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格拉德斯通商业公司公布截至2023年12月31日的第四季度和年度业绩

请注意，本新闻稿中提供的有限信息不足以做出明智的投资判断。

弗吉尼亚州麦克莱恩，2024年2月21日（ACCESSWIRE）——格拉德斯通商业公司（纳斯达克股票代码：GOOD）（“格拉德斯通商业” 或 “公司”）今天公布了截至2023年12月31日的第四季度和年度的财务业绩。运营资金（FFO、经可比性调整后的FFO）和Core FFO（所有三种非公认会计原则）财务指标的描述载于本新闻稿的末尾。除非另有说明，否则所有每股参考均指普通股和非控股运营单位的全面摊薄后的加权平均股份。欲了解更多详情，另请参阅季度财务补充文件和公司的10-K表年度报告，这些报告可在我们网站www.gladstonecommercial.com的 “投资者” 部分找到。

摘要信息（以千美元计，每股数据除外）：


	截至已结束的三个月
	2023年12月31日			2023年9月30日			$ Change		% 变化
操作数据：
总营业收入	$	35,908		$	36,464		$	(556)	(1.5)	%
运营费用总额	(28,136)		(1)	(29,587)		(4)	1,451		(4.9)	%
其他费用，净额	(3,221)		(2)	(5,085)		(5)	1,864		(36.7)	%
净收入	$	4,551		$	1,792		$	2,759	154.0	%
减去：归属于优先股的股息	(3,106)			(3,099)			(7)		0.2	%

减去：归属于优先普通股的股息	(107)			(108)			1		(0.9)	%
加/减：F系列优先股灭绝后的收益（亏损）	1			(1)			2		(200.0)	%

普通股股东和非控股股东的净收益（亏损）（可归属）	$	1,339		$	(1,416)		$	2,755	(194.6)	%
加：房地产折旧和摊销	13,731			12,485			1,246		10.0	%
加：减值费	5,719			6,754			(1,035)		(15.3)	%

减去：出售房地产的净收益	(3,492)			(4,696)			1,204		(25.6)	%
减去：债务清偿收益，净额	(2,830)			—			(2,830)		100.0	%
普通股股东和非控股股东可获得的运营资金——基本	$	14,467		$	13,127		$	1,340	10.2	%
增加：可转换的高级普通发行版	107			108			(1)		(0.9)	%
普通股股东和非控股股东可用的运营资金——摊薄后	$	14,574		$	13,235		$	1,339	10.1	%



普通股股东和非控股股东可获得的运营资金——基本	$	14,467		$	13,127		$	1,340	10.2	%





加：资产退休债务支出	32			31			1		3.2	%

增加：贷款抗辩成本	—			130			(130)		(100.0)	%
增加：利率对冲工具的已实现亏损	—			326			(326)		(100.0)	%




普通股股东和非控股股东可获得的运营核心资金——基本	$	14,499		$	13,614		$	885	6.5	%
增加：可转换的高级普通发行版	107			108			(1)		(0.9)	%
普通股股东和非控股业务单位持有人可用的业务核心资金——摊薄后	$	14,606		$	13,722		$	884	6.4	%

份额和每股数据：
普通股股东和非控股股东的净收益（亏损）（可归属）——基本和摊薄后	0.03			(0.04)			0.07		(175.0)	%
普通股股东和非控股OP单位持有人可使用FFO——基本	0.36			0.33			0.03		9.1	%
普通股股东和非控股运营单位持有人可获得的FFO——摊薄	0.36			0.33			0.03		9.1	%

普通股股东和非控股运营单位持有人可用的核心 FFO-基本	0.36			0.34			0.02		5.9	%
可供普通股股东和非控股运营单位持有人使用的核心FFO——摊薄	0.36			0.34			0.02		5.9	%


已发行普通股和非控股OP单位的加权平均份额——基本	40,309,714				40,309,463				251			—	%
已发行普通股和非控股运营单位的加权平均股数——摊薄	40,654,846				40,654,595				251			—	%
每股普通股和非控股运营单位申报的现金分红	$	0.30			$	0.30			$	—		—	%

