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美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
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表格：10-K
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☒根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节提交的年度报告
截至本财政年度止2023年12月31日
或
☐根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节提交的过渡报告
对于从日本到日本的过渡期，日本将从日本过渡到日本，日本将从日本转向日本。
委托文件编号：1-13102（First Industrial Realty Trust，Inc.）
333-21873（First Industrial，L.P.）
  _______________________________
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第一工业地产信托公司
第一工业公司，L.P.
(注册人的确切姓名载于其章程)
 
第一产业地产信托公司马里兰州36-3935116
第一实业，L.P.特拉华州36-3924586
(述明或其他司法管辖权
(注册成立或组织)		(税务局雇主
识别号码)

北瓦克大道1号，套房4200
芝加哥, 伊利诺伊州, 60606
(主要执行机构地址、邮政编码)

(312) 344-4300
(注册人的电话号码，包括区号)
根据该法第12(B)节登记的证券：
每个班级的标题交易代码注册的每个交易所的名称
普通股，每股面值0.01美元是的纽约证券交易所
根据该法第12(G)节登记的证券：
无
 _______________________________ 
用复选标记表示注册人是否为证券法规则第405条所定义的知名经验丰富的发行人。
第一产业地产信托公司
是☑不是☐
第一实业，L.P.是☑不是☐
如果注册人不需要根据1934年证券交易法第13条或第15（d）条提交报告，则用复选标记勾选。
第一产业地产信托公司
是o不是þ
第一实业，L.P.是o不是þ
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年《证券交易法》第13或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。
第一产业地产信托公司
是þ不是o
第一实业，L.P.是þ不是o
用复选标记表示注册人是否已在过去12个月内(或在注册人被要求提交和发布此类文件的较短时间内)，以电子方式提交了根据S-T法规(本章232.405节)第405条规则要求提交和发布的每个交互数据文件。
第一产业地产信托公司
是þ不是o
第一实业，L.P.是þ不是o
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。(勾选一项)：
第一产业地产信托公司：
大型加速文件服务器þ加速文件管理器o
非加速文件服务器o规模较小的新闻报道公司☐
(不要检查是否有规模较小的报告公司)新兴成长型公司☐
第一实业，L.P.：
大型数据库加速的文件管理器o加速文件管理器þ
非加速文件服务器o规模较小的新闻报道公司☐
(不要检查是否有规模较小的报告公司)新兴成长型公司☐
如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。
第一产业地产信托公司
 o
第一实业，L.P.
 o
用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国联邦法典》第15编，第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告的内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。
第一产业地产信托公司
þ
第一实业，L.P.þ
如果证券是根据该法第12(B)条登记的，应用复选标记表示登记人的财务报表是否反映了对以前发布的财务报表的错误更正。
第一产业地产信托公司
 o
第一实业，L.P.
 o
用复选标记表示这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行人员在相关恢复期间根据第240.10D-1(B)条收到的基于激励的补偿进行恢复分析。
第一产业地产信托公司
 o
第一实业，L.P.
 o
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。
第一产业地产信托公司
是☐不是þ
第一实业，L.P.是☐不是þ


First Industrial Realty Trust，Inc.非关联公司持有的有投票权和无投票权股票的总市值约为$6,932.8以2023年6月30日该股票在纽约证券交易所的收盘价为基础。
2024年2月14日，132,340,269第一产业地产信托公司的S普通股面值为0.01美元，已发行。
  _______________________________
以引用方式并入的文件
第三部分通过参考第一工业地产信托公司的S最终委托书纳入了某些信息，预计第一工业地产信托公司S会计年度结束后120天内将提交给美国证券交易委员会。



解释性说明
本报告综合了马里兰州First Industrial Realty Trust，Inc.(“公司”)和特拉华州有限合伙企业First Industrial，L.P.(“经营合伙企业”)截至2023年12月31日的Form 10-K年度报告。除另有说明或文意另有所指外，“本公司”、“本公司”及“本公司”均指本公司及其附属公司，包括经营合伙公司及其合并附属公司。
本公司为房地产投资信托基金，为经营合伙企业的普通合伙人。于2023年12月31日，本公司拥有营运合伙约97.5%的普通合伙权益。营运合伙其余约2.5%的普通有限合伙权益由有限合伙人拥有。经营合伙的有限责任合伙人主要包括将其直接或间接物业权益贡献予经营合伙以换取经营合伙的有限合伙权益的人士或实体，以及根据本公司的股票激励计划(定义见综合财务报表附注11)获得经营合伙的RLP单位(定义见综合财务报表附注6)的人士或实体。作为经营合伙公司的唯一普通合伙人，本公司对经营合伙公司的日常管理和控制行使独家和完全的酌情权，并可促使其进行某些重大交易，包括收购、处置和再融资。本公司管理层由与经营合伙企业管理层相同的成员组成。
本公司和经营合伙企业作为一个企业进行管理和运营。经营合伙企业的财务业绩并入本公司的财务报表。除于经营合伙企业的投资外，本公司并无重大资产。本公司几乎所有资产均由营运合伙企业及其附属公司持有，并透过营运合伙企业及其附属公司进行营运。因此，本公司与经营合伙企业的资产及负债大致相同。
我们认为，在本公司和营运合伙作为一个相互关联的合并公司如何运作的背景下，了解本公司和营运合伙之间的差异是非常重要的。本公司的合并财务报表与经营合伙企业的合并财务报表主要有以下不同之处：
•股权、非控股权益和合伙人资本。本公司以外的人士或实体于营运合伙公司持有的2.5%股权，在营运合伙公司的财务报表中列为合伙人资本，并在本公司的财务报表中列为非控股权益。
•与的关系 其他 房地产合作伙伴关系。该公司的业务主要通过经营合伙企业及其子公司进行，但也通过其他几家有限合伙企业进行，这些合伙企业被称为“其他房地产合伙企业”。经营合伙为有限责任合伙，持有至少99%的权益，而本公司为普通合伙，透过数间独立的全资公司，在其他房地产合伙中持有至少0.01%的普通合伙权益。其他房地产合伙企业均为本公司及经营合伙企业合并的可变权益实体。本公司在其他房地产合伙企业中的直接普通合伙权益在经营合伙企业的财务报表中反映为非控股权益。
•与服务子公司的关系。本公司拥有一家直接全资子公司，该子公司不拥有任何房地产，但为本公司拥有的各种其他实体提供服务。由于营运合伙并无于该实体拥有所有权权益，故其营运于本公司的综合业绩中反映，但不反映于营运合伙的综合业绩。此外，该实体欠经营合伙企业某些款项，其应收账款包括在经营合伙企业的资产负债表中，但在公司综合资产负债表中注销，因为该实体和经营合伙企业均由本公司完全合并。
我们相信，将公司和运营伙伴公司的年度报告合并到这份单一报告中将产生以下好处：
•加强投资者对本公司和营运伙伴关系的了解，使他们能够以管理层的观点和经营企业的相同方式整体看待业务；
•通过编制一份合并报告而不是两份单独的报告来创造时间和成本效益；以及
•消除重复披露，并为我们的投资者提供更精简和更具可读性的演示文稿以供审查，因为本公司的大部分披露同时适用于本公司和经营合伙企业。



为了帮助投资者了解公司和经营合伙公司之间的区别，本报告提供了关于公司和经营合伙公司各自的以下披露：
•合并财务报表；
•这类财务报表的一套合并附注，酌情包括对每个实体的权益或合伙人资本的单独讨论；以及
•综合管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析部分，包括与每个实体相关的不同信息。
本报告还包括单独的第二部分，第9A项，控制和程序部分，以及公司和经营合伙公司的单独附件31和32证书，以确定公司和经营合伙公司已经进行了必要的认证，并且公司和经营合伙公司都符合1934年修订的《证券交易法》规则第13a-15条和规则第15d-15条，以及《美国法典》第18编第1350节。


第一产业地产信托公司
第一工业公司，L.P.
目录
  页面
第一部分。
4
第1项。
业务
4
项目1A.
风险因素
8
项目1B。
美国证券交易委员会评论悬而未决
21
项目1C。
网络安全
21
第二项。
属性
23
第三项。
法律诉讼
27
第四项。
煤矿安全信息披露
27
第二部分。
28
第5项。
注册人普通股/合伙人资本、相关股东/单位持有人事项和发行人购买股权证券的市场
28
第6项。
[已保留]
30
第7项。
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
30
项目7A。
关于市场风险的定量和定性披露
41
第8项。
财务报表和补充数据
41
第9项。
会计与财务信息披露的变更与分歧
41
项目9A。
控制和程序
42
项目9B。
其他信息
43
项目9C。
关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露
 43
第三部分。
44
第10项。
董事、高管与公司治理
44
第11项。
高管薪酬
44
第12项。
某些实益拥有人的担保所有权以及管理层和相关股东的事项
44
第13项。
某些关系和关联交易与董事独立性
44
第14项。
首席会计师费用及服务
44
第四部分。
44
第15项。
展品、财务报表和财务报表时间表
44
第16项。
表格10-K摘要
48
签名
121
2

前瞻性陈述
本报告可能包含1933年《证券法》第27A节和1934年《证券交易法》(以下简称《交易法》)第21E节所指的前瞻性陈述。我们打算将这类前瞻性陈述纳入《1995年私人证券诉讼改革法》中有关前瞻性陈述的安全港条款。前瞻性陈述基于某些假设，描述我们未来的计划、战略和预期，通常可以通过使用“相信”、“预期”、“计划”、“打算”、“预期”、“估计”、“项目”、“寻求”、“目标”、“潜在”、“关注”、“可能”、“将”、“应该”或类似的词语来识别。尽管我们相信前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设，但我们不能保证我们的预期一定会实现，或者结果不会有实质性的不同。
可能对我们的运营和未来前景产生实质性不利影响的因素包括但不限于：
•国家、国际、地区和当地经济状况的变化，特别是房地产市场的变化；
•法律/条例的变化(包括关于房地产投资信托征税的法律的变化)和监管当局的行动；
•我们有能力获得资格并保持我们作为房地产投资信托基金的地位；
•融资(包括公共和私人资本)的可获得性和吸引力以及利率的变化；
•额外债务回购条款的可获得性和吸引力；
•我们保持信用机构评级的能力；
•我们遵守适用的金融契约的能力；
•我们的竞争环境；
•现有和潜在市场区域内工业物业和土地的供求和估值的变化；
•我们以优惠条件识别、收购、开发和/或管理物业的能力；
•我们以有利条件处置财产的能力；
•我们有能力管理我们收购的物业的整合；
•与环境事项有关的潜在责任；
•租客拖欠或不续订租约；
•租赁率下降或空置率上升；
•房地产建设成本高于预期，开发或租赁进度延误；
•流行病、流行病或其他突发公共卫生事件的不确定性和经济影响，或对此类事件的恐惧，如新冠肺炎的爆发；
•与通过网络攻击、网络入侵或其他方式违反安全规定以及对我们的信息技术网络和相关系统造成其他重大破坏有关的风险；
•潜在的自然灾害和其他潜在的灾难性事件，如战争和/或恐怖主义行为；
•技术发展，特别是影响供应链和物流的技术发展；
•诉讼，包括与起诉或辩护索赔及任何不利后果有关的费用；
•与我们在合资企业的投资相关的风险，包括我们缺乏唯一的决策权；以及
•其他风险和不确定性，如项目1A“风险因素”和本报告其他部分所述，以及在我们的其他“交易法”报告和我们提交给美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的其他公开文件中不时讨论的那些风险和不确定性。
我们告诫您不要过度依赖前瞻性陈述，这些陈述仅反映我们的展望，仅反映截至本报告日期的情况。我们不承担更新或补充前瞻性陈述的义务。
3

第I部分
该公司
第1项。业务
背景
First Industrial Realty Trust，Inc.是一家自我管理和完全整合的房地产公司，拥有，管理，收购，销售，开发和再开发工业房地产。该公司是一家成立于1993年8月10日的马里兰州公司，是1986年《国内税收法》（以下简称“《税法》”）中定义的房地产投资信托基金（以下简称“房地产投资信托基金”）。截至2023年12月31日，我们的在用物业组合包括422个工业物业，位于18个州，总可出租面积（“GLA”）合共约6，490万平方呎。
我们于1994年7月1日开始运营。公司的业务主要通过运营合伙企业进行，这是一家成立于1993年11月23日的特拉华州有限合伙企业，公司是其中唯一的普通合伙人（“普通合伙人”），截至2023年12月31日，拥有约97.5%的所有权权益（“普通合伙人单位”）。经营合伙企业还通过其他几个有限合伙企业（“其他房地产合伙企业”）、许多有限责任公司（“LLC”）和某些应纳税REIT子公司（“TRS”）开展业务，其经营数据与经营合伙企业的经营数据一起与本公司的经营数据合并。经营合伙企业在其他房地产合伙企业中持有至少99%的有限合伙权益。其他房地产合伙企业的普通合伙人为独立法团，由本公司全资拥有，各自于其他房地产合伙企业中拥有至少0.01%的普通合伙权益。除于经营合伙企业的投资及于其他房地产合伙企业的普通合伙人的100%所有权权益外，本公司并无任何重大资产或负债。于2023年12月31日，经营合伙企业的非控股权益约为2. 5%，代表其有限合伙人（“有限合伙人单位”，连同普通合伙人单位，统称“单位”）持有的合伙企业权益总额。
透过经营合伙企业的全资拥有TRS，我们拥有一间合营企业（“合营企业”）的股权。我们还为合资企业提供各种服务。合营企业乃按权益会计法入账。合资企业的经营数据不与本报告所述的公司或经营合伙企业的经营数据合并。
业务目标和增长计划
我们的基本商业目标是通过增加我们的现金流和财产价值，最大限度地提高公司股东和经营合伙企业合作伙伴的总回报。我们的长期业务增长计划包括以下要素：
•内部增长。 我们寻求通过以下方式实现内部增长：（i）通过以更高的租金水平续租或重新租赁租约到期的空间来增加收入;（ii）根据我们的长期租约获得合同租金上涨;（iii）在存在空置的物业中提高入住率，并在其他地方保持入住率;（iv）控制和尽量减少物业运营费用、一般和行政费用以及释放成本;（iv）通过增加租金来增加收入。及（v）翻新现有物业。
•外部增长。 我们寻求通过以下方式实现外部增长：（i）开发一流的工业物业，并收购符合我们在15个主要物流市场（主要侧重于沿海市场）的投资参数的单个或组合工业物业;（ii）扩大我们的现有物业;以及（iii）获得额外的合资企业投资。
•产品组合增强。我们不断寻求通过新的投资以及通过出售我们认为对长期现金流增长不利的特定资产来升级我们的整体投资组合。我们的目标是在15个主要物流市场进行新的投资，主要侧重于沿海市场，这些市场的可开发土地更加稀缺，并且表现出理想的长期增长特征。未来数年，我们将专注于大宗及区域仓库物业，并缩减轻工业控股规模，以优化我们的投资组合。
我们追求长期增长计划的能力受到市场状况以及我们的财务状况和运营能力的影响。详见第七项“管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”中的“2023年重大交易汇总”。“
4

商业战略
我们在业务运营中采用以下策略：
•组织战略。 我们通过部署经验丰富的区域管理团队和当地物业经理实施分散式物业运营策略。我们在伊利诺伊州芝加哥的总部提供收购、开发和融资援助、资产管理监督和财务报告职能，以支持我们的区域业务。我们相信，我们的投资组合规模使我们能够通过在多个物业之间分摊管理费用和通过谈判购买折扣来实现运营效率。
•市场战略。 我们的市场战略是集中在美国的15个主要物流市场，主要侧重于沿海市场。这些市场具有以下一个或多个特征：（i）有利的工业房地产基本面，包括工业需求改善和未来供应受限，这可能导致长期租金增长;（ii）有利的经济和商业环境，应受益于全球贸易和当地消费增长推动的分销活动增加;（iii）人口增长，因为它通常会推动工业需求;（iv）工业房地产市场的发展。（iv）进入市场的天然障碍及土地稀缺，是带来未来租金增长的关键因素;及（v）有足够规模，透过增加投资及提供资产流动性，提供充足的增长机会。
•租赁和营销策略。我们有一套旨在提高租户满意度和投资组合业绩的运营管理战略。我们奉行积极的租赁策略，包括广泛营销可用的空间，寻求以更高的租金续签现有租赁，同时将再租赁成本降至最低，并寻求将与物业相关的费用转嫁给租户的租赁。我们也有地方和国家的营销计划，重点是商业和房地产经纪社区和跨国租户。
•收购/发展战略。我们的投资战略主要集中在开发和收购美国15个关键物流市场的工业物业，重点是面向沿海的市场，通过部署经验丰富的区域管理团队。在评估潜在的工业物业收购和发展时，我们会考虑以下因素：(I)物业的地理面积和类型；(Ii)物业的位置、建筑质素、功能、状况和设计；(Iii)租户租约的条款，包括租金增加的可能性；(Iv)物业所在地区的经济增长潜力和一般商业、税务和监管环境；(V)租户对附近同类物业的入住率和需求；(Vi)现有物业的竞争及在区内兴建新物业的潜力；(Vii)物业的资本增值潜力；(Viii)透过翻新改善物业表现的能力；及(Ix)扩大物业的实际布局及/或地盘数目的潜力。
•处置策略。我们不断评估所有市场的当地市场状况和与房地产相关的因素，以确定适合处置的资产。我们希望出售租金增长前景较低的物业和/或功能不佳的资产，并将资本重新配置到主要面向沿海的关键物流市场中租金较高的增长资产。我们还寻求随着时间的推移缩减我们持有的轻工业资产。
•融资策略。为了为收购、开发和债务到期日提供资金，在市场条件允许的情况下，我们可以利用我们7.5亿美元无担保循环信贷协议(“无担保信贷安排”)项下的物业销售收益、无担保债务发行、定期贷款、按揭融资和信用额度借款的一部分，以及在有担保时发行额外股权证券的收益。我们还不断评估合资企业安排是否为收购和开发提供资金的另一种来源。截至2024年2月14日，我们在无担保信贷安排下有大约4.099亿美元可用于额外借款。





5

竞争
在收购工业物业和开发用地方面，我们与其他公共工业地产领域的REITs、以收入为导向的非交易REITs、私人房地产基金和其他房地产投资者和开发商展开竞争，其中一些公司拥有比我们更大的财力或其他相对于我们的竞争优势。这种竞争可能会导致我们购买物业所需支付的金额增加，或者可能要求我们放弃对原本符合我们投资标准的物业的投资。我们还面临着将可用物业出租给未来租户和将空间转租给现有租户的激烈竞争。因此，我们可能要提供租金优惠、承担改善租户的开支或提供其他诱因，使我们能够适时租用空置空间，这些都可能对我们的经营业绩造成不利影响。
政府监管
我们受制于美国以及我们运营所在的州和当地市政当局的法律法规，包括与环境保护和人类健康和安全有关的法律法规。与前几个时期相比，遵守这些法律和法规对我们的资本支出、运营结果和竞争地位没有、也不会产生实质性影响。
环境、社会和公司治理
我们专注于建立和维护一个对社会负责和可持续发展的企业，通过为我们的股东提供长期价值来取得成功。我们不断寻找新的更好的方法来最大限度地减少我们和租户对环境的影响。我们有一个既定的委员会(“企业责任委员会”)，由我们的团队成员组成，负责就与可持续性、社会责任和其他对我们和我们的股东重要的非财务问题有关的各种事项向高级管理层、我们的审计委员会和我们的董事会提供建议。
由于我们主要将我们投资组合中的物业净出租给我们的租户，每个租户最终负责维护租赁的物业，因此我们的关键企业责任之一是参与并鼓励我们的租户实施环境可持续的做法，例如使用节能和节水设备和回收计划。此外，随着我们将物业增加到我们的投资组合或加强现有设施，环境可持续性是我们努力改善或开发此类物业的关键考虑因素。我们已经为最近的一些开发项目获得了LEED认证，并正在通过LEED卷计划为我们的绝大多数新开发项目寻求LEED认证。我们将同样的环保承诺延伸到我们自己的办公室，促进可持续的做法和能源效率，既可以减少对环境的影响，又可以实现更低的运营成本。我们在芝加哥的总部办公室是一座通过LEED认证的节能建筑。
社会责任和参与是我们业务不可分割的一部分，因为我们致力于与我们的客户、业务合作伙伴、投资者以及我们运营和投资的社区发展并保持牢固的关系。此外，我们的目标是通过提供有竞争力的薪酬、包括健康和健康、退休计划和金融教育在内的高质量福利产品，以及职业培训和成长机会，为员工提供积极的工作环境。
我们的治理工作由我们的董事会领导，董事会由我们的股东选举产生，负责监督他们对公司的长期财务实力和整体成功的利益，利用他们的集体经验、知识和技能行使其成员的商业判断。董事必须履行他们作为董事会成员的责任，遵守所有适用的法律和法规以及我们的商业行为和道德准则，符合他们对我们股东的受托责任。董事会为公司首席执行官和其他高级管理人员提供咨询和咨询。董事会确保本公司的资产得到适当的保护，保持适当的财务和其他控制，并确保本公司的业务明智地进行并符合适用的法律和法规。
6

人力资本
我们相信我们拥有适当的人力资本资源来成功运营我们的业务并为我们的股东创造价值。截至2023年12月31日，我们有156名员工，其中100%是全职员工。我们工作人员的平均任期约为11年。
除了由企业责任委员会监督的可持续发展努力外，该委员会还就如何促进多样化和包容性的工作环境、保护我们员工的健康和安全以及吸引我们周围社区的参与提供建议。我们是一个机会平等的雇主，因此，我们促进公平的工作场所，承认并重视种族、性别、年龄、族裔、性取向、性别认同、民族血统、能力和宗教信仰方面的差异。我们在整个组织中实施这些政策，包括在高级管理层和我们董事会的组成中。我们相信，这种经验和背景的多样性有助于我们变得强大，并通过提供对我们的客户和股东都有利的工业地产解决方案来实现我们创造长期股东价值的使命。我们的董事会由43%的董事组成，他们认为自己是女性、有色人种或两者兼有。
在管理我们的业务时，我们专注于通过提供在适用市场上具有竞争力的薪酬和福利方案来吸引和留住员工，同时考虑到所需的技能、职责和地理位置。所有员工都有资格参加我们的一项激励计划，根据该计划，薪酬与预先设定的绩效目标挂钩。此外，我们努力通过富有挑战性的项目分配、正式培训、指导和认可来发展每个员工的技能和决策能力。总而言之，这些努力促进了更高水平的满意度和员工保留率，同时创造了增强的领导力渠道，这从我们2023年员工调查敬业度得分92%的支持率中可见一斑。

可用信息
我们的主要行政办公室位于伊利诺伊州芝加哥42楼北瓦克大道1号，邮编60606。我们的电话号码是(312)344-4300。
我们向美国证券交易委员会提交的Form 10-K年度报告、Form 10-Q季度报告、Form 8-K当前报告以及对此类报告的修订，均可在合理可行的情况下尽快在我们的网站上免费获取，网址为www.FirstIndual.com。这些文件也可以通过美国证券交易委员会的网站www.sec.gov获取。此外，我们的公司治理准则、商业行为和道德准则、董事会各委员会章程以及我们准备的补充财务和经营信息，都可以在公司网站上免费获取或应公司要求免费获取。适用于我们高管或董事的对我们的商业行为和道德准则的修订或豁免也将张贴在我们的网站上。我们网站上的信息或通过我们网站以其他方式访问的信息不会纳入本报告或我们提交给美国证券交易委员会的任何其他报告或文件中，也不构成本报告或任何其他报告或文件的一部分。
7

第1a项。风险因素
我们的业务涉及可能对我们的业务产生不利影响的各种风险，包括我们的财务状况、我们的经营结果、我们的现金流、我们的流动性、我们向公司普通股和经营合伙单位的持有者分配的能力、公司普通股的市场价格和单位的市场价值。这些风险以及我们提交给美国证券交易委员会的其他文件中包含的其他风险包括：
与我们的业务相关的风险：
房地产投资的价值根据一般经济和房地产行业的情况而波动。这些情况可能会限制我们的收入和可用现金。
影响我们的房地产价值和我们从我们的物业中获得的收入的因素包括：
•一般经济状况；
•当地、地区、国家和国际经济状况以及影响我们拥有房产的市场的其他事件和事件；
•本地情况，如供应过剩或需求减少；
•增加劳动力和材料成本；
•能够及时向租户收取所有租金；
•租户经营、房地产需求和信贷的变化；
•利率以及融资的可获得性、成本和条件的变化；
•分区或其他立法和监管限制；
•来自其他可用房地产的竞争；
•营运成本，包括维修费、保险费和房地产税；以及
•其他超出我们控制范围的因素。
我们对房地产资产的投资集中在工业部门，美国对工业空间的需求与经济产出水平有关。因此，经济产出的减少可能会导致我们物业的入住率降低。此外，如果我们的任何租户经历业务下滑，削弱其财务状况，推迟租赁开始，未能支付到期租金，资不抵债或宣布破产，结果可能是租户终止租约，这可能对我们的运营现金流产生不利影响。金融市场的混乱或更普遍的经济状况可能会放大这些因素。
影响我们物业地理集中区域的一般经济条件和其他事件或事件可能会影响财务业绩。
我们暴露在我们拥有物业的地方、地区和国家地理区域的经济状况和其他事件和事件中。我们也受到全球事件和事件的影响。我们的经营业绩进一步受到我们集中物业的特定市场的经济状况的影响。
截至2023年12月31日，位于加利福尼亚州(北加州和南加州市场)和宾夕法尼亚州的运营物业分别占我们截至2023年12月31日的年度综合净运营收入的24.8%和11.2%。我们位于加利福尼亚州和宾夕法尼亚州的物业的收入和价值可能会受到当地房地产状况(如工业物业供过于求或需求减少)和当地经济环境的影响。企业裁员、裁员、行业放缓、人口结构变化和其他因素可能会对加利福尼亚州和宾夕法尼亚州的经济环境产生不利影响。由于我们在加利福尼亚州和宾夕法尼亚州的投资，加州或宾夕法尼亚州经济的低迷或影响房地产市场的因素的变化，包括州所得税和财产税法律的变化，可能会对我们的业务产生不利影响。

8

在截至2023年12月31日的一年中，除加利福尼亚州和宾夕法尼亚州外，没有其他市场对我们的综合净营业收入的贡献超过10%。如果我们集中物业的任何市场的条件变得不那么有利，我们的经营业绩可能会受到不利影响。物流空间供过于求或物流空间需求减少等因素可能会影响运营状况。物流空间的任何重大供过于求或物流空间需求的重大减少都可能对我们的整体业务产生不利影响。
许多房地产成本是固定的，即使房地产收入减少了。
我们的财务业绩取决于以对我们有利的条款将空间出租给租户。如果我们的大量租户无法支付租金，或者我们无法以优惠的条件租赁物业，我们可分配给股东和单位持有人的收入和资金将减少。此外，如果租户不支付租金，我们可能无法立即执行我们作为房东的权利，我们可能会产生大量的法律费用。当情况导致房地产收入减少时，与房地产相关的成本，如房地产税和维护成本，通常不会减少。租户可能会宣布破产，导致有限的补救措施和拒绝租约。
我们可能无法以优惠条件续签租约或找到其他租户，或者根本无法续约。
我们面临的风险是，租赁到期后可能不会续期，受该等租赁约束的空间可能不会重新出租，或续订或重新出租的条款(包括所需的翻新费用)可能不如即将到期的租赁条款优惠。如果我们无法及时续签大量即将到期的租约或迅速转租此类租约所涵盖的空间，或者如果续订或转租时的租金显著低于当前费率，我们的财务状况、经营业绩、现金流以及向我们的股东和单位持有人进行分配的能力可能会受到不利影响，公司普通股的市场价格和单位的市场价值可能会受到不利影响。
我们可能无法以有利的条件收购房地产，或者收购可能不会像我们预期的那样进行。
我们经常在条件允许的情况下从第三方手中收购房地产，作为我们业务的一部分，我们打算继续这样做。收购物业涉及各种风险，包括我们的投资可能无法达到预期的风险，以及我们为使收购的物业达到市场标准而估计的成本(如有必要)可能被证明是不准确的。此外，我们还面临着来自其他资本充裕的房地产投资者(包括上市的REITs和私人投资者)对有吸引力的投资机会的激烈竞争。随着房地产投资相对于其他形式的投资变得更具吸引力，这种竞争加剧。由于竞争，我们可能无法获得更多的房地产，购买价格可能会上升。此外，我们预计未来的收购将通过无抵押信贷工具下的借款、股权或债务发行和债务发行的收益以及可能无法获得的物业销售收益的组合来为未来的收购提供资金。
一个财产的卖方往往出售这种财产在其“是”的条件下，在“在哪里”的基础上，“与所有故障”，没有任何保证的适销性或适用于特定用途或目的。此外，购买协议可能只包含有限的保证，陈述和赔偿，这些保证，陈述和赔偿只能在交易结束后的有限时间内有效。购买附带有限保证的物业增加了我们可能损失部分或全部物业投资资本以及该物业租金收入损失的风险。
上述任何风险都可能对我们的财务状况、经营业绩、现金流和向股东和单位持有人进行分配的能力、公司普通股的市场价格和单位的市场价值产生不利影响。
我们可能无法在适当时出售物业或根本无法出售物业，因为房地产投资不如某些其他类型的资产流动。
房地产投资一般不能迅速出售，这可能限制我们调整房地产投资组合以应对经济状况或投资组合表现变化的能力。这可能会对我们的财务状况以及我们偿还债务和向股东和单位持有人进行分配的能力产生不利影响。此外，与其他符合《守则》规定的房地产投资信托基金资格的公司一样，我们出售资产的能力可能受到税法的限制，这可能导致对不符合某些安全港规则或判例法规定的其他标准的资产出售征收惩罚性税收。
9

我们可能无法以优惠条件出售物业。
我们经常根据条件向第三方出售物业，作为我们业务的一部分，我们打算继续这样做。然而，我们能否以优惠条款出售物业取决于我们无法控制的因素，包括来自其他卖家的竞争以及潜在买家能否获得有吸引力的融资。如果我们不能以优惠的条件出售物业或根据我们的业务战略重新部署所得款项，那么我们的财务状况，经营业绩，现金流和向股东和单位持有人分配的能力，公司普通股的市场价格和单位的市场价值可能会受到不利影响。此外，倘我们透过向买家提供融资出售物业，买家违约将对我们的营运及财务状况造成不利影响。
我们可能无法以优惠条款完成发展及重新发展项目。
作为我们业务的一部分，我们开发新物业，并在条件许可时重新开发现有物业。这部分业务涉及重大风险，包括：
•我们可能无法以优惠条件为这些项目获得融资;
•我们可能在获得建筑材料方面出现延误，并可能受到材料成本增加的影响；
•不能按期或在预算内完成建设的；
•我们可能无法获得或可能在获得所有必要的分区、土地用途、建筑、占用和其他政府许可和授权方面遇到延误；
•可能发生承包商和分包商纠纷、罢工、缺乏可用的劳动力、劳资纠纷或供应链中断；以及
•物业的表现可能低于预期水平，产生低于预算金额的现金流，这可能会导致我们为物业支付过高的价格，导致物业无利可图，并限制我们将此类物业出售给第三方的能力。
如果这些风险导致偿债费用增加、建筑成本和预算租赁延迟，它们可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流和向我们的股东和单位持有人进行分配的能力、公司普通股的市场价格和单位的市场价值产生不利影响。
由于环境问题，我们可能会招致意想不到的成本和责任。
根据各种联邦、州和地方法律和法规，作为房地产的现任或前任所有者、开发商或经营者，我们可能有责任承担清理某些条件的费用，这些条件与物业上、内或散发出的危险或有毒物质有关，以及对自然资源的任何相关损害。环境法律和条例往往规定责任，而不考虑所有者或经营者是否知道或对危险或有毒物质的存在负有责任。此类材料的存在或未能妥善解决这些条件，可能会对我们出租或出售房产或以房产作为抵押品借款的能力产生不利影响。危险或有毒材料的处置或处理，或此类处置或处理的安排，可能会导致我们对非现场处置或处理设施发生或产生的清理此类材料或相关自然资源损害的费用承担责任，无论该设施是否由我们拥有或运营。我们不能保证对我们的任何物业进行的现有环境评估揭示所有环境责任，我们任何物业的任何先前所有者或经营者没有造成我们不知道的任何重大环境条件，或者我们的任何物业不存在其他重大环境条件。此外，不能保证(I)现有法律和法规的变更不会施加任何重大环境责任，或(Ii)我们物业的当前环境状况不会受到客户、我们物业附近的土地或运营状况(例如地下储油罐的泄漏)或与我们无关的第三方的影响。
我们的所有物业在收购时都经过了独立环境顾问的第一阶段或类似的环境评估。第一阶段评估旨在发现和评估有关所调查财产及其周围财产的环境状况的信息。第一阶段评估不包括土壤采样或地下调查、采样和补救，通常也不包括石棉调查。虽然其中一些评估导致了进一步的调查和抽样，但我们对我们物业的环境评估都没有显示出我们认为会对我们的业务、财务状况或整体运营结果产生重大不利影响的环境责任。然而，我们不能保证这种情况不存在或未来可能不会发生。在环境评估完成后，可能会出现重大环境条件、责任或合规问题。
10

美国的环境法律法规还要求含有石棉的建筑物的业主或运营者妥善管理石棉，充分告知或培训那些可能接触石棉的人，并采取特别预防措施，包括清除或其他消除措施，以防石棉在建筑物翻新或拆除过程中受到干扰。这些法律和规例可对不遵守这些规定的建筑物业主或经营者施加罚款和惩罚，并可允许第三者就与暴露于石棉有关的人身伤害向业主或经营者寻求赔偿。我们的一些房产可能含有含石棉的建筑材料。
我们有一份投资组合环境保险保单，根据保单的承保条件和限制，为某些潜在的未知环境责任提供保险。此类保单可能无法续期，或可能受到额外的限制、限制，或不足以完全应对损失。吾等可能不时在已知不利环境条件下收购物业或物业权益，而吾等相信与该等条件相关的环境责任是可量化的，而收购将产生经风险调整后的卓越回报。在这种情况下，我们将环境调查、清理和监测的成本纳入成本。此外，在物业处置方面，我们可同意继续负责补救或监察物业的某些环境状况，并承担有关费用。
根据适用于我们酒店的各种联邦、州和地方法律法规，我们可能会产生巨额费用。
遵守适用于我们酒店的各种联邦、州和地方法律法规，包括但不限于与1990年《美国残疾人法》(“ADA”)、州和地方消防和安全法规以及温室气体排放相关的法规，我们可能会产生巨额费用。我们可能被要求进行重大改进或资本支出，或实施运营变化，以遵守适用的法律和法规，而我们可能无法将这些额外成本有效地转嫁给我们的租户。不遵守这些法律和法规，包括但不限于《反兴奋剂法》，可能会导致对私人诉讼当事人处以罚款或赔偿或律师费。任何此类法律或法规也可能对我们的租户施加巨额成本，从而影响我们租户的财务状况以及他们履行租赁义务以及租赁或转租我们物业的能力。不能保证现有的法律和监管政策不会对我们或任何未来收购或翻新的时间或成本产生不利影响，也不能保证不会通过额外的法律或法规来增加此类延迟或导致额外的成本。如果我们因遵守适用的法律或法规而产生巨额成本，我们的财务状况、经营结果、现金流、我们履行偿债义务和向我们的股东和单位持有人进行分配的能力，公司普通股的市场价格和单位的市场价值可能会受到不利影响。
不利的市场和经济状况可能会导致我们确认减值费用。
我们定期评估我们的房地产资产的减值指标，如物业入住率下降、一般市场状况下降或资产预期持有期的变化。如果我们确定存在减值指标，我们将审查受这些指标影响的物业，以确定是否需要计入减值费用。因此，我们可能需要确认资产减值，这可能会对我们的业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响。我们在作出有关减值的决定时使用相当大的判断，从分析是否有减值指标，到计算投资的公允价值所用的假设。因此，我们的主观估计和评估可能不准确，此类估计和评估可能会发生变化或修订。


11

我们可能会承担与合资企业安排相关的风险和责任。
我们的组织文件没有限制我们可以投资于合资企业的可用资金数额。吾等目前拥有，并可能于未来透过与其他人士或实体的合营企业有选择地收购、拥有及/或发展物业，而吾等认为该等交易为情况所需。一般来说，合资投资涉及一些我们单独行动时不存在的风险，包括：(I)合资伙伴可能会分享某些重大决策的审批权，这可能会显著推迟或做出我们认为必要或不可取的行动和决定，以及/或对我们在对我们最有利的时间开发、融资、租赁或出售通过合资企业拥有的物业的能力产生不利影响；(Ii)合资伙伴可能会遇到财务困境，无法为其份额的任何必要出资提供资金；(Iii)合营伙伴的经济或其他商业利益或目标可能与我们的业务利益或目标竞争或不一致，而这些利益或目标会影响我们开发、融资、租赁、经营、管理或出售适用合营公司拥有的任何物业的能力；(Iv)合营伙伴可能有权采取与我们的政策或目标相反的行动，包括我们目前有关维持本公司REIT资格的政策；(V)合营协议经常限制成员或合营公司的权益的转让，或可能以其他方式限制我们出售我们的权益的能力，当我们愿意或以有利的条款出售我们的权益时；(Vi)吾等与吾等合资伙伴之间的纠纷可能会导致诉讼或仲裁，从而增加吾等的开支，并妨碍吾等的雇员、高级管理人员及董事将时间及精力集中于吾等的业务，并使适用的合资伙伴所拥有的物业承受额外风险；及(Vii)在某些情况下，吾等可能须为吾等合资伙伴的行为负责。
这些事件中的一个或多个的发生可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流和向我们的股东和单位持有人进行分配的能力、公司普通股的市场价格和单位的市场价值产生不利影响。
我们拥有受土地租约约束的某些财产，这使我们在违反或终止土地租约时面临此类财产的损失。
我们拥有建筑和改善设施，并根据几份长期土地租约租用作为改善基础的土地。如果我们违反、终止或失效土地租约，我们可能会失去在物业中的权益。随着租约终止日期的临近，物业的价值可能会在没有延期的情况下缩水。其中某些土地租约的付款可能会受到年度升级和/或定期公平市场价值调整的影响，这可能会对我们的财务状况或运营业绩产生不利影响。
我们受到气候变化的影响。

