附件10.1(一)

租赁协议第八修正案

租赁协议的第八项修正案(本“第八修正案”)于2024年1月31日(“生效日期”)由佐治亚州有限责任公司2300 Windy Ridge LLC(下称“房东”)和佐治亚州公司曼哈顿联营公司(下称“承租人”)签订。

W I T N E S S E T H：

鉴于，Wildwood Associates、佐治亚州普通合伙企业Wildwood Associates和承租人签订了日期为2001年6月25日的特定租赁协议(以下称为“原始租赁”)，该协议经Wildwood与承租人于2002年6月10日之间的租赁协议第一修正案(下称“第一修正案”)修订，并由2300 Windy Ridge Parkway Investors，LLC、特拉华州有限责任公司(以下称为“投资者”)、Wildwood的权益继承人与承租人于2月27日之间的租赁协议第二修正案修订。经投资者与承租人于2007年6月14日订立的租赁协议若干第三修正案(下称“第三修正案”)修订，经SP4 2300 Windy Ridge，L.P.、作为投资者权益继承人的特拉华州有限责任合伙企业SP4 2300 Windy Ridge，L.P.与承租人于2012年8月15日订立的租赁协议若干第四修正案修订(下称“第四修正案”)修订，经业主之间租赁协议若干第四修正案修订，作为Windy Ridge的权益继承人和租客，于2014年5月19日(下称“第五修正案”)，经业主与租客于2014年8月13日的租赁协议若干第六修正案(下称“第六修正案”)修订，并经业主与租客于2015年4月28日的租赁协议若干第七修正案(下称“第七修正案”)修订。经《第一修正案》、《第二修正案》、《第三修正案》、《第四修正案》、《第五修正案》、《第六修正案》和《第七修正案》修订的原租约在下文中有时被称为“租赁”，据此，承租人租赁位于佐治亚州亚特兰大市Windy Ridge Parkway，30339,2300 Windy Ridge Parkway，Floor 4 North(29,758 RSF)，Floor 7(425 RSF)，Floor 1 North(22,719 RSF)，Floor 3 North(24,056 RSF)，Floor 4 North(29,758 RSF)，Floor(425 RSF)，Floor 1 North(22,719 RSF)，Floor 4 North(29,758 RSF)，Floor 7(425 RSF)，Floor 1 North(22,719 RSF)，Floor 3 North(24,056 RSF)，Floor 4 North(29,758 RSF)，Floor(425 RSF)，Floor8楼(18,765 RSF)、9楼(62,576 RSF)和10楼(62,445 RSF)(统称为“办公房地”)，以及(2)1,390平方英尺(“USF”)为第一存储空间(398 USF)(“第一存储空间”)和第二存储空间(992 USF)(“第二存储空间”，以及第一存储空间，“存储空间”)，这些房地在租约中有更具体的描述(办公房地和存储空间以下统称为“原始房地”)；和

鉴于，房东和租客希望修改租约，以解决(I)租户交出由1楼北(22,719 RSF)和8楼(18,765 RSF)(8楼也称为820N套房，以及1楼北，

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(I)将租赁期限延长至3楼北(24,056 RSF)、4北(29,758 RSF)、7楼(425 RSF)、9楼(62,576 RSF)和10楼(62,445 RSF)，总计179,260 RSF(统称为“剩余物业”)，(Iii)通过增加5层北(29,767 RSF)来扩展原有物业，(Iv)延长关于仓储空间的租赁期，以及(V)本文所载的其他修改。

因此，现在，为了并考虑到10美元和100美元(10.00美元)，房东和租客同意将本租约修订如下：

1.定义的术语。除另有定义外，此处使用的大写术语的含义应与租赁中给出的该等术语的含义相同。

2.已交回的处所。在以下第10条的规限下，租客应于2025年9月30日(“交还日期”)将交还的房产交还给业主。交出的房屋应在扫帚状态下交付给业主，并拆除所有租户补充的暖通空调设备、UPS设备、家具和个人财产，但在其他情况下应按原样交付，不需要额外的翻新费用。自交回日期起及之后，承租人除以下第11及12节所述的任何未来扩建权利外，与已交回的物业相关的权利概不享有。在任何适用的治愈期(如有)的规限下，如果承租人在交还日未能按照本第2节的条款交还交回的物业，则承租人应根据租约违约，并根据原租约第31条被视为交还的物业的留存租户。在这项第八修正案中使用的“扫帚条件”是指所有个人财产和垃圾都已从受影响的房屋中清除。

3.处所的定义。在根据租约或本第八修正案的条款对物业进行扩张或收缩的任何时候，租约中“房产”的定义应在扩张/收缩时自动修订，以包括租户根据租约或本第八修正案的条款当时占用或以其他方式出租的所有空间。例如，自交回日期起及之后，只要承租人根据上文第2节将交回的物业交付业主，则租约下的“物业”一词应自动修订为剩余物业，但须根据租约或本第八修正案的条款对物业的任何其他扩展/收缩作出修改。此外，即使本修正案有任何规定，如果该第八修正案允许房东以“原样、原地”或相对类似的条件将建筑物内的空间交付给租户，无论是依据本第八修正案还是根据任何未来的扩张权，均不应改变或取代业主以租约和本第八修正案规定的方式维护建筑物和处所(包括所交付的空间)的义务。例如，但不限于，业主不得免除以租约要求的方式维护建筑物的结构部分，影响交付的空间。

4.五楼北面扩展空间。2025年10月1日，业主应向承租人交付该建筑的一部分，该部分由29,767个RSF组成，通常称为5层北，并在本合同附件A中描绘(“5层北空间”)。5层北侧空间

