第四季度和 2023 财年财务业绩 阿波罗商业房地产金融公司 2024 年 2 月 6 日 2023 年 12 月 31 日附录 99.2

本演示文稿可能包含 前瞻性陈述，这些陈述符合经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条的定义，此类陈述旨在由该法提供的安全港 保护。前瞻性陈述存在重大风险和不确定性，其中许多风险和不确定性难以预测，通常是管理层无法控制的。这些前瞻性陈述可能包括有关阿波罗商业房地产金融公司（“公司”、“ARI”、“我们” 和 “我们的”）业务、财务状况、流动性、 经营业绩、计划和目标可能或假设的未来业绩的信息 。在本演示文稿中使用 “相信”、“期望”、“预测”、“估计”、“计划”、“继续”、“打算”、 “应该”、“可能” 或类似表述旨在识别前瞻性陈述。除其他外，有关以下主题的陈述可能是前瞻性的：更高的利率和通货膨胀；我们的行业、房地产价值、债务证券市场或总体经济的市场 趋势；ARI的业务和投资战略；ARI的经营业绩；ARI获得和维持融资安排的能力； 对无准备金承诺的预期未来融资的时间和金额；以及股本回报率、投资收益率和与投资相关的风险房地产资产，包括业务变化条件和总体经济。 前瞻性陈述基于管理层对未来业绩的信念、假设和预期，同时考虑了ARI目前获得的所有信息。前瞻性陈述不是对未来 事件的预测。这些信念、假设和期望可能会因许多可能的事件或因素而发生变化，但并非所有事件或因素都为ARI所知。其中一些因素在 “风险因素” 和 “管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析” 中进行了描述，这些文件包含在ARI截至2023年12月31日止年度的10-K表年度报告以及向美国证券交易委员会 （“SEC”）提交的其他文件中，这些文件可在美国证券交易委员会的网站www.sec.gov上查阅。如果发生变化，ARI的业务、财务状况、流动性和经营业绩可能与ARI的 前瞻性陈述中表达的存在重大差异。任何前瞻性陈述仅代表其发表之日。随着时间的推移，出现了新的风险和不确定性，管理层无法预测这些事件或它们可能如何影响急性呼吸道感染。除法律要求的 外，ARI没有义务也不打算更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。本演示文稿包含有关ARI 财务业绩的信息，这些财务业绩是根据美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）以外的方法计算和列报的，包括可分配收益和可分配 每股收益。有关 “可分配收益” 的定义以及适用的GAAP财务指标与第21页中列出的非GAAP财务指标的对账，请参阅第21页。本演示文稿可能包含 统计数据和其他数据，这些数据在某些情况下是从第三方服务提供商提供的信息中获得或汇编而成的。ARI 对此类信息的准确性、 合理性或完整性不作任何明示或暗示的陈述或保证。过去的表现不是指示性的，也不是未来回报的保证。指数表现和收益率数据仅用于说明目的，由于波动性、信用或其他因素（例如证券的数量和类型）等原因，指数表现和收益率数据在用于比较或 其他目的时存在局限性。指数不受管理，不收取任何费用或支出，假设收入再投资，不采用杠杆或卖空等特殊投资 技术。没有这样的指数可以表明ARI任何投资的未来业绩。除非上下文另有要求，否则本演示文稿中提及的 “阿波罗” 是指阿波罗环球 管理公司及其子公司，本演示文稿中提及的 “经理” 是指阿波罗环球管理公司的间接子公司ACREFI Management, LLC。前瞻性陈述和其他 披露

