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ny2023-12-310000003499美国通用会计准则：Landmember2023-01-012023-12-310000003499美国通用会计准则：Landmember2022-01-012022-12-310000003499美国通用会计准则：Landmember2021-01-012021-12-310000003499US-GAAP：建筑改善会员2023-01-012023-12-310000003499US-GAAP：建筑改善会员2022-01-012022-12-310000003499US-GAAP：建筑改善会员2021-01-012021-12-310000003499US-GAAP：在建会员2023-01-012023-12-310000003499US-GAAP：在建会员2022-01-012022-12-310000003499US-GAAP：在建会员2021-01-012021-12-31

美国

证券交易委员会

华盛顿特区 20549

表单 10-K

 

 

☑			根据证券第 13 或 15 (d) 条提交的年度报告 1934 年交换法

对于截至的财政年度：			12 月 31 日, 2023

 

或者

 

☐			根据证券第13或15 (d) 条提交的过渡报告 1934 年交换法

在过渡期内			到
委员会档案编号：			001-06064

			亚历山大公司
			（注册人的确切姓名如其章程所示）

 

 

特拉华

51-0100517

（公司或组织的州或其他司法管辖区）

（国税局雇主识别号）

210 号公路东段，

帕拉默斯，

新泽西

07652

（主要行政办公室地址）

（邮政编码）

 

 

注册人的电话号码，包括区号			(201)			587-8541

 

根据该法第12（b）条注册的证券：

每个班级的标题

交易品种

注册的每个交易所的名称

普通股，每股面值1美元

ALX

纽约证券交易所

 

根据该法第12（g）条注册的证券：无

按照《证券法》第405条的定义，用复选标记表明注册人是否是经验丰富的知名发行人。

是的 ☐ 没有☑   

 

根据该法第 13 条或第 15 (d) 条，用复选标记表明注册人是否无需提交报告。

是的 ☐ 没有☑

 

用勾号指明注册人 (1) 是否在过去 12 个月内（或在要求注册人提交此类报告的较短时间内）提交了 1934 年《证券交易法》第 13 条或第 15 (d) 条要求提交的所有报告，以及 (2) 在过去的 90 天内是否受到此类申报要求的约束。

是的☑没有 ☐

---

用复选标记表明注册人是否在过去 12 个月内（或者在要求注册人提交此类文件的较短时间内）以电子方式提交了根据第 S-T 法规（本章第 232.405 节）第 405 条要求提交的所有交互式数据文件。

☑ 是的☐ 没有

 

用复选标记指明注册人是否为大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、

较小的申报公司或新兴的成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中 “大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司” 和 “新兴成长型公司” 的定义。

☐			大型加速过滤器			☑			加速文件管理器
☐			非加速文件管理器			☐			规模较小的申报公司
						☐			新兴成长型公司

如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订的财务会计准则。 ¨

用勾号指明注册人是否已提交报告并证明了其管理层对编制或发布审计报告的注册会计师事务所根据《萨班斯-奥克斯利法案》（15 U.S.C. 7262 (b)）第404 (b) 条对财务报告进行内部控制的有效性评估。

是的 ☑没有 ☐

如果证券是根据该法第12（b）条注册的，请用复选标记表明申报中包含的注册人的财务报表是否反映了对先前发布的财务报表错误的更正。 ☐

用勾号指明这些错误更正中是否有任何是重述，需要对注册人的任何执行官在相关恢复期内根据§240.10D-1 (b) 收到的基于激励的薪酬进行追回分析。 ☐

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见该法第12b-2条）。是的 ☐没有 ☑

 

注册人的非关联公司（即亚历山大公司高管和董事以外的其他人员）持有的有表决权和无表决权的普通股的总市值为美元390,771,000截至 2023 年 6 月 30 日。

 

 

截至 2024 年 1 月 31 日，有 5,107,290注册人已发行普通股的股份。

以引用方式纳入的文档

第三部分: 将举行的年度股东大会委托书的部分内容 o2024 年 5 月 23 日。

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索引
						物品												页码
第一部分						1.						商业						5
						1A.						风险因素						8
						1B.						未解决的员工评论						20
						1C.						网络安全						21
						2.						属性						22
						3.						法律诉讼						24
						4.						矿山安全披露						24
第二部分。						5.						注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券						24
						6.						已保留						25
						7.						管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析						26
						7A.						关于市场风险的定量和定性披露						34
						8.						财务报表和补充数据						35
						9.						会计师在会计和财务披露方面的变化和分歧						55
						9A.						控制和程序						55
						9B.						其他信息						58
						9C.						有关阻止检查的外国司法管辖区的披露						58
第三部分。						10.						董事、执行官和公司治理(1)						58
						11.						高管薪酬(1)						59
						12.						某些受益所有人的担保所有权以及管理及相关股东事务(1)						59
						13.						某些关系和关联交易，以及董事独立性(1)						59
						14.						首席会计师费用和服务(1)						59
第四部分。						15.						展品和财务报表附表						60
						16.						10-K 表格摘要						68
签名																		69

 __________________________

 (1)  之所以部分或全部省略这些项目，是因为注册人将在2023年12月31日后的120天内根据1934年《证券交易法》第14A条向美国证券交易委员会提交最终委托书，其中部分委托书以引用方式纳入本声明。

3

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前瞻性陈述

 

此处包含的某些陈述构成前瞻性陈述，该术语的定义见经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条。前瞻性陈述并不能保证未来的表现。它们代表着我们的意图、计划、期望和信念，并受许多假设、风险和不确定性的影响。我们未来的业绩、财务状况和业务可能与这些前瞻性陈述中表达的业绩、财务状况和业务存在重大差异。在本表10-K年度报告中查找 “近似值”、“相信”、“预期”、“估计”、“打算”、“计划”、“将”、“可能” 或其他类似表述可以找到其中的许多陈述。我们还注意到以下前瞻性陈述：就我们的开发项目而言，预计完成日期、预计的项目成本和完成成本；以及估算我们普通股的股息。决定这些陈述和我们其他前瞻性陈述结果的许多因素超出了我们的控制或预测能力。有关可能对我们的前瞻性陈述结果产生重大影响的因素的进一步讨论，请参阅 “第1A项”。本10-K表年度报告中的 “风险因素”。

对于这些陈述，我们要求为1995年《私人证券诉讼改革法》中包含的前瞻性陈述提供安全港的保护。提醒您不要过分依赖我们的前瞻性陈述，这些陈述仅代表截至本10-K表年度报告发布之日或任何以引用方式纳入的文件之日。本节中包含或提及的警示性陈述明确限制了随后归因于我们或任何代表我们行事的人的所有书面和口头前瞻性陈述。我们没有义务公开发布对前瞻性陈述的任何修订，以反映本10-K表年度报告发布之日之后发生的事件或情况。

4

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第一部分

第 1 项。业务

普通的

Alexander's, Inc.（纽约证券交易所代码：ALX）是一家房地产投资信托基金（“REIT”），在特拉华州注册成立，从事物业的租赁、管理、开发和再开发。所有提及 “我们”、“我们”、“公司” 和 “亚历山大” 的内容均指亚历山大公司及其合并子公司。我们由沃尔纳多房地产信托基金（“Vornado”）（纽约证券交易所代码：VNO）管理，并由其租赁和开发。

我们在纽约市有五处房产，包括：

 操作特性

 

•列克星敦大道731号，一座占地1,079,000平方英尺的多用途建筑，包括以东59号列克星敦大道为界的整个街区第四街、第三大道和东 58 号第四曼哈顿的街道。该建筑分别包含93.9万平方英尺和14万平方英尺的可出租办公和零售空间。彭博有限责任公司（“彭博社”）占据了所有的办公空间。家得宝（83,000平方英尺）是主要零售租户；

•Rego Park I 是一个占地 338,000 平方英尺的购物中心，位于皇后大道和 63第三方皇后区的路。该中心由占地50,000平方英尺的伯灵顿和36,000平方英尺的马歇尔支撑。

2022年12月3日，宜家关闭了位于我们雷哥公园一号物业的11.2万平方英尺的门店，租约定于2030年12月到期。该租约包括不早于2026年3月16日生效的终止权，但须在终止日期之前支付租金，并额外支付相当于10,000,000美元或剩余期限内应付租金的金额，以较低者为准。2023年9月27日，我们与宜家签订了租赁修改协议，将租约终止日期加快至2024年4月1日。根据租赁修改协议，宜家将支付2026年3月16日之前到期的剩余租金以及修改后的租赁期内1,000万美元的终止付款；

•雷哥公园二期是一个占地616,000平方英尺的购物中心，毗邻皇后区的雷哥公园一号购物中心。该中心由占地14.5万平方英尺的Costco和占地13.3万平方英尺的Kohl's支撑，后者已转租；

•法拉盛是一座占地16.7万平方英尺的建筑，位于皇后区的罗斯福大道和大街，已转租给新世界购物中心有限责任公司。该物业的土地租赁期至2027年1月，可选择延期10年；以及

•亚历山大公寓大楼位于我们的雷哥公园二期购物中心上方，共有312个单元，总面积为25.5万平方英尺。

处置

2023年5月19日，我们以71,060,000美元的价格出售了位于纽约皇后区的Rego Park III地块，其中包括棕地税收优惠的对价以及迄今为止计划、规格和改进的费用报销。扣除收盘成本后，此次出售的净收益为67,821,000美元，财务报表收益为53,952,000美元。

与 Vornado 的关系

根据各种协议，我们由沃尔纳多管理，我们的房产由沃尔纳多租赁和开发，这些协议将于每年3月到期，可自动续订。Vornado是一家完全整合的房地产投资信托基金，在管理、租赁、开发和运营办公和零售物业方面拥有丰富的经验。

截至2023年12月31日，沃尔纳多拥有我们已发行普通股的32.4％。Steven Roth 是我们董事会主席兼首席执行官、新泽西州普通合伙企业州际地产（“Interstate”）的管理普通合伙人以及Vornado的董事会主席兼首席执行官。截至2023年12月31日，Interstate的罗斯先生及其另外两名普通合伙人大卫·曼德尔鲍姆和小罗素·怀特（他们也是公司的董事和Vornado的受托人）总共拥有我们26.0％的已发行普通股，此外他们还通过Vornado间接拥有的2.3％。

5

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重要租户

彭博社的收入为f 截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度分别为120,351,000美元、115,129,000美元和113,140,000美元，占约54％、56％和d 每年分别占我们租金收入的55％。没有其他租户占我们租金收入的10％以上。如果我们失去彭博社的租户身份，或者彭博社无法履行其租约义务，那将对我们的经营业绩和财务状况产生不利影响。为了帮助我们持续评估彭博社的信誉，我们会从彭博社获得某些机密的财务信息和指标。此外，我们还会访问和评估来自其他私人来源的有关彭博社的财务信息以及公开的数据。

环境可持续发展倡议

长期以来，我们一直认为，关注环境可持续性是对我们的业务进行负责任的管理，对我们的租户、投资者、员工和我们所服务的社区也很重要。由于我们由Vornado进行外部管理，因此Vornado的董事会公司治理和提名委员会负责监督亚历山大的环境、社会和治理（“ESG”）事务，包括气候变化风险。环境可持续发展计划由直接与Vornado业务部门合作的专业人员团队开展。在下面的讨论中，当我们提及Vornado的建筑物时，它包括我们的建筑物。

Vornado是可持续发展领域的行业领导者，拥有和运营超过2500万平方英尺的LEED（能源与环境设计领导力）认证建筑，占其在役办公投资组合的95％，其中超过2400万平方英尺的LEED金级或铂金级。2023年，Vornado（i）在GRESB的美国多元化办公/零售房地产投资信托基金同行组中排名第 #1 位，连续第11年获得 “绿色之星” 荣誉和GRESB的五星评级，（ii）第十三次获得全国房地产投资信托协会（NAREIT）颁发的多元化房地产投资信托基金光明领袖奖，（iii）被评为EPA能源之星年度合作伙伴值得称赞的是, 他表现出了八年的持续卓越表现.

沃尔纳多将应对气候变化列为优先事项，并于2019年通过了一项十年计划，计划到2030年使其建筑物实现碳中和（“2030年愿景”）。2030年愿景是一种多方面的方法，优先考虑能源减排、回收和可再生能源。Vornado依靠技术以及利益相关者与租户、员工和社区的有意义的合作来实现该计划。Vornado对碳中和及相关减排目标的承诺已获得科学目标倡议的批准，这与1.5°C的气候情景一致，这是《巴黎协定》中最雄心勃勃的目标。

Vornado在其业务的各个方面都考虑到了可持续性，包括建筑物组合的设计、施工、改造以及持续维护和运营。Vornado通过寻求在能源和水消耗、碳减排、资源和废物管理以及生态敏感采购方面建立最佳实践，以可持续和高效的方式运营其建筑物。Vornado的政策，从 100% 的绿色清洁到采购 100% 的可再生电力证书，再到能源效率，贯穿其整个产品组合。Vornado就Vornado的可持续发展计划和战略与其租户、员工和投资者进行了大量宣传。

Vornado收集数据以衡量其目标的进展情况，使其目标与租户保持一致，规划长期项目，并以有意义的方式与利益相关者互动。Vornado使用碳核算软件、能源审计和模型以及楼宇自动化软件来衡量和跟踪其投资组合范围内的废物、水和能源减排战略，为每座建筑制定路线图以了解如何实现碳中和，并为其测量、验证和报告要求提供准确和可操作的数据。

Vornado的2022年和2023年长期绩效计划奖励特别将高级管理层的部分薪酬与实现某些ESG目标挂钩，包括减少温室气体排放、达到特定的GRESB分数以及将办公投资组合中LEED金级或白金认证的平方英尺的特定百分比作为目标。

Vornado致力于透明地报告可持续发展绩效指标，并根据全球报告倡议组织发布年度ESG报告，并与可持续发展会计准则委员会编纂的指标保持一致，并于2023年根据气候相关财务披露工作组发布了一份报告。沃尔纳多还向CDP（前身为碳披露项目）、CSA（标普全球企业可持续发展评估）和 EP100（气候组织领导的全球倡议）提交公开报告。有关Vornado的环境可持续发展举措和战略，包括其2030年愿景路线图的更多详细信息，可在Vornado的2022年ESG报告中找到，网址为（vno.com/sustainability）。无法保证沃尔纳多的2030年愿景承诺将在计划的时间框架内实现。ESG报告未以引用方式纳入，不应被视为本10-K表年度报告的一部分。

6

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竞争

我们在纽约市竞争激烈的环境中运营。我们与大量房地产投资者、房地产所有者和开发商竞争，其中一些人可能愿意接受较低的投资回报。竞争的主要因素是收取的租金、提供的租户特许权、位置的吸引力、物业的质量以及所提供服务的广度和质量。除其他因素外，我们的成功取决于全球、国家和地方经济的趋势、当前和潜在租户和客户的财务状况和经营业绩、资本的可用性和成本、建筑和装修成本、税收、政府法规、立法、人口和就业趋势、分区法，以及我们以盈利水平租赁、转租或出售房产的能力。我们的成功还取决于我们是否有能力在现有债务到期时以可接受的条件再融资。请参阅 “第 1A 项。有关这些因素的更多信息，请参见本10-K表年度报告中的 “风险因素”。

人力资本资源

由于我们由Vornado外部管理，因此我们没有单独的员工提供管理、租赁和开发服务。我们目前有92 名物业级别员工他们提供清洁、工程和安全服务。我们的员工由Vornado根据其员工政策进行管理，他们可以享受Vornado的福利、培训和其他计划。

行政办公室

我们的行政办公室位于新泽西州帕拉默斯市东四号公路210号，07652，我们的电话号码是 (201) 587-8541。

可用信息

根据1934年《证券交易法》第13（a）、15（d）或16（a）条提交或提供的有关高级管理人员、董事和10％受益所有人的表3、4和5的副本，可在我们的网站（www.alincx.com）上免费获得我们的10-K表年度报告、10-Q表季度报告、8-K表最新报告和这些报告的修正案，以及关于高级职员、董事和10％受益所有人的表格 3、4和5的报告，如下所示在以电子方式向美国证券交易委员会（“SEC”）提交或提供给美国证券交易委员会（“SEC”）后，尽快在合理可行的情况下尽快提交。我们的网站上还提供我们的《审计委员会章程》、《薪酬委员会章程》、《商业行为和道德准则》以及《公司治理准则》的副本。如果对这些项目进行任何更改，修订后的副本将在我们的网站上提供。这些文件的副本也可以直接从我们这里免费获得。美国证券交易委员会还维护一个网站（www.sec.gov），其中包含以电子方式向美国证券交易委员会提交的报告、代理和信息声明以及其他信息。我们上面提供的网站内容无意以引用方式纳入本10-K表年度报告或我们向美国证券交易委员会提交的任何其他报告或文件。

2009年5月，Vornado和Interstate分别向美国证券交易委员会提交了各自附表13D的修正案，表明他们作为一个整体拥有o 的 47.2%我们的普通股。就纽约证券交易所公司治理标准（“纽约证券交易所规则”）而言，这种所有权水平，加上罗斯、曼德尔鲍姆和怀特先生拥有的股份，使我们成为 “受控的” 公司。这意味着，除其他外，根据纽约证券交易所规则，我们无需让董事会的多数成员保持独立，根据纽约证券交易所规则，我们无需让薪酬委员会的所有成员保持独立，也不需要设立提名委员会。尽管我们自愿遵守了《纽约证券交易所规则》的大多数独立性要求，但我们没有义务这样做，这种情况可能随时发生变化。

7

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第 1A 项。风险因素

可能对我们的业务、运营和财务状况产生不利影响的重大因素概述如下。此处描述的风险和不确定性可能不是我们面临的唯一风险和不确定性。我们目前不知道或我们目前认为不重要的其他风险和不确定性也可能对我们的业务、运营和财务状况产生不利影响。请参阅第 4 页中包含的 “前瞻性陈述”。

与我们的业务和运营相关的风险

我们可能会受到办公房地产趋势的不利影响，包括在家办公的趋势。

在 2023 年，大约占了 54% 我们的租金收入来自彭博社，彭博社是我们列克星敦大道731号办公物业的办公室租户。在 COVID-19 疫情之后，在家办公、灵活或混合工作时间表、开放式工作场所、视频会议和电话会议在某些情况下仍然很普遍。租户空间利用率的变化，包括继续在家办公和灵活的工作安排政策，可能会导致办公室租户重新评估其长期物理空间需求，这可能会对我们的业务产生不利影响。

我们所有的房产都位于纽约市，并受到该地区固有的经济周期和风险的影响。

我们所有的收入都来自纽约市的房产。房地产市场受到经济衰退的影响，我们无法预测经济状况在短期或长期内将如何影响该市场。纽约市经济的下滑和房地产市场的下跌已经影响并可能影响我们的财务业绩和房产的价值。除了影响总体国民经济状况的因素外，影响该领域经济状况的因素还包括：

•媒体、广告、专业服务、金融、科技、零售、保险和房地产行业的财务业绩和生产力；

•企业裁员或裁员；

•房地产的供过于求或需求减少；

•行业放缓；

•通货膨胀的影响；

•利率上升；

•企业搬迁；

•人口结构的变化；

•增加在家工作和使用其他工作场所；

•前往我们市场的国内和国际游客数量的变化（包括世界货币相对强度变化的结果）；

•纽约州和纽约市政府以及地方交通当局的财政状况；

•生活质量条件；

•基础设施质量；

•增加政府监管和遵守此类法规的成本；以及

•税率的变化或州和地方税可扣除性的待遇。

我们无法预测纽约市大都市区，乃至整个美国的经济和投资环境趋势对该地区房地产市场的未来影响。地方、全国或全球经济衰退可能会对我们的房产价值、业务和盈利能力产生负面影响。

我们面临的风险会影响整个零售环境和纽约市的零售环境。

我们的某些物业是纽约市的零售物业，因此受到总体和纽约市零售环境的影响，包括消费者支出和消费者信心水平、纽约市旅游、办公和住宅入住率、雇主远程办公政策、恐怖主义或其他犯罪行为的威胁、来自在线零售商和其他零售中心的竞争加剧以及技术变革对零售环境的总体影响。这些因素可能会对我们的零售租户的财务状况产生不利影响，或导致这些租户破产，以及零售商在我们的零售场所租赁空间的意愿，这可能会对我们的房产价值、业务和盈利能力产生不利影响。