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应在扫帚状态下交付给承租人，但在其他情况下，除非在此规定，否则应按原样交付给承租人。在2025年10月1日及之后，如果房东已按照第4节的规定将5层北空间交付给租户，租约中的“处所”一词将自动修改为包括5层北空间，但租户每月支付72,829 93/100美元(72,829.93美元)的基本租金(“5层北空间基本租金”)的义务将在2026年3月31日前终止。

5.6楼实益用途空间。即使第八条修正案有任何相反规定，自2025年10月1日(“实益使用开始日期”)开始至2027年12月1日(“实益使用期”)结束，租户可在向业主发出书面通知三十(30)天后，(Y)占用北6楼(“实益空间”)的全部或任何部分，以及(Z)将当时由租客占用的实益空间的任何其他部分退还给房东。此等占用须受经修订的租约所有现行条款及条件所规限，但(I)承租人不应承担与受惠空间有关的基本租金责任，及(Ii)承租人在支付其他基本租金的同时，须根据承租人所占用的受惠空间的RSF(由业主合理厘定)，向业主支付承租人应分担的营运开支。受益空间应按“原样、原样、原样”的状态交付给承租人，但本合同另有规定。

6.5层北面空间终止方案。

A.尽管本第八修正案有任何相反规定，但在任何适用的补救期限之后，本租约下的租户不存在现有违约，则租户有一(1)次权利终止租约，仅限于与第五层北空间有关的租赁(“第五层北空间终止权”)，方法是在2028年3月31日或之前(“提前终止通知日期”)向业主提供不可撤销的书面通知，告知房东租户选择行使第五层北空间终止权(“终止通知”)。晚上11：59或之前当地时间2029年3月31日(“5楼北空间提前终止日”)，如果租户已行使5楼北空间终止权，租户应以支付租金的方式向业主支付170.89万53/100美元(1,708,900.53美元)(“终止费”)。若承租人(I)未能按第(6)款要求及时提供终止通知及终止费，或(Ii)行使下文第(11)(A)节所述的6楼扩建选择权，则承租人的5楼北空间终止权将到期，且不再具有进一步的效力或效力，承租人无权或选择终止租约，因其与本第6节所述的5楼北空间有关。

B.如果承租人(I)根据第6条的要求及时提供终止通知和终止费，(Ii)没有行使其第六层扩展选择权，并且(Iii)在任何适用的治愈期限之后，租约当时并未违约，则本租约应仅针对5层北面空间的5层北面空间提前终止，适用于该场所的年度基本租金应减少873,959.12美元。在5楼北空间提前终止日期，租户应交出并

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腾出北侧5层空间，使其保持原状，没有义务拆除任何布线或电缆。

C.如果承租人放弃了其北5层空间的终止权或未能遵守上述(A)款，则在提前终止通知日期或之前，承租人应向房东发出书面通知，表明承租人选择让房东：(I)不迟于2028年12月31日(“楼梯间工作日期”)，根据附件F-I中规定的楼梯间拆除范围，拆除连接5层北至6层北的非核心楼梯间；以及(Ii)根据附件F-II所列的楼梯间封闭范围(“楼梯间封闭范围”)将连接5楼北至6楼北的非核心楼梯间封闭(“楼梯井封闭范围”)(按时妥善完成楼梯间封闭范围所需的工作称为“楼梯井封闭工程”，完成楼梯间封闭工程的费用为“楼梯井封闭工程”)。如果承租人通知房东将进行满足楼梯间围护范围所需的工程，则承租人有权按照下文第11(C)节的规定对大楼6楼的一部分进行扩建。

7.延长租期；基准年。

A.租赁期限。在上述第6款的规限下，现将物业及储存空间的租赁期由目前的到期日2025年9月30日延长至2036年9月30日(下称“续期租期”)。在延长租赁期内的任何时候，承租人应遵守本租赁的所有条款和条件，并在此进行修订。尽管租约有任何相反规定，于续期租期届满时，承租人并无责任修复物业的任何部分，包括但不限于所有电线及电缆，承租人须在移走所有家具及个人财产后，按原状交出该等空间。

B.基准年。除本协议明确规定外，自2025年10月1日起，基准年应修改为2026年历年。租户首次支付延长租期的租户额外租金将于2027年1月1日支付。

8.房地基本租金；储物空间租金。

A.自2025年10月1日起至2026年3月31日止，承租人应根据租约的所有条款和条件，在到期时继续支付基本租金，但基本租金应为以下金额：

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B.自2026年4月1日起，承租人应根据租约的所有条款和条件，在到期时支付基本租金，但基本租金应为以下金额：

C.从2026年4月1日起及之后，承租人应继续按照租赁的所有条款和条件支付存储空间的基本租金，但存储空间的基本租金应为以下金额：

9.五楼北空间提早入伙。如果租户在2026年4月1日之前占用北区5层空间，该占用应被视为实益占用，租户在2026年4月1日之前没有义务支付北区5层空间的月租。

10.保留选项。即使第2节中有任何相反的规定，承租人仍有权保留820N套房作为房产的一部分(“保留选项”)。承租人可于2025年9月30日(“通知截止日期”)或之前发出书面通知(“保留通知”)，行使保留选择权，以便在交出日期后维持对Suite 820N的管有。如果租户未能在通知截止日期或之前向房东提供保留通知，保留选择权无效，不再具有效力或

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除以下第11及12条另有规定外，租户在交出日期后将无权使用820N套房。如果租客在通知截止日期或之前向业主递交保留通知，则自保留通知之日起，“退还的房产”和“剩余房产”的定义将自动修改，使820N套房不再是退还的房产的一部分，而应成为剩余房产的一部分，上文第8(A)和8(B)条将自动修订，每月基本租金增加45,911.70美元，年基本租金增加550,940.40美元，租户将有权获得820N套房津贴(定义见下文第15(A)(V)节)。

