人截至2023年12月31日的财政年度结束后120天内提交给美国证券交易委员会，通过引用将其并入本年度报告的第三部分-10-K表格。

OpenDoor Technologies Inc.

表格10-K的年报

截至2023年12月31日的财政年度


			页面
第一部分
项目1.业务			4
第1A项。风险因素			13
项目1B。未解决的员工意见			37
项目1C。网络安全			37
项目2.财产			38
项目3.法律程序			39
项目4.矿山安全披露			40
第II部
项目5.注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券			41
第六项。[已保留]			42
项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析			43
第7A项。关于市场风险的定量和定性披露			65
项目8.财务报表和补充数据			66
项目9.会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧			113
第9A项。控制和程序			113
项目9B。其他信息			115
项目9C。关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露			115
第三部分
项目10.董事、高管和公司治理			116
项目11.高管薪酬			116
项目12.某些实益所有人的担保所有权和管理层及有关股东事项			116
项目13.某些关系和相关交易，以及董事的独立性			116
项目14.主要会计费和服务			116
第四部分
项目15.证物和财务报表附表			117
项目16.表格10-K摘要			120
签名			121

OpenDoor Technologies Inc.

如本年度报告表格10-K中所使用的，除非上下文另有要求，否则“Opendoor”、“公司”、“我们”和“我们的”以及类似的参考是指Opendoor Technologies Inc.。及其在业务合并（定义见本协议）后的全资子公司，并向Opendoor Labs Inc.在企业合并之前。

前瞻性陈述

本10-K表格年度报告包含《1933年证券法》第27 A条（经修订）（“证券法”）和《1934年证券交易法》第21 E条（经修订）（“交易法”）所指的前瞻性陈述。除本年度报告中包含的历史事实陈述外的所有陈述，包括但不限于：当前和未来房地产市场和整体经济的健康和稳定性;抵押贷款利率的波动以及对消费者和合作伙伴未来行为变化的预期;我们财务状况的健康和状况;预期的未来经营业绩或财务业绩;公司实现未来财务和业务目标的优先事项;我们继续有效地驾驭我们经营的市场的能力;收购、合作伙伴渠道扩展、产品创新和其他业务决策的预期未来和持续影响和利益;我们资产负债表的健康状况，以应对持续的市场转型，以及在未来市场稳定后迅速调整规模的任何预期;我们采取有效方法管理经济和行业风险以及库存健康状况的能力;我们对合作伙伴关系未来成功的预期，以及我们通过此类合作伙伴关系推动销量大幅增长的能力;我们的业务战略和计划，包括扩展到其他市场的计划;市场机会和扩张以及未来运营的管理目标，包括有关推出新市场、产品或技术的好处和时间的陈述;以及预期的资金来源多样化，均为前瞻性陈述。当在本年度报告中使用10-K表格时，诸如“预期”、“相信”、“考虑”、“继续”、“可能”、“估计”、“期望”、“预测”、“未来”、”指导”、“打算”、“可能”、“可能”、“机会”、“计划”、“可能”、“潜在”、”预测“、“项目”、“应该”、“战略”、“努力”、“目标”““愿景”、“将”或“会”，这些词或其他类似术语或表达的任何否定可能识别前瞻性陈述。缺少这些词语并不意味着陈述不具有前瞻性。

这些前瞻性陈述是基于截至本年度10-K表格报告日期的可用信息以及当前的预期、预测和假设，其中涉及一些判断、风险和不确定性，包括但不限于与以下相关的风险：

•当前和未来经济、金融状况和住宅市场的健康和稳定，包括任何长期的低迷或放缓;

•一般经济和金融状况的变化（包括联邦货币政策、利率、通货膨胀、实际或预期的经济衰退、房价波动和住房库存），可能会减少对我们产品和服务的需求，降低我们的盈利能力或减少我们获得未来融资的机会;

•我们的房地产资产和美国住宅房地产行业的竞争加剧;

•运营和发展我们核心业务产品的能力，包括获得足够融资和转售所购房屋的能力;

•投资资源以推行策略及开发新产品及服务，而这些策略及服务可能证明无效，或对客户及房地产合作伙伴没有吸引力，或无法让我们成功竞争;

•我们获取和转售房屋获利的能力;

•我们在现有市场或我们可能进入的任何新市场中增加市场份额的能力;

•我们有能力有效地管理我们的增长；

•我们迅速出售库存并适当定价的能力；

•我们有能力获得资本来源，包括债务融资和证券化融资，为我们的房地产库存融资，以及为运营和增长融资的其他资本来源；

•我们有能力维护和提升我们的产品和品牌，并吸引客户；

•我们有能力管理、开发和完善我们的数字平台，包括我们的自动定价和估值技术；

•我们有能力遵守多个上市服务规则和要求，以访问和使用上市数据，并维护或建立与上市和数据提供商的关系；

•我们有能力获得或保持许可证和许可证，以支持我们目前和未来的业务运营；

OpenDoor Technologies Inc.

•由我们或我们的竞争对手进行的收购、战略伙伴关系、合资企业、融资活动或其他公司交易或承诺；

•我们或我们的竞争对手在技术、产品、市场或服务方面的实际或预期变化；

•我们成功地留住或招聘了我们的高级职员、关键员工和/或董事，或进行了必要的变动；

•本行业内监管环境的影响，以及与此环境有关的合规复杂性；

•流行病或流行病的任何未来影响，包括新冠肺炎及其变种未来的任何复活，或其他公共卫生危机对我们的运营能力、对我们的产品或服务的需求或总体经济状况的影响；

•影响我们业务的法律或政府法规的变化；以及

•未决或任何未来诉讼或监管行动的影响。

此外，我们的运营环境竞争激烈，变化迅速。新的风险时有出现。我们的管理层不可能预测所有风险，也不能评估所有因素对我们业务的影响，或任何因素或因素组合可能导致实际结果与我们可能做出的任何前瞻性陈述中包含的结果大不相同的程度。鉴于这些风险、不确定性和假设，本报告中讨论的前瞻性事件和情况可能不会发生，实际结果可能与前瞻性陈述中预期或暗示的结果大不相同。因此，前瞻性陈述不应被视为代表我们在任何后续日期的观点，我们不承担任何义务更新前瞻性陈述，以反映它们作出之后的事件或情况，无论是由于新信息、未来事件或其他原因，除非适用的证券法可能要求这样做。

由于许多已知和未知的风险和不确定性，包括但不限于本年度报告10-K表第I部分第1A项“风险因素”中描述的风险和不确定性，我们的实际结果或表现可能与这些前瞻性陈述中明示或暗示的结果或表现大不相同。您不应过度依赖这些前瞻性陈述。此外，我们在本披露或其他披露中对某些环境、社会和治理(“ESG”)评估、目标和相关问题的讨论受到各种ESG标准和框架(包括衡量基础数据的标准)的影响，也符合各种利益相关者的利益。因此，就美国证券交易委员会的报告而言，根据联邦证券法，此类信息可能不会，也不应被解释为必然是“重大”信息。此外，这些信息中的大部分都受到假设、估计或第三方信息的影响，这些信息仍在发展中，可能会发生变化。

汇总风险因素

我们的业务受到许多风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性是我们在成功实施我们的战略和业务增长方面面临的挑战。以下是可能抵消我们的竞争优势或对我们的业务战略或经营业绩产生负面影响的重大因素的摘要，这些因素可能导致我们普通股的股价下跌。重要的是，这一总结没有涉及我们面临的所有风险和不确定因素。关于本风险因素摘要中概述的风险和不确定因素以及我们面临的其他风险和不确定因素的更多讨论可在本年度报告表格10-K第一部分第1A项的“风险因素”项下找到。以下摘要通过对这种风险和不确定因素进行更全面的讨论，对其全文进行了限定。

•我们的业务和经营业绩可能会受到总体经济状况、美国住宅房地产行业的健康状况以及与我们房地产资产相关的风险的重大影响。

•我们有亏损的历史，未来我们可能无法实现或保持盈利。

•我们在一个竞争激烈且分散的行业中运营，这可能会削弱我们吸引产品用户的能力，这可能会损害我们的业务、运营结果和财务状况。

•我们的业务依赖于我们对库存组合进行适当定价和管理的能力。无效的定价或投资组合管理策略可能会对我们的业务、销售和运营结果产生实质性的不利影响。

•我们的业务有赖于我们迅速出售库存的能力。如果不能迅速出售我们的库存，可能会对我们的业务、销售和运营结果产生不利影响。

•房地产价值下降已经并可能继续导致库存估值调整，这已经并可能继续对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。

•我们的增长在一定程度上取决于我们与第三方战略关系的成功。

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•我们的业务依赖于能否获得理想的库存。获得有吸引力的库存的障碍，无论是由于供应、竞争、宏观经济状况或其他因素，都可能对我们的业务、销售和经营结果产生实质性的不利影响。

•我们处理、存储和使用个人信息和其他数据，这使我们受到政府监管和其他与隐私相关的法律义务的约束，违反这些隐私义务可能会导致索赔、监管行动、业务损失或不利的宣传。

•我们在一个高度受监管的行业中运营，并受到广泛的联邦、州和地方法律、规则和法规的约束。如果不遵守这些法律、规则和法规，或未能获得和维护所需的许可证，可能会对我们的业务、财务状况和运营结果产生不利影响。

•我们现在是，而且未来可能会受到证券诉讼的影响，这是昂贵的，可能会转移管理层的注意力。

•我们在业务运营中利用了大量的债务和融资安排。我们的现金流和经营业绩可能会受到要求支付的债务或相关利息和我们债务融资的其他风险的不利影响。

OpenDoor Technologies Inc.

第一部分

项目1.业务。

使命

我们的使命是推动生活进步，一步一个脚印。

我公司

我们是最大的住宅房地产交易数字平台。2014年，我们创建了OpenDoor，旨在重塑生活中最重要的交易之一，使人们只需轻点按钮就可以进行买卖和移动。通过利用软件、数据科学、产品设计和运营，我们正在为住宅房地产建立一个技术平台，为买家和卖家提供数字、按需体验，我们相信这种体验将是人们买卖房屋的未来。

住宅房地产是美国最大的未受干扰的类别。仅在2023年，就售出了400多万套现房，交易额约为1.6万亿美元。此外，由于大约三分之二的美国人住在自己的房子里，住房是美国最大的消费支出，领先于交通、食品、保险和医疗保健。

然而，在一个购买越来越多地转移到网上的世界里，房地产交易在很大程度上没有变化。购买或出售房屋的典型过程是复杂的、不确定的、耗时的，而且主要是离线。传统的房屋销售需要无数的决定和平均6个中间人，往往会带来意想不到的成本，从开始到结束大约需要三个月的时间。最终，消费者会对支离破碎的体验感到不满。

OpenDoor将房屋销售和购买过程转变为简单而确定的在线体验。自推出以来，客户已经展示了他们对我们的数字、按需房地产解决方案的渴望，OpenDoor在全美买卖了超过24.6万套住房。2023年，我们售出了超过1.87万套住房，创造了69亿美元的收入，后者自2017年以来的复合年增长率超过45%。重要的是，我们在实现这一增长的同时，继续取悦客户，自2021年以来，我们的卖家的平均净促销分数保持在近80分。

自2014年在凤凰城首次推出市场以来，我们已经在美国各地扩张，截至2023年12月31日在50个市场开展业务：阿尔伯克基、亚特兰大、奥斯汀、伯明翰、波士顿、查尔斯顿、夏洛特、查塔努加、辛辛那提、克利夫兰、科罗拉多斯普林斯、哥伦比亚、哥伦布、科珀斯克里斯蒂、达拉斯-沃斯堡、丹佛、底特律、格林斯伯勒-温斯顿、格林斯维尔、休斯顿、印第安纳波利斯、杰克逊维尔、堪萨斯城、基林、诺克斯维尔-莫里斯敦、拉斯维加斯、洛杉矶、迈阿密、明尼阿波利斯-圣彼得堡。新泽西州、北科罗拉多州、俄克拉何马市、奥兰多、凤凰城、波特兰、普雷斯科特、罗利-达勒姆、里士满、河滨、萨克拉门托、圣路易斯、盐湖城、圣安东尼奥、圣地亚哥、旧金山湾区、佛罗里达西南部、坦帕、图森和华盛顿特区。

我们认为，我们仍处于房地产数字化转型的早期阶段。我们致力于为住宅房地产的买家和卖家建立一个数字化的一站式商店，在这里，更多的消费者将能够简单、确定和控制整个过程直接交易。

市场概述

住宅房地产是一个巨大的线下市场。在2023年1.6万亿美元的住宅房地产交易中，iBuyers(利用科技为房屋定价、收购物业和促进房地产交易的公司)获得的份额不到1%。

目前的情况是高度分散的。今天，在美国，超过85%的住宅房地产交易涉及经纪人。美国有300多万有执照的房地产经纪人，他们每人平均每年完成的交易不到四笔，其中许多人并不完全从事房地产业务。对于寻求指导的消费者来说，这可能会导致不一致和令人沮丧的体验，这通常是他们一生中最大的财务决定。

房地产业正在向网上迁移。消费者正在将他们的支出转移到网上，并要求以数字为先的体验，以获得更高的效率、确定性和速度。他们越来越乐于在零售、食品和交通领域进行在线交易，他们现在希望在房地产领域也能获得类似的体验。虽然大多数购房者在网上浏览房屋，但交易本身在很大程度上仍然是线下交易，需要消费者与房地产中介接触才能获得房屋和

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需要亲自完成交易。新冠肺炎的流行催生了对数字优先体验的需求增加，消费者优先考虑简单和确定性。

问题所在

对于买卖双方来说，传统的卖房或买房过程都是一个漫长而紧张的过程。超过85%的美国卖家通过中介将自己的房屋挂牌上市，他们的经历通常是这样的：

•找一家挂牌代理商。卖家在挂牌前，必须找到合格的代理商。大约80%的卖家在挂牌前只联系了一家房地产中介。

•为房屋上市做好准备。卖家通常需要准备好房屋的“出售”。这种准备工作，包括清理、准备和任何必要的升级，通常涉及大量的猜测、时间和金钱。

•列出你的家。一套房子通常需要平均挂牌30多天才能签订合同。

•举办开放日和家访在这个过程中，卖家通常会招待几十个陌生人走过他们的家，并处理清理和清理的麻烦，通常是在短时间内和不方便的时候。

•收到一份报价。近30%的房屋卖家至少降低了要价一次，而约20%的卖家提供激励措施来吸引买家。一旦收到报价，卖家就必须谈判报价，谈判成交日期，并处理买家可能出现的任何意外情况。

•协商维修或解决买家发现的问题。但在报价被接受后，买家会进行检查，这往往会迫使卖家重新谈判报价或解决问题，这会增加房主的成本，并可能推迟成交。

•等着关门吧。但一旦合同签订，平均仍需要40多天才能完成。卖方依赖购房者和一组不同的交易对手 - ，如他们的经纪人、抵押贷款经纪人和托管官员 - 来协调和完成成交过程。

•坠落风险。最后，合同在签署和成交之间有大约20%的可能性失败(基于2023年我们市场的平均多重挂牌服务(MLS)合同落败率)，迫使房屋卖家重新开始整个过程。

此外，我们估计超过三分之二的房屋卖家也是购房者。这些客户还面临着一系列额外的挑战，以使他们的购房与销售保持一致：

•意外情况。许多美国人不愿出售或无法购买他们的下一套住房，直到他们确定自己能负担得起。很少有美国人有资格申请两笔抵押贷款，也很少有人有足够的钱支付两笔首付。这些购房者往往不得不在出售当前房屋的情况下提交报价，这使他们在与其他买家相比处于劣势。

•“双招”。或者，房主可以出售他们目前的房子，搬进出租或酒店，然后买一套新房，迫使他们搬家两次并承担这些成本。

我们的解决方案

OpenDoor是一个端到端的房地产平台，使客户能够在线买卖房屋。我们为客户提供大量的产品，以促进最适合他们特定需求的交易。我们的所有产品都利用了我们的集中运营和平台能力，使卖家和买家能够体验到一笔简单而确定的交易，极大地改进了传统流程。今天，我们的产品包括：

•卖给OpenDoor。自2014年推出以来，卖家利用我们的核心产品直接将他们的房子出售给我们，我们将房子转售给购房者。通过出售给OpenDoor，房主可以避免开放房屋、房屋维修协调、重叠抵押贷款的压力，以及在公开市场上市可能带来的不确定性。使用我们的网站或移动应用程序，卖家可以在网上收到初步报价。然后，我们进行房屋评估，以核实房屋信息并最终确定报价，同时考虑到房屋的情况。然后，卖家可以选择他们喜欢的成交日期，并以电子方式成交(在允许的情况下)。

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对于直接向我们销售的客户，我们收取服务费。我们还向卖方收取预期维修和房屋质量改善的费用，这与我们对房屋状况的评估和市场上买家的期望有关。与传统的挂牌程序相比，我们的报价更具优势。传统的挂牌程序可以包括中介费和一些额外成本，例如转售优惠、检查成本、过渡成本、两套住房的抵押贷款还款，以及额外的搬家和仓储成本。这些费用中的许多在一开始可能是房主无法预见的。我们的最终报价，包括购买价格，服务费和修理费，为房主提供了更多的确定性和透明度，他们的预期销售收益，同时消除了做任何维修的麻烦，让房子做好出售准备。

•使用OpenDoor列出。客户可以选择使用OpenDoor在MLS上列出他们的房屋，同时还可以收到我们的现金报价。通过选择此产品，卖家与我们的本地代理之一(或合作伙伴代理)合作，利用OpenDoor经纪公司的专业知识通过开放的MLS市场挂牌出售他们的房屋，OpenDoor经纪公司已售出数千套房屋。对于在我们这里挂牌的客户，我们会收取挂牌费。对于没有收到他们在市场上寻找的报价的卖家，他们可以选择接受我们的现金报价。我们的上市产品目前在17个OpenDoor市场都有售。

•OpenDoor市场。我们于2022年推出的轻资本市场服务将房屋卖家与机构和散户买家联系起来，促进了无需OpenDoor获得房屋所有权的交易。对于购房者，我们正在打造一种类似电子商务的体验，专注于独特的选择和简化的流程，在某些情况下，包括自助游和点击购买定价。对于房屋卖家，我们专注于提供选择：除了收到OpenDoor的报价外，卖家还可以从我们的买家网络中寻找更高的报价。对于选择将房屋放入我们市场的卖家，我们会收取挂牌费。不需要按规格进行维修，也不需要预先承诺。我们给予卖房者控制权和灵活性，包括展示和销售时间表。我们已经在达拉斯沃斯堡市场推出了我们的市场服务，因此我们可以快速迭代产品体验。当我们准备好扩大规模时，我们相信，鉴于我们有能力利用现有的核心产品基础设施，我们处于有利地位，可以在现有市场上扩展产品。

除了这些产品外，我们还通过我们的子公司为客户提供综合所有权保险和托管服务。目前，我们在我们的大多数市场以及交易的收购和转售方面提供产权保险服务。在提供我们产权服务的市场上，我们为2023年完成的超过80%的OpenDoor房屋交易提供了这些服务。我们的所有权和托管公司向买方和/或卖方收取与结算和托管服务相关的费用。此外，作为国家产权保险承保人的代理人，他们收取产权保险费，保费可能基于公布的费率或国家产权保险公司提交的费率。我们的所有权和托管公司收取的费用因市场而异。

我们的商业模式

我们今天的绝大部分收入和利润率来自我们的核心产品供应，即我们直接从卖家那里购买房屋，然后将这些房屋转售给买家。我们还为房屋卖家和购房者提供其他服务，包括所有权和第三方托管服务、OpenDoor List和OpenDoor Marketplace。

为了实现我们的长期利润率目标，我们计划继续提供客户选择的有竞争力的优惠，为我们的客户提供增值的邻近服务以供他们越来越多地采用，并提供满足客户在销售和购买过程中的需求的产品。我们计划逐步扩大我们的上市和市场产品规模，以随着时间的推移扩展到更多的市场。在规模上，我们相信这些发行有可能降低我们的库存敞口、资本密集度和宏观风险。此外，我们计划通过以高于固定成本基础的速度增长收入来实现运营杠杆，固定成本包括一般和行政费用以及技术和开发费用。我们计划继续投资于我们的业务，并随着规模的扩大在增长、利润率和风险之间适当地权衡权衡。

报盘

我们通过有机知名度和口碑、付费媒体支出以及与房屋建筑商、房地产经纪人和在线房地产门户网站的关系等合作渠道，产生对我们产品和服务的需求。房屋卖家可以访问我们的网站或移动应用程序，并回答有关他们的房屋状况、功能和升级的几个问题。对于符合条件的房屋，客户会收到初步报价，可以随时通过他们的个性化卖家仪表盘进行刷新。截至2023年12月31日，我们所有的初步报价都是通过算法生成的，只需要最少的人工干预。

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为了最终敲定我们的报价，我们进行了虚拟和面对面的房屋评估，以验证房屋的状况，并确定在我们购买房屋后可能需要进行哪些类型的维修和房屋质量改进。我们通常要求支付维修费，这与我们对房屋状况的评估有关，以及根据市场上买家的预期，准备好房屋的“销售”所需的费用。我们开发了专门构建的软件来指导房屋评估工作流程，并平均收集了150多个关于房屋状况和质量的独特数据点。除了告知特定房屋的出价外，我们还将在房屋评估期间收集的专有数据作为结构化数据纳入我们的基础定价模型。在收集并纳入所有数据后，我们的定价团队成员将审查并最终确定每个报价，使我们能够将最好的算法洞察力与人类判断结合起来。

我们密切跟踪接受OpenDoor报价的潜在卖家数量，以及在MLS上列出他们的房屋的数量。我们将其定义为“真实卖家”转换率，即在收到我们的报价后60天内接受OpenDoor报价或在MLS上列出其房屋的唯一线索的百分比。我们相信，这是衡量我们价值主张实力的重要指标。此外，我们还向在报价时尚未准备好进行交易的房主提供报价。我们将这些人添加到我们不断扩大的潜在客户池中，并随着时间的推移重新与他们接触，以便他们准备好交易。在挂牌或出售房屋的卖家中，有近25%的卖家之前在我们活跃的市场上输入了他们在Opdoor.com上的家庭地址，这表明我们的注册用户基础是未来卖家的强大来源，我们可以用来推动我们未来的增长。

房屋购置和维修

一旦卖家收到并接受了我们的最终购买报价，我们就可以让卖家在灵活的时间线上完成交易。这是一个特别重要的特征，因为超过三分之二的卖家也是买家，他们经常希望安排这两笔交易的时间，以确保他们在锁定当前住房的销售之前有下一个要搬到的房子，或者避免双重搬家或抵押贷款。这一功能进一步将我们的服务与传统销售区分开来。

收购后，我们将承担在预算范围内及时进行维修和改善家居质量的后续风险。在转售前的这项工作的范围是集中在确保房屋处于“出售准备”的状态。我们在每个市场聘请第三方承包商进行维修，并根据我们在市场的运营经验和审查邻里层面的转售结果，不断完善和调整我们的维修策略。

房屋转售

在我们完成维修并将房屋挂牌转售后，我们通过各种渠道推销我们的房屋，以提高买家的意识和需求。这些渠道包括OpenDoor网站和移动应用程序、本地MLS以及跨房地产门户网站的辛迪加。我们还通过OpenDoor Signage为上市物业提供买家意识。我们的大部分销售是面向个人消费者的，少数销售给机构投资者。有效地周转我们的库存，包括修理、挂牌和转售房屋，对我们的财务业绩非常重要，因为我们在拥有期间承担持有成本(包括公用事业、物业税、维护和保险)和融资成本。

作为上市和营销过程的一部分，我们为每套房屋确定适当的转售策略。作为交易的委托人而不是代理人，我们作为卖家在结构上处于有利地位，依赖于针对大型、多样化房屋组合的数据驱动的决策。我们专有的定价引擎有助于自动化其中的许多步骤，包括随着时间的推移进行相关调整。我们通过上市队列和市场来管理和衡量我们的库存表现，我们的定价模型可以结合细粒度的相对需求信号，以优化整个投资组合的定价和直销。我们的转售模型与我们定价团队的意见相结合，旨在实现我们目标范围内的利润率，同时保持适当的交易速度和库存组合健康。

当我们收到一套给定房屋的可接受报价时，我们就签订了转售合同。然后，购房者通常会对房产进行检查，完成抵押贷款申请程序，并最终在交易完成后获得房屋所有权。

行业领先的定价能力

我们的房价具有竞争力，这是我们商业模式的基础。自我们成立以来，我们在整个购房流程以及预测和转售系统中优先投资于我们的定价能力。我们的定价职能侧重于确保我们向客户提供有竞争力的报价，同时管理采购量和转售政策决策，以满足我们的承保和风险管理目标。

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为了创建我们的最终住房报价，我们通过算法生成估计估值和对该估值的置信度评估，然后我们然后，通过对房屋的虚拟和面对面评估以及我们内部定价分析师的额外审查，进一步验证这一估计，以最终确定报价。我们会动态调整我们的报价，以考虑到每套房子定价的确定性水平。这种确定性程度可能会受到宏观条件、当地市场动态、房屋状况或属性以及房屋可比较深度等因素的影响。我们使用我们所有业务部门的高频详细指标重新校准我们对定价和市场价值趋势的看法，包括与市场、房屋类型和时间段的市场需求和供应动态相关的投入。这些因素反映在我们的价差中，我们将其定义为报价时对我们房屋估值的总折扣，减去我们5%的服务费，这反过来又会影响卖家的转换。一般来说，利差越小，我们的卖家转化率就越高，这会导致更多的房屋收购，最终会有更多的房屋销售。

虽然房地产行业产生了大量可公开获取的数据，但这些数据中的大部分缺乏为个别房屋定价所必需的质量和特异性。自我们成立以来，我们一直投资于我们的研究和数据科学团队、建模能力和系统化工具，以收集、聚合和合成不断扩大的专有、超本地数据目录，以增强和自动化定价决策。我们还获得了第三方数据，以改进我们的定价模型和预测质量。我们的专有模型是由数百个数据点提供信息的，这些数据点是以结构化的方式收集和综合的。

•专有的离线数据。我们已经进行了大约690,000次评估，在此期间，我们使用定制检查和操作员工具为每个房屋及其周围平均收集了150多个数据点，以系统地获取房屋要素并将其转换为强大的数据库。这些专有数据点使我们对MLS和纳税评估员数据进行了大约21亿次注释和调整，并构建了独特的地理空间数据资产，如电力线和繁忙的道路附近。我们还使用人工智能(AI)从客户提供的输入(如聊天对话、图像和视频)中提取关于房屋状况的数据并自动分类。一旦我们列出要转售的房屋，我们就会收集额外的房屋级别的需求数据，如家访和访客反馈，这使我们能够校准我们的转售战略和收购房屋定价。

•响应性反馈回路。*模型复杂性的进步以及系统建模和人类洞察力的整合加快了我们的反馈循环，使我们的定价系统能够动态调整并对宏观和微观经济状况做出反应。

•定价竞争力。我们独特的数据与我们的定价算法协同工作。这些算法使用机器学习来通过对观察到的房屋销售价格、需求预测、离群值检测、风险评估和库存管理进行建模来驱动定价决策。随着时间的推移，我们增加了新的数据输入和改进的模型逻辑，其好处与经验和规模相结合。

稳健的风险管理框架

根据季节性和宏观市场变化预测和管理我们的业务，对于我们的整体业绩和资产负债表健康非常重要。如上所述，自我们成立以来，我们一直在我们的购房流程以及预测和转售系统中优先投资于我们的定价能力，我们预计将继续这样做。这些投资与我们定价、财务和运营团队中嵌入的强大的风险管理重点相匹配。我们使用高频详细指标评估所有业务部门的定价模型和流程的质量，包括购房、转售策略和库存健康状况。我们所有的定价决策都是集中管理的，使我们能够高度控制我们的总体增长和利润率目标。虽然住宅房地产市场像任何市场一样都会受到波动的影响，但我们相信我们处于有利地位，可以管理我们的风险敞口，原因如下：

•我们商业模式的一个关键组成部分是管理库存敞口，并平衡增长、利润率、风险、流动性和资本。交易速度和持有时间是我们如何管理库存敞口和总体风险的重要投入。我们历来将购房集中在住宅房地产市场交易量最高的部分，这有助于降低不由自主地持有房屋的时间超过预期的风险。

•我们的定价模型和库存管理系统旨在根据每天的市场信号进行重新校准。因此，不断变化的市场状况反映在我们对新收购的定价中，这在很大程度上使之前收购的库存和合同下的房屋面临潜在市场波动的风险。此外，我们采用了复杂的转售定价管理系统，旨在使我们能够优化销售-

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通过和保证金使用实时的本地市场需求信息，包括向下延伸到个人住宅级别。我们相信，我们在库存管理决策中利用的信息的质量和规模，以及我们在大规模、多样化的投资组合中管理这些决策的能力，使我们在传统的房屋销售流程中拥有相对于单个卖家或代理商的结构性优势。

•我们在50个市场的业务以及一系列的价格和房屋类型使我们能够从显著的多元化效应中受益。个人买家和卖家受到与特定市场或住宅细分相关的价格和行为影响的影响。我们的规模和多样化的覆盖范围使我们能够在更广泛的市场和住宅细分市场减少此类风险，因此随着我们扩大市场广度、价位和我们经营的住宅类型，我们每个住宅的总体风险应该会降低。

•考虑到我们进行的维修和翻新，我们列出的房屋没有入住者，而且处于可供销售的状态。我们认为，这增加了我们投资组合的吸引力和流动性。

•在任何时候，我们的库存中都有很大一部分是转售合同；这意味着我们已经为这些房屋找到了买家，并正在完成转售交易。这进一步限制了我们的库存投资组合对宏观市场变化的敞口。

高效的数字平台

我们继续投资于拥有一个灵活、低成本的平台，使我们能够向房屋卖家提供更具竞争力的报价，并适应宏观环境的变化。我们房地产业务和交易体验的每个组成部分都是专门为通过精简、数字优先、灵活和垂直集成的平台来取悦我们的客户而构建的。我们重新设想了购买、维修和转售房屋所需的传统低效和劳动密集型流程，我们已经设计了我们的技术和流程来规模化地做到这一点。考虑到这一点，我们投资开发了支持虚拟化、集中化和自动化的技术，以降低成本、提高速度和提高执行质量。

我们专有的建筑管理技术使我们能够提高所有家居服务功能的效率，将采购前评估、定价、维修范围、集中的后台运营、翻新项目管理和列出的家居维护联系在一起。我们的系统和流程促进了以前需要本地劳动力的某些流程的集中化，从而提供了人员灵活性、成本节约、培训和质量增强以及更快的周转时间，所有这些都带来了卓越的家居产品和客户体验。一个例子是我们对风险最低的房屋的虚拟房屋评估能力，房屋卖家能够带我们的运营商进行一次虚拟的、有导游的房屋内部和外部之旅。然后，我们的集中团队评估房屋状况和房屋特征，并将受试者的房屋与附近最近出售的房屋进行比较。利用行业最佳实践和大数据的结合，我们可以通过集中团队为这些风险较低的房屋提供全面担保，以便为卖家提供快速、无摩擦的最终报价。这种集中化还使我们能够将越来越多的后台工作转移到我们的海外团队，我们相信随着时间的推移，这将有助于实现结构性成本改进。

我们还建立了一个由大约600个贸易伙伴和当地服务提供商组成的网络，他们使用我们的专有技术来完成家居维修和维护。通过利用我们的技术平台并与我们的贸易合作伙伴直接对接，我们减少了延误、消除了浪费，并提高了维修质量，同时捕获了每一步的数据，以持续改进系统。第三方产能的增加也使我们能够灵活地适应宏观条件，并根据销量预期调整我们的运营费用。由于我们的规模，我们在家居维修中使用的材料成本上获得了批量折扣。此外，我们还设计了我们的房屋库存管理流程和房屋访问技术，以确保我们的房屋定期清洁、维护良好和安全，从而支持我们的按需自助旅游体验。我们会定期收到来自贸易伙伴和当地服务提供商网络的家庭状况更新，他们每个月都会多次出现在我们的家中。这种反馈能够在出现条件缺陷时做出快速反应，否则这些缺陷将持续得不到解决。快速修复潜在的质量问题有助于确保上市库存保持在必要的状态，以最大限度地增加转售的可能性。

战略增长优先事项

我们的增长战略是在以下关键战略优先事项上创新和执行：

提高现有市场的渗透率。我们专注于现有市场的持续增长-更大的规模提高了知名度、信任度和采用率，提高了运营成本效率，并通过更多数据提高了定价竞争力。我们历史上已经证明了我们有能力在多个市场占据超过4%的市场份额，拥有最古老的市场队列

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表现出更深的市场渗透率。随着我们新市场的成熟，我们相信我们有重要的增长途径。我们将继续通过合作伙伴关系和营销活动扩大我们的客户基础，提高客户的意识，并让客户及早参与他们的房屋销售和购买研究。

拓展新市场。截至2023年12月31日，在50个市场，我们正在朝着能够为全国客户送货的长期目标取得良好进展。我们通过考察供应、需求和可负担性、住房存量、成本结构和预期定价竞争力的驱动因素来选择新市场。我们通过集中我们的许多核心定价、运营和客户服务功能来磨练我们的市场推出策略，使我们能够在有限的市场实体存在的情况下高效地推出新市场。我们的基本集中和可扩展的新市场进入框架使我们能够在2021年和2022年上半年迅速增加我们服务的市场数量。更进一步的是再说，每个家庭的决策都是由集中的、强大的、数据驱动的剧本提供信息的，这些剧本使我们能够在我们的市场上推动一致性，并更快地在新市场实现盈利。

扩大产品供应。我们的北极星，就是要为每一位购房者打造最好的端到端数字化体验。我们专注于继续完善我们一流的卖家体验，推动更多的规模和效率，扩大卖家可供选择的最适合他们的特定需求，投资于增强买家体验，并继续整合卖家和买家的旅程。随着时间的推移，我们计划推出更多与房地产交易和辅助服务相关的产品。

营销

我们在营销中采用多元化、多渠道的方式，注重高效增长。除了与领先行业品牌建立付费媒体和在线房地产合作伙伴关系外，我们还在付费广告中利用各种渠道和平台，包括付费在线渠道、直邮、电视、广播、社交媒体和户外广告。随着我们的市场足迹扩大，我们专注于在广泛的覆盖范围和国家渠道(如电视和赞助)上的投资，以有效地提高知名度，并在新类别的消费者中建立信任。我们还继续通过维护关系和重新接触那些在与OpenDoor的第一次互动中可能没有准备好出售的房主来建立我们的潜在客户基础。由于超过三分之二的卖家也是买家，这些房主代表了我们营销漏斗的很大一部分，当他们准备交易时，我们将专注于转换这些漏斗。随着越来越多的消费者开始他们的OpenDoor之旅，我们预计这一潜在客户群将随着时间的推移继续扩大。

竞争

美国房地产市场高度分散，每年有超过400万笔住宅房地产交易。我们认为我们的主要竞争对手是大约99%的线下交易。因此，我们直接与传统的、线下的房地产经纪人和经纪人竞争。此外，我们还与其他iBuyers竞争，我们邻近的服务与行业服务提供商竞争，包括标题和托管公司。我们相信，我们专注于端到端数字解决方案、我们一流的定价引擎和我们的低成本运营平台，使我们有别于竞争对手，并提供有意义和可持续的竞争优势。

人力资本资源

我们的价值观和人

我们的价值观。*我们的价值观反映了我们将如何实现我们的目标，即打造一代人只有一次的公司，包括以客户为中心，高效、持续创新的文化，以及针对结果的无情执行：

•以客户为起点和终点。我们发明、建造和执行以改善我们客户的生活。我们付出了艰苦的努力来取悦客户，即使在没有人注意的情况下。

•早餐的价格是BPS。 - 意味着我们总是在寻找可以从交易中降低成本的地方-这样我们就可以把更多的钱放进客户的口袋。我们将通过构建成本最低的平台来取胜。

•从所有权出发行动。当我们看到问题时，我们就卷起袖子解决它。我们对自己负责，因为这是我们的家，照顾它是我们的责任。

•构建开放的新格局。我们对问题开放、诚实、直接，求真务实。我们假设用意是好的，并将反馈视为礼物。

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•每天提高1%。我们重视增长心态，在谦逊的环境下运营。我们因不断进步而充满活力。

•创业心态。我们行动迅速，行动紧急，在不牺牲质量的情况下偏向行动。我们足智多谋。

•一个团队，一个梦想。我们的超级大国是一个多元化的社区，结合了技术、卓越的运营、人才和尊重。我们通过团队合作，在专业上和个人上相互关心。我们尊重和尊重我们多样化的员工队伍，并积极工作，确保每个人都能感受到自己的代表性。

•结果很重要。我们专注于产出和结果，并对实现雄心勃勃的目标负责。我们有一个高质量的条形图，注重像素、文字和结果。

•庆祝时刻。我们不知疲倦地为我们的客户和队友工作，所以我们花时间庆祝大大小小的时刻。

员工

截至2023年12月31日，我们雇佣了1,982人，其中1,711人在美国。我们的员工目前没有一个由劳工组织或任何集体谈判的一方代表。

我们的人力资本资源目标包括识别、招聘、留住、激励和整合我们现有的和更多的员工。我们股权激励计划的主要目的是通过授予基于股票的薪酬奖励来吸引、留住和激励选定的员工、顾问和董事。

技术

我们的业务在房屋买卖过程的所有阶段都受到数据和技术的推动。我们组建了一支由工程师、数据科学家、设计师和产品经理组成的团队，他们的专业知识涵盖了广泛的技术领域，以构建我们的专有技术，用于定价和房屋评估、访问和管理。我们尽可能使用技术创新来提高效率和扩大业务规模。

我们目前使用第三方云计算服务，使我们能够快速高效地扩展我们的服务，而无需预付基础设施成本，从而使我们能够继续专注于打造卓越的产品。我们还使用第三方服务来允许客户以数字方式签署合同、上传他们家中的视频以及管理客户支持服务。

知识产权

我们依靠商标、域名、专利、版权、商业秘密、合同条款以及对访问和使用的限制来建立和保护我们的专有权利。截至2023年12月31日，我们有11件商标注册和8件专利注册。

我们是各种国内域名的注册持有者，包括“opdoor.com”。

除了我们的知识产权提供的保护外，我们还与我们的某些员工、顾问、承包商和业务合作伙伴签订保密和专有权利协议。我们的某些员工和承包商也受发明转让协议的约束。我们通过在我们网站上的一般使用条款和特定产品使用条款中的规定，进一步控制我们专有技术和知识产权的使用。

政府监管

我们在美国各地通过许多不同的渠道在受到严格监管的企业中运营。因此，我们目前受制于并在未来可能受制于不同司法管辖区的其他联邦、州和地方法规和法规(以及司法和行政裁决以及州普通法)，这些法规随时可能发生变化，包括与房地产行业、结算服务、基于移动和互联网的业务以及其他依赖广告的业务有关的法律，以及数据隐私、消费者保护和就业法律。

特别是，房屋的广告和销售受到我们开展业务的州以及美国联邦政府的高度监管。监管机构包括消费者金融保护局(CFPB)、联邦贸易委员会(FTC)、司法部(DoJ)、住房和城市发展部(HUD)和

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各国家许可机构、消费者保护机构、金融监管机构和保险机构。我们接受了许多这些机构对我们业务的合规审计。有关我们在法规和合规方面面临的各种风险的讨论，请参阅“项目A。风险因素与监管合规和法律事项相关的 - 风险.”

此外，涵盖通过电话、电子邮件、移动设备和互联网进行的营销和广告活动的法律、法规和标准可能适用于我们的业务，例如电话消费者保护法(TCPA)、电话营销销售规则、CAN-Spam法案和类似的州消费者保护法。通过我们的各种子公司，我们还买卖房屋，提供房地产经纪、产权保险和结算服务，并提供其他产品，从而使我们能够接收或促进个人信息的传输。在美国，这些信息越来越受到立法和监管的制约。这些法律和法规通常旨在保护个人信息的隐私和安全，包括收集、处理和传输的客户社会安全号码和信用卡信息。这些法律还可以限制我们将这些个人信息用于其他商业目的，包括广告。有关我们在收集和处理个人信息方面面临的各种风险的讨论，请参阅“项目A。风险因素与我们的知识产权和技术有关的 - 风险.”