金额反映截至2023年12月31日止年度的已实现投资净亏损之前的可分配收益 和已实现净投资亏损之前的可分配收益和截至2023年12月31日止年度中每股债务的清偿收益包括截至2023年12月31日服务商持有的贷款收益见第22页脚注 ARI亮点强大的股息覆盖率1.21倍覆盖率2，b为普通股季度每股股息终止流动性2.78亿美元现金和有担保债务的可用 杠杆率安排浮动利率投资组合 99% 浮动利率贷款 2023 年可分配收益1，普通股摊薄后每股收益为 1.69 美元，每股可分配收益1，普通股摊薄后每股收益为 0.36 美元 每股收益1 加权平均公司债务剩余期限3 4.0 年 2026 年之前没有公司债务到期日

金额反映截至2023年12月31日止年度的已实现投资净亏损之前的可分配收益 和已实现净投资亏损之前的可分配收益和截至2023年12月31日止年度每股债务的清偿收益表示根据截至资金或承诺完成之日的外汇汇率计算的等值美元见第22页的脚注摘要财务业绩投资普通股股东可获得的净收益为4600万美元，合每0.29美元 2023 年摊薄后的 普通股；普通股股东可获得的净收益为4,300万美元，即第四季度可分配收益1的普通股摊薄后每股收益0.30美元，合2023年普通股摊薄后每股收益1.69美元；第四季度5200万美元，摊薄后每股普通股0.36美元，2023年宣布的普通股股息为每股1.40美元，这意味着股息收益率4为12.7％，股息覆盖率为1.21倍 ratio2，b 在第四季度完成了5.36亿美元（收盘时已融资2.75亿美元 ）的新承诺：已承诺2.5亿欧元（按美元计算为2.75亿美元），第一笔抵押贷款的资金已全部到位由泛欧旅馆投资组合担保，1.68亿英镑（按美元计算为2.12亿美元），承诺为英国各地的 酒吧投资组合提供第一笔抵押贷款；贷款于2024年1月全额融资，将我们现有的由伦敦办公重建物业担保的首笔抵押贷款增加了4000万英镑（按美元计算为4900万美元），用于执行该物业的20年期 信贷租户租约，新承诺总额已完成 2023 年的 7.34 亿美元（已融资 4.56 亿美元），其中包括承诺和资助的 1.74 亿美元两笔浮动利率首次抵押贷款的再融资 2023 年总额 附加资金5 为 4.73 亿美元；第四季度还款总额为 1.31 亿美元 2023 年还款额和贷款销售总额为 12 亿美元：十二笔贷款（十笔第一抵押贷款和两笔次级贷款）7.33 亿美元的全额还款和贷款销售 办公物业担保贷款的2.7亿美元收益，包括前两笔贷款的1.64亿美元完全满意度抵押贷款第四季度总还款额为2.05亿美元：由 担保的第一笔抵押贷款的全额偿还额为9000万美元科罗拉多州韦尔的豪华酒店物业1.15亿美元的部分还款额

贷款组合总额为84亿美元 ，全额收益率为未分配6，占8.7％ 95％的首次抵押贷款99％浮动利率加权平均风险评级为3.0，第四季度无特定CECL补贴；截至年底 ，普通股账面总价值为21亿美元b，年底总流动性为2.78亿美元已全部偿还剩余部分我们在第四季度按面值计算的1.76亿美元可转换票据的本金2026年5月前没有公司债务到期不包括 远期积分收益关于与以美元以外货币计价的贷款相关的货币套期保值反映每股账面价值（不包括一般CECL补贴和折旧）乘以已发行普通股 包括现金、服务商持有的贷款收益以及截至2023年12月31日我们的有担保债务安排的可用杠杆率，代表根据截至资助或承诺完成之日的外汇汇率计算的美元等值见第22页摘要结果的脚注（续）随后发生的事件关闭了与高盛的新担保信贷额度 (英国），总产能为1.64亿英镑（按美元计算为2.09亿美元），用于为我们的1.68亿英镑（按美元计算为2.13亿美元）的首笔抵押贷款提供全额资金，该抵押贷款由英国各地酒吧投资组合担保，资金为6,450万美元贷款组合