财务状况
累计折旧前的房地产	$	1,261,715		(3)	$	1,279,332		(6)	$	(17,617)		(1.4)	%
总资产	$	1,133,471			$	1,167,156			$	(33,685)		(2.9)	%
应付抵押贷款票据，净额，循环借款和定期贷款下的借款，净额	$	738,861			$	749,009			$	(10,148)		(1.4)	%
总权益和夹层权益	$	324,307			$	346,627			$	(22,320)		(6.4)	%
拥有的财产	135			(3)	135			(6)	—			—	%
自有平方英尺	17,059,269			(3)	17,160,398			(6)	(101,129)			(0.6)	%
租赁平方英尺	96.8		%		96.6		%		0.2		%	0.2	%

(1) 包括截至2023年12月31日的三个月中确认的三处房产的570万美元减值费用。

(2) 包括截至2023年12月31日的三个月中，出售两处房产产生的350万美元净销售收益和净额280万美元的债务清偿收益。

(3) 包括三处归类为待售房产，总面积为4,040万美元和946,801平方英尺。

(4) 包括截至2023年9月30日的三个月中对一处房产确认的680万美元减值费用。

(5) 包括截至2023年9月30日的三个月中出售三处房产的净销售收益470万美元。

(6) 包括四处归类为待售房产，总面积为5,290万美元和509,528平方英尺。


	截至年底
	2023年12月31日			2022年12月31日			$ Change		% 变化
操作数据：
总营业收入	$	147,584		$	148,981		$	(1,397)	(0.9)	%
运营费用总额	(116,103)		(1)	(116,248)		(4)	145		(0.1)	%
其他费用，净额	(26,559)		(2)	(21,951)		(5)	(4,608)		21.0	%
净收入	$	4,922		$	10,782		$	(5,860)	(54.3)	%
减去：归属于优先股的股息	(12,285)			(11,903)			(382)		3.2	%

减去：归属于优先普通股的股息	(430)			(458)			28		(6.1)	%
减去：F系列优先股注销造成的损失	(11)			(10)			(1)		10.0	%
添加：回购G系列优先股的收益	3			37			(34)		(91.9)	%
归属于普通股股东和非控股运营单位持有人的净亏损	$	(7,801)		$	(1,552)		$	(6,249)	402.6	%
加：房地产折旧和摊销	57,856			60,154			(2,298)		(3.8)	%
加：减值费	19,296			12,092			7,204		59.6	%

减去：出售房地产的净收益	(7,737)			(10,052)			2,315		(23.0)	%
减去：债务清偿收益，净额	(2,830)			—			(2,830)		100.0	%
普通股股东和非控股股东可获得的运营资金——基本	$	58,784		$	60,642		$	(1,858)	(3.1)	%
增加：可转换的高级普通发行版	430			458			(28)		(6.1)	%
普通股股东和非控股股东可用的运营资金——摊薄后	$	59,214		$	61,100		$	(1,886)	(3.1)	%



普通股股东和非控股股东可获得的运营资金——基本	$	58,784		$	60,642		$	(1,858)	(3.1)	%
添加：注销递延融资费用	—			434			(434)		(100.0)	%
添加：注销现成注册账单费用和预付自动柜员机费用	110			177			(67)		(37.9)	%
加：资产退休债务支出	126			100			26		26.0	%


增加：贷款抗辩成本	130			—			130		100.0	%
增加：利率对冲工具的已实现亏损	326			—			326		100.0	%



普通股股东和非控股股东可获得的运营核心资金——基本	$	59,476		$	61,353		$	(1,877)	(3.1)	%
增加：可转换的高级普通发行版	430			458			(28)		(6.1)	%


普通股股东和非控股业务单位持有人可用的业务核心资金——摊薄后	$	59,906			$	61,811			$	(1,905)		(3.1)	%

份额和每股数据：
归属于普通股股东和非控股股东的净亏损——基本亏损和摊薄后	(0.19)				(0.04)				(0.15)			375.0	%
普通股股东和非控股OP单位持有人可使用FFO——基本	1.46				1.55				(0.09)			(5.8)	%
普通股股东和非控股运营单位持有人可获得的FFO——摊薄	1.46				1.54				(0.08)			(5.2)	%

