fnm-20240130
X10000310522假的联邦全国抵押贷款协会房利美00003105222024-01-302024-01-30

美国
证券交易委员会
华盛顿特区 20549
 
表单 8-K
 
当前报告
根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条
报告日期（最早报告事件的日期）： 2024年1月30日
联邦全国抵押贷款协会
（注册人的确切姓名如其章程所示）
房利美
联邦特许公司0-5023152-0883107西北第 15 街 1100 号800232-6643
华盛顿，直流20005
（州或其他司法管辖区）
公司注册的）		（委员会
文件号）		（国税局雇主
证件号）		（主要行政办公室地址，包括邮政编码）（注册人的电话号码，包括区号）
如果申请8-K表格旨在同时履行注册人根据以下任何条款承担的申报义务，请勾选下面的相应复选框（看到一般指令 A.2（见下文）：
☐根据《证券法》（17 CFR 230.425）第425条提交的书面通信
☐根据《交易法》（17 CFR 240.14a-12）第14a-12条征集材料
☐根据《交易法》（17 CFR 240.14d-2 (b)）第14d-2（b）条进行的启动前通信
☐根据《交易法》（17 CFR 240.13e-4 (c)）第13e-4（c）条进行的启动前通信
根据该法第12（b）条注册的证券：
每个班级的标题交易品种注册的每个交易所的名称
没有不适用不适用
用复选标记表明注册人是否是1933年《证券法》第405条（本章第230.405条）或1934年《证券交易法》第12b-2条（本章第240.12b-2条）所定义的新兴成长型公司。
新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，请用勾号注明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第 13 (a) 条规定的任何新的或修订的财务会计准则。☐


第 5.02 项：董事或某些高级职员的离职；董事选举；某些高级管理人员的任命；某些高级管理人员的补偿安排。
2024年1月30日，联邦住房金融局（“FHFA”）发布了房利美、房地美和通用证券化解决方案的2024年记分卡（“2024年记分卡”），该记分卡为房利美、房地美和普通证券化解决方案设定了2024年的企业业绩目标。
我们2024年高管薪酬计划（不适用于我们的首席执行官）的主要内容将是递延工资，其中一部分将根据业绩减少或 “存在风险”。我们预计，根据2024年记分卡对公司业绩的评估以及FHFA可能确定的其他目标，参与的高管2024年风险递延工资的一半将被削减。2024年的记分卡如下所示。
2024 年房利美、房地美和普通证券化解决方案记分卡
对于所有记分卡项目，房利美和房地美（企业）和通用证券化解决方案有限责任公司（CSS）将根据以下标准进行评估1:
评估标准
•每个实体的产品和计划都促进了流动性、竞争力、高效和有弹性的住房融资市场，为负担得起、可持续和公平地获得房屋所有权和租赁住房提供支持。
•每个实体都以安全可靠的方式开展业务。
•每个实体都符合所有FHFA要求下的预期，包括与资本、流动性和信用风险转移有关的要求。
•每个实体在保护期间继续管理运营，通过审慎管理资源来保护和保护资产。
•每个实体都与FHFA合作与合作，根据FHFA的公平价值观（公平、问责、诚信和尊重），在全年中实现保护者的优先事项和指导。
•每个实体提供高质量、详尽、创新、有效和及时的工作产品，并考虑对房主、多户家庭财产所有者、租户、企业、行业和其他利益相关者的影响。
•每个实体都确保多元化、公平和包容性仍然是战略规划、运营和业务发展的重中之重。
促进公平获得经济适用和可持续住房（50%）
开展业务并采取举措，支持负担得起、可持续和公平地获得房屋所有权和租赁住房，并履行所有法定任务。
考虑到对包括服务义务中定义的农村地区在内的所有地区的影响，采取重大行动，确保所有借款人和租户都能公平地获得可持续的长期经济适用住房机会，包括在抵押贷款过程中提高能源效率、弹性和成本节约。制定和实施战略以支持和推进以下内容：
•可持续且负担得起的房屋所有权
◦探索不断变化的单户财产保险市场，寻找降低风险的机会，同时促进可持续的房屋所有权。
◦继续努力提高能源效率和弹性，以改善长期可持续的房屋所有权。
◦通过支持首次购房者和使命导向的购房者的措施，探索进一步促进可持续房屋所有权的机会，并以保持安全和稳健的方式对可负担性（包括交易成本）产生积极影响。
1将根据所有标准对企业进行评估。将根据适用于其业务的标准对CSS进行评估。
1

