租赁协议

本租赁协议(以下简称“租赁”)于2024年2月28日(“生效日期”)由马里兰州有限责任公司7495 RP LLC与总部位于马里兰州20878盖瑟斯堡昆斯果园路704Quince Orchard Road(Suit140)的特拉华州公司笛卡尔治疗公司(以下简称“承租人”)签订并生效。在生效日期(定义如下)之后，用于通知目的的租户地址应在房产内。

独奏会

A.鉴于，房东拥有某些房地产及其上的改建和建筑，位于马里兰州弗雷德里克新视野路7495号，邮编：21702(“该财产”)；以及

B.鉴于，根据本租约的条款及条件，业主希望向租客出租位于物业(“楼宇”)内的若干物业，而租客亦希望向业主出租以下更具体描述的物业(“楼宇”)，详情如下。如附件“A”所示，承租人应租用位于建筑物(“建筑物”)一楼的约19,199平方英尺的可出租面积。这座建筑有74179平方英尺的可出租面积。

协议书

因此，现在，房东和房客，考虑到本合同所载的相互承诺，并出于其他良好和有价值的代价，在此承认已收到和充分，并打算具有法律约束力，同意如下：

第一节.下一个任期。

1.1.规定期限、开始、终止。本租约自生效之日起生效，除本租约另有特别规定外，本租约各条款自各方签署及交付本租约之日起，对业主及租客均具约束力，并符合其利益。本租期(下称“租期”)(A)自交付日期(定义见下文)(“生效日期”)起计，及(B)于当地时间晚上11：59终止，并于生效日期后七(7)个完整租赁年度(“终止日期”)终止。房屋的占有权应被视为在交付之日交付给承租人，定义如下。在进入房屋之前，承租人应获得租约规定的所有保险，并应向房东提供该保险的证明。承租人应与业主的大楼经理协调进入，且进入应符合本租约的所有条款和条件。就本协议而言，房产的“交付日期”应为房东将房产的全部所有权交付给租客的日期。承租人承认，自本合同生效之日起，[***]该房东不会合法占有该房产，在房东从该租客手中合法占有该房产之前，该房东不会交付该房产的占有权。受任何租户延误和不可抗力的限制，如果租户在2024年2月29日或之前签署并交付了本租约，业主打算不迟于2024年4月1日(“预期交付日期”)将房产的占有权交付给租户。如果业主未能在预期交付日期前将房产的占有权交付给租户，业主不承担任何责任，本租约也不终止；但在这种情况下，

开始日期应延长至房东将房产交付给租客的日期；但是，如果房东没有在预期交付日期的六十(60)天内将房产的全部所有权交付给租户，该日期将因租户延误或不可抗力(“外部交付日期”)而延期，租户将获得相当于外部交付日期后每天基本租金的100%(100%)的下一期基本租金的抵免，直到将房产的全部所有权交付给租户为止。在生效日期至生效日期期间，本租约的所有条文均属完全有效，但租客须缴交租金的义务及适用于管有物业的租客的其他义务除外，包括购买所需保险、进行物业的保养或维修或就物业的任何索偿、损失或开支向业主作出赔偿的义务。如本文所用，首个“租赁年”应自生效日期开始，并于租金开始日期(定义见下文)后第十二(12)个完整历月的最后一天结束，而其后的每个“租赁年”应包括十二(12)个月的期间，由上一个租赁年度结束后的第一个月的第一天起计(须承认首个租赁年度可包含超过十二(12)个月)。

1.2.提供开始和终止的确认书。一旦确定了起租日期，业主和租客应应房东的要求，以书面形式确认起租日期和终止日期，并在本合同附件“D”中列出。

1.3.不接受投降。

1.3.1.在承租人交还对房屋任何部分的占有之前至少三十(30)天，承租人应向业主提供由具有适当专业知识的独立第三方经国家认证的专业人员编制的房屋设施退役和危险材料关闭计划(“出口调查”)，该计划必须合理地被业主接受。出口调查应符合美国国家标准协会的实验室退役指南(ANSI/AIHA Z9.11-2008)或由ANSI或任何后续组织发布的任何后续标准(如果ANSI及其后续组织不再存在，则为发布类似标准的类似实体)。此外，在承租人交出对房屋任何部分的占有之前，作为条件之一，承租人应(I)向房东提供承租人根据适用法律(包括与交还房产有关的法律)获得的所有适当政府放行的书面证据，(Ii)在所有退役设备上放置“实验室设备净化表”，以确保未来使用者的安全使用，以及(Iii)与房东一起进行现场检查。此外，承租人同意在物业交还后，继续负责补救根据本租约承租人根据环境法律需要补救的退出调查中所载的任何“认可环境状况”，并遵守退出调查中提出的任何建议。承租人在本条款项下的义务应在租赁期满或提前终止后继续存在。

1.3.2.租客应自费在租期届满或本租约任何较早终止时，(A)迅速将物业(包括根据第5节的规定由业主拥有的任何固定附着物或其他改善设施)交回业主管有，并保持完好和维修(正常损耗及因意外或谴责而造成的损坏除外)，并清理扫帚，(B)移走租客的招牌、货物和物品，以及用于进行租户贸易或业务而非业主所有的任何机械、可移动的贸易固定装置和设备，及(C)修理因下列情况而对处所或建筑物造成的任何损坏

移走。承租人应赔偿房东，并以令房东满意的律师辩护，使房东不受任何及所有索偿、索偿、债务、损失、费用、开支、诉讼、诉讼因由、损害赔偿、诉讼或判决，以及因调查或抗拒(统称为“索偿”)而招致或遭受的一切合理开支(包括合理的律师费、收费及支出，不论适用的索偿、索偿、诉讼、诉讼或诉讼是否自愿撤回或驳回)，或房东因租客未能按照本租约的规定在本租约期满或提早终止时退回物业而招致或蒙受的损害。

1.4.投资者仍在继续持有。如果承租人在租期届满或本租约任何较早终止后继续占用该房产：

1.4.1.如果这种租用(除非双方书面同意)应被视为按月租用，这种租用应持续下去，直至任何一方在任何日历月结束前至少三十(30)天以书面形式通知另一方，通知方选择在该日历月底终止该租赁，在这种情况下，该租赁应终止；

1.4.2.除非本协议有任何相反规定，每个该月度期间的应付租金应等于(A)该期限前六十(60)天的最后一个租赁年度应支付的基本租金的150%(150%)，以及其后该期限的最后一个租赁年度应支付的基本租金的百分之两百(200%)的总和，加上(B)根据第2.1.2节的规定应支付的额外租金(该额外租金应按照第2.2节的规定计算，但在这样做时，应使用其数量的十二分之一(1/12)，而不是全部)；和

1.4.3.在其他方面，此类按月租赁的条款应与本租赁条款中规定的条款相同，并遵守相同的条件。遵守本租约条款中规定的条件或支付本节规定的金额，都不会产生承租人继续占有房产的任何权利，也不会限制房东因此而获得的任何权利或补救措施；以及

1.4.4.    [故意遗漏]及

1.4.5.业主在本第1.4条下的权利和补救措施应是累积的，并且是法律或衡平法或法规规定的所有其他权利或补救措施之外的权利或补救措施。

第二节交纳租金。

2.1.增加金额。至于房屋的租金(以下统称为“租金”)，承租人应向房东支付下列所有款项：

2.1.1.提高基本租金。自下列两项中较早发生的日期开始：(I)承租人开始以实益方式使用房产以进行承租人的业务(为澄清起见，不应被视为包括搬进家具、固定装置、设备和其他个人财产或完成装修(如下文第5.2节所定义)的占有率)，或(Ii)开始日期后两(2)个日历月(“起租日期”)，根据以下时间表按月预付的年度基本租金(“基本租金”)：

2.1.2.将支付运营成本作为额外租金。

2.1.3.不收取其他额外租金。除基本租金外，承租人应向房东支付根据本租约条款承担或同意支付给房东的任何其他租金(“额外租金”)，包括因承租人违约或承租人未能遵守本租约的协议、条款、契诺和条件(但不包括相应的损害赔偿)而可能到期的任何和所有其他款项。

2.2.降低运营成本。

2.2.1.不同的定义。如本文所用：

(A)根据“营运成本”一词，“营运成本”或“营运成本”是指业主在每一历年内因拥有、营运、管理、保养及维修及更换建筑物及物业而招致的实际成本，并应包括或不包括下列各项，例如而非限制：

(一)增加包容性。(A)政府征税，包括物业税和非土地物业税及评税(包括根据建筑物的任何改善保证书应缴的款额)或由任何联邦、州、地区、地方或市政府主管当局、机构或分部(每个均为“政府主管当局”)征收的一幅或多幅不动产)或由任何联邦、州、地区、地方或市政府当局、机构或分部(每一个“政府当局”)征收的代替征收的税款；就建筑物内空间租金收取的毛租金所征收的税款或以租金总额计算的税款；以房地的面积计算的税款；

与物业或物业的使用或占用有关的任何政府当局颁布的与物业或物业的停车设施的使用或占用有关的任何收费，以及由任何政府当局就物业或物业的停车设施的使用或占用而征收、评估或征收的任何停车费、水电费附加费或任何其他费用(适用于大楼内特定租户的营业执照除外)；以及房东为寻求税务机关减少适用税额而合理招致的任何费用，包括律师或专家的合理费用，减去因申请审查而获得的退税(统称为“房地产税”)；(B)提供水、下水道服务、电力、天然气、电话和电缆服务或其他公用事业服务的费用或费用；(C)提供电梯、保安、除雪和地面维护服务的费用；维护建筑围护结构、机械系统、自动喷水灭火系统、消防和生命安全系统、车道、车道、停车场、车库和内外公共区域；包括同类更换；(D)提供清洁工和垃圾清除服务的费用；(E)清洁窗户的费用；(F)提供、维护和运营共用公共区域便利空间的费用，包括但不限于会议和健身设施以及租户休息室；(G)维护或维修的所有其他费用，或在本文件允许的范围内更换任何或所有建筑物或财产的费用；(H)任何必要的政府许可证的收费或费用；。(I)物业管理人占用的任何空间的成本；。(J)管理费(不超过年收入总额的4%)、间接费用、薪金和开支；。(K)业主购买的危险、责任、D&O、环境、工人补偿或任何其他保险的保费，包括保险签注费用，以便在任何损失后维修、更换和重新委托建筑物进行重新认证，以维持绿色标准(定义如下)，包括任何免赔额。(L)根据与独立承包人签订的服务合同产生的费用；。(M)业主在本合同生效之日未向建筑物或财产提供的任何服务的费用，但此后由业主在其对财产和建筑物的审慎管理中提供的任何服务的费用(只要此类费用的价格具有竞争力)；(N)业主为符合法律规定(本条例明文规定由租客作出的除外)而对该物业或建筑物作出的增建或改动，或对该物业或建筑物的继续运作属适当的准许用途的增建或改建，但该等增建或改建的成本如经业主决定资本化，并拟由业主凭其唯一及绝对酌情决定权减低营运成本，则该等增建或改建的成本须在一段相等于其在联邦所得税方面的使用年限的期间内摊销；及(O)任何其他项目的成本，而根据普遍接受的会计原则，该等项目每年一贯适用于该物业及建筑物，而该等其他项目构成可归因于该物业及建筑物的任何或全部的营运或维修成本。这里使用的“绿色标准”包括美国环保局的能源之星®评级和/或设计以赢得能源之星、绿色建筑倡议的绿色金球奖™用于现有建筑的持续改进(绿球奖™-CIEB)、美国绿色建筑委员会在能源和环境设计方面的领先评级系统或其他适用标准，或支持实现能源和碳减排目标的标准，运营成本还应包括维护、管理、报告、调试、并重新调试设计和/或建造为可持续并符合美国环保局的能源之星®评级和/或设计以赢得能源之星的建筑或其任何部分，绿色建筑倡议的绿色金球奖™以持续改善现有建筑(绿球奖™-CIEB)，美国绿色建筑委员会的领导能源与环境设计(LEED)评级系统，或其他适用标准。

(二)不排除任何事项。(A)业主依据有关物业的按揭或信托契据的规定支付本金及利息的开支；。(B)就物业的折旧所作的任何扣除。

在房东的所得税申报单上收取的财产；(C)房东的联邦、州或地方所得税的费用；(D)房东因财产全部或部分被毁或部分财产被废止而进行任何维修的费用；(E)由保险收益或任何其他来源报销的任何费用；(F)房东为纠正违约或执行租约中明确规定的工作而支付的费用，费用由房东承担(包括为财产中的其他租户承担的工作)；(G)物业的营销和租赁费用，包括租赁佣金、广告和其他营销费用，以及相关的法律、会计和其他专业服务；。(H)为物业的任何租客准备空间，以及为任何租客(包括租客)翻新、粉刷、重新粉刷、装饰、重新装饰、规划、设计空间的费用，以及给予任何租客(包括租客)的任何信贷、津贴或其他付款或租金减免或优惠的费用；。(I)业主就物业租客违反租约条款而行使补救而招致的费用；。(J)特许经营税、公司税、赠与税、转让税、消费税、股本税、遗产继承税或遗产税；。(K)迟缴税款的罚款或利息；。(L)支付给行政人员或行政人员、业主或管理代理人或任何其他人的高级人员或合伙人的工资、薪金、费用及附带福利；。(M)地租及有关费用；。(N)业主逾期付款所引致的利息或罚款，但并非因延迟收取其他来源的款项所致；。(O)为租客以外的其他特定租客而支付的特别服务；。(P)建筑物内艺术品的购置费用；。(Q)由其他租客为其物业直接支付的水电费；。(R)慈善及政治捐款；。(S)坏账、租金损失及坏账及租金损失准备金；。(T)由无关第三方的可比服务向业主的关联公司支付的超出市场价格的费用；。(U)业主为改善资本而发生的费用，但因下列原因而产生的资本改善的费用除外：(I)遵守本租约生效日期后颁布的法律；(Ii)提供或维持建筑标准(建筑标准改善除外)；或(Iii)以减少或控制营运成本增加为主要目的，该等开支将根据公认会计原则在其使用年限内摊销；及(V)因业主严重疏忽或故意行为不当而产生的成本。