为了提供我们为客户提供的广泛的产品和服务，我们的某些子公司保留了房地产经纪、所有权保险和托管以及总承包商许可证，我们未来可能会随着业务的增长和发展申请更多许可证。这些实体受到严格的州和联邦法律法规的约束，包括但不限于《房地产和解程序法》(RESPA)以及由适用的州房地产、银行和消费者服务部门管理的法律和法规。如上所述，这些实体还受到州和联邦政府机构作为特许企业的审查。截至2023年12月31日：

•OpenDoor Brokerage LLC和OpenDoor Brokerage Inc.共同持有我们所有市场和某些其他州的房地产经纪许可证。

•OS National LLC及其子公司OSN Texas LLC和OSN Alabama LLC在27个州获得了所有权代理许可证。此外，OS National LLC及其子公司OSN第三方托管在7个州获得托管代理许可，OS National LLC被授权在另外5个不需要实体和/或个人许可的州开展所有权保险业务。

•Open Exchange Brokerage LLC在18个州持有房地产经纪牌照。

•Tremont Realty LLC(Dba OpenDoor Connect)，在德克萨斯州持有房地产经纪许可证。

对于某些牌照，我们需要指定个人持牌经纪、合格个人和控制人员。

季节性

有关我们业务的季节性的信息，请参阅“第二部分-项目7.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析--影响我们业务业绩的因素。

公司历史和背景

OpenDoor Technologies Inc.由与Social Capital Hedosophia Holdings Corp.II(“SCH”)业务合并而成，后者是一家获开曼群岛豁免的公司，成立的目的是与一项或多项业务进行合并、股份交换、资产收购、股份购买、重组或类似的业务合并(“业务合并”)。根据该业务合并，OpenDoor Labs Inc.成为Sch的全资子公司，Sch将其名称从“Social Capital Hedosophia Holdings Corp.II”更名为“OpenDoor Technologies Inc.”，该合并于2020年12月18日(“收盘”)完成，并根据美利坚合众国普遍接受的会计原则(“GAAP”)作为反向资本重组入账。

可用信息

我们的网站是www.opendor.com。在我们的投资者关系网站Investor.opdoor.com上，我们将在以电子方式向美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)提交或提供该材料后，在合理可行的范围内尽快为投资者免费提供各种信息，包括我们的10-K表格年度报告、10-Q表格季度报告、8-K表格当前报告以及对该等报告、委托书和其他信息的任何修订。我们也使用我们网站的投资者关系页面，以遵守FD法规并作为

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发布重要信息的常规渠道，包括博客、新闻稿、分析师演示文稿、财务信息和公司治理实践。我们网站上的信息不是我们向美国证券交易委员会提交的这份报告或任何其他报告的一部分。我们的美国证券交易委员会备案文件也可以在美国证券交易委员会的网站http://www.sec.gov.上向公众查阅

项目1A.风险因素。

在我们开展业务的过程中，我们面临着各种各样的风险。在决定是否投资我们的普通股之前，您应该仔细考虑以下描述的风险，以及本年度报告中的其他信息，包括我们的财务报表和相关说明以及“第7项.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”。我们下面描述的任何风险因素已经或可能对我们的业务、财务状况、运营结果和前景产生重大和不利的影响。如果出现一个或多个这样的风险和不确定性，我们普通股的市场价格可能会大幅或永久性地下跌。“风险因素”中的某些陈述是前瞻性陈述。请参阅“前瞻性陈述”。

与我们的商业和工业有关的风险

我们的业务和经营业绩可能会受到总体经济状况、美国住宅房地产行业的健康状况以及与我们房地产资产相关的风险的重大影响。

我们的成功直接或间接取决于总体经济状况、美国住宅房地产行业的健康状况，特别是独栋住宅转售市场，以及住宅房地产所有权通常附带的风险，其中许多风险超出了我们的控制范围。许多因素已经影响并可能在未来对我们的业务造成负面影响和损害，包括以下因素：

•美国住宅房地产市场的下滑可能是由一个或多个因素造成的，无论是否包括在本榜单中；

•国家、地区或地方经济、人口或房地产市场状况的变化；

•提高抵押贷款利率，例如最近2022年和2023年大幅提高利率，或首付要求和/或对抵押贷款融资的限制；

•房屋库存水平低或缺乏价格实惠的房屋；

•租金入住率高；

•劳动力或材料供应短缺；

•经济增长缓慢或出现通货膨胀或衰退状况；

•失业水平上升或工资下降；

•住宅房地产价值和/或房屋升值速度下降或缺乏；

•住宅房地产流动性不足；

•住房市场的总体情况，包括供应或需求的宏观经济变化，以及房主成本的增加，如财产税、房主协会费用以及保险的可获得性和/或可负担性；

•消费者对经济和/或美国住宅房地产行业的信心水平较低；

•疫情或流行病的未来影响，包括新冠肺炎及其变种未来的死灰复燃，对住宅房地产市场的买卖趋势；

•家庭债务水平的变化；

•股票市场的波动和普遍下跌；

•联邦、州或地方立法或监管改革，将对独户住宅的所有者或潜在购买者或整个住宅房地产行业产生负面影响，例如2017年的减税和就业法案，该法案限制了某些抵押贷款利息支出和财产税的扣除；或

•自然灾害和人为灾害以及其他灾难性事件，如飓风、风暴、龙卷风、地震、野火、洪水、冰雹、恐怖袭击和其他扰乱当地、地区或全国房地产市场的事件。

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我们有亏损的历史，未来我们可能无法实现或保持盈利。

自公司成立以来，我们每年都出现净亏损。截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的三个年度，我们分别净亏损2.75亿美元、14亿美元和6.62亿美元。截至2023年、2023年和2022年12月31日，我们的累计赤字分别为33亿美元和31亿美元。我们希望继续进行未来的投资，以发展和扩大我们的业务，包括技术、招聘和培训、营销和寻找战略机会。这些投资可能不会增加我们的收入或增长我们的业务。此外，我们未来可能会因以下几个原因而蒙受重大损失：

•我们未能适当地定价和管理我们获得的房屋库存；

•改变收费结构或收费标准；

•债务融资和证券化资金的可用性，为我们的房地产库存提供资金；

•我们无法在现有市场或我们可能进入的任何新市场中扩大市场份额；

•我们向新市场的扩张，我们通常在进入后立即蒙受更大的损失；

•美国住宅房地产行业竞争加剧；

•我们未能通过我们的技术和商业模式实现预期的效率；

•与改进我们的产品和推出新产品相关的成本；

•我们未能执行我们的增长战略；

•美国住宅房地产交易量下降；

•营销成本增加；

•无法以合理的成本获得我们定价模型中使用的住房市场数据，如果有的话；

•招聘更多人员以支持我们的整体增长；

•因房地产或者资产所在地区市场状况变化造成的房地产价值损失；

•与持有房地产库存相关的成本增加，包括融资成本；以及

•不可预见的费用、困难、复杂和延误，以及其他未知因素。

因此，我们可能无法实现或保持盈利，未来可能会继续蒙受重大损失。此外，随着我们继续投资于我们的业务，我们将产生与这些投资相关的费用，这可能不会导致我们的收入增加或业务增长。如果我们不能管理我们的亏损，或我们的收入增长到足以跟上我们的投资和其他费用的步伐，我们的业务将受到损害。此外，作为一家上市公司，我们还产生了大量的法律、会计和其他费用。

由于我们在获得与此相关的任何增量收入之前，在我们的增长努力中产生了大量成本和支出，我们可能会发现这些努力比我们目前预期的更昂贵，或者这些努力可能不会导致收入增加来抵消这些费用，这将进一步增加我们的损失。

我们有限的经营历史使我们很难评估我们目前的业务和未来的前景。

与美国住宅房地产行业老牌公司的商业模式相比，我们的商业模式和技术仍处于萌芽状态。我们在2014年推出了第一个市场，运营历史并不长。我们的经营业绩是不可预测的，我们的历史业绩可能不能预示我们未来的业绩。几乎没有同行公司存在，也没有一家公司建立了长期的跟踪记录，可以帮助我们预测我们的商业模式和战略是否能够在较长一段时间内实施和维持。如果没有实施类似商业模式的公司建立的长期跟踪记录，您可能很难评估我们未来的潜在业绩。随着我们继续完善我们的业务模式，我们可能会遇到意想不到的问题，并可能被迫对我们预期的销售和收入模式进行重大改变，以与竞争对手的产品竞争，这可能会对我们的运营结果和盈利能力产生不利影响。

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我们在一个竞争激烈且分散的行业中运营，这可能会削弱我们吸引产品用户的能力，这可能会损害我们的业务、运营结果和财务状况。

我们在一个竞争激烈且分散的行业中运营，我们预计竞争将继续加剧。我们认为，我们的竞争能力取决于我们控制之内和之外的许多因素，包括以下因素：

•我们产品对消费者的财务竞争力；

•潜在客户的数量；

•我们产品的时机和市场接受度，包括我们或我们的竞争对手提供的新产品；

•我们的销售和营销努力；

•我们的客户服务和支持努力；

•我们继续发展和改进我们的技术，以支持我们的商业模式；

•客户采用我们的平台替代传统的住宅房地产买卖方式；以及

•相对于我们的竞争对手，我们的品牌实力。

我们的商业模式取决于我们能否继续将客户吸引到我们的数字平台和我们提供的产品上，并以具有成本效益的方式提高客户对我们产品的参与度。新进入者可能会继续加入我们的市场类别。我们现有的和潜在的竞争对手包括经营或可能开发向购房者或卖家提供服务的国家和/或地方房地产企业的公司，包括房地产经纪服务、产权保险和托管服务。

我们的一些竞争对手可能拥有久负盛名的国家声誉，并可能销售类似的产品和服务。这些公司可能比我们规模更大，拥有显著的竞争优势，包括更好的知名度、更多的资源、更低的资金成本和更多的资金渠道，以及比我们目前更广泛的产品组合。这些公司也可能比我们有更高的风险容忍度或不同的风险评估。此外，这些竞争对手可以投入比我们更多的财政、技术和其他资源来发展、壮大或改善他们的业务。如果我们不能继续吸引客户使用我们的平台和产品，我们的业务、运营结果和财务状况可能会受到损害。

我们认为的竞争对手或在其他市场采用iBuying模式的公司的失败可能会对OpenDoor造成不利影响。

由于我们商业模式的新颖性以及我们作为一家上市公司的有限记录，在类似或邻近领域运营的公司，包括在我们市场运营的公司或在不同市场运营但使用“iBuyer”商业模式的公司，如果出现引人注目的失败，可能会影响投资者对整个数字家庭购买行业的看法。这类事件可能会对我们的股价和筹资能力产生负面影响，无论这些事件是否与我们的业务和财务或运营业绩有任何实际关系。

虽然我们在历史上经历了快速增长，但我们的业务在2022年下半年经历了大幅收缩，并持续到2023年。如果我们不能纠正这种收缩，或者不能充分扩大我们的业务规模，我们未来可能就无法增长。

虽然我们经历了历史性的快速增长，但我们的业务在2022年下半年收缩，这种情况持续到2023年，因为我们专注于出售旧书库存，其中包括在2022年7月1日之前购买的房屋。如果我们不这样做，我们可能无法扭转这种收缩，并在未来实现业务增长，其中包括：

•继续增加使用我们平台的客户数量；

•避免今后的存货估值调整；

•根据我们的承保标准获得足够的库存，以满足我们对住房的需求；

•增加我们在现有市场的市场份额，并向新市场扩张；

•管理运营费用；

•提高我们的品牌知名度；

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•保持充足的资金来源；

•获得必要的资金以实现我们的业务目标；

•扩大我们的第三方供应商网络；以及

•扩展我们的内部运营和客户支持团队。

此外，为了发展我们的业务，我们可能需要拓展新的市场。向新市场扩张可能会被证明是具有挑战性的，因为一些市场可能与我们目前运营的市场具有非常不同的特征，其中一些可能是我们意想不到的或未知的。这些差异可能会导致更大的定价不确定性，以及更高的资本要求、持有时间、维修成本和交易成本，这可能会导致我们在这些市场上的利润低于我们目前运营的市场。例如，在2023年期间，我们停止了在爱达荷州博伊西、内华达州里诺和北卡罗来纳州阿什维尔的市场采购库存和运营支持，因为这些市场的规模低于我们以具有成本效益的方式运营所需的规模，而且不够靠近另一个市场，无法利用其运营。

我们的业务依赖于我们对库存组合进行适当定价和管理的能力。无效的定价或投资组合管理策略可能会对我们的业务、销售和运营结果产生实质性的不利影响。

我们使用数据科学、专有算法和受过专门培训的员工的分析来评估和定价我们买卖的房屋，其中纳入了许多因素，包括我们对我们经营的房地产市场的了解。这项评估包括对拥有时间、季节性、宏观经济和当地市场状况、翻新成本和持有成本、交易成本和预期转售收益的估计。如果我们的模型缺乏关于房屋销售、重要的房屋特征或其他市场细微差别的强劲历史数据，特别是那些我们以前在现有的50个市场中遇到和建模的特征和细微差别之外的数据，我们以盈利的方式收购和转售房屋的能力可能会受到负面影响。如果由此产生的估值太低和/或费用太高，这反过来可能会对我们的收入增长产生负面影响，或者如果估值太高和/或费用太低，可能会对我们的盈利能力产生负面影响。

一旦我们购买了一套住房，我们可能会因为一些原因而降低我们的预期转售价格，例如与需要修复的住房状况相关的未知缺陷、低于/高于预测的需求/供应，或其他在购买时未知或未达到预期的贬损因素。这反过来可能对我们的收入、毛利率和运营结果产生负面影响，这可能对我们的业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响。

我们的业务有赖于我们迅速出售库存的能力。如果不能迅速出售我们的库存，可能会对我们的业务、销售和运营结果产生不利影响。

我们商业模式的一个关键组成部分是管理库存敞口，平衡增长、利润率和风险。我们买房在很大程度上是基于我们对预计需求的估计。如果实际销售额大幅低于我们的预期，我们将经历库存过剩。房屋库存供应过剩通常会对我们的销售价格和利润率造成下行压力，并增加我们的平均销售天数。我们购买的房屋库存通常占总资产的很大一部分。在很长一段时间内，我们的总资产中有如此大一部分是以非创收性房屋库存的形式存在，这使我们面临着巨大的持有成本，包括融资费用、维护和保养、保险、物业税、房主联谊费以及其他伴随住宅不动产所有权和价值贬值风险增加的费用。油漆和地毯等材料供应链的中断，以及恢复和转售房屋库存所需劳动力市场的限制，可能会延长我们必须持有房屋库存的时间。

此外，库存房屋的价值可能会下降，我们可能会因此遭受损失，这总体上可能会对我们的业务和运营结果造成不利影响。例如，部分由于利率上升和经济衰退风险导致消费者信心下降等宏观经济因素，2023年下半年，市场清仓率放缓，导致我们的转售速度放缓。因此，我们降低了房价，以保持与我们的清仓率目标一致，这对我们的运营结果产生了不利影响。此外，如果我们有过剩的库存或我们的平均销售天数增加，就像2022年下半年的情况一样，同时房价下降，我们的运营结果可能会受到不利影响，因为我们可能无法以使我们能够实现利润率目标或收回成本的价格清算此类库存。

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房地产价值下降已经导致并可能继续导致库存估值调整，这已经并可能继续对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。

拥有物业存在固有风险，而存货风险对我们的业务而言亦属重大。房屋价格一直并且可能会波动，我们的库存价值已经并可能继续大幅波动。由于该等波动，我们过去及未来可能会招致存货估值调整。我们定期检讨物业的价值，以根据市场因素及公认会计原则厘定其价值是否已减少，以致于相关会计期间记录存货估值调整是否必要或适当。由于该等检讨，我们于2023年录得存货估值调整6，500万元，其中2，300万元与截至2023年12月31日的剩余存货有关。这些调整是根据预期但未实现的损失作出的，造成净收入立即减少，并使所确定的会计期间的房地产库存相应减少。即使我们不确定在本财政期间记录存货估值调整是必要或适当的，物业的估计可变现净值可能随后出现减少，因此会影响我们当时的盈利和财务状况。

推出新产品或服务以及扩展现有产品（如我们的列表和市场产品）可能会消耗大量财务和其他资源，并且可能无法实现预期结果。

我们定期评估向客户推出新产品或服务的情况，以及扩大现有产品和服务的情况。此类产品可能需要大量费用、新的资本和融资来源以及我们关键人员的时间。新的或扩大的产品和服务也可能使我们面临新的监管环境，这可能会增加我们的成本，因为我们评估了新的监管制度的合规性。尽管投入了大量的费用和时间来推出新的或扩展的产品或服务，但我们可能无法实现预期的财务和市场份额目标，这可能会对我们的业务和经营业绩产生不利影响。

例如，我们的列表和市场产品仅在有限的市场中提供。扩展产品（如我们的上市和市场产品）以及建立新产品会带来大量的前期成本，我们可能无法及时实现盈利，以弥补这些成本。此外，我们不能保证买家和卖家会希望以此类产品预期的方式进行交易，或者我们能够吸引足够数量的卖家来吸引买家，或者足够数量的买家来吸引卖家。此外，我们在建立和营销新产品时可能会遇到困难，例如获得必要的许可和人员配备，为产品建立营销机构，或建立其他业务运营。这些困难可能会使向新市场扩张的速度过于缓慢，无法弥补建立市场的固定和前期成本。行业内的现任者也可能组织起来反对我们的创新，并找到利用现有法规的方法，或者说服当局制定新的法规，使我们的商业模式无法生存。即使我们取得成功，也可能吸引竞争者，他们会缩小我们市场的规模或经济可行性。这些竞争对手可能具有战略优势，使他们能够更好地提供市场服务，或比我们更快地将这些服务扩展到新市场，而我们可能无法以可持续的方式进行竞争。当我们扩展到新的市场时，我们可能会发现当地的偏好、条件或法规与我们的其他市场不同，从而无法实现规模效益。此外，开发和营销我们的上市和市场产品的成本可能高于预期，并可能对我们的业绩产生不利影响或削弱我们的品牌。

我们的业务模式和增长战略取决于我们的营销努力和以具有成本效益的方式吸引买家和卖家访问我们的网站和移动应用程序的能力。

我们的长期成功部分取决于我们在每个市场继续吸引更多买家和卖家到我们的平台的能力。我们相信，我们增长的一个重要组成部分将是吸引潜在客户到我们的网站和移动应用程序。我们的营销努力可能因各种原因而无法成功，包括搜索引擎和社交网络算法的变化、营销渠道中的无效活动以及某些营销渠道的经验有限。我们也可能无法通过我们的移动网站或移动应用程序在移动设备上提供足够有价值的体验，这可能使我们无法吸引和留住客户。我们无法控制的外部因素也可能影响我们营销活动的成功，例如电子邮件服务器过滤我们的目标通信，买家和卖家未能响应我们的营销活动，以及来自第三方的竞争。任何这些因素都可能减少来到我们平台的客户数量。

我们的业务模式依赖于我们快速扩展的能力，以及随着我们的增长而降低增量客户获取成本的能力。如果我们无法通过增加客户流量和我们平台用户的交易数量来收回营销成本，或者如果我们广泛的营销活动不成功或被终止，可能会对我们的增长、运营结果和财务状况产生实质性的不利影响。

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我们很大一部分成本和支出是固定的，我们可能无法调整成本结构来抵消收入的下降。

我们的很大一部分支出是固定的，不会随着收入的波动而按比例变化。我们需要保持并继续增加我们的交易量，以从运营效率中受益。当我们以低于预期的产能运营时，固定成本会被夸大，占总成本的比例更大，占收入的比例更大。由于我们的固定成本基础，我们的运营结果可能会根据任何给定时期的交易量而显著不同。例如，从2022年第二季度开始，我们的固定成本并没有随着收入的下降而成比例地下降。这导致2022年和2023年的亏损增加，当时交易量下降。

我们的增长在一定程度上取决于我们与第三方战略关系的成功。

为了发展我们的业务，我们预计我们将继续依赖与第三方的关系，例如结算服务提供商、贷款人、房地产中介、评估公司、我们用来服务和维修我们房屋的供应商、我们依赖的第三方合作伙伴(例如房屋建筑商和在线房地产网站)以及我们库存的机构买家，例如单一家庭租赁REITs。确定合作伙伴，与他们谈判和记录协议，以及建立和维护良好的关系，需要大量的时间和资源。

此外，我们依赖我们与我们所有市场的MLS供应商的关系，作为我们定价和列出转售库存的关键数据来源。我们的许多竞争对手和其他房地产网站都可以类似地访问MLSS和上市数据，并且可能比我们更快或更高效地获取房地产信息。如果我们失去与MLSS和其他上市供应商的现有关系，无论是由于协议终止或其他原因，我们使用或及时访问上市数据的权利发生变化，无法继续添加新的上市供应商或改变房地产信息的共享方式，我们为库存定价或上市转售的能力可能会受到损害，我们的经营业绩可能会受到影响。

如果我们不能成功地与第三方建立或保持成功的关系，我们在市场上竞争或增加收入的能力可能会受到损害，我们的经营业绩可能会受到影响。即使我们成功了，我们也不能向您保证这些关系会增加客户对我们产品的使用或增加收入。

如果我们失去一名或多名关键人员，或者我们未来未能吸引和留住其他高素质的人员，可能会损害我们的业务。

我们的成功有赖于我们高级管理团队的持续服务，以及当管理团队成员寻求其他机会时的成功过渡。此外，我们的业务取决于我们是否有能力继续吸引、激励和留住我们所有产品线上的大量熟练员工。此外，我们的许多关键技术和工艺都是由我们的人员为我们的业务定制的。关键人员的流失，包括管理层的关键成员，可能会对我们在他们所做努力的基础上再接再厉和执行我们的业务计划的能力产生实质性的不利影响，我们可能无法找到足够的继任者。如果我们不能成功地吸引高素质的员工，或者以具有成本效益的方式留住和激励现有员工，我们的业务可能会受到损害。

我们的业务集中在某些地理市场。对当地经济、地区经济衰退、恶劣天气或灾难性事件或其他中断或事件的风险敞口可能会对我们的财务状况和运营结果产生重大不利影响。

截至2023年12月31日，我们在全美50个市场。在截至2023年12月31日的一年中，我们的大部分收入来自收入排名前八的市场。因此，这些市场的当地和地区情况可能与美国或该国其他地区的普遍情况有很大不同。任何对这些领域产生负面影响的不可预见的事件或情况都可能对我们的收入和盈利能力产生实质性的不利影响。这些风险包括但不限于：房地产价值可能下降；与一般和当地经济条件有关的风险；人口和人口迁移和移民；可能缺乏抵押贷款资金；过度建设；物业空置时间延长；竞争增加、财产税和运营费用增加；区划法律的变化；劳动力成本增加；失业；清理造成的成本以及对第三方造成的损害的责任；伤亡或谴责损失；气象或气候条件的变化；以及洪水、飓风、野火、地震或其他自然灾害造成的未投保损害，这些损失可能因气候变化而变得更加频繁或严重。

此外，我们最大的市场主要是较大的大都市地区，那里的房价和交易量通常高于美国其他市场。在一定程度上，由于较低的价格，人们会迁出这些市场

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房价或其他因素，而且这种迁移继续发生在长期，那么住宅交易的相对较大百分比可能会偏离我们创造了大部分收入的历史最高市场。如果我们不能有效地适应任何变化，包括未能增加来自其他市场的收入，那么我们的财务业绩可能会受到损害。

我们的业务依赖于能否获得理想的库存。获得有吸引力的库存的障碍，无论是由于供应、竞争、宏观经济状况或其他因素，都可能对我们的业务、销售和经营结果产生实质性的不利影响。

我们主要直接从消费者那里购买住房，不能保证以对我们有吸引力的条件供应足够的此类住房。库存的减少，包括由于宏观经济状况的原因，可能会对我们的业务、销售和运营结果产生实质性的不利影响。此外，我们每天使用我们专有的定价模型对数千套潜在房屋进行评估。如果我们未能调整定价以与更广泛的市场趋势保持一致，或者未能认识到这些趋势，可能会对我们获得库存的能力产生不利影响。

我们持续不断的购房能力对我们的商业模式至关重要。缺乏符合我们购买标准的可用房屋可能会对我们达到所需库存水平的能力、我们所需的投资组合多样化以及我们的运营结果产生不利影响。例如，在2023年期间，由于房地产市场的宏观不确定性和抵押贷款利率上升，发行量处于历史低位，限制了市场上的房屋供应，限制了我们获得理想库存的机会。

收购物业的交易成本增加，包括评估房屋和报价的成本、所有权保险和托管服务成本、转让税的变化以及任何其他新的或增加的收购成本，都将对我们的房屋收购和我们的业务产生不利影响。

政府机构提供的抵押贷款融资的减少、政府融资计划的变化以及抵押贷款利率的上升可能会降低我们的买家获得融资的能力或意愿，这将对我们的业务和财务业绩产生不利影响。

抵押贷款的二级市场仍然主要希望获得由房利美、房地美或金利美支持的证券，我们相信这些机构向抵押贷款行业提供的流动性对房地产市场非常重要。有关房利美和房地美的长期结构和生存能力的任何重大变化都可能导致调整其贷款组合的规模和贷款产品的指导方针。此外，这些机构提供的融资减少可能会对利率、抵押贷款可用性以及新房和抵押贷款的销售产生不利影响。

自2022年3月以来，截至2023年12月31日，美联储已多次将基准利率从0.25%上调至5.50%。由于这些显著的加息，对于典型的购房者来说，购房融资的成本大幅增加，这降低了抵押贷款融资的负担能力，导致对住房的需求下降。未来抵押贷款利率的上升可能会进一步降低我们的买家获得融资的能力或意愿，这将对我们的业务和财务业绩产生不利影响。

我们在转售房屋之前依赖第三方来翻新和维修房屋，第三方劳动力的成本或可用性可能会对我们的房屋持有期和投资回报产生不利影响。

在挂牌转售之前，我们经常需要翻新或修缮房屋。我们依赖第三方承包商和分包商来进行这些翻新和维修。这些第三方供应商可能无法在我们的预期时间表或拟议预算内完成所需的翻新或维修。劳动力和供应短缺，以及住房建设需求的增加，可能会加剧这些延误，增加我们的成本。此外，我们去年经历的通货膨胀增加了我们消费的商品和服务的成本，如房屋维修的劳动力和材料成本。

寻找第三方承包商和分包商的困难，以及完成翻新或维修的时间比预期的长，都可能对我们在预期时间内出售房屋的能力产生负面影响。这种延长的时间让我们暴露在对房屋转售价值产生不利影响的因素中，并可能导致以低于预期的价格出售房屋，或者根本无法出售房屋。与此同时，超过预算的成本将对我们购买房屋的投资回报产生不利影响。此外，第三方提供商的工作中任何未被发现的问题都可能对我们作为房屋销售商的声誉造成不利影响。

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我们可能会收购其他业务，这可能需要大量的管理层关注，扰乱我们的业务，稀释股东价值，并对我们的经营业绩产生不利影响。

作为我们业务战略的一部分，我们可能会投资或收购互补的公司、产品或技术。我们可能不会从未来可能进行的收购中意识到好处。如果我们未能成功地将此类收购或与此类收购相关的业务和技术整合到我们的公司中，我们公司的收入和经营业绩可能会受到不利影响。任何整合过程都将需要大量的时间和资源，而我们可能无法成功地管理该过程。我们可能无法成功评估或利用收购的业务或技术，也无法准确预测收购交易的财务影响，包括会计费用。我们可能不得不支付现金、产生债务或发行股权证券来支付任何此类收购，每一项都可能影响我们的财务状况或我们的股本价值。出售股权或发行股票为任何此类收购提供资金，可能会导致我们的股东股权被稀释。与收购相关的债务将导致固定债务增加，还可能包括契约或其他限制，可能会阻碍我们管理业务的能力。

与我们的运营、代表我们运作的员工或第三方的不当行为或监管制裁有关的健康和安全事件可能会在潜在责任和声誉损害方面付出高昂的代价。

客户将通过我们的移动应用程序或房地产中介定期访问房屋。鉴于我们拥有的住房数量，我们住房的安全对我们的业务成功至关重要。未能确保我们的家园安全，导致重大或重大的健康和安全事件，可能会使我们承担代价高昂的责任。我们还面临员工的错误和不当行为的风险，这可能会对我们的业务产生不利影响。我们为发现和阻止员工不当行为而采取的预防措施可能并不有效。如果我们的任何员工从事非法、不正当或可疑的活动或其他不当行为，我们可能会对我们的声誉、财务状况、客户关系和吸引新客户的能力造成严重损害。我们还可能受到监管制裁和重大法律责任，这可能会对我们的财务状况、声誉、客户关系和吸引更多客户的前景造成严重损害。

任何上述或其他事件的发生都可能产生重大负面宣传，并对我们的声誉、我们与相关监管机构或政府当局的关系以及我们吸引客户和员工的能力产生相应影响，进而可能对我们的财务业绩和流动性产生重大不利影响。

我们对空置房屋的所有权以及将那些不可能完全消除的房屋挂牌转售存在风险。

我们库存中的房屋通常在我们转售之前拥有它们的时间内没有人居住。因此，我们的某些房屋遭受了水和管道损坏等损坏，由于房屋空置，这些损坏没有得到及时解决。此外，当房屋挂牌转售时，潜在买家或他们的代理人通常可以通过我们的技术立即访问我们的房屋，而不需要预约或我们的代表在场。在某些情况下，我们还允许卖家在我们购买房屋一小段时间后继续居住。在我们的住宅中有访客或短期居住者会带来房屋损坏、人身伤害、物业上未经授权的活动、盗窃、租房诈骗、擅自占用房屋和擅自闯入的风险，以及可能对我们或住宅产生不利影响的其他情况，包括潜在的不利声誉影响。此外，所有这些情况都可能涉及巨额费用来解决，而保险可能无法完全覆盖这些费用，包括与修复房屋或驱逐未经授权的访客和居住者相关的法律费用。如果这些增加的成本在我们的房屋库存中显著增加，无论是每套房屋的成本还是受影响的房屋数量，这可能会对我们的运营结果产生不利的实质性影响。

环境有害的条件可能会对我们产生不利影响。

根据各种联邦、州和地方环境法，房地产的现任或前任所有者或经营者可能需要承担移除或补救这些财产上的危险或有毒物质的费用。这种法律往往规定责任，无论所有者或经营者是否知道或对这种危险或有毒物质的存在负有责任。即使不止一个人对污染负有责任，适用的环境法所涵盖的每个人也可能要对产生的所有清理费用负责。违反环境法的财产所有者可能受到制裁，这些制裁可能由政府机构执行，在某些情况下也可能由私人执行。在收购和拥有我们的物业，以及对这些物业的材料进行任何维修或安排运输时，我们可能会承担此类费用。对环境主张的辩护成本，

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遵守环境监管要求或补救任何受污染的财产可能会对我们产生实质性和不利的影响。

遵守新的或更严格的与环境和气候有关的法律或法规，或对现有法律进行更严格的解释，可能需要我们支付物质费用。我们可能会受到与我们的财产相关的环境法律或法规的约束，例如与含铅涂料、霉菌、石棉、氡、杀虫剂、靠近输电线或其他问题有关的法律或法规。不遵守这些适用的法律和法规可能会导致罚款和/或损害、停职、民事责任或其他制裁。

对市场机会的估计可能被证明是不准确的。

市场机会估计受到重大不确定性的影响，并基于可能被证明不准确的假设和估计。我们计算市场机会的变量会随着时间的推移而变化，不能保证我们的市场机会估计会反映我们未来从我们的平台产生的实际收入。我们市场的任何扩张都取决于一系列因素，包括与我们的平台以及竞争对手的产品和服务相关的成本、性能和感知价值。

我们的一些潜在损失可能不在保险范围之内。我们可能无法获得或维持足够的保险范围。

我们购买保险以涵盖日常营运过程中（包括与发出业权保单有关）若干风险所产生的成本及损失，但我们的保险未必涵盖所有事件的100%成本及损失。我们负责某些保留金和免赔额，因保单而异，我们可能会遭受超过我们的保险范围限制的重大损失。我们也可能因我们没有保险的事件而产生费用或遭受损失。此外，大规模的市场趋势或我们业务中发生的不利事件可能会增加我们购买保险的成本，或限制我们能够获得的保险金额或类型。我们可能无法维持我们目前的覆盖范围，或在未来获得新的覆盖范围;在商业上合理的条款或根本。发生未投保或投保不足的成本或损失可能会损害我们的业务。

与我们的知识产权和技术相关的风险

我们所依赖的计算机系统、第三方网络和移动基础设施的任何重大服务中断都可能导致客户流失，我们可能无法维护和扩展我们的产品所依赖的技术。

客户和潜在客户主要通过我们的网站和移动应用程序访问我们的产品。我们吸引、留住和服务客户的能力取决于我们网站、移动应用程序和技术基础设施的可靠性能和可用性。此外，我们依靠第三方网络和移动基础设施的可靠性能，为客户和潜在客户提供我们的技术产品。这些第三方网络和移动基础设施的正常运行超出了我们的控制范围，服务中断或网站不可用可能会影响我们及时为客户提供服务的能力，并可能对现有和潜在的客户关系产生不利影响。

我们的信息系统和技术可能无法继续适应我们的增长，并面临安全风险。维护这种系统的成本可能会增加。未能适应增长或与该等信息系统相关的成本增加，可能对我们的业务及经营业绩产生重大不利影响，并可能导致客户流失。

我们处理、存储和使用个人信息和其他数据，这使我们受到政府法规和其他与隐私相关的法律义务的约束，违反这些隐私义务可能会导致损害赔偿、监管行动、业务损失或不利的宣传。

我们接收、存储和处理个人信息和其他客户信息(“个人信息”)。关于隐私以及个人信息的存储、使用、处理、披露和保护，有许多联邦和州法律以及法规和行业指导方针，其范围正在变化，受到不同解释的影响，可能在不同国家之间不一致，或与其他规则冲突。此外，涵盖通过电话、电子邮件、移动设备和互联网进行的营销和广告活动的法律、法规和标准可能适用于我们的业务，例如TCPA(由电话营销销售规则实施)、CAN-Spam法案以及

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类似的州消费者保护法。此外，在美国，与使用聊天机器人、cookie和其他跟踪技术有关的集体诉讼明显增加，原告利用了包括州窃听法在内的各种法律。我们通常寻求使我们的做法符合行业标准，并受我们自己的隐私政策条款和对第三方的隐私相关义务的约束。我们努力尽可能遵守与隐私和数据保护相关的所有适用法律、政策、法律义务和行业行为守则。但是，这些义务的解释和适用可能因管辖范围不同而不一致，并可能与其他规则或条例相冲突，从而使执行和遵约要求变得模棱两可、不确定，甚至可能不一致。我们未能或被认为未能遵守我们的隐私政策、对客户或其他第三方的隐私相关义务或我们与隐私相关的法律义务，或任何导致未经授权访问或意外泄露个人身份信息或其他客户数据的安全妥协，都可能导致政府执法行动、诉讼或消费者权益倡导团体或其他人对我们的公开声明。这些事件中的任何一项都可能导致我们在调查和辩护此类索赔时产生重大成本，如果被发现负有责任，将支付重大损害赔偿。此外，这些诉讼和随后的任何不利结果可能会导致我们的客户失去对我们的信任，这可能会对我们的声誉和业务产生不利影响。

有关使用或披露个人信息的适用法律、法规或行业惯例的任何重大变化，或在获得客户对使用和披露个人信息的明示或默示同意的方式(包括出于广告目的)方面，可能需要我们修改我们的产品和功能，可能会以实质性的方式进行，并可能会增加合规成本，这可能会限制我们开发利用客户自愿共享的个人信息的新产品和功能的能力。例如，2020年1月1日生效的加州消费者隐私法(CCPA)对公司收集、使用和共享个人信息施加了义务和限制，并向加州居民提供了新的和增强的数据隐私权。与其他全面的州隐私法一样，CCPA强加了一个严格的法定损害赔偿框架。此外，我们受加州隐私权法案(“CPRA”)的约束，该法案在CCPA的基础上扩展。CCPA和CPRA要求覆盖的公司除其他事项外，向加州消费者提供新的披露，并赋予这些消费者新的隐私权，例如能够选择不出售某些个人信息，扩大访问和要求删除其个人信息的权利，选择不共享某些个人信息，以及接收有关其个人信息如何收集、使用和共享的详细信息。CCPA规定了对违规行为的民事处罚，以及对可能增加安全违规诉讼的某些安全违规行为的私人诉权。此外，弗吉尼亚州颁布了弗吉尼亚州消费者数据保护法(VCDPA)，科罗拉多州颁布了科罗拉多州隐私法案(CPA)，康涅狄格州颁布了康涅狄格州数据隐私法案(CTDPA)，犹他州颁布了犹他州消费者隐私法案(UCPA)，其他全面的州隐私法律于2023年生效。CCPA、CPRA、VCDPA、CPA、CTDPA和UCPA可能会增加我们的合规成本和潜在责任，特别是在数据泄露的情况下，并可能对我们的业务产生重大不利影响，包括我们如何使用个人信息、我们的财务状况、我们运营或前景的结果。对于新的联邦和州隐私立法，还有许多其他建议，如果通过，可能会增加我们的潜在责任，增加我们的合规成本，并对我们的业务产生不利影响。

上述任何一项都可能对我们的品牌、声誉、业务、经营结果和财务状况产生重大不利影响。

如果不能保护我们的商业秘密、专有技术、专有应用程序、业务流程和其他专有信息，可能会对我们的技术和产品的价值产生不利影响。

我们的成功和竞争能力在一定程度上取决于我们的知识产权和其他专有的商业信息。我们寻求通过与我们的员工、顾问和与我们有关系的第三方签订保密和专有权协议、发明转让协议和保密协议来控制对我们专有信息的访问。虽然这些协议将为我们在未经授权使用或披露我们的专有信息时提供合同救济，但我们不能保证我们能够检测到此类未经授权的活动，或者如果被检测到，我们在这些协议下的权利将有效地控制对我们专有信息、知识产权或技术的访问、使用和分发。我们还拥有大量商标和专利来保护我们知识产权的某些方面。然而，我们可能无法确保我们所有的技术和方法获得知识产权保护，或者我们采取的执行知识产权的步骤可能不够充分。此外，第三方可能有意或无意地侵犯我们的专有权，第三方可能挑战我们持有的专有权，我们可能无法在不招致巨额费用的情况下防止对我们专有权的侵犯或挪用。如果我们的知识产权被第三方使用或挪用，我们的品牌和其他无形资产的价值可能会下降，竞争对手可能会更有效地模仿我们的产品和运营方法。这些事件中的任何一个都会对我们的业务、运营结果和财务状况产生实质性的不利影响。

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在未来，我们可能会参与知识产权索赔和其他诉讼，这些诉讼的支持成本很高，如果得到不利的解决，可能会对我们产生重大影响。

我们的成功在一定程度上取决于我们不侵犯他人的知识产权。我们的竞争对手和其他第三方可能拥有或声称拥有与房地产行业相关的知识产权。将来，第三方可能会声称我们侵犯了他们的知识产权，我们可能会被发现侵犯了这些权利。任何索赔或诉讼都可能导致我们产生巨额费用。如果针对我们的此类索赔成功，将需要额外的损害赔偿或持续的许可付款，阻止我们提供服务或要求我们遵守不利的条款。即使我们胜诉，解决此类纠纷所需的时间和资源也可能是昂贵和耗时的，并将管理层和关键人员的注意力从我们的业务运营中转移出来。我们之前曾受到商标侵权指控。这些指控包括，我们商标的某些方面侵犯了原告的商标。虽然这些以前的索赔不是实质性的，并且已经全部解决，但未来可能会有其他索赔，如果我们不能成功地为自己辩护这些索赔，我们可能被要求支付损害赔偿，并可能受到禁令的约束，每一项都可能损害我们的业务、运营结果、财务状况和声誉。

人工智能(“AI”)的开发和使用方面的问题和加强监管可能会导致声誉损害或责任。

我们目前将人工智能能力纳入我们的定价算法，我们对这种能力的研究和继续开发，以建立更多的专有房地产特定模型仍在进行中。与许多创新一样，人工智能带来了风险、挑战和意想不到的后果，可能会影响它的采用，从而影响我们的业务。人工智能算法和训练方法可能存在缺陷。我们或其他人的无效或不充分的人工智能开发或部署实践可能会导致损害对人工智能解决方案的接受或对个人或社会造成伤害的事件，包括意外的偏见和歧视性结果。人工智能系统的这些缺陷和其他故障可能会使我们受到竞争损害、监管行动、法律责任以及品牌或声誉损害。如果我们使用因其对人权、隐私、就业或社会、经济、政治或其他问题的影响而引起争议的人工智能能力，我们可能会遇到竞争、品牌或声誉损害或法律和/或监管行动。此外，纳入人工智能会带来诉讼风险和不合规风险以及未知的合规成本，因为人工智能是一种新兴技术，其法律和监管格局尚未完全成熟(包括违反知识产权或隐私权或其他法律的潜在责任)。美国监管机构正在运用现有的权力，通过法律和法规，并采取其他与人工智能有关的行动，包括上述风险。例如，2023年10月，发布了一项涉及人工智能安全和安保的行政命令，命令各联邦机构确保其对人工智能的使用以及各自受监管实体的使用，解决意外偏见和歧视性结果。虽然新的人工智能倡议、法律和法规正在出现和发展，但它们最终将是什么样子仍然不确定，我们遵守它们的义务可能会带来巨大的成本，对我们的业务产生负面影响，或者完全限制我们将某些人工智能能力整合到我们的产品中的能力。