我们面临着气候变化带来的物质风险。我们在南加州、北加州、休斯顿和南佛罗里达州等沿海市场的房地产方面有大量投资，并将这些市场作为未来增长的目标。我们的物业，尤其是沿海市场物业，可能会受到灾难性天气事件的影响，例如严重风暴、干旱、地震、洪水、野火或其他极端天气事件。如果极端天气事件的频率或严重程度增加，我们对这些事件的风险可能会增加，并可能影响我们租户的运营及其支付租金的能力。气候变化对我们房地产物业的影响可能对我们租赁、开发或出售该等物业或以该等物业作为抵押品借款的能力产生不利影响。我们目前拥有全面的保险保障，以减轻我们的伤亡风险，其金额和种类我们认为适合我们每个物业及其业务运营所在的市场。考虑到气候变化风险，我们无法确定保险公司是否会继续以商业上合理的费率提供具有足够保障的产品

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我们的保险范围不包括所有可能的损失。
不动产面临意外风险，包括由不寻常、突然和意外事件造成的损坏、破坏或损失。我们的部分物业位于因地震、风、野火和/或洪水风险而造成伤亡风险较高的地区。我们拥有全面的保险保障，以减轻我们的伤亡风险，其金额和种类我们认为适合我们每个物业及其业务运营所在的市场。除其他保险外，我们还提供财产、锅炉和机械、一般责任、网络责任、火灾、洪水、恐怖主义、地震、风暴、业主保护性专业赔偿和租金损失保险。我们的承保范围包括类似物业及业务活动通常所采用的保单规格及限额。我们的保险范围不包括投资组合的全部重置成本。我们使用分析和建模来评估我们的保险限额和免赔额，这是我们行业的惯例。然而，我们并不为所有类型的伤亡提供保险，而且我们可能不会为某些风险（包括但不限于地震、风暴、洪水、流行病、战争、内乱和网络风险）提供全面保险，原因可能是没有承保范围，也可能是我们认为这样做在经济上不可行或不谨慎。此外，我们不能肯定保险公司会继续以商业上合理的费率提供具有足够保障的产品。因此，我们可能会经历重大的资本或收入损失，并面临与物业相关的追索债务的义务。这可能是由于未投保或高免赔额的损失，超过保险限额的损失，或由于保险公司破产而未支付的损失。
融资和资本风险：
金融市场的动荡可能会影响我们获得融资的能力，并可能对我们的流动性、财务状况和经营业绩产生负面影响。
我们现有的债务中有很大一部分是通过资本市场交易发行的。我们预期，资本市场可成为我们日后为现有债务进行再融资的来源。如果资本市场出现波动或混乱，则可能无法获得这种再融资来源。美国和其他国家的资本和信贷市场不时出现价格大幅波动、混乱和流动性中断，这可能导致许多证券的市场价格和预期债务融资的利差大幅波动。这些情况可能对金融市场的流动性产生重大影响，使某些融资条件的吸引力降低，并在某些情况下导致无法获得融资。此外，倘一名或多名参与贷款人未能履行其承诺，则我们可能失去无抵押信贷融资下的可用流动资金。如果我们发行额外债务或股本证券或根据无抵押信贷融资借款的能力因资本市场波动或中断而受损，则可能对我们的流动性和财务状况产生重大不利影响。
此外，资本及信贷市场的价格波动可能令我们的物业估值更加困难。我们物业的估值或价值稳定性可能存在重大不确定性，可能导致我们物业的价值大幅下跌。因此，我们可能无法收回物业的账面值，这可能需要我们在盈利中确认减值亏损.
如果持有我们资金的银行或其他金融机构发生流动性有限、违约、不履行或其他不利事态发展等事件，对金融机构或金融服务业而言，或基于与这些或类似风险有关的担忧或传言，我们的流动性可能会受到不利影响。例如，联邦存款保险公司分别于2023年3月10日、2023年3月12日和2023年5月1日控制并被任命为硅谷银行、纽约签名银行和第一共和国银行的接管人。虽然我们没有这些银行或其他机构持有的任何已关闭的资金，但我们不能保证持有我们资金的银行或其他金融机构不会遇到类似的问题。此外，如果我们的任何租户或与我们有业务往来的其他方无法从其银行或金融机构获得资金，这些方向我们支付债务的能力可能会受到不利影响。
债务融资、杠杆程度和不断上升的利率可能会减少我们的现金流。
我们利用债务来提高股东和单位持有人的回报率，并允许我们进行比其他方式更多的投资。如果我们物业的现金流不足以支付债务偿还义务和守则的REIT规定的分派要求，我们的杠杆使用会带来额外的风险因素。此外，利率上升将增加浮动利率债务和固定利率债务到期和再融资的利息，从而减少我们的现金流。我们的组织文件对我们可能产生的债务数额或百分比没有任何限制。

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如果我们不遵守债务协议中的契约，可能会对我们的财务状况产生不利影响。
我们管理债务的协议条款要求我们遵守一些金融和其他公约，例如维持偿债范围和杠杆率，以及维持保险范围。遵守这些公约可能会限制我们的行动灵活性。即使我们已经履行了我们的付款义务，我们不遵守这些公约也可能导致根据适用的债务协议违约。根据我们的历史惯例，我们将继续本着我们认为合理和适当的真诚方式来解释和证明我们在这些公约下的表现。然而，这些金融公约是复杂的，不能保证这些条款不会被票据持有人或贷款人以可能强加和导致我们招致重大成本的方式解释。如果经济和信贷市场状况限制了我们降低债务水平的能力，或导致净营业收入低于我们目前的预期，我们履行财务契约的能力可能会受到不利影响。根据我们的无担保信贷安排和我们的无担保定期贷款，如果贷款人根据他们的善意判断，确定发生了重大不利变化，可能会阻止及时偿还或严重损害我们履行贷款协议下义务的能力，也可能发生违约事件。
一旦发生违约事件，我们将面临更高的融资成本和费用，我们的无抵押信贷安排下的贷款人将不需要向我们提供任何额外的贷款。此外，我们的债务，连同应计和未付的利息和费用，可以加速，并宣布立即到期和支付。此外，我们的无担保信贷工具、我们的无担保定期贷款和管理我们优先无担保票据的契约包含某些交叉违约条款，在我们的其他重大债务违约的情况下可能会触发这些条款。这些交叉违约条款可能要求我们偿还或重组我们的无担保信贷工具、我们的无担保定期贷款或我们的优先无担保票据(包括我们的私募票据)，这取决于违约的是哪一种，而这种重组可能会对我们的财务状况、经营业绩、现金流和向我们的股东和单位持有人进行分配的能力、公司普通股的市场价格和单位的市场价值产生不利影响。如果我们加快偿还任何债务，我们不能保证我们将能够借入足够的资金为这些债务提供再融资，或者我们将能够出售足够的资产来偿还这些债务。即使我们能够获得新的融资，也可能不是以商业上合理的条款，或者是我们可以接受的条款。
我们信用评级的不利变化可能会对我们的流动性和业务运营产生负面影响。
我们的高级无抵押票据的信用评级是基于我们的经营业绩、流动资金和杠杆率、整体财务状况以及信用评级机构在评级分析中采用的其他因素。我们的信用评级可能会影响我们未来可能产生的任何债务或我们可能发行的优先股的可用性、条款和定价。我们不能保证我们将能够维持任何信用评级，如果任何信用评级被下调，我们可能会产生更高的借贷成本，或者可能无法进入某些或任何资本市场。
REIT的分配要求可能会限制我们保留资本的能力，并要求我们转向外部融资来源。
作为房地产投资信托基金，本公司每年必须向股东分派其应课税收入（不考虑已付股息扣减及不包括任何净资本收益）的至少90%，而我们可能须就未完全分派的应课税收入缴纳额外税项。在某些情况下，公司可能会有应税收入，但没有足够的现金来满足这一要求。在此情况下，我们可能被要求借入资金或以不利条款出售物业，以满足分派要求。分派要求亦可能限制我们累积资本以为我们的持续业务提供资本资源的能力，以及为满足我们的债务偿还责任及其他流动资金需求，我们可能会更依赖外部融资来源，例如债务融资或发行额外股本，而这些融资可能会或可能不会以优惠条款提供。额外的债务融资可能会大幅增加我们的杠杆率，额外的股票发行可能会导致股东和单位持有人的利益大幅稀释。
我们可能不得不一次性付清我们现有的债务。
根据我们的一些债务条款，我们需要一次性或“气球”付款。我们就未偿还债务（不论到期与否）支付所需本金的能力可能取决于我们为适用债务再融资或出售物业的能力。目前，我们没有承诺为我们的任何债务再融资。

14

如果不能有效地对冲利率变化，可能会对我们的经营业绩产生不利影响。
在日常业务过程中，我们使用衍生工具管理债务工具的利率波动风险，包括对冲未来债务发行。在其他时候，我们可能会利用衍生工具来增加我们对浮动利率的敞口。无法保证该等对冲安排将产生预期的有利影响。这些安排可能包括多个交易对手，可能使我们面临额外风险，包括我们的任何交易对手未能履行这些合同，并可能涉及广泛的成本，如交易费或破碎成本，如果我们终止它们。对冲可能会降低我们投资的整体回报，这可能会减少我们可分配给股东和单位持有人的现金。未能有效对冲利率变动可能对我们的财务状况、经营业绩及现金流量造成重大不利影响。没有任何策略可以完全使我们免受与利率波动相关的风险。
我们已采纳有关使用衍生金融工具的惯例，要求公司董事会授权我们使用衍生金融工具，以确定预期发行的无担保债务的利率，并管理我们可变利率借款的利率。我们的做法是，我们不将衍生品用于投机或交易目的，仅打算根据主要金融机构的信用评级和其他因素与其签订合同，但公司董事会可能会选择在未来改变这些做法。
我们的抵押贷款可能会影响我们以有利的条件出售抵押财产的能力。
我们的未偿还抵押贷款包含，并且一些未来抵押贷款可能包含，我们在出售物业时必须支付的大量提前还款溢价，从而减少了我们出售任何此类物业的净收益。因此，我们出售某些物业的意愿以及我们出售物业的价格可能会受到影响。如果我们无法按照我们的业务战略以优惠条款出售物业或重新部署物业销售所得款项，则我们的财务状况、经营业绩、现金流和向股东和单位持有人进行分配的能力、公司普通股的市场价格和单位的市场价值可能会受到不利影响。
收益和现金股利、资产价值和市场利率影响公司普通股的价格。
公司普通股的市场价值在很大程度上取决于市场对公司盈利和现金股息增长潜力的看法。公司普通股的市场价值也基于公司相关房地产资产的价值。因此，公司普通股的交易价格可能高于或低于公司每股净资产价值。在公司保留经营现金流用于投资目的、营运资本储备或其他目的的范围内，这些保留资金在增加公司基础资产价值的同时，可能不会相应增加公司普通股的市场价格。公司未能满足市场对未来收益和现金股息/分配支付的预期可能会对公司普通股的市场价格产生不利影响。此外，普通股的分配收益率（作为普通股价格的百分比）相对于市场利率也可能影响公司普通股的市场价格。市场利率的上升可能导致公司普通股的潜在购买者期望更高的分配收益率，这将对公司普通股的市场价格产生不利影响。公司普通股的市场价格的任何下降将反过来降低单位的市场价值。
我们普通股的未来销售或发行可能会导致我们普通股的市场价格下降。
我们大量普通股的销售，无论是直接由我们还是在二级市场上，这种销售可能发生的看法或未来发行我们普通股的股份、经营合伙企业的有限合伙单位或其他可转换为或可交换或可行使为我们普通股的证券的可用性，可能对我们普通股的市场价格以及我们通过未来发行股票或股票相关证券筹集资金的能力产生重大不利影响。此外，我们可能会出于多种原因在未来发行优先于普通股的股本，包括为我们的运营和业务战略提供资金，调整我们的债务与股本比率或其他原因。

15

我们普通股的市场价格可能会有很大波动。
我们普通股的市场价格可能会因多种因素而大幅波动，包括：
•实际 或我们的经营业绩、经营资金、现金流或流动性的预期变化;
•我们或分析师的盈利预测发生变化;
•资产估值和相关减值费用的变化;
•我们股息政策的变化；
•发表有关我们或一般房地产行业的研究报告;
•我们的租户向我们支付租金的能力，并根据当前的租赁条款履行他们对我们的义务，以及我们在租赁到期时重新租赁空间的能力;
•市场利率上升，导致普通股购买者要求更高的股息收益率;
•同类公司的市场估值变化；
•市场对我们任何时候的未偿债务、短期和中期到期的债务以及我们的债务再融资能力，或我们未来产生更多债务的计划的负面反应；
•我们遵守我们无担保信用额度下适用的金融契约的能力，以及我们优先无担保债务或可能根据其发行的契约；
•关键管理人员的增减；
•机构股东的行动；
•新闻界或投资界的投机行为；以及
•一般的市场和经济状况。
上面列出的许多因素都不是我们所能控制的。这些因素可能会导致我们普通股的市场价格大幅下降，无论我们的财务状况、运营结果和前景如何。我们不可能保证我们普通股的市场价格在未来不会下跌，持有者可能很难以他们认为有吸引力的价格转售我们普通股的股票，或者根本不会。

16

与我们的组织和结构相关的风险：
本公司获授权发行优先股。优先股的发行可能会对公司根据公开发行发行的普通股的持有者产生不利影响。
我们的信托声明授权公司发行2.25亿股普通股和1000万股指定为优先股的股票。经公司董事会批准，公司可以发行比普通股更有利的权利、优惠和特权的优先股。本公司普通股的持有者无权优先购买本公司未来发行的任何股份。如果公司创建和发行的优先股的分配优先于普通股，支付已发行优先股的任何分配优先股将减少可用于向我们的普通股股东和单位持有人支付分配的资金数额。此外，在向我们的普通股股东支付任何款项之前，如果发生清算、解散或清盘，优先股持有人通常有权获得优先付款，这将减少我们的普通股股东和单位持有人在发生这种情况时可能获得的金额。此外，在某些情况下，发行优先股可能会延迟或阻止公司控制权的变更。
公司董事会可能会在未经股东批准的情况下改变其战略、政策或程序，这可能会使我们在未来面临不同的、更重大的风险。
我们的投资、融资、杠杆和分配政策以及所有其他活动的政策，包括增长、债务、资本化和运营，都由公司董事会决定。公司董事会可随时随时酌情修改或修订这些政策，而无需通知股东或经股东投票表决。这可能会导致我们进行运营事务，或进行不同的投资，或寻求替代业务或增长战略。在这种情况下，我们未来可能会面临不同的、更重大的风险，这可能会对我们的业务和增长产生实质性的不利影响。此外，只要符合适用的法律要求，公司董事会可以改变其治理政策。这些政策的改变可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流、履行本金和利息义务的能力、向我们的股东和单位持有人进行分配的能力、公司普通股的市场价格和单位的市值产生不利影响.

17

我们章程和章程中的某些条款可能会阻碍、推迟或阻止对我们公司控制权的变更。
我们章程和章程中的某些条款可能会阻止、推迟或阻止涉及实际或威胁更改公司控制权的交易。这些规定包括：
•董事的免职。*根据我们的章程，在一个或多个类别或系列优先股选举一名或多名董事的权利的规限下，只有在有理由且只有在我们的股东一般有权在董事选举中投下的所有投票权中至少获得过半数赞成票的情况下，才能罢免董事。
•优先股。*根据我们的章程，我们的董事会有权不时发行一个或多个系列的优先股，并确定任何此类系列优先股的条款、优先股和权利，所有这些都无需我们的股东批准。
•预先通知附例。*我们的章程要求关于董事提名和股东提案的提前通知程序。
•所有权限制。*除其他外，为了根据修订后的1986年《国内税法》保持我们作为房地产投资信托基金的地位，我们的章程一般禁止任何单一股东或任何一组关联股东实益拥有超过9.8%的已发行普通股和优先股，除非我们的董事会放弃或修改这一所有权限制。
•股东书面同意的诉讼。*我们的章程包含一项条款，允许我们的股东在获得股东一致同意的情况下，通过书面同意采取行动，而不是召开股东年度会议或特别会议。
•股东召开特别会议的能力。*根据我们的章程，只有在股东提出要求时，我们才需要召开特别会议，前提是我们的股东一般有权在选举董事时投下的所有投票权的至少过半数。
•马里兰州控制股份收购法案。我们的章程包含一项条款，规定收购我们的股票不受马里兰州控制股份收购法案的约束。然而，我们的董事会未来可能会修改我们的章程，以废除或修改这一豁免，在这种情况下，通过控制权股份收购获得的我们公司的任何控制权股份将受马里兰州控制权股份收购法案的约束。
所得税风险：
根据现有法律和/或联邦所得税法可能会改变，该公司可能无法成为房地产投资信托基金。
本公司有意营运以符合守则所指的房地产投资信托基金资格，而吾等相信本公司的组织架构及运作方式将令本公司得以继续经营。然而，房地产投资信托基金的资格涉及满足许多要求，其中一些要求必须反复满足。这些要求是根据高度技术性和复杂的《守则》条款确定的，它们涉及对不完全在我们控制范围内的各种事实事项和情况的确定。
如果本公司在任何课税年度不符合REIT的资格，本公司将按公司税率缴纳联邦所得税。这可能导致停止或大幅减少对我们股东和单位持有人的分配，并可能减少可用于支付债务证券利息和本金以及进一步投资房地产的现金。除非根据某些法定条文有权获得宽免，否则在本公司不符合资格的年度之后的四个课税年度内，本公司将丧失选择作为房地产投资信托基金的待遇的资格。
美国国税局、美国财政部和国会经常审查联邦所得税立法，我们无法预测是否、何时或在多大程度上会通过新的联邦法律、法规、解释或裁决。税法的更多变化可能在未来继续发生，任何此类立法行动都可能前瞻性地或追溯地修改公司的税收待遇，因此可能对我们和/或我们的股东和单位持有人的税收产生不利影响。任何此类变化都可能对我们普通股的投资、对我们物业的市值或转售潜力产生不利影响。敦促股东和单位持有人就最近立法的影响、立法、监管或行政发展和建议的现状以及它们对我们股票所有权的潜在影响咨询他们自己的税务顾问。

18

某些财产转让可能产生被禁止的交易收入，导致对交易收益征收惩罚性税。
作为我们业务的一部分，我们会在机会出现时将物业出售给第三方。根据该守则，出售被视为违禁交易的物业所确认的应课税收益，可被征收100%的惩罚性税款。什么构成被禁止的交易的问题是基于围绕每笔交易的事实和情况。美国国税局可能会辩称，我们出售的某些房产是被禁止的交易。虽然我们实施控制以避免被禁止的交易，但如果美国国税局成功地辩解了纠纷，则可以根据公司从这些交易中获得的利润评估100%的惩罚性税收。

即使我们为了联邦所得税的目的而保持我们作为REIT的资格，我们可能会受到其他税收负债的影响，这些负债减少了我们的现金流和我们向股东分配资金的能力。

即使我们符合美国联邦所得税的REIT资格，我们的收入和财产也可能需要缴纳联邦、州和地方税。州和地方税收法律或法规不时发生变化，这可能会导致我们的纳税义务增加。我们运营的州和市政当局的税收收入不足可能会导致此类增长的频率和金额增加。这些行动可能会对我们的财务状况和运营结果产生不利影响。此外，我们的TRS将对收到的收入缴纳联邦、州和地方所得税。
在正常的业务过程中，我们的某些法人实体已经接受了税务审计，并可能在未来接受审计。不能保证未来的审计不会以更频繁的方式进行，也不能保证这种审计的最终结果不会对我们的运营结果产生实质性的不利影响。
一般风险因素：
未来爆发类似新冠肺炎的高传染性或传染性疾病，可能会对我们的业务造成不利影响。

未来的传染病爆发或大流行可能对区域和全球经济造成破坏，并对金融市场造成重大波动和负面压力。该疫情或流行病亦可能对我们成功营运的能力以及我们的财务状况、经营业绩及现金流量造成重大不利影响，原因包括：（i）经济活动减少，可能严重影响我们租户的业务，并可能导致我们的某些租户无法完全或根本无法履行其对我们的义务，或以其他方式寻求修改该等义务及╱或提前终止其租约或不再续租;（ii）延迟或停止与我们正在进行的发展及重建项目以及租户改善有关的建筑活动，包括批准及取得批准; ㈢难以进入资本和贷款市场（或相关成本大幅增加）、对我们的信用评级的影响、全球金融市场的严重干扰或不稳定，或信贷和融资状况的恶化，这可能会影响我们获得必要的资本，以资助业务运营或及时解决到期债务;（iv）对我们履行我们的无抵押信贷融资及其他债务协议的财务契诺的能力的潜在影响，可能导致违约或债务加速，该等违规行为可能对我们根据无抵押信贷融资进行额外借贷及支付股息的能力产生负面影响;（v）因经济状况转弱而可能录得的我们有形或无形资产的任何减值;（vi）业务活动及房地产交易需求普遍下降，可能对我们以具吸引力的价格出售或购买物业的能力产生不利影响，或根本无法出售或购买物业; ㈦由于各种法院关闭、案件量增加和（或）暂停某些类型的活动而无法提起或进行诉讼;（viii）对我们员工健康的潜在负面影响，特别是如果大量员工受到影响，这可能导致我们在中断期间确保业务连续性的能力下降，并可能对我们的财务报告披露控制和程序产生负面影响;及（ix）我们的员工长期的远程工作安排，这可能会使我们的业务连续性计划紧张，并带来运营风险，包括但不限于网络安全风险。

19

我们面临与网络安全攻击和其他计算机系统中断有关的风险。
我们广泛依赖电脑系统管理业务，我们的业务面临网络安全攻击和安全漏洞的风险，并可能受到这些攻击和漏洞的影响。这些可能包括试图通过恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、公司内部人员或能够访问公司内部系统的人员未经授权访问我们的计算机系统、数据和保留在我们系统中的第三方数据，以及对我们的信息技术网络和相关系统的其他重大破坏。我们的业务也面临着计算机系统故障或受到重大干扰的风险，并可能受到影响。
随着来自世界各地的攻击和入侵企图的数量、强度和复杂程度的增加，网络安全漏洞或中断的风险，特别是通过网络事件，包括计算机黑客、外国政府和网络恐怖分子，普遍增加。尽管我们采取了一系列措施来预防、检测和缓解这些威胁，但即使是保护最好的信息、网络、系统和设施也仍然存在潜在的脆弱性，因为此类安全漏洞尝试中使用的技术不断发展，通常在针对目标发起攻击之前不会被识别出来，在某些情况下，这些技术旨在不被检测到，实际上可能不会被检测到。因此，我们可能无法预测这些技术或实施足够的安全屏障或其他预防措施，因此我们不可能完全缓解此风险。
此外，影响我们的供应商、分处理商和服务提供商的安全事件或中断也可能通过未经授权访问信息或服务中断影响我们的数据和运营或保留在我们系统中的第三方数据。
我们的计算机系统对我们的业务运营和我们执行日常运营的能力至关重要，在某些情况下，可能对我们某些租户的运营至关重要。成功的网络安全攻击或对我们计算机系统的其他干扰可能（其中包括）：（i）干扰我们网络和系统的正常运行，从而干扰我们和/或我们某些租户的运营;（ii）导致我们或其他方的专有、机密、敏感或其他有价值的信息被未经授权访问、破坏、丢失、盗窃、盗用或泄露;其他人可用于与我们竞争或用于破坏性、破坏性或其他有害目的和结果的信息;（iii）导致财务报告错误陈述、违反贷款契约和/或错过报告截止日期;（iv）导致我们无法适当监控我们是否遵守有关我们作为房地产投资信托基金资格的规则和法规;（v）要求管理层给予极大关注和资源，以补救由此造成的任何损害;（vi）使我们承担因违约、损害赔偿、信贷、处罚或终止租赁或其他协议而产生的索赔;（vii）使我们承担法律责任;或（viii）损害我们在租户、投资者及联营公司中的声誉。
我们可能会受到诉讼。
我们可能会受到诉讼，包括与我们的运营，产品和其他日常业务过程中的索赔。其中一些索赔可能会导致重大的辩护费用和对我们的潜在重大判决，其中一些没有或不能投保。此类事项的解决可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。某些诉讼或某些诉讼的解决可能会影响我们部分保险范围的可用性或成本，这可能会对我们的经营业绩和现金流产生不利影响，使我们面临未投保的风险增加，和/或对我们吸引高管和董事的能力产生不利影响。
恐怖袭击和其他暴力或战争行为可能会影响公司普通股市场、我们开展业务的行业以及我们的盈利能力。
暴力行为，包括恐怖袭击，可能发生在我们开展业务的地方。更一般地说，这些事件可能导致消费者信心和支出下降，或导致全球金融市场和经济更加动荡。这些袭击或武装冲突可能会对我们的运营或财务状况产生不利影响。此外，这些类型的事件造成的损失可能无法投保。
如果我们的披露控制和程序或财务报告的内部控制存在缺陷，我们的业务可能会受到不利影响。
我们的披露控制和程序以及财务报告内部控制的设计和有效性可能无法防止所有错误、错报或失实陈述。尽管管理层将继续检讨我们的披露控制及程序以及财务报告内部控制的有效性，但不能保证我们的财务报告内部控制将一直有效地实现所有控制目标。我们对财务报告的内部控制可能出现的缺陷，包括任何重大缺陷，可能导致我们的经营业绩的错误陈述、我们的财务报表的重述、我们证券的价格/价值的下降，或对我们的业务、声誉、经营业绩、财务状况或流动性产生重大不利影响。
20

我们可能无法留住和吸引关键管理人员。

我们的成功在很大程度上取决于某些关键人员的持续贡献，包括但不限于我们的执行官员，他们的持续服务没有保证，他们每个人都很难被取代。倘主要管理人员流失或意外身故、伤残或退休，我们可能无法找到具备相若技能、能力及行业专业知识的替代人员。在找到并保留合适的替代者之前（如果有的话），我们的经营业绩和财务状况可能会受到重大不利影响。
第1B项。美国证券交易委员会评论悬而未决
没有。
项目1C.网络安全
对我们来说，网络安全风险是一个重要且不断发展的焦点，大量资源用于保护和加强计算机系统、软件、网络和我们其他技术资产的安全。我们建立了控制和系统，以安全地接收、保护和存储信息；适当地收集、使用和共享信息；以及检测、遏制和应对数据安全和拒绝服务事件。

我们通过持续评估外部威胁来识别重大网络风险，以了解不断变化的威胁、发展中的问题和行业趋势。网络安全是公司企业风险管理职能的重要组成部分，负责识别、监测和缓解业务、运营和法律风险。我们认为我们的主要网络风险领域是试图通过恶意软件、勒索软件、计算机欺诈、来自我们公司内部人员或可以访问我们公司内部系统的人员的内部威胁，以及对我们的信息技术网络和相关系统的其他重大破坏，试图未经授权访问我们的数据和计算机系统以及我们有责任注意的第三方数据。我们缓解这些网络风险的流程和控制按识别、保护、检测、响应和恢复五个功能领域分类，如下所述。
我们这个过程的第一步是识别与我们的数据、人员、设备、系统和设施相关的风险。针对这一阶段，我们做了以下工作：
•进行包括网络等信息技术风险领域的全球风险评估，并在进行评估的同时，聘请领先的安全和技术供应商定期进行具体的技术信息技术风险评估；
•维护一个汇总表，说明支持重要财务应用程序、数据库和网络的信息安全方面的作用和责任；
•参与各种财团、协会和团体，使我们能够与不同行业的组织共享威胁情报并进行协作，以分享最佳实践、打击网络犯罪、增强隐私、讨论新技术、更好地了解不断变化的监管环境，并提升这些领域的能力；
•为所有员工进行强制性信息安全培训，并每年多次定期测试员工的信息安全意识和遵守我们的信息安全建议；以及
•在我们的内部网上公开我们的计算机使用政策，并分发给新员工。
接下来，我们执行某些控制和流程，以便护卫以应对已识别的风险。针对这一阶段，我们做了以下工作：
•维持对进入我们网络和计算机系统的控制和程序，包括：(1)对适当人员的批准和限制，以及确保对选定的信息技术员工的强大特权受到限制和隔离；(2)利用密码管理器保护高级用户的加密密码；(3)及时禁止被解雇的员工进入系统和实体；(4)利用双因素认证远程进入网络；以及(5)通过使用内部防火墙隔离内部网络；
•维护我们数据中心和备份恢复位置的物理安全，包括主数据中心的门禁系统和监控；
•阻止数据入侵，以通过以下方式维护我们数据的机密性和完整性：(I)我们服务器和网络的能力具有自动监控系统；(Ii)对我们关键软件的补丁管理控制，包括监控资源的补丁关键程度和报告的问题，以及运行漏洞扫描；(Iii)
21

我们的所有关键软件都保存并更新了更改日志；(Iv)在生产迁移之前执行并批准了对硬件和基础架构设备的所有重大更改；(V)对所有用户的远程访问进行了完全加密；以及(Vi)使用内部防火墙来限制对敏感系统和应用程序的访问；以及
•通过使用围绕记录的设置、维护和存档的内部控制组合来维护与我们向第三方支付的付款相关的控制和流程，以减少欺诈和错误付款。
我们持续监控我们的信息系统，以便侦测并验证我们的保护措施的有效性。针对这一阶段，我们做了以下工作：
•始终在我们的网络上运行扩展的检测和响应软件，这是全面的全公司个人计算机设备安全监控和主动威胁补救软件，得到员工的全面支持和预防保修的支持；
•聘请第三方专家定期执行：(I)渗透测试，这是对我们计算机系统的模拟网络攻击，以评估我们抵御来自外部和内部来源的潜在威胁和攻击的能力；(Ii)网络住宅，它确定威胁参与者是否已经或可能进入我们的计算机网络，以及机密信息是否被或可能被泄露；以及(Iii)桌面模拟勒索软件练习，以衡量我们对攻击的反应能力；
•评估所有新的第三方软件供应商的技术控制结构和能力，并审查“云”第三方软件供应商的服务组织控制报告，或合理的替代品，使供应商的安全控制的成熟度得到安慰；以及
•每月与我们的员工一起进行模拟钓鱼电子邮件练习，并在需要时提供其他培训。
我们已经制定了计划，以便回应检测到的网络安全事件：
•维护书面行动手册，提供各种网络攻击后应采取的适当步骤的顺序说明，包括以下各项的行动手册：勒索软件攻击、数据泄露、第三方数据丢失以及部分和全部灾难恢复计划；以及
•保留领先的事件响应提供商以协助我们处理安全事件，并保留一名律师作为我们的数据泄露教练，专门从事数据隐私和网络安全，并与第三方取证调查人员、危机沟通专业人员和我们在遇到数据泄露时可能需要的其他服务和组织建立关系。
为了恢复对于受网络安全事件影响的系统或资产，我们的业务系统数据的完整备份以线上和线下格式创建、测试并保存在多个位置。
尽管截至本10-K表格之日，我们尚未经历过对我们的业务、运营或财务状况造成重大不利影响的网络安全威胁或事件，但不能保证我们在未来不会遇到此类事件。有关我们的网络安全风险的更多信息，请参阅风险因素。
我们的首席信息官、信息技术高级董事、业务系统应用董事和信息技术安全经理负责监督我们的网络安全计划。该团队拥有数十年的信息技术经验，我们的信息技术安全经理拥有网络安全硕士学位。他们定期开会，至少每年向审计委员会报告关键的网络安全风险以及当前和未来的网络安全战略。根据董事会的授权，我们的审计委员会负责与管理层一起审查与信息技术安全有关的内部控制制度。审计委员会主席还参与了我们的年度全面风险评估过程。除前述事项外，董事会亦不时就本公司有关资讯科技安全的内部控制制度作出更新。
22

第二项。属性
一般信息
截至2023年12月31日，我们拥有428个工业物业，其中422个被归类为在役物业。在合并后拥有的428处物业中，没有一处直接归本公司所有。422个在役工业物业在18个州拥有总计约6490万平方英尺的GLA，拥有约1,000名租户的多样化基础，从事各种业务，包括电子商务、第三方物流和运输、消费品和其他制成品、零售和消费者服务、食品和饮料、木材和建材、批发商品、医疗服务、政府和其他。我们的服务组合包括所有已达到稳定入住率的物业(定义为90%已出租的物业)、(在较早时达到90%入住率或自建设完成之日起一年内重新开发的物业)以及在收购时至少有75%入住率的收购物业，除非我们预计租户在拥有所有权后两年内迁出将使入住率降至75%以下。收购时入住率低于75%或租户预计将在拥有后头两年内迁出的已收购物业，将在入住率较早达到90%或迁出一年后投入使用。以2023年12月31日计算，我们在职投资组合的平均年基本租金为每平方英尺7.21美元。这些物业通常位于商业园区，可以方便地进入州际公路和/或铁路和航空交通。我们为我们的财产保有我们认为足够的保险。
下表按市场汇总了截至2023年12月31日与在用物业有关的某些信息。
服务中属性汇总合计
大都市区玻璃数量：
属性		入住率
于12/31/23
佐治亚州亚特兰大5,249,774 2399.0%
马里兰州巴尔的摩3,416,464 1489.8%
佛罗里达州中部1,060,469 11100.0%
宾夕法尼亚州中部/东部(A)
7,761,506 25100.0%
伊利诺伊州芝加哥6,262,880 2796.1%
俄亥俄州辛辛那提745,320 898.9%
达拉斯/堡垒德克萨斯州沃斯7,390,236 5399.0%
科罗拉多州丹佛市(A)
3,802,262 3778.9%
密歇根州底特律802,193 16100.0%
德克萨斯州休斯顿3,478,978 2996.8%
明尼阿波利斯/明尼苏达州圣保罗2,136,628 12100.0%
田纳西州纳什维尔2,335,079 778.6%
新泽西州(A)
2,519,231 2499.5%
北加州246,800 781.4%
菲尼克斯，AZ4,152,314 1797.8%
华盛顿州西雅图552,163 988.3%
南佛罗里达州2,655,652 2398.0%
南加州(A)
10,306,157 8094.8%
总计64,874,106 42295.5%
_______________
(A)宾夕法尼亚州中部/东部包括宾夕法尼亚州中部和费城的市场。丹佛在盐湖城有一处房产。新泽西州包括新泽西州北部和中部市场。南加州包括洛杉矶、内陆帝国和圣地亚哥等市场。

负债
截至2023年12月31日，我们的422处在役工业物业中，有3处账面净值为3,110万美元，作为抵押融资抵押，总额为1,000万美元。更多信息见合并财务报表附注4和所附的附表三。
23

发展活动
在截至2023年12月31日的年度内，我们将总计约280万平方英尺的总建筑面积的13个开发物业转移到我们的服务组合中，总估计成本约为3.549亿美元。估计总费用中包括1060万美元的租赁佣金。这些开发项目的资本化率为6.6%，计算方法是估计的稳定净营业收入(不包括直线租金调整)除以已开发物业的总投资。已投入使用的开发项目具有以下特点：
大都市区数量：
属性		玻璃入住率
于12/31/23
宾夕法尼亚州中部/东部1105,000 100%
佛罗里达州中部3239,306 100%
伊利诺伊州芝加哥1451,022 46%
丹佛，CO2787,585 0%
田纳西州纳什维尔1500,240 0%
华盛顿州西雅图1128,682 50%
南佛罗里达州4605,235 100%
总计132,817,070 

截至2023年12月31日，我们基本完成了六个开发项目，总计约170万平方英尺的总建筑面积。这六个开发项目的估计总投资约为2.869亿美元，截至2023年12月31日，其中2.481亿美元已到位。不能保证这些发展项目的实际竣工成本不会超过估计的竣工成本。基本建成的发展项目有以下特点：
大都市区数量：
属性		玻璃入住率
于12/31/23
宾夕法尼亚州中部/东部21,057,728 33%
佛罗里达州中部1107,984 0%
南加州2543,928 0%
北加州137,056 0%
总计61,746,696 

截至2023年12月31日，我们有六个在建开发项目，总建筑面积约为190万平方英尺。六个在建开发项目的预计总投资为2.848亿美元，其中截至2023年12月31日已到位1.71亿美元。不能保证这些发展项目的实际竣工成本不会超过估计的竣工成本。在建开发项目具有以下特点：
大都市区数量：
属性		玻璃预计建筑竣工季度
南加州3637,668 Q1 2024
南佛罗里达州1135,707 Q2 2024
北加州11,015,791 Q3 2024
佛罗里达州中部1112,000 Q2 2025
总计(A)
61,901,166 
(A) 截至2023年12月31日，这六个物业的预租比例为6%。

24

物业收购
在截至2023年12月31日的年度内，我们收购了位于宾夕法尼亚州中部/东部、佛罗里达州中部、休斯顿、纳什维尔、佛罗里达州南部和南加州市场的四处工业物业和239英亩土地，总收购价格约为1.245亿美元。这些工业物业是以预期的稳定资本化率约6.2%收购的。这些工业物业收购的资本化率是使用估计的稳定净营业收入(不包括直线租金调整和高于和低于市场租赁摊销)，并除以购买价格加上成交成本和稳定物业的估计成本的总和计算的。取得的工业产权具有以下特点： 
大都市区数量：
属性		玻璃入住率
于12/31/23
德克萨斯州休斯顿154,080 100%
南加州3101,701 100%
总计4155,781 

物业销售
在截至2023年12月31日的年度内，我们出售了11个工业物业，包括约100万平方英尺的GLA，加权平均资本化率为6.5%，以及两个地块，总销售收入约为1.253亿美元。11个工业物业销售的资本化率是以物业收入(不包括直线租金调整、租赁诱因摊销及高于及低于市值租赁摊销)减去物业在销售前最后十二个完整月期间的营运开支，并除以物业的销售价格而计算。已售出的工业产权具有以下特点：
大都市区数量：
属性		玻璃
宾夕法尼亚州中部/东部1264,120 
俄亥俄州辛辛那提2346,969 
密歇根州底特律6157,879 
德克萨斯州休斯顿1182,563 
明尼阿波利斯/明尼苏达州圣保罗148,000 
总计11999,531 
25

租户和租赁信息
我们拥有约1,000名租户的多元化基础，从事各种业务，包括电子商务、第三方物流和运输、消费品和其他制成品、零售和消费者服务、食品和饮料、木材和建材、批发商品、医疗服务、政府和其他。截至2023年12月31日，我们的租约加权平均租期为7.6年，大部分租约规定定期租金上涨，这些上涨要么是固定的，要么是基于消费物价指数的变化。工业租户通常有净或半净租约，并支付物业运营成本的百分比作为额外租金，包括公共区域维护、保险、物业税和水电费的成本。截至2023年12月31日，我们的服务物业的GLA约有95.5%是租赁的，没有任何单个租户或关联租户占我们租金收入的5.6%以上，也没有任何单个租户或关联租户占据我们服务物业总GLA的5.4%以上。
租赁活动
下表提供了我们截至2023年12月31日的年度租赁活动摘要。该表不包括按月租约或租期少于12个月的租约。 
数量：
租契
已开始		平方英尺
已开始
(in 000人）
净租金
平方英尺 (A)
直线法
租金增长 (B)
加权
平均租赁
术语(C)
租赁成本和成本
每平方
脚 (D)
加权
平均租户
保留 (E)
新租约732,865$11.2098.6%6.8$6.85不适用
续期租约1275,379$9.9676.6%5.1$2.2863.5%
开发/收购租赁151,590$11.95不适用8.8不适用不适用
总计/加权平均数
2159,834$10.6584.2%6.2$3.8763.5%