11.扩展选项。尽管租约中有任何相反的规定，但本第八修正案规定的除外，承租人无权选择扩建房产，任何先前根据租约授予的其他扩建权利在此无效，没有任何效力或效果。承租人在第11条下对该等选择权和扩展空间的权利受制于并从属于承租人(及其继承人和受让人，除非其租约明确将此类权利仅限于原始承租人)的权利和选择权，仅限于(I)在本第八修正案生效日期前签订的包含优先要约或扩张权的租约(单独称为“优先权利”，统称为“优先权利”)，以及在附件D中列出的此类优先权利的完整清单(每个此类租约均为“现有租约”)，但不包括任何修订。对现有租约的修改或转让，或对现有租约的转让，以扩大优先权利，或旨在授予影响作为本第八修正案第11或12条标的的任何建筑空间的新的优先权利；(Ii)现有租约的任何延期或续期，无论现有租约何时签立或生效，只要该延期或续期不扩大生效日期存在的优先权利，或意在授予影响作为第八修正案第11或12条标的的任何建筑空间的新的优先权利，和(Iii)业主依据并遵守本第八修正案第12条的条款与未来租户签订的任何租约，如果承租人不接受ROFR优惠通知(如本第八修正案第12条所定义)中关于主题空间的业主要约，以及此类租赁的任何延期或续期，只要该租赁、延期或续签不扩大生效日期存在的优先权利，或声称授予影响作为第八修正案第11条或第12条(第(I)项)标的的任何建筑空间的新的优先权利，(Ii)和(Iii)统称为“主体和从属条件”)。在延长租赁期内，如果租户在租约规定的任何适用补救期限之后没有违约，则租户应拥有以下扩展选项：

A.北区6楼。尽管本合同有任何相反的规定，但在符合第11(A)款的条款和条件的情况下，承租人应有权继续选择扩建物业(“6楼扩建方案”)，以包括本合同附件B(“6楼扩建空间”)所示的通常称为6楼北的大楼的全部或部分部分。租户可于2027年10月1日或之前(“6楼扩建通知截止日期”)向业主发出书面通知(“6楼扩建通知”)，以行使6楼扩建选择权。6楼扩展通知书须包括租客欲扩展至的6楼扩展空间部分(“6楼选择空间”)的描述；但在所有情况下，6楼选择空间必须(I)不少于

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第六层扩展空间的10，000个连续rsf，以及（ii）包括内部楼梯，并且第六层选定空间的所有区域必须具有符合法规的出口。

如果承租人在6楼扩建通知截止日期或之前向业主提交6楼扩建通知，则（w）业主应在收到6楼扩建通知后的三十（30）天内向承租人交付6楼选定空间（“6楼选定空间交付日期”）;但是，在任何情况下，业主均不得被要求在2026年1月1日之前交付6楼选定空间，（x）上述第8条将自动修订，以增加基本租金，金额相当于6楼选定空间每年每平方英尺29.36美元。（“第六层租金”），（y）业主应自6楼选定空间交付日期起，减免租赁项下到期应付的6楼基本租金分期付款，终止于6楼选定空间交付日期（“6楼租金交付日期”）后第九（9）个日历月的最后一天，及（z）承租人应被视为已放弃上文第6条规定的5楼北空间终止权，且该终止权应无效且不具任何效力。除本协议规定的情况外，六楼选定空间应按其“现状、现状”的状态交付给承租人，并且，如果业主已根据本第11（a）条的规定将六楼选定空间交付给承租人，则承租人应根据本租约的所有条款和条件（经本协议修订）占用六楼选定空间。

如果承租人未能在6楼扩建通知截止日期或之前向业主交付6楼扩建通知，则6楼扩建选择权无效，不再具有任何效力，且承租人不得享有与6楼扩建空间相关的扩建权利，但下文第11（b）和11（c）条规定的除外。

B. 整栋楼。 根据本第11（b）条，承租人应享有持续扩张权（“建筑物ROFO选项”）（i）建筑物中不少于10，000个连续rsf的任何空置空间，以及（ii）不少于10个的任何其他租户的房产，000连续rsf（如该承租人租约中所定义）（y）其租约在扩展通知之日起六（6）个月内到期，且（z）其租约不包含任何续约或延期选项，或以书面形式选择不行使任何该等续期或延期选择权（各为“扩展空间”）。

在收到承租人的书面请求后十（10）个工作日内，出租人应不时向承租人提供一份扩展空间清单，其中应包括每个扩展空间的预期可用日期（“出租人的可用性通知”）。 承租人可在任何时间（A）在任何适用的通知和补救期之外，承租人未发生租赁违约事件，且（B）自扩建通知之日起，延长租赁期或任何续期期限剩余不少于三十六（36）个月，向业主提交承租人选择租赁任何扩建空间的书面通知（“扩建通知”）。 如果承租人在出租人发出可用性通知后的十（10）个工作日内就任何扩展空间提供扩展通知，则在不可抗力和承租人延期的情况下，出租人应在出租人发出可用性通知中规定的扩展空间可用性日期后的十（10）个工作日内将承租人已提供扩展通知的任何扩展空间交付给承租人。承租人使用和占用该扩展空间的权利应