(B)“承租人的份额”一词是指(就本租约的规定而言)房屋的可出租面积与建筑物的可出租面积之间的大致比例，该比例应为千分之二十五(25.9%)。

(C)即使第2.2节有任何相反规定，承租人亦无义务向业主承租人支付第一个比较年度(下称“可控经营成本上限”)后每一历年的可控经营成本增幅(下称“可控营运成本上限”)，惟该等可控营运成本增幅须超过上一比较年度可控营运成本增幅的5%(5%)，按累积及复利基准计算。就本第2.2(C)节而言，“可控运营成本”应指非可控费用(下文定义)以外的所有运营成本。“不可控费用”是指房地产税、财产保险费、水电费、冰雪清除和治理费用，以及为遵守生效日期后颁布的政府法律、法规和命令而发生的费用。可控运营费用上限应在期限内的每一年单独适用。如本文所用，“比较年”是指在本租赁期间内第一个租赁年之后的每个日历年。承租人在本租约期限的最后一个比较年度的份额应根据该比较年度中承租人应承担该增长份额的部分按比例分配。

2.2.2.继续计算到期的额外租金。

(A)在租期内每个历年结束后，房东应计算该历年内所有物业发生的运营成本总额，并根据租户应分担的运营成本，将其在物业运营成本中的比例分配给该房产，并应向租户提供一份合理详细的报表(“年度报表”)，说明：(A)上一历年的实际运营成本的总额和租户所占份额，以及(B)租户就该年度的运营成本支付的总额。如承租人在该年度的实际经营成本中所占份额超过承租人支付该年度的经营成本，则超出的部分应在向承租人交付该年度报表后30天内到期并作为额外租金由承租人支付。如果承租人在该年度支付的经营成本超过承租人在该年度实际经营成本中的份额，房东应将超出的部分计入承租人下一次支付额外租金的分期付款，但在租客期限届满或提前终止后，如果承租人没有拖欠额外租金的义务(超过所有适用的通知期和治愈期)，房东应在扣除房东应支付的所有其他金额后，向租户支付超出的部分。根据本款规定，房东和租客有义务支付任何多付的款项或欠款，在本租约期满或提前终止后继续有效。

(B)除本第2.2.2段前述条文所载任何相反规定外，不论租客及/或物业内空间的任何其他租客已在其租约中或以其他方式同意自费提供任何经营成本项目，在根据本第2.2.2段前述条文分摊营运成本时，业主应作出适当调整，以避免将承租人或该等其他租客已自费提供该等服务的营运成本分摊给租客或任何其他租客(视属何情况而定)。

2.2.3.房东有权进行估价。即使本条第2款的前述条款中有任何相反规定，房东仍可酌情在该期限的任何日历年内(A)不时对任何日历年可能到期的额外租金进行合理估计，但频率不得超过每个日历年两次；(B)要求租户在该年内每个日历月向房东支付该估计额外租金的十二分之一(1/12)，按照本条款要求该租户支付该月基本租金的每月分期付款的时间和方式，及(C)业主可行使合理酌情决定权，在该公历年内不时增加或减少该公历年内初步估计的款额，方法是向租客发出书面通知，并附上一份列明有关详情的附表。

2.3.到期和应付时，应付款。

2.3.1.基本租金应在租期内每个日历月的第一(1)天连续十二(12)个月等额分期付款到期支付；但为租期的第一个完整日历月支付的基本租金分期付款(如果期限开始于日历月的第一(1)天以外的某一天，则应在本租约全面签立和交付时到期并支付该月的基本租金部分)。

2.3.2.除非本租约任何条文另有规定，否则根据本租约任何条文应缴的任何额外租金，应在该等额外租金产生后的下一期基本租金到期并须予支付时到期支付，除非业主于任何较早时间向租客提出书面要求支付该等额外租金，在此情况下，该等额外租金应于该期间到期并于

但在任何情况下，承租人在收到发票后不得少于二十(20)天来支付任何额外租金。

2.3.3.每笔付款应在到期时迅速支付，不得任何扣除或抵销，也不得要求，否则租户应向业主支付额外租金：(A)滞纳金，金额为付款的5%；(B)如果房东在到期日期后五(5)天内未收到付款，则租户在此约定并同意就应按违约率支付的金额向房东支付利息；但是，如果房东在房东收到房租通知后五(5)天内收到房租，并且(C)如果房客用支票支付房租，而银行又将支票退还给房客，则房客应向房东支付300美元(300.00美元)，以支付房东处理退还支票的费用和费用，并支付上述月租金之外，不得评估上述(A)或(B)款中的滞纳金或利息。以及可能涉及的任何逾期指控。

2.3.4.如租客对业主根据第2.2.2节提交的年度报表所载金额有异议，租户有权在收到该年度报表后九十(90)天内以书面形式要求由租客选定并合理接受的地区认可房地产公司或注册会计师审计该年度的业主账簿及记录，费用由租户自行承担。审计应在业主正常营业时间内双方都方便的时间内，在业主的账簿和记录所在的办公室进行。在进行任何审计之前，承租人必须全额支付所开出的运营成本。承租人无权进行审计，或在承租人根据租约发生金钱违约时随时通知房东其希望进行审计。进行审计的会计应当按小时计酬，不按其发现的多收费用的百分比给予补偿。任何转租人都无权进行审计。承租人就任何日历年进行审计的权利应在承租人收到年度报表后九十(90)天届满，该报表将是最终的，对承租人具有约束力，并在该九十(90)天期限结束时，双方应最终认为是正确的，除非在此之前，承租人已向业主发出书面通知，说明其有意审计作为年度报表主题的日历年的运营成本。如果租户通知房东其打算审核运营成本，则必须在通知送达房东后六十(60)天内开始审核，并且审核必须在通知送达房东后一百二十(120)天内完成。如果承租人没有在该期限内开始和完成审计，则承租人选择审计的声明应被视为最终声明，并对承租人具有约束力，并且双方应最终认为是正确的。承租人的经营成本份额应根据审计结果进行适当调整，审计结果为最终结果，对房东和租户具有约束力。在任何情况下，本租约都不能终止，房东也不会因任何关于运营成本调整的分歧而承担损害赔偿的责任。承租人同意，任何经营成本审计的结果应由承租人严格保密，不得向任何其他个人或实体披露(承租人聘请的国家公认的房地产公司或注册会计师除外；前提是他们同意相同的保密级别)。根据本节进行的任何此类审计应由承租人单独承担成本和费用，除非审计确定承租人支付给业主的经营成本超过业主有权获得的总经营成本的5%(5%)以上，在这种情况下，业主应支付

承租人的会计师事务所在商业上合理的费用和开支，但该等费用不得超过3,500美元。

2.4.在应支付的地方付款。承租人应将租金以美利坚合众国的合法货币交付或邮寄到以上所述的房东地址，或房东不时以书面通知房客的其他地址或其他方式，向房东支付租金。租客因租金向房东支付的任何款项，房东可在扣除当前到期的租金之前，将其计入任何逾期租金的支付。任何少于当时到期租金的付款应构成因此而支付的款项，双方在此同意，房东接受该付款(无论是否附有背书或声明，即该较小金额或房东接受该较少金额构成全数支付当时到期租金)，不会改变或损害业主在本协议下获得当时到期租金的全部付款的权利，或在任何其他方面。

2.5.取消租赁税。如果现在或以后的联邦、州或地方法律直接或间接地对(A)房东就本租约或其价值、(B)租客对房产的使用或占用、(C)基本租金、额外租金或根据本租约应支付的任何其他款项、或(D)这项交易(除非该税项、评估、征款或其他费用包括在经营成本中)直接或间接地向房东征收任何税、评税、征款或其他费用，则承租人应应要求将其作为额外租金支付给房东。除非法律禁止承租人这样做，在这种情况下，房东可以通过向承租人发出书面通知来终止本租约。

2.6.提高保证金保证金。

2.6.1.在承租人签署本租约的同时，承租人应向房东缴纳22万5588 25/100美元(225,588.25美元)的保证金(“保证金”)，作为承租人履行本租约项下所有义务、契诺、条件和协议的保证金(“保证金”)。房东不应被要求将保证金保存在单独的帐户中。除适用法律另有规定外，承租人无权获得押金的利息。在(I)租期届满或提前终止或(Ii)租客在本租约所要求的条件下腾出房屋后约三十(30)天内，房东应将押金退还给租客，减去房东为履行租客在本租约项下的任何义务或任何租客违约而拨出的部分。如果租客在本租约项下违约，则上述最后期限不适用，房东有权但没有义务使用、运用或保留全部或部分保证金，用于支付任何(A)基本租金、额外租金或租客拖欠的任何其他款项，或(B)房东可能支出或有义务支出的金额，或要求房东赔偿因租客违约而产生的任何损失、费用或损害(包括但不限于与重新出租物业有关的任何损坏或不足)。如果保证金的任何部分被如此使用或运用，则在房东向租户发出书面通知后三(3)个工作日内，租户应向房东交存足够的现金，以将保证金恢复到存放的原始金额，如果租户不这样做，将构成本租赁项下的违约事件。上述保证金的运用或租客恢复保证金，均不能补救违约或阻止房东寻求房东本来有权获得的任何补救措施。

2.6.2.如果业主将保证金转让或贷记给业主在建筑物中的权益的任何购买者或其他受让人，则租户应仅向该购买者或受让人寻求退还保证金，业主应免除对租客退还保证金的所有责任。承租人承认，除非承租人实际收到保证金或部分保证金，否则承租人不承担退还保证金的责任。承租人不得质押、抵押、转让或转让押金或其中的任何权益

2.6.3.根据以下条款和条件，保证金可以是现金或无条件的、不可撤销的信用证(“信用证”)，以代替现金保证金。如果承租人已交付现金保证金，承租人有权更换符合下列条款的信用证，房东应立即将现金保证金退还给承租人。任何此类信用证应(I)其形式和实质应令业主在其商业上合理的酌情决定权下满意；(Ii)保证金的金额在任何时候均为保证金，并应在其表面上声明允许多次和部分提取，并且(A)部分提取不会导致信用证所述面值的相应减少，或(B)在任何此类部分提取后五(5)个工作日内，发行人将书面通知房东信用证不会恢复到其全部金额，在这种情况下，房东有权立即提取信用证的剩余部分(应理解为手头的全部保证金，无论是现金形式还是信用证形式，在任何时候均不得少于如此定义的保证金总额)；(Iii)由位于马里兰地区(或如果位于马里兰以外，允许通过传真或隔夜邮件提交)的商业银行发行，该商业银行对穆迪投资者服务公司的存单、短期存款或商业票据的信用评级至少为P 2(或同等价值)，或标准普尔公司的至少A2(或同等价值)，并以其他方式被业主以其唯一和绝对的酌情决定权接受(同意[***]是可接受的发行人)；(Iv)向房东或任何抵押权人免费支付一次或多次，并明确可转让和转让(转让/转让应以签署与此相关的合理和惯例的书面文件为条件)；(V)即期付款给发行人的当地分支机构(或通过传真或隔夜邮寄支付)，仅说明根据租约条款允许房东使用信用证，并列出房东提取的金额；(Vi)有效期不少于一(1)年；和(Vii)包含“常青树”条款，规定每年自动续签，除非发行人提前六十(60)天书面通知房东和租客取消信用证(此后房东有权使用信用证)。承租人应在整个期限内以及在期限届满或提前终止后六十(60)天内保持信用证的完全效力，并应在信用证到期前不少于三十(30)天安排续签或更换信用证。

2.6.4.房东有权动用全部或部分信用证，并将其收益用于补偿房东在本租约项下的任何违约，房东在向租户提交书面要求后三(3)个工作日内，应立即将信用证恢复到其原始金额；但如上所述的保证金申请和租户恢复保证金都不能补救这种违约，也不能阻止房东寻求房东本来有权获得的任何补救措施。如果房东选择在租户违约的情况下全额提取信用证，租户明确放弃任何阻止房东提取信用证的权利。

并同意，如果承租人对房东对任何此类金额的索赔提出异议，要求损害赔偿的诉讼而不是禁令或其他衡平法救济应是承租人的唯一补救措施。

2.6.5.即使本租约有任何相反规定，本租约规定的任何补救措施或宽限期不适用于本第2.6节的任何前述规定，如果承租人未能在当时的信用证到期前至少三十(30)天向房东提供符合本租约条款的任何续期或更换信用证，则房东或其受让人有权立即动用信用证，而无需通知租户，并将所得款项作为现金保证金持有。此外，如果发行人的信用评级被穆迪投资者服务公司降至低于P2(或等值)，或被标准普尔公司降至低于A2(或等值)，或如果发行人的财务状况以任何其他严重不利的方式发生变化，则房东或其受让人有权要求该承租人从不同的发行人那里获得在所有方面都符合第2.6条要求的替代信用证。如果承租人未能在房东或其受让人提出书面要求后十(10)个工作日内取得该替代信用证(即使本租约中有任何相反规定，亦无其他通知或补救措施或宽限期适用)，房东或其受让人有权立即动用当时已有的全部或部分信用证，而无需通知承租人。如果适用法律禁止房东或其受让人向租户发出任何违约或其他通知，房东或其受让人也有权立即动用当时已有的全部或部分信用证，而无需通知承租人。如果房东或其受让人持有的任何信用证的签发人资不抵债，或被联邦存款保险公司或任何继承人或类似实体接管或托管，则自发生之日起，该信用证应被视为不符合第2.6条的要求，并且在十(10)个工作日内，承租人应以房东和/或任何抵押持有人以其唯一和绝对的自由裁量权接受的其他抵押品替换该信用证(承租人未能这样做，即使本租约有任何相反规定，构成违约事件，除上述十(10)天期限外，不应对其适用任何通知、宽限期或补救措施)。任何未能或拒绝兑现信用证的行为都应由承租人独自承担风险，且不应解除承租人在信用证保证金方面的义务，并应构成本租赁项下的违约事件。

第三节禁止使用房产。

3.1.不允许使用。承租人应在整个租期内，根据所有适用法律，持续占用和使用办公场所、实验室、研发、GMP生物制造(“许可用途”)。承租人承认，房东没有就该房产是否适合承租人的业务作出任何陈述或担保，承租人放弃对该房产适合于承租人预期用途的任何默示担保。房东不表示或保证租户的使用受到适用的分区法律或其他法律法规的允许，除非房东在此确认，自本协议之日起，该建筑可用于允许的用途。未经房东事先书面同意，承租人不得发起、提交或以其他方式请求对该房产或房产任何其他部分的任何土地使用批准或权利，包括但不限于任何差异、有条件使用许可或重新分区，房东可自行决定是否给予同意。承租人不得(A)准许任何动物或宠物(服务动物除外)带进或饲养于处所内；。(B)除非租约第22及23条另有明文规定，否则未经业主同意，不得在建筑物屋顶或处所外安装任何设备、天线、碟子或其他装置。