(A)净租金是根据公认会计原则在租赁期内计算的平均基本租金。
(B)直线基准租金增长是指新租约或续订租约的净租金(包括直线租金调整)的变化与可比租赁的净租金(包括直线租金调整)的比率。不包括以前没有可比租约的新租约。
(C)租期以年数表示。假设不行使租赁续订选择权(如果有)。
(D)租赁费用包括为改善空置和更新空间而发生或资本化的费用，以及为租赁交易提供资金和资本化的佣金。每平方英尺的租赁费是预计在该期间签订的租约产生的全部周转费用，并不反映该期间的实际支出。不包括开发和收购物业的第一代租赁成本。
(E)表示续订各自租约的租户的加权平均平方英尺。
下表汇总了我们在截至2023年12月31日止年度开始的租约，其中包括租赁期内的租金优惠。 
数量：
租契
提供租金优惠		平方英尺
(in 000人）		租金优惠
新租约502,279$3,674
续期租约12897$1,238
开发/收购租赁141,573$5,477
总计
764,749$10,389

26

租约到期后将于8月1日到期。
2023年，美国工业房地产市场的基本面仍然有利。全国对新工业用地的整体需求有所增长，但低于2021年及2022年COVID-19疫情后库存重建期间的水平。新的工业空间继续开发和交付，以应对需求的增长和现有的竞争供应水平。2023年，新增供给超过增量需求。全国空置率维持在低水平，整体行业状况导致我们拥有及经营的几乎所有市场的市场水平租金增长，尽管低于2022年的水平。根据我们最近的经验，整个市场的空置率普遍较低，以及一家领先的国家研究公司对2024年的预测，我们预计以现金为基础的续租平均净租金将高于到期租金。于2024年，按现金基准计算的新租赁的平均租金净额预期亦将高于可比较的过往租赁，主要由于自可比较租赁签订以来市场租金增长所致。下表显示截至2023年12月31日，我们在用物业的预定租赁额：
年份 (A)
数量：
租契
即将到期
玻璃
即将到期(B)
百分比
的GLA
即将到期(B)
年化基本租金
在……下面
即将到期
租契
(单位：千)(C)
百分比
占总数的
年化
基本租金
即将到期(C)
20241013,096,8415.1%$22,4525.1%
20251636,695,36010.9%45,86310.4%
20261878,914,48014.5%58,77913.3%
20271809,245,05615.1%64,74414.6%
20281499,524,12215.5%83,04618.7%
2029926,523,51910.6%48,52711.0%
2030423,202,9755.2%23,6325.3%
2031192,894,8914.7%23,2565.2%
2032234,256,7327.0%27,4756.2%
2033182,145,1823.5%19,2144.3%
此后134,831,8217.9%25,9745.9%
总计98761,330,979100%$442,962100%
_______________
(A)包括2024年1月1日或之后到期的租约，并假设租户不行使现有的续签、终止或购买选项。反映在2024年1月1日之前签署的续订的影响，这些续订现在反映在新的到期年份中。
(B)不包括现有空置总面积2937,033平方英尺和2023年12月31日搬出总面积606,094平方英尺。
(C)年化基本租金的计算方法是，截至2023年12月31日，按租赁条款计算的每月合同基本租金乘以12。如果授予免租金，则使用第一个正租金值。

第三项。法律诉讼
我们参与了正常业务过程中产生的法律诉讼。所有这些诉讼加在一起，预计不会对我们的运营结果、财务状况或流动性产生实质性影响。
第四项。煤矿安全信息披露
没有。
27

第II部
第5项。注册人普通股/合伙人资本、相关股东/单位持有人事项和发行人购买股权证券的市场
市场信息和持有者
下表列出了在所述时期内，在纽约证券交易所以“FR”为交易代码交易的公司普通股的每股高收盘价和低收盘价，以及为公司普通股宣布的每股股息和为经营伙伴单位宣布的每单位分配。这些单位没有既定的公开交易市场。
截至的季度收盘高点收盘低点分红/分红
已宣布
2023年12月31日$53.97$40.64$0.320
2023年9月30日$54.86$47.59$0.320
2023年6月30日$54.36$50.09$0.320
2023年3月31日$54.94$47.64$0.320
2022年12月31日$50.68$43.82$0.295
2022年9月30日$55.62$44.14$0.295
2022年6月30日$65.32$46.13$0.295
2022年3月31日$65.01$56.31$0.295
截至2024年2月14日，该公司有315名登记在册的普通股股东。持有人的数目不包括实益拥有股份但其股份由经纪或结算机构登记持有的个人或实体，但包括每个该等经纪或结算机构作为一个纪录持有人。经营合伙公司有114个单位记录持有人在我们的转让代理登记。
分红
为符合守则的REIT规定，本公司一般须向其股东作出普通股分派及优先股分派(资本收益分派除外)，金额合计至少相等于(I)本公司计算的“REIT应课税收入”的90%至90%的总和，而不计已支付的股息扣除及资本收益净额及(B)来自止赎物业的净收入(税后)的90%减去(Ii)若干超额非现金收入。
我们的股息/分配政策由公司董事会决定，并取决于多种因素，包括现金流和资本支出要求，以及确保公司满足准则中规定的最低分配要求。该公司达到了2023年的最低分销要求。
单位持有人有权在本公司董事会宣布后，在经营合伙企业的合伙协议所要求的优先合伙权益从任何合法可用于此目的的资金中进行分配后，获得分派。
有限责任合伙人单位
于截至2023年12月31日止年度，经营合伙企业就向若干雇员及董事发放股权薪酬(包括与相关普通股应计股息相关的有限合伙人单位)而发行405,618个有限合伙人单位。更多信息见合并财务报表附注11。
在若干禁售期的规限下，有限合伙人单位持有人可向经营合伙企业的普通合伙人发出书面通知，赎回其单位。除非普通合伙人向持有人发出赎回限制通知，否则必须在收到持有人通知后七个工作日内赎回。根据普通合伙人的决定，赎回可以通过以一对一的方式将有限合伙人单位交换为本公司普通股股份或支付相当于该等股份公允市场价值的现金来实现。之前的赎回请求一般都是用本公司的普通股来满足的，经营合伙企业打算继续这种做法。如果经营合伙的每个有限合伙人单位于2023年12月31日赎回，经营合伙可通过支付总计约1.779亿美元的现金或通过发行3378,165股公司普通股来履行其赎回义务。
28

性能图表
下图比较了公司、富时NAREIT股票REIT总回报指数(“NAREIT指数”)和标准普尔500指数(“S&P500”)之间的累计股东总回报。NAREIT指数代表了我们上市的REIT同行的表现。下文列出的历史信息不一定预示着未来的业绩。
3962
(A)
于18年12月31日投资于股票或指数的100美元，包括股息的再投资。截至12月31日的财年。
 12/1812/1912/2012/2112/2212/23
第一产业地产信托公司$100.00 $147.35 $153.51 $246.11 $183.69 $205.54 
标准普尔500指数$100.00 $131.49 $155.68 $200.37 $164.08 $207.21 
富时NAREIT股权REITs$100.00 $126.00 $115.92 $166.04 $125.58 $142.83 
_______________
(A)
此绩效图表中提供的信息不应被视为“征集材料”、将被“存档”或通过引用被并入根据1933年证券法或1934年证券交易法提交的任何文件中，除非被特别对待。
29

第6项。[已保留]
没有。
第7项。管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
以下对我们财务状况和经营结果的讨论和分析应结合本10-K表中题为“前瞻性报表”的章节以及本10-K表中其他部分的综合财务报表及其附注阅读。
2023年摘要
2023年，我们的经营业绩稳健。我们的年终在职入住率为95.5%，比2022年12月31日的在职入住率低330个基点，反映了租赁完成的发展进入我们的在职投资组合的影响。此外，在截至2023年12月31日的一年中，我们的新租赁和续订租赁的现金租赁率增长了58.3%，创下了该指标的公司年度新纪录。截至2023年12月31日，我们有6个项目正在开发中，总建筑面积为190万平方英尺，预计投资2.848亿美元。此外，我们继续为未来的开发活动定位，通过收购位于我们目标市场的土地，重点放在供应有限的沿海市场。
2023年，我们完成了以下重要的房地产活动：
•我们在休斯顿和南加州市场以4390万美元的总购买价收购了四处工业物业，总面积约为20万平方英尺，其中不包括交易成本。这些物业于2023年12月31日已100%出租。
•我们收购了位于佛罗里达州中部、纳什维尔、费城、佛罗里达州南部和南加州市场的约239.2英亩土地用于开发，总购买价为8,060万美元，不包括交易成本。
•我们在佛罗里达州中部、芝加哥、丹佛、纳什维尔、费城、西雅图和南佛罗里达市场投入使用了13处工业物业，总面积约为280万平方英尺，预计总成本为3.549亿美元。截至2023年12月31日，这些物业的出租率为45%。
•我们开始在我们的佛罗里达中部、费城、南佛罗里达和南加州市场投机性地开发四座工业建筑，包括80万平方英尺的GLA。
•我们出售了11处工业物业，其中包括约100万平方英尺的GLA和两块地块，总收益为1.253亿美元。
•我们的合资企业出售了位于凤凰城的大约31英亩土地，总收益为5000万美元。我们按比例分享了1730万美元的收益，我们确认了710万美元的奖励费用。这些金额不包括我们的合作伙伴在合资企业中的6%份额，我们将其合并并在财务报表中报告为非控股权益。
在截至2023年12月31日的年度内，我们完成了以下融资活动：
•我们宣布派发年度现金股息每股普通股或单位1. 28美元，较2022年增加8. 5%。
•截至2023年12月31日，我们在无抵押信贷融资下有4.498亿美元可用于额外借款，现金和现金等价物为4290万美元，这是在不包括我们在财务报表中合并和报告的合资企业少数股东的现金和现金等价物份额之后。
30

经营成果
截至二零二三年十二月三十一日止年度与截至二零二二年十二月三十一日止年度的比较
截至2023年及2022年12月31日止年度，我们的净收入分别为2. 858亿元及3. 816亿元。
下表概述我们截至二零二三年及二零二二年十二月三十一日止年度按不同类别划分的收入、物业开支以及折旧及其他摊销。同店物业指于2022年1月1日前拥有并于2023年12月31日前作为使用中物业持有的物业，以及于2022年1月1日前投入使用的发展及重建项目。除非我们预期租户会在拥有物业的首两年内迁出，否则在收购时占用率至少为75%的物业会投入使用。于收购、发展及重建日期之占用率低于75%之收购项目于（a）稳定占用率（定义为90%占用率）或（b）收购或发展╱重建工程完成后一年（以较早者为准）时投入服务。收购时入住率超过75%的物业，但我们预计租户将在拥有后两年内迁出，将在入住率达到90%或迁出后12个月（以较早者为准）投入使用。当一个项目的资本开支估计超过物业未折旧账面总值的25%时，物业会由同一店铺分类转为重建分类。已收购物业指于二零二一年十二月三十一日后收购并于二零二三年十二月三十一日持作经营物业的物业。已出售物业指于二零二一年十二月三十一日后出售的物业。（重新）开发包括未：（a）在2022年1月1日之前12个月基本完成的开发和重新开发;或（b）在2022年1月1日之前稳定。其他收入来自上述类别之一下未投入使用的财产的运营、我们的维修公司的运营、利息收入和其他杂项收入。其他物业开支来自上文所述其中一个类别下未投入使用的物业的营运、我们的维修公司的营运、空置土地开支及其他杂项地区开支。
我们未来的财务状况和经营业绩（包括租金收入）可能会受到未来收购、（重新）开发和出售物业的影响。我们未来的收入和支出可能与历史利率有很大差异。
截至二零二三年及二零二二年十二月三十一日止年度，我们同店物业的平均出租率分别为97. 4%及98. 0%。
31

 20232022零钱美元%的变化
 (单位：千)
收入
相同的商店属性$519,477 $483,976 $35,501 7.3 %
收购的物业10,434 5,029 5,405 107.5 %
已售出的物业5,691 17,699 (12,008)(67.8)%
(Re)事态发展56,204 20,241 35,963 177.7 %
其他22,221 12,984 9,237 71.1 %
总收入$614,027 $539,929 $74,098 13.7 %
同店物业的收入增加了3550万美元，主要是由于租金和租户回收率的增加，被入住率的小幅下降所抵消。收购物业的收入增加了540万美元，原因是2021年12月31日之后收购的15个工业物业总计约60万平方英尺的GLA。出售物业的收入减少1200万美元，原因是2021年12月31日后出售的20个工业物业总计约320万平方英尺的GLA。来自（重新）开发的收入增加了3600万美元，原因是入住率和租户回收率增加。雷文UES来自其他地块的收入增加920万美元，原因是合资企业费用、法律和解收益、现金余额产生的利息收入、创收地块的收入(对于大部分地块而言，我们的最终意图是在未来重新开发或开发)以及与收购相关的收入，这些收入在2021年12月31日尚未稳定下来，因此尚未包括在同一门店池中。
 20232022零钱美元%的变化
 (单位：千)
物业费
相同的商店属性$127,967 $119,955 $8,012 6.7 %
收购的物业2,271 1,061 1,210 114.0 %
已售出的物业1,271 4,048 (2,777)(68.6)%
(Re)事态发展16,951 3,592 13,359 371.9 %
其他17,195 15,007 2,188 14.6 %
财产费用合计$165,655 $143,663 $21,992 15.3 %
物业费包括房地产税、维修保养、物业管理、水电费、保险费等与财产有关的费用。来自同一家商店物业的财产支出增加了800万美元，主要是由于房地产税费和保险费的增加。由于在2021年12月31日之后收购的物业，收购物业的财产支出增加了120万美元。由于2021年12月31日之后出售的物业，已售出物业的物业支出减少了280万美元。(再)发展项目的物业开支增加1,340万美元，主要是由于发展项目大幅完成所致。来自其他的财产支出增加220万美元，主要是由于与2022年和2023年购买的地块有关的房地产税支出增加，以及某些杂项支出增加。
一般和行政费用增加310万美元，或9.3%，原因是薪酬和其他专业费用增加。
截至2023年12月31日止年度，合营公司发展服务开支增加2,800,000美元，增幅为303.4%，主要涉及支付予第三方协助合营公司物业发展的开支。
32

 20232022零钱美元%的变化
 (单位：千)
折旧及其他摊销
相同的商店属性$129,427 $128,083 $1,344 1.0 %
收购的物业4,475 2,627 1,848 70.3 %
已售出的物业814 3,933 (3,119)(79.3)%
(Re)事态发展23,455 9,198 14,257 155.0 %
公司家具、固定装置和设备及其他4,780 3,579 1,201 33.6 %
折旧及其他摊销总额$162,951 $147,420 $15,531 10.5 %

来自同一商店物业的折旧和其他摊销相对保持不变。由于在2021年12月31日之后收购的物业，收购物业的折旧和其他摊销增加了180万美元。由于2021年12月31日之后出售的房产，已售房产的折旧和其他摊销减少了310万美元。(再)开发项目的折旧和其他摊销增加了1,430万美元，主要是由于与已完成开发项目相关的折旧和摊销增加。公司家具、固定装置和设备以及其他设备的折旧增加了120万美元，主要是由于与所购物业相关的折旧和摊销，这些物业在2021年12月31日尚未稳定下来，因此尚未包括在同一商店池中。
截至2023年12月31日止年度，我们确认与出售11个工业物业有关的房地产销售收益9,570万美元，其中包括约100万平方英尺的总建筑面积和两幅地块。于截至2022年12月31日止年度，我们确认与出售九个工业物业有关的房地产销售收益1.283亿美元，包括约220万平方英尺的土地面积及一幅地块。
利息支出增加2,530万美元，或51.7%，主要是由于截至2023年12月31日的年度的加权平均利率(4.05%)比截至2022年12月31日的年度(3.41%)增加，截至2023年12月31日的年度的加权平均未偿债务余额(21.75亿美元)比截至2022年12月31日的年度(19.174亿美元)增加，以及在截至12月31日的年度内符合资本化条件的开发项目减少导致资本化利息减少250万美元。2023年与截至2022年12月31日的年度比较。
债务发行成本的摊销增加了40万美元，或13.8%，主要是由于截至2022年12月31日的年度内与发行3.00亿美元定期贷款有关的债务发行成本。
合营公司的权益收入减少82,700,000美元，或72.0%，这是由于我们从合营公司出售房地产的收益按比例减少，以及与合营公司有关的奖励费用，但部分被我们从合营公司赚取的租金和利息收入的增加所抵销。这些金额包括我们的合作伙伴在合资企业中的6%的权益，我们将其合并并在财务报表中报告。
所得税支出减少1,470万美元，或62.8%，主要是由于我们在合资企业的应税收益和激励费用中的份额减少，但由于合资企业确认的租金和利息收入的增加，我们在合资企业收入中的权益份额增加，部分抵消了这一影响。
33

截至2022年12月31日的年度与截至2021年12月31日的年度比较
 
关于我们在2022年12月31日至2021年12月31日期间经营业绩变化的讨论可在截至2022年12月31日的财务年度报告中的项目7-管理层对财务状况和经营业绩的讨论与分析-截至2022年12月31日的年度与截至2021年12月31日的年度的比较中找到。
关键会计政策
关键会计政策是一项涉及主观估计或假设的政策，需要管理层对本质上不确定且对实体的财务状况和经营结果具有实质性影响的事项的影响做出判断。在综合财务报表附注2中讨论的重要会计政策中，我们认为以下政策与编制综合财务报表时使用的更重要的判断和估计有关：
•房地产资产收购：我们根据收购资产的公允价值和承担的负债(一般包括土地、建筑物、租户改善、在建工程、租赁佣金和递延租赁无形资产和负债)来分配收购房地产的购买价格，包括作为投资组合收购的房地产。购买价格是通过对被收购财产进行评估，将其视为空置的，从而分配给有形资产的公允价值。公允价值的厘定包括使用重大假设，例如土地可比较数字、折现率、码头资本化率及市值租金假设。所购入的高于及低于市值租赁的无形资产按现行市值租金与本地租金之间的差额的现值计算，该差额在相当于高于市值租赁的剩余租期或低于市值租赁的剩余租期加上低于市价租赁的任何低于市值固定利率续期期权的期限的期间内计算。购买价格根据对合理租赁期内收到的租赁收入的估计，进一步按原地租赁价值分配，犹如物业在收购之日是空置的。
•房地产资产减值准备：当发生事件或情况变化显示长期房地产资产的账面值可能无法收回时，我们会对长期房地产资产的账面值进行审查，以确定是否存在减值。有关是否存在减值迹象的判断乃基于经营表现、市况以及我们持有各物业的能力及我们对各物业的意向。有关该等资产之账面值是否可能无法收回之判断乃根据物业未来未贴现现金流量之估计（包括未来经营表现及市况之估计）作出。倘任何房地产投资被视为永久减值，则会记录亏损，以将该物业之账面值减至其估计公平值。减值评估及公平值计量需要使用与现金流量预测的时间及金额、贴现率及终止资本化率有关的估计及假设。
34

流动性与资本资源
现金流活动
下表汇总了截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度我们公司的现金流活动：
截至2013年12月31日止的年度，
20232022
(单位：千)
经营活动提供的净现金$304,815 $410,943 
用于投资活动的现金净额(378,306)(629,108)
融资活动提供的现金净额(用于)(27,783)304,503 
下表汇总了截至2023年12月31日和2022年12月31日的经营伙伴关系的现金流量活动：
截至2013年12月31日止的年度，
20232022
(单位：千)
经营活动提供的净现金$304,813 $410,897 
用于投资活动的现金净额(378,306)(629,108)
融资活动提供的现金净额(用于)(27,781)304,549 
截至2023年12月31日的年度的现金流与上年相比的变化情况如下：
经营活动：业务活动提供的现金减少1.061亿美元，主要原因如下：
•与2022年相比，我们的合资企业在2023年的分配减少了1.106亿美元，这是因为我们的合资企业从出售房地产中获得了资金；
•利息支出增加2,530万元；以及
•应付账款、应计费用、其他负债、预收租金和保证金因现金支付的时间安排而减少；由下列因素抵销：
◦同店物业、收购物业和新近开发物业的净营业收入增加5430万美元，但因出售房地产而减少的净营业收入920万美元被抵销；
◦所得税拨备减少1,470万美元。
投资活动：用于投资活动的现金减少2.508亿美元，主要原因如下：
•与截至2022年12月31日的年度相比，在截至2023年12月31日的年度内，房地产的收购、发展和投资减少3.347亿美元，原因是收购减少以及与在建发展项目有关的支出减少；以及
•代管存款减少430万美元；由以下部分抵销：
◦与2022年相比，2023年从出售房地产获得的净收益减少5500万美元；以及
◦与2022年相比，我们的合资企业在2023年的净分配减少了3610万美元。


35

融资活动：在截至2023年12月31日的一年中，融资活动使用的现金为2780万美元，而在截至2022年12月31日的一年中，融资活动提供的现金为3.045亿美元，导致融资活动提供的现金减少3.323亿美元，主要原因如下：
•对即将到期的2.6亿美元无担保定期贷款进行再融资的收益减少4.65亿美元，其中2022年的无担保定期贷款为4.25亿美元，与我们在2022年签订的新的无担保定期贷款有关的收益为3.3亿美元；
•由于公司2023年提高股息率以及普通股和已发行单位增加，股息和单位分配增加1400万美元；
•减少1280万美元，与2022年在我们的自动取款机下发行218,230股公司普通股的净收益有关；以及
•与2022年相比，2023年对非控股权益的分配增加710万美元；由以下因素抵消：
◦与2022年相比，2023年我们的无担保信贷安排下的净借款增加了9200万美元；
◦2023年应付按揭贷款的还款较2022年减少6,910万元；以及
◦由于4.25亿美元的无担保定期贷款再融资和3.00亿美元的无担保定期贷款的发行，债务发行成本减少了510万美元。
材料现金需求
截至2023年12月31日，我们的现金和现金等价物为4290万美元，剔除了我们在财务报表中合并和报告的合资伙伴所占的现金和现金等价物份额。截至2023年12月31日，我们的无担保信贷工具下还有449.8亿美元可用于额外借款。
我们已经考虑了我们的短期(截至2024年12月31日)流动性需求，以及我们来自运营和其他预期流动性来源的估计现金流是否足以满足这些需求。我们相信，我们主要的短期流动资金需求是为正常经常性开支、物业收购、发展、翻新、扩建及其他非经常性资本改善、偿债要求、根据守则维持本公司房地产投资信托基金资格所需的最低分派及本公司董事会批准的分派提供资金。我们预计，这些需求将通过经营活动提供的现金流以及特定资产的处置来满足。这些需求也可以通过发行其他债务或股权证券来满足，这取决于市场条件或我们的无担保信贷安排下的借款。
我们预计将满足长期(2024年12月31日之后)流动性要求，如房地产收购、开发、预定债务到期日、重大翻新、扩建和其他非经常性资本改善，具体方式包括长期无担保和有担保债务、处置特定资产以及发行额外的股权或债务证券，视市场情况而定。

36

我们相信，截至2023年12月31日，我们遵守了我们的财务契约，我们预计我们将能够在2024年按照我们的财务契约运营。然而，这些金融契约是复杂的，我们不能保证这些条款不会被我们的贷款人和票据持有人以可能强加并导致我们产生物质成本的方式解释，并且如果我们未能满足任何这些契约，我们从我们的无担保信贷工具上获得借款的机会可能会受到限制。以下详细说明了截至2023年12月31日和2022年12月31日的债务总额，不包括未摊销债务发行成本和未摊销折扣。
2023年12月31日加权平均利率未偿还余额为截至2023年12月31日的加权平均到期日(年)
2023年12月31日2022年12月31日
(单位：千)
应付按揭贷款(A)
4.17%$9,978 $10,299 4.7
高级无担保票据，格罗斯
优先无担保债券 (A)
7.58%48,571 48,571 5.3
私募债券(A)
3.66%950,000 950,000 6.0
小计998,571 998,571 
无担保定期贷款，总额
2021年无担保定期贷款(B)
1.81%200,000 200,000 2.5
2022年无担保定期贷款(C)
3.64%425,000 425,000 3.8
2022年无担保定期贷款II (D)
4.88%300,000 300,000 3.6
小计925,000 925,000 
无担保信贷安排(E)
6.19%299,000 143,000 2.5
债务总额$2,232,549 $2,076,870 
(A)这些贷款的利率是固定的。
(B)利率基于SOFR，外加0.10%的SOFR调整，外加0.85%的信贷利差。我们有名义价值总计2亿美元的利率掉期，这些掉期实际上固定了SOFR利率，导致2023年12月31日的整体利率为1.81%。这些利率互换将于2026年2月到期。
(C)利率基于SOFR，外加0.10%的SOFR调整，外加0.85%的信贷利差。我们有名义价值总计4.25亿美元的利率掉期，这些掉期实际上固定了SOFR利率，导致2023年12月31日的整体利率为3.64%。这些利率互换将于2027年9月到期。
(D)利率基于SOFR，外加0.10%的SOFR调整，外加0.85%的信贷利差。我们有名义总价值为3.00亿美元的利率掉期，这些掉期实际上固定了SOFR利率，导致2023年12月31日的整体利率为4.88%。这些利率互换将于2025年12月(名义价值1.5亿美元)和2027年8月(名义价值1.5亿美元)到期。上表反映的加权平均到期日假设我们根据两个一年延期期权延长了到期日，但受某些条件的限制。
(E) 利率为基于SOFR的浮动利率，外加0.10%的SOFR调整，外加0.775%的信贷利差和15个基点的融资费。我们的无担保信贷工具下的余额根据我们的现金需求而变化，利率和贷款费用都会根据我们的杠杆和投资级评级进行调整。上表反映的加权平均到期日假设我们根据两个六个月的延期选择权延长了到期日，但受某些条件的限制。截至2024年2月14日，我们在无担保信贷安排下有大约4.099亿美元可用于额外借款。
截至2023年12月31日，我们的优先无担保票据已分别获得标准普尔、穆迪和惠誉的BBB/STRATE、Baa2/STRATE和BBB/STRATE的信用评级。证券评级不是购买、出售或持有证券的建议，评级机构可随时修改或撤回。如果评级被下调，我们相信我们将继续获得足够的资本；然而，我们的借贷成本将会增加，我们进入某些金融市场的能力可能会受到限制。

37

截至2023年12月31日，我们已知的合同债务和其他债务产生的其他重大现金需求包括公司在建开发项目完成时剩余的付款估计为1.138亿美元，其中包括物业投入使用所需的所有成本。此外，该公司为完成我们合资企业的开发项目而需要贡献的剩余估计股本约为790万美元。大部分建筑成本和我们在合资企业中所占比例的股本贡献需要在一年或更短的时间内获得资金。
表外安排
截至2023年12月31日，我们有信用证和履约保证金未偿还，总额达2070万美元。信用证和履约保证金不作为负债反映在我们的资产负债表上。我们没有其他表外安排对我们的财务状况、经营业绩或流动性和资本资源产生当前或未来的影响。
环境
在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度内，我们分别支付了约70万美元和60万美元的环境支出。我们估计，截至2023年12月31日，2024年的支出约为210万美元。我们估计，2024年及以后在目前确定的环境问题上需要支出的总支出不会超过截至2023年12月31日应计的约550万美元。
通货膨胀率
在2021年之前，通货膨胀率一直很低，对我们运营市场的工业物业的经营业绩影响很小；然而，2021年和2022年通货膨胀率大幅上升，虽然在2023年有所缓和，但未来可能会上升。我们的许多租约包含旨在减轻通胀不利影响的条款，包括合同租金上涨和要求租户支付其按比例分摊的物业运营费用，包括公共面积费用、水电费、保险和房地产税，以及与物业维护相关的某些资本支出，从而减少我们面临通胀导致的物业运营费用增加的风险。然而，根据我们的租约，我们通常会面临不可偿还的物业运营费用的增加，包括与空置物业有关的费用。此外，吾等相信，根据我们的租约须续期的部分现有租金低于可比空间的现行市场租金，而在续订或转租后，该等租金可能会上调至与当前市场租金一致或更接近，这亦可能抵销我们因租赁物业而承受的通胀开支压力。我们的开发组合也面临着通货膨胀的风险，因为与我们的开发活动相关的材料和其他成本的增加使得开发物业的成本更高。至于我们的未偿债务，我们会定期评估我们对利率波动的风险敞口，并可能继续进行衍生品交易，以缓解但不会消除利率变化对我们的无担保信贷安排的影响。
市场风险
以下有关我们风险管理活动的讨论包括涉及风险和不确定性的“前瞻性陈述”。实际结果可能与前瞻性陈述中预测的结果大不相同。我们的业务使我们面临来自利率的市场风险，如下所述。
利率风险
以下分析载列吾等于2023年12月31日持有的对利率变动敏感的金融工具及衍生工具在收益、现金流或公允价值方面的假设损益。虽然这一分析可能会有一些作为基准的用途，但它不应被视为预测。
在正常的业务过程中，我们也面临着非财务或不可量化的风险。此类风险主要包括信用风险和法律风险，在以下分析中没有体现出来。

38

截至2023年12月31日，19.335亿美元(不包括未摊销债务发行成本)是固定利率债务，占我们总债务的86.6%。截至同一日期，我们的总债务中有2.99亿美元，即13.4%，不包括未摊销债务发行成本，是可变利率债务。截至2022年12月31日，19.338亿美元(不包括未摊销债务发行成本)是固定利率债务，占我们总债务的93.1%。截至同一日期，不包括未摊销债务发行成本的1.43亿美元，占我们总债务的6.9%，是可变利率债务。于2023年、2023年及2022年12月31日，固定利率债务金额包括已通过使用未偿还名义总金额为9.25亿美元的衍生工具有效地转换为固定利率的可变利率债务，这些衍生工具可减轻我们对无担保定期贷款的可变利率的风险敞口，这些利率目前基于SOFR。衍生金融工具的使用使我们能够根据利率波动对我们的收益和现金流的影响来管理利率上升的风险。我们将所有与我们的无担保定期贷款相关的掉期指定为现金流对冲。目前，我们不会为交易或其他投机目的而订立金融工具。有关衍生工具的进一步详情，请参阅材料现金要求。根据我们对当时市场利率的估计，截至2023年12月31日和2022年12月31日，我们债务的估计公允价值分别约为21.357亿美元和19.454亿美元。
对于固定利率债务，利率的变化通常会影响债务的公允价值，但不会影响我们的收益或现金流。相反，对于浮动利率债务，用于计算整体利率的基本利率的变化通常不会影响债务的公允价值，但会影响我们未来的收益和现金流。固定利率债务的利率风险和公平市场价值的变化一般不会对我们产生重大影响，直到我们被要求为此类债务进行再融资。有关我们各种固定利率债务的到期日的讨论，请参阅合并财务报表附注4。
根据现行的市场利率，我们的浮动利率债务是有风险的。如果与我们的可变利率债务相关的SOFR和LIBOR利率增加10%，我们估计，根据截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度平均未偿还浮动利率债务，我们估计截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度，我们的利息支出将分别增加约130万美元和80万美元。此外，如果我们固定利率债务的加权平均利率因再融资而增加10%，在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度内，利息支出将增加约750万美元和550万美元。





39

补充收入衡量标准
关注房地产行业的投资者和行业分析师利用运营资金(“FFO”)和净营业收入(“NOI”)作为股权REIT的补充运营业绩衡量标准。根据美国公认会计原则(“GAAP”)对房地产资产进行的历史成本会计隐含假设房地产资产的价值会随着时间的推移通过折旧而可预见地减少。由于房地产价值在历史上是随着市场状况而上升或下降的，因此许多行业分析师和投资者更喜欢用FFO和NOI等指标来补充使用历史成本会计的经营业绩。我们提供与FFO和同店NOI(“SS NOI”)相关的信息，既是因为这样的行业分析师对此类信息感兴趣，也是因为我们的管理层认为FFO和SS NOI是重要的业绩衡量标准。FFO和SS NOI是管理层在衡量我们的业绩时使用的因素，包括用于根据我们的2023年激励薪酬计划确定我们高管的薪酬。
FFO和SS NOI都不应被视为净收益或根据公认会计原则得出的任何其他衡量标准的替代品。FFO和SS NOI都不代表符合GAAP的经营活动产生的现金，都不应被视为经营活动现金流的替代，以衡量我们的流动性，也不表明我们的现金需求可用资金，包括我们进行现金分配的能力。
运营资金
全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)已为房地产行业确认并定义了一项衡量房地产投资信托基金经营业绩的补充指标--FFO，该指标将历史成本折旧等项目从根据公认会计原则确定的净收入中剔除。FFO是一种非公认会计准则的财务指标。FFO是我们根据NAREIT理事会采用的定义计算的，因此可能无法与其他公司的其他类似名称的指标进行比较。
管理层相信，普通股股东和参与证券可使用的FFO，再加上净收益(这仍然是衡量业绩的主要指标)，提高了投资公众对REITs经营业绩的理解，并使REIT经营业绩的比较更有意义。管理层认为，通过剔除与房地产资产销售、房地产资产折旧和房地产摊销及减值相关的损益，投资者和分析师能够识别构成REIT活动核心的长期资产的经营业绩，并利用这些经营业绩帮助比较不同时期或不同公司的经营业绩。

下表显示了普通股股东和参与证券可获得的净收入与普通股股东和参与证券可获得的FFO计算的对账情况如下：
 截至2013年12月31日止的年度，
 20232022202120202019
 (单位：万人)
第一产业地产信托公司S普通股股东和参股证券可获得的净收入$274,816 $359,134 $270,997 $195,989 $238,775 
调整：
房地产折旧及其他摊销162,098 146,448 130,062 128,814 120,516 
房地产销售收益(95,650)(128,268)(150,310)(86,751)(124,942)
从合资企业出售房地产获得的收益(28,034)(115,024)— (4,443)(16,714)
所得税规定-出售房地产，包括合资企业时可分配的收益7,311 23,658 4,853 2,198 3,095 
调整中的非控股权益份额2,126 15,222 357 (843)406 
可用于第一产业地产信托公司S普通股股东和参与证券的运营资金
$322,667 $301,170 $255,959 $234,964 $221,136 
    
40

同店净营业收入
SS NOI是一项非美国通用会计准则财务指标，提供租赁业务的衡量指标，按我们的计算，该指标不包括合资企业费用、折旧及摊销、一般及行政开支、合资企业发展服务开支、利息开支、来自合资企业的权益收益及亏损、所得税优惠及拨备，以及出售房地产的损益。我们将SS NOI定义为收入减去物业费用，如房地产税、维修和维护、物业管理、公用事业、保险和其他费用，减去不同门店物业的NOI，减去直线租金、高于/低于市场租赁摊销和租赁终止费用的影响。按照这样的定义，SS NOI可能无法与以不同方式定义相同商店属性或NOI的其他REITs报告的相同商店净营业收入或类似指标进行比较。影响SS NOI的主要因素是入住率、租金的增减和租户回收的增减。我们的成功在很大程度上取决于我们租赁空间的能力，以及从租户那里收回与租赁相关的运营成本的能力。
下表显示了在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度中，SS NOI在运营业绩中披露的同一门店收入和物业支出的对账(并与运营报表上反映的收入和支出进行了对账)。
截至十二月三十一日止的年度：
 20232022
 (单位：万人)
同店收入$519,477 $483,976 
同一家商店物业费用(127,967)(119,955)
同店调整前净营业收入$391,510 $364,021 
同一门店调整：
直线租金
(11,486)(12,254)
高于(低于)市场租赁摊销
(1,232)(1,034)
租赁终止费
(309)(118)
同店净营业收入$378,483 $350,615 
后续事件
从2024年1月1日至2024年2月14日，我们以约3300万美元的销售价格出售了五栋工业建筑和一块地块，不包括交易成本。
项目7A。关于市场风险的定量和定性披露
对本项目的答复载于上文第(7)项“管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析”。
第8项。财务报表和补充数据
见项目15所列财务报表和财务报表明细表的索引。
第9项。会计与财务信息披露的变更与分歧
没有。
41

项目9A。控制和程序
第一产业地产信托公司
信息披露控制和程序的评估
本公司设有披露控制及程序，旨在确保根据交易所法案须在其定期报告中披露的信息在美国证券交易委员会规则及表格所指定的时间内予以记录、处理、总结及报告，并累积此类信息并酌情传达给管理层，包括本公司的主要行政总裁及主要财务官，以便就所需的财务披露及时作出决定。
本公司在包括本公司首席执行官和首席财务官在内的管理层的监督和参与下，对截至本报告所述期间结束时，根据交易所法案规则13a-15(B)的披露控制和程序的设计和运行的有效性进行了评估。根据这一评估，公司首席执行官和首席财务官得出结论，截至本报告所述期间结束时，公司的披露控制和程序是有效的。
管理层关于财务报告内部控制的报告
管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制。公司对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。
管理层评估了截至2023年12月31日公司财务报告内部控制的有效性。在对财务报告的内部控制进行评估时，管理层使用内部控制--综合框架(2013)由特雷德韦委员会赞助组织委员会提出。
管理层得出结论，截至2023年12月31日，公司对财务报告的内部控制是有效的。
本公司截至2023年12月31日的财务报告内部控制有效性已由独立注册会计师事务所普华永道会计师事务所审计，其报告载于本报告第(15)项。见独立注册会计师事务所报告。
财务报告内部控制的变化
本公司于2023年第四季度的财务报告内部控制并无重大影响或合理地可能对本公司财务报告内部控制产生重大影响的变化。
42