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自房东向承租人交付该扩展空间之日起（各为“扩展空间交付日期”）。 扩展空间应在扫帚清扫条件下交付给承租人，并在其他情况下以其“现状，现状”条件交付给承租人，并受本租约所有条款和条件的约束，并在此进行修订，但（1）任何扩展空间的基本租金应等于（Y）$29.36/如果承租人在2027年9月30日或之前提交扩建通知，则适用扩建空间的每年rsf（“提前通知日期”），或（Z）公平市场价值（如果承租人在提前通知日期之后交付扩建通知）（Y）或（Z），如适用，即“扩建空间基础租金”），上述第8条应自动修订，以增加承租人的基本租金义务，金额为扩建空间基本租金，（2）在提前通知日期前向业主交付扩建通知的任何扩建空间的基准年应为2026日历年，否则基准年应作为公平市场价值的一部分确定，（3）承租人的扩展空间基础租金应自扩展空间交付日期起减少，直至以下时间（以较早者为准）：（i）承租人为在扩建空间内开展业务或进行运营而占用扩建空间之日，或（ii）扩建空间开放日期后九（9）个月（“扩展空间减免租金”），以及（4）承租人有权获得扩展空间津贴（定义见下文第15（a）（vii）条）。

如本第八条修正案所用，“公平市价”一词是指房东与租户进行的交易的有效租金，房东希望租赁类似高度和景观的可比空间，该可比空间的大小或与适用扩展通知标的的扩展空间相当，考虑到租赁期限、当时向此类可比租户提供的任何减让、费用、津贴、佣金或其他优惠，寻求可比空间，以及承租人对适用扩展空间的任何权利、特权和津贴，根据租约和本第八修正案或与之相关。如果房东和租客无法就公平市价达成一致，则公平市价应按照原租约附件“G”附件1号特别规定(C)段规定的程序确定。

C.6层北侧最小连通空间。如果承租人通知房东将进行必要的工程，以满足上文第6节所述的楼梯间围护范围，则承租人应拥有附件C所示大楼6楼部分的扩展选项(“楼梯间围护扩展选项”)(“6层封闭楼梯间空间”)。租户可在不少于三十(30)天前向业主发出书面通知(“楼梯间围封扩展通知”)，以行使楼梯间围封扩建选择权。如果租户提供了楼梯间围护空间扩展通知，则业主应在业主收到楼梯间围护空间扩展通知之日(“楼梯间封闭空间开工日期”)后三十(30)天内将6层封闭楼梯间空间交付给租户。除本文所述外，6楼封闭式楼梯间空间应以扫帚的形式交付给承租人，但在其他情况下，应按照本租约中经修订的所有条款和条件交付给租户，但(I)6层封闭式楼梯间空间的基本租金应为6楼封闭式楼梯间空间(“6楼封闭式楼梯间空间基本租赁”)每年29.36美元/RSF，以及(Ii)6楼封闭式楼梯间空间基本租赁和5楼北空间基础租赁

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自楼梯间密闭空间开始日期起计的头六(6)个月内，租金应予以减免。如果承租人在楼梯间封闭式空间开始日期之前占用6楼封闭式楼梯间空间，则该入住率应被视为实益占用，并且承租人在紧接上一句中规定的第六(6)个月租金减免后的第一个月之前没有义务支付6层封闭式楼梯间空间基础租金。

12.优先购买权。即使租约中有任何相反的规定，包括但不限于原始租约的附件“G”，除本第12条所述外，承租人无权优先考虑建筑物内的任何空置空间。在此第12条的规限下，如果租户违约事件在任何适用的补救期间后没有发生，业主授予租户(但不是继承人或原租户)持续的优先购买权(“ROFR”)，租赁大楼内任何当时空置的由超过10,000个相连的RSF组成的空间(每个空间为“额外空间”)。

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13.续期选项。承租人的续约选择权，如原租约附件“G”中第1号特别规定所述，经第二修正案第12节修订后，在延长租赁期内继续完全有效。除前一句或本第八修正案明确规定外，承租人无权续订或以其他方式延长延长的租赁期。

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14.改善租户环境。

除第八修正案明确规定外，房东没有义务对已交出的房产、剩余房产(如果租户行使其保留选择权，则包括820N套房)、5楼北空间、受益空间、6楼扩展空间、扩展空间、6楼封闭楼梯间空间或任何附加空间(统称为“整个空间”)进行任何改进。承租人应独自负责对整个空间的所有或任何部分进行的任何改善(统称为“承租人改善”)的建造，费用和费用由承租人自行承担，但须遵守下文第15节规定的承租人改善津贴。

B. 承租人应负责承租人改进的所有设计和施工，并按照原租约附件“D”（下称“工作函”）的条款进行，但工作函在此修订如下：

(i)任何及所有提及的“批租房产”应指房产（如上文第3条所定义）以及业主已同意承租人和/或承租人的合同方进入的任何其他空间，以建造承租人的改进。

(ii)任何及所有提及的“作品”或“租户作品”应指租户改进（如上文第3条所定义）。

(iii)特此删除工作函第3节的全部内容，并替换如下：

“3. 承租人承认其目前拥有该房屋，并接受其“现状”。根据第八条修正案的规定，如果房屋被扩建，承租人应接受第八条修正案规定的所有未来扩建空间。”

(iv)特此修订工作函第4（2）条，删除（i）“租金支付”的提法，以及（ii）第二句的全部内容，并替换如下：

“租金应按照经第八修正案修订的租赁条款支付（或减免）。如果出租人允许承租人和/或其合同方进入不属于该房屋的任何空间，以开始进行任何承租人改进，则承租人和/或其合同方进入该空间的风险应由承租人及其合同方自行承担。

(v)对工作函第4（3）条进行修订，在最后一句之后插入以下内容：

“任何与租户改善有关的建筑活动，将严重干扰其他租户开展业务的能力（例如，取芯和钻孔，

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机库和轨道的拍摄、拆除和碎片清除）应在非施工时间内完成。

(vi)特此修订工作函第4（4）条，以（i）删除所有提及“建筑物”的内容，并将其替换为“项目”，以及（ii）删除最后一句中提及“批租房屋”的内容，并将其替换为“业主已同意承租人或其代表进入的不属于房屋一部分的任何空间”。

