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2024年2月13日

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Welltower 公布2023年第四季度业绩

俄亥俄州托莱多，2024年2月13日... Welltower Inc.（纽约证券交易所代码：WELL）今天公布了截至2023年12月31日的季度业绩。

近期亮点

•报告的归属于普通股股东的净收益为摊薄后每股0.15美元

•报告的归属于普通股股东的季度正常化运营资金（“FFO”）为摊薄后每股0.96美元，比上年增长15.7％

•报告的总投资组合同比增长12.5％（“SSNOI”），这得益于我们的老年人住房运营（“SHO”）投资组合的SSNOI增长23.7％

•SHO投资组合同店（“SS”）收入在第四季度同比增长9.7％，平均入住率同比增长330个基点（“基点”）

•SHO投资组合的同比SSNOI利润率增长了290个基点，这主要是由单位占用房间收入（“RevPor” 或 “单位收入”）的强劲增长推动的，这种增长继续明显超过单位占用房间支出（“ExpPor” 或 “单位支出”）的增长

•在第四季度，我们完成了30亿美元的按比例总投资，其中包括28亿美元的收购和贷款融资以及2.77亿美元的开发资金

•截至2023年12月31日，我们在40亿美元的信贷额度下拥有约61亿美元的可用流动性，其中包括21亿美元的可用现金和限制性现金以及满负荷能力

年度亮点

•报告的归属于普通股股东的净收益为摊薄后每股0.66美元

•报告的归属于普通股股东的年度正常化FFO为摊薄后每股3.64美元

•报告的总投资组合同比平均SSNOI增长12.6％，这得益于我们的SHO投资组合的SSNOI增长24.4％

•在2023年完成了59亿美元的按比例总投资，包括以重置成本大幅折扣的房地产收购以及具有重大下行保护的高结构性债务和股权投资

•净负债至调整后息税折旧摊销前利润从2022年12月31日的6.31倍提高至2023年12月31日的5.03倍

•宣布解散与Revera和Chartwell的合资企业，这是我们为期七年的合同现代化计划的关键里程碑，并提高了加拿大投资组合的区域密度并改善了运营商的一致性。此外，通过收购CPPIB在主要位于加利福尼亚州比佛利山庄的10处房产投资组合中的45％权益，解散了我们与加拿大养老金计划投资委员会（“CPPIB”）的门诊医疗合资企业，按比例投资1.61亿美元

•继续深化与包括艾利医疗保健、Cogir管理公司（“Cogir”）、Kisco Senior Living、Legend Senior Living（“Legend”）、奥克蒙特管理集团、StoryPoint Senior Living（“StoryPoint”）和退休无限公司（“RUI”）在内的一流运营商的关系，以进一步扩大我们的区域密度化战略

资本活动和流动性在第四季度，净负债占合并企业价值的比例从2022年12月31日的29.5％提高到2023年12月31日的20.9％。在第四季度及随后的季度末，我们获得了超过30亿美元的定价极具吸引力的资本，包括债务、股权以及处置收益和贷款还款，为增值资本配置机会提供资金，并进一步巩固我们本已稳健的流动性状况。截至2023年12月31日，我们将浮动利率债务的份额从截至2022年12月31日的16.0％降至8.7％。

本季度完成的重要投资活动在第四季度，我们完成了30亿美元的按比例总投资，其中包括28亿美元的收购和贷款融资以及2.77亿美元的开发资金。我们开设了11个开发项目，包括部分改造和扩建，总投资额为3.35亿美元。此外，在第四季度，我们按比例完成了房产处置和4,300万美元的贷款还清。

Cogir正如先前披露的那样，我们继续发展与Cogir的关系，以8.85亿加元的比例收购价完成了由魁北克12个一流的老年人生活社区组成的投资组合。Cogir将继续以95/5的合资企业管理这些房产。

收购凯恩·安德森房地产（“Kayne”）在第四季度，我们以4.69亿美元的总收购价从Kayne手中收购了由十个老年人住房社区组成的投资组合。该投资组合的平均使用年限为11年，是以重置成本大幅折扣收购的。

收购老年人住房运营投资组合在本季度中，我们通过从一家全球房地产投资管理公司和全球金融机构合资企业收购了八个A级老年人住房社区，扩大了与StoryPoint、Legend和RUI的关系。该投资组合的平均使用寿命不到四年，收购总价为2.6亿美元，与估计的重置成本相比有很大折扣。老年人住房社区将根据RIDEA 4.0合同运营，预计将产生低两位数的无限内部收益率。