此外，将人工智能功能纳入我们的定价算法和其他模型，以潜在地改进内部功能和运营，带来了进一步的风险和挑战。虽然我们的目标是在道德上使用人工智能，并试图识别和缓解使用人工智能带来的伦理或法律问题，但我们可能无法在问题出现之前成功地识别或解决问题。使用人工智能支持业务运营存在与数据隐私和安全相关的固有风险，如有意、无意或无意地传输专有或敏感信息，以及与实施和维护人工智能工具有关的挑战，如为此类支持开发和维护适当的数据集。此外，依赖人工智能而没有足够的保障措施来做出某些商业决策可能会带来额外的运营漏洞，因为它会影响我们与客户和业务合作伙伴的关系；通过基于底层数据中的缺陷产生不准确的结果；或其他意外结果。

我们的服务使用第三方开源软件组件，这可能会对我们的专有软件、技术、产品和服务构成特别的风险，从而可能对我们的业务产生负面影响。

我们在我们的服务中使用开源软件，未来将继续使用开源软件。使用和分发开源软件可能会带来比使用第三方商业软件更大的风险，因为开源许可方通常不提供关于侵权索赔或代码质量的支持、保证、赔偿或其他合同保护。在某种程度上，我们的服务依赖于开源软件的成功运行，该开源软件中的任何未检测到的错误或缺陷都可能阻止我们平台的部署或损害我们平台的功能，推迟新解决方案的推出，导致我们的平台失败，并损害我们的声誉。

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一些开源许可证要求我们根据我们使用的开源软件的类型，为我们创建的修改或衍生作品提供源代码，或者向我们的知识产权授予其他许可证。如果我们以某种方式将我们的专有软件与开放源码软件结合在一起，在某些开放源码许可下，我们可能被要求向公众发布或许可我们专有软件的源代码。尽管我们监控我们对开源软件的使用，以避免使我们的平台受到我们不想要的条件的影响，但我们不能向您保证，我们在我们的平台中控制我们使用开源软件的过程将是有效的。有时，我们可能会受到要求拥有或要求发布使用此类软件开发的源代码、开源软件和/或衍生作品的索赔，要求我们提供合并到我们的分布式软件中的任何开源软件的归属，或以其他方式寻求强制执行适用的开源许可证的条款。这些索赔还可能导致诉讼、要求我们购买昂贵的许可证或要求我们投入额外的研发资源来重新设计我们的软件或更改我们的产品或服务，任何这些都会对我们的业务和运营结果产生负面影响。

我们依赖许可证来使用第三方的知识产权，这些知识产权被纳入我们的产品和服务。如果未能续订或扩展现有许可证，我们可能需要修改、限制或停止某些产品，这可能会对我们的业务、财务状况和运营结果产生重大影响。

我们依赖于我们从第三方授权在我们的服务中使用的产品、技术和知识产权。我们不能保证这些第三方许可或对此类许可产品和技术的支持将继续以商业合理的条款提供给我们，如果有的话。如果我们无法续订和/或扩展现有许可，我们可能会被要求停止或限制使用包含或包含许可知识产权的产品。

我们不能确定我们的许可人没有侵犯他人的知识产权，也不能确定我们的供应商和许可人在我们可能运营的所有司法管辖区对技术拥有足够的权利。为方便起见，我们的许可方可能会终止我们的某些许可协议。如果我们因第三方对我们的供应商和许可人或我们提出的知识产权侵权索赔而无法获得或维护任何此类技术的权利，或者如果我们无法继续获得技术或以商业合理的条款签订新协议，我们开发包含该技术的服务的能力可能会受到严重限制，我们的业务可能会受到损害。此外，如果我们无法从第三方获得必要的技术，我们可能会被迫获取或开发替代技术，这可能需要大量的时间和精力，并且可能具有较低的质量或性能标准。这将限制和推迟我们提供新的或有竞争力的产品的能力，并增加我们的成本。如果不能获得或开发替代技术，我们可能无法提供某些功能作为我们产品的一部分，这可能会对我们的业务、财务状况和运营结果产生不利影响。

我们的软件非常复杂，可能包含未检测到的错误。

我们平台背后的软件和代码高度互联和复杂，可能包含未检测到的错误、恶意代码或漏洞，其中一些可能只有在代码发布后才能发现。我们定期发布或更新软件代码，这种做法可能会导致更频繁地将错误或漏洞引入我们平台的底层软件，这可能会影响我们平台上的客户体验。此外，由于我们平台底层软件的互连性质，对我们代码的某些部分的更新，包括对我们的移动应用程序或网站或我们的移动应用程序或网站所依赖的第三方应用程序编程接口的更改，可能会对我们的代码的其他部分产生意想不到的影响，这可能会导致我们的平台出现错误或漏洞。发布后，在我们的代码中发现的任何错误或漏洞都可能导致我们的声誉受损、客户流失、收入损失或损害赔偿责任，任何这些都可能对我们的增长前景和业务产生不利影响。

此外，我们的开发和测试流程可能不会在实施之前检测到我们的技术产品中的错误和漏洞。我们的技术产品发布后出现的任何低效、错误、技术问题或漏洞都可能降低我们产品的质量，或干扰我们的客户获取和使用我们的技术和产品。

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与监管合规和法律事务有关的风险

我们在一个高度受监管的行业中运营，并受到广泛的联邦、州和地方法律、规则和法规的约束。如果不遵守这些法律、规则和法规，或未能获得和维护所需的许可证，可能会对我们的业务、运营结果和财务状况产生不利影响。

我们在美国各地通过许多不同的渠道在受到严格监管的企业中运营。因此，我们目前受制于并在未来可能受制于不同司法管辖区的其他联邦、州和地方法规和法规(以及司法和行政裁决以及州普通法)，这些法规随时可能发生变化，包括有关房地产、结算服务、保险、建筑、移动和基于互联网的业务以及其他依赖广告的业务的法律，以及数据隐私和消费者保护法以及就业法律。这些法律是复杂的，有时是模棱两可的，遵守成本可能很高，需要大量的管理时间和精力，需要在技术上进行大量投资，并使我们受到监督审计、索赔、政府执法行动、民事和刑事责任或其他补救措施的影响，包括暂停业务运营。

我们买卖房屋，提供房地产经纪服务，提供产权保险和结算服务，提供其他产品，并一直提供抵押贷款和经纪服务，这导致我们接收或促进个人身份信息的传输。在美国，这些信息越来越受到立法和监管的制约。这些法律法规通常旨在保护个人信息的隐私和安全，包括收集、处理和传输的借款人社会安全号码和信用卡信息。这些法律还可以限制我们将这些个人信息用于其他商业目的。如果政府法规要求我们大幅改变与这类信息有关的业务做法，如果发生网络安全渗透或个人信息被滥用，或者如果我们与提供处理和筛选服务的第三方违反适用的法律法规、滥用信息或遭遇网络安全漏洞，我们可能会受到不利影响。

为了向客户提供广泛的产品和服务，我们的某些子公司在我们运营的某些州保留所有权保险和第三方托管、财产和意外伤害保险、建筑和房地产许可证。这些实体受到严格的州和联邦法律和法规的约束，并受到州和联邦政府机构作为特许企业的审查。

作为一家通过我们的业务销售住宅房地产的买家和卖家，我们在多个州持有房地产经纪许可证，并可能随着业务的增长申请额外的房地产经纪许可证。为了维持这些牌照，我们必须遵守我们经营的市场中房地产经纪服务和经纪相关业务的许可和经营要求。我们可能要遵守管理住宅房地产交易的其他地方、州和联邦法律和法规，包括由美国住房和城市发展部以及我们进行交易的州和市政当局管理的法律和法规。此外，由于我们业务的地理范围以及我们提供的产品和服务的性质，我们的某些其他子公司在我们开展业务的某些州维持房地产经纪、财产和意外伤害、所有权保险和第三方托管以及建筑许可证。这些许可证中的每一个都要求我们的子公司遵守不同的联邦、州和地方法律，以及不同许可机构的审查，包括州保险部门。每家子公司必须遵守不同的许可法规和法规，以及管理合规产品和服务提供的各种法律。

对于某些牌照，我们需要指定个人持牌经纪、合格个人和控制人员。某些获得许可的实体还须接受CPFB(所有权和代管)和/或国家许可当局的例行审查和监测。我们不能向您保证，我们或我们的持牌人员在任何时候都完全遵守当地、州和联邦房地产、所有权保险和托管、财产和意外伤害保险、房地产许可和消费者保护法律和法规，如果发生任何不符合的情况，我们可能会受到诉讼、政府调查和执法行动、罚款或其他处罚。由于检查的结果，我们还可能被要求采取一些纠正措施，包括修改业务做法和退还费用或赚得的钱。此外，一个州的不利调查结果可能会被另一个州依赖来进行调查和实施补救措施。如果我们申请新的许可证，我们将受到额外的许可证要求的约束，我们可能并不总是遵守这些要求。如果将来某个州机构决定我们需要在该州获得额外的许可证才能经营我们的业务，或者如果我们丢失或没有续签现有许可证，或者被发现违反了法律或法规，我们可能会受到罚款或法律处罚、诉讼、执法行动、无效合同，或者我们在该州的业务可能被暂停或禁止。我们在消费者和第三方中的商业声誉也可能受到损害。遵守和监督这些法律和法规是复杂和昂贵的，可能会抑制我们的创新或增长能力。

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如果我们无法以符合成本效益的方式遵守这些法律或法规，则可能需要我们修改某些产品和服务，这可能需要大量投资并导致收入损失，或者完全停止提供受影响的产品或服务。此外，法律及法规及其诠释及应用亦可能不时改变，而该等改变可能对我们的产品及业务造成重大不利影响。

我们的业务受到国际业务风险的影响。

我们的一些员工分布在加拿大和印度。遵守适用的美国和外国法律法规，如劳动法、反腐败法、反贿赂法、反洗钱法、税法、外汇管制以及数据隐私和数据本地化要求，会增加我们的业务成本。尽管我们已经实施了遵守这些法律法规的政策和程序，但我们或我们的员工、承包商或代理商的违规行为仍有可能发生。在某些情况下，遵守一个国家的法律法规可能会违反另一个国家的法律法规。违反这些法律法规可能会对我们的品牌、国际增长努力和业务产生实质性的不利影响。

我们与联邦贸易委员会签订了同意令，规定了持续的义务。任何据称或实际不遵守同意令的行为都可能对我们的业务产生实质性的不利影响。

联邦贸易委员会于2019年8月开始对OpenDoor进行调查。调查主要涉及我们的广告和网站中的陈述，将向我们出售房屋与使用代理商以传统方式出售房屋进行比较，并与我们的报价反映或基于市场价格的陈述有关。我们于2020年12月开始与联邦贸易委员会讨论解决这一问题。经过广泛的谈判，我们同意达成一项同意令，解决调查的所有方面，调查于2022年10月21日成为最终决定。根据同意令，我们不承认有任何不当行为，并被要求在就我们与帮助消费者销售房屋相关的服务的成本、节省、维修成本或财务利益发表声明之前，拥有称职和可靠的支持数据。同意令还要求我们支付6200万美元(这是以前积累的金额)，我们保留某些记录，并向联邦贸易委员会提交合规报告。

如果我们不遵守或被指控不遵守同意令，我们可能会受到额外的监管或政府调查或民事诉讼，这可能导致巨额罚款、判决或其他惩罚，可能会对我们的业务产生重大不利影响。

我们现在是，而且未来可能会受到证券诉讼的影响，这是昂贵的，可能会转移管理层的注意力。

我们普通股的市场价格一直不稳定，而且可能继续波动。此外，股市经历了极端的价格和成交量波动，已经并将继续影响许多科技公司股权证券的市场价格。经历过股票市场价格波动的公司已受到证券集体诉讼的影响。我们目前是，将来也可能是这类诉讼的目标。例如，2022年和2023年，与我们的定价算法相关的证券诉讼索赔针对我们以及我们的某些现任和前任高管和董事。

诉讼本质上是不确定的，可能会出现不利的裁决，包括金钱损害赔偿。不利的结果或和解可能会对我们的业务、运营结果和财务状况造成实质性的不利影响。此外，无论结果如何，诉讼都可能导致巨额成本，并将管理层的注意力从其他业务上转移，这可能会严重损害我们的业务。

与我们的财务报告相关的风险

我们依赖假设、估计和业务数据来计算我们的关键绩效指标和其他业务指标，这些指标中真实或感知的不准确可能会损害我们的声誉，并对我们的业务产生负面影响。

我们的某些绩效指标是使用第三方应用程序或未经独立验证的公司内部数据计算得出的。虽然这些数字是基于我们认为对适用的计量期间进行的合理计算，但在衡量这些信息方面存在固有的挑战。例如，我们对访问和唯一用户的测量可能会受到应用程序的影响，这些应用程序会自动联系我们的服务器以访问我们的移动应用程序和网站，而无需用户操作，此活动可能会导致我们的系统将与此类设备关联的用户计为唯一用户或在发生此类联系的当天将其计为访问。此外，由于方法不同，我们对某些指标的衡量可能与第三方发布的估计或竞争对手的类似指标不同，因此我们的结果可能无法与我们的竞争对手相比较。

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我们的经营结果和财务状况受管理层的会计判断和估计以及会计政策变化的影响。

在编制我们的财务报表时，我们需要做出影响资产、负债、收入和费用报告金额的估计和假设。如果这些估计或假设是不正确的，可能会对我们的运营结果和财务状况产生实质性的不利影响。在美国，公认的会计原则受到财务会计准则委员会、美国注册会计师协会、美国证券交易委员会以及为颁布和解释适当的会计原则而成立的各种机构的解释。这些原则或解释的改变可能会对我们报告的财务业绩产生重大影响，并可能影响对在宣布变化之前完成的交易的报告。

我们的管理层需要评估我们对财务报告的内部控制的有效性。如果我们不能对财务报告保持有效的内部控制，投资者可能会对我们的财务报告的准确性失去信心。

作为一家上市公司，我们被要求对财务报告保持内部控制，并报告此类内部控制中的任何重大弱点。萨班斯-奥克斯利法案第404条要求我们评估和确定我们对财务报告的内部控制的有效性。此外，我们的审计师被要求提交一份关于我们对财务报告的披露控制和内部控制的有效性的证明报告。如果我们的审核员对我们的控制被记录、设计或操作的水平不满意，可能会出具不利的报告。

在评估我们对财务报告的内部控制时，我们在过去发现，将来也可能发现我们可能无法及时补救的重大弱点，以满足施加给我们的遵守第404节要求的适用最后期限。如果我们发现我们的财务报告内部控制存在任何重大弱点，无法及时遵守第404节的要求，或断言我们的财务报告内部控制无效，或者如果我们的审计师无法就我们的财务报告内部控制的有效性发表意见，我们可能无法履行我们的报告义务。

此外，我们对财务报告的内部控制不会阻止或发现所有错误和欺诈。由于所有控制系统的固有局限性，任何评价都不能绝对保证不会发生因错误或舞弊而造成的错误陈述，也不能绝对保证所有控制问题和舞弊情况都会被发现。

如果我们在满足与维护和报告内部控制相关的任何要求方面存在重大弱点或失败，投资者可能会对我们财务报告的准确性和完整性失去信心，这可能会导致我们的普通股价格下跌。此外，我们可能会受到适用的证券交易所、美国证券交易委员会或其他监管机构的调查，这可能需要额外的管理层关注，并可能对我们的业务产生不利影响。

与上市公司相关的义务需要大量的资源和管理层的关注，我们已经并将继续因为上市公司而增加成本。

作为一家上市公司，我们产生了成本，我们的管理层投入了大量的时间来执行合规计划。作为一家上市公司，我们必须遵守《交易法》、《萨班斯-奥克斯利法案》和《多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法》的报告和其他要求，以及SEC和纳斯达克已采用和将采用的规则。这些规则和法规导致法律和财务合规成本高昂，我们的管理层和其他人员将继续需要投入大量时间来执行这些合规计划。增加的成本将增加我们的净亏损。我们无法预测或估计为响应这些要求而可能产生的额外成本的金额或时间。这些要求的影响也可能使我们更难吸引和留住合资格的人才加入我们的董事会、董事会委员会或担任行政人员。

我们可能需要承担额外的税务责任，我们使用净经营亏损结转和其他税务属性的能力可能会因业务合并或其他所有权变更而受到限制。

我们须缴纳美国联邦和州的所得税和非所得税，以及加拿大和印度的外国所得税和非所得税。由于经济、政治及其他情况，不同司法管辖区的税务法律、法规及行政惯例可能会在发出或不发出通知的情况下发生重大变动，因此在评估及估计该等税项时需要作出重大判断。我们的有效税率可能会受到多种因素的影响，例如进入新业务和地区、现有业务和运营的变化、收购和投资以及它们的表现。

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本公司的财务状况、股价变动、递延税项资产及负债及其估值变动，以及相关税务、会计及其他法律、法规、行政惯例、原则及诠释的变动。我们需要就复杂的法定和监管税务规则的解释以及受不确定性影响的估值事宜采取立场，美国国税局（“IRS”）或其他税务机关可能会质疑我们采取的立场。

我们在历史上遭受过亏损，未来可能无法实现或保持盈利。在我们继续产生应纳税亏损的情况下，未使用亏损将结转以抵销未来应纳税收入（如有），直至该等未使用亏损到期（如有）。截至2023年12月31日，我们的联邦和州净营业亏损（“NOL”）结转分别为22亿美元和17亿美元。根据经CARES法案修订的税法，于2017年12月31日之后开始的应课税期间产生的美国联邦净经营亏损结转可无限期结转，但于2020年12月31日之后开始的应课税年度，该等净经营亏损结转的可扣减性限于应课税收入的80%。

此外，我们的净经营亏损结转受美国国税局和州税务机关的审查和可能的调整。根据1986年国内税收法第382条和第383条（经修订）（“法典”），如果我们的所有权发生某些累积变化，我们的联邦净营业亏损结转和其他税收属性可能会受到年度限制。根据《守则》第382条，“所有权变更”通常发生在一个或多个股东或持有公司股票至少5%的股东群体在连续三年内将其所有权增加超过50个百分点。由于所有权变更，包括与业务合并（定义见本文）或其他交易相关的潜在变更，我们利用净经营亏损结转和其他税收属性抵消未来应纳税收入或税务负债的能力可能受到限制。类似的规则也适用于州税法。

税法或税务规定的变化可能会对我们的业务、经营业绩和财务状况产生重大影响。

我们须遵守或经营的税务制度，包括所得税及非所得税（包括间接税），尚未确定，并可能会有重大变动。税法或税务规定的变更，或现有法律诠释的变更，可能对我们的经营业绩和财务状况产生重大不利影响。美国政府可能会对商业实体的税务颁布进一步重大变动，包括（其中包括）提高企业所得税率、对若干类别的收入征收最低税或附加税或对来自国际业务的收入的税务作出重大变动。

我们在美国经营业务所在的联邦、州和地方司法管辖区须缴纳税款。管辖税法和适用税率因司法管辖区而异，并受解释以及宏观经济、政治或其他因素的影响。例如，美国总统和国会选举的结果可能会导致税法的变化。我们未来可能会在收入、就业、销售和其他税收问题上受到联邦、州和地方当局的审查。虽然我们会定期评估该等审查产生不利结果的可能性及我们的税务拨备是否足够，但不能保证该等拨备是否足够，以及税务机关的决定不会对我们的业务、财务状况及经营业绩造成不利影响。不同的税务机关可能不同意我们的税务立场，如果任何这样的税务机关成功挑战我们的一个或多个税务立场，结果可能会对我们的财务状况产生不利影响。此外，特定财务报表期间的最终应付税额可能会受到税法的突然或不可预见的变化、征税管辖区的收益组合和水平的变化或现有会计规则或法规的变化的影响。例如，2022年8月16日颁布的《2022年通胀降低法案》对美国上市公司在2023年1月1日或之后进行的股票回购征收1%的不可抵扣消费税，这可能会影响未来的任何股票回购。此外，截至2022年1月1日，税法要求可归因于在美国境内进行的研究的研究和试验性支出必须在五年内按比例资本化和摊销。任何可归因于在美国境外进行的研究的此类支出都必须在15年内资本化和摊销。因此，我们对所得税和其他税项的整体拨备的确定本身就是不确定的，因为它需要对复杂的交易和计算做出重大判断。因此，我们最终纳税义务的波动可能与我们财务报表中记录的金额大不相同，并可能对我们的业务、财务状况和作出此类决定的期间的经营结果产生不利影响。

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与我们的流动性和资本资源相关的风险

我们将需要额外的资金来实现我们的业务目标，并应对商业机会、挑战或不可预见的情况，我们不能确保会有额外的资金可用。

我们将需要额外的资本和债务融资来实现我们的业务目标，应对商业机会、挑战或不可预见的情况，包括增加我们的营销支出，以建立和维护我们的房屋库存，开发新产品或服务或进一步改善现有产品和服务，提高我们的品牌知名度，增强我们的运营基础设施，并获得补充业务和技术。在过去的经济和楼市低迷时期，以及新冠肺炎疫情爆发时，信贷市场收紧并减少了流动性来源。此外，在整个2022年和2023年，利率、供应链问题和更高的通胀大幅上升，加剧了人们对经济可能进入衰退的担忧。这种衰退环境或经济不确定性也可能导致融资来源和流动性减少，以及对我们的业务、运营结果和财务状况的其他不利影响。

如果手头的现金和运营产生的现金不足以满足我们的现金和流动性需求，我们可能需要寻求额外的资本，并进行股权或债务融资，以确保资金。然而，当我们需要额外资金时，我们可能无法以我们可以接受的条款获得额外资金，或者根本没有。此外，我们将来获得的任何融资都可能涉及限制性条款，这可能会使我们更难获得额外资本和寻求商业机会，并可能降低我们运作的灵活性。

我们获得融资的能力将取决于我们的产品开发努力、业务计划、经营业绩、竞争对手的行动或业绩，以及我们寻求融资时资本市场和房地产市场的状况。信贷市场的波动也可能对我们获得债务融资的能力产生不利影响。如果我们通过发行股票、股权挂钩证券或债务证券筹集更多资金，这些证券可能拥有高于我们普通股权利的权利、优惠或特权，或者可能需要我们同意不利的条款，我们现有的股东可能会经历重大稀释。

如果需要新的融资来源，但资金不足或不可用，我们继续追求业务目标和应对商业机会、挑战或不可预见的情况的能力可能会受到极大限制，我们的业务、运营结果、财务状况和前景可能会受到不利影响。

我们在业务运营中利用了大量的债务和融资安排。我们的现金流和经营业绩可能会受到要求支付的债务或相关利息和我们债务融资的其他风险的不利影响。

截至2023年12月31日，我们有大约22亿美元的无追索权资产担保贷款。我们的杠杆可能会对我们产生有意义的后果，包括增加我们在经济衰退中的脆弱性，限制我们抵御竞争压力的能力，或者降低我们应对不断变化的商业和经济状况的灵活性。我们还面临与债务融资相关的一般风险，包括(1)我们的现金流可能不足以满足所需的本金和利息支付；(2)如果我们可能无法为现有债务进行再融资，或再融资条款可能不如我们现有债务的条款对我们有利；(3)偿债义务或贷款预付款可能会减少可用于资本投资和一般公司目的的资金；以及(4)我们的债务任何违约都可能导致债务加速和以该债务为抵押的房屋的止赎，从而导致我们从该财产获得的任何预期收入和股权价值的损失。这些风险中的任何一个都可能给我们的现金流带来压力，降低我们的增长能力，并对我们的运营结果产生不利影响。

倘若于2026年到期的0.25%可转换优先票据(“2026年票据”)的持有人有权根据相关契据转换2026年票据，而一名或多名持有人选择转换其2026年票据，吾等将须选择以现金结算全部或部分兑换债务，这可能对本公司的流动资金造成不利影响。此外，即使持有人不选择转换他们的2026年票据，根据适用的会计规则，我们可能需要将2026年票据的全部或部分未偿还本金重新归类为流动负债而不是长期负债，这将导致我们的净营运资本大幅减少。

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我们可能没有能力在2026年债券转换时筹集现金结算所需的资金，或在发生根本变化后以现金回购2026年债券，而我们未来的债务可能会限制我们在2026年债券转换时支付现金或回购2026年债券的能力。

除有限的例外情况外，2026年债券持有人有权要求本公司在发生重大变动时，以现金回购价格回购2026年债券，回购价格一般相等于2026年票据本金的100%，另加至(但不包括)基本变动回购日期的应计及未付利息(如有)。此外，在转换2026年债券时，我们将须就转换中的2026债券支付现金。然而，我们可能没有足够的可用现金或能够在我们被要求回购为其交出的2026年票据或支付转换时到期的现金金额时获得融资。此外，我们回购2026年债券或在转换2026年债券时支付现金的能力可能会受到适用法律、监管机构或有关我们未来债务的协议的限制。吾等如未能在管理2026年票据的契约规定购回2026年票据时购回2026年票据，或未能按该契约的规定支付2026年票据未来兑换时的到期现金金额，将构成该契约项下的违约。管理2026年债券的契约下的违约或根本变化本身也可能导致我们现有或未来债务协议下的违约，这可能导致该等现有或未来债务成为立即全额偿付。我们可能没有足够的资金来偿还现有或未来债务项下的所有到期金额，并回购2026年票据或在转换时支付现金。

在我们的资产负债表上反映2026年票据的会计方法、2026年票据的应计利息支出以及在我们报告的稀释后每股收益中反映我们普通股的相关股份的会计方法可能会对我们的报告收益和财务状况产生不利影响。

2020年8月，财务会计准则委员会发布了会计准则更新(“ASU”)2020-06年度，债务 - 债务与转换和其他选择(分主题470-20)和衍生工具和对冲 - 合同的实体本身的权益(分主题815-40)：会计的可转换工具和合同的实体自己的权益(“ASU 2020-06”)，其中除其他事项外，简化了某些可转换工具的会计。我们很早就采纳了ASU 2020-06的规定，自2021年1月1日起生效。

根据ASU 2020-06年度的规定，2026年发行的票据在我们的综合资产负债表中反映为负债，初始账面值相当于2026年发行的票据的本金金额，扣除发行成本。就会计目的而言，发行成本被视为债务折扣，将在2026年债券期限内摊销为利息支出。由于这一摊销，出于会计目的，我们预计将为票据确认的利息支出将大于我们将为票据支付的现金利息支出，这将导致报告的收益减少。

此外，2026年债券的相关股份将使用“如果转换”的方法反映在我们的稀释后每股收益中。根据该方法，如果2026年票据的转换价值超过其在报告期内的本金金额，那么我们将计算稀释后每股收益，假设所有2026年票据在报告期开始时都已转换，并且我们发行了普通股以弥补超出的部分。然而，如果以这种方式在稀释后每股收益中反映2026年票据是反摊薄的，或者如果2026年票据的转换价值不超过其在报告期内的本金金额，那么2026年票据相关的股份将不会反映在我们的稀释每股收益中。IF转换方法的应用可能会减少我们报告的稀释每股收益，未来会计准则可能会以一种可能对我们的稀释每股收益产生不利影响的方式发生变化。

有上限的赎回可能会影响2026年债券的价值和我们的普通股。

关于2026年债券的定价，我们与某些金融机构(“期权交易对手”)进行了私下协商的封顶催缴(“封顶催缴”)。在2026年债券转换时，如果我们的普通股价格超过转换价格，预计上限赎回通常会减少对我们普通股的潜在摊薄(或者，如果转换以现金结算的2026年债券，则减少我们的现金支付义务)。

吾等获悉，在建立其对上限催缴的初始对冲时，期权对手方或其各自的联营公司在2026年债券定价的同时或之后不久就我们的普通股进行了各种衍生交易。

此外，期权对手方或其各自的联营公司可在2026年票据到期前不时在二级市场交易中订立或解除与我们的普通股有关的各种衍生品和/或购买或出售我们的普通股或其他证券，从而调整其对冲头寸(并可能

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在与2026年债券转换或2026年债券的任何赎回或回购有关的任何观察期内)。这项活动也可能导致或避免我们的普通股或2026年票据的市场价格上升或下降，这可能会影响持有人转换2026年票据的能力，如果活动发生在与2026年票据转换有关的任何观察期内，它可能会影响2026年票据转换时持有人将收到的股份数量和对价价值。

我们不会就上述交易可能对2026年债券或我们的普通股价格产生的任何潜在影响的方向或程度做出任何陈述或预测。此外，吾等并不表示期权交易对手将参与该等交易，或该等交易一旦开始，将不会在没有通知的情况下终止。

我们受制于被封顶的通话的交易对手风险。

期权对手方是金融机构，我们将面临其中任何一家或所有机构在有上限的看涨期权下违约的风险。我们对期权交易对手信用风险的敞口将不会有任何抵押品担保。过去的全球经济状况导致了许多金融机构实际或被认为的失败或财务困难。如果期权交易对手面临破产程序，我们将成为该程序中的无担保债权人，其债权相当于我们当时在与该期权交易对手的上限看涨期权交易下的风险敞口。我们的风险敞口将取决于许多因素，但一般来说，我们风险敞口的增加将与市场价格和我们普通股波动性的增加相关。此外，在期权交易对手违约时，我们可能会遭受比我们目前预期的普通股更多的稀释。我们不能对期权交易对手的财务稳定性或生存能力提供任何保证。

持有时间较长的库存房屋可能没有资格获得融资，或者根据我们的债务安排获得的融资可能少于持有较短期限的房屋。

在我们的资产担保融资安排下，我们被允许以给定物业为抵押的借款金额通常在我们拥有该物业约六个月后开始下降，并最终在12个月后降至零。这些基于持有时间的允许借款金额的减少可能导致我们要求抵押更多的财产或现金作为抵押品，或者在某些情况下，在我们出售某一财产之前偿还与该财产有关的未偿还债务融资。如果我们在库存中持有很大一部分房屋超过6个月，这可能会导致这些房屋可用的债务融资额大幅减少，我们的不受限制的现金余额也会相应减少。这些考虑还可能激励我们以无法实现我们的利润率目标或完全覆盖我们偿还与这些房产有关的借款的成本的价格出售库存房屋。

我们依赖与第三方达成的协议来为我们的业务提供资金。

我们已经与各种交易对手签订了债务协议，为我们的业务增长和运营提供资金，包括为我们购买和翻新住房提供资金。如果我们未能与潜在的财务来源保持足够的关系，或者我们选择提前还款，或者我们无法以有利的条款续期、再融资或延长现有的债务安排，或者根本不能，我们可能无法维持足够的库存，这将对我们的业务和运营结果产生不利影响。获得新的或替代的融资安排可能会以更高的利率或其他不太有利的条款。

我们的一些融资安排没有完全承诺，这意味着如果适用的贷款人选择不这样做，他们就没有义务预支新的贷款资金。此外，承诺融资的可用性通常取决于我们是否满足某些条件，其中可能包括财务或抵押品业绩测试或指标。截至2023年12月31日，我们在债务工具下满足了基于财务和抵押品业绩的借款条件。如果我们无法从我们承诺或未完全承诺的设施中获得资金，我们可能无法为我们的业务提供足够的资金。

我们的融资来源不需要延长我们的融资安排的到期日，如果融资来源不能或不愿意延长融资，而其他融资来源不能或不愿意做出或增加其融资承诺，则我们将被要求在相关到期日偿还融资的未偿还余额。如果我们无法在到期时支付债务的未偿还余额，融资来源通常有权取消房屋和其他担保债务的抵押品的抵押品赎回权，并收取更高的“违约率”利息，直到未偿债务得到全额偿付。

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此外，我们的每一个夹层定期债务安排都与我们的一个或多个优先信贷安排相关联，并从属于我们的一个或多个优先信贷安排。我们的夹层定期债务安排的初始期限可能比相关的高级债务安排长得多，而且通常包含的条款使根据该等定期债务安排提前偿还借款在财务上不具吸引力，包括某些“全额”付款和其他提前还款惩罚。如果我们无法续期或延长我们现有高级贷款的条款，我们可能无法终止或提前偿还相关的夹层定期债务贷款，而不会产生重大财务成本。我们的优先期限债务安排通常还包括“全额”付款或其他提前还款处罚，这使得根据这些期限债务安排提前偿还借款在财务上没有吸引力。

如果实现，这些融资风险中的任何一项都可能对我们的运营结果和财务状况产生负面影响。

我们打算依靠出售融资房屋的收益来偿还我们的房地产融资机制下的欠款，但当到期时，这些收益可能不可用或可能不足以偿还款项。

对于我们的高级循环信贷安排，我们通常需要在出售融资房屋时偿还该房屋的欠款。不能保证这样的出售收益将完全覆盖所欠金额。我们的高级循环信贷安排的初始期限通常为两年或更短。可能的情况是，并不是所有获得这些安排的住房都将在此类融资安排到期日或之前出售，这意味着出售所得资金将无法用于支付到期应付的金额。我们还可能被要求在房屋出售之前和相关融资工具到期之前偿还与融资房屋相关的欠款，通常是由于房屋在我们的库存中持有了很长一段时间，或者在较少情况下，如果在我们的持有期间出现了其他不可预见的房屋问题。在这些情况下，我们可以用手头的现金来偿还欠款或将其他房屋作为额外的抵押品。如果我们没有足够的现金或替代抵押品，或无法动用其他融资安排来支付所需的还款，如果我们的大量债务突然和意外到期，我们将在相关安排下违约。

我们债务协议中的契约可能会限制我们的借款能力和/或经营活动，并对我们的财务状况产生不利影响。

我们现有的债务协议包含，未来的债务协议可能包含各种财务和抵押品履约。这些公约可能会限制我们的运营灵活性，或限制我们进行我们认为符合股东最佳利益的交易的能力。如果我们违反这些契约，我们能够从我们的库存房屋中借款的金额可能会减少，和/或我们的贷款人可能有权将我们在没有违反契约的情况下通常可以获得的任何出售房屋的多余现金收益用于偿还到期的本金和其他金额。在某些情况下，我们可能被要求立即偿还全部或部分相关债务，即使在没有付款违约的情况下也是如此。这些事件的发生将对我们的财务状况和经营结果产生不利影响，这种影响可能是实质性的。

根据我们用于购买和翻新房屋的债务融资安排，借款人是OpenDoor的特殊目的实体(“SPE”)子公司。虽然在违约事件发生后的大多数情况下，我们SPE的贷款人只对适用的SPE或其资产有追索权，但在涉及OpenDoor实体的“不良行为”的情况下，以及某些其他有限的情况下，我们为SPE的某些义务提供了有限的担保。在触发担保义务的范围内，我们可能有义务支付我们SPE欠其贷款人的全部或部分金额。

我们的债务工具包含交叉违约和类似的条款，可能会导致我们在多个债务工具下违约，或者在我们在单一工具下违约的情况下，无法获得新住房的融资和房屋销售的超额收益。

如果在我们的一个或多个资产担保优先债务工具下发生某些违约事件或相关的强制执行或止赎事件，这可能会触发任何相关夹层定期债务工具下的违约事件，和/或导致我们无法通过夹层定期债务工具获得融资，或失去我们原本可以获得的房屋销售的超额收益。同样，贷款人在夹层定期债务安排下丧失抵押品赎回权，将触发相关优先安排下的违约事件，并导致我们无法通过这些优先安排获得融资，以及原本可以获得的房屋销售超额收益。此外，我们的资产担保优先债务工具和夹层定期债务工具通常包含OpenDoor Labs Inc.的债务和类似债务的交叉违约，但受不同的最低美元门槛限制。我们的债务安排未来可能会包括类似的OpenDoor Technologies债务交叉违约。上述考虑因素极大地增加了我们的一个或多个债务安排下的违约或相关强制执行或止赎事件将对我们的其他债务安排造成不利后果的可能性。

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如果不能有效地对冲利率变化，可能会对我们的经营业绩产生不利影响。

我们定期债务融资项下的借款以固定利率计息，而我们优先循环信贷融资项下的借款以浮动利率计息，并使我们面临利率风险。利率在过去有所增加，未来可能会增加，在这种情况下，我们的浮动利率债务的偿债义务将增加，我们的收益和现金流将相应减少。利息成本的增加也可能会减少我们的房屋库存所能支撑的债务融资额。请参阅“第二部分--项目8.财务报表和补充数据--合并财务报表附注--附注5.信贷安排和长期债务获取有关我们债务和融资安排的更多信息。

至于我们的浮动利率债务，我们可能会寻求以掉期协议、利率上限合约或其他衍生工具或工具的形式获得利率保障，以对冲加息可能带来的负面影响。我们不能保证我们能够以有吸引力的条件或根本不能获得任何这样的利率对冲安排。即使我们成功获得利率对冲，我们也不能向您保证任何对冲将充分缓解加息的不利影响，或这些协议下的交易对手将履行其义务。

我们可能会使用衍生品和其他工具来减少利率波动的风险，而这些衍生品和其他工具可能不会被证明是有效的。

我们可能会使用衍生品或其他工具来减少利率不利变化的风险敞口。对冲利率风险是一个复杂的过程，需要复杂的模型和持续的监控。由于利率波动，被套期保值的资产和负债的市值会升值或贬值。这一未实现升值或贬值的影响通常将被与对冲资产和负债挂钩的衍生工具的收入或亏损所抵消。如果我们从事衍生品交易，我们将面临信贷和市场风险。如果交易对手不履行义务，信用风险就存在于衍生产品的公允价值收益范围内。市场风险存在的程度是，利率变化的方式与我们在进行衍生品交易时预期的显著不同。我们的对冲活动(如果有的话)可能无法为市场波动、与被对冲的利率风险敞口没有直接相关的对冲工具或交易对手债务违约而提供足够的利率敞口。

我们存放资金的金融机构的倒闭可能会对我们产生不利影响。

我们将大量资金存放在各种金融机构，超过了保险存款限额。如果其中一家或多家金融机构倒闭，不能保证我们可以收回超过联邦存款保险的存款。在这种情况下，我们的亏损可能会对我们的运营结果或财务状况产生实质性的不利影响。

与我们普通股所有权相关的额外风险

我们普通股的价格可能会波动。

我们普通股的价格可能会因各种因素而波动，包括：

•我们和我们的客户所在行业的变化；

•涉及我们竞争对手的发展；

•影响我们业务的法律法规的变化；

•我们的经营业绩和我们的竞争对手的总体业绩存在差异；

•本公司季度或年度经营业绩的实际或预期波动；

•证券分析师发表关于我们或我们的竞争对手或我们的行业的研究报告；

•证券分析师的财务估计和建议的变化；

•卖空者操纵我们的股票，导致价格下跌；

•我们的业务受季节性的影响，春季和夏季购房者的需求和房价上涨较大，而秋末和冬季需求通常较弱，房价涨幅较低；

•公众对我们的新闻稿、我们的其他公开公告和我们向美国证券交易委员会提交的文件的反应；

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•股东的行动，包括出售他们在我们普通股中的股份；

•关键人员的增减；

•开始或参与涉及本公司的诉讼；

•我们资本结构的变化，例如未来发行证券或产生额外债务；

•可供公开出售的普通股数量；以及

•一般的经济和政治条件，包括最近2022年和2023年的大幅加息、通货膨胀和消费者信心下降、经济衰退、流行病或流行病的未来影响，包括新冠肺炎及其变体未来的任何死灰复燃、地方和全国选举、燃料价格、国际货币波动、腐败、通货膨胀、政治不稳定以及战争或恐怖主义行为，都是这种加息的主要因素。

无论我们的经营业绩如何，这些市场和行业因素都可能大幅降低我们普通股和认股权证的市场价格。

在可预见的未来，我们不打算支付现金股息。

我们目前打算保留我们未来的收益(如果有的话)，为我们业务的进一步发展和扩张提供资金，在可预见的未来不打算支付现金股息。任何未来派发股息的决定将由我们的董事会酌情决定，并将取决于我们的财务状况、经营结果、资本要求、未来协议和融资工具中包含的限制、业务前景以及我们董事会认为相关的其他因素。

