附录 99.1
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2024年1月31日

AVALONBAY 社区公司宣布
2023 年经营业绩，股息增长 3.0%
以及 2024 年的初步财务展望
（弗吉尼亚州阿灵顿）AvalonBay Communities, Inc.（纽约证券交易所代码：AVB）（“公司”）报告了截至2023年12月31日和2022年12月31日的三个月和年度的每股收益——摊薄（“FFO”），每股核心FFO（定义见本新闻稿），详情如下。
Q4 2023Q4 2022% 变化
EPS$1.70 $1.72 (1.2)%
每股 FFO (1)$2.63 $2.57 2.3 %
每股核心FFO (1)$2.74 $2.59 5.8 %
2023 年全年2022 年全年% 变化
EPS$6.56 $8.12 (19.2)%
每股 FFO (1)$10.32 $9.67 6.7 %
每股核心FFO (1)$10.63 $9.79 8.6 %
(1) 有关归属于普通股股东的净收益、FFO和核心FFO之间对账项目的更多详情，请参阅定义和对账，表2。

下表将公司截至2023年12月31日的三个月的每股收益、每股FFO和每股核心FFO的实际业绩与上一年度的业绩进行了比较：

2023 年第四季度业绩与 2022 年第四季度对比
每股
EPSFFO核心 FFO
2022年第四季度每股业绩公布$1.72 $2.57 $2.59 
同店住宅NOI (1)0.12 0.12 0.12 
开发和其他稳定的住宅NOI0.06 0.06 0.06 
头顶和其他 (0.01)(0.01)(0.01)
资本市场和交易活动 — (0.01)(0.01)
未合并的投资收益和管理费(0.01)(0.01)(0.01)
非核心物品 (2)(0.09)(0.09)— 
房地产收益、折旧费用等(0.09)— — 
2023 年第四季度每股业绩公布$1.70 $2.63 $2.74 
(1) 包括收入增加0.20美元和运营费用增加0.08美元。
(2) 非核心项目的详情见定义和对账，表2。

下表将公司截至2023年12月31日的三个月的每股收益、每股FFO和每股核心FFO的实际业绩与其2023年10月的展望进行了比较：
2023 年第四季度业绩与 2023 年 10 月展望对比
每股
EPSFFO核心 FFO
预计每股收益 (1)$1.81 $2.70 $2.74 
同店住宅NOI (2)(0.01)(0.01)(0.01)
开发和其他稳定的住宅NOI0.01 0.01 0.01 
非核心物品 (3)(0.07)(0.07)— 
房地产收益、折旧费用等(0.04)— — 
2023 年第四季度每股业绩公布$1.70 $2.63 $2.74 
(1) 公司2023年10月展望的中点。
(2) 包括更高的运营费用，即0.01美元。
(3) 有关截至2023年12月31日的三个月非核心项目的详细信息，请参阅定义和对账，表2。

下表将公司截至2023年12月31日的年度每股收益、每股FFO和每股核心FFO的实际业绩与上一年度的业绩进行了比较：
2023 年全年业绩与 2022 年全年业绩对比
每股
EPSFFO核心 FFO
2022年全年每股业绩公布$8.12 $9.67 $9.79 
同店住宅NOI (1)0.72 0.72 0.72 
开发和其他稳定的住宅NOI0.23 0.23 0.23 
商业 NOI(0.01)(0.01)(0.01)
头顶和其他 (0.04)(0.04)(0.04)
资本市场和交易活动 (0.01)(0.06)(0.07)
未合并的投资收益和管理费0.02 0.02 0.02 
非核心物品 (2)(0.21)(0.21)(0.01)
房地产收益、折旧费用等(2.26)— — 
2023 年全年每股业绩公布$6.56 $10.32 $10.63 
(1) 包括收入增加1.07美元和运营费用增加0.35美元。
(2) 非核心项目的详情见定义和对账，表2。
版权所有 © 2023 AvalonBay 社区公司版权所有
1

截至2023年12月31日的三个月中与去年同期相比的同店经营业绩

同店总收入增长了27,608,000美元，增长了4.5％，至643,593,000美元。同店住宅租金收入增长了27,688,000美元，增长了4.5％，至636,255,000美元，详见下表：

同店住宅租金收入变化
2023 年第四季度与 2022 年第四季度比较
租赁费率3.4 %
优惠和其他折扣(0.1)%
经济占用率(0.2)%
其他租金收入0.7 %
无法收回的租赁收入（不包括租金减免）(1)1.1 %
租金减免 (2)(0.4)%
住宅租金收入4.5 %
(1) 进行调整以消除租金减免的影响，无法收回的租赁收入占住宅租金总收入的百分比从2022年第四季度的3.3％降至2023年第四季度的2.1％。有关公司同店投资组合不可收回的租赁收入的更多详情，请参阅表10的定义和对账。
(2) 该公司在2023年第四季度和2022年第四季度分别从政府租金减免计划中确认了1,177,000美元和3,546,000美元。

同店住宅运营支出增加了11,492,000美元，增长了6.2％，至195,934,000美元，同店住宅净收入增加了16,202,000美元，增长了3.8％，至440,846,000美元。

下表显示了截至2023年12月31日的三个月与截至2022年12月31日的三个月相比，同店住宅租金收入、运营支出和NOI的百分比变化：

2023 年第四季度与 2022 年第四季度比较
同店住宅
租金收入
(1)		Opex
(2)		% 的
2023 年第四季度现在
 NOI
新英格兰4.6 %5.0 %4.3 %14.1 %
纽约/新泽西州地铁3.7 %13.1 %(0.2)%20.5 %
大西洋中部4.5 %6.0 %3.9 %14.7 %
佛罗里达州东南3.9 %(0.7)%6.6 %2.7 %
科罗拉多州丹佛2.6 %5.9 %1.4 %1.2 %
西北太平洋2.0 %(1.8)%3.6 %6.8 %
北加州2.4 %2.1 %2.7 %17.1 %
南加州8.2 %7.1 %8.6 %22.0 %
其他扩张区域3.2 %15.9 %(2.1)%0.9 %
总计4.5 %6.2 %3.8 %100.0 %
(1) 更多细节请查看完整版本。
(2) 有关差异的讨论，请参阅完整版本。
截至2023年12月31日止年度的同店经营业绩与去年同期相比

