2023年11月服务地产信托（纳斯达克股票代码：SVC）投资者演示文稿

2SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023年11月关于前瞻性陈述、免责声明和非公认会计准则财务指标的警告本演示文稿包含1995年《私人证券诉讼改革法》和其他受风险和不确定性影响的证券法所指的前瞻性陈述。这些陈述可能包括 “相信”、“期望”、“预期”、“打算”、“计划”、“估计”、“将”、“可能” 等词语以及这些或类似表达的否定词或派生词。这些前瞻性陈述除其他外包括以下方面的陈述：SVC支付其债务利息和本金的能力、SVC租户可能违约或不续订租约、租金下降或空置率增加、SVC有关投资、融资和处置的政策和计划，以及SVC发行优先有担保票据以偿还其2024年到期债务的能力。前瞻性陈述反映了SVC当前的预期，基于判断和假设，本质上是不确定的，受风险、不确定性和其他因素的影响，这可能导致SVC的实际业绩、业绩或成就与这些前瞻性陈述中表达或暗示的预期未来业绩、业绩或成就存在重大差异。可能导致SVC的实际业绩、业绩或成就与明示或暗示的前瞻性陈述存在重大差异的一些风险、不确定性和其他因素包括但不限于以下方面：Sonesta Holdco Corporation及其子公司或Sonesta成功运营其为SVC管理的酒店的能力、SVC的经理和租户在不利的市场和经济条件下运营的能力，上升或持续的高利率，高通胀，劳动力市场的挑战，公共股权和债务市场的混乱和波动，全球地缘政治敌对行动和紧张局势以及经济衰退或衰退，商业短期酒店业务是否及何时恢复到COVID-19疫情前的历史水平，酒店业状况的改善是否会继续、增加或持续，SVC的经理和租户是否及将在多大程度上支付SVC产生的合同回报、租金或其他义务，商业地产、酒店内部的竞争，和旅行中心以及SVC经理和租户经营的其他行业，特别是在SVC房产所在的市场，SVC在债务到期或以其他方式到期时偿还或再融资的能力，SVC维持足够流动性的能力，包括循环信贷额度下的借款可用性，SVC支付债务利息和本金的能力，SVC收购实现目标回报的房产的能力，SVC 按其目标价格出售房产的能力、SVC 筹集房产的能力或适当平衡债务或股权资本的使用、SVC可能违约的管理协议及其经理和租户的租约、SVC在SVC的租约到期时提高酒店房价和租赁物业租金的能力、发展其业务的能力、SVC增加和维持其物业的酒店房间和净租赁物业占用率的能力、SVC向股东支付分配款以及增加或增加或增加或增加或增加或增加或减少的能力维持此类分配的金额、劳动力成本上涨的影响，以及供应链挑战或其他市场条件导致的短缺以及大宗商品和其他价格上涨；SVC对房产进行具有成本效益的改善以增强其对酒店客人和净租赁租户的吸引力；SVC以令人满意的条件为其酒店和净租赁物业聘用和留住合格经理和租户的能力；SVC实现租金和回报来源多样化以提高其现金流安全性的能力；SVC的信用评级；SVC的能力的经理 RMR Group LLC（简称 RMR）要成功管理 SVC、与 SVC 关联方（包括其管理受托人、Sonesta、RMR 和其他附属机构）的实际和潜在利益冲突、SVC 从其酒店的规模、地理多样性、战略位置和各种服务水平中获益的能力、对 SVC 业务的限制及其为维持其作为美国房地产投资信托基金（REIT）的纳税资格而满足复杂规则的能力联邦所得税的目的、遵守和变更联邦、州和当地法律和法规、会计规则、税法和类似事项、恐怖主义行为、流行病的爆发或持续或其他重大不利公共卫生安全事件或状况、战争或其他敌对行动、供应链中断、气候变化或其他超出其控制范围的人为或自然灾害以及其他事项。这些风险、不确定性和其他因素并非详尽无遗，应与SVC定期申报中包含的其他警示声明一起阅读。SVC向美国证券交易委员会（SEC）提交的文件中包含的信息，包括SVC定期报告中 “风险因素” 标题下或其中包含的信息，确定了可能导致SVC在本演示文稿中前瞻性陈述出现差异的重要因素。SVC向美国证券交易委员会提交的文件可在美国证券交易委员会的网站上查阅，网址为www.sec.gov。您不应过分依赖SVC的前瞻性陈述。除非法律要求，否则SVC无意因新信息、未来事件或其他原因更新或更改任何前瞻性陈述。有关本演示文稿中某些信息的注意事项本演示文稿包含 SVC 从各种第三方来源获得的行业和统计数据。使用或从第三方来源获得的数据中的任何内容都不应被解释为投资建议。提供的一些数据和其他信息也基于SVC的诚信估计和信念，这些估计和信念来自其对内部调查和独立来源的审查及其经验。SVC认为这些外部来源、估计和信念是可靠和合理的，但它尚未对其进行独立验证。尽管SVC没有发现有关此处提供的数据的任何错误陈述，但这些估计和信念涉及固有的风险和不确定性，并且基于可能发生变化的假设。除非另有说明，否则提供的所有数据均为截至2023年9月30日的三个月。非公认会计准则财务指标本演示文稿包含非公认会计准则财务指标，包括FFO、标准化FFO、息税折旧摊销前利润、酒店息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润。本文附录中包含这些指标的计算和与最接近的GAAP指标的对账。有关本演示中使用的术语的某些定义，请参阅第 27 页。

3SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023年11月 SVC：公司概述 SVC 投资于两个资产类别：酒店和以服务为重点的零售净租赁物业，以实现现金流的多元化。以必需品为基础的零售资产具有强大的租金覆盖率、较低的资本支出要求和较长的租赁期限，可产生稳定的现金流，平衡酒店投资组合的周期性。按地点和行业实现多元化：22个行业的房产，144个品牌，分布在46个州、华盛顿特区、波多黎各和加拿大。酒店投资组合包括跨多个连锁规模的全方位服务、长期住宿和精选服务资产。

4SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023 年 11 月 SVC：公司概述 221 家酒店 37,777 个密钥投资 761 个零售净租赁资产 1,340 万可出租平方英尺 51 亿美元投资 982 个地产 113 亿美元投资全国规模的多元化投资组合

5SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023年11月 SVC：近期公司亮点 • 2月，SVC以5.6％的息票执行了6.102亿美元的担保融资，并使用所得款项赎回了2023年6月到期的4.5％优先票据。• 5月，美国旅游中心公司（TA）被英国石油公司（纽约证券交易所代码：BP）收购。o 交易为SVC提供了379.7美元按其拥有的TA普通股的价值、TA商品名称的出售和BP预付的租金获得300万美元的现金。o 年租金收入固定为2.54亿美元，增长2％在最初的10年租期和50年的延期期限内每年收购。• 6月，SVC以1.654亿美元，合每把钥匙约661600美元，收购了位于佛罗里达州迈阿密南海滩附近的海滨Nautilus酒店。该酒店将在2024年进行2500万美元的重新定位，以索尼斯塔的生活方式品牌The James重新开放。• 6月，SVC签订了经修订和重报的6.5亿美元有担保循环信贷额度，到期日为2027年6月29日，两次延期六个月。• 11月，SVC积极解决了2024年到期日的所有12亿美元债务。o 同意发行10亿美元的 8.625% 优先担保票据加上手头现金，偿还2024年到期日的12亿美元。o 继续表现出灵活性和价值投资组合。2023 年迄今：

6SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023年11月，SVC的资产位于46个州、华盛顿特区、波多黎各和加拿大。投资组合亮点：地域多元化 • SVC已在其房地产投资组合中投资了113亿美元。• SVC的投资分布在具有需求源的各个市场。• SVC认为地域多元化可以缓解市场风险。投资物业总数酒店数量净租赁总数（000美元）占酒店总额（000美元）的百分比酒店占净租赁（000美元）净租赁的百分比占总额 1 加利福尼亚州 58 36 22 美元 1,387,471 12.3% 1,114,406 18.0% 273,065 美元 5.4% 2 德克萨斯州 76 20 56 876,237 7.8% 361,254 5.8% 514,983 10.1% 3% 514,983 10.1% 3 伊利诺伊州 66 10 56 705,210 6.2% 414,700 6.7% 290,510 5.7% 4 佛罗里达州 58 12 46 691,789 6.1% 445,550 7.2% 246,239 4.9% 5 格鲁吉亚 89 16 73 671,839 6.0% 402,265 6.5% 269,574 5.3% 6亚利桑那州 39 14 25 475,951 4.2% 248,377 4.9% 7 俄亥俄州 44 5 39% 451,418 4.0% 121,793 2.0% 329,625 6.5% 8 路易斯安那州 15 3 3 12 381,322 3.4% 249,617 4.0% 131,705 2.6% 9 宾夕法尼亚州 33 5 28 338,360 3.0% 134,246 2.2% 204,114 4.0% 10 密苏里州 29 4 25 285,984 2.5% 156,834 2.5% 129,150 2.6% 前 10 507 125 382 6,265,581 55.5% 3,661 55.5% 3,665% 28,239 58.6% 2,637,342 52.0% 其他 (1) 475 96 379 5,017,980 44.5% 2,579,175 41.4% 2,438,805 48.0% 合计 982 221 761 美元 11,283,561 100.0% $6,207,414 100.0% $5,076,147 100.0% (1) 由 36 个不同的属性组成各州、哥伦比亚特区、波多黎各和安大略省、加拿大平均投资额每处房产1,060万美元。

