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美国

美国证券交易委员会

华盛顿特区，20549

表格：10-K

(标记一)

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截至本财年的2023年12月31日

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至于从日本过渡到现在的过渡期，日本要把它改成现在的样子，日本要把它改成现在的样子。

委托文件编号：1-10466

圣·Joe公司

(注册人的确切姓名载于其章程)

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(850) 231-6400

(注册人的电话号码，包括区号)

根据该法第12(B)款登记的证券：

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用复选标记表示注册人是否为证券法第405条规则中定义的知名经验丰富的发行人。是☐  不是的  ☑

如果注册人不需要根据该法第13节或第15(D)节提交报告，请用复选标记表示。是☐  不是的 ☑

用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年《证券交易法》第13节或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。这是一个很大的问题。是  ☑他说，没有任何问题。☐

用复选标记表示注册人是否已在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。这是一个很大的问题。是  þ他说，没有任何问题。☐

用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。见《交易法》第12b-2条规则中的“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。

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如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法案第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国联邦法典》第15编，第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告的内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。☑

如果证券是根据该法第12(B)条登记的，应用复选标记表示登记人的财务报表是否反映了对以前发布的财务报表的错误更正。☐

用复选标记表示这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行人员在相关恢复期间根据第240.10D-1(B)条收到的基于激励的补偿进行恢复分析。☐

用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。是☐我不知道他有什么问题。☑

根据2023年6月30日的收盘价，非关联公司持有的注册人普通股的总市值约为$1.7十亿美元。

截至2024年2月19日，已发行普通股58,372,040股，无面值58,372,040都是杰出的。

引用成立为法团的文件

注册人为其2024年年度股东大会提交的最终委托书的部分内容，将在注册人截至2023年12月31日的财政年度结束后120天内提交，以供参考纳入本年度报告第III部分的10-K表格。

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圣彼得堡。Joe公司

索引

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第I部分

第1项。以下项目：业务

在本年度报告10-K表格中使用的术语“圣Joe”、“公司”、“我们”、“我们”或“我们”包括圣Joe公司、其合并子公司和合并合资企业，除非文意另有说明。

描述

圣·Joe于1936年在佛罗里达州成立。我们是一家房地产开发、资产管理和运营公司。截至2023年12月31日，我们在佛罗里达州西北部拥有16.8万英亩土地，而截至2022年和2021年12月31日，我们分别拥有16.9万英亩和17万英亩土地。我们的一部分土地属于海湾-沃尔顿部门计划(“部门计划”)，该计划有权或赋予我们法律权利，在佛罗里达州的海湾和沃尔顿县的土地上最初开发超过17万个住宅单位、超过2200万平方英尺的零售、商业和工业空间以及超过3,000个酒店房间。我们也有额外的权利，或合法的权利，在部门计划之外开发土地。我们大约87%的房地产位于佛罗里达州的海湾、海湾和沃尔顿县。我们大约90%的房地产土地位于墨西哥湾15英里以内。

战略

圣·Joe相信，其以业主为导向的长期资本和管理使我们能够通过开发满足不断增长的市场需求的住宅、酒店和商业项目来优化佛罗里达州西北部房地产的价值。这一战略旨在为可预见的未来提供建立经常性收入和企业价值的机会。当我们和/或其他人能够更好地配置资源时，我们可能会合作或探索出售离散资产。

投资资本是为了实现风险调整后的回报率，并支持未来创造价值的业务计划。新项目是为盈利的独立项目而规划的，并使其他企业活动受益。投资包括对合资企业(“合资企业”)和有限合伙企业的投资，资金来自已完成项目的现金收益、现有现金、自有土地、合作伙伴资本和融资安排。由于各种原因，实际投资可能与计划的资本投资不同。我们预计投资不会立即带来好处。我们可能会选择经营而不是租赁资产，租赁而不是出售资产，或者出售可能会推迟收入和利润的改良而不是未改善的土地。我们继续保持低固定费用、低公司债务和高流动性，以实现在所有环境下的可持续性。

经董事会(“董事会”)批准，我们通过现金股息和普通股回购将超出预期经营需要的现金分配给股东。2023年第一季度和第二季度，我们的普通股每股支付了0.10美元的现金股息，2023年第三季度和第四季度，我们的普通股每股支付了0.12美元的现金股息。2022年和2021年的每个季度，我们分别支付了普通股每股0.10美元和0.08美元的季度现金股息。在截至2023年12月31日的年度内，我们没有回购普通股。在截至2022年12月31日的一年中，我们回购了576,963股普通股，总购买价为2000万美元。截至2023年12月31日，根据我们的股票回购计划(“股票回购计划”)，我们总共有8000万美元可用于回购股票。参见第5项。注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场和附注15。股东权益包括在本表格10-K第15项中。

可报告的细分市场

圣Joe的运营分为三个细分市场：(1)住宅，(2)酒店和(3)商业。有关我们的可报告部门的财务信息，请参见项目7。管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析，以及Note On 19。细分市场信息包括在10-K表的第15项中。

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对合资企业和有限合伙企业的投资

作为我们核心业务战略的一部分，在过去的几年里，我们通过合资企业和有限合作伙伴关系创造了我们业务的重要部分。我们参与这些安排的目的是为了发展房地产和其他业务活动，我们相信这将使我们能够补充我们的增长战略，利用行业专业知识并使我们的业务多样化。

这些实体产生了可观的收入。然而，就我们未合并的合资企业而言，这些实体产生的收入不包括在我们的收入中。相反，我们不是主要受益人的合营公司的投资，或我们没有多数表决权权益或控制权但具有重大影响力的有投票权的实体的投资，将不合并，并按权益法入账。权益法投资最初按成本入账，其后予以调整，以确认投资者应占被投资方的收益、亏损及资本变动，该等收益、亏损及资本变动计入所附综合资产负债表中未合并合营企业的投资，以及所附综合损益表中未合并合营企业的权益收益(亏损)。请参阅注释4。合资企业包括在本表格10-K的第15项中，以获取更多信息。

此外，我们已确定，截至2023年12月31日，我们的未合并LMWS，LLC合资公司（“Latitude Margaritaville Watersound合资公司”）已符合法规S-X第1-02（w）条下的重要子公司条件。截至2022年12月31日或截至2021年12月31日，Latitude Margaritaville Watersound合资企业未符合法规S-X规则1-02（w）项下的重大附属公司测试。按照S-X法规第3-09条的要求，Latitude Margaritaville Watersound JV的单独财务报表作为本表格10-K第15项的附件99.1提交。

季节性和市场变化

圣乔的业务可能会受到季节性波动的影响。我们业务分部的收入及盈利可能于不同期间有重大差异。房屋建筑商倾向于在零星的交易中购买多个房屋。此外，住宅价格因社区而异，这进一步影响了期间的结果。因此，在某些报告期内，我们可能没有或显著减少住宅或商业房地产销售收入。我们也可能选择经营而不是租赁资产，租赁而不是出售资产，或出售改良而不是未改良的土地，这可能会延迟收入和利润。

酒店收入通常在第二和第三季度较高，并根据假期和学校休息的时间而有所不同。商业房地产销售往往是非经常性的。项目依赖于不确定的需求。飓风或突发公共卫生事件等非常事件可能会极大地改变产品和服务的需求和定价。

竞争

St. Joe与当地、区域和国家房地产相关公司竞争;其中一些公司可能拥有比我们更大的财务、营销、销售和其他资源。竞争可能会对我们吸引租户租用我们的商业、多户住宅和高级住宅物业或吸引我们的住宅和商业房地产买家的能力产生不利影响。除了我们在住宅和商业领域面临的激烈竞争外，酒店业务也有竞争激烈的公司参与。我们保持竞争力和吸引新的和回头客、客户和俱乐部会员的能力取决于我们能否成功地将我们的产品和服务的质量和价值与其他公司的产品和服务区分开来。我们竞争的基础上的位置，价格和设施。竞争的主要手段是价格和质量。我们经营所在行业的劳动力市场也具有竞争力。我们必须吸引、培训和留住大量合格的员工，同时控制相关的劳动力成本。我们面临来自我们经营所在行业以及其他行业的激烈竞争。不能保证我们将能够成功地与竞争对手竞争，或竞争压力不会对我们的业务、经营业绩、现金流和财务状况产生重大不利影响。

