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SABRA 公布 2023 年第四季度业绩；推出 2024 年指引

加利福尼亚州塔斯汀，2024年2月27日——萨布拉医疗保健房地产投资信托基金有限公司（“萨布拉”，“公司” 或 “我们”）（纳斯达克股票代码：SBRA）今天公布了其2023年第四季度的经营业绩。

2023 年第四季度业绩和近期事件

•2023年第四季度每股摊薄普通股业绩如下：

•净收入：0.07美元

•FFO：0.30 美元

•标准化 FFO：0.32 美元

•AFFO：0.32 美元

•标准化 AFFO：0.33 美元

•息税折旧摊销前保险摘要：

•熟练护理/过渡护理：1.78倍（1.72倍不包括提供者救济资金）

•老年住房-已租赁：1.28 倍

•行为健康：1.85 倍

•专科医院及其他：7.00x

•在2023年第四季度，Sabra通过3,880万美元收购了两家现金租赁收益率为9.5％的熟练护理机构，扩大了与Ignite Medical Resorts的关系。

•2024年2月1日，萨布拉董事会宣布季度现金分红为每股普通股0.30美元。股息将于2024年2月29日支付给截至2024年2月13日营业结束时的登记在册的普通股股东。

2024 年指南

我们将推出的2024年收益指导区间如下（归属于普通股股东，摊薄后的每股普通股）：

•净收入：0.53 美元-0.57 美元

•FFO：1.33 美元-1.37 美元

•标准化的 FFO：1.34-1.38 美元

•AFFO：1.38 美元-1.42 美元

•标准化的 AFFO：1.39 美元-1.43 美元

上述收益指引假设2024年没有收购或处置活动。

首席执行官兼董事长里克·马特罗斯在评论第四季度的业绩时表示：“我们对2023年第四季度在稳定和增长方面持续取得进展感到高兴。我们的专业护理和老年人住房平台的入住率和租金覆盖率持续改善。我们扩大了与Ignite Medical Resorts的关系，该公司是一家在疫情中取得了巨大成功的运营商。自疫情以来，萨布拉首次推出了全年指引，因为我们期待收益恢复增长。达到我们的每股标准化FFO和标准化每股AFFO指导区间的中点将分别表示同比增长5％和6％。我们要感谢所有利益相关者一直以来的支持。”

流动性

截至2023年12月31日，我们拥有约9.469亿美元的流动性，包括4,130万美元的无限制现金和现金等价物以及循环信贷额度下的9.056亿美元的可用借款。截至2023年12月31日，我们在自动柜员机计划下还有5亿美元的可用资金。

电话会议和公司信息

2024年2月28日星期三太平洋时间上午10点将举行电话会议，同时进行网络直播，讨论2023年第四季度业绩。网络直播网址是 https://events.q4inc.com/attendee/290282806。美国参与者的拨入号码是 (888) 596-4144。对于美国以外的参与者，拨入号码为 (646) 968-2525。会议 ID 号为 1382596。电话会议的数字重播将在公司网站www.sabrahealth.com上公布。公司第四季度的补充信息包也将在公司网站的 “投资者” 部分公布。

关于 SABRA

截至2023年12月31日，萨布拉的投资组合包括378处供投资的房地产物业（包括（i）241处熟练护理/过渡性护理机构，（ii）43个老年住房社区（“老年住房——已租赁”），（iii）61个由第三方物业经理根据物业管理协议运营的高级住房社区（“高级住房——管理”），（iv）18个行为健康设施以及（v）15家专科医院和其他医院设施），14笔应收贷款投资（包括两笔抵押贷款和其他12笔贷款）贷款）、五项优先股投资和两项对未合并合资企业的投资。截至2023年12月31日，萨布拉持有的投资房地产包括37,834张床位/单元，分布在美国和加拿大。

前瞻性陈述安全港

本新闻稿包含1995年《私人证券诉讼改革法》中定义的 “前瞻性” 陈述。任何与历史或当前事实或事项无关的陈述均为前瞻性陈述。这些陈述可以通过使用 “期望”、“相信”、“打算”、“应该” 或类似术语或其否定词来识别，但不限于此。前瞻性陈述的示例包括有关我们对收益增长的预期的所有陈述；以及我们对未来财务状况的其他预期（包括我们对2024年的收益指导以及其中提出的假设）、经营业绩、现金流、流动性、业务战略、增长机会、潜在投资和处置以及未来运营和筹资活动的计划和目标。