(C)未经业主同意(可由业主全权酌情决定给予或拒绝给予或不给予)任何侵入建筑物屋顶的行为，(D)在楼面、墙壁或天花板上放置超过该等物品设计承载的负荷，或(E)放置或储存，或不得允许任何其他人或实体将任何财产、设备、材料、用品或其他物品放置或储存在该处所所在的建筑物以外。

3.2.制定法律适用的法律。承租人在使用房屋和其余财产时，不得违反任何联邦、州、市或地方法律、法规、条例、政府当局、委员会、协会或其他监管委员会、机构或管理机构对房屋、建筑物、财产、房东或租户具有管辖权的任何规章制度，包括成文法和习惯法以及危险废物规章制度(“准据法(S)”)。承租人须以合法方式经营业务及使用处所，不得以任何倾向于制造废物、噪音、气味、震动或滋扰或倾向于骚扰建筑物其他占用人的方式使用或准许使用处所或公用地方。承租人应自费获得在该房屋经营其业务所需的任何许可证或其他政府授权。

3.3.禁止出入；公共区域；停车。

3.3.1.因不可抗力或房东无法合理控制的其他事件，从开工之日起及之后，承租人有权在整个租期(以及续期期限)内每周七天、每天24小时使用房屋。

3.3.2.业主特此授予承租人在整个租期内使用(并允许其高级管理人员、董事、代理人、雇员和受邀者在营业过程中使用)的非独家许可：

(A)任何及所有升降机、共用楼梯、大堂、共用走廊及建筑物的其他部分，而该等升降机、共用楼梯、大堂、共用走廊及其他部分的性质显然是为建筑物的占用人而设计和拟供共用、供行人进出处所及作任何其他该等明显用途的；及

(B)物业的任何及所有部分，而该等部分的性质显然是为建筑物的占用人而设计和拟供共同使用、供行人进出处所以及作任何其他此等明显用途的。

3.3.3.业主、位于该地块上的建筑物或任何其他建筑物的任何其他租户或业主，以及他们各自的高级人员、董事、代理人、员工和受邀者，应在行使该许可证的同时行使该许可证，并应按照第11节规定不时颁布的规则和规定行使。

3.3.4.承租人的员工和客人有权在整个租期内免费将标准尺寸的乘用车停放在本合同附件E所示位置，费率为每1000平方英尺的物业可出租面积三(3)个停车位，但须遵守房东在租期内不时制定的合理规定。

3.3.5.承租人无权使用或允许使用(I)建筑物的正门，或(Ii)建筑物和处所的任何入口(业主指定为交付入口除外)，以交付库存、材料、供应品、贸易固定装置或其他类似物品，所有这些物品只能在业主合理接受的时间内交付给建筑物和处所。

3.4.提供更多便利设施。承租人在租期内应拥有非独家许可证，可使用位于大楼内的任何便利设施(如果有的话)，包括以下任何设施(统称为“便利设施”)：共享会议设施；共用高压灭菌器和玻璃清洗套间；共用码头高度负载；承租人休息室和厨房区域；带座位的室外广场；以及实验室和支持区域中包括的24小时基于网络的关键监控系统。房东保留执行与设施使用相关的合理规则和规定的权利，包括要求设施使用者签署免责声明和免除责任的要求。这些便利设施应被视为建筑物的公共区域，业主有权在不降低本租约规定的租金的情况下，在任何时间以其合理的酌情决定权关闭或终止(永久或临时)、修改和/或搬迁至建筑物的另一部分的任何一个或多个便利设施，与建筑物所在地理区域内类似的一流建筑所提供的便利设施保持一致。

第四节保险和赔偿责任。

4.1.可能会增加风险。租户：

4.1.1.保险人不得作出或准许作出任何作为或事情，以致(A)承保(I)任何或全部财产的任何种类的保险单，或(Ii)业主与此有关的任何法律责任可能会失效或暂停，或(B)任何该等保险单下的保险风险会(由保险人根据该保险单而认为)增加；及

4.1.2.房东应在房东通知租户增加保费后十(10)天内，支付因违反该公约而导致的此类保险保费增加的金额作为额外租金。

4.2.保险由承租人负责维护。

4.2.1.承租人应根据一份或多份商业一般责任保险的一份或多份保单，在整个租期内自费购买与房产内发生的或因承租人或其代理人、员工、高级管理人员、分租客、受邀者、访客和客人使用房产而发生的人身伤害、死亡、财产损坏或毁坏相关的损失或责任，该等保单包含合同责任范围，并具有房东不时合理要求的每项限制。但在任何情况下，对于任何一起事故中任何一人的身体伤害或死亡、任何一起事故中所有人的伤亡以及任何一起事故中的财产损失或破坏，综合单一限额保险不低于300万美元(3,000,000.00美元)。承租人可以通过总括责任保单来满足此类保险要求。承租人还同意携带特殊形式-损失原因财产保险，以全额重置价值承保由承租人支付的所有租户在物业内和对物业进行的改进，以及位于物业内外的所有承租人的货物和商品、贸易固定装置、家具、招牌、装饰、家具、墙面覆盖物、地板覆盖物、窗帘、设备和所有其他物品和租户的个人财产。每份该等责任保单应(A)将房东、房东的物业管理人，以及在房东的要求下，任何抵押权人(下文定义)，(B)按其条款考虑，作为其下的附加被保险人

(A)对于房东或其继承人及受让人所投保的任何其他保险，(A)所有保险均不得以主要及非缴款形式投保；(C)根据其条款，必须至少提前三十(30)天书面通知房东(并应房东的要求，可取消任何此类抵押品)；及(D)由获授权在马里兰州发行此类保单的A.M.Best‘s Key Rating Guide评级为A-VII或更高级别的保险公司出具。双方明确理解并同意，本合同规定的任何保险单的签发和前述最低保险范围均不会限制承租人对本租赁规定的行为或不作为承担的责任。

4.2.2.在至少(A)生效日期前三十(30)天，租户应向房东交付每份此类保单的副本(或房东的选择，其证书)，以及(B)在任何此类保单到期前的三十(30)天，租户应向房东交付一份替换保单的副本(或房东的选择，其证书)；但只要此类保险是按照本第4款的规定办理的，并按照本条款的要求明确和无条件地为房屋和房东提供保险，租户就可以按照第4.2.1款规定的最低金额，在涵盖房产的一揽子保单下投保任何此类保险，在这种情况下，租户应如上所述向房东提交两(2)份保险人证书，以代替其副本。房东不向承租人陈述上述规定或房东批准的承保范围或形式足以为承租人的财产或承租人在本租约下的义务投保，承租人承保的任何保险的限额不应限制承租人根据本租约中包括的任何赔偿条款或根据本租约的任何其他条款承担的义务或责任。

4.3.住房保险由房东负责维护。业主应在整个期限内对建筑物进行特殊形式-损失原因财产保险，金额由业主自行决定但合理决定。就第2节的规定而言，此类保险及其每次背书的保费成本应被视为经营成本。

4.4.允许相互免除和放弃代位权。如果本合同的任何一方因任何损失或损坏而根据将其指定为被保险人的任何保险单获得任何收益，则该方特此免除另一方对该损失或损坏的任何和所有责任，且仅限于该收益的金额，即使该损失、损坏或责任可能是由另一方、其代理人或雇员的疏忽或故意侵权行为或不作为引起的；

4.5.追究当事人的责任。除非该当事一方根据第4.4款的规定免除了对本合同另一方的责任：

4.5.1.房东(A)应对物业上任何地方发生的任何人身伤害或死亡或财产损坏所引起的任何及所有法律责任或赔偿责任负责，并应就因该等伤害、死亡或财产损坏而引起的任何及所有法律责任或索偿，向租客作出辩护、弥偿及使其不受损害，前提是且仅当该等伤害、死亡或损坏是由严重疏忽或故意侵权行为或

业主或其代理人、高级人员或雇员的遗漏或故意行为不当，但(B)不负责、亦无义务就物业(包括物业)上任何地方因(I)租客占用或使用物业或物业的任何其他部分，或(Ii)任何火灾、风暴、天灾或其他因由而导致的任何该等伤害、死亡或损毁而负上责任或赔偿或使租客免受损害，除非该等重大疏忽或故意侵权作为或不作为或故意不当行为是业主如上所述直接造成的；及

4.5.2.除非不包括根据第4.5.1段的规定业主有义务赔偿和保护租客无害的情况，租户应负责、并应保护、赔偿和保护业主、业主的附属公司、员工、代理人、承包商、物业经理，以及应业主的要求，任何抵押权人(统称为“房东受偿人”)，以及因物业内或因本租约项下的违约而引起或发生的索赔。

第5节：用于改善房舍。

5.1.业主同意初步施工。

5.1.1.承租人应按“现状”租赁物业，但业主保证，自开工之日起，电气、管道、机械、自动喷水灭火系统和消防及生命安全系统应处于良好运行状态，业主应在开工之日起365天内，合理迅速地修复租客以书面向业主报告的任何此类建筑系统中的任何潜在缺陷。除承租人延误或不可抗力原因(如下所述)外，业主应在开工之日起九十(90)天内完成施工。房东和租客应协调房东施工，以免不合理地干扰租户使用房屋或完成(定义见下文)的改善。如果业主施工在开工日期(受租户延误和不可抗力)后一百二十(120)天内仍未基本完工(“外部完工日期”)，承租人应获得相当于外部完工日期后每一天每日基本租金50%(50%)的下一期基本租金抵免，直至业主施工基本完成。

5.1.2.本租赁中所使用的下列各项分别或统称为“承租人延误”；或

(A)拒绝承租人在本合同日期后更改或增加任何业主建筑的请求；或

(B)禁止租客雇用或聘用的任何人或商号在处所内进行任何工作或其他活动，而该等工作或活动妨碍业主履行本条例所订的职责；或

(C)满足租户对长期超前项目的要求，即不能立即获得所需的材料、饰面或装置，以满足业主基本完成业主建造工程的时间表；或

(D)没有任何其他租户造成延误。

5.1.3.承租人接管物业后，就本租约的所有目的而言，应被视为已接受物业，但竣工和业主建造除外。

5.2.承租人同意初步施工。交付日期后，承租人和承租人代理人应有权安装特殊设备、家具、电话和计算机设备，并完成附件“B-1”(“改进”)中更全面阐述的承租人对房屋的改进。承租人承认并同意房东不以任何方式对承租人、其代理人、承包商或员工可能发生的任何伤害、损失或损坏负责，也不对承租人在房屋或其中放置的财产进行的改进和改动承担任何责任，除非该等伤害、损失或损坏是由房东的严重疏忽或故意不当行为造成的。

5.3.由租户提供后续改善服务。在业主施工(如有)和承租人根据上文第5.2段进行的改进完成后，承租人不得对房屋进行任何进一步的改动、增建或改善，除非事先征得业主的书面同意和承包商或其他将进行这些改动、增建或改善的人的身份(仅在非结构性改动、增建和改善的情况下，不得无理地拒绝、限制或推迟)。在同意时，房东应确定房东将要求租户在本租约期满后拆除的任何改动、增建或改善，除非如此确定，否则房东无权要求拆除。如业主同意任何该等建议的改动、增建或改善，则须由租客自行承担(而租客须使业主免受因此而招致的任何费用的伤害)，并须在不会不合理地干扰任何租客或其他人使用和享用该物业的剩余部分的时间及方式作出该等改动、增建或改善。承租人应要求其承包商按房东合理要求的金额和形式投保。承租人或其承包商对房屋进行的任何此类改进只能以良好和熟练的方式进行，使用新的、一流的材料，并符合所有适用的规范和业主作为附表“B-2”所附的业主“施工规则和规定”，并经业主不时修改。

5.4.取消美国机械师的留置权。承租人应(A)在提交或索赔后，立即担保或解除针对房东拥有或租赁的任何或全部房产、财产或任何其他财产提出的任何机械师、物质人或其他留置权，原因是为承租人或其任何承包商或分包商提供的劳动力或材料，或因租户使用或占用房产或财产的任何其他部分(但不包括房东建筑)而产生的其他原因，以及(B)针对房东因任何此类留置权或索赔而引起的任何和所有索赔，为房东辩护、赔偿和保持其无害。

5.5.安装固定装置。业主或租客在处所内附连、使用或以其他方式安装的任何及所有改善、修理、改动及所有其他财产，在安装完成后立即成为业主的财产，业主无须为此付款，但租客免费安装并用于经营租客的行业或业务(而不是用作维修处所或建筑物的任何部分或物业)的任何机械、设备或固定附着物，仍属租客的财产，并须在租期结束时由租客移走(而因移走而对处所造成的任何损坏，须由租客自费修理)。承租人还应在租期结束前拆除任何更改和改进，只要这些更改和改进是在房东批准时由房东书面指定的。

5.6.取消个人财产税。承租人应负责对承租人放置在房屋内的个人财产和贸易固定装置征收的所有税款。如果对房东或房东的财产征收任何此类税款，如果房东选择缴纳该税，或者如果房东的财产的评估价值因包括租客放置在房产内的个人财产和贸易固定装置而增加，并且房东选择根据增加的税额缴纳税款，则租客应应要求向房东支付根据本协议承租人主要负有责任的部分税款。

5.7. 出租面积。 术语“可出租面积”应反映业主建筑师合理计算的面积，业主可根据ANSI/BOMA 2017“办公楼建筑面积测量标准方法”，与业主建筑师协商，不时合理调整该面积，以反映房屋和建筑物的变化（如适用）。