同店总收入增长了148,342,000美元，增长了6.2％，至2542,634,000美元。同店住宅租金收入增长了149,495,000美元，增长了6.3％，至2514,272,000美元，详见下表：

同店住宅租金收入变化
2023 年全年与 2022 年全年对比
租赁费率5.4 %
优惠和其他折扣0.4 %
经济占用率(0.3)%
其他租金收入0.9 %
无法收回的租赁收入（不包括租金减免）(1)1.2 %
租金减免 (2)(1.3)%
住宅租金收入6.3 %
（1）进行调整以消除租金减免的影响，不可收回的租赁收入占住宅租金总收入的百分比从2022年的3.7％下降至2023年的2.4％。有关公司同店投资组合不可收回的租赁收入的更多详情，请参阅表10的定义和对账。
(2) 该公司在2023年和2022年分别从地租减免计划中确认了8,121,000美元和39,887,000元。

同店住宅运营支出增加了48,752,000美元，增幅6.6％，至783,702,000美元，同店住宅净收入增加了100,738,000美元，涨幅6.2％，至1,732,422,000美元。

下表显示了截至2023年12月31日的年度与截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度同店住宅租金收入、运营费用和净资产净值的百分比变化：

2023 年全年与 2022 年全年对比
同店住宅
租金收入
(1)		Opex
(2)		% 的
全年
2023 没有
 NOI
新英格兰7.5 %6.3 %8.1 %14.1 %
纽约/新泽西州地铁7.1 %9.5 %5.9 %20.6 %
大西洋中部6.2 %3.9 %7.2 %14.7 %
佛罗里达州东南9.6 %4.0 %12.8 %2.8 %
科罗拉多州丹佛5.1 %13.8 %1.9 %1.2 %
西北太平洋4.4 %4.2 %4.5 %6.8 %
北加州5.0 %4.5 %5.3 %17.3 %
南加州6.1 %8.0 %5.2 %21.6 %
其他扩张区域8.5 %14.3 %6.4 %0.9 %
总计6.3 %6.6 %6.2 %100.0 %
(1) 更多细节请查看完整版本。
(2) 有关差异的讨论，请参阅完整版本。


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开发活动

综合开发社区

在截至2023年12月31日的三个月中，公司完成了位于新泽西州普林斯顿的阿瓦隆普林斯顿环路的开发。阿瓦隆普林斯顿环路包含221套公寓住宅，总资本成本为8900万美元。

在截至2023年12月31日的三个月中，公司开始建造两个公寓社区：

•位于新泽西州韦恩的阿瓦隆·韦恩；以及
•Avalon Parsippany，位于新泽西州帕西帕尼。

预计这些社区将包含883套公寓房，开发总资本成本估计为322,000,000美元。

在 2023 年期间，公司：

•完成了六个社区的开发，共包含1393套公寓住宅和29,000平方英尺的商业空间，总资本成本为5.75亿美元；以及

•开始开发六个社区，预计建成后总共将包含2,040套公寓住宅，开发总资本成本估计为8亿加元。

截至2023年12月31日，该公司有17个综合开发社区正在建设中，预计将包含6,064套公寓和59,000平方英尺的商业空间。这些开发社区建成时的总资本成本估计为24.91亿美元。

处置活动

综合公寓社区

在截至2023年12月31日的三个月中，公司出售了位于纽约州马马罗内克的全资社区Avalon Mamaroneck。Avalon Mamaroneck包含229套公寓房，以1.04亿美元的价格出售，根据公认会计原则，收益为77,901,000美元，经济收益为38,878,000美元。
在截至2023年12月31日的年度中，该公司出售了四个全资社区，共包含987套公寓和27,000平方英尺的商业空间。这些社区的售价为4.46亿美元，加权平均初始市值率为4.9％，根据公认会计原则，收益为287,587,000美元，经济收益为159,747,000美元。

收购活动

在截至2023年12月31日的三个月中，公司收购了两个全资社区：

•阿瓦隆·摩尔斯维尔位于北卡罗来纳州摩尔斯维尔，包含203套公寓房，购买价格为52,100,000美元。

•Avalon West Plano位于德克萨斯州卡罗尔顿，包含568套公寓房，购买价格为1.42亿美元，其中包括假设的630.41万美元固定利率抵押贷款，合同利率为4.18％，将于2029年5月到期。

在截至2023年12月31日的年度中，该公司收购了三个全资社区，其中包含1,131套公寓房，总收购价为27720万美元。

结构性投资计划（“SIP”）活动

在截至2023年12月31日的三个月中，公司根据SIP签订了两项承诺，同意向多户住宅开发项目提供高达47,55万美元的总投资，加权平均回报率为13.1％。

截至2023年12月31日，公司有七项承诺为夹层贷款或优先股投资提供资金，用于在公司市场上开发多户住宅项目，总额高达191,585,000美元。截至2023年12月31日，该公司的投资承诺的加权平均回报率为11.5％。这些承诺的初始到期日介于2025年9月至2027年12月之间。截至2023年12月31日，该公司已为这些承诺中的96,461,000美元提供了资金。

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流动性和资本市场

截至2023年12月31日，该公司拥有397,890,000美元的非限制性现金和现金等价物。此外，该公司拥有96,045,000美元的限制性现金，主要由用于担保借贷安排的本金储备资金组成。