•多户家庭出租住房
◦在企业支持的多户住宅中加强以居民为中心的做法，例如租户保护。
◦加强多户家庭资产管理能力，包括适当识别和管理法律风险。
◦探索和确定满足多户家庭市场需求的创新方法。
◦管理新的多户住宅购买以保持在多户家庭上限要求之内，包括扩大对劳动力/中等收入住房的关注。
•公平获得住房
◦采取有意义的行动，实现公平住房融资计划的宗旨和目标。
◦继续努力最大限度地减少单户家庭评估偏见并提高估值权益，包括支持FHFA实施财产和估值权益（PAVE）行动计划。
•抵押贷款市场的效率
◦继续实现单户住宅物业估值流程和实践的现代化，包括传统的评估和估值替代方案。
◦利用数据、技术和其他创新来提高抵押贷款流程的效率和成本节约。
◦根据利益相关者的宣传，制定实施经批准的信用评分模型的计划。
•气候风险
◦确定并采取措施提高消费者对住房气候风险的认识。
◦继续进行研究，以监测与气候相关的市场发展；确定风险借款人、财产和社区；为政策提供信息；改善气候适应能力和能源效率工作。
以安全可靠的方式经营业务（50%）
在运营时更加注重安全性和稳健性，谨慎的风险状况与在整个经济周期中持续支持住房融资市场保持一致，同时最大限度地降低要求平息美国财政部承诺的风险。
确保企业能够抵御运营、市场、信贷、交易对手、经济、法律/诉讼和气候风险。
•维持有效的风险管理系统，适用于在重建资本缓冲区时需要最大限度地降低资本风险的实体。
•采取适当措施应对风险敞口并加强企业交易对手风险控制。
•加强风险管理能力，识别、评估、控制、监测和报告气候风险，并将这些能力纳入整体企业风险框架。
•在不对主要或二级抵押贷款市场造成重大干扰的情况下保持应对运营事件的能力。
•将流动性维持在FHFA要求的水平，足以在严重的压力事件中维持企业运营。
•探索协调企业支持单一家庭销售陈述和担保框架的流程的机会，包括缺陷识别、补救措施和回购替代方案。
以商业上合理，安全可靠的方式将大量的信用风险转移给私人投资者，从而降低纳税人的风险。
确保 CSS 以安全可靠的方式运行，以支持企业证券化活动。
2

附录 A：多户家庭定义
1.交易量上限和市场规模回顾
2024年记分卡为每家企业的多户家庭购买量设定了700亿美元的上限，总额为1400亿美元，适用于2024日历年。在此上限内，负担得起且服务不足的细分市场的某些贷款被视为 “使命驱动”。根据此处的定义，2024年记分卡要求至少50％的企业多户家庭贷款的购买以使命为导向。鉴于当前的市场预测，FHFA预计，700亿美元的上限是适当的。但是，FHFA将继续审查其对全年市场规模和任务驱动的最低要求的估计。为了防止市场混乱，如果FHFA确定2024年市场的实际规模小于最初的预期，则FHFA不会减少上限。
以下各节解释了FHFA将如何处理2024年记分卡中以任务为导向的贷款。
2.有针对性的经济适用住房贷款
定向经济适用住房贷款是针对受监管协议或记录使用限制担保的房产的贷款，根据该协议，所有或部分单元仅限收入有限的租户入住，并限制了这些单元可以收取的租金。FHFA将根据受监管协议或记录使用限制限制的单位的百分比，将目标负担得起类别的房产贷款的比例归类为任务驱动型房产。如果受限单位的百分比低于项目总单位的50％，则FHFA将贷款金额的50％归类为任务驱动型贷款金额；如果受限单位的百分比等于或大于50％，则将贷款金额的100％归类为贷款金额的100％。
以下是定向经济适用住房贷款的示例，FHFA将这些贷款归类为任务驱动型贷款：
•低收入住房税收抵免（LIHTC）计划补贴的房产贷款，该计划将租户收入限制在LIHTC计划规则要求的水平上；
•根据州或地方包容性分区、房地产税减免、贷款或类似计划开发的房产的贷款，前提是业主同意：（a）根据州或地方计划的要求，限制部分单元供收入有限的租户入住，并限制按租户负担得起的租金向这些单元收取的租金；以及（b）通过监管协议或有记录的使用限制来执行这些限制；
•第8节住房援助付款合同所涵盖的房产贷款，该合同将租户收入限制在地区中位收入（AMI）的80％或以下。除非还有合同、监管协议或记录在案的使用限制，否则FHFA不会将第8节证书或代金券持有人居住的单元视为有针对性的经济适用住房单元；以及
•公共住房管理局（PHA）或PHA的非营利性开发分支机构为借款人，且监管协议或记录在案的使用限制限制了收入有限的租户的全部或部分单元的占用和/或限制了这些单元可以收取的租金的房产贷款。
根据具体情况，FHFA将考虑企业提出的将其他贷款归类为任务驱动的贷款的请求，这些贷款符合经济适用住房和使命目标，但不符合有针对性的经济适用房的确切定义。只有在与FHFA会面讨论申请后，才能提交申请以供考虑。
3.为保持劳动力住房物业的负担能力而提供的贷款
如果该物业的单元受贷款协议中规定的租金或收入限制的约束，则为保持劳动力住房物业的负担能力而提供的贷款可以不受上限限制，并归类为任务驱动型贷款。如果贷款协议要求发起人在下文概述的 “其他负担得起” 市场水平上保持负担能力，或者符合州或地方住房负担能力计划标准的贷款至少10年或贷款期限，则FHFA将免除所有贷款的总额上限。如果受限单位的百分比低于项目总单位的20％，则FHFA将贷款金额的50％归类为任务驱动型贷款金额；如果受限单位的百分比等于或大于20％，则将贷款金额的100％归类为贷款金额的100％。
3