8

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我们的业绩和对我们的投资价值受到与我们的房地产资产和房地产行业相关的风险的影响。

我们房地产的价值和对我们的投资的价值会根据总体经济和房地产业务的状况而波动。这些条件也可能对我们的收入和现金流产生不利影响。

影响我们房地产价值的因素包括，除其他外：

•全球、国家、区域和地方的经济状况和地缘政治事件；

•来自其他可用空间的竞争，包括共享办公空间和转租；

•当地条件，例如空间供过于求或该地区对房地产的需求减少；

•我们对房产的管理情况；

•我们物业的开发和/或重建；

•市场租金的变化；

•来自在线购物的竞争加剧及其对零售租户及其零售空间需求的影响；

•与物业改善和租赁相关的时间和成本；

•我们是否能够将运营成本增加的全部或部分转嫁给租户；

•房地产税和其他费用的变化；

•州和地方政府在其预算范围内运作的能力；

•租户和用户（例如客户和购物者）是否认为房产具有吸引力；

•消费者偏好的变化对零售商和零售商店的价值产生不利影响；

•租户空间利用率的变化；

•租户的财务状况，包括租户破产或违约的程度；

•任何涉及美国的武装冲突或针对美国的恐怖袭击或个人在公共场所的暴力行为的后果；

•办公房地产的趋势，包括许多租户偏爱现代便利化建筑中的空间，这可能需要房东承担大量资本支出；

•以可接受的条件或完全可接受的条件提供资金；

•通货膨胀或通货紧缩；

•利率波动；

•我们获得足够保险的能力；

•政府监管，包括财政政策、税收和分区法的变化；

•与环境或其他法律或法规相关的潜在责任和合规成本；

•自然灾害；

•一般竞争因素；

•气候变化；以及

•流行病或其他传染病爆发的影响。

由于任何这些因素的不利变化，我们获得的租金或销售收益以及物业的入住率都可能下降。如果租金收入、销售收益和/或入住率下降，我们通常预计可用于运营成本、偿还债务和分配给股东的现金将减少。此外，当相关租金下降时，我们的一些主要支出，包括抵押贷款利息支付、房地产税和维护成本，通常不会下降，在通货膨胀的环境中，维护成本可能会大幅增加。这些因素可能会导致我们的房地产资产价值下降，这可能会导致非现金减值费用，并且影响可能是重大的。

房地产是一项竞争激烈的业务，这种竞争可能会对我们产生不利影响。

我们与大量房地产投资者、房地产所有者和开发商竞争，其中一些人可能愿意接受较低的投资回报。竞争的主要因素是收取的租金、提供的租户特许权、位置的吸引力、物业的质量以及所提供服务的广度和质量。实际上，我们所有的房产都面临着来自同一市场中类似房产的竞争，这可能会对我们在这些房产上可以收取的租金和我们的经营业绩产生不利影响。

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当租约以优惠条件到期时，我们可能无法续订租约、租赁空置空间或重新分配空间。

当我们的租户决定在租约到期时不续订租约时，我们可能无法重新租用空间。即使租户确实续租或者我们可以重新租用空间，但考虑到租金和特许权、物业改善成本和租赁佣金等因素，续订或重新分配的条款也可能不太经济有利。此外，租户空间利用率的变化可能会影响我们更新或重新分配空间的能力，而无需在翻新或重新设计相关物业和/或空间的内部配置时花费大量成本。如果我们无法立即续订租约或以类似的费率重新分配空间，租赁空置空间，或者如果我们无法以优惠条件维持入住率，则我们的现金流和偿还债务以及向股东支付股息和分红的能力可能会受到不利影响。

 列克星敦大道731号占我们收入的大部分。建筑物的损失或损坏将对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。

列克星敦大道731号占收入为截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度分别为148,806,000美元、138,778,000美元和140,524,000美元，占约66％， 每年分别占我们租金收入的67％和68％。建筑物的损失或损坏超过我们的保险范围，包括恐怖袭击造成的损失或损坏，将对我们的经营业绩和财务状况产生不利影响。

彭博占我们收入的大部分。彭博社失去租户身份或彭博信贷质量恶化可能会对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。

彭博社的收入占比e 在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度中分别为120,351,000美元、115,129,000美元和113,140,000美元，约占54％，分别占我们每年租金收入的56％和55％。没有其他租户占我们租金收入的10％以上。如果我们失去彭博社的租户身份，或者彭博社无法履行其租约义务，那将对我们的经营业绩和财务状况产生不利影响。

我们依靠主要租户来吸引顾客光顾我们的Rego Park I和II零售物业，这些租户做出的决定或这些租户业务的不利发展，可能会对我们的财务状况和经营业绩产生重大影响。

我们的Rego Park I和II零售物业由知名百货商店和其他产生购物流量的租户支撑。如果我们的主要租户未能履行合同义务，寻求特许权以继续运营或停止运营，包括因破产而停止运营，这些房产的价值将受到不利影响。如果由于经济状况、来自在线购物的竞争加剧、锚点关闭或其他原因，在我们物业经营的门店的销售水平大幅下降，则租户可能无法支付最低租金或费用回收费用。如果租户或主播违约，我们在行使作为房东的权利时可能会遇到延误和代价。此外，如果其他租户的租约有共同租赁条款，则关闭主要租户或主要租户可能会导致其他租户终止租约或减少租金。

租户的破产或破产可能会减少我们的收入、净收入和可用现金。

我们的一些租户不时宣布破产，而其他租户可能会宣布破产、资不抵债或出现严重的业务衰退，对他们将来按时支付租金的能力产生不利影响。如果租户不支付租金，我们可能会延迟行使作为房东的权利，并可能产生大量的法律和其他费用。即使我们能够行使我们的权利，租户也可能没有可收回的资产。主要租户的破产或破产可能会延迟我们收取相关租约下的逾期未付余额的努力，最终可能完全无法收取这些款项。结果，主要租户的破产或破产或不付款，可能会导致我们遭受收入减少和运营困难，包括租赁剩余房产，这反过来又可能导致净收入减少，可用于偿还债务和向股东进行分配的资金减少。

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我们的业务、财务状况、经营业绩和现金流已经并将继续受到高度传染性或传染性疾病疫情的不利影响。

我们的业务已经并将继续受到高度传染性或传染性疾病（包括 COVID-19 疫情）带来的经济和行业挑战的不利影响。COVID-19 疫情的影响导致零售商减少了实体店的数量和规模，进一步增加了对电子商务的依赖，未来的传染病或传染病可能会产生类似的影响。此外，我们的办公室租户可能会调整其员工在家办公的安排，这可能会导致对其长期物理空间需求的重新评估。未来任何高度传染性或传染性疾病的爆发都可能影响人们的生活、工作和旅行方式，这些方式已经影响到我们的财产，并将来可能会影响我们的财产。随着时间的推移，这些因素可能会减少对办公和零售空间的需求，最终降低我们投资组合的入住率和/或租金水平，这可能会对我们的财务状况和/或资本获取产生负面影响。

我们的一些潜在损失可能不在保险范围内。

我们维持一般责任保险，每次事故和每项财产的限额为3亿美元，其中前3,000万美元包括传染病保险，以及全风险财产和租金价值保险，每次发生的限额为17亿美元，包括恐怖主义行为的保险，我们的每处财产都有洪水和地震等特定风险的次级限额，但不包括传染病保险。

我们的全资合并子公司五十九街保险有限公司（“FNSIC”）是我们的全资合并子公司，是恐怖主义行为的直接保险公司，包括核、生物、化学和放射性（“NBCR”）行为，该保险由经修订的2002年《恐怖主义风险保险法》定义，该法已延长至2027年12月。每起恐怖主义行为（包括NBCR行为）的总承保额高达17亿美元。恐怖主义行为（不包括NBCR行为）的保险完全由第三方保险公司和联邦政府承保，不涉及FNSIC的风险。对于NBCR法案，FNSIC负责316,000美元的免赔额和承保损失余额的20％，联邦政府负责承保损失的剩余80％。我们对FNSIC造成的任何损失负最终责任。

我们将继续监测保险市场的状况以及恐怖主义行为或其他事件的承保范围和费用。但是，我们无法预测未来将以商业上合理的条件提供哪些保险。我们对未投保的损失以及超过保险承保范围的免赔额和损失负责，这可能是重大的，会对我们的业务、经营业绩和财务状况产生不利影响。

我们的贷款包含要求我们维持保险的习惯契约。尽管我们认为就这些协议而言，我们有足够的保险，但将来我们可能无法以合理的成本获得同等金额的保险。如果贷款人坚持要求的承保范围超出我们的承保范围，则可能会对我们为房产融资或再融资的能力产生不利影响。

实际或威胁的恐怖袭击或其他犯罪行为可能会对我们的财产价值和产生现金流的能力产生不利影响。

我们所有的物业都位于纽约市，而我们最重要的物业列克星敦大道731号，位于曼哈顿的列克星敦大道和第59街。为了应对恐怖袭击、感知到的恐怖主义威胁或其他犯罪行为，该地区的租户可能会选择将企业迁至人口较少、知名度较低的美国地区，这些地区可能被认为不太可能成为未来恐怖活动的目标，或者犯罪率较低，选择光顾该地区的企业的客户也较少。这反过来又可能引发该地区空间需求的减少，这可能会增加我们物业的空置率，并迫使我们以不太优惠的条件在房产中租赁空间.此外，我们的安全、设备和人员成本可能会增加。结果，我们的房产价值以及我们的收入和现金流水平可能会大幅下降。

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自然灾害和气候变化的影响可能会对我们的业务区域产生集中影响，并可能对我们的业绩产生不利影响。

我们的物业位于纽约市。物理气候变化和自然灾害，包括地震、风暴、风暴潮、龙卷风、洪水和飓风，可能会对我们的财产和周围环境或地区造成重大损失。气候变化的潜在不利后果，包括海平面上升和温度波动加剧，同样可能对我们的财产和我们运营所在大都市区的经济产生影响。政府应对气候变化的努力可能会影响我们物业的运营成本。随着时间的推移，这些条件可能会导致建筑物空间需求下降或我们根本无法运营建筑物。气候变化还可能对我们的业务产生间接影响，它会增加我们认为可以接受的条款的财产保险的成本（或不可用），增加物业的能源成本，并要求我们在寻求修复和保护财产免受此类风险时花费资金。这些损失、成本或业务中断的发生可能会对我们的经营和财务业绩产生不利影响。

我们的物业位于市区，这意味着我们物业的活力取决于良好的交通和公用事业基础设施。如果该基础设施因极端天气事件而受到任何损害，这种妥协可能会对我们的当地经济和人口以及租户在建筑物中开展业务的能力产生不利影响。

我们的物业面临与气候相关政策变化相关的过渡性风险。

电网供应能源的去碳化可能导致我们建筑物的能源成本和运营费用增加。改造我们的建筑系统以减少能耗可能会增加资本成本。将来，在现场消耗化石燃料的建筑物可能会受到处罚。此外，将电网供应的能源全面过渡到可再生能源（根据纽约州《气候领导和社区保护法》的规定）可能会导致我们建筑物的能源成本和运营费用增加。尽管这些法律法规迄今为止尚未对我们的业务产生任何重大不利影响，但它们可能会导致巨额成本，包括合规成本、能源成本增加、改造成本和施工成本。我们无法预测与气候变化相关的未来法律法规或未来对现行法律法规的解释将如何影响我们的业务、经营业绩和财务状况。

我们可能会面临与自然资源或能源使用相关的成本、税收或罚款或增加的费用、税收或罚款的约束，例如 “碳税” 和地方法规，例如纽约市第97号地方法规，该法律对建筑物的碳排放设定了限制，如果我们超过这些限制，则将处以罚款；纽约市的Intro 2317或 “天然气禁令” 法案，该法案限制了新建筑和重大翻新中任何现场化石燃料的燃烧。这些成本、税收或罚款可能会增加我们的运营成本，减少可用于偿还债务和向股东进行分配的现金。

税法的变化可能会以难以预测的方式对房地产投资信托基金、我们的股票交易和经营业绩产生积极和消极的影响。

参与立法程序的人员以及美国国税局和财政部不断审查涉及美国联邦、州和地方所得税的规则。税法的修改（变更可能具有追溯效力）可能会对房地产投资信托基金及其股东的税收产生不利影响。我们无法预测是否、何时、以何种形式或何时颁布、颁布或决定税法、法规和裁决，或进行技术性更正，这可能会导致我们或我们的股东的纳税义务增加，或者需要改变我们的运营方式以最大限度地减少应纳税额的增加。如果发生此类变化，我们可能需要为我们的资产或收入缴纳额外的税款和/或受到其他限制。除其他外，这些增加的税收成本可能会对我们普通股的交易价格、财务状况、经营业绩以及可用于偿还债务和向股东进行分配的现金金额产生不利影响。

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大幅通货膨胀和通货膨胀率的持续上升可能会对我们的业务和财务业绩产生不利影响。

最近通货膨胀率的大幅上升以及未来可能出现的实际和预期通货膨胀率上升可能会影响我们的业务和经营业绩。在高度通货膨胀的环境中，我们可能无法将租金提高到或高于通货膨胀率，这可能会降低我们的利润率。此外，我们的劳动力和材料成本可能会增加，这可能会对我们的业务或财务业绩产生不利影响。通货膨胀率上升还可能增加建筑和装修成本，从而对我们产生不利影响。虽然我们物业的大多数运营开支的增加可以转嫁给我们的办公室和零售租户，但一些租户有固定的报销费用，而且我们住宅物业的费用可能无法转嫁给住宅租户。未偿还的增加的运营费用可能会减少可用于偿还债务和向股东进行分配的现金流。

我们可能会收购、开发或重新开发房产，这可能会带来风险。

尽管我们目前的业务战略不是进行收购，但当我们认为收购、开发或重建项目在其他方面与我们的业务战略相一致时，我们可能会收购、开发或重新开发房产。我们可能无法成功（i）收购、开发或重建房产；（ii）按时或在预算范围内完成这些活动；以及（iii）以足以支付我们成本的金额租赁或出售收购、开发或再开发的房产。这些活动中的竞争也可能大大增加我们的成本。整合收购方面的困难可能代价高昂或耗时，并可能转移管理层的注意力。在我们不具备相同市场知识水平的新市场或类型的房地产中进行收购、开发或重建可能会导致业绩低于预期。我们也可能放弃已经开始寻求的收购、开发或重建机会，因此无法收回已经产生的费用。此外，我们可能会承担所购房产的责任，其中一些在收购时我们可能并不知道。

我们面临与房地产开发、重建和重新定位相关的风险，这些风险可能会对我们产生不利影响，包括我们的财务状况和经营业绩。

我们将继续参与与我们的房产有关的开发、重建和重新定位活动。我们在开发和重建活动方面面临某些风险，这可能会对我们产生不利影响，包括我们的财务状况和经营业绩。这些风险包括但不限于：（i）以优惠条件或根本条件获得融资的可用性和定价；（ii）分区和其他监管批准的可用性和及时收到情况；（iii） 成本超支，尤其是在通货膨胀环境下，以及施工不及时完成（包括天气或劳动条件、材料短缺或供应链延误等我们无法控制的风险）；（iv）重新开发物业的入住率和租金可能发生波动，这可能导致我们的投资无法盈利；（v）启动、重新定位和重建成本可能高于预期；（vi）我们可能面临的潜力如果我们放弃开发或重建，则无法收回已经产生的费用我们开始探索后的机会；（vii）我们可能将资金花在尚未完成的项目上，并将管理层的时间投入到这些项目上；（viii）无法按期或根本完成房产的租赁，从而导致账面或重建成本增加；（ix）以低于预期租金的价格租赁房产的可能性。这些风险可能导致大量意想不到的延误或费用，并可能阻碍重建活动的启动或完成，或降低新开发项目的最终租金。这些结果可能会对我们的财务状况、经营业绩、现金流、普通股的市场价值以及偿还债务和向股东进行分配的能力产生不利影响。

可能很难及时出售房地产，这可能会限制我们的灵活性。

房地产投资的流动性相对不足。因此，我们为应对经济或其他状况的变化而迅速处置投资组合中资产的能力可能有限，这些变化可能会对我们的营运资金来源和偿还债务的能力产生不利影响。

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与我们的债务和资本渠道相关的风险

资本市场和经济状况大幅紧缩会对我们的流动性、财务状况和经营业绩以及普通股投资的价值产生重大影响。

有许多因素会影响我们的股票证券和我们未来可能发行的任何债务证券的价值，包括资本市场和经济的状况。由于经济衰退、破产、裁员、裁员和削减成本，全国对办公和零售空间的需求通常会下降。政府的行动或不作为可能会对资本市场的状况产生不利影响。信贷的成本和可用性可能会受到流动性不足的信贷市场和更大的信贷利差的不利影响，这可能会对我们的流动性和财务状况，包括我们的经营业绩以及租户的流动性和财务状况产生不利影响。最近，国内和国际金融市场经历了异常的波动、大幅的利率上升和持续的不确定性。整个金融市场的流动性已大大收紧。因此，我们进入信贷市场以便以合理条件获得融资的能力存在更大的不确定性。此外，最近的通货膨胀环境导致利率上升，这使我们的借款利息支出直接大幅增加。我们无法或我们的租户无法及时为到期负债再融资和进入资本市场以满足流动性需求，可能会对我们的财务状况和经营业绩以及普通股的价值产生重大影响。

我们有未偿债务，债务金额及其成本可能会继续增加，可能无法按可接受的条件进行再融资，这可能会影响我们未来的运营。

截至2023年12月31日，不包括延期债务发行成本在内的应付抵押贷款总额为1,096,544,000美元，我们的总债务占企业总价值的比率为66％。“企业价值” 是指我们普通股的市值加上债务，减去当时的现金和现金等价物。我们面临通常与债务融资相关的风险，包括我们的运营现金流不足以满足我们所需的还本付息的风险。如果市场或物业的状况，例如新竞争对手的进入或主要租户的流失，导致我们的房产收入减少，我们的还本付息成本通常不会降低。如果发生此类事件，我们的运营可能会受到不利影响。

如果抵押财产以担保债务的偿付，而该财产的收入不足以偿还债务，则抵押权人可能会取消抵押品赎回权，从而造成资产损失。

如果我们无法在到期时获得额外的债务融资或为现有债务再融资，我们的财务状况和经营业绩可能会受到不利影响。此外，当前利率上升的环境导致我们的浮动利率债务利率上升，现有债务再融资、建立新债务和利率对冲工具的成本增加，从而减少了我们的运营现金流。虽然我们的某些债务是通过利率互换安排固定的，但该安排在抵押贷款到期日之前到期，这导致未来面临利率上升的风险，这可能会进一步减少我们的可用现金。如果我们的负债成本或金额继续增加，或者我们无法以足够的金额或可接受的条件为债务再融资，我们就有违约债务的风险，这可能会对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。

我们现有的融资文件包含契约和限制，可能会限制我们的运营和财务灵活性。

截至2023年12月31日，我们的未偿抵押贷款债务为1,096,544,000 美元，证券被我们的三处房产染成红色。这些抵押贷款包含契约，这些契约限制了我们在这些房产上承担额外债务的能力，规定在某些情况下贷款人批准租户的租约，在某些情况下，还规定了预付收益率维持费或延期保费。这些抵押贷款可能会严重限制我们的运营和财务灵活性。此外，如果我们未能履行现有债务下的义务或破产或被清算，则有担保债权人将有权在向其他债权人或任何证券持有人支付任何收益之前，从出售质押资产的收益中获得全额付款。在这种情况下，我们可能没有足够的剩余资产来偿还其他债权人或任何证券持有人。

我们可能用来管理利率波动敞口的对冲工具涉及风险。

我们可能用来管理部分利率波动敞口的利率对冲工具涉及风险，包括交易对手可能无法在这些安排下履行义务的风险。如果利率下降，这些安排可能会导致我们为债务支付比其他情况更高的利息。此外，就75％的总收入测试或95％的总收入测试而言，使用此类工具可能产生的收入可能不被视为符合条件的房地产投资信托基金收入。此外，根据适用的会计准则，无法保证我们的套期保值安排将符合 “高效” 现金流套期保值的资格。如果我们的套期保值不符合 “高效” 资格，则这些工具公允价值的变化将反映在我们的经营业绩中，并可能对我们的收益产生不利影响。