服务地产信托（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023 年 11 月酒店投资组合

8SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023年11月按服务级别（1）按连锁规模划分（1）按地点划分的投资组合百分比郊区 18,395 48.7% 城市 9,443 25.0% 机场 6,904 18.0% 度假村 2,701 7.1% 7.1% 小型地铁 121 0.3% 州际公路 0.6% 总计 37,777 100.0% 酒店投资组合：按地点和服务级别进行多元化（1）按密钥数量计算百分比。全方位服务，40.1% 精选服务，22.6% 延长住宿，37.3% 高档服务，46.5% 高档服务，15.0% 中档/中档高档服务，38.5%

9SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023年11月酒店投资组合：月度运营指标（219家同类酒店）每月酒店息税折旧摊销前利润（百万美元）68.8% 67.0% 58.7% 50.9% 50.0% 57.9% 65.4% 66.7% 146 $142 $134 $134 $129 $134 $134 $134 $134 $134 $134 $134 $134 $134 $134 $134 $134 $134 $134 $134 $134 $134 $134 $134 $134 $134 $134 $134 $134 $134 $134 $134 139 $142 $141 $142 $147 $144 $136 $142 $86 $95 $97 $67 $67 $81 $93 $93 $94 $104 $89 $0 50 $150 $150 $250 $250 0% 10% 30% 40% 50% 70% 80% 入住率 ADR RevPAR 32.9 $16.0 $28.0 $11.4 $10.7 $29.6 $30.4 $9.3 $10.7 $29.4 $30.4 31.9 美元 15.8 美元 29.3 美元 0 美元 5 美元 10 美元15 20 美元 25 美元 30 美元 35 美元 40 美元

10SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023 年 11 月 39 美元 12 美元 27 美元 42 美元 11 美元 24 18.7% 18.9% 22.8% 5% 15% 25% 35% 45% 50% 5美元 10 美元 15 美元 25 美元 35 美元 45 美元全方位服务精选服务延期服务 23 年第三季度息税折旧摊销前利润 2023 年第三季度息税折旧摊销前利润率 EBITDA 利润率 2023 年第三季度息税折旧摊销前利润 EBITDA 利润率 2023 年第三季度息税折旧摊销前利润酒店投资组合：按服务水平划分（219家同类酒店）排名前五的酒店息税折旧摊销前利润生成器基斯酒店息税折旧摊销前利润（000年）356 美元 7,337 美元波士顿皇家索尼斯塔酒店 400 4,800 索尼斯塔度假村希尔顿黑德岛 340 4,217 Royal Sonesta SanJuan 402 2660 Sonesta Redondo Beach 和 Marina 342 2559 2023 年第三季度按服务水平划分的总息税折旧摊销前利润（百万美元）2023年第三季度酒店息税折旧摊销前利润 • 219家酒店的合并投资组合产生的酒店息税折旧摊销前利润为7,700万美元，净利润率为19.7％。• 延长住宿酒店创造了2440万美元的酒店息税折旧摊销前利润。• 精选服务酒店创造了1,090万美元的酒店息税折旧摊销前利润。• 第三季度所有酒店的总酒店息税折旧摊销前利润为7,550万美元。

11SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023年11月 • 根据史密斯旅行研究的数据，排名第八的酒店公司。• 管理着200多家酒店。• 特许经营权近1,000家酒店。• SVC拥有索尼斯塔34％的股份。• 股权投资账面价值为1.11亿美元。• 独特的所有者/运营商组合。酒店投资组合：索尼斯塔概览来源：索尼斯塔国际酒店有限公司