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条例

St. Joe的运营受到影响我们业务各个方面的联邦、州和地方政府法律和法规的约束，包括与水、空气、固体废物、有害物质、分区、施工许可证或权利等相关的环境和土地使用法，建筑规范和联邦职业安全和健康法的要求以及与健康和安全有关的类似州法规我们的员工尽管我们相信我们已实质上遵守该等规定，但不能保证我们不会因我们的营运而招致重大成本、民事及刑事处罚及责任，包括与财产或自然资源损害索赔有关的成本、民事及刑事处罚及责任。我们为我们的设施和林地制定环境和安全合规计划，以监控这些法律法规的合规情况。颁布新的法律或法规，或修改现有法律或法规，或解释和执行这些法律或法规，可能需要大量开支。

人力资本管理

在圣乔公司，我们相信我们的员工是我们最大的资产。我们努力吸引、留住和培养最高素质的人才。截至2024年2月19日，我们雇用了810名全职员工以及168名兼职和季节性员工。

招聘和留用

成功取决于我们吸引和留住熟练员工的能力。因此，我们致力于招聘顶尖人才，并提供有竞争力的福利、工资和有益的工作环境。

我们通过提供具有竞争力的薪酬和工资来投资我们的劳动力，我们根据商业环境和劳动力市场不断评估。我们不断提高工资，以吸引人才支持我们的增长战略，并提升客户体验。有时，我们依靠J-1和H-2B签证计划将工人带到美国（“美国”）。以满足我们酒店业务的季节性员工需求，并确保我们拥有适当的劳动力。这些计划允许学生参加实习计划，以扩大他们的文化经验以外的本国通过在酒店环境中的就业机会。

除了有竞争力的工资外，我们还为员工和符合条件的家庭成员提供全面而有价值的福利计划。我们为所有全职员工提供的福利包括团体健康计划，其中包括医疗、牙科、视力、人寿和残疾福利，公司分享某些保险的保费。我们还提供401（k）退休储蓄计划，包括公司匹配，带薪假期和假期，陪审团工资，丧假，员工推荐奖金计划，学费报销计划和折扣健身房会员资格。我们不时为团队成员提供健康检查和疫苗接种。我们的员工还可享受公司拥有的物业和设施的折扣，以及其他独家折扣和特别优惠，其中可能包括获得首选座位和顶级景点、主题公园、表演、体育赛事、电影票、酒店等门票。

除了作为改善我们人力资本管理策略的工具外，我们每年评估员工的敬业度和满意度。我们关注员工的意见，并通过焦点小组收集数据。我们的执行团队会审阅来自团队的反馈，并根据回应制定行动计划，以专注于全年的机会领域。我们很高兴地报告，我们最近的年度参与结果总体上是有利的，并表明我们的员工为为公司工作而感到自豪。焦点小组的结果有助于我们不断改进人力资本战略，并找到促进团队成员参与和成长的方法。

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多样性和包容性

我们相信，一个多元化和包容性的工作场所是我们成功的关键，这是我们的责任，以促进种族和社会公平。我们努力营造一个多元化和包容的环境，让每个团队成员都受到重视和尊重，同时努力建立一个反映我们核心价值观的工作场所、社区和公司。

截至2024年2月19日，我们约32%的员工认同种族多元化，约47%的员工（包括50%的行政管理团队）由女性员工组成。

健康与安全

我们团队成员的健康和安全是重中之重。我们致力于提供一个安全和无伤害的工作场所。我们不断投资于旨在改善身体、精神和社会福祉的计划，并提供各种创新、灵活和方便的健康和保健计划。

社区参与

我们积极参与并致力于支持我们所服务的社区。我们的社区参与努力旨在将我们的核心价值观变为现实，并在我们生活和工作的地方发挥作用。我们与这些社区保持着密切的联系，通过外联、招聘、宣传、慈善、公益服务和志愿服务产生积极影响。此外，我们的发展积极影响他们所在的社区，包括在佛罗里达州西北部地区创造就业机会，提高该地区的整体生活质量。

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可持续性

我们致力于发展可持续和高效的运营和商业实践，以增强和保护我们的员工、社区和地球。我们的目标是创造股东价值，同时调整我们的业务实践，以支持我们的利益相关者和我们所服务的社区的利益，包括佛罗里达州西北部的可持续发展。我们在界定可持续发展优先事项的过程中，专注于同时改善本公司的环境、社会及财务状况，以及我们强有力的领导及管治常规，致力将可持续发展融入我们的业务策略及企业文化。

我们拥有的面积位于佛罗里达州西北部，大部分是在我们的商业部门下的林业业务管理。佛罗里达州西北部的许多州立公园、州立森林和野生动物保护区都是在圣乔土地上建立的。

我们可持续森林管理实践的指导原则包括遵守法律法规、制定长期可持续木材采伐计划，以及了解对周边地区的经济和社会影响。我们以可持续发展为目标，采取全面的方法来管理我们的资源-木材，土地，水，土壤和野生动物。我们以身作则，并通过与环境机构，社区领袖和领先的环境和保护组织密切合作，保护佛罗里达州最好的。我们的可持续森林管理实践采取多种形式，包括根除入侵植物物种、恢复湿地、间伐森林、重新种植树木和进行规定的焚烧。我们每年进行规定的焚烧，这有助于恢复自然生态系统，改善野生动物栖息地，减少野火危害。此外，我们还经营两个缓解银行，根据适用的州和联邦当局批准的缓解计划，产生缓解信贷，并向佛罗里达州海湾县和佛罗里达州沃尔顿县地区的土地开发商进行营销和销售，以使开发商能够获得某些监管许可。

有关我们可持续发展工作的更多信息，请参阅我们网站https://www.joe.com/stewardship的管理部分。 我们网站的管理部分的内容不以引用方式并入本表格10-K或提交给 美国证券交易委员会（“SEC”），除非特别注明。

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信息

St. Joe www.joe.com此外，您可以在SEC网站www.sec.gov上查看我们向SEC提交的任何材料。我们最近的新闻稿也可以从我们网站www.joe.com的投资者关系部分以电子方式查看或下载。圣乔将根据要求免费提供我们的SEC文件的电子副本。本网站上发布或链接的任何信息均不以引用方式纳入本表格10-K。

项目1A.项目2。风险因素

前瞻性陈述

本年度报告包含《1933年证券法》第27A节和经修订的《1934年证券交易法》(简称《交易法》)第21E节所指的“前瞻性陈述”。这些陈述包括，除其他事项外，关于业务和我们的财务状况、流动性、经营结果、计划、战略、前景和目标的可能或假设未来结果的信息。这类前瞻性陈述一般可以通过使用前瞻性术语来识别，如“可能”、“将”、“预期”、“打算”、“预期”、“估计”、“相信”、“继续”或其他类似表述，涉及非历史事实。该公司提醒，其前瞻性陈述包含风险和不确定因素，虽然我们认为，根据现有信息，我们对未来的预期是合理的，但我们告诫您不要过度依赖我们的前瞻性陈述。所有商业决策都涉及评估已知风险。然而，随着社会经济、市场状况和利率的变化，一些风险可能是未知的。估算值被用来评估资本分配决策等。由于各种重要因素，实际结果或事件可能与估计和我们的前瞻性陈述中指出的大不相同。这些因素包括但不限于以下讨论的因素。

前瞻性陈述仅自发表之日起生效，除法律规定外，公司不承担更新前瞻性陈述的义务。然而，建议您查看我们在随后提交给美国证券交易委员会的10-Q表格、8-K表格和其他报告中就相关主题所做的任何进一步披露。

您应仔细考虑下列风险，以及本10-K表格中的所有其他信息。下面描述的风险并不是我们面临的唯一风险。此外，我们的运营环境竞争激烈，变化迅速。新的风险因素不时出现，我们无法预测所有这些风险因素，也无法评估所有这些风险因素对我们业务的影响或任何因素或因素组合对我们业务的影响程度。我们目前不知道或我们目前认为无关紧要的其他风险和不确定性也可能对我们的业务产生重大和不利的影响。如果这些风险中的任何一项实际发生，我们的业务、财务状况、经营结果、现金流、战略和前景可能会受到重大不利影响，并可能导致我们的实际结果与本报告和我们做出的其他公开声明中的前瞻性陈述预期的结果大不相同。

战略风险和竞争风险

我们可能无法成功实施我们的业务战略。我们的业务战略包括开发我们的住宅房地产，扩大我们的酒店资产和服务范围，我们的创收物业的商业投资组合和我们的其他合资企业，以建立经常性收入和提高企业价值，同时始终保持足够的企业流动性。管理层可能无法评估与这一战略相关的风险，无法有利可图地维持和发展业务，以及分配资本。我们还可能面临在业务和投资的尽职调查中未发现的不明问题带来的风险。管理层可能无法估计和最有效地分配超过运营和战略投资需要的现金，包括通过股息和普通股回购向股东分配现金。

