2023年12月31日000004960012/312023财年错误00000496002023-01-012023-12-3100000496002023-06-30ISO 4217：美元00000496002024-02-13Xbrli：共享00000496002023-12-3100000496002022-12-31ISO 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LandMembers2023-12-310000049600EGP：行业发展成员STPR：SCEGP：Hillside 4 LandMembers2023-01-012023-12-310000049600EGP：PelzerPointCommerceCenter2LandMemberEGP：行业发展成员STPR：SC2023-12-310000049600EGP：PelzerPointCommerceCenter2LandMemberEGP：行业发展成员STPR：SC2023-01-012023-12-310000049600EGP：CassWhite12成员EGP：行业发展成员STPR：GA2023-12-310000049600EGP：CassWhite12成员EGP：行业发展成员STPR：GA2023-01-012023-12-310000049600EGP：行业发展成员EGP：滨河公园路12月12日STPR：GA2023-12-310000049600EGP：行业发展成员EGP：滨河公园路12月12日STPR：GA2023-01-012023-12-310000049600EGP：行业发展成员STPR：GAEGP：BraseltonCommerceCenter 3成员2023-12-310000049600EGP：行业发展成员STPR：GAEGP：BraseltonCommerceCenter 3成员2023-01-012023-12-310000049600EGP：Braselton LandMembersEGP：行业发展成员STPR：GA2023-12-310000049600EGP：Braselton LandMembersEGP：行业发展成员STPR：GA2023-01-012023-12-310000049600EGP：行业发展成员EGP：绿道绿地成员STPR：GA2023-12-310000049600EGP：行业发展成员EGP：绿道绿地成员STPR：GA2023-01-012023-12-310000049600EGP：MetroAirportCommerceCenter IiLandMembersSTPR：MSEGP：行业发展成员2023-12-310000049600EGP：MetroAirportCommerceCenter IiLandMembersSTPR：MSEGP：行业发展成员2023-01-012023-12-310000049600EGP：行业发展成员2023-12-31

美国

美国证券交易委员会

华盛顿特区，20549

__________________________

表格10-K

☒

根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的年度报告

截至本财政年度止

2023年12月31日

或

☐

根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的过渡报告

由_至_的过渡期

佣金文件编号

1-07094

               

EastGroup Properties，Inc..

(注册人的确切姓名载于其章程)

马里兰州									13-2711135
(注册成立或组织的国家或其他司法管辖区)									(国际税务局雇主身分证号码)
400 W公园路广场
100套房
里奇兰，			密西西比州						39157
(主要执行办公室地址)									(邮政编码)

登记人电话号码：(601) 354-3555

根据该法第12(B)条登记的证券：

每个班级的标题			交易代码			注册的每个交易所的名称
普通股，每股面值0.0001美元			埃普			纽约证券交易所

1

---

根据该法第12(G)条登记的证券：无

用复选标记表示注册人是否为证券法规则405中定义的知名经验丰富的发行人。是☒不是☐

如果注册人不需要根据交易法第13节或第15(D)节提交报告，请用复选标记表示。是☐ 不是☒

用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年《证券交易法》第13条或第15(D)条要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是☒不是☐

用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T法规第405条要求提交的每个交互数据文件。是☒编号：☐

用复选标记表示注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的申报公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。

大型加速文件服务器

☒

加速文件管理器

☐

非加速文件管理器

☐

较小的报告公司

☐

新兴成长型公司

☐

                   

如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国联邦法典》第15编，第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告的内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。☒

如果证券是根据该法第12(B)条登记的，应用复选标记表示登记人的财务报表是否反映了对以前发布的财务报表的错误更正。☐

用复选标记表示这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行人员在相关恢复期间根据第240.10D-1(B)条收到的基于激励的补偿进行恢复分析。☐

用复选标记表示注册人是否为空壳公司(如该法第12b-2条所定义)。是☐不是☒

说明截至2023年6月30日，也就是注册人最近完成的第二财季的最后一个营业日，非关联公司持有的有投票权和无投票权普通股的总市值，根据普通股最后一次出售的价格或此类普通股的平均买入价和要价计算得出：7,753,608,598.

截至2024年2月13日，已发行普通股数量，面值0.0001美元，为47,956,587.

以引用方式并入的文件

注册人的委托书中与其2024年股东年会有关的部分通过参考并入第III部分。注册人打算在财政年度结束后120天内向证券交易委员会提交该委托书2023年12月31日.

2

---

						页面
第一部分
前瞻性陈述						4
第1项。			业务			5
第1A项。			风险因素			10
项目1B。			未解决的员工意见			16
项目1C。			网络安全			16
第二项。			属性			17
第三项。			法律诉讼			18
第四项。			煤矿安全信息披露			18
第II部
第五项。			注册人普通股市场、相关股东事项与发行人购买股权证券			19
第六项。			[已保留]			20
第7项。			管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析			21
第7A项。			关于市场风险的定量和定性披露			35
第八项。			财务报表和补充数据			36
第九项。			会计与财务信息披露的变更与分歧			36
第9A项。			控制和程序			37
项目9B。			其他信息			37
项目9C。			关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露			37
第三部分
第10项。			董事、高管与公司治理			37
第11项。			高管薪酬			37
第12项。			某些实益拥有人的担保所有权以及管理层和相关股东的事项			37
第13项。			某些关系和相关交易，以及董事的独立性			38
第14项。			首席会计费及服务			38
第四部分
第15项。			展品和财务报表附表			39
第16项。			表格10-K摘要			93

3

---

第一部分

前瞻性陈述

这份Form 10-K年度报告包括“前瞻性陈述”(根据联邦证券法、经修订的1933年证券法第27A节(“证券法”)和1934年经修订的证券交易法(“交易法”)第21E节)，这些前瞻性陈述反映了东方集团地产公司S(以下简称“公司”或“东方集团”)对公司未来业绩、业绩、前景、计划和机会的预期和预测。公司试图通过使用“可能”、“将”、“寻求”、“期望”、“预期”、“相信”、“目标”、“打算”、“应该”、“估计”、“可能”、“继续”、“假设”、“项目”、“目标”、“计划”或此类词语的变体和类似表达或此类词语的否定，来识别这些前瞻性陈述。尽管并不是所有前瞻性声明都包含这样的措辞。这些前瞻性陈述基于公司目前掌握的信息，受许多已知和未知的假设、风险、不确定因素和其他因素的影响，这些假设、风险、不确定性和其他因素可能导致公司的实际结果、业绩、计划或成就与这些前瞻性陈述明示或暗示的任何未来结果、业绩或成就大不相同。这些因素包括以下讨论的因素。公司打算将所有这类前瞻性陈述纳入《证券法》第27A节和《交易法》第21E节中有关前瞻性陈述的避风港规定，视法律适用情况而定。除非法律要求，否则公司不承诺公开更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于基本假设或新信息、未来事件或其他方面的变化。

以下是可能导致公司实际结果与公司前瞻性陈述中陈述的结果大不相同的风险、不确定因素和其他因素的一部分，但不是全部(公司在下文中将自己称为“我们”、“我们”或“我们”)：

•国际、国家、区域和地方经济状况；

•供应和交付链中断；

•由于通货膨胀影响了房地产开发成本，建筑成本可能会增加；

•公司所处的竞争环境；

•入住率或租赁率的波动；

•租户可能违约(包括破产或资不抵债)或租约不续期，或我们有能力以当前或预期租金出租空间，特别是考虑到通胀的影响；

•法律或政府法规的潜在变化以及对这些法律法规的解释，包括房地产法律、房地产投资信托基金(“REIT”)或公司所得税法的变化，分区法律的潜在变化，或房地产税率的提高，以及任何相关的合规成本增加；

•我们保持房地产投资信托基金资格的能力；

•收购和开发风险，包括此类收购和开发项目未能按照预测执行；

•火灾、洪水、龙卷风、飓风和地震等自然灾害；

•大流行、流行病或其他突发公共卫生事件，如冠状病毒大流行；

•融资和资本的可获得性、利率的提高以及以有吸引力的条件筹集股权资本的能力；

•融资风险，包括我们的经营现金流可能不足以支付所需的本金和利息，以及我们可能无法在到期时对现有债务进行再融资，或以有吸引力的条款或根本不能获得新的融资；

•我们保持信用机构评级的能力；

•我们遵守适用的金融契约的能力；

•利率互换交易对手方发生违约时的信用风险；

•待完成的远期股权出售如何以及何时可以结算；

•保险金额不足或不足的；

•诉讼，包括与起诉或辩护索赔及任何不利后果有关的费用；

•我们吸引和留住关键人才的能力；

•与我们的数据安全系统和流程的故障、不足或中断相关的风险；

•潜在的灾难性事件，如战争行为、内乱和恐怖主义；以及

•环境责任，包括因对我们目前拥有或以前拥有的物业的污染进行必要的补救而可能产生的成本、罚款或罚款。

所有前瞻性陈述均应根据第一部分第1A项中确定的风险进行阅读。截至2023年12月31日的10-K表格年度报告中的风险因素。

4

---

第一项：其他业务。

“公司”(The Company)

EastGroup Properties，Inc.，在本年度报告中我们将其称为“公司”、“EastGroup”、“WE”、“我们”或“Our”，是一家内部管理的股权房地产投资信托基金，成立于1969年。EastGroup专注于在全美主要的阳光地带市场开发、收购和运营工业物业，主要是在佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗来纳州。EastGroup的增长战略是基于对主要配送设施的所有权，这些配送设施通常聚集在供应有限的子市场的主要交通功能附近。EastGroup是一家马里兰州的公司，其普通股在纽约证券交易所(NYSE)公开交易，代码为“EGP”。该公司已选择征税，并打算继续根据修订后的1986年国内税法(“国内税法”)获得REIT资格。

可用信息

本公司设有网站www.eastgroup.net。在本公司以电子方式向美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)提交或提供此类材料后，本公司在合理可行的情况下尽快公布其Form 10-K年度报告、Form 10-Q季度报告、Form 8-K当前报告，包括根据交易法第13(A)条提交或提交的报告的证物和修正案。此外，公司网站还包括与公司治理事项有关的项目，包括(其中包括)公司的公司治理准则、各董事会委员会的章程、本公司的举报人计划以及适用于所有员工、高级管理人员和董事的公司道德和商业行为准则。*本公司打算在其网站上披露本公司董事和高管适用的本商业行为准则和道德的任何条款的任何修订或放弃，否则根据美国证券交易委员会或纽约证券交易所的规则，必须披露这些报告和公司治理文件。这些报告和公司治理文件的副本可以从公司网站免费获取。*我们提供的网站地址仅供投资者参考，我们网站上的信息不是本Form 10-K年度报告或我们提交给美国证券交易委员会的其他文件的一部分，也不是通过引用的方式纳入本报告。

您也可以通过美国证券交易委员会网站www.sec.gov上的EDGAR数据库访问我们向美国证券交易委员会提交的任何材料。

行政管理

EastGroup的主要行政办公室和总部设在密西西比州的里奇兰。此外，公司在亚特兰大、达拉斯和洛杉矶设有地区办事处，在奥兰多、坦帕、休斯顿和凤凰城设有资产管理办事处。EastGroup在杰克逊维尔、迈阿密、夏洛特、格林维尔、圣安东尼奥、奥斯汀和旧金山设有物业管理办事处。这些办事处使公司能够以平方英尺的面积为公司83%的运营组合提供物业管理服务。此外，公司目前为其整个投资组合提供物业管理(运营会计)。除了佐治亚州的地区办事处，德克萨斯州和加利福尼亚州对公司的发展和增值计划进行监督。已获得但不稳定或可转换为更高和更好使用的物业被视为增值物业。截止日期：2023年12月31日，EastGroup拥有96名全职员工。

业务概述

EastGroup的目标是成为其市场的领先供应商，为对地理位置敏感的客户(主要是20,000至100,000平方英尺)提供功能强大、灵活和高质量的商业配送空间，从而实现股东价值的最大化。*公司开发、收购和运营配送设施，其中大部分聚集在主要阳光地带地区供应受限的子市场的主要交通设施周围。该公司的核心市场在佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗来纳州。

自.起2023年12月31日，EastGroup在12个州拥有510处工业地产。截至同一日期，该公司的投资组合，包括租赁和在建的开发项目和增值物业，包括约5920万平方英尺，其中包括470个商业分销物业，面积5390万平方英尺，17个散装分销物业，440万平方英尺，以及23个商业服务物业，面积90万平方英尺。自.起2023年12月31日，EastGroup的经营组合在约1,600个租约中有98.7%租给租户，没有一个租户占公司年化基础租金的约1.8%(定义见项目2.财产)截至2023年12月31日。截至日前，开发和增值计划中的物业已出租18%2023年12月31日.

2023年，东方集团通过其收购和开发计划增加了对房地产的持有量。在2023年，公司收购了987,000平方英尺的运营物业和328.3英亩的土地，总金额为235,780,000美元。此外，2023年，公司开始建设11个开发项目，总面积为240万平方英尺，并转让了13个

5

---

这些项目占地230万平方英尺，在转移之日的成本为271,568,000美元，从其开发和增值计划转移到房地产。下半身

2023年，EastGroup出售了三处运营物业，总面积为231,000平方英尺和11.9英亩土地，总收益为43,150,000美元。

该公司最初通常通过其无担保银行信贷安排为其开发和收购计划提供资金；2023年1月，其总能力增加了200,000,000美元，从475,000,000美元增加到675,000,000美元(如标题下所述流动性与资本资源在第II部分，本年度报告表格10-K的第7项)。在市场条件允许的情况下，EastGroup发行股票或使用固定利率债券，包括通过使用利率互换已被转换为有效固定利率的可变利率债务，以取代短期银行借款。穆迪投资者服务公司将该公司的发行人评级定为Baa2，展望为稳定。证券评级不是购买、出售或持有证券的建议，可能会受到指定评级机构随时修改或撤回的影响。每个评级都应独立于任何其他评级进行评估。对于未来的债务发行，该公司打算主要发行无担保的固定利率债务，包括通过使用利率互换已被交换到有效固定利率的可变利率债务。该公司还可能在未来进入公共债务市场，作为筹集资金的一种手段。

EastGroup持有其物业作为长期投资，但可能决定出售某些不再符合其投资标准的物业。*如果市场条件需要，公司可向潜在买家提供与此类物业销售相关的融资。*此外，在某些情况下，公司可能会向与房地产收购相关的合伙人或共同所有人提供融资。

在符合维持EastGroup作为房地产投资信托基金资格所需的条件下，本公司可收购从事房地产活动的实体的证券或其他发行人的证券，包括为对该等实体行使控制权。

EastGroup目前无意担任其他发行人证券发行的承销商。但上述战略和政策是由EastGroup董事会确定并进行审查的，董事会可能会根据其对房地产市场状况的评估、EastGroup的资产表现、资本和信贷市场状况以及其他相关因素来改变该等战略或政策。

竞争

工业地产租赁市场竞争激烈。我们面临着从我们大楼附近的现有物业以及新开发项目争夺租户的竞争。机构投资者、其他房地产投资信托基金和当地房地产运营商通常拥有这类物业；然而，在我们当前的市场上，没有一个单一的竞争对手或一小群竞争对手占据主导地位。即使如此，在竞争下，我们可能要提供优惠、改善租户的费用或其他诱因，这些都可能会对我们的经营业绩造成负面影响。工业地产收购市场也是竞争激烈的。我们与其他REITs和机构投资者(如养老基金及其顾问、私人房地产投资基金、保险公司投资账户、私人投资公司、个人和其他从事房地产投资活动的实体)争夺房地产投资。

条例

遵守各种政府法规会对EastGroup的业务产生影响，包括EastGroup的资本支出、收益和竞争地位，这些都可能是实质性的。EastGroup产生监督和采取行动以遵守适用于其业务的政府法规的成本，这些法规包括(但不限于)联邦证券法律和法规、适用的证券交易所要求、房地产投资信托基金和其他税收法律和法规、环境、健康和安全法律和法规、地方分区、使用和其他与房地产有关的法规以及1990年美国残疾人法案(“ADA”)。

根据各种联邦、州和地方法律、条例和法规，房地产业主可能需要承担移除或补救某些危险或有毒物质的费用。许多此类法律规定，无论业主是否知道或对此类危险或有毒物质的存在负有责任，都应承担责任。无论此类物质的存在，或未能适当补救此类物质，可能会对业主出售或出租该等物业或将该等物业用作借款抵押品的能力造成不利影响。东亚集团的物业一般已接受独立环境顾问进行第一期环境地盘评估(“ESA”)，并在有需要时接受第二期ESA。*该等报告并未披露任何潜在的重大环境责任。*我们的管理层并不知悉任何会对EastGroup的业务、资产、财务状况或经营业绩产生重大不利影响的环境责任。

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请参阅“第1A项。风险因素“在本年度报告中，我们讨论了东方集团面临的重大风险，包括与政府法规和环境问题有关的风险。

环境、社会和治理(“ESG”)事项

EastGroup对ESG倡议的承诺体现在其建筑标准、公司政策和程序以及公司文化上。在东方集团，保护环境对公司的员工、客户和社区都很重要。该公司致力于建造高性能和对环境负责的物业，努力支持可持续发展。通过东升集团的持续努力，众多物业已通过能源与环境设计领导协会(“LEED”)、建筑业主与经理协会360和能源之星®认证，虽然并不总是追求正式的认证，但公司建造的开发物业旨在满足LEED可认证的标准。该公司在其整个投资组合中持续投资于节能改进，如LED照明、天窗、白色反光屋顶、电动汽车充电站和智能传感器灌溉系统。2021年6月，该公司修订并重述了其无担保循环信贷安排，规定如果达到某个与可持续性相关的指标，借款成本将逐步降低。这一指标基于每个财政年度符合条件的新建建筑数量占符合条件的建筑总数的百分比。如果达到这一指标，公司6.25,000,000美元无担保信贷安排的适用利差将在下一年减少一个基点。在截至2022年12月31日和2023年12月31日的年度中，超过了这一指标，这允许在实现该指标后的每一年降低利率。该公司相信，其追求环保绩效的持续承诺为公司及其利益相关者创造了对环境和长期价值的积极影响。

2022年，公司通过与一家可持续发展咨询公司合作并开始使用环境数据管理平台，进一步致力于ESG倡议，目标是更可靠地跟踪和基准运营业绩。利用从这些工作中获得的数据，EastGroup在2023年完成了第一次GRESB房地产评估，使公司能够更深入地了解其ESG管理和与行业同行相比的业绩。

该公司还致力于在2023年通过创建环境管理系统和实施针对潜在建筑收购的ESG尽职记分卡来正式确定其对ESG管理和风险评估的方法，其中包括对每栋建筑的环境和弹性特征的评估，以及实际气候风险评估。该公司在2022年期间发布了一份企业绿色办公指南，其中包含了其企业办公室的最佳环境实践，并继续寻求其他方式来与租户就环境问题进行互动，包括回收倡议、地球日庆祝活动以及在其许多物业举行的其他租户感谢活动。

此外，东方集团及其员工致力于社会责任，是他们生活和工作所在社区的积极参与者。EastGroup的员工在众多慈善组织中担任志愿者，该公司协调其员工的志愿者机会，并为志愿者提供带薪假期，以鼓励其运营的所有社区的参与和增加社会参与度。

东方集团的经营前提是，良好的公司治理是公司业务和核心价值观的基础，公司相信其公司治理政策和做法与利益相关者的利益非常一致。公司管理层和董事会的诚实和正直是维持公司投资者、员工、客户、供应商和公司运营所在社区的信任的关键资产。

我们鼓励读者访问公司网站的“优先事项”页面，并查看其最新的环境、社会和治理报告，以了解有关EastGroup的ESG计划和倡议的更多详细信息。公司网站或参考报告中的任何内容不得视为以引用方式并入本Form 10-K年度报告。

人力资本很重要

我们相信我们的员工是我们公司成功和可持续发展的关键组成部分，我们致力于提供一个多样化和包容性的工作环境，鼓励合作和团队合作。

•劳动力多样性：截至2023年12月31日，我们在亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州、佐治亚州、密西西比州、北卡罗来纳州、南卡罗来纳州和德克萨斯州的15个办事处雇用了96名团队成员，99%被认为是全职，1%是兼职，截至目前，这些员工都不是工会成员，也没有遵守集体谈判协议。我们的团队由以下类型的人员组成：

•资产、建筑和物业经理；

•会计、行政、人力资源和信息技术专业人员；以及

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•我们的企业领导团队。

我们的员工基础是性别多样化的，截至2023年12月31日，74%的员工认同为女性，2023年64%的新员工认同为女性。军官组由49%的女性和51%的男性组成。截至2023年12月31日，我们15%的员工自认为是种族或少数族裔群体的成员。我们的董事会29%由女性组成，七名董事会成员中有一名是种族或少数民族成员。拥有96名员工和7名董事，每个团队成员对公司的成功都起着至关重要的作用。

•员工任期：我们相信我们的文化支持我们的员工，并创造一个积极的、专业的环境，鼓励我们的团队成员长寿。我们寻求培养领导者，并在机会出现时从组织内部提拔。截至2023年12月31日，我们员工的平均年限为9年，我们的高级管理人员的平均年限为13年；71%的经理级及以上员工是从公司内部晋升的。我们的自愿离职率为8%，在截至2023年12月31日的一年中没有发生非自愿离职率。

•薪酬、福利、健康和安全：我们提供全面的员工福利计划和我们认为是社会责任的政策和做法，以支持我们员工的整体福祉，并创造一个安全、专业和包容的工作环境。我们提供的一些福利包括健全的401(K)匹配计划、全公司公平奖励计划、慷慨的个人休假政策、带薪育儿假、灵活的工作时间、带薪志愿服务时间、年度健康和健康体检、为所有全职员工提供的雇主付费医疗保险、戒烟计划、体育俱乐部和学费报销计划，以及具有竞争力的薪酬结构。我们所有的员工都有资格获得基于绩效的年度奖金，奖金的基础是工资的一定比例。

•培训与发展：我们为所有员工提供基于证书的正式学习计划；学习目标包括多样性和包容性、无意识偏见、反骚扰、工作场所暴力和欺凌以及数据安全等主题。我们的所有员工都会参加年度绩效评估和反馈会议。我们为员工提供培训、教育和同行指导计划，以进一步发展他们的专业技能，提高向客户提供的服务水平和向我们的利益相关者披露的信息的质量。

•政策：我们有各种政策和做法，包括道德和商业行为准则、举报人计划、平等机会和对多样性的承诺、人权声明、供应商行为准则、ADA和合理住宿、对安全的承诺、社区服务、家庭病假、产假和陪产假、行为标准、企业绿色办公室指南、环境管理体系、工作场所暴力预防、健康、富裕、智者福利摘要和网络安全。

•公司和董事会的参与度：我们重视我们的员工，我们对人力资本管理和其他社会责任倡议的关注是与管理层和董事会讨论和决策的前沿。公司管理层定期与董事会进行ESG相关讨论；2023年，我们的管理层和董事会正式开会讨论这些议题四次。董事会提名和公司治理委员会直接监督ESG，并于2023年就ESG举行了两次正式讨论，并定期收到公司管理层的最新情况。

补充美国联邦所得税的考虑因素

以下讨论是对我们于2022年12月16日提交给美国证券交易委员会的S-3表格登记说明书中“某些美国联邦所得税考虑事项”项下披露的补充和更新。本文中未另作定义的大写术语的含义应与该等披露(经补充)中使用的相同。

2022年12月29日，美国国税局根据法典第897、1441、1445和1446条颁布了最终的财政部条例，部分目的是协调针对非美国股东的各种扣缴制度。新的财政部条例规定：

(i)适用于支付给非美国股东的普通REIT股息的扣缴规则(一般情况下，总金额的预提率为30%，除非条约另有规定，或与此类非美国股东在美国境内的交易或业务有效相关，并提供适当的证明)将适用于(A)我们支付的任何分配中未被指定为资本利得股息的部分，超过非美国股东股票调整基准的回报或分配，被视为从出售该股票中获得的收益，以及(B)我们支付的资本利得股息中不被视为收益的任何部分

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可归因于出售或交换美国房地产权益，原因是接受者在截至资本利得股息之日止的一年期间内，不拥有我们在既定证券市场上定期交易的某类股票的10%以上。

(Ii)FIRPTA下的扣缴规则将适用于我们支付的超过非美国股东对我们股票的调整基础的分配，除非对我们股票的权益不是美国不动产权益(例如，因为我们是国内控制的合格投资实体)或分配支付给“扣缴合格持有人”。“扣缴合格持有人”是指合格持有人(定义见下文)和外国合伙企业，其所有权益均由合格持有人持有，包括通过一个或多个合伙企业。

(Iii)FIRPTA下的扣缴规则将适用于支付给非美国股东的资本利得股息中可归因于出售或交换美国不动产权益的任何部分，除非支付给扣缴合格股东。

在FIRPTA根据上文第(Ii)款扣缴的情况下，适用的扣缴率目前为15%，在

FIRPTA根据上文第(Iii)款预扣的预提率目前为21%。就FIRPTA根据第(III)款扣缴的目的而言，资本利得股息是否可归因于出售或交换美国不动产权益，是在考虑到FIRPTA对支付给某些非美国股东的分配的一般例外处理的情况下确定的，根据这一例外，我们就任何类别的股票向非美国股东进行的任何分配不被视为从出售或交换美国不动产权益中确认的收益，如果该非美国股东拥有该类别股票的比例不超过10%在分配之日结束的一年期间内的任何时间。在不一致的程度上，这些财政部法规取代了上述披露(经补充)中包含的关于预扣的讨论，标题为“非美国股东的税收”。然而，尽管有这些财政部规定，如果我们在为扣缴规则的目的正确描述分配时遇到困难，我们可能会决定以我们确定可能适用的最高美国联邦扣缴率扣缴此类分配。

新的财政部法规还为合格的外国养老基金提供了新的指导。因此，现删除“某些美国联邦所得税考虑因素--非美国股东的税收--合格的外国养老基金”一段中的讨论内容，替换为：

合格的外国养老基金。一般而言，就FIRPTA而言，根据下文有关“合资格持有人”的讨论，“合资格外国退休基金”(定义见下文)或其所有权益均由合资格外国退休基金持有的任何实体均不会被视为外国人士，从而豁免该等实体根据FIRPTA缴税。“合格外国养老基金”是指(1)在外国设立或组织的组织或安排，(2)由外国(或其一个或多个政治区)或一个或多个雇主设立，作为提供服务的结果或代价，向现任或前任雇员(包括自营职业者)或他们指定的人提供退休或养老金福利，(3)没有一名参与者或受益人有权获得超过其资产或收入的5%，(4)受政府监管，并就其受益人提供年度信息，根据当地法律，(A)本应纳税的贡献可从其总收入中扣除或免除，或按较低的税率征税，或(B)其投资收入的征税被推迟，或该收入从其总收入中不计入或按较低的税率征税。根据财政部条例，根据下文关于“合格持有人”的讨论，就FIRPTA而言，“合格受控实体”通常也不被视为外国人。合格受控实体通常包括根据外国法律成立的信托或公司，其所有利益由一个或多个合格外国养恤基金直接或间接通过一个或多个合格受控实体持有。

财政部法规进一步要求，合格的外国养老基金或合格的受控实体在处置美国房地产权益或可归因于其的REIT分配方面不会免于FIRPTA的约束，除非该合格的外国养老基金或合格的受控实体是“合格持有人”。要成为合格持有人，合格的外国养老基金或合格的受控实体必须在处置美国房地产权益或REIT分配时满足两项替代测试之一。根据第一个标准，合格的外国养老基金或合格的受控实体，如果在其有资格成为合格的外国养老基金或合格的受控实体的处置或分配之日结束的不间断期间内，在最早的日期没有拥有美国房地产权益，就是合格的持有人。或者，如果一家合格的外国养老基金或合格的受控实体在上一句所述的期间内最早持有美国房地产权益，只有在满足某些测试期要求的情况下，它才能成为合格的持有人。

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财政部条例还规定，所有权益由合格持有人持有的外国合伙企业，包括通过一家或多家合伙企业，可以证明其身份，并且不会被视为外国人，因为根据《守则》第1445节(和《守则》第1446节，视情况适用)的扣缴。

第1A项：风险因素。

除了本文档中包含或引用的其他信息外，读者还应仔细考虑以下风险因素。这些风险中的任何一项或以下所述的任何一项或多项不确定因素的发生都可能对公司的财务状况和业务表现产生重大不利影响。公司目前不知道的或公司目前认为不重要的其他风险和不确定因素也可能损害其业务运营。

房地产业风险

我们在拥有房产的地区面临与当地房地产状况相关的风险。我们可能会受到一般经济情况和当地房地产情况的不利影响。例如，当地工业物业供过于求或我们的物业对租户的吸引力下降会对我们产生负面影响。其他可能影响一般经济情况或当地房地产情况的因素包括：

•人口和人口趋势；

•就业和个人收入趋势；

•所得税法和其他税法；

•利率以及融资的可获得性和成本的变化；

•由于通货膨胀和其他因素而增加的经营成本，包括保险费、水电费和房地产税，而租金的增加未必能抵消这些因素；

•石油价格的变化；

•建造成本；以及

•与天气有关的事件。

我们可能无法争夺房产和租户*房地产业务竞争激烈。*我们与其他房地产投资者和买家争夺物业权益，其中一些人拥有比我们更大的财力、收入和地理多样性。此外，我们与其他业主竞争租户。*我们所有的工业物业都受到当地的重大竞争。*我们还与各种机构和其他投资者竞争支持我们的投资活动和资产增长所需的资本资金。

我们受到严格的监管，限制了我们的活动。当地分区和土地使用法、环境法规和其他政府要求限制了我们的扩张、恢复和重建活动。这些规定可能会阻止我们利用经济机会。其他立法，如ADA，可能会要求我们修改我们的财产，不遵守可能会导致对私人诉讼当事人施加罚款或判给损害赔偿金。未来的立法可能会施加额外的要求。*我们无法预测可能会制定哪些要求，或者可能会对现有的法律进行哪些改变。

与我们的物业相关的风险

我们可能无法以优惠的条件租赁空间，或者根本不能。当租约到期时，租户可以选择不续签。*如果我们完全能够重新租赁物业，我们可能无法以优惠的条件重新租赁物业。*续订或重新租赁的条款(包括所需翻新和/或向租户提供优惠的成本)对我们可能不那么有利。*我们也经常开发没有预租的物业。*如果我们无法租赁所有或大部分物业，或者如果此类租赁的租金明显低于预期费率，我们在偿还债务和资本支出之前产生的现金以及我们向股东进行预期分配的能力可能会受到不利影响。

我们可能会受到租户破产和租赁延迟的负面影响。租户在任何时候都可能经历业务下滑，这可能会削弱其财务状况。同样，经济的普遍下滑可能会导致我们工业地产的空间需求下降。*结果是，我们的租户可能会推迟租赁开始，到期无法支付租金，或宣布破产。任何此类事件都可能导致该租户的租赁终止和我们的损失，可用于分配给投资者的资金可能会减少。我们收到了相当大一部分收入作为中长期租赁的租金。如果租户由于任何原因(包括成本上升或销售额下降)而无法遵守租约条款，我们可能会认为修改租赁条款是明智的，允许租户支付更低的租金或较少份额的税款、保险和其他运营成本。甚至如果租户破产或破产，我们也不能确保我们能迅速从租户或任何破产程序中从受托人或债务人手中收回房产

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我们也不能确保我们在诉讼中收到的租金足以支付我们与物业有关的费用。如果租户破产，联邦破产法将适用，在某些情况下，可能会限制我们对租户的索赔金额和可追索性。租户拖欠对我们的义务可能会对我们的财务状况和我们可供分配的现金产生不利影响。