第6款. 维护和服务。

6.1. 服务

6.1.1. 作为运营成本的一部分，业主应向房屋和建筑物的公共区域提供或促使提供（i）供水和下水道服务，（ii）仅用于建筑物和物业公共区域的照明，（iii）供暖、通风和空调（“HVAC”），以始终保持合理舒适的温度，及（iv）仅对建筑物的公共区域提供垃圾和垃圾收集以及清洁服务，所有这些服务应与建筑物所在地理区域内的同类一流生命科学建筑物一致。 物业的用电（电灯和插头）应单独计量，承租人应直接支付电费。业主应在物业上设置垃圾箱，用于存放租户和建筑物的其他租户和居住者产生的无害办公垃圾。承租人应支付所有供水（包括服务、维修和更换反渗透水、去离子水和其他处理水的费用）、煤气、暖气、照明、电力、电话、互联网服务、有线电视、其他电信和其他公用设施的费用，以及任何费用、附加费和税款。 如果任何该等公用设施未单独计量给承租人，则承租人应支付该等公用设施与其他房屋共同计量的所有费用中承租人应承担的份额作为额外租金，或者，出租人可自行选择监控承租人对该等公用设施的使用情况，并向承租人收取购买、安装和监控该等计量设备的费用，该等费用应由承租人支付作为额外租金。 如果承租人使用的任何公用设施超过承租人的份额，则承租人应向出租人支付该公用设施的承租人份额，以反映超出部分。 如果建筑物在一个日历年内未完全占用，承租人承认，业主可以根据建筑物占用情况推断公用设施使用情况，以等于业主对建筑物（如适用）完全占用情况下的公用设施使用情况的合理估计。

在该日历年内占用;但是，业主不得收回超过该等公用设施成本的百分之百（100%）。

6.1.2. 业主不承担责任，也不因未能提供任何公用设施或服务而导致租户被驱逐，无论此类故障是否由事故、破损或伤亡造成（在非由声称不可抗力的一方造成的范围内）;恶劣天气条件（定义见下文）;有形自然灾害（但不包括非恶劣天气条件的天气条件）;罢工，停工或其他劳资纠纷或劳资纠纷（但仅因声称不可抗力的一方的行为或不行为而导致的劳动骚乱和劳动争议除外）;恐怖主义行为;骚乱或内乱;战争或叛乱;原材料短缺（短缺并非声称不可抗力的一方所独有）;法规、延期或其他行动、不作为或延误;第三方未能提供天然气、石油或其他合适的燃料供应，或声称不可抗力的一方未能通过合理的努力获得天然气、石油或其他合适的燃料;或声称发生不可抗力的一方无法合理控制的其他原因（统称为“不可抗力”）;或在适用法律允许的范围内，房东的疏忽。 如果未履行上述义务，承租人无权要求终止本租约或减免租金，承租人也不得解除本租约的任何契约或协议。 “恶劣天气条件”指根据历史气象记录，在适用时间内，比该物业合理预期的天气条件严重的天气条件。 尽管有上述规定，如果出租人未能提供本租约规定的公用设施或服务，且未能：（i）实质性干扰或阻止承租人使用该房屋或其任何重要部分，（ii）业主能够通过商业上合理的努力进行补救（而不是在业主的控制范围之外），以及（iii）在收到承租人向业主发出的通知后持续五（5）个连续营业日，基本租金应自中断后第六（6）个营业日起减少，直至中断得到补救，根据因公用设施或服务中断而无法使用的房屋部分。 承租人承认，上述租金减免是承租人对未能提供该等公用设施的唯一补救措施。

6.1.3.在拖欠付款之前，承租人应支付在租期届满或提前终止后，或在租期结束后或提前终止后，租户可能向房产提供的任何公用事业和服务，包括电话、互联网服务、有线电视和其他电信，以及相关的任何费用、附加费和税款。根据房东的要求，向房屋提供的单独计量的水电费和服务应由承租人直接支付给该等水电费或服务的供应商。

6.1.4.未经业主事先书面同意，承租人不得在建筑物内使用任何设备，以任何方式(A)根据承租人在建筑物中的份额增加建筑物所需或消耗的通风、空气交换、天然气、蒸汽、电力或水的数量，超过建筑物目前通常为允许用途而配备或供应的容量，或(B)超过建筑物提供该等公用事业或服务的承租人份额。

6.1.5.如果租户因租户的设备或营业时间延长而需要的公用设施或服务超出了通常为大楼内类似空间的租户提供的设施或服务，则租户应首先征得业主的同意，业主可以

提供该等超额公用事业或服务，承租人应支付相当于提供该等超额公用事业或服务的成本的额外租金。

6.1.6.房东在公共区域提供的水只能用于厕所和美化环境，水应来自当地市政或类似来源；但是，如果房东合理地确定租户需要、使用或消耗房屋内的水用于除普通厕所以外的任何目的，房东可以安装水表(“租户水表”)，从而测量租户所有目的的用水量。承租人应向业主支付承租人水表的费用以及在租期内安装和维护水表的费用。如果房东安装了租户水表，租户应在支付账单时支付水表上显示的用水量。如果租客未能及时付款，房东可以支付此类费用，并向租户收取。房东因本节所述任何原因或目的而发生的任何此类费用或支出或支付的任何款项，应被视为租客应支付的额外租金，并可由房东收取。

6.1.7.业主有权在业主认为必要或适宜的情况下，因事故、紧急情况或需要进行维修、改建或改善，停止电梯、管道、通风、空调和公用事业系统的服务，直到该等维修、改建或改善完成为止，此外，业主对因不可抗力而未能提供电梯设施、管道、通风、空调或公用事业服务不承担任何责任或责任；但除紧急情况外，房东应尽量提前五(5)个工作日通知承租人任何因日常维护、维修、改动或改善而计划停止的服务或公用事业。在不限制前述规定的情况下，双方明确理解并同意，如果房东因不可抗力而不能提供或执行任何服务，则房东根据本租约的任何条款、契诺、条件、条款或协议提供任何服务，或为租客的利益执行任何行为或事情的任何契诺，不得被视为违反。

6.1.8.房东不对非房东提供的公用事业服务的任何中断负责，也不对房东提供的公用事业服务的任何中断负责，这些中断是由于火灾、事故、罢工、天灾或房东无法控制的其他原因造成的，或者是与适用法律(包括但不限于关于提供或消耗能源或建筑物温度的任何联邦法律或法规)有关的必要或有用的。

6.1.9.     [故意遗漏].

6.1.10.对于由该公用事业提供商直接向租户开具账单的房屋所提供的任何公用事业，承租人同意向房东提供(A)承租人收到后三十(30)天内关于该等公用事业的任何发票或报表，(B)在房东提出要求后三十(30)天内，房东合理要求的任何其他公用事业使用信息，以及(C)在租期内每个历年后三十(30)天内，授权允许房东访问租户的使用信息，以便房东完成符合绿色标准的能源使用报告(例如，如果房东要求，与EPA实验室21相关)，以及房东合理要求的前一年的任何其他信息。承租人应至少保留六十(60)个月或房东要求的其他时间段内的公用事业使用记录，包括公用事业提供商的发票和对账单。承租人确认该房屋的任何公用事业信息，

大楼和物业可以与第三方共享，包括房东顾问和政府当局。如果承租人不遵守本节的规定，承租人特此授权房东直接从适用的公用事业提供商那里收集公用事业使用信息，承租人应向房东支付房东实际发生的费用加15%(15%)。除上述规定外，承租人还应遵守与房屋能源消耗披露和跟踪相关的所有适用法律。本节的规定在本租约期满或提前终止后继续有效。

6.2.加强维护。

6.2.1.业主应维修和维护(A)建筑物的结构和外部部分，包括屋顶和覆盖材料、基础、装载码头和外墙和窗户，(B)建筑物内的生命安全喷头和消防板(包括对消防板和电梯安全的相关监测)，(C)暖通空调系统，包括位于建筑物内的中央锅炉和冷冻机，以及(D)公共区域(包括铲雪和铲雪以及园林区的维护)。所有此类维修和维护的方式应与与建筑相同地理区域内的可比一流生命科学建筑保持一致。建筑物的结构部件，包括结构墙、基础、屋顶、窗户、装载码头、装载门以及对物业停车面的更换，应由业主独自承担费用，不包括在运营成本中，除非这些需要是由承租人(或由承租人或代表承租人行事的另一方)引起的。

6.2.2.除第6.2.1节要求的业主服务(如有)外，承租人应自费维护和维护房屋及其每一部分，使其处于良好状态和维修状态，正常磨损造成的损坏除外。租户在租期届满或更早终止时，应将房产交还业主，其状况与收到时一样好，但正常损耗除外；并应业主和租客的要求，自行承担费用和费用，拆除租户安装的所有电话和数据系统、线路和设备，并修复由此对房产造成的任何损坏。除附件B所述外，房东没有义务对房屋或其任何部分进行改建、改造、改善、维修、装饰或粉刷。

6.2.3.房东不对任何未能进行任何维修或履行根据本租约业主的义务的任何维护承担责任，除非在承租人向房东提供需要进行此类维修或维护的书面通知后，此类失败将持续一段不合理的时间。承租人放弃根据现在或今后有效的适用法律进行维修的权利，费用由房东承担。

6.2.4.如在建筑物毗邻或之下的土地上进行任何挖掘，或经授权进行任何挖掘，承租人应给予导致或授权进行挖掘的人许可证，以进行该人认为必要或适宜进行的工程，以维修及保护建筑物免受伤害或损坏，并以适当的地基予以支撑，而无须向业主索偿任何损害或责任，且不会减少或以其他方式影响租客在本租约下的义务。

6.2.5.本条款涉及建筑物和物业在正常运营过程中发生的维修和维护。如发生第8节所述的伤亡事件，则第8节应取代本节适用。如被废除，则适用第9条，以代替本节。

6.2.6.除非在本租约中明确排除或在本租赁的其他地方，否则房东根据本第6.2条发生的所有成本和支出应构成运营成本。

第七节保护房东的入境权和治愈权。

7.1.1. 业主及其代理人有权在任何合理时间进入该房屋（在合理的事先通知承租人）和承租人，在其选择，可陪同业主及其代理人，除非在紧急情况下，提前通知（通知可以是口头的或电子的）（a）检查房屋，（b）向任何现有或潜在的抵押人展示房屋，或任何潜在买家或租户，（c）对该建筑物或该物业进行任何改建、改善或维修，或（d）用于与该物业的经营及维修有关的任何其他目的;假设，业主应（i）（除非由于紧急情况，这样做是不切实际或不合理的）向承租人发出合理的事先通知，告知其进入该房屋的意图，及（ii）作出商业上合理的努力，以避免对承租人使用及享用该等设施造成超出合理所需的干扰。 尽管有上述规定，但除紧急情况外，出租人不得进入厂房内的生产区。

7.1.2. 如果承租人未能履行本租约项下的任何契约，出租人可在向承租人发出至少三（3）个工作日的书面通知后，选择代表承租人履行该等契约，但如果存在紧急情况，则无需发出通知。 承租人应在出租人提交应付金额报表后十（10）天内，以额外租金的形式向出租人偿还出租人为纠正违约行为而支付的任何款项或产生的任何费用，以及出租人为纠正违约行为而支付的任何款项或产生的任何费用的违约利率利息，自出租人付款和产生该等费用之日起计算。 出租人行使本条规定的权利不得损害或放弃出租人对承租人的任何其他权利或救济。

第8款. 火灾和其他伤亡。

8.1. 将军 如果该房屋在租赁期内因火灾或其他事故而受损，

8.1.1. 出租人应合理地恢复该房屋（考虑到业主与任何保险公司就该等意外事故达成和解以及从任何保险公司获得任何保险收益所需的时间，但无论如何应在该等意外事故发生之日起二百七十（270）天内），使该等意外事故发生前该等房屋的状况基本恢复，并可为此目的临时进入和占有任何或全部房屋（前提是，出租人无义务修理、恢复或更换承租人拥有、安装或制造的任何固定装置、改进、改建、家具或其他财产），但

8.1.2. 任何此类恢复的开始和完成时间应延长至超出业主合理控制范围的任何延迟时间（不超过额外六十（60）天）。 如果出租人承诺恢复该房屋，且该恢复未在上述二百七十（270）天加上上述任何延长期内完成，则承租人可在该延长期届满后三十（30）天内书面通知出租人终止本租约;以及

8.1.3. 只要承租人因该等伤亡而被剥夺使用任何或所有房屋，根据第2.2款规定应支付的基本租金和任何附加租金应按该房屋因该等伤亡而实质上不适合占用的平方英尺数的比例减少，除非，由于任何该等损害，该房屋未受损的部分实质上不适合承租人用于第3条规定的目的，在此情况下，基本租金和任何此类额外租金应在该剥夺期间完全减少。

8.2. 实质性破坏。 尽管本第8条的上述规定有任何相反规定，

8.2.1. 如果在期限内，建筑物因火灾或其他事故而损坏，（无论房屋是否受损）经业主合理确定，该建筑物实质上不适合居住，或（b）该建筑物受损程度达到业主合理选择拆除该建筑物的程度，或（c）如果任何抵押人要求将任何或所有此类保险收益用于偿还其抵押担保的任何或所有债务，或（d）业主收到的保险收益低于建筑物的修复成本，则在任何此类情况下，出租人可选择在此类事故发生之日起终止本租约，并在该日期后三十（30）天内向承租人发出书面通知。 此外，如果预计在该等损失发生之日起二百七十（270）天内无法完成该房屋的恢复，则承租人可在该等损失发生之日起（30）天内书面通知出租人终止本租约;以及

8.2.2. 在这种情况下，（a）承租人应向出租人支付基本租金和承租人在本合同项下应付的任何额外租金，并在该等意外事故发生之日累计;（b）出租人应向承租人偿还任何及所有预付租金，直至该等终止之后;以及（c）出租人可进入并收回该房屋，无需另行通知。

8.2.3.纠正租户的疏忽。即使本租约的任何条文有任何相反规定，如对处所、建筑物或两者的任何该等损坏是由租客、租客或其各自的高级人员、雇员、代理人或受邀请人的疏忽或故意侵权行为或不作为所造成或导致的，

8.2.4.允许租金不按上述规定暂停或分摊，以及

8.2.5.除非承租人根据第4.4段的规定免除了承租人的责任，否则承租人应应要求向业主支付以下费用作为额外租金：(A)因该等损坏而进行或将进行的任何维修及修复，或(B)(如业主选择不修复建筑物)业主因该等损坏而招致的任何损坏或损失。

第9节：谴责。

9.1.中国没有获奖的权利。

9.1.1.如果任何或所有房产是通过行使征用权而被夺取的，或者在任何这种征用的威胁下被移交给任何政府实体或在任何政府实体的指示下被转让(每一种都在下文中称为

“谴责”)，房东有权向判决机关收取在任何此类诉讼中作出的任何裁决的全部金额或作为此类转让的代价，而不扣除租客根据本租约持有的任何租赁或其他产业。

9.1.2.承租人特此(A)将承租人在任何此类裁决中和在任何此类裁决中的所有权利、所有权和权益(如果有)转让给房东；(B)放弃与针对房东或该裁决当局的此类裁决相关的任何权利，以支付(I)租期当时未到期部分的价值，(Ii)租赁损害赔偿金，以及(Iii)承租人在本合同项下的租赁权权益或该裁决未涵盖的物业任何部分的任何损害或减值；以及(C)同意签署可能需要的任何和所有其他文件，以方便业主收取任何和所有此类赔偿。