(vii)特此修订工作函第4条，以插入新的第4（5）条，如下所示：

“5. 在承租人改造工程的施工过程中，承租人应有权选择自己的总承包商、分包商和供应商，但须经出租人批准，且该等批准不得被无理拒绝、附加条件或延迟。如果租户的任何改进影响到生命/消防/安全系统，则租户应利用建筑物合同消防生命安全和自动喷水灭火系统供应商（生效日期为ABR消防）进行所有消防生命安全和自动喷水灭火系统工作。

（viii）工作函第8条在此全部删除，并替换如下：

“8.业主应根据第八次修订和托管协议的条款和条件提供租户改善津贴。”

(ix)工作函第11节全部删除，替换如下：

“十一。 承租人承认其目前拥有该房屋，并接受其“现状”。根据第八条修正案的规定，在一定程度上，承租人应接受第八条修正案规定的条件下的所有未来扩建空间。自（a）生效日期起，承租人对房屋内可能存在的任何其他承租人的服务（可能不时扩大或缩小）不承担任何责任或义务，以及（b）承租人根据第八修正案占有任何未来扩展空间之日起，承租人对该空间内可能存在的任何其他承租人的服务不承担任何责任或义务。根据经第八次修订的租赁合同的要求，承租人有权拆除或重新安置房屋内的租户内墙，而无义务维修或恢复内墙内的其他建筑物租户服务设施。如果发现这种情况，承租人应与业主和其他建筑物承租人真诚合作，允许使用该服务的承租人通过适当的公共建筑通道为服务提供替代路线。”

15. 租户改善津贴。

a. 租户改善津贴。 根据本第八次修订的条款和条件，自生效日期起，承租人有权获得以下津贴（以下（i）-（vii）统称为“承租人改善津贴”）。的时机

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除本第15条明确规定外，业主提供的租户装修津贴及其持有和支付应根据下文第16条受托管协议管辖。承租人可将最多百分之二十五（25%）的承租人改善津贴用于与承租人改善和/或减免或支付租金相关的软成本。如果承租人在生效日期后五（5）年内未完全使用承租人改善津贴，则任何未使用的承租人改善津贴应用于承租人的下一个月基本租金付款。

(I)余款津贴。承租人应有权获得1078万1887 50/100美元(10,781,887.50美元)的津贴(“剩余房地津贴”)，用于改善全部或部分处所的承租人。

(Ii)5楼北空间津贴。承租人应有权获得179万零485 05/100美元(1,790,485.05美元)的津贴(“5楼北津贴”)，用于改善全部或部分房产的承租人。

(Iii)6楼扩展空间津贴。如果承租人根据本第八修正案的所有条款和条件行使其6楼扩展选择权，承租人应有权获得相当于(I)6楼选定空间每RSF$60.15乘以(Ii)从6楼租金开始日期至延长租期届满的完整历月数与整个延长租期的完整历月数之比的津贴。仅为澄清起见，如果6楼选定空间包含10,000个RSF，并且在延长租赁期届满前还有整整十(10)个月，则6楼选定空间津贴将(60.15美元*10,000)乘以(10/132)，总计为45,533 55/100美元(45,533.55美元)。

(Iv)楼梯间密闭空间津贴。如果承租人根据本第八修正案的所有条款和条件行使其楼梯间封闭式扩展选择权，承租人应有权获得相当于(I)6楼封闭式楼梯间空间每RSF$60.15乘以(Ii)从楼梯间封闭式空间开始日期起至延长租赁期限期满为止的完整历月数与整个延长租赁期内完整历月数之比的津贴。仅为澄清起见，如果楼梯间封闭式空间包含10,000个RSF，并且在延长租赁期届满前还有整整十(10)个月，则楼梯间封闭式空间津贴将($60.15*10,000)乘以(10/132年)，总计为45,533 55/100美元(45,533.55美元)。

(V)820N套房津贴。如果承租人根据上文第10条行使保留选择权，则承租人有权获得112万8714 75/100美元(1,128,714.75美元)的津贴(“820N套房津贴”)，用于改善租户的办公场所。

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(Vi)楼梯间应急津贴。如果承租人选择业主完成楼梯间拆除工作或楼梯间封闭工程，而业主在楼梯间工作日期或之前未能按照本租约的所有条款和条件以及本第八修正案的所有条款和条件完成楼梯间拆除工程或楼梯间封闭工程(“楼梯井工作失败”)，则承租人可以(I)根据租约行使租户可获得的其他补救措施，或(Ii)在向业主发出三十(30)天的通知后，业主未开始修复楼梯井工作失败(或，如果及时开始，业主如未能在发出通知后一百二十(120)天内完成上述处理)，则有权自行选择完成或安排完成楼梯间拆除工程或楼梯间封闭工程(视情况而定)(“自助工程”)。如果承租人选择进行自助工作，则承租人应(I)保留信誉良好的许可(如果适用)和受保承包商，仅使用新的优质材料完成修复楼梯间工作故障所需的合理必要工作，并在该工作合理惯常或必要的范围内，由适用的当地政府当局允许和检查该等自助工作；(Ii)根据承租人行使自助工作时完成楼梯间拆除工作或楼梯间封闭工程(视情况而定)的实际成本，获得津贴(“楼梯井应急津贴”)。仅就计算楼梯间应急津贴总额而言，楼梯间应急津贴应被视为50万2533美元/100美元(502,533.00美元)，但楼梯间应急津贴仅有资格在楼梯间工作失败后按照本第15节和《楼梯井应急津贴条例》的规定支付。