第一实业，L.P.
信息披露控制和程序的评估
经营合伙企业维持披露控制及程序，旨在确保根据交易所法案须在其定期报告中披露的信息在美国证券交易委员会规则及表格所指定的时间内予以记录、处理、总结及报告，并累积该等信息并以经营合伙企业普通合伙人的身份代表公司向管理层(包括本公司的主要行政总裁及主要财务官)传达，以便就所需的财务披露及时作出决定。
营运合伙在管理层(包括本公司主要行政人员及主要财务官)的监督下，代表本公司以营运合伙的普通合伙人身份，对截至本报告所述期间结束时营运合伙的披露控制及程序的设计及运作的有效性进行评估，该等披露控制及程序的设计及运作符合交易所法案规则第13a-15(B)条。根据这项评估，本公司主要行政总裁及首席财务官代表本公司以营运合伙企业普通合伙人的身份，认为营运合伙企业的披露控制及程序于本报告所述期间结束时有效。
管理层关于财务报告内部控制的报告
管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制。经营合伙企业对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。
管理层评估了截至2023年12月31日运营伙伴关系对财务报告的内部控制的有效性。在对财务报告的内部控制进行评估时，管理层使用内部控制--综合框架(2013)由特雷德韦委员会赞助组织委员会提出。
管理层的结论是，截至2023年12月31日，经营伙伴关系对财务报告的内部控制是有效的。
经营合伙企业截至2023年12月31日的财务报告内部控制有效性已由独立注册会计师事务所普华永道会计师事务所审计，其报告载于本报告第15项。见独立注册会计师事务所报告。
财务报告内部控制的变化
于2023年第四季期间，营运合伙企业对财务报告的内部控制并无发生重大影响或合理地可能对营运合伙企业的财务报告内部控制产生重大影响的变动。
项目9B。其他信息
截至2023年12月31日止三个月， 无本公司董事或高级管理人员采用或终止了规则10b5-1或非规则10b5-1的任何交易安排(该等术语在1933年证券法S-K条例第408项中定义)。

项目9C。关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露
不适用。

43

第III部
第10、第11、第12、第13、第14项。董事、高管和公司治理、高管薪酬、某些实益所有者的担保所有权、管理层和相关股东事宜、某些关系和关联交易以及董事的独立性和首席会计师费用和服务
兹将第(10)项、第(11)项、第(12)项、第(13)项和第(14)项所要求的信息从本公司的最终委托书中并入或提供，仅限于该等项所要求的程度，该最终委托书预计将在本公司会计年度结束后120天内提交给美国证券交易委员会。在交易法允许的最大范围内，公司最终委托书中的信息不应被视为“已提交”或“征集材料”，也不应为1934年证券交易法第(18)节的规定承担责任。

第IV部
第15项。展品、财务报表和财务报表时间表
(a) 财务报表、财务报表明细表和证物
(1)见财务报表和财务报表明细表索引。
(3)展品：S-K法规第601项要求的展品列于本报告第45至48页的展品索引中，通过引用并入本文。

44

展品索引 
陈列品描述
3.1
修订和重新修订的公司公司章程(通过参考公司截至1996年6月30日的财务季度10-Q表格附件3.1，文件编号T1-13102并入)
3.2
2015年5月7日第三次修订和重新修订的公司章程(通过引用2015年5月7日提交的公司8-K表格附件3.1 1-13102号文件合并)
3.3
公司公司章程修正案，日期为1994年6月20日(引用公司截至1996年6月30日的财务季度10-Q表格附件3.2，第1-13102号文件)
3.4
1996年5月31日公司公司章程修正案(合并时参考公司截至1996年6月30日的财务季度10-Q表格附件3.3，第1-13102号文件)
3.5
与本公司初级参与优先股有关的补充条款，面值为0.1亿美元(通过参考1997年9月24日本公司和第一实业S-3表格附件4.10合并，注册号333-29879)
3.6
2011年5月12日《公司公司章程修正案》(通过参考2011年6月2日提交的公司8-K表格附件3.1 1-13102号文件合并)
3.7
《公司章程修正案》，日期为2013年5月9日(通过参考2013年5月10日提交的公司8-K表格附件3.1 1-13102号文件合并)
3.8
公司公司章程修正案(参考公司2017年5月12日提交的8-K表格附件3.1第001-13102号文件合并)
3.9
第十三次修订和重新签署的第一实业有限合伙协议(参考公司截至2018年12月31日的10-K表格年度报告附件3.9，1-13102号文件)
4.1
作为受托人的First Industrial，L.P.和First Trust National Association之间的契约，日期为1997年5月13日(通过参考公司截至1997年3月31日的财政季度10-Q表格的附件4.1合并，该附件经1997年5月30日提交的公司表格10-Q/A第1号文件第1-13102号修订)
4.2
第1号补充契约，日期为1997年5月13日，由First Industrial，L.P.和作为受托人的First Trust National Association作为受托人，涉及2027年到期的7.15%债券中的1亿美元(通过引用公司截至1997年3月31日的财政季度10-Q表格的附件4.2并入，经1997年5月30日提交的公司表格10-Q/A第1号文件第1-13102号修订)
4.3
First Industrial，L.P.和First Trust National Association于1997年10月28日签署的第3号补充契约，规定发行自发行之日起9个月或更长时间到期的中期票据(通过引用1997年11月3日提交的First Industrial，L.P.表格8-K的附件4.1，第333-21873号文件)
4.4
7.50%2017年到期的中期票据，本金为1亿美元，由First Industrial，L.P.发行(合并内容参考公司截至1997年12月31日的10-K表格年报附件4.19，档案号：E1-13102)
4.5
信托协议，日期为1997年5月16日，由First Industrial，L.P.和First Bank National Association作为受托人签订(通过参考First Industrial，L.P.截至1997年3月31日的财政季度表格10-Q的附件4.5，档案号：第333-21873号)
4.6
7.60%.First Industrial，L.P.发行的本金为2亿美元、2028年到期的债券(并入First Industrial，L.P.1998年7月15日的Form 8-K，L.P.，第333-21873号文件附件4.2)
4.7
First Industrial，L.P.与美国银行信托全国协会之间的第5号补充契约，日期为1998年7月14日，与First Industrial，L.P.‘S有关，2028年7月15日到期的票据(通过引用First Industrial，L.P.，1998年7月15日Form 8-K的附件4.1并入，档案号333-21873)
4.8
第11号补充契约，日期为2007年5月7日，涉及First Industrial，L.P.和美国银行全国协会之间2017年到期的5.95%.高级票据(通过引用2007年5月7日提交的公司8-K表格的附件4.1，1-13102号文件合并)
4.9
根据1934年《证券交易法》第12条登记的注册人证券描述(通过参考2022年2月18日提交的公司和经营合伙公司10-K表格附件4.9、公司1-13102号文件和经营合伙公司第333-21873号文件合并)
10.1†
2013年长期激励计划表格(参考公司2013年6月25日提交的表格8-K第1-13102号文件附件10.1并入)
10.2†
截至2018年12月31日的2014年股票激励计划(经修订和重述)(通过引用公司截至2018年12月31日的10-K表格年报附件10.4 1-13102号文件并入)
10.3†
2014年股票激励计划第一修正案(于2018年12月31日修订并重述)，日期为2020年2月27日(通过参考2020年5月7日提交的公司和经营合伙企业8-K表格附件10.1、公司1-13102号文件和经营合伙企业第333-21873号文件纳入)
45

陈列品描述
10.4†
First Industrial，L.P.、First Industrial Realty Trust，Inc.和Peter E.Baccile签订的雇佣协议，日期为2020年2月11日(参考2020年2月13日提交的公司和经营伙伴关系10-K表格附件10.6，公司1-13102号文件和经营伙伴关系第333-21873号文件合并)
10.5†
基于时间的LTIP单位奖励协议格式(通过引用公司和经营伙伴于2022年2月18日提交的10-K表格的附件10.5、公司的1-13102号文件和经营伙伴的第333-21873号文件合并而成)
10.6†
以时间为基础的限制性股票奖励协议的形式(通过参考2022年2月18日提交的公司和经营伙伴的10-K表格的附件10.6、公司的1-13102号文件和经营伙伴的第333-21873号文件纳入)
10.7†
基于绩效的LTIP单元奖励协议的形式(通过引用2022年2月18日提交的公司和经营伙伴的10-K表格的附件10.7、公司的1-13102号文件和经营伙伴的第333-21873号文件纳入)
10.8†
基于业绩的股票单位奖励协议表(通过引用2022年2月18日提交的公司和经营合伙企业10-K表格的附件10.8、公司1-13102号文件和经营合伙企业第333-21873号文件纳入)
10.9†
基于时间的LTIP单位奖励协议格式(通过引用公司和经营伙伴于2023年2月16日提交的10-K表格的附件10.9、公司的1-13102号文件和经营伙伴的第333-21873号文件合并而成)
10.10†
以时间为基础的限制性股票奖励协议的形式(通过参考2023年2月16日提交的公司和经营伙伴的10-K表格的附件10.10、公司的1-13102号文件和经营伙伴的第333-21873号文件纳入)
10.11†
基于绩效的LTIP单元奖励协议格式(通过引用2023年2月16日提交的公司和经营伙伴的10-K表格的附件10.11、公司的1-13102号文件和经营伙伴的第333-21873号文件纳入)
10.12†
基于业绩的股票单位奖励协议表格(通过引用2023年2月16日提交的公司和经营合伙企业10-K表格附件10.12、公司1-13102号文件和经营合伙企业第333-21873号文件合并而成)
10.13†
管理层变更控制权分离政策，日期为2020年2月11日(通过引用2020年2月13日提交的公司和经营合伙企业10-K表格附件10.7、公司1-13102号文件和经营合伙企业第333-21873号文件合并)
10.14
票据和担保协议，日期为2017年2月21日，由First Industrial，L.P.，First Industrial Realty Trust，Inc.和票据一方的购买者之间签订(包括2027年4月20日到期的4.30%A系列担保优先债券和2029年4月20日到期的4.40%B系列担保优先债券中的每一种格式)(通过参考2017年2月23日提交的公司和经营伙伴8-K表格附件10.1、公司1-13102号文件和经营伙伴333-21873号文件合并而成)
10.15
票据和担保协议，日期为2017年12月12日，由First Industrial，L.P.，First Industrial Realty Trust，Inc.和票据一方的购买者之间签订(包括2028年2月15日到期的3.86%C系列担保优先债券和2030年2月15日到期的3.96%D系列担保优先票据)(通过参考2017年12月15日提交的公司和经营伙伴8-K表格附件10.1、公司1-13102号文件和经营伙伴333-21873号文件合并而成)
10.16
First Industrial，L.P.，First Industrial Realty Trust，Inc.和票据一方的购买者之间的票据和担保协议的第一修正案，日期为2017年12月12日(通过参考2017年12月15日提交的公司和经营合伙企业8-K表格附件10.2、公司1-13102号档案和经营伙伴企业档案第333-21873号合并)
10.17
票据和担保协议，日期为2019年5月16日，由First Industrial，L.P.、First Industrial Realty Trust，Inc.和票据一方的购买者之间签订(包括2029年7月23日到期的3.97%E系列担保优先票据的格式)(通过参考2019年5月20日提交的公司和经营伙伴8-K表格附件10.1、公司1-13102号文件和经营伙伴333-21873号文件合并)
10.18
First Industrial Realty Trust，Inc.，First Industrial，L.P.，Wells Fargo Securities，LLC和Wells Fargo Bank，National Association之间的股权分配协议，日期为2023年2月24日(通过参考2023年2月24日提交的公司和经营伙伴关系8-K表格附件10.1和经营伙伴关系文件第333-21873号合并而成)
10.19
First Industrial Realty Trust，Inc.，First Industrial，L.P.和Wells Fargo Bank，National Association之间的主转发确认，日期为2023年2月24日(通过参考2023年2月24日提交的公司和经营伙伴关系8-K表格附件10.2、公司1-13102号文件和经营伙伴关系第333-21873号文件合并)
46

陈列品描述
10.20
票据和担保协议，日期为2020年7月7日，由First Industrial，L.P.、First Industrial Realty Trust，Inc.和票据一方的购买者签订(包括2030年9月17日到期的2.74%F系列担保优先票据和2032年9月17日到期的2.84%G系列担保优先票据)(通过引用2020年7月8日提交的公司和经营伙伴8-K表格附件10.1、公司1-13102号文件和经营伙伴333-21873号文件合并而成)
10.21
First Industrial，L.P.，First Industrial Realty Trust，Inc.，Wells Fargo Bank，National Association和其他贷款人之间的第四次修订和重新签署的无担保循环信贷融资协议，日期为2021年7月7日(通过参考2021年7月13日提交的公司和经营伙伴8-K表格附件10.1、公司1-13102号文件和经营伙伴第333-21873号文件合并)
10.22
第一修正案，日期为2023年5月31日，至第四次修订和重新签署的无担保循环信贷协议，日期为2021年7月7日，在第一工业公司、L.P.、第一工业房地产信托公司、富国银行、国家协会和其他贷款人之间(通过引用2023年6月2日提交的公司和经营伙伴8-K表格附件10.1、公司1-13102号文件和经营伙伴关系第333-21873号文件合并)
10.23
修订和重新签署了日期为2021年7月7日的First Industrial，L.P.，First Industrial Realty Trust，Inc.，Wells Fargo Bank，National Association，PNC Bank，National Association和其他贷款人之间的无担保定期贷款协议(通过参考2021年7月13日提交的公司和经营伙伴8-K表格的附件10.2，公司的1-13102号文件和经营伙伴的第333-21873号文件合并)
10.24
第一修正案，日期为2023年5月31日，修订和重新签署的无担保定期贷款协议，日期为2021年7月7日，在第一工业公司、第一工业房地产信托公司、富国银行、全国协会、国家银行、全国协会和其他贷款人之间(通过引用2023年6月2日提交的公司和经营伙伴8-K表格的附件10.2，公司的1-13102号文件和经营伙伴的第333-21873号文件合并)
10.25
修订和重新签署的无担保定期贷款协议，日期为2022年4月18日，由First Industrial，L.P.，First Industrial Realty Trust，Inc.，Wells Fargo Bank，National Association，PNC Bank，National Association，Five Third Bank，National Association，Regions Bank，U.S.Bank National Association和其他贷款人签订(通过引用2022年4月20日提交的公司和经营伙伴8-K表格的附件10.1，公司1-13102号文件和经营伙伴333-21873号文件合并)
10.26
第一修正案，日期为2023年5月31日，以修订和重新签署日期为2022年4月18日的无担保定期贷款协议，其中包括First Industrial，L.P.，First Industrial Realty Trust，Inc.，Wells Fargo Bank，National Association，PNC Bank，National Association，Five Third Bank，National Association，Regions Bank，U.S.Bank National Association和其他贷款人(通过引用2023年6月2日提交的公司和经营合伙企业8-K表格和经营合伙企业附件10.3，公司1-13102号档案和经营合伙企业333-21873号档案合并)
10.27
First Industrial，L.P.、First Industrial Realty Trust，Inc.、U.S.Bank National Association、Bank of America，N.A.、PNC Bank、National Association、Regions Bank和JPMorgan Chase Bank，N.A.于2022年8月12日签订的无担保定期贷款协议(通过参考2022年8月15日提交的公司和经营合伙企业8-K表格附件10.1、公司1-13102号文件和经营合伙企业第333-21873号档案合并而成)
21.1*
注册人的子公司
23.1*
普华永道有限责任公司关于第一工业地产信托公司的同意。
23.2*
普华永道有限责任公司关于第一实业，L.P.的同意
23.3*
普华永道有限责任公司对DRI FR Glendale，LLC的同意
31.1*
根据经修订的1934年《证券交易法》第13a-14(A)条对第一工业地产信托公司首席行政人员的证明
31.2*
根据经修订的1934年《证券交易法》第13a-14(A)条对第一工业地产信托公司首席财务官的证明
31.3*
根据经修订的1934年《证券交易法》第13a-14(A)条，证明第一工业地产信托公司首席执行官以第一工业股份有限公司唯一普通合伙人的身份
31.4*
根据经修订的1934年《证券交易法》第13a-14(A)条，证明第一工业地产信托公司首席财务官以第一工业股份有限公司唯一普通合伙人的身份
32.1**
根据《美国法典》第1350条第18条的规定，根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的第一工业地产信托公司的首席执行官和首席财务官的证明
32.2**
根据《美国法典》第18编第1350条，以第一工业地产信托公司唯一普通合伙人的身份证明第一工业地产信托公司的首席执行官和首席财务官，该条款是根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906节通过的
97.1*
First Industrial Realty Trust，Inc.补偿回收政策
47

陈列品描述
101.1*
以下是第一产业地产信托有限公司S和第一实业S截至2023年12月31日止年度的10-K表格年报，格式为XBRL：(一)综合资产负债表(经审计)，(二)综合经营报表(经审计)，(三)综合全面收益表(经审计)，(四)综合权益变动表/综合合伙人资本变动表(经审计)，(五)综合现金流量表(经审计)及(六)综合财务报表附注(经审计)
104封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含在附件101中)
_______________
*现提交本局。
**随信提供。
†指明表格10-K第(15)a(3)项所考虑的补偿计划或安排。
第16项。表格10-K摘要
不适用。
48

第一产业地产信托公司
第一工业公司，L.P.
财务报表和财务报表明细表索引
 
页面
第一工业地产信托公司和第一工业公司L.P.
独立注册会计师事务所报告(PCAOB ID238)
50
合并财务报表
第一产业地产信托公司
截至2023年12月31日和2022年12月的合并资产负债表
56
截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的综合业务报表
57
截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的综合全面收益表
58
截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度的综合权益变动表
59
截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的合并现金流量表
60
第一实业，L.P.
截至2023年12月31日和2022年12月的合并资产负债表
62
截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的综合业务报表
63
截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的综合全面收益表
64
截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度合伙人资本变动表
65
截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的合并现金流量表
66
第一工业地产信托公司和第一工业公司L.P.
合并财务报表附注
68
1.组织结构
68
2.主要会计政策摘要
69
3.房地产投资
76
4.负债
77
5.可变利息实体
80
6.公司股权及经营合伙企业的合伙人资本
82
7.累计其他综合收益(亏损)
85
8.每股收益和单位收益(“EPS”/“EPU”)
86
9.所得税
87
10.租契
89
11.长期补偿
90
12.衍生工具
92
13.关联方交易
93
14.承付款和或有事项
93
15.后续活动
93
DRI FR Glendale，LLC合并财务报表
94
财务报表附表
第一工业地产信托公司和第一工业公司L.P.
附表三：房地产及截至2023年12月31日的累计折旧
106

49

独立注册会计师事务所报告

致第一工业地产信托公司董事会和股东。

关于财务报表与财务报告内部控制的几点看法

我们已审计第一产业地产信托有限公司及其附属公司(“本公司”)截至2023年12月31日及2022年12月31日的综合资产负债表，以及截至2023年12月31日止三个年度各年度的相关综合营运表、全面收益表、权益变动表及现金流量表，包括载于所附指数的相关附注及财务报表附表(统称“综合财务报表”)。我们还根据特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会发布的《内部控制-综合框架(2013)》中确立的标准，对公司截至2023年12月31日的财务报告内部控制进行了审计。

我们认为，上述综合财务报表按照美国公认的会计原则，公平地反映了本公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的财务状况，以及截至2023年12月31日的三个年度的经营业绩和现金流量。此外，我们认为，根据COSO发布的《内部控制-综合框架(2013)》中确立的标准，截至2023年12月31日，公司在所有实质性方面都对财务报告实施了有效的内部控制。

意见基础

本公司管理层负责编制这些合并财务报表，维持对财务报告的有效内部控制，并对财务报告内部控制的有效性进行评估，包括在9A项下管理层的财务报告内部控制报告中。我们的责任是根据我们的审计，对公司的合并财务报表和公司对财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定合并财务报表是否没有重大错报，无论是由于错误还是欺诈，以及是否在所有重大方面保持了对财务报告的有效内部控制。

我们对合并财务报表的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价合并财务报表的整体列报。我们对财务报告的内部控制的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，以及根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性。我们的审计还包括执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。
















50

财务报告内部控制的定义及局限性

公司对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)与保持合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录有关；(2)提供合理保证，即交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；以及(Iii)就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产提供合理保证。

由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。

关键审计事项

下文所述的关键审计事项是指向审计委员会传达或要求传达给审计委员会且(I)涉及对综合财务报表具有重大意义的账目或披露，以及(Ii)涉及我们特别具有挑战性、主观性或复杂判断的当期综合财务报表审计所产生的事项。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对综合财务报表的整体意见，我们也不会通过传达下面的关键审计事项，就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。

购进价格分配

如综合财务报表附注2及3所述，于收购物业时，管理层根据所收购资产的公允价值及承担的负债来分配物业的收购价，该等负债一般包括土地、楼宇、租户改善工程、在建工程、租赁佣金及租赁无形资产，包括原址租赁资产及高于市价及低于市价的租赁资产及负债。购买价格是通过对被收购财产进行评估，将其视为空置的，从而分配给有形资产的公允价值。有形资产公允价值的厘定包括使用重大假设，例如土地可比较、折现率、终端资本化率及市场租金假设。于截至2023年12月31日止年度，本公司以代价约4,400万美元收购4个工业物业，其中约3,160万美元入账土地，1,070万美元入账建筑及改善/在建工程。

我们确定执行与采购价格分配相关的程序的主要考虑因素 (I)管理层在厘定公允价值估计时的重大判断，导致核数师在执行与土地及建筑物及进行中的改善/建造工程的公允价值有关的程序及评估证据时作出高度的判断、主观性及努力，包括与土地可比较项目、折现率及市值租金有关的重大假设；及(Ii)审计工作涉及使用具备专业技能及知识的专业人士。

















51

处理这一问题涉及执行程序和评估审计证据，以形成我们对合并财务报表的总体意见。这些程序包括测试与购买价格分配有关的控制的有效性，包括对估值方法和有形资产的重大假设的控制，如土地可比较、贴现率和市场租金。该等程序亦包括(其中包括)(I)阅读买卖协议及(Ii)测试管理层厘定土地及楼宇及进行中改善/建筑的公允价值的程序，(Iii)测试公允价值估计所用数据的完整性及准确性，(Iv)评估估值方法的适当性及(V)评估有关土地可比较项目、折现率及市值租金的重大假设的合理性。评估与土地可比较、折现率和市值租金有关的重大假设涉及获取证据以支持假设的合理性，包括所使用的假设是否与审计的其他领域或第三方市场数据中获得的证据一致。 具有专门技能和知识的专业人员被用来协助获取关于土地可比性的审计证据。

/s/ 普华永道会计师事务所

芝加哥，伊利诺斯州
2024年2月14日

自1993年以来，我们一直担任该公司的审计师。

52

独立注册会计师事务所报告

致第一实业合伙人L.P.
关于财务报表与财务报告内部控制的几点看法

本核数师已审核第一实业及其附属公司(“经营合伙企业”)截至2023年12月31日及2022年12月31日的综合资产负债表，以及截至2023年12月31日止三个年度各年度的相关综合经营表、全面收益表、合伙人资本变动表及现金流量表，包括载于随附指数的相关附注及财务报表附表(统称为“综合财务报表”)。我们还审计了运营合伙企业截至2023年12月31日的财务报告内部控制，根据内部控制--综合框架(2013)由特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会发布。

我们认为，上述合并财务报表按照美利坚合众国普遍接受的会计原则，公平地列报了经营伙伴关系截至2023年12月31日和2022年12月31日的财务状况以及2023年12月31日终了三年期间每一年的经营成果和现金流量。我们还认为，截至2023年12月31日，经营伙伴关系在所有实质性方面都保持了对财务报告的有效内部控制，其依据是内部控制--综合框架(2013)由COSO发布。

意见基础

经营伙伴关系的管理层负责编制这些合并财务报表，负责对财务报告进行有效的内部控制，并对财务报告内部控制的有效性进行评估，包括在项目9A下管理层的财务报告内部控制报告中。我们的责任是根据我们的审计，就经营合伙企业的综合财务报表和经营合伙企业对财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和规定，我们必须独立于经营合伙企业。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定合并财务报表是否没有重大错报，无论是由于错误还是欺诈，以及是否在所有重大方面保持了对财务报告的有效内部控制。

我们对合并财务报表的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价合并财务报表的整体列报。我们对财务报告的内部控制的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，以及根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性。我们的审计还包括执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。

53

财务报告内部控制的定义及局限性

公司对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)与保持合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录有关；(2)提供合理保证，即交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；以及(Iii)就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产提供合理保证。

由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。

关键审计事项

下文所述的关键审计事项是指向审计委员会传达或要求传达给审计委员会且(I)涉及对综合财务报表具有重大意义的账目或披露，以及(Ii)涉及我们特别具有挑战性、主观性或复杂判断的当期综合财务报表审计所产生的事项。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对综合财务报表的整体意见，我们也不会通过传达下面的关键审计事项，就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。

购进价格分配

如综合财务报表附注2及3所述，于收购物业时，管理层根据所收购资产的公允价值及承担的负债来分配物业的收购价，该等负债一般包括土地、楼宇、租户改善工程、在建工程、租赁佣金及租赁无形资产，包括原址租赁资产及高于市价及低于市价的租赁资产及负债。购买价格是通过对被收购财产进行评估，将其视为空置的，从而分配给有形资产的公允价值。有形资产公允价值的厘定包括使用重大假设，例如土地可比较、折现率、终端资本化率及市场租金假设。于截至2023年12月31日止年度，营运合伙公司以代价约4,400万美元收购4个工业物业，其中约3,160万美元入账土地，1,070万美元入账建筑及改善/在建工程。

我们确定执行与采购价格分配相关的程序的主要考虑因素 (I)管理层在厘定公允价值估计时的重大判断，导致核数师在执行与土地及建筑物及进行中的改善/建造工程的公允价值有关的程序及评估证据时作出高度的判断、主观性及努力，包括与土地可比较项目、折现率及市值租金有关的重大假设；及(Ii)审计工作涉及使用具备专业技能及知识的专业人士。

















54

处理这一问题涉及执行程序和评估审计证据，以形成我们对合并财务报表的总体意见。这些程序包括测试与购买价格分配有关的控制的有效性，包括对估值方法和有形资产的重大假设的控制，如土地可比较、贴现率和市场租金。该等程序亦包括(其中包括)(I)阅读买卖协议及(Ii)测试管理层厘定土地及楼宇及进行中改善/建筑的公允价值的程序，(Iii)测试公允价值估计所用数据的完整性及准确性，(Iv)评估估值方法的适当性及(V)评估有关土地可比较项目、折现率及市值租金的重大假设的合理性。评估与土地可比较、折现率和市值租金有关的重大假设涉及获取证据以支持假设的合理性，包括所使用的假设是否与审计的其他领域或第三方市场数据中获得的证据一致。 具有专门技能和知识的专业人员被用来协助获取关于土地可比性的审计证据。

/s/ 普华永道会计师事务所

芝加哥，伊利诺斯州
2024年2月14日

自1996年以来，我们一直担任运营伙伴关系的审计师。

55

第一产业地产信托公司
合并资产负债表
 
2023年12月31日2022年12月31日
 (单位：万人，除每股收益和每股收益外)
资产
资产：
房地产投资：
土地$1,756,971 $1,646,179 
建筑物和改善措施3,711,718 3,442,957 
在建工程245,391 253,903 
减去：累计折旧(1,009,335)(921,480)
房地产净投资4,704,745 4,421,559 
经营租赁使用权资产24,211 24,580 
现金和现金等价物43,844 133,244 
受限现金— 11,874 
租户应收账款10,993 7,135 
对合资企业的投资44,663 8,822 
应收递延租金144,033 122,918 
预付费用和其他资产，净额203,276 224,190 
总资产$5,175,765 $4,954,322 
负债和权益
负债：
负债：
应付按揭贷款$9,978 $10,299 
高级无担保票据，净额994,463 993,742 
无担保定期贷款，净额920,863 919,260 
无担保信贷安排299,000 143,000 
应付账款、应计费用和其他负债143,429 194,031 
经营租赁负债21,992 22,266 
预收租金和保证金106,734 100,166 
应付股息及分派44,201 41,259 
总负债
2,540,660 2,424,023 
承付款和或有事项(见附注14)
股本：
第一产业地产信托股份有限公司的S股权：
普通股(美元0.01票面价值，225,000,000授权股份及132,289,039和132,141,503(已发行和已发行股票)
1,323 1,321 
额外实收资本2,411,673 2,401,334 
留存收益127,707 23,131 
累计其他综合收益22,272 33,412 
道达尔第一产业地产信托公司S股权2,562,975 2,459,198 
非控制性权益72,130 71,101 
总股本
2,635,105 2,530,299 
负债和权益总额
$5,175,765 $4,954,322 
附注是综合财务报表的组成部分。
56

第一产业地产信托公司
合并业务报表
 
截至2023年12月31日的年度截至2022年12月31日的年度截至2021年12月31日的年度
 (In千，每股数据除外）
收入：
租赁收入$602,294 $532,237 $473,236 
合资企业费用5,159 1,322 321 
其他收入6,574 6,370 2,733 
总收入614,027 539,929 476,290 
费用：
物业费165,655 143,663 131,300 
一般和行政37,121 33,972 34,610 
合资企业发展服务3,667 909 — 
折旧和其他摊销162,951 147,420 130,953 
总费用369,394 325,964 296,863 
其他收入(支出)：
房地产销售收益95,650 128,268 150,310 
利息支出(74,335)(49,013)(44,103)
债务发行成本摊销(3,626)(3,187)(3,423)
其他收入(费用)合计17,689 76,068 102,784 
合营企业未计提营业收入及所得税准备262,322 290,033 282,211 
合资企业收益(亏损)中的权益32,207 114,942 (161)
所得税拨备(8,692)(23,363)(4,879)
净收入285,837 381,612 277,171 
减去：可归于非控股权益的净收入(11,021)(22,478)(6,174)
第一产业地产信托公司S普通股股东和参股证券可获得的净收入
$274,816 $359,134 $270,997 
可分配给参股证券的净收入(232)(348)(299)
第一产业地产信托公司S普通股股东可获得的净收入$274,584 $358,786 $270,698 
基本每股收益：
第一产业地产信托公司S普通股股东可获得的净收入
$2.08 $2.72 $2.09 
稀释后每股收益：
第一产业地产信托公司S普通股股东可获得的净收入
$2.07 $2.72 $2.09 
加权平均未偿还股份-基本132,264 132,024 129,688 
未偿还的加权平均股份-稀释132,341 132,103 129,775 
附注是综合财务报表的组成部分。

57

第一产业地产信托公司
综合全面收益表
 
截至2023年12月31日的年度截至2022年12月31日的年度截至2021年12月31日的年度
 (单位：千)
净收入$285,837 $381,612 $277,171 
衍生工具按市值计价(亏损)收益(11,754)38,107 12,567 
衍生工具的摊销410 410 410 
综合收益274,493 420,129 290,148 
非控股权益应占综合收益(10,736)(23,366)(6,464)
第一产业地产信托公司的全面收入。
$263,757 $396,763 $283,684 
附注是综合财务报表的组成部分。

58

第一产业地产信托公司
合并权益变动表
普普通通
库存		其他内容
已缴费
资本		(分发
超额完成
累计
收益)留存收益		累计
其他
全面
(亏损)收入		非控制性
利益		总计
 
2020年12月31日的余额$1,290 $2,224,691 $(306,294)$(16,953)$44,586 $1,947,320 
净收入— — 270,997 — 6,174 277,171 
其他全面收入— — — 12,687 290 12,977 
普通股发行，扣除发行成本25 145,443 — — — 145,468 
基于股票的薪酬活动1 1,825 (2,294)— 9,519 9,051 
普通股分红与单位分配
($1.08每股/单位)
— — (140,702)— (2,941)(143,643)
将有限合伙人单位转换为普通股1 1,760 — — (1,761)— 
非控制性权益的贡献— — — — 28 28 
调剂--额外实收资本— 2,307 — — (2,307)— 
调剂-其他综合收益— — — 28 (28)— 
截至2021年12月31日的余额$1,317 $2,376,026 $(178,293)$(4,238)$53,560 $2,248,372 
净收入— — 359,134 — 22,478 381,612 
其他全面收入— — — 37,629 888 38,517 
普通股发行，扣除发行成本2 12,744 — — — 12,746 
基于股票的薪酬活动1 3,526 (1,483)— 11,299 13,343 
普通股分红与单位分配
($1.18每股/单位)
— — (156,227)— (3,749)(159,976)
将有限合伙人单位转换为普通股1 2,443 — — (2,444)— 
非控制性权益的贡献— — — — 103 103 
对非控股权益的分配— — — — (4,418)(4,418)
调剂--额外实收资本— 6,595 — — (6,595)— 
调剂-其他综合收益— — — 21 (21)— 
截至2022年12月31日的余额$1,321 $2,401,334 $23,131 $33,412 $71,101 $2,530,299 
净收入— — 274,816 — 11,021 285,837 
其他全面损失— — — (11,059)(285)(11,344)
基于股票的薪酬活动2 3,827 (712)— 11,992 15,109 
普通股分红与单位分配
($1.28每股/单位)
— — (169,528)— (3,727)(173,255)
将有限合伙人单位转换为普通股— 1,332 — — (1,332)— 
有限合伙人单位的退役— — — — (18)(18)
对非控股权益的分配— — — — (11,523)(11,523)
调剂--额外实收资本— 5,180 — — (5,180)— 
调剂-其他综合收益— — — (81)81 — 
截至2023年12月31日的余额$1,323 $2,411,673 $127,707 $22,272 $72,130 $2,635,105 
附注是综合财务报表的组成部分。
59

第一产业地产信托公司
合并现金流量表
截至2023年12月31日的年度截至2022年12月31日的年度截至2021年12月31日的年度
 (单位：千)
经营活动的现金流：
净收入$285,837 $381,612 $277,171 
将净收入调整为经营活动提供的现金净额：
折旧130,427 119,477 107,876 
债务发行成本摊销3,626 3,187 3,423 
其他摊销，包括基于股权的薪酬34,088 32,845 31,181 
合资企业的权益(收益)损失(32,207)(114,942)161 
来自合资企业的分销7,400 118,034 — 
房地产销售收益(95,650)(128,268)(150,310)
非自愿转换收益— (1,495)— 
直线租金收入和费用，净额(21,925)(25,962)(16,081)
租户应收账款、预付费用和其他资产增加，净额(2,363)(4,852)(472)
(减少)应付帐款、应计费用、其他负债、预收租金和保证金增加(4,418)31,307 13,946 
经营活动提供的净现金304,815 410,943 266,895 
投资活动产生的现金流：
收购房地产(131,057)(305,326)(352,922)
房地产投资和非收购租户改善和租赁成本的增加
(361,927)(522,368)(314,084)
出售房地产投资的净收益120,411 175,409 234,726 
托管保证金减少(增加)3,877 (450)(4,461)
非自愿转换收益— 1,495 — 
对合资企业的贡献和投资(12,349)(5,616)(1,550)
来自合资企业的分销— 29,356 21,407 
其他投资活动2,739 (1,608)61 
用于投资活动的现金净额(378,306)(629,108)(416,823)
融资活动的现金流：
融资和股权发行成本(61)(5,265)(6,452)
发行普通股所得款项，扣除承销商折价
— 12,823 145,760 
为既得股权补偿支付的税款(2,510)(2,942)(5,126)
普通股股利和已支付的单位分配(169,368)(155,333)(139,710)
偿还应付按揭贷款(321)(69,465)(64,450)
无担保定期贷款的收益— 465,000 — 
来自无担保信贷安排的收益374,000 720,000 289,000 
无担保信贷安排的偿还(218,000)(656,000)(210,000)
非控制性权益的贡献— 103 28 
对非控股权益的分配(11,523)(4,418)— 
融资活动提供的现金净额(用于)(27,783)304,503 9,050 
现金、现金等价物和限制性现金净(减)增(101,274)86,338 (140,878)
年初现金、现金等价物和限制性现金145,118 58,780 199,658 
现金、现金等价物和受限现金，年终$43,844 $145,118 $58,780 
60

第一产业地产信托公司
合并现金流量表(续)
截至2023年12月31日的年度截至2022年12月31日的年度截至2021年12月31日的年度
 (单位：千)
现金流量表的补充资料：
已支付利息，扣除利息支出后资本化$72,881 $46,445 $44,184 
与开发活动和合资企业有关的资本化利息支出
投资
$13,791 $16,298 $12,140 
已缴纳的所得税$27,754 $3,760 $3,366 
为经营租赁负债支付的现金$3,348 $3,444 $3,261 
非现金经营活动补充时间表：
因取得使用权资产而产生的经营租赁负债
$941 $949 $819 
非现金投融资活动补充日程表：
普通股分红和应付单位分配
$44,201 $41,259 $37,178 
将有限合伙单位交换为普通股：
非控股权益
$(1,332)$(2,444)$(1,761)
普通股
— 1 1 
额外实收资本1,332 2,443 1,760 
总计
$— $— $— 
与房地产收购有关的其他资产的承担$— $— $3,611 
与房地产收购有关的债务承担$528 $2,115 $1,990 
房地产投资中与在建工程和追加投资有关的应收账款
$55,876 $86,456 $82,526 
租户改善由租户出资$3,878 $610 $28,559 
全额折旧资产的核销$(33,529)$(35,716)$(36,799)
附注是综合财务报表的组成部分。

61

第一工业公司，L.P.
合并资产负债表
2023年12月31日2022年12月31日
 (单位：单位：数据除外，单位：千)
资产
资产：
房地产投资：
土地$1,756,971 $1,646,179 
建筑物和改善措施3,711,718 3,442,957 
在建工程245,391 253,903 
减去：累计折旧(1,009,335)(921,480)
房地产投资净额(包括#美元302,869及$313,245与合并可变利息主体相关，见附注5)
4,704,745 4,421,559 
经营租赁使用权资产24,211 24,580 
现金和现金等价物43,844 133,244 
受限现金— 11,874 
租户应收账款10,993 7,135 
对合资企业的投资44,663 8,822 
应收递延租金144,033 122,918 
预付费用和其他资产，净额212,559 233,471 
总资产$5,185,048 $4,963,603 
负债和合伙人资本
负债：
负债：
应付按揭贷款$9,978 $10,299 
高级无担保票据，净额994,463 993,742 
无担保定期贷款，净额920,863 919,260 
无担保信贷安排299,000 143,000 
应付账款、应计费用和其他负债143,429 194,031 
经营租赁负债21,992 22,266 
预收租金和保证金106,734 100,166 
应付分配44,201 41,259 
总负债2,540,660 2,424,023 
承付款和或有事项(见附注14)
合伙人资本：
第一实业股份有限公司‘S合伙人’：
普通合伙人单位(132,289,039和132,141,503(未完成的单位)
2,505,150 2,395,601 
有限责任合伙人单位(3,378,165和3,055,766(未完成的单位)
109,003 95,015 
累计其他综合收益22,842 34,186 
合众第一实业股份有限公司‘S合伙人’资本2,636,995 2,524,802 
非控制性权益7,393 14,778 
合伙人总资本2,644,388 2,539,580 
总负债和合伙人资本$5,185,048 $4,963,603 
附注是综合财务报表的组成部分。
62