普通股股东和非控股运营单位持有人可用的核心 FFO-基本	1.47				1.56				(0.09)			(5.8)	%
可供普通股股东和非控股运营单位持有人使用的核心FFO——摊薄	1.47				1.56				(0.09)			(5.8)	%
已发行普通股和非控股OP单位的加权平均份额——基本	40,325,730				39,245,675				1,080,055			2.8	%
已发行普通股和非控股运营单位的加权平均股数——摊薄	40,670,862				39,608,921				1,061,941			2.7	%
每股普通股和非控股运营单位申报的现金分红	$	1.2000			$	1.5048			$	(0.3048)		(20.3)	%

财务状况
累计折旧前的房地产	$	1,261,715		(3)	$	1,299,570		(6)	$	(37,855)		(2.9)	%
总资产	$	1,133,471			$	1,202,633			$	(69,162)		(5.8)	%
应付抵押贷款票据，净额，循环借款和定期贷款下的借款，净额	$	738,861			$	749,206			$	(10,345)		(1.4)	%
总权益和夹层权益	$	324,307			$	375,750			$	(51,443)		(13.7)	%
拥有的财产	135			(3)	137			(6)	(2)			(1.5)	%
自有平方英尺	17,059,269			(3)	17,179,951			(6)	(120,682)			(0.7)	%
租赁平方英尺	96.8		%		96.8		%		—		%	—	%

(1) 包括截至2023年12月31日止年度中确认的五处房产的1,930万美元减值费用。

(2) 包括截至2023年12月31日止年度中来自七处房地产销售的770万美元净销售收益和净额280万美元的债务清偿收益。

(3) 包括三处归类为待售房产，总面积为4,040万美元和946,801平方英尺。

(4) 包括截至2022年12月31日止年度中确认的两处房产的1,210万美元减值费用。

(5) 包括截至2022年12月31日止年度中五处房地产销售产生的1,010万美元净销售收益。

(6) 包括一处被归类为待售房产，金额为1,230万美元和146,483平方英尺。

2023 财年的亮点：

• 收购的房产：以2950万美元的价格购买了五处已完全占用的房产，总租赁空间约为30万平方英尺，加权平均上限率为9.56％；

• 已售房产：作为我们资本回收战略的一部分，以3,960万美元的价格出售了七处非核心房产；

• 收取 2023 年基本租金的 100%：收取了全年欠我们的2023年基本租金的100％；

•根据ATM计划发行的普通股：发行了20万股，净收益为410万美元；

• 已发行的F系列优先股：发行了246,775股6.00％的F系列优先股，净收益为560万美元；

• 已发行新债：借入900万美元的固定利率抵押贷款债务，加权平均利率为6.1％，所有到期日均为2028年9月1日；

• 已偿还的债务：偿还了5,890万美元的固定利率抵押贷款债务，加权平均利率为4.7％，手头有现金和从我们的信贷额度中借款；

• 延长抵押贷款债务到期日：将880万美元固定利率票据的到期日再延长一年；

• 租赁的空置空间：租赁了40,041平方英尺的先前空置空间，租赁期限从5.4年到10年不等；

• 续订租约：续订了1388,789平方英尺的面积，其中12处房产的剩余租期从3.3年到18.7年不等；

• 付费分配：本年度支付的现金分配总额为普通股和非控股运营单位每股1.20美元，E系列优先股每股1.656252美元，F系列优先股每股1.50美元，G系列优先股每股1.50美元，高级普通股每股1.05美元。

2023年第四季度业绩：截至2023年12月31日的季度向普通股股东和非控股业务单位持有人提供的FFO为1,460万美元，与截至2023年9月30日的季度相比增长了10.1％，

相当于每股0.36美元。截至2023年12月31日的季度，普通股股东和非控股业务单位持有人可获得的核心FFO为1,460万美元，与截至2023年9月30日的季度相比增长6.4％，相当于每股0.36美元。核心FFO的增加主要是由于成功的房地产税上诉导致的房地产运营费用减少。

2023财年业绩：截至2023年12月31日的财年，普通股股东和非控股业务单位持有人可获得的FFO为5,920万美元，与截至2022年12月31日的年度相比下降了3.1％，相当于每股1.46美元。截至2023年12月31日的财年，普通股股东和非控股业务单位持有人可获得的核心FFO为5,990万美元，与截至2022年12月31日的年度相比下降了3.1％，相当于每股1.47美元。核心FFO下降的主要原因是前一时期租约终止的租金收入加快，以及2023年空置房产的租金收入，以及浮动利率债务的SOFR利率上升，导致利息支出增加。合同在2023年取消了所有季度的激励费，从而减少了运营开支，从而部分抵消了这一点。