截至2023年12月31日，该公司在其22.5亿美元的无抵押循环信贷额度（“信贷额度”）或其5亿美元的无抵押商业票据计划下没有任何未偿借款。公司承诺维持其信贷额度下的可用借贷能力，金额等于该计划下的实际借款额，这为商业票据计划提供了支持。

该公司2023年第四季度的年化净负债占核心息税折旧摊销前利润（定义见本新闻稿）为4.2倍，截至2023年12月31日止年度的未支配净负债净利润（定义见本新闻稿）为95％。

在截至2023年12月31日的三个月中，该公司的债务活动如下：

•该公司根据其现有的上架注册声明在公开发行中发行了本金4亿美元的无抵押票据，其净收益为397,156,000美元。这些票据于2033年12月到期，发行的息票为5.30％。票据的实际利率为5.19％，包括发行成本和套期保值活动的影响。

•该公司在到期时偿还了4.20％的无抵押票据的本金3.5亿美元。

在截至2023年12月31日的年度中，除了上述债务活动外，公司还有以下债务活动：

•该公司在到期时偿还了2.85％的无抵押票据的本金2.5亿美元。

•该公司在2024年2月到期日之前按面值偿还了本金1.5亿美元的浮动利率无抵押定期贷款。

在截至2023年12月31日的年度中，公司结算了2022年4月签订的未偿还股权远期合约，以491,912,000美元，合每股245.96美元，扣除发行费用和折扣，发行了200万股普通股。

2024 年第一季度股息声明

公司董事会宣布，2024 年第一季度公司普通股的股息为每股 1.70 美元（面值为每股 0.01 美元）。宣布的股息比公司前一季度每股1.65美元的股息增长了3.0％。股息将于2024年4月15日支付给截至2024年3月28日的登记在册的普通股股东。

在宣布增加股息时，董事会评估了公司过去的表现和未来的收益增长前景。决定增幅时考虑的其他因素包括当前的普通股股息分配、当前普通股股息分配与公司核心FFO的关系、股息分配与应纳税所得额的关系、房地产投资信托管理规则下的分配要求以及应纳税所得额的预期增长。

2024年第一季度和全年财务展望

以下是公司2024年的财务前景摘要，完整版本中提供了更多细节。

对于其第一季度和2024年全年财务展望，公司预计如下：
预计每股收益、预计FFO和预计的核心FFO展望 (1)
 Q1 20242024 年全年
 低高低高
预计每股收益 $1.06 —$1.16 $6.27 —$6.77 
预计每股FFO $2.54 —$2.64 $10.42 —$10.92 
预计每股核心FFO$2.56 —$2.66 $10.53 —$11.03 
(1) 有关预计每股FFO和预计每股核心FFO与预计每股收益的对账情况，请参阅表8的定义和对账。
全年财务展望
2024 年全年
与 2023 年全年对比
低高
同一家商店：
住宅收入变化1.6%—3.6%
住宅运营支出变化4.5%—6.7%
住宅 NOI 变化0.0%—2.5%

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下表将公司2023年全年每股收益、每股FFO和核心每股FFO的实际业绩与其2024年全年财务展望中点的实际业绩进行了比较：

2023 年全年业绩对比
至 2024 年全年展望
每股
EPSFFO核心 FFO
2023 年每股公布业绩$6.56 $10.32 $10.63 
同店住宅收入0.48 0.48 0.48 
同店住宅运营支出(0.32)(0.32)(0.32)
开发和其他稳定的住宅NOI0.36 0.36 0.36 
商业 NOI(0.01)(0.01)(0.01)
头顶和其他(0.07)(0.07)(0.07)
资本市场和交易活动(0.29)(0.29)(0.29)
非核心物品 (1)0.20 0.20 — 
出售房地产的收益和折旧费用(0.39)— — 
预计每股收益——2024年展望 (2)$6.52 $10.67 $10.78 
(1) 非核心项目的详情见定义和对账，表8。
(2) 代表公司展望的中点。

下表将公司2023年第四季度的每股收益、每股FFO和每股核心FFO的实际业绩与其2024年第一季度财务展望中点进行了比较：

2023 年第四季度业绩与 2024 年第一季度展望对比
每股
EPSFFO核心 FFO
2023 年第四季度每股业绩公布 $1.70 $2.63 $2.74 
同店住宅收入— — — 
同店住宅运营支出(0.06)(0.06)(0.06)
开发和其他稳定的住宅NOI0.01 0.01 0.01 
头顶和其他(0.02)(0.02)(0.02)
资本市场和交易活动(0.06)(0.06)(0.06)
非核心物品 (1)0.09 0.09 — 
出售房地产的收益和折旧费用(0.55)— — 
预计每股收益——2024年第一季度展望 (2)$1.11 $2.59 $2.61 
(1) 非核心项目的详情见定义和对账，表2和表8。
(2) 代表公司展望的中点。

其他事项

公司将于美国东部时间2024年2月1日下午 1:00 举行电话会议，审查并回答有关本新闻稿、其第四季度和2023年全年业绩、附件（如下所述）和相关事项的问题。要参与电话会议，请拨打 877-407-9716。
要收听电话会议的重播，该电话会议将于美国东部时间2024年2月1日下午4点至2024年3月1日播出，请拨打844-512-2921并使用重播密码：13740496。电话会议的网络直播也将在 https://investors.avalonbay.com 播出，网络直播的在线播放将在电话会议结束后的至少七天内播出。

公司制作财报附件（“附件”），提供有关运营、开发、重建、处置和收购活动的详细信息。这些附件被视为本财报的一部分，可通过公司网站 https://investors.avalonbay.com 在本财报中全文查阅。要通过电子邮件接收未来的新闻稿，请通过 https://investors.avalonbay.com/other-information 提交申请。