一般风险因素

灾难性事件可能会扰乱我们的业务。

自然灾害或其他灾难性事件可能会对我们的运营、房地产商业和全球经济造成损害或中断，从而可能损害我们的业务。例如，新冠肺炎疫情在2020年对我们的业务造成了重大不利影响，当时政府当局对与住宅房地产销售相关的面对面活动实施了限制。由于这些限制以及我们客户和员工的安全担忧，我们暂时停止了房屋收购，并出售了大部分房屋库存，然后在今年晚些时候恢复了房屋收购。我们在加利福尼亚州旧金山也有大量员工，该地区有活跃的地震区。此外，我们在佛罗里达州、北卡罗来纳州或德克萨斯州部分地区经营的市场中的物业比美国其他地区的物业更容易受到某些危险(如洪水、飓风或冰雹，气候变化可能会变得更加频繁或严重)的影响。

如果发生大地震、飓风、风暴、龙卷风、洪水或灾难性事件，如大流行(包括新冠肺炎及其变体未来的任何死灰复燃)、疫情、火灾、洪水、断电、电信故障、网络攻击、战争或恐怖袭击，我们可能无法继续运营，并可能遭受声誉损害、我们平台和解决方案的开发延迟、数据安全遭到破坏和关键数据丢失，所有这些都可能损害我们的业务、运营结果和财务状况。气候变化预计将对此类事件的发生频率和(或)强度产生不利影响，并会导致物质环境的各种长期变化，这些变化也可能影响我们的行动，例如海平面上升和温度或降水模式的变化。此外，这类灾难性事件可能会导致转售和收购方面的中断，因为我们可能无法进行房地产交易。例如，我们拥有的房屋可能会受损，基础设施的中断可能意味着我们的承包商无法及时进行必要的房屋维修。关闭地方记录办公室或其他负责不动产记录的政府办公室，包括与税收或留置权有关的记录，将对我们在受影响地区开展业务的能力造成不利影响。这些延迟中的任何一个都可能导致等待时间延长和成本增加。此外，我们维持的保险可能不足以弥补我们因灾难或其他业务中断而造成的损失。

随着我们业务的发展，对业务连续性规划和灾难恢复计划的需求将变得越来越重要。如果我们无法制定足够的计划，以确保我们的业务职能在灾难期间和灾难发生后继续运营，并在发生灾难或紧急情况时成功执行这些计划，我们的业务和声誉将受到损害。

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网络安全事件可能会扰乱我们的业务或导致关键和机密信息的丢失。

技术系统的发展带来了更复杂的安全风险，这些风险很难预测和防范。越来越多的公司，包括那些拥有大量在线业务的公司，最近披露了它们的安全漏洞，其中一些涉及复杂的战术和技术，据称是犯罪企业或民族国家行为者所为。成功的违规、员工渎职或人为或技术错误可能导致对公司、客户或其他第三方数据或系统的未经授权访问、披露、修改、误用、丢失或破坏；敏感、受监管或机密数据(包括个人信息和知识产权)被盗；通过勒索软件、破坏性攻击或其他手段无法访问关键数据或系统；以及业务延误、服务或系统中断或拒绝服务。我们不时会遇到不同程度的网络事件和其他安全事件。我们为预防、检测和调查这些事件而采取的控制和其他预防措施的成熟度可能有所不同，并不总是有效的。此外，我们可能无法及时做出反应，或者我们在网络安全事件后的补救努力可能不会成功。

此外，我们不知道根据适用法律，我们目前的做法是否足够，或者新的监管要求是否会使我们目前的做法不足。如果我们的计算机系统被入侵，而我们知道或怀疑某些个人信息被访问或不当使用，我们可能需要通知受影响的个人，并可能受到巨额罚款和处罚。此外，在某些监管计划下，我们可能会根据每个违规记录承担法定损害赔偿责任，而无论对个人的任何实际损害或伤害。如果发生违规事件，我们可能面临政府审查或消费者集体诉讼，声称法定损害赔偿高达数亿美元，甚至可能数十亿美元。

针对我们或我们的第三方供应商的网络安全事件的风险包括未经协调的个人尝试未经授权访问信息技术系统，以及称为高级持续威胁的复杂和有针对性的措施。此外，我们还面临着由于人为或技术错误而导致机密数据意外泄露的风险。网络安全事件也在不断演变，增加了检测和成功防御的难度。在我们的正常业务过程中，我们和我们的第三方供应商收集和存储个人信息，以及我们专有的业务信息和知识产权以及我们客户和员工的信息。

此外，我们依赖第三方及其安全程序来安全存储、处理、维护和传输对我们的运营至关重要的信息。我们或我们的第三方提供商可能会发生网络安全事件，根据其性质和范围的不同，可能会导致关键数据和机密或专有信息(我们自己或第三方的信息，包括我们客户和员工的个人信息)被挪用、破坏、损坏或不可用，并可能导致业务运营中断。对我们或我们第三方供应商的安全的任何此类损害都可能导致客户对我们失去信任和信心，并停止使用我们的网站和移动应用程序。此外，我们可能会产生巨额补救费用，其中可能包括对被盗资产或信息的责任、系统损坏的修复以及对客户、员工和业务合作伙伴的赔偿。我们还可能受到政府执法程序和私人当事人的法律索赔的影响。

任何实际或据称的安全漏洞或涉嫌违反与隐私和数据安全相关的联邦或州法律或法规，都可能导致强制用户通知、诉讼、政府调查、巨额罚款和支出；转移管理层对运营的注意力；阻止人们使用我们的平台；损害我们的品牌和声誉；并对我们的业务、运营结果和财务状况产生重大不利影响。对基于任何安全漏洞或事件的索赔或诉讼进行辩护，无论其是非曲直，都将代价高昂，并可能造成声誉损害。成功地向我们提出超出可用保险范围的一项或多项大额索赔，拒绝承保任何特定的索赔，或者我们的保险单和承保范围的任何变化或停止，包括增加保费或实施大额免赔额要求，都可能对我们的业务、运营结果和财务状况产生实质性的不利影响。请参阅“第I部分--项目1C。网络安全获取有关我们的网络安全治理、风险管理和战略的更多信息。

互联网法律正在演变，我们对这些法律和法规的不利变化或未能遵守可能会对我们的业务、运营结果和财务状况产生不利影响。

我们受到专门管理互联网的法规和法律的约束。适用于或可能适用于我们业务的法律的范围和解释通常是不确定的，可能会发生变化，可能会相互冲突。如果我们因这些法规或法律的不利变化或我们未能遵守这些法规或法律而产生成本或责任，我们的业务、运营结果和财务状况可能会受到不利影响。为防止或减轻这一潜在责任而产生的任何成本也可能损害我们的业务、运营结果和财务状况。

OpenDoor Technologies Inc.

我们的欺诈检测流程和信息安全系统可能无法成功检测到第三方针对我们的员工或客户的所有欺诈活动，这可能会对我们的声誉和业务结果造成不利影响。

第三方行为者过去曾试图，将来也可能试图通过与我们的客户接触来进行欺诈活动，特别是在我们的产权保险和托管业务中。我们进行大量与贷款和房地产交易相关的电汇，并处理与这些交易相关的敏感个人数据。我们可能无法检测和阻止移动应用程序、网站和内部系统上的所有欺诈活动。同样，我们用来完成这些交易的第三方可能无法维持足够的控制或系统来检测和防止欺诈活动。持续或普遍的欺诈活动可能会导致客户和房地产合作伙伴对我们失去信任，减少或终止他们对我们产品的使用，或者可能导致经济损失，从而损害我们的业务和运营结果。

我们的风险管理努力可能不会奏效。

如果我们不能有效地识别、管理、监测和缓解金融风险，例如定价风险、利率风险、流动性风险和其他与市场相关的风险，以及与我们的业务、资产和负债相关的运营和法律风险，我们可能会遭受重大损失，我们的业务运营可能会中断。我们还受非特定行业的各种法律、法规和规则的约束，包括与员工雇用和终止实践相关的雇佣法律、健康和安全法律、环境法律以及我们所在司法管辖区的其他联邦、州和地方法律、法规和规则。我们的风险管理政策、程序和技术可能不足以识别我们面临的所有风险，不足以减轻我们已经确定的风险，也不足以识别我们未来可能面临的额外风险。我们业务活动的扩张也可能导致我们暴露在以前从未暴露过的风险中，或者可能增加我们对某些类型风险的敞口，并且我们可能无法有效地识别、管理、监控和缓解这些风险，因为我们的业务活动发生了变化或增加。

我们不时地卷入或在未来可能受到索赔、诉讼、政府调查和其他可能导致不利结果的程序的影响。

我们不时参与或未来可能会受到索赔、诉讼、政府调查和与我们的业务相关的法律程序的影响，包括与知识产权、隐私、消费者保护、信息安全、我们的历史抵押贷款服务、房地产、环境、数据保护或执法事务、税务、劳工和就业、商业索赔有关的诉讼，以及涉及我们客户产生的内容的诉讼、股东派生诉讼、据称的集体诉讼以及其他事项。此类索赔、诉讼、政府调查和诉讼程序本质上是不确定的，其结果也不能肯定地预测。无论结果如何，任何此类法律程序都可能因法律费用、管理层和其他人员分流、负面宣传等因素而对我们产生不利影响。此外，一个或多个此类诉讼的解决可能导致声誉损害、责任、处罚或制裁，以及判决、同意法令或命令，阻止我们提供某些特性、功能、产品或服务，或要求改变我们的业务做法、产品或技术，这可能在未来对我们的业务、运营结果和财务状况产生重大不利影响。

我们的业务可能会受到企业公民身份和ESG事项和/或我们对此类事项的报告的负面影响。

机构、个人和其他投资者、代理咨询服务、监管当局、消费者和其他利益相关者越来越关注公司的环境、社会和治理(ESG)实践。例如，不同的组织至少部分根据一家公司的ESG披露情况来产生ESG分数或评级，包括机构投资者和资本提供者在内的某些市场参与者使用这些评级来评估公司的ESG概况。与此同时，一些利益相关者正在努力减少公司在某些ESG相关事务上的努力。某些ESG问题的支持者和反对者都越来越多地诉诸于一系列激进主义形式，包括媒体活动和诉讼，以推动他们的观点。在我们受制于这种激进主义的程度上，它可能要求我们产生成本或以其他方式对我们的业务产生不利影响。监管机构对ESG问题的预期也越来越高。例如，美国证券交易委员会、加利福尼亚州和纽约州等各种政策制定者已经(或正在考虑)对某些与气候有关的信息或其他可持续发展气体信息的披露提出要求，这可能需要我们产生额外的成本才能遵守。

随着我们寻求应对不断变化的识别、测量和报告ESG信息的标准，我们的努力可能会导致成本大幅增加，但仍可能无法满足投资者或其他利益相关者的期望以及不断变化的标准或监管要求。例如，我们可能基于预期、假设、

OpenDoor Technologies Inc.

或者，我们目前认为合理的第三方信息随后可能被确定为错误或不符合最佳实践。如果我们未能或被视为未能遵守或推进某些ESG计划(包括我们完成此类计划的方式)，我们可能会受到各种不利影响，包括我们的财务业绩、我们的声誉、我们吸引或留住员工的能力、我们作为服务提供商、投资或业务合作伙伴的吸引力，或者使我们面临政府执法行动、私人诉讼以及股东或利益相关者的诉讼。此外，我们的许多业务合作伙伴和供应商可能会受到类似预期的影响，这可能会增加或产生额外的风险，包括我们可能不知道的风险。

我们可能无法继续使用我们在业务中使用的域名，或阻止第三方获取和使用侵犯、类似或以其他方式降低我们的品牌或商标或服务标志的价值的域名。

我们已经为我们的网站注册了域名，我们在我们的业务中使用。如果我们失去使用域名的能力，我们可能会在使用新域名营销我们的产品和服务时产生巨额费用，这可能会损害我们的业务。此外，我们的竞争对手可能会试图通过使用与我们类似的域名来利用我们的品牌认知度。我们可能无法阻止第三方获取和使用侵犯、类似或以其他方式降低我们的品牌或商标或服务标志的价值的域名。保护和执行我们在域名中的权利以及确定他人的权利可能需要诉讼，这可能会导致巨额成本和转移管理层的注意力。

项目1B。未解决的员工评论。

没有。

项目1C。网络安全。

网络安全风险管理与策略

我们制定并实施了一项网络安全风险管理计划，旨在保护我们的关键系统和信息的机密性、完整性和可用性。我们的网络安全风险管理计划包括多层安全控制，包括网络分段、安全监控、终端保护、身份和访问管理，以及网络安全事件响应计划。

我们根据国家标准与技术研究院网络安全框架(“NIST CSF”)来评估我们的计划。虽然我们使用NIST CSF作为指南来帮助我们识别、评估和管理与我们的业务相关的网络安全风险，但这并不意味着我们满足任何特定的技术标准、规范或要求，而且我们的成熟度在我们的网络安全计划中有所不同。

我们的网络安全风险管理计划将网络安全风险与其他公司风险一起考虑，作为我们整体网络安全风险评估流程的一部分，并分享适用于影响公司的其他风险的通用方法、报告渠道和治理流程，如监管、财务和运营风险。

我们的网络安全风险管理计划包括：

•风险评估，旨在帮助识别我们的关键系统、信息、产品、服务和更广泛的企业IT环境的重大网络安全风险;

•安全团队主要负责管理(1)我们的网络安全风险评估流程，(2)我们的安全控制，以及(3)我们对网络安全事件的反应；

•使用漏洞扫描和渗透测试；

•在适当情况下使用外部服务提供商来评估、测试或以其他方式协助我们的安全控制;

•对我们的员工、事件响应人员和高级管理人员进行网络安全意识培训，包括年度事件培训、定期网络钓鱼电子邮件模拟和模拟事件响应的桌面练习；

•强大的网络安全事件响应计划，包括网络安全事件的准备、检测、响应和恢复的书面程序，以及对事件进行分类、评估严重性、上报、控制、调查和补救的流程；以及

OpenDoor Technologies Inc.

•服务提供商、供应商和供应商的第三方风险管理流程。

我们没有从已知的网络安全威胁中发现任何风险，包括之前的任何网络安全事件，这些威胁已经或合理地可能对我们产生重大影响，包括我们的运营、业务战略、运营结果或财务状况。然而，不能保证我们的网络安全风险管理计划和流程，包括我们的政策、控制程序或程序，将在保护我们的系统和信息方面得到充分实施、遵守或有效。请参阅“第1A项。风险因素“就我们面临的网络安全威胁的风险进行进一步的讨论。

网络安全治理

本公司董事会将网络安全风险视为其风险监督职能的一部分，并已委托审计委员会(“委员会”)监督网络安全和其他信息技术风险。该委员会监督管理层实施我们的网络安全风险管理计划。

委员会至少每年都会收到我们的首席技术官和管理层关于我们的网络安全风险管理和战略的报告，包括在适当情况下实现我们的风险缓解目标的进展情况、第三方评估的结果以及新出现的威胁情况。此外，管理层在必要时向委员会通报任何重大网络安全事件以及任何影响较小的事件的最新情况。

该委员会向全体董事会报告其活动，包括与网络安全有关的活动，并将不时向全体董事会简要介绍我们的网络安全风险管理计划。我们的委员会成员不时会收到我们内部或外部专家关于网络安全主题的演讲，作为影响上市公司主题的继续教育的一部分。

我们的首席技术官与我们的安全主管和内部安全人员协调，负责评估和管理我们的网络安全威胁带来的重大风险，并对我们的整体网络安全风险管理计划负有主要责任，并监督我们的内部网络安全人员和我们聘请的外部网络安全顾问。

我们的首席技术官拥有25年的技术监督记录，其中15年包括监督信息安全系统，他直接向我们的首席执行官报告。这一丰富的经验涵盖了公共和私营公司，包括十多年来作为负责网络安全的敬业关键人员。我们的安全主管领导我们的内部安全员工并直接向我们的首席技术官汇报，他拥有20多年的软件开发经验，其中10年专注于网络安全，包括管理信息安全系统、制定网络安全战略以及实施有效的信息和网络安全计划。

我们的首席技术官和安全主管通过各种方式监督预防、检测、缓解和补救网络安全风险和事件的工作，其中可能包括内部安全人员的简报、从政府、公共或私人来源获得的威胁情报和其他信息，以及IT环境中部署的安全工具生成的警报和报告，例如定期网络和终端监控、漏洞评估、渗透测试和桌面演习。

项目2.财产。

我们有各种办公空间的运营租约，下表汇总了截至2023年12月31日的租约。我们相信我们的设施足以满足我们目前的需要。


位置	目的	近似平方英尺	主要租约到期日
坦佩，亚利桑那州	一般办公空间，公司邮寄地址	53,867	2030
佐治亚州德卢斯	一般办公空间	71,085	2029

此外，我们在美国和印度的其他几个地点租赁办公空间。

OpenDoor Technologies Inc.

第三项：法律诉讼。

于2022年10月7日及2022年11月22日，据称证券集体诉讼于美国亚利桑那地区地方法院提起，标题为Alich v. Opendoor Technologies Inc.，等人（案件号2：22-cv-01717-JFM）（“Alich”）和奥克兰县自愿雇员福利协会等人诉Opendoor技术公司，等人（案件号2：22-cv-01987-GMS）（“奥克兰县”）。这些诉讼被合并成一个单一的行动，标题为关于Opendoor Technologies Inc.证券诉讼(Case No. 2：22-CV-01717-MTL）。合并后的经修订起诉书将本公司、Social Capital Hedosophia Holdings Corp. II（“SCH”）、本公司若干现任及前任高级职员及董事以及本公司于2021年2月进行的证券发售的承销商列为被告。该投诉称，该公司和某些官员违反了《交易法》第10（b）条和SEC规则10 b-5，该公司、SCH、某些官员和董事以及承销商违反了《证券法》第11条，在每种情况下，都对该公司定价算法的有效性做出了重大虚假或误导性陈述。原告还指控，某些被告分别违反了《交易法》第20（a）条和《证券法》第15条，这两条规定了控制人的责任。该投诉代表在2020年12月21日至2022年11月3日期间购买或以其他方式收购公司普通股的所有个人和实体提出索赔，或根据与我们与SCH的业务合并以及公司于2021年2月进行的二次公开募股有关的发行文件提出索赔。原告寻求类别认证，未指明的补偿性损害赔偿金，利息和合理费用和开支的裁决，包括律师费和专家费，以及法院可能认为公正和适当的其他和进一步的救济。被告于2023年6月30日提出驳回动议，该等动议有待法院审理。我们认为，投诉中的指控是没有根据的，我们打算在这件事上积极为自己辩护。

2023年3月1日和2023年3月15日，股东衍生诉讼在美国亚利桑那地区地方法院提起，标题为卡尔森诉赖斯案 (Case编号2：23-cv-00367-GMS）和 Van Dorn诉Wu等人案 (Case编号2：23-cv-00455-DMF），随后将其合并为单一行动，标题为卡尔森诉赖斯案(Case No. 2：23-CV-00367-GMS）。原告于2023年6月22日自愿驳回此事，此后在特拉华州衡平法院重新提起诉讼，标题为卡尔森诉赖斯案 (Case第2023-0642号）和范多恩诉赖斯等人案。(案件编号2023-0643)。案件已合并为一项单独的诉讼，标题为OpenDoor Technologies Inc.股东派生诉讼(案件编号2023-0642)。2023年6月29日，美国特拉华州地区法院提起股东派生诉讼，标题为Juul诉Wu等人。(案件编号1：23-cv-00705-una)。每件事的投诉都是基于相同的事实和情况In Re OpenDoor Technologies Inc.证券诉讼并将公司的某些高级职员和董事列为被告。被告被指控违反了交易法第10(B)条和美国证券交易委员会规则10b-5，并违反了受托责任。原告寻求代表本公司维持衍生诉讼、判给未指明的补偿性损害赔偿、指示本公司改革其公司管治及内部程序的命令、归还济助、判给利息及开支(包括律师费及专家费)，以及法院认为公正及适当的其他及进一步济助。这些衍生诉讼一直被搁置，等待关于Opendoor Technologies Inc.证券诉讼.

2023年10月13日，美国特拉华州地区法院提起股东派生诉讼，标题为伍兹等人的观点。V.贝恩等人。(案件编号1：23-cv-01158-una)。投诉是基于与以下内容有关的事实和情况关于Opendoor Technologies Inc.证券诉讼。原告已就违反受托责任、违反交易所法案第10(B)和21D条规定的出资以及违反交易所法案第14(A)条及其颁布的美国证券交易委员会规则14a-9向本公司某些现任和前任董事和高级管理人员提出索赔。原告寻求维持代表本公司的衍生诉讼、未指明的补偿性损害赔偿的裁决、指示其中一名被告交出据称从某些个人出售公司股票中获得的款项的命令、衡平法救济、利息和费用的裁决(包括律师费和专家费)，以及法院认为公正和适当的其他和进一步的救济。这一派生诉讼已被搁置，等待在Re OpenDoor Technologies Inc.证券诉讼中。

2023年10月18日，美国亚利桑那州地区法院提起股东衍生品诉讼，标题为Gera诉Palihapitiya等人案。(案件编号2：23-cv-02164-smb)。投诉是基于与以下内容有关的事实和情况关于Opendoor Technologies Inc.证券诉讼，并将本公司和SCH保荐人II LLC的某些现任和前任高级管理人员和董事列为被告。起诉书称，被告违反了《交易法》第14(A)节以及据此颁布的《美国证券交易委员会规则》第14a-9条。原告寻求代表本公司维持衍生诉讼、判给未指明的补偿性损害赔偿、指示本公司改革若干公司管治及内部程序的命令、恢复原状、判给费用及开支(包括律师费及专家费)，以及法院认为公正及适当的其他及进一步的济助。

OpenDoor Technologies Inc.

除上述外，我们目前和过去在正常业务过程中都受到法律诉讼和监管行动的影响。我们预计，任何此类事项所产生的最终责任(如有)不会对我们的财务状况、经营业绩或现金流产生重大影响。未来，我们可能会在正常业务过程中受到进一步的法律诉讼和监管行动的影响，我们无法预测任何此类诉讼或事项是否会对我们的财务状况、经营业绩或现金流产生重大影响。

第四项矿山安全披露。

不适用。

OpenDoor Technologies Inc.

第II部

第五项注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券。

普通股市场信息

我们的普通股在纳斯达克全球精选市场(“纳斯达克”)上市，代码为“OPEN”。

纪录持有人

截至2024年2月8日，我们普通股的记录持有者约有61人。

股利政策

我们从未宣布或支付过我们的股本股息。我们目前打算保留未来的任何收益，为我们业务的发展和增长提供资金，因此在可预见的未来不会支付任何股息。未来有关宣布和支付股息(如果有的话)的任何决定，将由我们的董事会酌情决定，前提是遵守管理我们当前和未来债务的协议中的合同限制和契约。任何此类决定也将取决于我们的业务前景、经营结果、财务状况、现金需求和可用性以及董事会可能认为相关的其他因素。

出售未登记的股权证券

没有。

发行人购买股票证券

没有。

性能图表

下列股票表现图表不应被视为“征求材料”或“提交”给证券交易委员会，用于《交易法》第18条的目的，也不应被视为通过引用纳入公司根据《证券法》或《交易法》提交的任何文件。图表中包含的信息基于历史数据，并非旨在预测未来可能的表现。

下图将公司普通股的累计股东总回报率与纳斯达克房地产和其他金融服务指数以及罗素2000指数进行了比较。

该图表涵盖了从2020年12月21日（业务合并结束后我们的普通股开始交易的第一天）到2023年12月31日公司普通股的时间段。该图假设，

OpenDoor Technologies Inc.

2020年12月21日，对公司普通股和各指数的投资价值（包括股息再投资）为100美元。

第6项。[已保留]

OpenDoor Technologies Inc.

管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析

（表格金额以百万计，不包括股份和每股数据和比率，或如所述）

项目7.管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析。

以下讨论及分析提供管理层认为与评估及了解我们的综合经营业绩及财务状况有关的资料。有关讨论应与截至二零二三年及二零二二年十二月三十一日以及截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度的过往经审核年度综合财务报表一并阅读。

本讨论可能包含基于当前预期的前瞻性陈述，涉及风险和不确定性。我们的实际结果可能与这些前瞻性陈述中预期的结果存在重大差异，这是由于各种因素造成的，包括“前瞻性陈述”、“风险因素”或本10-K表格年度报告其他部分中所列的因素。

概述

Opendoor的使命是为生活的进步提供动力，一次一步。住宅房地产是一个价值数万亿美元的行业，其基础是一个复杂、耗时、压力大且离线的过程。我们相信所有消费者都应该以简单和自信的方式购买，出售和在家庭之间移动，我们已经花了近十年的时间来实现这一愿景。我们已经建立了独特的定价和运营能力，成为美国最大的房屋买家和卖家之一。自成立以来，我们已经帮助客户在超过246，000笔交易中购买或出售房屋，并将我们的足迹扩展到全国50个市场。

财务摘要和运营摘要


	截至2013年12月31日止的年度，
(in百万，除了百分比，房屋购买，房屋出售，市场数量和库存房屋）	2023			2022			2021			2022年到2023年的变化		2021年到2022年的变化
收入	$	6,946		$	15,567		$	8,021		$	(8,621)	$	7,546
毛利	$	487		$	667		$	730		$	(180)	$	(63)
毛利率	7.0		%	4.3		%	9.1		%
净亏损	$	(275)		$	(1,353)		$	(662)		$	1,078	$	(691)
市场数目(期末)	50			53			44			(3)		9
售出的房屋	18,708			39,183			21,725			(20,475)		17,458
已购房	11,246			34,962			36,908			(23,716)		(1,946)
库存房屋(期末)	5,326			12,788			17,009			(7,462)		(4,221)
库存(期末)	$	1,775		$	4,460		$	6,096		$	(2,685)	$	(1,636)
“上市”超过120天的房屋百分比(期末)	18		%	55		%	8		%
非GAAP财务亮点(1)
贡献(亏损)利润	$	(258)		$	525		$	525		$	(783)	$	—
贡献保证金	(3.7)		%	3.4		%	6.5		%
调整后的EBITDA	$	(627)		$	(168)		$	58		$	(459)	$	(226)
调整后EBITDA利润率	(9.0)		%	(1.1)		%	0.7		%
调整后净亏损	$	(778)		$	(574)		$	(116)		$	(204)	$	(458)

________________

(1)见“-非公认会计准则财务指标了解更多细节，以及此类非GAAP衡量标准与其最接近的可比GAAP衡量标准的对账情况。

当前的住房环境

2023年是房地产市场宏观不确定性的一年，利率波动导致30年期抵押贷款利率在2月至10月期间上升了170个基点。这些动态导致买家和卖家都犹豫不决，整体房屋销量同比下降近20%。2023年上半年，房价

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管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析

（表格金额以百万计，不包括股份和每股数据和比率，或如所述）

在历史低位的发行量的支持下，该公司的表现好于预期。在供应受限的背景下，市场出清超过了历史上同期的水平。2023年下半年，居高不下的30年期抵押贷款利率进一步压低了买家的需求，放大了市场清算率的典型季节性下降。市场清算率放缓对我们2023年最后一个季度的财务表现产生了以下三方面的影响。首先，随着市场出清速度放缓，我们的转售速度以及收入逐季放缓。其次，尽管发行量处于历史低位，影响有所缓和，但我们降低了房屋一级的挂牌价，以保持与我们的清理目标一致，这一目标影响了收入、毛利、毛利率和贡献利润率。第三，由于转售清算率较低，旧库存的一些销售转移到了2023年第三季度，并继续拖累整体利润率，因为鉴于利润率为负，它们一直在出售。

展望未来，我们追踪的实时指标继续显示供需受限，这导致了房价的稳定。几个宏观经济指标一直在向好，包括健康的美国劳动力市场和缓和的通胀。然而，鉴于利率持续波动，我们仍专注于保持利差设定的灵活性，以根据2024年的一系列宏观经济结果进行操作。

贡献保证金是一种非公认会计准则的财务衡量标准。见“-非公认会计准则财务指标查看进一步的细节和贡献毛利与毛利的对账。

影响我们经营业绩的因素

对现有市场的市场渗透

住宅房地产是美国最大的消费市场之一，其中每年估计1.6万亿美元的房屋价值中，只有不到1%是在网上进行的。鉴于我们在一个高度分散的行业运营，并为传统的线下销售流程提供差异化的价值主张，我们相信有很大的机会扩大我们在现有市场的份额。通过为客户提供一致、优质和差异化的体验，我们希望继续推动积极的口碑认知和对我们平台的信任。

我们正在通过与房屋建筑商、代理商和在线房地产平台的合作渠道稳步扩大我们的覆盖范围。我们与三个最大的在线房地产平台Zillow、Redfin和Realtor.com建立了合作关系，这些平台每月的独立访问量总计达到数百万。我们于2023年初启动了与Zillow，Inc.的合作协议，允许Zillow，Inc.平台上的房屋卖家直接从OpenDoor请求报价，并为我们创造了一个额外的渠道，以提高品牌知名度和获得客户。截至2023年12月31日，我们的合作伙伴关系已覆盖45个市场。2023年第四季度，我们还宣布与全球最大的独立房地产公司Exp Realty达成新的合作协议。这项协议使EXP的经纪人能够代表他们的客户直接在EXP仪表盘上请求对符合条件的房产提出现金报价，并在提供OpenDoor报价的同时，还可以选择将客户的住宅上市。

一个持续的增长来源是与我们的注册卖家基础重新接触，这意味着已经收到OpenDoor的报价但尚未出售房屋的卖家。在过去的十年里，我们已经发出了数百万份报价，虽然并不是每个人都准备好在他们提出报价时采取行动，但我们将每个人都视为潜在的未来卖家。我们不断重复我们的再参与战略，并相信我们的注册客户群将继续成为房屋购买量的重要来源。

市场足迹

下表显示了截至所述期间，我们在哪些市场开展业务：


	截至十二月三十一日止的年度：
(以整数表示)	2023	2022	2021
市场数目(期末)	50	53	44

由于2022年和2023年宏观环境恶化，我们放慢了新的市场扩张计划。在截至2023年12月31日的三个月内，我们停止了在爱达荷州博伊西、内华达州里诺和北卡罗来纳州阿什维尔市场的库存收购和运营支持。这三个市场低于我们开展业务所需的规模。

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管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析

（表格金额以百万计，不包括股份和每股数据和比率，或如所述）

成本效益高，而且距离另一个市场不够近，无法充分利用其业务。这三个市场加在一起，在2023年售出的房屋总数中不到1%。

毗邻服务

我们相信，房屋卖家和买家都看重简约和确定性。为此，我们正在建立一个在线、集成的家庭服务套件，目前包括产权保险、第三方托管服务和房地产经纪服务。

我们在产权保险和托管服务方面的成功帮助验证了我们的观点，即客户更喜欢在线、集成的体验。我们将继续评估改进我们的端到端解决方案的新方法，并预计随着时间的推移投资于更多邻近的产品和服务，期望这些邻近的服务将继续改善我们的单位经济效益。

单位经济效益

我们将贡献利润率视为衡量单位经济表现的关键指标。贡献保证金是一种非公认会计准则的财务衡量标准。见“-非公认会计准则财务指标查看进一步的细节和贡献毛利与毛利的对账。我们的长期财务业绩在一定程度上取决于通过以下举措继续保持和扩大单位利润率：

•我们定价引擎的优化和增强；

•通过更大程度的自动化和自助服务提高平台效率；

•增量配售服务，补充核心交易利润率配置文件；以及

•扩大我们的上市和市场产品供应，这将减少我们的库存敞口和资本密集度，并消除与拥有房屋所有权相关的持有和销售成本。

库存管理

有效地管理我们的整体库存状况并平衡增长、利润率和风险对我们的财务业绩至关重要。自我们成立以来，我们一直在我们的购房流程以及预测和转售系统中优先投资于我们的定价能力，并将继续这样做。作为我们整体风险管理框架的一部分，我们同时考虑了单个市场和总投资组合的敞口。我们通常寻求在管理整体风险和库存健康的背景下，通过监控直销率、持有期和投资组合老化来最大化库存的转售利润率表现。

我们在2023年的表现反映了房地产市场从2022年早些时候的峰值水平向较低的交易速度和远远超出典型季节性趋势的房价升值的急剧转变。鉴于这些宏观经济压力，我们一直专注于管理整体库存健康和风险。我们一直特别关注根据2022年上半年及之前的报价购买的房屋(“旧书”)，我们继续下调库存的挂牌价格，以与市场转售率保持一致，并推动转售清仓。截至2023年12月31日，我们库存的旧书屋价值3400万美元，比2022年12月31日的35亿美元下降了99%。我们还增加了报价中包含的价差，并减少了营销投资，这减缓了我们的收购步伐。(利差的定义是，在提供低于OpenDoor服务费5%的报价时，对我们房屋估值的总折扣。)我们预计，一旦2022年下半年起的收购要约全部售出，我们将实现正的毛利率和贡献利润率，并预计随着房地产市场企稳，我们将恢复更快的收购步伐。

主要与房地产市场的急剧转变有关，在截至2022年12月31日的一年中，我们记录了7.37亿美元的库存估值调整。2023年，转售清仓的趋势好于2022年下半年，新房源的供应不足帮助稳定了房价。因此，在截至2023年12月31日的年度内记录的6500万美元的库存估值调整明显低于2022年。

作为衡量库存管理绩效的一项关键指标，我们评估相对于更广泛市场的投资组合指标(如在多重上市服务(“MLS”)上观察到的)。其中一个衡量标准是从最初上市之日起，超过120天的房屋在市场上的百分比。截至2023年12月31日，这类房屋占我们投资组合的18%，而根据我们能够承保和收购的房屋类型进行筛选后，整体市场的这一比例为21%

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（表格金额以百万计，不包括股份和每股数据和比率，或如所述）

根据价格范围、房屋类型、房屋位置、建造年限和批量(我们将其称为“买方”)等特征，在给定的市场中进行评估。

库存融资

我们的业务模式是营运资本密集型的，而库存融资是我们增长的关键推动因素。我们主要依靠获得无追索权资产担保债务，其中包括资产担保优先债务安排和资产担保夹层定期债务安排，为我们的购房融资。见“-流动性和资本资源 - 债务和融资安排。”

季节性

住宅房地产市场是季节性的，春季和夏季购房者的需求和房价涨幅较大，而在晚秋和冬季，需求通常较弱，房价涨幅较小。总体而言，我们预计我们的财务业绩和营运资本要求将反映出季节性变化。然而，其他因素，包括增长、市场扩张和宏观经济状况的变化，如最近观察到的通胀上升和加息，掩盖了我们历史金融数据中季节性的影响，我们预计这种影响可能会继续下去。

非公认会计准则财务指标

除以下经营业绩外，我们还报告某些不符合或不符合美国公认会计原则(“GAAP”)的财务指标。

在评估我们的经营业绩时，这些指标作为分析工具存在局限性，不应单独考虑或作为包括毛利润和净亏损在内的GAAP指标的替代品。我们的非GAAP财务指标可能与其他报告类似名称的公司不同，因此，我们报告的非GAAP财务指标可能无法与本行业或其他行业的公司进行比较。

调整后毛利和贡献利润(亏损)

为了向投资者提供有关我们的利润率和收购库存回报的更多信息，我们包括了调整后的毛利润和贡献利润(亏损)，这是非公认会计准则的财务衡量标准。我们认为，调整后毛利和贡献利润(亏损)是投资者有用的财务指标，因为它们是管理层在评估单位层面经济和我们的经营业绩时使用的补充指标。这些措施中的每一项都是为了展示与给定时期内售出的房屋相关的经济状况。我们通过计入当期销售房屋(和邻近服务)产生的收入，只计入可直接归因于此类房屋销售的支出，即使此类支出已在前几个期间确认，但不包括与截至期末仍在库存中的房屋相关的支出。贡献利润(亏损)为投资者提供了一种衡量标准，以评估OpenDoor在考虑购房成本、翻新和维修成本、持有成本和销售成本后，在报告期内出售房屋产生回报的能力。

调整后的毛利润和贡献利润(亏损)是我们经营业绩的补充指标，作为分析工具存在局限性。例如，这些计量包括根据公认会计准则在前几个期间记录的成本，不包括与期末库存中的房屋有关的、在同一期间根据公认会计准则记录的成本。因此，不应孤立地考虑这些措施，或将其作为根据公认会计准则报告的对我们结果的分析的替代品。我们将这些指标与最直接可比的GAAP财务指标进行了调整，即毛利。

调整后的毛利/利润率

经调整毛利为公认会计原则下的毛利，经(1)本期存货估值调整及(2)前期存货估值调整后调整。本期库存估值调整是通过将期末库存房屋的库存估值调整加回本期记录的库存估值调整来计算的。前期存货估值调整的计算方法是减去本期已售出房屋的前期存货估值调整。我们将调整后毛利定义为调整后毛利为

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占收入的5%。见“-关键会计政策和估计 - 房地产库存“详细讨论存货计价调整。

我们将这一指标视为衡量业务表现的重要指标，因为它反映了特定时期销售的房屋的毛利率表现，并提供了不同报告期的可比性。调整后的毛利润帮助管理层评估特定转售群体的房屋定价、服务费和翻新表现。

贡献利润/利润率

我们将贡献利润(亏损)计算为调整后毛利减去本期出售房屋发生的某些成本，包括：(1)本期发生的持有成本，(2)前期发生的持有成本，以及(3)直接销售成本。我们持有成本的构成见下表脚注。贡献毛利是指贡献利润(亏损)占收入的百分比。

我们将这一指标视为衡量业务表现的重要指标，因为它反映了特定时期内销售房屋的单元级表现，并提供了不同报告期的可比性。贡献利润(亏损)帮助管理层评估与特定转售队列直接相关的流入和流出。

下表显示了我们调整后的毛利润和贡献利润与我们的毛利润的对账，毛利润是GAAP中最直接的可比性指标：


	截至2013年12月31日止的年度，
(单位为百万，但百分比除外)	2023			2022			2021
收入(GAAP)	$	6,946		$	15,567		$	8,021
毛利(GAAP)	$	487		$	667		$	730
毛利率	7.0		%	4.3		%	9.1		%
调整：
存货计价调整-本期(1)(2)	23			458			39
存货计价调整-前期(1)(3)	(455)			(39)			—

调整后的毛利	$	55		$	1,086		$	769
调整后的毛利率	0.8		%	7.0		%	9.6		%
调整：
直销成本(4)	(197)			(414)			(195)
销售持有成本--本会计期间(5)(6)	(50)			(109)			(47)
销售持有成本-前期(5)(7)	(66)			(38)			(2)
贡献利润(亏损)	$	(258)		$	525		$	525
贡献保证金	(3.7)		%	3.4		%	6.5		%

________________

(1)存货估值调整包括以账面金额或可变现净值中较低者记录房地产存货的调整。见“-关键会计政策和估计 - 房地产库存。”

(2)库存估值调整 - 本期是指在列报期间记录的与期末库存房屋相关的库存估值调整。

(3)库存估值调整 - 前期是与所列期间内出售的房屋相关的前期记录的库存估值调整。

(4)表示与相关期间内售出的房屋相关的销售成本。这主要包括经纪人佣金、外部所有权和与托管有关的费用以及转让税。

(5)持有成本主要包括物业税、保险、水电费、房主协会会费、清洁和维护费用。持有成本包括在综合经营报表的销售、营销和运营中。

(6)指在列报期间内出售的房屋在列报期间内发生的持有成本。

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(7)代表持有成本发生在以往期间出售的房屋在本期间提出。

调整后净亏损和调整后EBITDA

我们还提出了调整后的净亏损和调整后的EBITDA，这是管理层用来评估我们的基本财务业绩的非GAAP财务指标。投资者和分析师也经常使用这些指标来比较我们行业中公司的基本表现。我们相信，这些指标为投资者提供了对我们基本业绩的有意义的期间比较，并对某些非经常性、非现金、与我们的创收业务不直接相关、与相关收入不一致或不反映频率和金额不同的持续经营业绩的费用进行了调整。

调整后净亏损和调整后EBITDA是我们经营业绩的补充措施，具有重要的局限性。例如，这些措施排除了根据公认会计原则需要记录的某些成本的影响。这些措施还包括根据公认会计原则记录在前几期的库存估值调整，并不包括与期末库存中持有的房屋有关的库存估值调整，这些调整要求在同一时期根据公认会计原则记录。这些措施可能与我们行业的其他公司或其他行业的公司提出的类似标题的措施有很大不同。因此，这些措施不应被视为孤立或作为我们的业绩分析的替代根据公认会计原则报告。我们将这些指标与最直接可比的GAAP财务指标（即净亏损）进行了对账。