第一个工业L.P.
合并业务报表
截至2023年12月31日的年度截至2022年12月31日的年度截至2021年12月31日的年度
 (单位为千，单位数据除外)
收入：
租赁收入$602,294 $532,237 $473,236 
合资企业费用5,159 1,322 321 
其他收入6,574 6,370 2,733 
总收入614,027 539,929 476,290 
费用：
物业费165,655 143,663 131,300 
一般和行政37,121 33,972 34,610 
合资企业发展服务3,667 909 — 
折旧和其他摊销162,951 147,420 130,953 
总费用369,394 325,964 296,863 
其他收入(支出)：
房地产销售收益95,650 128,268 150,310 
利息支出(74,335)(49,013)(44,103)
债务发行成本摊销(3,626)(3,187)(3,423)
其他收入(费用)合计17,689 76,068 102,784 
合营企业未计提营业收入及所得税准备262,322 290,033 282,211 
合资企业收益(亏损)中的权益32,207 114,942 (161)
所得税拨备(8,692)(23,363)(4,879)
净收入285,837 381,612 277,171 
减去：可归于非控股权益的净收入(4,136)(14,093)(133)
单位持有人和参与证券可获得的净收入$281,701 $367,519 $277,038 
可分配给参股证券的净收入(551)(877)(770)
单位持有人可获得的净收入281,150 366,642 276,268 
基本单位收入：
单位持有人可获得的净收入$2.09 $2.73 $2.10 
稀释后的单位收益：
单位持有人可获得的净收入$2.08 $2.72 $2.09 
加权平均未偿还基金单位-基本134,777 134,229 131,740 
加权平均未偿还基金单位-摊薄135,249 134,681 132,237 
附注是综合财务报表的组成部分。

63

第一个工业L.P.
综合全面收益表
 
截至2023年12月31日的年度截至2022年12月31日的年度截至2021年12月31日的年度
 (单位：千)
净收入$285,837 $381,612 $277,171 
衍生工具按市值计价(亏损)收益(11,754)38,107 12,567 
衍生工具的摊销410 410 410 
综合收益274,493 420,129 290,148 
非控股权益应占综合收益(4,136)(14,093)(133)
基金单位持有人应占综合收益
$270,357 $406,036 $290,015 
附注是综合财务报表的组成部分。

64

第一工业公司，L.P.
合伙人资本变动综合报表
 
一般信息
合作伙伴
单位		有限
合作伙伴
单位		累计
其他
全面
(亏损)收入		非控制性权益总计
 
2020年12月31日的余额$1,898,635 $70,435 $(17,308)$4,928 $1,956,690 
净收入270,855 6,183 — 133 277,171 
其他全面收入— — 12,977 — 12,977 
普通合伙人单位的贡献，扣除发行成本145,468 — — — 145,468 
基于股票的薪酬活动(468)9,519 — — 9,051 
单位分配（美元1.08每单位）
(140,702)(2,941)— — (143,643)
有限合伙人单位转换为普通合伙人单位1,761 (1,761)— — — 
非控制性权益的贡献— — — 64 64 
对非控股权益的分配— — — (171)(171)
截至2021年12月31日的余额$2,175,549 $81,435 $(4,331)$4,954 $2,257,607 
净收入359,045 8,474 — 14,093 381,612 
其他全面收入— — 38,517 — 38,517 
普通合伙人单位的贡献，扣除发行成本12,746 — — — 12,746 
基于股票的薪酬活动2,044 11,299 — — 13,343 
单位分配（美元1.18每单位）
(156,227)(3,749)— — (159,976)
有限合伙人单位转换为普通合伙人单位2,444 (2,444)— — — 
非控制性权益的贡献— — — 242 242 
对非控股权益的分配— — — (4,511)(4,511)
截至2022年12月31日的余额$2,395,601 $95,015 $34,186 $14,778 $2,539,580 
净收入274,628 7,073 — 4,136 285,837 
其他全面损失— — (11,344)— (11,344)
基于股票的薪酬活动3,117 11,992 — — 15,109 
单位分配（美元1.28每单位）
(169,528)(3,727)— — (173,255)
有限合伙人单位转换为普通合伙人单位1,332 (1,332)— — — 
有限合伙人单位的退役— (18)— — (18)
非控制性权益的贡献— — — 30 30 
对非控股权益的分配— — — (11,551)(11,551)
截至2023年12月31日的余额$2,505,150 $109,003 $22,842 $7,393 $2,644,388 
附注是综合财务报表的组成部分。

65

第一工业公司，L.P.
合并现金流量表
截至2023年12月31日的年度截至2022年12月31日的年度截至2021年12月31日的年度
 (单位：千)
经营活动的现金流：
净收入$285,837 $381,612 $277,171 
将净收入调整为经营活动提供的现金净额：
折旧130,427 119,477 107,876 
债务发行成本摊销3,626 3,187 3,423 
其他摊销，包括基于股权的薪酬34,088 32,845 31,181 
合资企业的权益(收益)损失(32,207)(114,942)161 
来自合资企业的分销7,400 118,034 — 
房地产销售收益(95,650)(128,268)(150,310)
非自愿转换收益— (1,495)— 
直线租金收入和费用，净额
(21,925)(25,962)(16,081)
租户应收账款、预付费用和其他资产增加，净额(2,365)(4,898)(337)
(减少)应付帐款、应计费用、其他负债、预收租金和保证金增加(4,418)31,307 13,946 
经营活动提供的净现金304,813 410,897 267,030 
投资活动产生的现金流：
收购房地产(131,057)(305,326)(352,922)
房地产投资和非收购租户改善和租赁成本的增加
(361,927)(522,368)(314,084)
出售房地产投资的净收益120,411 175,409 234,726 
托管保证金减少(增加)3,877 (450)(4,461)
非自愿转换收益— 1,495 — 
对合资企业的贡献和投资(12,349)(5,616)(1,550)
来自合资企业的分销— 29,356 21,407 
其他投资活动2,739 (1,608)61 
用于投资活动的现金净额(378,306)(629,108)(416,823)
融资活动的现金流：
融资和股权发行成本(61)(5,265)(6,452)
普通合伙人单位的贡献— 12,823 145,760 
为既得股权补偿支付的税款(2,510)(2,942)(5,126)
已支付的单位分配(169,368)(155,333)(139,710)
非控制性权益的贡献30 242 64 
对非控股权益的分配(11,551)(4,511)(171)
偿还应付按揭贷款(321)(69,465)(64,450)
无担保定期贷款的收益— 465,000 — 
来自无担保信贷安排的收益374,000 720,000 289,000 
无担保信贷安排的偿还(218,000)(656,000)(210,000)
融资活动提供的现金净额(用于)(27,781)304,549 8,915 
现金、现金等价物和限制性现金净(减)增(101,274)86,338 (140,878)
年初现金、现金等价物和限制性现金145,118 58,780 199,658 
现金、现金等价物和受限现金，年终$43,844 $145,118 $58,780 
66

第一工业公司，L.P.
合并现金流量表(续)
截至2023年12月31日的年度截至2022年12月31日的年度截至2021年12月31日的年度
 (单位：千)
现金流量表的补充资料：
已支付利息，扣除利息支出后资本化$72,881 $46,445 $44,184 
与开发活动和合资企业有关的资本化利息支出
投资
$13,791 $16,298 $12,140 
已缴纳的所得税$27,754 $3,760 $3,366 
为经营租赁负债支付的现金$3,348 $3,444 $3,261 
非现金经营活动补充时间表：
因取得使用权资产而产生的经营租赁负债$941 $949 $819 
非现金投融资活动补充日程表：
应支付的普通和有限合伙人单位分配$44,201 $41,259 $37,178 
将有限合伙人单位交换为普通合伙人单位：
有限责任合伙人单位$(1,332)$(2,444)$(1,761)
普通合伙人单位1,332 2,444 1,761 
总计
$— $— $— 
与房地产收购有关的其他资产的承担$— $— $3,611 
与房地产收购有关的债务承担$528 $2,115 $1,990 
房地产投资中与在建工程和追加投资有关的应收账款
$55,876 $86,456 $82,526 
租户改善由租户出资$3,878 $610 $28,559 
全额折旧资产的核销$(33,529)$(35,716)$(36,799)
附注是综合财务报表的组成部分。

67

第一产业地产信托公司和第一工业公司，L.P.
合并财务报表附注
(千美元，每股和单位数据除外)
1. 组织
First Industrial Realty Trust，Inc.(“本公司”)是一家拥有、管理、收购、销售、开发和再开发工业地产的自营和完全综合的房地产公司。本公司是马里兰州的一家公司，成立于1993年8月10日，是一家房地产投资信托基金(“REIT”)，其定义见1986年美国国税法(下称“准则”)。除另有说明或文意另有所指外，“吾等”、“吾等”及“吾等”均指本公司及其附属公司，包括其经营合伙企业第一实业有限公司(“经营合伙企业”)及其合并附属公司。
我们于1994年7月1日开始运营。公司的经营主要通过经营合伙公司进行，公司是经营合伙公司的唯一普通合伙人(“普通合伙人”)，大约97.5%和97.7于2023年及2022年12月31日，普通合伙人基金单位的拥有权权益分别为100%及200%。经营合伙企业还通过其他几个有限合伙企业（“其他房地产合伙企业”）、许多有限责任公司（“LLC”）和某些应纳税REIT子公司（“TRS”）开展业务，其经营数据与经营合伙企业的经营数据一起与本公司的经营数据合并。经营合伙企业至少持有 99其他房地产合伙企业的有限合伙权益百分比。其他房地产合伙企业的普通合伙人为独立公司，由本公司全资拥有，各自至少拥有 .01在其他房地产合伙企业中的普通合伙权益百分比。本公司并无任何重大资产或负债，惟其于经营合伙企业及其附属公司之投资除外。 100其他房地产合伙企业普通合伙人的%所有权权益。公司在经营合伙企业中的非控股权益约为 2.5%和2.3于2023年及2022年12月31日，本集团的有限合伙人单位（“有限合伙人单位”，连同普通合伙人单位统称为“单位”）持有的合伙权益总额分别为50%。经营性合伙企业的有限合伙人是指根据本公司的股票激励计划，将其直接或间接的财产权益贡献给经营性合伙企业，以换取经营性合伙企业的共同有限合伙人单位和/或经营性合伙企业的有限责任合伙单位的接收人（见附注6）的个人或实体。
透过经营合伙企业的全资拥有TRS，我们拥有一间合营企业（“合营企业”）的股权。我们还为合资企业提供各种服务。合营企业乃按权益会计法入账。合资企业的经营数据不与本报告所述的公司或经营合伙企业的经营数据合并。有关合营企业的更多资料，请参阅附注5。
经营合伙企业、有限责任公司、其他房地产合伙企业、TRS和合资企业的利润、亏损和分配根据其各自组织文件中的规定分配给这些实体的普通合伙人和有限合伙人、成员或股东（如适用）。
截至2023年12月31日，我们拥有 428工业地产位于 19 国家，包含大约 66.6100万平方英尺的建筑面积（“GLA”）。 中的428除按综合基准拥有之物业外，概无该等物业由本公司直接拥有。
财务报表脚注中对工业物业数量和平方英尺的任何提及均未经审计。
68

2. 重要会计政策摘要
陈述的基础
随附于二零二三年及二零二二年十二月三十一日以及截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度各年的综合财务报表包括本公司及经营合伙企业的账目及经营业绩。所有公司间交易已于综合账目中对销。
预算的使用
为符合公认会计原则(“GAAP”)，在编制综合财务报表时，我们须作出估计及假设，以影响截至2023年12月31日、2023年12月31日及2022年12月31日的资产负债额及披露或有资产及负债，以及截至2021年12月31日、2023年、2022年及2021年12月31日止各年度的收入及开支。实际结果可能与这些估计不同。
现金和现金等价物
现金和现金等价物包括所有现金和流动投资，初始到期日为三个月或更短时间。由于该等投资的短期到期日，账面值接近公允价值。我们在银行机构持有的现金和现金等价物可能超过联邦存款保险公司承保的金额。我们尚未意识到此类现金投资或账户的任何损失，并通过使用国家认可的银行机构来降低风险。
受限现金
限制性现金包括代管持有的现金，这些现金与出售某些工业产权的毛收入有关。该等销售收益将于吾等根据守则第1031条兑换成物业时支付，或于强制性期限届满后退还吾等。由于该等投资的短期到期日，账面值接近公允价值。就我们的合并现金流量表而言，限制性现金的变动与现金和现金等价物合计。
房地产投资与折旧
房地产投资按成本计提，减去累计折旧和摊销。我们每季度对我们的物业进行减值审查，并在存在减值时计提拨备。为了确定是否存在减值，我们审查了我们的财产，并确定了那些发生了变化或需要进一步评估可恢复性的情况(如入住率下降、一般市场状况下降或资产或资产组的预期持有期发生变化)的资产。对是否存在减值指标的判断是基于经营业绩、市场状况以及我们持有每个物业的能力和意图。如果需要进一步评估可回收性，我们估计财产的使用及其最终处置预计将产生的未来净现金流。预计未来净现金流是基于对未来经营业绩和市场状况的估计。若预期未来现金流量净额(未贴现及不计利息费用)的总和少于该物业或该物业的账面值，吾等将确认相等于该物业或该物业的账面价值超出估计公允价值的金额的减值亏损。公允价值的评估需要使用与现金流量预测、贴现率和终端资本化率的时间和金额相关的估计和假设。
当一项资产的出售已获管理层正式批准、一份可依法强制执行的合约已签署及买方的尽职调查期(如有)已届满时，我们一般会将若干物业及相关资产及负债归类为持有以待出售。此时，各自的资产和负债在综合资产负债表中分别列示。待售分类后，我们停止折旧，并以折旧成本或公允价值中较低的较低者对物业进行估值，减去处置成本。
在建设期间发生的利息成本、房地产税、开发人员补偿成本和其他直接相关成本从我们开始进行必要的活动以使开发项目为其预期用途做好准备时起，就被资本化到开发项目中。利息按建设期内的加权平均借款利率资本化。在基本完工后，我们将在建工程重新归类为建筑和租户改善，并开始折旧。

69

折旧费用是根据下列使用年限采用直线法计算的： 
 年份
建筑物和改善措施
3从现在到现在50
土地改良
2至25
家具、固定装置和设备
3至5
改善租户状况使用年限或相关租赁期限较短
承租人改善、租赁改善和租赁佣金的建筑支出(包括直接可归因于执行租赁的人员的奖励薪酬成本)按每个特定租赁的条款资本化和摊销。维修和保养在发生时计入费用。用于改善的支出已资本化。
于收购物业时，吾等会根据所收购资产的公允价值及承担的负债(一般包括土地、楼宇、租户改善工程、在建工程、租赁佣金及租赁无形资产，包括原址租赁资产及高于市价及低于市价的租赁资产及负债)来分配物业的收购价。我们将购买价格按已收购物业的有形资产的公允价值进行分配，方法是对物业进行估值，就好像它是空置的一样。公允价值的厘定包括使用重大假设，例如土地可比较数字、折现率、码头资本化率及市值租金假设。所购入的高于及低于市值租赁的无形资产按现行市值租金与本地租金之间的差额的现值计算，该差额在相当于高于市值租赁的剩余租期或低于市值租赁的剩余租期加上低于市价租赁的任何低于市值固定利率续期期权的期限的期间内计算。高于和低于市场租赁无形资产的价值，这些无形资产作为资产或负债列入明细项目。预付费用和其他资产，净额或应付账款、应计费用和其他负债于综合资产负债表之租金收入于剩余初始租赁期内增加或减少，加上各租约任何低于市价固定利率续期选择权之年期，予以摊销。
购买价格根据对合理租赁期内收到的租赁收入的估计，进一步按原地租赁价值分配，犹如物业在收购之日是空置的。包含在行项目中的就地租赁无形资产的价值预付费用和其他资产，净额于综合资产负债表内，于剩余的初始租赁期(包括预期续期)摊销，作为折旧及其他摊销费用的调整。如果租户提前完全终止租约，租户改善、租赁佣金、高于和低于市场无形资产的未摊销部分以及原地租赁价值将立即加速并于终止日完全摊销。
根据公认会计原则的定义，企业是能够进行和管理的一整套活动和资产，目的是以股息、较低成本或其他经济利益的形式直接向投资者或其他所有者、成员或参与者提供回报。我们的典型收购由物业组成，即收购的所有公允价值或总资产基本上集中在单一资产(土地、建筑、在建工程和原地租赁)中，因此将被计入资产收购，这允许将交易成本资本化到收购物业的基础上。

70

递延租赁无形资产，扣除累计摊销后，计入我们的总资产和总负债，包括以下内容： 
十二月三十一日，
2023		十二月三十一日，
2022
就地租约$16,199 $19,373 
高于市值的租约2,435 1,319 
低于市场价的租赁义务1,417 1,462 
租户关系1,467 1,936 
包括在总资产中的合计，净额为$28,205及$28,590累计摊销
$21,518 $24,090 
低于市值租约$11,851 $15,152 
包括在总负债中的总额，净额为$16,796及$18,004累计摊销
$11,851 $15,152 
与就地租赁和租户关系有关的摊销费用为#美元6,735, $6,098及$4,498截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度。在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度中，租赁收入增加了$4,430, $2,679及$1,442分别与高于和低于市场租赁的净摊销有关。对于截至2023年12月31日拥有的物业，我们将在未来五年确认与递延租赁无形资产相关的净摊销费用如下： 
估计数
摊销
原地的
租赁租户和租户
两性关系		估计净值
增加到
租金收入
与相关
上边和下边
街市租约
2024$4,860 $3,341 
2025$3,790 $2,465 
2026$2,666 $1,558 
2027$1,787 $973 
2028$1,394 $741 
发债成本
债务发行成本包括为获得长期融资而产生的费用和成本。这些费用和成本将在各自的贷款条件下摊销。未摊销债务发行成本在债务在到期日之前注销时予以注销。债务发行成本列示为与债务折扣一致，直接从各自债务负债的账面金额中扣除，但与无担保信贷安排有关的债务发行成本除外，这些债务发行成本包括在细列项目中预付费用和其他资产，净额在综合资产负债表上。
对合资企业的投资
对合资企业的投资代表在合资企业安排中的非控股股权。由于我们没有多数表决权、经营控制权或财务控制权，我们决定按照权益会计方法对我们在合资企业中的投资进行会计核算。控制权是根据与合并合资企业和可变利益实体(“VIE”)有关的会计准则确定的。根据权益会计法，吾等应占合营企业的收益或亏损按赚取的收入反映，而供款或分派则分别于支付或收到时增加或减少吾等在合营企业的投资。于合营企业出售房地产资产期间，吾等于合营企业的投资的账面价值与于该等合营企业的相关权益之间的差额将摊销并计入我们的权益收益(亏损)调整或全部或部分确认。
我们使用假设的账面价值清算模式来核算我们在合资企业中的权益。在此方法下，吾等于实施吾等有权收取的奖励费用后，根据吾等在合营企业收益中所占的比例(基于吾等的所有权权益)入账吾等于合资企业的收入(亏损)中的权益。
71

我们使用累计收益法对权益法投资所获得的分配进行分类。一般而言，收到的分配被视为投资回报，并归类为经营活动的现金流入。然而，如果我们收到的累计分配减去前几个期间收到的被确定为投资回报的分配，超过确认收益中的累计权益，超出的部分被视为投资回报，并被归类为投资活动的现金流入。

管理层会定期评估是否有任何指标显示我们在合资企业安排中的投资价值可能受到损害。只有当我们对投资的公允价值的估计低于投资的账面价值时，投资才被减值，并且这种价值下降被视为非临时性的。发生减值的，应当按照投资的账面价值超过实际投资的公允价值计量。
非控制性权益
有限合伙人单位于2023年12月31日、2023年12月31日及2022年12月31日在经营合伙公司的资产负债表中于合伙人资本内报告，因为它们不可赎回现金或其他资产(A)在固定或可确定的日期、(B)单位持有人的选择或(C)在发生并非完全在经营合伙企业控制范围内的事件时赎回。根据普通合伙人的决定，赎回可以通过将单位一对一地交换为本公司普通股股份(经调整)或通过支付相当于该等股份公允市场价值的现金来实现。
经营合伙是本公司唯一的重大资产，经济、信托和合同手段使本公司和经营合伙的利益保持一致。本公司董事会及高级管理人员指示本公司以经营合伙企业唯一普通合伙人的身份行事。因此，经营合伙被视为对赎回对价的形式具有有效控制。截至2023年12月31日，经营合伙企业满足所有标准，以控制在赎回所有剩余有限合伙人单位时要求交付的最高公司普通股数量所需的行动或事件。
透过营运伙伴的全资拥有TRS，我们拥有43在合营企业中按权益会计方法核算的%权益。我们在合资企业中的所有权权益是通过与第三方的合伙企业(“合资企业合伙企业”)持有的。我们的结论是，我们有权指导对合资伙伴关系的经济表现产生最重大影响的活动。因此，我们巩固了合资伙伴关系，该伙伴关系拥有一个49%权益，并在公司和经营合伙企业的财务报表中作为非控股权益反映第三方在合资企业中的权益。请参阅注5。
基于股票的薪酬
我们于授予日按公允价值计量所有股票奖励的薪酬成本，并确认在要求员工提供服务以换取奖励期间(通常为归属期间)的补偿费用。
收入确认
我们根据被归类为租赁的协议将我们的房产出租给租户。我们以直线方式确认租约在租赁期内的最低租金总额，作为租金收入。一般而言，根据我们的租约条款，大部分物业营运开支，包括房地产税、保险及其他物业营运开支，均向我们的租户收回，并于产生相关开支的同一期间确认为租户回收收入。由于向承租人转移租金收入和相关收回租金的时间和直线模式相同，而我们的租约符合经营租赁的资格，我们将目前的租金收入和租户收回收入作为一个单独组成部分在租赁收入.
我们评估租赁应收账款(包括未来最低租金付款)在租赁开始时和整个租赁期内的可收回性。如果我们得出结论认为在租赁开始时不可能收取租赁付款，我们将只在收到租赁付款时确认它们。如在开始收取租赁付款时，我们对收款的评估在租赁期内发生变化，则按直线法应收到的收入与已收取的租赁付款之间的任何差额将被确认为本期调整。租赁收入而收入其后将按现金计算，直至认为有可能收取未来租金为止。

72

如果租约提供承租人改进，我们将确定我们或承租人是否为承租人改进的所有者。当我们是租户改善工程的业主时，由租户提供资金的任何租户改善工程将被视为租赁付款，并在租赁期内作为收入递延和摊销。当承租人是承租人改善项目的业主时，我们会记录作为租约诱因而提供的任何承租人改善津贴，并将其摊销为租赁期内收入的减少。
我们确认从租户那里收到的在合同终止日期之前完全终止租约的费用，以直线为基础，从通知日期到修订的租赁结束日期。
物业费
物业费用包括房地产税、水电费、维修保养、财产保险以及物业管理人员的费用和管理物业的其他费用。我们的几个租约要求租户直接向税务机关缴纳房地产税。我们从物业费用中剔除某些出租人成本，如房地产税，我们根据合同要求承租人代表我们向第三方直接支付。承租人直接支付给第三方的出租人费用也不包括在租赁收入中。
承租人会计
我们是有限数量的土地和写字楼租赁的承租人，这些运营租赁协议包括在经营性租赁使用权资产(“ROU”)和经营租赁负债在综合资产负债表上。我们选择了实际的权宜之计，将我们的租赁和相关的非租赁组成部分结合起来，用于我们的承租人建筑租赁。ROU资产代表我们在租赁期内使用标的资产的权利，租赁负债代表我们支付租赁产生的租赁款项的义务。净收益资产及租赁负债于开始日期根据租赁期内租赁付款的现值确认。我们的可变租赁付款包括与租赁相关的非租赁服务。可变租赁付款不包括在ROU资产和租赁负债中，并在产生这些付款的债务期间确认。由于我们的大部分租赁不提供隐含利率，我们使用租赁开始时可获得的信息，在完全抵押的基础上估计适当的递增借款利率，以确定租赁付款的现值。ROU资产还包括未来支付的任何最低租赁付款，不包括租赁激励措施。我们的许多承租人协议包括延长租约的选项，除非我们合理地确定会行使这些选项，否则我们不会将其包括在我们的最低租赁条款中。与经营租赁相关的租赁付款的租金支出在租赁期内按直线法确认。
房地产销售收益
资产出售一般在被出售资产的控制权移交给买方时予以确认。当该等资产被出售时，其成本及相关累计折旧(如有)将不再确认，并于净收益中反映由此产生的损益。本公司于每宗销售完成后将产生的估计未来成本将累算并计入销售收益的厘定中。
当租赁包含购买选择权时，我们评估租户在租赁开始时或在租户传达其执行购买选择权的意向时执行购买选择权的可能性。如果我们确定购买选择权的执行是合理的，我们将把租赁作为销售型租赁，并在我们的资产负债表上取消对相关房地产资产的确认，并记录销售收益或损失。
所得税
本公司已选择根据守则作为房地产投资信托基金课税。要符合REIT的资格，公司必须满足许多组织和运营要求，包括至少分发90其调整后的应纳税所得额的%分给股东。管理层打算继续遵守这些要求，并维持公司的房地产投资信托基金地位。作为房地产投资信托基金，该公司有权就其向股东支付的部分或全部股息享受减税。因此，只要公司目前向股东分配的金额等于或超过公司的应纳税所得额，公司一般就不需要缴纳联邦所得税。如果该公司在任何纳税年度未能获得REIT资格，它将被缴纳联邦所得税，并可能在随后的四个纳税年度内无法获得REIT资格。
REIT资格减少但不会消除我们缴纳的州税和地方税。此外，我们从事的某些活动可能是由选择被视为TRS的实体进行的。TRS需缴纳联邦、州和地方所得税。合并财务报表中已对联邦、州和地方所得税作出了福利或拨备。
73

根据合伙企业税制，经营合伙企业的每一名合伙人都有责任报告其应纳税所得额或亏损份额。
每股收益和单位收益(“EPS”和“EPU”)
我们使用两级法计算每股普通股或单位收益，这是一种收益分配公式，根据宣布的股息(无论是否支付)和未分配收益的参与权来确定普通股和任何参与证券的每股收益。每股普通股或单位基本净收入的计算方法为：普通股股东或单位持有人可获得的净收入除以当期已发行普通股或单位的加权平均数。每股普通股或单位的摊薄净收入的计算方法是，普通股股东或单位持有人可获得的净收入除以当期普通股或单位流通股的加权平均数和任何稀释性非参与证券的总和。
衍生金融工具
在正常业务过程中，我们使用衍生工具来管理预期发行的长期债务的利率风险。结算用于厘定优先无抵押票据预期发售利率的衍生工具所产生的收入或付款，将于衍生工具的存续期或债务存续期间摊销，并计入利息开支。用于将浮动利率债务转换为固定利率债务的衍生工具产生的收入或付款被确认为利息支出的组成部分。
为了符合对冲会计的资格，用于风险管理目的的衍生品工具必须有效地降低它们旨在对冲的风险敞口。此外，在符合条件的现金流对冲关系开始时，基础交易必须且预计仍有可能根据我们的相关断言发生。我们识别行项目中的所有衍生工具预付费用和其他资产，净额或应付账款、应计费用和其他负债按公允价值计入综合资产负债表。未在套期保值关系中指定或不符合套期保值会计准则的衍生工具的公允价值变动在收益中确认。对于符合条件的现金流量套期保值关系中指定的衍生工具，与衍生工具有效部分相关的公允价值变动在项目中确认。累计其他综合收益(亏损)在综合资产负债表上确认，而无效部分的公允价值变动在收益中确认。若确定衍生工具不再具有高度的对冲作用，或相关的预测交易很可能不会发生，吾等将终止其现金流量对冲会计，并根据衍生工具的现行公允价值记录对收益的适当调整。与衍生工具相关的信用风险是通过评估和监测交易对手的信誉来控制的。如果交易对手未能满足衍生工具的条款，我们的风险敞口仅限于协议的公允价值，而不是名义金额。
公允价值
GAAP为计量公允价值建立了一个框架，并要求披露公允价值计量。公允价值被定义为在市场参与者之间的有序交易中为出售资产而收取的价格或为转移负债而支付的价格(退出价格)。指导意见根据可观察和不可观察的投入建立了计量公允价值所使用的投入的等级，要求在可获得的情况下使用最可观察的投入。可观察到的投入是基于从独立来源获得的市场数据。不可观察的投入是反映我们根据当时可获得的最佳信息对资产或负债进行定价的假设的投入。我们使用可获得的市场信息和我们认为适合这些目的的估值方法来估计公允价值。公允价值层次结构由以下三个大的层次组成：
•第1级--该实体在计量日可获得的相同资产或负债在活跃市场上的报价；
•第2级-第1级内可直接或间接观察到的资产或负债的报价以外的投入；以及
•第3级-资产或负债的市场数据很少或根本不存在的不可观察的输入。
我们按公允价值计量的资产和负债根据对其公允价值计量有重要意义的最低投入水平进行整体分类。在制定这些估计时，涉及到相当大的判断和高度的主观性，因此，它们不一定表明我们在处置时将实现的金额。

74

细分市场报告
管理层根据其内部报告方法将本公司（包括经营合伙企业）视为单一分部。
近期会计公告
于2023年11月，FASB发布会计准则更新（“ASU”）2023-07“须报告分部披露的改进”（“ASU 2023-07”）。会计准则第2023-07号要求披露定期提供予主要营运决策者并计入分部损益计量的重大分部开支。ASU 2023-07将追溯应用，并于2023年12月15日之后开始的财政年度的年度报告期间及2024年12月31日之后开始的财政年度的中期报告期间生效。我们目前正在评估ASU 2023-07，以确定其对我们披露的影响。
于2023年12月，FASB发布ASU 2023-09，“所得税（主题740）：所得税披露的改进”（“ASU 2023-09”）。 ASU 2023-09要求加强所得税披露，主要是通过标准化和分解费率调节类别和管辖区支付的所得税。ASU 2023-09于2025年12月15日之后开始的财政年度的年度期间生效，并应前瞻或追溯应用。我们目前正在评估ASU 2023-09，以确定其对我们披露的影响。
重新分类
于二零二二年十二月三十一日的递延租赁无形资产净额已重新分类至 预付费用和其他资产，净额行项目和 应付账款、应计费用和其他负债合并资产负债表中的项目，以符合2023年的列报方式。



75

3. 投资房地产
收购
下表概述我们于截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度收购的工业物业及地块。我们将物业及地块入账列作资产收购，因此将交易成本资本化至所收购资产的基准。于截至二零二三年、二零二二年或二零二一年十二月三十一日止年度，与收购工业物业相关的收益及净收入自其各自收购日期起并不重大。
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
收购的工业地产数量4 11 4 
GLA（百万）0.2 0.5 0.2 
所收购工业物业的购买价$43,950 $137,126 $38,727 
产生收益的土地收购价格 (A)
— 56,525 — 
取得土地抵押物的购买价格 (B)
80,554 105,486 302,223 
购买总价(C)
$124,504 $299,137 $340,950 
(A)截至二零二二年十二月三十一日止年度，包括11,676, $1,577, $3,850和($4,950）分别分配至楼宇装修╱在建工程、其他资产、已落实租赁及低于市价租赁。
(B) 截至二零二三年十二月三十一日止年度，包括1,334及$763分别分配至上述市场租赁及就地租赁。截至2021年12月31日止年度，3,857, $1,434及$183分别分配至楼宇装修╱在建工程、其他资产及已完成租赁。
(C)购买价格不包括成交费用。
下表概述截至二零二三年及二零二二年十二月三十一日止年度就所收购工业物业及地块的各主要资产及负债类别确认的金额的公平值：
截至十二月三十一日止的年度：
20232022
土地$110,025 $252,158 
建筑和改善/在建工程10,659 43,685 
其他资产785 2,975 
就地租约3,091 9,246 
高于市值的租约1,464 23 
低于市值租约(1,520)(8,950)
购买总价
$124,504 $299,137 
销售额
下表汇总了截至2023年、2022年和2021年12月31日的年度的财产和土地处置情况：
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
售出的工业产权数量(A)
11 9 29 
GLA（百万）(B)
1.0 2.2 2.9 
房地产销售的毛收入(B)
$125,293 $178,340 $243,407 
房地产销售收益(B)
$95,650 $128,268 $150,310 
(A)包括在一截至2021年12月31日的年度，工业产权是出售多个工业共管单位。
(B)销售房地产的毛收入和收益包括销售二截至2023年12月31日止年度的土地宗地及一截至2022年12月31日和2021年12月31日的各年度的地块。
76

4. 负债
下表披露了有关我们负债的某些信息： 
未偿还余额为利息
费率为
12月31日，
2023		有效
利息
费率为
发行		成熟性
日期
 2023年12月31日2022年12月31日
应付按揭贷款$9,978 $10,299 4.17%4.17%8/1/2028
高级无担保票据，格罗斯
2027年笔记6,070 6,070 7.15%7.11%5/15/2027
2028年笔记31,901 31,901 7.60%8.13%7/15/2028
2032年笔记10,600 10,600 7.75%7.87%4/15/2032
2027年私募债券125,000 125,000 4.30%4.30%4/20/2027
2028年私募债券150,000 150,000 3.86%3.86%2/15/2028
2029年私募债券75,000 75,000 4.40%4.40%4/20/2029
2029年II私人配售债券150,000 150,000 3.97%4.23%7/23/2029
2030年私募债券150,000 150,000 3.96%3.96%2/15/2030
2030年II私人配售债券100,000 100,000 2.74%2.74%9/17/2030
2032年私募债券200,000 200,000 2.84%2.84%9/17/2032
小计$998,571 $998,571 
未摊销债务发行成本(4,062)(4,777)
未摊销折扣(46)(52)
高级无担保票据，净额$994,463 $993,742 
无担保定期贷款，总额
2021年无担保定期贷款(A)
200,000 200,000 1.81%不适用7/7/2026
2022年无担保定期贷款(A)
425,000 425,000 3.64%不适用10/18/2027
2022年无担保定期贷款II(A)(B)
300,000 300,000 4.88%不适用8/12/2025
小计$925,000 $925,000 
未摊销债务发行成本(4,137)(5,740)
无担保定期贷款，净额
$920,863 $919,260 
无担保信贷安排(C)
$299,000 $143,000 6.19%不适用7/7/2025
(A)2023年12月31日的利率包括衍生工具的影响，这些工具有效地将债务的可变利率转换为固定利率。参见附注12。
(B)在我们的选择下，我们可以根据两个一年的延期选项延长到期日，但要满足某些条件。
(C)根据我们的选择权，我们可以根据两个六个月的延期选择权延长到期日，但要符合某些条件。数额不包括未摊销债务发行成本#美元。2,036及$3,285分别截至2023年12月31日和2022年12月31日，包括在行项目中预付费用和其他资产，净额在综合资产负债表上。
应付按揭贷款
在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度内，我们偿还了抵押贷款金额为67,973及$60,471，分别为。
截至2023年12月31日，应付按揭贷款以工业物业作抵押，账面净值为$31,092。我们相信，截至2023年12月31日，经营合伙企业和本公司遵守了与我们的抵押贷款有关的所有契约。

77

高级无担保票据，净额
以私人配售方式发行的优先票据(“私人配售票据”)为经营合伙企业的无抵押债务，由本公司全面及无条件担保，并须每半年支付一次利息。
无担保定期贷款，净额
2022年8月12日，我们签订了一份为期三年的300,000无担保定期贷款(“2022年无担保定期贷款II”)，其全部本金于2022年11月1日借入。2022年无担保定期贷款II将于2025年8月到期，除非我们根据我们的选择延长期限，二, 一年制延期选项，受某些条件的限制。在2023年12月31日，2022年无担保定期贷款II只需支付利息，并以SOFR为基础按浮动利率计息，外加0.10%SOFR调整，加上信用利差，这是85基点。利率可能会根据我们杠杆率和信用评级的变化以及我们实现与可持续发展挂钩的定价指标进行调整。此外，我们还有名义总价值为#美元的利率掉期。300,000将SOFR速率锁定在3.93%。2023年12月31日的综合利率为4.88%. $150,0002025年12月到期的利率掉期名义金额和美元150,000剩余利率互换的名义金额将于2027年8月到期。有关其他信息，请参阅附注12。
2022年4月18日，我们签订了一份为期五年的425,000无担保定期贷款(“2022年无担保定期贷款”)。2022年的无担保定期贷款将于2027年10月到期。在2023年12月31日，这笔2022年的无担保定期贷款只需要支付利息，并根据SOFR加上a0.10%SOFR调整，加上信用利差，这是85基点。利率可能会根据我们杠杆率和信用评级的变化以及我们实现与可持续发展挂钩的定价指标进行调整。此外，我们还有名义总价值为#美元的利率掉期。425,000将SOFR速率锁定在2.69%。2023年12月31日的综合利率为3.64%。利率互换将于2027年9月30日到期。有关其他信息，请参阅附注12。
我们的美元200,000无担保定期贷款(“2021年无担保定期贷款”，与2022年无担保定期贷款II和2022年无担保定期贷款一起，于2026年7月7日到期。在2023年12月31日，2021年的无担保定期贷款只需支付利息，并根据SOFR加上a0.10%SOFR调整，加上信用利差，这是85基点。利率会根据我们的杠杆率和投资级评级进行调整。此外，我们还有名义总价值为#美元的利率掉期。200,000这将SOFR比率分量固定为0.86截至2023年12月31日止年度的年利率，将于2026年2月到期。2023年12月31日的综合利率为1.81%。有关其他信息，请参阅附注12。我们可能会要求将2021年无担保定期贷款的借款能力提高到#美元。460,000，受某些限制。
无担保信贷安排
我们的美元750,000循环信贷协议(“无担保信贷安排”)将于2025年7月7日到期，除非我们根据二, 六个月延期选项，受某些条件的限制。在2023年12月31日，无担保信贷安排要求只支付利息，并以SOFR为基础的浮动利率计息，外加0.10%SOFR调整，加上信用利差，目前是77.5基点和手续费为15基点。利率和融资费将根据我们的杠杆率和投资级评级进行调整。我们可能要求将无抵押信贷安排下的借款能力提高到#美元。1,000,000，受某些限制。
78

负债
以下是截至12月31日及以后的未来五年我们的债务的规定到期日和预定本金偿付时间表，不包括折扣和债务发行成本： 
 金额
2024$334 
2025599,349 
2026200,364 
2027556,449 
2028190,453 
此后685,600 
总计
$2,232,549 