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与我们的组织和结构相关的风险

我们几乎所有的资产都归子公司所有。我们依赖这些子公司的股息和分配。在子公司向我们支付任何股息或进行分配之前，这些子公司的债权人有权获得子公司应付给他们的款项。

我们几乎所有的财产和资产都通过我们的子公司持有。我们几乎所有的现金流都依赖子公司的现金分配和分红。我们每家子公司的债权人有权在该子公司向我们支付股息或进行分配之前向其偿还该子公司到期应付的债务。因此，我们向证券持有人支付股息（如果有的话）的能力取决于我们的子公司首先履行对债权人的义务的能力以及我们履行对债权人的义务（如果有的话）的能力。

此外，只有在债权人（包括贸易债权人）和适用子公司的优先证券持有人（如果有）的索偿得到满足之后，我们才会参与子公司任何子公司的资产分配。

亚历山大的章程文件和适用的法律可能会阻碍任何收购我们的尝试。

亚历山大的公司注册证书和法律规定，以及《守则》和特拉华州公司法的条款，可能会延迟或阻止公司控制权的变更或收购要约，即使此类行动可能对股东有利，也限制了股东获得高于当时市场价格的普通股潜在溢价的机会。

为了获得房地产投资信托基金的资格，根据该守则的定义，在每个应纳税年度的下半年，无论是实际还是建设性的，我们股票的已发行和流通股票价值均不得超过50％。此外，在每个应纳税年度的至少335天内，至少有100人必须以实益方式拥有我们的股票股份。除其他目的外，为了帮助确保我们符合这些标准，我们的章程限制了我们股份的收购和所有权股票。主要是为了促进其房地产投资信托基金资格的维持，Alexander的公司注册证书通常禁止任何单一股东直接、间接或受益地拥有任何类别优先股已发行股份的9.9％或任何类别已发行普通股的4.9％以上。如果董事会确信超过这些所有权限额不会危及Alexander作为联邦所得税目的的房地产投资信托基金的地位，则董事会可以放弃或修改针对一人或多人的这些所有权限制。此外，在遵守某些条件和限制的前提下，董事会已免除Vornado及其某些关联公司的这些所有权限制。违反这些所有权限制的股票将受到权利损失和其他限制的约束。这些所有权限制可能起到抑制或阻碍控制权变更的作用。

亚历山大的董事会分为三类董事。每个班级的董事都是交错选出来的，任期三年。尽管管理层变更或控制权变更可能符合股东的最大利益，但错开的董事任期可能会推迟或阻止控制权或管理层的变动。

此外，Alexander 的章程文件授权董事会：

•促使亚历山大发行额外授权但未发行的普通股或优先股；

•在一个或多个系列中对任何未发行的优先股进行分类或重新分类；以及

•为亚历山大发行的任何分类或重新分类的股票设定优先权、权利和其他条款。

董事会可以设立一系列优先股，其条款可能会延迟、阻止或阻止对Alexander的控制权变更或其他可能涉及溢价或以其他方式符合股东最大利益的交易，尽管董事会目前不打算设立一系列此类优先股。亚历山大的章程文件包含其他条款，这些条款可能会延迟、阻止或阻止公司控制权的变更或其他可能涉及溢价或以其他方式符合股东最大利益的交易。

此外，Vornado、Interstate及其三位普通合伙人（均为Vornado的受托人和亚历山大的董事）共实益拥有我们约58.4％的已发行普通股。这种所有权程度可能会减少第三方提出要约或试图改变对公司控制权的可能性。

我们可能会在未经股东批准的情况下更改政策。

我们的运营和财务政策，包括有关房地产或其他资产收购、增长、运营、债务、资本和分红的政策，完全由董事会决定。因此，我们的股东无法控制这些政策。

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史蒂芬·罗斯、沃尔纳多和州际公路可能会对我们施加重大影响。他们和我们的其他一些董事和高级管理人员在可能与我们竞争的其他实体中拥有利益或职位。

截至2023年12月31日，国际米兰州及其合作伙伴拥有Vornado约7.0％的普通股实益权益和约26.0％的已发行普通股。史蒂芬·罗斯、大卫·曼德尔鲍姆和小罗素·怀特是州际的合伙人。罗斯先生是我们董事会主席兼首席执行官，Vornado的董事会主席兼首席执行官以及Interstate的管理普通合伙人。怀特先生和曼德尔鲍姆先生都是沃尔纳多的受托人，也是我们董事会的成员。此外，沃尔纳多管理和租赁州际公路的房地产资产。

截至2023年12月31日，Vornado拥有我们已发行普通股的32.4％，此外还拥有26.0％的股份由 Interstate 及其合作伙伴拥有。除了前一段中描述的关系外，曼达基尼·普里女士还是Vornado的受托人和我们董事会的成员。

此外，我们需要的人员和服务是根据与Vornado签订的合同向我们提供的。我们依靠Vornado来管理我们的业务，收购和管理我们的房地产资产组合。Vornado 做出有关我们公司日常管理的所有决定，均受董事会的监督和制定的任何指导方针的约束。

由于他们的利益重叠，沃尔纳多、罗斯先生、Interstate和前几段中提到的其他个人可能会对亚历山大以及提交亚历山大股东批准的任何事项的结果产生重大影响。此外，有关我们的运营或财务结构的某些决定可能会在沃尔纳多、罗斯先生、曼德尔鲍姆和怀特先生以及州际和其他证券持有人之间存在利益冲突。Vornado、Roth先生和Interstate将来可能会在房地产业务中从事各种各样的活动，这些活动可能会在影响我们的事项上造成利益冲突，例如，这些实体中哪些实体或个人（如果有）可以利用潜在的商机、这些实体的业务重点、这些实体进行投资的房产类型和地理位置、开展或寻求的业务活动之间的潜在竞争由我们进行房产竞争租户、可能的公司交易（例如收购）以及其他影响这些实体未来的战略决策。

Vornado、其关联公司和我们之间可能存在利益冲突。

Vornado根据协议管理、开发和租赁我们的房产，这些协议为期一年，将于每年3月到期，可自动续订。因为我们与 Vornado 有共同的高级管理层，而且 becau看四个Vornado的受托人是我们的董事会成员，上述协议和任何未来协议的条款可能无法与我们本可以与非关联第三方谈判的协议相提并论。

有关州际对沃尔纳多和亚历山大的所有权的描述，请参阅 “史蒂芬·罗斯、沃尔纳多和州际公路可能会对我们施加重大影响。他们和我们的其他一些董事和高级管理人员在可能与我们竞争的其他实体中拥有利益或职位。” 上文。有关我们与Vornado的关联方交易的描述，请参阅 “管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析——关联方交易”。

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与技术、网络安全和数据保护相关的风险

网络事件的发生，或我们的网络安全缺陷，以及我们的IT网络和相关系统的其他中断，可能会导致我们的运营中断，我们的机密信息泄露或损坏，和/或我们的业务关系或声誉受损，所有这些都可能对我们的财务业绩产生不利影响。

我们的IT网络和相关系统对于我们的业务运营和我们进行日常运营（包括管理建筑系统）的能力至关重要，在某些情况下，可能对某些租户的运营至关重要。我们面临着与安全漏洞相关的风险，包括网络攻击或互联网上的网络入侵、恶意软件、勒索软件、计算机病毒、网络钓鱼、电子邮件附件、从组织内部或外部访问我们系统的人员以及我们的IT网络和相关系统的其他重大中断。随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的数量、强度和复杂程度的增加，包括通过使用人工智能，包括计算机黑客、外国政府和网络恐怖分子发动的网络攻击或网络入侵，发生安全漏洞或破坏的风险普遍增加。尽管我们没有经历过个人或总体上是实质性的网络攻击，但我们过去曾经历过网络攻击，到目前为止，我们采取的预防、侦探和响应措施已经缓解了网络攻击。尽管我们努力维护此类IT网络和相关系统的安全性和完整性，并且我们已经采取了各种措施来管理安全漏洞或中断的风险，但无法保证我们的安全努力和措施会有效，也无法保证企图的安全漏洞或中断不会成功或造成损害。未经授权的当事方，无论是公司内部还是外部，都可能通过人为错误、不当行为、欺诈、欺诈或其他形式的欺骗，包括入侵、使用被盗凭证、社会工程、网络钓鱼、计算机病毒或其他恶意代码，以及类似的未经授权和破坏性的篡改手段，破坏或获取对我们系统或与我们有业务往来的第三方的系统的访问权限。即使是保护最完善的信息、网络、系统和设施也可能存在漏洞，因为此类未遂安全漏洞中使用的技术不断演变，通常要等到对目标发射后才能被识别，而且在某些情况下，其设计目的是不被发现，实际上可能无法被发现。因此，我们可能无法预测这些技术，也无法实施足够的安全屏障或其他预防措施，因此我们不可能完全降低这种风险。

涉及我们的IT网络和相关系统的安全漏洞或其他重大中断可能会干扰我们的网络和系统的正常运行，进而干扰我们和/或某些租户的运营；导致未经授权的访问、破坏、丢失、盗用或泄露我们或他人的专有、机密、敏感或其他有价值的信息，其他人可能会利用这些信息来与我们竞争，或者可能使我们因破坏性、破坏性或其他原因而受到第三方的损害索赔有害的目的和结果；导致我们无法维护租户赖以有效利用租赁空间的建筑系统；需要管理层给予大量关注和资源来补救由此造成的任何损失；可能需要向攻击者付款；使我们因违反合同、损失、信贷、罚款、罚款、政府调查和执法行动或终止租赁或其他协议而受到诉讼索赔；或损害我们在租户和投资者中的总体声誉。上述任何或全部内容都可能对我们的经营业绩、财务状况和现金流产生重大不利影响。

网络攻击或系统故障可能会干扰我们遵守财务报告要求的能力，这可能会对我们产生不利影响。网络攻击还可能泄露我们的员工、租户、客户和供应商的机密信息。成功的攻击可能会干扰和严重影响我们的业务运营，包括破坏与租户、客户和供应商的关系。我们的信息安全系统的任何入侵也可能导致违反适用的隐私和其他法律、重大的法律和财务风险、我们的声誉受损、信息（本质上可能是机密、专有和/或商业敏感信息）的损失或滥用，以及对我们的安全措施失去信心，这可能会损害我们的业务。

有关我们的网络安全风险管理流程的更多信息，请参阅 “第 1C 项。网络安全” 在本10-K表年度报告中。

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与我们的普通股相关的风险

我们普通股的交易价格一直波动，可能会继续波动。

由于多种因素，我们普通股的交易价格一直波动不定，并可能继续大幅波动，其中许多因素是我们无法控制的。这些因素包括：

•我们的财务状况和业绩；

•租户的财务状况，包括租户破产或违约的程度；

•我们的经营业绩和财务状况的实际或预期的季度波动；

•我们的股息政策；

•房地产投资信托基金和房地产投资的总体声誉以及房地产投资信托基金股票证券与其他股权证券（包括其他房地产公司发行的证券和固定收益证券）相比的吸引力；

•股票和信贷市场的不确定性和波动性；

•利率波动；

•收入或收益估计的变化，财务分析师发布的研究报告和建议，或评级机构对我们的证券或其他房地产投资信托基金的证券采取的行动；

•未能达到分析师的收入或收益预期；

•新闻界或投资界的投机；

•我们或竞争对手的战略行动，例如收购或重组；

•机构投资者对我们的兴趣程度；

•我们的普通股和竞争对手股票的卖空程度；

•竞争对手的股价和经营业绩的波动；

•一般金融和经济市场状况，特别是与办公房地产投资信托基金和其他房地产相关公司的市场状况以及纽约市房地产市场相关的发展；

•通货膨胀的影响；

•与我们的表现无关的地方、国内和国际经济因素（包括地缘政治冲突的宏观经济影响）；

•可能导致联邦政府关闭或对美国经济产生负面影响的美国联邦政府层面的财政政策或不作为；

•税法和法规的变化；以及

•本10-K表年度报告中其他地方提及的所有其他风险因素。

此外，股票市场会受到股价和交易量的波动的影响，这会影响许多公司股票的市场价格。这些广泛的市场波动过去和将来都可能对我们普通股的市场价格产生不利影响。我们的股价大幅下跌可能会给股东造成巨额损失。

亚历山大的其他普通股可供将来发行，这可能会降低目前已发行普通股的市场价格。

如果我们发行额外的股权证券，我们当前股东的利益可能会被稀释。截至 2023 年 12 月 31 日，我们已经授权，但是 unissued 4,826,550股普通股，面值为每股1.00美元，3,000,000股优先股，面值每股1.00美元；其中23,388股普通股留待赎回先前授予董事会的递延股票单位后发行。此外，482,399 秒根据我们的2016年综合股票计划的条款，股票可供未来授予。这些奖励可以以期权、限制性股票、股票增值权、递延股票单位或其他股票权益的形式发放，如果授予，将减少可用于未来补助的股票数量，但前提是只能以现金结算的奖励不会减少该计划下的可用股票数量。我们无法预测未来发行普通股或优先股或行使未偿还期权或授予额外股票权益会对我们普通股的市场价格产生什么影响。

关键人员的流失可能会损害我们的运营，并对普通股的价值产生不利影响。

我们依赖于董事会主席兼首席执行官史蒂芬·罗斯的努力。尽管我们认为我们可以找到替代者，但失去他的服务可能会损害我们的业务，并对我们普通股的价值产生不利影响。

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与监管合规相关的风险

我们可能没有资格或保持房地产投资信托基金的资格，并可能被要求按公司税率缴纳联邦所得税，这可能会对我们普通股的价值产生不利影响。

尽管我们认为我们将保持组织性并将继续运营，以便有资格成为联邦所得税的房地产投资信托基金，但我们可能无法保持资格。资格受到《美国国税法》中高度技术性和复杂性的条款管辖，对这些条款的司法或行政解释有限，并且取决于我们无法完全控制的各种事实和情况。此外，立法、新法规、行政解释或法院裁决可能会显著改变相关税法和/或房地产投资信托基金资格的联邦所得税后果。如果在任何应纳税年度，我们未能保持房地产投资信托基金的资格，也不符合法定救济条款的资格，则我们无法在计算应纳税所得额时扣除对股东的分配，并且必须按正常的公司税率为应纳税所得额缴纳联邦所得税。应纳的联邦所得税将包括任何适用的替代性最低税。如果我们必须缴纳联邦所得税，那么在所涉年度或几年内可用于分配给股东和偿还债务的资金将减少，在我们有资格成为房地产投资信托基金之前，我们无需在该纳税年度和未来几年向股东进行分配。此外，除非我们有权根据相关法律规定获得救济，否则我们还将被取消资格丧失后的四个应纳税年度的房地产投资信托基金待遇。我们未能获得房地产投资信托基金的资格可能会对我们的业务和普通股的价值产生不利影响。

我们可能面临不利的联邦税务审计和联邦税法的变化，这可能会导致我们的纳税义务增加。

在正常业务过程中，我们拥有房地产的某些实体已经或可能接受了税务审计。尽管我们认为我们有大量的论据支持我们的立场，但在某些情况下，没有控制性先例或解释性指导。无法保证审计不会增加频率，也无法保证此类审计的最终结果不会对我们的经营业绩产生重大不利影响。

管理房地产投资信托基金的美国联邦所得税法律或对这些法律的行政解释可以随时进行修订。我们无法预测任何新的美国联邦所得税法律、法规或行政解释，或对任何现行美国联邦所得税法、财政部法规或行政解释的任何修正案是否或何时获得通过、颁布或生效，任何此类法律、法规或解释都可能追溯生效。Alexander's、其应纳税房地产投资信托基金子公司和我们的证券持有人可能会受到美国联邦所得税法、财政部法规或行政解释的任何此类变化或任何新的不利影响。

我们可能面临不利的州和地方税务审计以及州和地方税法的变化。

由于我们有组织并有资格成为房地产投资信托基金，因此我们通常无需缴纳联邦所得税，但需要缴纳某些州和地方税。在正常业务过程中，我们拥有房地产的某些实体已经进行了税务审计。无法保证未来的审计不会增加频率，也无法保证此类审计的最终结果不会对我们的经营业绩产生重大不利影响。

州和地方税收法律或法规不时发生变化，这可能会导致我们的纳税义务增加。我们开展业务的州和市的税收收入短缺可能导致法律、法规以及财产和转让税管理变更的频率和规模增加。如果发生此类变化，我们可能需要为我们的资产或收入缴纳额外的税款。这些增加的税收成本可能会对我们的财务状况和经营业绩以及可用于偿还债务和向股东进行分配的现金金额产生不利影响。

遵守或不遵守《美国残疾人法》（“ADA”）或其他安全法规和要求可能会导致巨额成本。

ADA通常要求公共建筑，包括我们的房产，符合与残疾人出入和使用有关的某些联邦要求。违规行为可能导致联邦政府处以罚款或裁定私人诉讼当事人赔偿金和/或向其律师支付律师费。如果根据ADA，我们需要对一处或多处房产进行重大改造和资本支出，包括取消准入壁垒，则可能会对我们的财务状况和经营业绩以及可供分配给股东的现金金额产生不利影响。

我们的物业受各种联邦、州和地方监管要求的约束，例如州和地方的消防和生命安全要求。如果我们未能遵守这些要求，我们可能会受到罚款或私人损害赔偿。我们不知道现有要求是否会改变，也不知道遵守未来要求是否需要大量意想不到的支出，这将影响我们的现金流和经营业绩。

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我们可能会为遵守环境法承担巨额费用，环境污染可能会损害我们租赁和/或出售房地产的能力。

我们的业务和财产受有关环境保护的各种联邦、州和地方法规的约束，包括空气和水质量、有害或有毒物质以及健康和安全。根据一些环境法，房地产的现任或前任所有者或经营者可能需要调查和清理房产中释放的危险或有毒物质。所有者或经营者还可能对政府实体或第三方承担财产损失或人身伤害的责任，并对这些当事方因污染而产生的调查和清理费用承担责任。这些法律通常不考虑所有者或经营者是否知道这些物质的释放或导致释放，都要承担责任。污染的存在或未能修复污染也可能损害我们出售或租赁房地产或使用房地产作为抵押品借款的能力。其他法律和法规管理室内和室外空气质量，包括那些在损坏、拆除、翻新或改造时可能需要减少或清除含石棉材料的法律和法规，以及管理空气中石棉纤维的排放和暴露的法律和法规。含铅涂料和某些含有多氯联苯（PCB）的电气设备的维护和去除也受联邦和州法律的管制。我们还面临人类暴露于霉菌、花粉、病毒和细菌等化学或生物污染物相关的风险，这些污染物超过一定水平，可以说与易感人群的过敏或其他健康影响和症状有关。我们可能会因环境合规而被处以罚款，并承担与上述受管制物质有关的补救措施的费用，或因环境污染或人类暴露在我们财产中或来自我们的财产的污染而产生的相关索赔。

我们的每处房产都经过了不同程度的环境评估。迄今为止，这些环境评估尚未发现任何影响我们业务的环境状况。但是，发现新的合规问题或未发现的污染区域、污染程度或已知范围的变化、人类的污染暴露或清理或合规要求的变化可能会给我们带来巨额成本。

第 1B 项。未解决的员工评论

截至本10-K表年度报告发布之日，美国证券交易委员会工作人员没有任何未解决的意见。

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第 1C 项。网络安全

风险管理和战略

我们用于评估、识别和管理网络安全威胁引发的重大风险的全面风险管理战略与沃尔纳多作为公司经理的战略一致，该战略涉及对潜在威胁、漏洞及其对我们组织运营、数据和系统的潜在影响进行系统评估。

我们经理的网络安全风险管理计划受我们的监督，已纳入我们的整体企业风险管理计划，并共享适用于企业风险管理计划的通用方法、报告渠道和治理流程，包括法律、合规、战略、运营和财务风险领域。

网络安全风险管理计划包括：

•风险评估旨在帮助识别我们的关键系统、信息和更广泛的企业 IT 环境面临的重大网络安全风险；

•主要负责管理 (i) 网络安全风险评估流程、(ii) 安全控制和 (iii) 应对网络安全事件的团队；

•酌情使用外部服务提供商来评估、测试或以其他方式协助安全控制的各个方面；

•为用户和高级管理人员提供网络安全意识培训，包括使用第三方提供商进行定期强制性培训；

•网络安全事件响应计划，包括应对网络安全事件的程序；以及

•第三方服务提供商、供应商和供应商的风险管理流程，包括严格的审查程序和持续的监控机制，旨在确保他们遵守网络安全标准。

截至本10-K表年度报告发布之日，我们尚未发现任何对我们的运营、业务、经营业绩或财务状况造成重大不利影响的网络安全事件。

治理

我们的董事会将网络安全风险视为其风险监督职能的一部分，并已授权审计委员会（“委员会”）监督网络安全和其他信息技术风险。该委员会监督网络安全风险管理计划的实施。

该委员会接收管理层关于潜在网络安全风险和威胁的定期报告，并接收Vornado首席信息官关于网络安全主题的陈述。该委员会向董事会全体成员报告其活动，包括与网络安全有关的活动。董事会全体成员还会根据需要听取管理层关于网络安全风险管理计划的简报。