除附件外，公司还将提供电话会议演示文稿，该演示文稿将在本新闻稿发布后和2024年2月1日市场开盘前在公司网站 https://investors.avalonbay.com 上公布。

关于 AvalonBay 社区有限公司

截至2023年12月31日，公司在12个州和哥伦比亚特区拥有或持有299个公寓社区的直接或间接所有权，其中有90,669套公寓住宅，其中18个社区正在开发中。该公司是一家股权房地产投资信托基金，业务是开发、重建、收购和管理新英格兰、纽约/新泽西都会区、中大西洋、太平洋西北地区、北加州和南加州的主要大都市区，以及公司的扩张区域，即北卡罗来纳州的罗利-达勒姆和夏洛特、佛罗里达州东南部、德克萨斯州的达拉斯和奥斯汀以及科罗拉多州的丹佛。更多信息可以在公司的网站上找到，网址为 https://www.avalonbay.com。欲了解更多信息，请致电703-317-4681与投资者关系副总裁杰森·雷利联系。

前瞻性陈述

本新闻稿包括其附件，包含经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条所指的前瞻性陈述。您可以通过公司使用 “期望”、“计划”、“估计”、“预期”、“项目”、“打算”、“相信” 等词语来识别这些前瞻性陈述，
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“展望”、“可能”、“应该”、“将来”、“追求” 以及预测或表明未来事件和趋势且不报告历史事项的类似表述均基于公司在本新闻稿发布时的预期、预测和假设，这些预期、预测和假设可能无法实现，并且涉及无法准确预测或可能无法预期的风险和不确定性。这可能导致实际业绩、业绩或成就与前瞻性陈述所表达或暗示的预期未来业绩、业绩或成就存在重大差异。可能导致这种差异的风险和不确定性包括：我们可能会放弃已经产生成本的开发或重建机会；不利的资本和信贷市场状况，包括利率上升，可能会影响我们获得各种资本和/或资本成本的机会，这可能会影响我们的业务活动、收益和普通股价格等；当地就业条件的变化、对公寓的需求、有竞争力的住房产品的供应、房东-租户法，包括租金控制法规和其他经济或监管条件的通过可能会导致入住率和/或租金低于预期，并对我们社区的盈利能力产生不利影响；延迟完成开发、重建和/或租赁以及普遍价格上涨，可能会导致融资和施工成本增加，并可能延迟和/或降低社区的盈利能力；社区开发、重建或收购的债务和/或股权融资可能无法提供或可能无法以优惠的价格提供条款；我们可能无法获得必要的政府许可和授权，或者在获得这些许可和授权方面遇到延误；费用可能导致我们开发或重建的社区无法实现预期的盈利能力；我们对合资企业风险和成功处置某些资产的能力的假设可能无法实现；根据SIP对第三方多户住宅开发的夹层债务或优先股的投资可能无法按预期偿还；我们的假设和预期财务展望可能被证明过于乐观；诉讼费用和后果可能超出我们的预期；与疾病爆发或其他公共卫生事件相关的风险可能会影响多户家庭产业和整体经济，包括来自企业和政府采取的措施以及消费者和企业在事件期间和之后对生活和工作安排的偏好。关于可能导致实际业绩与前瞻性陈述所表达或暗示的风险和不确定性存在重大差异的更多讨论载于公司向美国证券交易委员会提交的文件中，包括公司的年度报告
截至2022年12月31日财年的10-K表报告，标题为 “风险因素”，标题为 “管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析——前瞻性陈述”，以及随后的10-Q表季度报告。

公司没有义务更新前瞻性陈述，包括其2024年预期经营业绩和本新闻稿中包含的其他财务数据预测。公司可自行决定在未来的公开公告中提供投资界可能感兴趣的有关其前景的信息。未来展望的格式和范围可能与本新闻稿中包含的信息的格式和范围不同。
 
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定义和对账

本财报中使用的非公认会计准则财务指标和其他资本化条款在附件14 “非公认会计准则财务指标的定义和对账及其他条款” 中进行了定义、对账和进一步解释。附件14包含在公司网站 https://investors.avalonbay.com 上发布的完整财报中。此电汇分配仅包括以下定义和对账表。
 
每套占用房屋的平均月租金收入由公司根据公认会计原则计算得出的住宅租金收入除以占用公寓房屋的加权平均数。

商业代表归因于公司混合用途社区和其他非住宅业务的非公寓部分的业绩。

开发项目由综合社区组成，这些社区要么正在建设中，要么正在建设中，并在本年度完工。这些社区可能已部分或全部完备并正在运作。

管理层将息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和核心息税折旧摊销前利润视为衡量我们财务业绩的补充指标。公司将息税折旧摊销前利润定义为根据公认会计原则计算的扣除利息支出、所得税、折旧和摊销前的净收益或亏损。息税折旧摊销前利润由公司根据全国房地产投资信托基金协会（“Nareit”）理事会采用的定义计算，即息税折旧摊销前利润加上或减去处置折旧财产的亏损和收益，加上折旧财产的减值减记，调整以反映公司在未合并实体的息税折旧摊销前利润中所占份额。核心息税折旧摊销前利润是公司的息税折旧摊销前利润，经下表概述的非核心项目调整后的息税折旧摊销前利润。通过进一步调整不被视为公司核心业务运营一部分的项目，Core eBitDare可以帮助人们比较公司不同时期的核心运营和财务业绩。息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和核心息税折旧摊销前利润与净收益的对账情况如下（千美元）：

表 1
Q4
2023
净收入$242,066 
利息支出和债务清偿损失58,515 
所得税支出2,438 
折旧费用210,694 
EBITDA$513,713 
  