金额反映了净已实现投资亏损之前的可分配收益 和清偿债务的收益包括净外币收益、远期货币合约和利率套期保值的未实现净亏损以及与 本金外部影响相关的远期货币合约的已实现收益包括可转换票据清偿后的已实现收益参见第 22 页脚注概述每股可分配收益1，a 1，每股账面价值9。BVPS 通用后CECL补贴 和折旧通用CECL补贴和折旧 0.35 美元每股账面价值9 向前滚动 8 b c a 每股可分配收益 2023 年季度股息每股可分配收益1，每股申报的股息 1.69 美元 1.40 美元

年初至今贷款组合活动第四季度贷款 投资组合活动参见第22页脚注投资组合活动和REO概述包括向与2023年3月31日亚特兰大酒店取消赎回权契约相关的7500万美元转让与所拥有房地产相关的债务 代表我们布鲁克林开发项目的建筑融资，不包括以我们的某些房地产资产作为抵押品的循环信贷额度的借款。建筑融资包括最高3.88亿美元的承诺 ，在扣除300万美元的递延融资成本后列报。REO 概述 7 8（百万美元）b REO 第四季度贷款组合亮点布鲁克林开发项目：布鲁克林开发区酒店建设的持续进展：2023 年酒店运营的净 收入大大超过了上年的水平亚特兰大酒店：销售流程继续向前推进8 7，一项新资金承诺为第一笔抵押贷款提供资金2.75亿美元，资金充足，由泛欧旅舍组合担保 9000万美元有担保的首次抵押贷款购买科罗拉多州韦尔的一家豪华酒店物业（以百万美元计）（以百万美元计）

5,552美元（60%）3.0倍债权益比率 比率10 适用基准利率和信用利差调整的加权平均利率加上美元利差：+2.49% /英镑：+2.21%/欧元：+1.68% /瑞典克朗：+1.50% 我们的担保信贷额度不包含基于资本市场的按市值计价条款 由九个担保信贷额度交易对手、一个循环信贷额度和一个私人证券组成数字化反映了14.73美元的每股账面价值（不包括一般CECL补贴和折旧）乘以已发行的 普通股股份有担保债务交易对手的最大可用预付利率参见第 22 页脚注资本结构概述（百万美元）资本结构构成保守资本管理策略 ~ 70% 加权 平均可用预付利率在 2026 年之前没有公司债务到期日 1.4 倍固定费用保障范围11 2,082 美元（23%）有担保债务安排a，b，c 普通股账面价值优先股1,269美元（13%）500美元（13%）优先票据500美元（5%）贷款B 769美元（8％）169美元（2％）与房地产相关的债务165美元（2％）公司债务到期定期贷款优先定期贷款注意事项

账面价值84亿美元 贷款数量 50 不包括与以美元以外货币计价的贷款相关的远期货币套期保值收益加权平均贷款价值（“LTV”）反映了贷款发放时的LTV；不包括风险评级为5的贷款其他房地产类型包括停车场（2％）、房车公园（2％）和城市预开发（2％）零售物业类型包括：直销中心（6％）、零售配送仓库（5%）、城市零售（3%）和生活方式中心（3%）首先包括 2.2 亿英镑（按美元计算 2.8 亿美元）抵押贷款由伦敦的办公重建物业担保；房产由信贷租户100％租赁，为期20年参见第22页的脚注贷款组合概述抵押品多元化12 贷款头寸12 W/A贷款组合的未偿全部收益率6,12，8.7％ W/A 剩余全面延期期限12,14 2.3年 W/A 投资组合贷款价值比率12，b 57％发放 e12 c d 19% 的办公室由 信贷租户完全租用

纽约市 21% 西部 6% 中西部 6% 东南 6% 东北 5% 意大利 5% 英国 32% 西班牙 4% 德国 7% 瑞典 3% 抵押品多元化其他地区包括西南 (2%)、中大西洋 (1%) 和其他 (1%) 其他房地产类型包括停车场 (2%)、大篷车 公园 (2%) 和城市预开发 (2%) 注意：地图未显示百分比在 2% 或以下的地点参见脚注第 22 页贷款组合概述（续）b a 8 8 8,13