管理层与Vornado的首席信息官一起负责评估和管理我们因网络安全威胁而产生的重大风险。管理层和Vornado的首席信息官主要负责我们的整体网络安全风险管理计划，并监督内部网络安全人员和外部网络安全顾问。Vornado的首席信息官在领导网络安全监督方面拥有多年的经验，总体而言，他在信息技术方面拥有广泛而丰富的经验，包括安全、审计、合规、系统和编程。

管理团队通过各种手段监督预防、检测、缓解和补救网络安全风险和事件的工作，其中可能包括内部安全人员的通报；从政府、公共或私人来源（包括外部顾问）获得的威胁情报和其他信息；以及由部署在IT环境中的安全工具生成的警报和报告。我们的网络安全事件响应计划规定了我们对重大网络安全事件发生的评估和应对，包括向高级管理层和董事会通报情况的流程。

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第 2 项。属性

下表显示了截至2023年12月31日我们每处房产的位置、大致面积（不包括停车场）和入住率。

															平方英尺																								加权
																											在下面												平均值
																											开发或												已升级
									土地						总计						在						不可用						占用率						每年												到期
			财产						英亩数						财产						服务						用于出租						费率						租用 PSF (1)						租户						日期 (2)
			运营特性：
			列克星敦大道 731 号
			纽约，纽约
			办公室												939,000						939,000						—						100.0		%				$	135.44					彭博有限责任公司						2029
			零售												83,000						83,000						—																		家得宝						2025
															45,000						45,000						—																		各种各样						各种各样
															12,000						12,000						—																		空缺						不适用
															140,000						140,000						—						90.3		%				252.89
									1.9						1,079,000						1,079,000						—						98.9		%				147.65
			雷哥公园 I
			纽约州皇后区
															112,000						112,000						—																		宜家 (3)						2024
															50,000						50,000						—																		伯灵顿						2027
															36,000						36,000						—																		马歇尔						2032
															16,000						16,000						—																		老海军						2024
															124,000						—						124,000																		空缺						不适用
									4.8						338,000						214,000						124,000						100.0		%				53.08
			雷哥公园 II
			纽约州皇后区
															145,000						145,000						—																		好市多						2034
															133,000						133,000						—																		科尔 (4)						2031
															194,000						194,000						—																		各种各样						各种各样
															144,000						144,000						—																		空缺						不适用
									6.6						616,000						616,000						—						76.9		%				70.28
			法拉盛
			纽约州皇后区 (5)						1.0						167,000						167,000						—						100.0		%				32.82						新世界购物中心有限责任公司						2037
															2,200,000						2,076,000						124,000						92.6		%				107.78
			亚历山大的公寓 塔楼，312 个单元
			纽约州皇后区						—						255,000						255,000						—						95.2		%				49.35			(6)			住宅						(7)
															2,455,000						2,331,000						124,000
(1)			表示截至2023年12月31日的每平方英尺年租金上涨的加权平均值，其中包括租户报销，不包括租户优惠（例如免费租金）的影响。有关我们租赁活动的讨论，请参阅第 7 项-概述-平方英尺、占用和租赁活动。
(2)			表示租户租约到期的年份，不考虑任何续订或延期选项。租约到期日期以不可取消的租赁条款为基础，不得超出租户在其租约下可能拥有的任何提前终止权利。
(3)			2022年12月3日，宜家关闭了位于我们雷哥公园一号物业的11.2万平方英尺的门店，租约定于2030年12月到期。该租约包括不早于2026年3月16日生效的终止权，但须在终止日期之前支付租金，并额外支付相当于10,000,000美元或剩余期限内应付租金的金额，以较低者为准。2023年9月27日，我们与宜家签订了租赁修改协议，将租约终止日期加快至2024年4月1日。根据租赁修改协议，宜家将支付2026年3月16日之前到期的剩余租金以及修改后的租赁期内1,000万美元的终止付款。
(4)			在剩余的原始租期内转租。
(5)			土地租赁至2027年1月，可选择延期10年。
(6)			每个单位的平均月租金为3,394美元。
(7)			住宅租户通常有一到两年的租约。

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操作特性

 列克星敦大道 731 号

列克星敦大道731号，一座占地1,079,000平方英尺的多用途建筑，包括以东59号列克星敦大道为界的整个街区第四街、第三大道和东 58 号第四Street 位于纽约曼哈顿，位于曼哈顿最繁忙的商业和购物区之一的中心地带，可轻松前往多条地铁和公交线路。该建筑物包含分别为 939,000 和 140,000分别为可出租平方英尺的办公和零售空间。彭博占据了所有的办公空间。家得宝（83,000平方英尺）是主要的零售租户。

列克星敦大道731号的办公部分由一笔余额为5亿美元的抵押贷款担保，该贷款将于2024年6月到期。截至2023年7月15日，纯息贷款的伦敦银行同业拆借利率为0.90％，目前在贷款到期前按最优惠利率（截至2023年12月31日为8.50％）计息。2023年6月，我们购买了11,258,000美元的利率上限，截至2023年7月15日，伦敦银行同业拆借利率上限为6.00％，贷款到期前将最优惠利率上限为6.00％。

列克星敦大道731号的零售部分由抵押贷款抵押贷款担保3亿美元瓦时ich 于 2025 年 8 月到期。纯息贷款为SOFR p再加上1.51％，截至2025年5月，该利率已转换为1.76％的固定利率。

雷哥公园 I

Rego Park I是一个占地338,000平方英尺的购物中心，位于纽约皇后区的皇后大道和63路。该中心由占地50,000平方英尺的伯灵顿和36,000平方英尺的马歇尔支撑。该中心包含一个提供付费停车位的停车场（1,241 个停车位）。

2022年12月3日，宜家关闭了位于我们雷哥公园一号物业的11.2万平方英尺的门店，租约定于2030年12月到期。该租约包括不早于2026年3月16日生效的终止权，但须在终止日期之前支付租金，并额外支付相当于10,000,000美元或剩余期限内应付租金的金额，以较低者为准。2023年9月27日，我们与宜家签订了租赁修改协议，将租约终止日期加快至2024年4月1日。根据租赁修改协议，宜家将支付2026年3月16日之前到期的剩余租金以及修改后的租赁期内1,000万美元的终止付款。

2023年4月23日，Bed Bath & Beyond（年收入为153.3万美元）申请了第11章破产，其占地46,000平方英尺的租约在2023年7月31日的破产程序中被驳回。

雷哥公园 II

雷哥公园二期， 一个占地616,000平方英尺的购物中心，毗邻纽约皇后区的雷哥公园一号购物中心。该中心由占地14.5万平方英尺的Costco和13.3万平方英尺的土地支撑是 foot Kohl's，已经转租了。 该中心包含一个停车场（1,326 个空格），提供付费停车。

该中心由一笔金额为202,544,000美元的抵押贷款担保，该贷款将于2025年12月到期。纯息贷款为SOFR加1.45%（截至为 6.80%2023 年 12 月 31 日）。与此相关的是，我们购买了名义金额为202,544,000美元的利率上限，截至2024年11月，SOFR的利率上限为4.15％。

法拉盛

我们的法拉盛物业位于纽约皇后区法拉盛市中心的罗斯福大道和主街，商业区。罗斯福大道和主街是活跃的购物区，该地区有许多全国性零售商。地铁入口位于酒店正前方，街对面有公交车服务。该物业包括一栋占地16.7万平方英尺的四层建筑和一个停车库，该车库将在2037年1月之前转租给新世界购物中心有限责任公司。该物业的土地租赁期至2027年1月，可选择延期10年。

亚历山大公寓大厦

亚历山大公寓大楼位于我们的雷哥公园二期购物中心上方，共有312个单元，总面积为25.5万平方英尺。

该物业由一笔金额为9400万美元的抵押贷款担保，该贷款将于2027年11月到期。纯息贷款的固定利率为2.63％。

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第 3 项。法律诉讼

我们不时参与正常业务过程中出现的法律诉讼。我们认为，在与我们的法律顾问协商后，此类未决事项的结果不会对我们的财务状况、经营业绩或现金流产生实质性影响。

第 4 项。矿山安全披露

不适用。

第二部分

 

第 5 项。注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券

我们的普通股在纽约证券交易所上市，股票代码为 “ALX”。

  

截至2024年1月31日，我们的普通股共有181名登记持有人。

 

近期未注册证券的销售

 

没有。

 

与授权发行股票证券的薪酬计划相关的信息载于本10-K表年度报告第三部分第12项，此类信息以引用方式纳入此处。

 

最近购买的股票证券

 

没有。

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性能 图表

 

下图比较了我们的普通股、标准普尔400中型股指数（“标准普尔400中型股指数”）、标准普尔500指数（“标准普尔500指数”）和全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）全股票指数（同行组指数）的五年累计回报率。该图假设在2018年12月31日有100美元投资于我们的普通股、标准普尔400中型股指数、标准普尔500指数和NAREIT全股指数，并且所有股息均在不支付任何佣金的情况下进行再投资。无法保证我们的股票表现会继续保持下图所示的相同或相似的趋势。

						2018						2019						2020						2021						2022						2023
亚历山大公司						$	100					$	114					$	102					$	102		`			$	93					$	99
标普400中型股指数						100						126						143						179						156						181
标准普尔500指数						100						131						156						200						164						207
NAREIT 全股指数						100						129						122						172						129						144

第 6 项。保留的

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第 7 项。 管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析

导言

以下讨论应与本10-K表年度报告第二部分第8项中包含的合并财务报表和相关附注一起阅读。

我们的管理层在本节中对财务状况和经营业绩（“MD&A”）的讨论和分析侧重于截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度，包括这些年度的逐年比较。我们截至2021年12月31日止年度的MD&A，包括2022年与2021年的逐年比较，可在公司截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告第二部分第7项 “管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析” 中找到。

概述

Alexander's, Inc.（纽约证券交易所代码：ALX）是一家房地产投资信托基金（“REIT”），在特拉华州注册成立，从事物业的租赁、管理、开发和再开发。所有提及 “我们”、“我们”、“公司” 和 “亚历山大” 的内容均指亚历山大公司及其合并子公司。我们由沃尔纳多房地产信托基金（“Vornado”）（纽约证券交易所代码：VNO）管理，并由其租赁和开发。我们在纽约市有五处房产。

我们与大量房地产投资者、房地产所有者和开发商竞争，其中一些人可能愿意接受较低的投资回报。除其他因素外，我们的成功取决于全球、国家和地方经济的趋势、当前和潜在租户和客户的财务状况和经营业绩、资本的可用性和成本、建筑和装修成本、税收、政府法规、立法、人口和就业趋势、分区法，以及我们以盈利水平租赁、转租或出售房产的能力。我们的成功还取决于我们是否有能力在现有债务到期时以可接受的条件再融资。请参阅 “第 1A 项。有关这些因素的更多信息，请参见本10-K表年度报告中的 “风险因素”。

我们的业务已经并将继续受到通货膨胀和利率上升以及包括经济衰退可能性在内的其他不确定性的影响。这些因素可能会对我们的业务、财务状况、经营业绩和现金流产生重大影响。

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概述-续

截至2023年12月31日的年度财务业绩摘要

截至2023年12月31日止年度的净收入为为102,413,000美元，摊薄每股收益为19.97美元，而截至2022年12月31日的年度为57,632,000美元，摊薄每股收益11.24美元。截至2023年12月31日止年度的净收益包括出售房地产净收益产生的53,952,000美元，摊薄每股收益10.52美元。

截至2023年12月31日止年度的运营资金（“FFO”）（非公认会计准则）was 81,067,000 美元，合每人 15.80 美元摊薄后的每股收益为87,090,000美元，截至2022年12月31日的年度摊薄每股收益为16.99美元。

平方英尺、占用和租赁活动

截至 2023 年 12 月 31 日，我们的投资组合由五处房产组成，总面积达 2,455,000 平方米平方英尺。商业入住率为92.6%，住宅入住率为 95.2%.

2022年12月3日，宜家关闭了位于我们雷哥公园一号物业的11.2万平方英尺的门店，租约定于2030年12月到期。该租约包括不早于2026年3月16日生效的终止权，但须在终止日期之前支付租金，并额外支付相当于10,000,000美元或剩余期限内应付租金的金额，以较低者为准。2023年9月27日，我们与宜家签订了租赁修改协议，将租约终止日期加快至2024年4月1日。根据租赁修改协议，宜家将支付2026年3月16日之前到期的剩余租金以及修改后的租赁期内1,000万美元的终止付款。

2023年4月23日，Bed Bath & Beyond（年收入为153.3万美元）申请了第11章破产，其在Rego Park I房产中的46,000平方英尺的租约在2023年7月31日的破产程序中被驳回。

重要租户

彭博社的收入占比e 在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度中分别为120,351,000美元、115,129,000美元和113,140,000美元，约占54％、56％ 以及每年租金收入的55％。没有其他租户占我们租金收入的10％以上。如果我们失去彭博社的租户身份，或者彭博社无法履行其租约义务，那将对我们的经营业绩和财务状况产生不利影响。为了帮助我们持续评估彭博社的信誉，我们会从彭博社获得某些机密的财务信息和指标。此外，我们还会访问和评估来自其他私人来源的彭博财务信息以及公开数据。

处置

2023年5月19日，我们以71,060,000美元的价格出售了位于纽约皇后区的Rego Park III地块，其中包括棕地税收优惠的对价以及迄今为止计划、规格和改进的费用报销。扣除收盘成本后，此次出售的净收益为67,821,000美元，财务报表收益为53,952,000美元。

融资

2023年6月9日，我们对列克星敦大道731号办公公寓的5亿美元纯息抵押贷款行使了剩余的一年延期期权。截至2023年7月15日，该贷款的利率保持在伦敦银行同业拆借利率上升0.90％，目前在2024年6月11日贷款到期之前按最优惠利率（截至2023年12月31日为8.50％）计息。2023年6月，我们购买了11,258,000美元的利率上限，截至2023年7月15日，伦敦银行同业拆借利率上限为6.00％，贷款到期前将最优惠利率上限为6.00％。

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关键会计估算

在编制合并财务报表时，我们做出的估计和假设影响了财务报表之日报告的资产和负债金额以及报告期内报告的收入和支出金额。如果会计估算涉及很大的估算不确定性，并且已经或合理可能对我们的财务状况或经营业绩产生重大影响，则会计估算被视为至关重要。以下是编制合并财务报表时使用的关键会计估算。对我们会计政策的讨论载于附注2- 重要会计政策摘要请参阅本10-K表年度报告中的合并财务报表。

房地产减值分析

每当事件或情况变化表明账面金额可能无法收回时，我们会对我们的财产进行单独的减值审查。减值分析基于当前的计划、预期的持有期、持有能力以及准备分析时的可用信息。评估减值可能很复杂，在确定是否存在减值指标以及估算未来的未贴现现金流或资产的公允价值时具有高度的主观性。特别是，这些估计对重要假设很敏感，包括对未来租金收入、运营支出、折扣和资本化率的估计，以及我们持有相关资产的意图和能力，所有这些都可能受到我们对未来市场或经济状况的预期的影响。这些估计可能会对资产的未贴现现金流或估计的公允价值产生重大影响，从而可能影响我们合并资产负债表中房地产的价值以及合并损益表中确认的任何潜在减值损失。

最近的会计公告

参见注释 2 — 重要会计政策摘要请参阅本10-K表年度报告中的合并财务报表，讨论最近的会计公告。

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经营业绩—年底 2023 年 12 月 31 日与 2022 年 12 月 31 日相比

租金收入

截至2023年12月31日的财年，租金收入为224,962,000美元，而去年同期为205,814,000美元，增长了19,148,000美元。这主要是由于（i）宜家租赁修改导致的直线租金收入增加8,065,000美元，（ii）4,184,000美元的可报销运营费用和资本支出增加，（iii）房地产税支出增加3750,000美元，以及（iv）租赁活动带来的收入增加3,359,000美元，部分被（v）较低的租约终止期的146.7万美元所抵消费用收入。

运营费用

截至2023年12月31日的财年，运营支出为10121万美元，而去年同期为90,446,000美元，增长了10,764,000美元。这主要是由于房地产税支出和运营费用增加，包括本年度资本化支出减少的影响。

折旧和摊销

截至2023年12月31日的财年，折旧和摊销额为32,898,000美元，而去年同期为29,797,000美元，增长了3,101,000美元。这主要是由于本年度投入使用的资本项目的折旧费用增加。

一般和管理费用

截至2023年12月31日的财年，一般和管理费用为6,341,000美元，而去年同期为6,106,000美元，增加了23.5万美元。这主要是由于较高的专业费用。

利息和其他收入

截至2023年12月31日的财年，利息和其他收入为22,24.5万美元，而去年同期为6,76.9万美元，增长了15,476,000美元。这主要是由于平均利率的提高。

利息和债务支出

截至2023年12月31日的财年，利息和债务支出为58,297,000美元，而去年同期为28,602,000美元，增加了29,695,000美元。这主要是由于利率提高导致利息支出增加21,614,000美元，以及利率上限溢价摊销增加7,77万美元。

出售房地产的净收益

截至2023年12月31日的财年，出售房地产的净收益为53,952,000美元，这要归因于2023年5月出售了位于纽约皇后区的雷哥公园三号地块。

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关联方交易

沃尔纳多

截至 2023 年 12 月 31 日，Vornado 拥有d 占我们已发行普通股的32.4％。根据各种协议，我们由沃尔纳多管理，我们的房产由沃尔纳多租赁和开发，这些协议将于每年3月到期，可自动续订。注释5中描述了这些协议— 关联方交易，转到本10-K表年度报告中的合并财务报表。

Steven Roth 是我们董事会主席兼首席执行官、新泽西州普通合伙企业州际地产（“Interstate”）的管理普通合伙人以及Vornado的董事会主席兼首席执行官。截至2023年12月31日，Interstate的罗斯先生及其另外两名普通合伙人大卫·曼德尔鲍姆和小罗素·怀特（他们也是公司的董事和Vornado的受托人）总共拥有我们已发行普通股的26.0％，此外还拥有2.3％通过 Vornado 间接拥有。

流动性和资本资源

我们的现金需求包括房地产运营费用、资本改善、租户改善、还本付息、租赁佣金、股东分红以及开发成本。为这些现金需求提供资金的流动性来源包括租金收入，租金收入是我们的主要现金流来源，取决于我们房产的占用率和租金率，以及我们现有的现金、融资收益，包括房产担保的抵押贷款或建筑贷款，以及资产出售的收益。

截至12月31日，2023年，我们的流动性为552,977,000美元，包括现金和现金等价物以及限制性现金。最近利率和通货膨胀的上升可能会对我们持续经营的现金流产生不利影响，但我们预计，未来十二个月来自持续经营的现金流以及现有的现金余额将足以为我们的业务运营、股东现金分红、还本付息和资本支出提供资金。我们可能会在到期债务时再融资，也可以选择偿还债务。但是，无法保证会有额外的融资或资本来为我们的债务再融资，也无法保证这些条款对我们来说是可以接受的或有利的。

截至2023年12月31日止年度的现金流量

截至2023年12月31日，现金及现金等价物和限制性现金为552,977,000美元，而截至2022年12月31日为214,478,000美元，增长338,499,000美元。这是由于 (i) 投资活动提供的净现金321,812,000美元，以及 (ii) 经营活动提供的净现金109,111,000美元，被 (iii) 用于融资活动的净现金92,424,000美元部分抵消。

投资活动提供的净现金321,812,000美元，包括（i）264,881,000美元的美国国库券的到期收益，（ii）出售房地产的收益67,821,000美元，以及（iii）利率上限为5,049,000美元的收益，由（iv）购买11,258,000美元的利率上限以及（v）在建工程和房地产增建部分抵消为4,681,000美元。