(Vii)扩展空间津贴。如果承租人根据上文第11(B)节不时行使其建筑RoFo选择权，则对于每个此类扩展空间，承租人应有权获得租户改善津贴(每个，“扩展空间津贴”)，金额相当于(I)如果主题建筑RoFo选择权是在扩展空间的提前通知日期或之前行使，(A)该等扩展空间的每个RSF$60.00乘以(B)自扩展空间开始日期起至延长租期届满为止的完整历月数与整个延长租期内完整历月总数的比率(仅为澄清目的，如该扩展空间包含10,000个RSF，且在延长租期届满前尚有六十六(66)个完整历月，则该扩展空间的租户改善津贴将是($60×10,000)乘以(66/132)，总计为30万美元/100美元($300,000.00)，以及(Ii)如果主题建筑RoFo选项是在扩展空间的提前通知日期之后行使的，根据公平市价租约，租客可获得的租客改善津贴的高度和景观相若的可比空间，即在建筑物范围内具有相若设施和设施的其他可比一流建筑物的扩展空间的大小或相若的扩展空间(但如业主和租客不能就租客改善津贴达成协议，则租客改善津贴须按照原租约附件1附件1特别规定(C)段所载的程序厘定)。

B.支付租户改善津贴。房东应从租户改善津贴中支出以下款项：

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(I)在租户提出书面请求后三十(30)天内(每次“抽签申请”)，但无论如何不超过每三十(30)天一次，房东应向租户偿还，或如果租户提出要求，则由租户自行选择直接从租户改善津贴中支付给租户的承包商、建筑供应商和顾问，金额等于抽签申请中要求的金额。每个提款申请应包括以下文件，以使业主在商业上合理地满意，以支持所述提款请求中所要求的金额(“提款”)：(A)对随后完成的承租人改善工程的部分或全部留置权豁免(如果适用)，以及承包商的宣誓书和声明，表明所有上述各方已获得补偿或将根据提款的程度补偿所有上述各方，并在适用的情况下，部分或完全放弃与房屋、建筑物和土地相关的所有留置权，只要这些各方收到此类付款，(B)承租人建筑成本的详细细目，连同业主在其商业上合理的酌情决定权下可接受的部分或全部付款(视何者适用而定)的证据；。(C)在任何租客改善工程完成后，一份占用证明书(如适用并根据当地政府占用规定所要求的)，以及所有及最终豁免留置权及承建商的誓章及与承租人改善工程有关而进行劳动或提供材料或服务的各方所作的陈述，显示所有上述各方已获全数补偿或将获全数补偿，并免除与处所、建筑物及土地有关的所有留置权。(D)业主根据其商业上合理的酌情决定权可能要求的其他商业上合理的文件(统称为(A)-(D)为“支持文件”)。

(Ii)尽管前述有任何相反规定，房东没有义务支付任何资金(I)不是包括所有证明文件的抽签请求的标的，(Ii)超出承租人改善津贴的部分，所有超出的费用由承租人独自承担，或(Iii)支付承租人改善的任何维护和维修费用，除非本合同有明确规定。

(Iii)业主须在业主全数支付余下的5楼北津贴及(如适用)楼梯间或有津贴(统称为“楼梯间津贴”)的日期前，安排内华达州有限责任公司DT GRAT CS，LLC以业主及租客均合理接受的形式及相等于1307万4905 55/100美元(13,074,905.55美元)的金额，维持来自美国银行的信用证。指定承租人(及其继承人和受让人)为受益人。经房东和租客同意，LOC的副本作为附件J附于本文件。LOC应明确规定部分付款，并根据条款可由承租人转让，并应自动续期一(1)年至生效之日起五(5)年内。如果房东在收到任何抽签申请后十(10)天内，未能为符合本协议第15(B)(I)条规定的LOC津贴的任何抽签申请提供全额资金(每一项均为“抽签付款失败”)，则承租人可立即向LOC支取该抽签申请的未支付金额，作为其唯一补救措施(以下第15(B)(Iv)条所述除外)。租户确认

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并同意，房东有权安排DT GRAT在期满或到期日之前终止LOC，前提是房东已向租户支付了全部和全部的LOC津贴(如果房东根据租约的所有条款和条件以及本第八修正案的规定，及时和适当地完成了楼梯间的拆除工作或楼梯间封闭工程，则不包括楼梯间应急津贴)(“完全支付”)。

(Iv)如果BoA(I)未能以任何方式履行LOC的全部和完整条款(例如但不限于，未能立即支付失败的提款支出的全部和全部金额)，尽管承租人提出了完全符合本协议第15(B)(I)节和LOC条款的提款请求(每个都是LOC失败的抽款)，或者(Ii)撤销、撤销、未能续签或以其他方式终止LOC，或提供意向的书面通知，在完全支付之前采取任何此类行动(每个“LOC终止”)，则房东不应被视为根据租约立即违约(但这不应禁止或治愈租约另一节或本第八修正案下的房东违约)，但在租户向房东发出书面通知后十(10)天内，房东应(A)对于LOC未通过的提取或LOC终止(视情况而定)，向租户支付该LOC未通过的全部金额，或促使DT GRAT向租户提供另一家合理地与美国银行相当的联邦保险银行或贷款机构提供的替换信用证的正本。以与上文第15(B)(Iii)节所载条款一致的形式，并在其他形式和内容上为承租人合理接受(“替换LOC”)，其中还应包括但不限于承租人就该LOC失败的全部金额提取的能力，以及(B)对于LOC终止，DT GRAT向承租人提供替换LOC((A)和(B)项单独和集体称为“LOC补救办法”)。如果房东未能按照本款规定提供任何LOC补救措施，则房东将根据租约违约，租户有权获得租约下针对房东违约的所有补救措施，这些补救措施应明确包括承租人有权和有能力立即提取全部LOC，而无需另行通知，即使提取的金额超过了当时存在的任何提取请求(“全额提取”)。如果承租人从美国银行获得了全额提取的良好资金，(1)承租人此后应根据剩余的房产津贴、5楼北津贴和楼梯间应急津贴(如果适用)，从租户改善津贴金额中扣除应支付给承租人的金额，但承租人不应被要求提供任何取款请求，但应在申请之前提供与此相关的所有证明文件(单独申请“违约后申请”，或统称为“违约后申请”)。以及(2)如果房东在全额预付房款后三十(30)天或之前交付替换房款，则承租人应在收到更换预付款后三(3)个工作日内，将任何违约后申请后剩余的全额预付房款返还给房东。承租人承认并同意DT GRAT提供LOC(如果适用，任何替换LOC)只是为了满足业主未来抵押权人的要求，因此(Y)承租人特此放弃对DT GRAT可能产生的任何和所有索赔，无论现在或未来，已知或未知，并免除DT GRAT根据租赁、第八修正案、LOC或任何替换LOC对承租人的任何和所有责任或义务，以及(Z)房东，而不是DT GRAT，应对房东的任何违约承担全部责任