我们的无抵押信贷工具、我们的无抵押定期贷款、私募票据和管理我们优先无抵押票据的契约包含某些金融契约，包括对债务发生和偿债范围的限制。根据无抵押信贷安排及无抵押定期贷款，如贷款人善意判断已发生重大不利变化，以致无法及时偿还或严重损害吾等履行贷款协议下义务的能力，则可能会发生违约事件。我们相信，截至2023年12月31日，经营合伙企业和本公司遵守了与无担保信贷安排、无担保定期贷款、私募票据和管理优先无担保票据的契约有关的所有契诺。然而，这些金融公约是复杂的，我们不能保证这些条款不会被我们的贷款人和票据持有人以可能强加和导致我们承担重大成本的方式解释。
公允价值
截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，我们负债的公允价值如下： 
 2023年12月31日2022年12月31日
 
携带
金额(A)
公平
价值
携带
金额(A)
公平
价值
应付按揭贷款$9,978 $9,666 $10,299 $9,765 
高级无担保票据，净额998,525 902,042 998,519 883,444 
无担保定期贷款925,000 925,000 925,000 909,187 
无担保信贷安排299,000 299,000 143,000 143,000 
总计$2,232,503 $2,135,708 $2,076,818 $1,945,396 
(A)账面金额包括未摊销折扣，不包括未摊销债务发行成本。
我们应付抵押贷款的公允价值是通过使用基于类似剩余期限进行类似贷款的当前利率对未来现金流进行贴现来确定的。我们使用的当前市场汇率是内部估计的。优先无抵押票据的公允价值是根据我们的银行家所建议的使用当前利率来确定的，该利率是基于同一系列优先无担保票据最近的交易、具有类似到期日的优先无担保票据的最近交易、与我们的情况相似的公司最近的固定利率无担保票据的交易以及整体经济状况而确定的。无抵押信贷工具及无抵押定期贷款的公允价值乃根据本行银行人士的建议，按现行利率贴现未来现金流量而厘定，假设在到期前不还款，则会按现行利率向信用评级相若的借款人发放类似的贷款。吾等的结论是，吾等就应付按揭贷款、各优先无抵押票据、无抵押定期贷款及无抵押信贷安排厘定的公允价值主要基于第三级投入。
79

5. 可变利息实体
其他房地产合作伙伴关系
其他房地产合伙公司为经营合伙公司的可变权益实体(“VIE”)，而经营合伙公司为主要受益人，因此其他房地产合伙公司将由经营合伙公司合并。此外，经营合伙是本公司的一项VIE，本公司是主要受益人。
下表汇总了我们综合资产负债表中包括的其他房地产合作伙伴关系的资产和负债，扣除公司间金额：
2023年12月31日2022年12月31日
资产
资产：
房地产净投资$302,869 $313,245 
经营租赁使用权资产12,910 13,000 
现金和现金等价物2,221 2,915 
应收递延租金15,601 13,261 
预付费用和其他资产，净额12,945 12,919 
总资产$346,546 $355,340 
负债和合伙人资本
负债：
应付账款、应计费用和其他负债$9,698 $18,148 
经营租赁负债10,219 10,249 
预收租金和保证金8,368 7,917 
合伙人资本
318,261 319,026 
总负债和合伙人资本$346,546 $355,340 
合资企业
透过营运伙伴的全资拥有TRS，我们拥有43在合资企业中的%权益。由于我们通过与第三方的伙伴关系拥有在合资企业中的权益，并且我们有权指导对伙伴关系的经济表现影响最大的活动，因此我们巩固了伙伴关系，并反映了我们合作伙伴的6在财务报表中持有合资企业的%权益。此外，我们还拥有一台49于截至2021年12月31日止年度内出售剩余土地及停止营运的合营公司(“前合营公司”连同合营公司，“合营公司”)的权益百分比。合资企业成立的目的是开发、租赁、经营和销售位于亚利桑那州凤凰城的土地。
根据合营公司的经营协议，吾等担任管理成员，并有权收取提供管理、租赁、开发、施工监督、处置及资产管理服务的费用。此外，合资企业的经营协议使我们能够根据合资企业的最终财务表现赚取奖励费用。
在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度内，我们赚取了6,473, $1,717及$407分别来自合营公司，涉及我们向合营公司提供的资产管理、物业管理、租赁和开发服务，其中我们推迟确认#美元1,314, $395及$86分别是由于我们在合资企业中的经济利益。在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度内，我们产生的费用为3,667及$909分别涉及与合资企业相关的第三方开发管理和租赁服务。截至2023年12月31日和2022年12月31日，我们从合资企业获得应收账款$138及$34，分别为。
80

合营公司截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度的净收入为46,664, $171,511及$14,905，分别为。包括在截至2023年12月31日的年度内的净收入为4,907租赁收入以及房地产销售收益#美元40,616与出售大约31几英亩的土地。我们在租赁收入和销售收益中的经济份额为#美元。2,404及$19,902，分别为。在截至2022年12月31日的年度净收入中包括房地产销售收益$171,671与出售大约391我们在出售收益中的经济份额为$的几英亩土地84,119。在截至2021年12月31日的年度净收入中包括房地产销售收益$15,160与出售的138来自前合资企业的净英亩土地，我们在出售收益中的经济份额为$7,142。然而，由于该公司是该公司138在净英亩的基础上，我们将出售时的收益部分与所获得的土地进行净额计算。
截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度，我们赚取了$9,369及$31,308，分别来自合资企业，这反映在合资企业收益(亏损)中的权益合并业务报表上的行项目。截至2021年12月31日的年度，我们赚取了奖励费用$3,024从前合营公司获得的，以从前合营公司获得的房地产为基础进行的净额。
合资企业已经三包括集合体的正在开发的建筑物1.8截至2023年12月31日的百万平方英尺(“项目”)。于截至2022年12月31日止年度内，合营公司就该项目订立一项承建能力为#美元的建造贷款。149,514与第三方贷款人(“合资贷款”)。截至2023年12月31日和2022年12月31日，合资企业贷款余额为$95,711及$9,037，不包括$730及$1,188分别为未摊销债务发行成本。关于合资贷款，我们向贷款人和我们的第三方合资伙伴提供了竣工担保，要求公司及时完成项目的建设。该项目的总投资估计约为#美元。214,766合资企业正在使用第三方承包商根据保证的最高价格合同开发建筑。我们还向贷款人提供了与典型的无追索权例外相关的担保和环境赔偿。我们无法估计我们向第三方贷款人和/或我们的合资伙伴提供的完工担保以及无追索权例外和环境赔偿担保可能产生的额外成本(如果有)；然而，我们预计我们不会被要求支付任何重大款项来履行这些担保。
作为评估合营企业的适当会计处理的一部分，我们审阅了每家合资企业的经营协议，以确定我们的权利和我们合资伙伴的权利，包括这些权利是保护性的还是参与性的。每项经营协议都包含某些保护权，例如要求双方成员批准出售、融资或为财产再融资，以及在核定预算之外支付资本支出和运营支出。此外，我们和我们的合资伙伴共同(I)批准年度预算，(Ii)批准某些支出，(Iii)在提交之前审查和批准合资企业的纳税申报单，以及(Iv)批准已开发物业的每份租约。我们认为后一种权利是实质性的参与权，对对每个合资企业的业绩影响最大的活动产生共同、共同的权力。因此，我们决定按照权益会计方法对我们在每个合资企业的投资进行会计核算。
81

6. 公司股权和经营合伙企业的合伙人资本
公司的非控股权益
向经营合伙企业贡献财产以换取有限合伙人单位的各种个人和实体的股权，以及根据公司股票激励计划授予受限有限合伙人单位(“RLP单位”)而发行的有限合伙人单位持有人的股权，统称为“非控制性权益”。RLP单位是经营合伙企业的一类有限合伙权益，其结构为美国联邦所得税的“利润权益”，是根据我们的股票激励计划授予的奖励(见注11)。一般来说，RLP单位使持有人有权从经营合伙企业获得相当于该RLP单位相关普通股数量的股息和分配的分配，尽管此类分配的接收可能会延迟或视归属而定。一旦RLP单位获得并获得足够的账面收入分配，以增加与该RLP单位相关的账面资本账户余额(最初将为零)，在单位基础上等于与经营合伙企业的“普通”有限合伙人单位相关的账面资本账户余额，它将自动成为普通有限合伙人单位，可由持有者转换为一股普通股或现金等价物，由公司选择。净收入按期内加权平均所有权百分比分配给非控股权益。
非控股权益--合资企业
我们在合资企业中的所有权权益是通过与第三方的合作关系持有的。我们的结论是，我们有权指导对伙伴关系的经济表现影响最大的活动。因此，我们巩固了合伙关系，并将第三方在投资于合资企业的合伙企业中的权益作为非控股权益反映出来。在截至2023年、2022年和2021年12月31日的年度中，我们合伙人在合伙企业收入(亏损)中的份额为$3,949, $14,003和$(9)，并反映在合资企业收益(亏损)中的权益以及归属于非控股权益的净收入合并业务报表上的行项目。2023年12月31日和2022年12月31日，非控制性权益综合资产负债表中的项目包括#美元6,444及$14,018这分别是我们第三方合作伙伴的利益所在。
运营伙伴关系单位
经营合伙企业已发行普通合伙人单位和有限合伙人单位。普通合伙人单位由本公司出资产生。有限合伙人单位是在收购某些物业的同时发行的，也是通过发行RLP单位发行的。在若干禁售期的规限下，有限合伙人单位持有人可向普通合伙人发出书面通知，赎回其单位。除非普通合伙人向持有人发出赎回限制通知，否则必须在收到持有人通知后七个工作日内赎回。根据普通合伙人的决定，赎回可以通过以一对一的方式将有限合伙人单位交换为本公司普通股股份或支付相当于该等股份公允市场价值的现金来实现。之前的赎回请求一般都是用本公司的普通股来满足的，经营合伙企业打算继续这种做法。如果于2023年12月31日赎回营运合伙的每个有限合伙人单位，营运合伙可通过支付总计约$现金来履行其赎回义务177,928或通过发布3,378,165公司普通股的股份。
优先股或普通合伙人优先股
该公司拥有10,000,000授权优先股的股份。截至2023年12月31日和2022年12月31日，没有已发行的优先股或普通合伙人优先股。

82

普通股股份或单位缴款
下表是截至2023年12月31日的三个年度公司已发行普通股和经营合伙企业已发行单位的前滚，包括附注11中讨论的股权补偿奖励：
 的股份
普通股
杰出的		优秀的普通合伙人和有限合伙人单位
2020年12月31日余额129,051,412 131,764,554 
根据我们2020年的ATM计划发行普通股/普通合伙人单位的贡献(如下所述)2,513,758 2,513,758 
颁发服务奖及表现奖(定义见附注11)— 337,685 
服务奖状及表现单位的归属(定义见附注11)133,803 133,803 
服务奖状及表现单位的回购及退役
(定义见附注11)		(55,201)(66,872)
有限责任合伙人单位的转换(A)
103,953 — 
2021年12月31日的余额131,747,725 134,682,928 
根据我们2020年的ATM计划发行普通股/普通合伙人单位的贡献(如下所述)218,230 218,230 
颁发服务奖及表现奖(定义见附注11)— 280,081 
服务奖状及表现单位的归属(定义见附注11)49,964 49,964 
服务奖状及表现单位的回购及退役
(定义见附注11)		(13,437)(33,934)
有限责任合伙人单位的转换(A)
139,021 — 
2022年12月31日的余额132,141,503 135,197,269 
颁发服务奖及表现奖(定义见附注11)— 405,618 
服务奖励及表现单位的归属（定义见附注11）73,840 73,840 
服务奖状及表现单位的回购及退役
(定义见附注11)		— (9,193)
有限责任合伙人单位的转换(A)
73,696 — 
有限合伙人单位的退休 (B)
— (330)
2023年12月31日的余额132,289,039 135,667,204 
(A)截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的年度，73,696, 139,021和103,953有限合伙人单位，分别转换为同等数量的本公司普通股，导致重新分类$1,332, $2,444及$1,761，分别为非控股权益公司的权益。
(B)在截至2023年12月31日的年度内，330有限合伙人单位由单位持有人赎回以换取现金，并由经营合伙企业收回。


83

自动柜员机计划
2023年2月24日，我们与某些销售代理签订了为期三年的分销协议，最高可销售16,000,000公司普通股，最高可达$800,000总销售收入，不时在“在市场上”的产品(“ATM计划”)。根据自动柜员机计划的条款，销售将通过被视为“在市场”发行的交易进行，包括直接在纽约证券交易所进行的销售，或通过交易所以外的做市商进行的销售，或通过私下协商的交易进行的销售。在截至2023年12月31日的年度内，我们并未根据自动柜员机计划发行本公司普通股。在截至2022年12月31日及2021年12月31日的年度内，我们发出218,230和2,513,758根据2020年2月14日签订并于2023年2月24日终止的与自动柜员机计划相关的分销协议(“之前的自动柜员机”)，公司普通股分别在“市场上”发行。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度内，根据先行自动柜员机以“市场”方式发行普通股的结果是#美元。12,823及$145,760分别为净收益和向某些销售代理支付赔偿金#美元130及$1,472，分别为。
分红/分红
下表汇总了过去三年的应计股息/分配： 
 2023
总计
股息/
分布		2022
总计
股息/
分布		2021
总计
股息/
分布
普通股/经营合伙单位$173,255 $159,976 $143,643 
84

7. 累计其他综合收益(亏损)
下表汇总了截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度，公司和经营合伙企业按组成部分划分的累计其他全面收益(亏损)的变化：
衍生工具运营合作伙伴关系合计可归属于非控股权益的全面收益(亏损)公司合计
截至2021年12月31日的余额$(4,331)$(4,331)$93 $(4,238)
重新归类前的其他全面收入39,021 39,021 (867)38,154 
从累计其他全面收入中重新分类的金额(504)(504)— (504)
本期其他综合收益净额38,517 38,517 (867)37,650 
截至2022年12月31日的余额$34,186 $34,186 $(774)$33,412 
重新归类前的其他全面收入9,829 9,829 204 10,033 
从累计其他全面收入中重新分类的金额(21,173)(21,173)— (21,173)
本期其他综合损失净额(11,344)(11,344)204 (11,140)
截至2023年12月31日的余额$22,842 $22,842 $(570)$22,272 
下表汇总了在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度中，公司和经营伙伴的累计其他全面收益(亏损)中的重新分类：
从累计其他全面(收入)损失中重新归类的金额
累计其他综合(收益)损失部分截至2023年12月31日的年度截至2022年12月31日的年度截至2021年12月31日的年度合并业务报表中受影响的行项目
衍生工具：
以前结算的衍生工具的摊销
410 410 410 利息支出
对我方交易对手的净结算(收据)付款(21,583)(914)6,421 利息支出
$(21,173)$(504)$6,831 总计
指定及符合现金流量对冲资格的衍生工具的公允价值变动计入其他全面收益，其后于衍生工具存续期或债务存续期内透过利息支出重新分类为收益。在接下来的12个月里，我们预计将摊销大约$410通过增加我们在以前期间结算的衍生工具的利息费用，将其转化为净收益。此外，2021年掉期、2022年掉期和2022年II掉期的经常性结算金额(均在附注12中定义)也将重新分类为净收益。
85

8. 每股收益和单位收益(“EPS”/“EPU”)
公司基本每股收益和摊薄每股收益计算如下： 
截至2023年12月31日的年度
截至2022年12月31日的年度
截至2021年12月31日的年度
分子：
第一产业地产信托公司S普通股股东可获得的净收入$274,584 $358,786 $270,698 
分母(千)：
加权平均股份-基本132,264 132,024 129,688 
稀释性证券的影响：
*(见附注11)77 79 87 
加权平均股份--稀释132,341 132,103 129,775 
基本每股收益：
第一产业地产信托公司S普通股股东可获得的净收入
$2.08 $2.72 $2.09 
稀释每股收益：
第一产业地产信托公司S普通股股东可获得的净收入
$2.07 $2.72 $2.09 
经营伙伴关系的基本EPU和稀释EPU的计算如下：
截至2023年12月31日的年度
截至2022年12月31日的年度
截至2021年12月31日的年度
分子：
单位持有人可获得的净收入$281,150 $366,642 $276,268 
分母(千)：
加权平均单位-基本单位134,777 134,229 131,740 
导致发行普通合伙人单位的稀释性证券的影响：
绩效单位和某些绩效RLP单位(见注11)472 452 497 
加权平均单位-稀释135,249 134,681 132,237 
基本EPU：
单位持有人可获得的净收入
$2.09 $2.73 $2.10 
稀释EPU：
单位持有人可获得的净收入
$2.08 $2.72 $2.09 
在2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日，公司的参与证券包括100,795, 143,080和147,937参加不可没收分配的服务奖(见附注11)。在2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日，运营伙伴关系的参与证券包括253,955, 336,030和378,548服务奖和某些绩效奖(见附注11)，它们参与不可没收的分配。在两类方法下，参与的证券持有人根据净收益或普通股股息或单位分配中较大的一个，按总加权平均股份或已发行单位的比例分配收入。
86

9. 所得税
我们的综合财务报表包括我们的TRS的业务，这些业务无权享受已支付的股息扣除，并就其应纳税所得额缴纳联邦、州和地方所得税。在截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度内，本公司符合REIT资格，没有产生任何联邦所得税支出；因此，随附的合并财务报表中包括的唯一联邦所得税与我们的TRS的活动有关。2023年、2022年和2021年12月31日终了年度的所得税准备金构成如下： 
截至十二月三十一日止的年度：
 202320222021
当前：
联邦制$(22,424)$(226)$(2,458)
状态(6,319)(356)(1,936)
延期：
联邦制16,922 (19,154)(454)
状态3,129 (3,627)(31)
*$(8,692)$(23,363)$(4,879)

递延所得税是指资产和负债的账面和计税基础之间的暂时性差异的税收影响。截至2023年12月31日、2023年和2022年，递延所得税资产和负债包括以下内容：

截至十二月三十一日止的年度：
 20232022
房地产基差--合资企业的投资$769 $1,603 
第163(J)条权益限制— 551 
其他--暂时性差异362 263 
递延所得税资产总额$1,131 $2,417 
递延收益--对合资企业的投资$(2,962)$(24,340)
其他--暂时性差异(340)(299)
递延所得税负债总额$(3,302)$(24,639)
递延所得税净负债总额$(2,171)$(22,222)
我们根据所得税不确定性会计解释，按季度评估财务报表中的税务头寸。作为这一评估的结果，我们可能只在税务机关审查后“更有可能”维持税收状况的情况下，才能确认来自不确定税收状况的税收优惠。截至2023年12月31日，我们没有任何未确认的税收优惠。
我们在美国和各州提交所得税申报单。所得税申报单的诉讼时效一般为三年。因此，我们须审查的报税表将主要是2020年及以后的报税表。在截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的几年里，没有实质性的利息或罚款记录。








87

普通股股利的联邦所得税处理
在截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度中，为所得税目的向公司普通股股东支付的每股普通股股息如下：
2023作为一个
百分比
的
分配		2022作为一个
百分比
的
分配		2021作为一个
百分比
的
分配
普通收入(A)
$0.6756 52.78 %$1.0720 90.85 %$0.9928 91.93 %
未收回部分-1250资本利得0.0536 4.19 %0.0060 0.51 %0.0060 0.55 %
其他资本收益(B)
0.0956 7.47 %0.0168 1.42 %0.0128 1.19 %
合格股息0.4552 35.56 %0.0852 7.22 %0.0684 6.33 %
$1.2800 100.00 %$1.1800 100.00 %$1.0800 100.00 %
(A) 截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度，守则第199A条股息等于普通收入股息总额。
(B)截至2023年12月31日及2022年12月31日止年度，守则第1061节有关一年的资本收益为0%和52.0%，而该三年的款额为0%和12.6%。

88

10. 租契
承租人的披露
我们是有限数量的土地和写字楼租约(“经营租约”)的承租人。我们的写字楼租约的剩余租期不到一年至六年我们的土地租约还有剩余的条款31几年前48好几年了。截至2023年12月31日止年度，我们确认3,449经营租赁费用，包括不大的短期和可变租赁成本。
    以下为截至2023年12月31日及以后的未来五年经营租赁负债到期日一览表：
2024$2,849 
20252,704 
20262,160 
20271,762 
20281,685 
此后54,596 
租赁付款总额65,756 
扣除计入的利息(A)
(43,764)
总计$21,992 
(A) 使用每次租赁的贴现率计算。
*截至2023年12月31日，我们对经营租赁的加权平均剩余租期为38.0年，加权平均贴现率为7.2%.
据报道，许多经营租赁包括延长租赁期的选项。为了确定我们的租赁期限，我们排除了期权所涵盖的期限，因为在租赁开始时，我们并不合理地确定我们将行使期权。
出租人的披露
    我们的物业和某些地块被出租给租户，并被归类为经营租约。根据2023年12月31日之前开始的不可取消经营租约，未来最低租金收入，不包括可变付款和租户报销费用，大致如下：
2024$466,851 
2025442,192 
2026396,374 
2027338,218 
2028252,209 
此后566,199 
总计$2,462,043 
    我们的几个经营租约包括延长租期和/或购买大楼的选项。为厘定租期及租约类别，我们不包括该等延展期及购买选择权，除非在租赁开始时合理地确定会行使该选择权。
89

11. 长期补偿
基于权益的薪酬
本公司设有一个由董事会薪酬委员会管理的股票激励计划，高级管理人员、某些员工和公司的独立董事有资格参加该计划(“股票激励计划”)。在其他形式的许可奖励中，在截至2023年12月31日的三个年度内，根据股票激励计划作出的奖励为限制性股票奖励、限制性股票单位奖励、绩效股票奖励和RLP单位奖励(定义见附注6)。特别规定适用于在公司控制权发生变化时根据股票激励计划授予的奖励。截至2023年12月31日，奖项包括2.0根据股票激励计划，有100万股普通股可供授予。根据股票激励计划，每个RLP单位计入一股普通股，以计算可能发行的股份限额。
采用业绩衡量标准的奖项
于截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度内，本公司授予44,821, 35,867，以及58,568绩效单位(“绩效单位”)分别授予某些员工。此外，该公司还授予280,083, 208,454和263,621分别于截至2023年、2023年、2022年及2021年12月31日止年度以表现单位(“表现单位”及与表现单位合称为“表现奖励”)相同的工作表现为基础的准则授予若干雇员。每个业绩奖励的一部分基于公司普通股相对于富时NAREIT All Equity指数的总股东回报(TSR)，其余部分基于公司普通股相对于特定组别的同行工业房地产公司的TSR。2023年颁发的奖励的绩效期限为三年，薪酬支出计入绩效奖励适用归属期间的收益。在计量期末，既得业绩单位转换为普通股。参与者还有权获得根据既得业绩奖励发行的股票或RLP单位的股息等价物。经营合伙企业向本公司发行普通合伙人单位，金额与既得业绩单位相同。
截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度所颁发的表现奖的公允价值为#美元。8,948, $7,266、和$7,162，分别为。公允价值是由基于蒙特卡洛模拟的格子-二项式期权定价模型确定的，该模型使用了以下假设：
截至2023年12月31日的年度截至2022年12月31日的年度截至2021年12月31日的年度
预期股息收益率2.46 %1.75 %2.49 %
预期波动率-使用的范围
27.09% - 32.03%
19.89% - 28.74%
29.00% - 37.18%
预期波动率加权平均值29.42 %24.91 %32.44 %
无风险利率
4.23% - 4.78%
0.22% - 1.21%
0.02% - 0.19%

截至2023年12月31日的年度绩效奖交易摘要如下：
绩效单位加权
平均值
授予日期
公允价值		绩效RLP单位加权
平均值
授予日期
公允价值
截至2022年12月31日未偿还债务145,081 $23.49 739,430 $23.78 
已发布44,821 $27.54 280,083 $27.54 
被没收(1,031)$20.65 (5,053)$20.65 
既得(53,532)$20.65 (262,302)$20.65 
截至2023年12月31日未偿还债务135,339 $25.98 752,158 $26.29 
90

基于服务的奖项
于截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度内，本公司56,236, 78,482，以及67,127将限制性股票单位(“服务单位”)分别授予某些员工和外部董事。此外，截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度，本公司授予98,342, 57,907和51,525RLP单位(“服务RLP单位”，与服务单位合称为“服务奖励”)分别授予某些雇员和外部董事。公允价值是基于董事会薪酬委员会批准该等奖励之日的公司股票价格。授予员工的服务奖是基于之前实现了某些公司业绩目标，并通常在一段时间内按比例授予三年以连续就业为基础。授予外部董事的服务奖励是在一年。经营合伙企业向本公司发出与受限股票单位相同金额的受限单位奖励。薪酬支出计入服务奖授权期内的收入。在服务期结束时，既得服务单位转换为普通股。
截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度颁发的服务奖章的公允价值为7,948, $8,032及$5,195，分别为。截至2023年12月31日的年度服务奖交易摘要如下：
服务单位加权
平均值
授予日期
公允价值		服务RLP单位加权
平均值
授予日期
公允价值
截至2022年12月31日未偿还债务143,080 $51.41 119,007 $51.85 
已发布56,236 $53.33 98,342 $50.33 
被没收(2,146)$53.95 — $— 
既得(68,855)$48.91 (69,788)$48.87 
截至2023年12月31日未偿还债务128,315 $53.55 147,561 $52.25 
与长期薪酬相关的薪酬支出
在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度，我们确认了16,673, $15,722及$13,719分别用于与绩效奖励和服务奖励相关的薪酬支出。与发展活动有关的绩效奖和服务奖薪酬支出资本化为#美元。3,014, $3,605及$2,405截至2023年12月31日、2022年12月31日及2021年12月31日止年度。在2023年12月31日，我们有$10,379与未授予的绩效奖励和服务奖励相关的未确认薪酬。预计确认未确认赔偿的加权平均期间为0.71三年了。
退休资格
所有颁发的基本绩效奖和服务奖的奖励协议都包含一项针对连续服务至少10年和至少60岁的员工的退休资格政策。对于符合年龄和服务资格要求的员工，他们的奖励不可没收。因此，我们在发放之日将100%发放给符合退休条件的员工的奖金视为完全授予。对于在正常归属期间符合年龄和服务资格要求的员工，补助金将在较短的服务期内摊销。此外，我们的首席执行官的雇佣协议包含一项退休条款，其中规定自2024年12月31日起，他所有杰出的业绩奖励和服务奖励不得没收。因此，在截至2023年12月31日的年度内授予的他的表现奖和服务奖将在两年内摊销，而不是三年。
401(K)计划
根据公司的401(K)计划，所有符合条件的员工都可以通过自愿缴费的方式参与，我们可以缴纳等额缴费，但不需要缴纳等额缴费。在截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日终了的年度，与匹配缴款有关的支出总额为#美元1,382, $1,314及$1,186，分别为。
91

12. 衍生工具
我们使用衍生品的目的是增加利息支出的稳定性，并管理我们的现金流波动性和对利率变动的敞口。为了实现这些目标，我们主要使用衍生工具作为我们利率风险管理策略的一部分。被指定为现金流对冲的衍生工具涉及从交易对手那里收取可变利率金额，以换取协议有效期内的固定利率付款，而不交换相关名义金额。
我们有利率掉期来管理我们对SOFR变化的敞口，这些变化与我们的无担保定期贷款有关。我们有三名义总价值为#美元的利率互换200,000这将SOFR比率分量固定为0.86截至2023年12月31日止年度及于2026年2月2日到期(“2021年掉期”)。在截至2023年12月31日的年度内，我们修订了2021年无担保定期贷款，以SOFR取代LIBOR作为基准利率。2021年无担保定期贷款项下的借款计入SOFR的利息，外加10基点调整加上信贷利差，目前85基点。
我们有八名义总价值为#美元的利率互换425,000将SOFR比率分量固定为2.69%，于2027年9月30日到期(“2022年掉期”)。
我们有七利率互换，名义总价值为#美元300,000将SOFR比率分量固定为3.93%(“2022年II掉期”)。$150,000其中2022年II掉期的总名义价值将于2025年12月1日到期，剩余的美元150,0002022年II掉期的总名义价值将于2027年8月1日到期。我们已将2021年掉期、2022年掉期和2022年II掉期指定为现金流对冲。
我们与衍生品交易对手的协议包含某些交叉违约条款，在我们的其他债务违约的情况下，这些条款可能会被触发，但受某些门槛的限制。截至2023年12月31日，我们没有张贴任何与这些协议相关的抵押品，也没有违反这些协议的任何规定。如果我们违反了这些协议，我们可能会被要求按照协议的终止价值履行我们的义务。
下表列出了我们与2021年掉期、2022年掉期和2022年II掉期相关的金融资产和负债，这些资产和负债包括在行项目中预付费用和其他资产、应付账款净额、应计费用和其他负债截至2023年12月31日和2022年12月31日，在合并资产负债表上按公允价值经常性会计：
  报告日期的公允价值计量使用：
描述公允价值于2023年12月31日中国报价：
活跃的市场：
相同的资产
(1级)		重要的其他人
可观测输入
(2级)		看不见
输入量
(3级)
被指定为对冲工具的衍生工具：
资产：
2021年互换$12,517 — $12,517 — 
2022互换$13,285 — $13,285 — 
负债：
2022 II互换$(776)— $(776)— 
于2022年12月31日的公允价值
被指定为对冲工具的衍生工具：
资产：
2021年互换$17,976 — $17,976 — 
2022互换$19,057 — $19,057 — 
负债：
2022 II互换$(253)— $(253)— 
截至2023年12月31日止年度，2021年掉期、2022年掉期或2022年II掉期并无失效记录。有关我们衍生工具的更多资料，请参阅附注7。

92

二零二一年掉期、二零二二年掉期及二零二二年II掉期的估计公平值乃使用市场标准方法厘定，即扣除贴现固定现金付款及贴现预期可变现金收入。可变现金收入乃根据可观察市场利率曲线得出之预期利率（远期曲线）计算。此外，信贷估值调整计入公允价值，以反映潜在的不履约风险，包括我们自身的不履约风险和相关交易对手的不履约风险。我们确定，用于对2021年掉期、2022年掉期及2022年II掉期进行估值的重大输入数据属于公平值层级的第二级。
13. 关联方交易
于2023年及2022年12月31日，经营合伙企业的应收款项结余为$9,288及$9,285，分别来自本公司一间直接全资附属公司。此外，有关与我们的合营企业的交易，请参阅附注5。
14. 承付款和或有事项
在正常业务过程中，我们涉及因工业物业所有权而产生的法律诉讼。我们认为，该等法律行动最终可能导致的负债（如有）预期不会对我们的综合财务状况、营运或流动资金造成重大不利影响。
于2023年12月31日，我们的未偿还信用证及履约保证金总额为$20,662.
在开发工业地产的同时，我们还与总承包商签订了建造工业地产的协议。在2023年12月31日，我们有六开发项目总数约为1.9在建的GLA面积为100万平方英尺。截至2023年12月31日，与这些物业相关的估计总投资约为美元。284,800(未经审计)。在这笔钱中，大约有$113,800(未经审计)仍有待资助。不能保证与这些物业相关的实际完工成本不会超过估计的总投资。
15. 后续事件
从2024年1月1日到2024年2月14日，我们出售了五工业大厦及一一幅地块，售价为$33,000，不包括交易成本。
93

DRI FR Glendale，LLC

合并财务报表索引

页面
财务报表
独立审计师报告
95
合并资产负债表
97
合并业务报表
98
合并成员资本变动表
99
合并现金流量表
100
合并财务报表附注
101
1.合营企业的组织和组建
101
2.主要会计政策摘要
101
3.房地产投资
103
4.负债
103
5.会员权益
103
6.租契
103
7.关联方交易
104
8.承付款和或有事项
104
9.后续活动
105
94

独立审计师报告

发送到 DRI FR Glendale，LLC管理成员

意见

我们已经审计了所附的DRI FR Glendale，LLC的合并财务报表 (“公司”)，组成 已整合 截至的资产负债表 2022年12月31日及相关的合并经营表、会员资本变动表和现金流量表 截至2022年12月31日止年度，包括相关附注(统称为“综合财务报表”)。

我们认为，随附的综合财务报表按照美国公认的会计原则，在所有重要方面公平地反映了公司截至2022年12月31日的财务状况，以及截至2022年12月31日的经营结果和现金流量。

意见基础

我们按照美国公认的审计准则进行审计。我们在这些标准下的责任在审计师对C的审计责任中有进一步的描述整合我们报告的财务报表部分。我们被要求独立于公司，并根据与我们审计相关的道德要求履行我们的其他道德责任。我们相信，我们所获得的审计证据是充分和适当的，可以为我们的审计意见提供依据。

其他事项

随附的美国证券交易委员会FR Glendale，LLC截至2023年12月31日的综合资产负债表以及相关的综合经营报表、截至当时及截至2021年12月31日的年度的成员资本和现金流量变化，是为了遵守美国证券交易委员会规则S-X的规则3-09；然而，规则3-09并不要求对2023年或2021年的财务报表进行审计，因此不在本报告的涵盖范围内。

合并者的管理责任 财务报表

管理层负责根据美国公认的会计原则编制及公平列报综合财务报表，并负责设计、实施及维持与编制及公平列报综合财务报表有关的内部控制，以确保综合财务报表不会因欺诈或错误而出现重大错报。

在准备已整合根据财务报表，管理层必须评估是否存在一些条件或事件，从总体上看，这些情况或事件使人对公司作为一家持续经营企业的持续经营能力产生极大怀疑已整合财务报表可供发布.