经营活动提供的净现金为109,111,000美元，包括（i）102,413,000美元的净收入和（ii）16,753,000美元的运营资产和负债净变动，（iii）10,055,000美元的非现金项目的调整部分抵消。非现金项目的调整包括（i）出售房地产的净收益53,952,000美元和（ii）1,559,000美元的其他非现金调整，部分抵消了34,605,000美元的（iii）折旧和摊销（包括债务发行成本的摊销）；（iv）7,77万美元的利率上限溢价摊销；（v）26.1万美元的直线租金以及（六）基于k的薪酬支出为45万美元。

用于融资活动的净现金为92,424,000美元，包括支付的92,320,000美元的股息和10.4万美元的债务发行成本。

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流动性和资本资源——续

截至2022年12月31日止年度的现金流量

截至2022年12月31日，现金及现金等价物和限制性现金为214,478,000美元，而截至2021年12月31日为483,505,000美元，减少了269,027,000美元。这是由于（一）用于投资活动的净现金为279,266,000美元，以及（二）用于融资活动的净现金为92,310,000美元，由经营活动提供的102,549,000美元净现金部分抵消。

经营活动提供的净现金为102,549,000美元，包括（i）净收入57,632,000美元，（ii）36,936,000美元的非现金项目的调整以及（iii）运营资产和负债的净变动7,981,000美元。非现金项目的调整包括（i）31,454,000美元的折旧和摊销（包括债务发行成本的摊销），（ii）7,960,000美元的直线租金收入以及（iii）45万美元的股票薪酬支出，由（iv）2,928,000美元的其他非现金调整部分抵消。

用于投资活动的净现金279,266,000美元，包括（i）购买364,238,000美元的美国国库券和（ii）14,386,000美元的在建工程和房地产增建，其中一部分被（iii）99,358,000美元的美国国库券到期收益所抵消。

用于融资活动的净现金92,31万美元主要包括支付的92,26.4万美元的股息。

分红 

2024 年 2 月 7 日，我们董事会宣布定期派发每股 4.50 美元的季度股息（指示年利率为每股 18.00 美元）。如果董事会宣布 2024 年全年的分红利率相同，我们将要求我们在 2024 年支付约 92,350 万美元。

债务

以下是我们截至2023年12月31日的未偿债务和到期日摘要。我们可能会在到期债务时再融资，也可以选择偿还债务。

						平衡						利率						成熟度
（金额以千计）
列克星敦大道 731 号，办公公寓(1)						$	500,000					6.00		%				2024 年 6 月 11 日
列克星敦大道 731 号，零售公寓(2)(3)						300,000						1.76		%				2025 年 8 月 5 日
Rego Park II 购物中心(2)(4)						202,544						5.60		%				2025 年 12 月 12 日
亚历山大公寓大楼						94,000						2.63		%				2027 年 11 月 1 日
总计						1,096,544
递延债务发行成本，扣除17,639美元的累计摊销额						(3,993)
共计，净额						$	1,092,551
(1) 最优惠利率（贷款到期前上限为6.00％）。
(2) 所列利率代表截至2023年12月31日的有效利率，基于合同重置日期的SOFR加上合同
点差，根据对冲工具进行了调整（视情况而定）。
(3) 利息为 截至2025年5月，SOFR加上1.51％，改为1.76％的固定利率。
(4) SOFR的利息加1.45％（截至2024年11月，SOFR的利率上限为4.15％）。

以下是我们计划于2023年12月31日偿还的本金和利息的摘要。

																		小于						一对一						三到						超过
（金额以千计）												总计						一年						三年						五年						五年
长期债务债务												$	1,157,131					$	533,204					$	527,839					$	96,088					$	—
本金和利息还款总额 (1)												$	1,157,131					$	533,204					$	527,839					$	96,088					$	—
(1)  浮动利率债务的利息是使用截至2023年12月31日的有效利率计算的，对套期保值工具进行了调整（如适用）。

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流动性和资本资源——续

资本支出

资本支出包括维护和改善资产的支出、租户改善补贴和租赁佣金。在2024年，我们预计将在我们的物业上产生约2900万美元的资本支出。我们计划通过运营现金流、现有流动性和/或借款为这些资本支出提供资金。

承付款和或有开支

保险  

我们维持一般责任保险，每次事故和每项财产的限额为3亿美元，其中前3,000万美元包括传染病保险，以及全风险财产和租金价值保险，每次发生的限额为17亿美元，包括恐怖主义行为的保险，我们的每处财产都有洪水和地震等特定风险的次级限额，但不包括传染病保险。

我们的全资合并子公司五十九街保险有限公司（“FNSIC”）是我们的全资合并子公司，是恐怖主义行为的直接保险公司，包括核、生物、化学和放射性（“NBCR”）行为，该保险由经修订的2002年《恐怖主义风险保险法》定义，该法已延长至2027年12月。每起恐怖主义行为（包括NBCR行为）的总承保额高达17亿美元。恐怖主义行为（不包括NBCR行为）的保险完全由第三方保险公司和联邦政府承保，不涉及FNSIC的风险。对于NBCR法案，FNSIC负责316,000美元的免赔额和承保损失余额的20％，联邦政府负责承保损失的剩余80％。我们对FNSIC造成的任何损失负最终责任。

我们将继续监测保险市场的状况以及恐怖主义行为或其他事件的承保范围和费用。但是，我们无法预测未来将以商业上合理的条件提供哪些保险。我们对未投保的损失以及超出保险范围的免赔额和损失负责，这可能是重大损失。

我们的贷款包含要求我们维持保险的习惯契约。尽管我们认为就这些协议而言，我们有足够的保险，但将来我们可能无法以合理的成本获得同等金额的保险。如果贷款人坚持要求的承保范围超出我们的承保范围，则可能会对我们为房产融资或再融资的能力产生不利影响。

信用证

大约 $900,000截至2023年12月31日，已签发和未清的备用信用证。

其他

在正常业务过程中，不时会对我们提起各种法律诉讼。我们认为，此类未决事项的总体结果不会对我们的财务状况、经营业绩或现金流产生实质性影响。

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运营资金（“FFO”）（非公认会计准则）

FFO是根据全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）理事会采用的定义计算的。NAREIT将FFO定义为经调整的GAAP净收益或亏损，不包括某些房地产资产销售的净收益、房地产减值损失、房地产资产的折旧和摊销费用以及其他特定项目，包括未合并子公司此类调整的比例份额。管理层、投资者和分析师使用摊薄后的每股FFO和FFO来促进对各期之间和同行之间的经营业绩进行有意义的比较，因为它排除了房地产折旧和摊销以及净收益对销售的影响，这些影响基于历史成本，并隐含地假设房地产的价值会随着时间的推移而出现可预测的下降，而不是根据现有市场条件波动。FFO不代表经营活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金，不应将其视为业绩衡量标准的净收入或作为流动性衡量标准的现金流的替代方案。FFO 可能无法与其他公司采用的类似标题的措施相提并论。下文提供了我们与FFO的净收入对账。

截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度的FFO（非公认会计准则）

截至2023年12月31日止年度的FFO（非公认会计准则）为81,067,000美元，摊薄每股收益15.80美元，而截至2022年12月31日止年度的FFO（非公认会计准则）为87,090,000美元，摊薄每股16.99美元。

下表将我们的净收入与FFO（非公认会计准则）进行了对账：

																		截至年底
（金额以千计，股票和每股金额除外）																		十二月三十一日
																		2023						2022
净收入																		$	102,413					$	57,632
不动产的折旧和摊销																		32,606						29,458
出售房地产的净收益																		(53,952)						—
FFO（非公认会计准则）																		$	81,067					$	87,090
摊薄后每股FFO（非公认会计准则）																		$	15.80					$	16.99
计算摊薄后每股FFO时使用的加权平均份额																		5,129,330						5,126,100

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第 7A 项。有关市场风险的定量和定性披露

我们面临利率波动的风险，利率波动对许多我们无法控制的因素很敏感。下表汇总了我们面临的利率变动风险。

 

						2023																		2022
						12 月 31 日，平衡						加权平均利率						基准利率变动 1% 的影响						12 月 31 日，平衡						加权平均利率
（金额以千计，每股金额除外）
可变费率						$	702,544					5.88%						$	7,025					$	702,544					5.33%
固定利率						394,000						1.97%						—						394,000						1.97%
						$	1,096,544					4.48%						$	7,025					$	1,096,544					4.12%
对摊薄后每股收益的总体影响																		$	1.37

我们对列克星敦大道731号物业的办公公寓的抵押贷款设定了利率上限，名义金额为5亿美元，截至2023年7月15日，伦敦银行同业拆借利率上限为6.00％，贷款到期前的最优惠利率（截至2023年12月31日为8.50％）上限为6.00％。

我们对Rego Park II购物中心的抵押贷款设定了利率上限，名义金额为202,544,000美元，截至2024年11月，SOFR上限为4.15％。

我们对列克星敦大道731号房产的零售公寓的抵押贷款进行了利率互换，名义金额为3亿美元，到2025年5月，将SOFR加1.51％换成1.76％的固定利率。

债务的公允价值

我们的合并债务的公允价值是通过使用第三方专家提供的向具有类似信用评级的借款人提供的当前风险调整后利率对这些工具的未来合同现金流进行折扣来计算的。截至2023年12月31日和2022年12月31日，我们合并债务的估计公允价值 原价为每年 1,071,887,000 美元nd $1,061,221,000，分别地。我们在报告期结束时作出的公允价值估算可能与处置我们的金融工具时最终可能实现的金额不同。

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第 8 项。财务报表和补充数据

合并财务报表索引			页面 数字
独立注册会计师事务所的报告（PCAOB ID No. 34)			36
截至 2023 年 12 月 31 日和 2022 年 12 月 31 日的合并资产负债表			38
的合并收益表
截至2023 年 12 月 31 日、2022 年和 2021 年 12 月 31 日的年度			39
的合并综合收益表
截至2023 年 12 月 31 日、2022 年和 2021 年 12 月 31 日的年度			40
合并权益变动表
截至2023 年 12 月 31 日、2022 年和 2021 年 12 月 31 日的年度			41
合并现金流量表
截至2023 年 12 月 31 日、2022 年和 2021 年 12 月 31 日的年度			42
合并财务报表附注			44

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独立注册会计师事务所的报告

致Alexander's, Inc.的股东和董事会

对财务报表的意见

我们审计了随附的截至2023年12月31日和2022年12月31日的亚历山大公司及其子公司（“公司”）的合并资产负债表，截至2023年12月31日的三年中每年的相关合并收益、综合收益、权益变动和现金流表，以及指数第15项中列出的相关附注和附表（统称为 “财务报表”）。我们认为，财务报表按照美利坚合众国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允列报了公司截至2023年12月31日和2022年12月31日的财务状况，以及截至2023年12月31日的三年中每年的经营业绩和现金流量。

我们还根据上市公司会计监督委员会（美国）（PCAOB）的标准，根据中制定的标准，对公司截至2023年12月31日的财务报告内部控制进行了审计 内部控制 — 综合框架 (2013)特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的以及我们2024年2月12日的报告对公司对财务报告的内部控制表达了无保留的意见。

意见依据

这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须在公司方面保持独立。

我们根据PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和进行审计，以便合理地确定财务报表是否存在因错误或欺诈造成的重大错报。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是错误还是欺诈所致，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查有关财务报表中数额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层采用的会计原则和作出的重大估计，以及评估财务报表的总体列报情况。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。

关键审计事项

下文传达的关键审计事项源于本期对已告知或要求向审计委员会通报的财务报表的审计，(1) 涉及对财务报表至关重要的账目或披露，(2) 涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的沟通不会以任何方式改变我们对整个财务报表的看法，而且我们在下文通报关键审计事项时，也不会就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。

房地产减值——参见财务报表附注2

关键审计事项描述

当事件或情况变化表明账面金额可能无法收回时，将对公司的房地产资产进行单独减值评估。公司对房地产资产可收回性的评估包括将每种房地产资产在公司预计持有期内产生的未贴现未来现金流与相应账面金额进行比较。公司的未贴现未来现金流分析要求管理层做出重大估计，包括使用适当的资本化率确定的估计终值。

鉴于公司在评估房地产资产减值时使用的估计资本利率是管理层做出的重要假设，因此执行审计程序以评估管理层未贴现的未来现金流分析的合理性需要审计师的高度判断和更大的努力，包括需要让我们的公允价值专家参与进来。

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审计中如何解决关键审计问题

我们与用于评估房地产资产减值的公司估计资本利率相关的审计程序包括以下内容：

•我们测试了管理层对房地产可回收性评估的控制措施的有效性，包括对管理层确定适用资本化率合理性的控制。

•向管理层询问了他们对资本化率的确定，并评估了所使用的资本化率与在其他审计领域获得的证据的一致性。

•在公允价值专家的协助下，我们通过以下方式评估了公司估计资本利率的合理性：

•通过使用独立的市场数据评估管理层使用的资本化率的合理性，测试确定资本化率所依据的来源信息，重点关注关键因素，包括地理位置、租户构成和房产类型。

•对资本化率进行一系列独立估计，并将其与管理层使用的资本化率进行比较。

/s/ 德勤会计师事务所

纽约、纽约

Februa2024 年 12 月 12 日

自1969年以来，我们一直担任公司的审计师。

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亚历山大公司和子公司
合并资产负债表
（金额以千计，股票和每股金额除外）
			十二月三十一日
资产			2023						2022
按成本计算的房地产：
土地			$	32,271					$	33,050
建筑物和租赁权改善			1,034,068						1,029,504
开发和建设正在进行中			281						22,044
总计			1,066,620						1,084,598
累计折旧和摊销			(415,903)						(396,268)
房地产，净额			650,717						688,330
现金和现金等价物			531,855						194,933
限制性现金			21,122						19,545
投资美国国库券			—						266,963
租户和其他应收账款			6,076						4,705
租金直线上涨产生的应收账款			124,866						127,497
递延租赁成本，净额，包括向Vornado支付的未摊销租赁费
$19,540和 $22,174，分别地			24,888						28,490
其他资产			44,156						67,313
			$	1,403,680					$	1,397,776
负债和权益
应付抵押贷款，扣除延期债务发行成本			$	1,092,551					$	1,091,051
应付给 Vornado 的款项			715						801
应付账款和应计费用			51,750						48,785
其他负债			21,007						20,640
负债总额			1,166,023						1,161,277
承付款和意外开支
优先股：$1.00每股面值；已授权， 3,000,000股份；
已发行，尚未发表， 无			—						—
普通股：$1.00每股面值；已授权， 10,000,000股份；
已发行， 5,173,450股票；已发行股份， 5,107,290股份			5,173						5,173
额外资本			34,315						33,865
留存收益			182,336						172,243
累计其他综合收益			16,201						25,586
			238,025						236,867
库存股： 66,160股票，按成本计算			(368)						(368)
权益总额			237,657						236,499
			$	1,403,680					$	1,397,776

见合并财务报表附注。

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亚历山大公司和子公司
合并收益表
（金额以千计，股票和每股金额除外）
			截至12月31日的财年
			2023						2022						2021
收入
租金收入			$	224,962					$	205,814					$	206,148
费用
运营，包括向 Vornado 收取的费用 $6,480, $6,037和 $5,952，分别地			(101,210)						(90,446)						(91,089)
折旧和摊销			(32,898)						(29,797)						(32,938)
一般和管理费，包括向Vornado支付的管理费 $2,440, $2,440和 $2,380，分别地			(6,341)						(6,106)						(5,924)
支出总额			(140,449)						(126,349)						(129,951)
利息和其他收入			22,245						6,769						639
利息和债务支出			(58,297)						(28,602)						(19,686)
有价证券公允价值的变化			—						—						3,482
出售房地产的净收益			53,952						—						69,950
持续经营的收入			102,413						57,632						130,582
来自已终止业务的收入（见附注8）			—						—						2,348
净收入			$	102,413					$	57,632					$	132,930
普通股每股收益——基本和摊薄后：
持续经营的收入			$	19.97					$	11.24					$	25.48
来自已终止业务的收入（见附注8）			—						—						0.46
普通股每股净收益			$	19.97					$	11.24					$	25.94
加权平均已发行股票——基本股和摊薄后股票			5,129,330						5,126,100						5,123,613

见合并财务报表附注。

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亚历山大公司和子公司
综合收益合并报表
（金额以千计）
			截至12月31日的财年
			2023						2022						2021
净收入			$	102,413					$	57,632					$	132,930
其他综合（亏损）收入：
利率衍生品及其他公允价值的变化			(9,385)						18,092						8,201
综合收入			$	93,028					$	75,724					$	141,131

见合并财务报表附注。

40

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亚历山大公司和子公司
权益变动综合报表
（金额以千计）
																											累积的 其他 全面 （亏损）收入
			普通股												额外 资本						已保留 收益												财政部 股票						总计 公平
			股份						金额
余额，2020 年 12 月 31 日			5,173						$	5,173					$	32,965					$	166,165					$	(707)					$	(368)					$	203,228
净收入			—						—						—						132,930						—						—						132,930
已支付的股息 ($)18.00每股普通股）			—						—						—						(92,220)						—						—						(92,220)
利率衍生品公允价值的变化			—						—						—						—						8,201						—						8,201
递延股票单位补助金			—						—						450						—						—						—						450
余额，2021 年 12 月 31 日			5,173						5,173						33,415						206,875						7,494						(368)						252,589
净收入			—						—						—						57,632						—						—						57,632
已支付的股息 ($)18.00每股普通股）			—						—						—						(92,264)						—						—						(92,264)
利率衍生品公允价值的变化 和其他			—						—						—						—						18,092						—						18,092
递延股票单位补助金			—						—						450						—						—						—						450
余额，2022 年 12 月 31 日			5,173						5,173						33,865						172,243						25,586						(368)						236,499
净收入			—						—						—						102,413						—						—						102,413
已支付的股息 ($)18.00每股普通股）			—						—						—						(92,320)						—						—						(92,320)
利率衍生品公允价值的变化 和其他			—						—						—						—						(9,385)						—						(9,385)
递延股票单位补助金			—						—						450						—						—						—						450
余额，2023 年 12 月 31 日			5,173						$	5,173					$	34,315					$	182,336					$	16,201					$	(368)					$	237,657

见合并财务报表附注。

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亚历山大公司和子公司
合并现金流量表
（金额以千计）
			截至12月31日的财年
			2023						2022						2021
来自经营活动的现金流
净收入			$	102,413					$	57,632					$	132,930
为使净收入与经营活动提供的净现金保持一致而进行的调整：
折旧和摊销，包括债务发行成本的摊销			34,605						31,454						34,592
出售房地产的净收益（2021年）包括美元2,348来自已停止的业务）			(53,952)						—						(72,298)
租金直线			2,631						7,960						9,817
股票薪酬支出			450						450						450
有价证券公允价值的变化			—						—						(3,482)
利率上限溢价摊销			7,770						—						—
其他非现金调整			(1,559)						(2,928)						—
经营资产和负债的变化：
租户和其他应收账款			(572)						1,680						1,731
其他资产			14,141						2,782						3,099
应付给 Vornado 的款项			(60)						40						(211)
应付账款和应计费用			3,263						3,141						12,501
其他负债			(19)						338						(664)
经营活动提供的净现金			109,111						102,549						118,465
来自投资活动的现金流
在建工程和增建房地产			(4,681)						(14,386)						(19,520)
购买美国国库券			—						(364,238)						—
美国国库券到期的收益			264,881						99,358						—
出售房地产的收益			67,821						—						81,871
购买利率上限			(11,258)						—						—
利率上限的收益			5,049						—						—
短期投资的回报			—						—						3,600
出售有价证券的收益			—						—						9,506
由（用于）投资活动提供的净现金			321,812						(279,266)						75,457
来自融资活动的现金流量
已支付的股息			(92,320)						(92,264)						(92,220)
债务发行成本			(104)						(46)						(74)
偿还债务			—						—						(68,000)
用于融资活动的净现金			(92,424)						(92,310)						(160,294)
现金和现金等价物以及限制性现金的净增加（减少）			338,499						(269,027)						33,628
年初的现金和现金等价物以及限制性现金			214,478						483,505						449,877
年底的现金和现金等价物以及限制性现金			$	552,977					$	214,478					$	483,505
现金和现金等价物及限制性现金的对账
年初的现金和现金等价物			$	194,933					$	463,539					$	428,710
年初的限制性现金			19,545						19,966						21,167
年初的现金和现金等价物以及限制性现金			$	214,478					$	483,505					$	449,877
年底的现金和现金等价物			$	531,855					$	194,933					$	463,539
年底限制性现金			21,122						19,545						19,966
年底的现金和现金等价物以及限制性现金			$	552,977					$	214,478					$	483,505
见合并财务报表附注。