调整后净亏损

我们计算调整后的净亏损为GAAP净亏损调整后，不包括非现金费用的股票为基础的补偿，股权证券公允价值调整，认股权证公允价值调整，和无形资产摊销费用。它不包括与我们的创收业务没有直接关系的费用，如重组和法律应急应计费用。其不包括债务偿还（收益）亏损，原因为该等开支或收益乃因管理层决定提早偿还部分未偿还信贷融资及于二零二六年到期之0. 25厘可换股优先票据（“二零二六年票据”）而产生;该等开支并不反映持续经营业绩，且频率及金额各不相同。它还不包括初始RSU释放的非经常性工资税和商誉减值。调整后的净亏损还将根据GAAP记录的库存估值调整的时间与记录相关收入的期间保持一致，以提高该措施与我们的非GAAP单位经济财务措施的可比性，如上所述。我们对调整后净亏损的计算目前不包括非GAAP调整的税收影响，因为我们的税收和此类税收影响迄今为止并不重大。

调整后EBITDA /利润率

我们计算调整后的EBITDA为调整后的净亏损，调整后的折旧和摊销，物业融资和其他利息支出，利息收入和所得税支出。调整后的EBITDA是一个补充性能指标，我们的管理层用来评估我们的经营业绩和经营杠杆在我们的业务。调整后EBITDA利润率是调整后EBITDA占收入的百分比。

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下表呈列所示期间经调整净亏损及经调整EBITDA与我们的净亏损（为最直接可比较的公认会计原则计量）的对账：


	截至2013年12月31日止的年度，
(单位为百万，但百分比除外)	2023			2022			2021
收入(GAAP)	$	6,946		$	15,567		$	8,021
净亏损(GAAP)	$	(275)		$	(1,353)		$	(662)
调整：
基于股票的薪酬	126			171			536
股权证券公允价值调整(1)	1			35			(35)
保证公允价值调整(1)	—			—			(12)
无形资产摊销费用(2)	7			9			4
存货计价调整-本期(3)(4)	23			458			39
存货计价调整-前期(3)(5)	(455)			(39)			—
重组(6)	14			17			—

债务清偿损失(收益)	(216)			25			—

商誉减值	—			60			—
初始RSU发布时的工资税	—			—			5
法定或有事项应计费用及相关费用	—			46			14
其他(7)	(3)			(3)			(5)
调整后净亏损	$	(778)		$	(574)		$	(116)
调整：
折旧和摊销，不包括无形资产摊销	45			41			33
房地产融资(8)	174			329			119
其他利息支出(9)	37			56			24
利息收入(10)	(106)			(22)			(3)
所得税费用	1			2			1
调整后的EBITDA	$	(627)		$	(168)		$	58
调整后EBITDA利润率	(9.0)		%	(1.1)		%	0.7		%

________________

(1)指某些金融工具的损益，在每期期末按公允价值计价。

(2)代表与收购相关的无形资产的摊销。收购的无形资产的使用年限从1年到5年不等，预计将在无形资产完全摊销之前摊销。

(3)存货估值调整包括以账面金额或可变现净值中较低者记录房地产存货的调整。

(4)库存估值调整 - 本期是指在列报期间记录的与期末库存房屋相关的库存估值调整。

(5)库存估值调整 - 前期是与所列期间内出售的房屋相关的前期记录的库存估值调整。

(6)重组成本主要包括遣散费、员工离职福利和奖金。

(7)主要包括出售可供出售证券的收益或亏损、转租收入、权益法投资收益和租赁终止收益。

(8)包括我们的无追索权资产担保债务工具的利息支出。

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(9)包括债务发行成本和贷款发放费用的摊销、承诺费、未使用的费用、我们的资产担保债务融资的其他利息相关成本、与2026年未偿还票据相关的利息支出以及其他有担保借款的利息支出。

(10)主要由现金、现金等价物、限制性现金和有价证券赚取的利息组成。

我们运营结果的组成部分

收入

我们的大部分收入来自于出售我们以前从房主那里购买的房屋。此外，我们从向房屋卖家和买家提供的额外服务中获得收入，这些服务主要包括产权保险和第三方托管服务以及经纪服务。

出售住宅房地产的房屋销售收入在物业的所有权和占有权转移给买方并且我们没有继续参与该物业的情况下确认，这通常是第三方托管的结束。每一次房屋销售确认的收入金额等于扣除任何特许权后的房屋净价。

收入成本

收入成本包括物业购买价格、购置成本和翻新或修缮房屋的直接成本。这些成本在房产持有期间累计在房地产库存中，并在房产出售时按特定的确认方法计入收入成本。房地产库存至少每季度进行一次估值调整。如果给定房屋的账面价值预计不会收回，则将库存估值调整记入收入成本，并将房屋的账面价值调整为其可变现净值。此外，对于除房屋销售收入以外的收入，收入成本包括提供服务所产生的任何成本，包括相关的员工费用，如工资、福利和基于股票的薪酬。

运营费用

销售、市场营销和运营费用

销售、市场推广及营运开支主要包括经纪佣金(如适用，支付予购房者的房地产代理及第三方挂牌代理)、转售成交成本、与房地产库存有关的持有成本(包括水电费、物业税及维修费用)，以及与产品营销、促销及品牌建设相关的开支。销售、营销和运营费用还包括支持销售、营销和房地产运营的任何员工支出，如工资、福利和基于股票的薪酬。

一般和行政费用

一般和行政费用主要包括员工费用，包括高管的工资、福利和基于股票的薪酬、财务、人力资源、法律和行政人员、第三方专业服务费和租金费用。

技术和开发费用

技术和开发费用主要包括员工费用，包括员工在设计、开发、测试、维护和运营我们的移动应用程序、网站、工具、应用程序和支持我们产品的移动应用程序时的工资、福利和股票薪酬。技术和开发费用还包括摊销资本化的软件开发成本以及第三方软件和托管成本。

商誉减值费用

商誉减值费用包括因商誉减值测试而计入的减值费用。

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重组费用

重组费用主要包括被取消职务的员工的遣散费和其他离职福利。

权证公允价值调整

权证公允价值调整包括未实现和已实现的收益和亏损，这是由于我们的权证在每个报告期末按公允价值计价以及随后通过行使认股权证进行结算而产生的。

清偿债务所得(损)

清偿债务的收益(亏损)主要与本公司按与2026年债券相关的未摊销递延成本折扣额部分回购2026年债券有关。债务清偿收益还包括与终止债务融资、部分债务清偿以及与这些融资相关的未摊销递延成本相关而确认的任何收益或损失。请参阅“第二部分--项目8.财务报表和补充数据--合并财务报表附注--附注：5.信贷安排和长期债务--可转换优先票据“有关2026年票据的更多信息。

利息支出

利息支出主要包括已支付或应付的利息以及债务贴现和债务发行成本的摊销。利息支出在不同时期有所不同，主要是由于我们的库存量的波动以及基于2022年12月31日之前某些时期的伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)或有担保隔夜融资利率(SOFR)的浮动基准利率(“基准利率”)的变化，加上适用的保证金，这影响了我们的优先循环信贷安排产生的利息(见“-”)。流动性和资本资源 - 债务和融资安排”).

我们预计，随着库存的增加，我们的整体利息支出将会增加。根据市场状况和资本成本权衡，我们将评估随着时间的推移扩大我们融资来源的机会，这可能使我们能够使我们的融资来源多样化，包括相对于我们成本更高的夹层定期债务安排更具成本效益的融资。

其他收益(亏损) - 净值

其他收入(亏损)– 净额主要包括我们的现金和受限现金余额的利息收入，以及我们对货币市场基金、定期存款和债务证券的投资，以及我们对股权证券投资的公允价值变化和股息收入。

所得税费用

我们用资产负债法记录所得税。根据这一方法，递延所得税资产和负债是根据现有资产和负债的财务报表和所得税基础之间差异的估计未来税项影响来入账的。这些差异是使用颁布的法定税率衡量的，这些税率预计将适用于预计差异将逆转的前几年的应纳税所得额。我们认识到包括颁布日期在内的期间内收入税率的变化对递延所得税的影响。

我们记录了一项估值准备金，以将我们的递延税项资产和负债减少到我们认为更有可能实现的净额。在评估估值免税额的需要时，我们会考虑所有现有的证据，包括与未来应课税收入估计有关的历史收入水平、预期和风险，以及持续的税务筹划策略。

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经营成果

截至2023年12月31日的年度与截至2022年12月31日的年度比较

下表列出了我们在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度的经营成果：


	截至十二月三十一日止的年度：				更改中
(单位为百万，但百分比除外)	2023		2022		$		%
收入	$	6,946	$	15,567	$	(8,621)	(55)	%
收入成本	6,459		14,900		(8,441)		(57)	%
毛利	487		667		(180)		(27)	%
运营费用：
销售、市场营销和运营	486		1,006		(520)		(52)	%
一般和行政	206		346		(140)		(40)	%
技术与发展	167		169		(2)		(1)	%
商誉减值	—		60		(60)		不适用
重组	14		17		(3)		(18)	%
总运营费用	873		1,598		(725)		(45)	%
净营业亏损	(386)		(931)		545		(59)	%

清偿债务所得(损)	216		(25)		241		不适用
利息支出	(211)		(385)		174		(45)	%
其他收入(亏损)-净额	107		(10)		117		不适用
所得税前亏损	(274)		(1,351)		1,077		(80)	%
所得税费用	(1)		(2)		1		(50)	%
净亏损	$	(275)	$	(1,353)	$	1,078	(80)	%

N/M-没有意义。

收入

与截至2022年12月31日的财年相比，截至2023年12月31日的财年收入减少了86亿美元，降幅为55%。收入下降主要是由于销售量下降以及每套住房收入下降所致。在截至2023年12月31日的一年中，我们售出了18,708套住房，而截至2022年12月31日的一年中，我们售出了39,183套住房，下降了52%。同期，每套房屋的销售收入下降了7%。销售量的下降是因为从2022年第三季度开始，我们主动降低了库存收购速度，因为我们的报价中包含了更高的价差，而为了应对美国房地产市场的波动，营销投资减少了。每套房屋销售收入的下降主要归因于房价上涨放缓(HPA)。

收入成本和毛利

与截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度收入成本减少了84亿美元，降幅为57%。收入成本下降主要是由于销售量下降及每套房屋收入成本下降9%(不包括期末库存中房屋的库存估值调整)，这是由于上文讨论的库存收购步伐和房屋净现值调整放缓所致。此外，收入成本的下降是由于期末对库存中房屋的库存估值调整减少，截至2023年12月31日的年度为2300万美元，而截至2022年12月31日的年度为4.58亿美元。库存估值调整的减少反映了2023年经历的相对房价企稳，以及我们的购房报价中包含的更高的利差。

截至2022年12月31日及2023年12月31日止年度的毛利分别由6.67亿美元降至4.87亿美元，毛利率则由4.3%升至7.0%。毛利润的下降可归因于上文讨论的销售量下降以及截至2022年12月31日的上半年实现的强劲利润率，这得益于年初美国房地产市场的历史强劲。与截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度的毛利率增加是由于在截至2022年12月31日的年度内记录的7.37亿美元的库存估值调整，以将库存房屋降至其可变现净值

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（表格金额以百万计，不包括股份和每股数据和比率，或如所述）

在美国房地产市场迅速低迷之后，主要从2022年下半年开始。其中包括截至2022年12月31日库存房屋的4.58亿美元库存估值调整。

同期，调整后毛利率(调整后的毛利率)从7.0%降至0.8%。调整后毛利率将库存估值调整的时间与房屋出售的时期保持一致。调整后毛利率的下降反映了2022年下半年美国房地产市场的低迷，导致转售时的市场状况弱于我们在为库存收购定价时的预期。此外，我们以牺牲转售利润率表现为代价，优先考虑风险管理和转售清理，以清理旧账面库存，这些库存构成了截至2023年12月31日的年度转售队列的大部分。由于上述原因以及平均库存持有期延长导致持有成本增加，截至2022年12月31日和2023年12月31日止年度的贡献利润率分别由3.4%降至(3.7%)。贡献毛利和调整后毛利是非公认会计准则的财务指标。见“--”非公认会计准则财务指标了解更多细节，以及此类非GAAP衡量标准与其最接近的可比GAAP衡量标准的对账情况。

运营费用

销售、市场营销和运营截至2023年12月31日的财年，其销售、营销和运营业务与截至2022年12月31日的财年相比减少了5.2亿美元，降幅为52%。这一下降主要是由于转售交易成本和经纪佣金减少了2.17亿美元，与同期收入下降55%的情况一致。财产持有成本减少了1.16亿美元，与库存水平的下降保持一致。由于我们减少了在现有和新市场的营销，广告费用减少了1.25亿美元，从截至2022年12月31日的年度的2亿美元降至截至2023年12月31日的年度的7500万美元。此外，包括工资和福利在内的员工支出减少了5800万美元，这主要是由于2023年裁员和临时劳动力的减少。

一般和行政.与截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度，总务及行政部门减少了1.4亿美元，或40%。减少的主要原因是股票薪酬减少4600万美元，这主要是由于没收了某些高管薪酬单位，包括基于业绩的奖励。此外，本公司在截至2022年12月31日的年度内记录了4600万美元的法律或有应计项目和相关费用，这些费用与2022年10月敲定的联邦贸易委员会同意令有关。包括工资和福利在内的员工支出减少了1900万美元，这主要是由于2023年的裁员。

技术与发展与截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度，技术和开发部门的名义金额有所下降。

商誉减值截至2023年12月31日的年度，商誉减值比截至2022年12月31日的年度减少6000万美元。在2022年第四季度，我们普通股的市场价格大幅下降，导致公司进行了商誉减值的中期量化测试。根据量化分析，本公司于截至2022年12月31日止年度录得6,000万美元商誉减值费用。截至2023年12月31日止年度并无发现商誉减值。

重组。与截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度重组名义金额减少。

清偿债务所得(损)

与截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度，债务清偿收益(亏损)增加了2.41亿美元。2023年12月31日的债务清偿收益2.16亿美元是由于公司在2023年按与2026年票据相关的未摊销递延成本折价部分回购了2026年票据，但部分被截至2023年12月31日的年度与部分债务清偿有关的费用所抵消。

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（表格金额以百万计，不包括股份和每股数据和比率，或如所述）

利息支出

与截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度利息支出减少了1.74亿美元，降幅为45%。这主要是由于我们的无追索权资产担保债务的平均未偿还余额大幅减少。

其他收益(亏损) - 净值

其他收入(亏损)-与截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度净增1.17亿美元。这一增长主要与利率上升带来的8400万美元的利息收入增加和400万美元的未实现收益有关，而在截至2023年12月31日和2022年12月31日的一年中，有价证券的未实现亏损分别为3500万美元。

所得税费用

与截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度所得税支出名义上有所下降。

截至2022年12月31日的年度与截至2021年12月31日的年度比较

下表列出了我们在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度的经营成果：


	截至2013年12月31日止的年度，				更改中
(单位为百万，但百分比除外)	2022		2021		$		%
收入	$	15,567	$	8,021	$	7,546	94	%
收入成本	14,900		7,291		7,609		104	%
毛利	667		730		(63)		(9)	%
运营费用：
销售、市场营销和运营	1,006		544		462		85	%
一般和行政	346		620		(274)		(44)	%
技术与发展	169		134		35		26	%
商誉减值	60		—		60		不适用
重组	17		—		17		不适用
总运营费用	1,598		1,298		300		23	%
净营业亏损	(931)		(568)		(363)		64	%
保证公允价值调整	—		12		(12)		(100)	%
债务清偿损失	(25)		—		(25)		不适用
利息支出	(385)		(143)		(242)		169	%
其他（损失）收入-净额	(10)		38		(48)		(126)	%
所得税前亏损	(1,351)		(661)		(690)		104	%
所得税费用	(2)		(1)		(1)		100	%
净亏损	$	(1,353)	$	(662)	$	(691)	104	%

N/M-没有意义。

收入

截至2022年12月31日止年度，收入较截至2021年12月31日止年度增加75亿元或94%。收入增加主要归因于销售量增加以及每户收入增加。我们于截至2022年12月31日止年度售出39，183套住宅，而截至2021年12月31日止年度则售出21，725套住宅，增幅为80%。由于库存组合，buybox扩张和房价上涨，每售出房屋的收入在两个时期之间增长了8%。

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收入成本和毛利

截至2022年12月31日止年度的收入成本较截至2021年12月31日止年度增加76亿元或104%。收入成本的增加主要是由于销售量增加和每户收入成本增加13%，不包括库存估值调整，这是由于库存组合，buybox扩张以及库存收购时的房价升值。此外，我们于截至2022年12月31日止年度录得4. 58亿元的存货估值调整，以将于2022年12月31日的剩余存货的成本基准调整至其可变现净值，而截至2021年12月31日止年度则录得3，900万元的存货估值调整。

截至2021年12月31日及2022年12月31日止年度，毛利由7. 30亿元减少至6. 67亿元，毛利率由9. 1%减少至4. 3%。同期，经调整毛利率由9. 6%下降至7. 0%。毛利率及经调整毛利率下降反映我们决定于2022年下半年优先进行风险管理及转售结算，而牺牲转售毛利率表现。由于宏观经济状况导致房地产市场快速下滑，销售时的市场状况比我们在为库存收购定价时所认为的要弱。此外，截至2021年12月31日止年度的毛利率及经调整毛利率受惠于我们为应对COVID-19疫情及较截至2022年12月31日止年度有利的宏观经济状况而出售存货后的新存货账面。由于上述原因以及直销及持有成本增加，贡献利润率于同期由6. 5%下降至3. 4%。贡献利润率和调整后毛利率是非GAAP财务指标。你看“- 非公认会计准则财务指标“了解更多细节，并将这些非GAAP措施与其最接近的可比GAAP措施进行调节。

运营费用

销售、市场营销和运营与截至2021年12月31日的财年相比，截至2022年12月31日的财年，其销售、营销和运营增加了4.62亿美元，增幅为85%。这一增长主要是由于转售交易成本和经纪佣金增加了2.19亿美元，与收入增长94%一致。与截至2021年12月31日的年度相比，物业持有成本增加了9100万美元，这与库存水平上升和库存持有期延长一致，当时我们持有新的库存账簿。广告支出增加了7700万美元，从截至2021年12月31日的年度的1.23亿美元增加到截至2022年12月31日的年度的2亿美元，因为我们增加了营销，以推动现有和新市场的采购量。包括工资和福利在内的员工支出与员工人数的增加一致，增加了5000万美元。

一般和行政。与截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度一般及行政事务减少2.74亿美元，或44%。减少的主要原因是，于截至2021年12月31日止年度内，由于业务合并于2020年12月完成后若干业绩奖励的开支确认、于满足2021年2月发售的流动资金事项归属条件时若干RSU的开支确认，以及2022年12月与丧失若干高管业绩奖励有关的开支拨回，导致股票薪酬减少3.54亿美元。在截至2022年12月31日的一年中，与2022年10月敲定的联邦贸易委员会同意令有关的4,600万美元法律或有应计项目和相关费用部分抵消了股票薪酬的减少。员工支出，包括工资和福利，与员工人数的增加一致，增加了2100万美元。

技术与发展与截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度，技术与开发增加了3500万美元，增幅为26%。这一增长主要是由于与员工人数的增加保持一致，员工支出增加了2600万美元，包括工资和福利。

商誉减值截至2022年12月31日的年度，商誉减值比截至2021年12月31日的年度增加了6000万美元。在2022年第四季度，我们普通股的市场价格大幅下降，导致公司进行了商誉减值的中期量化测试。根据量化分析，本公司于截至2022年12月31日止年度录得6,000万美元商誉减值费用。截至2021年12月31日止年度并无发现商誉减值。

重组。与截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度重组增加了1700万美元。在截至2022年12月31日的年度记录的重组费用为遣散费，以及

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被取消职位的员工的其他离职福利，以及与清盘本公司抵押贷款和经纪服务有关的其他重组成本。

权证公允价值调整

截至2022年12月31日的年度，认股权证公允价值调整较截至2021年12月31日的年度减少1200万美元，或100%。截至2021年12月31日止年度录得的收益，归因于保荐权证在业务合并至2021年7月完成赎回期间的公允价值减少。

债务清偿损失

与截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度债务清偿亏损增加了2500万美元。2022年12月至2022年12月31日的债务清偿亏损2500万美元是由于公司自愿提前部分偿还资产担保的夹层定期债务安排。

利息支出

与截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度利息支出增加了2.42亿美元，增幅为169%。增长主要是由于我们的资产抵押优先债务融资和夹层定期债务融资的平均未偿还余额增加，这与我们同期库存的增加一致。此外，由于截至2022年12月31日的年度参考利率高于截至2021年12月31日的年度，我们的资产支持优先循环信贷安排的利息支出有所增加，这些安排以基于LIBOR或SOFR的浮动参考利率计息。

其他(亏损)收入 - 净值

其他(亏损)收入-与截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度净收益减少4800万美元，降幅126%。减少主要与有价证券的公允价值调整有关。当我们投资的一家公司上市时，公司在2021年录得3500万美元的收益，然后在2022年公司股价下跌时录得3500万美元的亏损。与截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度由于利率上升而增加的利息收入2000万美元抵消了2022年录得的公允价值损失。于2022年，我们若干以资产为抵押的优先循环信贷安排的条款经修改，以SOFR为基础的浮动参考利率取代基于LIBOR的浮动参考利率。截至2022年12月31日，我们资产支持的高级循环信贷安排中的所有此类浮动参考利率都是基于SOFR。

所得税费用

与截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度所得税支出名义金额增加。

流动性与资本资源

概述

我们的主要流动资金来源历来由我们的运营和融资活动产生的现金组成。截至2023年12月31日，我们拥有10亿美元的现金和现金等价物，5.41亿美元的限制性现金，6900万美元的有价证券。与2022年12月31日相比，我们的现金、现金等价物和有价证券余额下降了2.13亿美元，这是由于运营亏损和我们的2026年票据的部分回购，被库存水平减少所释放的资本所抵消。与2022年12月31日相比，我们的受限现金余额减少了1.13亿美元，这主要是因为与2022年12月相比，2023年12月我们的定期债务安排的转售活动和未偿还余额减少。

截至2023年12月31日，公司资产支持债务的未偿还余额总额为22亿美元，可转换优先票据的未偿还本金总额为3.81亿美元。此外，我们还有未动用的借款能力。

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(表格金额以百万为单位，不包括每股和每股数据和比率，或如上所述)

在我们的无追索权资产担保债务安排(如下进一步描述)下的60亿美元，其中6.5亿美元已承诺。

在截至2023年12月31日的年度内，本公司进行了单独的私下协商交易，以回购部分未偿还的2026年票据(“回购2026年票据”)。我们回购了总额约5.97亿美元的2026年债券本金，详情请见“第二部分--项目8.财务报表和补充数据--合并财务报表附注--附注5.信贷安排和长期债务--可转换优先票据“在这份10-K表格的年度报告中。在市况许可下，我们可不时在公开市场、私下协商的交易、要约收购、交易所交易或其他方式回购额外的未偿还债务证券。该等回购(如有)将按吾等所厘定的条款及价格进行，并将视乎当时的市况、我们的流动资金及其他因素而定，并可随时开始或暂停。所涉及的金额和支付的总代价可能是实质性的。

从成立到2023年12月31日，我们已经发生了亏损，预计未来还会出现更多亏损。我们偿还债务和为营运资本、业务运营和资本支出提供资金的能力将取决于我们从经营活动中产生现金的能力，这取决于我们未来的经营成功，以及以合理条款获得库存收购融资的能力，这受到我们无法控制的因素的影响，包括潜在的经济衰退、利率上升、通货膨胀和总体经济、政治和金融市场状况。

如果我们的库存余额增加，我们的营运资金需求可能会增加。我们相信，我们的现金、现金等价物和有价证券，加上我们预计从未来业务和借款中产生的现金，将足以满足我们自10-K表格年度报告日期起至少12个月内的营运资本和资本支出需求。

债务和融资安排

我们的融资活动包括：在我们的资产担保优先循环信贷安排下的短期借款；发行长期资产担保优先期限债务、资产担保夹层定期债务和可转换债务；以及新发行股票。从历史上看，我们需要获得外部融资资源，以便为增长、向新市场扩张和战略举措提供资金，我们预计这种情况将在未来继续下去。我们进入资本市场的机会可能会受到我们无法控制的因素的影响，包括经济状况。

我们主要使用无追索权资产担保债务，包括资产担保优先债务安排和资产担保夹层定期债务安排，为我们的房地产库存购买和翻新提供融资。我们的业务是资本密集型的，随着我们继续扩大规模和积累额外的库存，需要保持充足的流动性和资本资源。我们打算积极管理我们与多家金融机构的关系，并寻求优化资金的持续时间、灵活性、效率和成本，但不能保证我们能够为我们的业务获得足够的资本，或以可接受的财务和其他条件这样做。

我们的资产担保设施均以特定的资产池为抵押，包括房地产库存、受限现金和OpenDoor某些合并子公司的股权，这些子公司直接或间接拥有我们的房地产库存。我们的库存融资安排的条款要求OpenDoor子公司遵守惯例的财务契约，例如保持一定水平的流动性、有形净值或杠杆(债务与有形净值的比率)。截至2023年12月31日，公司遵守了所有财务契约。

我们的财产融资子公司的资产和信贷一般不能用于偿还任何其他OpenDoor实体的债务和其他义务。我们的资产担保债务对OpenDoor及其未参与相关融资安排的子公司没有追索权，但OpenDoor子公司在涉及OpenDoor实体“不良行为”的情况下和某些其他有限情况下为某些义务提供的有限担保除外。

我们的以资产为抵押的优先债务安排一般按收购时标的物业的成本基准提供75%至90%的预付利率。收购后，我们的夹层定期设施可为标的物业的成本基础提供高达95%至100%的资金。最高初始预付率因设施而异，通常在固定的时间表上递减，该时间表根据特定财产获得融资的时间长短和其他设施特有的调整，包括基于抵押品履约情况的调整，因设施而异。

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(表格金额以百万为单位，不包括每股和每股数据和比率，或如上所述)

有时，如果物业借款基数不足以满足借款基数要求，我们可能需要将金额保留在受限现金账户中，以抵押我们的资产担保定期债务工具。这些金额可能会因季节性、物业收购和转售的时机以及我们的资产抵押定期债务安排下的未偿还贷款余额而波动。

下表汇总了截至2023年12月31日与我们的无追索权资产支持债务和其他担保借款相关的某些细节(单位为百万，利率除外)：


			未清偿金额
2023年12月31日	借债容量		当前		非当前		加权平均值利率		周转/提款期末	最终成熟度日期
无追索权资产担保债务：
资产担保高级循环信贷安排
循环贷款机制2018-2	$	1,000	$	—	$	—	7.49	%	2025年6月30日	2025年6月30日
循环贷款机制2018-3	1,000		—		—		6.82	%	2026年9月29日	2026年9月29日
循环设施2019-1	300		—		—		7.34	%	2025年8月15日	2025年8月15日
循环设施2019-2	550		—		—		6.83	%	2025年10月3日	2026年10月2日
循环设施2019-3	925		—		—		—	%	2024年4月5日	2025年4月4日


以资产为抵押的高级债务工具
定期债务安排2021-S1	100		—		100		3.48	%	2025年1月2日	2025年4月1日
定期债务安排2021--S2	400		—		300		3.20	%	2025年9月10日	2026年3月10日
定期债务安排2021-S3	1,000		—		750		3.75	%	2027年1月31日	2027年7月31日
定期债务安排2022-S1	250		—		250		4.07	%	2025年3月1日	2025年9月1日

总计	$	5,525	$	—	$	1,400
发行成本			—		(12)
账面价值			$	—	$	1,388

资产担保的夹层定期债务工具

定期债务工具2020-M1	$	2,100	$	—	$	600	10.00	%	2025年4月1日	2026年4月1日
定期债务安排2022--M1	$	500	$	—	$	150	10.00	%	2025年9月15日	2026年9月15日
总计	$	2,600	$	—	$	750
发行成本					(4)
账面价值					$	746

无追索权资产担保债务总额	$	8,125	$	—	$	2,134

资产担保高级循环信贷安排

我们将优先循环信贷安排归类为综合资产负债表中的流动负债。在某些情况下，表中所反映的资产抵押优先循环信贷安排项下的借款能力金额并未完全承诺，任何超出承诺金额的借款须由适用贷款人酌情决定。截至2023年12月31日，我们承诺的资产支持优先循环信贷安排的借款能力为6.5亿美元。

上表所反映的循环期间结束日期及最终到期日包括本公司可全权酌情决定的任何延期。我们的某些有资产担保的高级循环信贷安排也有额外的延期选项，这些选项还有待贷款人的批准，上表中没有反映这些选项。

以资产为抵押的高级债务工具

我们在综合资产负债表中将优先期限债务安排归类为非流动负债。非流动负债的账面价值减少了1200万美元的发行成本。在某些情况下，表中所反映的有资产担保的优先定期债务安排项下的借款能力金额并未完全承付，任何高于

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(表格金额以百万为单位，不包括每股和每股数据和比率，或如上所述)

承诺金额取决于适用的贷款人的酌情决定权。截至2023年12月31日，我们承诺的资产支持优先期限债务工具的借款能力为14亿美元。

上表所反映的提款期结束日期及最终到期日包括本公司可全权酌情决定的任何延期。我们的某些资产担保优先期限债务工具也有额外的延期选项，这些选项需要贷款人批准，但没有反映在上表中。

资产担保的夹层定期债务工具

除资产抵押优先循环信贷安排和资产抵押优先定期债务安排外，我们还发行了附属于相关优先安排的资产抵押夹层定期债务安排。如表所示，资产抵押夹层定期债务融资项下的借款能力金额并未完全承诺，任何超出承诺金额的借款须由适用贷款人酌情决定。截至2023年12月31日，我们承诺的资产支持夹层定期债务工具的借款能力为7.5亿美元。

可转换优先票据

2021年8月，我们发行了2026年债券，本金总额为9.78亿美元。下表汇总了截至2023年12月31日与我们的2026年票据相关的某些详细信息(单位：百万)，其中包括某些回购：


2023年12月31日	剩余本金总额		未摊销债务发行成本		账面净额
2026年笔记	$	381	$	(5)	$	376

请参阅“第二部分--项目8.财务报表和补充数据--合并财务报表附注--附注5.信贷安排和长期债务获取有关我们债务和融资安排的更多信息。

特殊目的实体

本公司已成立若干特殊目的实体(“特殊目的实体”)，以透过发行资产抵押债务为本公司购买及翻新房地产存货提供资金。本公司是这些融资结构中各种可变利益实体(“VIE”)的主要受益者，并合并这些可变利益实体。请参阅“第二部分--项目8.财务报表和补充数据--合并财务报表附注--附注4.可变利息实体了解有关我们VIE的更多信息。

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(表格金额以百万为单位，不包括每股和每股数据和比率，或如上所述)

下表汇总了截至2023年12月31日，与公司合并的VIE相关的资产和负债，以及与OpenDoor Technologies Inc.(仅母公司)(“母公司”)和非VIE的子公司相关的资产、负债和权益(单位：百万)：


		VIE		非VIE		总计
流动资产：
现金和现金等价物		$	—	$	999	$	999
受限现金		530		11		541
有价证券		—		69		69
应收托管		8		1		9

房地产库存		1,758		44		1,802
存货计价调整		(23)		(4)		(27)
房地产库存，净额		1,735		40		1,775
其他流动资产		10		42		52
流动资产总额		2,283		1,162		3,445




其他资产	(1)	—		122		122
总资产		$	2,283	$	1,284	$	3,567

流动负债：






其他流动负债	(2)	$	29	$	41	$	70
流动负债总额		29		41		70
非流动资产担保夹层定期债务		746		—		746
非流动资产担保的优先期限债务		1,388		—		1,388

可转换优先票据		—		376		376
租赁负债--扣除当期部分		—		19		19
其他负债		—		1		1
总负债		$	2,163	$	437	$	2,600

股东权益：		$	120	$	847	$	967

________________

(1)公司的合并其他资产包括合并资产负债表中显示的以下资产：财产和设备-净额6600万美元;使用权资产2500万美元;商誉400万美元;无形资产-净额500万美元;其他资产2200万美元。

(2)公司的合并其他流动负债包括合并资产负债表中显示的以下负债：应付账款和其他应计负债，6400万美元;应付利息，100万美元;租赁负债-流动，500万美元。

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(表格金额以百万为单位，不包括每股和每股数据和比率，或如上所述)

现金流

下表概述我们截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度的现金流量：


	截至十二月三十一日止的年度：
(单位：百万)	2023		2022		2021
经营活动提供(用于)的现金净额	$	2,344	$	730	$	(5,794)
投资活动提供(用于)的现金净额	$	44	$	234	$	(476)
筹资活动提供的现金净额	$	(2,639)	$	(1,751)	$	7,342
现金、现金等价物和受限制现金的净（减少）增加额	$	(251)	$	(787)	$	1,072

经营活动提供(使用)的现金净额

截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度，经营活动提供（用于）的现金净额分别为23亿美元、7. 3亿美元及（58）亿美元。截至2023年12月31日止年度，经营活动提供的现金主要由房地产库存减少26亿美元所推动，部分被我们扣除非现金项目后的净亏损2.14亿美元所抵消。截至2022年12月31日止年度，经营活动提供的现金主要由房地产库存减少8.96亿美元所推动。截至2021年12月31日止年度，经营活动所用现金主要受房地产库存增加57亿美元以及与年内收入增加相关的托管应收款增加8300万美元的推动。

由投资活动提供(用于)的现金净额

截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度，投资活动提供(用于)的现金净额分别为4400万美元、2.34亿美元和4.76亿美元。在截至2023年12月31日的年度，投资活动提供的现金主要包括有价证券净减少8000万美元，但主要与内部开发软件资本化有关的财产和设备增加3700万美元部分抵消了这一减少。在截至2022年12月31日的一年中，投资活动提供的现金主要包括有价证券净减少3亿美元，部分被房地产和设备增加3700万美元所抵消，以及对某些私人持股公司的战略投资1900万美元。在截至2021年12月31日的一年中，用于投资活动的现金主要包括3.94亿美元的有价证券投资，3300万美元用于收购Pro.com和RedDoor，扣除收购的现金，1500万美元购买某些私人持股公司的战略投资，以及3300万美元的资本支出，包括内部开发的软件。

融资活动提供的现金净额(用于)

截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度，融资活动提供的现金净额(用于)分别为26亿美元、18亿美元和73亿美元。在截至2023年12月31日的年度，用于融资活动的现金主要归因于无追索权资产支持债务的23亿美元本金净支付，以及与2026年票据部分回购相关的3.62亿美元。在截至2022年12月31日的一年中，用于融资活动的现金主要归因于无追索权资产支持债务的17亿美元本金净支付。在截至2021年12月31日的一年中，融资活动提供的现金主要来自无追索权资产支持债务的57亿美元净收益和2021年2月发行的8.86亿美元收益，扣除发行成本后的净收益为2900万美元。此外，我们从发行2026年债券中获得了9.78亿美元的收益，扣除了2500万美元的发行成本，并被购买与2026年债券相关的1.19亿美元的上限看涨期权所抵消。

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(表格金额以百万为单位，不包括每股和每股数据和比率，或如上所述)

合同义务和承诺

合同债务是我们在正常业务过程中签订的某些合同的一部分，我们有义务支付的现金金额。下表显示了截至2023年12月31日我们的合同义务：


	按年到期付款
(单位：百万)	总计		少于 1年		1 - 3年		4 - 5年		多过 5年

优先和夹层定期债务安排(1)	2,468		126		1,576		766		—
可转换优先票据(2)	384		1		383		—		—

经营租约(3)	34		8		9		9		8
购买承诺(4)	653		653		—		—		—
总计	$	3,539	$	788	$	1,968	$	775	$	8

________________

(1)代表截至2023年12月31日的未偿还本金金额和假设本金余额在到期前仍未偿还的估计利息支付。如上所述，优先和夹层定期债务安排的最终到期日各不相同。

(2)代表截至2023年12月31日的未偿还本金金额和利息支付，假设本金余额在到期前仍未偿还。

(3)代表截至2023年12月31日开始的长期运营租赁的未来付款。2023年5月，公司修改了亚利桑那州坦佩的写字楼租约，部分终止了公司对部分租赁物业的债务，导致未打折的未来租赁付款减少了1900万美元。

(4)截至2023年12月31日，我们签订了购买2,114套住房的合同，总购买价格为6.53亿美元。

关键会计政策和估算

对我们的财务状况和经营结果的讨论和分析是以我们的财务报表为基础的，这些报表是根据公认会计准则编制的。在编制这些财务报表时，我们需要做出影响报告的资产和负债金额的估计和判断，以及在财务报表日期对或有资产和负债、收入和费用的相关披露。一般而言，我们根据历史经验及根据公认会计原则作出的各种其他假设作为我们估计的基础，而我们认为这些假设在当时情况下是合理的。在不同的假设或条件下，实际结果可能与这些估计值不同。

在下列情况下，我们认为会计判断、估计或假设是关键的：(1)估计或假设性质复杂或需要高度判断，以及(2)使用不同的判断、估计和假设可能对合并财务报表产生重大影响。根据这一定义，我们已经确定了下文所述的关键会计政策和估计。此外，我们还有其他重要的会计政策和估计，如“第二部分--项目8.财务报表和补充数据--合并财务报表附注--附注：1.业务和会计政策说明“.

房地产库存

房地产存货账面价值等于成本或可变现净值中的较低者，每套住房构成会计单位。房地产库存成本包括但不限于物业购买价格、购置成本和翻新或修缮房屋的直接成本，减去库存估值调整后，如果有的话。物业购买价格是扣除我们的服务费后的净值，代表支付给房屋卖家的现金收益。房地产库存每季度进行一次估值调整。如果给定房屋的账面价值预计不会收回，则将库存估值调整记入收入成本，并将房屋的账面价值调整为其可变现净值。存货估值调整不会被任何预期收益抵消，如果预期可变现净值随后增加，也不会冲销或调整。对于转售合同下的房屋，可变现净值是合同价格减去预期销售成本和任何预期优惠。对于所有其他房屋，可变现净值是我们的内部预测价格减去预期销售。

OpenDoor Technologies Inc.

管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析

(表格金额以百万为单位，不包括每股和每股数据和比率，或如上所述)

成本。我们定价假设的变化可能会导致我们的库存估值调整结果发生变化，实际结果也可能与我们的假设不同。

基于股票的薪酬

我们以股票为基础的奖励包括股票期权、限制性股票单位(“RSU”)、限制性股票(“限制性股票”)以及根据我们的员工股票购买计划(“ESPP”)授予的股票。

我们根据股票期权奖励的估计授予日期公允价值确认授予员工和董事的股票期权奖励的成本。费用是在服务期内以直线方式确认的，服务期通常是授标的授权期。我们选择承认没收在发生期间的影响。我们使用Black-Scholes-Merton期权定价模型来确定股票期权的公允价值，该模型受以下假设的影响：

•预期期限。由于历史练习数据不足，我们在计算预期期限时使用简化方法。管理层选择使用简化方法而不是历史经验，因为期权授予时间表的变化和接受期权授予的员工人数的变化导致缺乏相关的历史数据。

•预期波动率。由于我们的股票直到2020年12月才在纳斯达克上交易活跃，本公司上市前授予的股票期权所使用的波动率是基于汽车销售行业内可比公司和某些房地产技术公司的基准。对于公司上市后授予的股票期权，我们使用交易的OpenDoor看涨期权的隐含波动率。

•预期股息率。使用的股息率为零，因为我们从未对普通股支付过任何现金股息，而且在可预见的未来也不会这样做。

•无风险利率。使用的利率是基于美国财政部零息债券的隐含收益率，其等值的剩余期限等于奖励的预期寿命。

我们在每个授权日评估用于评估我们基于股票的奖励的假设。随着本公司普通股在纳斯达克上市，本公司股票的公允价值已根据市场报价确定。在我们的普通股在纳斯达克上市之前，我们普通股的授予日期公允价值是在独立第三方估值专家的协助下确定的。我们普通股的授予日期公允价值是使用估值方法确定的，这些方法利用了某些假设，包括事件的概率权重、波动性、清算时间、无风险利率以及由于缺乏市场而进行折扣的假设。

在我们的普通股在纳斯达克上市之前，我们认为期权定价模型(“OPM”)是分配我们的企业价值以确定我们普通股的估计公允价值的最合适方法。OPM的应用涉及到高度复杂和主观的估计、判断和假设的使用，例如关于我们预期的未来收入、费用和现金流、贴现率、市场倍数、选择可比公司以及未来事件的可能性的估计、判断和假设。具体地说，我们历来使用OPM反向解算分析与市场可比方法相结合来估计我们普通股的公允价值。OPM反向求解分析从涉及另一种证券的同时交易中得出一种类型的股权证券的隐含权益价值；我们利用关于我们的可转换优先股的OPM反向求解分析来得出我们普通股的价值。在某些没有同期交易的期间，我们使用市场比较法来估计企业股权估值，然后使用OPM进行分配以确定普通股价值。

使用上述方法计算的授予日期公允价值也用于具有业绩和服务条件的RSU，以授予和限制股份。对于具有基于流动性事件的性能条件以及要授予的服务条件的RSU，在满足性能条件之前不确认补偿费用。在流动资金事件发生后，补偿费用在必要的服务期结束时确认，此后的补偿费用按加速归属法确认。根据加速归纳法，在每个服务条件部分的剩余必要服务期内确认补偿费用，就好像每个部分实质上是一笔单独的赔偿金一样。2021年2月，本公司完成了一次包销公开发行，满足了流动性事项归属条件，并触发了对时间归属条件已满足或部分满足的RSU补偿费用的确认。有关2021年2月承销的公开发行的更多信息，请参阅“第二部分--项目8.财务报表和补充数据--合并财务报表附注--附注：11.股东权益“.