伤亡损失568 
出售社区的收益(77,994)
未合并实体息税折旧摊销前利润调整 (1)3,468 
息税前利润$439,755 
 
未合并实体收益，净额(137)
合资企业推广(23)
结构性投资计划贷款储备771 
宣传捐款 1,425 
对冲会计活动310 
高管过渡薪酬成本300 
遣散费相关费用132 
扣除回收款后的支出性交易、开发和其他追查成本9,265 
其他房地产活动533 
法律和解和费用393 
Core eBitDare$452,724 
(1) 包括合资企业利息、税收、折旧、折旧房地产处置收益和净收益中包含的减值损失（如果适用）。





7


经济收益由公司根据公认会计原则计算为销售收益，减去截至销售之日的累计折旧以及公认会计原则会计可能需要的任何其他调整。管理层通常认为经济收益是根据公认会计原则衡量出售收益的适当补充指标，因为它可以帮助投资者了解出售的现金收益与投资于卖出社区的现金之间的关系。被处置社区的经济收益以其各自的最终和解声明为基础。在截至2023年12月31日的年度中，根据公认会计原则，处置的全资社区的总经济收益与总销售收益的对账情况见完整稿的其他部分。

经济占用率定义为可能的住宅收入总额减去空置损失占可能住宅收入总额的百分比。可能的住宅总收入（也称为 “总潜在收入”）是通过按合同费率对占用单元进行估值而按市场租金对空置单元进行估值来确定的。空置损失是通过按当前市场租金对空置单元进行估值来确定的。通过按市场租金衡量空置公寓，经济占用率考虑了这样一个事实，即社区内不同规模和位置的公寓住宅对社区的总收入具有不同的经济影响。

管理层普遍认为FFO和核心FFO是衡量我们运营和财务业绩的适当补充指标。FFO由公司根据Nareit采用的定义计算。公司将FFO计算为根据公认会计原则计算的归属于普通股股东的净收益或亏损，经先前折旧的运营社区的销售损益、会计原则变更的累积影响、折旧房地产资产的减值减记、子公司持有的折旧房地产资产价值下降和房地产资产折旧（包括未折旧房地产资产的折旧）所推动的关联公司投资的减记以及房地产资产的折旧，包括未调整的调整巩固的伙伴关系和联合企业。FFO可以帮助人们比较房地产公司在不同时期之间或与不同公司比较的运营和财务业绩，因为诸如（i）先前折旧房地产销售的收益或亏损或（ii）房地产折旧之类的调整可能会影响公司之间的可比性，因为根据历史成本核算和使用寿命估计，这些或类似项目的金额和时间可能会因处于相似条件的相同资产的所有者而异。核心FFO是公司根据下表列出的非核心项目进行调整后的FFO。通过进一步调整我们不认为是核心业务运营一部分的项目，Core FFO可以帮助比较公司不同时期的核心经营业绩。归属于普通股股东的净收益归属于FFO和核心FFO的对账情况如下（千美元）：





8


表 2
Q4Q4全年全年
2023202220232022
归属于普通股股东的净收益$241,969 $241,293 $928,825 $1,136,775 
折旧-房地产资产，包括合资企业调整209,694 205,977 811,717 810,611 
对非控股权益的分配— 12 25 48 
出售持有先前折旧房地产的未合并实体的收益— (82)— (38,144)
出售先前折旧的房地产的收益(77,994)(88,065)(287,424)(555,558)
房地产的伤亡损失568 — 9,118 — 
归属于普通股股东的 FFO 374,237 359,135 1,462,261 1,353,732 
调整项目：
未合并实体收益，净额 (1)(137)(6,367)(4,161)(8,355)
合资企业推广 (2)(23)— (1,519)(4,690)
结构性投资计划贷款储备 (3)771 (21)1,186 1,632 
合并债务的清偿损失— — 150 1,646 
对冲会计活动310 267 566 (229)
宣传捐款 1,425 100 1,625 634 
高管过渡薪酬成本300 411 1,244 1,631 
遣散费相关费用132 458 2,625 1,097 
扣除回收款后的支出性交易、开发和其他追查成本 (4)9,265 5,507 30,583 13,288 
其他房地产活动533 (4,563)(174)(5,127)
待售公寓的估算持有成本 (5)68 271 602 2,306 
法律和解和费用 (6)393 1,206 457 (2,212)
所得税支出 (7)2,438 6,683 10,153 14,646 
归属于普通股股东的核心 FFO $389,712 $363,087 $1,505,598 $1,369,999 
已发行普通股的加权平均值——摊薄142,229,122 140,007,823 141,643,788 139,975,087 
每股普通股收益——摊薄 $1.70 $1.72 $6.56 $8.12 
普通股每股FFO-摊薄后 $2.63 $2.57 $10.32 $9.67 
普通股每股核心FFO——摊薄后 $2.74 $2.59 $10.63 $9.79 
(1) 金额主要由技术投资的未实现净收益组成。
(2) 2023年和2022年的金额用于表彰公司对Archstone Multifamily Partners AC LP的增持兴趣。
(3) 金额是与公司主要根据其SIP的贷款承诺相关的预期信贷损失。将发生的任何实际损失（如果有）的时间和金额尚待确定。
(4) 2023年的金额包括注销27,455美元，用于公司确定不再可能的七个开发机会。2022年的金额包括注销的10,073美元，用于公司认为不再可能的三个开发机会。
(5) 代表The Park Loggia待售住宅公寓的估算账面成本。公司通过将已建和未出售的待售住宅公寓的总资本成本乘以公司的加权平均无抵押债务有效利率来计算此次调整。
(6) 2022年，公司收到了6,000美元的法律和解收益，其中3684美元经核心FFO调整后。
(7) 金额主要用于确认与The Park Loggia相关的税款。