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亚历山大公司和子公司
合并现金流量表——续
（金额以千计）
			截至12月31日的财年
			2023						2022						2021
现金流信息的补充披露
现金支付利息（扣除资本化金额）			$	53,975					$	25,934					$	18,568
非现金交易
注销已完全折旧的资产			$	8,097					$	23					$	5,628
不动产增值的责任，包括 $141用于 Vornado 在 2021 年到期的开发费			1,969						2,254						1,445
因确认使用权资产而产生的额外估计租赁负债			—						16,099						—

见合并财务报表附注。

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亚历山大公司和子公司

合并财务报表附注

1.    组织

Alexander's, Inc.（纽约证券交易所代码：ALX）是一家房地产投资信托基金（“REIT”），在特拉华州注册成立，从事物业的租赁、管理、开发和再开发。所有提及 “我们”、“我们”、“公司” 和 “亚历山大” 的内容均指亚历山大公司及其合并子公司。我们由沃尔纳多房地产信托基金（“Vornado”）（纽约证券交易所代码：VNO）管理，并由其租赁和开发。

 

我们有 五纽约市的房产包括：

 

操作特性

 

•列克星敦大道 731 号 1,079,000平方英尺的多用途建筑，包括以东59号列克星敦大道为界的整个街区第四街、第三大道和东 58 号第四曼哈顿的街道。该建筑包含 939,000和 140,000分别占办公和零售空间的可出租平方英尺。彭博有限责任公司（“彭博社”）占据了所有的办公空间。家得宝 (83,000平方英尺）是主要零售租户；

•雷哥公园 I， 338,000平方英尺的购物中心，位于皇后大道和 63 号第三方皇后区的路。该中心由 50,000平方英尺伯灵顿和 36,000平方英尺的马歇尔。

2022年12月3日，宜家关闭了其 112,000我们位于雷哥公园一号物业的平方英尺门店，租约定于2030年12月到期。该租约包括不早于2026年3月16日生效的终止权，但须在终止日期之前支付租金，并额外支付等于美元中较低值的终止费10,000,000或剩余期限内应付的租金金额。2023年9月27日，我们与宜家签订了租赁修改协议，将租约终止日期加快至2024年4月1日。根据租赁修改协议，宜家将支付2026年3月16日之前到期的剩余租金和美元10,000,000在修改后的租赁期限内支付的解雇费；

•雷哥公园二期， 616,000平方英尺的购物中心，毗邻皇后区的Rego Park I购物中心。该中心由 145,000平方英尺 Costco 和 a 133,000平方英尺的 Kohl's，已转租；

•法拉盛， 167,000占地平方英尺的建筑，位于皇后区的罗斯福大道和大街，已转租给新世界购物中心有限责任公司。该物业的土地租赁期至2027年1月 一10 年扩展选项；以及

•亚历山大公寓大楼位于我们的 Rego Park II 购物中心上方，包含 312单位汇总 255,000平方英尺。

 

我们已经确定我们的房产具有相似的经济特征，符合允许将房产汇总为的标准 一应报告的细分市场（纽约市房地产的租赁、管理、开发和重建）。我们的首席运营决策者根据业绩衡量标准来评估和衡量细分市场的经营业绩，该绩效指标被称为个人运营板块的净营业收入。每处房产的净营业收入代表净租金收入减去运营费用。

2.    重要会计政策摘要

演示基础 – 随附的合并财务报表包括我们的账目和合并子公司的账目。所有公司间金额均已清除。我们的合并财务报表是根据美利坚合众国普遍接受的会计原则（“GAAP”）编制的，该原则要求我们作出估算和假设，以影响合并财务报表之日报告的资产负债金额和或有资产负债的披露以及报告期内报告的收入和支出金额。实际结果可能与这些估计有所不同。

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亚历山大公司和子公司

合并财务报表附注（续）

2。重要会计政策摘要——续

 最近发布的会计文献-2020年3月，财务会计准则委员会（“FASB”）发布了《2020-04年会计准则更新》（“ASU”），确立了会计准则编纂（“ASC”）主题848， 参考利率改革， 2021 年 1 月，财务会计准则委员会发布了 ASU 2021-01， 参考利率改革（主题 848）: 范围（统称为 “ASC 848”）。ASC 848包含影响债务、租赁、衍生品和其他合约的参考利率改革相关活动的实用权宜之计。ASC 848中的指导方针是可选的，可能会随着参考利率改革活动的进行而随着时间的推移而选出。我们选择运用与概率和未来伦敦银行同业拆借利率指数现金流有效性评估相关的对冲会计权宜之计，假设未来对冲交易所依据的指数与相应衍生品的指数相匹配。应用这些权宜之计可以保持衍生品的列报方式与过去的列报方式一致。2022年12月，财务会计准则委员会发布了 ASU 2022-06， 推迟主题 848 的落日日期 （“亚利桑那州立大学2022-06”），该文件旨在将ASC 848的日落日期推迟至2024年12月31日。亚利桑那州立大学 2022-06 对所有公司立即生效。截至2023年12月31日，我们已经过渡了所有伦敦银行同业拆借利率指数债务和衍生品，对于对冲会计关系中的衍生品，我们使用了ASC 848中的选择性减免，允许在过渡过程中继续进行对冲会计。

2023 年 11 月，美国财务会计准则委员会发布了 ASU 2023-07， 分部报告（主题 280）：对可报告的分部披露的改进 （“亚利桑那州立大学 2023-07”）。 亚利桑那州立大学2023-07年的目标是改善可报告的分部披露要求，主要是通过加强对重大分部支出的披露。亚利桑那州立大学2023-07要求披露重要的分部支出，这些支出定期提供给首席运营决策者，并包含在每份报告的分部损益衡量标准中。该更新还要求披露有关首席运营决策者的信息，并扩大了临时细分市场的披露要求。亚利桑那州立大学2023-07对2023年12月15日之后开始的财政年度以及2024年12月15日之后开始的财政年度内的过渡期有效，允许提前采用。我们目前正在评估亚利桑那州立大学2023-07年对我们合并财务报表的影响。

2023 年 12 月，FASB 发布了 ASU 2023-09 所得税（主题 740）：所得税披露的改进 （“亚利桑那州立大学 2023-09”）。亚利桑那州立大学 2023-09 要求各实体披露有关有效税率对账的更多信息，并披露按司法管辖区分的所得税支出和已缴所得税的情况。亚利桑那州立大学2023-09对2024年12月15日之后开始的财政年度有效，允许提前采用。我们目前正在评估亚利桑那州立大学2023-09年对我们合并财务报表的影响。

房地产 – 房地产按成本记账，扣除累计折旧和摊销。截至2023年12月31日和2022年12月31日，扣除累计折旧和摊销后，我们房地产的账面金额为 $650,717,000 a和 $688,330,000，分别地。保养和维修费用通常按实际发生计算。折旧要求管理层估算每处房产的使用寿命和改善，并将与财产相关的成本分配给其各个组成部分。我们将所有与项目开发和建设直接相关且可归因的房地产运营费用资本化，包括利息支出。资本化期从开发活动开始时开始，到确定资产基本完工并准备好用于预期用途时结束，这通常以收到临时占用证为证。一般和管理费用按发生时列为支出。

  每当事件或情况变化表明资产账面金额可能无法收回时，都会对我们的财产进行单独的减值审查。当资产的账面金额超过该资产的使用和最终处置预计产生的未贴现现金流总和，包括使用适当的资本化率计算的估计终端价值时，即存在减值。未来现金流的估算基于我们目前的计划、预期的持有期和准备分析时的可用市场信息。对于我们的开发物业，未来现金流的估计还包括开发资产所需的所有未来支出，包括将作为资产成本一部分资本化的利息支出。只有在资产账面金额无法收回的情况下才确认减值损失，减值损失是根据财产账面金额超过其估计公允价值的部分来衡量的。如果我们对未来现金流、预期持有期或公允价值的估计根据市场状况或其他因素发生变化，则我们对减值费用的评估可能会有所不同，这种差异可能会对我们的合并财务报表产生重大影响。对未来现金流的估计是主观的，部分基于对未来入住率、租金和资本需求的假设，这些假设可能与实际结果存在重大差异。长期持有房产的计划降低了记录减值损失的可能性。

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亚历山大公司和子公司

合并财务报表附注（续）

2。重要会计政策摘要——续

收入确认 – 租金收入包括向租户租赁房产空间、租户服务和停车场收入的收入。我们有以下收入确认政策：

•向租户租赁房产空间的收入包括（i）租赁部分，包括固定和可变租赁付款，以及包括公共区域维护费用报销在内的非租赁部分，以及（ii）房地产税和保险费用的报销。作为出租人，我们选择合并经营租赁协议中的租赁和非租赁部分，并根据ASC主题842将这些组成部分记作单一租赁部分，租赁（“ASC 842”）。

◦经营租赁的固定租赁付款收入在不可取消的租赁期限内以直线方式确认，还有合理确定可以行使的续订期权。当租户拥有租赁空间并且租赁空间已基本准备好用于预期用途时，我们开始确认收入。

◦来自房地产税、保险费用和公共区域维护费用报销的收入通常在相关费用发生的同一时期内确认。

•应租户要求向其提供的分表电力、电梯、垃圾清理和其他服务所产生的收入在根据ASC主题606转移服务时予以确认， 与客户签订合同的收入(“ASC 606")。

•根据ASC 606规定转让服务，我们的停车设施按小时或月度收费，向客户提供停车服务，其运营产生的收入在服务转让时予以确认。

我们会根据个人租赁来评估我们是否有可能从租户那里收取几乎所有应付的款项，并将运营租赁可收性评估的变化视为对租金收入的调整。管理层在评估租户应收账款的可收性时行使判断力，并考虑付款记录、当前信用状况和有关租户财务状况的公开信息以及其他因素。当管理层认为不太可能收取特定租约中的几乎所有未来租赁款项时，租户应收账款，包括因租金直线而产生的应收账款，将被注销，届时，公司将把未来的租金收入限制在收到的现金范围内。

现金和现金等价物 – 现金和现金等价物包括流动性高的投资，购买时的原始到期日为三个月或更短，由于其到期日较短，因此按成本记账，近似于公允价值。我们的大部分现金和现金等价物包括：（i）在主要商业银行的存款，有时可能超过联邦存款保险公司的限额；（ii）投资美国国库券的货币市场基金；（iii）通过账户注册服务（“CDARS”）开立的存款证。迄今为止，我们的投资现金没有遭受任何损失。   

 限制性现金 – 限制性现金主要包括根据贷款和利率衍生协议托管的保证金和其他现金，包括用于还本付息、房地产税、财产保险和资本改善的现金。

投资美国国库券 – 国库券是期限为一年或更短的短期债务，由美国财政部支持。国库券不产生利息，但以赎回价格的折扣发行。我们将对美国国库券的投资归类为可供出售的债务投资，按公允价值入账，在此期间公允价值的任何变动都记入其他综合收益。这些投资在公允价值层次结构中被视为第一级，因为它们具有很高的流动性，并且在活跃的二级市场上交易。我们使用报价市场价格来确定我们在美国国库券投资的公允价值。

递延费用 – 直接融资成本作为利息和债务支出的一部分，按照相关协议的条款进行递延和摊销。与成功的租赁活动相关的直接和增量成本在相关租赁期限内按直线计算和摊销。所有其他递延费用均根据与之相关的协议条款按直线摊销，这近似于实际利率法。

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亚历山大公司和子公司

合并财务报表附注（续）

2。重要会计政策摘要——续

所得税 – 我们的运营方式旨在使我们能够根据经修订的1986年《美国国税法》（“《守则》”）第856至860条继续获得房地产投资信托基金的资格。为了保持我们根据该守则作为房地产投资信托基金的资格，我们必须每年向股东分配至少90％的应纳税所得额。我们向股东分发 100占我们应纳税收入的百分比，因此，无需为联邦所得税编列经费。出于联邦所得税的目的，截至2023年12月31日的年度分配的股息被描述为 41.5普通收入百分比和 58.5长期资本收益收入的百分比。出于联邦所得税的目的，截至2022年12月31日的年度分配的股息被描述为 100普通收入的百分比。出于联邦所得税的目的，截至2021年12月31日的年度分配的股息被描述为 58.3普通收入百分比和 41.7长期资本收益收入的百分比。 

截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日，归属于我们普通股股东（未经审计）的估计应纳税所得额约为 $98,555,000, $64,960,000，以及 $101,184,000，分别地。净收入和估计应纳税所得额之间的账面税收差异主要源于收入确认或折旧和摊销扣除额、出售房地产和其他资本交易的损益、直线租金调整、有价证券公允价值的变化以及已终止业务收入的差异。

截至12月2023 年 2 月 31 日，我们用于纳税申报目的的资产和负债净基数约为美元145,246,000低大于为财务报表目的而报告的金额。

3.    收入确认

以下是截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度的收入来源摘要。

						截至12月31日的财年
（金额以千计）						2023						2022						2021
租赁收入						$	216,468					$	197,230					$	198,109
停车收入						4,456						4,897						4,407
租户服务						4,038						3,687						3,632
租金收入						$	224,962					$	205,814					$	206,148

截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度的租赁收入组成部分如下：

						截至12月31日的财年
（金额以千计）						2023						2022						2021
固定租赁收入						$	147,569					$	135,668					$	129,509
可变租赁收入						68,899						61,562						68,600
租赁收入						$	216,468					$	197,230					$	198,109

4. 房地产销售

2023 年 5 月 19 日，我们以美元的价格出售了位于纽约皇后区的 Rego Park III 地块71,060,000包括对棕地税收优惠的考虑以及迄今为止计划、规格和改进的费用报销。此次出售的净收益为 $67,821,000扣除收盘成本和财务报表收益后，收益为美元53,952,000.

2021 年 6 月 4 日，我们以美元的价格出售了纽约布朗克斯区的一块土地10,000,000。此次出售的净收益为 $9,291,000扣除收盘成本和财务报表收益后，收益为美元9,124,000.

2021 年 10 月 4 日，我们出售了 30.3位于新泽西州帕拉默斯的英亩土地以美元的价格出售给该物业的租户宜家房地产公司75,000,000，根据租约中包含的租户的购买选项。此次出售的净收益为 $4,580,000在结算费用和偿还美元之后68,000,000抵押贷款。财务报表收益为 $60,826,000.

 

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亚历山大公司和子公司

合并财务报表附注（续）

5。关联方交易

沃尔纳多

截至 2023 年 12 月 31 日，Vornado 拥有d 32.4占我们已发行普通股的百分比。根据下述协议，我们由沃尔纳多管理，我们的房产由沃尔纳多租赁和开发，这些协议将于每年3月到期，可自动续订。

Steven Roth 是我们董事会主席兼首席执行官、新泽西州普通合伙企业州际地产（“Interstate”）的管理普通合伙人以及Vornado的董事会主席兼首席执行官。截至2023年12月31日，Interstate的罗斯先生及其另外两名普通合伙人大卫·曼德尔鲍姆和小罗素·怀特（他们也是公司的董事和Vornado的受托人）总共拥有 26.0占我们已发行普通股的百分比，此外还有 2.3% 他们通过 Vornado 间接拥有。

管理和开发协议

我们向Vornado支付的年度管理费等于 (i) $ 的总和2,800,000，(ii) 2Rego Park II 购物中心总收入的百分比，(iii) $0.50列克星敦大道731号租户占用的办公和零售空间的每平方英尺，以及（iv）美元365,000，升级至 3每年百分比，用于管理列克星敦大道731号的公共区域。Vornado 也有权获得等于的开发费 6开发成本的百分比，如定义。

租赁和其他协议  

Vornado还为我们提供租赁服务，费用为 3租赁期前十年租金的百分比， 2租赁期第十一至二十年的租金百分比，以及 1租赁期第二十一至三十年的租金百分比，视租户支付的租金而定。如果使用第三方房地产经纪人，向Vornado支付的费用将增加 1％和Vornado负责向第三方房地产经纪人收取的费用。

Vornado还有权在出售我们的任何资产时获得佣金，金额等于 3资产出售低于美元的定义占总收益的百分比50,000,000和 1根据定义，资产出售美元占总收益的百分比50,000,000或更多。

我们还与Vornado的全资子公司建筑维护服务公司签订了协议，以监督（i）我们在列克星敦大道物业的清洁、工程和安全服务，（ii）雷哥公园一号和雷哥公园二号物业以及亚历山大公寓大楼的保安服务。此外，我们与Vornado的一家全资子公司达成协议，管理我们的雷哥公园一号和雷哥公园二号物业的停车库。

以下是Vornado根据上述各种协议赚取的费用摘要。

			截至12月31日的财年
（金额以千计）			2023						2022						2021
公司管理费			$	2,800					$	2,800					$	2,800
开发费			—						3						141
租赁费			1,213						1,378						1,800
房地产销售佣金			711						—						1,050
物业管理、清洁、工程、停车和保安费			6,005						5,912						5,540
			$	10,729					$	10,093					$	11,331

截至 2023 年 12 月 31 日，应付给 Vornado 的款项为 $646,000用于管理、物业管理、清洁、工程和保安费用以及 $69,000用于支付租赁费。截至2022年12月31日，应付给Vornado的款项为美元742,000用于管理、物业管理、清洁、工程和保安费用以及 $59,000用于支付租赁费。

 

6. 应付抵押贷款

2023 年 6 月 9 日，我们行使了剩余部分 一年$ 上的扩展选项500,000,000我们列克星敦大道731号物业的办公公寓的纯息抵押贷款。贷款利率维持在伦敦银行同业拆借利率以上 0.90截至 2023 年 7 月 15 日为%，目前按最优惠利率计算利息 (8.50截至 2023 年 12 月 31 日的百分比），直到 2024 年 6 月 11 日的贷款到期。2023 年 6 月，我们以美元的价格购买了利率上限11,258,000，这使伦敦银行同业拆借利率上限为 6.002023 年 7 月 15 日前为%，最优惠利率上限为 6.00贷款到期日百分比。

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亚历山大公司和子公司

合并财务报表附注（续）

6。应付抵押贷款-续

以下是我们未偿还的应付抵押贷款的摘要。我们可能会在到期债务时再融资，也可以选择偿还债务。

 

															2023年12月31日的利率						12月31日的余额，
（金额以千计）									成熟度												2023						2022
首批抵押贷款担保：
列克星敦大道 731 号，办公公寓(1)									2024 年 6 月 11 日						6.00%						$	500,000					$	500,000
列克星敦大道 731 号，零售公寓(2)(3)									2025 年 8 月 5 日						1.76%						300,000						300,000
Rego Park II 购物中心(2)(4)									2025 年 12 月 12 日						5.60%						202,544						202,544
亚历山大公寓大楼									2027 年 11 月 1 日						2.63%						94,000						94,000
总计																					1,096,544						1,096,544
递延债务发行成本，扣除累计摊销额美元17,639和 $16,071，分别地																					(3,993)						(5,493)
																					$	1,092,551					$	1,091,051
(1)						最优惠利率的利息（上限为 6.00贷款到期日百分比）。
(2)						所列利率代表截至2023年12月31日的有效利率，基于截至合同重置日的SOFR加上合同利差，并根据对冲工具进行了调整（如适用）。
(3)						利息在 SOFR + 1.51%，已换成固定费率为 1.76截至 2025 年 5 月的百分比。
(4)						对 SOFR plus 的利息 1.45%（SOFR 的上限为 4.15截至 2024 年 11 月的百分比）。

抵押债务的房地产净账面价值nted 到 $594,681,000如同2023 年 12 月 31 日。我们现有的融资文件包含契约，这些契约限制了我们在这些房产上承担额外债务的能力，在某些情况下，还规定贷款人批准租户的租约并维持收益以预付租户。 截至2023年12月31日，未来五年及以后的本金还款额（基于延长的贷款到期日）如下：

 

（金额以千计）
截至12月31日的年度						金额
2024						$	500,000
2025						502,544
2026						—
2027						94,000
2028						—
此后						—

7. 有价证券

2021 年 12 月，我们出售了我们的 564,612Macerich Company（“Macerich”）的普通股，实现现金收益为美元9,506,000。这些股份是与2012年向马塞里奇出售国王广场区域购物中心（“国王广场”）有关的。2021年这些证券按市值计价的收益和损失在我们的合并损益表中以 “有价证券公允价值的变动” 的形式列报。