OpenDoor Technologies Inc.

管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析

(表格金额以百万为单位，不包括每股和每股数据和比率，或如上所述)

我们通过蒙特卡洛模拟确定了基于市场条件的RSU的授予日期公允价值。蒙特卡洛模拟中使用的股票价格波动性、合同条款、股息收益率和股票价格的假设是使用与上述相同的方法确定的。例外情况是，就蒙特卡洛模拟所使用的股价波动性而言，本公司考虑了构成基准的每家可比公司的资本结构，以隔离每家可比公司的股票波动性，而不受杠杆的影响，然后使用我们的资本结构进行再杠杆化。如果我们认为性能条件可能得到满足，我们通过将每个基于市场的条件视为一个记账单位，并确认每个单位在必要的服务期内的成本，来确认这些RSU的成本。我们通过比较得出的服务期以达到基于市场的条件和明确的基于服务的期限(如果有的话)来确定必需的服务期，使用两个服务期中较长的一个作为必需的服务期。

这些估值所依据的假设代表管理层的最佳估计，涉及固有的不确定性和管理判断的应用。因此，如果因素或预期结果发生变化，而我们使用的假设或估计有很大不同，我们基于份额的薪酬支出可能会有很大不同。有关我们历史上和未偿还的赠款以及我们对基于股份的薪酬和奖励的估值的更多详细信息，请参见“第二部分--项目8.财务报表和补充数据--合并财务报表附注--附注：12.基于股份的奖励“.

近期会计公告

有关最新会计准则的信息，请参阅“第二部分--项目8.财务报表和补充数据--合并财务报表附注--附注：1.业务和会计政策说明“.

OpenDoor Technologies Inc.

项目7A。关于市场风险的定量和定性披露。

我们在正常的业务过程中面临着市场风险。这些风险主要包括利率波动和通胀压力。

利率风险

由于我们的存货融资安排下借款利率的变化，我们受到市场风险的影响。截至2023年12月31日，公司资产支持债务的未偿还余额总额为22亿美元，平均年限为2.6年。截至2023年12月31日的一年，总利息支出为1.74亿美元，其中1.56亿美元是固定的，1800万美元是浮动的。截至2023年12月31日，我们100%的未偿还借款是固定利率的，没有使用浮动基准参考利率。截至2022年12月31日，我们有14亿美元的未偿还借款，这些借款以有担保隔夜融资利率(SOFR)为基础的浮动基准参考利率计息，外加适用的保证金。相应地，市场利率的波动可能会增加或减少我们的利息支出。我们可以使用利率上限衍生品、利率掉期或其他利率对冲工具来经济地对冲和管理与我们的浮动利率债务有关的利率风险。我们的许多浮动利率债务工具也有基准利率下限。假设截至2023年12月31日，我们的信贷安排上的未偿还借款没有变化，我们估计，适用的基准利率提高一个百分点不会对我们的年度利息支出造成影响。然而，如果我们在优先循环信贷安排下提取贷款，我们未来将受到利率波动的影响。假设截至2022年12月31日，我们信贷安排的未偿还借款没有变化，我们估计，适用的基准利率每提高一个百分点，我们的年度利息支出将增加约1400万美元。

通货膨胀风险

我们认为，2022年经历的通胀(目前仍在继续)已经影响了我们消费的商品和服务的成本，例如房屋维修的劳动力和材料成本。我们努力通过在我们的定价和运营模式中适当地考虑这些影响来抵消这些影响。然而，如果我们的成本受到显著的增量通胀压力，我们可能无法通过调整我们的运营模式或定价方法来完全抵消这些更高的成本。如果我们做不到这一点，可能会损害我们的业务、运营结果和财务状况。

OpenDoor Technologies Inc.

项目8.财务报表和补充数据。

合并财务报表索引


						页面
独立注册会计师事务所报告						67
合并资产负债表						69
合并业务报表						70
合并全面损失表						71
合并股东权益变动表(亏损)						72
合并现金流量表						74
合并财务报表附注						76

附表I


						页面
OpenDoor Technologies Inc.的简明财务信息(仅限母公司)						109

独立注册会计师事务所报告

致OpenDoor Technologies Inc.的股东和董事会

对财务报表的几点看法

我们审计了OpenDoor Technologies Inc.及其子公司(“本公司”)截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日的合并资产负债表，截至2023年12月31日的三个会计年度内每个年度的相关综合经营报表、全面亏损、股东权益和现金流量，以及列于指数第8项的相关附注和附表I(统称为“财务报表”)。我们认为，财务报表在所有重要方面都公平地反映了本公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的财务状况，以及截至2023年12月31日的三个会计年度的经营结果和现金流量，符合美国公认的会计原则。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了公司截至2023年12月31日的财务报告内部控制，依据内部控制--综合框架(2013)特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的报告和我们2024年2月15日的报告，对公司财务报告的内部控制表达了无保留意见。

意见基础

这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查与财务报表中的数额和披露有关的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

关键审计事项

下文所述的关键审计事项是指在对财务报表进行当期审计时产生的事项，该事项已传达或要求传达给审计委员会，并且(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对财务报表的整体意见，我们也不会通过传达下面的关键审计事项，就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。

房地产库存净额--见财务报表附注1和附注2

关键审计事项说明

房地产库存，净额包括估值调整，以成本或可变现净值中的较低者记录房地产库存。该公司采用特定的识别方法，即每个家庭构成一个记账单位。如果预计不能收回存货的账面金额或基准，存货估值调整计入收入成本，相关资产调整至其可变现净值。对于销售合同下的房屋，可变现净值是合同价格减去预期销售成本和优惠。对于未签订销售合同的房屋，可变现净值是管理层的内部预测价格减去预期销售成本。在确定不属于销售合同的房屋的可变现净值时，管理层需要作出与内部预测价格有关的重大估计。这些估计的变化可能会对可变现净值产生重大影响，而可变现净值的重大变化可能会导致重大的估值调整。

由于管理层在预测房地产库存可变现净值时判断的主观性，特别是关于内部预测价格，我们确定对未签订销售合同的房屋的房地产库存估值调整是一项关键的审计事项，这是房地产库存估值调整的主要部分。这需要审计师的高度判断和更大的努力程度，包括在执行审计程序以评估管理层内部预测价格的合理性时，需要让我们的公允价值专家参与进来。

如何在审计中处理关键审计事项

我们就用于调整非销售合同项下住宅房地产存货估值的内部预测价格输入数据的审计程序包括（其中包括）以下各项：

•我们测试了估值过程的内部控制的有效性，包括对内部预测价格的输入、估值调整的计算以及管理层对估值调整的宏观经济因素的考虑的控制。

•我们评估了对未签订销售合同的房屋的房地产库存调整的估计是否与审计其他领域获得的证据一致，包括与管理层和董事会的内部沟通。

•我们于整个期间向管理层查询宏观经济因素对内部预测价格的预期影响。

•我们对未签订销售合同的房屋的房地产库存估值调整进行了预期，并将其与记录的余额进行了比较。

•我们通过比较实际销售价格与管理层的历史内部预测价格，评估了管理层准确预测内部预测价格的能力。

•在我们的公允价值专家的协助下，我们：

◦评价了管理层估计内部预测价格所用方法的适当性。

◦使用可比房屋实际销售交易的可观察市场数据，为单个房屋样本制定了一系列独立的销售价格估计，并将其与管理层的内部预测价格进行了比较。

/s/ 德勤律师事务所

加州旧金山

2024年2月15日

自2015年以来，我们一直担任本公司的审计师。

OpenDoor Technologies Inc.

合并资产负债表

(单位：百万，但s共享数据）


		12月31日，
		2023		2022
资产
流动资产：
现金和现金等价物		$	999	$	1,137
受限现金		541		654
有价证券		69		144
应收托管		9		30

房地产库存，净额		1,775		4,460
其他流动资产(美元0及$1按公允价值列账)		52		41
流动资产总额		3,445		6,466
物业设备 - 网		66		58
使用权资产		25		41
商誉		4		4
无形的 - 网		5		12
其他资产		22		27
总资产	(1)	$	3,567	$	6,608
负债和股东权益
流动负债：
应付账款和其他应计负债		$	64	$	110
无追索权资产担保债务-流动部分		—		1,376



应付利息		1		12
租赁负债-流动部分		5		7
流动负债总额		70		1,505
无追索权资产抵押债务		2,134		3,020
可转换优先票据		376		959

租赁负债		19		38
其他负债		1		—
总负债	(2)	2,600		5,522
承付款及或有事项（见附注17）







股东权益：
普通股，$0.0001票面价值；3,000,000,000授权股份；677,636,163和637,387,025分别发行的股份；677,636,163和637,387,025分别发行流通股		—		—
额外实收资本		4,301		4,148
累计赤字		(3,333)		(3,058)
累计其他综合损失		(1)		(4)
股东权益总额		967		1,086
总负债和股东权益		$	3,567	$	6,608

________________

(1)公司于2023年12月31日、2023年12月31日及2022年12月31日的综合资产包括某些可变利息实体(“VIE”)的以下资产，这些资产只能用于清偿该等VIE的负债：限制性现金，$530及$636；房地产库存，净额，$1,735及$4,408；应收代管款项，#美元8及$29；其他流动资产，#美元10及$9；和总资产为$2,283及$5,082，分别为。

(2)本公司截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月31日的合并负债包括VIE债权人没有OpenDoor追索权的以下负债：应付账款和其他应计负债，$28及$61；应付利息，$1及$11；无追索权资产担保债务的当前部分，#美元—及$1,376无追索权资产担保债务，扣除流动部分，美元2,134及$3,020;及负债总额，$2,163及$4,468，分别为。

见合并财务报表附注。

OpenDoor Technologies Inc.

合并业务报表

(In百万，但以千为单位的股份金额和每股金额除外）


	截至十二月三十一日止的年度：
	2023		2022		2021
收入	$	6,946	$	15,567	$	8,021
收入成本	6,459		14,900		7,291
毛利	487		667		730
运营费用：
销售、市场营销和运营	486		1,006		544
一般和行政	206		346		620
技术与发展	167		169		134
商誉减值	—		60		—
重组	14		17		—
总运营费用	873		1,598		1,298
运营亏损	(386)		(931)		(568)
保证公允价值调整	—		—		12
清偿债务所得(损)	216		(25)		—
利息支出	(211)		(385)		(143)
其他收益(亏损) - 净值	107		(10)		38
所得税前亏损	(274)		(1,351)		(661)
所得税费用	(1)		(2)		(1)
净亏损	$	(275)	$	(1,353)	$	(662)


普通股股东应占每股净亏损：
基本信息	$	(0.42)	$	(2.16)	$	(1.12)
稀释	$	(0.42)	$	(2.16)	$	(1.12)
加权平均流通股：
基本信息	657,111		627,105		592,574
稀释	657,111		627,105		592,574

见合并财务报表附注。

OpenDoor Technologies Inc.

综合全面损失表

(单位：百万)


	截至十二月三十一日止的年度：
	2023		2022		2021
净亏损	$	(275)	$	(1,353)	$	(662)
其他全面收益(亏损)：
有价证券的未实现收益(亏损)	3		(2)		(2)



综合损失	$	(272)	$	(1,355)	$	(664)

见合并财务报表附注。

OpenDoor Technologies Inc.

合并股东权益变动表(亏损)

(单位：百万，不包括股份数量)


	股东权益(亏损)
		普通股	其他内容已缴费资本	累计赤字	累计其他全面损失		总计股东的权益(赤字)
									股票		金额


余额-2020年12月31日						540,714,692	$	—	$	2,596	$	(1,043)	$	—	$	1,553





发行与2021年2月发行相关的普通股						32,817,421	—		857		—		—		857


有限制股份的归属						1,370,447	—		—		—		—		—
发行普通股用于结算RSU，扣除为参与者缴税而预扣的股份						24,004,565	—		—		—		—		—
因行使认股权证而发行的普通股						8,200,151	—		58		—		—		58
股票期权的行使						8,919,289	—		15		—		—		15




购买与2026年债券相关的上限看涨期权						—	—		(119)		—		—		(119)
基于股票的薪酬						—	—		548		—		—		548


其他综合损失						—	—		—		—		(2)		(2)
净亏损						—	—		—		(662)		—		(662)
余额-2021年12月31日						616,026,565	$	—	$	3,955	$	(1,705)	$	(2)	$	2,248

OpenDoor Technologies Inc.

合并股东权益变动表(亏损)

(单位：百万，不包括股份数量)


	股东权益(亏损)
		普通股	其他内容已缴费资本	累计赤字	累计其他全面损失		总计股东的权益(赤字)
									股票		金额
余额-2021年12月31日						616,026,565	$	—	$	3,955	$	(1,705)	$	(2)	$	2,248








有限制股份的归属						628,193	—		—		—		—		—
发行普通股用于结算RSU，扣除为参与者缴税而预扣的股份						17,279,891	—		—		—		—		—

股票期权的行使						2,958,586	—		4		—		—		4
根据员工购股计划发行普通股，扣除为参与者缴税预扣的股份						493,790	—		2		—		—		2




基于股票的薪酬						—	—		187		—		—		187


其他综合损失						—	—		—		—		(2)		(2)
净亏损						—	—		—		(1,353)		—		(1,353)
余额-2022年12月31日						637,387,025	$	—	$	4,148	$	(3,058)	$	(4)	$	1,086









发行普通股用于结算RSU，扣除为参与者缴税而预扣的股份						35,562,197	—		(1)		—		—		(1)

股票期权的行使						2,535,147	—		3		—		—		3



根据员工购股计划发行普通股，扣除为参与者缴税预扣的股份						2,151,794	—		2		—		—		2
基于股票的薪酬						—	—		149		—		—		149


其他综合收益						—	—		—		—		3		3
净亏损						—	—		—		(275)		—		(275)
余额-2023年12月31日						677,636,163	$	—	$	4,301	$	(3,333)	$	(1)	$	967

见合并财务报表附注。

OpenDoor Technologies Inc.

合并现金流量表

(单位：百万)


	截至十二月三十一日止的年度：
	2023		2022		2021
经营活动的现金流：
净亏损	$	(275)	$	(1,353)	$	(662)
对净亏损与现金、现金等价物和经营活动提供(用于)的限制性现金进行调整：
折旧及摊销	65		83		47
使用权资产摊销	7		7		8

基于股票的薪酬	126		171		536
保证公允价值调整	—		—		(12)

存货计价调整	65		737		56

商誉减值	—		60		—
权益证券公允价值变动	1		35		(35)



其他	13		(1)		(9)
持有作出售用途的按揭贷款的来源	—		(118)		(196)
出售所得收益及持有作出售用途的按揭贷款本金	1		128		197
提前清偿债务的损失(收益)	(216)		25		—
经营性资产和负债变动情况：
应收托管	21		54		(83)
房地产库存	2,613		896		(5,656)
其他资产	(19)		37		(52)
应付账款和其他应计负债	(38)		(25)		76
应付利息	(10)		2		4
租赁负债	(10)		(8)		(13)
经营活动提供(用于)的现金净额	2,344		730		(5,794)
投资活动产生的现金流：
购置财产和设备	(37)		(37)		(33)
购买无形资产	—		—		(1)
购买有价证券	—		(28)		(486)
出售、到期、赎回和偿还有价证券的收益	80		328		92
购买非流通股证券	—		(25)		(15)
出售非流通股本证券所得款项	1		3		—
非流通股证券的资本回报	—		3		—
收购，扣除收购现金后的净额	—		(10)		(33)
投资活动提供(用于)的现金净额	44		234		(476)
融资活动的现金流：






发行可转换优先票据所得款项，扣除发行成本	—		—		953
回购可转换优先票据	(362)		—		—
购买与可转换优先票据相关的上限催缴	—		—		(119)
行使股票期权所得收益	3		4		15
为ESPP发行普通股所得款项	2		2		—
行使认股权证所得收益	—		—		22

2021年2月上市的收益	—		—		886
普通股发行成本	—		—		(29)

无追索权资产担保债务的收益	238		10,108		11,499
无追索权资产担保债务的本金支付	(2,515)		(11,822)		(5,838)
来自其他担保借款的收益	—		114		192
其他有担保借款的本金支付	—		(121)		(192)
支付贷款发放费和债务发行费用	(1)		(26)		(47)




提前清偿债务的付款	(4)		(10)		—
融资活动提供的现金净额(用于)	(2,639)		(1,751)		7,342
现金、现金等价物和限制性现金净(减)增	(251)		(787)		1,072
年初现金、现金等价物和限制性现金 -	1,791		2,578		1,506
现金、现金等价物和限制性现金 - 年终	$	1,540	$	1,791	$	2,578
补充披露现金流量信息 - 利息期间支付的现金	$	203	$	355	$	122

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合并现金流量表

(单位：百万)


披露非现金融资活动：

为内部开发的软件资本化的股票薪酬费用	$	23	$	16	$	12






为解除认股权证负债而发行普通股	$	—	$	—	$	(35)
对合并资产负债表的对账：
现金和现金等价物	$	999	$	1,137	$	1,731
受限现金	541		654		847
Cash, cash equivalents, and restricted cash	$	1,540	$	1,791	$	2,578

见合并财务报表附注。

OpenDoor Technologies Inc.

合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

1.业务和会计政策说明

业务说明

OpenDoor Technologies Inc.(“本公司”和“OpenDoor”)包括其合并的子公司和某些可变利益实体(“VIE”)，是一家管理住宅房地产的市场。通过利用其集中式数字平台，OpenDoor正在努力实现一个未来，使住宅房地产的卖家和买家能够体验到比传统流程显著改进的简单而确定的交易。本公司于2013年12月30日在特拉华州注册成立。

本公司由与Social Capital Hedosopia Holdings Corp.II(“SCH”)业务合并而成，后者是一家获开曼群岛豁免的公司，成立的目的是与一项或多项业务进行合并、股份交换、资产收购、股份购买、重组或类似的业务合并(“业务合并”)。根据该业务合并，OpenDoor Labs Inc.成为Sch的全资子公司，Sch将其名称从“Social Capital Hedosophia Holdings Corp.II”更名为“OpenDoor Technologies Inc.”，该合并于2020年12月18日(“收盘”)完成，并根据公认会计原则作为反向资本重组入账。

列报依据和合并原则

所附综合财务报表乃根据美国公认会计原则(“公认会计原则”)编制。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的综合财务报表以及截至2023年12月31日、2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的两个年度的综合财务报表包括OpenDoor、其全资子公司以及公司为主要受益人的VIE的账户。所附合并财务报表反映了管理层认为对所列各期间的结果进行公允陈述所必需的所有调整。所有重要的公司间账户和交易均已在本合并财务报表中注销。合并财务报表和附注中的某些上期金额已重新分类，以符合本期的列报方式。

预算的使用

按照公认会计准则编制财务报表要求管理层作出对财务报表和附注中报告的数额有重大影响的估计和假设。管理层作出的重大估计、假设和判断包括确定普通股的公允价值、基于股份的奖励、认股权证和存货估值调整。管理层认为，管理层所依赖的估计和判断是基于管理层在作出这些估计和判断时可获得的信息，是合理的。如果这些估计、假设和判断与实际结果之间存在重大差异，公司资产和负债的账面价值以及经营业绩将受到影响。住宅市场的健康状况和利率环境在判断、估计和假设方面带来了额外的不确定性，这可能会对前面列出的估计产生重大影响。

重大风险和不确定性

该公司在一个充满活力的行业中运营，因此可能会受到各种因素的影响。例如，本公司认为，下列任何方面的变化都可能对本公司未来的财务状况、经营结果或现金流产生重大负面影响：其收入增长率；其管理库存的能力；其产品的参与度和使用情况；其用于实施战略的资源投资的有效性；其市场的竞争；住宅房地产市场的稳定性；利率变化对其产品的需求和定价以及对资本成本的影响；本公司或其竞争对手的技术、产品、市场或服务的变化；其维持或与上市公司和数据提供商建立关系的能力；获得或保持许可证和许可以支持其当前和未来业务的能力；其产品和服务的实际或预期变化；影响其业务的政府监管的变化；法律诉讼的结果；自然灾害和灾难性事件，如流行病或流行病(包括新冠肺炎或其变体未来的死灰复燃)；现有技术和网络基础设施的扩展和改造；对其增长的管理；吸引和留住合格员工以及

OpenDoor Technologies Inc.

合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

这些问题包括：关键人员；成功整合和实现过去或未来战略收购或投资的好处的能力；保护客户信息和其他隐私问题；保护其品牌和知识产权；以及知识产权侵权和其他索赔等。

信用风险的集中度

可能使公司面临集中信用风险的金融工具主要包括现金和现金等价物、限制性现金以及对有价证券的投资。公司在主要金融机构放置现金和现金等价物和投资，管理层评估这些机构具有高信用质量，以限制公司投资的风险。

细分市场报告

在截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的四个年度，本公司在合并的基础上作为一个单一的运营部门进行管理。此外，本公司确定首席执行官为首席运营决策者(“CODM”)，因为首席执行官负责作出有关资源分配和业绩评估的决策，以及战略运营决策和综合管理组织。

现金和现金等价物

现金包括在金融机构的活期存款和运输中的现金物品。现金等价物仅包括初始到期日为三个月或更短、流动性高且可随时转换为已知金额现金的投资。该公司将部分现金存入银行存款账户，有时可能会超过联邦保险的限额。管理层认为，本公司不存在任何与现金存款相关的重大信用风险。

受限现金

限制性现金主要包括运营、收集、支付和储备账户中持有的资金，这些账户与公司的信贷安排以及为该等信贷安排设立的实体有关。与公司信贷安排有关的受限现金余额的使用受到合同的限制，只能用于购买房地产库存和某些相关活动。此外，公司还被要求为公司的某些写字楼租约保留信用证和定期存款账户。看见《注5- - 信贷安排和长期债务》以供进一步讨论。

投资

有价证券

有价证券是公开交易的，其公允价值随时可确定，公允价值变动计入其他(亏损)收益净额。该公司对有价证券的投资包括归类为可供出售的债务证券以及有价证券。公司的可供出售债务证券按公允价值计量，未实现损益计入累计其他股东权益综合损失，已实现损益计入其他收益(亏损)净额。

非流通股证券与权益法投资

非流通股证券和权益法投资是指对非上市公司的投资，这些公司的公允价值不容易确定。这些证券按下列会计方法之一入账：

•权益法：适用于公司有能力对被投资方产生重大影响的情况。这些证券按成本入账，并根据公司在被投资公司的收益或亏损中的份额减去任何收到的股息和/或减值进行调整。

•计量替代方案：对所有剩余的非流通股本证券采用此方法。该等证券按成本减去减值(如有)入账，按同一发行人相同或类似投资的有序交易中可见的价格变动所导致的变动作出调整。

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合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

已实现和未实现的损益或公司在非上市股权证券收益或亏损中所占的份额，包括减值损失，在其他收益(亏损)-净额中确认。权益法投资的任何股息都被确认为投资账面价值的减少。非流通股证券和权益法投资在其他资产中列报。

本公司评估其非流通权益证券是否因公允价值下跌或其他市况而出现减值亏损。当权益法投资的公允价值低于其账面价值时，当价值下降被视为非暂时性时，本公司将该投资减记为公允价值。当采用计量替代方案计入的投资的公允价值低于其账面价值时，本公司将该投资减记至其公允价值，而不考虑收回。看见注：3 - 现金、现金等价物和投资以供进一步讨论。

房地产库存

房地产存货按成本或可变现净值中较低者列账，本公司采用特定的确认方法，即每项财产构成会计单位。房地产库存成本包括但不限于物业购买价格、购置成本和翻新或修缮房屋的直接成本，减去库存估值调整后，如果有的话。在建库存包括正在维修的房屋，成品库存包括挂牌出售的房屋，包括准备挂牌的房屋和合同出售的房屋。房地产库存至少每季度进行一次估值调整。如账面值或成本基准预计不能收回，则存货估值调整计入收入成本，相关资产调整至其可变现净值。

根据回购协议质押的待售按揭贷款

根据回购协议质押的待售按揭贷款(“MLHFS”)包括以最佳方式在二手市场发售的住宅按揭。公司已为所有MLHF选择公允价值选项(见“注：6项 - 公允价值披露”)。这一选项使本公司能够更好地用衍生工具抵消MLHFS公允价值的变化，这些衍生品用于在本公司不再尽最大努力出售时对其进行经济对冲，而无需应用对冲会计。MLHFS根据销售承诺按公允价值入账。MLHF根据主回购协议从本公司转让给交易对手，该协议被视为担保借款；这种处理要求转让的资产保留在本公司的资产负债表上，并按转让未发生的情况进行计量。

MLHFS的损益，包括与MLHFS相关的公允价值变动，在收入中入账。直接贷款成本和与贷款生产相关的费用，包括员工成本，计入收入成本。MLHFS的利息收入是根据贷款的票据利率计算的，并计入利息收入。

可转换优先票据

这个0.25本公司于2021年8月发行的2026年到期的可转换优先票据(“2026年票据”)全部作为债务入账。2026年债券的初始账面价值等于发行所得款项净额。与2026年债券相关的发行成本采用实际利息法在期限内摊销。转换以现金或现金和股票相结合的方式结算，由公司选择。转换时，2026年票据的账面金额(包括任何未摊销债务发行成本)将减去已支付的现金，任何差额均反映为股本变化。在转换时不会有任何收益或损失确认。2026年期票据的任何部分一经清偿，迪夫已注销票据之购回价与相关账面净值之间之差额于简明综合经营报表内确认为债务偿还收益之收益或亏损。本期发生的部分回购公司可转换票据的情况详见

已设置上限的呼叫

本公司就发行二零二六年票据购买若干上限认购，预期此举将减少二零二六年票据转换的潜在摊薄。上限电话被确定为独立的金融

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合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

因此，上限催缴记作股东权益内的额外缴入资本减少，其后将不会重新计量。

应收托管款

托管应收款项包括在托管中持有的房屋转售所得款项，该等所得款项汇予本公司。本公司根据历史收款经验及其他因素，每季度检讨信贷亏损拨备的需要。于2023年及2022年12月31日，本公司已不截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度，本公司已不有任何重大注销。

截至2023年12月31日或2022年12月31日，没有客户占公司托管应收款的10%或以上。

财产和设备

物业及设备按成本减累计折旧列账。财产和设备已资本化并折旧。折旧按资产之估计可使用年期以直线法计算。保养及维修成本于产生时计入开支。公司财产和设备的预计使用年限如下：


内部开发的软件			2年份
软件实施成本			次要的3年限或合同期限
电脑			2年份
安全系统			1年
家具和固定装置			5年份
租赁权改进			使用年限或租赁期限较短
办公设备			3年份

租契

本公司决定一项安排在开始或修改时是否为租约或包含租约。如果存在已确定的资产，并且已确定的资产的使用权在一段时期内转让以换取对价，则一项安排是或包含一项租赁。对已确定资产的使用控制意味着承租人既有权从资产的使用中获得几乎所有的经济利益，也有权指导资产的使用。

对于本公司为承租人的租约，由于本公司已选择适用短期租约确认豁免，除12个月或以下的租约外，本公司确认所有租约的使用权资产和租赁负债。使用权资产代表公司在租赁期内使用标的资产的权利。租赁负债指本公司支付租赁所产生的租赁款项的义务。使用权资产和租赁负债在租赁开始之日分类确认。租赁负债按租期内固定租赁付款的现值计量。使用权资产包括(I)租赁负债的初步计量；(Ii)在生效日期或之前向出租人支付的租赁付款减去收到的任何租赁奖励；及(Iii)本公司产生的初始直接成本。租赁付款可能会因生效后事实或情况的变化而有所不同，包括通货膨胀指数的变化。可变租赁付款不计入使用权资产和租赁负债的计量，并在产生这些付款的债务期间确认。

由于本公司作为承租人的租约所隐含的利率无法轻易厘定，本公司根据开始日期可得的资料，采用递增借款利率厘定租赁付款的现值。在确定递增借款利率时，公司会评估多个变量，如租赁期限、抵押品、经济状况和信用状况。

对于经营租赁，公司确认直线租金费用。

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合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

本公司的租赁安排可能包括延长或提前终止租赁的选项，除非合理地确定将会行使，否则不包括在预期租赁条款中。该公司与租赁和非租赁部分有租赁安排。作为承租人，本公司已选择对所有类别的标的资产适用于合并租赁和相关非租赁组成部分的实际权宜之计，并应将合并后的组成部分计入租赁组成部分。

内部开发的软件

对于公司开发供内部使用的软件，在开发的初步阶段发生的成本计入已发生的费用。一旦应用程序达到开发阶段，公司就会将产生的直接成本(包括内部和外部成本)资本化到财产和设备上。已开发应用程序的维护和持续运营成本在发生时计入费用。摊销费用按直线计入技术和开发费用。

商誉

商誉是指在企业合并中收购的资产和承担的负债的收购价和公允价值之间的差额。商誉不会摊销。该公司有一个单一的报告单位，管理层每年在第三季度的第一天审查商誉减值，如果事件或情况变化表明触发事件的发生。对商誉减值的审核首先考虑定性因素，以确定报告单位的公允价值是否比其账面价值(包括商誉)更有可能低于其账面价值，以此作为确定是否需要进行量化分析的基础。如果确定报告单位的公允价值更有可能少于其账面价值，则进行量化分析以确定商誉减值。

无形资产

作为收购和内部发展的结果，该公司记录了寿命有限的无形资产，包括已开发的技术、客户关系、商标和竞业禁止协议。无形资产根据其估计的经济寿命摊销，范围为1至5好几年了。

长期资产减值准备

长寿资产，例如物业及设备及固定年限无形资产，以及其他长寿资产，于发生事件或情况变化显示某项资产的账面金额可能无法收回时，会就减值问题进行审核。如果情况需要对长期资产或资产组进行可能的减值测试，本公司首先将该资产或资产组预期产生的未贴现现金流量与其账面金额进行比较。如果长期资产或资产组的账面金额无法按未贴现现金流量法收回，则在相关资产的账面金额超过其公允价值的范围内确认减值亏损。截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度确认的减值亏损与放弃财产和设备、减值和放弃某些内部开发的软件项目以及转租某些使用权资产有关。列报期间确认的减值损失如下(单位：百万)：


	截至十二月三十一日止的年度：
	2023		2022		2021
一般和行政	$	1	$	—	$	1
技术与发展	9		3		3
总减值损失	$	10	$	3	$	4

收入确认

该公司通过房屋销售以及辅助房地产服务的其他收入获得收入。其他收入在公司总收入中只占很小的一部分。

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合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

本公司在履行其履行义务时确认收入，将承诺的商品或服务的控制权转让给其客户，其金额反映了本公司预期有权获得的对价，以换取这些商品或服务。

房屋销售收入包括向客户销售住宅房地产。当财产的所有权和占有权转移给客户，并且公司没有继续参与财产时，收入被确认，这通常是在第三方托管结束时。每一次房屋销售确认的收入金额等于扣除任何特许权后的房屋净价。

其他收入主要包括产权保险便利收入、结算和托管服务、房地产经纪人佣金和销售抵押贷款的收益(损失)。这些房地产服务与房屋销售一起提供，收入与房屋销售收入一致确认，通常在第三方托管结束时确认。

在截至2023年12月31日、2022年或2021年12月31日的三个年度中，没有客户创造了公司总收入的10%或更多。

收入成本

收入成本包括物业购买价格、购置成本、翻新或修理房屋的直接成本和库存估值调整(如果有的话)。这些成本在房产持有期间累计在房地产库存中，并在房产出售时按特定的确认方法计入收入成本。此外，对于除房屋销售收入以外的公司收入，收入成本包括提供服务所产生的任何成本，包括相关的员工费用，如工资、福利和基于股票的薪酬。

销售、市场营销和运营费用

销售、营销和运营费用主要包括转售经纪人佣金、转售成交成本、与房地产库存相关的持有成本(包括公用事业、物业税和维护)以及与产品营销、促销和品牌建设相关的费用。销售、营销和运营费用包括支持销售、营销和房地产库存运营的任何员工费用，如工资、福利和基于股票的薪酬。这些成本在发生时计入费用。

广告费用在发生时计入费用。截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度，可归因于广告的费用总计为美元751000万，$2002000万美元，和美元123分别为2.5亿美元和2.5亿美元。

技术与发展

技术和开发费用主要包括资本化软件开发成本中的摊销费用以及员工在公司移动应用程序、网站、工具和其他支持其产品的应用程序的设计、开发、测试、维护和运营中的工资、福利和股票薪酬。

基于股票的薪酬

基于股票的薪酬奖励包括股票期权、限制性股票单位(“RSU”)、限制性股票(“限制性股票”)，以及根据2020年员工购股计划(“ESPP”)发行的股票。

股票期权

本公司已授予带有服务条件的股票期权，该条件通常是四年。本公司以直线方式记录服务类股票期权在必要服务期间的股票补偿费用。这些金额在发生时通过没收而减少。本公司使用的是布莱克-斯科尔斯-默顿期权定价模型，用于确定股票期权授予日的公允价值。

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合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

RSU

在上市前，本公司根据股份协议所界定的流动资金事件，向RSU授予一项表现条件，以及一项归属服务条件，一般情况下四年。该公司根据授予日公司普通股的估值来确定RSU的公允价值。在2021年2月至2021年2月发生流动性事件之前，没有确认绩效奖励的薪酬支出。在发生流动资金事件后，补偿支出在奖励的必要服务期内以加速归属的方式确认。在公司上市后，授予的RSU通常只受服务条件的限制才能授予，通常情况下是授予二至四年。补偿费用按直线基础确认，但以每笔奖励的既得股份数为下限。

市场状况RSU

本公司已授予RSU一项业绩条件，该条件基于股份协议所定义的流动性事件，以及要归属的市场条件。在雇员继续为本公司服务的情况下，根据本公司按60日成交量加权平均数计算的若干股价里程碑的实现情况，即符合市场条件。

对于基于市场的RSU，该公司利用蒙特卡罗模拟来确定授予日期的公允价值，该模拟结合了各种假设，包括预期的股价波动、合同条款、股息收益率和授予日期的股票价格。本公司根据可比上市公司的加权平均历史股价波动率估计授予日普通股的波动率。由于该公司没有支付股息的历史，也没有宣布任何预期的股息，因此假设股息率为0%。

对于基于股票的薪酬，每个基于市场的条件被视为一个会计单位，只有当基于绩效的条件被认为可能满足时，才会在每个单位的必要服务期内确认费用。本公司通过比较得出的服务期以达到基于市场的条件和明确的服务期(如有)来确定必要的服务期，使用两个服务期中较长的一个作为必需的服务期。

限售股

限制性股票的公允价值等于授予日公司普通股的估计公允价值。本公司在奖励的必要服务期内，以直线方式确认股票的补偿费用。这些股份的公允价值将确认为普通股和额外的实收资本，作为股份归属。

ESPP

本公司在发售期间以直线方式确认与根据2020年ESPP授予的购买权相关的基于股票的补偿费用。该公司使用布莱克-斯科尔斯期权定价模型估计根据ESPP授予的购买权的公允价值。

所得税

本公司采用资产负债法记录所得税。根据这一方法，递延所得税资产和负债是根据现有资产和负债的财务报表和所得税基础之间差异的估计未来税项影响来入账的。这些差异是使用颁布的法定税率衡量的，这些税率预计将适用于预计差异将逆转的前几年的应纳税所得额。本公司确认包括颁布日期在内的期间内收入税率变化对递延所得税的影响。

本公司确认递延税项资产的范围是，它认为这些资产更有可能变现。在作出这样的决定时，公司考虑了所有可用的积极和消极证据，包括现有应税临时差异的未来冲销、预计未来的应税收入、税务筹划战略和最近的经营结果。如果公司确定其未来能够实现其递延税项资产超过

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合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

本公司将根据其入账净额调整递延税项资产估值准备，从而减少所得税拨备。

本公司根据一个分两步处理的程序记录不确定的税务仓位：(1)本公司根据税务仓位的技术优点决定是否更有可能维持该等税务仓位；及(2)对于符合较有可能确认门槛的税务仓位，本公司确认最终与相关税务机关达成和解后可能实现的超过50%的最大税务优惠金额。

可变利益主体的合并

本公司为若干实体之可变权益持有人，于该等实体中，有风险之股权投资者并不具备控股权之特性，或该实体在没有其他各方额外附属财务支持之情况下，并无足够之风险股权为其活动提供资金；该等实体为VIE。该公司的可变利益来自实体的合同、所有权或其他货币利益，这些利益根据VIE的经济表现而波动。如果VIE是主要受益人，则公司合并VIE。如果公司拥有控股权，则公司是主要受益者，其中包括指导对VIE经济表现影响最大的活动的权力，以及使本公司有义务吸收损失或有权获得可能对VIE产生重大影响的利益的可变权益。为了确定公司持有的可变权益是否可能对VIE产生重大影响，公司考虑了有关其参与VIE的性质、规模和形式的定性和定量因素。本公司持续评估本公司是否为VIE的主要受益人。

公开认股权证和保荐权证

2020年4月30日，顺丰完成首次公开募股41,400,000单位，由以下部分组成一A类普通股和A类普通股可行使认股权证的三分之一，价格为$10.00每单位。每份完整的权证持有人都有权购买一A类普通股，行使价为$11.50每股(“公开认股权证”)。在首次公开招股结束的同时，渣打银行完成了6,133,333向SCH的保荐人提供的认股权证，价格为$1.50每份认股权证(“保荐权证”)。每个保荐人授权书允许保荐人购买一A类普通股的价格为$11.50每股。

保荐权证和可在保荐权证行使时发行的普通股的股份在保荐权证行使之前不得转让、转让或出售。30企业合并完成后的几天内。此外，保荐权证有资格进行现金和无现金行使，由持有人选择，只有在认股权证协议中定义的参考价值低于#美元时才可赎回。18.00每股。如果保荐权证由保荐人和某些获准受让人以外的其他人持有，保荐权证将可以与公开认股权证相同的基础赎回和行使。

本公司根据ASC 815-40评估公开认股权证和保荐权证，衍生品和套期保值-实体自有权益的合同，并得出结论，保荐权证不符合归类为股东权益的标准。具体地说，鉴于保荐权证持有人的变动可能改变保荐权证的结算方式，保荐权证的行使和结算特征使其不能被视为与公司本身的股票挂钩。由于该工具的持有人不是标准期权定价模型的一部分(这是关于指数化指导的考虑)，持有人的变动可能会影响保荐权证的价值，这意味着保荐权证没有与公司自己的股票挂钩。由于保荐权证符合ASC 815对衍生工具的定义，本公司于业务合并完成后将该等认股权证按公允价值计入资产负债表，其后于各报告期于综合经营报表确认其各自公允价值的变动。本公司的结论是，与保荐权证不具有相同行使和结算功能的公开认股权证符合归类为股东权益的标准。

2021年6月9日，本公司提交了一份赎回所有未发行的公有权证和保荐权证的通知。赎回期于2021年7月9日结束，届时本公司以美元价格赎回所有未行使的认股权证。0.10根据授权令。

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近期发布的会计准则

最近采用的会计准则

2023年7月，FASB发布了ASU 2023-03，根据委员会第第120号工作人员公告的发布，修订了会计准则编纂中的各个段落。这些更新立即生效，对公司的综合财务报表没有实质性影响。

最近发布的尚未采用的会计准则

2023年10月，FASB发布了ASU 2023-06，旨在澄清或改进各种主题的披露和陈述要求。它将允许用户更容易地将受美国证券交易委员会现有披露约束的实体与之前未受要求约束的实体进行比较，并使财务会计准则编码中的要求与美国证券交易委员会的法规保持一致。每项修正案的生效日期将是美国证券交易委员会从S-X法规或S-K法规中删除该相关披露的生效日期，或者如果美国证券交易委员会在2027年6月30日之前尚未取消适用的披露要求，则该修正案将不会对任何实体生效。禁止提前领养。公司目前正在评估对公司披露的影响。

2023年11月，FASB发布了ASU 2023-07，扩大了可报告部门的披露要求，主要是通过加强对重大部门费用的披露。本指导意见适用于2023年12月15日之后的财政年度和2024年12月15日之后的财政年度内的过渡时期。允许及早采用，并要求追溯适用于财务报表中列报的所有前期。公司目前正在评估对公司综合财务报表和披露的影响。

2023年12月，FASB发布了ASU 2023-09，其中扩大了所得税披露要求，包括与有效税率与法定税率的税率调整以及已缴纳税款的额外分类相关的更多信息。该指导原则在2024年12月15日之后的财年有效，并允许提前采用。公司目前正在评估对公司披露的影响。

2.房地产库存

下表列出了扣除适用的存货估值调整数#美元后的存货构成。271000万美元和300万美元459截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的百万美元(百万美元)：


	2023年12月31日		2022年12月31日
正在进行的工作	$	640	$	891
制成品：
挂牌出售	882		2,788
根据销售合同	253		781
房地产总库存	$	1,775	$	4,460

截至2023年12月31日，公司签订了采购合同2,114购买总价为美元的房屋6531000万美元。

于截至2023年、2023年、2022年及2021年12月31日止年度，本公司录得房地产存货的存货估值调整为$651000万，$7372000万美元，和美元56在合并经营报表中的收入成本分别为1000万美元。

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3.现金、现金等价物和投资

截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月31日的摊销成本、未实现损益总额以及现金、现金等价物和有价证券的公允价值如下(以百万为单位)：


	2023年12月31日
	成本基础		未实现收益		未实现损失		公允价值		现金和现金等价物		适销对路证券
现金	$	63	$	—	$	—	$	63	$	63	$	—
货币市场基金	936		—		—		936		936		—

公司债务证券	55		—		(1)		54		—		54

股权证券	15		—		—		15		—		15






总计	$	1,069	$	—	$	(1)	$	1,068	$	999	$	69


	2022年12月31日
	成本基础		未实现收益		未实现损失		公允价值		现金和现金等价物		适销对路证券
现金	$	422	$	—	$	—	$	422	$	422	$	—
货币市场基金	715		—		—		715		715		—

公司债务证券	126		—		(4)		122		—		122

股权证券	11		—		—		11		—		11

存单	9		—		—		9		—		9
资产支持证券	2		—		—		2		—		2



总计	$	1,285	$	—	$	(4)	$	1,281	$	1,137	$	144

截至2023年、2023年及2022年12月31日止年度，本公司确认4百万美元和$(35)与有价证券相关的综合经营报表中的未实现净收益(亏损)分别为100万美元。

按连续未实现亏损期间累计的未实现亏损债务证券摘要如下(单位：百万)：


	少于12个月				12个月或更长				总计
2023年12月31日	公允价值		未实现损失		公允价值		未实现损失		公允价值		未实现损失

公司债务证券	$	—	$	—	$	54	$	(1)	$	54	$	(1)




总计	$	—	$	—	$	54	$	(1)	$	54	$	(1)


	少于12个月				12个月或更长				总计
2022年12月31日	公允价值		未实现损失		公允价值		未实现损失		公允价值		未实现损失

公司债务证券	$	5	$	—	$	117	$	(4)	$	122	$	(4)

存单	6		—		—		—		6		—
资产支持证券	—		—		2		—		2		—

总计	$	11	$	—	$	119	$	(4)	$	130	$	(4)

截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司可供出售债务证券的未实现净亏损为美元11000万美元和300万美元4分别为2.5亿美元和2.5亿美元。这些未实现的亏损与该公司对公司债务证券的投资有关，是由于加息，而不是与信贷有关的事件。本公司预计不会被要求在摊销成本基础收回之前出售投资。因此，不是自2023年12月31日或2022年12月31日起，需要计提信贷损失拨备。

OpenDoor Technologies Inc.