9.1.3.在符合本第9条前述规定的实施和效力的情况下，承租人可以在单独的诉讼程序中，就承租人因该判决而产生的任何损害或费用寻求单独的裁决，只要该单独裁决不以任何方式减少房东因该判决而获得的任何赔偿或付款。

9.2.没有谴责的效果。

或(D)该财产的任何其余部分已被宣告不再继续经营，而业主合理地认为其后继续经营该财产的剩余部分是不切实际的，则在任何该等情况下，租期须于根据该判决而接管的该处所、建筑物或该财产的其余部分(视属何情况而定)的管有之日终止，而所有租金(包括根据第2.2款的条文须缴付的任何额外租金作为例子而非限制)，根据本协议应支付的税费和其他费用应在该日期分摊和支付。

9.2.2.如有谴责，而租期并未根据本款前述条文终止，则本租约的运作及效力不应受该谴责影响，但根据第2.2段条文应缴付的基本租金及任何额外租金，须按该谴责所涵盖物业的楼面面积(如有)按比例递减。

9.3.取消对房东责任的限制。

9.4.没有单独的诉讼程序。除承租人根据第9.1.3款的规定提起的任何单独诉讼外，房东有权在不受承租人干涉的情况下进行任何该等解约程序及其任何和解，承租人特此放弃其必须参与的任何权利。

第十节：转让和转租。

10.1. 局限性。 承租人在此承认，出租人因承租人的财务实力、信誉、能力和专业知识而签订本租约，因此，本租约是承租人的个人租约，承租人同意，承租人及其在本租约项下的利益继承人将不会（a）转让本租约或其在本租约项下的任何权利，涉及房屋的全部或任何部分或其他，或（b）自愿或非自愿地全部或部分出售、出租、转租、转让、让与、许可、抵押、质押、质押或其他方式转让任何或全部房产，或占用或使用任何或全部房产（以下简称“转让”）（i）在任何情况下，本协议项下的任何或全部权利均不受本协议项下任何权利的限制，但本协议项下的任何权利均不受本协议项下任何权利的限制。或（ii）法律规定的任何转让），而无需事先获得业主的明确书面同意（出租人可自行决定是否同意（a），如果同意，不构成对任何后续转让的同意，无论是由上文中称为“承租人”的人还是由任何此类受让人同意，但（b）不应被视为在转让发生后，在业主知情或不知情的情况下，业主接受租金支付，或因业主的任何其他行为或不作为而给予，除非如前所述给予明确的书面同意）。 在不限制前述规定的一般性的情况下，如果发生转让，出租人应有权自行决定，在该人与出租人签订协议（形式和内容符合出租人的要求）后，对任何此类同意施加条件，根据该协议，出租人承担承租人在本协议项下的所有义务。 任何人在未经同意的情况下被试图转让，不得向业主提出任何索赔、权利或救济，业主也没有义务承认任何人根据或通过该等索赔。

10.1.1. 尽管有上述规定，但出租人不得无理拒绝、附加条件或延迟同意转租全部或部分房屋，前提是：（a）根据出租人的合理判断，拟议的转租人的业务不会对房屋的停车设施、电梯、公共区域或公用设施造成比承租人造成的负担更大的负担;（b）拟议的转租人不会导致业主违反其作为一方的另一份租约或协议下的义务;（c）拟议的转租人订立一份合理地令业主满意的书面转租，其规定，在任何转让期间，其将遵守并承担本租约的所有条款和条件（书面转租中规定的租金和其他义务除外），并包含出租人合理认为必要的其他条款和条件;（d）承租人对租赁物的使用不属于本租约允许的使用范围;（e）承租人在提出要求时违约，除非该转租人应纠正任何违约行为，作为业主批准的条件之一;及（f）如业主要求，分租客签署一份有利于业主贷款人的不骚扰及委托协议。 无论是否经出租人同意，转让均不得改变或损害构成承租人的任何人在本协议项下的义务，或在转让前作为承租人义务的担保人承担的义务，或在转让前持有本协议项下任何权益或义务的任何其他人的义务。 根据本款的上述规定，在本租约签订之日控制承租人的任何人将该控制权转让给在本租约签订之日不控制承租人的任何人，应视为本租约的转让。 除与允许转让（定义见下文第10.4条）有关的情况外，出租人应有权要求承租人支付承租人从未经出租人同意的转让中获得的任何利润，如上所述。

10.2. 费用和利润;同意的效力。

10.2.1. 如果业主选择允许承租人将房屋的全部或部分转让或转租给第三方（下文第10.4条规定的许可转让人除外），则应支付该第三方为获得房屋占用权而支付的任何款项的百分之五十（50%）。超过当时有效租金的部分，在扣除承租人因该部分而产生的合理费用后，由承租人按月支付给出租人，作为额外租金（包括经纪佣金、变更和法律费用）。

10.2.2. 承租人应负责所有成本和费用，包括律师费，业主产生的任何拟议或声称的转让或转租，此外，承租人应支付业主（作为额外租金）二千五百美元（$2，500.00）的管理费。

10.2.3. 出租人对任何转让或转租的同意不得解释为承租人放弃或免除承租人在本租约项下的任何契约或义务，也不得解释为免除承租人向出租人发出上述书面通知或获得出租人对任何进一步转让或转租的同意。 除非业主以书面形式明确同意，否则承租人从任何该等受让人或转租人处收取或接受租金不应构成承租人放弃或免除承租人在本租约项下的任何契约或义务。

10.3. 尽管第10条中有任何相反规定，但许可转让除外（定义见第10.4条），出租人应有权在收到承租人转让本租约或在本租约剩余期限内转租房屋空间的任何请求后三十（30）天内向承租人发出书面通知，终止本租约有关上述空间的日期建议转让或转租。 如果业主重新收回，如果本租约被取消的部分少于整个房屋，则本租约项下的年基本租金和附加租金以及承租人可使用的停车位数量应根据承租人保留的可出租平方英尺数量与原房屋可出租平方英尺数量的比例进行调整。本租约经修订后应继续完全有效，经任何一方要求，双方应签署书面确认书。 如果出租人仅收回房屋的一部分，则其应自费建造和安装可能需要的隔板，以将承租人保留的空间与出租人收回的空间分开。 业主可自行选择将任何收回的房屋部分出租给拟议的转租人或受让人或任何其他个人或实体，而无需对承租人承担任何责任。 承租人无权获得出租人因该等终止和终止而实现的任何利润（如有）。 承租人承认，本第10.3条的目的是使出租人能够从受让人或转租人处获得更高租金或其他对价形式的利润，使出租人能够满足建筑物其他承租人的额外空间需求，并允许出租人控制建筑物内空间的租赁。 承租人承认并同意，本第10.3条的要求在商业上是合理的，并符合业主和承租人的意图。 如果出租人行使该终止权，承租人有权在出租人选择终止后五（5）个工作日内通过发送书面通知撤销其转让请求并继续本租约。

10.4. 尽管本第10条中有任何相反规定，但如果承租人未在适用的通知和补救期后违约，则承租人有权在未经业主同意的情况下，提前二十（20）个工作日向业主发出书面通知（除非承租人根据适用法律要求（包括SEC法规）被禁止提前通知，在这种情况下，承租人应在法律允许的情况下尽快通知房东），转让租赁或转租

租赁场地的全部或任何部分转让给承租人拥有的任何实体，或承租人拥有的任何实体，或控制承租人、被承租人控制或与承租人共同控制的任何实体（就本协议而言，“控制”应被视为拥有受控公司或其他商业实体百分之五十（50%）以上的股票或其他投票权，并在此称为“关联公司”）或因合并、收购、重组或合并而继承承租人在本租约中权益的实体（本第10.4节中提及的每项交易在下文中均称为“允许转让，“，每一个尚存的实体在下文中应称为“允许的转让”）;但此种转让或转租须符合下列条件：

（a） （2）凡属属该等财产的，须按该等财产的所有权人的命令，向该等财产的所有人缴付全部的费用。

（b） 该许可转让应遵守租赁的所有条款、契约和条件;

（c） 该许可转让的净资产至少等于承租人在本租约签订之日的净资产或承租人在许可转让之日的净资产中的较大者，并且

（d） 该许可转让应通过一份合理地令出租人满意的文件明确承担承租人在租赁合同项下的义务。

第11小节. 规章制度 承租人应享有与其他人共同使用公共区域的非排他性权利，并将公共区域与承租人使用房屋的许可用途结合使用，公共区域的使用和承租人使用房屋的使用应遵守业主通过的规则和条例，并作为附件“C”附于本协议。以及由出租人全权酌情决定颁布的其他合理和非歧视性的规则和条例（“规则和条例”）。 承租人必须忠实地遵守和遵守规则和规则。 出租人不对任何其他承租人或其代理人、雇员或受邀人违反或不履行任何规则和条例的行为向承租人负责，但应适用和执行规则和条例，不得歧视承租人。

第十二节：禁止从属；委派和不扰民。

12.1.没有从属关系。本租赁应受制于在此之前或以后涵盖任何或所有房产或物业剩余部分(及其每次更新、修改、合并、替换或扩展，包括所有未来的预付款)的每项抵押、信托契据、土地租赁和/或其他类似的产权负担文书的留置权、运作和效力(其中每一项在本文中被称为“抵押”)，所有这些都是自动的，不需要任何一方采取任何行动；但本租赁附属于未来按揭的明确条件是，承租人收到该未来持有人标准格式的SNDA(定义见下文)。

12.2.禁止代理和不扰乱。承租人应在业主或任何抵押权持有人(本文中称为“抵押权人”)提出要求后十(10)个工作日内，签立、盖章、确认并交付该等其他文书或文书：

12.2.1.证明业主或抵押权人认为必要或适宜的从属地位的证明，以及

12.2.2.向该抵押人或任何利益继承人委托律师的律师(应该抵押人的要求)。

12.3、房租预付。未经抵押权人或权益继承人明确书面同意而提前支付超过一(1)个月的租金或对本租约作出的任何修订或修改，均不受抵押权人或任何权益继承人的约束。

12.4.根据SNDA，承租人和房东在整个期限内应尽商业上合理的努力，代表承租人从任何当前和未来的抵押权人或建筑物上的信托契约或其他抵押或担保的持有人那里获得从属、不干扰和委托协议(“SNDA”)，其形式在商业上是合理的。承租人同意，如果其实质上符合本第12条的条款和条件，将立即签署、确认并交付。

第13节。债务违约。

13.1.没有明确的定义。如本租赁条款所用，下列事件中的每一种均应构成并在下文中称为“违约事件”：

13.1.1.如果承租人未能(A)在本租约任何条款规定其有义务支付的任何基本租金、额外租金或本租约项下到期和应支付的其他款项(明确包括未能及时支付任何工作贷款)时支付任何基本租金、额外租金或其他款项，则承租人应在房东向租客交付书面通知后五(5)天内继续不支付；然而，房东没有义务每十二(12)个月递送此类通知两次，或(B)遵守本租约的任何条款、条款或契诺，包括但不限于规章制度，在向承租人交付发生此类违约的书面通知后三十(30)天内未得到纠正；但如因租客无法合理控制的原因，未能在三十(30)天内治愈，则应延长三十(30)天的治疗期，但不得超过租客实施补救所需的额外九十(90)天，只要承租人在收到房东的书面通知后努力进行补救，并进一步规定，如果任何此类失误造成危险情况，或导致业主在建筑物的任何抵押权下违约，或使业主承担任何重大的民事或刑事责任，则在任何情况下，房东有权纠正此类故障，租户应负责房东代表租户补救此类故障所产生的实际自付费用；或

13.1.2.如果承租人(A)申请或同意委任承租人或其全部或大部分资产的接管人、受托人或清盘人，(B)提出自愿破产呈请或书面承认无力偿还到期债务，(C)为债权人的利益进行转让，(D)提交请愿书或答辩书寻求重组或与债权人达成任何安排，或寻求利用任何破产法，(E)执行任何其他破产行为，或(F)提交答辩书，承认在任何破产、重组或破产程序中对承租人提出的请愿书的实质性指控；或

13.1.3.如果(A)任何具有司法管辖权的法院作出命令、判决或判令，裁定租户为破产人或无力偿债者，批准该项重组的呈请，或委任承租人或其全部或大部分资产的接管人、受托人或清盘人，或(B)以其他方式开始

承租人或其任何资产不得根据任何破产、重组、安排、资不抵债、重新调整、接管或类似法律进行任何诉讼，并且如果该等命令、判决、法令或诉讼在任何暂缓执行期限届满后连续六十(60)天以上未予搁置。

13.2.    [故意省略]

13.3.    [故意省略]

13.4.发生违约时，不能获得房东的权利。

13.4.1.在发生任何违约事件时，房东有权通过适当的法律程序，在没有任何通知(上文第13.1.1节明确规定的除外)或要求的情况下(在不限制前述一般性的情况下，特此放弃通知和要求支付租金或其他到期债务，除非上文第13.1.1节明确规定或本租约其他地方明确规定除外)，有权选择采取下列任何一种或多种补救措施，并放弃适用法律规定的任何和所有其他通知或要求)：

(A)可重新进入和收回该处所的任何或全部及其任何或所有改善和增建工程；及/或

(B)应宣布应立即支付下列款项：(I)在终止租约时已累积的任何未付租金在判给时的价值；加上(Ii)款额(“选择金额”)相等于(1)当时租金总额的现值，以及在租客完全遵守租约的情况下，业主根据本租契在剩余期限内应累算的其他利益之间的正差额(如有的话，并在终止时计算)减去(2)业主在租约继续有效的情况下合理厘定的物业当时公平市值租金价值(如租约仍然有效，则按八(8)个百分点的贴现率计算)。根据本协议应支付的加速付款不应构成罚款或没收，而应仅构成作为违约金预付租金；和/或

(C)向租客发出终止租约的书面通知以终止本租约，终止通知应自该通知的日期起生效，或业主在通知内指明的任何较后日期起生效(但在不限制本第13.4.1(C)段前述规定的一般性的原则下，除非房东已明确书面通知租客，否则业主不得被视为已接受租客根据本租约放弃或交出任何或全部处所或租客的租赁权产业，无论房东是否重新进入或重新出租了任何或所有房产，或行使了房东根据本第13条或适用法律规定的任何或所有其他权利)；和/或