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管理层也可能无法准确预测财务结果，因此，实际结果可能与管理层的估计大不相同。截至2023年12月31日，我们拥有约10.186亿美元的房地产投资、6640万美元的未合并合资企业投资以及6600万美元的财产和设备，按折旧成本计算在我们的账面上录得净额，但需进行减值测试。如果市场状况恶化，我们对未贴现的未来现金流的估计可能会低于其账面价值，我们可能需要进行减值，这将对我们的运营业绩和财务状况产生不利影响。现有和计划的业务利用对收入、成本、利润、增长和房地产市场价值的估计。

我们在各个业务部门都面临着激烈的竞争。我们与地方、地区和国家的房地产租赁和开发公司以及房屋建筑商竞争，其中一些公司可能比我们拥有更多的财务、营销、销售和其他资源。酒店运营受到来自其他酒店提供商和住宿选择的激烈竞争。我们能否保持竞争力并吸引新的和回头客、客户和俱乐部成员，取决于我们能否成功地将我们的产品和服务的质量和价值与其他公司提供的产品和服务区分开来。来自房地产租赁和开发公司以及住宅建筑商的竞争可能会对我们吸引租户和租赁我们的商业、多户和高级居住物业、吸引买家和销售住宅住宅和商业房地产以及吸引和留住经验丰富的房地产租赁和开发人员的能力产生不利影响。我们所在行业的劳动力市场也是竞争激烈的，这导致了近年来劳动力成本的增加。要吸引、培养和留住一大批合格从业人员，同时控制相关劳动力成本。此外，我们还面临着来自其他零售购物中心和商业设施以及我们的多户和老年生活社区的租户竞争。我们不能保证我们能够成功地与当前或未来的竞争对手竞争，也不能保证竞争压力不会对我们的业务、运营结果、现金流和财务状况产生实质性的不利影响。

整体经济状况的下降，特别是我们主要市场的情况，可能会导致消费者对我们的产品和服务的需求减少。对我们产品和服务的需求对我们无法控制的经济状况的变化非常敏感，包括就业水平、消费者信心、消费者收入、消费者可自由支配支出、消费者偏好、通胀、融资可获得性、财政货币政策和利率水平的变化。此外，房地产市场受到经济低迷的影响，我们的业务对我们开发和资产所在的佛罗里达州西北部的经济状况特别敏感，更广泛地说，美国东南部地区过去为我们的产品创造了很高的客户比例。如果市场状况出现波动或恶化，租户和其他客户的需求可能会大幅下降。例如，在过去几年中，我们面临着由通胀、利率上升、保险成本上升、供应链中断、金融机构中断和地缘政治冲突等因素造成的宏观经济逆风，这些因素影响了买家的情绪。尽管面临这些挑战，我们各个细分市场的需求仍然强劲，但我们的业务受到上述宏观经济因素的影响，包括保险成本、供应链中断、金融机构中断、成本上升和利率上升，例如，这些因素延长了某些住宅社区的家居和送货上门时间，并增加了运营成本。虽然这些延迟通常不会导致取消率增加，因此只会影响我们家乡的收入确认时间，但如果情况恶化或需求下降，我们可能会遇到可能对我们的业务产生不利影响的取消。

在高通胀期间，我们和整个房地产业可能会受到不利影响，主要是因为建筑和运营成本较高。

我们的租赁项目面临着各种风险，这些风险可能会影响回报。我们的业务战略包括开发和租赁多户型和高级居住物业，管理商业物业和出售的商业资产。由于与租赁相关的风险，包括我们可能无法租赁新物业或获得与我们的预测一致的租赁率的风险，以及与房地产开发一般相关的风险，这些商业开发项目可能不会像预期的那样成功。此外，租赁项目的开发涉及与项目开始和完成之间的重大时间间隔相关的风险。这一时间滞后使我们面临更大的风险，其中包括：

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未能租赁新物业或获得与我们的预测一致的租赁率，或商业项目从开始到完成之间存在重大时间滞后，可能会导致回报低于预期，这可能会对我们成功执行业务战略的能力造成不利影响。

我们面临着来自我们战略伙伴关系的风险。我们目前保持着，未来可能会寻求更多的战略合作伙伴关系，包括组建合资企业，以开发房地产或从事其他业务活动，利用我们的住宅、酒店和商业机会的潜力，并使我们的资产价值最大化。其中某些合资企业可能会对我们的业务产生重大影响。例如，在截至2023年12月31日的年度内，我们来自未合并的Latitude Margaritaville Water Sound合资公司的权益收入占我们税前收入的20%以上。

我们的合作伙伴可能采取与我们的指示或要求相反的行动，或违反我们的政策或目标。我们可能无法独家控制合作关系的发展、融资、管理和其他方面，这可能会阻止我们采取符合我们最大利益但遭到合作伙伴反对的行动。我们的合作伙伴可能会遇到财务困难、破产或无法为他们的出资份额提供资金，这可能会推迟房地产的建设或开发，或者增加我们对合作伙伴关系的财务承诺。我们的合作伙伴可能会采取行动，使我们承担超过或超出预期的负债。我们可能与合作伙伴就影响合伙企业的决定产生分歧，这可能会导致诉讼或仲裁，增加我们的费用，分散我们的高级管理人员和董事的注意力，并扰乱物业或企业的日常运营，这可能会推迟重要决定，直到争议得到解决。我们合作伙伴的行为可能会使合资企业承担责任或产生其他不利后果，包括如果合作伙伴的市场声誉恶化。如果合营协议终止或解散，吾等可能不会继续拥有或经营合营公司的权益或投资，或可能需要以高于市价的价格购买该等权益或投资以继续拥有所有权。此外，我们可能没有足够的资源、经验和/或技能来管理我们现有的合资企业或寻找其他理想的合作伙伴。

我们的房地产投资通常缺乏流动性。房地产和木材资产的流动性相对较差。如果出现需要或意愿，我们可能很难出售这类资产，这可能会限制我们迅速调整我们房地产资产的规模和内容的能力。非流动性资产通常会经历更大的价格波动，因为不存在现成的市场，因此可能更难估值。此外，验证非流动性资产的第三方定价可能比流动性较高的资产更具主观性。因此，如果我们被要求迅速清算全部或部分房地产或木材资产，我们实现的价值可能会大大低于我们之前记录的资产价值。在普遍的经济不稳定和资本市场动荡时期，这种影响也可能加剧。

我们可能会投资于新的业务努力或产品线，这本身就有风险，可能会扰乱我们正在进行的业务，并带来最初没有考虑到的风险。近年来，我们已经投资于新的业务努力和产品线，未来可能也会投资。新的业务可能涉及新的风险和不确定性，并可能放大现有风险，包括额外的竞争、管理层对当前业务的分心、高于预期的负债和费用、与新业务或产品线运营相关的经济、政治、法律和监管挑战、资本回报不足以及有形和无形资产的潜在减值。新的风险从本质上来说是有风险的，可能不会成功。此外，我们可能会面临整合新业务或产品线、吸收新设施和新人员以及协调多种业务和运营方式的困难。如果我们的任何业务努力都不成功，我们无法实现任何新投资或产品线的预期收益，或无法成功整合新业务或产品线，我们的业务、运营结果、现金流和财务状况可能会受到不利影响。

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我们面临着与短期美国国库券相关的风险。我们持有大量现金余额，投资于各种短期美国国库券，旨在保护本金价值并保持高度流动性。我们面临与我们的短期美国国库券相关的信用风险，由于金融市场对发行人信用质量评估的变化、违约率和违约率的上升、现行利率的变化和其他经济因素，这些工具受到价格波动的影响。

美国政府信用评级的下调也可能降低未来对债务证券(“证券”)投资的价值。这类潜在未来投资的市值将随时期而变化，特别是考虑到金融机构中断和地缘政治冲突造成市场波动的情况。我们的证券历来包括对被归类为投资债务证券的美国国库券的投资。与信贷相关的减值损失可能会对收益产生负面影响。对证券和基金的投资不保本金损失。在某些情况下，我们可能被要求赎回未来投资的全部或部分，这可能会导致亏损。

我们的投资由Fairholme Capital Management，L.L.C.(“FCM”，一家在美国证券交易委员会注册的投资顾问)根据经修订的投资管理协议(“投资管理协议”)的条款进行监督和指导。请参阅注5。投资包括在本表格10-K第15项中，以获取更多信息。