合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

截至2023年12月31日，债务证券的预定合同到期日如下(单位：百万)：


2023年12月31日	公允价值		在 1年		之后 1年穿过 5年
公司债务证券	$	54	$	54	$	—






总计	$	54	$	54	$	—

截至的非流通股证券和权益法投资余额摘要2023年12月31日和2022年的情况如下(单位：百万)：


	十二月三十一日， 2023		十二月三十一日， 2022
权益法投资	$	20	$	20
非流通股证券	—		5
总计	$	20	$	25

于截至2023年12月31日止年度内，本公司确认5截至2023年12月31日，与持有的非流通股权证券相关的合并经营报表中未实现净亏损1.8亿美元。不是在截至2022年12月31日的年度内，未实现亏损在截至2022年12月31日持有的与非流通股权证券相关的综合运营报表中确认。

4.可变利息实体

公司在正常业务过程中利用可变利益实体来支持公司的融资需求。本公司于参与可变利益实体时厘定本公司是否为可变利益实体的主要受益人，并持续重新考虑该结论。看到 “Note 1进一步讨论公司的“可变利益实体合并”政策。

本公司成立了某些特殊目的实体（“SPE”），目的是通过发行资产支持债务为本公司购买和翻新房地产库存提供资金。本公司是这些融资结构中各种VIE的主要受益人，并合并这些VIE。本公司被确定为主要受益人，因为其有权通过设计SPE和管理SPE购买和出售的房地产库存来指导对SPE经济成果影响最大的活动。根据本公司于可变权益实体持有之股权，本公司于该等实体拥有潜在重大可变权益。

下表概述本公司于2023年及2022年12月31日合并的与可变权益实体相关的资产及负债（以百万计）：


	2023年12月31日		2022年12月31日
资产

受限现金	$	530	$	636
房地产库存，净额	1,735		4,408
其他(1)	18		38
总资产	$	2,283	$	5,082
负债
无追索权资产担保债务	$	2,134	$	4,396
其他(2)	29		72
总负债	$	2,163	$	4,468

________________

(1)包括代管应收款和其他流动资产。

(2)包括应付账款和其他应计负债及应付利息。

OpenDoor Technologies Inc.

合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

VIE的债权人一般不会仅因是VIE的债权人而获得本公司的一般信贷追索权。然而，VIE参与的库存融资安排中包括的某些财务契约是参照OpenDoor Labs Inc.及其合并子公司的资产和负债计算的。因此，在某些情况下，这可能会限制我们将资产从OpenDoor子公司转移到母公司的灵活性。看见《注5- - 信贷安排和长期债务》进一步讨论与VIE有关的追索权义务。

5.信贷安排和长期债务

下表汇总了截至2022年12月31日、2023年和2022年与公司信贷安排和长期债务相关的某些细节(单位为百万，利率除外)：


			未清偿金额
2023年12月31日	借债容量		当前		非当前		加权平均值利率		周转/提款期末	最终成熟度日期
无追索权资产担保债务：
资产担保高级循环信贷安排
循环贷款机制2018-2	$	1,000	$	—	$	—	7.49	%	2025年6月30日	2025年6月30日
循环贷款机制2018-3	1,000		—		—		6.82	%	2026年9月29日	2026年9月29日
循环设施2019-1	300		—		—		7.34	%	2025年8月15日	2025年8月15日
循环设施2019-2	550		—		—		6.83	%	2025年10月3日	2026年10月2日
循环设施2019-3	925		—		—		—	%	2024年4月5日	2025年4月4日


以资产为抵押的高级债务工具
定期债务安排2021-S1	100		—		100		3.48	%	2025年1月2日	2025年4月1日
定期债务安排2021--S2	400		—		300		3.20	%	2025年9月10日	2026年3月10日
定期债务安排2021-S3	1,000		—		750		3.75	%	2027年1月31日	2027年7月31日
定期债务安排2022-S1	250		—		250		4.07	%	2025年3月1日	2025年9月1日

总计	$	5,525	$	—	$	1,400
发行成本			—		(12)
账面价值			$	—	$	1,388

资产担保的夹层定期债务工具

定期债务工具2020-M1	$	2,100	$	—	$	600	10.00	%	2025年4月1日	2026年4月1日
定期债务安排2022--M1	500		—		150		10.00	%	2025年9月15日	2026年9月15日
总计	$	2,600	$	—	$	750
发行成本					(4)
账面价值					$	746

无追索权资产担保债务总额	$	8,125	$	—	$	2,134

OpenDoor Technologies Inc.

合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)


	未清偿金额
2022年12月31日	当前		非当前		加权平均值利率
无追索权资产担保债务：
资产担保高级循环信贷安排

循环贷款机制2018-2	472		—		4.86	%
循环贷款机制2018-3	194		—		3.98	%
循环设施2019-1	55		—		4.41	%
循环设施2019-2	167		—		3.92	%
循环设施2019-3	—		—		3.86	%

循环设施2022-1	289		—		8.15	%
以资产为抵押的高级债务工具
定期债务安排2021-S1	—		400		3.48	%
定期债务安排2021--S2	—		500		3.20	%
定期债务安排2021-S3	—		750		3.75	%
定期债务安排2022-S1	—		250		4.07	%
定期债务安排2022--S2	200		—		8.48	%
总计	$	1,377	$	1,900
发行成本	(1)		(17)
账面价值	$	1,376	$	1,883

资产担保的夹层定期债务工具

定期债务工具2020-M1	—		1,000		10.00	%
定期债务安排2022--M1	—		150		10.00	%
总计	$	—	$	1,150
发行成本			(13)
账面价值			$	1,137

无追索权资产担保债务总额	$	1,376	$	3,020

无追索权资产担保债务

本公司利用由资产担保优先债务融资工具和资产支持夹层定期债务融资工具组成的库存融资工具，为公司的房地产库存购买和翻新提供融资。该等存货融资安排通常以有限现金、拥有房地产的附属公司及相关控股公司的权益，以及由有关安排提供融资的房地产存货及/或该等存货的实益权益的某种组合作为抵押。

库存融资机制下的每个借款人都是OpenDoor的一个合并子公司和一个独立的法律实体。任何此类借款人子公司的资产或信贷通常都不能用来偿还任何其他OpenDoor实体的债务和其他义务。该等存货融资安排对本公司并无追索权，对并非有关安排的OpenDoor附属公司亦无追索权，但OpenDoor附属公司就涉及OpenDoor实体的“不良行为”的某些义务及某些其他有限情况提供的有限担保除外。

截至2023年12月31日，公司无追索权资产担保债务的总借款能力为$8.11000亿美元。上表所反映的无追索权资产担保债务项下的借款能力金额在某些情况下并未全额承付，任何超出承诺额的借款须由适用的贷款人酌情决定。任何为高级定期和夹层定期债务安排偿还的金额都会降低总借款能力，因为偿还的金额无法再借款。截至2023年12月31日，公司承诺的无追索权资产支持债务借款能力为#美元。2.81000亿美元；这一承诺的借款能力包括6502000万美元用于高级循环信贷安排，$1.430亿美元用于优先定期债务安排，以及美元7502000万美元用于夹层定期债务安排。

该公司确认了$91000万美元和300万美元25截至2023年12月31日及2022年12月31日止年度综合经营报表的债务清偿亏损百万美元，与本公司自愿

OpenDoor Technologies Inc.

合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

部分提前偿还无追索权资产担保定期债务安排。2023年12月31日终了年度的债务清偿亏损包括#美元4预付费和美元5对以前资本化的相关递延成本进行了100万美元的注销。截至2022年12月31日止年度的债务清偿亏损包括#美元102000万美元的预付款和15对以前资本化的相关未摊销递延成本进行了100万美元的注销。

资产担保高级循环信贷安排

本公司将优先循环信贷安排归类为本公司综合资产负债表上的流动负债，因为收购和翻新房屋所提取的款项须在出售相关房地产存货时偿还，本公司预计该等款项将于12个月内发生。

优先循环信贷安排的初始循环期限通常为24在此期间可以借入、偿还和再次借入金额的月份。如上表所示，借款能力一般可持续到适用的周转期结束。根据每个优先循环信贷安排提取的未偿还款项须在贷款到期日或更早偿还，如因违约事件或其他强制性偿还事件而加速偿还。上表所反映的最终到期日及循环期结束日期包括本公司可全权酌情决定的任何延期。这些安排也可能有受贷款人酌情决定的延期，但上表未反映这一点。

优先循环信贷融资项下的借款以伦敦银行同业拆息利率(“LIBOR”)或有担保隔夜融资利率(“SOFR”)为基础，于2022年11月前若干期间按不同的浮动利率累算利息，外加因贷款而异的保证金。从2022年11月起，所有此类浮动利率都基于SOFR。本公司亦可就承诺借款能力的某些未使用部分支付费用。本公司的高级循环信贷安排通常包括可在执行适用协议时支付的预付费用，或在执行时赚取并随时间支付的预付费用。这些贷款通常在任何时候都可以全额预付，除惯常的破损费外，无需支付任何罚金。

优先循环信贷安排拥有合计借款基础，按特定安排所融资物业的成本和价值以及该等物业由本公司拥有的时间而增加或减少。当本公司转售房屋时，所得款项将用于减少相关优先循环信贷安排下的未偿还余额。随着物业老化超过某些门槛，特定贷款的借款基数可能会减少，任何借款基数不足的情况可能会通过贡献额外的物业或部分偿还贷款来弥补。

以资产为抵押的高级债务工具

本公司将其优先定期债务融资归类为本公司综合资产负债表上的非流动负债，因为其在这些融资融资下的借款一般无需在最终到期日之前偿还。

优先期限债务安排的结构通常具有最长为60在出售通过这些贷款提供资金的住房时，一般不需要偿还未偿还本金的月份，而是打算保持未偿还的本金，直到每项贷款的最终到期。根据每项优先定期债务安排提取的未偿还款项须于贷款到期日或更早偿还(如因违约事件或其他强制性偿还事件而加速偿还)。上表所反映的最终到期日及提存期结束日期包括本公司可全权酌情决定的任何延期。这些安排也可能有受贷款人酌情决定的延期，但上表未反映这一点。

优先定期债务融资项下的借款按固定利率计息，但定期债务融资2022-S2除外，该贷款以SOFR加保证金为基础按浮动利率计息。本公司的优先定期债务融资可能包括前期发行成本，这些成本被资本化为融资工具各自账面价值的一部分。这些贷款可以在任何时候全额预付，但可能会受到某些惯例的提前还款处罚。

优先期限债务融资工具拥有综合物业借贷基础，根据特定融资工具下融资物业的成本和价值、该等物业由本公司拥有的时间以及相关借款人质押的现金抵押品金额而增加或减少。某项贷款的借款基数可减少为

OpenDoor Technologies Inc.

合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

物业年限或抵押品表现下降超过某些门槛，任何借款基础不足可通过提供更多物业、现金或部分偿还贷款来弥补。

资产担保的夹层定期债务工具

本公司将其夹层定期债务安排归类为本公司综合资产负债表上的长期负债，因为在这些安排下的借款一般不需要在适用的最终到期日之前偿还。这些贷款在结构上和合同上从属于相关的资产担保优先债务贷款。

夹层定期债务安排的结构是以初始的42一个月的提款期，在此期间，通过这些融资机制提供融资的房屋在出售时通常不需要偿还未偿还的本金，而是打算一直保持未偿还，直到最终到期。根据夹层定期债务安排提取的未清偿款项须在贷款到期日或更早偿还，如果因违约事件或其他强制性偿还事件而加速偿还。上表所反映的最终到期日及提存期结束日期包括本公司可全权酌情决定的任何延期。这些安排也可能有受贷款人酌情决定的延期，但上表未反映这一点。

在特定期限债务安排下的借款按固定利率计息。夹层定期债务安排包括前期发行成本，这些成本作为这些安排各自账面价值的一部分进行资本化。这些设施在任何时候都可以全额预付，但可能会受到某些提前还款的处罚。

夹层定期债务融通拥有综合物业借贷基础，根据本公司持有该等物业的特定贷款及时间所融资物业的成本及价值，以及有关借款人所质押的现金抵押品金额而增加或减少。随着物业年限或抵押品性能下降超过某些门槛，特定贷款的借款基数可能会减少，任何借款基数不足的情况可能会通过贡献额外的财产或现金或通过部分偿还贷款来弥补。

圣约

该公司的库存融资工具包括惯例陈述和担保、契诺和违约事件。融资物业须遵守惯常的资格标准和浓度限制。

这些库存融资安排和相关融资文件的条款要求OpenDoor子公司遵守惯例财务契约，例如保持一定水平的流动性、有形净值或杠杆(债务与有形净值的比率)。其中某些财务契约是参照OpenDoor Labs Inc.及其合并子公司的资产和负债计算的。因此，在某些情况下，这可能会限制我们将资产从OpenDoor子公司转移到母公司的灵活性。在2023年12月31日和2022年12月31日，美元2751000万美元和300万美元565本公司的净资产中分别有2.5亿美元受到限制，因为它们反映了OpenDoor Labs Inc.的最低净资产要求。截至2023年12月31日，本公司遵守了所有财务契约，未发生违约事件。

抵押贷款融资

2022年10月，本公司停止提供代理贷款或抵押贷款经纪服务。因此，本公司不再需要按揭融资，并于2022年10月终止其主回购协议(《回购协议》)。

自2019年3月至2019年3月，通过退出抵押贷款和经纪服务，公司利用回购协议为OpenDoor Home Loans提供资本。该贷款在公司的综合资产负债表上被归类为流动负债，提供从发放抵押贷款到OpenDoor Home Loans将贷款出售给投资者之间的短期融资。根据回购协议，贷款人同意向OpenDoor Home Loans支付合资格贷款的协议购买价，OpenDoor Home Loans同时同意在指定的时间框架内以包括利息的协议价格从贷款人回购此类贷款。OpenDoor Labs Inc.是回购协议的担保人，此前有义务回购贷款

OpenDoor Technologies Inc.

合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

根据该安排为贷款人的利益而转让。这一融资安排是OpenDoor Home Loans作为代理贷款人运营的重要组成部分。

可转换优先票据

本公司于2021年8月发行2026年债券，本金总额为$9781000万美元。下表概述了与2026年债券有关的某些细节(单位：百万，利率除外)：


2023年12月31日	本金总额		未摊销债务发行成本		账面净额
2026年笔记	$	381	$	(5)	$	376


2023年12月31日	到期日	规定现金利率		实际利率		半年付息日	转换率	折算价格
2026年笔记	2026年8月15日	0.25	%	0.78	%	二月十五日;八月十五日	51.9926	$	19.23

2026年票据将于2026年2月15日前由持有人选择兑换，惟须待发生若干事件后方可兑换。从2024年8月20日开始，公司有权在满足与公司普通股价格相关的某些条件后赎回2026年票据。自二零二六年二月十五日起至紧接到期日前第二个预定交易日营业时间结束止，二零二六年票据可由各持有人选择随时兑换。兑换率及兑换价于若干情况下可按惯例作出调整。此外，如果发生构成整体基本变化的某些公司事件，则转换率将根据契约中的整体表进行调整。转换后，本公司可以通过支付未偿还本金余额的现金，以及现金和本公司普通股的组合（根据本公司的选择），根据适用的转换率支付剩余金额（如有）来履行其义务。

截至2023年12月31日止年度，本公司订立独立、私下磋商的交易，以购回部分尚未偿还的2026年票据（“已购回2026年票据”）。已购回二零二六年票据持有人以美元597 总付款额为美元，本金总额为百万美元360 于该日以现金支付全部本金及应计利息。本公司将购回入账列作债务偿还。因此，本公司：（i）将购回二零二六年票据之账面值减少$597 ㈡未偿还的延期发行费用减少了美元101000万美元，(Iii)产生的费用为$2300万美元和(Iv)记录的美元225从债务清偿中获得3.8亿美元的收益。该公司选择保留与回购的2026年票据相关的未偿还上限催缴。

截至2023年12月31日止年度，本公司可转换优先票据的总利息开支为$5百万美元，票面利率为$23.6亿美元和债务发行成本摊销31000万美元。

已设置上限的呼叫

于2021年8月，就发行2026年债券而言，本公司向若干金融机构购买封顶催缴股款(“封顶催缴股款”)，代价为$1191000万美元。根据惯例的调整，有上限的赎回包括与2026年债券相关的公司普通股的股份数量。通过进行有上限的催缴，本公司希望在2026年债券转换时其普通股价格超过转换价格的情况下，减少对其普通股的潜在摊薄(或在2026年以现金结算的债券转换时，减少其现金支付义务)。有上限的看涨期权的初始执行价为1美元。19.23每股，初始封顶价格为$29.59每股或上限价格溢价为100%.

6.公允价值披露

本公司使用公允价值计量来记录对某些资产和负债的公允价值调整，并确定公允价值披露。

OpenDoor Technologies Inc.

合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

以下讨论公允价值体系及按公允价值按经常性及非经常性基础记录的资产及负债的估值方法，以及对未按公允价值记录的金融工具的公允价值估计。

公允价值层次结构

资产和负债的公允价值计量根据以下层次进行分类：

1级--公允价值是根据相同资产或负债在活跃市场上的报价确定的。

第二级---使用重大可观察资料厘定的公允价值，例如类似资产或负债的报价或不活跃市场中相同或类似资产或负债的报价、有关资产或负债的可观察到的报价以外的资料，或主要源自可观察到的市场数据或以相关或其他方式证实的投入。

第三级---使用重大不可观察的输入确定的公允价值，例如定价模型、贴现现金流或类似技术。

公允价值估计

下表概述了公允价值计量方法，包括重要的投入和假设，以及公司资产和负债的分类。

资产/负债类别

估值方法、投入和

假设

分类

现金和现金等价物

账面价值是基于工具的短期性质对公允价值的合理估计。

第1级估计公允价值计量。

受限现金

账面价值是基于工具的短期性质对公允价值的合理估计。

第1级估计公允价值计量。

有价证券

债务证券

从第三方供应商获得的价格，这些供应商从各种来源汇编价格，并在看不到价格时经常对类似证券应用矩阵定价。

第二级经常性公允价值计量。

股权证券

价格是根据证券在交易所交易的情况而定的。

第1级经常性公允价值计量。

其他流动资产

持有作出售用途的按揭贷款

公允价值是根据可观察的市场数据估计的，包括报价市场价格和交易报价。

第二级经常性公允价值计量。

无追索权资产担保债务

信贷安排

公允价值乃根据类似条款及剩余到期日之类似信贷安排之现行贷款利率，以贴现现金流量估计。

以摊销成本计提。

第2级估计公允价值计量。

可转换优先票据

公允价值是使用经纪人报价和其他可观察到的市场投入来估计的。

以摊销成本计提。
第2级估计公允价值计量。

OpenDoor Technologies Inc.

合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

按经常性基准以公允价值记录的资产和负债

下表列示了本公司经常性按公允价值计量的资产的公允价值层级（单位：百万美元）。


2023年12月31日	按公允价值计算的余额		第1级		二级		第三级
有价证券：
公司债务证券	$	54	$	—	$	54	$	—

股权证券	15		15		—		—










总资产	$	69	$	15	$	54	$	—


2022年12月31日	按公允价值计算的余额		第1级		二级		第三级
有价证券：
公司债务证券	$	122	$	—	$	122	$	—

股权证券	11		11		—		—

存单	9		—		9		—
资产支持证券	2		—		2		—




其他流动资产：
持有作出售用途的按揭贷款	1		—		1		—

总资产	$	145	$	11	$	134	$	—

金融工具的公允价值

下表列示了本公司金融工具的账面值、估计公允价值和公允价值层级，但不包括按经常性基准以公允价值计量的资产和负债（以百万计）。


	2023年12月31日
	携带价值		公允价值		第1级		二级
资产：
现金和现金等价物	$	999	$	999	$	999	$	—
受限现金	541		541		541		—


负债：
无追索权资产担保债务	$	2,134	$	2,150	$	—	$	2,150

可转换优先票据	376		296		—		296


	2022年12月31日
	携带价值		公允价值		第1级		二级
资产：
现金和现金等价物	$	1,137	$	1,137	$	1,137	$	—
受限现金	654		654		654		—


负债：
无追索权资产担保债务	$	4,396	$	4,427	$	—	$	4,427

可转换优先票据	959		391		—		391

OpenDoor Technologies Inc.

合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

7.财产和设备

截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的财产和设备包括以下内容(以百万为单位)：


	2023		2022
内部开发的软件	$	124	$	105
安全系统	19		18
电脑	12		13
软件实施成本	4		4
办公设备	3		3
家具和固定装置	2		3
租赁权改进	2		2

总计	166		148
累计折旧和摊销	(100)		(90)
物业设备 - 网	$	66	$	58

折旧和摊销费用#美元381000万，$372000万美元，和美元27在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的四个年度中，分别录得1.8亿美元。

8.租契

根据经营和短期租赁协议，该公司在美国各地租赁办公空间。这些租赁协议的期限不超过11除下文所讨论的外，有些年限的合同包含多年期续展期权或提前终止期权，这些期权被认为不能合理确定是否可以行使。本公司亦根据无形融资租赁协议租赁设备。

截至2023年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度租赁成本构成如下(以百万为单位)：


	截至十二月三十一日止的年度：
	2023		2022		2021
经营租赁成本	$	11	$	11	$	12
可变租赁成本	1		—		1
短期租赁成本	1		1		—
转租收入	(2)		(1)		(1)
净租赁成本	$	11	$	11	$	12

下表提供补充租赁信息(以百万为单位)：


12月31日，	2023		2022		2021
为计入经营租赁负债的金额支付的现金	$	(14)	$	(11)	$	(10)
以新的或已获得的租赁负债换取的使用权资产	$	1	$	5	$	—

于2023年5月，本公司修订其亚利桑那州坦佩写字楼租约，以部分终止本公司对部分租赁物业的责任(“部分租赁终止”)。部分租赁终止导致未贴现的未来租赁付款减少#美元。191000万美元。由于部分租赁终止，本公司重新计量其经营租赁负债，并记录为减少#美元。102000万美元，以反映减少的租赁付款和终止罚款。该公司还记录了使用权资产减少#美元。92000万美元，基于使用权资产的比例减少，从而产生#美元的收益1在截至2023年12月31日的年度综合经营报表中确认的一般和行政费用为100万美元。

OpenDoor Technologies Inc.

合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

在截至2022年12月31日的年度，公司签署了一份新的租赁，导致使用权资产增加了#美元。52000万美元，经营租赁负债增加#美元51000万美元。截至2022年12月31日的年度内，并无重大租约修订。2021年1月，公司在预期的终止日期2021年9月30日之前终止了旧金山的租约，这导致了$5在截至2021年12月31日的一年中确认了100万美元的收益。截至2021年12月31日止年度并无其他重大租赁修订。

加权平均租赁期限和加权平均贴现率如下：


12月31日，	2023		2022
经营租赁加权平均剩余租期(年)	5.8		6.6
经营租赁加权平均贴现率	11.8	%	9.9	%

截至2023年12月31日的经营租赁负债到期日如下(单位：百万)：


2024	$	8
2025	5
2026	4
2027	4
2028	5
此后	8
未贴现的未来现金流量合计	$	34
减去：推定利息	10
租赁总负债	$	24

9.商誉和无形资产

在截至2023年12月31日的财年中，不是商誉的补充。截至2022年12月31日止年度，商誉账面值增加$4百万美元，归因于收购。有关重大收购的更多信息，请参阅“注意：16笔 - 业务收购”.

2022年第四季度，我们普通股的市场价格大幅下降。因此，本公司确定存在潜在减值指标，并决定对商誉减值进行中期量化测试。根据量化分析，本公司计入商誉减值费用#美元。60截至2022年12月31日的年度为百万美元。曾经有过不是在截至2023年12月31日和2021年12月31日的两个年度确认的商誉减值。

应摊销的无形资产分别包括截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的无形资产(单位：百万，不包括年份)：


2023年12月31日	毛收入携带金额		累计摊销		网络携带金额		剩余加权平均使用寿命 (年)
发达的技术	$	17	$	(13)	$	4	0.8
客户关系	7		(6)		1		0.7
商标	5		(5)		—		0.7

无形资产 - 网	$	29	$	(24)	$	5

OpenDoor Technologies Inc.

合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)



2022年12月31日	毛收入携带金额		累计摊销		网络携带金额		剩余加权平均使用寿命 (年)
发达的技术	$	17	$	(9)	$	8	1.8
客户关系	7		(5)		2		1.7
商标	5		(3)		2		1.7

无形资产 - 网	$	29	$	(17)	$	12

无形资产摊销费用为#美元。71000万，$92000万美元，和美元4截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的三个年度分别为1.5亿美元。

截至2023年12月31日，无形资产预期摊销情况如下(单位：百万)：


财政年度

2024	$	5



总计	$	5

10.应付账款和其他应计负债

截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的应付账款和应计负债包括：


	2023		2022
应付供应商的应计费用	$	34	$	47
应计工资和其他与员工有关的费用	18		21
应计财产税和特许经营税	7		29

应付供应商账款	2		5
其他	3		8
应付账款和其他应计负债总额	$	64	$	110

11.股东权益

普通股

2021年2月9日，本公司完成一次承销公开发行(“2021年2月1日发行”)，本公司在本次公开发行中出售32,817,421其普通股的公开发行价为$27.00每股，包括承销商全额行使其最多购买4,280,533普通股增发，于2021年2月11日完成。公司从2021年2月至2021年2月的发行中获得的净收益总额约为$859在扣除承保折扣和佣金以及要约费用后，本公司在完成交易时应支付的费用。2021年2月的发行满足了某些限制性股票单位(RSU)的流动性事项归属条件。有关RSU的更多信息，请参阅“注：“以12股为基础的奖励”。

2020年12月21日，公司普通股和权证开始在纳斯达克全球精选市场(“纳斯达克”)交易，股票代码分别为“OPEN”和“OPENW”。根据本公司的注册证书，本公司有权发行3,000,000,000面值为$的普通股0.0001每股。于2021年7月9日，本公司完成赎回所有已发行的公开认股权证及保荐权证，与赎回相关，公开认股权证停止在纳斯达克买卖。

在业务合并前，公司拥有A系列、B系列、C系列、C系列、C-1系列、D系列、D系列、E系列、E-1系列、E-2系列可转换优先股(统称“优先股”)的流通股。

OpenDoor Technologies Inc.

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(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

紧接业务合并前，公司所有已发行优先股转换为1952000万股OpenDoor Labs Inc.普通股一-以一为一的基础。在交易结束时，OpenDoor Labs Inc.的普通股根据换股比率转换为OpenDoor Technologies Inc.的普通股。

优先股

根据本公司的注册证书，本公司有权发行100,000,000面值为$的优先股股票0.0001每股(“OpenDoor Technologies优先股”)。公司董事会有权发行OpenDoor Technologies优先股，并决定这些股票的权利、优先、特权和限制，包括投票权。截至2023年12月31日，有不是OpenDoor Technologies已发行和已发行的优先股。

分红

普通股在公司董事会宣布时有权获得股息，但受所有类别的已发行股票享有优先股息权的限制。到目前为止，该公司还没有就普通股支付任何现金股息。公司可能会保留未来的收益，用于业务的进一步发展和扩大，目前没有计划在可预见的未来派发现金股息。任何未来派发股息的决定将由本公司董事会酌情作出，并将取决于(其中包括)本公司的财务状况、经营业绩、资本要求、未来协议及融资工具所载的限制、业务前景及本公司董事会可能认为相关的其他因素。

12.基于股份的奖励

2014年股票计划

本公司于2020年2月6日最后一次修订及批准的2014年度股票计划(“2014年度计划”)，允许本公司授予最多106,320,623根据2014年计划授予的股票期权、限制性股票或限制性股票单位(“RSU”)，向员工、董事和非员工发放普通股。于结算时，2014年度计划的剩余未分配股份储备已注销，且不会根据2014年度计划授予新的奖励。2014年计划下的未支付奖项在交易结束时由OpenDoor Technologies承担，并继续受2014计划的条款管辖。

2020年股权激励计划

鉴于业务合并的结束，公司通过了2020年奖励计划(“2020计划”)，根据该计划，43,508,048普通股最初是为发行而保留的。2020年计划允许发行股票期权、股票增值权、限制性股票、限制性股票单位、股息等价物和其他基于股票或现金的奖励。根据2020年计划可供发行的公司普通股数量在每个日历年的第一天自动增加，从2022年1月1日开始，到2030年1月1日止(包括2030年1月1日)，增加的数量等于(A)等于(1)的超额(如果有)的数字5上一历年最后一日已发行普通股总数的百分比超过(2)截至该日根据2020年计划预留供发行的普通股股数，以及(B)本公司董事会决定的较少数量的普通股。根据这一自动增加条款，自2023年12月31日起，93,166,834根据2020年计划，普通股预留供发行。

随着业务合并的结束，公司董事会批准了2020年员工购股计划(ESPP)，该计划上一次修订是在2023年2月8日。确实有5,438,506根据ESPP最初为发行而预留的普通股。根据ESPP可供发行的公司普通股数量在每个日历年的第一天自动增加，从2022年1月1日开始，到2030年1月1日止(包括2030年1月1日)，增加(A)1上一历年12月31日已发行普通股总数的%，以及(B)公司董事会决定的股份数量；但不超过54,385,060股票可以根据ESPP发行。根据这一自动增加条款，自2023年12月31日起，17,973,904普通股预留供根据ESPP发行。对于

OpenDoor Technologies Inc.

合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

截至2023年12月31日和2022年12月31日的12个月，根据ESPP发行的股票2,151,794以加权平均价$1.16每股及493,790以加权平均价$3.68，分别为。

2022年激励计划

2022年7月，公司董事会通过了《2022年激励计划》(简称《激励计划》)。在诱因计划下，31,200,000股票最初是为发行而保留的。激励计划的目的是吸引、留住和激励公司的潜在员工，特别是作为业务合并的一部分加入的执行团队成员和员工。奖励计划允许向本公司或本公司任何附属公司的新员工发行非限制性股票期权、股票增值权、限制性股票、限制性股票单位、股息等价物和其他以股票或现金为基础的奖励。

股票期权和RSU

期权奖励通常以与授予之日公司普通股的公允价值相等的行使价格授予。期权可行使的最长期限为10自批出日期起计数年，并一般在一段期间内归属四年。授予10%股东的激励性股票期权的最长期限为五年自授予之日起生效。

截至2023年12月31日的年度股票期权活动摘要如下：


	数量选项 (单位：千)	加权的- 平均值锻炼价格		加权的- 平均值剩余合同期限(以年为单位)	集料固有的价值 (单位：百万)
余额- 2022年12月31日	10,712	$	2.13	3.5	$	1
授与	—	—
已锻炼	(2,535)	1.07

过期	(357)	2.87
Balance - 2023年12月31日	7,820	2.44		3.3	$	16
可行使的 - 2023年12月31日	7,820	2.44		3.3	$	16

总内在价值代表期权的行权价格与公司普通股的估计公允价值之间的差额。截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止四个年度行使的期权总内在价值为31000万，$202000万美元，和美元144分别为2.5亿美元和2.5亿美元。

截至2021年12月31日止年度，每项购股权之加权平均授出日期公允价值为10.18.

RSU通常以基于服务的需求为基础，通常通过二或四年期于2021年之前，若干奖励亦具有归属的表现条件，该条件于2021年2月发售完成时达成，并触发确认若干受限制股份单位的补偿开支，而按时间划分的归属条件已获达成或部分达成。于2021年2月发售后，该等受限制股份单位仅受基于时间的归属条件规限.

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(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

截至二零二三年十二月三十一日止年度的受限制股份单位活动概要如下：


	数量 RSU (单位：千)	加权的- 平均值授予日期公允价值
未归属及未偿还	54,547	$	10.29
授与	56,065	2.12
既得	(35,776)	5.05
被没收	(13,940)	11.02
未授予和未偿还的 - 2023年12月31日	60,896	$	4.05

截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止四个年度归属的RSU的公允价值总额为1121000万，$982000万美元，和美元599分别为2.5亿美元和2.5亿美元。

限售股

该公司已向某些连续员工授予限制性股票，主要是与收购有关。限制性股票在服务条件得到满足后授予，服务条件的范围通常为三至四年.