我们面临着与房地产开发相关的风险。*我们打算继续开发我们认为市场条件适合进行此类投资的物业。一旦进行，我们的投资可能不会产生与我们预期一致的结果。与我们当前和未来开发和建设活动相关的风险包括：

•是否有有利的融资选择；

•我们可能无法获得可供开发的土地的风险，或者由于土地成本增加，我们的活动可能没有那么有利可图；

•因利率上升、材料成本和人工成本增加而超出原估计的建筑成本；

•供应和交付链中断；

•建筑和租赁延误导致偿债、固定费用和建筑费用增加；

•将资金支出和管理层的时间投入到我们没有完成的项目上；

•新落成物业的入住率和租金的波动，视乎多项因素而定，包括市场和经济情况，导致租金较预期为低，投资回报亦相应下降；以及

•在获得必要的分区、占用和其他政府许可方面的复杂情况(包括暂停建筑和反增长立法)。

我们面临着与物业收购相关的风险*我们收购个别物业和物业组合，并打算继续这样做。*我们的收购活动及其成功受制于以下风险：

•当我们能够找到想要的房产时，来自其他房地产投资者的竞争可能会显著提高购买价格；

•收购的物业可能无法按照我们的计划执行；

•重新定位或重新开发已收购物业的实际成本可能高于我们的估计；

•收购的物业可能位于新的市场，我们面临的风险与对当地市场的不完全了解、在该地区建立的有限数量的商业关系以及对当地政府和许可程序的相对不熟悉有关；

•我们可能无法迅速和有效地将新的收购，特别是物业组合的收购，整合到我们现有的业务中，因此，我们的运营业绩和财务状况可能会受到不利影响；以及

•我们可以收购有债务的财产，对于未知的债务，转让人没有任何追索权，或者只有有限的追索权。因此，如果根据这些财产的所有权向我们提出索赔，我们可能不得不支付巨额款项来了结它，这可能会对我们的现金流产生不利影响。

我们现有保单的承保范围可能不足以弥补损失。*我们一般维持与我们的业务有关的保险单，包括意外伤害、一般责任和其他保险单，根据我们的财产和业务所在的市场适当地覆盖我们的业务、员工和资产。但是，我们将被要求承担保险没有充分覆盖的所有损失。此外，可能还有某些损失通常不投保或通常不完全投保，因为这样做在经济上不可行或不谨慎，包括洪水、风力、地震、战争行为造成的损失，恐怖主义行为或骚乱。*如果我们的一个或多个财产发生未投保的损失或超过保险限额的损失，那么我们可能会损失我们在财产上投资的资本，以及预期的财产未来收入。*此外，如果损坏的财产受到追索权债务的影响，我们将继续对债务负责，即使这些财产受到不可挽回的损害。

由于缺乏地理和房地产行业的多样性，我们面临着风险。我们几乎所有的物业都位于美国的阳光地带地区，重点是佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗来纳州。截至2023年12月31日，我们最大的市场是休斯顿和达拉斯。我们在休斯敦和达拉斯分别拥有680万平方英尺和540万平方英尺的营业物业，分别占公司总面积的10.7%和9.6%房地产根据按年计算的基本租金总额的百分比(定义见第二项物业)。*由于工业物业供过于求或需求减少、本地营商环境、企业裁员和人口结构的转变，这些地区的一般经济状况和本地房地产情况出现不景气，将对我们造成特别强烈的不利影响。*此外，我们对房地产资产的投资集中在行业分布上。

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与我们的业务活动包括房地产业的其他部门相比，这种集中度可能会在更大程度上使我们面临该部门经济下滑的风险。

由于房地产流动性不足，我们面临风险，这可能会限制我们改变投资组合的能力。房地产投资的流动性相对较差。因此，我们因应经济和其他条件的变化而改变投资组合的能力将受到限制。此外，由于我们作为房地产投资信托基金的地位，美国国税法限制了我们出售物业的能力。*如果我们必须出售投资，我们不能确保我们能够以对公司有利的条款处置投资。

我们受到环境法律法规的约束。根据各种联邦、州和地方法律、条例和法规，现任和前任房地产所有者和经营者可能被要求调查和清理在他们拥有或经营的物业中释放的有害物质。他们还可能对政府或第三方承担重大财产或自然资源损害、调查费用和清理费用的责任。此外，此类法律通常施加责任，而不考虑所有者或经营者是否知道或对此类有害物质的释放或存在负有责任。此外，一些环境法规定了对受污染场地的留置权，以便政府承担与污染有关的损害和费用。污染可能会对所有者的使用能力产生不利影响，出售或租赁房地产或使用房地产作为抵押品借入。*我们目前无法确定因环境状况或与我们目前或以前拥有的物业有关的违规行为而可能承担的任何潜在责任的大小。今天的环境法可以向拥有或运营该物业的前业主或经营者施加责任，而该物业在处置、释放或出现危险或有毒物质时。因此，物业的转让可能不会免除业主或经营者的责任。*虽然我们已在物业进行ESA以确定物业的潜在污染源，但此类ESA并不披露物业可能产生的所有环境责任或合规问题。此外，可能存在重大环境责任或合规问题，我们目前并不知道这些问题可能会在未来对我们的业务、资产或运营结果产生重大不利影响。

气候变化及其影响，包括遵守新的法律或法规，如“绿色”建筑规范，可能要求我们对现有物业进行改进，或导致可能影响我们业务和财务状况的意外损失。在气候变化导致灾难性天气事件增加的程度上，如严重的风暴、火灾或洪水，我们的财产可能会受到与天气有关的损害的增加。*即使我们的财产没有直接的有形损害，任何自然灾害的发生或我们任何财产所在地区的气候变化都可能对商业、供应链和一般经济产生实质性的不利影响。气候变化可能会导致财产和意外伤害保险费的增加。未来气候变化对我们物业的潜在影响可能会对我们出租、开发或出售物业或将我们的物业作为抵押品借款的能力产生不利影响。此外，任何旨在应对气候变化的拟议立法都可能增加能源、公用事业和整体开发的成本。任何拟议立法所产生的成本可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。

融资风险

我们面临着使用债务为收购和开发提供资金的相关风险，包括再融资风险。我们受制于通常与债务融资相关的风险，包括我们的现金流不足以满足所需的本金和利息支付的风险。此外，我们的某些债务在到期日将有大量未偿还本金余额，通常称为“气球付款”。因此，我们可能需要在未偿还债务到期时对其进行至少一部分再融资。因此，我们可能无法对现有债务进行再融资，或者任何再融资的条款将不像现有债务的条款那样优惠。

我们面临着与依赖外部资本来源相关的风险。为了符合REIT的资格，我们被要求每年至少将我们普通应税收入的90%分配给我们的股东，如果我们的收入没有分配，我们就要缴纳税款。*由于这种分配要求，我们可能无法从运营中保留的现金中为未来的所有资本需求提供资金。*因此，为了满足资本需求，我们依赖第三方资本来源，而我们可能无法以优惠的条件获得这些资本来源，如果根本没有的话。我们能否获得第三方资本来源取决于许多因素，包括(I)一般市场情况；(Ii)市场对我们增长潜力的看法；(Iii)我们当前和潜在的未来收益和现金分配；以及(Iv)我们股本的市场价格。额外的债务融资可能会对我们的财务比率产生负面影响，例如我们的债务与总市值的比率、我们的债务与EBITDARE的比率以及我们的固定费用覆盖率。

我们信贷协议中的条款可能会限制我们的灵活性，并对我们的财务状况产生不利影响。*我们各项信贷协议及其他债务的条款要求我们遵守多项惯常的财务及其他公约，例如维持最低偿债范围及杠杆率，以及维持保险覆盖范围。*这些公约可能会限制我们运作的灵活性，而违反这些公约可能会导致我们在

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管理适用债务的工具，即使我们已经履行了我们的付款义务。*如果我们无法为到期的债务进行再融资或履行我们的付款义务，我们的可分配现金流金额和我们的财务状况将受到不利影响。

信用评级的不利变化可能会削弱我们以有利条件获得额外债务和股权融资的能力，如果有的话。我们的信用评级是基于我们的经营业绩、流动资金和杠杆率、整体财务状况以及信用评级机构在对我们进行评级分析时所采用的其他因素。我们的信用评级可以影响我们可以获得的资本的数量和类型，以及我们可能获得的任何融资的条款。不能保证我们将能够维持目前的信用评级。如果我们目前的信用评级恶化，获得额外融资或对现有债务和承诺进行再融资可能会更加困难或成本更高。此外，我们的信用评级下调将在我们目前和未来的信贷安排和债务工具下引发额外成本或其他潜在的负面后果。

利率的提高会增加我们的利息支出。截至2023年12月31日，我们没有未偿还的浮动利率债务不受利率对冲合约的保护。我们未来可能会招致可变利率债务。如果利率上升，那么我们的未对冲浮动利率债务的利息支出也会增加，这将对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。我们不时地通过利率对冲合约来管理我们对利率风险的敞口，这些合约有效地固定或封顶了我们的部分可变利率债务。此外，在我们认为利率和条款合适的时候，我们会对固定利率债务进行再融资。我们管理这些风险敞口的努力可能不会成功。我们使用利率对冲合约来管理与利率波动相关的风险，可能会使我们面临额外的风险，包括对冲合约的交易对手可能无法履行其义务的风险。制定有效的利率风险策略是复杂的，没有任何策略可以完全使我们免受利率波动相关风险的影响。不能保证我们的套期保值活动将对我们的经营结果或财务状况产生预期的有利影响。利率对冲合同的终止通常涉及交易费用或违约成本等成本。

可用于未来出售和未来发行债务或股权证券的普通股的数量可能会稀释现有股东的权益，并对我们普通股的市场价格产生不利影响。我们执行业务战略的能力取决于我们能否获得适当的股权和债务融资，包括普通股和优先股、信用额度以及其他形式的担保和无担保债务。我们已经向美国证券交易委员会提交了一份注册声明，允许我们根据需要不时提供无限量的股权证券，包括我们当前2023年自动取款机计划(定义如下)下的股票。出售相当数量的普通股(或认为可能发生此类出售)、与收购和其他股权发行相关的普通股发行可能稀释我们现有股东的持有量或降低我们证券的市场价格，或两者兼而有之。我们普通股的持有者无权享有优先购买权或其他防止稀释的保护措施。由于我们在未来的任何发行中发行证券的决定将取决于市场状况和其他我们无法控制的因素，我们无法预测或估计我们未来发行的金额、时间或性质。因此，我们的股东承担未来发行降低我们证券的市场价格并稀释其比例所有权的风险。

缺乏对我们债务的某些限制可能会导致我们变得更加杠杆化。如果我们的管理文件没有限制我们可能产生的债务金额。因此，我们可能会产生额外的债务，例如，如果有必要保持我们作为REIT的地位，我们就会这样做。*结果可能是我们的杠杆率更高，我们的财务状况和可供分配给股东的现金可能会受到负面影响，我们债务违约的风险可能会增加。

一般风险因素

通货膨胀和相关的经济波动可能会对我们的租户、我们的运营结果和我们公开交易的股权证券的价值产生负面影响。通货膨胀及其相关影响，包括服务和商品价格上涨以及更高的利率和工资，以及美国政府为应对此类事件而进行的任何财政或其他政策干预，都可能对我们的租户的业务或我们的运营业绩产生负面影响。我们的大部分租约要求租户按比例支付运营费用，包括房地产税、保险和公共区域维护，尽管有少数租户为他们根据租约负责的这些运营费用设置了上限。因此，我们相信，我们的大部分租赁减少了我们因通胀而导致的成本和运营费用增加的风险。然而，我们不能保证我们的租户能够吸收这些增加的费用，并有能力继续支付他们应承担的运营费用、资本支出和租金。此外，虽然我们的租约大多规定租金会按计划增加，但高通胀的速度可能会超过这些增幅。因此，随着时间的推移，我们的业务、财务状况、经营结果、现金流、流动性以及履行我们的最低偿债义务以及向股东支付股息和分配的能力可能会受到不利影响。不能保证我们将能够减轻通胀和相关影响的影响，任何长期通胀的持续时间和程度，以及对我们的运营结果和财务状况的任何相关不利影响，目前仍不得而知。

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此外，通胀定价可能会对完成我们开发项目所需的建筑成本产生负面影响，包括但不限于建筑材料、劳动力和第三方承包商和供应商提供的服务的成本。较高的建筑成本可能会对我们在房地产资产上的投资以及我们在开发和增值项目上的预期收益产生不利影响。虽然公司有义务完成目前在建的开发项目，但公司没有任何义务在未来启动新的开发项目。EastGroup根据具体情况评估新的开发项目，包括建筑成本、潜在收益率和租户需求等许多因素，不能保证通胀定价不会对我们的开发流程和未来业绩产生重大不利影响。

通货膨胀还可能导致金融市场的波动性增加，这可能会影响我们进入资本市场的能力，或者影响我们能够进入资本市场的成本或时机。如果我们的任何债务的利率上升风险不能通过利率互换和利率保护协议消除，这种增加将导致更高的偿债成本，这将对我们的现金流产生不利影响。我们在短期内对利率上升的风险敞口包括我们的可变利率借款。除无抵押银行信贷安排外，本公司所有债务的利率实际上是固定的。请参阅“融资风险-利率上升会增加我们的利息支出“随着时间的推移，利率上升也可能增加我们的债务融资成本，要么是通过我们现有的无担保银行信贷安排的短期借款，要么是通过对我们现有借款的再融资，这可能会导致利率逐步上升。

可能影响我们上市普通股交易价格的因素之一是我们的债务利率和我们普通股相对于市场利率的股息收益率。随着市场利率上升，除非我们消除对这种增长的风险敞口，否则我们的借贷成本可能会上升，导致可供分配的资金减少。因此，我们可能无法为我们的普通股提供更高的分配率，也可能选择不提供。此外，利率的波动可能会对我们物业的市值造成不利影响。这些因素可能导致我们普通股的市场价格下降。不能保证我们将能够减轻通胀的影响。

根据我们的业绩以及市场看法和状况，我们普通股的市值可能会下降。我们普通股的市值可能受到市场对我们经营业绩、增长潜力以及当前和未来现金股息的看法的影响，也可能受到我们标的资产的房地产市场价值的影响。我们普通股的市场价格也可能受到我们普通股相对于市场利率的股息的影响。利率上升可能会导致我们普通股的潜在买家预期更高的股息率，这将对我们普通股的市场价格产生不利影响。此外，利率上升将导致支出增加。从而对现金流和我们偿还债务和支付股息的能力产生不利影响。

经济状况或整体或局部经济状况的其他不利变化可能会对我们的经营业绩和财务状况产生不利影响。全球金融市场的动荡可能会对企业的总体信贷供应产生不利影响，并可能导致美国和全球经济进一步疲软。*目前，这些条件并未削弱我们进入资本市场和为我们的业务融资的能力。然而，在我们希望或需要筹集资金的时候，我们进入资本市场的能力可能会受到限制，这可能会影响我们对不断变化的经济和商业状况做出反应的灵活性。此外，不断恶化的经济状况，包括企业裁员、裁员、行业放缓和其他影响我们客户的类似因素可能会对商业房地产基本面产生负面影响，并导致我们的房地产投资组合和担保我们可能进行的任何贷款投资的抵押品的入住率、租金和价值下降。*此外，不利的经济形势可能会对我们的贷款人或客户产生影响，导致他们无法履行对我们的义务。*不能保证不利经济形势的影响不会对我们的业务、财务状况和运营结果产生实质性的不利影响。

我们可能没有资格成为房地产投资信托基金。如果我们没有资格成为房地产投资信托基金，我们将不被允许在计算我们的应税收入时扣除股东的股息，并将按正常的公司税率缴纳联邦所得税。此外，我们可能会在取消资格后的四年内被禁止成为房地产投资信托基金。按正常公司税率征收的额外税款将大大减少可供分配给股东和偿还债务的现金流。此外，《国内税法》将不再要求我们向股东支付任何股息作为REIT资格的条件。如果我们不符合REIT的资格，则受《国税法》某些限制的约束，公司股东可能有资格获得收到的股息扣除，而个人、信托和遗产股东可能有资格将从我们收到的股息视为合格股息收入，根据国税法第1(H)(11)节的规定应作为净资本利得纳税。然而，非公司股东(包括个人)将不能根据国内税法199A节的规定，从我们那里扣除他们从我们那里获得的某些股息的20%。REIT资格要求极其复杂，对管理REIT资格的美国联邦所得税法的解释也有限。尽管我们相信我们已经并打算以一种

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如果我们继续符合REIT的资格，我们不能确定我们已经或将会成功地继续以REIT的身份纳税。此外，可能超出我们控制范围的事实和情况可能会影响我们成为REIT的资格。我们不能向您保证，新的立法、法规、行政解释或法院裁决不会在我们作为REIT的资格或资格的联邦所得税后果方面大幅改变税法。

与税收法律和法规有关的立法或监管行动可能会对公司和我们的股东产生不利影响。我们受州和地方税收法律法规的约束。州和地方税收法律或法规的变化可能会导致我们的纳税义务增加。我们所在的州和市政当局的税收收入不足，可能会导致此类变化的频率和规模增加。如果发生这种变化，我们可能需要为我们的资产或收入支付额外的税款。这些增加的税收成本可能会对我们的财务状况、经营业绩和可用于支付股息的现金数额产生不利影响。此外，近年来，对适用于房地产投资信托基金和类似实体的投资的联邦所得税法进行了许多立法、司法和行政方面的修改。税法的更多变化很可能在未来继续发生，我们不能向我们的股东保证任何这样的变化不会对股东的税收产生不利影响。我们不能向您保证，未来税收法律法规的变化不会对我们的股票投资产生不利影响。

为了保持我们作为房地产投资信托基金的地位，我们限制了任何一个股东可以拥有的股份数量。。《国内收入法》对房地产投资信托基金的股票所有权施加了某些限制。例如，在任何课税年度的后半年度，我们的股本流通股价值不超过50%的股份可能由五个或更少的个人直接或间接拥有(如美国国税法所定义)。为了保护我们的REIT地位，我们的章程禁止任何持有人收购超过9.8%(在价值或数量上，以限制性较大者为准)的已发行股本(定义为我们所有类别的股本，但我们的过剩股本(没有已发行股本))，除非我们的董事会批准豁免。所有权限制可能会限制股东获得普通股溢价的机会，否则，如果投资者试图集合超过流通股9.8%的股份或以其他方式改变控制权，普通股可能存在溢价。

我们章程和章程中的某些税收和反收购条款可能会阻碍我们控制权的改变。我们的章程和章程以及马里兰州一般公司法中包含的某些条款可能会阻止第三方向我们提出要约、要约或收购建议。如果发生这种情况，可能会推迟、阻止或阻止控制权的变更或现有管理层的撤换。这些规定还可能延迟或阻止我们的股东获得高于当时市场价格的普通股溢价。这些规定包括：

•上述房地产投资信托基金的所有权限额；

•我们的股东特别会议只能由董事会主席、首席执行官、总裁、董事会过半数成员或有权在会议上投票的过半数股东召集；

•我们的董事会可以不经股东批准授权和发行证券；以及

•关于在股东大会上提出提案的提前通知要求。

此外，马里兰州法律通过限制董事在主动收购情况下以及某些“企业合并”和“控制股份收购”等情况下的职责，为马里兰州公司提供了防止主动收购的保护。我们的章程包含豁免我们遵守《马里兰州控制股份收购法案》和《马里兰州企业合并法案》的条款。我们的章程禁止在未经公司股东批准的情况下废除、修订或更改我们的马里兰控制股份收购选择退出；然而，不能保证这一规定在未来某个时候不会被修订或取消。

公司在吸引和留住关键人才方面面临风险。我们的许多高管都拥有很高的行业声誉，这有助于我们识别收购和开发机会，并与物业的租户和卖家进行谈判。*失去这些关键人员的服务可能会影响我们的运营，因为与现有和潜在的租户、物业卖家和行业人员的关系减少。此外，在竞争激烈的市场中，可能很难吸引新的或替代的人员。

 

我们与我们的某些高管签订了遣散费和控制权变更协议，这可能会阻止公司控制权的变更。*如果在控制权变更后的一段时间内(在人员协议中规定)，我们终止了对人员的雇用，或如果人员出于协议中指定的原因选择终止与我们的雇佣关系，我们将支付相当于人员的平均年补偿乘以人员协议中指定的金额的遣散费，以及人员的基本工资和假期工资，但已积累的基本工资和假期工资

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这些协议可能会阻止控制权的变更，因为第三方获得我们控制权的成本增加了。

我们在运营中依赖信息技术，该技术的任何重大故障、不足、中断或网络攻击都可能损害我们的业务。我们依赖信息技术网络和系统，包括互联网和第三方基于云的服务提供商，来处理、传输和存储电子信息，管理或支持各种业务流程，包括金融交易和记录，以及维护个人身份信息以及客户和租赁数据。我们从供应商那里购买一些信息技术，我们的系统依赖于这些供应商。我们依赖商用系统、软件、工具和监控来为处理、传输和存储与我们的业务运营相关的数据(包括我们的金融交易和记录)和机密客户数据(包括与金融账户相关的个人身份信息)提供安全保障。尽管我们已采取措施保护我们的信息系统和这些系统中维护的数据的安全，但我们的安全和安全措施可能无法防止系统的不正常运行或损坏，或在发生网络安全事件时不适当地访问或披露我们的业务运营或个人身份信息。安全漏洞，包括物理或电子入侵、计算机病毒、黑客钓鱼或欺骗攻击以及类似的漏洞，可能造成系统中断、关闭、挪用资产或未经授权泄露机密信息。在某些情况下，可能很难预测或立即发现此类事件及其造成的损害。任何未能维护我们信息系统的适当功能、安全性和可用性的行为都可能中断我们的运营，损害我们的声誉，使我们面临责任索赔或监管处罚，并可能对我们的业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响。此外，任何网络安全事件都可能代价高昂，尽管我们可能会投保任何网络责任保险。见“项目1C。网络安全“，以供进一步讨论。

我们可能会受到美国社会、政治、监管和经济条件或法律和政策变化的影响。美国税法、对外贸易、制造业以及我们客户所在地区和国家/地区的开发和投资的任何变化都可能对我们的经营业绩和业务产生不利影响。

项目1B.未解决的工作人员意见。

没有。

项目1C. 网络安全。

网络风险管理与策略

EastGroup将网络安全流程（包括外部公司对其信息安全流程和系统的定期测试）纳入公司的整体风险管理计划。EastGroup拥有关于事件响应、身份和访问管理、网络安全事务员工培训、设备管理以及补丁和漏洞管理等方面的流程和政策。我们亦维持有关第三方供应商风险管理的程序，包括（如适用）对潜在供应商提供的系统及组织控制（“系统及组织控制”）报告的安全评级进行审阅。此外，EastGroup还与网络安全咨询公司合作，帮助管理公司的网络安全风险。网络咨询公司目前对EastGroup的控制和环境进行测试，包括渗透测试，以识别和修复网络安全风险。他们目前还为EastGroup提供与其信息技术能力有关的技术、基础设施、管理和生产力方面的建议，包括与公司员工进行网络钓鱼练习。

此外，EastGroup还制定了信息技术一般控制措施，以支持对财务报告的内部控制。该等监控由本公司内部审核职能测试，如有监控不足之处，将向高级管理层及董事会审核委员会汇报。

与网络安全风险相关的治理

EastGroup的网络安全风险管理流程由网络风险委员会（“网络风险委员会”）进行评估和管理，该委员会包括公司的首席财务官（“CFO”），首席信息官（“CIO”）以及信息技术，财务和会计，法律和内部审计职能的管理层成员。首席信息官是注册会计师（“CPA”），美国注册会计师协会的注册信息技术专业人员，在网络安全和信息技术领域拥有20年的经验。总体而言，网络风险委员会的其他成员在会计、财务报告和审计以及法律和合规方面拥有技术专长和经验。

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公司董事会监督EastGroup的风险管理流程。具体而言，董事会已授权审计委员会负责定期审查和监督公司的网络安全和其他信息技术风险、控制措施和程序，包括公司减轻网络安全风险和应对数据泄露的计划。审核委员会定期收到网络风险委员会有关该等议题的最新资料。高级管理层（包括网络风险委员会成员）及审核委员会主席定期向全体董事会汇报网络安全风险管理。此外，管理层每年进行全面的风险调查，并将调查结果提交董事会讨论。

项目2. 特性.

截至2023年12月31日，EastGroup拥有510处工业物业。 这些物业主要位于佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗来纳州的阳光地带，大多数都集中在供应受限的子市场的主要交通特征周围。 截至2024年2月13日，EastGroup的经营组合在约1，600份租赁中有97.8%被租赁，97.6%被租户占用，没有一个租户占公司年化基本租金的约1.8%，如下表所示。 该公司已开发约50%的总投资组合（以平方英尺为基础），其中包括房地产物业和开发以及增值物业租赁和在建。 该公司的重点是商业分销空间的所有权（占总投资组合的91%），其余为散装分销空间（8%）和商业服务空间（1%）。 商业分布空间物业通常是多租户建筑，建筑深度为200英尺或更少，净高为24-32英尺，办公室完成率为10-25%，卡车球场深度为100-120英尺。 有关公司财产的详细清单，请参见合并财务报表附表三-房地产财产和累计折旧。

于2023年12月31日，EastGroup并无拥有账面值占总账面值10%或以上或总收入占总收入10%或以上的任何单一物业。

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本公司的租赁费用详列如下：

截至12月31日止的年度，						即将到期的租赁数量 (1)						租赁到期总面积 (in平方英尺） (1)						租赁期满的年基租金 (1) (2)						租约期满时基本租金总额的百分比 (1)
2024 (3)						251						5,977,000						$	45,654,000					10.5%
2025						312						8,189,000						$	66,880,000					15.4%
2026						324						10,014,000						$	81,637,000					18.8%
2027						280						9,127,000						$	75,052,000					17.3%
2028						227						6,976,000						$	57,923,000					13.3%
2029						114						5,214,000						$	34,830,000					8.0%
2030						49						2,519,000						$	20,501,000					4.7%
2031						32						1,315,000						$	11,447,000					2.6%
2032						23						1,738,000						$	13,261,000					3.0%
2033年及以后						28						3,374,000						$	27,737,000					6.4%

（一） 不包括租赁续约选项。

(2)年化基本租金是指截至2023年12月31日的月度现金租金，不包括租户费用报销，乘以12个月。

(3)包括按月租约。

项目3.提起法律诉讼。

本公司目前并无涉及任何重大诉讼，据其所知，亦无任何针对本公司或其财产的重大诉讼受到威胁，但在正常过程中发生的例行诉讼及其他被视为不属重大的诉讼除外。这些事项基本上全部由本公司的责任保险承保，预计总体上不会对本公司的财务状况或经营业绩产生重大不利影响。本公司无法肯定地预测任何诉讼的结果，一些诉讼、索赔或法律程序可能会对本公司不利，从而可能对其财务状况或经营业绩产生重大影响。

第四项：披露矿山安全情况。

不适用。

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第二部分：其他信息

第五条登记人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场。

公司的普通股股票在纽约证券交易所挂牌交易，代码为“EGP”。截至2024年2月13日，公司47,956,587股已发行普通股的登记持有者为397人。该公司将2023年和2022年的应纳税所得额全部分配给股东。我们通常根据董事会的决定向普通股持有者支付季度现金股息。我们未来的分配可能会有所不同，并将由董事会根据当时的情况决定，包括我们的财务状况、经营业绩、估计应纳税所得额和REIT分配要求，并可能由董事会酌情调整。因此，没有必要对所得税作出重大规定。下表汇总了2023年和2022年该公司所有分配的联邦所得税待遇。

股份分配的联邦所得税处理

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022
普通股分配：			每股收益(EPS)
普通股息			$	5.02083					4.53746
非股息分配			—						—
未收回的第1250条资本利得			—						—
其他资本利得			—						—
公共分布合计 (1)			$	5.02083					4.53746

 (1) 根据修订后的1986年国内收入法第857(B)(9)条，2024年1月12日作出的记录日期为2023年12月29日的现金分配被视为股东于2023年12月31日收到的2023年未分配收益和利润。2023年1月13日作出的现金分配，记录日期为2022年12月30日，被视为股东于2022年12月31日收到的2022年未分配收益和利润。

发行人及关联购买人购买股权证券

期间						总数 所购股份的百分比						加权平均每股支付价格						作为公开宣布的计划或计划的一部分购买的股票总数						根据计划或计划可购买的最大股票数量
2023年10月1日至2023年10月31日						—						$	—					—						—
2023年11月1日至2023年11月30日						—						—						—						—
2023年12月1日至2023年12月31日(1)						64						178.38						—						—
总计						64						$	178.38					—

(1)在公司股权补偿计划允许的情况下，这些股票被公司扣留，以履行与发行普通股相关的预扣税款义务。

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性能图表

下图比较了截至2023年12月31日的五年中，东方集团普通股的累计股东总回报与标准普尔500总回报指数(S&P500总回报)和全美房地产投资信托基金协会(FTSE NAREIT Equity REITs)编制的富时股权REIT指数(FTSE NAREIT Equity REITs)的累计总回报。

绩效图表和相关信息不应被视为“征集材料”，也不应被视为已向美国证券交易委员会“备案”，也不得通过引用将此类信息纳入未来的任何备案文件，除非本公司通过引用明确将其纳入此类备案文件。

			截至12月31日的财政年度，
			2018						2019						2020						2021						2022						2023
东方集团			$	100.00					148.20						158.13						266.35						178.27						227.53
富时NAREIT股权REITs			100.00						126.00						115.92						166.04						125.58						142.82
标准普尔500指数总回报			100.00						131.49						155.68						200.38						164.09						207.23

上述信息假设EastGroup普通股和每个指数在2018年12月31日的投资价值为100美元，所有股息都进行了再投资。

第六项。[已保留].   