8. 已终止的业务

2012 年，当我们将 Kings Plaza 出售给 Macerich 时，$2,348,000由于销售价格的一部分是Macerich普通股，因此财务报表的收益被递延了。2021 年 12 月，我们确认了美元2,348,000处置我们的Macerich普通股所得的收益。

由于与国王广场相关的业绩此前被归类为已终止业务，因此根据ASC Topic 360的规定，我们在截至2021年12月31日止年度的合并收益表中将收益归类为 “已终止业务的收入”，财产、厂房和设备。

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9. 公允价值测量

ASC 话题 820， 公允价值测量（“ASC 820”）定义了公允价值并建立了衡量公允价值的框架。 ASC 820建立了公允价值层次结构，将用于衡量公允价值的可观察和不可观察的投入优先次序分为三个级别：一级——活跃市场的报价（未经调整），资产或负债以及某些流动性高、在二级市场交易活跃的美国国债在衡量之日可获得的报价；二级——基于未在活跃市场报价、但得到市场证实的投入的可观察价格数据；以及级别 3 — 在市场很少或没有市场时使用的不可观察的输入数据可用。公允价值层次结构为1级输入提供最高优先级，将最低优先级赋予3级输入。在确定公允价值时，我们采用估值技术，最大限度地利用可观测投入，尽可能减少不可观察投入的使用，并在评估公允价值时考虑交易对手的信用风险。  

 

按公允价值计量的金融资产和负债

 截至2023年12月31日，我们的合并资产负债表上以公允价值计量的金融资产包括利率衍生品，根据其在公允价值层次结构中的水平在下表中列出。截至2023年12月31日，没有按公允价值计量的金融负债。

									截至 2023 年 12 月 31 日
（金额以千计）									总计						第 1 级						第 2 级						第 3 级
			利率衍生品（包含在其他资产中）						$	22,608					$	—					$	22,608					$	—

截至2022年12月31日，我们的合并资产负债表上以公允价值计量的金融资产包括美国国库券（归类为可供出售）和利率衍生品，根据其在公允价值层次结构中的水平在下表中列出。截至2022年12月31日，没有按公允价值计量的金融负债。

									截至2022年12月31日
（金额以千计）									总计						第 1 级						第 2 级						第 3 级
			投资美国国库券						$	266,963					$	266,963					$	—					$	—
			利率衍生品（包含在其他资产中）						29,351						—						29,351						—
									$	296,314					$	266,963					$	29,351					$	—

利率衍生品

我们确认合并资产负债表中 “其他资产” 或 “其他负债” 中所有利率衍生品的公允价值，并且由于我们所有的利率衍生品均被指定为现金流套期保值，因此公允价值的变化将在其他综合收益中确认。 下表汇总了我们的利率衍生品，所有这些衍生品分别对冲了截至2023年12月31日和2022年12月31日可变利率债务的利率风险。

												截至12月31日的公允价值资产												截至 2023 年 12 月 31 日
（金额以千计）												2023						2022						名义金额						互换汇率						到期日期
利率互换与以下内容有关：
						列克星敦大道731号抵押贷款，零售公寓						$	16,315					$	26,718					$	300,000					1.76%						5/25
利率上限与以下内容有关：
						Rego Park II 购物中心抵押贷款						1,370						2,622						202,544						(1)						11/24
						列克星敦大道731号抵押贷款，办公公寓						4,923						11						500,000						(2)						06/24
包含在其他资产中												$	22,608					$	29,351
(1)						SOFR 上限罢工率为 4.15%.
(2)						2023 年 6 月，我们以美元的价格购买了利率上限11,258，这使伦敦银行同业拆借利率上限为 6.002023 年 7 月 15 日前为%，并设定最优惠利率上限 (8.50%（截至 2023 年 12 月 31 日） 6.00贷款到期日百分比。参见注释 6- 应付抵押款以获取更多信息。

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9。公允价值计量——续

未按公允价值计量的金融资产和负债

在合并资产负债表上未按公允价值计量的金融资产和负债包括现金等价物和应付抵押贷款。现金等价物按成本记账，由于其到期时间短，其近似于公允价值，被归类为1级。我们应付抵押贷款的公允价值是通过使用向具有类似信用评级的借款人提供的当前风险调整后利率对这些工具的未来合同现金流进行折扣来计算的，这些利率由第三方专家提供，归类为二级。下表汇总了截至2023年12月31日和2022年12月31日这些金融工具的账面金额和公允价值。

 

			截至 2023 年 12 月 31 日												截至2022年12月31日
			携带						公平						携带						公平
（金额以千计）			金额						价值						金额						价值
资产：
现金等价物			$	363,535					$	363,535					$	47,852					$	47,852
负债：
应付抵押贷款（不包括递延债务发行成本，净额）			$	1,096,544					$	1,071,887					$	1,096,544					$	1,061,221

10. 租赁

作为出租人

我们根据经营租赁向写字楼和零售中心的租户租赁空间。租金范围约为 5到 25年份。租约规定每月预付固定基础租金，并报销房地产税、保险和维护费用。零售租赁还可以规定承租人根据其销售额的百分比支付额外租金。我们还在亚历山大公寓大楼租赁住宅空间，该公寓大楼通常有 1要么 2一年的租赁条款。

根据我们的合同不可取消的经营租约，未来的未贴现现金流如下：

（金额以千计）						截至 2023 年 12 月 31 日
在截至12月31日的年度中，
2024						$	157,833
2025						129,407
2026						125,014
2027						122,495
2028						130,203
此后						190,503

 

这些金额不包括基于零售租户销售百分比的报销或额外租金。

彭博社解释了狂欢$ 的裸体120,351,000, $115,129,000，以及 $113,140,000在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度中，分别相当于大约 54%, 56% 和 55分别占我们每年租金收入的百分比。没有其他租户占o的10％以上我们的租金收入。如果我们失去彭博社的租户身份，或者彭博社无法履行其租约义务，那将对我们的经营业绩和财务状况产生不利影响。为了帮助我们持续评估彭博社的信誉，我们会从彭博社获得某些机密的财务信息和指标。此外，我们还会访问和评估来自其他私人来源的有关彭博社的财务信息以及公开的数据。

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10。租约-续

作为承租人

我们是法拉盛物业的地面租约的承租人，该租约被归类为经营租约，该租约将于2027年到期，并且 一10-年延期选项。2022年1月，该物业的分租人新世界购物中心有限责任公司行使了其 一剩余 10-可选择延期至 2037 年 1 月。由于分租方行使了延期选择权，GAAP要求我们根据对在此期间支付的租赁付款的估计来重新衡量我们的地面租赁负债 10-我们的地面租赁延期一年，使用权资产和租赁负债的增量约为美元16,000,000。调整租赁负债时适用的贴现率基于的增量借款利率（“IBR”） 5.86重新测量时的百分比。我们考虑了总体经济环境，并考虑了公司的各种具体调整以得出IBR。截至2023年12月31日，剩余的使用权资产为 $17,522,000以及 $ 的租赁负债20,452,000，包含在”其他资产” 和”其他负债，” 分别出现在我们的合并资产负债表上。

本经营租约下的未来租赁付款，包括我们在延期期间的预计付款，如下所示：

（金额以千计）						截至 2023 年 12 月 31 日
在截至12月31日的年度中，
2024						$	800
2025						800
2026						800
2027						2,707
2028						2,880
此后						23,280
未贴现现金流总额						31,267
现值折扣						(10,815)
截至 2023 年 12 月 31 日的租赁负债						$	20,452

我们承认租金支出按直线计算是合并损益表中 “运营” 支出的一部分。租金费用为 $2,161,000, $2,161,000和 $746,000分别在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的每一年中。支付租金费用的现金为 $800,000分别在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的每一年中。

11. 股票薪酬

我们根据ASC主题718对股票薪酬进行核算， 补偿 — 股票补偿 （“ASC 718”）。我们的2016年综合股票计划（“计划”）规定向公司和Vornado的董事、高级管理人员和员工授予激励性和非合格股票期权、限制性股票、股票增值权、递延股票单位（“DSU”）和绩效股票（如定义）。

2023 年 5 月，我们授予每位董事会成员资格 449市值为 $ 的 DSU75,000每笔补助金。这些奖项的授予日公允价值为 $56,250每笔补助金，或 $450,000总体而言，根据ASC 718的规定。DSU赋予持有人无需支付任何对价即可获得公司普通股的权利。立即归属的DSU在授予之日相应计入支出，但是在受赠方不再在公司董事会任职之前，DSU所依据的普通股才能交付给受赠方。截至 2023 年 12 月 31 日，有 23,388 未偿还的 DSU 482,399 根据该计划，股票可供未来授予。

 

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12. 承付款和意外开支

保险

W我们维持一般责任保险，限额为美元300,000,000每次出现和每个属性，其中第一个 $30,000,000包括传染病保险，以及全风险财产和租金价值保险，限额为美元1.7每次发生的保险金额为10亿美元，包括恐怖主义行为的保险，对我们每处房产的洪水和地震等特定风险设定了次级限额，但不包括传染病保险。

我们的全资合并子公司五十九街保险有限公司（“FNSIC”）是我们的全资合并子公司，是恐怖主义行为的直接保险公司，包括核、生物、化学和放射性（“NBCR”）行为，该保险由经修订的2002年《恐怖主义风险保险法》定义，该法已延长至2027年12月。恐怖主义行为（包括NBCR行为）的承保范围最高为 $1.7每次发生的总数为十亿。恐怖主义行为（不包括NBCR行为）的保险完全由第三方保险公司和联邦政府承保，不涉及FNSIC的风险。对于 NBCR 行为，FNSIC 负责支付 $316,000免赔额和 20承保损失余额的百分比，其余部分由联邦政府负责 80承保损失的百分比。我们对FNSIC造成的任何损失负最终责任。

我们将继续监测保险市场的状况以及恐怖主义行为或其他事件的承保范围和费用。但是，我们无法预测未来将以商业上合理的条件提供哪些保险。我们对未投保的损失以及超出保险范围的免赔额和损失负责，这可能是重大损失。

我们的贷款包含要求我们维持保险的习惯契约。尽管我们认为就这些协议而言，我们有足够的保险，但将来我们可能无法以合理的成本获得同等金额的保险。如果贷款人坚持要求的承保范围超出我们的承保范围，则可能会对我们为房产融资或再融资的能力产生不利影响。

信用证

大约 $900,000待机状态 截至2023年12月31日，信用证已签发并未兑现。

 

其他

在正常业务过程中，不时会对我们提起各种法律诉讼。我们认为，此类未决事项的总体结果不会对我们的财务状况、经营业绩或现金流产生实质性影响。 

13. 多雇主福利计划

我们的子公司根据各自的集体谈判协议，为某些多雇主固定福利计划（“多雇主养老金计划”）和健康计划（“多雇主健康计划”）缴款，这些计划是我们工会代表的员工的。

多雇主养老金计划

多雇主养老金计划与单一雇主养老金计划的不同之处在于：（i）对多雇主计划的缴款可用于向其他参与雇主的员工提供福利；（ii）如果其他参与的雇主未能缴款，我们的每家子公司可能需要按比例承担未准备金的债务。如果参与的子公司退出其参与的计划，则可能需要承担提款责任。截至2023年12月31日，我们的子公司参与这些计划对我们的合并财务报表并不重要。

 在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度中，我们的子公司出资了美元215,000, $178,000和 $217,000分别用于多雇主养老金计划。在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度中，在任何这些计划中，我们子公司的缴款均不超过雇主缴款总额的5％。

多雇主健康计划

我们的子公司参与的多雇主健康计划为符合条件的在职和退休员工提供健康福利。在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度中，我们的子公司出资了美元1,005,000, $839,000和 $748,000分别朝着这些计划迈进。

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合并财务报表附注（续）

14. 每股收益

下表列出了每股基本收益和摊薄收益的计算方法，包括净收益和用于计算每股基本收益和摊薄收益的股份数量的对账。每股基本收益根据该期间已发行普通股（包括DSU）的加权平均值确定。摊薄后的每股收益是根据该期间已发行普通股（包括DSU）的加权平均值确定的，并假设所有潜在的稀释性证券都尽早转换为普通股。曾经有 不截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度中已发行的潜在稀释性证券。

 

			截至12月31日的财年
（金额以千计，股票和每股金额除外）			2023						2022						2021
持续经营的收入			$	102,413					$	57,632					$	130,582
来自已终止业务的收入（见附注8）			—						—						2,348
净收入			$	102,413					$	57,632					$	132,930
加权平均已发行股票——基本和摊薄后			5,129,330						5,126,100						5,123,613
持续经营的收入			$	19.97					$	11.24					$	25.48
来自已终止业务的收入（见附注8）			—						—						0.46
普通股每股净收益——基本和摊薄后			$	19.97					$	11.24					$	25.94

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第 9 项。会计师在会计和财务披露方面的变化和分歧

没有。

 

项目 9A。控制和程序

披露控制和程序 — 我们的管理层在首席执行官兼首席财务官的参与下，评估了截至本10-K表年度报告所涉期末我们的披露控制和程序（该术语的定义见经修订的1934年《证券交易法》第13a-15（e）条和第15d-15（e）条）的有效性。根据此类评估，我们的首席执行官兼首席财务官得出结论，截至该期末，我们的披露控制和程序是有效的。

 

财务报告的内部控制——在本报告所涉财政年度的第四季度，我们对财务报告的内部控制（定义见经修订的1934年《证券交易法》第13a-15（f）条）没有任何对我们的财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。

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管理层关于内部控制的报告

财务报告

 

Alexander's, Inc. 及其合并子公司（“公司”）的管理层负责建立和维持对财务报告的充分内部控制。公司对财务报告的内部控制是在公司主要执行官和首席财务官的监督下设计的，旨在合理保证财务报告的可靠性，以及根据美利坚合众国普遍接受的会计原则编制用于外部报告目的的公司财务报表。

 

截至2023年12月31日，管理层根据中建立的框架，对公司财务报告内部控制的有效性进行了评估 内部控制 — 综合框架 (2013)由特雷德韦委员会赞助组织委员会发布。根据这一评估，管理层已确定截至2023年12月31日公司对财务报告的内部控制是有效的。

 

公司对财务报告的内部控制包括与保存记录有关的政策和程序，这些记录以合理的细节准确和公平地反映了交易和资产处置；提供合理的保证，即在必要时记录交易，以便根据美利坚合众国普遍接受的会计原则编制财务报表；收入和支出仅根据管理层和董事的授权进行公司；并就防止或及时发现可能对公司财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产的情况提供合理的保证。

 

如报告所述，截至2023年12月31日，公司对财务报告的内部控制的有效性已由独立注册会计师事务所德勤会计师事务所审计 在 t 的第 57 页上他的10-K表年度报告，对公司截至2023年12月31日的财务报告内部控制的有效性发表了无保留的意见。

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独立注册会计师事务所的报告

致Alexander's, Inc.的股东和董事会

关于财务报告内部控制的意见

根据中制定的标准，我们对截至2023年12月31日的亚历山大公司及其子公司（“公司”）财务报告的内部控制进行了审计 内部控制 — 集成框架 (2013)由特雷德韦委员会赞助组织委员会（COSO）发布。我们认为，根据中制定的标准，截至2023年12月31日，公司在所有重大方面对财务报告保持了有效的内部控制 内部控制 — 综合框架 (2013)由 COSO 发行。

我们还根据上市公司会计监督委员会（美国）（PCAOB）的标准，审计了公司截至2023年12月31日止年度的合并财务报表，并对2024年2月12日的报告对这些合并财务报表发表了无保留意见。

意见依据

公司管理层负责维持对财务报告的有效内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，该评估包含在随附的管理层财务报告内部控制报告中。我们的责任是根据我们的审计就公司对财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须在公司方面保持独立。

我们根据PCAOB的标准进行了审计。这些标准要求我们计划和进行审计，以合理地确定是否在所有重大方面对财务报告进行了有效的内部控制。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大缺陷的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性，以及在这种情况下执行我们认为必要的其他程序。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。

财务报告内部控制的定义和限制

公司对财务报告的内部控制旨在为财务报告的可靠性提供合理的保证，并根据公认的会计原则为外部目的编制财务报表提供合理的保证。公司对财务报告的内部控制包括：(1) 与保存记录有关的政策和程序，这些记录应以合理的详细程度准确、公允地反映公司资产的交易和处置；(2) 提供合理的保证，即在必要时记录交易以允许根据公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收支只能根据管理层的授权进行公司董事；以及 (3) 就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产提供合理的保证。

由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来时期任何有效性评估的预测都可能因条件变化而导致控制不足，或者对政策或程序的遵守程度可能恶化。

//德勤会计师事务所

纽约、纽约

2024年2月12日

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项目 9B。其他信息

没有。

项目 9C。披露有关阻止检查的外国司法管辖区的信息

不适用。

第三部分

 

第 10 项。董事、执行官和公司治理

根据经修订的1934年《证券交易法》第14A条，与我们的董事相关的信息，包括我们的审计委员会和审计委员会财务专家，将包含在涉及董事选举的最终委托书中。我们将在2023年12月31日后的120天内向美国证券交易委员会提交委托书。此类信息以引用方式纳入此处。此处还以引用方式纳入了委托书中 “第16（a）条受益所有权报告合规性” 标题下的信息。

 

注册人的执行官员

以下是我们执行官的姓名、年龄、主要职业和职位清单，以及这些高管在过去五年中所担任的职位。

 

主要职业、职位和职务

姓名

年龄

（除非另有说明，否则目前和过去五年在公司任职期间）

史蒂芬·罗斯

82

自2004年5月起担任董事会主席，自1995年3月起担任首席执行官；自1989年5月起担任沃尔纳多房地产信托董事会主席；自2013年4月起担任沃尔纳多房地产信托基金首席执行官；自1979年起担任沃尔纳多房地产信托基金的受托人；以及州际地产的管理普通合伙人。

加里·汉森

46

自 2021 年 11 月起担任首席财务官；高级副总裁兼首席财务官2018 年 1 月至 2021 年 10 月任主计长；2015 年 5 月至 2017 年 12 月任副总裁兼财务总监。

 

我们的商业行为和道德准则适用于我们的首席执行官和首席财务官等。该代码发布在我们的网站www.alx-inc.com上。我们打算通过在我们的网站上发布此类信息，履行我们对适用于首席执行官和首席财务官的本守则的修订和豁免的披露义务。

58

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第 11 项。高管薪酬

与高管薪酬有关的信息将包含在 “第10项” 中提及的委托书中。本10-K表年度报告的董事、执行官和公司治理”。此类信息以引用方式纳入此处。

第 12 项。某些实益拥有人的证券所有权以及管理层和相关股东事宜

与某些受益所有人的证券所有权以及管理层和相关的股东事务有关的信息，除非下文另有规定，否则将包含在 “第10项” 中提及的委托书中。本10-K表年度报告的董事、执行官和公司治理”。此类信息以引用方式纳入此处。

 

股权薪酬计划信息

 

下表提供了截至2023年12月31日的有关我们的股权薪酬的信息。

计划类别						(a) 证券数量 待印发 的行使 出色的选择， 认股权证和权利						加权平均值 的行使价 出色的选择， 认股权证和权利						证券数量 剩余可用于 根据未来发行 股权补偿 计划（不包括 证券反映在 第 (a) 列)
证券持有人批准的股权补偿计划						23,388						—						482,399
股权补偿计划未获得证券持有人批准						不适用						不适用						不适用
总计						23,388						$	—					482,399

第 13 项。某些关系和关联交易，以及董事独立性

与某些关系和关联交易以及董事独立性相关的信息将包含在 “第 10 项” 中提及的委托书中。本10-K表年度报告的董事、执行官和公司治理”。此类信息以引用方式纳入此处。

 

第 14 项。首席会计师费用和服务

与首席会计师费用和服务有关的信息将包含在 “第10项” 中提及的委托书中。本10-K表年度报告的董事、执行官和公司治理”。此类信息以引用方式纳入此处。

59

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第四部分

 

第 15 项。证物和财务报表附表

(a) 以下文件作为本10-K表年度报告的一部分提交。

 

1。合并财务报表载于本10-K表年度报告的第8项。

 

2。以下财务报表附表应与本10-K表年度报告第8项中包含的财务报表一起阅读。

			此中的页面 年度报告 在 10-K 表格上
附表三—截至的房地产和累计折旧
2023 年、2022 年和 2021 年 12 月 31 日			61-62

 