W/A 风险评级12 2.9 不包括一笔 贷款，该贷款由位于德国不同城市的办公、工业和零售地产类型组成。加权平均贷款价值比（“LTV”）反映了贷款发放时的LTV CECL一般津贴总额 投资组合包括2.2亿英镑（合2.8亿美元）的首次抵押贷款，由伦敦办公重建物业担保；房产 100% 由信贷租赁租期为20年的租户参见第22页的脚注办公贷款组合概述 贷款数量 a 9 贷款首次抵押贷款 99% W/ALoan-to-Value12，b 账面价值 50% c 15亿美元带有第三方次级债务的地点贷款 2 贷款发放 Vintage12 完全延期到期日12,14 已完全租赁给信贷租户d 19% 57% 欧洲 43% 美国

用远期货币 合约进行套期保值被当地货币计价的有担保债务安排抵消 29% 71% 缓解外汇风险截至2023年12月31日，净权益占外币计价账面总值的百分比为29％，合13亿美元 71％ 外国贷款的加权平均预付款 72% 有担保债务融资的外国贷款的净股本和净利息收入通过远期货币合约进行经济套期保值远期点 对远期货币的影响合约在2023年带来840万美元的已实现收益外汇汇率变化（本地/美元）英镑：5％欧元：3％瑞典克朗：4％外汇变动同比缓解外汇风险（以百万美元计）基于有担保债务融资的首批抵押贷款账面价值的加权平均预付款账面价值包括所有以外币计价的商业抵押贷款和次级贷款，包括或不包括有担保债务融资的未实现 收益（亏损）的净变化关于1.81亿美元的外国贷款和相应的外国有担保债务安排截至2023年12月31日的季度中（1.28亿美元）。截至2023年12月31日止年度的1.76亿美元外国贷款未实现收益（亏损）和相应的 外国有担保债务安排（1.26）亿美元的净变动分别代表截至2023年12月31日的季度和年度的远期合约未实现收益（亏损）的净变化，不包括经济上对冲外币利息的 远期货币合约的收益（亏损）

注意：在 某些情况下，假设未来将针对目前未融资的抵押贷款进行融资。无法保证未来会针对目前未融资的抵押贷款进行此类融资。扣除预期的担保信贷额度预付款反映了截至2023年12月31日相应基准利率的逐步增长（SOFR 1月：5.35％，欧元银行同业拆借利率3.91％，SONIA ON：经复利率调整后为5.19％）参见第22页的脚注贷款到期日和未来资金概况净利息收入对 基准利率的敏感度17，b 按净资产分列的全额延期贷款到期日和预期未来资金14,15,16（百万美元）a a

贷款由办公室 重建物业担保，该物业由信贷租户100％租用，为期20年。参见第22页的脚注优先贷款组合（共3份中的1份）14 a

优先贷款组合（第 2 个，共 3 个）参见第 22 页 18 19 14 上的 脚注

包括办公、 工业和零售物业类型的投资组合参见第 22 页脚注优先贷款投资组合（共 3 个）a 8,12 14

参见第 22 页的脚注次级贷款组合 19 18,19 8,12,13 8,12,14 8 14 8 8 8,12 8,12

附录合并资产负债表 表合并运营报表GAAP净收益与可分配收益的对账

包括分别在2023年和2022年根据有担保债务安排作为抵押品认捐的7,705,491美元和7,482,658美元。包括分别在2023年和2022年根据担保债务安排作为抵押品认捐的232,991美元和191,608美元。包括2023年在 有担保债务安排下作为抵押品认捐的154,048美元。分别扣除2023年和2022年的219,482美元和159,724美元的CECL津贴，分别包括19.3万美元和133,500美元的特定CECL津贴以及26,482美元和26,224美元的一般CECL津贴。包括与商业抵押贷款、次级贷款和其他贷款资产的无准备金承诺相关的4,017美元和4,347美元一般CECL补贴，分别为2023年和2022年净额。合并资产负债表