不适用。

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第七项：管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析。

以下对业务成果和财务状况的讨论和分析应结合本年度报告10-K表其他部分所载的合并财务报表及其附注阅读。

概述

EastGroup的目标是成为其市场的领先供应商，为对地理位置敏感的客户(主要是20,000至100,000平方英尺)提供功能强大、灵活和高质量的商业配送空间，从而实现股东价值的最大化。公司开发、收购和运营配送设施，其中大部分聚集在主要阳光地带地区供应受限的子市场的主要交通功能周围。公司的核心市场主要位于佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗来纳州。

2023年期间，由于通胀上升、利率上升和供应链中断等一系列因素，经济不确定性和股市波动性增加。虽然这些因素到目前为止还没有对东方集团的运营产生重大不利影响，但它们可能会在未来对公司产生不利影响。公司的大部分租约要求租户按比例支付其按比例分摊的运营费用，包括房地产税、保险和公共区域维护，从而减少了公司因通胀或其他因素导致的运营费用增加的风险。此外，该公司的大部分租约包括预定的租金上涨。如果通货膨胀导致本公司的一般和行政费用增加，或较高的利率增加了本公司的经营成本，则增加的成本将不会转嫁给租户，并可能对本公司的经营业绩产生不利影响。本公司继续监察这些供应链、通胀和利率因素，以及整体经济环境所带来的不确定性。

本公司相信其目前的营运现金流及无抵押银行信贷安排可为本公司的营运提供资金，本公司亦相信其可按目前可接受的条款发行普通股及/或优先股并取得债务融资。2023年，EastGroup通过其自动取款机计划发行了4,094,896股普通股，为公司提供了691,478,000美元的净收益。于2023年，本公司以5.27%的实际固定利率结清了1亿美元的无担保债务。此外，本公司自2023年1月起修订其无抵押银行信贷安排，将其无抵押银行信贷安排的总容量由475,000,000美元扩大至675,000,000美元。EastGroup的融资和股权发行在流动性与资本资源下面。

公司的主要收入来源是租金收入。在2023年期间，EastGroup签订了8,129,000平方英尺的经营性物业的租赁合同(截至2023年12月31日，EastGroup的总面积为55,153,000平方英尺，占14.7%)。对于在2023年签署的新租约和续签租约，平均租金比之前在相同空间签订的租约增加了55.0%。

在稀释后的每股基础上，EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入截至2023年12月31日的一年为4.42美元，而2022年为4.36美元，增长1.4%。有关更多详情，请参阅以下公司对业绩趋势的分析。

物业净营业收入(PNOI)，不包括来自相同物业的租赁终止收入(定义为在本年度和上一年报告期-2022年1月1日至2023年12月31日期间拥有的经营性物业)，2023年比2022年增长6.6%。

EastGroup的运营组合在2023年12月31日和2022年12月31日都有98.7%的租赁。2023年底，运营组合的入住率为98.2%，而2022年12月31日为98.3%。截至2024年2月13日，运营组合97.8%为租赁，97.6%为入驻。截至2023年12月31日，根据年化租金的百分比，约占运营投资组合10.5%的租赁计划于2024年到期。截至2024年2月13日，这一比例降至9.1%。

公司通过收购以及开发和增值计划创造新的租赁收入来源。*公司通过董事会批准的开发用地最高水平以及根据租赁活动调整开发开始日期来降低与开发相关的风险。

在截至2023年12月31日的一年中，东方集团在七个市场购买了328.3英亩土地，总金额为70,664,000美元。该公司开始在8个市场建设11个开发项目，总面积2,435,000平方英尺。同样在2023年，该公司将10个市场的13个开发和增值项目(2341,000平方英尺)从其

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房地产开发和增值计划，在转让之日的费用为271,568,000美元。截至2023年12月31日，东方集团的开发和增值计划包括位于12个市场的18个项目(4,077,000平方英尺)。截至2024年2月13日，开发和增值项目合计租赁24%，预计总成本为575,700,000美元，其中截至2023年12月31日仍有200,776,000美元有待投资。

在截至2023年12月31日的一年中，EastGroup以总计165,116,000美元的价格收购了达拉斯、拉斯维加斯、纳什维尔和格林维尔的98.7,000平方英尺的运营物业。期内并无增值物业收购。

2023年，EastGroup出售了231,000平方英尺的运营物业和11.9英亩的土地，产生了43,150,000美元的销售总收入。年，公司确认了17,965,000美元房地产投资销售收益非经营性房地产销售收益446,000美元(包括在其他关于2023年合并损益表和全面收益表)。

该公司最初通常通过其675,000,000美元的无担保银行信贷安排为其开发和收购计划提供资金(如下文所述流动性与资本资源在市场条件允许的情况下，EastGroup发行股权和/或使用固定利率债务，包括已通过使用利率掉期交换到有效固定利率的可变利率债务，以取代短期银行借款。穆迪投资者服务公司将该公司的发行人评级定为Baa2，展望为稳定。证券评级不是购买、出售或持有证券的建议，可能会受到指定评级机构随时修改或撤回的影响。每个评级都应独立于任何其他评级进行评估。对于未来的债务发行，该公司打算主要发行无担保的固定利率债务，包括通过使用利率互换已被交换到有效固定利率的可变利率债务。该公司还可能在未来进入公共债务市场，作为筹集资金的一种手段。

EastGroup有一个可报告的部门--工业物业，这与公司的内部报告方式、经营结果的衡量和公司资源的分配一致。该公司的首席决策者在决策时使用两个主要的经营业绩衡量标准：(1)普通股股东应占经营的资金(“FFO”)，和(2)财产净营业收入(“PNOI”)。

FFO是根据全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)制定的标准计算的。NAREIT的指引允许编制人选择是否将房地产投资信托(“REIT”)业务附带的房地产资产的销售损益或减值费用排除在FFO的计算之外。EastGroup已选择排除与此类资产相关的活动，这些活动是我们的业务附带的。

FFO是根据美国公认会计原则(“GAAP”)计算的普通股股东应占净收益(亏损)，不包括出售房地产(包括公司业务附带的其他资产)的损益和减值损失，经与房地产相关的折旧和摊销调整后，以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后的净收益(亏损)。FFO不被认为是净收益(根据公认会计原则确定)的替代，也不是对公司流动性的衡量，也不是对可用于满足公司现金需求的资金的指示，包括其分配能力。影响FFO的主要驱动因素是PNOI(如下所述)、利率、公司使用的杠杆量以及一般和行政费用。

PNOI的定义为房地产经营收入较少房地产经营费用(包括基于市场的内部管理费支出)加上公司非全资房地产投资的收入和物业运营费用份额。

EastGroup有时将来自同一物业的PNOI称为“相同PNOI”；该公司也提供相同的PNOI，但不包括来自租赁终止的收入。相同物业被定义为在整个本期和上一年报告期内拥有的运营物业。在本年度和上一年度报告期的经营组合中持有之前，不包括已开发或收购的物业。本年度或上一年度报告期内售出的物业亦不包括在内。在截至2023年12月31日的年度内，相同物业包括从2022年1月1日至2023年12月31日整个期间包括在运营组合中的物业。公司提出相同的PNOI和相同的PNOI，不包括租赁终止的收入，作为物业层面的业绩补充衡量标准，用于评估公司在房地产资产投资的业绩及其在同一物业基础上的经营业绩。

FFO和PNOI是用于评估公司在房地产资产投资的业绩及其经营结果的补充行业报告指标。本公司认为，在PNOI和FFO的计算中不计入折旧和摊销提供了物业表现的补充指标，因为房地产价值在历史上一直随市场状况而上升或下降。

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可与其他REITs类似名称但计算方法不同的指标相媲美。投资者应意识到，排除在FFO之外或重新计入FFO的项目是了解和评估公司财务业绩的重要组成部分。这些非GAAP数字不应被视为替代，只应与根据GAAP呈报的公司财务信息一起考虑，并作为其补充。

下表列出了以下各项对帐净收入对于PNOI，相同的PNOI和相同的PNOI，不包括截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年12月31日的三个财政年度的租赁终止收入。

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
									(单位：千)
净收益为美元，投资者为投资者。			$	200,548					186,274						157,638
房地产投资销售的增长将使美国、日本、中国、日本、中国、印度、日本、中国等国的房地产投资销售收入不断增长。			(17,965)						(40,999)						(38,859)
非经营性房地产销售收益			(446)						—						—
利息收入：*			(879)						(100)						(6)
其他收入包括：*			(4,412)						(208)						(63)
间接租赁成本			582						546						700
折旧及摊销			171,078						153,638						127,099
公司在未合并投资中的折旧份额			124						124						136
利息支出为*。			47,996						38,499						32,945
一般和行政费用包括财务报表、财务报表。			16,757						16,362						15,704
合并后合资企业在PNOI中的非控股权益			(62)						(105)						(61)
物业净营业收入(“PNOI”)为*			413,321						354,031						295,233
2022年和2023年收购的PNOI			(19,165)						(9,471)						*
2022年和2023年的PNOI开发和增值物业			(47,739)						(17,918)						*
2022年和2023年PNOI经营性财产处置			(1,813)						(1,753)						*
其他PNoi			166						324						*
相同的PNoi			344,770						325,213						*
相同物业的租赁终止手续费净收入			(907)						(2,708)						*
相同的PNOI，不包括租赁终止的收入			$	343,863					322,505						*

*相同的物业指标不适用于截至2021年12月31日的年度，因为2023年和2022年的相同物业指标是基于本年度和上一年报告期(2022年1月1日至2023年12月31日)内拥有的运营物业。

截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的三个财政年度的PNOI计算如下。

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
			(单位：千)
房地产业务的收入增加了投资者的收入，增加了投资者的收入。			$	566,179					486,817						409,412
房地产运营的支出导致了房地产商、房地产商和房地产商。			(154,030)						(133,915)						(115,078)
合并后合资企业在PNOI中的非控股权益			(62)						(105)						(61)
来自50%拥有的未合并投资的PNOI			1,234						1,234						960
物业净营业收入(“PNOI”)			$	413,321					354,031						295,233

房地产经营收入是由租金收入，扣除坏账准备，费用报销传递收入和包括租赁终止费在内的其他房地产收入组成。房地产经营费用包括物业税、保险、水电费、维修及保养费用、管理费及其他营运成本。一般而言，本公司最重要的营运开支为财产税及保险。租户租约可以是总营运开支可收回的净租赁、部分营运开支可收回的经修订毛租或不收回开支的毛租(毛租只占本公司总租约的一小部分)。物业营运开支的增加可在净租赁下全数收回，并可按

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经修订总租赁的高度。经修订的总租赁通常包括基年金额，超过这些金额的费用增加是可以收回的。*公司对物业运营费用的敞口主要是由于空置和占用空间的租赁限制了可收回的费用金额。

下表列出了以下各项对帐EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的三个财政年度，归属于普通股股东的FFO。

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
			(单位为千，每股数据除外)
EastGroup Property，Inc.的净收入。普通股股东将债务偿还给政府，将债务偿还给政府，将债务移交给股东。			$	200,491					186,182						157,557
折旧及摊销			171,078						153,638						127,099
公司在未合并投资中的折旧份额			124						124						136
非控股权益的折旧和摊销			(5)						(17)						—
房地产投资销售的增长将影响中国房地产市场的发展。			(17,965)						(40,999)						(38,859)
非经营性房地产销售收益			(446)						—						—
可归因于普通股股东的运营资金(FFO)包括投资者、投资者和投资者。			353,277						298,928						245,933
非自愿转换和业务中断索赔的收益			(4,187)						—						—
可归因于普通股股东的FFO-不包括非自愿转换和业务中断索赔的收益			$	349,090					298,928						245,933
每股摊薄后普通股股东应占净收益			$	4.42					4.36						3.90
每股稀释后普通股股东应占FFO			$	7.79					7.00						6.09
可归因于普通股股东的FFO-不包括非自愿收益每股稀释后的转换和业务中断索赔			$	7.70					7.00						6.09
稀释后的每股收益和运营资金			45,331						42,712						40,377

在评估公司的收入和费用时，公司分析了以下业绩趋势：

 

•EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入截至该年度为止 2023年12月31日 为200,491,000美元(基本每股4.43美元，稀释后每股4.42美元)，而2022年为186,182,000美元(基本每股4.37美元，稀释后每股4.36美元)。 看见经营成果以作进一步分析。

•稀释后每股FFO的变动代表本年度每股稀释后FFO较上年增加或减少。2023年，稀释后每股FFO为7.79美元，而2022年为每股7.00美元，增幅为11.3%。截至2023年12月31日的年度，不包括非自愿转换和业务中断索赔收益的FFO为每股稀释后收益7.70美元，而2022年为每股稀释后收益7.00美元，增长10.0%。与2022年相比，在截至2023年12月31日的年度内，FFO有所增加，这主要是由于PNOI和其他收入的增加，但利息支出的增加部分抵消了这一增长。

•在截至2023年12月31日的一年中，PNOI比2022年增加了59，29万美元，或16.7%。PNOI从新开发和增值物业中增加了29,821,000美元，从相同的物业运营中增加了19,557,000美元，从2022和2023年的收购中增加了9,694,000美元。

•相同PNOI的变化代表在整个本年度和上一年报告期(2022年1月1日至2023年12月31日)内拥有的相同运营物业的PNOI增加或减少。与2022年12月31日相比，截至2022年12月31日的一年，相同的PNOI，不包括租赁终止收入，增加了6.6%。

•同一物业平均入住率是指租赁期限已经开始的月末租赁面积与本年度和上一年报告期(2022年1月1日至2023年12月31日)期间拥有的相同运营物业的可租赁总面积相比的平均月末百分比。截至2023年12月31日的一年，同一物业的平均入住率为98.4%，而2022年为98.3%。

•根据GAAP计算的同一物业平均租金是指在整个当前和上一年报告期(2022年1月1日至2023年12月31日)内拥有的相同运营物业的租赁平均年租金。截至2023年12月31日的一年，同一物业的平均租金为每平方英尺7.58美元，而截至2022年12月31日的一年，平均租金为每平方英尺7.08美元。

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•入住率是指截至报告期结束时，租期已开始的租赁面积占可租赁总面积的百分比。截至2023年12月31日的平均入住率为98.2%。截至2022年12月31日至2023年9月30日的前四个季度的季度末入住率为97.7%至98.3%。

•租金变动是指新租约及续期租约的租金较同一空间之前的租约增加或减少。就2023年而言，新租约及续期租约的租金增幅(占总楼面面积的14.7%)平均为55.0%。

•租赁终止费收入包括在房地产经营收入。2023年，租赁终止费收入为1,020,000美元，而2022年为2,708,000美元。

•本公司将无法收回的租金准备金记为减值至房地产经营收入追回无法收回的租金被记录为增加房地产经营收入。该公司在2023年录得1,516,000美元的无法收回租金净准备金，而2022年为138,000美元。我们根据(其中包括)承租人的付款历史、承租人的财务状况、承租人经营所处行业的商业状况和趋势以及物业所在地理区域的经济条件等因素，评估个别租约的租金及其他应收账款在每个报告期的可收回性。如果对这些因素或其他因素的评估显示，我们不可能收取基本上所有的租金，我们将确认租金收入的调整。如果我们对收款概率的判断或估计发生变化，我们可能会在得出这样的结论期间调整或记录额外的租金收入。本公司在截至2023年12月31日止年度内按正常程序记录坏账租金准备金。

财务状况

EastGroup的总资产截至2023年12月31日为4,519,213,000美元，比2022年12月31日增加483,376,000美元。总负债减少171,819,000美元至1,910,579,000美元；以及总股本同一期间增加655 195 000美元至2 608 634 000美元。以下各段将更详细地解释这些变化。

资产

房地产物业

房地产在截至2023年12月31日的一年中增加了457,576,000美元。增加的主要原因是：(I)将13个物业从开发和增值物业至房地产(详情见开发和增值物业)；(Ii)收购五个营运物业；(Iii)公司物业的资本改善；及(Iv)转移至房地产下面将进行讨论。这些增长被出售三处营业物业和将一处物业从房地产至开发和增值物业.

2023年，东方集团收购了以下运营资产：

2023年购入的房地产

位置

大小

日期 后天

成本(1)

(平方英尺)

(单位：千)

克雷格企业中心

拉斯维加斯，NV

156,000

04/18/2023

$

34,365

蓝钻商业园

拉斯维加斯，NV

254,000

09/05/2023

52,973

麦金尼物流中心

德克萨斯州达拉斯

193,000

10/02/2023

25,739

在迈阿特停车

田纳西州纳什维尔

171,000

11/03/2023

30,793

佩尔泽角商务中心1号

南卡罗来纳州格林维尔

213,000

12/21/2023

21,246

经营性物业收购总额 (2)

987,000

$

165,116

(1)成本是根据财务会计准则委员会(“FASB”)会计准则编纂(“ASC”)805“企业合并”计算的，代表购买价格、结算成本和资本化购置成本的总和。请参阅合并财务报表附注1(J)和附注2。

(2)经营性物业被定义为公司经营组合中的稳定房地产(土地包括建筑物和改善)；包括在综合资产负债表上的房地产。

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于截至2023年12月31日止年度内，本公司就现有物业及收购物业进行资本改善53,550,000美元(包括于经营成果)。此外，公司在转移至香港后，在开发和增值项目上产生了15,953,000美元的费用。房地产；公司在合并现金流量表中将这些支出记为开发和增值成本。

此外，在截至2023年12月31日的一年中，EastGroup出售了231,000平方英尺的运营物业，产生了38,400,000美元的销售总收入。年，公司确认了17,965,000美元房地产投资销售收益截至2023年12月31日止年度。

开发和增值物业

东方集团在中国的投资开发和增值物业截至2023年12月31日，公司租赁和在建物业价值374,924,000美元，预期开发(主要是土地)价值264,723,000美元。开发和增值物业截至2023年12月31日，2023年12月31日为639,647,000美元，而2022年12月31日为538,449,000美元。2023年用于开发和增值物业的总资本为388,213,000美元，其中主要包括开发和增值物业的改善成本301,596,000美元，新土地投资70,664,000美元，以及转移到房地产S。转用后开发和增值项目发生的资本化成本房地产包括物业的资本改善，但不包括与开发有关的其他资本化成本(即利息支出、物业税和内部人员成本)。

在截至2023年12月31日的一年中，EastGroup的内部开发成本为10,472,000美元，而2022年为9,985,000美元。

在截至2023年12月31日的一年内，没有任何增值收购。

同样在2023年，东方集团在7个市场购买了328.3英亩的开发用地，价格为70,664,000美元。与这些收购相关的所有成本都包括在开发和增值物业桌子。这些增长被13个开发和增值项目转移到房地产截至转让之日，总投资271,568,000美元。该公司还将一处经营性物业转让给开发和增值物业截至转让之日，总投资额为4553,000美元。

在截至2023年12月31日的一年中，EastGroup出售了11.9英亩土地，产生了475万美元的销售总收入。公司确认非经营性房地产销售收益446,000美元(包括在其他截至2023年12月31日止年度的综合收益及全面收益表)。

公司的业绩摘要开发和增值物业截至2023年12月31日的年度如下：

			实际或估计建筑尺寸						截至2023年12月31日发生的累计成本						预计总成本
			(平方英尺)						(单位：千)
租出			1,352,000						$	162,356					$	180,600
在建工程			2,725,000						212,568						395,100
租赁和在建总金额			4,077,000						374,924						$	575,700
未来发展(主要是土地)			10,792,000						264,723
总计开发和增值物业截至2023年12月31日			14,869,000						$	639,647
总计开发和增值物业转接至房地产             属性截至2023年12月31日止年度内			2,341,000						$	271,568					(1)

(1) 表示转账之日的累计成本。

累计折旧

房地产、开发和增值物业的累计折旧在2023年增加了122,909,000美元，主要是由于141,003,000美元的折旧费用，但2023年期间出售了三个运营物业，总计231,000平方英尺，部分抵消了这一增长。

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其他资产

其他资产2023年增加了6,995,000美元。有关详细信息，请参阅合并财务报表附注4。

负债

无担保银行信贷安排，扣除债务发行成本截至2023年12月31日止年度减少169,974,000美元，主要由于偿还641,624,000美元及年内产生的新债务发行成本，但因年内借款471,624,000美元及债务发行成本摊销而部分抵销。该公司的信贷安排在下文中有更详细的说明流动性与资本资源.

无担保债务，扣除债务发行成本于截至2023年12月31日止年度内减少14,912,000美元，主要由于3月偿还65,000,000美元定期贷款、8月偿还优先无抵押票据本金50,000,000美元，以及期内产生的新债务发行成本。这些减少额被1月份1亿美元优先无担保定期贷款的结清和债务发行成本的摊销部分抵消。这些更改将在下面的流动性与资本资源.

应付账款和应计费用2023年增加了9,349,000美元。有关详细信息，请参阅合并财务报表附注7。

其他负债2023年增加5,749,000美元。有关详细信息，请参阅合并财务报表附注8。

权益

额外实收资本截至2023年12月31日止年度增加698,386,000美元，主要由于：(I)根据本公司持续普通股发售计划发行普通股(如下文所述流动性与资本资源)和(2)与股票薪酬有关的活动(如合并财务报表附注10所述)。在截至2023年12月31日的年度内，东方集团根据其持续普通股发行计划发行了4,094,896股普通股，加权平均价为每股170.77美元，为公司提供了总计691,478,000美元的净收益。

在截至2023年12月31日的年度内，超过收益的分配增加31,575,000美元，因普通股股息232,066,000美元超过EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入200,491,000美元。

累计其他综合收益2023年减少了11,483,000美元。减少乃由于本公司利率掉期(现金流量对冲)之公平值变动所致，有关变动将于综合财务报表附注11及12进一步讨论。

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行动的结果

2023年与2022年相比

EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入截至2023年12月31日的年度为200,491,000美元(基本每股4.43美元，稀释后每股4.42美元)，而截至2022年12月31日的年度为186,182,000美元(基本每股4.37美元，稀释后每股4.36美元)。以下各段提供了有关这些变化的进一步细节：

•与2022年相比，2023年PNOI增加了59，29万美元(稀释后每股1.31美元)。新开发和增值物业增加了29,821,000美元，相同物业运营增加了19,557,000美元，2022年和2023年收购增加了9,694,000美元。2023年，租赁终止费收入为1,020,000美元，而2022年为2,708,000美元。2023年，公司记录的无法收回租金净准备金为1,516,000美元，而2022年为138,000美元。2023年和2022年，租金直线上升使PNOI分别增加了11,898,000美元和9,991,000美元。

•EastGroup已被认可房地产投资销售收益2023年为17,965,000美元(每股稀释后0.40美元)，而2022年为40,999,000美元(每股稀释后0.96美元)。本公司的销售交易载于合并财务报表附注2。

•折旧及摊销与2022年相比，2023年的支出增加了17，44万美元(稀释后每股0.38美元)。增加的主要原因是公司于2022年和2023年收购的经营性物业以及从开发和增值物业2022年和2023年，部分被2022年和2023年出售的运营物业所抵消。

•利息支出与2022年相比，2023年增加了9,497,000美元(稀释后每股0.21美元)。详情见下表。

•2023年，EastGroup确认了非自愿转换和业务中断索赔的收益为4,187,000美元(稀释后每股0.09美元)。2022年期间，非自愿转换和业务中断索赔没有增加。

EastGroup于2023年签订了91份租约，租金优惠总额为3,282,000平方英尺，租金优惠总额为7,543,000美元；相比之下，2022年签订了114份租约，租金优惠金额为4,798,000平方英尺，租金优惠总额为7,378,000美元。

在2023年12月31日和2022年12月31日，公司在运营组合中的租赁面积百分比为98.7%。2023年底，运营组合的总入住率为98.2%，而2022年12月31日的入住率为98.3%。

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利息支出与截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度增加了9,497,000美元。利息支出2023年和2022年：

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						增加(减少)
			(单位：千)
可变利率利息支出
无担保银行信贷安排--利率浮动 (不包括融资手续费和债务发行成本的摊销)			$	2,804					4,241						(1,437)
摊销融资费用--无担保银行信贷融资			1,005						713						292
债务发行成本摊销--无担保银行信贷安排			1,003						650						353
--浮动利率利息支出总额			4,812						5,604						(792)
固定利率利息支出
无担保债务利息(1) (不包括债务发行成本的摊销)			58,428						44,492						13,936
有担保债务利息(不包括债务发行成本的摊销)			51						89						(38)
债务发行成本摊销--无担保债务			909						704						205
债务发行成本摊销--担保债务			31						3						28
固定利率利息支出共计			59,419						45,288						14,131
总利息			64,231						50,892						13,339
减资本化利息			(16,235)						(12,393)						(3,842)
总利息支出			$	47,996					38,499						9,497

（一） 包括公司无担保债务的利息，根据债务协议固定利率或由于利率掉期而实际固定利率，如合并财务报表附注12所述。

EastGroup于二零二三年的浮息利息开支较二零二二年减少792，000元，主要由于平均借款减少，部分被本公司无抵押银行信贷融资的加权平均浮息增加所抵销，如下表所示：

						截至十二月三十一日止的年度，
						2023						2022						增加 (减少)
						(In（千美元，利率除外）
无抵押银行信贷融资的平均借款-浮动利率						$	49,384					182,478						(133,094)
加权平均浮动利率 （不包括融资费用和债务发行成本的摊销）						5.68%						2.32%

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公司2023年的固定利率利息支出较2022年增加14，131，000美元，主要是由于下文所述的无担保债务活动。 2022年及2023年取得的无抵押债务详情如下表所示：

2022年和2023年新增无担保债务						保证金						实际固定利率						获取日期						到期日						金额
																														(单位：千)
1亿美元高级无担保定期贷款(1)(2)						0.95%						2.61%						03/31/2022						09/29/2028						$	100,000
1.5亿美元高级无抵押债券						不适用						3.03%						04/20/2022						04/20/2032						150,000
5000万美元高级无担保定期贷款 (1)						0.95%						4.09%						08/31/2022						08/30/2024						50,000
7500万美元高级无担保定期贷款 (1)						0.95%						4.00%						08/31/2022						08/31/2027						75,000
7,500万美元高级无抵押债券						不适用						4.90%						10/12/2022						10/12/2033						75,000
7,500万美元高级无抵押债券						不适用						4.95%						10/12/2022						10/12/2034						75,000
1亿美元高级无担保定期贷款 (1)						1.35%						5.27%						01/13/2023						01/13/2030						100,000
*加权平均有效固定利率 2022年和2023年的预算、预算和总额												3.98%																		$	625,000

(1)这些无抵押定期贷款的利率由有定期担保的隔夜融资利率(“软性”)外加保证金，该保证金受公司保险评级变化的定价网格的影响。本公司订立利率互换协议(详见附注12)，以将贷款的定期SOFR利率转换为实际固定利率。上表中的利率是截至2023年12月31日的贷款实际固定利率，包括利率互换的影响。

(2)自2023年9月29日起对该定期贷款进行修订和再融资，详情如下。

2022年和2023年期间偿还无担保债务和优先无担保定期贷款的再融资部分抵消了新的无担保债务利息支出的增加。2023年9月，本公司对一笔1亿美元的优先无担保定期贷款进行了再融资，将实际上固定的利率降低了约45个基点。2022年3月，本公司为另一笔100,000,000美元的优先无担保定期贷款进行了再融资，将实际上固定的利率降低了约60个基点。无担保债务的偿还情况如下表所示：

2022年和2023年偿还的无担保债务						利率						还款日期						偿还额
																		(单位：千)
7500万美元高级无担保定期贷款						3.03%						02/28/2022						$	75,000
6500万美元高级无担保定期贷款						2.31%						03/31/2023						65,000
5000万美元高级无抵押债券						3.80%						08/28/2023						50,000
加权平均有效固定利率和总收益 2022年和2023年的预算总额。						2.99%												$	190,000

房地产建设期间的利息成本被资本化，并与利息支出相抵销。2023年资本化利息比2022年增加3,842,000美元，原因是借款利率上升和发展支出发生变化。

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房地产改善

截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度，EastGroup经营物业的房地产改善情况如下：

			估计数 使用寿命						截至十二月三十一日止的年度，
									2023						2022
									(单位：千)
*			40年						$	1,892					618
租户改进：
*新租户*。			租约生活						16,352						13,224
*			租约生活						3,503						3,687
其他：
*。			5-40岁						8,085						9,853
*的屋顶*			5-15岁						17,386						6,611
*			3-5年						4,824						3,482
*。			5年						1,508						1,969
房地产的整体改善(1)									$	53,550					39,444

(1) 房地产改善总额对账至房地产改善关于现金流量表的合并报表：

						截至十二月三十一日止的年度，
						2023						2022
						(单位：千)
房地产的整体改善						$	53,550					39,444
房地产应付账款的变动						(527)						197
在建工程变更情况						(1,907)						1,210
房地产改善浅谈现金流量表的合并报表						$	51,116					40,851

资本化租赁成本

该公司的租赁费用(主要是佣金)资本化并计入其他资产。成本按相关租赁条款摊销，摊销包括在折旧及摊销费用。截至2023年12月31日和2022年12月31日终了年度的资本化租赁费用如下：

			估计数 使用寿命						截至十二月三十一日止的年度，
									2023						2022
									(单位：千)
发展和增值*			租约生活						$	9,597					14,366
新的租户包括*。			租约生活						9,379						10,392
租户续签后，房主、房客、房主、房东、房客、房客、房东、房东、房客、房东			租约生活						12,696						12,095
资本化租赁成本合计(1)									$	31,672					36,853
租赁成本摊销									$	22,133					18,950

(1) 对总资本化租赁成本的对账租赁佣金关于现金流量表的合并报表：

						截至十二月三十一日止的年度，
						2023						2022
						(单位：千)
资本化租赁成本合计						$	31,672					36,853
租赁佣金变动应付款						332						419
经纪佣金在 合并现金流量表						$	32,004					37,272

2022年与2021年相比

关于2022年至2021年公司经营业绩变化的讨论已从10-K表格中省略，可在“第二部分.项目7.管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”中找到

31

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在2023年2月15日提交给美国证券交易委员会的公司截至2022年12月31日的财政年度10-K表格年度报告中，标题为“2022年与2021年的比较”，并通过引用并入本文。

流动资金和资本资源

截至2023年12月31日的年度，经营活动提供的现金净额为338,202,000美元。其他主要现金来源包括普通股发行收益；无担保银行信贷安排借款；无担保债务收益；以及房地产投资销售净收益。*2023年间，公司分配了225,625,000美元普通股股息。现金的其他主要用途是偿还无担保银行信贷安排和无担保债务；建设和开发物业；购买房地产；各种物业的资本改善；以及租赁佣金。

本公司预期其目前的现金结余、营运现金流、无抵押银行信贷融资项下的借款、新债务所得款项及/或发行股权工具所得款项将足以应付(I)营运及行政开支、(Ii)物业的正常维修及保养开支、(Iii)偿债责任、(Iv)遵守债务契约、(V)向股东分派、(Vi)资本改善、(Vii)购买物业、(Viii)发展及(Ix)本公司的任何其他短期及长期正常业务活动。本公司预期未来数年的流动资金来源及需求将与截至2023年12月31日止年度的流动资金来源及需求在性质上一致。

截至2023年12月31日，公司有合同义务支付2023年12月宣布的股息，该股息于2024年1月支付。应支付股息62,393,000美元包括在应付账款和应计费用截至2023年12月31日，其中包括未归属限制性股票1,921,000美元的应付股息，这些股息须继续服务，并将在未来期间归属时支付。

下表汇总了截至2023年12月31日我们的未偿债务的某些信息：

无担保债务(固定利率) (1)						加权平均利率						本金付款即将到期
												(单位：千)
2024年8月30日						4.09%						$	50,000
2024年12月13日						3.46%						60,000
2024年12月15日						3.48%						60,000
公元2025年						3.13%						145,000
公元2026年						2.57%						140,000
公元2027年						2.74%						175,000
公元2028年						3.10%						160,000
2029年及以后						3.66%						890,000
无担保债务总额(固定利率)(1)						3.37%						$	1,680,000

(1)由于利率互换，这些贷款有固定利率或实际上固定的利率。

本公司的6.25,000,000美元无担保银行信贷安排于2023年1月从4.25,000,000美元增加了200,000,000美元，目前由11家银行组成，到期日为2025年7月30日。信贷安排包括两次六个月的延期(在公司的选择下)和额外的1.25亿美元手风琴(经各方同意)。每批债券的利率按月重置，截至2023年12月31日，利率为SOFR加76.5个基点，年费为15个基点。截至2023年12月31日，本公司在这项无担保银行信贷安排上没有浮动利率借款，利率为6.130%。本公司有两份总额为2,655,000美元的备用信用证质押在这一贷款上，这降低了信贷贷款下的借款能力。

本公司的50,000,000美元无担保银行信贷安排的到期日为2025年7月30日或银行指定的较后日期；如果行使6.25,000,000美元贷款中的延期选择权，本公司还可获得两次6个月的延期。利率按日重置，截至2023年12月31日，SOFR加77.5个基点，年费15个基点。截至2023年12月31日，利率为6.255%，没有未偿还余额。