截至2023年12月31日的三个月和年度，普通股股东和非控股业务单位持有人的净收益（亏损）分别为130万美元和780万美元，合每股0.03美元和0.19美元（0.19美元），而截至2023年9月30日的三个月和截至2022年12月31日的年度中归属于普通股股东的净亏损为140万美元和160万美元，合0.4万美元和每股分别为0.04美元。截至2023年12月31日和2023年9月30日的三个月，以及截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度的核心FFO与净收益（亏损）的对账，我们认为这是与核心FFO最直接可比的GAAP指标，以及普通股和非控股运营单位每股加权平均份额的基本和摊薄后的核心FFO的计算在上面的 “摘要信息” 表中列出。

在本季度结束之后：

• 已发行的F系列优先股：发行了7,580股股票，净收益为20万美元；

• 已售房产：作为我们资本回收战略的一部分，以450万美元的价格出售了一处非核心房产；以及

• 申报分配：申报的2024年1月、2月和3月的每月现金分配，普通股和非控股运营单位的现金分配总额为0.30美元，E系列优先股每股0.414063美元，F系列优先股每股0.375美元，G系列优先股每股0.375美元，高级普通股每股0.2625美元。

Gladstone Commercial总裁巴兹·库珀的评论说：“我们的财务业绩反映了稳定的业绩和稳定的收入，这源于我们庞大的同店物业占用率、租金征收和增长、2023年和2022年期间的增值房地产投资、续订租户的能力，以及我们的去杠杆化和资本回收计划。我们认为，我们在2023年取得了不错的成绩，在目标市场以可观的上限利率向五种资产投资了2950万美元，其中除一项外均为工业资产。我们继续实施资本回收计划，通过该计划，我们出售了非核心资产，将所得款项用于降低投资组合的杠杆化，并在目标增长市场收购房产。我们在2023年成功退出了七项非核心资产，确认了770万美元的资本收益，而且我们预计将在未来一到两年内出售其他非核心资产，我们认为这些资产将带来资本收益。我们将继续机会性地出售非核心资产，并将所得款项重新部署到更强劲的目标增长市场，重点是工业投资机会。尽管由于疫情的持续影响、大幅通货膨胀和相应的利率上升以及乌克兰战争引发的地缘政治和经济问题，我们预计将面临挑战，但我们对租户信贷承保的深度有强烈的感觉。我们已经收取了2023年现金租金的100％。我们预计，我们的租户将成功应对当前的经济环境，并且在所有剩余的疫情限制完全解除并且经济恢复正常状态后，他们将能够继续成功运营。尽管经济存在不确定性，但在2023年，我们得以向两个租户租赁40,041平方英尺的空置面积，并向13个租户续订了1,388,789平方英尺的面积。我们正在积极推销剩余的空置空间，并预计会取得积极成果。我们已经修改了信贷额度，增加了新的定期贷款部分，并增加了循环贷款，我们认为这将是这些不确定的市场中财务灵活性的重要来源。我们预计将继续在必要时进入债务和股票市场，以增加流动性，并对我们在过去几年的稳健表现感到非常满意。我们认为，我们的同店租金近年来每年增长约2％，随着我们的增长，将继续上涨，我们将继续主要专注于投资目标市场，重点是工业地产和积极管理我们的投资组合。”

电话会议：格拉德斯通商业将于美国东部时间2024年2月22日星期四上午8点30分举行电话会议，讨论其收益业绩。请致电 (877) 407-9045（或 (201) 389-0934）进入电话会议。接线员将监控通话并设置提问队列。电话会议重播将在电话会议结束一小时后提供，并将持续到2024年2月29日。要收听重播，请拨打 (877) 660-6853（或 (201) 612-7415）并使用重播会议号码 13742738。公司季度电话会议的音频直播也将在我们网站www.gladstonecommercial.com的投资者专区播出。

关于格拉德斯通商业：格拉德斯通商业公司是一家房地产投资信托基金，专注于收购、拥有和运营美国各地的净租赁工业和办公物业。包括截至2024年1月的付款，格拉德斯通商业已连续每月支付229笔普通股现金分配。在按月支付分红之前，格拉德斯通商业连续五个季度支付现金分配。自2003年成立以来，格拉德斯通商业公司从未跳过或推迟过分发。更多信息可以在 www.gladstonecommercial.com 上找到。