所有其他财务报表附表之所以被省略，是因为它们不适用，不是必需的，或者这些信息包含在合并财务报表或其附注的其他地方。

 

 

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亚历山大公司和子公司
附表三
房地产和累计折旧
2023年12月31日
（金额以千计）
第 A 列			第 B 列						第 C 列												第 D 列						第 E 列																								第 F 列						第 G 列						H 列						第 I 列
																											总金额是多少																																										计算最新损益表中折旧的寿命
									公司的初始成本(1)												成本 资本化 随后 转至收购						期末结算																								累积的 折旧 和 摊销
															建筑物 和租赁权 改进																		建筑物 和租赁权 改进						发展 和 施工 进行中
																																																									的日期 施工						日期 已收购(1)
描述			拖欠款(2)						土地																		土地																		总计(3)
雷哥公园 I			$	—					$	1,647					$	8,953					$	93,138					$	1,647					$	102,091					$	—					$	103,738					$	47,931					1959						1992						3-39年份
雷哥公园 II			202,544						3,127						1,467						390,267						3,127						391,453						281						394,861						135,791						2009						1992						3-40年份
亚历山大公寓大楼			94,000						—						—						115,074						—						115,074						—						115,074						27,036						2016						1992						3-39年份
法拉盛			—						—						1,660						(107)						—						1,553						—						1,553						1,324						1975(4)						1992						不适用
列克星敦大道			800,000						14,432						12,355						424,607						27,497						423,897						—						451,394						203,821						2003						1992						9-39年份
总计			$	1,096,544					$	19,206					$	24,435					$	1,022,979					$	32,271					$	1,034,068					$	281					$	1,066,620					$	415,903
(1) 初始成本截至1992年5月15日（公司开始房地产业务的日期）。
(2) 不包括递延债务发行成本，扣除美元3,993.
(3) 出于税收目的，公司资产和负债的净基数约为 $145,246低于为财务报表目的而报告的数额。
(4) 表示收购租约的日期。

61

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亚历山大公司和子公司
附表三
房地产和累计折旧
（金额以千计）
						十二月三十一日
						2023						2022						2021
房地产：
期初余额						$	1,084,598					$	1,069,426					$	1,071,043
在此期间新增内容：
土地						—						—						—
建筑物和租赁权改善						2,959						15,002						5,842
开发和建设正在进行中						1,346						193						10,090
						1,088,903						1,084,621						1,086,975
减去：
已出售的资产						(14,186)						—						(11,921)
注销资产						(8,097)						(23)						(5,628)
期末余额						$	1,066,620					$	1,084,598					$	1,069,426
累计折旧:
期初余额						$	396,268					$	370,557					$	350,122
折旧费用						28,137						25,734						26,063
						424,405						396,291						376,185
减去：
出售资产的累计折旧						(405)						—						—
注销资产的累计折旧						(8,097)						(23)						(5,628)
期末余额						$	415,903					$	396,268					$	370,557

62

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(b) 展品

展品编号
3.1						-			经修订和重述的公司注册证书。此处以引用方式纳入注册人于 1995 年 9 月 20 日提交的 S-3 表格注册声明附录 3.1			*
3.2						-			经修订和重述的章程。此处以引用方式纳入注册人提交的 8-K 表最新报告的附录 3.1 2022年5月20日。			*
4						-			根据《证券交易法》第12条注册的亚历山大公司证券的描述			***
10.1						-			作为特别房地产顾问的Vornado Realty Trust和Keen Realty Consultants, Inc.与公司签订的截至1992年7月20日的房地产保留协议。此处以引用方式纳入注册人截至1992年7月25日财政年度的10-K表年度报告附录10 (i) (O)			*
10.2						-			公司与Vornado Realty Trust签订的截至1995年2月6日的房地产保留协议延期协议。此处以引用方式纳入注册人截至1994年12月31日止年度的10-K表年度报告附录10 (i) (G) (2)			*
10.3						-			房东七三一有限合伙企业与租户彭博有限合伙企业于2001年4月30日签订的租赁协议。参照注册人于2001年8月2日提交的截至2001年6月30日的季度10-Q表季度报告的附录10（v）B引用并入此处			*
10.4						-			Alexander's, Inc.和Vornado Realty, L.P. 自2002年7月3日起生效的房地产保留协议第一修正案引用了注册人于2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的季度10-Q表季度报告的附录10 (i) (E) (3)			*
10.5						-			Vornado Realty, L.P.、731住宅有限责任公司和731商业有限责任公司签订的截至2002年7月3日的第59街房地产保留协议。此处以引用方式纳入注册人于2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的季度10-Q表季度报告的附录10 (i) (E) (4)			*
10.6						-			经修订和重述的截至2002年7月3日亚历山大公司及其子公司与Vornado Management Corp. Corporated签订的截至2002年7月3日的管理和开发协议，引用注册人于2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的季度10-Q表季度报告的附录10 (i) (F) (1)			*
10.7						-			731 Residential Holding LLC的有限责任公司运营协议，日期截至2002年7月3日，731住宅控股有限责任公司是唯一成员，多梅尼克·博里耶洛是独立经理，金·卢特唐是独立经理。此处以引用方式纳入注册人于2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的季度10-Q表季度报告的附录10 (i) (A) (1)			*
10.8						-			731 Commercial Holding LLC的有限责任公司运营协议，日期截至2002年7月3日，731商业控股有限责任公司是唯一成员，多梅尼克·博里耶洛是独立经理，金·卢特唐是独立经理。此处以引用方式纳入注册人于2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的季度10-Q表季度报告的附录10 (i) (A) (2)			*
10.9						-			房东七三一有限合伙企业与租户彭博有限合伙企业签订的第一份租赁修正案于2002年4月19日生效。此处以引用方式纳入注册人于2002年8月7日提交的截至2002年6月30日财季的10-Q表季度报告的附录10 (v) (B) (2)			*
									___________________
			*						以引用方式纳入。
			***						随函提交。

63

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10.10						-			Alexander's, Inc. 与 Vornado Realty L.P. Corporated Corporated. 于 2007 年 1 月 1 日签订的 2007 年 1 月 1 日起生效的《房地产保留协议第二修正案》，引用注册人于 2007 年 2 月 26 日提交的截至2006年12月31日年度的10-K表年度报告的附录10.64			*
10.11						-			Vornado Realty L.P.、731 Retail One LLC、731 Restaurant LLC、731 Office One LLC和731 Office Two LLC自2007年1月1日起对第59街房地产保留协议的修订。此处以引用方式纳入注册人于2007年2月26日提交的截至2006年12月31日止年度的10-K表年度报告的附录10.65			*
10.12						-			Alexander's, Inc. 及其子公司与Vornado Management Corp. Corporated于2005年7月6日签订的经修订和重述的管理和发展协议的第一修正案，引用注册人于2008年2月25日提交的截至2007年12月31日年度的10-K表年度报告的附录10.52			*
10.13						-			Alexander's, Inc. 及其子公司与Vornado Management Corp. Corporated于2007年12月20日签订的经修订和重述的管理和开发协议第二修正案，引用注册人于2008年2月25日提交的截至2007年12月31日的年度报告附录10.53			*
10.14						-			Alexander's, Inc. 与 Vornado Realty L.P. Corporated. Corporated. 于 2007 年 12 月 20 日签订的 2007 年 12 月 20 日签署的《房地产保留协议第三修正案》，引用注册人于 2008 年 2 月 25 日提交的截至2007年12月31日年度报告的附录10.55			*
10.15						-			作为房东的731 Office One LLC和作为租户的北卡罗来纳州花旗银行的租约日期为2005年2月7日。此处以引用方式纳入注册人于2009年5月4日提交的截至2009年3月31日的季度10-Q表季度报告的附录10.59			*
10.16						-			作为房东的731 Office One LLC、作为转让人的花旗集团北美公司和作为受让人的彭博有限责任公司签订的截至2009年3月25日的转让、承担和同意协议。此处以引用方式纳入注册人于2009年5月4日提交的截至2009年3月31日的季度10-Q表季度报告的附录10.60			*
10.17						-			截至2011年11月30日，亚历山大公司及其子公司与Vornado Management Corp. Corporated于2011年11月30日签订的经修订和重述的管理和开发协议第三修正案，引用注册人于2012年2月27日提交的截至2011年12月31日的10-K表年度报告的附录10.49			*
10.18						-			亚历山大公司及其子公司与沃尔纳多管理公司于2012年8月1日签订的经修订和重述的管理和开发协议第四修正案，参见注册人于2012年11月1日提交的截至2012年9月30日的季度10-Q表季度报告的附录10.2			*
10.19						-			亚历山大公司及其子公司与沃尔纳多管理公司于2012年12月1日起生效的经修订和重述的管理和发展协议第五修正案，参见注册人于2013年2月26日提交的截至2012年12月31日的10-K表年度报告的附录10.54			*
10.20						-			作为代理人的亚历山大管理有限责任公司与作为子代理人的Vornado Realty L.P. 于2014年2月28日签订的房地产分包保留协议。此处以引用方式纳入注册人于2014年5月5日提交的截至2014年3月31日的季度10-Q表季度报告的附录10.8			*
									__________________
			*						以引用方式纳入。

64

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10.21						-			亚历山大公司及其子公司与沃尔纳多管理公司于2014年3月21日签订的经修订和重述的管理和开发协议第六修正案，参见注册人于2014年5月5日提交的截至2014年3月31日的季度10-Q表季度报告的附录10.9			*
10.22						-			Rego Park II住宅管理和开发协议，由Rego Residential LLC的亚历山大与Vornado Management Corp. Incorporated于2014年3月21日签订的截至2014年3月21日的注册人于2014年5月5日提交的截至2014年3月31日的季度10-Q表季度报告的附录10.10			*
10.23						-			《房地产保留协议第四修正案》于2014年12月22日由亚历山大公司和Vornado Realty, L.P. Corporated. Corporated. 于2014年12月22日签署，引用注册人于2015年2月17日提交的截至2014年12月31日年度的10-K表年度报告的附录10.56			*
10.24						-			731 Retail One LLC、731 Restaurant LLC、731 Office Two LLC和Vornado Realty, L.P于2014年12月22日签订的第59街房地产保留协议第二修正案，引用注册人于2015年2月17日提交的截至2014年12月31日年度的10-K表年度报告的附录10.57，在此注册成立			*
10.25						-			亚历山大公司与Vornado Realty L.P. 于2014年12月22日签订的Rego II房地产分包保留协议的第一修正案，引用注册人于2015年2月17日提交的截至2014年12月31日年度的10-K表年度报告的附录10.58			*
10.26						-			Alexander's Management LLC和Vornado Realty, L.P. 于2014年12月22日签订的《房地产分包保留协议第一修正案》，引用注册人于2015年2月17日提交的截至2014年12月31日年度的10-K表年度报告的附录10.59，在此处注册成立			*
10.27						-			作为借款人的731 Retail One LLC和731商业有限责任公司与作为贷款人的摩根大通银行、北美富国银行和纽约州巴登符腾堡州分行作为贷款人的贷款协议，截至2015年8月5日。此处以引用方式纳入注册人于2015年11月2日提交的截至2015年9月30日的季度10-Q表季度报告的附录10.3			*
10.28			+			-			731 Office One LLC与彭博有限责任公司于2016年1月12日签订的第二份租赁修正案引自注册人于2016年5月2日提交的截至2016年3月31日的季度10-Q表季度报告的附录10.1			*
10.29			**			-			亚历山大公司与某些员工之间的2016年综合股票计划递延股票单位授予协议的表格。此处以引用方式纳入注册人于2016年8月1日提交的截至2016年6月30日的季度10-Q表季度报告的附录10.4			*
10.30						-			作为借款人的731 Office One LLC与作为贷款人的德意志银行股份公司、纽约分行和花旗集团环球市场房地产公司共同签订的贷款协议，日期为2017年6月1日。此处以引用方式纳入注册人于2017年7月31日提交的截至2017年6月30日的季度10-Q表季度报告的附录10.1			*
10.31						-			作为借款人的Rego II Borrower LLC和作为贷款人的中国银行纽约分行之间的经修订和重述的贷款和担保协议，其日期和生效日期为2018年12月12日。此处以引用方式纳入注册人于2019年2月11日提交的截至2018年12月31日止年度的10-K表年度报告的附录10.55			*
									__________________
			*						以引用方式纳入。
			**						管理合同或补偿协议。
			+						根据第24b-2条向美国证券交易委员会提出的保密处理请求，该证件的部分内容已被省略。遗漏的机密材料已单独归档。经过编辑的机密信息的位置在展览中显示为 “已编辑”。

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10.32						-			第二份经修订和重列的本票，日期为2018年12月12日，由Rego II Borrower LLC和作为贷款人的中国银行纽约分行签发。此处以引用方式纳入注册人于2019年2月11日提交的截至2018年12月31日止年度的10-K表年度报告的附录10.56			*
10.33						-			作为抵押人的Rego II Borrower LLC与作为抵押权人的中国银行纽约分行于2018年12月12日签订的第二份经修订和重述的抵押贷款、租金转让和担保协议。此处以引用方式纳入注册人于2019年2月11日提交的截至2018年12月31日止年度的10-K表年度报告的附录10.57			*
10.34						-			作为担保人的亚历山大公司于2018年12月12日向作为贷款人的中国银行纽约分行进行修订和重述的追索权担保例外条款。此处以引用方式纳入注册人于2019年2月11日提交的截至2018年12月31日止年度的10-K表年度报告的附录10.58			*
10.35						-			经修订和重述的环境赔偿协议，日期为2018年12月12日，Rego II Borrower LLC和Alexander's, Inc. 以赔偿人的身份单独或集体签订，支持中国银行纽约分行作为贷款人。此处以引用方式纳入注册人于2019年2月11日提交的截至2018年12月31日止年度的10-K表年度报告的附录10.59			*
10.36						-			中国银行纽约分行分别以贷款人、初始A-1持有人和持有人代理人的身份与Rego Park II参与贷款有限责任公司的Alexander's分别作为初始A-2持有人于2018年12月12日签订的经修订和重述的贷款和担保协议的修订和重述参与和服务协议。此处以引用方式纳入注册人于2019年2月11日提交的截至2018年12月31日止年度的10-K表年度报告的附录10.60			*
10.37						-			作为借款人的731 Retail One LLC和731商业有限责任公司以及北美摩根大通银行、北美富国银行和纽约州巴登符腾堡州分行作为贷款人的2019年10月10日贷款协议的第1号豁免和修正案。此处以引用方式纳入注册人于2020年2月18日提交的截至2019年12月31日止年度的10-K表年度报告的附录10.61			*
10.38						-			作为借款人的Rego II Borrower LLC与作为贷款人的中国银行纽约分行于2020年2月14日签订的经修订和重述的贷款和担保协议的第一修正案。此处以引用方式纳入注册人于2020年5月4日提交的截至2020年3月31日的季度10-Q表季度报告的附录10.1			*
10.39						-			作为担保人的亚历山大公司与作为贷款人的中国银行纽约分行于2020年2月14日签订的担保和环境赔偿协议的修订和重申。此处以引用方式纳入注册人于2020年5月4日提交的截至2020年3月31日的季度10-Q表季度报告的附录10.2			*
10.40						-			中国银行纽约分行分别作为贷款人、初始A-1持有人和持有人代理人，与Rego Park II参与贷款有限责任公司的Alexander's分别以初始A-2持有人身份签订的经修订和重述的贷款和担保协议的第二份修订和重述参与和服务协议，日期为2020年2月14日。此处以引用方式纳入注册人于2020年5月4日提交的截至2020年3月31日的季度10-Q表季度报告的附录10.3			*
10.41						-			731 Retail One LLC和731商业有限责任公司作为借款人、亚历山大公司作为担保人、北卡罗来纳州摩根大通银行代表贷款人和贷款人于2020年9月14日通过的《贷款文件综合修正案》和《借款人和担保人重申》。此处以引用方式纳入注册人于2020年11月2日提交的截至2020年9月30日的季度10-Q表季度报告的附录10.1			*
									__________________
			*						以引用方式纳入。

66

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10.42						-			作为抵押权人的731 Retail One LLC和731商业有限责任公司以及作为抵押权人和行政代理人的北卡罗来纳州摩根大通银行为贷款人的利益，摩根大通银行于2020年9月14日修订和重述抵押贷款、租赁和租金转让、担保协议和固定备案。此处以引用方式纳入注册人于2020年11月2日提交的截至2020年9月30日的季度10-Q表季度报告的附录10.2			*
10.43						-			利息担保，日期为2020年9月14日，由亚历山大公司作为担保人向北卡罗来纳州摩根大通银行以行政代理人的身份为贷款人提供。此处以引用方式纳入注册人于2020年11月2日提交的截至2020年9月30日的季度10-Q表季度报告的附录10.3			*
10.44						-			租赁成本担保，日期为2020年9月14日，由亚历山大公司作为担保人向北卡罗来纳州摩根大通银行以行政代理人的身份为贷款人提供。此处以引用方式纳入注册人于2020年11月2日提交的截至2020年9月30日的季度10-Q表季度报告的附录10.4			*
10.45						-			作为借款人的Rego II Borrower LLC与作为贷款人的中国银行纽约分行于2020年10月23日签订的《经修订和重述的贷款和担保协议第二修正案》。此处以引用方式纳入注册人于2021年2月16日提交的截至2020年12月31日止年度的10-K表年度报告的附录10.53			*
10.46						-			贷款和综合修正案第三修正案于2022年10月3日由731 Retail One LLC和731商业有限责任公司作为借款人，以及作为贷款人管理代理人的北卡罗来纳州摩根大通银行签署。此处以引用方式纳入注册人于2023年2月13日提交的截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告的附录10.46			*
10.47						-			作为借款人的Rego II Borrower LLC与作为贷款人的中国银行纽约分行于2022年12月1日签订的《经修订和重述的贷款和担保协议第三修正案》。此处以引用方式纳入注册人于2023年2月13日提交的截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告的附录10.47			*
21						-			注册人的子公司			***
23						-			独立注册会计师事务所的同意			***
31.1						-			规则 13a-14 (a) 首席执行官的认证			***
31.2						-			细则13a-14 (a) 首席财务官的认证			***
32.1						-			第 1350 节首席执行官认证			***
32.2						-			第 1350 节首席财务官认证			***
97						-			亚历山大公司重报回扣政策			***
101						-			亚历山大公司截至2023年12月31日止年度的10-K表年度报告中的以下财务信息包括：（i）合并资产负债表，（ixBRL），（ii）合并收益表，（iii）合并收益表，（iii）综合收益表，（iv）合并权益变动表，（v）合并现金流量表以及（vi）合并财务报表附注			***
104						-			亚历山大公司截至2023年12月31日止年度的10-K表年度报告的封面，格式为ixBRL，包含在附录101中			***
									__________________
			*						以引用方式纳入。
			***						随函提交。

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第 16 项。表单 10-K 摘要

没有。

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签名

 

根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条的要求，注册人已正式促使经正式授权的下列签署人代表其签署本报告。

 

亚历山大公司

（注册人）

日期：2024 年 2 月 12 日

来自：

/s/ Gary Hansen

加里·汉森，首席财务官

 

根据1934年《证券交易法》的要求，本报告由以下人员代表注册人以所示身份和日期签署。

签名

标题

日期

来自：

/s/Steven Roth

董事会主席和

2024年2月12日

（史蒂芬·罗斯）

首席执行官

（首席执行官）

来自：

/s/Gary Hansen

首席财务官

2024年2月12日

（加里·汉森）

（首席财务和会计官）

来自：

/s/Thomas R. Dibenedetto

导演

2024年2月12日

（托马斯·R·迪贝内代托）

来自：

/s/大卫·曼德尔鲍姆

导演

2024年2月12日

（大卫·曼德尔鲍姆）

来自：

/s/mandakini Puri

导演

2024年2月12日

（曼达基尼普里）

来自：

/s/温迪·西尔弗斯坦

导演

2024年2月12日

（温迪·西尔弗斯坦）

来自：

/s/亚瑟·桑纳布里克

导演

2024年2月12日

（亚瑟·桑纳布里克）

来自：

/s/理查德·R·韦斯特

导演

2024年2月12日

（理查德·R·韦斯特）

来自：

/s/Russell B. Wight Jr.

导演

2024年2月12日

（小罗素·怀特）

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