32

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对于这两项贷款，保证金和贷款费用可能会随着公司信用评级的变化而变化。虽然该公司目前的信用评级为BAA2，但鉴于该公司的主要信用指标的实力，信贷安排的初始定价是基于BBB+/BAA1信用评级水平。只要公司在适用协议中定义的综合杠杆率保持在32.5%以下，这一有利的定价水平将被保留。这项6.25亿美元的贷款还包括与可持续发展挂钩的定价部分，根据该部分，如果公司达到一定的可持续发展业绩目标，适用的利差将减少一个基点。这一可持续性指标每年进行一次评估，并在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度内实现，这允许在实现该指标后的每一年降低利率。这项无担保银行信贷安排的保证金实际上减少了一个基点，从77.5个基点降至76.5个基点。

本公司的无担保银行信贷安排有若干限制性契诺，例如维持最低偿债范围及杠杆率及维持保险覆盖范围，而本公司于2023年12月31日已遵守其所有金融债务契诺。

如市况许可，东方集团发行股本及/或采用固定利率债务，包括已透过利率互换转换为有效固定利率的浮动利率债务，以取代短期银行借款。*本公司相信其现有营运现金流及无抵押银行信贷安排可为本公司的营运提供资金。*本公司亦相信其可获得债务融资及发行普通股及/或优先股。

对于未来的债务发行，该公司打算主要发行无担保的固定利率债务，包括通过使用利率互换已被交换到有效固定利率的可变利率债务。该公司还可能在未来进入公共债务市场，作为筹集资金的一种手段。

2023年1月，本公司完成了一笔1亿美元的优先无担保定期贷款，期限为7年，仅支付利息，利息按SOFR年利率加基于本公司的优先无担保长期债务评级的适用保证金(截至2023年12月31日为1.35%)计息。本公司亦订立利率互换协议，将贷款的SOFR利率部分在整个贷款期限内转换为固定利率，提供总计5.27%的实际固定利率。

2023年3月31日，东方集团偿还了一笔65,000,000美元的优先无担保定期贷款，总有效固定利率为2.31%。这笔贷款原定于2023年4月1日到期，已在没有罚款的情况下得到偿还。

2023年8月，公司以3.80%的固定利率偿还了50,000,000美元的优先无担保票据本金。

2023年9月，东方集团偿还了一笔抵押贷款，余额为1，90.5万美元，利率为3.85%，原始到期日为2026年11月30日。截至2023年12月31日，公司没有剩余的担保债务。

同样在2023年9月，该公司完成了剩余5年的1亿美元优先无担保定期贷款的再融资。经修订定期贷款根据本公司目前的信贷评级及综合杠杆率，按目前SOFR加95个基点的利率支付利息，较原始定期贷款的信贷利差减少45个基点。本公司有一项利率互换协议，将贷款的SOFR利率部分在整个贷款期限内转换为固定利率，提供2.61%的总实际固定利率。

截至2023年12月31日，EastGroup的即时流动资金总额约为712,608,000美元，其中包括40,263,000美元的现金和现金等价物以及672,345,000美元的无担保信贷安排的即时可用资金。

2023年10月25日，我们建立了一项在市场上发行普通股的计划，根据该计划，我们可以不时地出售我们普通股的股票，总销售价格高达7.5亿美元(当前的2023年自动取款机计划)。目前的2023年自动柜员机计划取代了我们之前的7.5亿美元自动柜员机计划(“之前的自动柜员机计划”)，根据该计划，我们在2022年12月16日建立了普通股，截至2023年10月25日，我们出售了总销售总价为464，30.5万美元的普通股。

关于当前的2023年自动取款机计划，我们可能会通过销售代理或通过某些作为远期购买者的金融机构出售我们的普通股，根据我们的判断，远期交易对手可以从第三方借入，然后出售我们的普通股。远期股权出售协议的使用使我们能够锁定出售普通股的股价，但将结算和收到出售股票的收益推迟到以后的日期。此外，我们预计在协议达成后收到的远期价格将为

33

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须就(I)浮动利率因数(等于指定每日利率减去利差)、(Ii)远期购买者的股票借贷成本及(Iii)协议期限内的预定股息作出调整。

在截至2023年12月31日的一年中，我们通过自动取款机计划以每股170.77美元的加权平均价出售了总计4,094,896股普通股，扣除与发行相关的成本后，毛收入为699,304,000美元，净收益为691,478,000美元。

在截至2023年12月31日的年度内，我们与某些金融机构签订了远期股权出售协议，根据我们目前的2023年自动取款机计划，我们将以每股183.92美元的加权平均初始远期价格购买406,041股普通股。于订立远期股权出售协议时，吾等并无收到远期买方出售普通股所得的任何款项。截至2023年12月31日，我们尚未通过发行我们的普通股来结算任何未偿还的远期股权出售协议。

在2023年12月31日之后，公司通过发行272,342股我们的普通股以换取49,364,000美元的净收益，部分解决了上述未偿还远期股权出售协议，这是基于结算时每股181.26美元的加权平均远期价格。截至2024年2月14日，也就是本年度报告10-K表的日期，剩余的133,699股普通股，或约24,333,000美元的净收益，基于每股182.00美元的远期价格，可在2024年12月之前结算。

截至2024年2月14日，根据当前的2023年自动取款机计划，仍有约440,322,000美元的普通股可供出售。未来的销售(如果有的话)将取决于各种因素，其中包括市场状况、我们普通股的交易价格、我们对适当资金来源的确定以及我们可用的资金的潜在用途。

截至2023年12月31日，EastGroup已知的合同债务和其他债务的其他重大现金需求如下：

			现金需求(1)
			(单位：千)
不动产财产义务(2)			$	18,347
发展和增值义务(3)			131,213
租户改善义务(4)			22,128
总计			$	171,688

(1)现金需求在不到一年内到期；没有相关的长期现金需求。

(2)表示对房地产的承诺，但承租人改善津贴义务除外。

(3)代表对公司开发和增值计划中的物业的承诺，但租户改善津贴义务除外。

(4)代表租户改善津贴义务。

本公司并无对其财务状况、财务状况变化、收入或开支、经营业绩、流动资金、资本支出或资本资源产生或可能产生重大当前或未来影响的重大表外安排。

34

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关键会计政策和估算

本公司管理层认为以下会计政策和估计对本公司报告的业务至关重要。

房地产的收购和开发

财务报告准则汇编就如何根据有形资产和无形资产的相对公允价值在各个组成部分之间恰当地确定购买价分配提供了指导。管理层在分配所收购物业的成本时考虑的因素包括考虑到当前市场条件和执行类似租赁的成本在预期租赁期内的账面成本估计。对有形资产(土地、建筑和装修)的分配是基于管理层使用贴现现金流模型确定物业的价值，就好像它是空置的一样。土地按适用市场特定的可比土地销售进行估值，由第三方提供。本公司根据与类似物业的类似融资条款的比较，厘定任何假设的融资是高于或低于市价。*收购物业的成本可根据经确定高于或低于市价的卖方承担的债务调整。

购买价格还在下列类别的无形资产之间进行分配：*原地租赁高于或低于市场部分的价值以及收购时原地租赁的价值。*可分配给收购的原地租赁高于或低于市场部分的价值是根据下列差额的现值(使用反映与收购的租赁相关的风险的贴现率)确定的：(I)根据租赁在其剩余期限内应支付的合同金额，和(Ii)管理层对租约剩余期限内按当前市值租金支付的金额的估计。*分配给市值租赁无形资产的金额包括在其他资产和其他负债分别计入综合资产负债表，并于各自租约的剩余期限内摊销至租金收入。原地租赁无形资产是根据管理层对因素的评估进行估值的，这些因素包括预期租赁期内对放弃租金和避免租赁成本的估计，以及考虑到当前的市场状况和执行类似租赁的成本。其他资产于综合资产负债表内列账，并于现有租约剩余期限内摊销。

这一会计政策的重要性将因此期间的交易活动而波动。

对于正在开发的物业和在开发阶段收购的增值物业，与开发相关的成本(即土地、建筑成本、利息费用、物业税和其他与开发相关的成本)汇总为物业的总资本化成本。这些成本包括管理层对被视为与该等开发活动相关的部分内部成本(主要是人员成本)的估计。内部费用根据发展活动分配给具体的发展项目。

最近的会计声明

见合并财务报表附注1(P)。

第7A项：关于市场风险的定量和定性披露。

本公司面临利率变化的主要原因是其无担保的银行信贷安排和长期债务到期日。*这些债务用于维持流动性和为资本支出提供资金，以及扩大本公司的房地产投资组合和业务。*本公司的利率风险管理目标是限制利率变化对收益和现金流的影响，并降低其整体借款成本。本公司有两个浮动利率无担保银行信贷安排，在标题下讨论流动性与资本资源在第II部分，本年度报告的表格10-K的第7项。如市况许可，EastGroup发行股本及/或采用固定利率债务，包括已透过利率互换转换为有效固定利率的浮动利率债务，以取代短期银行借款。本公司的利率掉期于综合财务报表附注12所述。

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下表列出了截至2023年12月31日固定利率和可变利率债务的到期本金和加权平均利率，其中包括利率互换的影响。

			2024						2025						2026						2027						2028						此后						总计						公允价值
无担保银行信贷安排--可变 率(单位：千)			$	—					—			(1)			—						—						—						—						—						—			(2)
加权平均 利率			—						6.19%			(3)			—						—						—						—						6.19%
无担保债务--固定 --税率(单位：千)			$	170,000					145,000						140,000						175,000						160,000						890,000						1,680,000						1,548,655			(4)
加权平均 利率			3.65%						3.13%						2.57%						2.74%						3.10%						3.66%						3.37%

(1)浮动利率无担保银行信贷安排将于2025年7月到期，截至2023年12月31日，本公司对6.25,000,000美元无担保银行信贷安排及50,000,000美元无担保银行信贷安排均无借款。这些余额根据公司运营和资本活动而波动，如流动性和资本资源中所述。

(2)该公司可变利率债务的公允价值是通过按当前市场利率折现预期现金流量来估计的，不包括债务发行成本的影响。

(3)代表本公司截至2023年12月31日的浮动利率无担保银行信贷的加权平均利率。

(4)本公司固定利率债务的公允价值，包括已通过使用利率互换转换为有效固定利率的可变利率债务，根据本公司银行家的建议，通过按目前向本公司提供的剩余期限债务的利率贴现预期现金流量来估计，不包括债务发行成本的影响。

由于上表只包含截至2023年12月31日存在的风险敞口，因此没有考虑该日期之后可能出现的风险敞口或头寸。假设无担保银行信贷安排有100,000,000美元的余额，如果利率变化10%，或大约62个基点，利息支出和现金流将每年增加或减少约620,000美元。这不包括通过使用利率互换有效固定的浮动利率债务。

公司的大部分租约包括预定的加租。此外，公司的大部分租约要求租户按比例支付其应占的运营费用，包括房地产税、保险和公共区域维护，从而减少公司因通胀或其他因素导致的运营费用增加的风险。如果通胀导致公司的一般和行政费用或利率水平上升，该等增加的成本将不会转嫁给租户，并可能对公司的运营业绩产生不利影响。

EastGroup的财务业绩受到公司物业所在市场的一般经济状况的影响。经济状况或总体或局部经济状况的其他不利变化可能会导致公司一些现有租户无法支付租赁款，从而可能增加坏账准备。此外，这也可能影响公司(I)在租约到期时续签租约或重新租赁空间，或(Ii)租赁发展空间的能力。此外，经济低迷或衰退，亦可能导致整体空置率上升或本公司可收取的租金下降，以便在现有租约期满后重新租赁物业。

项目8.提供财务报表和补充数据。

本第8项所要求的资料在此并入本公司从第页开始的合并财务报表39请参阅本年度报告的10-K表格。最近两个财政年度的综合收益表和全面收益表在任何季度都没有需要披露补充财务数据的重大追溯变化。

第九项会计和财务披露的变更及与会计人员的分歧。

没有。

36

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项目9A：控制和程序。

(i)披露控制和程序。

在包括公司首席执行官和首席财务官在内的公司管理层的监督和参与下，公司根据交易法规则13a-15对公司披露控制和程序的设计和运行的有效性进行了评估。根据评估，首席执行官和首席财务官得出结论，截至2023年12月31日，公司的披露控制和程序有效地提醒他们注意需要包括在公司定期美国证券交易委员会申报文件中的与公司(包括其合并子公司)相关的重大信息。

(Ii)财务报告的内部控制。

 

(a)管理层关于财务报告内部控制的报告。

 

管理层负责建立和维护充分的财务报告内部控制，这一术语在《交易法》规则13a-15(F)中有定义。EastGroup关于财务报告内部控制的管理报告在第IV部分本表格10-K第15项中阐述44并且通过引用将其合并于此。

(b)独立注册会计师事务所报告。

本公司独立注册会计师事务所毕马威有限责任公司关于本公司财务报告内部控制的报告载于本表格第10-K页第IV部分第15项45并且通过引用将其合并于此。

(c)财务报告内部控制的变化。

于截至2023年12月31日止本公司第四财季，本公司财务报告内部控制并无重大影响或合理地可能对本公司财务报告内部控制产生重大影响。

项目9B.提供其他资料。

不适用。

项目9C.披露妨碍检查的外国司法管辖区。

不适用。

第三部分

第10项董事、高管和公司治理。

第10项要求的信息将包括在本公司提交给美国证券交易委员会的关于本公司2024年股东年会的最终委托书中，并通过引用并入本文。

第十一项：提高高管薪酬。

第11项要求的信息将包括在本公司提交给美国证券交易委员会的与本公司2024年股东年会有关的最终委托书中，并通过引用并入本文。

项目12.某些受益所有人和管理层的担保所有权及相关股东事项。

第12项要求的信息将包括在本公司提交给美国证券交易委员会的关于本公司2024年股东年会的最终委托书中，并通过引用并入本文。

37

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第十三项：建立某些关系和关联交易，以及董事的独立性。

第13项要求的信息将包括在本公司提交给美国证券交易委员会的关于本公司2024年股东年会的最终委托书中，并通过引用并入本文。

第14项：主要会计费用和服务。

我们的独立注册会计师事务所是毕马威会计师事务所, 密西西比州杰克逊，审计师事务所ID：185.

第14项要求的信息将包括在本公司提交给美国证券交易委员会的与本公司2024年股东年会有关的最终委托书中，并通过引用并入本文。

38

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第四部分

项目15.所有展品和财务报表附表。

财务报表						页面
以下文件作为本年度报告的10-K表格的一部分提交：
			独立注册会计师事务所报告			42
			财务报告内部控制管理报告			44
			独立注册会计师事务所报告			45
			综合资产负债表-2023年及2022年12月31日			46
			综合收益表和全面收益表--2023年、2022年和2021年12月31日终了年度			47
			截至2023年、2022年和2021年12月31日的综合权益变动表			48
			合并现金流量表--2023年、2022年和2021年12月31日终了年度			49
			合并财务报表附注			50
财务报表明细表						页面
以下文件作为本年度报告的10-K表格的一部分提交：
			附表三--房地产和累计折旧			75
			美国证券交易委员会适用的会计规则已作准备的所有其他附表，在相关指示下并无要求或不适用，因此已被遗漏，或所需资料已列入合并财务报表附注。

  

  

          

39

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陈列品
以下证据包含在截至2023年12月31日止财政年度的10-K表格年度报告中：

展品编号			描述
3.1			EastGroup Properties，Inc.的修订和重述条款 （通过引用并入2021年5月28日提交的公司当前报告表格8-K的附件3.1）.
3.2			EastGroup Properties，Inc.的修订和重述章程 （通过引用并入2021年5月28日提交的公司当前报告表格8-K的附件3.2）.
4.1			证券说明（通过引用合并到2022年2月16日提交的公司10-K表格年度报告的附件4.1）。
10.1*			EastGroup Properties，Inc. 2023年股权激励计划（通过引用2023年5月26日提交的公司表格8-K的附件10.1而合并).
10.2*			本公司与Marshall A.作者：Brent W. Wood和John F.科曼（通过引用2016年5月18日提交的公司当前报告表格8-K中的附件10.1，).
10.3*			本公司与Ryan M. Collins和R.李彦宏（通过引用2016年5月18日提交的公司当前报告表格8-K中的附件10.2，).
10.4*			EastGroup Properties，Inc.董事薪酬计划包括独立董事薪酬政策，根据2023年股权激励计划（通过引用2023年7月26日提交的公司10-Q表格季度报告的附件10.2而合并).
10.5			票据购买协议，日期为2013年8月28日，由EastGroup Properties，L. P.本公司及各票据买方（通过引用2013年8月30日提交的公司当前报告表格8-K中的附件10.1，).
10.6			第五次修订和重新签署的信贷协议，日期为2021年6月29日：EastGroup Properties，L.P.；本公司；PNC Bank，National Association，作为行政代理；Regions Bank，作为辛迪加代理，Wells Fargo Bank，National Association，America，N.A.和U.S.Bank National Association，作为共同文件代理；PNC Capital Markets LLC，作为可持续性代理；PNC Capital Markets LLC和Regions Capital Markets，作为联合牵头安排人和联合簿记管理人及其贷款人(引用本公司于2021年7月1日提交的当前8-K表格报告的附件10.1).
10.7			第五次修订和重新签署的信贷协议第一修正案，日期为2023年1月10日：EastGroup Properties，L.P.；本公司；PNC Bank，National Association，作为行政代理；Regions Bank，作为辛迪加代理，Wells Fargo Bank，National Association，America，N.A.，U.S.Bank National Association和TD Bank，N.A.，作为联合文件代理；PNC Capital Markets LLC，作为可持续性代理；PNC Capital Markets LLC和Regions Capital Markets，作为联合牵头安排人和联合簿记管理人及其贷款人(引用本公司于2023年1月13日提交的8-K表格当前报告的附件10.1).
10.8			债券购买协议，日期为2020年8月17日，由EastGroup Properties，L.P.、本公司及债券一方的购买者签订(包括于2030年10月14日到期的2.61%A系列优先债券和2032年10月14日到期的2.71%B系列优先债券)(参考附件10.1并入本公司于2020年8月21日提交的当前8-K表格报告).
10.9*			本公司与各董事及行政人员之间所订立的赔偿协议格式(本公司于2020年10月28日提交的Form 10-Q季度报告中引用了附件10.1).
10.10*			公司与R·里德·邓巴和瑞安·M·柯林斯各自签订的《服务和控制权变更协议第一修正案》的格式(引用本公司2020年10月28日提交的10-Q表格季度报告的附件10.2).
10.11*			公司与Staci H.Tyler签订的合同格式和控制权变更协议(参考公司2020年10月28日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.3).
10.12			EastGroup Properties，L.P.、本公司及债券一方的购买人于2022年2月3日订立的债券购买协议(包括于2032年4月20日到期的3.03厘优先债券的格式)(引用本公司于2022年2月8日提交的8-K表格的当前报告的附件10.1).
10.13			债券购买协议，日期为2022年8月16日，由EastGroup Properties，L.P.、本公司及债券一方的购买者签订(包括2033年到期的4.90%A系列优先债券和2034年到期的4.95%B系列优先债券)(通过引用本公司2022年8月19日提交的8-K表格当前报告的附件10.1合并).
21.1			本公司附属公司(随函存档).
23.1			毕马威会计师事务所同意(随函存档).

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展品编号			描述
24.1			授权书(包括在此签名页上).
31.1			第13a-14(A)/15d-14(A)条(根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条)首席执行官马歇尔·A·勒布(随函存档).
31.2			规则13a-14(A)/15d-14(A)首席财务官布伦特·W·伍德(根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条)的证明(随函存档).
32.1			首席执行官马歇尔·A·勒布的第1350条认证(根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条)(随信提供).
32.2			根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条，首席财务官布伦特·W·伍德(随信提供).
97.1*			EastGroup Properties，Inc.薪酬追回政策(随函存档).
101.SCH			内联XBRL分类扩展架构文档(现提交本局)。
101.CAL			内联XBRL分类扩展计算链接库文档(现提交本局)。
101.DEF			内联XBRL分类扩展定义Linkbase文档(现提交本局)。
101.LAB			内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档(现提交本局)。
101.PRE			内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档(现提交本局)。
104			封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含附件101中包含的适用分类扩展信息。*)(现提交本局)。

*是指管理合同或任何补偿计划、合同或安排。

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独立注册会计师事务所报告

给股东和董事会

EastGroup Properties，Inc.：

对合并财务报表的几点看法

我们审计了EastGroup Properties，Inc.及其附属公司(本公司)截至2022年12月31日、2023年和2022年12月31日的综合资产负债表、截至2023年12月31日的三年期间各年度的相关综合收益表和全面收益表、权益变动表和现金流量表，以及相关附注和财务报表附表III(统称为综合财务报表)。我们认为，综合财务报表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的财务状况，以及截至2023年12月31日的三年期间每年的运营结果和现金流量，符合美国公认会计原则。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了公司截至2023年12月31日的财务报告内部控制，依据内部控制--综合框架(2013)特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的报告，以及我们2024年2月14日的报告，对公司财务报告内部控制的有效性表达了无保留意见。

意见基础

这些合并财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对这些合并财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得关于合并财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。我们的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价合并财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

关键审计事项

下文所述的关键审计事项是指向审计委员会传达或要求传达给审计委员会的当期综合财务报表审计所产生的事项：(1)涉及对综合财务报表具有重大意义的账目或披露；(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对综合财务报表的整体意见，我们不会通过传达下面的关键审计事项来就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。

在资产收购中分配给土地的估计相对公允价值

如综合财务报表附注1(J)所述，本公司于2023年收购了165,116,000美元与房地产收购有关的资产(扣除承担负债后)，该等资产作为资产收购入账，其中44,676,000美元的收购成本分配给土地。资产收购中的收购成本根据其相对公允价值在所收购的有形资产和无形资产及负债的各个组成部分之间进行分配。

我们将土地的估计公允价值确定为一项重要的审计事项。具体地说，评估本公司确定估计公允价值时使用的可比土地销售的相关性涉及核数师的主观判断。具有专门技能和知识的专业人员被用来评估选定的可比土地销售的相关性。

以下是我们为解决这一关键审计问题而执行的主要程序。我们对设计进行了评估，并测试了对公司控制权的运营有效性，以审查用于估计资产收购中土地公允价值的已确定的公开可用可比土地销售。我们评估了公司对土地公允价值的估计，方法是比较

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我们独立建立的可比土地销售范围使用公开的市场数据开发，并涉及具有专业技能和知识的估值专业人员，他们协助进行了此次评估，以进行精选的收购。

			//S/毕马威会计师事务所
自1970年以来，我们一直担任该公司的审计师。
杰克逊，密西西比州
2024年2月14日

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财务报告内部控制管理报告

EastGroup管理层负责建立和维护充分的财务报告内部控制，这一术语在《交易法》规则13a-15(F)中定义。在包括首席执行官和首席财务官在内的管理层的监督和参与下，EastGroup根据#年的框架对财务报告内部控制的有效性进行了评估内部控制--综合框架(2013)由特雷德韦委员会赞助组织委员会发布。任何财务报告内部控制系统的设计在一定程度上是基于对未来事件可能性的某些假设，不能保证任何设计将在所有潜在的未来条件下成功实现其声明的目标。内部控制--综合框架(2013)，管理层得出结论，我们对财务报告的内部控制自2023年12月31日起生效。

			/S/东方集团地产股份有限公司
密西西比州里奇兰
2024年2月14日

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独立注册会计师事务所报告

致股东和董事会

EastGroup Properties，Inc.：

财务报告内部控制之我见

我们已根据以下标准审计了EastGroup Properties，Inc.及其子公司(本公司)截至2023年12月31日的财务报告内部控制内部控制--综合框架(2013)由特雷德韦委员会赞助组织委员会发布。我们认为，截至2023年12月31日，本公司在所有实质性方面都保持了对财务报告的有效内部控制，其依据是内部控制--综合框架(2013)由特雷德韦委员会赞助组织委员会发布。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了本公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的综合资产负债表、截至2023年12月31日的三年期间各年度的相关综合收益和全面收益表、权益变动表和现金流量表以及相关附注和财务报表附表三(统称为合并财务报表)，我们于2024年2月14日的报告对该等综合财务报表表达了无保留意见。

意见基础

本公司管理层负责维持财务报告的有效内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的 财务报告内部控制管理报告。我们的责任是根据我们的审计对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都得到了维护。我们对财务报告的内部控制的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，并根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和操作有效性。我们的审计还包括执行我们认为在情况下必要的其他程序。我们相信我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。

财务报告内部控制的定义及局限性

公司财务报告内部控制是指根据公认的会计原则，对财务报告的可靠性和对外财务报表的编制提供合理保证的过程。公司财务报告内部控制包括下列政策和程序：(1)与保持记录有关的政策和程序，这些记录合理详细地准确地反映公司资产的交易和处置；(2)提供合理保证，确保按需要记录交易，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；以及(3)提供合理保证，防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权的公司资产的收购、使用或处置。

由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有这样的风险，即由于条件的变化，控制可能变得不充分，或者对政策或程序的遵守程度可能恶化。

			/s/毕马威律师事务所
杰克逊，密西西比州
2024年2月14日

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东方集团地产股份有限公司及附属公司

合并资产负债表

			十二月三十一日，
			2023						2022
			(以千为单位，不包括每股和每股数据)
资产
*房地产行业。			$	4,853,548					4,395,972
*开发项目和增值物业			639,647						538,449
			5,493,195						4,934,421
减去累计折旧的成本。			(1,273,723)						(1,150,814)
			4,219,472						3,783,607
*未合并投资。			7,539						7,230
*现金和现金等价物			40,263						56
包括其他资产。			251,939						244,944
*总资产*			$	4,519,213					4,035,837
负债和权益
负债
*无担保银行信贷安排，扣除债务发行成本			$	(1,520)					168,454
*无担保债务，扣除债务发行成本			1,676,347						1,691,259
*有担保债务，扣除债务发行成本			—						2,031
包括应收账款和应计费用。			146,337						136,988
**其他负债。			89,415						83,666
总负债			1,910,579						2,082,398
股权
股东权益：
*普通股；$0.0001票面价值；70,000,000授权股份；     47,700,432按以下价格发行和发行的股份2023年12月31日和     43,575,5392022年12月31日。			5						4
出售超额股份；$0.0001票面价值；30,000,000授权股份；     零已发行股份			—						—
*增加实收资本			2,949,907						2,251,521
*分配超过收益的部分。			(366,473)						(334,898)
*积累了其他综合收入			24,888						36,371
股东权益总额			2,608,327						1,952,998
合资企业中的非控股权益			307						441
总股本			2,608,634						1,953,439
资产负债表包括总负债和股权。			$	4,519,213					4,035,837

请参阅合并财务报表附注。

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东方集团地产股份有限公司及附属公司

合并损益表和全面收益表

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
			(单位为千，每股数据除外)
收入
来自房地产业务的收入减少了*			$	566,179					486,817						409,412
包括其他收入来源的投资者、投资者和投资者。			4,412						208						63
			570,591						487,025						409,475
费用
从房地产运营的支出中可以看出，房地产商、房地产商、房地产商等。			154,030						133,915						115,078
*。			171,078						153,638						127,099
总务长兼行政主管、总			16,757						16,362						15,704
减少间接租赁成本			582						546						700
			342,447						304,461						258,581
其他收入(费用)
*利息支出*			(47,996)						(38,499)						(32,945)
*房地产投资销售的增长将使*。			17,965						40,999						38,859
*。			2,435						1,210						830
净收益为美元，投资者为投资者，为投资者。			200,548						186,274						157,638
合营企业非控股权益应占净收益			(57)						(92)						(81)
EastGroup Property，Inc.的净收入。普通股股东将债务偿还给投资者，将债务偿还给股东，将债务移交给股东。			200,491						186,182						157,557
其他综合收益(亏损)--利率互换			(11,483)						35,069						12,054
综合收益总额			$	189,008					221,251						169,611
EastGroup Properties，Inc.可归因于净收入的基本每股普通股数据。普通股股东
*普通股股东应占净收益			$	4.43					4.37						3.91
*加权平均流通股-基础股*			45,224						42,599						40,255
EastGroup Property，Inc.可归因于净收益的稀释每股普通股数据。普通股股东
**可归因于普通股股东的净收入*			$	4.42					4.36						3.90
*加权平均流通股-稀释			45,331						42,712						40,377

请参阅合并财务报表附注。

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东方集团地产股份有限公司及附属公司

合并权益变动表

			普普通通 股票						其他内容 已缴费 资本						分配 超过 的收入						累计 其他 全面 收入(亏损)						非控制性 对以下项目感兴趣 合资企业						总计
			(以千为单位，不包括每股和每股数据)
平衡，2020年12月31日			$	4					1,610,053						(329,667)						(10,752)						880						1,270,518
净收入			—						—						157,557						—						81						157,638
利率掉期公允价值未实现变动净额			—						—						—						12,054						—						12,054
宣布的普通股息- $3.58每股			—						—						(145,946)						—						—						(145,946)
基于股票的补偿，扣除没收			—						9,847						—						—						—						9,847
发行：1,551,181普通股股份，普通股发行，扣除费用			—						271,155						—						—						—						271,155
被扣留30,252普通股股份须履行与归属受限制股份有关的预缴税款义务			—						(4,240)						—						—						—						(4,240)
非控股权益的贡献			—						—						—						—						584						584
对非控股权益的净分配			—						5						—						—						(155)						(150)
平衡，2021年12月31日			4						1,886,820						(318,056)						1,302						1,390						1,571,460
净收入			—						—						186,182						—						92						186,274
利率掉期公允价值未实现变动净额			—						—						—						35,069						—						35,069
宣布的普通股息- $4.70每股			—						—						(203,024)						—						—						(203,024)
基于股票的补偿，扣除没收			—						10,802						—						—						—						10,802
发行：393,406普通股股份，普通股发行，扣除费用			—						75,375						—						—						—						75,375
发行：1,868,809普通股股份，扣除购买房地产的费用			—						303,682						—						—						—						303,682
被扣留34,251普通股股份须履行与归属受限制股份有关的预缴税款义务			—						(7,265)						—						—						—						(7,265)
被扣留770普通股以履行与发行普通股有关的预缴税款义务			—						(111)						—						—						—						(111)
对非控股权益的净分配			—						—						—						—						(220)						(220)
购买合营企业的非控股权益			—						(17,782)						—						—						(821)						(18,603)
平衡，2022年12月31日			4						2,251,521						(334,898)						36,371						441						1,953,439
净收入			—						—						200,491						—						57						200,548
利率掉期公允价值未实现变动净额			—						—						—						(11,483)						—						(11,483)
宣布的普通股息- $5.04每股			—						—						(232,066)						—						—						(232,066)
基于股票的补偿，扣除没收			—						11,777						—						—						—						11,777
发行：4,094,896普通股股份，普通股发行，扣除费用			1						691,477						—						—						—						691,478
被扣留31,254普通股股份须履行与归属受限制股份有关的预缴税款义务			—						(4,836)						—						—						—						(4,836)
被扣留184普通股以履行与发行普通股有关的预缴税款义务			—						(32)						—						—						—						(32)
对非控股权益的净分配			—						—						—						—						(191)						(191)
平衡，2023年12月31日			$	5					2,949,907						(366,473)						24,888						307						2,608,634