核数师就审核综合财务报表承担的责任 财务报表

我们的目标是获得合理的保证， 合并费核数师的责任：确保财务报表整体不存在由于欺诈或错误而导致的重大错误陈述，并出具包括我们意见的核数师报告。。合理保证是高水平的保证，但并非绝对保证，因此不能保证按照美国公认会计准则进行的审核在某一重大错误陈述存在时总能发现。由于欺诈可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或无视内部控制，因此，未能发现欺诈导致的重大错报的风险高于错误导致的重大错报。错误陈述如个别或整体而言极有可能影响合理使用者根据有关资料作出的判断，则被视为重大错误陈述。 已整合财务报表。











95

在根据美国公认会计准则进行审计时，我们：

•在整个审计过程中，保持专业判断和专业怀疑态度。
•识别和评估合并财务报表重大错报的风险，无论是由于欺诈还是错误，并针对这些风险设计和执行审计程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的金额和披露的证据。
•了解与审计相关的内部控制，以便设计适当的审计程序，但目的不是对公司内部控制的有效性发表意见。因此，没有表示这种意见。
•评价管理层使用的会计政策的适当性和重大会计估计的合理性，以及评价合并财务报表的整体列报。
•最后，根据吾等的判断，整体而言，是否有一些情况或事件令人对本公司作为持续经营企业持续经营一段合理时间的能力产生重大怀疑。

我们被要求就审计的计划范围和时间、重要的审计结果以及我们在审计期间发现的某些与内部控制相关的事项与负责治理的人员进行沟通。

/s/普华永道会计师事务所
芝加哥，伊利诺斯州
2024年2月14日
96

DRI FR Glendale，LLC
合并资产负债表

2023年12月31日*2022年12月31日
(单位：千)
资产
资产：
房地产投资：
土地$24,161 $14,812 
在建工程154,932 32,314 
房地产总投资179,093 47,126 
持有待售的房地产— 14,426 
现金和现金等价物30,876 9,178 
租赁佣金3,342 — 
预付费用和其他资产1,365 903 
总资产$214,676 $71,633 
负债及会员资本
负债：
建筑贷款，净额$94,981 $7,849 
因关联方原因138 34 
与已售出物业有关的负债15,513 19,715 
递延出售收益1,551 1,972 
就持作出售物业收取的诚意金— 7,000 
应付账款、应计费用和其他负债28,755 19,791 
预收租金1,702 — 
总负债142,640 56,361 
成员资本72,036 15,272 
负债及成员资本总额$214,676 $71,633 

* 审计员报告未涉及
附注是综合财务报表的组成部分。
97

DRI FR Glendale，LLC
合并业务报表

截至2023年12月31日止年度 *截至2022年12月31日的年度截至2021年12月31日止年度 *
(单位：千)
收入：
租金收入$4,907 $— $101 
总收入4,907 — 101 
费用：
房地产税和上诉费— — 9 
关联方资产及物业管理费64 — 165 
一般和行政143 160 82 
总费用207 160 256 
其他收入(支出)：
房地产销售收益40,616 171,671 — 
利息收入1,348 — — 
其他收入(费用)合计41,964 171,671 — 
净收益(亏损)$46,664 $171,511 $(155)

* 审计员报告未涉及
附注是综合财务报表的组成部分。
98

DRI FR Glendale，LLC
合并会员资本变动表
截至2023年12月31日、2022年及2021年12月31日止年度

钻石驼背有限责任公司FR Merit Glendale，LLC总计
(单位：千)
2020年12月31日的余额*$37,398 $35,932 $73,330 
现金捐助239 229 468 
净亏损(79)(76)(155)
2021年12月31日的余额*$37,558 $36,085 $73,643 
现金捐助5,033 4,835 9,868 
现金分配(92,360)(147,390)(239,750)
净收入87,471 84,040 171,511 
激励性费用分配(31,308)31,308 — 
2022年12月31日的余额$6,394 $8,878 $15,272 
现金捐助12,853 12,350 25,203 
现金分配(7,703)(7,400)(15,103)
净收入23,799 22,865 46,664 
激励性费用分配(9,369)9,369 — 
2023年12月31日的余额*$25,974 $46,062 $72,036 

* 审计员报告未涉及
附注是综合财务报表的组成部分。
99

DRI FR Glendale，LLC
合并现金流量表

截至2023年12月31日止年度 *截至2022年12月31日的年度截至2021年12月31日止年度 *
(单位：千)
经营活动的现金流
净收入$46,664 $171,511 $(155)
将净收入调整为经营活动提供(用于)的现金净额：
房地产销售收益(40,616)(171,671)— 
预付费用和其他资产减少，净额34 1 7 
增加(减少)应付帐款、应计费用、预收和应付关联方的租金1,692 (25)(51)
经营活动提供(使用)的现金净额7,774 (184)(199)
投资活动产生的现金流
购置房地产— — (393)
发展支出(116,954)(15,251)(638)
租赁费(1,781)— — 
持有待售房产收到的保证金— 7,000 — 
出售房地产的净收益39,811 239,753 — 
投资活动提供的现金净额(用于)(78,924)231,502 (1,031)
融资活动产生的现金流
建设贷款收益82,751 9,037 — 
发债成本(3)(1,380)(3)
成员的贡献25,203 9,868 468 
分发给成员(15,103)(239,750)— 
由融资活动提供(用于)的现金净额92,848 (222,225)465 
现金及现金等价物净增(减)21,698 9,093 (765)
期初现金和现金等价物9,178 85 850 
现金和现金等价物，期末$30,876 $9,178 $85 
现金流量表的补充信息：
与发展有关的资本化利息$4,537 $103 $— 
非现金投融资活动：
与开发支出有关的应计费用$27,294 $19,799 $386 
与租赁成本有关的应计费用$1,561 $— $— 
出售房地产产生的负债$1,410 $19,715 $— 
应付建筑贷款中包含的利息$3,923 $— $— 
与债务发行成本有关的应计费用$— $— $32 
债务发行成本摊销资本化与发展$461 $192 $— 

* 审计员报告未涉及
附注是综合财务报表的组成部分。
100

DRI FR Glendale，LLC
合并财务报表附注
二零二三年十二月三十一日（核数师报告未涵盖）、二零二二年及二零二一年（核数师报告未涵盖）
(千美元)
1.合资企业的组织和成立
DRI FR Glendale，LLC（“合资企业”）于二零二零年七月八日在特拉华州成立。成立合资企业的目的是收购位于亚利桑那州格伦代尔的577英亩可开发房地产，然后拥有，持有投资，开发，运营，租赁，维护和出售该物业。FR Merit Glendale，LLC（“FR Merit”）持有49%的会员权益，Diamond Camelback LLC（“Diamond”）持有余下51%的会员权益（各为“会员”，合称“会员”）。FR Merit为First Industrial，L. P.（“First Industrial”）之全资附属公司FR Glendale，LLC持有88%合伙权益之合伙企业，而余下12%合伙权益则由亚利桑那州有限责任公司Merit Camelback 303，LLC（“Merit”）持有。FR Merit担任合资企业的管理成员。
合营企业通过成员的出资承诺或成员认为适当的其他融资方式为其投资提供资金。合营企业由FR Merit进行日常管理。 重大决策由合营企业管理委员会作出，管理委员会由每个成员的一名代表组成。
截至2023年12月31日，合营公司拥有约188英亩土地（见附注6及附注8）。
财务报表脚注中任何涉及英亩或平方英尺的内容都未经审计。
2.重要会计政策摘要
陈述的基础
随附于二零二三年及二零二二年十二月三十一日以及截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度的财务报表包括合营公司的账目及经营业绩。合资公司全资拥有DRI FR Glendale Propco One，LLC，其经营数据与本文件所列合资公司的经营数据合并。所有公司间交易均已抵销。
估计数的使用
为了符合美国公认会计原则（“GAAP”），管理层在编制合资企业财务报表时，需要做出估计和假设，这些估计和假设会影响截至2023年和2022年12月31日的资产和负债的报告金额以及或有资产和负债的披露，以及截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度的收入及开支的呈报金额。实际结果可能与这些估计不同。
现金和现金等价物
现金及现金等价物包括初始到期日为三个月或以下的所有现金及流动投资，由于这些投资的到期日较短，其账面值与公允价值相若。合资企业在银行机构持有的现金和现金等价物可能超过联邦存款保险公司的保险金额。 此类现金投资或账户没有已实现的损失。
房地产投资与折旧
购买土地按成本（包括交易成本）列账。
当有事件或情况变化显示资产账面值可能无法收回时，合营公司会检讨其长期资产是否出现减值。倘需要进一步评估可收回性，合营企业将估计预期使用该物业及其最终处置所产生的未来现金流量净额。倘预期未来现金流量净额（未贴现及不计利息费用）之总和低于物业或物业组别之账面值，则合营企业将确认减值亏损，金额相等于物业或物业组别之账面值超出估计公平值之金额。
101

房地产税、利息开支及其他于建设期间产生的直接相关成本，自合营企业开始进行必要活动以使发展项目可作拟定用途之时起资本化至发展项目，并于发展项目大致完成并可供使用时停止资本化。 于大致完成后，合营公司将在建工程重新分类为楼宇及租户装修，并将开始根据估计可使用年期对资产计提折旧。租赁佣金（包括关联方租赁协调费）于各特定租赁期内资本化及摊销。
当资产出售已获成员正式批准、已签署可依法执行的合同且买方的尽职调查期（如有）已届满时，合营企业将某些物业及相关资产和负债分类为持作出售。届时，有关资产及负债于综合资产负债表内分开呈列。于分类为持作出售时，物业之价值乃按成本或公平值减出售成本两者中之较低者反映。
金融工具的公允价值
预付费用及其他资产、应付账款及其他应计费用以及应付关联方款项之公平值与其账面值或合约价值并无重大差异，原因为该等金融工具属短期性质。合营公司已得出结论，其厘定该等金融工具之公平值主要基于第二级输入数据。有关建筑贷款之公平值，请参阅附注4。
发债成本
债务发行成本包括为获得长期融资而产生的费用和成本。这些费用和成本正在建筑贷款期限内摊销。
收入确认
租金收入以直线法确认，据此，合约租金增加额于租期内平均确认。合营企业于租赁开始时及整个租赁期内评估租赁应收款项（包括未来最低租金付款）的可收回性。倘合营企业认为于租赁开始时收取租赁付款的可能性不大，则租赁付款将于收取时或按直线法（以较低者为准）确认。倘于开始时断定有可能收回租赁付款，而对可收回性的评估于租期内发生变动，则按直线法应已收取的收入与已收取的租赁付款之间的任何差额将确认为当期调整，以 租赁收入而收入其后将按现金计算，直至认为有可能收取未来租金为止。
房地产销售收益
资产出售一般在被出售资产的控制权移交给买方时予以确认。当该等资产被出售时，其成本及相关累计折旧(如有)将不再确认，并于净收益中反映由此产生的损益。合营企业于每次出售完成后将产生的估计未来成本将累算并计入销售收益的厘定中。
所得税
根据有限责任公司税制，每个成员都有责任报告其应纳税所得额或应纳税损益额。因此，财务报表中没有为联邦或州所得税拨备。

合资企业提交了一份联邦纳税申报单和一份州申报单。 所得税的诉讼时效一般为三年。 因此，合资企业2023年、2022年和2021年的纳税申报单将受到审查。
102

3.房地产投资
2020年8月14日，合资企业以70,530美元的购买价收购了约575英亩可开发土地，不包括成交成本；2021年3月24日，合资企业以370美元的购买价收购了约2英亩可开发土地，不包括成交成本。合营公司将地块作为资产收购入账，因此将土地基地的交易成本资本化。
2022年6月30日，合资公司将358英亩可开发土地出售给第三方。出售的总收益为255,287美元，出售房地产的收益为171,671美元。2023年3月30日，合资公司将31英亩可开发土地出售给第三方。出售物业的总收益为50,000元，出售房地产的收益为40,616元。截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度房地产销售收益不包括分别为1,551美元和1,972美元的收益，这两项收益将推迟到购房者完成必要的基础设施工程后再计入。递延收益按完工百分比法确认为收入。截至2023年12月31日的年度房地产销售收益包括与之前因基础设施工程完成而确认的递延收益相关的561美元。参见附注8。
在截至2023年12月31日的年度内，合资企业将71英亩土地从持有出售重新分类为土地。
4.债务问题
2022年7月29日，合资企业获得了一笔借款能力为149,514美元的建筑贷款，该贷款将于2025年7月29日到期。建筑贷款按SOFR加3%的浮动利率计息。在建设进行期间，这种利息被添加到建设贷款余额中。一旦建设基本完成，利息将到期支付。建筑贷款的未偿还余额总额分别为95,711美元和9,037美元，扣除综合资产负债表中2023年12月31日和2022年12月31日的未摊销债务发行成本分别为730美元和1,188美元。建筑贷款在2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的公允价值分别为95,358美元和8,934美元，是根据我们银行家的建议，使用利率对未来现金流进行贴现确定的，假设在到期之前不偿还，类似的建筑贷款将向信用评级相似的借款人发放，期限相同。合资企业的结论是，其建筑贷款的公允价值主要是根据第三级投入确定的。该合资企业认为，截至2023年12月31日，它遵守了与建筑贷款相关的所有契约。
5.会员权益
出资
各成员须根据合营公司的有限责任公司协议所规定的不时按其持股百分比出资。
损益的分配和分配
运营现金流和资本事件收益的分配将根据成员的所有权百分比按比例分配给成员，除非奖励费用由FR Merit赚取(见附注7)。
营业利润和亏损按其所有权百分比在成员之间分配，但FR Merit赚取奖励费用的范围除外(见附注7)。
6.土地租约
于截至2023年12月31日止年度内，合营公司订立经营租约，将71英亩土地出租予一名租户。截至2024年12月31日和2025年12月31日的未来最低租金收入分别为5513美元和1378美元。租约包括购买选择权。为厘定租期及租赁类别，合营公司不包括购买选择权，因为在租赁开始时，该选择权不能合理地确定会否行使。

103

7.其他关联方交易
合资企业向First Industrial或FR Merit的一家子公司支付了一定费用。
•第一产业的一家子公司有权获得资产管理费。资产管理费每季度拖欠一次，按所有成员出资总额的一个百分比计算，扣除资本分配的任何回报，以及截至计算日期合营企业借款债务的未偿还本金余额合计(如有)。截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度，第一实业子公司赚取的资产管理费总额分别为331美元、166美元和221美元。在截至2023年、2022年和2021年12月31日的年度中，资产管理费总额分别为331美元、166美元和56美元，在合并资产负债表中资本化为在建工程。
•第一实业的一家子公司有权获得开发费，这些费用是根据所发生的所有硬成本和软成本的百分比计算的。截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度，第一实业的附属公司分别赚取开发费用5,859美元、1,600美元和42美元，这些费用在综合资产负债表的在建工程中资本化。
•第一实业的子公司有权获得租赁协调费，该费用以任何上市经纪商的市场租赁费的某个百分比为基础。 在截至2023年12月31日的年度，第一实业的子公司赚取了总计219美元的租赁协调费。
•第一实业的一家子公司有权获得物业管理费，这些费用是根据每月总收入的百分比计算的。在截至2023年12月31日的年度，第一实业的子公司赚取了总计64美元的物业管理费。
•如果FR Merit根据运营现金流和将分配给会员的资本活动收益的百分比，达到一定的IRR障碍，则有权获得奖励费用。在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度中，向FR Merit分配的合资企业分别包括与资本活动收益相关的奖励费用0美元和29,913美元。合营公司采用假设账面价值清算(“HLBV”)模型计算FR Merit赚取的奖励费用金额，超出从资本活动收益分配的奖励费用。在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度，FR Merit根据HLBV模式赚取了额外的奖励费用，分别为9,369美元和1,395美元，但未分配。
截至2023年12月31日和2022年12月31日，合资企业向First Industrial和FR Merit的一家全资子公司支付的资产管理费、开发费、物业管理费和其他报销余额分别为138美元和34美元。
8.承诺额和或有事项
在正常业务过程中，合资企业涉及因其财产所有权而引起的法律诉讼。管理层认为，该等法律行动最终可能导致的负债(如有)预期不会对合营企业的财务状况、营运或流动资金造成重大不利影响。
在开发工业物业的同时，合资公司已与一家总承包商签订协议，在117英亩土地上建造三座工业大楼，总面积约为180万平方英尺。截至2023年12月31日，这些建筑的总估计投资为214,766美元(未经审计)，其中包括租户改善和在截至2023年12月31日的一年内签订的租约的租赁佣金，但这些租约要到2024年才开始。在这笔款项中，约有69792美元(未经审计)有待供资。
就合营公司于2022年6月30日向第三方出售358英亩可发展土地(见附注3)及于2023年3月30日向第三方出售31英亩(见附注3)事宜，合营公司须为双方买方完成基础设施工程。截至2023年12月31日，基础设施工程的估计费用为23,820美元，其中15,513美元尚未发生。
104

9.后续活动

与2024年1月1日至2024年2月14日发生的事件相关的后续事件已在此进行了评估和披露。

从2024年1月1日至2024年2月14日，该合资企业根据建设贷款协议借入了6882美元。

从2024年1月1日至2024年2月14日，钻石和FR Merit分别为合资企业贡献了947美元和910美元。
105

第一产业地产信托公司和第一工业公司，L.P.
附表三：房地产和累积贬值
截至2023年12月31日
    
初始成本
费用
大写
之后
收购或
完成
和估价
规定		结转总额
在2023年12月31日结束时		年
获得/
已构建
建筑物地址 位置
(City/国家）		(a)
累赘		土地建筑物和
改进		土地建筑物和
改进		总计(b)
累计
折旧
12/31/2023
属性  (单位：千) 
亚特兰大
1650骇维金属加工155乔治亚州麦克多诺$— $779 $4,544 $(834)$345 $4,144 $4,489 $3,030 1994
南草地公园路4051号佐治亚州亚特兰大— 726 4,130 1,633 726 5,763 6,489 3,834 1994
南草地公园路4071号佐治亚州亚特兰大— 750 4,460 2,115 828 6,497 7,325 4,394 1994
南草地公园路4081号佐治亚州亚特兰大— 1,012 5,918 2,307 1,157 8,080 9,237 5,404 1994
杜兰大道5570号佐治亚州亚特兰大— 527 2,984 1,242 546 4,207 4,753 2,592 1996
柯布广场955号佐治亚州肯纳索— 780 4,420 1,163 804 5,559 6,363 3,411 1997
西格曼路1005号佐治亚州科尼尔斯— 566 3,134 911 574 4,037 4,611 2,282 1999
东公园大道2050号佐治亚州科尼尔斯— 452 2,504 711 459 3,208 3,667 1,816 1999
南公园大道3060号佐治亚州埃伦伍德— 1,600 12,464 3,353 1,604 15,813 17,417 8,656 2003
格林伍德工业园大道175号乔治亚州麦克多诺— 1,550 — 8,253 1,550 8,253 9,803 3,763 2004
菲利普利道5095号佐治亚州亚特兰大— 735 3,627 (198)740 3,424 4,164 3,174 2005
沃伦路6514号佐治亚州诺克罗斯— 510 1,250 203 513 1,450 1,963 901 2005
沃伦路6544号佐治亚州诺克罗斯— 711 2,310 519 715 2,825 3,540 1,812 2005
庞塞德莱昂大道5356号Stone Mountain，GA— 604 3,888 918 610 4,800 5,410 3,706 2005
庞塞德莱昂大道5390号Stone Mountain，GA— 397 1,791 486 402 2,272 2,674 1,634 2005
1755企业版硬盘佐治亚州布福德— 712 2,118 169 716 2,283 2,999 1,297 2006
4555阿特沃特宫佐治亚州布福德— 881 3,550 468 885 4,014 4,899 2,289 2006
自由工业园大道80号乔治亚州麦克多诺— 756 3,695 (1,215)467 2,769 3,236 1,493 2007
邦妮·瓦伦丁大道596号佐治亚州彭德格拉斯— 2,580 21,730 2,514 2,594 24,230 26,824 9,342 2007
奥克利工业大道5055号佐治亚州费尔伯恩— 8,514 — 166 8,680 — 8,680 — 2008
老罗斯威尔路11415号佐治亚州阿尔法雷塔— 2,403 1,912 433 2,428 2,320 4,748 1,394 2008
1281骇维金属加工155 S.乔治亚州麦克多诺— 2,501 — 17,232 2,502 17,231 19,733 3,962 2016
奥克利工业大道4955号佐治亚州费尔伯恩— 3,650 — 34,386 3,661 34,375 38,036 3,953 2019
巴尔的摩/华盛顿特区
16522号猎人绿色公园大道马里兰州黑格斯敦— 1,390 13,104 9,106 1,863 21,737 23,600 8,546 2003
伦道夫大道22520号弗吉尼亚州杜勒斯— 3,200 8,187 216 3,208 8,395 11,603 3,556 2004
22630 Dulles Summit Court弗吉尼亚州杜勒斯— 2,200 9,346 1,656 2,206 10,996 13,202 3,798 2004
麦考密克路11204号Hunt Valley，MD— 1,017 3,132 216 1,038 3,327 4,365 2,367 2005
11110胡椒路Hunt Valley，MD— 918 2,529 666 938 3,175 4,113 2,236 2005
吉尔罗伊路10709号Hunt Valley，MD— 913 2,705 175 913 2,880 3,793 2,500 2005
吉尔罗伊路10707号Hunt Valley，MD— 1,111 3,819 (114)1,136 3,680 4,816 2,543 2005
38洛夫顿圈Sparks，MD— 1,648 2,151 (210)1,690 1,899 3,589 1,450 2005
106

第一产业地产信托公司和第一工业公司，L.P.
附表三：房地产和累积贬值
截至2023年12月31日
    
初始成本
费用
大写
之后
收购或
完成
和估价
规定		结转总额
在2023年12月31日结束时		年
获得/
已构建
建筑物地址 位置
(City/国家）		(a)
累赘		土地建筑物和
改进		土地建筑物和
改进		总计(b)
累计
折旧
12/31/2023
   (单位：千) 
本吉路1225号马里兰州巴尔的摩— 2,640 270 12,590 2,823 12,677 15,500 5,211 2008
泰森大道100号弗吉尼亚州温彻斯特— 2,320 — 11,126 2,401 11,045 13,446 4,592 2007
老邮政路400号马里兰州阿伯丁— 3,411 17,144 5,419 3,411 22,563 25,974 5,873 2015
老邮政路500号马里兰州阿伯丁— 8,289 30,533 5,472 8,289 36,005 44,294 10,621 2015
诺丁汉大道5300和5315号马里兰州怀特马什— 12,075 41,008 20,599 12,081 61,601 73,682 9,864 2020
诺丁汉大道5301号马里兰州怀特马什— 4,952 12,511 2,849 4,978 15,334 20,312 2,206 2020
宾夕法尼亚州中部/东部
罗素大道401号宾夕法尼亚州米德尔敦— 262 857 2,115 287 2,947 3,234 2,541 1994
2700号商业大道宾夕法尼亚州米德尔敦— 196 997 903 206 1,890 2,096 1,746 1994
商业大道2701号宾夕法尼亚州米德尔敦— 141 859 1,399 164 2,235 2,399 1,926 1994
商业大道2780号宾夕法尼亚州米德尔敦— 113 743 1,264 209 1,911 2,120 1,758 1994
麦克法登路14号Palmer，PA— 600 1,349 (305)625 1,019 1,644 526 2004
铁路大道431号Shiremanstown，PA— 1,293 7,164 3,313 1,341 10,429 11,770 7,508 2005
阿伦敦大道6951号宾夕法尼亚州哈里斯堡— 585 3,176 191 601 3,351 3,952 1,985 2005
红狮路2801号宾夕法尼亚州费城— 950 5,916 341 964 6,243 7,207 4,398 2005
艾森豪威尔大道1351号，1号楼宾夕法尼亚州哈里斯堡— 382 2,343 (297)387 2,041 2,428 1,092 2006
艾森豪威尔大道1351号2号楼宾夕法尼亚州哈里斯堡— 436 1,587 (332)443 1,248 1,691 671 2006
200 Cascade Drive，1号楼宾夕法尼亚州艾伦敦— 2,133 17,562 3,803 2,769 20,729 23,498 11,380 2007
200 Cascade Drive，2号楼宾夕法尼亚州艾伦敦— 310 2,268 160 316 2,422 2,738 1,174 2007
丹尼森环岛1490号宾夕法尼亚州卡莱尔— 1,500 — 13,036 2,341 12,195 14,536 4,944 2008
第一大道298号宾夕法尼亚州古尔兹伯勒— 7,022 — 59,058 7,019 59,061 66,080 22,461 2008
225跨农场小巷宾夕法尼亚州约克市— 4,718 — 25,361 4,715 25,364 30,079 9,980 2008
2455将军大道宾夕法尼亚州诺里斯敦— 1,200 4,800 344 1,226 5,118 6,344 3,212 2008
汽船大道105号宾夕法尼亚州曼彻斯特— 4,085 14,464 (1,461)4,070 13,018 17,088 4,729 2012
狮子巷20号宾夕法尼亚州约克县— 6,884 — 27,488 6,889 27,483 34,372 6,851 2013
东门大道3895号，A座宾夕法尼亚州伊斯顿— 4,855 — 18,959 4,388 19,426 23,814 3,778 2015
东门大道3895号，B座宾夕法尼亚州伊斯顿— 3,459 — 12,852 3,128 13,183 16,311 2,679 2015
博德纳斯维尔路112号宾夕法尼亚州琼斯敦— 13,702 — 41,431 13,724 41,409 55,133 8,529 2018
博德纳斯维尔路122号宾夕法尼亚州琼斯敦— 3,165 — 14,765 3,171 14,759 17,930 2,330 2018
伍德海文路2021号宾夕法尼亚州费城— 2,059 — 9,936 2,087 9,908 11,995 888 2020
1960年韦弗斯维尔路宾夕法尼亚州艾伦敦— 2,196 — 12,399 2,196 12,399 14,595 388 2022
市场街北2771号宾夕法尼亚州伊丽莎白镇— 50,789 — 71,642 50,789 71,642 122,431 2,860 2022
市场街北2701号宾夕法尼亚州伊丽莎白镇— 32,706 — 53,488 32,706 53,488 86,194 742 2023
费城公路4145号德州克莱蒙特— 12,009 849 37,703 12,009 38,552 50,561 — 2023
107

第一产业地产信托公司和第一工业公司，L.P.
附表三：房地产和累积贬值
截至2023年12月31日
    
初始成本
费用
大写
之后
收购或
完成
和估价
规定		结转总额
在2023年12月31日结束时		年
获得/
已构建
建筑物地址 位置
(City/国家）		(a)
累赘		土地建筑物和
改进		土地建筑物和
改进		总计(b)
累计
折旧
12/31/2023
   (单位：千) 
芝加哥
兰德韦尔大道720-730号伊利诺伊州诺斯布鲁克— 521 2,982 1,561 521 4,543 5,064 2,749 1994
第101街1385号伊利诺伊州莱蒙特— 967 5,554 2,087 968 7,640 8,608 4,912 1994
温莎宫2300号伊利诺伊州爱迪生— 688 3,943 1,028 696 4,963 5,659 3,359 1994
时代大道305-311号伊利诺伊州诺斯布鲁克— 200 1,154 1,183 205 2,332 2,537 1,305 1994
800商业驱动力伊利诺伊州，安托普勒斯市— 631 3,493 328 666 3,786 4,452 2,210 2000
580斯劳恩法院伊利诺伊州，安托普勒斯市— 233 1,292 (80)162 1,283 1,445 740 2000
第101街1005号伊利诺伊州莱蒙特— 1,200 6,643 1,722 1,220 8,345 9,565 4,599 2001
华尔街175号伊利诺伊州格伦代尔高地— 427 2,363 770 433 3,127 3,560 1,625 2002
机场路251号伊利诺伊州北奥罗拉— 983 — 6,842 983 6,842 7,825 3,576 2002
400十字路口公园大道伊利诺伊州博林布鲁克— 1,178 9,453 5,205 1,181 14,655 15,836 6,514 2005
7801 W.工业硬盘伊利诺伊州森林公园— 1,215 3,020 1,479 1,220 4,494 5,714 3,242 2005
金伯利大道725号伊利诺伊州卡罗尔·斯特莱姆— 793 1,395 5 801 1,392 2,193 933 2005
西166街2900号伊利诺伊州马克姆— 1,132 4,293 (1,288)1,134 3,003 4,137 1,221 2007
阿尔冈昆路西555号伊利诺伊州阿灵顿高地— 574 741 2,326 579 3,062 3,641 1,563 2007
奥克顿街1501号伊利诺伊州埃尔克格罗夫村— 3,369 6,121 144 3,482 6,152 9,634 3,205 2008
西103街16500号伊利诺伊州伍德里奇— 744 2,458 582 762 3,022 3,784 1,697 2008
第50街8505号威斯康星州基诺沙— 3,212 — 37,245 4,296 36,161 40,457 16,184 2008
石溪大道4100号伊利诺伊州乔利埃— 4,476 16,061 1,009 4,476 17,070 21,546 6,958 2013
10100位，第58位威斯康星州基诺沙— 4,201 17,604 (2,223)4,201 15,381 19,582 4,548 2013
机场路401号伊利诺伊州北奥罗拉— 534 1,957 (146)534 1,811 2,345 516 2014
第84大道3737号威斯康星州萨默斯— 1,943 — 24,136 1,943 24,136 26,079 4,913 2016
帕拉贡大道81号伊利诺伊州罗密奥维尔— 1,787 7,252 414 1,788 7,665 9,453 1,592 2016
第88大道10680号威斯康星州宜人草原— 1,376 4,757 — 1,376 4,757 6,133 1,239 2017
第31街8725号威斯康星州萨默斯— 2,133 — 26,102 2,134 26,101 28,235 4,857 2017
Channahon路3500号伊利诺伊州乔利埃— 2,595 — 18,613 2,598 18,610 21,208 3,918 2017
1998年梅丽莎·莱恩伊利诺伊州奥罗拉— 2,401 9,970 748 2,400 10,719 13,119 1,912 2019
第31街8630号威斯康星州萨默斯— 1,784 — 32,615 1,784 32,615 34,399 889 2022
辛辛那提
慕豪瑟路4436号俄亥俄州汉密尔顿— 630 — 5,638 630 5,638 6,268 2,936 2002
慕豪瑟路4438号俄亥俄州汉密尔顿— 779 — 6,777 779 6,777 7,556 3,408 2002
格莱兹大道9525号俄亥俄州韦斯特切斯特— 347 1,323 285 355 1,600 1,955 1,075 2007
108

第一产业地产信托公司和第一工业公司，L.P.
附表三：房地产和累积贬值
截至2023年12月31日
    
初始成本
费用
大写
之后
收购或
完成
和估价
规定		结转总额
在2023年12月31日结束时		年
获得/
已构建
建筑物地址 位置
(City/国家）		(a)
累赘		土地建筑物和
改进		土地建筑物和
改进		总计(b)
累计
折旧
12/31/2023
   (单位：千) 
温迪希路9774-9792号俄亥俄州韦斯特切斯特— 392 1,744 263 394 2,005 2,399 878 2007
温迪希路9808-9830号俄亥俄州韦斯特切斯特— 395 2,541 (26)397 2,513 2,910 932 2007
温迪希路9842-9862号俄亥俄州韦斯特切斯特— 506 3,148 (295)508 2,851 3,359 1,084 2007
温迪希路9872-9898号俄亥俄州韦斯特切斯特— 546 3,039 153 548 3,190 3,738 1,294 2007
温迪希路9902-9922号俄亥俄州韦斯特切斯特— 623 4,003 (938)627 3,061 3,688 1,183 2007
达拉斯/堡垒价值
核桃岭2406-2416德克萨斯州达拉斯— 178 1,006 1,177 172 2,189 2,361 1,033 1997
核桃岭2401-2419德克萨斯州达拉斯— 148 839 600 142 1,445 1,587 759 1997
900-906 N.Great Southwest Parkway德克萨斯州阿灵顿— 237 1,342 1,010 270 2,319 2,589 1,218 1997
商业街西3000号德克萨斯州达拉斯— 456 2,584 997 469 3,568 4,037 2,172 1997
第111街816号德克萨斯州阿灵顿— 251 1,421 220 258 1,634 1,892 1,009 1997
1602-1654 Terre Colony Court德克萨斯州达拉斯— 458 2,596 991 468 3,577 4,045 1,915 2000
梅里特大道2220号德克萨斯州加兰德— 352 1,993 328 316 2,357 2,673 1,209 2000
梅里特路2485-2505号德克萨斯州加兰德— 431 2,440 495 443 2,923 3,366 1,580 2000
赫顿大道2110号德克萨斯州卡罗顿— 374 2,117 (165)255 2,071 2,326 1,107 2001
麦肯齐大道2025号德克萨斯州卡罗顿— 437 2,478 504 442 2,977 3,419 1,595 2001
2019麦肯齐大道德克萨斯州卡罗顿— 502 2,843 959 507 3,797 4,304 1,781 2001
2029-2035麦肯齐大道德克萨斯州卡罗顿— 306 1,870 998 306 2,868 3,174 1,393 2001
2015 McKenzie Drive德克萨斯州卡罗顿— 510 2,891 671 516 3,556 4,072 1,852 2001
2009 McKenzie Drive德克萨斯州卡罗顿— 476 2,699 612 481 3,306 3,787 1,719 2001
S大道900-1100号德克萨斯州大草原— 623 3,528 1,060 629 4,582 5,211 2,310 2002
普莱诺十字路口商业园德克萨斯州普莱诺— 1,961 11,112 1,672 1,981 12,764 14,745 6,325 2002
H大道825-827号德克萨斯州阿灵顿— 600 3,006 1,203 604 4,205 4,809 2,519 2004
M大道1013-31号德克萨斯州大草原— 300 1,504 299 302 1,801 2,103 1,151 2004
1172-84 113街德克萨斯州大草原— 700 3,509 39 704 3,544 4,248 2,060 2004
1200-16 Avenue H德克萨斯州阿灵顿— 600 2,846 793 604 3,635 4,239 1,993 2004
1322-66 W.北卡里尔公园大道德克萨斯州大草原— 1,000 5,012 1,219 1,006 6,225 7,231 3,725 2004
百年大道2401-2407号德克萨斯州阿灵顿— 600 2,534 710 604 3,240 3,844 2,162 2004
3111 W. Commerce Street德克萨斯州达拉斯— 1,000 3,364 1,136 1,011 4,489 5,500 2,904 2004
13800 Senlac DriveFarmers Branch，TX— 823 4,042 (143)825 3,897 4,722 2,211 2005
801-831南大西南公园大道德克萨斯州大草原— 2,581 16,556 2,452 2,586 19,003 21,589 15,317 2005
亨氏路801号德克萨斯州大草原— 599 3,327 376 601 3,701 4,302 2,754 2005
亨氏路901-937号德克萨斯州大草原— 493 2,758 54 481 2,824 3,305 2,275 2005
小行星3301德克萨斯州欧文— 760 3,856 (123)771 3,722 4,493 1,890 2007
109

第一产业地产信托公司和第一工业公司，L.P.
附表三：房地产和累积贬值
截至2023年12月31日
    
初始成本
费用
大写
之后
收购或
完成
和估价
规定		结转总额
在2023年12月31日结束时		年
获得/
已构建
建筑物地址 位置
(City/国家）		(a)
累赘		土地建筑物和
改进		土地建筑物和
改进		总计(b)
累计
折旧
12/31/2023
   (单位：千) 
米勒西道3901号德克萨斯州加兰德— 1,912 — 14,414 1,947 14,379 16,326 5,512 2008
科克雷尔山道北段1251号德克萨斯州达拉斯— 2,064 — 15,136 1,073 16,127 17,200 4,043 2015
科克雷尔山道北段1171号德克萨斯州达拉斯— 1,215 — 10,982 632 11,565 12,197 2,920 2015
3996科学行动德克萨斯州阿灵顿— 1,301 — 7,114 1,349 7,066 8,415 1,491 2015
750 Gateway林荫大道德克萨斯州科佩尔— 1,452 4,679 80 1,452 4,759 6,211 1,420 2015
巴丹东道2250号德克萨斯州阿灵顿— 1,603 — 10,164 1,603 10,164 11,767 1,926 2016
2001年中途道德克萨斯州路易斯维尔— 3,963 — 13,106 3,963 13,106 17,069 1,975 2019
中途路2025号德克萨斯州路易斯维尔— 2,243 — 8,413 2,243 8,413 10,656 2,078 2019
5300山溪德克萨斯州达拉斯— 4,675 — 48,002 4,779 47,898 52,677 6,077 2019
3700沙壳车道德克萨斯州沃斯堡— 1,892 — 8,787 1,901 8,778 10,679 903 2019
中道1901号德克萨斯州路易斯维尔— 7,519 — 24,452 7,514 24,457 31,971 3,288 2020
中途道2051号德克萨斯州路易斯维尔— 1,353 — 14,219 1,421 14,151 15,572 1,668 2022
中途道2075号德克萨斯州路易斯维尔— 2,785 — 17,121 2,841 17,065 19,906 1,404 2022
丹佛
Elati街4785号丹佛，CO— 173 981 417 175 1,396 1,571 801 1997
福克斯街4770号丹佛，CO— 132 750 338 134 1,086 1,220 658 1997
丽维尔街3851-3871号丹佛，CO— 361 2,047 357 368 2,397 2,765 1,514 1997
常青藤大街4570号丹佛，CO— 219 1,239 244 221 1,481 1,702 935 1997
斯台普顿大道北5855号丹佛，CO— 288 1,630 305 291 1,932 2,223 1,187 1997
斯台普顿大道北5885号丹佛，CO— 376 2,129 340 381 2,464 2,845 1,549 1997
百老汇北段5977号丹佛，CO— 268 1,518 756 271 2,271 2,542 1,256 1997
北百老汇大街5952-5978号丹佛，CO— 414 2,346 759 422 3,097 3,519 1,960 1997
铁人街4721号丹佛，CO— 232 1,313 1,048 236 2,357 2,593 1,399 1997
东47大道7003号丹佛，CO— 441 2,689 37 441 2,726 3,167 1,757 1997
西49街9500号，A座科罗拉多州惠特里奇— 283 1,625 174 287 1,795 2,082 1,156 1997
西49街9500号，B座科罗拉多州惠特里奇— 225 1,272 217 227 1,487 1,714 951 1997
西49街9500号，C座科罗拉多州惠特里奇— 600 3,409 222 601 3,630 4,231 2,324 1997
西49街9500号，D座科罗拉多州惠特里奇— 246 1,537 131 247 1,667 1,914 1,028 1997
第124大道东451-591号科罗拉多州桑顿— 383 2,145 807 383 2,952 3,335 1,637 1997
东53大道11701号丹佛，CO— 416 2,355 291 422 2,640 3,062 1,700 1997
奥斯威戈大街5401号丹佛，CO— 273 1,547 206 278 1,748 2,026 1,128 1997
布莱恩特街445号丹佛，CO— 1,829 10,219 4,148 1,829 14,367 16,196 8,040 1998
东49大道12055号/皮奥里亚4955号丹佛，CO— 298 1,688 632 305 2,313 2,618 1,404 1998
巴黎大街4940-4950号丹佛，CO— 152 861 273 156 1,130 1,286 699 1998
110

第一产业地产信托公司和第一工业公司，L.P.
附表三：房地产和累积贬值
截至2023年12月31日
    
初始成本
费用
大写
之后
收购或
完成
和估价
规定		结转总额
在2023年12月31日结束时		年
获得/
已构建
建筑物地址 位置
(City/国家）		(a)
累赘		土地建筑物和
改进		土地建筑物和
改进		总计(b)
累计
折旧
12/31/2023
   (单位：千) 
里维尔大道7367号科罗拉多州百年— 926 5,124 1,647 934 6,763 7,697 4,025 1998
南园环线8020号科罗拉多州利特尔顿— 739 — 3,409 781 3,367 4,148 1,710 2000
8810西第116圈科罗拉多州布鲁姆菲尔德— 312 — 1,587 370 1,529 1,899 819 2001
8820西第116圈科罗拉多州布鲁姆菲尔德— 338 1,918 277 372 2,161 2,533 1,118 2003
8835西第116圈科罗拉多州布鲁姆菲尔德— 1,151 6,523 1,707 1,304 8,077 9,381 4,234 2003
18150 E.32位科罗拉多州奥罗拉— 563 3,188 785 572 3,964 4,536 1,828 2004
弗雷泽街3400号科罗拉多州奥罗拉— 616 3,593 402 620 3,991 4,611 1,993 2005
东46大道7005号丹佛，CO— 512 2,025 — 517 2,020 2,537 1,158 2005
萨拉扎路4001号科罗拉多州弗雷德里克— 1,271 6,508 (511)1,276 5,992 7,268 2,830 2006
百老汇北段5909-5915号丹佛，CO— 495 1,268 632 500 1,895 2,395 1,332 2006
1815-1957南区4650西区德克萨斯州盐湖城— 1,707 10,873 (170)1,713 10,697 12,410 5,186 2006
东33号大道21301号科罗拉多州奥罗拉— 2,860 8,202 748 2,859 8,951 11,810 3,027 2017
21110东经31圈科罗拉多州奥罗拉— 1,564 7,047 6 1,564 7,053 8,617 971 2019
东26大道22300号科罗拉多州奥罗拉— 4,881 — 39,468 4,890 39,459 44,349 8,173 2019
敖德萨大道3350号科罗拉多州奥罗拉— 1,596 4,531 229 1,595 4,761 6,356 407 2021
东26大道22600号科罗拉多州奥罗拉— 1,501 — 43,832 1,483 43,850 45,333 1,434 2022
东96大道8000号科罗拉多州亨德森— 7,086 403 21,716 7,086 22,119 29,205 572 2022
底特律
梅耶尔大道1624号Troy，MI— 236 1,406 898 373 2,167 2,540 2,089 1994
2900科技大道密歇根州罗切斯特山— 214 977 637 219 1,609 1,828 1,374 1994
2930科技大道密歇根州罗切斯特山— 131 594 459 138 1,046 1,184 937 1994
2950科技大道密歇根州罗切斯特山— 178 819 305 185 1,117 1,302 1,068 1994
23093商务路密歇根州法明顿山— 211 1,024 1,005 295 1,945 2,240 1,764 1994
国会大道32975号密西西比州利沃尼亚— 135 748 (26)77 780 857 472 1998
克利伯街47711号密歇根州普利茅斯镇— 539 2,983 559 575 3,506 4,081 2,196 1998
韦斯特莫尔大道12874号密西西比州利沃尼亚— 137 761 (260)58 580 638 405 1998
芝加哥路980号Troy，MI— 206 1,141 352 220 1,479 1,699 922 1998
1935-1955年企业运动密歇根州罗切斯特山— 1,285 7,144 1,085 1,371 8,143 9,514 5,110 1998
5500企业法庭密歇根州沃伦— 675 3,737 1,207 721 4,898 5,619 2,895 1998
拉皮尔道4872号密西西比州，猎户座湖— 1,342 5,441 1,233 1,412 6,604 8,016 3,623 1999
自动化大道28435号密西西比州Wixom— 621 — 3,938 628 3,931 4,559 1,729 2004
安飞士大道北32200号密歇根州麦迪逊高地— 503 3,367 (1,002)195 2,673 2,868 1,297 2005
100 Kay工业大道密西西比州奥里昂镇— 677 2,018 272 685 2,282 2,967 1,820 2005
美里路42555号密歇根州斯特林高地— 1,080 2,300 3,636 1,090 5,926 7,016 3,659 2006
111

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第一产业地产信托公司和第一工业公司，L.P.
附表三：房地产和累积贬值
截至2023年12月31日
    