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租约或本第八修正案下的义务，无论该违约是否与LOC(或替换LOC，如果适用)、LOC失败抽奖或提供LOC补救有关，DT GRAT不承担与租约、本第八修正案、LOC或任何替换LOC相关的责任或义务。

(V)如果房东未能在收到抽签要求后十(10)天内，就任何符合本协议第15(B)(I)节规定的租户改善津贴(除上文第(Iv)款所述的剩余物业津贴、第五层北向津贴和楼梯间附带津贴外)的任何抽签申请提供全额资金，则承租人除了租约所允许的所有其他补救措施外，有权从房东(包括但不限于基本租金和租客额外租金)中扣除和抵销根据失败的非LOC支取支出而获得的适当资金，以抵销所有可能到期或此后成为到期的金额，这些金额仅与授予租户改善津贴的部分有关。仅为举例目的，如果承租人行使其对扩展空间的权利，并且随后发生了与该扩展空间的扩展空间津贴相关的失败的非LOC提取支出，则承租人应有权从仅针对该扩展空间的租赁项下到期的所有金额中扣除失败的非LOC提取支出的金额。在这种情况下，承租人应向房东提供书面通知，说明适用的扣减和抵销，并且此类扣减和抵销应被视为已适当和及时地支付给房东，以满足该参考金额。

16.《托管协议》。在执行本第八修正案的同时，(I)房东、租客和芝加哥产权公司(“托管代理”)应以附件G-I的形式签订托管协议(“托管协议”)，以及(Ii)房东、租户经纪人和托管代理应以附件G-II的格式签订托管协议(“经纪人托管协议”)。如果任何一方未能交付由该方同时签署的托管协议或经纪人托管协议(视情况而定)，并同时交付本第八修正案的签署副本，则本第八修正案无效，且无效。托管协议适用于本第八修正案的生效日期和LOC的发放。

17.附属于按揭；禁止反言证明书。

A.就本第八修正案而言，“抵押”是指房屋、建筑物或土地上的任何抵押、信托契约、土地租赁或其他留置权，以及它们的续期、修改、再融资和延期；“抵押”是指享有抵押利益的一方。房东代表并向承租人保证，截至本第八修正案生效日期，除以特拉华州有限责任公司BSPRT CMBS Finance，LLC(及其任何继承人和/或受让人)为受益人外，没有任何抵押存在，承租人在生效日期已与其订立从属、互不干扰和代理协议(“SNDA”)。此外，在以下第17(D)节的约束下，租约和本第八修正案受所有未来抵押贷款的留置权的约束和从属。抵押权人可以在任何时候使其抵押权服从租约和本第八修正案。

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在房东或任何抵押权人的要求下，承租人应委托房东在租约中的权益和本第八修正案的任何继承人。

B.如果抵押权人或任何其他人通过占有或止赎行动，或交付新的租约或契据，继承租约和本第八修正案规定的房东权利，则应在继任房东的要求下，在继任房东的书面协议下接受租客的委托，并承认租客在租约和本第八修正案下的权益，承租人应被视为已委托并承认继任房东为租约和本第八修正案下的房东。本第17条(B)项的规定是自行执行的，不需要其他文书即可生效。承租人应在提出书面请求后十(10)个工作日内签署并交付继任房东可能合理要求的任何文书，以证明该委托书，列出承租人的租赁条款和条件，并包含该抵押权人或出租人可能要求的、双方同意的其他合理条款和条件。经授权后，本租约和本第八修正案应继续作为承继房东和租客之间的直接租约，按照租约和本第八修正案中规定的所有条款、条件和契诺继续有效，但承继房东(A)不对在取得房东权益之日之前发生的房东根据该租约和本第八修正案所作的任何作为或不作为承担任何责任，但在继任房东取得权益之日之后仍在继续的租约违约除外，并且需要根据该租约和本第八修正案的条款予以纠正；(B)不受针对业主产生的任何抵销、索偿或抗辩的约束，除非此类抵销、索偿或抗辩的基础仍未解决，且继任房东在继任房东根据租约和本第八修正案获得房东权益之前已知会这一点；。(C)对于租约和本第八修正案下的任何保证金，不承担任何义务，除非该保证金已交付给继任房东；(D)不受任何提前一(1)个月预付租金的约束，除非该等预付已获抵押权人以书面形式批准或租约所要求者；及(E)不受在SNDA日期后且未经抵押权人书面同意而对租约及本第八修正案所作的任何修订的约束，但仅在根据按揭规定须征得同意的情况下(抵押权人不得无理扣留、延迟或附加条件)。

C.承租人应在收到房东的书面请求后十(10)个工作日内，按照房东的合理要求，签署并交付一份商业上合理的禁止反言证书给房东，包括房屋和/或土地的抵押权人或潜在买家。但不限于，这种禁止反言证书可以包括关于租赁和本第八修正案的状况、任何违约的存在以及到期和应支付的租金金额的证明。