关于格拉德斯通公司：有关格拉德斯通所有基金业务活动的信息，可在www.gladstonecompanies.com上找到。

投资者关系：有关按月支付分红费的格拉德斯通基金系列的投资者关系问题，请访问www.gladstonecompanies.com。

非公认会计准则财务指标：

FFO：全国房地产投资信托基金协会（“NAREIT”）制定了FFO，作为衡量股票房地产投资信托基金经营业绩的相对非公认会计准则的补充指标，以确认创收房地产历来没有根据公认会计原则确定的基础进行贬值。根据NAREIT的定义，FFO是净收益（根据公认会计原则计算），不包括财产销售的收益（或亏损）和财产减值损失，加上房地产资产的折旧和摊销，以及未合并的合伙企业和合资企业的调整后的收益（或亏损）。FFO不代表根据公认会计原则确定的经营活动产生的现金流，不应将其视为衡量其业绩的净收益的替代方案，也不应将其视为衡量流动性或分配能力的运营现金流的替代方案。该公司认为，每股和单位的FFO为投资者提供了评估其财务业绩的额外背景信息，并作为将其与其他房地产投资信托基金进行比较的补充衡量标准；但是，将其FFO与其他房地产投资信托基金的FFO进行比较可能不一定有意义，因为此类其他房地产投资信托基金使用的NAREIT定义的应用可能存在差异。

经可比性调整后的FFO：经可比性调整后的FFO是针对某些项目进行调整的FFO，这些项目不代表公司运营组合提供的业绩，也不会影响公司同期业绩的可比性。这些项目包括与注销与赎回证券相关的发行成本相关的非经常性支出调整的调整。尽管该公司对FFO的计算经可比性调整后与NAREIT对FFO的定义不同，可能无法与其他房地产投资信托基金相提并论，但该公司认为这是衡量其经营业绩的有意义的补充指标。因此，经可比性调整后的FFO应被视为根据公认会计原则计算的净收入的补充，以衡量我们的业绩。

核心FFO：核心FFO是针对某些项目进行调整的，这些项目不代表公司运营投资组合提供的业绩，也不会影响公司同期业绩的可比性。这些项目包括收购相关支出的调整、提前清偿债务的收益或损失以及任何其他非经常性支出调整。尽管公司对核心FFO的计算与NAREIT对FFO的定义不同，可能无法与其他房地产投资信托基金的计算相提并论，但该公司认为这是衡量其经营业绩的有意义的补充指标。因此，应将核心FFO视为根据公认会计原则计算的净收入的补充，以衡量我们的业绩。

根据NAREIT的定义，公司的FFO列报方式，经可比性调整后的FFO或核心FFO的列报方式，并不代表根据公认会计原则确定的经营活动产生的现金流，不应将其视为净收益的替代指标，也不得将其视为衡量流动性或分配能力的运营现金流的替代方案。

根据经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条的定义，本新闻稿中关于格拉德斯通商业公司收入的预测稳定性、其重新租赁其空置房产和增加其投资组合的能力、计划或前景的声明是 “前瞻性陈述”。这些前瞻性陈述本质上涉及某些风险和不确定性，尽管它们基于格拉德斯通商业目前的计划，截至本新闻稿发布之日，这些计划被认为是合理的。可能导致实际业绩与这些前瞻性陈述存在重大差异的因素包括但不限于格拉德斯通商业筹集额外资本的能力；资本和融资的可用性和条款，既为其运营提供资金，也可以在债务到期时再融资；当前经济环境的衰退；租户的表现；竞争对其续订现有租赁或再租赁空间努力的影响；以及利率的重大变化。2024年2月21日向美国证券交易委员会提交的截至2023年12月31日财年的10-K表的 “风险因素” 标题下披露了可能导致实际业绩与其前瞻性陈述中陈述或暗示的业绩存在重大差异的其他因素。Gladstone Commercial提醒读者不要过分依赖任何此类前瞻性陈述，这些陈述仅代表截至发布之日。Gladstone Commercial没有义务公开露面

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联系人：

格拉德斯通商业公司

(703) 287-5893