4.其他经济适用单位的贷款
对于传统的、小型多户住宅（5-50套）和老年人住房，FHFA将归类为任务驱动的单元，其租金在不同的收入门槛下均可承受，但不受监管协议或记录使用限制的约束。FHFA将根据负担得起、无补贴/市场租金的单位百分比按比例计算贷款金额的部分按任务为导向，如下所述。
a.标准市场中经济适用房的贷款
标准市场是指那些不位于指定成本负担或成本负担过重的租户市场中的市场。对于位于这些市场的房产，可负担性的收入门槛为AMI的80％或以下。
b.在成本负担过重或成本负担过重的租户市场中购买经济适用房的贷款
在FHFA指定的成本负担沉重的租户市场中，负担能力的收入门槛为AMI的100％或以下。在FHFA指定的成本负担极高的租户市场中，可负担性的收入门槛为AMI的120％或以下。
5.农村地区房产贷款
农村地区是《服务义务》条例中指定的地区。FHFA将根据AMI的100％或以下的单位负担得起的单位百分比，将贷款金额的按比例归类为任务驱动部分。
6.人造住房社区一揽子贷款
向人造住房社区提供的贷款是以土地和租金为担保的一揽子贷款。FHFA将把人造住房社区一揽子贷款的贷款金额份额归类为使命驱动型贷款，该份额反映了根据服务义务监管获得信贷的份额。
FHFA强烈鼓励所有人造住房社区采用符合或超过《服务义务法规》中列出的租户租赁保护措施。
7.为提高能源或用水效率提供资金的贷款
为提高能源或用水效率提供资金的贷款是由企业根据自己的专门融资计划为此目的提供资金的贷款。对于房利美绿色奖励和房地美Green Up和Green Up Plus贷款计划下的贷款，如果至少有20％但不到50％的单位租金负担得起，则50％的贷款金额将被归类为任务驱动型贷款；如果经济适用房的百分比等于或超过50％，则贷款金额的100％。
该计划下的翻新工程（包括经FHFA批准的后续计划改进）必须预计全年整个物业的能耗至少减少15％，全年整栋物业的水和/或能源消耗至少减少15％。（因此，预计能耗减少30％的房产将有资格获得任务驱动的信贷，预计将能源消耗减少15％和耗水量减少15％，或减少20％的能源消耗和10％的水消耗的房产也将有资格获得任务驱动的信贷。）
此外，在收购企业版之前，所有房利美绿色奖励和房地美的Green Up和Green Up Plus交易都必须有第三方数据收集公司参与贷款期限内的持续数据收集，才能获得任务驱动的信贷。该第三方公司可以由借款人、贷款人或企业提供资金。FHFA将要求两家企业每年都提高能源或用水效率的所有交易都要有特定的数据元素，以确定这些计划在实现政策成果方面的有效性。
对于根据房利美绿色建筑认证计划或房地美绿色认证计划资助的贷款，如果至少20％但不到50％的单位租金负担得起，则FHFA将50％的贷款金额归类为任务驱动型贷款，如果经济适用房的百分比等于或大于50％，则将贷款金额的100％归类为任务驱动型贷款。
4

8.其他记分卡要求
为了报告2024年上限下的贷款和承诺活动，企业必须：（a）使用12 CFR 1282.1住房目标条例中包含的定义来确定老年人住房辅助生活单元、合作公寓和共享生活安排（包括学生住房）的单位负担能力；（b）使用截至贷款获得之日的负担能力数据；（c）使用每月向FHFA报告其收购和承诺量由FHFA定义的报告格式；以及（d）每季度报告其收购量在上限之下，包括使用由FHFA确定的报告格式购买任务驱动的贷款的详细信息。

5


签名
根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式促使经正式授权的下列签署人代表其签署本报告。
                     
联邦全国抵押贷款协会
由//Wells M. Engledow
威尔斯 M. Engledow
 企业副总法律顾问——高级副总裁
日期：2024 年 2 月 1 日
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