与我们业务部门的运营相关的风险

我们面临着与商业和住宅房地产开发和建设相关的风险。房地产开发和建设，包括住房建设活动，会带来可能对我们的经营业绩、现金流和财务状况产生不利影响的风险，包括：

建筑和建筑业与许多其他行业一样，由于多种因素，包括通货膨胀、利率上升、保险成本上升、劳动力短缺和地缘政治冲突，如俄罗斯和乌克兰之间的冲突、加沙地带冲突和中东普遍动乱，已经并可能继续经历全球供应链中断和成本上升。材料、零件和劳动力

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近年来，成本有所增加，有时会在很短的时间内大幅增加。此外，上述因素导致的重大时间延误或建设成本增加可能会影响我们实现此类项目预期回报的能力，影响收入确认的时机，导致取消或以其他方式对我们的业务、运营结果、现金流和财务状况产生重大不利影响。然而，如果我们遇到由于这些宏观经济因素而导致的取消订单增加的情况，我们的业务可能会受到不利影响。

此外，对于我们的住宅部门，由于不同社区的销售组合以及产品组合的其他变化，家居销售的收入可能会随时期波动。鉴于产品组合的这些波动，我们住宅部门的收入可能会因时期而异。

此外，房地产审批可能会受到第三方回应的影响。发生延迟的情况并不少见，这会影响交易结束的时间，也可能影响交易的条款和条件。与监管审批有关的延误可能是由于政府关门或由于政府预算问题人员不足而导致适用的政府实体不开放。这些时间问题可能会导致我们的经营业绩，特别是与我们卖地的影响有关的业绩，在季度与年度之间差异很大。

按揭融资问题，包括按揭贷款供应不足、贷款要求收紧和利率上升，可能会减少对我们产品的需求。购买我们房地产产品的人可能会获得抵押贷款，以支付购买价格的很大一部分，或者可能需要获得抵押贷款，以支付将在从我们这里购买的房屋上建造的房屋的建筑成本。房屋建筑商的客户依赖于依赖抵押贷款融资的零售买家。利率上升增加了拥有一套住房的成本，并可能对消费者的购买力和住宅房地产需求下降产生不利影响。除住宅房地产外，利率上升和信贷限制也可能对我们的商业地产或其他待售土地的销售或开发产生负面影响。虽然在过去几年，利率上升对购房者获得融资的能力和房地产市场总体上都产生了负面影响，但到目前为止，我们还没有经历客户对住房的需求大幅下降。然而，如果融资挑战减少了房屋建筑商购买住宅的需求，那么我们的销售、运营业绩、现金流和财务状况可能会受到负面影响。

我们的住宅部门高度依赖房屋建筑商，并受到房屋建筑商集中的风险。我们高度依赖房屋建筑商成为我们房屋的主要客户，并在我们的住宅开发中提供建筑服务。已经承诺从我们这里购买房屋的房屋建筑商客户可能会决定减少、延迟或取消他们在我们的开发项目中购买房屋的现有承诺。我们不时以应收按揭票据为房地产销售融资。如果这些房屋建筑商无法偿还债务或延迟支付我们，这将减少我们的预期现金流。房屋建筑商也可能不会将我们的开发项目视为房屋建筑业务的理想地点，或者他们可能会选择从其他卖家购买土地。我们还依赖于集中数量的房屋建筑商为我们的住宅住宅销售的很大一部分。任何该等事件均可能对我们的业务、经营业绩、现金流量及财务状况产生不利影响。

我们的酒店分部承受酒店业固有的各种风险。以下因素（其中包括）是酒店业的常见因素，可能会减少我们的酒店物业、餐饮业务、高尔夫球场、海滩俱乐部、游艇码头和其他娱乐资产产生的收入：

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任何这些因素可能会增加我们的成本或限制或降低我们能够收取我们的酒店产品或服务的价格，或以其他方式影响我们维护现有物业，开发新物业或为现有物业增加设施的能力。

我们的财产保险范围可能不足或我们的保险费用可能增加。我们为我们的财产购买保险，包括财产、责任、火灾、洪水和扩展保险。但是，我们不为我们的木材资产投保。此外，我们的飓风保险对每个命名的风暴有限制，并受免赔额。在确定保险金额、承保范围限制和免赔额时，我们会自行决定。该等条款乃基于以合理成本保留可接受风险水平而厘定。这可能会导致保险范围，在发生重大损失的情况下，不足以支付我们损失的投资的全部当前市场价值或当前重置成本。通货膨胀、建筑法规和条例的变化、环境因素和其他因素也可能使保险收益无法用于在设施受损或被毁后进行更换。在这种情况下，我们可能无法收到保险赔偿金，或者我们收到的保险赔偿金可能无法完全覆盖业务中断或损失，我们的盈利、流动性或资本资源可能受到不利影响。

在佛罗里达州开展业务的房主财产保险公司对以前的飓风作出了反应，增加保费，要求更高的免赔额，减少限额，限制保险范围，实施排除，拒绝为某些业主提供保险，在某些情况下，停止在该州的保险业务。目前还不确定这些行动可能对该州未来财产保险的可用性和费率产生什么影响。佛罗里达州财产保险费的高成本可能会阻止潜在客户在我们的开发项目中购买住宅，或者使佛罗里达州西北部对新雇主的吸引力降低，这些新雇主可以创造提高该地区增长所需的高质量就业机会，这两种情况都可能对我们的业务，经营业绩，现金流和财务状况产生重大不利影响。佛罗里达州的国有财产保险公司公民财产保险公司，承保房主财产保险。如果有一场灾难性的飓风或一系列飓风袭击佛罗里达州，州政府对财产保险索赔的敞口可能会给州财政带来极大的压力。

我们的保单一般每年续期，并视乎市况等因素而定，保费、条款、保单限额及╱或免赔额可能会有重大变动。我们不能保证我们将来能够以我们认为商业上合理的费率或其他条款维持足够的保险。为了抵消负面的保险市场趋势，我们可能会决定自我保险额外的风险。在我们决定自我保险的时候，如果我们经历的自我保险损失比我们预期的要多，我们的财务表现可能会受到不利影响。如果我们失去能力或决定不为这些风险进行自我保险，我们的保险成本可能会大幅增加，我们可能会发现难以获得足够的保险保障。

我们的商业部门受到与我们的商业租户的财务状况相关的风险的影响。如果我们的一个或多个租户，特别是主要租户，宣布破产、违约或自愿离开租赁物业，我们可能无法向该租户收取租金、重新租赁该空间或以类似或更优惠的条款重新租赁。此外，主要租户的损失或未能续期可能会令租赁其余受影响物业变得更加困难，这可能会对我们的业务、经营业绩、现金流及财务状况产生重大不利影响。

或者，通过电子商务渠道增加的消费者支出可能会显著影响我们的租户在他们的商店创造销售的能力，这可能会影响他们向我们付款的能力。这些经济和市场状况，再加上不断上升的通货膨胀和缺乏劳动力，也可能使我们的一些关键因素

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目录表

客户面临财务压力，这可能对我们的入住率和盈利能力产生不利影响，进而可能对我们的业务、运营业绩、现金流和财务状况产生重大不利影响。

我们的商业部门面临着与我们的老年生活社区有关的运营风险。我们面临着各种联邦、州、地方和行业监管的许可证、认证和检查法律、法规和标准；关于老年居住居民协议的州法规，通常需要与每个居民签订书面居民协议；普通和专业责任保险的可用性和成本增加；与入场费相关的州法规和居民权利；以及劳动力成本的可用性和增加。

我们的财务结果在不同时期可能会有很大差异。我们业务部门的收入和收益在不同时期可能会有很大差异。房屋建筑商倾向于在零星交易中购买多套住房。此外，不同社区的家居用品价格差异很大，这进一步影响了不同时期的结果。因此，在报告期内，我们可能没有住宅或商业地产销售收入，或收入显著减少。我们也可能选择经营而不是租赁资产，租赁而不是出售资产，或者出售可能会推迟收入和利润的改善后的土地而不是未改善的土地。

酒店业务受到季节性波动的影响。酒店业收入通常在第二季度和第三季度较高，并因假期和放学时间的不同而有所不同。商业地产的销售往往是非经常性的。项目依赖于不确定的需求。飓风或突发公共卫生事件等非常事件可能会极大地改变对产品和服务的需求和定价。