初始成本
费用
大写
之后
收购或
完成
和估价
规定		结转总额
在2023年12月31日结束时		年
获得/
已构建
建筑物地址 位置
(City/国家）		(a)
累赘		土地建筑物和
改进		土地建筑物和
改进		总计(b)
累计
折旧
12/31/2023
   (单位：千) 
休斯敦
劳赫街3351号德克萨斯州休斯顿— 272 1,541 641 278 2,176 2,454 1,278 1997
耶鲁大街3801-3851号德克萨斯州休斯顿— 413 2,343 1,527 425 3,858 4,283 2,206 1997
劳赫街3337-3347号德克萨斯州休斯顿— 227 1,287 736 233 2,017 2,250 1,150 1997
8505号北环线东高速公路德克萨斯州休斯顿— 439 2,489 996 449 3,475 3,924 2,078 1997
宅地路4851号德克萨斯州休斯顿— 491 2,782 2,354 504 5,123 5,627 2,924 1997
劳赫街3365-3385号德克萨斯州休斯顿— 284 1,611 772 290 2,377 2,667 1,340 1997
金宝路5050号德克萨斯州休斯顿— 461 2,610 1,005 470 3,606 4,076 2,253 1997
松木街4300号德克萨斯州休斯顿— 489 2,769 1,478 499 4,237 4,736 2,416 1997
2500-2530 Fairway Park Drive 德克萨斯州休斯顿— 766 4,342 2,609 792 6,925 7,717 3,812 1997
长角路6550号德克萨斯州休斯顿— 362 2,050 995 370 3,037 3,407 1,829 1997
1815旋转盆驱动器德克萨斯州休斯顿— 487 2,761 3,269 531 5,986 6,517 2,931 1997
1819旋转盆驱动器德克萨斯州休斯顿— 231 1,308 1,754 251 3,042 3,293 1,455 1997
1805旋转盆驱动器德克萨斯州休斯顿— 564 3,197 2,264 616 5,409 6,025 3,234 1997
225号国道11505号德克萨斯州拉波特市— 940 4,675 26 940 4,701 5,641 2,284 2005
东经1500度Main Street德克萨斯州拉波特市— 201 1,328 (91)204 1,234 1,438 1,222 2005
7230-7238 Wynnwood Lane德克萨斯州休斯顿— 254 764 279 259 1,038 1,297 841 2007
7240-7248 Wynnwood Lane德克萨斯州休斯顿— 271 726 313 276 1,034 1,310 801 2007
7250-7260 Wynnwood Lane德克萨斯州休斯顿— 200 481 1,501 203 1,979 2,182 1,481 2007
朗角路6400号德克萨斯州休斯顿— 188 898 239 188 1,137 1,325 718 2007
4526 N.Sam Houston Parkway德克萨斯州休斯顿— 5,307 — 79 5,386 — 5,386 — 2008
布兰肯希普路7967号德克萨斯州休斯顿— 307 1,166 145 307 1,311 1,618 777 2010
格林西路4800号德克萨斯州休斯顿— 3,350 — 17,085 3,312 17,123 20,435 6,511 2014
611 E.萨姆·休斯顿公园大道S。德克萨斯州帕萨迪纳— 1,970 7,431 1,381 2,013 8,769 10,782 2,516 2015
619 E.萨姆·休斯顿公园大道S。德克萨斯州帕萨迪纳— 2,879 11,713 187 2,876 11,903 14,779 2,585 2015
古恩路6913号德克萨斯州休斯顿— 1,367 — 7,232 1,367 7,232 8,599 1,142 2018
萨姆·休斯顿公园大道607号德克萨斯州帕塞迪纳— 2,076 11,674 352 2,076 12,026 14,102 1,729 2018
萨姆·休斯顿公园大道615号德克萨斯州帕塞迪纳— 4,265 11,983 (129)4,265 11,854 16,119 2,105 2018
2737西，格兰德公园路N。德克萨斯州凯蒂— 2,885 — 11,438 2,885 11,438 14,323 1,344 2019
2747西段Grand Parkway N。德克萨斯州凯蒂— 2,885 — 13,325 2,885 13,325 16,210 1,813 2019
603 E.萨姆·休斯顿公园大道S。德克萨斯州帕萨迪纳— 1,727 5,526 — 1,727 5,526 7,253 — 2023
112

第一产业地产信托公司和第一工业公司，L.P.
附表三：房地产和累积贬值
截至2023年12月31日
    
初始成本
费用
大写
之后
收购或
完成
和估价
规定		结转总额
在2023年12月31日结束时		年
获得/
已构建
建筑物地址 位置
(City/国家）		(a)
累赘		土地建筑物和
改进		土地建筑物和
改进		总计(b)
累计
折旧
12/31/2023
   (单位：千) 
迈阿密
第15大道西北4700号佛罗里达州劳德代尔堡— 908 1,883 330 912 2,209 3,121 1,282 2007
西北15大道4710号佛罗里达州劳德代尔堡— 830 2,722 316 834 3,034 3,868 1,350 2007
西北15大道4720号佛罗里达州劳德代尔堡— 937 2,455 384 942 2,834 3,776 1,310 2007
西北15大道4740号佛罗里达州劳德代尔堡— 1,107 3,111 338 1,112 3,444 4,556 1,591 2007
第15大道西北4750号佛罗里达州劳德代尔堡— 947 3,079 1,112 951 4,187 5,138 1,711 2007
第15大道西北4800号佛罗里达州劳德代尔堡— 1,092 3,308 170 1,097 3,473 4,570 1,612 2007
第74街西北6891号佛罗里达州梅德莱市— 857 3,428 4,152 864 7,573 8,437 3,788 2007
第78大道西北1351号佛罗里达州多拉尔— 3,111 4,634 (126)3,111 4,508 7,619 1,360 2016
19号大街西北2500号佛罗里达州蓬帕诺海滩— 6,213 11,117 2,037 6,213 13,154 19,367 3,381 2017
里昂道6301号佛罗里达州椰子溪— 5,703 — 10,071 5,714 10,060 15,774 1,178 2020
西北64街1501号佛罗里达州劳德代尔堡— — — 9,613 — 9,613 9,613 984 2021
第12大道西北6499号佛罗里达州劳德代尔堡— — — 14,568 — 14,568 14,568 1,527 2021
第12大道西北6320号佛罗里达州劳德代尔堡— — — 11,740 — 11,740 11,740 1,302 2021
第87大道西北8801号佛罗里达州梅德莱市— 15,052 — 24,569 14,982 24,639 39,621 1,913 2021
第87大道西北9001号佛罗里达州梅德莱市— 7,737 — 12,678 7,682 12,733 20,415 944 2021
西北90街8404号佛罗里达州梅德莱市— 11,606 — 18,143 11,588 18,161 29,749 1,290 2021
西北15街1200号佛罗里达州蓬帕诺海滩— 8,771 — 10,722 8,788 10,705 19,493 619 2021
5301 W.Copans道土地佛罗里达州马盖特— 8,679 — 13,597 8,697 13,579 22,276 426 2022
1801年北安德鲁斯佛罗里达州蓬帕诺海滩— 24,133 285 184 24,109 493 24,602 109 2022
第107街西北11601号佛罗里达州迈阿密— 9,112 10,131 6 9,112 10,137 19,249 508 2022
第87大道西北8201号佛罗里达州梅德莱市— 12,669 — 26,741 12,679 26,731 39,410 668 2023
西北90街8406号佛罗里达州梅德莱市— 11,458 — 21,861 11,463 21,856 33,319 390 2023
第90街西北8400号佛罗里达州梅德莱市— 3,262 — 10,269 3,263 10,268 13,531 184 2023
明尼阿波利斯/圣保罗
第12大道5775号明尼苏达州沙科比— 590 — 5,865 590 5,865 6,455 2,815 1998
山谷公园路1157号明尼苏达州沙科比— 760 — 7,752 888 7,624 8,512 4,179 1999
公园广场1087号明尼苏达州沙科比— 1,195 4,891 643 1,198 5,531 6,729 2,527 2005
东南部第12大道5391号明尼苏达州沙科比— 1,392 8,149 2,335 1,395 10,481 11,876 4,186 2005
4701山谷工业大道S。明尼苏达州沙科比— 1,296 7,157 448 1,299 7,602 8,901 4,708 2005
温尼特卡大道北7035号布鲁克林公园— 1,275 — 7,293 1,343 7,225 8,568 3,186 2007
伊娃大街139号明尼苏达州圣保罗— 2,132 3,105 (286)2,175 2,776 4,951 1,357 2008
多德大道21900号明尼苏达州拉克维尔— 2,289 7,952 2,847 2,289 10,799 13,088 2,427 2010
河城大道375号Woodbury，MN— 2,635 8,157 832 2,635 8,989 11,624 3,091 2014
奥尔德林大道935号明尼苏达州伊根市— 2,096 7,884 716 2,096 8,600 10,696 2,688 2014
7050 Winnetka大道北布鲁克林公园— 1,623 — 7,615 1,634 7,604 9,238 1,820 2014
113

第一产业地产信托公司和第一工业公司，L.P.
附表三：房地产和累积贬值
截至2023年12月31日
    
初始成本
费用
大写
之后
收购或
完成
和估价
规定		结转总额
在2023年12月31日结束时		年
获得/
已构建
建筑物地址 位置
(City/国家）		(a)
累赘		土地建筑物和
改进		土地建筑物和
改进		总计(b)
累计
折旧
12/31/2023
   (单位：千) 
百老汇大道西7051号布鲁克林公园— 1,275 — 5,829 1,279 5,825 7,104 1,320 2014
纳什维尔
1931 Air Lane Drive田纳西州纳什维尔— 489 2,785 976 493 3,757 4,250 2,161 1997
卡明斯公园4640号田纳西州纳什维尔— 360 2,040 679 365 2,714 3,079 1,515 1999
河山大道1740号田纳西州纳什维尔— 848 4,383 2,428 888 6,771 7,659 3,928 2005
埃勒里街211号田纳西州纳什维尔— 606 3,192 140 616 3,322 3,938 1,573 2007
马多克斯路130号Mt.Mt.田纳西州朱丽叶— 1,778 — 23,806 1,778 23,806 25,584 8,875 2008
1281 Couchville PikeMt.Mt.田纳西州朱丽叶— 2,620 — 50,972 1,295 52,297 53,592 2,121 2022
马多克斯路400号Mt.Mt.田纳西州朱丽叶— 3,880 — 27,100 810 30,170 30,980 1,007 2022
新泽西
14世博会大道新泽西州富兰克林— 483 2,735 853 503 3,568 4,071 2,286 1997
12世界博览会大道新泽西州富兰克林— 572 3,240 935 593 4,154 4,747 2,612 1997
22世界博览会大道新泽西州富兰克林— 364 2,064 585 375 2,638 3,013 1,663 1997
26世界博览会大道新泽西州富兰克林— 361 2,048 710 377 2,742 3,119 1,697 1997
24世博会大道新泽西州富兰克林— 347 1,968 644 362 2,597 2,959 1,544 1997
20世界博览会大道新泽西州萨默塞特— 9 — 2,727 691 2,045 2,736 1,124 1999
45号干线46号新泽西州松树溪— 969 5,491 1,021 978 6,503 7,481 3,657 2000
43号干线46新泽西州松树溪— 474 2,686 794 479 3,475 3,954 1,856 2000
39.46号干线新泽西州松树溪— 260 1,471 621 262 2,090 2,352 1,030 2000
漆屏道26号新泽西州松树溪— 956 5,415 672 965 6,078 7,043 3,431 2000
茶屏路30号新泽西州松树溪— 960 5,440 582 970 6,012 6,982 3,406 2000
虎克山路20号新泽西州松树溪— 1,507 8,542 1,859 1,534 10,374 11,908 5,599 2000
虎克山路30号新泽西州松树溪— 389 2,206 854 396 3,053 3,449 1,537 2000
茶屏路16号新泽西州松树溪— 885 5,015 832 901 5,831 6,732 3,204 2000
茶屏路20号新泽西州松树溪— 1,134 6,426 764 1,154 7,170 8,324 4,015 2000
2500主街新泽西州塞雷维尔— 944 — 5,199 944 5,199 6,143 2,391 2002
主街2400号新泽西州塞雷维尔— 996 — 6,090 996 6,090 7,086 2,678 2003
7851机场骇维金属加工新泽西州彭绍肯— 160 508 328 162 834 996 577 2003
皮尔斯街309-313号新泽西州萨默塞特— 1,300 4,628 788 1,309 5,407 6,716 2,921 2004
雪松巷400号新泽西州佛罗伦萨小镇— 9,730 — 26,223 9,730 26,223 35,953 5,434 2016
Bordentown-Hedding路301号新泽西州博登敦— 3,983 15,881 32 3,984 15,912 19,896 3,649 2017
302 Bordentown-Hedding路新泽西州博登敦— 2,738 8,190 352 2,738 8,542 11,280 1,903 2018
波登敦-海丁路304号新泽西州博登敦— 3,684 — 7,954 3,688 7,950 11,638 842 2019
旭日路445号新泽西州博登敦— 8,578 760 20,826 8,578 21,586 30,164 701 2022
114

第一产业地产信托公司和第一工业公司，L.P.
附表三：房地产和累积贬值
截至2023年12月31日
    
初始成本
费用
大写
之后
收购或
完成
和估价
规定		结转总额
在2023年12月31日结束时		年
获得/
已构建
建筑物地址 位置
(City/国家）		(a)
累赘		土地建筑物和
改进		土地建筑物和
改进		总计(b)
累计
折旧
12/31/2023
   (单位：千) 
北加州
基弗大道8649号加利福尼亚州萨克拉门托— 4,376 — 57 4,433 — 4,433 — 2008
18501 W.史丹福道加利福尼亚州特雷西— 12,966 — 194 13,160 — 13,160 — 2008
工业大道27403号加利福尼亚州海沃德— 3,440 1,848 577 3,440 2,425 5,865 734 2020
4160-4170商务中心大道加利福尼亚州弗里蒙特— 4,897 4,206 820 4,897 5,026 9,923 909 2020
商务中心大道4200号加利福尼亚州弗里蒙特— 5,112 3,829 412 5,158 4,195 9,353 650 2020
克劳维埃道22950号加利福尼亚州海沃德— 3,312 2,023 1,954 3,312 3,977 7,289 292 2020
奥斯古德路42650号加利福尼亚州弗里蒙特— 4,183 3,930 104 4,183 4,034 8,217 319 2021
巴鲁斯大道2085号加利福尼亚州圣莱安德罗— 5,764 7,263 880 5,764 8,143 13,907 764 2021
帕尔大道211号加利福尼亚州里士满— 6,478 — 212 6,478 212 6,690 — 2021
克劳维埃道24200号加利福尼亚州海沃德— 11,446 3,707 36 11,449 3,740 15,189 507 2022
卡特琳娜大街14951号加利福尼亚州圣莱安德罗— 4,690 3,527 316 4,673 3,860 8,533 209 2022
怀特赛尔街24101号加利福尼亚州海沃德— 7,194 — 12,000 7,195 11,999 19,194 1 2023
奥兰多
哈泽尔廷国道6301号佛罗里达州奥兰多— 909 4,613 580 920 5,182 6,102 2,806 2005
东24街6005号佛罗里达州布拉登顿— 6,377 — 57 6,434 — 6,434 — 2008
斯金纳法院8751号佛罗里达州奥兰多— 1,691 7,249 20 1,692 7,268 8,960 1,866 2016
明暗路4473号佛罗里达州奥兰多— 2,094 10,444 63 2,094 10,507 12,601 2,610 2016
基尔斯大道550号佛罗里达州奥兰多— 1,321 6,176 19 1,321 6,195 7,516 1,295 2017
450Gills Drive佛罗里达州奥兰多— 1,031 6,406 (23)1,031 6,383 7,414 1,068 2017
4401 Shader Road佛罗里达州奥兰多— 1,037 7,116 4 1,037 7,120 8,157 1,102 2018
吉尔斯路770号佛罗里达州奥兰多— 851 5,195 (36)851 5,159 6,010 616 2019
Taft Vinland路西2234号佛罗里达州奥兰多— 1,748 9,635 307 1,750 9,940 11,690 742 2021
弗洛拉大道1301号佛罗里达州基西米市— 1,863 16 9,563 2,414 9,028 11,442 269 2023
弗洛拉大道1401-1419号佛罗里达州基西米市— 1,895 18 8,933 2,454 8,392 10,846 340 2023
弗洛拉大道1629号佛罗里达州基西米市— 1,968 19 9,426 2,548 8,865 11,413 255 2023
1701-1737 Flora Boulevard佛罗里达州基西米市— 2,685 25 11,263 3,476 10,497 13,973 240 2023
凤凰城
南纬1045号爱德华道亚利桑那州坦佩— 390 2,160 886 396 3,040 3,436 1,565 1999
50 S. 56th Street亚利桑那州钱德勒— 1,206 3,218 685 1,252 3,857 5,109 1,828 2004
245 W。Lodge Drive亚利桑那州坦佩— 898 3,066 (2,160)362 1,442 1,804 709 2007
东1590号江景大道菲尼克斯，AZ— 1,293 5,950 123 1,292 6,074 7,366 2,241 2008
北纬14131号里奥维斯塔大道亚利桑那州皮奥里亚— 2,563 9,388 (429)2,563 8,959 11,522 3,273 2008
西街8716号勒德洛大道亚利桑那州皮奥里亚— 2,709 10,970 282 2,709 11,252 13,961 4,280 2008
西3815号华盛顿街菲尼克斯，AZ— 1,675 4,514 (171)1,719 4,299 6,018 1,613 2008
9180 W.七叶树路亚利桑那州托尔森— 1,904 6,805 3,324 1,923 10,110 12,033 3,958 2008
勒德洛大道西8644号亚利桑那州皮奥里亚— 1,726 7,216 (671)1,726 6,545 8,271 1,599 2014
115

第一产业地产信托公司和第一工业公司，L.P.
附表三：房地产和累积贬值
截至2023年12月31日
    
初始成本
费用
大写
之后
收购或
完成
和估价
规定		结转总额
在2023年12月31日结束时		年
获得/
已构建
建筑物地址 位置
(City/国家）		(a)
累赘		土地建筑物和
改进		土地建筑物和
改进		总计(b)
累计
折旧
12/31/2023
   (单位：千) 
勒德洛大道西8606号亚利桑那州皮奥里亚— 956 2,668 (191)956 2,477 3,433 601 2014
勒德洛大道西8679号亚利桑那州皮奥里亚— 672 2,791 (46)672 2,745 3,417 852 2014
94大道与七叶树路交汇处亚利桑那州托尔森— 4,315 — 17,041 4,315 17,041 21,356 3,541 2015
16560 W.销售动力Goodyear，AZ— 6,259 — 31,401 6,271 31,389 37,660 7,810 2018
小行星16951 Camelback RoadGoodyear，AZ— 1,805 — 5,375 1,805 5,375 7,180 569 2019
北纬3600度棉花巷Goodyear，AZ— 5,660 — 43,128 5,659 43,129 48,788 5,315 2020
北纬3350度棉花巷Goodyear，AZ— 6,373 31,198 2,817 6,373 34,015 40,388 4,276 2020
PV 303Goodyear，AZ— 12,451 1,961 3,897 12,408 5,901 18,309 — 2021
北纬4580度卵石溪公园路Goodyear，AZ— 8,714 — 59,672 8,777 59,609 68,386 4,708 2022
西雅图
1901 Raymond Avenue SW华盛顿州伦顿— 4,458 2,659 880 4,594 3,403 7,997 1,669 2008
第64大道南19014号华盛顿州肯特市— 1,990 3,979 1,050 2,042 4,977 7,019 3,035 2008
第68大道南18640号华盛顿州肯特市— 1,218 1,950 260 1,258 2,170 3,428 1,384 2008
621 37th Street NW华盛顿州奥本— 6,403 — 104 6,507 — 6,507 — 2008
南纬6407号210街华盛顿州肯特市— 1,737 3,508 (92)1,737 3,416 5,153 641 2018
普亚卢普街1402号华盛顿州萨姆纳— 3,766 4,457 443 3,766 4,900 8,666 713 2018
22718位，第58位华盛顿州肯特市— 1,446 2,388 159 1,447 2,546 3,993 599 2019
东24街14302号华盛顿州萨姆纳— 2,643 — 9,989 2,643 9,989 12,632 1,979 2019
情人节大道1508号华盛顿州太平洋— 18,790 3,051 13 18,786 3,068 21,854 307 2022
斯蒂尔街10920号华盛顿州莱克伍德— 6,706 16 17,432 6,706 17,448 24,154 592 2022
第80大道南20320号华盛顿州肯特市— 4,136 1,072 11 4,132 1,087 5,219 73 2022
南加州
1944年Vista Bella路加利福尼亚州兰乔·多明格斯— 1,746 3,148 971 1,822 4,043 5,865 2,575 2005
2000 Vista Bella Way加利福尼亚州兰乔·多明格斯— 817 1,673 503 853 2,140 2,993 1,379 2005
安娜东街2835号加利福尼亚州兰乔·多明格斯— 1,682 2,750 791 1,772 3,451 5,223 2,174 2005
鲍德温公园大道北段665号加利福尼亚州工业之城— 2,124 5,219 3,178 2,143 8,378 10,521 3,867 2006
斯科特大街27801号加利福尼亚州圣克拉里塔— 2,890 7,020 1,145 2,902 8,153 11,055 4,271 2006
哥伦比亚街2610号和2660号加利福尼亚州托兰斯— 3,008 5,826 2,108 3,031 7,911 10,942 4,255 2006
阿拉斯加大道433号加利福尼亚州托兰斯— 681 168 995 684 1,160 1,844 382 2006
2325卡米诺·维达·罗布尔加利福尼亚州卡尔斯巴德— 1,441 1,239 574 1,446 1,808 3,254 951 2006
2335卡米诺·维达·罗布尔加利福尼亚州卡尔斯巴德— 817 762 136 821 894 1,715 532 2006
2345卡米诺·维达·罗布尔加利福尼亚州卡尔斯巴德— 562 456 42 565 495 1,060 316 2006
2355卡米诺·维达·罗布尔加利福尼亚州卡尔斯巴德— 481 365 216 483 579 1,062 333 2006
2365卡米诺·维达·罗布尔加利福尼亚州卡尔斯巴德— 1,098 630 190 1,102 816 1,918 439 2006
2375卡米诺·维达·罗布尔加利福尼亚州卡尔斯巴德— 1,210 874 150 1,214 1,020 2,234 662 2006
116

第一产业地产信托公司和第一工业公司，L.P.
附表三：房地产和累积贬值
截至2023年12月31日
    
初始成本
费用
大写
之后
收购或
完成
和估价
规定		结转总额
在2023年12月31日结束时		年
获得/
已构建
建筑物地址 位置
(City/国家）		(a)
累赘		土地建筑物和
改进		土地建筑物和
改进		总计(b)
累计
折旧
12/31/2023
   (单位：千) 
6451 El Camino Real加利福尼亚州卡尔斯巴德— 2,885 1,931 1,117 2,895 3,038 5,933 1,803 2006
格雷格街13100号加利福尼亚州波威— 1,040 4,160 626 1,073 4,753 5,826 2,997 2007
玛丽拉街21730-21748号加利福尼亚州查茨沃斯— 2,585 3,210 477 2,608 3,664 6,272 1,998 2007
派拉蒙大道8015号加利福尼亚州皮科里维拉— 3,616 3,902 (893)3,657 2,968 6,625 1,655 2007
Slauson大道东3365号加利福尼亚州弗农— 2,367 3,243 (862)2,396 2,352 4,748 1,312 2007
东安娜大街3015号加利福尼亚州兰乔·多明格斯— 19,678 9,321 17,588 20,144 26,443 46,587 10,251 2007
兰乔科内霍大道1250号加利福尼亚州千橡市— 1,435 779 103 1,441 876 2,317 576 2007
兰乔科内霍大道1260号加利福尼亚州千橡市— 1,353 722 (599)675 801 1,476 375 2007
兰乔科内霍大道1270号加利福尼亚州千橡市— 1,224 716 (2)1,229 709 1,938 477 2007
190街777号加利福尼亚州加迪纳— 13,533 — 4,327 13,534 4,326 17,860 1,637 2007
天街14050号加利福尼亚州莫雷诺山谷— 2,538 2,538 366 2,565 2,877 5,442 1,518 2008
马雷大道12925号加利福尼亚州丰塔纳— 6,072 7,891 (44)6,090 7,829 13,919 5,941 2008
圣达菲大道18201-18291号加利福尼亚州兰乔·多明格斯— 6,720 — 8,812 6,897 8,635 15,532 3,474 2008
兰乔科内霍大道1011号加利福尼亚州千橡市— 7,717 2,518 (201)7,752 2,282 10,034 1,675 2008
登克大道20700号加利福尼亚州托兰斯— 5,767 2,538 1,056 5,964 3,396 9,360 2,240 2008
劳雷尔公园路18408号加利福尼亚州兰乔·多明格斯— 2,850 2,850 907 2,874 3,733 6,607 2,200 2008
仙人掌东路2175号加利福尼亚州圣地亚哥— 5,958 — 8,720 6,025 8,653 14,678 2,907 2008
仙人掌西路2175号加利福尼亚州圣地亚哥— 10,373 — 153 10,526 — 10,526 — 2008
雷耶斯大街19021号加利福尼亚州兰乔·多明格斯— 8,183 7,501 589 8,545 7,728 16,273 2,782 2008
南迪纳大道24870号加利福尼亚州莫雷诺山谷— 13,543 — 21,279 6,482 28,339 34,821 8,797 2012
金博尔大道6185号加利福尼亚州奇诺— 6,385 — 11,143 6,382 11,147 17,529 3,028 2013
班迪尼大道5553号加利福尼亚州贝尔— 32,536 — 21,503 32,540 21,499 54,039 5,525 2013
希科克街16875号加利福尼亚州莫雷诺山谷— — 6,831 1,936 — 8,767 8,767 1,988 2014
瓜斯提路4710号加利福尼亚州安大略省— 2,846 6,564 (262)2,846 6,302 9,148 1,685 2014
佩里斯大道17100号加利福尼亚州莫雷诺山谷— 6,388 — 25,801 6,395 25,794 32,189 7,580 2014
13414 S.Figueroa街加州洛杉矶— 1,701 — 6,618 1,887 6,432 8,319 1,541 2014
海洋牧场大道3841号加利福尼亚州海滨— 4,400 — 8,076 4,400 8,076 12,476 2,679 2015
海洋牧场大道3831号加利福尼亚州海滨— 2,693 — 4,589 2,694 4,588 7,282 1,479 2015
海洋牧场大道3821号加利福尼亚州海滨— 2,792 — 3,881 2,792 3,881 6,673 788 2015
第134街西145号加州洛杉矶— 2,901 2,285 25 2,901 2,310 5,211 661 2015
锡卡莫尔峡谷大道6150号加利福尼亚州河滨— 3,182 10,643 (168)3,182 10,475 13,657 2,734 2015
印第安街17825号加利福尼亚州莫雷诺山谷— 5,034 22,095 (250)5,034 21,845 26,879 5,491 2015
圣米其利路24901号加利福尼亚州莫雷诺山谷— 1,274 — 11,273 1,274 11,273 12,547 2,153 2016
117

第一产业地产信托公司和第一工业公司，L.P.
附表三：房地产和累积贬值
截至2023年12月31日
    
初始成本
费用
大写
之后
收购或
完成
和估价
规定		结转总额
在2023年12月31日结束时		年
获得/
已构建
建筑物地址 位置
(City/国家）		(a)
累赘		土地建筑物和
改进		土地建筑物和
改进		总计(b)
累计
折旧
12/31/2023
   (单位：千) 
工程师街1445号加利福尼亚州维斯塔— 6,816 4,417 1,212 6,816 5,629 12,445 1,339 2016
雷耶斯大道19067号加利福尼亚州兰乔·多明格斯— 9,281 3,920 3,639 9,381 7,459 16,840 1,344 2016
塔玛林德大道10586号加利福尼亚州丰塔纳— 4,275 8,275 4 4,275 8,279 12,554 1,615 2017
洛克西大道2777号加利福尼亚州卡尔斯巴德— 7,599 13,267 851 7,599 14,118 21,717 3,237 2017
旧215号临街路7105号加利福尼亚州河滨— 4,900 — 12,121 4,900 12,121 17,021 1,978 2017
利文斯顿大道28545号加利福尼亚州巴伦西亚— 9,813 10,954 2,375 9,813 13,329 23,142 3,498 2018
海洋牧场大道3801号加利福尼亚州海滨2,670 2,907 6,151 216 2,909 6,365 9,274 1,196 2018
海洋牧场大道3809号加利福尼亚州海滨2,861 3,140 6,964 166 3,141 7,129 10,270 1,287 2018
海洋牧场大道3817号加利福尼亚州海滨4,447 5,438 10,278 273 5,442 10,547 15,989 1,979 2018
南迪纳大道24385号加利福尼亚州莫雷诺山谷— 17,023 — 63,296 17,066 63,253 80,319 10,225 2018
14999峰会大道加利福尼亚州伊斯特维尔— 1,508 — 2,947 1,508 2,947 4,455 421 2018
14969峰会大道加利福尼亚州伊斯特维尔— 3,847 — 9,274 3,847 9,274 13,121 1,323 2018
14939峰会大道加利福尼亚州伊斯特维尔— 3,107 — 8,280 3,107 8,280 11,387 1,196 2018
14909峰会大道加利福尼亚州伊斯特维尔— 7,099 — 18,006 7,099 18,006 25,105 2,568 2018
14940峰会大道加利福尼亚州伊斯特维尔— 5,423 — 13,837 5,423 13,837 19,260 2,410 2018
14910峰会大道加利福尼亚州伊斯特维尔— 1,873 — 5,331 1,873 5,331 7,204 1,144 2018
哥伦比亚大道930号加利福尼亚州河滨— 1,813 3,840 327 1,813 4,167 5,980 547 2019
红杉大道305号加利福尼亚州安大略省— 6,641 8,155 279 6,640 8,435 15,075 1,080 2019
玛丽亚东街3051号加利福尼亚州兰乔·多明格斯— 1,392 1,532 46 1,392 1,578 2,970 269 2019
1709-1811 W.Mahalo Place加利福尼亚州康普顿— 2,132 1,961 (42)2,130 1,921 4,051 329 2019
凯洛格大道1964号加利福尼亚州卡尔斯巴德— 3,836 3,524 396 3,836 3,920 7,756 579 2019
佩里街353号加利福尼亚州佩里斯— 1,780 — 18,827 1,788 18,819 20,607 2,001 2019
8572频谱通道加利福尼亚州圣地亚哥— 806 3,225 1,054 806 4,279 5,085 533 2019
阿纳海姆街东801-817号加利福尼亚州威尔明顿— 5,712 434 (373)5,712 61 5,773 47 2019
红木大道10780号加利福尼亚州丰塔纳— 13,410 — 23,302 13,402 23,310 36,712 2,357 2020
圣安娜大道14518号加利福尼亚州丰塔纳— 1,745 — 4,721 1,745 4,721 6,466 433 2020
红木大道11253号加利福尼亚州丰塔纳— 3,333 — 8,460 3,333 8,460 11,793 720 2020
南迪纳大道24665号加利福尼亚州莫雷诺山谷— 4,016 — 17,043 4,066 16,993 21,059 1,212 2021
劳雷尔公园路19302-19400号加利福尼亚州兰乔·多明格斯— 12,816 1,649 6,240 12,815 7,890 20,705 377 2022
威尔逊大道3125号加利福尼亚州佩里斯— 4,328 — 24,253 4,328 24,253 28,581 1,228 2022
哥伦比亚大道680号加利福尼亚州河滨— 936 5,117 4 936 5,121 6,057 323 2022
1458东传教大道加利福尼亚州波莫纳— 1,268 4,813 3 1,267 4,817 6,084 240 2022
柳树街2755号加利福尼亚州里亚尔托— 17,155 4,258 4 17,155 4,262 21,417 697 2022

118

第一产业地产信托公司和第一工业公司，L.P.
附表三：房地产和累积贬值
截至2023年12月31日
    
初始成本
费用
大写
之后
收购或
完成
和估价
规定		结转总额
在2023年12月31日结束时		年
获得/
已构建
建筑物地址 位置
(City/国家）		(a)
累赘		土地建筑物和
改进		土地建筑物和
改进		总计(b)
累计
折旧
12/31/2023
   (单位：千) 
8410 Arjons Drive加利福尼亚州圣地亚哥— 3,757 2,885 (9)3,757 2,876 6,633 140 2022
小行星7666加利福尼亚州圣地亚哥— 6,909 3,549 37 6,899 3,596 10,495 176 2022
南纬2042号格罗夫大道加利福尼亚州安大略省— 15,358 404 79 15,355 486 15,841 61 2022
小行星13484加利福尼亚州丰塔纳— 11,339 660 2,392 11,339 3,052 14,391 119 2022
博伊尔大道15551号加利福尼亚州丰塔纳— 5,407 — 14,024 5,405 14,026 19,431 117 2023
先锋大道27426号Redlands，CA— 26,470 542 42,061 26,427 42,646 69,073 343 2023
小行星13769加利福尼亚州丰塔纳— 3,124 2,619 19 3,124 2,638 5,762 78 2023
东1250号Francis Street加利福尼亚州安大略省— 5,109 870 — 5,109 870 5,979 29 2023
13351 12街加利福尼亚州奇诺— 22,389 1,803 — 22,389 1,803 24,192 — 2023
进程中的发展
First Rider物流中心加利福尼亚州佩里斯— 7,439 — 31,212 7,428 31,223 38,651 — 不适用
第一威尔逊物流中心II加利福尼亚州佩里斯— 3,594 — 22,316 3,594 22,316 25,910 — 不适用
第一斯托克顿物流中心加利福尼亚州斯托克顿— 7,654 — 76,857 5,852 78,659 84,511 — 不适用
第一哈雷诺克斯物流中心加利福尼亚州佩里斯— 2,088 — 19,122 2,088 19,122 21,210 — 不适用
迈阿密第一公园12号楼佛罗里达州梅德莱市— 7,849 — 15,238 7,852 15,235 23,087 — 不适用
第一松山佛罗里达州奥兰多— 2,206 — 15 2,206 15 2,221 — 不适用
地块
地块— 413,588 8,838 65,379 409,705 78,100 487,805 1,443 
总计$9,978 $1,766,102 $1,409,340 $2,538,638 $1,756,971 $3,957,109 $5,714,080 $1,009,335 
119

第一产业地产信托公司和第一工业公司，L.P.
附表三：房地产和累积贬值
截至2023年12月31日
备注：
(a)见合并财务报表附注4中的保留款说明。就本附表而言，以物业组合为抵押的应付按揭贷款的本金余额总额，是根据每个物业的账面余额在该组合中的物业之间分配。
(b)折旧是根据下列估计寿命计算的：
建筑物和改善措施30年至50年
土地改良2至25年
租户改进、租赁改进使用年限或相关租赁期限较短
 
截至2023年12月31日，用于联邦所得税目的的土地、建筑和设备的总成本，不包括在建工程，约为#美元5.2十亿美元。

截至12月31日的三年房地产投资变动情况如下： 
 202320222021
 (单位：千)
年初余额$5,343,039 $4,646,444 $4,109,896 
房地产资产的收购133,936 312,841 347,190 
建设成本和改进300,226 496,190 351,453 
房地产资产处置(44,665)(90,762)(139,207)
全额折旧和其他资产的注销(18,456)(21,674)(22,888)
年末余额，不包括待售房地产$5,714,080 $5,343,039 $4,646,444 


截至12月31日止三个年度的累计折旧变动如下： 
 202320222021
 (单位：千)
年初余额$921,480 $868,296 $839,349 
年度折旧130,427 119,477 107,876 
房地产资产处置(24,215)(45,246)(58,055)
全额折旧和其他资产的注销(18,357)(21,047)(20,874)
年末余额，不包括待售房地产$1,009,335 $921,480 $868,296 
120

签名
根据1934年《证券交易法》第13款或第15款(D)款的要求，注册人已正式授权下列签署人代表其签署本报告。
 
第一产业地产信托公司
发信人：
/S/   PEterE.BACCILE
 Peter E.巴奇莱
董事首席执行官总裁
(首席行政主任)
日期： 2024年2月14日
 
发信人：
/S/    S棉花上午1点整USIL.
 斯科特·A·穆西尔
首席财务官
(首席财务官)
日期：2024年2月14日
发信人：
/S/    S阿拉E.NIEMIEC
 Sara·E·涅米奇
首席会计官
(首席会计主任)
日期：2024年2月14日
根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下注册人以登记人的身份在指定日期签署。
 
签名标题日期
/S/    MATTHEWS. D奥明斯基
董事会主席2024年2月14日
马修·S·多明斯基
/S/    PEterE.BACCILE
董事首席执行官总裁2024年2月14日
彼得·E·巴基尔
/S/    JOhn RAu(自动)
领衔独立董事2024年2月14日
约翰·劳
/S/    T埃雷萨例如：AZEMORE
董事2024年2月14日
特蕾莎·B·巴泽莫尔
/S/*H.P.ATRICK H确认, JR.
董事2024年2月14日
小帕特里克·哈克特
/S/    DEniseA.O.Lsen
董事2024年2月14日
丹尼斯·A·奥尔森
/S/    M拱门L.S铁匠
董事2024年2月14日
马库斯·L·史密斯
121

签名
根据1934年《证券交易法》第13款或第15款(D)款的要求，注册人已正式授权下列签署人代表其签署本报告。
 
第一工业公司，L.P.
发信人：第一产业地产信托公司
作为普通合伙人
发信人：
/S/    PEterE.BACCILE
 彼得·E·巴基尔
董事首席执行官总裁
(首席行政主任)
日期：2024年2月14日
 
发信人：
/S/    S棉花上午1点整USIL.
 斯科特·A·穆西尔
首席财务官
(首席财务官)
日期：2024年2月14日
发信人：
/S/    S阿拉E.NIEMIEC
 Sara·E·涅米奇
首席会计官
(首席会计主任)
日期：2024年2月14日
根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下注册人以登记人的身份在指定日期签署。
 
签名标题日期
/S/    MATTHEWS. D奥明斯基
董事会主席2024年2月14日
马修·S·多明斯基
/S/    PEterE.BACCILE
董事首席执行官总裁2024年2月14日
彼得·E·巴基尔
/S/ JOhn RAu(自动)
领衔独立董事2024年2月14日
约翰·劳
/S/    T埃雷萨例如：AZEMORE
董事2024年2月14日
特蕾莎·B·巴泽莫尔
/S/*H.P.ATRICK H确认, JR.
董事2024年2月14日
小帕特里克·哈克特
/S/ DEniseA.O.Lsen
董事2024年2月14日
丹尼斯·A·奥尔森
/S/    M拱门L.S铁匠
董事2024年2月14日
马库斯·L·史密斯
122