(D)以业主本人的名义(但如(I)作为租客的代理人，如本租契当时尚未终止，或(Ii)为租客的利益，如本租契当时已终止)，在剩余年期的任何或全部期间(或如本租契当时已终止，则为租客的利益)或超过该剩余期限的期间(或如本租契当时已终止，则为任何或全部期间)，将任何或全部处所连同或不连同任何额外处所重新出租，按业主凭其唯一及绝对酌情决定权可接受的条款及条件(例如而非限制)对任何或全部处所进行商业上合理的改动，而该等改动是业主认为作为重新出租的条件所必需或适宜的，或与该项重新出租有关的，以及给予一项或多项优惠

或“免租”或减租期)，并收取相应的租金。尽管本租约条款或适用法律有任何相反规定，(I)房东没有任何责任或义务因任何违约事件而将任何或全部物业转租，或对租客或任何其他人没有任何责任或义务因未能如此做而对租客或任何其他人收取任何应从该等转租中收取的租金或其他款项；(Ii)如果转租所得的收益超过任何租金、分期付款或租客欠业主的其他款项，则租客无权从任何该等转租中获得任何盈余；及(Iii)租客在本协议项下的责任，不应因任何该等未能转租或在任何该等转租情况下给予任何该等初步或其他商业上合理的优惠或“免租”或减租期间而减少或受影响。在任何此类转租的情况下，承租人应按第二节规定的时间和方式向房东支付(除非房东已选择追回本合同项下的选择金额，在这种情况下，承租人有义务支付该选择金额)、(I)基本租金的分期付款和剩余期间应计的任何额外租金(或，如果本租约当时已终止，则相当于基本租金的该等分期付款和如果本租约未终止的情况下在剩余期间应累积的任何额外租金的损害赔偿金)，减去房东就上述任何或全部房产的转租所得的任何余款，加上(Ii)任何此类转租给房东的合理自掏腰包费用(例如但不限于任何合理的律师费、租赁或经纪佣金、维修或装修费用以及与此类重新出租相关的任何其他行动的费用)，加上(Iii)根据第13.4.4节的规定承租人有责任支付的任何其他款项；和/或

(E)以任何其他方式解决此类违约事件；和/或

(F)可根据本租约和/或在法律或衡平法上就该违约事件寻求该等补救措施和/或业主可获得的任何其他权利或补救措施的任何组合，而本租约所载任何条文均不限制或损害业主因任何终止或其他原因而证明并取得相等于当时有效的任何法规或法律规则所允许的最高金额作为损害赔偿的权利，该等法律或法律规则适用于证明该等损害赔偿的法律程序。

13.4.2.声明：本租约期满或终止，或简易处分程序、放弃、重新出租、破产、房东重新收回或空置，均不解除租客在本租约下的任何责任和义务(无论是否将部分或全部物业重新出租)，租户仍应就任何违约事件造成的所有损害向房东负责，包括但不限于因租户违反本租约规定的支付租金的义务而造成的任何损害，以及租户根据本租约有义务支付的任何其他款项。

13.4.3.房东还可在马里兰州法律允许的范围内向租户追回根据租约授予租户的所有津贴和特许权的未摊销价值和成本。

13.4.4.对于违约事件的发生，承租人应在收到房东的书面要求后，立即偿还房东的所有费用(包括但不限于任何和所有合理的收回成本、管理费用、运营费用、法律费用和律师费)，房东(A)在治愈或寻求治愈任何违约事件和/或(B)行使或寻求行使本租赁条款下的任何业主权利和补救措施时，和/或因任何违约事件而依法或以衡平法方式行使业主的任何权利和补救措施，和/或(C)因任何违约事件而产生的其他损失，和/或(D)(无论

无论是否构成违约事件)与第13.1.2款和13.1.3款所述类型的任何诉讼、程序或方式有关。

13.4.5.在法律允许的范围内，承租人特此明确放弃任何法规规定的任何重收意向通知的送达，除本合同另有规定外，承租人本身以及所有通过承租人或承租人提出索赔的人(包括任何承租抵押权人或其他债权人)，也放弃任何和所有赎回、重收或收回的权利，如果承租人被任何法院或法官的判决或手令剥夺，或在房东重收或收回的情况下，或在本租约到期或终止的情况下。本租赁中使用的术语“进入”、“重新进入”、“进入”或“重新进入”不限于其技术法律含义。

13.4.6.在本租约中，本合同项下欠房东的任何款项应按(A)18%(18%)年利率或(B)适用法律允许的最高利率(“违约率”)中较低者计息。

13.5、保护业主的担保权益。除房东可获得的任何租金留置权外，房东应对租客在该房产上的所有个人财产(定义如下)上的所有租金和根据本协议到期的其他金额的持续担保权益，租客特此授予房东。在发生使房东有权终止本租赁的违约事件(即金钱或物质的非金钱违约事件)后，除本合同规定的或法律规定的任何其他补救措施外，房东应享有马里兰州编纂的《统一商法典》(以下简称《法典》)规定赋予担保当事人的所有权利和补救措施，包括举例而非限制(A)在向租户发出十(10)天通知后公开或私下出售承租人所述财产的权利，以及(B)根据《法典》第9-503节的规定，有权在不诉诸司法程序的情况下占有这类财产。承租人在收到房东的书面要求后，应签署房东认为必要或适宜的融资报表和其他文书，以完善担保物权。除违约事件持续期间外，承租人有权在正常业务过程中不受上述担保权益的影响而移走和处置任何个人财产。

13.5.1. 尽管有上述规定，但应承租人的要求，出租人同意签署一份声明，确认出租人同意将任何此类留置权和担保权益置于承租人授予的任何留置权或担保权益之后，或置于承租人位于该房屋内的任何有形个人财产（“个人财产”）之上，作为债务担保。 此类从属文件应采用业主的标准格式，且为了对业主具有约束力，必须在此类从属文件完全签署后九十（90）天内向业主提供一份完全签署的从属文件副本。 尽管有上述规定，如果承租人应获得任何融资，则出租人应在承租人提出要求后二十（20）天内，在承租人未违约的情况下，签署并向提供任何此类融资的一方交付出租人可能对此类动产拥有的任何留置权的从属地位，该弃权可以授权担保权人进入该房屋，并在承租人违反任何此类担保协议条款的情况下移走相关动产，在提供保险证明并同意赔偿业主因此类进入和移除而造成的损失后。 任何该等担保协议应明确规定，如果承租人在该等担保协议项下违约，担保权人将在行使其权利移除任何该等动产之前向出租人发出不少于十（10）天的违约通知。尽管有上述规定，在任何情况下，承租人不得授予任何永久安装的改进的担保权益，包括但不限于：（a）供暖、通风和空调设备（HVAC）;（b）照明和所有其他电气装置和设备;以及（c）管道装置和设备，包括热水器、水

系统、喷淋系统等。 为了支付与此从属关系相关的业主费用，承租人应向业主支付（a）五百美元（$500.00）或（b）业主实际发生的与此从属关系相关的费用（包括律师费），以支付额外租金（“留置权豁免审查费”）的较高者。 尽管有上述规定，经承租人要求，业主同意放弃第一次留置权放弃审查费用。

13.6. 房东违约。 如果出租人违反本租约规定的任何义务，承租人可以（根据第2.3.3款的规定，要求承租人在到期时支付所有租金，不得扣除或抵消）行使其根据法律或衡平法拥有的任何权利或补救措施;如果任何或所有房屋受第一抵押的约束，承租人不得行使其权利或补救措施，除非并直到其通过挂号信或挂号信发出书面通知，要求回执，向该第一抵押项下的抵押人发出通知，并在通知中详细说明该违约的性质，除非该抵押人在该通知发出后三十（30）天内未代表出租人纠正该违约。

13.7. 如果发生第13.1.2.或13.1.3。本租约的任何承担和转让必须符合《联邦破产法》的要求（可能会进行修订），其中规定，必须向业主提供充分的保证（i）租金来源和本租约项下到期的其他对价;（ii）任何建议承让人及其授权人（如有的话）的财政状况及经营业绩，应与承租人及其承包商（如有）在本租约签署之日的财务状况和经营业绩相似;及（iii）任何承担或转让均受本租约所有条文规限（包括但不限于使用限制），并且不会违反任何其他租赁、融资协议或与建筑物有关的其他协议中的任何此类规定。

（a） 为了向业主提供《破产法》规定的保证，承租人必须在本租约生效之前履行以下义务，以及业主可能要求的任何其他合理义务：（i）第13.1.1款规定的所有货币事件。本租约的任何违约事件必须在承担之日起十（10）天内得到补救;（ii）第13.1.1款规定的所有其他违约事件。本租约的任何损失必须在承担之日后十五（15）天内予以补救;（iii）业主发生的所有实际金钱损失（包括但不限于合理的律师费）必须在承担之日起十（10）天内支付给业主;及（iv）业主必须在承担日期后十（10）天内收到六（6）个月基本租金的保证金（使用假设后第一个完整月的年度基本租金）和三（3）个月基本租金分期付款的年度基本租金预付款（使用假设后第一个完整月的年度基本租金），根据第2.6条，两笔款项均由业主持有。根据《破产法》的修订和不时生效的规定，上述租赁被视为本租约下的租金。

(B)如果本租约是按照《破产法》和本租约的要求承担的，并随后被转让，则除房东可能要求的任何其他合理义务外，为了向房东提供破产法预期的保证，房东应获得：(I)按照一贯适用的公认会计原则编制的建议受让人的财务报表，其中披露的净值足以保证建议受让人未来履行本租约下的承租人义务；或(Ii)一份或多份书面担保

有足够经济能力保证承租人未来履行本租约项下义务的担保人，此类担保的形式和内容应令房东满意，并涵盖承租人履行本租约项下的所有义务。

第14节禁止反言证书。承租人应在业主或任何抵押人提出要求后十(10)个工作日内，不时以可记录的形式签立、盖章、确认并向业主(或应业主要求，向任何或全部物业、物业、其中任何权益或业主在本租约项下的任何业主权利的任何现有或潜在买家、受让人、受让人或承押人)交付一份可记录的文书，承认并同意业主及任何其他收件人可信赖该证明书所载的任何陈述，并证明：(A)本租约未经修改且完全有效(或完全有效)如已对其进行任何修改，则说明该修改的全部内容和效力，并在其中说明该修改的性质)；(B)底租、任何额外租金及根据本证明书所产生的其他收费已缴付的日期；。(C)根据本条例而欠租客的任何预缴租金或任何贷项的款额；。(D)该租客是否已接受管有该处所，以及租期开始的日期；。(E)就该证明书的签署人所知、所知及所信，业主或租客当时是否没有履行其在本证明书下的任何义务(如有，则指明每项失责的性质)；。及(F)业主或该其他收件人合理地要求的任何其他事实或条件。根据房东的选择，租客未能在该时间内提交该声明将构成租客的重大违约，或应认定租客(A)本租约完全有效，除房东可能代表的情况外，未经修改，(B)房东没有未纠正的违约行为，(C)已预付不超过一个月的基本租金，(D)房东将建造的所有改善工程(如有)已根据房东的义务完成，并且(E)房客已接管物业。

第15节。享受宁静的享受。房东特此承诺，除本合同日期记录的事项外，承租人在支付租金并履行本协议规定的契诺时，应和平、安静地持有和享受(A)房产，以及(B)承租人可根据本协议对剩余财产享有的权利，在整个过程中不受房东的干预。本租约的任何条款不得被视为因业主(或在本租约明确规定的情况下，业主的代理人和雇员)以外的任何人的任何行为或不作为而向业主施加任何责任。任何现在或以后在物业或毗邻物业上建造的构筑物对光线或空气的任何减弱或关闭，均不影响本租约，亦不会向业主施加任何责任。

第16条发出有关通知。除本租约另有规定外，本租约项下要求或准许发出的任何通知、同意、要求、发票、声明或其他通讯均应以书面形式作出，并应以(A)专人递送、(B)使用信誉良好的国际隔夜递送服务(例如UPS)隔夜递送或(C)传真或电子邮件传输的方式递送，只要该等递送是在一(1)个营业日内使用前述(A)或(B)所述方法之一递送即可。任何此类通知、同意、要求、发票、对账单或其他通信应在收到(X)时视为送达，如果是按照前款(A)发出的；(Y)在信誉良好的国际隔夜递送服务寄存后一天(1)，如果是按照前款(B)发出的，则视为送达；或(Z)在发送时，如果是按照前款(C)发出的，则视为送达。除本租约另有规定外，根据本租约规定或准许发出的任何通知、同意、缴费、发票、声明或其他通讯，应按本租约前言所示地址致予物业内租客(租金生效日期后)或业主或租客(租金生效日期前)。任何一方均可根据本节向另一方发出通知，指明其他或不同的地址以供通知之用。向租户发出的任何违约通知的副本也应

发送至Foley Hoag LLP，地址：马萨诸塞州波士顿海港大道155号，邮编：02210，收件人：房地产部。

第17节总检察长。

17.1.提高工作效率。提交本租约供审查并不构成对该房屋或大楼内任何其他空间的保留或选择权，也不应将任何权利授予承租人。本租约自双方签署和交付之日起生效。

17.2.我们不能完全理解。本租赁代表双方对本租赁标的的完全理解，并取代双方之前就此进行的所有书面或口头谈判、陈述、保证、声明或协议。除本租约条款明确规定外，在本租约的订立过程中未作出或依赖任何诱因、陈述、谅解或协议。本合同任何一方均无权依赖任何人就本租约所作的任何其他先前或当时的陈述，此等陈述未在此列明。

17.3.《宪法修正案》。本租约可由本租约各方签署和交付的文书修改，且只能由该文书修改。

17.4.制定适用法律。本租约的生效和解释应适用马里兰州的法律，而不考虑法律原则的选择，根据本租约而产生的任何诉讼或诉讼均应在马里兰州法院提起。

17.5.《公约》不放弃任何权利。房东不应被视为放弃行使其在本合同项下拥有的任何权利，除非该放弃是以明确和书面形式作出的(房东在行使该权利时的任何拖延或遗漏不得被视为放弃其未来的行使)。对涉及行使任何此类权利的任何情况的放弃，不得被视为对任何其他此类情况或任何其他此类权利的放弃。