我们受到各种地理风险的影响。

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目录表

我们的某些服务依赖于第三方服务提供商。我们依赖于各种第三方来进行某些住宅、酒店、多户、高级生活和其他商业物业的日常运营。如果此类第三方不能充分履行其合同服务，可能会对我们留住客户的能力产生负面影响。因此，任何此类失败都可能对我们的运营结果、现金流和财务状况产生负面影响。

突发公共卫生事件可能会对我们的业务造成不利影响。疫情、大流行或类似的严重公共卫生问题，以及政府当局为解决这一问题而采取的措施，可能会严重扰乱或阻止我们在很长一段时间内正常运营，从而和/或与任何相关的经济和/或社会不稳定或困境一起，对我们的运营结果、现金流和财务状况产生重大不利影响。

除了影响总体经济状况外，突发公共卫生事件可能会加剧影响我们运营的因素，包括供应链中断、劳动力短缺以及大宗商品和产品成本上升，在突发公共卫生事件平息后，这些因素可能会继续存在。任何持续的影响也可能放大其他风险和不确定性。突发公共卫生事件对我们业务的最终影响程度是高度不确定的，也无法以任何程度的信心进行预测。

与我们现有所有权结构相关的风险

我们的最大股东控制着大约38.9%的普通股，这可能会限制我们的小股东影响公司事务的能力。布鲁斯·R·伯科维茨先生是我们董事会的主席。他是全资拥有FCM的Fairholme Holdings，LLC(“Fairholme”)的经理，并控制拥有和控制FCM的实体。截至2023年12月31日，包括Berkowitz先生在内的FCM客户实益拥有我们约38.9%的普通股。FCM及其客户Fairholme Fund，源自Fairholme Funds，Inc.的一系列投资可被视为我们的附属公司。Fairholme能够影响提交给我们股东的大多数事项的投票，包括我们所有或几乎所有资产的任何合并、合并或出售，我们董事会成员的提名以及我们控制权的任何潜在变化。这些因素可能会阻碍、推迟或阻止股东可能认为符合其最佳利益的收购尝试，或者可能导致股东从其普通股获得溢价的收购尝试。此外，我们的公司章程和佛罗里达州法律的某些条款包含反收购条款，这可能会使我们的控制权发生变化变得更加困难。

Fairholme从事对公司进行投资或提供投资建议的业务，并可能持有、并可能在未来不时收购与我们业务的某些部分直接或间接竞争的业务的权益或向其提供建议。Fairholme还可能寻求与我们的业务互补的收购，因此，我们可能无法获得这些收购机会。此外，Fairholme未来出售我们的普通股，或者公开市场上认为可能会发生这些出售，可能会压低我们的股价。

法律、法规和诉讼风险

我们有可能无意中被视为根据1940年《投资公司法》(《投资公司法》)注册的投资公司。我们没有根据《投资公司法》注册为“投资公司”，我们打算以一种不要求我们注册为投资公司的方式投资我们的资产。该计划将要求监控我们的投资组合，以便在未合并的基础上，我们将不会有超过总资产(不包括美国政府证券和现金项目)40%的投资证券，或者我们将满足并保持另一项注册豁免。因此，我们可能无法进行一些潜在的有利可图的投资，无法出售我们原本想要出售的资产，或者在我们本来想要出售之前被迫出售投资证券投资。

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吾等并无要求美国证券交易委员会批准或指导吾等就“投资公司法”所作的决定，尤其包括：吾等将任何附属公司视为多数股东；任何附属公司是否遵守投资公司法下的任何豁免，包括任何附属公司就其资产或营运与其要求的一致性所作的决定，或就40%测试而言，吾等在一间或多间附属公司的权益是否构成投资证券。倘若美国证券交易委员会不同意吾等将一间或多间附属公司视为多数股权、豁免受“投资公司法”约束、认为一间或多间其他所持股份就40%测试而言不构成投资证券，或不同意吾等就所从事业务的性质或坚持己见的方式所作的判断，吾等及/或一间或多间附属公司将需要调整我们的经营策略或资产，以便继续通过(如上所述)40%测试或注册为投资公司，上述任何一项均可能对吾等产生重大不利影响。此外，我们可能需要调整我们的经营策略和持股，或以我们不会选择的方式或时间或价格出售我们的资产，如果管限我们或我们子公司的投资公司法地位的法律或规则发生变化，或者如果美国证券交易委员会或其工作人员就《投资公司法》相关条款和规则的应用提供更具体或不同的指导。

如果美国证券交易委员会或具有司法管辖权的法院发现我们被要求但未能注册为投资公司，违反了《投资公司法》，我们将不得不停止业务活动，我们将违反陈述和担保，和/或违约我们的某些合同和义务，可能会对我们提起民事或刑事诉讼，我们的某些合同将无法执行，除非法院要求执行，并且法院可以指定接管人接管我们的业务并清算我们的业务，所有或所有这些都将对我们的业务产生重大不利影响。

我们受到各种现行政府法规的约束。

所有开发订单和许可证必须与综合规划一致。每个计划都必须针对未来的土地使用和基本建设改善等主题，并为包括交通、学校、固体废物处理、污水处理、饮用水供应、排水、经济适用房、休憩空间、公园等在内的多种公共服务提供足够的资金。地方政府的综合规划还必须建立针对某些特定公共设施的“服务水平”，包括道路、学校和为居民提供的服务。在许多领域，基础设施资金没有跟上增长的步伐，导致设施的运营低于既定的服务水平。如果开发项目将公共设施的服务水平降至地方政府综合规划中确定的服务水平以下，则禁止地方政府发布开发令或许可证，除非开发商预先充分改善服务以达到所需的服务水平，或提供财务保证，保证随着项目的进展将提供额外的服务。此外，未能保持规划与时俱进的地方政府可能会被法律禁止修改规划以允许新的发展。

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如果这些因素中的任何一个或多个发生，我们可能无法成功地或在预期的时间范围内开发我们的房地产项目。社区规划法或其解释的变化、这些法律的新执行或有关房地产开发的新法律的颁布可能会导致我们成功开发和营销我们的社区以及从这些业务中及时产生正现金流的能力下降，这可能会对我们满足需求的能力产生重大不利影响，并对我们的业务、运营结果、现金流或财务状况产生负面影响。

我们的物业受到联邦、州和地方环境法规和限制的约束，这些法规和限制可能会对我们的开发能力造成重大限制。在大多数情况下，开发项目的审批需要多个许可，这涉及一个漫长、不确定且代价高昂的监管过程。我们持有的土地包含有管辖权的湿地，其中一些可能不适合开发或被适用法律禁止开发。开发审批通常需要缓解对湿地的影响，这些湿地需要以与受影响和批准开发的实际湿地不成比例的比例进行保护。我们的一些物业是未开发的土地，位于开发可能必须避免、最大限度地减少或缓解各种受保护野生动物或植物物种对自然栖息地的影响的地区。此外，我们的一些财产位于沿海地区，这些地区的许可负担通常更具限制性，或者必须解决沿海高风险、飓风疏散、洪泛平原和沙丘保护等问题。

过去和现在的不动产，特别是与我们以前的运输和造纸厂业务有关的财产，都涉及储存、使用或处置可能已经污染并在未来可能污染环境的危险物质。我们可能会为这种污染以及清理我们处置或运输危险物质的地点的费用承担责任。房产上存在的有害物质也可能对我们出售或开发房产或以房产作为抵押品借入资金的能力产生不利影响。

我们可能会受到某些政府政策变化的风险。

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美国税法的变化可能会对我们产生实质性影响。

我们可能会受到定期诉讼和其他监管程序的影响。我们可能会卷入与商业协议、运营、资产、负债或我们作为上市公司的地位有关的诉讼和监管行动。任何这些事项的不利结果可能会对我们的财务状况、我们的运营结果产生不利影响，或者对我们施加额外的限制或限制。此外，无论任何诉讼或监管程序的结果如何，这些程序都可能导致巨额费用，并可能要求我们投入大量资源为我们的公司辩护。

土地使用审批流程变得越来越复杂。此外，管理审批过程的法规、法规和条例为第三方提供了对拟议的计划和批准提出质疑的机会。因此，第三方对已规划的房地产开发提出挑战的前景为房地产开发规划和权利提供了额外的不确定性。以诉讼形式提出的第三方质疑可能导致发展权被剥夺，或者其性质会对获得必要批准所需的时间长短和费用产生不利影响。此外，任何诉讼产生的不利决定都会增加项目获得最终批准的成本和时间，并可能对项目的设计、范围、计划和盈利产生不利影响。