见第22页的脚注《合并运营报表》

参见第 22 页脚注公认会计原则净收入与可分配收益的对账1

脚注可分配收益是 非公认会计准则财务指标，我们将其定义为普通股股东可获得的净收益，根据公认会计原则计算，经调整后（i）股权薪酬支出（其中一部分可能在最终归属时变为现金支出，如果持有人选择净股份结算以满足所得税预扣额），（ii）任何未实现的收益或损失或其他非现金项目（包括自有房地产的折旧和摊销）包含在普通股股东可获得的净 收入中，（iii) 来自未合并合资企业的未实现收益，(iv) 外币收益（亏损），不包括（a）与利息收入相关的已实现收益/（亏损），以及（b）通过我们的外币套期保值实现的远期收益/（亏损），（v）与根据公认会计原则将部分可转换优先票据重新归类为股东权益相关的非现金摊销费用，以及 (vi) 贷款损失和 减值准备金。有关GAAP净收入与可分配收益的对账情况，请参阅第21页。截至2023年12月31日止年度 年度扣除净已实现投资亏损之前的可分配收益和每股债务清偿收益转为每股股息。我们认为，在净已实现投资亏损和债务清偿收益之前列报可分配收益对我们的投资者很有用，因为（i）我们的经营业绩主要由扣除借款和管理成本的投资利息收入组成，这些收入构成了我们的持续业务；（ii）它一直是与我们的每股股息相关的有用因素，因为它是确定股息时的 考虑因素之一。我们认为，我们的投资者使用扣除净已实现投资亏损和债务清偿收益之前的可分配收益和可分配收益或类似的补充业绩 来评估和比较我们公司与同行的业绩。代表根据截至2023年12月31日的未偿本金得出的定期贷款和优先担保票据的加权平均剩余期限。反映了 2024 年 2 月 5 日的收盘股价 。季度和年度追加资金分别代表截至2023年12月31日的季度之前和2023年1月1日之前承诺的资金。贷款组合的加权平均无抵押全部收益率基于 期末浮动利率贷款的适用基准利率，包括应计发放费、延期费和退出费。对于非美国交易，收益率不包括货币套期保值带来的增量远期点数影响。其他包括 一般CECL补贴的变化、成本回收利息以及贷款成本和费用的增加。由于四舍五入，金额和百分比可能不足。普通股每股账面价值等于普通股股东权益除以已发行普通股的股份 。表示债务总额，减去服务商持有的现金和贷款收益除以股东权益总额，经调整后根据我们的契约加上CECL一般补贴。固定费用覆盖范围是截至2023年12月31日的季度息税折旧摊销前利润 除以利息支出和优先股股息。根据贷款摊销成本。CECL一般津贴总额为2600万美元。假设行使所有扩展选项。无法保证 所有或任何延期期权都会被行使。未来的融资日期和金额基于经理的估计，这些估计是根据经理当时获得的最佳信息得出的。无法保证 会按照这些估计进行支付，或者根本无法保证，这可能会影响我们的经营业绩。不包括风险评级为5的贷款。对利率对我们的浮动利率借款的任何此类假设影响都不考虑利率上升环境中可能发生的整体经济活动的任何变化 的影响。此外，如果利率发生如此大的变化，我们可能会采取行动进一步减少我们面临这种变化的风险。但是， 由于将要采取的具体行动及其可能产生的不确定性，本分析假设我们的财务结构没有变化。无法保证我们的财务结构不会发生变化。分析 仅包含美元、英镑和欧元基准利率的变动。这些贷款的摊销成本减去了记录的CECL特定补贴。贷款由同一财产担保。