17.6.现在是最关键的时候。本租约规定的所有时间或日期均为本租约的实质，具体包括但不限于本租约规定的任何期限届满日期或承租人延长期限的权利届满日期(如有)。

17.7.不同的标题。本文件各节、段和小节的标题仅供参考，在解释其内容时不应考虑。

17.8.中国建设银行。在此使用的术语“人”指自然人、受托人、公司、合伙企业和任何其他形式的法律实体；所有提及(A)中性、男性或女性应被视为已在所有该等性别中出现，(B)单数或复数应被视为已分别以复数或单数作出，及(C)任何节、段或节应被视为已在本租约的该节、段或节中作出，除非其中明确指出相反的情况。

17.9.展示了两个展品。此处所指的作为证物附于本文件或以其他方式在本文件中指定为证物的每一文字或平面图均成为本文件的一部分。

17.10.缺乏可分割性。任何法院、政府机构或其他方面认定本租约的任何条款或其任何修订在任何情况下无效或不可执行，均不影响(A)任何其他此类条款的有效性或可执行性，或(B)此类条款在不受此类裁决控制的任何情况下的有效性或可执行性。每项此类规定均应在适用法律允许的最大限度内有效和可执行，并应尽可能被解释为与适用法律一致。

17.11.没有“房东”的定义。

17.11.1.如本文所述，“房东”一词是指上文所述的人及其继承人、遗产代理人、继承人和受让人(他们中的每一个人都应享有与其最初作为房东签署本租约时相同的权利、补救办法、权力、权力和特权)。

17.11.2.任何持有本协议项下业主权益的人(不论该人是否在本协议中被指名为“房东”)在停止持有该权益后，均不承担本协议项下的任何责任，但在该人持有该权益期间产生的任何该等责任除外。

17.11.3.任何未占有该房屋或建筑物的抵押权人均不承担本合同项下的责任。

17.11.4.根据本租赁的任何规定，业主或业主的任何负责人，无论是披露的还是未披露的，均不承担任何个人责任。如果房东不履行其在本合同项下或其他方面的任何义务，承租人应仅考虑房东在物业中的利益，以满足承租人因此而采取的补救措施。

17.12.没有“承租人”的定义。在此使用的术语“承租人”是指上文所述的实体以及该实体的继承人和受让人，他们中的每一个人都应享有与其最初作为承租人签订本租约时所拥有的相同的义务、责任、权利和特权；但除非按照第10条的规定转让给承租人，否则该等权利或特权不得对承租人的任何直接或远程受让人的利益产生影响。当两个或两个以上的人组成承租人时，所有这些人应承担履行承租人义务的连带责任。

17.13.任命委员会成员。除下文所述外，本合同每一方均表示并向另一方保证，就本合同项下的房屋租赁而言，所代表和担保的一方未与任何房地产经纪人、代理人或发现者打交道，也不因此而产生任何佣金、手续费或其他补偿。本合同的每一方都应对另一方的陈述中的任何不准确之处进行赔偿并使其不受损害。合同双方在本款规定下的权利、义务、担保和陈述在本租赁终止后继续有效。双方在此承认并同意，在签订本租赁合同时，他们没有使用Scheer Partners，Inc.以外的任何经纪公司的服务。房东应根据房东和该等经纪人之间的书面经纪协议的规定，向该等经纪人支付应支付给该经纪人的任何和所有佣金。

17.14.需要抵押权人批准。尽管本租约条款中有任何相反的规定，房东有权在此后的任何时间，但在房东将房产的所有权移交给租客之前，在任何抵押权人未能批准本租约的情况下，通过向租客发出书面通知来终止本租约。房东应尽商业上合理的努力，从其抵押权人那里获得SNDA。

17.15.不同意其他豁免。任何一方未能在违约事件发生时立即宣布违约(或房东违约)，或延迟采取与违约事件(或房东违约)相关的任何行动，不应构成放弃违约，但非违约方有权随时宣布违约并采取本租赁下合法或授权的行动。寻求上述任何一项或多项本租约规定的补救措施，不排除寻求本租约其他地方或法律规定的任何一项或多项其他补救措施，也不构成没收或放弃因违反本租约的任何条款、规定或契诺而产生给非违约方的任何租金或损害赔偿。任何一方未能执行违约(或房东违约)时提供的一种或多种补救措施，不得被视为或解释为放弃违约或任何其他违反或违反本租赁中包含的任何条款、条款和契诺的行为。除非以书面形式作出并由业主签署，否则接受退还物业的协议以及业主或业主代理人在租期内的任何作为或不作为，均不构成接受或退还物业或终止本租约。除非向租客发出书面通知，否则业主不得收回或接管物业，并不构成业主选择终止本租约。在未书面通知另一方的情况下，双方之间可能形成的与本租赁条款相关的任何习惯或惯例不得被解释为放弃或削弱任何一方坚持严格履行本租赁条款的权利。房东和租客都同意放弃陪审团的审判，任何诉讼，诉讼程序，索赔或反索赔的一方对另一方提出的与本租约或本合同项下产生的任何问题。

17.16中国签署了关于危险材料的公约。

17.16.1.通常所说的“危险材料”是指(I)任何易燃、易爆、有毒、放射性、生物、腐蚀性或其他危险的化学品、物质、液体、气体、设备、能源、材料或废物或其组成部分，包括石油及其任何馏分或石油产品，任何物质，随着时间的推移可能构成公共或私人滋扰，或现在或以后被发现对环境或人或动物的健康和安全具有或可能产生不利影响，或其存在需要根据任何环境法或政府政策进行调查或补救，以及(Ii)根据修订后的《1980年综合环境反应、补偿和责任法》(下称《CERCLA》)、《危险物质运输法》、《危险材料运输法》、《1976年资源保护和回收法》、《清洁水法》、《美国联邦法典》第49601节及其后、1976年《资源保护与回收法》、《美国联邦法典》第42篇第6901节及其后、《清洁水法》、《美国联邦法典》第49c节、第6901节及其后，《清洁水法》、《安全饮用水法》第42编第9601节及其后、《危险物质运输法》第49篇、《资源保护与回收法》、《清洁水法》、《清洁水法》、《安全饮用水法》第42篇第9601节及其后各节。《美国法典》第14编、第300F节及其后的《有毒物质控制法》、《美国法典》第15编第2601节、1954年《原子能法》、《美国法典》第42编、2014年及以后的《马里兰州注释法典环境条款》第4-401节及其后的任何类似联邦、州或地方法律规定，以及上述规定、指导方针、命令、指令及其他规定，所有这些规定、准则、命令、指令及其他要求均可不时修改或补充。

17.16.2.环境法律是指与保护人类健康或环境有关的任何联邦、州和地方法律、命令、协议和条例，或现行有效或今后通过的对环境有害材料、物质或废物的监管、保管、使用或处置，以及根据任何此类法律或条例发布或签署的所有规则、法规和指南、命令或协议。

17.16.3.承租人不得导致或允许承租人或其任何员工、代理人、承包商或受邀者(与承租人共同，每个人都是承租人)违反环境法律，在房屋、建筑或财产内或周围携带、保存或使用任何有害材料(定义如下)。如果(A)承租人违反该义务，(B)由于这种违反行为而产生的危险物质的存在导致财产、其任何部分或任何邻近财产受到污染，(C)在合同期限或任何延期、续签或保留期间，房屋受到其他原因的污染(除非此类污染是由于(I)有害物质从房屋外的非承租方造成的迁移，(Ii)由于房东或其雇员、代理人、承包商或受邀者的行为造成的，或(Iii)租赁开始之日物业内存在此类污染)或(D)由于承租方在物业上、下或释放到物业内的有害物质导致物业受到污染，则承租人应赔偿、保留、辩护(根据业主的选择，并在业主合理接受的情况下由业主接受)，并使业主受保人免受任何种类或性质的索赔，包括(W)物业或其任何部分的价值减值，(X)损失或限制使用可出租或可用空间或物业的任何便利设施的损害，(Y)因物业或其任何部分的空间销售受到任何不利影响而引致的损害赔偿，以及(Z)因上述违约或污染而在合约期限之前、期间或之后所产生的为了结索偿而支付的款项。承租人的赔偿包括与任何政府当局要求的任何现场条件调查或任何政府当局要求的任何清理、补救、移除或修复工作相关的费用，因为在物业上方、上方、下方或附近的空气、土壤或地下水中存在有害物质。在不限制前述规定的情况下，如果任何承租方造成或允许在物业、其任何部分或任何邻近物业内、上、下或周围存在任何有害物质，导致该物业、其任何部分或任何邻近物业受到污染，则承租人应立即采取一切必要的行动，并自负费用和费用，将该物业、其任何部分或任何相邻物业归还至污染发生前的相应状况；但应首先获得业主的书面批准，业主不得无理扣留批准；并进一步规定，如果这种行为可能对该财产、其任何部分或任何毗邻财产产生重大的长期或短期不利影响，业主拒绝同意是合理的。承租人在本节下的义务不得因承租人根据工人补偿法、伤残救济法、雇员救济法或类似法律应支付的损害赔偿、补偿或福利的金额或类型的任何限制而受到影响、减少或限制。

17.16.4.房东承认，本条的目的不是禁止租户为允许的用途经营其业务。承租人可以按照承租人所在行业的习惯经营其业务，只要根据适用法律(包括环境法)严格和适当地监控有害材料的使用或存在。作为对房东的物质诱因，允许租户在与其业务相关的情况下使用危险材料，承租人同意向房东交付(A)一份清单，列出房屋内存在的每种受任何环境法监管的危险材料，(B)因房屋内存在危险材料而需要政府当局的任何和所有批准或许可的清单，以及(C)正确和完整的(I)与危险材料有关的违反环境法的通知和(Ii)与安装任何储罐有关的计划，在物业之下或附近(但只有在业主给予承租人书面同意后才允许安装储油罐，业主可凭其唯一和绝对的酌情决定权不予同意)和封闭图则或任何其他要求的文件

安装在用于关闭任何此类储罐的财产之内、之上、之下或附近的任何储罐的所有政府当局(统称为“危险材料文件”)，其副本作为证据“F”附于本文件之后。承租人应在收到业主的书面要求后十四(14)天内向业主提交更新的危险材料文件，频率不得超过每年一次，除非(M)危险材料文件有任何变化，或(N)承租人发起任何更改或改变其业务，在任何一种情况下，涉及危险材料类型或数量的任何实质性增加。对于所列的每种危险材料，危险材料文件应包括(T)化学名称、(U)材料状态(例如，固体、液体、气体或制冷剂)、(V)浓度、(W)储存量和储存条件(例如，在柜子中或不在柜子中)、(X)使用量和使用条件(例如，露天使用或封闭使用)、(Y)地点(例如，房间号或其他标识)和(Z)如果知道，化学摘要服务编号。尽管本节有任何相反规定，承租人不得要求承租人向业主提供任何包含专有信息的危险材料文件，而危险材料文件本身并不包含任何危险材料或与危险材料相关的活动。业主可由业主承担费用，安排有资格分析危险材料的个人或公司审查危险材料文件，以确认符合本租赁条款和适用法律。如果对危险材料文件的审查表明不符合本租赁或适用法律，承租人应努力采取措施，使其危险材料的储存和使用合规，费用由承租人承担。尽管本租约中有任何相反的规定，或者房东对承租人的危险材料文件或危险材料的使用或处置进行了审查，但房东不应承担并明确免除与承租人或其他承租人使用或处置危险材料有关的任何责任，承租人承认承租人最适合评估其危险材料使用和程序的安全性和有效性。

17.16.5.即使有本第17.16条的规定，如果(A)承租人或任何拟议的承租人已被任何先前的房东、抵押权人或政府当局要求采取与污染财产的危险材料有关的实质性补救行动，而污染是由于该当事人的行为或不作为或使用有关财产造成的，或(B)承租人或任何拟议的受让人、受让人或分承租人受任何政府当局发布的与使用、处置或储存危险材料有关的材料执行令的约束，则房东有权自行决定终止本租约(对于涉及租客的任何此类事宜)，并且房东拒绝同意任何建议的转让(涉及建议的受让人的任何此类事宜)并无不合情理。

17.16.6.在租期届满前，业主有权随时并不时地对物业或其任何部分进行适当的测试，以证明存在危险物质或因租户一方的行为或不作为而发生污染。承租人应支付此类测试的所有合理费用，如果此类测试显示承租人根据本租约负有责任的危险材料存在于物业中，违反了本租约。

17.16.7.如果承租人安装或使用的储存危险材料的地下储罐或其他储罐位于房屋内，或此后由承租人(或任何其他方，如果承租人使用该等储罐)放置在房屋内，则承租人应监控储罐，保存适当的记录，实施报告程序，妥善关闭任何地下储罐，并根据适用法律采取或导致采取所有其他必要或要求的步骤。

承租人对除承租人以外的任何人安装的地下或其他储罐不承担任何责任或义务，除非承租人使用此类储罐，在此情况下，承租人对此类储罐的责任应如本节所述。

17.16.8. 承租人应立即向业主报告任何实际或怀疑的霉菌或水入侵的存在。

17.16.9. 尽管本租约中有任何相反规定，业主应全权控制物业内用于储存危险材料的消防控制区（定义见物业所在城市或自治市（“UBC”）采用的统一建筑法规）的公平分配。 尽管本租约中有任何相反规定，但本第17.16条允许的危险材料数量是承租人特有的，在转让的情况下，不得与租约一起使用。 在转让的情况下，如果新租户使用危险材料，（“新承租人”），新承租人使用物业内的消防控制区域超过新承租人在建筑物中的份额，则新承租人应在业主书面要求下，自行承担费用和费用，在厂房内建立并维持一个由UBC分类为“H”占用区的单独区域，用于使用和储存危险材料，或采取所需的其他行动，以确保其在该建筑物的消防控制面积中所占的份额，不大于新租户在该建筑物所占的份额。 尽管本租约中有任何相反规定，出租人不得承担并明确否认与承租人或其他承租人使用或处置消防控制区有关的任何责任，承租人承认，承租人和其他承租人最适合评估其危险材料使用和程序的安全性和有效性

17.16.10. 承租人在本第17.16条项下的义务应在租赁期满或提前终止后继续有效。 在本租约终止后，承租人或出租人完成从该房屋中移除任何此类危险材料所需的任何时间内，承租人应被视为延期承租人，并遵守第1.4条的规定。