请参阅合并财务报表附注。

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东方集团地产股份有限公司及附属公司

合并现金流量表

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
			(单位：千)
经营活动
净收入			$	200,548					186,274						157,638
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整：
折旧及摊销			171,078						153,638						127,099
基于股票的薪酬费用			8,965						8,292						7,511
房地产投资销售收益			(17,965)						(40,999)						(38,859)
非经营性房地产销售收益			(446)						—						—
非自愿转换和业务中断索赔的收益			(4,187)						—						—
经营性资产和负债变动情况：
应计收益和其他资产			(15,415)						(9,291)						(11,572)
应付帐款、应计费用和预付租金			(5,922)						17,176						13,298
其他金融机构还包括投资者、投资者。			1,546						1,411						1,377
经营活动提供的净现金			338,202						316,501						256,492
投资活动
开发和增值物业			(388,213)						(494,073)						(418,855)
购买房地产			(165,116)						(2,049)						(108,149)
房地产改善			(51,116)						(40,851)						(36,665)
出售房地产投资和非经营性房地产的净收益			41,539						51,006						44,260
经纪佣金			(32,004)						(37,272)						(33,301)
房地产资产非自愿转换收益			5,029						—						—
应计发展费用的变化			12,163						4,211						21,678
其他资产和其他负债的变动			7,660						(2,120)						1,769
用于投资活动的现金净额			(570,058)						(521,148)						(529,263)
融资活动
来自无担保银行信贷安排的收益			471,624						942,173						625,520
无担保银行信贷安排的偿还			(641,624)						(981,383)						(541,310)
来自无担保债务的收益			100,000						525,000						175,000
无担保债务的偿还			(115,000)						(75,000)						(40,000)
有担保债务的偿还			(1,970)						(60,096)						(76,920)
发债成本			(1,818)						(2,067)						(2,678)
支付给股东的分配(不包括应计股息)			(225,625)						(193,936)						(131,759)
普通股发行所得款项			692,312						75,622						273,409
普通股发行相关成本			(834)						(247)						(312)
其他金融机构还包括投资者、投资者。			(5,002)						(29,756)						(3,807)
融资活动提供的现金净额			272,063						200,310						277,143
增加(减少)现金及现金等价物			40,207						(4,337)						4,372
年初的现金和现金等价物			56						4,393						21
年终现金及现金等价物			$	40,263					56						4,393
补充现金流量信息
为利息支付的现金，扣除资本化金额$16,235, $12,393、和$9,028分别为2023年、2022年和2021年			$	47,228					34,110						31,658
为经营租赁负债支付的现金			2,042						1,793						1,707
购买房地产时发行的普通股			—						303,682						—
在购买房地产时承担的债务			—						60,000						—
非现金经营活动
取得使用权资产所产生的经营租赁负债			$	2,379					559						13,056

请参阅合并财务报表附注。

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东方集团地产股份有限公司及附属公司

合并财务报表附注

2023年12月31日、2022年和2021年

(1)重大会计政策

(a)合并原则

综合财务报表包括EastGroup Properties，Inc.(“EastGroup”或“本公司”)、其全资子公司以及本公司拥有控股权的任何合资企业的被投资人的账目。本公司100%记录合资企业持有的资产、负债、收入和费用，以及根据合资企业协议规定的非控股权益。

截至2023年、2022年和2021年12月31日，东方集团拥有95在合资企业安排中拥有的控股权益的百分比6.5圣迭戈的几英亩土地，被公司称为米拉马尔土地。截至年底止年度2023年12月31日，EastGroup收购29.3位于丹佛的一英亩土地，被公司称为Arista 36商务园土地。成立了一家合资企业，通过该合资企业，东方集团拥有99.5占该物业之控制权益%。 截至 2023年12月31日，东方集团继续持有该两项合营安排的控股权益。

截至2022年12月31日止年度，东方集团收购了 1Speed Distribution Center的非控股权益百分比，a 519,000平方英尺的建筑在圣地亚哥，其中本公司举行了一个 99%控股权益。 本公司继续控制及拥有 100%的财产。

本公司采用权益会计法 50工业配送中心II的未分割租户共同权益%。 所有重大公司间交易及账目已于综合账目中对销。

(b)所得税

马里兰州的一家公司EastGroup根据《国内税收法》第856-860条获得了房地产投资信托基金（“REIT”）的资格，并打算继续获得该资格。 为维持其作为房地产投资信托基金的地位，本公司须（其中包括）将其普通应课税收入的至少90%分派予其股东。 如果公司有资本收益，它可以选择（i）通过税收递延交换推迟确认资本收益，（ii）宣布和支付任何已确认的净资本收益的资本收益股息，导致没有企业层面的税收，或（iii）保留和支付其净长期资本收益的企业所得税，与股东报告他们的比例份额的未分配的长期资本收益和接收信贷或退还他们的份额的税款支付的公司。 公司将2023年、2022年和2021年的所有应纳税所得额分配给股东。 因此，无需为所得税作出重大拨备。 公司对股票分配的所得税处理是基于其应纳税收入，根据国内税收法计算，这与美国公认会计原则（“GAAP”）不同。 下表概述本公司截至二零二三年、二零二二年及二零二一年止年度所有分派的联邦所得税处理。

股份分配的联邦所得税处理

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
普通股分配：			每股收益(EPS)
普通股息			$	5.02083					4.53746						3.61656
非股息分配			—						—						—
未收回的第1250条资本利得			—						—						—
其他资本利得			—						—						—
普通股分配总额(1)			$	5.02083					4.53746						3.61656

(1) 根据修订后的1986年国内收入法第857(B)(9)条，2024年1月12日作出的记录日期为2023年12月29日的现金分配被视为股东于2023年12月31日收到的2023年未分配收益和利润。2023年1月13日作出的现金分配，记录日期为2022年12月30日，被视为股东于2022年12月31日收到的2022年未分配收益和利润。2022年1月15日作出的现金分配，记录日期为2021年12月31日，被视为股东于2021年12月31日收到的，以2021年未分配收益和利润为限。

东方集团适用财务会计准则委员会《FASB》会计准则编码《ASC》740的原则，所得税，在评估和核算所得税的不确定性时，除少数例外情况外，本公司的

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合并财务报表附注

2019年及更早的纳税年度关闭，以供美国联邦、州和地方税务机关审查。根据ASC 740的规定，本公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日没有重大不确定的税务头寸。

(c)收入确认

该公司的主要收入来源是来自业务分配空间的租金收入。房地产经营的最低租金收入按直线确认。*租赁的直线租金计算包括租金优惠和预定租金上涨的影响，计算的直线租金收入按个别租赁条款确认。*公司根据管理层确定的估计保留可疑应收账款拨备，包括直线应收租金。管理部门在评估坏账拨备的充分性时，专门分析应收账款账龄、客户信用和当前经济趋势。坏账准备金计入收入减少额。收入在根据ASC 842满足所有标准后从租户收到的提前终止的付款中确认，租约。

本公司的主要收入来源是来自业务分配空间的租金收入；因此，本公司是大量租赁的出租人。本公司执行ASC 842的原则，租约。初始间接费用(主要是与租赁谈判有关的法律费用)计入费用，而不是资本化。EastGroup已录制间接租赁成本共$582,000, $546,000及$700,000关于截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度的综合收益表和全面收益表。

如ASC 842所允许的，租契，EastGroup按标的资产类别选择了一项会计政策，当满足特定标准时，不将合同的非租赁部分(如公共区域维护)与其相关的租赁部分分开。该公司相信其租约符合标准。

下表列出了的组件房地产经营收入截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的年度：

															截至十二月三十一日止的年度，
															2023						2022						2021
															(单位：千)
租赁收入--经营租赁															$	424,063					364,957						306,658
可变租赁收入(1)															142,116						121,860						102,754
房地产经营收入															$	566,179					486,817						409,412

(1)主要包括租户偿还房地产税、保险和公共区域维护费用。

不可撤销租约下的未来最低租金收入

该公司与其客户的租约可能包括各种条款，如预定的租金增加、续期选项和终止选项。该公司的大多数租约包括固定的租金上涨，而不是基于指数或未知费率的浮动付款。在计算下述披露时，本公司计入了租约的固定、不可撤销条款。以下时间表显示截至2023年12月31日房地产不可取消租约项下的未来大约最低租金收入：

截至12月31日止的年度，						(单位：千)
2024						$	439,737
2025						399,694
2026						334,605
2027						248,466
2028						182,399
此后，中国政府、日本政府、中国政府、						419,378
**总最低收据：*						$	2,024,279

 

本公司根据法典规定的原则确认房地产销售收益。对于每笔交易，公司评估ASC 606中的指导是否，来自与客户的合同收入，或ASC 610， 其他收入-终止确认非金融资产的损益， 适用。 在房地产交易结束时，法典的规定要求考虑卖方是否在交易后持有非金融资产的实体中拥有控股金融权益。 此外，卖方评估是否存在ASC 606项下的合同，以及交易对手是否获得了所出售的每项非金融资产的控制权。 如果存在合同，

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合并财务报表附注

当交易对手获得每项非金融资产的控制权时，卖方在交易结束时终止确认资产，由此产生的收益或亏损反映在合并损益表和综合收益表中。

 

(d)房地产物业

东方集团拥有 一报告分部-工业物业，与公司的内部报告方式，经营业绩的衡量和公司资源的分配一致。

当有事件或情况变化显示资产的账面值可能无法收回时，本公司对长期资产进行减值审查。 将予持有及使用之资产之可收回性乃按资产账面值与该资产预期产生之未来未贴现现金流量净额（包括大致完成该资产所需之估计未来开支）之比较计量。 倘资产账面值超出其估计未来现金流量，则就资产账面值超出资产公平值之差额确认减值支出。 截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度，本公司并无识别任何应记录之减值支出。

楼宇及其他装修之折旧乃按一般楼宇之估计可使用年期以直线法计算。 40建筑和建筑的年限3至15多年来的改进。 建筑物改良资本化，而保养和维修费用在发生时计入费用。 改善或延长资产使用寿命的重大翻修和改良均资本化。 折旧费用为$141,003,000, $125,199,000及$104,910,000分别为2023年、2022年和2021年。

(e)开发和增值物业

开发和增值物业包括租赁中的物业、在建物业和预期开发的物业（主要是土地）。 增值属性被定义为获得但不稳定或可以转换为更高和更好使用的属性。 符合以下两项条件之一的收购物业被视为增值物业：（1）于收购日期出租率少于75%（或根据近期租约，于收购日期起计一年内占用率将少于75%），或（2）收购成本的20%或以上将用于重新发展物业。

与开发相关的成本(即土地、建筑成本、利息支出、物业税和其他与开发相关的成本)汇总为物业的总资本化成本。这些费用包括管理层对被认为与这类开发活动有关的内部费用(主要是人事费用)部分的估计数。内部费用根据发展活动分配给具体的发展项目。当财产被占用时，建筑物的被占用部分开始折旧，而成本只为建筑物中仍处于空置状态的部分资本化。*公司将财产从开发和增值物业至房地产(I)就发展物业而言，其入住率为90%或建成后一年，而增值物业则为入住率达90%或购入后一年。在空壳建筑较早的90%入住率或建成/增值收购日期一年后，整个物业(不包括土地)的开发成本(包括利息支出、物业税和内部人员成本)将停止资本化，并开始折旧。

(f)已售出和持有待售房地产

当房地产符合ASC 360规定的标准时，本公司将其视为持有待售，房地产、厂房和设备，包括物业很可能在一年内出售的情况。持有待售的房地产按账面价值或公允价值减去估计出售成本中较低者报告，在持有待售期间不计折旧。截至2023年12月31日或2022年12月31日，该公司没有将任何物业归类为持有待售物业。

根据ASC 360和ASC 205，财务报表的列报，本公司将报告出售一个实体的一个组件或一组处于非持续运营的实体的组件，如果出售代表了一种战略转变，当该组件或组件组符合被归类为持有以供出售的标准时，或当该组件或组件组以出售或非出售的方式处置时，该出售将对实体的运营和财务业绩产生重大影响。此外，该公司还将提供关于非持续业务和出售不符合终止业务资格的实体的个别重要组成部分的额外披露。EastGroup对已售出的物业进行分析，以确定销售是否有资格提交终止运营报告。

截至年底止年度2023年12月31日，该公司出售了两块地块和三处经营性物业。截至2022年12月31日止年度，本公司售出三项营运物业。已售出物业的经营业绩及销售损益在持续经营综合收益表及全面收益表中列报。出售经营性物业的损益列于房地产投资销售收益。收益

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合并财务报表附注

和非经营性房地产销售损失计入其他关于合并损益表和全面收益表。

本公司并不认为其于2022年或2023年的销售是对一个实体的一个组成部分或一个实体的一组组成部分的处置，这代表了一种对实体的运营和财务业绩产生(或将产生)重大影响的战略转变。这些销售将在附注2中进一步讨论。

(g)衍生工具和套期保值活动

东方集团采用ASC 815，衍生工具和套期保值要求所有拥有衍生工具的实体披露有关该实体如何及为何使用衍生工具，以及衍生工具及相关对冲项目如何影响该实体的财务状况、财务表现及现金流的资料。有关本公司衍生工具及对冲活动的讨论，请参阅附注12。

(h)现金等价物

本公司将所有购买时到期日在三个月或以下的高流动性投资视为现金等价物。由于该等票据到期日较短，账面金额接近公允价值。

 

(i)摊销

债务产生成本采用有效利率法在每笔贷款的期限内递延和摊销，摊销包括在利息支出。债务发行成本摊销为#美元1,943,000, $1,357,000及$1,296,000分别为2023年、2022年和2021年。摊销的设施费用为#美元。1,005,000, $713,000及$751,000分别为2023年、2022年和2021年。 

 

租赁成本在租赁期内采用直线法递延摊销。相关摊销费用计入折旧及摊销。租赁成本摊销费用为$22,133,000, $18,950,000及$16,209,000分别为2023年、2022年和2021年。

原地租赁无形资产的摊销费用披露如下房地产收购和收购的无形资产.

(j)房地产收购和收购的无形资产

在收购房地产时，东方集团适用ASC 805的原则，企业合并。《财务会计准则汇编》提供了一个框架，用于确定交易是否应作为资产或业务的购置入账。根据《指导意见》，公司需要利用初步筛选测试来确定收购的总资产的公允价值基本上全部集中在一项可识别资产还是一组类似的可识别资产中；如果是，则该套资产不是一家企业。在对类似资产进行分组时考虑的标准包括地理位置、市场和操作风险以及资产的实物特征。东方集团确定，其于2023年、2022年及2021年收购的房地产被视为对类似可识别资产组的收购；因此，该等收购不被视为对企业的收购。因此，该公司已将与2023年、2022年和2021年收购相关的收购成本资本化。

财务会计准则委员会法典还就如何根据有形资产和无形资产的相对公允价值在有形资产和无形资产的各个组成部分之间适当确定购买价格的分配提供了指导。土地按适用市场特定的可比土地销售进行估值，由第三方提供。本公司根据与类似物业的类似融资条款的比较，厘定任何假设的融资是高于或低于市价。*收购物业的成本可根据经确定高于或低于市价的卖方承担的债务调整。

购买价格亦在下列类别的无形资产之间分配：按现地租赁的高于或低于市场部分及收购时的原地租赁价值计算。收购的原地租赁可分配至高于或低于市场部分的价值是根据(I)根据租约在其剩余年期内须支付的合约金额及(Ii)管理层估计在余下租期内按现行市值租金支付的差额的现值(使用反映收购租约相关风险的贴现率)而厘定。分配给高于和低于市场租赁无形资产的金额计入其他资产和其他负债分别计入综合资产负债表，并于各自租约的剩余期限内摊销至租金收入。原地租赁无形资产是根据管理层对因素的评估进行估值的，这些因素包括预期租赁期内对放弃租金和避免租赁成本的估计，并考虑到当前的市场状况

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合并财务报表附注

以及执行类似租赁的成本。*这些无形资产包括在其他资产于综合资产负债表内列账，并于现有租约剩余期限内摊销。

摊销高于和低于市场租赁的无形资产，使租金收入增加#美元2,483,000, $2,565,000及$1,048,0002023年、2022年和2021年分别包括在房地产经营收入*原地租赁无形资产的摊销费用为#美元。7,942,000, $9,489,000及$5,980,0002023年、2022年和2021年分别包含在折旧及摊销.  

截至2023年12月31日的未来五年内，原地租赁无形资产的预计摊销如下：

截至12月31日止的年度，						(单位：千)
2024						$	6,611
2025						5,421
2026						3,656
2027						1,837
2028						887
此后						1,793
原址租赁无形资产的预计摊销总额						$	20,205

EastGroup在2023年、2022年和2021年收购了房地产，如附注2所述。下表汇总截至2023年12月31日、2022年12月31日及2021年12月31日止年度与房地产收购有关的收购资产及承担负债的总对价分配情况。

						在截至12月31日的年度内发生的费用，
获得的资产和承担的负债						2023						2022						2021
						(单位：千)
土地						$	44,676					127,402						42,554
建筑和建筑改进						111,082						335,335						225,645
租户和其他方面的改进						4,346						11,502						4,907
使用权资产--土地租赁(经营)						—						—						12,708
购入的房地产总面积						160,104						474,239						285,814
就地租赁无形资产(1)						7,242						11,871						9,949
高于市场租赁的无形资产(1)						—						—						6
低于市价租赁的无形资产(2)						(2,230)						(4,059)						(3,836)
经营租赁负债--地面租赁(3)						—						—						(12,708)
收购的总资产，扣除承担的负债						$	165,116					482,051						279,225

(1)本地租赁无形资产及高于市值租赁无形资产分别计入综合资产负债表内的其他资产。该等成本按收购时已存在的相关租约的剩余条款摊销。

(2)低于市价租赁的无形资产计入综合资产负债表的其他负债。该等成本按收购时已存在的相关租约的剩余条款摊销。  

(3)经营租赁负债-土地租赁计入综合资产负债表中的其他负债。

于2023年、2022年及2021年收购的物业的租约于收购时的加权平均剩余租约期约为8.0几年来，3.9年和2.9分别是几年。

本公司定期检讨商誉的可回收性(至少每年一次)及其他无形资产的可回收性(按季度计算)，以确定可能出现的减值。*截至2023年、2023年、2022年及2021年12月31日止年度内，并无商誉及其他无形资产减值。

(k)基于股票的薪酬

EastGroup适用ASC 718的规定，薪酬--股票薪酬，以说明其基于股票的薪酬计划。美国会计准则第718条要求在财务报表中确认与以股份为基础的支付交易有关的补偿成本，并按已发行的权益或负债工具的公允价值计量该成本。基于市场的奖励和只需要服务的奖励的成本是在必要服务的基础上按直线计算的

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合并财务报表附注

时期 绩效奖励之成本乃采用分级归属法厘定，该方法于所需服务期内以直线法将奖励之各独立归属部分确认为独立奖励。 与直线法相比，此方法加快了奖励的支销。 就附带表现条件的奖励而言，补偿开支于表现条件被视为可能达成时确认。

以服务及表现为基础之奖励之总补偿开支乃根据股份于授出日期之公平市值计算。 已授出且受未来市况（股东回报总额）规限之奖励于授出日期之公平值乃使用专为配合奖励之独特特点而开发之蒙特卡罗模拟定价模式厘定。

在奖励的限制期内，不再受或有事项的限制，公司应计股息并持有股票证书;但员工可以投票。 股票和股息在归属时交付给雇员。 没收裁决在发生时即予确认。

(l)股权发行

与普通股发行和市场股票发行计划有关的承销佣金和发行成本已反映为额外缴入资本的减少。

根据相关会计指引，根据远期股权出售协议出售普通股（如附注9所述 普通股活动）并不被视为负债，且符合衍生工具及对冲指引范围的例外情况，根据以下评估入账为权益工具：（i）除与我们本身的股价及营运有关的市场或指数外，该等协议的行使或有事项概无基于可观察市场或指数;及（ii）任何和解条款均不排除该等协议与我们自己的股票挂钩。

(m)每股收益

公司采用ASC 260， 每股收益，该准则要求公司呈报基本及摊薄每股盈利（“每股盈利”）。 基本每股收益是指报告期内每股普通股的收益。 公司的基本每股收益是通过除以 EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入按发行在外的普通股加权平均数计算。 已发行普通股的加权平均数不包括任何潜在摊薄证券或任何未归属的限制性普通股。 这些未归属的限制性股份，虽然分类为已发行和流通，被认为是可没收的，直到限制失效，并将不包括在基本每股收益计算，直到股份归属。

摊薄每股收益指报告期内每股已发行普通股的收益金额，以及假设报告期内所有已发行摊薄潜在普通股发行普通股的每股已发行普通股的收益金额。 本公司计算稀释每股收益除以 EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入发行在外的普通股加权平均数加上任何稀释性证券的影响，包括根据远期股权销售协议可发行的股票和使用库存股票法的未归属限制性股票。 任何反摊薄证券均不计入摊薄每股收益计算。 见附注13 每股收益了解更多细节。

(n)预算的使用

编制符合公认会计原则的财务报表要求管理层作出影响报告期内资产、负债、收入和费用报告金额的估计和假设，并披露财务报表日的重大或有资产和负债。 实际结果可能与这些估计不同。

(o)风险和不确定性

整体经济状况可能会对公司的经营业绩产生重大影响，从而影响其财务状况。

位置如果EastGroup的经营业绩出现大幅下滑，可能会影响公司的能力，

向其股东进行分配，偿还债务或履行其他财务义务。

(p)近期会计公告

EastGroup评估了所有FASB会计准则更新 (“亚利桑那州立大学”)财务会计准则委员会最近发布的财务报表发布之日，并确定以下会计准则适用于本公司。

2023年11月，FASB发布了ASU 2023-07，分部报告(主题280)：改进可报告分部披露。ASU的主要规定是要求披露增量分部信息，例如定期提供给公司主要决策者的重大分部费用，这些人员的头衔和职位，以及个人使用这些信息评估分部业绩和资源分配的方式。

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合并财务报表附注

东方集团拥有 一报告分部-工业物业，与公司的内部报告方式，经营业绩的衡量和公司资源的分配一致。 拥有单一可报告分部的实体须根据主题280提供修订及现有分部披露规定所要求的披露。 ASU 2023-07于2023年12月15日之后开始的财政年度及2024年12月15日之后开始的财政年度内的中期期间生效，并允许提前采纳。修订应追溯应用于财务报表所呈列的所有过往期间。 EastGroup预计，采用该准则不会对其财务状况、经营业绩或披露产生重大影响。

(q)合并现金流量表中账面透支的分类

本公司将银行未向本公司垫付现金以支付未兑现支票的账面透支变动归类为经营活动。 该等金额已包括在 应付帐款、应计费用和预付租金在合并现金流量表的经营活动部分。

(r)重新分类

二零二二年及二零二一年综合财务报表已作出若干重新分类，以符合二零二三年之呈列方式。

(2)房地产、开发和增值物业

该公司的房地产和开发和增值物业于二零二三年及二零二二年十二月三十一日之财务状况如下：

			十二月三十一日，
			2023						2022
			(单位：千)
房地产物业：
土地			$	814,364					730,445
建筑物和建筑物改良			3,336,615						3,012,319
租户和其他改进			684,573						633,817
使用权资产-土地租赁（经营） (1)			17,996						19,391
开发和增值物业 (2)			639,647						538,449
			5,493,195						4,934,421
减累计折旧			(1,273,723)						(1,150,814)
			$	4,219,472					3,783,607

(1)请参阅下面的土地租赁讨论有关本公司的土地租赁使用权资产的信息。

(2)增值属性在附注1(E)中定义。

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合并财务报表附注

截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度购入的房地产摘要如下：

												(未经审计)
取得的不动产财产						位置						大小						获取日期						成本(1)
												(平方英尺)												(单位：千)
2023
已获得的运营属性 (2)
克雷格企业中心						拉斯维加斯，NV						156,000						04/18/2023						$	34,365
蓝钻商业园						拉斯维加斯，NV						254,000						09/05/2023						52,973
麦金尼物流中心						德克萨斯州达拉斯						193,000						10/02/2023						25,739
在迈阿特停车						田纳西州纳什维尔						171,000						11/03/2023						30,793
佩尔泽角商务中心1号						南卡罗来纳州格林维尔						213,000						12/21/2023						21,246
经营性物业收购总额												987,000												165,116
增值型物业收购总额												—												—
2023年收购的总资产 (5)												987,000												$	165,116
2022
已获得的运营属性 (2)
Cebrian配送中心和芦苇配送中心(3)						加利福尼亚州萨克拉门托						329,000						06/01/2022						$	49,726
6这是街道商务中心，Benicia配送 劳拉Ettie商务中心1-5号中心 普雷斯顿爱丽丝商务中心 辛克莱配送中心 中心、运输配送中心和 惠普尔商务中心 (3)						加州旧金山						1,377,000						06/01/2022						309,404
经营性物业收购总额												1,706,000												359,130
收购增值物业(4)
柏树保留区1和2						德克萨斯州休斯顿						516,000						03/28/2022						54,462
西风配送中心						加州旧金山						82,000						04/08/2022						29,017
梅萨门户商务中心						菲尼克斯，AZ						147,000						04/15/2022						18,315
接入点3						南卡罗来纳州格林维尔						299,000						07/12/2022						21,127
增值型物业收购总额												1,044,000												122,921
2022年收购的总资产 (5)												2,750,000												$	482,051
2021
已获得的运营属性(2)
南方公园配送中心2						菲尼克斯，AZ						79,000						06/10/2021						$	9,177
DFW全球物流中心						德克萨斯州达拉斯						611,000						08/26/2021						89,829
进步中心3						佐治亚州亚特兰大						50,000						09/23/2021						5,000
德克萨斯大道						德克萨斯州奥斯汀						20,000						10/15/2021						4,143
经营性物业收购总额												760,000												108,149
收购增值物业(4)
接入点1						南卡罗来纳州格林维尔						156,000						01/15/2021						10,501
北点200						佐治亚州亚特兰大						79,000						01/21/2021						6,516
接入点2						南卡罗来纳州格林维尔						159,000						05/19/2021						10,743
切诺基75号商务中心2						佐治亚州亚特兰大						105,000						06/17/2021						8,837
西门子Viva配送中心3-6						加利福尼亚州圣地亚哥						547,000						12/01/2021						134,479
增值型物业收购总额												1,046,000												171,076
2021年收购的总资产 (5)												1,806,000												$	279,225

(1)成本是根据FASB ASC 805，企业组合计算的，代表收购价格、成交成本和资本化收购成本的总和。

(2)经营性财产是指公司经营资产组合中稳定的不动产(土地，包括建筑物和装修)；包括在综合资产负债表上的不动产.

(3)该公司收购了这些运营物业以及二同样位于加利福尼亚州萨克拉门托和加利福尼亚州旧金山的地块，与2022年6月收购Tulloch公司有关。位于加利福尼亚州萨克拉门托和加利福尼亚州旧金山的物业的规模和成本分别在汇总的基础上列出。作为此次收购的对价，该公司假设了一美元60,000,000贷款并已发放1,868,809公司普通股的股份。收购日期所假设贷款的公允价值为#美元。60,000,000，收购日普通股的公允价值(以收购日的收盘价为基础)为$303,756,000.

(4)增值属性在附注1(E)中定义。

(5)不包括已取得的发展用地，详情如下。

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合并财务报表附注

同样在2023年，东方集团购买了328.3七个市场的几英亩开发用地，售价为$70,664,000。在2022年间，东方集团收购了456.310个市场的几英亩开发用地，售价为$123,717,000。在2021年间，东方集团收购了365.8五个市场的几英亩开发用地，售价为$41,065,000.

房地产销售

如下表所示，该公司在2023年、2022年和2021年期间出售了运营物业。于所列期内售出物业的经营业绩及销售损益于持续经营综合收益表及全面收益表中列报。出售经营性物业的损益列于房地产投资销售收益。本公司不认为其于2023年、2022年或2021年的销售是对一个实体的一个组成部分或一个实体的一组组成部分的处置，这代表了一种对实体的运营和财务业绩产生(或将产生)重大影响的战略转变。

一份关于房地产投资销售收益截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年的年度如下：

												(未经审计)
售出的房地产						位置						大小						销售日期						净销售价						基础						确认收益
												(平方英尺)												(单位：千)
2023
世界休斯顿23						德克萨斯州休斯顿						125,000						03/31/2023						$	9,327					4,518						4,809
Ettie商务中心						加州旧金山						29,000						11/20/2023						11,638						8,845						2,793
洛杉矶企业中心						加州洛杉矶						77,000						12/29/2023						16,006						5,643						10,363
2023年合计												231,000												$	36,971					19,006						17,965
2022
麦德龙商业园						菲尼克斯，AZ						189,000						01/06/2022						$	32,851					5,880						26,971
柏树溪商业园(1)						佛罗里达州劳德代尔堡						56,000						03/31/2022						5,282						1,901						3,381
世界休斯顿15东						德克萨斯州休斯顿						42,000						05/11/2022						12,873						2,226						10,647
2022年合计												287,000												$	51,006					10,007						40,999
2021
Jetport商业园						佛罗里达州坦帕市						284,000						11/09/2021						$	44,260					5,401						38,859

(1)柏树溪商业园位于一处地租土地上。在出售财产的同时，公司全额摊销了相关的使用权资产和负债#美元。1,745,000.