Quality Senior Living（“QSL”）在第四季度，我们通过收购中大西洋和美国东南部地区的七处房产，扩大了与QSL的关系，总收购价为1.95亿美元。

其他交易此外，在第四季度，我们在老年人住房、健康住房、门诊医疗和长期/急性后期领域收购了总额为9.68亿美元的房产，主要是通过私下协商的场外交易。

2023 年完成的显著投资活动

2023 年，我们完成了 59 亿美元的按比例总投资，包括 48 亿美元的收购和贷款融资以及 11 亿美元的开发资金。我们转换了开发项目，总金额按比例计算为9.08亿美元。此外，在这一年中，我们完成了8.93亿美元的按比例处置和贷款还款。

Revera合资企业正如先前披露的那样，在第二季度，我们签订了最终协议，以解散我们在美国、英国和加拿大现有的Revera合资关系。这些交易包括从Revera收购110处房产的剩余权益，同时向Revera出售31处房产的权益。在第二季度，我们关闭了该交易的英国投资组合部分，在第三季度我们关闭了美国投资组合部分。我们预计将在2024年上半年完成与加拿大投资组合相关的剩余房地产交易和运营商过渡，但须遵守惯例成交条件。加拿大的投资组合包括合资企业中的85处房产，由我们拥有75％的房产，Revera拥有25％的房产。作为交易的一部分，我们打算收购Revera在71处房产中的权益，并出售我们在其余14处房产中的权益。保留的71处房产的运营已过渡到新的运营商。预计此次收购和同步处置将在很大程度上实现现金中立。

宣布的未来投资活动

Chartwell 正如先前披露的那样，我们签订了一项互惠互利的最终协议，解散加拿大39处房产中现有的Chartwell合资关系。除了受惯例成交条件限制的交易外，我们将从Chartwell和其他合资伙伴手中收购23处高质量老年人住房物业的剩余权益，同时将我们在16处房产的权益出售给Chartwell。合资企业解散后，某些房产将过渡到Cogir，其余物业将过渡到Welltower/Cogir PLR平台。

Affinity Living Communities（“Affinity”）季度末之后，我们达成了一项最终协议，该协议将通过私下谈判的场外交易，以9.69亿美元的价格收购由25个有年龄限制的活跃成人社区组成的投资组合，该协议受惯例成交条件的约束。高度便利化的Affinity品牌投资组合包括近3,900套住房，主要集中在太平洋西北地区，这使我们能够战略性地将健康住房投资组合的地域覆盖范围扩展到市场，预计5年55岁以上的人口增长将比美国平均水平高2.5倍以上。该交易预计将通过现金和假设的5.23亿美元低于市场利率的债务提供资金，平均利率为3.8％，加权平均到期日为九年。随着本次交易的完成，Welltower作为美国价格适中、年龄限制和有年龄限制的租赁住房的最大所有者，将显著扩大其市场领导地位，共计近25,000套。

环境、社会和治理（“ESG”）我们发布了2023年绿色债券分配报告，重点介绍了将2019年12月和2022年3月绿色债券发行的10.4亿美元净收益全部分配给符合条件的绿色建筑项目，包括LEED、BREEAM和能源之星认证的房产。

股息 2024 年 2 月 13 日，董事会宣布截至 2023 年 12 月 31 日的季度现金分红为每股 0.61 美元。该股息将于2024年3月7日支付给截至2024年2月23日的登记股东，这将是我们连续第211个季度现金分红。未来季度股息的申报和支付仍有待董事会的审查和批准。

2024年展望我们将推出2024年收益指引，预计将公布归属于普通股股东的净收益在摊薄后每股1.21美元至1.37美元之间，归属于普通股股东的正常化FFO在摊薄后每股3.94美元至4.10美元之间。在编写指导方针时，我们做出了以下假设：