由于各种因素，我们的实际业绩可能与我们的前瞻性陈述中的预测或设想存在重大差异，其中包括：劳动力成本增加和失业率创历史新低；市场利率和通货膨胀率上升；包括 COVID-19 在内的流行病或流行病以及对租户、借款人和老年人住房——管理社区的相关影响；我们行业的竞争条件；损失密钥管理人员；影响我们财产的未投保或投保不足的损失；与资产会计相关的潜在减值费用和调整；根据2016-02年会计准则更新（“ASU”），经后续华硕修订的租金和相关收入的潜在变动；与我们在未合并合资企业中的投资相关的风险；灾难性天气和其他自然或人为灾害、气候变化对我们财产的影响以及倒闭实现可持续和节能措施；租户、借款人和老年人住房的运营成本和竞争加剧——管理型社区；加强医疗监管和执法；我们的租户对政府和其他第三方付款人计划报销的依赖；租户、运营商或借款人宣布破产或破产的影响；我们寻找替代租户的能力以及收购新房产的不可预见成本的影响；诉讼和保险成本上涨对租户业务的影响；医疗保健物业的转让需要获得监管部门的批准；与我们拥有的房地产相关的环境合规成本和责任；我们的租户、借款人或运营商未能遵守适用的隐私和数据安全法，或严重违反我们或我们的租户、借款人或运营商的信息技术；我们专注于医疗地产行业，尤其是熟练护理/过渡护理设施和老年人住房社区，这使我们的盈利能力更高容易受到经济低迷的影响与投资多个行业相比，特定行业；债务的巨额和偿还债务的能力；债务协议中的契约可能限制我们支付股息、投资、承担额外债务和以优惠条件为债务再融资的能力；信用评级的不利变化；我们按预期水平分配股息的能力；我们通过股权和债务融资筹集资金的能力；我们通过股权和债务融资筹集资金的能力；

宏观经济状况的变化和不确定性以及金融市场的混乱；与我们在美国境外拥有财产相关的风险，包括货币波动；房地产投资的流动性相对不足；我们根据联邦税法维持房地产投资信托基金（“房地产投资信托基金”）地位的能力；房地产投资信托基金要求的遵守情况以及与房地产投资信托基金地位相关的某些税收和税收监管事项；影响房地产投资信托基金的税法和法规的变化；我们的所有权限制和收购防御管理文件和马里兰州法律，这可能会限制控制权变更或业务合并机会；以及我们章程中的专属法庭条款。

有关可能影响我们业务的风险和不确定性的更多信息，可以在我们向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的文件中找到，包括截至2023年12月31日的10-K表年度报告的第一部分第1A项。除非法律要求，否则我们无意更新任何前瞻性信息以反映本新闻稿发布之日之后的事件或情况或反映意外事件的发生，也没有义务更新任何前瞻性信息。

租户和借款人信息

本新闻稿包括有关向我们和借款人租赁房产的某些租户的信息，其中大多数不受美国证券交易委员会报告要求的约束。本新闻稿中提供的与我们的租户和借款人有关的信息由这些租户和借款人提供或源自这些租户和借款人提供的信息。我们尚未独立核实此信息。我们没有理由相信此类信息在任何重要方面都不准确。我们提供这些数据仅供参考。

关于非公认会计准则财务指标的说明

本新闻稿包括美国证券交易委员会定义为非公认会计准则财务指标的以下财务指标：运营资金（“FFO”）、标准化FFO、调整后FFO（“AFFO”）、标准化AFFO、摊薄后每股普通股的FFO、摊薄后每股普通股的标准化FFO、摊薄后每股普通股的标准化AFFO。这些指标可能与其他公司使用的非公认会计准则财务指标不同，这些指标的列报方式无意孤立考虑，也无意替代根据美国公认会计原则编制和列报的财务信息。对这些非公认会计准则财务指标的解释包含在本新闻稿的 “报告定义” 下，这些非公认会计准则财务指标与我们认为最具可比性的GAAP财务指标的对账载于我们网站的 “投资者” 部分，网址为 https://ir.sabrahealth.com/investors/financials/quarterly-results。