上表包括营业物业的销售情况。截至2023年12月31日止年度，本公司亦出售11.9休斯顿和堡垒的几英亩土地价值1美元4,750,000并确认了销售美元的收益446,000。本公司于截至2022年或2021年12月31日止年度内并无出售任何土地。非经营性房地产的销售收益包括在其他关于合并损益表和全面收益表。

开发和增值物业

截至2023年12月31日，公司的开发和增值计划由租赁、在建和预期开发项目(主要是土地)组成，详见下表。产生的利息成本包括建设期间利息成本的资本化。*2023年开发项目资本化的利息成本为$16,235,000与美元相比12,393,0002022年和$9,028,0002021年。此外，EastGroup将内部开发成本资本化为$10,472,000在截至2023年12月31日的年度内，相比之下，9,985,0002022年和美元7,713,000在2021年。

2023年投资于开发和增值物业的总资本为388,213,000，主要包括改善费用#美元。301,596,000在发展和增值物业方面，$70,664,000用于新的土地投资，费用为$15,953,000关于转移到后的财产房地产S。转用后开发和增值项目发生的资本化成本房地产包括物业的资本改善，但不包括与开发有关的其他资本化成本(即利息支出、物业税和内部人员成本)。

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合并财务报表附注

公司的业绩摘要开发和增值物业截至该年度为止2023年12月31日以下是：

			(未经审计)												(未经审计)
			实际或估计建筑尺寸						截至2023年12月31日发生的累计成本						预计总成本
			(平方英尺)						(单位：千)
租出			1,352,000						$	162,356					$	180,600
在建工程			2,725,000						212,568						395,100
租赁和在建总金额			4,077,000						374,924						$	575,700
未来发展(主要是土地)			10,792,000						264,723
总计开发和增值物业截至2023年12月31日			14,869,000						$	639,647
总计开发和增值物业转接至房地产             属性截至2023年12月31日止年度内			2,341,000						$	271,568					(1)

(1) 表示转账之日的累计成本。

土地租约

自.起2023年12月31日和2022年，公司运营一佛罗里达的房产，四得克萨斯州的房产和一亚利桑那州受土地租约约束的财产。土地租约有以下条款40至50年份、到期日期2031年8月至2058年10月和续订选项15至35除亚利桑那州的一份租约每年自动及永久续期外，本公司已在计算土地租赁资产及负债的租约条款中加入续期选择权，因为本公司有理由肯定会行使该等选择权。包括续订选项在内，到期日期从2051年8月到2070年1月。截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度的土地租赁总支出为#美元。1,758,000, $1,755,000及$1,354,000这些付款将按以下标准增加：3至10*该等未来付款变动将被视为变动付款，不会影响资产或负债的评估，除非有重大事件触发重估，例如修订租约条款。截至2023年12月31日，土地租赁的加权平均剩余租期为35好几年了。

东方集团采用ASC 842，租契，对于其土地租约，被归类为经营租约。2023年或2022年没有新的土地租约。截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月31日，公司土地租赁的使用权资产未摊销余额为#美元。17,996,000及$19,391,000，分别为。土地租赁的使用权资产包括在房地产在综合资产负债表上。

以下时间表显示，截至2023年12月31日，这些物业按年度计算的未来大约最低地面租赁付款：

截至以下日期的未来最低土地租赁付款2023年12月31日

截至12月31日止的年度，						(单位：千)
2024						$	1,496
2025						1,531
2026						1,567
2027						1,567
2028						1,573
此后，中国政府、日本政府、中国政府、						50,298
**最低支付总额：*						58,032
推定利息(1)						(39,274)
**土地租赁总负债计入资产负债总额*						$	18,758

(1)由于本公司的租约并无提供隐含利率，为计算剩余土地租赁付款的现值，本公司采用经多项因素调整后的递增借款利率，包括土地租赁的长期性质、本公司的估计借款成本及相关土地的估计公允价值，以厘定其土地租赁的估计利息。

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(3)未合并投资

公司拥有一 50行业集散中心2，a的不分割承租人共有权益百分比309,000位于加利福尼亚州工业城(洛杉矶)的一座平方英尺的仓储配送大楼。1998而且是100%租赁通过2026年12月卖给拥有另一个租户的单一租户50该物业的%权益。*这项投资按权益会计法入账，账面价值为#美元。7,539,000在2023年12月31日，和$7,230,000在2022年12月31日。  

(4)其他资产

公司的业绩摘要其他资产以下是：

			十二月三十一日，
			2023						2022
			(单位：千)
租赁成本(主要是佣金)用于支付债务、债务、债务。			$	158,741					140,273
*累计摊销租赁成本。			(57,646)						(48,249)
租赁成本(主要是佣金)，累计摊销后的净额			101,095						92,024
收购的就地租赁无形资产*			39,600						37,181
已取得的就地租赁无形资产的累计摊销			(19,395)						(16,276)
收购的原地租赁无形资产，扣除累计摊销后的净额			20,205						20,905
在市场租赁之上收购的无形资产*			482						496
收购的高于市价租赁无形资产的累计摊销			(318)						(251)
收购的高于市场租赁的无形资产，扣除累计摊销后的净额			164						245
直线式的应收房租是指财务报表、财务报表、财务报表。			72,360						61,452
应收账款、财务报表、			9,984						9,568
利率互换资产			27,366						38,352
使用权资产--办公室租赁(营运)			2,828						2,050
商誉			990						990
待定交易的托管保证金和预付成本			745						2,522
预付保险			7,208						2,681
应收保险金			1,425						2,828
预付费用和其他资产用于偿还债务、债务。			7,569						11,327
*总计其他资产			$	251,939					244,944

 

(5)无担保银行信贷安排

本公司在无抵押银行信贷安排上的借款详情如下：

			十二月三十一日，
			2023						2022
			(单位：千)
无担保银行信贷工具-可变利率，账面金额			$	—					170,000
未摊销债务发行成本			(1,520)						(1,546)
无担保银行信贷安排，扣除债务发行成本			$	(1,520)					168,454

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截至2023年1月10日，EastGroup拥有425,000,000及$50,000,000无担保银行信贷安排，保证金高于伦敦银行间拆放款利率(LIBOR)77.5个基点，贷款手续费15个基点，到期日为2025年7月30日。自2023年1月10日起，公司对这些信贷安排进行了修订和重述，将其无担保银行信贷安排的总容量从475,000,000至$675,000,000并以有担保隔夜融资利率(SOFR)取代LIBOR作为基准利率。

该公司的美元625,000,000无担保银行信贷安排，2023年1月增加了#美元200,000,000从$425,000,000，是和一群11银行，到期日为2025年7月30日。信贷安排包含以下选项两次延期六个月(由公司选择)和额外的$125,000,000手风琴(经各方同意)。每批贷款的利率按月重置，自2023年12月31日，是SOFR PLUS76.5年融资费用为 15基点 截至 2023年12月31日，本公司就该无抵押银行信贷融资并无浮息借贷，利率为 6.130%. 本公司有两张备用信用证，总额为美元。2,655,000这降低了信贷机制下的借款能力。

该公司的美元50,000,000无抵押银行信贷融资的到期日为 2025年7月30日，或银行指定的较后日期;本公司亦已 两次延期六个月如果$中的扩展选项625,000,000设施正在运行。利率每日重置，截至 2023年12月31日，是SOFR PLUS77.5年融资费用为 15基点 截至 2023年12月31日，利率为 6.255具有的百分比不是未清偿余额。

对于这两项贷款，保证金和贷款费用可能会随着公司信用评级的变化而变化。虽然该公司目前的信用评级为BAA2，但鉴于该公司的主要信用指标的实力，信贷安排的初始定价是基于BBB+/BAA1信用评级水平。只要公司在适用协议中定义的综合杠杆率保持在32.5%以下，这一有利的定价水平将被保留。这一美元625,000,000该机制还包括与可持续性挂钩的定价部分，根据该部分，适用的利差降低一如果公司达到了一定的可持续发展业绩目标，则为基点。这一可持续性指标每年进行一次评估，并在截至2023年12月31日和2022年，这允许在实现该指标后的每一年降低利率。这项无担保银行信贷安排的保证金实际上减少了一个基点，从77.5个基点降至76.5个基点。

平均无担保银行信贷借款为#美元。49,384,0002023年，182,478,0002022年和$95,629,0002021年，加权平均利率(不包括摊销的融资费和债务发行成本)为5.682023年，2.322022年和1.012021年。设施费用的摊销为#美元。1,005,000, $713,000及$751,000分别为2023年、2022年和2021年。*本公司无担保银行信贷安排的债务发行成本摊销成本为$1,003,000, $650,000及$606,000分别为2023年、2022年和2021年。

本公司的无抵押银行信贷安排有若干限制性契诺，例如维持最低偿债范围及杠杆率及维持保险范围，而本公司于2023年12月31日已遵守其所有金融债务契诺.

(6)无担保债务

该公司的无担保债务详述如下：

			十二月三十一日，
			2023						2022
			(单位：千)
无担保债务--固定利率，账面金额(1)			$	1,680,000					1,695,000
未摊销债务发行成本			(3,653)						(3,741)
无担保债务，扣除债务发行成本			$	1,676,347					1,691,259

(1)由于利率互换，这些贷款有固定利率或实际上固定的利率。

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账面金额摘要无担保债务以下是：

																					截至12月31日的结余，
			保证金						利率						到期日						2023						2022
																					(单位：千)
6500万美元无担保定期贷款 (1)			1.10%						2.31%						04/01/2023						$	—					65,000
5000万美元高级无抵押债券			不适用						3.80%						08/28/2023						—						50,000
5000万美元无担保定期贷款 (2)			0.95%						4.09%						08/30/2024						50,000						50,000
6000万美元高级无担保票据			不适用						3.46%						12/13/2024						60,000						60,000
6000万美元高级无担保票据			不适用						3.48%						12/15/2024						60,000						60,000
5000万美元无担保定期贷款 (2)			1.10%						1.58%						03/18/2025						50,000						50,000
2000万美元高级无担保票据			不适用						3.80%						08/28/2025						20,000						20,000
2500万美元高级无担保票据			不适用						3.97%						10/01/2025						25,000						25,000
5000万美元高级无抵押债券			不适用						3.99%						10/07/2025						50,000						50,000
1亿美元无担保定期贷款 (2)			0.95%						2.10%						10/10/2026						100,000						100,000
4000万美元高级无担保票据			不适用						3.75%						12/15/2026						40,000						40,000
1亿美元无担保定期贷款 (2) (3)			0.95%						1.80%						03/25/2027						100,000						100,000
7500万美元无担保定期贷款 (2)			0.95%						4.00%						08/31/2027						75,000						75,000
6000万美元高级无担保票据			不适用						3.93%						04/10/2028						60,000						60,000
1亿美元无担保定期贷款 (2) (4)			0.95%						2.61%						09/29/2028						100,000						100,000
8000万美元高级无抵押债券			不适用						4.27%						03/28/2029						80,000						80,000
7,500万美元高级无抵押债券			不适用						3.47%						08/19/2029						75,000						75,000
1亿美元无担保定期贷款 (2)			1.35%						5.27%						01/13/2030						100,000						—
1亿美元高级无抵押债券			不适用						2.61%						10/14/2030						100,000						100,000
1.25亿美元高级无抵押债券			不适用						2.74%						06/10/2031						125,000						125,000
3,500万美元高级无抵押债券			不适用						3.54%						08/15/2031						35,000						35,000
1.5亿美元高级无抵押债券			不适用						3.03%						04/20/2032						150,000						150,000
7,500万美元高级无抵押债券			不适用						2.71%						10/14/2032						75,000						75,000
7,500万美元高级无抵押债券			不适用						4.90%						10/12/2033						75,000						75,000
7,500万美元高级无抵押债券			不适用						4.95%						10/12/2034						75,000						75,000
																					$	1,680,000					1,695,000

(1)这笔无担保定期贷款的利率由伦敦银行同业拆借利率加保证金组成，保证金受公司覆盖评级变化的定价网格的影响。本公司订立利率互换协议(详见附注12)，将贷款的LIBOR利率转换为实际上固定的利率。上表中的利率是贷款的实际固定利率，包括利率互换的影响，截至2023年3月31日，即还款日期。

(2)这些无担保定期贷款的利率由SOFR期限加保证金组成，该保证金受本公司承保评级变化的定价网格的影响。本公司订立利率互换协议(详见附注12)，以将贷款的定期SOFR利率转换为实际固定利率。上表中的利率是截至2023年12月31日的贷款实际固定利率，包括利率互换的影响。

(3)这笔定期贷款经过修改和再融资，自2022年3月25日起生效。利润率下调约60个基点，将实际上固定的利率从2.39%至1.80%，并将LIBOR替换为SOFR。

(4)这笔定期贷款从2023年9月29日起进行了再融资。利润率下降了大约45基点，将实际上固定的利率从3.06%至2.61%.

2023年1月，该公司完成了一笔100,000,000优先无担保定期贷款，期限为七年了和纯利息支付，按SOFR年利率加适用保证金计息(1.35截止日期百分比2023年12月31日)基于公司的优先无担保长期债务评级。本公司亦订立利率互换协议，将贷款的SOFR利率部分转换为贷款整段期间的固定利率，提供总实际固定利率5.27%.

2023年3月31日，东方集团偿还了一美元65,000,000优先无担保定期贷款，总有效固定利率为2.31%。这笔贷款原定于2023年4月1日到期，已在没有罚款的情况下得到偿还。

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2023年8月，该公司按计划支付了50,000,000优先无担保票据的本金偿还，固定利率为3.80%.

2023年9月，该公司完成了一美元的再融资100,000,000优先无担保定期贷款五年剩下的。经修订的定期贷款只提供利息，目前的利率为SOFR加95基点，基于公司目前的信用评级和综合杠杆率，这是一个45与原来的定期贷款相比，信用利差降低了一个基点。本公司有一项利率互换协议，将贷款的SOFR利率部分在整个贷款期限内转换为固定利率，提供有效的总固定利率2.61%.

在截至2022年12月31日的年度内，EastGroup的总收盘价为525,000,000新的无担保债务的加权平均有效固定利率为3.82%。该公司再融资一美元100,000,000无担保定期贷款，利率降低60基点。EastGroup还偿还了一美元75,000,000无担保定期贷款，实际固定利率为3.03%.

在截至2021年12月31日的年度内，EastGroup的总收盘价为175,000,000新的无担保债务的加权平均有效固定利率为2.40%，再融资$100,000,000无担保定期贷款利率下调65个基点，并偿还了一美元40,000,000无担保定期贷款，实际固定利率为2.34%.

本公司的无担保债务工具有若干限制性契诺，例如维持偿债范围及杠杆率及维持保险范围，而本公司于2023年12月31日、2023年12月31日及2022年12月31日均遵守其所有金融债务契诺。

本公司目前打算通过营运现金流、无抵押银行信贷安排下的借款、新债所得(主要为无抵押)及/或发行股本工具所得款项，在短期及长期内偿还债务。

 

长期债务的预定本金支付，包括无担保债务，扣除债务发行成本(不包括无担保银行信贷安排，扣除债务发行成本)，截至2023年12月31日如下：

截至12月31日止的年度，						(单位：千)
2024						$	170,000
2025						145,000
2026						140,000
2027						175,000
2028						160,000
此后						890,000
债务发行成本摊销前的无担保债务总额						$	1,680,000

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(7) 应付账款和应计费用

公司的业绩摘要应付账款和应计费用以下是：

			十二月三十一日，
			2023						2022
			(单位：千)
应付财产税			$	9,508					6,823
应付开发费用			29,487						21,305
应付保留金			14,992						11,011
房地产装修和资本化租赁费用应付款			5,275						5,182
应付利息			8,493						9,597
应付股息			62,393						55,952
帐面透支 (1)			—						13,370
其他应付款项及应计费用			16,189						13,748
*总计应付账款和应计费用			$	146,337					136,988

(1) 指在期末前开出的支票，尚未结清银行;因此，银行尚未向公司预付现金。 当支票清算银行时，它们将通过公司的工作现金信贷额度提供资金，该信贷额度包括在公司的无抵押银行信贷设施中。 见附注1（q）。

(8)其他负债

公司的业绩摘要其他负债以下是：

			十二月三十一日，
			2023						2022
			(单位：千)
保证金			$	37,102					34,272
预付租金和其他递延收入			20,070						17,004
经营租赁负债--地面租赁			18,758						19,906
经营租赁负债--办公室租赁			2,882						2,139
收购的低于市价的租赁无形资产			11,451						10,735
收购的低于市价的租赁无形资产的累计摊销			(5,006)						(3,957)
收购的低于市价的租赁无形资产，累计摊销后的净额			6,445						6,778
利率互换负债			2,478						1,981
其他负债包括债务、债务、债务。			1,680						1,586
*总计其他负债			$	89,415					83,666

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合并财务报表附注

(9)普通股活动

下表列出了截至2023年12月31日的三个年度的普通股活动：

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
			普通股(以股份计算)
年初已发行的股份			43,575,539						41,268,846						39,676,828
普通股发行将使投资者、投资者和投资者			4,094,896						393,406						1,551,181
购买房地产时发行的普通股			—						1,868,809						—
*			57,741						71,217						66,623
激励性限制性股票没收*			(1,015)						—						—
董事普通股授予投资者、投资者和投资者。			—						161						4,466
授予董事限制性股票			4,134						5,696						—
员工普通股奖励			575						2,425						—
预扣税款的股票			(31,438)						(35,021)						(30,252)
年末流通股			47,700,432						43,575,539						41,268,846

2023年10月25日，我们建立了一个在市场上的普通股发行计划（“ATM计划”），根据该计划，我们能够不时出售我们的普通股股票，总销售价格最高为$750,000,000(the 2023年“新时代”。目前的2023年ATM计划取代了我们以前的$750,000,000ATM计划（“优先ATM计划”），该计划于2022年12月16日成立，根据该计划，我们出售了我们的普通股股份，总销售价格为$464,305,000到2023年10月25日。此外，我们之前建立了一个$750,000,0002019年12月20日的ATM计划，根据该计划，我们出售了我们的普通股股票，总销售价格为$444,533,000到2022年12月16日。

就当前2023 ATM计划而言，我们可能会通过销售代理或作为远期买家的某些金融机构出售我们的普通股股份，据此，根据我们的判断，远期交易对手可以从第三方借款，随后出售我们的普通股股份。远期股权出售协议的使用使我们能够锁定出售普通股的股价，但将结算和收取出售股份的收益推迟到稍后的日期。此外，我们预期在协议结算时收到的远期价格将根据以下因素进行调整：（i）等于指定每日利率减去点差的浮动利率因素;（ii）远期买方的股票借贷成本;以及（iii）协议期限内的预定股息。

下表呈列截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度根据本公司ATM计划进行的普通股发行活动：

截至十二月三十一日止的年度，						已发行普通股(1)						加权平均价格						净收益
						(以股份计)						(每股)						(单位：千)
2023						4,094,896						$	170.77					$	691,478
2022						393,406						194.17						75,375
2021						1,551,181						176.77						271,155

(1) 不包括下一段所述的远期出售的普通股。

于截至2023年12月31日止年度内，我们与若干金融机构订立远期股权出售协议，作为我们现行的2023年自动柜员机计划下的远期买方。406,041普通股，加权平均初始远期价格为$183.92每股。于订立远期股权出售协议时，吾等并无收到远期买方出售普通股所得的任何款项。截至2023年12月31日，我们尚未通过发行我们的普通股来结算任何未偿还的远期股权出售协议。在截至2022年12月31日及2021年12月31日的年度内，我们并无根据我们的自动柜员机计划订立任何远期股权出售协议。

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截至2023年12月31日，约为440,322,000根据目前的2023年自动取款机计划，普通股的数量仍然可以出售。未来的销售(如果有的话)将取决于各种因素，其中包括市场状况、我们普通股的交易价格、我们对适当资金来源的确定以及我们可用的资金的潜在用途。

(10)基于股票的薪酬

股权激励计划

2013年4月，董事会根据公司董事会薪酬委员会(以下简称“委员会”)的建议，通过了EastGroup Properties，Inc.2013年股权激励计划(“2013股权激励计划”)；2013年股权激励计划经公司股东批准，并于2013年5月29日生效。董事会于2017年3月对2013年股权计划进行了进一步修订。2013年股权计划允许向员工和董事授予以下方面的奖励2,000,000普通股。

2023年4月，董事会根据委员会的建议通过了EastGroup Properties，Inc.2023年股权激励计划(“2023年股权计划”)；2023年股权计划经公司股东批准，并于2023年5月25日生效。2023年股权计划允许向员工和董事授予以下方面的奖励1,500,000普通股。

有几个1,484,116截至2023年12月31日，根据2023年股权计划可授予的股票有1,422,437和1,477,241分别于2022年12月31日和2021年12月31日根据2013年股权计划可授予的股票。通常情况下，该公司会发行新股来履行股票赠与。

员工权益奖

公司的限制性股票计划旨在为管理层提供激励，以实现委员会制定的目标。这些奖励充当了一种保留手段，因为它们随着时间的推移而授予，使参与者能够从股票分红和潜在的股票升值中受益。股权奖励使管理层的利益与股东的长期利益保持一致。

委员会批准公司高管的长期和年度股权薪酬奖励。根据委员会的决定，公司限制性股票计划的归属期限各不相同。授予高管限制性股票的条件是继续任职，并满足委员会确定的某些年度业绩目标和多年市场状况。

长期股权补偿奖励

长期薪酬奖励包括基于公司在即将到来的三年期间的股东总回报以及员工截至归属日期的继续服务的组成部分。股东总回报部分将接受亮线测试，将公司的总股东回报与NAREIT股票指数和NAREIT工业指数的成员公司进行比较。

下表汇总了蒙特卡洛模拟定价模型中使用的假设，该模型用于确定2023年、2022年和2021年长期薪酬奖励的多年期市场条件部分的授予日期公允价值：

			2023年大奖						2022年大奖						2021年大奖
估值日期			3/2/2023						3/3/2022						2/25/2021
无风险利率			4.68		%				1.64		%				0.39		%
本公司预期股价波动			31.01		%				30.01		%				30.51		%
同业集团公司预期股价波动-区间低端			27.31		%				26.32		%				26.87		%
同业集团公司预期股价波动-区间高端			51.26		%				50.10		%				54.25		%
预期股息收益率			3.02		%				2.27		%				2.27		%
模拟路径数			1,000,000						1,000,000						1,000,000
授予日期公允价值(千)			$	4,885					2,912						2,941

无风险利率以零息无风险利率为基础，与市场表现期的三年时间段相匹配。预期股价波动是根据本公司的历史及隐含波动及

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合并财务报表附注

同业集团公司。预期股息收益率是根据截至估值日的预期年度现金股息除以公司在估值日的股价得出的。这些基于市场的奖励是在必要的服务期内按直线计算的(75在三年绩效期末获得%的奖励，并且25%授予下一年)。

下表列出了截至2023年12月31日的四年的长期薪酬奖励的总股东回报部分：

2023年大奖

2022年大奖

2021年大奖

2020年大奖

授予日期

3/2/2023

3/3/2022

2/25/2021

3/6/2020

执行期间

1/1/23 - 12/31/25

1/1/22 - 12/31/24

1/1/21 - 12/31/23

1/1/20 - 12/31/22

可赚取股份的范围-范围的低端

—

—

—

—

可赚取股份范围-范围的高端

44,725

27,212

36,400

25,261

确定的股份

不适用(1)

不适用(1)

不适用(1)

21,050

    (1)这项奖励的业绩条件尚未满足，股票数量尚未确定。

长期酬金只限于连续受雇，按直线计算，按所需服务期间计算(25在接下来的四年中每年都有%的归属)。下表列出了截至2023年12月31日的四年长期薪酬奖励中仅限服务的部分：

			2023年大奖						2022年大奖						2021年大奖						2020年大奖
授予日期			3/2/2023						3/3/2022						2/25/2021						3/6/2020
已授予的股份			9,583						5,830						7,801						7,217
授予日期股价			$	165.83					193.54						138.93						131.36

年度股权薪酬奖励

年度股权薪酬奖励包括基于某些公司年度业绩衡量标准和来年个人年度业绩目标的组成部分。公司2023年的某些业绩衡量标准是：(I)每股运营资金“FFO”，(Ii)现金相同物业净营业收入变化，(Iii)债务与EBITDAre比率，以及(Iv)固定费用覆盖率。公司开始确认在授予日根据这些奖励可以赚取的股份的估计费用；费用在业绩期间调整为估计业绩水平，并在奖励确定后调整为实际业绩水平。股份使用分级归属归属方法进行支出，该方法在必要的服务期内以直线方式将奖励的每个单独归属部分确认为单独奖励(34末尾的%个背心一年演出期和33%归属于以下各项两年).

下表显示了截至2023年12月31日的三年的年度股权薪酬奖励中的公司业绩衡量部分：

			2023年大奖						2022年大奖						2021年大奖
授予日期			3/2/2023						3/3/2022						2/25/2021
执行期间			1/1/23 - 12/31/23						1/1/22 - 12/31/22						1/1/21 - 12/31/21
可赚取股份的范围-范围的低端			—						—						—
可赚取股份范围-范围的高端			21,438						13,289						19,052
确定的股份			不适用(1)						12,761						18,798
授予日期股价			$	165.83					193.54						138.93

(1) 这项奖励的业绩条件尚未满足，股票数量尚未确定。

根据个人年度业绩目标发行的任何股票，由委员会在业绩期满后酌情决定。本公司开始于授出日确认股份的开支，并按直线原则确认余下服务期间的开支(34末尾的%个背心一年演出期和33%归属于以下各项两年).

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下表列出了截至2023年12月31日的三个年度的年度股权薪酬奖励的个人业绩目标部分：

2023年大奖

2022年大奖

2021年大奖

授予日期

不适用(1)

2/15/2023

2/16/2022

执行期间

1/1/23 - 12/31/23

1/1/22 - 12/31/22

1/1/21 - 12/31/21

可赚取股份的范围-范围的低端

—

—

—

可赚取股份范围-范围的高端

5,358

3,323

4,756

确定的股份

不适用(1)

3,022

4,374

授予日期股价

不适用(1)

$

168.90

190.89

(1) 本次奖励的业绩条件尚未满足，授予日期和股份数量尚未确定.

本公司的非执行董事亦可获得股权薪酬，他们须遵守只限服务的条件，并在所需的服务期间按直线计算(20%归属于以下各项五年)。总补偿费用以授予日股票的公允市值为基础。下表列出了截至2023年12月31日的三年向非执行干事支付的薪酬：

			2023年大奖						2022年大奖						2021年大奖
授予日期			6/20/2023						6/20/2022						7/7/2021
已授予的股份			11,325						11,225						9,200
授予日期股价			$	172.70					148.48						168.35

委员会通过了一项股权奖励退休政策(“退休政策”)，允许符合退休资格的员工(定义为符合一定年龄和服务年限要求的员工)加速转归未归属股份。为了有资格获得退休后的加速归属，符合资格的员工必须根据退休政策提供所需的通知，并必须从公司退休。公司调整了基于股票的薪酬支出，以加快对符合退休条件的员工的支出确认。

员工的股票薪酬成本为$11,013,000, $10,236,000及$9,136,0002023年、2022年和2021年，其中#美元2,812,000, $2,510,000及$2,336,000已资本化为本公司各年度开发成本的一部分。截至2023年12月31日，有1美元4,219,000与员工和董事的未归属限制性股票薪酬有关的未确认薪酬成本，预计将在加权平均期间内确认2.8好几年了。

在奖励不再受或有事项影响的限制期内，股息是根据预期奖励的股份数量而应计的。1,921,000, $1,610,000及$1,585,000，分别为。在2023年、2022年和2021年归属的股票中，31,254股票，34,251股票和30,252公司分别扣留了股票，以履行适用股权计划允许选择这一选项的员工的纳税义务。

 

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合并财务报表附注

以下是2023年、2022年和2021年授予、没收和交付(归属)给员工的限制性股票总数以及相关加权平均授予日期公允价值股价的摘要。截至授予日，2023年、2022年和2021年期间授予的股票的公允价值总额为$8,562,000, $8,654,000及$7,682,000，分别为。截至归属日期，于2023年、2022年及2021年归属的股份公允价值合计为$11,304,000, $17,124,000及$10,322,000，分别为。

受限制的股票活动：			截至十二月三十一日止的年度，
			2023												2022												2021
			股票						加权平均 授予日期 公允价值						股票						加权平均 授予日期 公允价值						股票						加权平均 授予日期 公允价值
年初未归属			96,708						$	131.79					106,056						$	116.37					113,125						$	100.86
授与(1) (2)			57,741						148.28						71,217						121.52						66,623						115.30
被没收。			(1,015)						144.79						—						—						—						—
既得利益集团			(73,152)						120.87						(80,565)						102.42						(73,692)						91.59
年底未归属：			80,282						153.43						96,708						131.79						106,056						116.37

(1) 包括已满足业绩条件并已确定股份数量的前几年授予的股份.

(2) 不包括在实现2021年和2022年确定的长期业绩目标以及2023年确定的年度和长期业绩目标的情况下可能赚取的限制性股票。根据目标在开放业绩期末的实际实现程度，赚取的股份数量可能从零至135,133.

以下是截至2023年12月31日员工未归属股份总额的归属时间表：

未归属股份归属附表						股份数量
2024						41,741
2025						19,510
2026						9,983
2027						6,783
2028						2,265
未获授权股份总数超过了资产负债表、资产负债表。						80,282

董事股票奖

董事会根据2023年股权计划通过了一项政策，根据该政策，将向非雇员董事颁发奖励。现行政策规定，公司在股东周年大会上自动向每一名当选或再度当选为董事会成员的非雇员董事颁发年度限制性股票奖励。股份数量应等于$110,000除以股份在选举当日的公平市价。如果非雇员董事在公司年会以外的会议上被推选或任命为董事会成员，年度限制性股票奖励将按比例计算。限售股份将于授出日期一周年或授出日期后的下一次股东周年大会上(以较早者为准)悉数归属，惟非雇员董事须继续在董事会任职至该归属日期，惟若干例外情况除外。股票在服务期内按直线计算费用。该政策还规定，每一名被任命或当选的新非员工董事将在选举或任命生效之日自动获得一股普通股限制性股票奖励，金额相当于$25,000除以公司普通股在该日期的公允市值。这些限制性股票将授予25每年%超过四-未来作为董事提供服务的一年期限，但某些例外情况除外。股票在服务期内按直线计算费用。

董事们被授予4,134股票和5,568分别在2023年和2022年期间将普通股作为年度限制性股票奖励。董事们被任命为4,466普通股股票作为2021年期间的年度定额奖励。

董事的股票薪酬支出为$764,000, $566,000及$711,000分别为2023年、2022年和2021年。

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合并财务报表附注

以下是2023年、2022年和2021年授予、没收和交付(归属)给董事的限制性股票总数以及相关加权平均授予日期公允价值股价的摘要。截至授予日，2023年、2022年和2021年期间授予的股票的公允价值总额为$661,000, $906,000和零，分别为。截至归属日期，在2023年、2022年和2021年期间归属的股票的公允价值为$904,000, $8,000及$21,000，分别为。

受限制的股票活动：			截至十二月三十一日止的年度，
			2023												2022												2021
			股票						加权平均 授予日期 公允价值						股票						加权平均 授予日期 公允价值						股票						加权平均 授予日期 公允价值
年初未归属			5,800						$	158.31					156						$	120.39					278						$	112.45
授与			4,134						159.79						5,696						159.00						—						—
被没收。			—						—						—						—						—						—
既得利益集团			(5,652)						158.00						(52)						120.39						(122)						102.30
年底未归属：			4,282						160.15						5,800						158.31						156						120.39

(11)综合收益

综合收入总额由净收益加上来自非所有者来源的所有其他权益变动组成，并在综合收益和全面收益表中列报。的组件累计其他综合收益(亏损)2023年、2022年和2021年在公司的综合权益变动表中列示，并汇总如下。有关公司利率互换的信息，请参阅附注12。

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
累计其他综合收益(亏损)：			(单位：千)
年初余额：			$	36,371					1,302						(10,752)
其他综合收益(亏损)--利率互换			(11,483)						35,069						12,054
年终结余：			$	24,888					36,371						1,302

(12)衍生工具和套期保值活动

本公司因其业务运作及经济状况而面临若干风险。本公司主要通过管理其核心业务活动来管理其对各种业务和运营风险的敞口。本公司管理经济风险，包括利率、流动资金和信贷风险，主要是通过管理其债务融资的金额、来源和期限，以及在有限程度上管理衍生工具的使用。

具体地说，本公司已订立衍生工具，以管理因业务活动而产生的风险，而该等业务活动会导致支付未来已知及不确定的现金金额，其价值由利率决定。本公司的衍生工具，如下所述，用于管理本公司已知或预期现金支付的金额、时间和持续时间方面的差异，主要与本公司的某些借款有关。

本公司使用利率衍生工具的目的是通过使用利率掉期将可变利率转换为固定利率。 指定为现金流量对冲的利率掉期涉及从交易对手收取浮动利率金额，以换取本公司于协议年期内作出固定利率付款，而不交换相关名义金额。

自.起2023年12月31日，EastGroup拥有 七未偿还的利率掉期，全部用于对冲与无抵押贷款相关的可变现金流量。 公司所有的利率掉期都将相关贷款的SOFR利率成分转换为实际固定利率，公司得出结论认为，每种对冲关系都非常有效。

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合并财务报表附注

指定及合资格作为现金流量对冲的衍生工具的公平值变动记录于 其他全面收益(亏损)其后重新分类为收益， 利息支出因为在套期预测交易影响收益的期间，公司的可变利率债务支付或收到利息。 该公司估计，增加$14,556,000将从O重新分类其他全面收益（亏损） 减少到 利息支出在接下来的十二个月里。

公司对场外交易（“OTC”）衍生品的估值方法是根据SOFR市场数据对现金流进行贴现。无抵押或部分抵押交易包括对融资成本和信用风险进行适当的经济调整。本公司使用中间市场价格计算其衍生工具估值。

2023年6月30日，LIBOR的管理机构ICE Benchmark Administration（IBA）停止公布美元LIBOR的不同期限。在此之前，IBA的监管机构金融行为监管局于2021年3月宣布，LIBOR在此日期之后将不再是代表性利率。在美国，由联邦储备委员会和纽约联邦储备银行召集的替代参考利率委员会建议，SOFR加上建议的利差调整是其首选的替代USD-LIBOR的方法。因此，该公司所有以LIBOR为基础的剩余借款已被修改，将LIBOR指数修改为SOFR。与此同时，相关的掉期交易被修改为参考SOFR而不是LIBOR。这一过渡对公司的合并财务报表没有重大影响。

2020年3月，FASB发布了ASU 2020-04，参考汇率改革(主题848)：促进参考汇率改革对财务报告的影响。ASU 2020-04载有影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU 2020-04中的指导意见是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选出。该公司选择对未来以伦敦银行同业拆放利率为基准的现金流采用与概率和有效性评估相关的对冲会计手段，以假定未来对冲交易所依据的指数与相应衍生工具的指数相匹配。这些权宜之计的应用使衍生品的列报与过去的列报保持一致。2022年12月，FASB发布了ASU 2022-06，推迟848主题的日落日期，它的发布是为了将主题848的日落日期推迟到2024年12月31日。ASU 2022-06对所有公司立即生效。ASU 2022-06年度对本公司截至该年度的综合财务报表并无影响2023年12月31日.