D.尽管有上述任何相反规定，房东应尽商业上合理的努力，由房东自负费用和费用，促使任何未来的抵押权人以租客合理接受的形式签署并交付SNDA；但如果房东未能以租客合理接受的形式交付该未来抵押权人的SNDA，则租客在租赁中的权益不应从属于该格式

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未来抵押贷款。任何在形式和内容上与作为附件H的SNDA基本相似的SNDA，或承租人先前就租约签署的格式，应被视为承租人合理地接受。如果承租人因任何原因未能或拒绝在交付给承租人后二十(20)天内按照本条款第17(D)款要求的格式签署和交付SNDA，则承租人在租赁下的权益应被视为从属于根据本条款第17条的条款提供的未来抵押贷款。本条款中的任何规定均不得阻止承租人在上述二十(20)天期限内请求对任何此类未来SNDA进行合理修改，但如果未来抵押权人不同意此类请求的修改，房东不应对承租人承担任何责任。

18.建筑更新。

A.暖通空调。如果尚未完工，业主应在生效日期后六十(60)天内，将大楼内的所有暖通空调过滤器更换为至少具有MERV 13等级的过滤器。

B.电动汽车充电站。在2024年12月31日或之前，房东将在附件I所示位置安装六(6)个二级电动汽车充电站(“电动汽车充电站”)。房东保留向电动汽车充电器用户收取房东不时合理确定的金额的权利。

C.卡片访问读卡器。对于承租人租用的大楼内的任何楼层，承租人可通过在核心楼梯间和电梯内安装读卡器来限制进入这些楼层，费用由承租人承担；但是，承租人应确保大楼的物业管理人员能够进入此类限制区域，并且不限制其他居住者进入他们的空间或大楼公共区域。

19.经纪佣金。房东声明并保证，除仲量联行(以下简称“房东经纪人”)外，并未就本第八修正案的谈判事宜聘请任何经纪人、代理人或佣金推销员或与其协商，且除房东经纪人外，任何与本第八修正案相关的佣金、费用或补偿均不会到期或支付给任何代表或代表业主行事的经纪人、代理人或佣金推销员。承租人声明并保证，在本第八修正案的谈判过程中，除世邦魏理仕公司(以下简称“承租人经纪人”)外，其并未聘请经纪人、代理人或佣金销售人员或与其协商，且除承租人经纪人外，与本第八修正案相关的任何经纪人、代理人或佣金销售人员均不应支付任何佣金、费用或补偿。承租人同意赔偿房东，使其免受因承租人违反本第19条中所包含的陈述和保证而遭受或发生的一切损失、费用和损害，但与应支付给承租人经纪人的佣金有关且房东已同意根据经纪人托管协议支付的佣金除外。房东同意赔偿租客因房东违反本条款第19条所包含的陈述和保证而遭受或造成的一切损失、费用和损害，并使租客不受损害。房东同意根据房东和房东经纪人之间的单独佣金协议的条款，补偿房东经纪人的服务。

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20.没有默认设置。房东和租客同意，自生效之日起，无论是否发出通知或时间流逝，或两者兼而有之，房东或租客在任何适用的补救期限之后，均不存在违约或违约行为。

21.其他的。这项第八修正案只有在房东和租客全面执行并交付时才生效。这项第八修正案包含双方关于其所涉主题的全部协议，并取代双方之间关于此类主题的所有先前通信、谈判和协议，无论是口头的还是书面的。不存在同时发生的口头协议，双方之间也不存在不包含在本第八修正案中的陈述或保证。代表承租人执行本第八修正案的人在此承诺并保证承租人是正式授权的现有公司，承租人有完全的权利和授权签订本租约，代表承租人签署的人有权这样做。除经本第八修正案修改外，本租约的条款和规定将继续完全有效，本租约对房东和租客、他们的继承人和允许的受让人具有约束力，并应符合他们的利益。

22.不再作进一步的修改；批准。除在此明确修改的条款和条件外，本租约的所有条款和条件保持完全有效，并经业主和租户批准和确认。如果本第八修正案的条款和条件与租赁的任何条款和条件发生冲突，应以本第八修正案的条款和条件为准。

23.关键时刻。时间是第八修正案所有条款和条款的关键。

24.对应者。本第八修正案可以执行多个副本，每个副本都应是原件，但所有副本应构成一个相同的第八修正案。以Adobe PDF格式发送的传真签名或以Adobe PDF格式发送的签名应与原始签名具有相同的约束力，以Adobe PDF格式以电子方式发送的包含各方签名(原始、传真或Adobe PDF格式)的第八修正案或第八修正案应具有约束力。

[后续签名页]

20

特此证明，双方在本协议签署之日已分别签署了本第八修正案，但意在生效日期受本修正案约束。

房东：

2300风岭有限责任公司，佐治亚州的一家有限责任公司

作者：Wildwood CS，LLC，特拉华州一家有限责任公司，其管理成员

作者：S/弗雷德·阿雷纳

姓名：弗雷德·阿雷纳

头衔：经理

日期：2024年1月30日

租户：

曼哈顿联合公司，佐治亚州的一家公司

作者：Dennis Story

Name：zhang cheng故事

标题： 执行副总裁兼首席财务

军官

证明人：/s/ Matt Steinberg

印刷体姓名：Matthew Steinberg

职务：财务副总裁

[企业印章]

承租人签约日期：2024年1月31日

[第八次修订的签名页]

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DT GRAT仅为确认并同意本协议第15（b）条的适用条款而执行本第八次修订。

DT GRAT：

DT GRAT CS，LLC，内华达州有限责任公司

作者：/s/ Dennis Troesh

印刷体姓名：Dennis Troesh

头衔：经理

[企业印章]

DT GRAT签署日期：2024年1月30日

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