一般风险

与我们的人力资本相关的风险。我们成功实施业务战略的能力取决于我们吸引和留住熟练员工的能力。我们所在行业的劳动力市场竞争激烈。要吸引、培养和留住一大批合格从业人员，同时控制相关劳动力成本。劳动力市场收紧可能会使我们更难雇佣和留住合格的员工，并控制劳动力成本。我们吸引合格员工和控制劳动力成本的能力取决于许多外部因素，包括现行的工资率、员工的偏好、就业法律和法规、劳动关系和移民。

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政策。虽然我们致力于通过提供有竞争力的工资等方式招聘顶尖人才，但由于上述任何因素而导致的竞争或劳动力成本的大幅增加可能会对我们的业务、运营结果、现金流和财务状况产生实质性的不利影响。此外，我们的酒店运营高度依赖于大量的季节性劳动力。我们历来依赖J-1和H-2B签证计划将工人带到美国，以满足季节性人员需求，并确保我们拥有适当的劳动力。如果我们无法通过J-1和H-2B计划或其他方式获得足够数量的季节性工人，我们可能无法招聘和雇用足够的人员，未来可能会大幅增加保障我们劳动力的成本。季节性工资增加或劳动力不足可能会对我们的业务、运营结果、现金流和财务状况产生实质性的不利影响。

与网络安全相关的风险。我们依赖计算机和数字技术，包括来自第三方供应商的某些技术系统，我们使用这些系统来运营我们的业务，而这些系统不在我们的控制之下。我们收集有关行动各个方面的数字信息。与酒店相关的业务尤其需要收集和保留我们客户的可识别信息，因为这些信息是通过我们使用的各种信息系统输入、处理、汇总和报告的。所有这些活动都会产生实质性的网络风险以及无法估计或预测的潜在成本和后果。客户、员工和其他公司数据的完整性和保护对我们至关重要。我们努力维护这些网络和相关系统的安全和完整性。我们已经实施了各种措施来管理安全漏洞或破坏的风险。不能保证我们的安全努力和措施将是有效的，也不能保证企图进行的安全破坏或中断，无论是通过网络攻击或互联网上的网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、我们组织内部的人员或可以访问系统的人员、能源中断、自然灾害、恐怖主义、战争和其他对我们的网络和相关系统的重大中断或中断都不会成功或具有破坏性。此外，随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的数量、强度和复杂性的增加，安全漏洞或破坏的风险普遍增加，特别是通过网络攻击或网络入侵，包括计算机黑客、外国政府或国家支持的行为者和网络恐怖分子。特别是，网络安全攻击激增，因为在家工作的措施导致企业增加对虚拟环境和通信系统的依赖，这些环境和通信系统受到越来越多的第三方漏洞和安全风险的影响。此外，随着人工智能能力的提高和越来越多地被采用，它们可能会被用来识别漏洞，并策划越来越复杂的网络安全攻击。用人工智能工具制作的附件可以比人类威胁参与者更快的速度和/或更高的效率直接攻击信息系统，或者创建更有效的钓鱼电子邮件。我们、我们的客户、供应商和其他业务合作伙伴以及第三方提供商使用人工智能也可能带来漏洞。我们的员工使用人工智能，无论是授权的还是未经授权的，都会增加我们的知识产权和其他专有信息被无意中泄露的风险。

即使是保护最严密的信息、网络、系统和设施也仍然存在潜在的脆弱性，因为这种企图的安全漏洞中使用的技术不断演变，通常直到针对目标发起攻击时才被识别，在某些情况下被设计为不被检测到，实际上可能不被检测到。因此，我们和我们的服务提供商可能无法预见这些技术或实施足够的安全屏障或其他预防措施，因此我们和我们的服务提供商不可能完全降低这种风险。我们未能维护数据的安全，包括通过渗透我们的网络安全和挪用机密和个人信息，可能会导致业务中断、成本增加、我们的声誉受损、重大法律索赔、罚款、处罚、监管程序和其他严重的财务和业务影响。

我们面临着与企业社会责任和声誉相关的风险。我们的声誉和品牌对我们的业务至关重要。我们的声誉和品牌影响我们吸引和留住消费者、融资和确保发展机会的能力。我们的声誉或品牌可能会受到多种方式的损害。其中包括产品安全或质量问题、负面媒体报道或政治人物或利益集团的审查。客户亦使用社交媒体以可迅速及广泛传播的方式提供有关本公司、产品及服务的反馈及信息。如果客户对我们公司有负面的体验或看法，并在社交媒体上分享，这可能会对我们的品牌和声誉产生不利影响。

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此外，多个行业的公司正面临立法者、监管机构、投资者、客户、雇员及其他持份者对其环境、社会及管治（“环境、社会及管治”）常规（包括与环境、气候、多元化及包容性、人权及管治透明度有关的常规）日益严格的审查。多个司法管辖区正在制定气候相关法律或法规，可能导致我们产生额外的直接合规成本，以及由我们的客户、供应商产生的间接成本或转嫁给我们的额外合规成本。此外，投资者倡导团体（包括以ESG为重点的投资者倡导团体）、若干机构投资者、投资基金及其他有影响力的投资者亦越来越关注ESG实践，近年来亦越来越重视其投资的影响及社会成本。有关环境、社会及管治常规及披露的法律及监管规定，以及持份者的期望可能会改变，且不可预测，我们遵守这些规定可能会困难及昂贵。此外，美国各州层面的反环境、社会及管治措施越来越多，可能与其他监管规定或各持份者的期望产生冲突。如果我们未能或被认为未能满足不断变化的法律和监管要求或我们的利益相关者的期望，我们可能会受到执法行动，需要支付罚款，投资者可能会出售他们的股份，我们可能会遭受声誉损害，我们的业务或财务状况可能会受到不利影响。

我们的披露控制和程序以及财务报告内部控制的设计和有效性可能无法防止所有错误、错报或失实陈述。尽管管理层将继续检讨我们的披露控制及程序以及财务报告内部控制的有效性，但不能保证我们的财务报告内部控制将在任何时候有效地实现所有控制目标。未来可能发生的财务报告内部控制缺陷（包括任何重大缺陷）可能导致我们的经营业绩出现错误陈述、我们的财务报表重述、我们的股价下跌，或对我们的业务、声誉、经营业绩、财务状况或流动性产生重大不利影响。

我们的融资安排包含限制和局限性。我们的融资安排包含惯例陈述和保证，以及限制我们某些活动的惯例肯定和否定契约。见附注10。 债务，净额包括在本表格10-K的第15项中，以获取更多信息。我们遵守融资安排中所载契约及限制的能力可能会受到我们无法控制的经济、金融及行业状况（包括信贷或资本市场中断）的影响。违反任何该等契诺或限制可导致违约，从而允许适用贷款人宣布其项下所有未偿还款项连同应计及未付利息到期应付。在任何该等情况下，我们可能无法偿还根据该等融资安排到期的款项，这可能对我们的经营业绩、现金流量及财务状况造成重大不利影响。

我们可能会为我们的合资企业的债务提供担保。在某些情况下，该等担保规定借款人须全额付款及履约。见附注10。 债务，净额和注20。承付款和或有事项包括在本表格10-K第15项中，以获取更多信息。如果我们有义务履行这些担保中的任何一项，我们的运营结果、现金流和财务状况可能会受到不利影响。

我们利用衍生金融工具，以减低利率变动对市场风险的影响。.我们可能会签订利率互换工具，以限制我们对可变利率变化的风险敞口。虽然我们的对冲策略旨在将适用于部分可变利率债务的利率上升的影响降至最低，但不能保证我们的对冲策略将有效，在某些情况下，我们可能会经历与信贷相关的损失。请参阅注释6。金融工具与公允价值计量和注10。债务，净额包括在本表格10-K第15项中，以获取更多信息。此外，我们通常在到期前或与到期相关的情况下对未偿债务进行再融资。如果我们不能以优惠的条件对债务进行再融资，我们的利息支出可能会增加。对我们的债务进行再融资还可能要求我们遵守更繁琐的公约，并进一步限制我们的商业运营。这些情况中的任何一种都可能对我们的财务状况和经营结果产生不利影响。

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目录表

我们不能向您保证，我们不会改变现有的资本分配计划，包括我们是否将继续以当前的速度支付股息，或者根本不会。2023年，我们在第一季度和第二季度支付了普通股每股0.10美元的现金股息，在第三季度和第四季度支付了普通股每股0.12美元的现金股息，目前我们预计将继续支付季度股息。宣布和支付任何未来股息将由本公司董事会在考虑各种因素后酌情决定，这些因素包括但不限于本公司的财务状况、收益、本公司业务的资本要求、本公司当时可能签署的任何信贷协议或契约的条款、法律要求、行业惯例以及本公司董事会认为相关的其他因素。此外，我们可能决定不以相同的速度或根本不进行未来的股票回购。