利息承保范围由公司计算得出，计算方法是核心息税折旧摊销前利息除以利息支出。利息保险之所以由公司提供，是因为它为评级机构和投资者提供了将我们的偿债能力与其他公司的偿债能力进行比较的另一种手段。截至2023年12月31日的三个月，利息承保范围的计算方法如下（千美元）：








9


表 3
  
Core eBitDare (1)$452,724 
利息支出 (2)$58,515 
利息保障 7.7 倍
(1) 有关更多详情，请参见定义和对账表 1。
(2) 不包括非核心对冲会计活动的影响。

公司将市值率定义为单一社区在运营前12个月的预计净投资回报率（假设没有重新定位），减去每套公寓住宅约300至500美元的非常规补贴的估计值除以该社区的总销售价格。如上所述，预计净资产净值表示管理层对预计租金收入减去扣除利息、所得税（如果有）、折旧和摊销前的预计运营支出的估计。为此，管理层对社区运营支出的预测包括2.25％的管理费。市值利率可能由其他人以不同的方式确定，是房地产行业在确定房产的适当购买价格或估算房产价值时经常使用的一项衡量标准。买家在确定适当价值时可能会为不同的社区分配不同的市值率，因为他们（i）可能预测运营费用和资本支出估算值的变化率不同，（ii）由于对租金和入住率变化的估计不同，未来租金收入的变化率可能会有所不同。加权平均市值率是根据每个社区的总销售价格进行加权的。

公司报告的市场租金基于公司根据其租赁公寓的经验和公开的市场数据设定的当前市场价格。一段时期的市场租金基于该时期的平均市场租金，并不反映对现金优惠的任何影响。

净负债占核心息税折旧摊销前利润率由公司计算得出，即出于财务报告目的合并的总债务（有担保和无抵押票据，以及公司的信贷额度和商业票据计划）减去合并现金和限制性现金，除以2023年第四季度的年化核心息税折旧摊销前利润。净债务与核心息税折旧摊销前利润的计算方法如下（千美元）：

表 4
债务本金总额 (1)$8,044,042 
现金和现金等价物以及限制性现金(493,935)
净负债$7,550,107 
 
Core eBitDare (2)$452,724 
核心息税折旧摊销前利润，按年计算$1,810,896 
净债务占核心息税折旧摊销前利润4.2 倍
(1) 截至2023年12月31日的余额不包括净额无抵押票据中反映的43,848美元的债务折扣和递延融资成本，以及简明合并资产负债表中净额反映的18,372美元的债务折扣和递延融资成本。
(2) 有关更多详情，请参见定义和对账表 1。

10


公司将NOI定义为财产总收入减去直接财产运营费用（包括财产税），不包括公司层面的收入（包括管理、开发和其他费用）、公司层面的物业管理和其他间接运营费用、支出性交易、开发和其他追索成本，扣除回款、利息支出、净债务清偿损失、净额、一般和管理费用、未合并费用投资的收入、折旧费用、所得税（福利），伤亡损失，（收益）社区出售损失、其他房地产活动以及出售或持有待售房地产资产的净营业收入。公司认为，NOI是衡量一个或多个社区经营业绩净收入的重要而适当的补充绩效指标，因为它可以帮助投资者和管理层在分配任何公司级物业管理费用或融资相关成本之前了解一个或多个社区的核心业务。NOI 反映了社区的经营业绩，可以更轻松地比较个别资产或资产组的经营业绩。此外，由于房地产的潜在买家具有不同的融资和管理费用结构，收购房地产对管理费的边际影响也各不相同，因此房地产行业的许多人认为NOI是确定房地产资产或资产组价值的有用衡量标准。

住宅净资产净值表示归因于公司公寓租赁业务的业绩，包括停车和其他辅助住宅收入。住宅NOI与净收入的对账以及按运营部门划分的住宅NOI细分如下（千美元）：















































11


表 5
Q4Q4Q3Q2Q1全年全年
2023202220232023202320232022
净收入$242,066 $241,164 $171,790 $367,807 $146,775 $928,438 $1,136,438 
扣除企业收入后的物业管理和其他间接运营费用31,527 26,081 30,421 28,972 30,784 121,704 114,200 
扣除回收款后的支出性交易、开发和其他追查成本10,267 6,700 18,959 1,261 2,992 33,479 16,565 
利息支出，净额49,471 57,461 48,115 51,585 56,821 205,992 230,074 
清偿债务造成的损失，净额— — 150 — — 150 1,646 
一般和管理费用17,992 20,741 20,466 17,676 20,400 76,534 74,064 
来自未合并投资的收入(1,709)(6,820)(1,930)(4,970)(4,845)(13,454)(53,394)
折旧费用210,694 207,232 200,982 200,546 204,743 816,965 814,978 
所得税支出（福利）2,438 6,683 4,372 (217)3,560 10,153 14,646 
伤亡损失568 — 3,499 — 5,051 9,118 — 
出售社区（收益）亏损(77,994)(88,065)(22,121)(187,322)13 (287,424)(555,558)
其他房地产活动533 (4,563)(237)(341)(129)(174)(5,127)
出售或持有待售房地产资产的 NOI(521)(7,095)(2,089)(5,652)(6,471)(14,733)(46,678)
NOI485,332 459,519 472,377 469,345 459,694 1,886,748 1,741,854 
商业 NOI(8,719)(9,158)(8,098)(8,529)(8,565)(33,911)(35,652)
住宅NOI $476,613 $450,361 $464,279 $460,816 $451,129 $1,852,837 $1,706,202 
住宅NOI
同一家商店：   
新英格兰$62,268 $59,677 $60,944 $61,567 $59,241 $244,020 $225,825 
纽约/新泽西州地铁90,643 90,837 89,084 89,090 88,989 357,806 337,774 
大西洋中部64,717 62,304 63,158 63,437 62,950 254,262 237,256 
佛罗里达州东南12,107 11,359 11,889 11,984 12,172 48,152 42,695 
科罗拉多州丹佛5,193 5,121 5,061 4,821 4,945 20,020 19,652 
西北太平洋29,984 28,929 29,069 29,657 29,411 118,121 113,058 
北加州75,341 73,386 75,209 75,767 74,123 300,440 285,319 
南加州96,822 89,178 94,739 93,195 89,507 374,263 355,687 
其他扩张区域3,771 3,853 3,769 3,864 3,934 15,338 14,418 
同店总数440,846 424,644 432,922 433,382 425,272 1,732,422 1,631,684 
其他稳定剂22,112 20,237 20,926 19,701 19,765 82,504 57,269 
开发/再开发13,655 5,480 10,431 7,733 6,092 37,911 17,249 
住宅NOI $476,613 $450,361 $464,279 $460,816 $451,129 $1,852,837 $1,706,202 