自.起2023年12月31日至2022年，本公司有以下未偿还利率衍生品，被指定为利率风险的现金流对冲：

利率衍生品						截至的名义金额2023年12月31日						截至2022年12月31日的名义金额
						(单位：千)
利率互换						—						$65,000
利率互换						$100,000						$100,000
利率互换						$100,000						$100,000
利率互换						$50,000						$50,000
利率互换						$100,000						$100,000
利率互换						$75,000						$75,000
利率互换						$50,000						$50,000
利率互换						$100,000						$100,000

下表载列本公司衍生金融工具的公允价值及其于综合资产负债表中的分类。2023年12月31日和2022年。有关本公司利率掉期的公允价值的其他资料，请参阅附注16。

衍生品 自.起2023年12月31日

衍生品 截至2022年12月31日

资产负债表位置

公允价值

资产负债表位置

公允价值

(单位：千)

指定为现金流对冲的衍生品：

*利率互换资产

其他资产

$

27,366

其他资产

$

38,352

*利率互换负债

其他负债

2,478

其他负债

1,981

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合并财务报表附注

下表载列本公司衍生金融工具对截至该年度的综合收益表及全面收益表的影响2023年12月31日、2022年和2021年：

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
			(单位：千)
现金流对冲关系中的衍生品
利率互换：
年确认的收入数额其他全面收益(亏损)在衍生品交易方面，中国的金融危机、金融危机、金融危机以及金融危机。			$	6,319					37,563						7,747
重新分类的(收入)损失金额累计其他综合收益(亏损)vt.进入，进入利息支出			(17,802)						(2,494)						4,307

有关公司的更多信息，请参见附注11累计其他综合收益(亏损)因其利率互换而产生。

根据利率对冲协议的条款，如果交易对手不履行义务，衍生金融协议使本公司面临信用风险。本公司相信，通过与本公司认为值得信赖的金融机构进行交易，可将信用风险降至最低。

本公司与其衍生产品交易对手订有一项协议，其中载有一项条款，规定如本公司拖欠任何债务，包括贷款人没有加快偿还债务的违约，本公司可被宣布拖欠其衍生债务。截至2023年12月31日，我们没有张贴任何与这些协议相关的抵押品，也没有违反这些协议的任何规定。如本公司违反任何此等规定，本公司将被要求按终止价值清偿协议项下的责任。

(13)每股收益

基本每股收益计算和稀释每股收益计算中分子和分母的对账如下：

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
			(单位：千)
可归因于以下项目的净收入的基本每股收益计算 东方集团地产股份有限公司普通股股东
*分子-普通股股东的净收入			$	200,491					186,182						157,557
*分母-加权平均流通股-基本			45,224						42,599						40,255
应占净收益的摊薄每股收益计算 至EastGroup Property，Inc.普通股股东
*分子-普通股股东的净收入			$	200,491					186,182						157,557
分母：
*加权平均流通股-基本			45,224						42,599						40,255
稀释性证券的影响			107						113						122
*稀释后加权平均流通股--稀释			45,331						42,712						40,377

 

(14)固定缴款计划

东方集团为其员工维持401(K)计划。如果公司做出相应的贡献50雇员供款的百分比（限于 10%的薪酬），并可每年酌情作出供款。 该公司的总费用为$1,246,000, $1,158,000及$1,106,000分别为2023年、2022年和2021年。

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东方集团地产股份有限公司及附属公司

合并财务报表附注

(15)法律事务

除日常业务过程中产生的常规诉讼外，本公司目前并无涉及任何重大诉讼，就其所知，亦无任何对本公司或其财产构成威胁的重大诉讼。

(16)金融工具的公允价值

ASC 820，公允价值计量，公允价值是指在计量日市场参与者之间的有序交易中出售资产所收取的价格或转让负债所支付的价格。 ASC 820还提供了使用公允价值计量金融资产和负债的指导。 该守则规定披露公平值计量所属公平值层级的级别，包括使用相同资产或负债于活跃市场的报价（第一级）、类似工具于活跃市场的报价或相同或类似工具于不活跃市场的报价（第二级）进行计量，及在市场上不易观察的重大估值假设（第三级）。

下表根据ASC 820列出了公司金融工具的账面价值和估计公允价值 在2023年12月31日和2022年12月31日。

			十二月三十一日，
			2023												2022
			账面金额 (1)						公允价值						账面金额 (1)						公允价值
			(单位：千)
金融资产：
现金和现金等价物			$	40,263					40,263						56						56
**利率互换资产			27,366						27,366						38,352						38,352
财务负债：
*无担保银行信贷安排-浮动利率(2)			—						—						170,000						169,684
无担保债务(2)			1,680,000						1,548,655						1,695,000						1,548,221
利率互换负债			2,478						2,478						1,981						1,981

(1)除下列附注所示外，表内所示账面值均列于综合资产负债表所示项目下。

(2)表中列示的账面金额和公允价值不包括债务发行成本(更多信息见附注5和6)。

使用以下方法和假设估计每类金融工具的公允价值：

现金和现金等价物：*本公司将所有购买时到期日在三个月或以下的高流动性投资视为现金等价物。由于该等票据到期日较短，账面金额接近公允价值。

利率互换资产(包括在综合资产负债表的其他资产内)：这些工具是根据使用投入的模型按公允价值记录的，例如利率收益率曲线和LIBOR或SOFR掉期曲线，基本上在整个合同期限内都可以观察到(第2级投入)。有关本公司利率掉期的其他资料，请参阅附注12。

无担保银行信贷安排：本公司的无担保银行信贷安排的公允价值是通过按当前市场利率(第2级投入)贴现预期现金流量来估计的，不包括债务发行成本的影响。

无担保债务：本公司无担保债务的公允价值是根据本公司银行家(第2级投入)的建议，按照目前向本公司提供的相同剩余期限债务的利率贴现预期现金流，不包括债务发行成本的影响。

利率互换负债(包括在综合资产负债表的其他负债内)：这些工具是根据使用投入的模型按公允价值记录的，例如利率收益率曲线和LIBOR或SOFR掉期曲线，基本上在整个合同期限内都可以观察到(第2级投入)。有关本公司利率掉期的其他资料，请参阅附注12。

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东方集团地产股份有限公司及附属公司

合并财务报表附注

(17)后续事件

在2023年12月31日之后，EastGroup通过发行以下方式部分解决了我们当前2023年ATM计划下尚未完成的远期股权出售协议272,342普通股换取净收益$49,364,000，基于加权平均远期价格$181.26结算时每股收益。

2024年1月，该公司收购了Brightstar Land，后者包含34.3亚特兰大几英亩的开发用地，价格约为$3,200,000。这幅土地将容纳规划中的未来发展二包含大约314,000平方英尺。

同样在2024年1月，EastGroup收购了拉斯维加斯的西班牙岭工业园，其中包括三最近开发的商业配送大楼总计231,000平方英尺(约合人民币238平方米)，约合美元55,000,000。这些建筑目前100租赁的百分比。

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附表III
房地产和累计折旧
2023年12月31日 (In（千人，脚注除外）
描述						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转总额																								累计折旧						获得的年份						建造年份
						土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						使用权 资产（e）						总计
房地产物业（c）：
工业：
佛罗里达州
坦帕
韦斯特波特商业中心						$	980					3,800						4,444						980						8,244						—						9,224						5,821						1994						1983/87
本杰明配送中心1和2						843						3,963						2,188						883						6,111						—						6,994						4,715						1997						1996
本杰明配送中心3						407						1,503						809						407						2,312						—						2,719						1,862						1999						1988
棕榈河中心						1,190						4,625						3,860						1,190						8,485						—						9,675						6,160						1997/98						1990/97/98
棕榈河北1-3						1,005						4,688						3,489						1,005						8,177						—						9,182						5,669						1998						2000
棕榈河北2						634						4,418						514						634						4,932						—						5,566						3,859						1997/98						1999
棕榈河南部1						655						3,187						1,153						655						4,340						—						4,995						2,426						2000						2005
棕榈河南部2						655						—						5,378						655						5,378						—						6,033						3,046						2000						2006
沃尔顿配送中心1号						337						3,318						1,883						337						5,201						—						5,538						2,952						1997/98						2001
沃尔顿配送中心2						465						3,738						1,769						465						5,507						—						5,972						3,769						1998						1998
橡树溪配送中心1						1,109						6,126						1,909						1,109						8,035						—						9,144						5,375						1998						1998
橡树溪配送中心2						647						3,603						2,199						647						5,802						—						6,449						3,659						2003						2001
橡树溪配送中心3						439						—						3,620						556						3,503						—						4,059						1,718						2005						2007
橡树溪配送中心4						682						6,472						1,069						682						7,541						—						8,223						4,148						2005						2001
橡树溪配送中心5						724						—						6,083						916						5,891						—						6,807						3,206						2005						2007
橡树溪配送中心6						642						—						5,845						812						5,675						—						6,487						3,024						2005						2008
橡树溪配送中心7						740						—						6,467						740						6,467						—						7,207						1,431						2005						2017
橡树溪配送中心8						843						—						6,308						1,051						6,100						—						7,151						1,657						2005						2015
橡树溪配送中心9号						618						—						5,195						781						5,032						—						5,813						2,235						2005						2009
橡树溪配送中心A						185						—						1,552						185						1,552						—						1,737						737						2005						2008
橡树溪配送中心B						227						—						1,592						227						1,592						—						1,819						763						2005						2008
橡树溪配送中心C置地						355						—						1,291						355						1,291						—						1,646						79						2005						不适用
机场商务中心						1,257						4,012						1,209						1,257						5,221						—						6,478						3,511						1998						1998
西湖配送中心						1,333						6,998						2,945						1,333						9,943						—						11,276						7,142						1998						1998/99
高速公路商务中心1号						915						5,346						1,780						915						7,126						—						8,041						4,512						2002						2004
高速公路商务中心2号						1,013						3,247						1,228						1,013						4,475						—						5,488						2,773						2003						2001

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附表III
房地产和累计折旧
2023年12月31日 (In（千人，脚注除外）
描述						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转总额																								累计折旧						获得的年份						建造年份
						土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						使用权 资产（e）						总计
筒仓弯头配送中心						4,131						27,497						6,251						4,132						33,747						—						37,879						12,986						2011						1987/90
坦帕东部配送中心						791						4,758						808						791						5,566						—						6,357						2,357						2011						1984
坦帕西配送中心						2,139						8,502						2,057						2,140						10,558						—						12,698						4,019						2011						1975/93/94
麦迪逊配送中心						495						2,779						575						495						3,354						—						3,849						1,376						2012						2007
麦迪逊配送中心2和3						624						—						7,309						624						7,309						—						7,933						2,107						2012						2015
麦迪逊配送中心4&5						565						—						8,462						565						8,462						—						9,027						2,451						2012						2016
大橡树75号商务中心1号						3,572						12,979						373						3,572						13,352						—						16,924						2,212						2019						2017
大橡树75号商务中心2						2,589						10,226						2,379						2,589						12,605						—						15,194						1,765						2019						2019
大橡树75号商务中心3号						1,767						—						9,890						1,770						9,887						—						11,657						760						2019						2021
大橡树75号商务中心4						2,334						—						16,976						2,338						16,972						—						19,310						432						2019						2022
奥兰多
总理中心						291						1,711						592						291						2,303						—						2,594						1,713						1996/97						1996/97
交换配送中心1						603						2,414						2,733						603						5,147						—						5,750						4,058						1994						1975
交易所配送中心2						300						945						538						300						1,483						—						1,783						1,078						2002						1976
Exchange分发中心3						320						997						547						320						1,544						—						1,864						1,081						2002						1980
阳光地带配送中心						1,472						5,745						7,173						1,472						12,918						—						14,390						10,489						1989/97/98						1974/87/97/98
约翰杨商务中心1						497						2,444						1,812						497						4,256						—						4,753						3,009						1997/98						1997/98
约翰杨商务中心2						512						3,613						736						512						4,349						—						4,861						3,247						1998						1999
Sunport中心1						555						1,977						1,276						555						3,253						—						3,808						2,197						1999						1999
Sunport中心2						597						3,271						2,288						597						5,559						—						6,156						4,282						1999						2001
Sunport中心3						642						3,121						1,320						642						4,441						—						5,083						3,059						1999						2002
Sunport中心4						642						2,917						2,339						642						5,256						—						5,898						3,547						1999						2004
Sunport中心5						750						2,509						4,104						750						6,613						—						7,363						3,629						1999						2005
Sunport中心6						672						—						3,781						672						3,781						—						4,453						2,029						1999						2006
Southridge Commerce Park 1						373						—						5,574						373						5,574						—						5,947						3,604						2003						2006
Southridge Commerce Park 2						342						—						4,865						342						4,865						—						5,207						2,846						2003						2007
Southridge Commerce Park 3						547						—						5,859						547						5,859						—						6,406						3,078						2003						2007
Southridge Commerce Park 4						506						—						5,051						506						5,051						—						5,557						2,679						2003						2006
Southridge Commerce Park 5						382						—						4,832						382						4,832						—						5,214						2,786						2003						2006
Southridge Commerce Park 6						571						—						6,252						571						6,252						—						6,823						2,988						2003						2007

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附表III
房地产和累计折旧
2023年12月31日 (In（千人，脚注除外）
描述						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转总额																								累计折旧						获得的年份						建造年份
						土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						使用权 资产（e）						总计
索斯里奇商业公园7号						520						—						6,976						520						6,976						—						7,496						3,516						2003						2008
索斯里奇商业公园8号						531						—						6,739						531						6,739						—						7,270						2,885						2003						2008
索斯里奇商业公园9号						468						—						6,486						468						6,486						—						6,954						2,828						2003						2012
索斯里奇商业公园10号						414						—						4,937						414						4,937						—						5,351						1,663						2003						2012
索斯里奇商业公园11号						513						—						5,975						513						5,975						—						6,488						2,163						2003						2012
索斯里奇商业公园12号						2,025						—						17,364						2,025						17,364						—						19,389						7,435						2005						2008
地平线商业园1号						991						—						6,927						991						6,927						—						7,918						2,303						2008						2014
地平线商业园2号						1,111						—						7,763						1,111						7,763						—						8,874						2,476						2008						2014
地平线商业园3号						991						—						6,652						991						6,652						—						7,643						1,797						2008						2016
地平线商业园4号						1,097						—						8,626						1,097						8,626						—						9,723						2,641						2008						2015
地平线商业园5号						1,108						—						8,642						1,108						8,642						—						9,750						2,159						2008						2017
地平线商业园6号						1,099						—						11,231						1,099						11,231						—						12,330						2,066						2008						2019
地平线商业园7号						962						—						7,669						962						7,669						—						8,631						2,156						2008						2017
地平线商务公园8、9号						1,590						—						16,652						1,590						16,652						—						18,242						2,325						2008						2019
地平线商业园10号						846						—						6,623						846						6,623						—						7,469						1,262						2009						2018
地平线商业公园11号						1,101						—						9,892						1,101						9,892						—						10,993						1,616						2009						2019
地平线商业园12号						1,416						—						10,636						1,416						10,636						—						12,052						2,391						2009						2017
地平线西1						1,326						—						11,076						1,326						11,076						—						12,402						209						2020						2023
地平线西部2和3						2,895						—						16,024						2,895						16,024						—						18,919						1,385						2020						2021
地平线西4						4,047						—						23,956						4,047						23,956						—						28,003						677						2020						2022
杰克逊维尔
鹿木配送中心						1,147						1,799						6,765						1,147						8,564						—						9,711						5,386						1989						1978
菲利普斯配送中心						1,375						2,961						6,154						1,375						9,115						—						10,490						6,597						1994						1984/95
庞特湖商业园						3,442						6,450						11,873						3,442						18,323						—						21,765						14,976						1993						1986/87
埃利斯配送中心						540						7,513						4,477						540						11,990						—						12,530						6,771						1997						1977
西区配送中心						2,011						15,374						11,524						2,011						26,898						—						28,909						16,934						1997/2008						1984/85
海滩商业中心						476						1,899						1,121						476						3,020						—						3,496						1,887						2000						2000
州际配送中心						1,879						5,700						2,454						1,879						8,154						—						10,033						5,506						2005						1990
弗拉格勒中心						7,317						14,912						1,312						7,317						16,224						—						23,541						3,984						2016						1997 & 2005
英国“金融时报”劳德代尔/棕榈滩地区
林普罗商务中心						613						2,243						4,305						616						6,545						—						7,161						5,224						1996						1986

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附表III
房地产和累计折旧
2023年12月31日 (In（千人，脚注除外）
描述						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转总额																								累计折旧						获得的年份						建造年份
						土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						使用权 资产（e）						总计
洛克哈特配送中心						—						3,489						3,596						—						7,085						2,794						9,879						5,738						1997						1986
州际商务中心						485						2,652						2,208						485						4,860						—						5,345						3,294						1998						1988
行政机场配送中心						1,991						4,857						6,633						1,991						11,490						—						13,481						6,653						2001						2004/06
样本95商务园						2,202						8,785						5,199						2,202						13,984						—						16,186						10,309						1996/98						1990/99
蓝鹭配送中心						975						3,626						3,219						975						6,845						—						7,820						4,806						1999						1986
蓝鹭配送中心2						1,385						4,222						2,267						1,385						6,489						—						7,874						4,093						2004						1988
蓝鹭配送中心3						450						—						2,995						450						2,995						—						3,445						1,458						2004						2009
韦斯顿商业公园						4,163						9,951						2,014						4,163						11,965						—						16,128						2,583						2016						1998
迈尔斯堡
阳光海岸商务中心1号						911						—						5,431						928						5,414						—						6,342						2,312						2005						2008
阳光海岸商业中心2号						911						—						5,533						928						5,516						—						6,444						2,582						2005						2007
阳光海岸商务中心3号						1,720						—						7,292						1,763						7,249						—						9,012						3,156						2006						2008
阳光海岸商务中心4号						1,733						—						7,705						1,762						7,676						—						9,438						1,846						2006						2017
阳光海岸商务中心5号						1,511						—						6,880						1,594						6,797						—						8,391						1,506						2006						2019
阳光海岸商务中心6号						1,537						—						7,139						1,594						7,082						—						8,676						1,197						2006						2019
阳光海岸商务中心7号						1,533						—						7,175						1,533						7,175						—						8,708						686						2006						2020
阳光海岸商务中心8号						1,533						—						6,851						1,533						6,851						—						8,384						1,096						2006						2020
阳光海岸商业中心10号						732						—						12,565						732						12,565						—						13,297						24						2020						2023
阳光海岸商业中心11号						785						—						9,038						785						9,038						—						9,823						299						2020						2023
阳光海岸商业中心12号						785						—						7,831						785						7,831						—						8,616						290						2020						2022
迈阿密
门户商务园1						5,746						—						17,785						5,746						17,785						—						23,531						3,719						2016						2018
门户商务园3						5,491						—						13,086						3,176						15,401						—						18,577						724						2016						2022
门户商务园4						4,711						—						19,502						4,711						19,502						—						24,213						1,692						2016						2020
门户商务园区5号						5,746						—						18,255						5,357						18,644						—						24,001						3,576						2016						2019
加利福尼亚
旧金山地区
威格曼配送中心1						2,197						8,788						3,338						2,308						12,015						—						14,323						8,405						1996						1986/87
威格曼配送中心2						2,579						4,316						867						2,579						5,183						—						7,762						1,520						2012						1998
亨特伍德配送中心						3,842						15,368						4,450						3,842						19,818						—						23,660						14,420						1996						1988

78

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附表III
房地产和累计折旧
2023年12月31日 (In（千人，脚注除外）
描述						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转总额																								累计折旧						获得的年份						建造年份
						土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						使用权 资产（e）						总计
圣克莱门特配送中心						893						2,004						1,023						893						3,027						—						3,920						2,288						1997						1978
约塞米蒂配送中心						259						7,058						2,691						731						9,277						—						10,008						5,978						1999						1974/87
第六街商业中心						1,438						9,513						7						1,438						9,520						—						10,958						406						2022						1966
贝尼西亚配送中心1						6,632						36,362						—						6,632						36,362						—						42,994						1,733						2022						2005
贝尼西亚配送中心2						7,027						36,679						523						7,027						37,202						—						44,229						1,671						2022						2001
贝尼西亚配送中心3						2,136						9,792						14						2,136						9,806						—						11,942						459						2022						1998
贝尼西亚配送中心4						3,191						12,993						—						3,191						12,993						—						16,184						685						2022						1979
贝尼西亚配送中心5						3,161						16,885						34						3,161						16,919						—						20,080						759						2022						2007
劳拉·爱丽丝商务中心						1,174						2,437						—						1,174						2,437						—						3,611						129						2022						2000
普雷斯顿配送中心						7,261						33,833						934						7,261						34,767						—						42,028						1,520						2022						1998
辛克莱配送中心						12,488						27,259						462						12,488						27,721						—						40,209						1,214						2022						1983
中转配送中心						21,317						10,635						2						21,317						10,637						—						31,954						566						2022						1971
惠普尔商务中心						17,984						15,344						500						17,984						15,844						—						33,828						754						2022						1986
西风配送中心						18,033						10,602						411						18,033						11,013						—						29,046						762						2022						1991
洛杉矶地区
桉树集散中心						11,392						11,498						934						11,392						12,432						—						23,824						2,133						2018						1988
Kingsview工业中心						643						2,573						792						643						3,365						—						4,008						2,557						1996						1980
多明格斯配送中心						2,006						8,025						4,140						2,006						12,165						—						14,171						8,049						1996						1977
主街配送中心						1,606						4,103						1,276						1,606						5,379						—						6,985						3,585						1999						1999
核桃商务中心						2,885						5,274						3,153						2,885						8,427						—						11,312						6,197						1996						1966/90
华盛顿配送中心						1,636						4,900						1,612						1,636						6,512						—						8,148						3,996						1997						1996/97
奇诺配送中心						2,544						10,175						2,151						2,544						12,326						—						14,870						10,346						1998						1980
雷蒙纳配送中心						3,761						5,751						755						3,761						6,506						—						10,267						1,463						2014						1984
行业配送中心1						10,230						12,373						5,056						10,230						17,429						—						27,659						12,503						1998						1959
行业配送中心3						—						3,012						(140)						—						2,872						—						2,872						2,859						2007						1992
栗子商务中心						1,674						3,465						682						1,674						4,147						—						5,821						2,515						1998						1999
兰乔配送中心						16,180						11,140						803						16,180						11,943						—						28,123						1,257						2020						2006
弗雷斯诺
逸夫商业中心						2,465						11,627						8,598						2,465						20,225						—						22,690						14,823						1998						1978/81/87
圣地亚哥
东湖配送中心						3,046						6,888						3,935						3,046						10,823						—						13,869						6,736						1997						1989

79

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附表III
房地产和累计折旧
2023年12月31日 (In（千人，脚注除外）
描述						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转总额																								累计折旧						获得的年份						建造年份
						土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						使用权 资产（e）						总计
美丽华之地						13,980						—						29						13,981						28						—						14,009						4						2019						不适用
海景公司中心						6,577						7,105						1,981						6,577						9,086						—						15,663						4,447						2010						2005
石点配送中心1						8,857						13,388						17						8,857						13,405						—						22,262						2,478						2019						2019
石点配送中心2						7,623						11,614						1,423						7,623						13,037						—						20,660						1,435						2019						2019
西门子Viva配送中心1						4,628						9,211						368						4,628						9,579						—						14,207						1,469						2018						2003
西门子Viva配送中心2						2,868						5,694						125						2,877						5,810						—						8,687						785						2019						2002
西门子Viva配送中心3-6						31,815						100,861						612						31,815						101,473						—						133,288						6,700						2021						2001-2003
极速配送中心						15,282						—						57,147						15,114						57,315						—						72,429						2,968						2019						2022
萨克拉门托
Cebrian配送中心						2,360						13,488						226						2,360						13,714						—						16,074						700						2022						1975
芦苇配送中心						4,647						28,195						359						4,647						28,554						—						33,201						1,386						2022						1990
田纳西州
纳什维尔
在迈阿特停车						2,463						27,813						—						2,463						27,813						—						30,276						170						2023						2022
德克萨斯州
达拉斯
艾伦车站1和2						5,815						17,612						2,190						5,815						19,802						—						25,617						4,684						2018						2001
州际仓库1号和2号						1,746						4,941						4,145						1,746						9,086						—						10,832						8,015						1988						1978
3号州际仓库						519						2,008						1,693						519						3,701						—						4,220						2,881						2000						1979
4号州际仓库						416						2,481						927						416						3,408						—						3,824						2,182						2004						2002
州际仓库5、6和7号						1,824						4,106						2,869						1,824						6,975						—						8,799						4,700						2009						1979/80/81
湖港1-3						2,984						—						22,641						2,984						22,641						—						25,625						3,133						2018						2020
湖港4和5						2,716						—						21,536						2,716						21,536						—						24,252						454						2018						2023
物流中心6和7						—						12,605						3,219						—						15,824						1,634						17,458						2,777						2019						2018
风险仓库						1,452						3,762						3,249						1,452						7,011						—						8,463						6,172						1988						1979
园景商务中心1-3						2,663						—						19,198						2,663						19,198						—						21,861						5,542						2014						2015
林荫道配送中心						635						3,621						1,593						635						5,214						—						5,849						3,322						2003						1998
瓦尔伍德配送中心						4,361						34,405						5,400						4,361						39,805						—						44,166						15,763						2012						1986/87/97/98
诺斯菲尔德配送中心						12,470						50,713						8,932						12,471						59,644						—						72,115						23,294						2013						1999-2001/03/04/08
Creekview 1和2						3,275						—						14,939						3,275						14,939						—						18,214						4,468						2015						2017

80

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附表III
房地产和累计折旧
2023年12月31日 (In（千人，脚注除外）
描述						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转总额																								累计折旧						获得的年份						建造年份
						土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						使用权 资产（e）						总计
Creekview 3和4						2,600						—						13,669						2,600						13,669						—						16,269						3,707						2015						2018
Creekview 5和6						2,682						—						12,910						2,681						12,911						—						15,592						2,446						2016						2020
Creekview 7和8						2,640						—						15,290						2,640						15,290						—						17,930						2,206						2016						2020
Creekview 9和10						3,985						—						12,277						3,987						12,275						—						16,262						606						2020						2022
星空商务园的岩石						5,296						27,223						295						5,296						27,518						—						32,814						5,038						2020						2019
DFW全球物流中心						—						86,564						1,049						—						87,613						10,886						98,499						7,335						2021						2014/15
麦金尼3和4						4,228						—						22,694						4,228						22,694						—						26,922						900						2020						2022
麦金尼物流中心						6,899						18,216						37						6,899						18,253						—						25,152						197						2023						2022
沃斯堡
阿灵顿技术中心1和2						2,510						10,096						3,409						2,515						13,500						—						16,015						2,033						2019						2019
阿灵顿科技中心3						1,725						—						8,403						1,725						8,403						—						10,128						128						2020						2023
巴斯伍德1和2						4,086						—						20,376						4,087						20,375						—						24,462						1,138						2019						2022
Parc North 1-4						4,615						26,358						7,923						4,615						34,281						—						38,896						9,198						2016						2016
Parc North 5						1,286						—						8,047						1,286						8,047						—						9,333						1,613						2016						2019
Parc North 6						1,233						—						9,622						1,233						9,622						—						10,855						1,639						2016						2019
休斯敦
世界休斯顿国际商务中心1和2						660						5,893						3,426						660						9,319						—						9,979						5,605						1998						1996
世界休斯顿国际商务中心3和4						820						5,130						1,404						707						6,647						—						7,354						4,189						1998						1998
世界休斯顿国际商务中心6						425						2,423						1,003						425						3,426						—						3,851						2,255						1998						1998
世界休斯顿国际商务中心7&8						680						4,584						5,642						680						10,226						—						10,906						7,466						1998						1998
世界休斯顿国际商务中心9						800						4,355						3,118						800						7,473						—						8,273						4,366						1998						1998
世界休斯顿国际商务中心10						933						4,779						1,270						933						6,049						—						6,982						3,618						2001						1999
世界休斯顿国际商务中心11						638						3,764						1,820						638						5,584						—						6,222						3,706						1999						1999
世界休斯顿国际商务中心12						340						2,419						854						340						3,273						—						3,613						1,903						2000						2002
世界休斯顿国际商务中心13						282						2,569						1,140						282						3,709						—						3,991						2,566						2000						2002
世界休斯顿国际商务中心14						722						2,629						1,642						722						4,271						—						4,993						2,905						2000						2003
世界休斯顿国际商务中心15						249						—						2,802						249						2,802						—						3,051						1,664						2000						2007
世界休斯顿国际商务中心16						519						4,248						2,150						519						6,398						—						6,917						3,941						2000						2005
世界休斯顿国际商务中心17						373						1,945						1,116						373						3,061						—						3,434						1,741						2000						2004
世界休斯顿国际商务中心19						373						2,256						1,384						373						3,640						—						4,013						2,443						2000						2004