我们普通股的市场价格可能会继续大幅波动。.许多因素可能会对我们普通股的价格产生重大影响，包括交易量低；我们经营业绩波动的公告；关于我们公司或业务的其他公告，包括收购或诉讼公告；佛罗里达州西北部市场状况、房地产或房地产开发行业或总体酒店业务的变化；与我们业绩无关的经济和/或政治因素；公众人物或其他第三方(包括博客、文章、留言板和社交媒体)的评论；证券分析师推荐或收益估计的变化；散户投资者或其他市场参与者采用的新颖和不可预见的交易策略，以及由于执行股票回购计划而导致的成交量减少和流通股减少，这将减少我们的“公众流通股”。我们普通股在纽约证券交易所(“NYSE”)的市场价格一直在波动，这可能与经营业绩无关或不成比例。我们普通股市场价格的持续波动可能会导致股东失去对我们普通股的部分或全部投资。机构投资者可能对持有我们的普通股不感兴趣。

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项目1B。项目2。未解决的员工意见

没有。

项目1C. 网络安全

我们维护数据安全计划，旨在提供文件化和正规化的信息安全政策，以检测、识别、分类和缓解网络安全和其他数据安全威胁。该网络安全计划部分基于支付卡行业数据安全标准(“PCIDSS”)，其有效性是使用支付卡行业数据安全标准(“PCIDSS”)来衡量的，并包括在我们的整体企业风险管理计划中。

为了进一步检测、识别、分类和缓解网络安全和其他数据安全威胁，我们还：

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开展我们的业务涉及收集、存储、使用、披露、处理、传输和以其他方式处理各种信息，包括用于我们业务中的各种目的的个人身份信息。与其他处理各种信息的规模相当的公司一样，我们的信息技术系统、网络、基础设施和技术一直容易受到网络安全攻击和其他数据安全威胁，未来也可能如此。这些类型的攻击正在不断演变，可能很难快速检测到，而且通常直到对目标发起攻击后才能识别。有关我们面临的这些和其他网络安全风险的更多信息，请参见第1部分第1A项。风险因素.

我们的董事会对与我们的数据安全计划相关的风险拥有最终监督权。此外，董事会已授权审计委员会评估及管理资料私隐及网络保安风险、检讨有关资料私隐及网络保安风险评估及管理的资料保安及网络保安政策及程序、检讨管理层为监察及控制该等风险而采取的措施，以及就此定期向我们的管理团队、内部核数师及独立核数师查询。审计委员会还负责监督我们对任何网络安全攻击或威胁的调查和回应。

我们还有一支敬业的员工团队，负责监督我们的数据安全计划和计划，由我们的信息系统副总裁总裁(他在大公司的网络和信息安全职位上有20多年的工作经验)领导，并直接与内部和外部顾问就这些工作进行咨询。

我们制定了一套程序，让董事会和管理层了解和监测网络安全事件的预防、检测、缓解和补救工作。我们的事件响应团队由公司不同部门的代表组成，包括信息系统副总裁总裁，他们致力于识别与网络安全相关的事件，并向我们的管理团队报告此类事件以及任何更新网络安全政策和程序的相关建议。我们的管理团队定期向审计委员会报告，并根据需要更频繁地报告此类事项。审计委员会和管理层还向董事会提交有关网络安全事项的年度报告。

第2项、第3项、第2项、第2项、第2项、第3项、第2项、第3项、第2项、第3项、第2项、第2项、第3项、第2项、第2项、第3项、第2项、第2项、第2项、第3项、第2项、第2项、第2项、第2项、第3项、第2项、第2项、第2项、第2项、第2项、第2项、第3项、第2项、第2项、第3项、第3项、第2项。属性

圣Joe在佛罗里达州西北部拥有168,000英亩土地。我们的一部分土地属于部门计划，该计划使我们有权或赋予法律权利，在佛罗里达州的贝县和沃尔顿县的土地上最初开发超过17万个住宅单元、超过2200万平方英尺的零售、商业和工业空间以及超过3000个酒店房间。我们也有额外的权利，或合法的权利，在部门计划之外开发土地。我们大约87%的房地产位于佛罗里达州的海湾、海湾和沃尔顿县。我们大约90%的房地产土地位于墨西哥湾15英里以内。未开发的土地被作为林地管理，直到被指定为开发。我们预计这些土地将被广泛用于住宅、商业和酒店业。我们在住宅、酒店和商业领域拥有运营资产和正在开发的项目。 有关我们的房地产资产和相关产权负担的更多信息，请参阅“项目1”。业务“和”附表III(综合)--房地产及累计折旧“包括在本表格第15项中的10-K中，以了解更多信息。除了我们拥有的物业外，我们还投资于拥有物业的未合并合资企业，如Latitude Margaritaville Water Sound合资企业，其中包括Latitude Margaritaville Water Sound社区。

在我们的住宅领域，我们将社区开发成住宅，出售给房屋建筑商，并在有限的基础上出售给零售客户。截至2023年12月31日，我们已在19个不同的社区完成了住宅和正在开发、工程或概念规划中的住宅。这些地区包括水声发源地、水声发源地西部、水声营地小溪、早餐点东、提图斯公园、沃德克里克、大学站、公园广场、墨西哥海滩的盐溪、温马克海滩、南伍德和佛罗里达州西北部的其他社区。

在我们的酒店部门，我们拥有一个海滩俱乐部、俱乐部设施和三个高尔夫球场，它们位于我们的住宅社区内或附近。 我们拥有水彩酒店、珍珠酒店、Camp Creek Inn、希尔顿花园酒店、巴拿马城机场希尔顿花园酒店、希尔顿巴拿马城海滩Homewood Suites、希尔顿圣罗莎海滩Home2 Suites和WatSound Inn，以及附近的零售和商业空间。与我们的合资伙伴一起，我们拥有Lodge 30A和

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目录表

位于巴拿马城海滩度假村希尔顿酒店的大使馆套房。我们在佛罗里达州巴拿马城海滩拥有额外的物业，我们以租赁物业的形式运营。我们拥有两个码头。我们还在巴拿马城市中心的租赁土地上拥有Indigo巴拿马城码头酒店和哈里森厨房酒吧。我们正在建设第三个高尔夫球场，一个位于佛罗里达州贝县的18洞高尔夫球场。

在我们的商业部分，我们拥有或共同拥有我们运营中使用的物业，以及将用于我们运营的在建物业，包括多户、高级生活、自助存储、零售、写字楼、工业和商业物业。这些商业物业位于我们总部所在的Beckrich办公园区、北湾码头、Windmark海滩、VentureCrosings、水音镇中心、西湾镇中心、佛罗里达州立大学(FSU)/塔拉哈西纪念医院(TMH)医学院和佛罗里达州西北部的其他地点。此外，与我们的合资伙伴一起，我们拥有码头公园北部、码头公园道口、码头公园道口二期、水声起源道口、墨西哥海滩道口和Water Crest High Living。

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第3项法律诉讼

关于法律程序的信息，见附注20。承付款和或有事项包括在10-K表的第15项中。

第4项。第二项：煤矿安全信息披露

不适用。

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目录表

第II部

第5项。以下项目：注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券

2024年2月19日，我们大约有760名登记在册的普通股持有人。我们的普通股在纽约证券交易所上市，代码是“Joe”。

在2023年的第一季度和第二季度，我们的普通股支付了每股0.10美元的现金股息，在2023年的第三季度和第四季度，我们的普通股支付了每股0.12美元的现金股息(总计每股0.44美元)。2022年期间，我们为普通股支付了每股0.10美元的季度现金股息(总计每股0.40美元)。2021年期间，我们为普通股支付了每股0.08美元的季度现金股息(总计每股0.32美元)。虽然我们预期将继续派发季度股息，但宣布及支付任何未来股息将由本公司董事会在考虑各种因素后酌情决定，这些因素包括但不限于本公司的财务状况、盈利、本公司业务的资本要求、本公司当时可能参与的任何信贷协议或契约的条款、法律要求、行业惯例及本公司董事会认为相关的其他因素。过去支付的股息不应被解释为保证支付或宣布未来相同数额的股息，或者根本不应解释为保证支付或宣布未来股息。见第I部分，第1A项。风险因素-一般风险-我们不能向您保证，我们不会改变现有的资本分配计划，包括我们是否将继续以当前的速度支付股息，或者根本不会。