联系

投资者和媒体查询：(888) 393-8248 或 investorinquiries@sabrahealth.com

SABRA 医疗保健房地产投资信托基金有限公司

合并收益（亏损）报表

（千美元，每股数据除外）

(1) 有关租金和相关收入的更多详细信息，请参阅第 5 页。

SABRA 医疗保健房地产投资信托基金有限公司

合并损益表（亏损）-补充信息

（以千计）

SABRA 医疗保健房地产投资信托基金有限公司

合并资产负债表

（以千美元计，每股数据除外）

 

 

SABRA 医疗保健房地产投资信托基金有限公司

合并现金流量表

（以千计）

SABRA 医疗保健房地产投资信托基金有限公司

合并现金流量表（续）

（以千计）

SABRA 医疗保健房地产投资信托基金有限公司

运营资金 (FFO)，标准化的 FFO，

调整后的运营资金 (AFFO) 和正常化的 AFFO

（千美元，每股数据除外）

(1) 抚养费的资金不需要Sabra的资本出资，而是由我们的Enlivant未合并合资企业从TPG获得的用于发行优先优先权的收益来提供资金。

(2) 截至2023年12月31日的三个月，FFO和AFFO的其他正常化项目包括与管理层薪酬基于绩效的假设变化相关的380万澳元追加调整。截至2023年12月31日的财年，FFO和AFFO的其他正常化项目包括370万澳元的保险收益和与14个老年人住房管理社区向新运营商过渡相关的160万美元过渡费用。截至2022年12月31日止年度的FFO的其他正常化项目包括与我们在加拿大借款相关的220万美元外币交易损失。此外，FFO和AFFO的其他正常化项目包括扣除回收额后的三重净运营费用，以及对本期记录的与前一时期相关的金额的某些调整。

(3) 截至2022年12月31日止年度的其他调整包括与我们在加拿大借款相关的220万美元外币交易损失。

行为健康

包括为精神健康问题、化学依赖或药物成瘾患者提供住院和门诊护理的行为医院，以及为化学依赖和药物成瘾提供治疗服务的成瘾治疗中心，其中可能包括住院护理、门诊护理、医疗排毒、治疗和咨询。

EBITDARM

在本报告所述期间，特定设施的未计利息、税项、折旧、摊销、租金和管理费（“EBITDARM”）的收益（“EBITDARM”），归该物业（非公司）的运营商/租户。该公司使用息税折旧摊销前利润来确定息税折旧摊销前利润的覆盖范围。作为分析工具，息税折旧摊销前利润有局限性。息税折旧摊销前利润不反映设施资本支出或合同承诺的历史现金支出或未来现金需求。此外，息税折旧摊销前利润不代表物业的净收入或运营现金流，不应被视为这些指标的替代方案。公司利用息税折旧摊销前利润来评估物业的核心业务，管理费可能因运营商/租户和运营结构而异，并作为衡量公司运营商/租户和相关担保人产生足够流动性以履行公司相关义务能力的补充指标。

息税折旧摊销前利润覆盖范围

表示报告期内息税折旧摊销前利润与自有设施（不包括老年住房-管理社区）现金租金的比率。息税折旧摊销前利润率是衡量物业为运营商/租户（非公司）创造现金流以履行运营商/租户的相关现金租金和其他对公司的义务的能力的补充指标。但是，除其他外，其用途受到限制EBITDARM用途的相同因素的限制。息税折旧摊销前利润覆盖范围仅包括稳定设施，不包括数据不可用或无意义的设施。