81

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附表III
房地产和累计折旧
2023年12月31日 (In（千人，脚注除外）
描述						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转总额																								累计折旧						获得的年份						建造年份
						土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						使用权 资产（e）						总计
世界休斯顿国际商务中心20						1,008						1,948						2,218						1,008						4,166						—						5,174						2,955						2000						2004
世界休斯顿国际商务中心21						436						—						4,190						436						4,190						—						4,626						2,408						2000/03						2006
世界休斯顿国际商务中心22						436						—						4,697						436						4,697						—						5,133						2,734						2000						2007
世界休斯顿国际商务中心24						837						—						6,535						838						6,534						—						7,372						3,572						2005						2008
世界休斯顿国际商务中心25						508						—						4,636						508						4,636						—						5,144						2,426						2005						2008
世界休斯顿国际商务中心26						445						—						3,495						445						3,495						—						3,940						1,585						2005						2008
世界休斯顿国际商务中心27						837						—						5,485						838						5,484						—						6,322						3,022						2005						2008
世界休斯顿国际商务中心28						550						—						4,825						550						4,825						—						5,375						2,643						2005						2009
世界休斯顿国际商务中心29						782						—						4,162						974						3,970						—						4,944						1,865						2007						2009
世界休斯顿国际商务中心30						981						—						6,128						1,222						5,887						—						7,109						3,054						2007						2009
世界休斯顿国际商务中心31						684						—						4,778						684						4,778						—						5,462						2,244						2008						2011
世界休斯顿国际商务中心31B						546						—						3,739						546						3,739						—						4,285						1,744						2008						2012
世界休斯顿国际商务中心32						1,225						—						5,663						1,526						5,362						—						6,888						2,198						2007						2012
世界休斯顿国际商务中心33						1,166						—						8,228						1,166						8,228						—						9,394						3,076						2011						2013
世界休斯顿国际商务中心34						439						—						3,490						439						3,490						—						3,929						1,320						2005						2012
世界休斯顿国际商务中心35						340						—						2,610						340						2,610						—						2,950						867						2005						2012
世界休斯顿国际商务中心36						684						—						5,078						684						5,078						—						5,762						2,010						2011						2013
世界休斯顿国际商务中心37						759						—						6,786						759						6,786						—						7,545						2,625						2011						2013
世界休斯顿国际商务中心38						1,053						—						7,881						1,053						7,881						—						8,934						3,031						2011						2013
世界休斯顿国际商务中心39						620						—						5,310						621						5,309						—						5,930						1,661						2011						2014
世界休斯顿国际商务中心40						1,072						—						9,426						1,072						9,426						—						10,498						2,967						2011						2014
世界休斯顿国际商务中心41						649						—						6,111						649						6,111						—						6,760						1,904						2011						2014
世界休斯顿国际商务中心42						571						—						4,814						571						4,814						—						5,385						1,335						2011						2015
世界休斯顿国际商务中心43						443						—						6,137						443						6,137						—						6,580						1,145						2011						2019
世界休斯顿国际商务中心44						653						—						8,546						653						8,546						—						9,199						1,081						2011						2020
世界休斯顿国际商务中心45						3,243						—						13,745						3,243						13,745						—						16,988						1,963						2015						2019
世界休斯顿国际商务中心47						2,798						—						14,438						2,798						14,438						—						17,236						521						2015						2022
格伦蒙特商业园						936						6,161						3,717						937						9,877						—						10,814						6,837						1998						1999/2000
环城商务园1号						458						5,712						3,456						458						9,168						—						9,626						6,149						2002						2001
环城商务园2号						415						—						3,264						415						3,264						—						3,679						1,787						2005						2007

82

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附表III
房地产和累计折旧
2023年12月31日 (In（千人，脚注除外）
描述						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转总额																								累计折旧						获得的年份						建造年份
						土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						使用权 资产（e）						总计
环城公路交叉商务园3号						460						—						3,409						460						3,409						—						3,869						1,893						2005						2008
环城公路交叉商业园4号						460						—						3,413						460						3,413						—						3,873						1,872						2005						2008
环城公路十字路口商业园5号						701						—						5,361						701						5,361						—						6,062						3,008						2005						2008
环城公路十字路口商业园6号						618						—						6,444						618						6,444						—						7,062						2,994						2005						2008
环城商务园7号						765						—						6,321						765						6,321						—						7,086						3,186						2005						2009
环城公路十字路口商业园8号						721						—						5,799						721						5,799						—						6,520						2,905						2005						2011
环城公路十字路口商业园9号						418						—						2,118						418						2,118						—						2,536						815						2007						2012
环城商业园区10号						733						—						4,132						733						4,132						—						4,865						1,535						2007						2012
环城公路交叉商业园11号						690						—						4,575						690						4,575						—						5,265						1,578						2007						2013
西路商务园1号						621						—						4,248						541						4,328						—						4,869						1,492						2012						2014
西路商务园2号						981						—						4,955						854						5,082						—						5,936						1,654						2012						2014
西路商务园3号						597						—						4,301						520						4,378						—						4,898						1,190						2012						2015
西路商业园4号						621						—						4,730						541						4,810						—						5,351						1,625						2012						2015
西路商业园5号						484						—						4,379						421						4,442						—						4,863						1,175						2012						2018
十号西线1						566						—						3,166						566						3,166						—						3,732						1,254						2012						2013
十西路口2						829						—						4,534						833						4,530						—						5,363						2,108						2012						2013
十西路口三						609						—						4,571						613						4,567						—						5,180						1,833						2012						2013
十西四路口						694						—						4,569						699						4,564						—						5,263						1,801						2012						2014
十西五路口						933						—						5,991						940						5,984						—						6,924						2,103						2012						2014
十西六路口						640						—						4,741						644						4,737						—						5,381						1,640						2012						2014
十西七路口						584						—						5,492						589						5,487						—						6,076						1,947						2012						2015
十西路口8						1,126						—						9,554						1,135						9,545						—						10,680						2,010						2012						2019
西北路口1-3						5,665						—						20,342						5,665						20,342						—						26,007						2,249						2019						2020
大西路口1						2,733						—						10,968						2,726						10,975						—						13,701						304						2019						2022
柏树保留区1和2						9,952						43,457						1,993						9,952						45,450						—						55,402						2,587						2022						2019
埃尔帕索
巴特菲尔德小径						—						20,725						11,032						—						31,757						2,682						34,439						24,208						1997/2000						1987/95
罗哈斯商业公园						900						3,659						4,114						900						7,773						—						8,673						6,289						1999						1986
美洲十大商务中心1						526						2,778						1,687						526						4,465						—						4,991						2,866						2001						2003
美洲十大商务中心2						2,516						—						11,867						2,518						11,865						—						14,383						583						2020						2022

83

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附表III
房地产和累计折旧
2023年12月31日 (In（千人，脚注除外）
描述						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转总额																								累计折旧						获得的年份						建造年份
						土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						使用权 资产（e）						总计
圣安东尼奥
阿拉莫唐斯配送中心						1,342						6,338						5,309						1,342						11,647						—						12,989						5,836						2004						1986/2002
阿里昂商业园1-13，15						4,143						31,432						11,501						4,143						42,933						—						47,076						25,527						2005						1988-2000/06
阿里昂商业园14号						423						—						3,988						423						3,988						—						4,411						2,237						2005						2006
阿里昂商业园16号						427						—						3,838						427						3,838						—						4,265						2,010						2005						2007
阿里昂商业园17号						616						—						4,564						616						4,564						—						5,180						3,006						2005						2007
阿里昂商务园区18号						418						—						2,470						418						2,470						—						2,888						1,381						2005						2008
威特莫尔商务中心1-4						1,494						10,804						4,655						1,494						15,459						—						16,953						9,662						2005						1998/99
威特莫尔商务中心5号						412						—						3,898						412						3,898						—						4,310						2,296						2006						2008
威特莫尔商务中心6						505						—						4,258						505						4,258						—						4,763						2,253						2006						2008
威特莫尔商务中心7						546						—						5,359						546						5,359						—						5,905						2,819						2006						2008
威特莫尔商务中心8号						1,056						—						8,462						1,056						8,462						—						9,518						4,473						2006						2008
游乐场商业园						1,644						8,209						2,970						1,644						11,179						—						12,823						6,701						2007						1985/86
Rittiman配送中心						1,083						6,649						1,033						1,083						7,682						—						8,765						2,670						2011						2000
千橡树配送中心1						607						—						5,687						607						5,687						—						6,294						2,365						2008						2012
千橡树配送中心2						794						—						4,867						794						4,867						—						5,661						1,985						2008						2012
千橡树配送中心3						772						—						4,728						772						4,728						—						5,500						1,941						2008						2013
千橡树配送中心4						753						—						4,771						753						4,771						—						5,524						1,763						2013						2015
阿拉莫岭商业园1号						623						—						8,527						623						8,527						—						9,150						3,430						2007						2015
阿拉莫岭商业园2						402						—						5,368						402						5,368						—						5,770						1,796						2007						2015
阿拉莫岭商业园3号						907						—						10,144						907						10,144						—						11,051						2,510						2007						2017
阿拉莫岭商业园4号						354						—						7,817						355						7,816						—						8,171						2,635						2007						2017
艾森豪尔角商务园区1号和2号						1,881						—						14,801						1,881						14,801						—						16,682						4,488						2015						2016
艾森豪尔角商务园3						577						—						6,139						577						6,139						—						6,716						1,978						2015						2017
艾森豪尔角商务园区4号						555						—						4,832						555						4,832						—						5,387						1,270						2015						2017
艾森豪尔角商业园5号						818						—						7,047						818						7,047						—						7,865						1,857						2015						2018
艾森豪尔角商业园6号						569						—						4,869						569						4,869						—						5,438						910						2015						2018
艾森豪尔点商业园7 & 8						1,000						—						22,243						2,593						20,650						—						23,243						4,153						2016						2019
艾森豪尔点商业园9号						632						—						5,729						632						5,729						—						6,361						861						2016						2019
三县路口1和2						1,623						—						14,864						1,623						14,864						—						16,487						3,386						2017						2019
三县路口3和4						1,733						—						14,519						1,733						14,519						—						16,252						2,336						2017						2020

84

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附表III
房地产和累计折旧
2023年12月31日 (In（千人，脚注除外）
描述						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转总额																								累计折旧						获得的年份						建造年份
						土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						使用权 资产（e）						总计
三县交叉口5						871						—						10,411						871						10,411						—						11,282						609						2017						2022
三县交叉口6						1,033						—						9,555						1,033						9,555						—						10,588						554						2017						2022
山脊景观1和2						2,004						—						18,889						2,004						18,889						—						20,893						2,701						2018						2020
山脊景观3						839						—						8,564						839						8,564						—						9,403						442						2018						2022
奥斯汀
45交叉口						10,028						—						15,331						10,028						15,331						—						25,359						639						2021						2022
科罗拉多州交叉口配送中心						4,602						19,757						2,109						4,596						21,872						—						26,468						8,809						2014						2009
格林希尔配送中心						802						3,273						410						802						3,683						—						4,485						765						2018						1999
定居者穿越1						1,211						—						8,208						1,211						8,208						—						9,419						1,721						2017						2019
移民者穿越2						1,306						—						7,554						1,306						7,554						—						8,860						1,866						2017						2019
定居者穿越3号和4号						2,774						—						17,331						2,774						17,331						—						20,105						2,217						2017						2020
南方公园企业中心3号和4号						2,670						14,756						1,965						2,670						16,721						—						19,391						6,145						2015						1995
南方公园企业中心5-7						1,301						7,589						1,833						1,301						9,422						—						10,723						2,312						2017						1995
斯普林代尔商务中心						2,824						8,398						2,029						2,824						10,427						—						13,251						3,111						2015						2000
Wells Point One						907						4,904						958						907						5,862						—						6,769						1,225						2020						2001
亚利桑那州
凤凰城地区
百老汇工业园1号						837						3,349						3,083						837						6,432						—						7,269						4,820						1996						1971
百老汇工业园2						455						482						430						455						912						—						1,367						632						1999						1971
百老汇工业园3						775						1,742						1,175						775						2,917						—						3,692						1,903						2000						1983
百老汇工业园4						380						1,652						1,160						380						2,812						—						3,192						2,008						2000						1986
百老汇工业园5号						353						1,090						850						353						1,940						—						2,293						1,344						2002						1980
百老汇工业园6号						599						1,855						1,595						599						3,450						—						4,049						2,072						2002						1979
百老汇工业园7号						450						650						370						450						1,020						—						1,470						462						2011						1999
凯琳配送中心						1,490						4,453						2,945						1,490						7,398						—						8,888						5,013						1999						1981/2001
猎鹰野战商务中心						1,312						—						8,010						1,312						8,010						—						9,322						1,966						2015						2018
南方公园配送中心						918						2,738						2,005						918						4,743						—						5,661						3,390						2001						2000
南方公园配送中心2						1,785						6,882						1,600						1,785						8,482						—						10,267						695						2021						1995
三坛10号配送中心1						846						2,647						711						846						3,358						—						4,204						2,085						2001						2005
三坛10号配送中心2						1,088						—						5,533						1,088						5,533						—						6,621						3,074						2004						2007

85

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附表III
房地产和累计折旧
2023年12月31日 (In（千人，脚注除外）
描述						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转总额																								累计折旧						获得的年份						建造年份
						土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						使用权 资产（e）						总计
钱德勒高速公路						1,525						—						7,512						1,525						7,512						—						9,037						2,636						2012						2013
凯琳202商务园1号						653						—						5,875						653						5,875						—						6,528						1,794						2011						2014
凯琳202商务园2号						387						—						3,452						387						3,452						—						3,839						1,080						2011						2014
凯琳202商务园3、4和5						1,244						—						12,004						1,244						12,004						—						13,248						2,531						2011						2018
凯琳202商务园6号						936						—						8,415						936						8,415						—						9,351						2,558						2011						2015
第51大道配送中心						300						2,029						1,678						300						3,707						—						4,007						2,568						1998						1987
东大配送中心1&2						1,120						4,482						2,126						1,120						6,608						—						7,728						5,561						1998						1987/89
东方大学配送中心3						444						698						587						444						1,285						—						1,729						699						2010						1981
第55大道配送中心						912						3,717						2,214						917						5,926						—						6,843						4,615						1998						1987
州际公地配送中心1号						311						1,416						1,277						311						2,693						—						3,004						1,886						1999						1988
州际公地配送中心2						2,298						7,088						3,008						2,298						10,096						—						12,394						1,571						2019						1988/2001
州际公地配送中心3						242						—						3,314						242						3,314						—						3,556						1,570						2000						2008
机场公共配送中心						1,000						1,510						1,987						1,000						3,497						—						4,497						2,646						2003						1971
第40大道配送中心						703						—						6,402						703						6,402						—						7,105						3,035						2004						2008
天港商务园						5,839						—						23,880						5,839						23,880						—						29,719						10,752						2006						2008
天港商务园6号						807						—						2,165						807						2,165						—						2,972						590						2014						2015
天港十号商务中心						1,568						—						5,236						1,569						5,235						—						6,804						1,578						2015						2016
吉尔伯特十字路口A和B						2,825						—						14,145						2,825						14,145						—						16,970						2,314						2018						2020
吉尔伯特十字路口C&D						3,602						—						19,874						3,602						19,874						—						23,476						2,187						2018						2021
梅萨门户商务中心						3,514						14,801						3,246						3,514						18,047						—						21,561						587						2022						2022
图森
乡村俱乐部商务中心1						506						3,564						4,485						693						7,862						—						8,555						4,683						1997/2003						1994/2003
乡村俱乐部商务中心2						442						3,381						1,429						709						4,543						—						5,252						1,974						2007						2000
乡村俱乐部商务中心3&4						1,407						—						12,632						1,575						12,464						—						14,039						6,123						2007						2009
乡村俱乐部商务中心5号						2,885						—						21,848						2,886						21,847						—						24,733						3,776						2016						2018
机场配送中心						1,403						4,672						1,880						1,403						6,552						—						7,955						4,646						1998/2000						1995
贝宁配送中心						707						1,842						928						707						2,770						—						3,477						1,804						2005						2001
北卡罗来纳州
夏洛特地区
诺斯帕克商业园						2,758						15,932						6,448						2,758						22,380						—						25,138						13,276						2006						1987-89
林德伯格商业园						470						3,401						1,156						470						4,557						—						5,027						2,416						2007						2001/03

86

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附表III
房地产和累计折旧
2023年12月31日 (In（千人，脚注除外）
描述						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转总额																								累计折旧						获得的年份						建造年份
						土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						使用权 资产（e）						总计
商业园中心1号						765						4,303						1,152						765						5,455						—						6,220						3,022						2007						1983
商务园中心2						335						1,603						568						335						2,171						—						2,506						1,036						2010						1987
商务园中心3						558						2,225						1,232						558						3,457						—						4,015						1,786						2010						1981
国家福特商业园						3,924						16,171						6,641						3,924						22,812						—						26,736						13,177						2007						1989/94
机场商务中心						1,454						10,136						2,995						1,454						13,131						—						14,585						6,919						2008						2001/02
机场商务中心3						855						—						8,045						855						8,045						—						8,900						1,782						2008						2019
立交公园1						986						7,949						772						986						8,721						—						9,707						4,105						2008						1989
立交公园2						746						1,456						410						746						1,866						—						2,612						677						2013						2000
岭溪配送中心1						1,284						13,163						1,471						1,284						14,634						—						15,918						6,452						2008						2006
岭溪配送中心2						3,033						11,497						2,180						3,033						13,677						—						16,710						5,688						2011						2003
里奇克里克配送中心3						2,459						11,147						823						2,459						11,970						—						14,429						3,554						2014						2013
湖景商务中心						1,392						5,068						1,618						1,392						6,686						—						8,078						2,703						2011						1996
斯蒂尔·克里克1						993						—						4,372						1,010						4,355						—						5,365						1,854						2013						2014
《斯蒂尔克里克2》						941						—						4,779						957						4,763						—						5,720						1,893						2013						2014
斯蒂尔·克里克3						1,464						—						7,278						1,469						7,273						—						8,742						2,422						2013						2014
斯蒂尔·克里克4						684						—						4,178						687						4,175						—						4,862						1,480						2013						2015
斯蒂尔克里克5						610						—						5,239						631						5,218						—						5,849						924						2013/14/15						2019
斯蒂尔克里克6						867						—						7,391						919						7,339						—						8,258						1,929						2013/14						2016
斯蒂尔·克里克7						1,207						—						8,370						1,253						8,324						—						9,577						2,002						2013/14/15						2017
斯蒂尔克里克8						544						—						7,773						673						7,644						—						8,317						359						2016/17						2022
斯蒂尔克里克9号						949						—						10,202						1,090						10,061						—						11,151						1,784						2016						2019
斯蒂尔·克里克10						1,221						—						10,401						1,509						10,113						—						11,622						774						2016						2021
斯蒂尔克里克11和12						1,866						—						24,793						1,866						24,793						—						26,659						441						2016/17						2023
沃特福德配送中心						654						3,392						972						654						4,364						—						5,018						2,097						2008						2000
南卡罗来纳州
格林维尔
385商务园						1,308						10,822						529						1,308						11,351						—						12,659						2,029						2019						2019
接入点1						884						9,606						2,545						893						12,142						—						13,035						1,384						2021						2021
接入点2						1,010						9,604						1,729						1,012						11,331						—						12,343						761						2021						2021
接入点3						1,335						19,339						3,677						1,335						23,016						—						24,351						753						2022						2022

87

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附表III
房地产和累计折旧
2023年12月31日 (In（千人，脚注除外）
描述						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转总额																								累计折旧						获得的年份						建造年份
						土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						使用权 资产（e）						总计
佩尔泽角商务中心1号						1,308						19,433						—						1,308						19,433						—						20,741						—						2023						2021
佐治亚州
亚特兰大
夏洛400商务中心1号和2号						3,092						14,216						3,123						3,064						17,367						—						20,431						4,778						2017						2008
布罗德穆尔商业园1号						1,307						3,560						1,282						1,307						4,842						—						6,149						1,493						2017						1999
布罗德穆尔商业园2						519						—						7,409						519						7,409						—						7,928						1,465						2017						2018
飓风浅滩1和2						4,284						12,449						4,274						4,284						16,723						—						21,007						4,183						2017						2017
飓风浅滩3						497						—						9,842						644						9,695						—						10,339						1,007						2017						2020
进度中心1和2						1,297						9,015						420						1,297						9,435						—						10,732						2,817						2017						2017
进步中心3						465						4,285						15						465						4,300						—						4,765						307						2021						2008
Gwinnett 316						531						3,617						21						531						3,638						—						4,169						589						2018						1990
切诺基75号商务中心1号						1,183						6,727						18						1,183						6,745						—						7,928						780						2020						2020
切诺基75号商务中心2						1,336						7,495						490						1,337						7,984						—						9,321						621						2021						2021
北点200						1,102						5,140						648						1,104						5,786						—						6,890						781						2021						2021
20号州际公路西商务中心						1,670						—						13,405						1,647						13,428						—						15,075						214						2021						2023
路易斯安那州
新奥尔良
榆树商业园						2,861						6,337						6,496						2,861						12,833						—						15,694						10,114						1997						1979
河湾商业园						2,557						17,623						12,261						2,557						29,884						—						32,441						20,198						1997						1984
科罗拉多州
丹佛
航空公司商务中心						6,137						39,637						1,599						6,137						41,236						—						47,373						6,011						2019						2007/08
堡垒配送中心1						1,023						3,861						2,611						1,023						6,472						—						7,495						5,626						1988						1987
堡垒配送中心2						230						2,977						1,581						230						4,558						—						4,788						3,681						1996/97						1997
堡垒配送中心3						1,098						3,884						2,827						1,098						6,711						—						7,809						4,668						1997/98						1999
堡垒配送中心4						590						—						8,346						590						8,346						—						8,936						2,514						2012						2014
协和配送中心						1,051						4,773						1,284						1,051						6,057						—						7,108						3,074						2007						2000
百年公园						750						3,319						2,156						750						5,475						—						6,225						2,674						2007						1990
内华达州
拉斯维加斯
阿维尔配送中心						4,933						5,094						1,250						4,933						6,344						—						11,277						2,910						2009						1997

88

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附表III
房地产和累计折旧
2023年12月31日 (In（千人，脚注除外）
描述						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转总额																								累计折旧						获得的年份						建造年份
						土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						使用权 资产（e）						总计
琼斯公司园区						13,068						26,325						2,408						13,068						28,733						—						41,801						6,400						2016						2016
西南商业中心						9,008						16,576						4,206						9,008						20,782						—						29,790						2,970						2019						2019
蓝钻商业园						20,093						31,119						9						20,093						31,128						—						51,221						285						2023						2022
克雷格企业中心						13,913						18,848						63						13,913						18,911						—						32,824						390						2023						2018
密西西比州
杰克逊地区
立交商业园						343						5,007						5,848						343						10,855						—						11,198						8,233						1997						1981
塔式汽车						—						9,958						1,959						17						11,900						—						11,917						6,902						2001						2002
地铁机场商业中心1						303						1,479						1,265						303						2,744						—						3,047						1,893						2001						2003
						812,194						1,916,485						2,106,873						814,364						4,021,188						17,996						4,853,548						1,273,108

89

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附表III
房地产和累计折旧
2023年12月31日 (In（千人，脚注除外）
描述						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转总额																								累计折旧						获得的年份						建造年份
						土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						使用权 资产（e）						总计
开发和增值物业(D)：
加利福尼亚
大力神之地						3,561						—						—						3,561						—						—						3,561						—						2022						不适用
芦苇之地						3,040						—						568						3,041						567						—						3,608						—						2022						不适用
佛罗里达州
橡树溪配送中心用地						106						—						720						352						474						—						826						—						2005						不适用
地平线商业公园地块						650						—						426						650						426						—						1,076						—						2008/09						不适用
门户商务园2						3,224						—						18,901						3,224						18,901						—						22,125						267						2016						2023
门户商务园用地						2,350						—						5,462						4,665						3,147						—						7,812						—						2016						不适用
阳光海岸商业中心9号						1,011						—						13,012						1,011						13,012						—						14,023						—						2020						不适用
阳光海岸商业地产						961						—						3,309						3,317						953						—						4,270						—						2020						不适用
地平线西6						1,188						—						7,897						1,188						7,897						—						9,085						—						2020						不适用
Horizon West 10						4,904						—						35,563						4,905						35,562						—						40,467						194						2020						2023
地平线西域						6,168						—						7,262						6,169						7,261						—						13,430						—						2020						不适用
大德南路1号和2号						6,700						—						15,040						6,700						15,040						—						21,740						—						2022						不适用
门户南大德地块						9,089						—						6,931						9,089						6,931						—						16,020						—						2022						不适用
MCO物流中心						6,769						—						10,728						6,771						10,726						—						17,497						—						2022						不适用
湖滨站土地						6,847						—						464						6,852						459						—						7,311						—						2023						不适用
十字路口物流园区用地						15,146						—						1,475						15,147						1,474						—						16,621						—						2023						不适用
德克萨斯州
世界休斯顿高尔夫球场						1,636						—						2,770						1,824						2,582						—						4,406						—						2011						不适用
山景地						430						—						393						430						393						—						823						—						2018						不适用
巴斯伍德3-5						5,671						—						32,163						5,672						32,162						—						37,834						—						2019						不适用
巴斯伍德土地						4,738						—						2,614						4,738						2,614						—						7,352						—						2019						不适用
大西部穿越之地						6,024						—						2,720						6,024						2,720						—						8,744						—						2019						不适用
麦金尼1-2						3,419						—						18,965						3,419						18,965						—						22,384						—						2020						2023
麦金尼之地						4,593						—						3						4,593						3						—						4,596						—						2020						不适用
斯通菲尔德35 1-3						6,031						—						28,237						5,985						28,283						—						34,268						81						2021						2023
德克萨斯大道土地						4,143						—						2,154						4,161						2,136						—						6,297						—						2021						不适用
斯普林伍德商业园1号和2号						6,208						—						25,012						6,214						25,006						—						31,220						33						2021						2023
遗产林地						15,295						—						1,718						15,352						1,661						—						17,013						—						2022						不适用
柏树保护区						14,724						—						2,066						14,724						2,066						—						16,790						—						2022						不适用
艾森豪尔角商业园10-12						4,894						—						14,352						4,894						14,352						—						19,246						—						2022						不适用

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附表III
房地产和累计折旧
2023年12月31日 (In（千人，脚注除外）
描述						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转总额																								累计折旧						获得的年份						建造年份
						土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						使用权 资产（e）						总计
艾森豪尔点13-14地块						2,742						—						461						2,746						457						—						3,203						—						2022						不适用
卡梅隆之地						30,776						—						1,966						30,772						1,970						—						32,742						—						2022						不适用
东北商贸中心用地						6,177						—						2,292						6,177						2,292						—						8,469						—						2023						不适用
Denton 35交换1和2						5,690						—						1,173						5,690						1,173						—						6,863						—						2023						不适用
巴斯伍德北国						23,996						—						379						23,996						379						—						24,375						—						2023						不适用
科罗拉多州
阿里斯塔36号商务园1-3						5,878						—						8,883						5,878						8,883						—						14,761						—						2023						不适用
亚利桑那州
网关互通式立交用地						18,318						—						3,027						18,319						3,026						—						21,345						—						2022/2023						不适用
北卡罗来纳州
天际物流园区1号和2号						3,744						—						5,416						3,744						5,416						—						9,160						—						2021						不适用
天际物流园区用地						8,294						—						2,996						8,293						2,997						—						11,290						—						2021						不适用
南卡罗来纳州
山坡1						498						—						11,395						499						11,394						—						11,893						40						2021						2023
山坡土地						1,095						—						4,330						1,096						4,329						—						5,425						—						2021						不适用
山坡4号土地						1,280						—						242						1,280						242						—						1,522						—						2022						不适用
佩尔泽角商业中心2号地块						1,103						1,097						3						1,103						1,100						—						2,203						—						2023						不适用
佐治亚州
卡斯·怀特1和2						2,923						—						24,671						2,923						24,671						—						27,594						—						2021						不适用
滨河公园大道1和2						1,955						—						23,970						1,958						23,967						—						25,925						—						2021						不适用
布拉塞尔顿商务中心3号						1,425						—						7,414						1,575						7,264						—						8,839						—						2022						不适用
布拉塞尔顿土地						4,048						—						672						4,057						663						—						4,720						—						2022						不适用
绿道之地						5,785						—						2,383						5,785						2,383						—						8,168						—						2022						不适用
密西西比州
麦德龙机场商业中心2号地块						307						—						398						307						398						—						705						—						2001						不适用
						275,554						1,097						362,996						280,870						358,777						—						639,647						615
拥有的房地产总数(A)(B)						$	1,087,748					1,917,582						2,469,869						1,095,234						4,379,965						17,996						5,493,195						1,273,723

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(a)  中的更改房地产物业和开发和增值物业如下所示：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
			(单位：千)
年初余额：			$	4,934,421					4,051,325						3,519,085
购买房地产。			160,105						353,221						104,205
房地产和增值物业的开发			388,213						506,154						415,260
房地产的改善			51,643						40,654						36,692
使用权资产、净地租			(1,395)						(3,244)						11,562
持有待售房地产资产			—						—						(18,233)
出售的投资账面金额。			(33,022)						(9,811)						(15,288)
对改进措施的核销。			(6,770)						(3,878)						(1,958)
年终余额(1)			$	5,493,195					4,934,421						4,051,325

(1) 包括合资企业中的非控股权益，金额为$774,000, $700,000及$1,379,000于二零二三年、二零二二年及二零二一年十二月三十一日，本集团分别拥有10，000，000港元及10，000，000港元。

房地产物业累计折旧变动如下：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
			(单位：千)
年初余额：			$	1,150,814					1,035,617						955,328
折旧费用			141,003						125,199						104,910
持有待售房地产资产			—						—						(12,538)
出售资产累计折旧			(11,759)						(6,068)						(10,178)
其他类型			(6,335)						(3,934)						(1,905)
年终结余：			$	1,273,723					1,150,814						1,035,617

  

(b)截至2023年12月31日，用于联邦所得税目的的房地产物业的估计总成本约为$5,124,320,000估计累计税项折旧前959,555,000。 截至2023年12月31日止年度的联邦所得税申报表尚未提交，因此，这一估计是基于初步数据。

(c)本公司在建筑物的估计使用寿命内使用直线法计算折旧（一般 40改善（一般） 3至15年）。

(d)公司将物业从开发和增值计划转移到 房地产如下：（i）就发展物业而言，于90%占用率或完成建筑后一年（以较早者为准）;及（ii）就增值物业而言，于90%占用率或收购后一年（以较早者为准）。 于入住率达90%或外壳建筑完成后一年（以较早者为准），开发成本（包括利息开支、物业税及内部人员成本）将停止资本化，而整项物业（不包括土地）将开始折旧。

(e)土地租赁的使用权资产（扣除累计摊销）计入 房地产物业在综合资产负债表上。

92

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项目16. 表格10-K摘要。

没有。

93

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签名

根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节的要求，注册人已正式安排由正式授权的以下签署人代表其签署本报告。

			EASTGROUP PROPERTIES，INC.
			作者：/s/ MARSHALL A. Loeb
			马歇尔A. Loeb，首席执行官，总裁兼董事
			2024年2月14日

我们，在下面签名的EastGroup Properties，Inc.的管理人员和董事，特此分别组成并任命Brent W. Wood作为我们真实合法的代理人，全权代表我们并以我们的名义以下述身份签署本年度报告表格10-K的任何及所有修订，并以我们的名义和代表我们以该身份进行所有此类活动，以使EastGroup Properties，Inc.遵守经修订的1934年证券交易法的适用规定，我们特此批准并确认我们的签名，因为我们的上述律师可能会签署任何及所有此类修订。

根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下注册人以登记人的身份在指定日期签署。

/s/ D。派克·阿洛扬						题名/责任者：The First of the First.
D. Pike Aloian，主任						H.小埃里克·博尔顿主任
2024年2月14日						2024年2月14日
唐纳德·F.卡罗兰						/S/David M.菲尔德
唐纳德·F·科勒伦，董事						David M.菲尔兹，董事
2024年2月14日						2024年2月14日
/S/玛丽·伊丽莎白·麦考密克						/S/凯瑟琳·M·桑德斯特罗姆
玛丽·伊丽莎白·麦考密克，董事						凯瑟琳·M·桑德斯特罗姆，董事
2024年2月14日						2024年2月14日

 

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/S/马歇尔·A·勒布
首席执行官马歇尔·A·勒布，
总裁与董事
(首席行政主任)
2024年2月14日
/S/史黛西·H·泰勒
斯塔西·H·泰勒，高级副总裁总裁，首席会计
干事、首席行政官和秘书
(首席会计主任)
2024年2月14日
/S/布伦特·W·伍德
总裁常务副总裁布伦特·W·伍德，
首席财务官兼财务主管
(首席财务官)
2024年2月14日

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