公司报告的NOI不包括出售或归类为待售资产的经营业绩。已出售或归类为待售社区的NOI对账如下（千美元）：

表 6
Q4Q4Q3Q2Q1全年全年
2023202220232023202320232022
出售或持有待售房地产资产的收入$796 $10,119 $3,058 $8,339 $9,003 $21,197 $69,782 
出售或持有待售房地产资产的运营费用(275)(3,024)(969)(2,687)(2,532)(6,464)(23,104)
出售或持有待售房地产资产的 NOI$521 $7,095 $2,089 $5,652 $6,471 $14,733 $46,678 

 
12


商业 NOI 由以下组成部分组成（以千计）：

表 7
Q4Q4Q3Q2Q1全年全年
2023202220232023202320232022
商业收入$10,574 $10,769 $9,945 $10,175 $10,244 $40,938 $41,980 
商业运营费用(1,855)(1,611)(1,847)(1,646)(1,679)(7,027)(6,328)
商业 NOI$8,719 $9,158 $8,098 $8,529 $8,565 $33,911 $35,652 

其他稳定社区由公司拥有的已完成的合并社区组成，这些社区自2023年1月1日起已稳定运营，或者在2022年1月1日之后被收购。其他稳定版不包括正在进行或可能进行大规模重建活动的社区。

本新闻稿中公司展望中提供的预计FFO和预计核心FFO是在与历史FFO和核心FFO一致的基础上计算的，因此被视为对预计经营业绩中预计净收入的适当补充指标。2024年第一季度和全年预计每股FFO（摊薄）的区间与预计每股收益（摊薄后）区间的对账以及预计每股FFO区间与预计每股核心FFO区间的相应对账如下：

表 8
低
范围		高
范围
预计每股收益（摊薄后）——2024年第一季度$1.06 $1.16 
折旧（与房地产有关）1.48 1.48 
预计每股 FFO（摊薄）——2024 年第一季度2.54 2.64 
扣除回收款后的支出性交易、开发和其他追查成本0.01 0.01 
宣传捐款0.01 0.01 
预计每股核心FFO（摊薄）——2024年第一季度$2.56 $2.66 
预计每股收益（摊薄后）——2024年全年$6.27 $6.77 
折旧（与房地产有关）5.97 5.97 
出售社区的收益(1.82)(1.82)
预计每股FFO（摊薄）——2024年全年10.42 10.92 
未合并实体收益，净额0.01 0.01 
扣除回收款后的支出性交易、开发和其他追查成本0.04 0.04 
法律和解和费用0.01 0.01 
宣传捐款0.05 0.05 
预计每股核心FFO（摊薄）——2024年全年$10.53 $11.03 













13


在本新闻稿中对某些开发社区以及计算处置市值率时使用的预计净资产净值表示管理层截至本新闻稿发布之日（如果是处置则为买方估值之日）对预计的稳定租金收入减去预计的稳定运营支出的估计。对于发展社区，预计的NOI是根据施工完成后的前十二个月的 “稳定行动” 计算得出的。在计算市值利率时，预计的处置净资产净收益率是根据买方估值之日后的前十二个月计算的。预计的稳定租金收入是管理层对预计总潜在租金减去预计稳定的经济空缺率的估计，并根据预计的稳定特许权加上预计稳定的其他租金收入进行了调整。预计的稳定运营费用不包括利息、所得税（如果有）、折旧或摊销，也不包括公司层面的物业管理费用或一般和管理成本的任何分配。此外，预计开发社区的稳定运营支出不包括物业管理费支出。开发社区和处置的预计总潜力通常基于被占房屋的租赁租金和管理层对目前未租房屋的租金水平的最佳估计，以及将在用于制定预计净资产净值的十二个月未来期内可供出租的房屋的租金水平。加权平均预计净资产净值占总资本成本的百分比是根据公司在每个社区的总资本成本中所占的份额及其所有权百分比进行加权的。

管理层认为，按总加权平均值计算，开发社区的预计净资产净值有助于投资者了解管理层对资产完工并实现稳定占用率后（在分配任何公司层面的物业管理费用、一般和管理成本或利息支出之前）对开发社区运营可能产生的影响的估计。但是，在本新闻稿中，公司没有给出全公司NOI的预测。鉴于这些社区预计的NOI的日期和财政年度不同，预计将公司层面的物业管理费用、一般和管理成本以及利息支出分配给正在开发的社区是复杂的，不切实际的，可能没有意义。这些社区的预计净资产净值并不是对公司整体财务业绩或现金流的预测。无法保证正在开发的社区将实现本版本中描述的预计NOI。

重建由巩固的社区组成，这些社区正在进行或可能在本年度开始大规模重建。如果（i）重建期间的资本投入预计将超过500万美元或社区重建前基础的10％，以较低者为准，并且（ii）在重建活动期间或由于重建活动而实际占用率低于或预计将低于90％，则重建被视为重大重建。