下面的业绩图表比较了我们从2018年12月31日到2023年12月31日期间的累计股东回报，假设在2018年12月31日投资了100美元在我们的普通股、S小盘600指数和一个定制的房地产同行组(“Custom Real Estate Peer Group”)。定制房地产集团由Alexander&Baldwin地产公司(Alex)、CTO Realty Growth，Inc.(CTO)、Five Point Holdings，LLC(FPH)、Howard Hughes Holdings，Inc.(HHH)、毛伊岛地产和菠萝公司(MLP)、Stratus Properties Inc.(STRS)和Tejon Ranch Co.(TRC)组成。显示的总回报假设股息再投资。Custom Real Estate同级组的总回报对同级组内的每个股票使用相同的权重。下面显示的股价表现并不一定预示着未来的股价表现。

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目录表

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股票回购计划

我们的董事会已经批准了股票回购计划，根据该计划，我们被授权回购我们普通股的股份。该计划没有到期日。截至2023年12月31日，我们有8000万美元的总授权可用于购买我们已发行普通股的股票。根据《交易法》第10b-18条，我们可以在公开市场购买中不时回购我们的普通股，无论是私下协商的交易还是其他方式。任何额外回购股份的时间和金额将取决于各种因素。本公司可随时或不时开始或暂停回购，恕不另行通知。本计划将继续执行，直至本公司董事会在任何时候自行决定是否修改或终止。股票回购计划的实施将减少我们的“公众流通股”，我们的董事、高管和关联公司对普通股的实益所有权将按比例增加，占我们已发行普通股的百分比。然而，我们不认为这会导致我们的普通股从纽约证券交易所退市，也不会导致我们不再受《交易法》的定期报告要求的约束。2023年第四季度没有股票回购。

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项目6. 已保留

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第7项。以下项目：管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析

以下对我们财务状况和经营结果的讨论和分析应与所附的经审计的综合财务报表和本10-K表格中的相关附注一起阅读。本次讨论中有关行业前景、我们对未来的期望的陈述

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本讨论中的业绩、流动性和资本资源等非历史性陈述均为前瞻性陈述。这些前瞻性陈述会受到风险和不确定性的影响，包括本10-K表格中“风险因素”中描述的风险和不确定性。我们的实际结果可能与任何前瞻性陈述中包含或暗示的结果大不相同。除非法律要求，我们没有义务修改或公开发布对本10-K表格中包含的任何前瞻性陈述的任何修改。

业务概述

圣·Joe是一家房地产开发、资产管理和运营公司，其所有房地产资产和业务都位于佛罗里达州西北部。我们打算将现有资产用于住宅、酒店和商业项目。我们拥有大量的住宅和商业用地使用权。我们通过一系列开发活动，积极寻求房地产资产更高、更好的用途。作为我们核心业务战略的一部分，在过去的几年里，我们通过合资企业和有限合作伙伴关系创造了我们业务的重要部分。我们参与这些安排的目的是为了发展房地产和其他业务活动，我们相信这将使我们能够补充我们的增长战略，利用行业专业知识并使我们的业务多样化。当我们和/或其他人能够更好地配置资源时，我们还可能合作或探索出售离散资产。我们寻求通过开发住宅、商业和酒店项目来提升我们拥有的房地产资产的价值，以满足市场需求。我们大约87%的房地产位于佛罗里达州的海湾、海湾和沃尔顿县。我们大约90%的房地产土地位于墨西哥湾15英里以内。

我们相信，我们目前的资本结构、流动性和土地为我们提供了多年的机会，为我们的股东增加经常性收入和长期价值。我们打算专注于我们的核心业务活动，即房地产开发、资产管理和运营。我们继续开发广泛的资产类型，我们相信这些资产类型将提供可接受的回报率，增长经常性收入，并支持未来的业务。资本承诺的资金将来自已完成项目的现金收益、现有现金、自有土地、合作伙伴资本和融资安排。我们预计投资不会立即带来好处。项目的时间安排可能会受到我们无法控制的因素造成的延误。我们也可能选择经营而不是租赁资产，租赁而不是出售资产，或者出售可能会推迟收入和利润的改善后的土地而不是未改善的土地。

我们的房地产投资策略专注于满足长期风险调整后回报标准的项目。我们的做法是，只有当我们的分析表明，一个项目在其生命周期内产生的回报将等于或高于门槛回报时，才会产生此类支出。

截至2023年12月31日的年度与截至2022年12月31日的年度相比，重点包括：

市况

2023年全年，我们继续产生积极的财务业绩。尽管通胀、利率上升、保险成本上升、供应链中断、劳动力短缺、金融机构中断和地缘政治冲突等宏观经济因素继续产生经济逆风并影响买家情绪，但我们各个细分市场的需求仍然强劲。我们认为，这主要是佛罗里达州西北部持续增长的结果，我们将其归因于该地区高质量的生活质量、自然美景和卓越的便利设施，以及工作场所不断变化的灵活性。

尽管我们各个细分市场的需求强劲，但我们也继续感受到上述宏观经济因素的影响，包括供应链中断，延长了完成住宅、酒店和商业项目的时间。此外，通货膨胀、更高的保险成本和更高的利率，已经

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与前几个期间相比，运营成本和贷款利率增加。虽然利率上升对购房者获得融资的能力和总体住房市场产生了负面影响，但净移民流入我们的市场、住房供应相对于需求有限以及现金购房者的数量抵消了这种影响。由于房屋建筑商继续履行与我们的合同义务，市场状况并未导致取消签约率的增加。

鉴于我们多样化的住宅资产组合，不同社区的销售和定价组合可能会影响一段时期内的收入和利润率，如下文更详细讨论的那样。

第一部分讨论了当前宏观经济环境对我们业务的潜在影响。风险因素.

可报告的细分市场

我们主要在以下三个可报告的细分市场开展所有业务：1)住宅、2)酒店和3)商业。

下表列出了这些可报告部门对我们综合营业收入的相对贡献：

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有关我们的可报告部门的更多信息，请参见附注19。细分市场信息包括在10-K表的第15项中。

住宅区段

我们的住宅部门通常规划和开发不同规模、不同价位的住宅社区，并将住宅出售给房屋建筑商或零售消费者。我们的住宅部门还评估与特定社区(如Latitude Margaritaville Water Sound)签订合资协议的机会。

住宅部分的收入来自已开发住宅、住宅和其他住宅用地的销售，以及房屋建筑商销售的某些住宅残渣，如果房屋价格超过谈判门槛，这些剩余部分将向我们提供竣工住宅销售价格的一定比例。收入在销售结束、所有权和控制权转移给买方时确认。住宅部门还通过销售TAP和Impact费用抵免、营销费用和某些交易的其他费用获得收入。某些HomeSite残留物和与房屋建筑商HomeSite销售相关的其他收入在销售结束时在收入中确认。住宅部分产生的成本来自直接成本(例如开发和建设成本)、销售成本和其他间接成本。

我们的住宅部分包括水声起源、水声起源西、水声营地小溪、早餐点东、提图斯公园、沃德克里克、大学站、公园广场、墨西哥海滩的盐溪、温马克海滩和南伍德社区，这些社区都是大型、多阶段的社区，目前正在进行开发活动、销售活动或未来的阶段。这些社区的住宅是根据市场需求开发的，主要出售给房屋建筑商，并在有限的基础上出售给零售客户。

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东湖溪、东湖鲍威尔、鲍威尔湖、Teachee、西湾溪和西莱尔德社区在初步规划或许可中有几个阶段的家园。这些社区的住宅将根据市场需求开发，主要出售给房屋建筑商，并在有限的基础上出售给零售客户。

SummerCamp Beach社区有可供出售的房屋，以及RiverCamps社区，两者都有额外的土地供未来开发。

Latitude Margaritaville Watersound社区是佛罗里达州海湾县的一个计划中的55+活跃成人住宅社区。该社区位于海岸内水道附近，可方便地前往西北佛罗里达海滩国际机场。该社区正在通过我们未合并的Latitude Margaritaville Watersound JV与我们的合作伙伴Minto Communities USA（房屋建筑商和社区开发商）开发，预计将包括约3，500套住宅，这些住宅将以较小的离散社区增量开发。截至2023年12月31日，未合并的Latitude Margaritaville Watersound合资企业有609套房屋处于合同状态，预计在房屋关闭时的销售价值约为3.185亿美元。见注4。 合资企业包括在本表格10-K第15项中，以获取更多信息。

按社区/项目划分的住宅住宅用地管道如下：