•同店净营收率：我们预计混合SSNOI的平均增长率为8.25％至11.50％，其中包括以下组成部分：

◦老年人住房运营量约为15％至21％

◦老年人住房三倍净值约为 2.5% 至 4.0%

◦门诊医疗约为 2% 至 3%

◦长期/急性后护理约为 2% 至 3%

•投资：我们的收益指导仅包括迄今为止宣布或完成的收购。此外，除迄今为止宣布的过渡或重组外，不包括任何过渡或重组。

•一般和管理费用：我们预计一般和管理费用约为1.95亿美元至2.05亿美元，股票薪酬支出约为3700万美元。

•开发：我们预计在2024年再为8.19亿美元的开发项目提供资金，这些项目与2023年12月31日在建的项目有关。

•处置：我们预计未来十二个月按比例处置收益为10亿美元，混合收益率为5.8％。这包括来自预期房地产销售的约9.5亿美元对价和7800万美元的预期贷款还款收益。

•疫情救济资金：我们的2024年收益指引不包括对年内可能收到的任何大流行救济资金的认可。2023 年，我们确认了与英国和加拿大的提供者救济基金和类似计划相关的约 1300 万澳元的股份。

我们的指导不包括除我们已宣布的投资、处置或资本交易以外的任何其他投资、处置或资本交易，也不包括任何其他支出、减值、贷款损失准备金的意外增加或其他正常化项目。有关进一步的讨论，请参阅补充报告措施部分，以及我们对正常化FFO和SSNOI的定义，以及附录3，以将普通股股东可获得的净收益与归属于普通股股东的正常化FFO的前景进行对账。我们将在2023年第四季度电话会议上提供有关2024年展望和假设的更多细节。

电话会议信息我们计划于美国东部时间2024年2月14日星期三上午9点举行电话会议，讨论我们的2023年第四季度业绩、行业趋势和投资组合表现。拨打 (888) 340-5024 或 (646) 960-0135（国际）即可接入电话。对于那些无法收听电话直播的人，将在电话会议结束两小时后开始播放录制的重播，直至2024年2月21日。要观看转播，请拨打 (800) 770-2030 或 (647) 362-9199（国际）。会议 ID 号为 8230248。要参与网络直播，请在电话会议开始前15分钟登录www.welltower.com下载必要的软件。重播将持续90天。

补充报告指标我们认为，根据美国公认会计原则（“美国公认会计原则”）的定义，净收益和归属于普通股股东（“NICS”）的净收益是最合适的收益衡量标准。但是，我们考虑了运营资金（“FFO”）、正常化FFO、净营业收入（“NOI”）、同店净营收益（“SSNOI”）、每个占用房间的收入（“RevPor”）、同一门店RevPor（“SS RevPor”）、每个占用房间的支出（“ExpPor”）、息税折旧摊销前利润（“SS ExpPor”）、息税折旧摊销前利润（“SS ExpPor”）、息税折旧摊销前利润（“SS ExpPor”）、息税折旧摊销前利润作为衡量我们经营业绩的有用补充指标。不包括息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润，这些补充指标是根据我们的按比例所有权披露的。按比例计算的金额是通过减少少数合伙人非控股权益的合并金额并加上我们在未合并金额中的少数股权份额得出的。我们不控制未合并的投资。尽管我们认为按比例披露很有用，但它们可能无法准确描述我们的合资安排的法律和经济影响，应谨慎使用。

根据美国公认会计原则对房地产资产进行历史成本核算，隐含地假设房地产资产的价值随着时间的推移会以可预见的方式减少，折旧准备金就证明了这一点。但是，由于房地产价值历来是随着市场状况而上升或下降的，因此许多行业投资者和分析师认为，使用历史成本核算的房地产公司的经营业绩报告是不够的。作为回应，全国房地产投资信托基金协会（“NAREIT”）创建了FFO，作为房地产投资信托基金经营业绩的补充衡量标准，其中不包括净收入中的历史成本折旧。根据NAREIT的定义，归属于普通股股东的FFO是指根据美国公认会计原则计算的归属于普通股股东的净收益，不包括房地产销售的收益（或亏损）和折旧资产的减值，加上房地产折旧和摊销，以及未合并实体调整后的净收益

非控制性权益。归属于普通股股东的正常化FFO是指根据附录2中详述的某些项目进行调整的归属于普通股股东的FFO。我们认为，归属于普通股股东的正常化FFO是衡量经营业绩的有用补充指标，因为投资者和股票分析师可以使用这一衡量标准来持续比较Welltower在不同时期的经营业绩或与其他房地产投资信托基金或其他公司的经营业绩，而不必考虑意外和/或无法计算的项目造成的差异。