运营资金（“FFO”）和调整后的运营资金（“AFFO”）*

该公司认为，GAAP定义的净收益是最合适的收益衡量标准。公司还认为，根据全国房地产投资信托基金协会（“Nareit”）使用的定义定义的运营资金（FFO）和调整后的运营资金（AFFO）（及相关的每股金额）是衡量公司经营业绩的重要非公认会计准则补充指标。由于用于房地产资产的历史成本会计惯例需要直线折旧（土地折旧除外），因此这种会计列报方式意味着房地产资产的价值会随着时间的推移而出现可预见的减少。但是，由于房地产价值历来是随着市场和其他条件的上升或下跌的，因此使用历史成本核算折旧的房地产投资信托基金的经营业绩报告可能不那么丰富。因此，Nareit创建了FFO，作为衡量房地产投资信托基金经营业绩的补充指标，该指标根据公认会计原则的定义，将历史成本折旧和摊销等项目排除在净收益中。FFO定义为根据公认会计原则计算的净收益，不包括房地产处置的收益或亏损以及公司与其未合并合资企业相关的房地产处置的损益份额，加上扣除与非控股权益相关的金额的房地产折旧和摊销，加上公司与未合并合资企业相关的折旧和摊销份额，以及合并和未合并实体的房地产减值费用减值是直接的归因于该实体持有的折旧房地产价值下降。AFFO被定义为FFO，不包括并购成本、股票薪酬支出、非现金租金和相关收入、非现金利息收入、非现金利息支出、债务清偿损失的非现金部分、贷款损失准备金和其他储备金、非现金租赁终止收入和递延所得税，以及其他非现金收入和支出项目（包括衍生工具的无效损益/亏损，以及与之相关的非现金收入和支出金额）非控股权益）和公司的股份与其未合并的合资企业相关的非现金调整。该公司认为，使用FFO和AFFO（以及相关的每股金额），加上所需的GAAP报告，可以增进投资者对公司经营业绩的理解，并使房地产投资信托基金之间经营业绩的比较更有意义。公司认为FFO和AFFO是审查比较运营和财务业绩的有用衡量标准，因为通过排除上述适用项目，FFO和AFFO可以帮助投资者比较公司不同时期或与其他公司相比的经营业绩。尽管FFO和AFFO是衡量房地产投资信托基金经营业绩的相关且被广泛使用的指标，但它们并不代表GAAP定义的运营现金流或净收益，在评估公司流动性或经营业绩时，不应将其视为这些衡量标准的替代方案。FFO和AFFO也没有考虑与公司房地产资产相关的资本支出相关的成本，也不声称它们表明可用于为公司未来现金需求提供资金的现金。此外，公司对FFO和AFFO的计算可能无法与FFO相提并论

以及其他房地产投资信托基金报告的AFFO，这些信托基金没有根据Nareit的当前定义定义定义FFO，或者对Nareit当前定义的解释或对AFFO的定义与公司的定义不同。

标准化 FFO 和标准化 AFFO *

标准化FFO和标准化AFFO分别代表FFO和AFFO，经公司认为不代表其持续经营业绩的某些收入和支出项目进行了调整。公司认为，标准化FFO和标准化AFFO是评估公司经营业绩的有用衡量标准，不包括这些收入和支出项目，可以帮助投资者比较公司在不同时期之间或与其他公司相比的经营业绩。标准化FFO和标准化AFFO不代表GAAP定义的运营现金流或净收益，在评估公司流动性或经营业绩时，不应将其视为这些衡量标准的替代方案。标准化FFO和标准化AFFO也没有考虑与公司房地产资产相关的资本支出相关的成本，也没有意图表明可用于为公司未来现金需求提供资金的现金。此外，公司对标准化FFO和标准化AFFO的计算可能无法与其他房地产投资信托基金报告的标准化FFO和标准化AFFO相提并论，这些信托基金没有根据当前的Nareit定义定义定义FFO，或者解释当前的Nareit定义或对FFO和AFFO或标准化FFO和标准化AFFO的定义与公司的定义不同。

老年人住房

老年人住房社区包括独立生活、辅助生活、持续护理退休和记忆护理社区。

高级住房-管理

根据物业管理协议，由第三方物业经理运营的老年住房社区。

熟练护理/过渡护理

熟练护理/过渡护理机构包括熟练护理、过渡护理、多牌照指定和心理健康机构。

专科医院及其他

包括急性护理、长期急性护理和康复医院、提供寄宿服务的设施（可能包括日常生活方面的援助）以及其他未归类为熟练护理/过渡护理、老年住房或行为健康的设施。

稳定设施

在收购时，公司将每个设施归类为稳定或非稳定设施。此外，公司在收购后可能会将设施归类为非稳定设施。可能导致设施被归类为不稳定设施的情况包括新建的开发项目、正在进行重大翻新或增建的设施、设施被重新定位或过渡到新的运营商以及租户商业模式的重大过渡。此类设施通常在保持稳定性能的前提下重新归类为稳定设施，或在归类为非稳定设施之日起24个月后，以较早者为准。稳定的设施通常不包括（i）待售设施，（ii）战略处置候选设施，（iii）向新运营商过渡的设施，（iv）从公司租赁过渡到公司运营的设施，以及（v）在本报告所述期间前三个月内收购的租赁设施。

*非公认会计准则财务指标

有关本新闻稿中使用的非公认会计准则财务指标的用处和局限性的对账、定义和重要讨论可在以下网址找到 https://ir.sabrahealth.com/investors/financials/quarterly-results。