有几个不是截至2023年12月31日的限制性股票。截至2022年12月31日及2021年12月31日止四个年度归属的限制性股份的总公平价值为$11000万美元和300万美元21分别为2.5亿美元和2.5亿美元。

ESPP

本公司2020年ESPP的第一个招标期从2022年3月1日开始。根据美国国税法第423条，ESPP允许符合条件的参与者使用最高可达15他们总薪酬的%，以1美元为限25,000日历年缴款限额。在2023年3月之前，本公司将发行期内可购买的最高股份数量限制为1,000每名员工的股票，每个招股期限是六个月在持续时间上。自2023年3月起，在发售期间可购买的最高股份数目增加至10,000每名员工的股份，5,000每个购买期，每个供应期是12持续时间为几个月，二6个月购买期限。ESPP允许符合条件的员工以每股1美元的价格购买公司普通股15在(I)报价期开始日期或(Ii)购买日期中较低的价格上提供%折扣。ESPP还包括一项关于收购价格的重置条款，如果收购日的股票价格低于发行日的股票价格。截至2023年12月31日扣缴的ESPP员工工资缴款为$21000万美元，并计入综合资产负债表中的应付账款和其他应计负债。截至2023年12月31日扣留的工资缴款将用于在截至2024年2月29日的当前ESPP购买期结束时购买股票。

ESPP购买权的公允价值在授予之日使用布莱克-斯科尔斯期权定价估值模型进行估计。在模型中应用了以下假设来估计ESPP的授予日期公允价值。


	截至2023年12月31日的年度		截至2022年12月31日的年度
公允价值	$0.64 - $2.13		$1.78- $3.55
波动率	101.8% - 119.1%		94.5% - 101.4%
无风险利率	5.06% - 5.47%		0.60%- 3.34%
预期寿命(以年为单位)	0.5 - 1.0		0.5
预期股息	$	—	$	—

公司确认了与ESPP相关的基于股票的薪酬支出#美元2在截至2023年12月31日的一年中，截至2023年12月31日，与ESPP相关的估计未确认补偿支出总额为美元1.0百万美元。预计未摊销补偿费用将在要约期的剩余期限内确认。0.4好几年了。

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(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

基于股票的薪酬费用

基于股票的薪酬费用根据获奖者所属的成本中心进行分配。下表汇总了截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年12月31日终了的四个年度按职能分列的基于股票的薪酬支出总额，情况如下(以百万为单位)：


	截至十二月三十一日止的年度：
	2023		2022		2021
一般和行政	$	63	$	109	$	463
销售、市场营销和运营	16		18		13
技术与发展	47		44		60
基于股票的薪酬总支出	$	126	$	171	$	536

本公司确认$(4)1.8亿美元，(13)1000万，$290分别在截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的年度内，与所有未偿还的市场状况奖励有关的薪酬支出为100万美元。2022年12月，Eric Wu辞去OpenDoor首席执行官一职，导致57与他的市场状况奖励相关的股票薪酬支出冲销了100万美元。2021年6月，二市场条件奖得到满足，这导致加速确认#美元。2.0在截至2021年12月31日的一年中，基于股票的薪酬支出为1.8亿欧元。在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度内，不是市场状况得到了满足。

截至2023年12月31日，有1美元209与未归属RSU相关的未摊销股票薪酬成本为1.5亿欧元。预计未摊销的赔偿费用将在加权平均期间确认，大约为1.8好几年了。

期权的估值

用来评估股票期权价值的布莱克-斯科尔斯模型包含了以下假设：


	截至十二月三十一日止的年度：
	2021
公允价值	$	15.00
波动率	73		%
无风险利率	1.09		%
预期寿命(以年为单位)	7
预期股息	$	—

普通股公允价值

在公司普通股上市交易之前，股票期权奖励所涉及的普通股的公允价值由董事会决定。鉴于没有公开交易市场，董事会在每次批准奖励的会议上考虑了许多客观和主观因素来确定公司普通股的公允价值。这些因素包括但不限于(I)同期第三方对普通股的估值；(Ii)可转换优先股相对于普通股的权利、优先权和特权；(Iii)普通股缺乏适销性；(Iv)公司业务的阶段和发展；(V)总体经济状况；以及(Vi)在当前市场条件下实现流动性事件(例如首次公开募股或出售)的可能性。

波动率

在公司普通股上市交易之前，由于公司没有足够的普通股交易历史，预期的股价波动是基于可比上市公司的历史和隐含波动率来估计的。公司股票公开交易后，预期股价

100

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合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

波动性是根据公司普通股中公开交易的看涨期权的价格所隐含的波动性来确定的。

无风险利率

无风险利率是以授予日生效的美国国债收益率为基础的，这些票据的条款与奖励类似。

预期寿命

授予员工的购股权的预期期限是使用简化方法确定的，该方法允许本公司估计预期寿命，作为归属期间和合同期限之间的中点，因为本公司的历史购股权行使经验并未提供合理的基础来估计预期期限。

股息率

预期股息收益率假设是基于公司目前对其预期股息政策的预期。

RSU和限制性股票的估值

在企业合并之前，由于没有公开交易市场，公司董事会在每次批准奖励的会议上考虑了许多客观和主观因素来确定普通股的公允价值。这些因素包括但不限于：(I)由独立估值专家对普通股进行的同期估值；(Ii)公司业务和发展阶段的发展；公司的经营和财务业绩和状况；(Iii)优先股的发行以及优先股相对于普通股的权利和优先权；(Iv)资本市场的现状和实现流动性事件的可能性，例如公司的首次公开募股或出售；以及(V)公司普通股缺乏市场流动性。就财务报告而言，本公司会考虑估值日期与授出日期之间的时间量，以决定是否采用最新普通股估值或两个估值日期之间的直线插值法。该决定包括评估随后的估值是否表明在前一次估值与授予日之间发生了估值的任何重大变化。

13.认股权证

公开认股权证和保荐权证

在业务合并之前，SCH发布了6,133,333保荐权证和13,800,000公共权证(统称为“权证”)。成交时，本公司认购权证。每份完整的权证都使持有者有权购买一该公司普通股的价格为$11.50每股，可能会进行调整。认股权证可在任何时间行使，从a)晚些时候开始)30业务合并完成后日及b） 12自SCH首次公开募股于2020年4月30日结束之日起个月，并终止五年在企业合并之后。

一旦公开认股权证可予行使，本公司可赎回全部而非部分尚未行使的认股权证，惟最少须支付 30提前30天书面通知赎回（“赎回期”）。本公司可在两种情况下赎回认股权证。就赎回方案而言，“参考价值”指公司普通股的最后报告销售价格，二十日内交易日三十截止赎回通知发出日期前第三个交易日的交易日期间。

本公司可按$之价格赎回尚未行使之认股权证以换取现金。0.01如参考价值等于或超过$18.00每股认股权证持有人有权于赎回期内于预定赎回日期前以$行使其尚未行使之认股权证。11.50每股倘参考价值等于或高于$，则保荐人认股权证获豁免赎回18.00而保荐人认股权证继续由原认股权证持有人（“保荐人”）或获准承让人持有。

101

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合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

本公司可按以下价格赎回尚未行使之认股权证：0.10如参考价值等于或超过$10.00每股。如果参考值小于$18.00，保荐权证也必须与公开认股权证同时赎回。认股权证持有人有权在赎回期间于预定赎回日期前以无现金方式行使其未到期认股权证。无现金行使使认股权证持有人有权根据认股权证协议所界定的赎回日期及赎回公允价值，收取设定数目的股份。

关于业务合并，2021年1月12日，公司提交了S-1表格的注册说明书。本注册声明涉及发行总额最多为19,933,333在行使其公开交易的认股权证时可发行的普通股。于2021年7月9日，本公司完成赎回所有已发行的公众认股权证及保荐人认股权证，以购买本公司普通股股份，面值$0.0001每股，根据日期为2020年4月27日的权证协议发行。中的13,799,947在企业合并时尚未发行的公共认股权证，874,739以现金行使，行使价格为#美元。11.50每股普通股和普通股12,521,776在无现金的基础上行使，以换取总计4,452,659普通股股份。此外，6,133,333在企业合并之日仍未结清的保荐权证，1,073,333以现金行使，行使价格为#美元。11.50每股普通股和普通股5,060,000在无现金的基础上行使，以换取总计1,799,336普通股股份。公司因行使认股权证而获得的现金收益总额为$221000万美元。与赎回相关，公募权证于2021年7月9日在纳斯达克停止交易。

本公司于认股权证公平值调整中录得减值$(12)为截至2021年12月31日止年度保荐权证的公允价值变动。

营销授权证

2022年7月28日，本公司与Zillow，Inc.(简称Zillow)就一项合作安排签订了认股权证协议，允许Zillow购买最多62,000,000股普通股，将分批授予Zillow，为公司提供转售营销服务。每批股票的行权价将等于30-OpenDoor普通股(“VWAP”)在该部分归属日期前的交易日加权平均价格，以$15下限和美元30每股上限。在一部分归属后，该部分可通过现金支付或无现金行使行使；前提是本公司有权现金结算任何行使。认股权证将于2027年7月到期，但需延长额外部分，并在有限情况下提前终止。Zillow于2023年3月开始根据合作安排提供营销服务。截至2023年12月31日，不是认股权证已被授予。

14.所得税

所得税前收入包括国内业务亏损#美元。2741000万，$1.430亿美元，以及661截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的三个年度分别为1.5亿美元。

下表汇总了该公司所列期间所得税准备金的组成部分(单位：百万)：


	截至十二月三十一日止的年度：
	2023		2022		2021
当期所得税支出：
联邦制	$	—	$	—	$	—
状态	1		2		1
当期所得税支出总额	1		2		1




所得税拨备	$	1	$	2	$	1

在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度内，公司做到了不记录任何递延的联邦和州所得税费用或利益，由于充分的评估津贴。此外，该公司的外国流动和递延费用或利益是无关紧要的。

102

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合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

实际税率

下表列出了美国联邦法定所得税率与本公司在所列期间的实际所得税率的对账：


	截至十二月三十一日止的年度：
	2023		2022		2021
联合S.法定税率的联邦税收优惠	21.0	%	21.0	%	21.0	%
扣除联邦福利后的州所得税	5.8		2.7		3.4
不可扣除的费用和其他	(1.1)		(1.2)		(0.4)
不可扣除的认股权证费用	—		—		0.4

基于股份的薪酬	(6.6)		(1.7)		7.0

高管薪酬的扣除限制	(0.5)		(0.3)		(14.1)

估值免税额变动，净额	(20.6)		(21.4)		(19.5)
研发学分	1.5		0.5		2.0
实际税率	(0.5)	%	(0.4)	%	(0.2)	%

截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度，公司的实际税率与将美国联邦法定和州所得税税率应用于所得税前净亏损计算的金额不同，主要是由于州所得税、基于股票的薪酬/高管薪酬扣除限制以及公司估值准备金的变化。

递延税金

递延所得税反映了用于财务报告目的的资产和负债的账面价值与用于所得税目的的数额之间的临时差异的净影响。公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的递延税项资产和负债的重要组成部分如下(单位：百万)：


	2023年12月31日		2022年12月31日
递延税项资产：
应计项目和准备金	$	17	$	128
库存	31		34
税收抵免	47		41
租赁负债	6		11
第174条大写	81		50
商誉	8		8
净营业亏损	541		404
递延税项资产总额	731		676
减去：估值免税额	(718)		(664)
递延税项资产，扣除估值准备后的净额	13		12
递延税项负债：
折旧及摊销	(7)		(2)

使用权资产	(6)		(10)
递延税项负债	(13)		(12)
递延税项资产和负债净额	$	—	$	—

如果根据现有证据的权重，递延税项资产的部分或全部很可能在特定税务管辖区无法变现，则确认估值备抵。所有可用的证据，都是肯定的

103

OpenDoor Technologies Inc.

合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

和否定，被认为是确定，根据该证据的权重，是否需要对部分或全部递延税项资产的估值备抵。由于本公司在本年度和前几年产生的亏损，本公司认为所有递延税项资产变现的可能性不大。因此，本公司就其递延税项净资产设立并记录了全额估值准备#美元。718截至2023年12月31日，其净递延税资产的全额估值津贴为1,000万美元664截至2022年12月31日，为1.2亿美元。估值免税额增加#美元。541000万美元和300万美元2882023年和2022年分别为1000万美元，主要原因是应计项目/准备金的扣减抵消了本年度的亏损。

截至2023年12月31日，该公司在美国联邦和州的净营业亏损(NOL)结转为$2.23亿美元和3,000美元1.7如果不加以利用，每一笔都将于2034年开始到期。对于2017年12月31日之后产生的NOL，2017年的减税和就业法案将纳税人使用NOL结转的能力限制在应税收入的80%，并且可以无限期结转(一般禁止结转)。在该公司的案例中，截至2023年12月31日，2.11万亿美元。联邦NOL和$5171000万个州的NOL有无限制的结转期限。在2018年1月1日之前开始的纳税年度产生的NOL将不受应纳税所得额限制，并将继续有两年和20年的结转期。此外，截至2023年12月31日，公司拥有美国联邦研究税收抵免结转$452034年开始到期的1.8亿美元。该公司还拥有州研究税收抵免结转#美元。291000万美元，无限期结转。

《国内税法》(下称《税法》)第382节限制在公司股权发生变化的某些情况下使用净营业亏损和税收抵免结转。由于国内收入法(IRC)第382节和类似国家规定的所有权变更限制，结转营业亏损净额的使用受到各种限制。本公司进行了所有权分析，并确定了IRC第382和383节定义的2014、2016和2020年之前的三次所有权变更，但之前的所有权变更均未导致重大限制，从而减少了可利用的净营业亏损结转和信贷总额。

未确认的税收优惠

以下是未确认的税收优惠总额的对账表格(单位：百万)：


	截至十二月三十一日止的年度：
	2023		2022		2021
年初未确认的税收优惠	$	20	$	15	$	6


与本年度税收准备金有关的增加额	2		5		9
截至年底未确认的税收优惠	$	22	$	20	$	15

由于2023年12月31日的全部估值准备金，目前对未确认税收优惠的调整将不会对公司的实际所得税率产生影响。将产生$的影响22 倘于估值拨备解除后作出调整，则按实际税率计算之税率为百万元。本公司预计自本报告日期起12个月内其不确定的税务状况不会发生任何重大变化。

公司的政策是将与不确定税收优惠相关的利息和罚款确认为所得税准备金的一部分，并将应计利息和罚款与公司合并资产负债表上的相关所得税负债一起计入。到目前为止，本公司尚未在其综合业务报表中确认任何利息和罚款，也没有应计或支付利息和罚款。本公司须缴纳美国联邦和州所得税，以及加拿大和印度的外国所得税。由于净经营亏损的历史，该公司自成立以来一直受到美国联邦，州和地方税务机关的审查，但截至2023年12月31日，目前尚未接受任何审计。

截至2023年12月31日，本公司尚未就其海外子公司的未分配收益提供美国所得税或外国预扣税，因为本公司打算将此类收益永久性地再投资于美国境外。

104

OpenDoor Technologies Inc.

合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

15.每股净亏损

每股基本净亏损根据期内已发行普通股的加权平均数计算。每股摊薄亏损净额乃根据已发行普通股加权平均数加上期内已发行潜在摊薄普通股之影响，以库存股法计算。在出现净亏损的期间，潜在摊薄普通股等价物已从每股摊薄净亏损的计算中剔除，因为其影响是反摊薄的。不是截至2023年、2022年或2021年12月31日止年度宣派或派付的股息。

本公司采用两类法计算每股净亏损，采用两类法中稀释性较大的库藏股法或折算后法计算稀释每股净亏损。各期间的未分配收益根据证券的合同参与权分配给参与证券，以分享当期收益，就像所有当期收益都已分配一样。由于参与证券没有分担亏损的合同义务，因此公司的每股基本净亏损是通过将归属于普通股股东的净亏损除以未分配亏损期间发行在外的普通股的加权平均股来计算的。

下表载列截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度本公司普通股股东应占每股基本及摊薄亏损净额的计算（以百万计，惟股份金额以千元呈列及每股金额除外）：


	截至十二月三十一日止的年度：
	2023		2022		2021
每股基本和稀释后净亏损：
分子：
净亏损	$	(275)	$	(1,353)	$	(662)



分母：
加权平均流通股 - 基本和稀释	657,111		627,105		592,574
每股基本和摊薄净亏损	$	(0.42)	$	(2.16)	$	(1.12)

有几个不是当期宣布或累积的优先股息。

以下证券不包括在已发行稀释股份的计算中，因为其影响将是反稀释的，或者此类股票的发行取决于某些条件的满足，而这些条件在期末仍未满足(以千计)：


	截至十二月三十一日止的年度：
	2023	2022	2021



RSU	60,896	54,547	53,446
选项	7,820	10,712	14,546
早期行使的未归属股份	—	—	4
限售股	—	—	692
员工购股计划	1,992	1,867	—

总反稀释证券	70,708	67,126	68,688

16.业务收购

2021年9月3日，公司收购100Services Labs，Inc.，包括其合并子公司(“Pro.com”)已发行股本的%，以换取美元222000万美元的现金对价。该公司以其技术和人才收购了建设项目平台Pro.com。收购的无形资产包括价值#美元的开发技术。41000万美元，并在一年。因收购Pro.com而产生的商誉为$161000万美元。

105

OpenDoor Technologies Inc.

合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

于二零二一年十一月三日，本公司收购RedDoor HQ Inc.的资产。（“RedDoor”）作为业务合并的一部分，以换取$15 现金代价，其中2 支付了100万美元一年关闭日期之后。该公司收购了RedDoor的流程、系统和人才，RedDoor此前运营着一个在线抵押贷款经纪平台。收购的无形资产包括价值为美元的已开发技术。31000万美元，并在一年。归属于RedDoor收购的商誉为$131000万美元。

于二零二二年十一月四日，本公司收购TaxProper Inc.。作为企业合并的一部分，10 现金代价，其中3 100万美元将被支付一年在关闭之日之后。该公司收购了TaxProper的流程、系统和人才，TaxProper以前提供税收预测、支付和上诉服务。收购的无形资产包括价值为#美元的已开发技术。71000万美元，正在摊销两年。归因于TaxProper收购的商誉为$21000万美元。

17.承付款和或有事项

租赁承诺额

该公司已就其某些办公空间签订了各种不可撤销的经营租赁协议。看见“附注8-租约”以供进一步讨论。

法律事务

本公司可能不时须承担与本公司物业的所有权及营运有关的潜在责任。当结果是可能的并且可以合理估计时，应计项目被记录下来。

在正常业务过程中，针对该公司的各种索赔和诉讼待决，其中一些索赔和诉讼寻求损害赔偿和其他救济，如果获得批准，可能需要未来的现金支出。此外，本公司不时收到各政府机构的查询和审计要求，并全力配合这些要求。本公司并不认为该等事宜的解决会导致任何负债对本公司的综合经营业绩或财务状况造成重大影响，但下述情况除外。

2022年10月7日和2022年11月22日，美国亚利桑那州地区法院提起了据称的证券集体诉讼，标题为Alich诉OpenDoor Technologies Inc.等人案。(案件编号2：22-cv-01717-jfm)(“alich”)和奥克兰县自愿雇员受益人协会等。V.OpenDoor Technologies Inc.等人。(案件编号2：22-cv-01987-gms)(“奥克兰县”)。这些诉讼被合并为一个单独的诉讼，标题为关于Opendoor Technologies Inc.证券诉讼(案件编号2：22-CV-01717-MTL)。合并修订后的起诉书将公司、社会资本Hedosopia Holdings Corp.II(SCH“)、公司某些现任和前任高级管理人员和董事以及公司于2021年2月进行的证券发行的承销商列为被告。起诉书称，公司和某些高级职员违反了交易法第10(B)节和美国证券交易委员会规则10b-5，公司、SCH、某些高级职员和董事以及承销商违反了证券法第11条，在每一个案例中都作出了与公司定价算法有效性相关的重大虚假或误导性陈述。原告还声称，某些被告分别违反了《交易法》第20(A)节和《证券法》第15节，这两节规定了控制人责任。起诉书代表所有在2020年12月21日至2022年11月3日期间购买或以其他方式收购公司普通股的个人和实体提出索赔，或根据我们与Sch的业务合并和公司在2021年2月至2021年2月进行的第二次公开募股发布的发售文件提出索赔。原告寻求等级证明、未指明的补偿性损害赔偿的裁决、利息的裁决以及合理的费用和开支，包括律师费和专家费，以及法院认为公正和适当的其他和进一步的救济。被告于2023年6月30日提出驳回动议，目前正在法院待决。我们认为起诉书中的指控是没有根据的，我们打算在这一问题上积极为自己辩护。

2023年3月1日和2023年3月15日，美国亚利桑那州地区法院提起了股东派生诉讼，标题为卡尔森诉赖斯等人案。(Case编号2：23-cv-00367-GMS）和 Van Dorn诉Wu等人案。(Case编号2：23-cv-00455-DMF），随后将其合并为单一行动，标题为卡尔森诉赖斯案(案例2：23-CV-00367-GMS)。原告于2023年6月22日自愿驳回了这一事件，此后向特拉华州衡平法院重新提起诉讼，说明如下卡尔森诉赖斯案 (Case第2023-0642号）和范多恩诉赖斯等人案。(案件编号2023-0643)。这些案件已合并为一个单独的行动，标题为OpenDoor Technologies Inc.

106

OpenDoor Technologies Inc.

合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

股东派生诉讼(案件编号2023-0642)。2023年6月29日，美国特拉华州地区法院提起股东派生诉讼，标题为Juul诉Wu等人。(案件编号1：23-cv-00705-una)。每件事的投诉都是基于相同的事实和情况关于Opendoor Technologies Inc.证券诉讼并将公司的某些高级职员和董事列为被告。被告被指控违反了交易法第10(B)条和美国证券交易委员会规则10b-5，并违反了受托责任。原告寻求代表本公司维持衍生诉讼、判给未指明的补偿性损害赔偿、指示本公司改革其公司管治及内部程序的命令、归还济助、判给利息及开支(包括律师费及专家费)，以及法院认为公正及适当的其他及进一步济助。这些衍生诉讼一直被搁置，等待关于Opendoor Technologies Inc.证券诉讼.

2023年10月13日，美国特拉华州地区法院提起股东派生诉讼，标题为伍兹等人的观点。V.贝恩等人。(案件编号1：23-cv-01158-una)。投诉是基于与以下内容有关的事实和情况关于Opendoor Technologies Inc.证券诉讼。原告已就违反受信责任、违反交易所法令第10(B)及21D条、美国证券交易委员会规则10b-5、违反交易所法令第14(A)条及据此颁布的美国证券交易委员会第14a-9条下的出资，向本公司若干现任及前任董事及高级管理人员提出申索。原告寻求维持代表本公司的衍生诉讼、未指明的补偿性损害赔偿的裁决、指示其中一名被告交出据称从某些公司股票销售中获得的款项的命令、衡平法救济、利息和费用的裁决(包括律师费和专家费)，以及法院认为公正和适当的其他和进一步的救济。这一派生诉讼已被搁置，等待在Re OpenDoor Technologies Inc.证券诉讼。

18.重组

在截至2023年12月31日和2022年12月31日的三年中，该公司启动了裁员行动，以根据产量预期重新调整产能，精简组织，并将投资集中于支持其增长计划、重新调整业务规模和降低成本。

2023年第四季度，公司启动了二裁员，影响120员工，代表大约6占当时公司员工总数的1%。公司将向受影响的员工提供遣散费和其他离职福利(“离职后福利”)，预计总支出约为$41000万美元，其中1截至2023年12月31日，已支付了1.8亿美元。

2023年4月18日，公司宣布裁员约560员工，代表大约22占当时公司员工总数的1%，主要影响基于数量的角色。该公司为受影响的员工提供离职后福利，总支出约为$101000万美元。截至2023年12月31日，与此次裁员相关的付款基本完成。

2022年11月，公司启动裁员计划550员工，其中包括：(I)削减公司员工人数18%及(Ii)减少按揭贷款及经纪服务。该公司为受影响的员工提供离职后福利，并产生了关闭抵押贷款服务的成本，总支出为$171000万美元。截至2022年12月31日，与此次裁员相关的付款基本完成。

这些成本已在公司综合经营报表中的重组成本项目中列报。截至2023年12月31日，剩余的美元31百万美元计入综合资产负债表中的应付帐款和其他应计费用。

107

OpenDoor Technologies Inc.

合并财务报表附注

(表格金额以百万为单位，但股票和每股金额、比率或注明的除外)

下表列出了重组负债的活动(以百万为单位)：


余额-2021年12月31日	—
从费用中扣除的附加费用	17
现金支付	(13)
余额-2022年12月31日	4
从费用中扣除的附加费用	14
现金支付	(15)
余额-2023年12月31日	$	3

19.后续事件

本公司评估了自2023年12月31日至美国证券交易委员会提交合并财务报表之日之后发生的事件的影响。根据这项评估，除该等综合财务报表及相关附注所记录或披露的事项外，本公司已确定并无任何重大后续事项需要确认或披露。

******

108

OpenDoor Technologies Inc.

附表I

(仅限母公司)

简明财务信息

简明资产负债表

(单位：百万，共享数据除外)


	12月31日，
	2023		2022
资产
无形资产-净值	$	1	$	1
对子公司的投资	1,342		2,046
总资产	$	1,343	$	2,047
负债和股东权益
应付账款和其他应计负债	$	—	$	1
应付利息	—		1
可转换优先票据	376		959
总负债	376		961
股东权益：
普通股，$0.0001票面价值；3,000,000,000授权股份；677,636,163和637,387,025分别发行的股份；677,636,163和637,387,025分别发行流通股	—		—
额外实收资本	4,301		4,148
累计赤字	(3,333)		(3,058)
累计其他综合收益(亏损)	(1)		(4)
股东权益总额	967		1,086
总负债和股东权益	$	1,343	$	2,047

见简明财务报表附注。

109

OpenDoor Technologies Inc.

附表I

(仅限母公司)

业务简明报表

(单位：百万)


	截至十二月三十一日止的年度：
	2023		2022		2021
运营费用：
一般和行政	$	8	$	7	$	7
总运营费用	8		7		7
运营亏损	(8)		(7)		(7)
保证公允价值调整	—		—		12
债务清偿收益	225		—		—
利息支出	(5)		(8)		(2)
所得税前收入(亏损)	212		(15)		3
所得税费用	—		—		—
子公司的收益	(487)		(1,338)		(665)
净亏损	$	(275)	$	(1,353)	$	(662)

见简明财务报表附注。

110

OpenDoor Technologies Inc.

附表I

(仅限母公司)

简明现金流量表

(单位：百万)


	截至十二月三十一日止的年度：
	2023		2022		2021
经营活动的现金流：
净亏损	$	(275)	$	(1,353)	$	(662)
对净亏损与经营活动中使用的现金、现金等价物进行核对的调整：
子公司的收益	487		1,338		665
折旧和摊销，扣除增加额	3		7		2
保证公允价值调整	—		—		(12)
提前清偿债务的收益	(225)		—		—
应付利息	(1)		—		1
其他	2		(2)		—
用于经营活动的现金净额	(9)		(10)		(6)
投资活动产生的现金流：
购买无形资产	—		—		(1)
对子公司的投资	(4)		(6)		(1,860)
从子公司分配	370		10		139
投资活动提供(用于)的现金净额	366		4		(1,722)
融资活动的现金流：
发行可转换优先票据所得款项	—		—		953
回购可转换优先票据	(362)		—		—
购买与可转换优先票据有关的上限催缴	—		—		(119)
行使股票期权所得收益	3		4		15
为ESPP发行普通股所得款项	2		2		—
行使认股权证所得收益	—		—		22

2021年2月发售的收益	—		—		886
普通股发行	—		—		(29)
融资活动提供的现金净额(用于)	(357)		6		1,728
现金及现金等价物净增长	—		—		—
现金和现金等价物--年初	—		—		—
现金和现金等价物--年终	$	—	$	—	$	—
补充披露现金流量信息 - 利息期间支付的现金	$	3	$	2	$	—
披露非现金融资活动：
认股权证法律责任的确认	$	—	$	—	$	—
为解除认股权证负债而发行普通股	$	—	$	—	$	(35)

见简明财务报表附注。

111

OpenDoor Technologies Inc.

附表I

(仅限母公司)

简明财务报表附注

1.引言和陈述的基础

随附的简明财务报表，包括附注，应与OpenDoor Technologies Inc.在截至2023年12月31日的年度报告10-K表格中找到的OpenDoor Technologies Inc.的合并财务报表及其附注一起阅读。就这些简明财务报表而言，公司的全资子公司采用权益会计方法进行会计核算。

112

OpenDoor Technologies Inc.

第9项会计和财务披露方面的变更和与会计师的分歧。

没有。

项目9A。控制和程序。

控制措施有效性的固有限制

在设计和评估我们的披露控制和程序时，管理层认识到，任何控制和程序，无论设计和操作多么良好，都只能为实现预期的控制目标提供合理的保证。此外，披露控制和程序的设计必须反映这样一个事实，即存在资源限制，要求管理层在评估可能的控制和程序相对于其成本的益处时作出判断。

信息披露控制和程序的评估

我们的管理层在首席执行官和首席财务官的参与下，评估了截至本年度报告10-K表格所涉期间结束时，我们的披露控制和程序(如《交易所法》第13a-15(E)和15d-15(E)条所定义)的有效性。根据评估，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，截至2023年12月31日，公司的披露控制和程序在合理的保证水平下是有效的。

管理层财务报告内部控制年度报告

管理层在首席执行官和首席财务官的监督下，负责按照2002年《萨班斯-奥克斯利法案》的要求以及《交易所法案》第13a-15(F)和15d-15(F)条的规定，对我们的财务报告建立和维护充分的内部控制。

我们的管理层根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的《内部控制-综合框架(2013)》中确立的标准，对财务报告内部控制的设计和运作有效性进行了评估。根据这项评估，管理层得出结论，公司对财务报告的内部控制自2023年12月31日起有效。我们的独立注册会计师事务所德勤会计师事务所发布了一份关于公司截至2023年12月31日的财务报告内部控制的认证报告，内容如下。

财务报告内部控制的变化

在截至2023年12月31日的季度内，我们对财务报告的内部控制没有发生与交易所法案规则13a-15(D)和15d-15(D)要求的评估相关的变化，这些变化对我们的财务报告内部控制没有重大影响，或有合理的可能性对我们的财务报告内部控制产生重大影响。

113

独立注册会计师事务所报告

致OpenDoor Technologies Inc.的股东和董事会

财务报告内部控制之我见

我们已根据下列标准对OpenDoor Technologies Inc.及其子公司(以下简称公司)截至2023年12月31日的财务报告内部控制进行了审计内部控制--综合框架(2013)由特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会发布。我们认为，截至2023年12月31日，本公司在所有实质性方面都保持了对财务报告的有效内部控制，其依据是内部控制--综合框架(2013)由COSO发布。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了本公司截至2023年12月31日及截至2023年12月31日年度的综合财务报表以及我们2024年2月15日的报告，对该等财务报表表达了无保留意见。

意见基础

本公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的管理层财务报告内部控制年度报告中。我们的责任是根据我们的审计，对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都得到了维护。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性，以及执行我们认为在情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

财务报告内部控制的定义及局限性

公司对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)关于保存合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，即交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)提供合理保证，防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产。

由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。

/s/德勤律师事务所

加州旧金山

2024年2月15日

114

OpenDoor Technologies Inc.

项目9B。其他信息。

董事及行政人员的证券交易安排

规则10B5-1交易计划

下表描述了在截至2023年12月31日的三个月期间，我们的董事或高管出售或购买我们的证券的合同、指示或书面计划，旨在满足规则10b5-1(C)或任何“非规则规则10b5-1交易安排”的积极防御条件。

交易安排

行动

日期

规则10B5-1(1)

非规则10b5-1(2)

最高售出股份数

到期日

吴瑞克 (前董事)(3)

终止

11/7/2023

X(4)

15,863,232

5/9/2024

______________

(1)旨在满足规则10b5-1(C)的肯定抗辩

(2)不是为了满足规则10b5-1(C)的肯定抗辩

(3)Mr.Wu辞去董事会成员职务，自2024年1月1日起生效。

(4)由于Mr.Wu的交易安排是在对规则10b5-1和《S-K规则》第408(A)项的2022年修正案生效日期之前采用的，因此根据《规则SK》第408(A)项的要求，非规则10b5-1的方框被勾选；然而，这种描述不应被解释为Mr.Wu的交易安排并不完全符合在采用该交易安排时生效的规则10b5-1安全港的适用要求。

规则10b5-1销售到首页指导信

在……上面2023年12月15日, 凯莉·惠勒女士, 董事首席执行官兼首席执行官, vt.进入，进入本公司已就根据本公司股权计划或任何继任计划授予或将授予其的所有RSU发出10B5-1指示函(“指示”)，以指示本公司选定的经纪(S)出售普通股股份，以履行与归属及交收该等RSU奖励有关的任何预扣税项责任。这些指示旨在满足规则10b5-1(C)的肯定辩护。根据该指示将出售的股份总数无法确定，并且该指示没有设定的到期日。

项目9C。披露妨碍检查的外国司法管辖区。

不适用。

115

OpenDoor Technologies Inc.

第III部

项目10.董事、高级管理人员和公司治理

以下是截至2024年2月15日关于我们董事会和高管的信息：

名字

年龄

在OpenDoor Technologies Inc.任职。

主要雇佣关系

凯莉·惠勒

董事首席执行官兼首席执行官

相同的

克里斯蒂娜·施瓦茨

临时首席财务官兼首席会计官

相同的

西德尼·绍布

首席法务官

相同的

梅根·迈耶·托尔森

总裁，直销与服务

相同的

亚当·贝恩

董事

联席管理合伙人，01顾问

达娜·汉密尔顿

董事

美国有限责任公司联合创始人兼总裁

西波拉·赫尔曼

董事

LA28前首席财务官

普埃奥·凯弗

董事

管理董事，接入技术风险投资

贾森·基拉尔

董事

华纳传媒有限责任公司前首席执行官

约翰·赖斯

领衔独立董事

明日管理领导力首席执行官

格伦·所罗门

董事

GGV Capital管理合伙人

本项目要求的其他信息将包括在我们向美国证券交易委员会提交的2023年年度股东大会的最终委托书中，该委托书将于截至2023年12月31日的财政年度结束后120天内提交(下称“委托书”)，并通过引用并入本文。

商业行为和道德准则

我们有书面的商业行为和道德准则，适用于我们的董事、高级管理人员和员工，包括我们的首席执行官、首席财务官、首席会计官或财务总监，或执行类似职能的人员。我们的商业行为和道德准则的副本张贴在我们的投资者关系网站上，Investor.opendoor.com。我们打算通过在我们的网站上上述指定的地址和位置发布这些信息，来满足Form 8-K第5.05项中关于修订或豁免我们的商业行为和道德准则条款的披露要求，以及纳斯达克关于披露董事和高管豁免的要求。我们网站上的任何信息均被视为未纳入本10-K表格年度报告或本10-K表格年度报告的一部分。

项目11.高管薪酬

本条款所要求的信息将包括在委托书中，并通过引用并入本文。

第12项：某些实益所有人和管理层的担保所有权及相关股东事项。

本条款所要求的信息将包括在委托书中，并以引用的方式并入本文。

项13.某些关系和相关交易，以及董事的独立性。

本条款所要求的信息将包括在委托书中，并通过引用并入本文。

项目14.首席会计师费用和服务

本项所要求的关于我们的主会计师德勤会计师事务所（PCAOB ID No. 34），将包括在代理声明中，并通过引用并入本文。

116

OpenDoor Technologies Inc.

第IV部

项目15.证物和财务报表附表

(a)作为本年度报告一部分的10-K表格文件：

1.财务报表

请参阅“第二部分-第8项”中的合并财务报表索引。财务报表和补充资料”。

2.财务报表明细表

根据条例S-X规则5-04（c）的要求，以下附表作为本年度报告的一部分以表格10-K提交，应与“第二部分-第8项”所载的财务报表一并阅读。财务报表和补充资料”。

附表一-Opendoor Technologies Inc.之简明财务资料（母公司）

本公司的所有其他财务报表附表已包括在综合财务报表或相关附注中，或不适用或不需要。

3.展品†

以下是作为10-K表格年度报告一部分提交的证据清单。


展品不是的。	描述	表格	文件编号	展品	提交日期	随函存档
2.1	合并协议和计划，日期为2020年9月15日，由Social Capital、Hedosophia Corp.II、Hstia Merge Sub Inc.和OpenDoor Labs Inc.签署。	8-K	001-39253	2.1	09/17/2020
3.1	OpenDoor Technologies Inc.公司注册证书	8-K	001-39253	3.1	12/18/2020
3.2	修订和重新制定了OpenDoor Technologies Inc.的章程。	8-K	001-39253	3.1	01/24/2023
4.1	OpenDoor技术公司普通股证书样本。	S-4/A	333-249302	4.5	11/06/2020
4.2	社会资本Hedosopia Holdings Corp.与大陆股票转让与信托公司作为权证代理，于2020年4月27日签署的认股权证协议	8-K	001-39253	4.1	04/30/2020
4.3	OpenDoor Technologies Inc.与美国股票转让与信托公司作为认股权证代理公司于2021年3月22日签署的认股权证协议修正案	10-Q	001-39253	4.3	05/12/2021
4.4	2022年7月28日向Zillow，Inc.购买OpenDoor Technologies Inc.普通股的权证。	8-K	001-39253	99.2	08/05/2022
4.5	OpenDoor Technologies Inc.和美国银行全国协会之间的契约，日期为2021年8月20日，作为受托人	8-K	001-39253	4.1	08/24/2021
4.6	证券说明	10-K	001-39253	4.3	03/04/2021
10.1	赞助商支持协议，日期为2020年9月15日，由SCH赞助商II LLC、公司、注册人和OpenDoor Labs Inc.的每位官员和董事签署。	8-K/A	001-39253	10.2	09/17/2020
10.2	OpenDoor持有者支持协议，日期为2020年9月15日，由公司、OpenDoor Labs Inc.和OpenDoor Labs Inc.的某些股东签署。	8-K/A	001-39253	10.3	09/17/2020

117

OpenDoor Technologies Inc.


展品不是的。		描述	表格	文件编号	展品	提交日期	随函存档
10.3		登记人与以下签署的认购方之间签署的认购协议的格式	8-K/A	001-39253	10.1	09/17/2020
10.4		修订和重新签署的注册权协议，日期为2020年12月18日，由本公司、SCH赞助商II LLC、OpenDoor Labs Inc.的某些前股东、Cipora Herman、David Spillane和ChaChaCha SPAC B，LLC、Hedosophia Group Limited和010118 Management，L.P.	8-K	001-39253	10.14	12/18/2020
10.5		OpenDoor Labs Inc.和持有方之间的可转换票据交换协议，日期为2020年9月14日	S-4	333-249302	10.5	10/05/2020
10.6	#	弥偿协议的格式	8-K	001-39253	10.1	12/18/2020
10.7	#	OpenDoor Labs Inc.2014股票计划	S-4	333-249302	10.18	10/05/2020
10.8	#	《2014年度股票计划限制性股票单位授予通知及RSU条款和条件》表格	S-4	333-249302	10.19	10/05/2020
10.9	#	2014年度股票计划授予股票期权及股票期权协议通知书格式	S-4/A	333-249302	10.20	11/25/2020
10.10	#	OpenDoor Technologies Inc.2020年激励奖励计划	8-K	001-39253	10.3	12/18/2020
10.11	#	2020年度激励奖励计划限售股授出通知书及限售股协议格式	8-K	001-39253	99.1	04/02/2021
10.12	#	2020年度奖励计划下的期权协议格式	10-Q	001-39253	10.1	11/10/2021
10.13	#	2020年奖励计划下限制性股票授予通知和限制性股票协议(加拿大)的格式	10-Q	001-39253	10.1	08/11/2021
10.14	#	OpenDoor Technologies Inc.2020员工股票购买计划	8-K	001-39253	10.4	12/18/2020
10.15	#	OpenDoor Technologies Inc.修订和重新发布了2020年员工股票购买计划(自2023年2月8日起生效)	10-K	001-39253	10.15	02/23/2023
10.16	#	OpenDoor Labs Inc.和Daniel·莫里洛之间的邀请函，日期为2020年10月20日	10-K	001-39253	10.16	02/24/2022
10.17	#	OpenDoor Labs Inc.Inc.和Carrie Wheeler签署的邀请函协议，日期为2020年9月3日	S-4/A	333-249302	10.32	11/27/2020
10.18	#	OpenDoor Technologies Inc.和Carrie Wheeler之间的信函协议修正案，日期为2022年12月1日	10-K	001-39253	10.22	02/23/2023
10.19	#	OpenDoor Technologies Inc.非员工董事薪酬政策	10-Q	001-39253	10.1	11/02/2023
10.20	#	OpenDoor Technologies Inc.高管离职计划	10-K	001-39253	10.24	02/23/2023
10.21	#	OpenDoor Technologies Inc.和Carrie Wheeler之间的控制函协议变更，日期为2022年1月31日	10-Q	001-39253	10.3	05/05/2022
10.22	#	OpenDoor Technologies Inc.和Daniel·莫里洛之间的控制函协议变更，日期为2022年1月31日	10-Q	001-39253	10.5	05/05/2022
10.23	#	OpenDoor Technologies Inc.2022诱因奖励计划	S-8	333-266877	99.1	08/15/2022
10.24	#	《2022年激励奖励计划限售股授出通知书及限售股协议》格式	S-8	333-266877	99.2	08/15/2022

118

OpenDoor Technologies Inc.

展品
不是的。

描述

表格

文件编号

展品

提交日期

随函存档

10.25

2022年激励奖励计划下股票期权授予通知和股票期权协议的格式

S-8

333-266877

99.3

08/15/2022

10.26

认购期权交易确认表格

8-K

001-39253

10.1

08/24/2021

10.27

2020年奖励计划下限制性股票授予通知和限制性股票协议(印度)的格式

10-K

001-39253

10.32

02/23/2023

10.28

OpenDoor Labs Inc.和Christina Schwartz之间于2016年7月6日签署的邀请函协议

10-Q

001-39253

10.1

05/04/2023

10.29

OpenDoor Labs Inc.和悉尼Schaub之间于2022年7月10日签署的邀请函协议

10-Q

001-39253

10.2

05/04/2023

10.30

OpenDoor Labs Inc.和Megan Meyer之间于2015年3月10日签署的邀请函协议

10-Q

001-39253

10.1

08/03/2023

10.31

2022年奖励计划下限制性股票授予通知和限制性股票协议(印度)的格式

10.32

2022年奖励计划下限制性股票单位授予通知和限制性股票单位协议(加拿大)的格式

21.1

OpenDoor Technologies Inc.的子公司名单。

23.1

德勤律师事务所同意

31.1

根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对首席执行官的认证

31.2

根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对首席财务官的认证

32.1

根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条对首席执行官和首席财务官进行认证

97.1

追回错误赔偿的政策

101.INS

内联XBRL实例文档-实例文档不出现在交互式数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中。

101.SCH

内联XBRL分类扩展架构文档。

101.CAL

内联XBRL分类扩展计算链接库文档。

101.DEF

内联XBRL分类扩展定义Linkbase文档。

101.LAB

内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档。

101.PRE

内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档。

104

封面交互式数据文件（格式为内联XBRL并包含在附件101中）

________________

*在此提交的文件。

**随函提供的材料。

#B表示管理合同或补偿计划。

† 根据法规S-K第601（a）（5）条，本附件的某些附件和附表已被省略。注册人同意根据SEC的要求向其提供所有遗漏的附件和附表的副本。

119

OpenDoor Technologies Inc.

第16项：10-K总结表格。

没有。

120

OpenDoor Technologies Inc.

签名

根据1934年《证券法》第13或15(D)节的要求，注册人已正式安排由正式授权的以下签署人代表其签署本报告。

OpenDoor Technologies Inc.

日期：

2024年2月15日

发信人：

/发稿S/嘉莉·惠勒

姓名：

凯莉·惠勒

标题：

首席执行官

根据1934年《证券法》的要求，本报告已由以下人员代表注册人在指定日期以注册人的身份签署。

签名

标题

日期

/发稿S/嘉莉·惠勒

董事首席执行官兼首席执行官

(首席行政主任)

2024年2月15日

凯莉·惠勒

/S/克里斯蒂娜·施瓦茨

临时首席财务官

(首席财务会计官)

2024年2月15日

克里斯蒂娜·施瓦茨

/发稿S/亚当·贝恩

董事

2024年2月15日

亚当·贝恩

/S/达娜·汉密尔顿

董事

2024年2月15日

达娜·汉密尔顿

/S/Cipora Herman

董事

2024年2月15日

西波拉·赫尔曼

/发稿S/普埃奥·凯弗

董事

2024年2月15日

普埃奥·凯弗

撰稿S/杰森·基拉尔

董事

2024年2月15日

贾森·基拉尔

/S/约翰·赖斯

董事

2024年2月15日

约翰·赖斯

撰稿S/格伦·所罗门

董事

2024年2月15日

格伦·所罗门

121