我们将NOI定义为总收入，包括租户报销，减去物业运营费用。物业运营费用是指与管理、维护和服务我们物业的租户相关的成本。这些费用包括但不限于与物业相关的工资和福利、支付给经理的物业管理费、市场营销、客房服务、餐饮服务、维护、水电费、财产税和保险。一般和管理费用是指与物业运营无关且无法分配给房产的一般管理费用。这些费用包括但不限于与公司员工相关的工资和福利、专业服务、办公费用和公司固定资产折旧。SSNOI用于评估我们物业的经营业绩，使用一致的人口来控制我们投资组合构成的变化。在本文中，同一家门店通常定义为投资组合中在相关同比报告期内创收的房产。收购和开发转化在收购或投入使用后整整五个季度的门店金额中均包含在同一门店金额中。地块、贷款和转租以及在此期间出售或归类为待售的任何房产均不包括在相同的商店金额中。在重建项目完成后整整五个季度之前，重新开发的房产（包括老年人住房运营物业的重大翻新，其中20％或以上的单元同时停止使用30天或更长时间，或预期用途发生变更的门诊医疗物业）不包括在相同的门店金额中。在运营商过渡或分段过渡完成后的整整五个季度之前，正在进行运营商转换和/或分段过渡的房产也将从相同的存储金额中排除。此外，受不可抗力、天灾或其他特殊不利事件严重影响的房产在物业恢复使用后的整整五个季度之前，不包括在相同的门店金额中。SSNOI不包括非现金NOI，包括调整以保持稳定的财产所有权百分比以及使用一致的汇率折算加拿大房地产和英国房产。标准化指标包括管理层认为适合考虑SSNOI（一种补充的非公认会计准则绩效指标）的调整。这些可能增加或减少SSNOI的调整均未反映在我们根据美国公认会计原则编制的财务报表中。单独披露和解释了重要的标准化因素（定义为任何单独超过每种物业类型SSNOI增长0.50％的指标）。我们认为，NOI和SSNOI为投资者提供了相关和有用的信息，因为它们以非杠杆率衡量我们物业在房地产层面的经营业绩。我们使用NOI和SSNOI来做出有关资源分配的决策并评估我们物业的房地产层面表现。本新闻稿中没有包含综合基础或按房地产类型对SSNOI预测区间的对账，因为如果没有不合理的努力，我们无法量化需要包含在可比GAAP财务指标中的某些金额，而且我们认为这种对账将意味着一定程度的精确性，可能会使投资者感到困惑或误导。

RevPor代表每个入住房间每月产生的平均收入，ExpPor代表我们的老年人住房运营物业每月每个占用房间的平均支出。这些指标是按损益表中居民费用和服务总收入或物业运营支出的比例除以每月平均占用房间天数计算得出的。SS RevPor和SS Exppor用于评估我们物业在稳定的人群下的RevPor和ExpPor表现，从而消除了我们投资组合构成的变化。它们基于用于SSNOI的相同资产池，并包括用于SSNOI的任何收入或支出标准化。我们使用RevPor、ExpPor、SS RevPor和SS ExpPor来评估我们的老年人住房运营投资组合的创收能力和盈利潜力，不受入住率波动的影响。如果已知，它们还用于与行业和竞争对手的统计数据进行比较，以评估我们的老年人住房运营投资组合的质量。

我们用杠杆比率和覆盖率来衡量我们的信贷实力。杠杆比率表明扣除现金和限制性现金后，我们的资产负债表资本中有多少与长期债务有关。我们预计将保持足够的资本比率和覆盖率，以维持与我们当前状况一致的资本结构。这些比率基于息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润。息税折旧摊销前利润定义为扣除利息支出、所得税、折旧和摊销前的收益（每份损益表的净收益）。调整后的息税折旧摊销前利润定义为不包括未合并实体的息税折旧摊销前利润，包括股票薪酬支出、贷款损失准备金、债务清偿收益/亏损、房地产收益/损失/减值、衍生品和金融工具的收益/亏损、其他支出、其他减值费用以及管理层认为适当的其他调整。我们认为，息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润以及净收入是重要的补充指标，因为它们为评估和评估我们的运营业绩提供了额外的信息。我们的杠杆比率包括净负债与调整后息税折旧摊销前利润的比率。净负债定义为长期债务总额，不包括经营租赁负债，减去现金和现金等价物以及限制性现金。合并企业价值代表净负债总额、普通股和非控股权益的公允市场价值。