住宅代表归因于公司公寓租赁业务的业绩，包括停车和其他辅助住宅收入。

根据公认会计原则，公司将带有优惠的住宅租金收入视为住宅租金收入的补充指标，旨在帮助投资者评估当前和历史特许权对基于公认会计原则的住宅租金收入的影响，并更容易与其他公司报告的收入进行比较。此外，以现金为基础的住宅租金收入和优惠使投资者能够了解现金优惠的历史趋势。

符合公认会计原则的同店住宅租金收入与带有现金基础优惠的住宅租金收入的对账情况如下（千美元）：

表 9
Q4Q4Q3全年全年
20232022202320232022
住宅租金收入（基于 GAAP）$636,255 $608,567$635,318$2,514,272 $2,364,776
住宅特许权已摊销4,356 2,9504,06614,789 22,008
已授予住宅特许权(4,501)(4,935)(6,194)(17,040)(11,699)
以现金为基础的住宅租金收入及优惠待遇$636,110 $606,582$633,190$2,512,021 $2,375,085
Q4 2023
对比 2022 年第四季度		Q4 2023
对比 2023 年第三季度		2023 年全年
vs.
2022 年全年
百分比变化-GAAP 收入 4.5 %0.1 %6.3 %
百分比变化-现金收入 4.9 %0.5 %5.8 %


14


Same Store由合并后的社区组成，将去年与本年度的经营业绩进行比较是有意义的，因为这些社区在相应的去年年初都是自有的，并且运营稳定，定义见下文。因此，就2023年的经营业绩而言，Same Store由截至2022年1月1日运营稳定、未开展或不可能进行实质性重建活动、在本年度内不出售或可能处置的合并社区组成。

稳定运营的定义是社区在 (i) 实际占用率达到 90% 或 (ii) 开发或重建完成一周年之后开展的运营，以较早者为准。

总资本成本包括开发相应开发或重建社区预计或实际产生的所有资本化成本，包括土地征用成本、建筑成本、房地产税、资本化利息和贷款费用、许可证、专业费用、分配的开发管理费用和其他监管费用以及意外开支估算，由出售任何相关土地或改善所得收益所抵消，所有这些费用均根据公认会计原则确定。总资本成本还包括与第一代商业租户相关的成本，例如租户改善和租赁佣金。对于重建社区，如果注明，总资本成本不包括在重建开始之前产生的成本。对于在前一时期或本期完成开发或重建的社区，总资本成本反映了所产生的实际成本加上管理层做出的任何意外开支估计。无论是在施工期间还是在施工完工后，被确定为拥有合资企业所有权的社区的总资本成本代表合资企业的预计总出资额。对于不在建的合资企业，总资本成本等于房地产总成本。

无法收回的租赁收入和地租减免

下表列出了不可收回的住宅租赁收入占住宅租金总收入的百分比，其中不包括每个时期从地租减免计划中确认的金额。政府租金减免减少了无法收回的住宅租赁收入。该公司预计，如果没有联邦政府的资助，2024年确认的租金减免金额将继续下降。

表 10
同店不可收回的住宅租赁收入
Q4Q4Q3Q2
2023202220232023
总计不包括租金减免总计不包括租金减免总计不包括租金减免总计不包括租金减免
新英格兰0.9 %1.1 %1.2 %1.7 %0.9 %1.2 %0.6 %1.1 %
纽约/新泽西州地铁2.9 %3.1 %2.6 %3.7 %2.3 %2.7 %2.3 %3.2 %
大西洋中部2.5 %2.7 %2.3 %2.7 %2.2 %2.4 %1.9 %2.3 %
佛罗里达州东南2.0 %2.0 %2.6 %3.3 %3.0 %3.0 %2.6 %3.1 %
科罗拉多州丹佛1.0 %1.0 %0.6 %1.6 %1.5 %1.5 %1.0 %1.0 %
西北太平洋1.1 %1.2 %0.7 %1.2 %1.6 %1.8 %0.8 %1.0 %
北加州1.2 %1.3 %1.8 %2.2 %1.2 %1.4 %1.2 %1.3 %
南加州2.3 %2.5 %5.6 %5.9 %2.5 %2.7 %3.4 %3.5 %
其他扩张区域1.0 %1.0 %0.8 %0.8 %0.5 %0.5 %0.3 %0.3 %
同店总数1.9 %2.1 %2.7 %3.3 %1.9 %2.1 %1.9 %2.3 %

Unconsolidated Development 由正在建设或正在建设并在本年度完工的社区组成，我们通过在未合并合资企业中的投资权益拥有间接所有权。这些社区可能已部分或全部完备并正在运作。

公司计算的未支配净资产代表截至2023年12月31日由未偿还的有担保票据支配的房地产资产产生的NOI占房地产资产产生的NOI占房地产资产产生的NOI总额的百分比。公司认为，公司现有和潜在的无担保债权人将未抵押的NOI视为公司借贷能力的一个指标。因此，当与公司的利息覆盖范围、息税折旧摊销前利润和运营现金流一起进行审查时，公司认为投资者和债权人将未抵押国民收入视为确定实体财务灵活性的有用补充衡量标准。截至2023年12月31日止年度的未支配净资产净值的计算方法如下（千美元）：






15


表 11
2023 年全年
NOI
住宅净资产净值：
同一家商店$1,732,422 
其他稳定剂82,504 
开发/再开发37,911 
住宅总净资产净值1,852,837 
商业 NOI33,911 
出售或持有待售房地产资产的 NOI14,733 
房地产资产产生的 NOI 总额1,901,481 
减去设押资产的NOI(90,593)
未设押资产的NOI$1,810,888 
未受阻的 NOI95 %

16