17.17. 反对永久性的规则。 为确保本租约符合房屋所在州可能生效的任何永久性规则，且不限制或以其他方式影响出租人和承租人在本租约项下的权利和义务，如本租约其他章节所述，出租人和承租人同意，无论出于何种原因，如果承租人未能在本租约签署之日起二十（20）年内占有该房屋并开始支付本租约项下的基本租金，则本租约以及双方在本租约项下的义务，须当作为无效及不再具有效力。 第17.17节中未包含任何内容。应被解释为限制出租人在本协议项下的权利和补救措施，或因承租人未能占有房屋和/或开始支付本协议项下的租金而限制出租人的权利和补救措施。

17.18. 业主义务独立。承租人不得以任何理由扣留或减少本租约规定的承租人所需支付的租金和其他费用，双方同意，出租人在本租约下的义务独立于承租人的义务，除非另有明确规定。 前一句不应被视为否认承租人行使本租约或法律赋予其的所有权利的能力;但是，在房东的指示下，承租人在这方面的索赔应在与涉及租金索赔或房东对承租人的其他索赔的任何诉讼不同的诉讼中提起诉讼（即，每一方当事人可在不考虑、反诉或抵消另一方当事人所主张的权利要求的情况下单独作出判决），除非这种权利要求是强制性的，不能在单独的诉讼程序中提起诉讼。

17.19. 房东的同意。 在本租约项下的所有情况下，如果承租人在被授权采取任何特定类型的行动之前需要事先获得出租人的同意，则根据本租约的明确条款，出租人可以自行决定是否同意。并且承租人同意，如果其认为该同意被不正当地拒绝，则其唯一的补救措施是提起诉讼，判决或强制性禁令，要求给予此类同意（承租人特此放弃对损害赔偿、律师费或任何其他补救措施的任何索赔）。

17.20. Reserved.

17.21. 继承人和受让人 本租约中包含的所有契约和义务应约束并符合业主、其继承人和受让人的利益，并应约束承租人及其允许的继承人和受让人。

17.22. 禁止录音。 本租约不得记录承租人。 未经出租人事先书面同意，承租人不得记录本租约的任何备忘录、本租约的简式或本租约的其他参考资料。

17.23. 多方参与。 如果承租人是一个或多个个人、公司或其他实体，无论是否作为合伙企业或合资企业经营，则每个此类个人、公司、实体、合资企业或合伙人应被视为共同和单独负责支付全部租金和本协议规定的其他款项。

17.24.编制财务报表。根据房东的书面要求，租户应在不少于十(10)个工作日的提前书面通知下，不时地向房东提供下列财务信息：(A)房客和房客前两个会计年度的财务报表：(A)当前财务报表：(B)本租约任何担保人(S)的当前财务报表及担保人前两个会计年度的财务报表；及(C)业主或业主的任何贷款人或买家可合理要求的与租客或任何担保人有关的其他财务资料。所有财务报表应按照一贯适用的公认会计原则编制，如果这是承租人的正常做法，则应由独立注册会计师审计。承租人特此授权房东在不通知承租人的情况下，不时从任何信用报告公司获取承租人的信用报告或信用记录。只要与承租人财务合并的承租人或承租人的母公司是“上市公司”，并且其财务信息是公开的，则本第17.24节的前述交付要求不适用。

第18节--租户的反恐陈述。

承租人特此声明并保证该承租人及其任何官员或董事是或将是一个实体或个人：(I)列于2001年9月24日发布的13224号行政命令附件中的实体或个人(“EO13224”)；(Ii)其姓名出现在美国财政部外国资产管制办公室(“OFAC”)最新的“特别指定的国家和受封锁的人”名单上(该名单可能不时在各种媒体上公布，包括但不限于OFAC网站)；(Iii)实施、威胁实施或支持EO13224中定义的“恐怖主义”；。(Iv)受到美国政府制裁，或违反与恐怖主义或洗钱有关的任何联邦、州、市政或地方法律、法规、法规、条例、命令、法令、规则或条例，包括但不限于EO13224和

通过提供拦截和阻挠恐怖主义所需的适当工具来团结和加强美国；或(5)以其他方式与上述任何实体或个人有关联的人(上文第(1)至(5)款所述的任何和所有各方或个人在此称为“被禁止的人”)。

承租人或其各自的任何高级职员或董事不得(A)与任何受禁人士进行任何业务，亦不得与任何受禁人士进行任何交易或交易，包括但不限于向受禁人士或为受禁人士的利益作出或接受任何资金、货物或服务的贡献，或(B)从事或合谋进行任何规避或避免、或旨在规避或避免或试图违反EO13224规定的任何禁令的交易。承租人同意就承租人参与上述(A)或(B)项的任何活动所引起的或与承租人从事的任何活动有关的所有索赔，赔偿并使房东不受损害。如果房东因租客违反本节规定而产生任何责任，应视为立即违约事件，房东不应被要求在行使本租约项下的权利之前给予租客任何治疗期，包括但不限于终止租约。

第19节.允许续期的选择

19.1.如果在承租人行使适用选择权时或在适用的延长期开始时没有发生违约事件，承租人特此被授予(1)五(5)年的额外期限(“续约期”)的选择权，根据本条款的条款。承租人可选择仅在整个房产内行使续期选择权。承租人应在选择期开始之日(如行使)至少270天(但不超过365天)之前的某个日期向业主提供行使延长租期选择权的书面通知。该通知应按照本租约第16条的规定发出。如未如此发出及接获行使续期选择权的通知，则根据本协议授予的续期选择权将自动失效。适用于物业每次续期的基本租金应相等于(I)续期前一个租赁年度的应付基本租金的103%(103%)及(Ii)公平市值租金(定义见下文)的100%(100%)两者中较小者。

19.2.如果租户行使续约选择权，房东应根据其善意判断确定公平市场租金。房东应在租户行使续约选择权后三十(30)天内向租户发出书面通知。承租人应在收到业主关于公平市场租金的通知后三十(30)天(“租户审核期”)内接受公平市场租金。尽管有上述规定，在业主向承租人交付业主对公平市场租金的决定后三(3)个营业日内的任何时间(“承租人拒租期”)，承租人可随时撤回其行使续期选择权的书面通知，在此情况下，本租约将根据租约的规定到期，时间在此至关重要。如果承租人未能在承租人拒绝的期限内撤销延长选择权的行使，则承租人对续期选择权的行使应完全有效，承租人无权进一步撤销承租人的行使。根据本节规定应支付的基本租金确定后，双方应立即签署本租约修正案，说明所确定的租金。“公平市场租金”一词是指愿意、可比较的租户愿意支付的每可出租平方英尺的年租金，以及愿意、可比较的业主愿意在与建筑相同的地理区域内接受类似空间的一流生命科学大楼的每年租金，并适当考虑以下因素

(I)每平方英尺可出租单位的年租金；(Ii)升级条款的类别(包括但不限于营运开支及房地产税)及升级条款下的责任范围(即是否按“净租赁”基准厘定)；(Iii)租金减免条款，反映续期租赁期内的免租及/或无租金；(Iv)续期租约期的长短；(V)租赁物业的大小及地点；及(Vi)其他普遍适用的条款及条件，以及同类空间的租赁优惠。公平市场租金也可以指定周期性的租金上涨和类似的经济调整。公平市场租金应为在续期选择期开始时有效的公平市场租金，即使该决定可能在该日期之前作出，双方可根据租金的最新趋势来确定在续期选择期开始时适当的公平市场租金。

第20款. 谈判通知。 如果业主向非关联第三方提交了一份关于租赁位于建筑物二楼的任何可用实验室和办公室（规格）套房空间的建议书，则业主应尽力告知承租人该建议书。

第21款. 媒体信息发布 业主应提供和安装建筑标准的套房入口标志与租户的名字和套房号码，以及在建筑目录中的列表，业主的费用。此类标志的设计、尺寸、位置和材料应符合业主的标准建筑标志包。 房屋门上的建筑标准图形或建筑目录在初次安装后的任何变更均应获得业主的批准，且费用由承租人自行承担。 承租人有权在所有适用法律的约束下，自费承担所有费用，包括适用的分区要求、任何契约和记录限制以及业主的标志和设计标准，包括但不限于业主对尺寸、位置和安装的批准，应允许在建筑物立面上放置一（1）个外部标志，位置如本协议附件“G”所示，前提是：（i）承租人正在租赁并占用建筑物内至少15，000平方英尺的可出租面积;以及（ii）在租赁期内的任何时间均未发生承租人违约事件。在满足上述所有条件之前，承租人不得在建筑物上放置外部标志。 如果承租人被允许根据本条款在建筑物上放置外部标志，但此后未能满足上述第（i）和（ii）分段中规定的条件，则业主有权要求承租人移除其外部标志，费用由承租人自行承担。租户将被要求签订年度维护合同，规定对此类标牌进行持续维护。 如果承租人未能遵守本第21条的上述维护或拆除要求，则出租人可以但没有义务进行维修或拆除，费用由承租人自行承担（承租人应在提出要求后三十（30）天内向出租人偿还该等费用）。本段中授予承租人的标志权属于原承租人个人，不得由任何其他人或实体（许可传输商除外）转让或转让给任何其他人或实体。 承租人标牌的费用应由承租人承担，但可从附件“B-1”中定义的改善津贴中支付。出租人应免费向承租人提供合理的合作，并签署商业上合理的申请或其他合理要求的文件，以便承租人从当地司法机构获得本协议所述任何标志的必要批准（出租人免费）。

第22款. 生成器.

22.1. 出租人同意允许承租人在出租人确定的地点安装、操作、维护和更换不间断电源、固定电池、电气设施、充电器和/或发电机（以下简称“发电机”），前提是承租人从所有对此类事项有管辖权的政府机构获得所有必要的批准、许可和执照，且承租人安装此类发电机的权利应受

任何时候都要遵守适用的法律。房东应在不向房东承担任何费用的情况下，与租户合理合作，以获得所有必要的批准、许可和许可证，包括签署合理的商业申请或其他合理所需的文件，以便租户获得当地司法机关对发电机的必要批准。承租人应按照租约的条款和条件，包括但不限于第5.3和17.16节，以良好和安全的方式安装发电机。在安装发电机之前，承租人应事先获得业主的书面同意，同意承租人的计划、安装方法、设备和材料。承租人应补偿房东自掏腰包的费用，以及因审查承租人的发电机计划和监督其安装而发生的费用。发电机应始终保持良好和安全的状态，并按照本租约的所有条款和所有适用的环境法律运行，除了承租人根据本租约可能承担的任何其他赔偿义务外，承租人特此同意赔偿房东，并使其免受与承租人安装、维护和使用发电机有关的任何索赔。承租人应向业主提供合理的通知，说明其希望安装发电机的时间和日期。业主有权派代表出席发电机的安装，以批准发电机的安装方法和性能。发电机应以业主自行决定可接受的方式和设计进行筛选。在本租约期满或提前终止时，业主必须在本租约期满前至少九十(90)天行使选择权)，发电机应从其所在地搬迁，费用由承租人承担，承租人应将该区域恢复到安装前的状态，并且因搬迁而造成的任何损坏应由承租人自负费用进行修复。如果业主要求承租人在本租约期满或更早终止时拆除发电机，而承租人未能在本租赁终止后十(10)天内拆除发电机，承租人特此授权业主拆除和处置发电机，并向承租人收取所产生的所有费用和开支。承租人同意房东不对房东处置或移走的任何财产承担责任。承租人履行和遵守本公约的义务在租赁期满或提前终止后继续有效。承租人理解，承租人应支付与该发电机的购置、安装、使用和运营(包括所有公用事业费用)、维护、维修和更换、拆卸和公用设施相关的所有费用。

22.2.此外，业主应允许租户将位于房屋内的某些设备连接到大楼的备用发电机，但这些连接设备的总负载不得超过每平方英尺五(5)瓦。承租人应支付与这种连接有关的所有费用和费用(包括但不限于重新布线所产生的费用，如果需要)；但是，如果承租人遵守本租赁的条款和规定，业主不应向承租人收取任何租金或建筑物备用发电机的接入费。大楼备用发电机的运行、维护和维修费用将计入运营成本。承租人明确承认并同意房东不保证或保证该备用发电机将始终运行，或在需要时向房屋提供应急电力。承租人使用大楼备用发电机的风险完全由承租人承担。

第23节.使用屋顶设备。业主特此同意，在业主和大楼内其他屋顶使用者的权利的限制下，承租人应非排他性地进入和使用建筑物屋顶的一部分，以安装、维护和操作与承租人在房屋内经营其业务相关的某些设备(包括用于操作其业务的适当管道和公用设施)(“屋顶设备”)，其位置由业主选择。如果承租人希望将屋顶设备放置在屋顶上，应(A)以业主可自行决定接受的方式和设计进行筛选，(B)在所有方面符合所有适用法律进行安装和维护，(C)经业主批准使用和安装方法，以及(D)承租人独自承担费用和费用，包括所有合理的自付第三方咨询和

房东因租客使用房顶而发生的行政费用。房东保留要求租户(I)使用房东的屋面承包商进行建筑物屋顶上的任何工作，以及(Ii)根据房东保留的使用、维护、维修和更换屋顶的权利，临时或永久地重新安置屋顶设备的权利。承租人应赔偿房东因承租人使用本合同规定的建筑物屋顶而导致的屋顶保修无效所产生的任何费用。承租人特此同意，该权利仅限于承租人或经允许的受让人的个人权利，承租人的使用仅限于与承租人对处所的预定用途有关。

[签名页如下]

兹证明，本租约双方均已签署并加盖本租约，或由其正式授权的代表代表其签署并加盖本租约，日期为上文第一次写明的日期。

*房东：

*7495 RP，LLC

撰稿人：S/威廉·C·罗伯逊。

他的名字是：威廉·C·罗伯逊。

*头衔：经理*

        

第一个租户：

*收购了笛卡尔治疗公司(Cartesian Treeutics Inc.)。

作者：/S/布莱恩·戴维斯：谢丽尔·施瓦茨，施瓦茨

*

*头衔：首席财务官*

        

展品“A”

房舍

[***]

展品“B”

房东建筑

[***]

展品“B-1”

承租人结构

[***]

附表“B-2”

施工规章制度

[***]

附表B-3

留置权的最终解除和豁免

[***]

誓章

[***]

誓章附表A

[***]

展品“C”

现行规章制度

[***]

附件D

[***]

展品“E”

停车图

[***]

展品“F”

危险材料文件

[***]

展品“G”

外部标志的位置

[***]