投资者、股票和债务分析师以及评级机构在公司的估值、比较、评级和投资建议中广泛使用我们的补充报告指标和类似标题的财务指标。我们的管理层使用这些财务指标来促进内部和外部与历史经营业绩的比较以及制定运营决策。此外，董事会还利用它们来评估管理层。补充报告措施确实如此

不代表根据美国公认会计原则确定的经营活动提供的净收入或现金流，不应被视为衡量盈利能力或流动性的替代指标。最后，我们定义的补充报告指标可能无法与其他房地产投资信托基金或其他公司报告的具有类似权限的项目进行比较。请参阅补充报告措施对账的证物和截至2023年12月31日的季度补充信息包（可在Welltower的网站（www.welltower.com）上查阅，以了解其他补充报告措施的信息和对账情况。

关于总部位于俄亥俄州托莱多的房地产投资信托基金（“房地产投资信托基金”）和标准普尔500指数公司Welltower Inc.（纽约证券交易所代码：WELL）正在推动医疗基础设施的转型。Welltower向领先的老年人住房运营商、急性后期提供者和医疗系统进行投资，为扩展创新医疗服务模式和改善人们的健康和整体医疗体验所需的房地产基础设施提供资金。Welltower拥有集中在美国、加拿大和英国主要高增长市场的房产的权益，包括老年人住房和急性后社区以及门诊医疗物业。更多信息请访问 www.welltower.com。我们会定期在我们的网站www.welltower.com的 “投资者” 部分发布重要信息，包括公司和投资者介绍以及财务信息。我们打算使用我们的网站作为披露重要和非公开信息的手段，并用于履行我们在FD法规下的披露义务。此类披露将包含在我们的网站上 “投资者” 标题下。因此，投资者除了关注我们的新闻稿、公开电话会议和向美国证券交易委员会提交的文件外，还应监控我们网站的此类部分。我们网站上的信息未以引用方式纳入本新闻稿，我们的网址仅作为非活跃文本参考包含在内。

前瞻性陈述和风险因素本新闻稿包含1995年《私人证券诉讼改革法》中定义的 “前瞻性陈述”。当Welltower使用诸如 “可能”、“将”、“打算”、“应该”、“相信”、“期望”、“预测”、“项目”、“预期”、“预期”、“预期”、“预期”、“估计” 等不只与历史问题相关的词语时，Welltower是在发表前瞻性陈述。前瞻性陈述不能保证未来的业绩，涉及风险和不确定性，可能导致Welltower的实际业绩与前瞻性陈述中讨论的Welltower的预期存在重大差异。这可能是多种因素造成的，包括但不限于：经济状况；资本市场状况，包括资本的可用性和成本；医疗保健行业面临的问题，包括法规和支付政策的遵守和变化、对政府调查和惩罚性协议的回应，以及运营商/租户难以以经济实惠的方式获得和维持足够的责任和其他保险；融资条款的变化；医疗保健内部的竞争和老年人住房行业；运营商/租户经营业绩或财务状况的负面发展，包括但不限于他们支付租金和偿还贷款的能力；Welltower过渡或出售具有盈利业绩的房产的能力；未能按预期进行新的投资或收购；自然灾害、突发卫生事件（例如 COVID-19 疫情）和其他影响Welltower房产的上帝行为；Welltower以与空置率相似的速度重新租赁空间的能力发生；Welltower 及时对销售进行再投资的能力收益率与出售资产相似；运营商/租户或合资伙伴破产或破产；合资伙伴的合作；影响医疗保险和医疗补助报销率和运营要求的政府法规；运营商/租户提出的或针对运营商/租户的责任或合同索赔；与未来投资或收购相关的意外困难和/或支出；影响Welltower财产的环境法；管理Welltower财务报告的规则或做法的变化；美国的走势外币汇率；Welltower保持其房地产投资信托基金资格的能力；关键管理人员的招聘和留用；以及Welltower不时向美国证券交易委员会提交的报告中描述的其他风险。Welltower没有义务公开更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因，也没有义务更新实际业绩可能与任何前瞻性陈述中预测的结果不同的原因。

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