服务地产信托（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023 年 11 月净租赁投资组合

13SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023 年 11 月净租赁投资组合：基于优质服务和必需品的资产净租赁投资组合统计 761 3.74 亿美元房产年化最低租金 134mm 9.1 可出租平方英尺加权平均租赁期限 (1) 95.8% 2.72倍占用率不同的地理足迹 (1) (1) 按年化最低租金计算。21 个行业 | 135 个品牌占年最低租金的百分比 9.0%

14SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023年11月 3% 81% 13% 3% 租金固定/定期消费者价格指数持平（1）按年化最低租金计算。净租赁投资组合：可靠的收入来源和低资本支出要求合理的租赁到期日 (1) 97% 的租赁有合同增加或百分比租金租赁结构 3.74亿美元 0.1% 2.3% 2.4% 3.2% 3.3% 2.9% 1.5% 1.1% 1.3% 0.8% 81.1% 2023 2024 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033+

15SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023年11月净租赁投资组合：多元化租户和行业降低风险（1）按年化最低租金计算。（2）租户提供的租金覆盖范围信息涵盖所有176个场地，截至2023年9月30日。按品牌划分的租户 (1) 按行业划分的租户 (1) 品牌占年最低租金覆盖范围的百分比美国旅行中心/石油停靠中心 67.8% 2.26x (2) The Great Escape 2.1% 6.20x Life Time Fitness 1.5% 2.35x Buehler's Fresh Foods 1.5% 3.08x AMC 剧院 1.3% 1.46x Heartland Dental 1.3% 4.24x Express Cheatres 1.0% 4.24x Express Cheatres 1.0% 4.24x Express Cheatres 1.0% 4.24x 标准油 1.0% 4.32x 1.0% 1.0% 35x Flying J Travel Plaza 0.9% 6.40x Courthouse Athletic Club 0.5% 1.25x 其他 21.1% 3.63x 100% 2.72x 旅行中心，68.6% 餐厅——快捷服务，5.1% 健康与健身，2.9% 餐厅——休闲餐饮，3.0% 家居商品和休闲，2.8% 杂货店，2.5% 电影院，2.4% 汽车设备和服务，2.1% 医疗、牙科诊所，2.1% 汽车经销商，1.3% 其他，7.2%

16SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023年11月净租赁投资组合：美国旅行中心有限公司 • 占SVC投资组合的29％。• 176个旅行中心以两个品牌运营。• 难以复制位于美国州际公路系统出口附近的房地产。• 五份有效期至2033年的主租约；50年的延期选项。• 租金由英国石油公司北美公司担保 • Pure 三重净租赁；SVC没有资本支出要求。TA 402 — 伊利诺伊州威尔明顿威尔明顿

服务地产信托（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023年11月财务信息

18SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023 年 11 月 1,150 美元800 美元 850 美元 400 美元 850 美元 850 美元 1,200 美元 1,400 美元 2023 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 美元（百万美元）无抵押固定利率债务有担保固定利率债务循环信贷额度资产负债表概述 (1) 债务对账证券 (1) 账面资本杠杆率/覆盖率 (1) 净负债/总资产总额 51.6% 净负债/房地产资产和现金等价物的账面总价值 54.6% LTM 调整后息税折旧摊销前利率/LTM 利息支出 1.8 倍净负债/LTM调整后的息税折旧摊销前利率8.6倍强劲资产负债表（1）有担保固定利率债务 23% 无抵押固定利率债务 58% 股东权益 19% • 超过75亿美元的未抵押资产（账面总价值）。• 无抵押固定利率优先票据：40亿美元，加权平均利率为5.33％。• 有担保固定利率优先票据：10亿美元，按8.625％计算。• 有担保固定利率净租赁抵押贷款票据：60美元 910万加元，加权平均利率为5.60％。• 6.5亿美元的循环信贷额度：o 截至2023年9月30日没有未偿金额。o 到期日2027 年 6 月的日期。• 无衍生品、资产负债表外负债或重大不利变动条款或评级触发因素。1.对2023年9月30日余额进行了调整，以使优先有担保票据的预期发行以及2024年3月和10月到期债务的提前赎回生效。2.SVC的净租赁抵押贷款票据正在部分摊销，需要在2028年到期时大额付款。这些票据应在预计到期日前24个月预付，无需支付罚款。3.截至2023年9月30日，SVC在其6.5亿美元的循环信贷额度下没有未偿还款项。(3) (2) 23% 58% 19%

19SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023 年 11 月金融服务：房地产服务：会计收购/处置管理资本市场资产管理人力资源合规/审计施工/开发信息技术（IT）金融/规划工程投资者关系财资租赁营销税收资产管理约360亿美元资产管理法律/风险管理超过600名CRE专业人员美国30多个办事处超过2,000名员工超过2,000处房产超过5美元十亿英镑合并年收入 RMR 管理公司：SVC 由 RMR 集团管理，该集团是一家另类资产管理公司，强大的管理平台和附属优势 19 个全国多部门投资平台办公工业政府医疗办公室生命科学高级住房酒店零售

20SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023 年 11 月 RMR 基本管理费与 SVC 股价表现挂钩。RMR激励费视股东总回报率（1）跑赢大盘而定。• 相当于三年期内SVC产生的价值的12％，超过基准指数每股总回报率（摩根士丹利资本国际公司美国房地产投资信托基金/酒店及度假村房地产投资信托基金指数），但有上限（股票市值的1.5％）。•美元绝对跑赢大盘才能获得激励费：不能为负数，但要好于指数。• 股东保留100％的基准回报率和超过基准的88％的回报。利益调整如果SVC的股价上涨且其总市值超过其房地产的历史成本，则RMR的基本管理费上限为房地产历史成本的50个基点。如果总市值低于房地产的历史成本，则基本费用会随着股价的变化而波动。激励费结构使RMR专注于增加股东总回报。RMR高级管理层和RMR的成员是SVC股票的持有者，RMR受长期锁定协议的约束。SVC股东可以看到上市公司RMR。SVC受益于RMR的全国足迹和360亿美元平台的规模经济。（1）为了确定SVC总回报计算中的最终股价，业务管理协议要求使用衡量期最后30个交易日内最高的十天平均股价。过去，这一因素和其他不太重要的因素导致摩根士丹利资本国际公司对SVC总回报百分比的计算与根据协议计算的总回报百分比之间存在差异。RMR 集团和股东联盟 20 其他费用。• 物业管理费由年费组成，基于 SVC 管理的零售净租赁物业（不包括 TA）的租金的 3.0%。• 由年费组成，通常等于50个基点乘以：（1）SVC的房地产历史成本或（2）SVC的总市值。• RMR完成任何费用均不收取激励费可能会降低股价的交易。

服务地产信托（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023 年 11 月附录

22SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023年11月运营资金（FFO）和标准化FFO的计算参见第26页的附注。（金额以千计，每股数据除外）截至2023年9月30日止九个月的三个月 2023 年 6 月 30/2023 年 3 月 31 日 2022 年 9 月 30日 2023 年 9 月 30 日净（亏损）收入$ (4,128) $ (11,278) $25,950 (31,409) 7,500 美元 10,544 美元 (100,972) 添加（减去）：折旧和摊销 99 4,498 94,571 100,039 94,039 94,961 101,514 289,108 306,147 资产减值亏损，净 (1) 512 9,005 — 1,269 1,172 9,517 9,720（收益）亏损，净额 (2) (123) 62 (41,898) (3,583) 164 (41,959) (44,235) (44,235) 亏损 (股票证券的收益），净额（3）— 593（49,430）) 10,841 (23,056) (48,837) (2,737) 调整以反映SVC在归属于被投资者的FFO中所占份额 (4) 972 798 1,233 1,233 1,049 1,103 3,003 2,674 FFO 91,731 93,751 35,894 73,128 88,397 221,376 170,597 添加（减去）：提前清偿债务的损失 (5) — 238 44 — — 282 791 调整以反映 SVC 在归属于被投资者的正常化 FFO 中所占份额 (4) 263 207 321 138 61 791 899 交易相关成本 (6) 115 931 887 — — 1,933 1,920 标准化 FFO 92,109 美元 95,127 美元 37,146 美元 73,266 美元 88,458 美元 224,382 美元 174,207 美元加权平均已发行股数（基本）并摊薄）165,027 164,902 164,867 164,862 164,745 164,933 164,697 基本和摊薄后每股普通股金额：净（亏损）收益（0.03）美元（0.07）美元 0.16 美元（0.19）0.05 美元 0.06 美元（0.61）FFO 0.56 美元 0.57 美元 0.22 美元 0.44 美元 0.54 美元 1.54 美元 34 美元 1.04 标准化 FFO $0.56$ 0.58$ 0.23$ 0.44$ 0.54$ 1.36$ 1.06

23SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023年11月息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润的计算见第26页（千美元）截至2023年9月30日止九个月的三个月 2023 年 6/30/2023 年 3 月 31 日 2023 年 9 月 30/2023 年 9 月 30/2023 年 9 月 30 日净（亏损）收益（4,128）美元（11,278）美元 25,950 美元（31,409）7,500 美元 10,544 美元（100,972）增加（减少）：利息支出 82,280 82,503 1,580 77,891 81,740 246,363 263,904 所得税支出（福利）(2,242) 5,247 (3,780) (1,757) 390 (775) 1,558 折旧和摊销 94,498 94,571 100,039 94,961 101,514 289,108 306,147 息税折旧摊销前利润 170,408 171,043 203,783 9 139,686 191,144 545,240 470,637 添加（减去）：资产损失减值，净 (1) 512 9,005 — 1,269 1,172 9,517 9,720 房地产出售亏损（收益），净（2）（123）62（41,898）（3,583）164（41,959）（44,235）反映SVC归属于被投资者的息税折旧摊销前利润份额的调整（4）2,707 2,275 2,614 2,614 2,7840 2,7840 7,596 5,541 息税折旧摊销前利润 173,504 182,385 164,505 139,712 195,267 520,394 441,663 增加（减去）：股票证券亏损（收益），净额（3）— 593（49,430）10,841（23,056）（48,837）（2,737）提前清偿债务的损失（5）— 238 44 — — 282 791 调整以反映SVC在调整后的息税折旧摊销前利润中所占份额被投资者 (4) 263 207 321 (529) 272 791 1,566 交易相关成本 (6) 115 931 887 — — — 1,933 1,920 普通股支付的一般和管理费用 (7) 1,446 970 514 510 972 2,930 2,266 调整后息税折旧摊销前利润 $175,328 美元 185,324 美元 116,841 美元 150,534 美元 175,534 美元 3,455 美元 477,493 美元 445,469 美元

24SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023年11月酒店息税折旧摊销前利润的计算与对账——同类酒店参见第26页的附注。（以千美元计）截至2023年9月30日止九个月的三个月 2023 年 6/30/2023 年 3 月 31/2023 年 9 月 30/2022 年 9 月 30/2023 年 9 月 30 日酒店数量 219 219 219 219 219 219 219 219 219 219 219 客房收入美元 328,538 美元 268,045 美元 273,896 美元 320,563 美元 855,875 美元餐饮收入 43,333 52,567 41,909 45,341 41,985 137,809 110,546 其他收入 22,844 21,833 17,042 15,893 16,174 61,719 45,342 酒店营业收入——同类酒店 391,100 402,938 326,996 335,130 378,722 1,121,734 1,011,763 客房费用 103,376 100,527 88,383 89,952 98,440 292,286 266,455 餐饮费用 35,953 38,964 34,337 34,677 33,880 109,254 87,896 其他直接和间接费用 132,028 127,589 124,512 118,534 123,288 384,229 350,839 管理费 15,080 15,370 12,651 14,695 43,101 39,412 房地产税、保险和其他 25,963 25,353 30,162 23,942 28,990 81,478 88,020 FF&E 储备金 (8) 1,719 1,737 1,554 1,459 1,459 1,685 5,010 4,587 酒店运营费用——同类酒店 314,119 309,540 291,699 281,440 300,358 978 915,358 878 209 酒店息税折旧摊销前利润 76,981 美元 93,398 美元 35,297 美元 53,690 美元 77,744 美元 205,676 美元 205,676 美元174,554美元酒店息税折旧摊销前利润率 19.7% 23.2% 10.8% 16.0% 20.5% 18.3% 17.3% 酒店营业收入 (GAAP) (9) 395,526 美元 404,727 美元 334,796 美元 350,501 美元 400,453 美元 1,134,649 美元 1,116,843 美元增加（减少）来自非同类酒店的酒店营业收入 (4,426) (1,389) (7,800) (15,371) (21,731) (13,615) (105,080) 酒店营业收入-同类酒店 391,100美元 402,938 美元 326,996 美元 335,130 美元 378,722 美元 1,121,034 美元 1,011,763 美元酒店运营费用 (GAAP) (9) 317,752 美元 309,100 美元 299,566 美元 293,554 美元 393,554 美元 18,266 美元 926,418 美元 933,803 加入（减去）酒店运营费用来自非同类酒店 (5,913) (1,643) (10,377) (14,194) (19,594) (17,933) (103,044) 净减额 (10) (140) (195) 335 — — — — — — 从超过最低回报率和租金的现金流中支付的管理和激励管理费 80 (80) — — — — FF&E 酒店管理业务储备金 (8) 1,719 1,737 1,554 1,459 1,685 5,010 4,587 其他 (11) 621 621 621 621 1,863 1,863 1,863 酒店运营费用——同类酒店 314,119 美元 309,540 美元 291,699 美元 281,440 美元 300,978 美元 915,358 美元 837,209 美元

25SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023 年 11 月截至九月三十日止九个月的三个月 2023 年 3 月 31/2023 年 9 月 30/2023 年 9 月 30 日酒店数量 221 220 238 242 221 242 242 242 客房收入 329,484 美元 275,087 美元 288,082 美元 341,106 美元 932,439 美元 956,843 美元食物和饮料收入 44,279 52,837 42,245 45,968 42,636 139,361 112,794 其他收入 23,559 22,006 17,451 16,451 16,711 62,849 47,206 酒店营业收入 395,526 404,327 334,796 350,501 400,453 1,134,649 1,116,843 客房费用 104,550 100,943 35 91,300 93,067 104,761 296,785 300,486 餐饮费用 36,997 39,282 34,750 35,248 34,497 111,029 90,064 其他直接和间接费用 132,254 126,360 128,202 124,396 130,470 386,816 393,586 管理费 14,855 12,143 12,450 14,360 14,360 12,360 12,360 124,360 124,360 124,396 386,816 393,586 管理费 14,855 12,143 14,360 14,360 14,360 12,360 124,360 124,360 2 41,609 40,934 房地产税、保险和其他 29,900 28,014 34,128 29,014 34,797 92,042 110,592 FF&E 储备金 (8) 1,719 1,737 1,992 2,252 2,622 5,448 7,016 酒店运营费用 320,031 311,183 302,515 296,427 321,509 933,509 729 942,678 酒店息税折旧摊销前利润 $75,495 美元 93,144 美元 32,281 美元 54,074 美元 78,944 美元 200,920 美元174,165 酒店息税折旧摊销前利润率 19.1% 23.0% 9.6% 15.7% 17.7% 15.6% 酒店运营费用 (GAAP) (9) 317,752 美元 309,100 美元 299,566 美元 293,554 美元 318,266 美元 926,418 美元 933,803 美元增加（减去）保证金和担保资金减免，净额 (10) (140) (195) 335 — — — — 从超过最低回报率和租金的现金流中支付的管理和激励管理费 80 (80) — — — — — 管理酒店运营的FF&E储备金 (8) 1,718 1,737 1,993 2,252 2,622 5,448 7,012 其他 (11) 621 621 621 1,863 1,863 1,863 酒店运营费用 320,031 美元 311,183 美元302,515美元 296,427美元 321,509美元 933,729美元 942,678美元酒店息税折旧摊销前利润的计算和核对——所有酒店*在本报告所述期间所有酒店的业绩，包括SVC在SVC所属期间出售酒店的业绩。参见第 26 页的附注。（以千美元计）

26SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023年11月FFO、标准化FFO、息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润、调整后息税折旧摊销前利润和酒店息税折旧摊销前利润计算附注 26 1.SVC记录了512美元的资产减值亏损，将三处净租赁物业的账面价值减去截至2023年9月30日的三个月中的销售成本；9,005美元，用于将16处净租赁物业的账面价值减去截至2023年6月30日的三个月中的出售成本；1,269美元，用于将一座酒店和一处净租赁物业的账面价值减去其估计的公允价值截至2022年12月31日的三个月中的销售成本，以及减少持仓量的1,172美元截至2022年9月30日的三个月中，三家酒店和一处净租赁物业的价值减去其预计公允价值减去销售成本。2.在截至2023年9月30日的三个月中，与出售两处净租赁物业相关的房地产销售净收益为123美元，在截至2023年6月30日的三个月中，出售两处净租赁物业的房地产净亏损为62美元，截至2023年3月31日的三个月中，出售18家酒店的房地产净收益为41,898美元，截至2022年12月31日的三个月中，出售房地产的净收益为3,583美元，涉及出售四家酒店和两家净收益租赁物业，以及截至2022年9月30日的三个月中，与出售五家酒店和六处净租赁物业相关的房地产销售净亏损164美元。在截至2022年9月30日的九个月中，SVC的房地产销售净收益为44,235美元，涉及出售61家酒店和19处净租赁物业。3.净股权证券的收益或亏损是指将SVC先前投资的TA普通股的账面价值调整为其公允价值所需的调整。4.代表SVC在Sonesta的股权投资中所占的比例份额。5.在截至2023年6月30日的三个月中，SVC因提前清偿债务而录得238美元的亏损，这与注销与循环信贷协议修正案相关的未摊销发行成本有关。在截至2023年3月31日的三个月中，SVC因提前清偿债务而录得44美元的亏损，这与注销与偿还2023年3月到期的50万美元无抵押优先票据相关的递延融资成本有关。在截至2022年9月30日的九个月中，SVC因提前清偿债务而录得791美元的亏损，这与注销递延融资成本和与修订循环信贷额度相关的未摊销折扣以及偿还50万美元无抵押优先票据有关。6.截至2023年9月30日的三个月和九个月的交易相关成本分别为115美元和1,933美元，主要包括与酒店品牌重塑活动、拆除某些空置物业和潜在收购相关的成本。截至2022年6月30日和2022年3月31日的三个月，交易相关成本分别为743美元和1,177美元，主要包括与SVC探索可能的融资交易相关的成本。7.金额代表RMR的SVC受托人、高级职员和某些其他高级职员和雇员的股权薪酬。8.SVC的某些酒店总销售额的不同百分比被托管为未来装修或翻新的储备金，或FF＆E储备的托管。SVC 拥有其酒店所有 FF&E 储备托管权。9.截至 2023 年 9 月 30 日，SVC 拥有 221 家酒店。SVC的简明合并收益（亏损）报表包括酒店运营收入及其管理酒店的支出。10.当根据管理协议或其担保条款要求SVC酒店的经理为业主优先回报的短缺提供资金时，SVC将此类资金反映在其简明的合并损益表（亏损）中，以减少酒店运营支出。当这些短缺由适用酒店业务的现金流补充，超过业主应得的优先回报时，SVC将在其简明合并损益表（亏损）中将这种补给反映为酒店运营支出的增加。截至2023年9月30日的三个月，酒店运营费用净增140美元，截至2023年9月30日的九个月中，酒店运营费用没有调整。在截至2022年9月30日的三个月零九个月中，酒店运营费用没有调整。11.SVC正在摊销其在Sonesta初始投资的公允价值中记录的负债，以减少简明的合并收益表（亏损）中酒店运营支出。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月中，SVC将该负债的酒店运营费用分别减少了621美元，在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月中，该负债各减少了1,863美元。（千美元）

27SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023年11月非公认会计准则财务指标和某些定义 27项非公认会计准则财务指标：SVC提出了适用的证券交易委员会（SEC）规则所指的某些 “非公认会计准则财务指标”，包括FFO、标准化FFO、息税折旧摊销前利润、酒店息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润。根据公认会计原则，这些指标不代表经营活动产生的现金，不应被视为净（亏损）收入的替代方案，以此作为SVC经营业绩的指标或衡量其流动性的指标。这些指标应与SVC简明合并损益表（亏损）中列报的净（亏损）收益一起考虑。SVC认为这些非公认会计准则指标是衡量房地产投资信托基金经营业绩以及净（亏损）收入的适当补充指标。SVC认为，这些指标为投资者提供了有用的信息，因为通过排除某些历史金额的影响，例如折旧和摊销费用，它们可能有助于比较其不同时期的经营业绩以及与其他房地产投资信托基金的经营业绩，就酒店息税折旧摊销前利润而言，仅反映在酒店层面产生和产生的收入和支出项目可能有助于投资者和管理层了解其酒店的运营。FFO 和标准化 FFO：SVC 计算运营资金（FFO）和标准化运营资金（即标准化FFO），如第 22 页所示。FFO是根据全国房地产投资信托协会（Nareit）定义的基础计算的，即根据公认会计原则计算的净（亏损）收益，不包括出售房产的任何损益和房地产资产减值的亏损（如果有），加上房地产折旧和摊销，减去股权证券的损益，以及为反映SVC在归属于被投资者的FFO中所占份额而进行的调整以及目前不适用于 SVC 的某些其他调整。在计算标准化 FFO 时，SVC 会根据第 22 页上显示的项目进行调整。FFO和标准化FFO是SVC董事会在确定向SVC股东的分配金额时考虑的因素之一。其他因素包括但不限于满足房地产投资信托基金分配要求的要求、SVC的债务和股权资本可用性、SVC的分配率占其普通股交易价格的百分比或股息收益率，以及其他房地产投资信托基金的股息收益率、SVC对其未来资本需求和经营业绩的预期以及偿还债务的预期现金需求和可用性。其他房地产公司和房地产投资信托基金计算FFO和标准化FFO的方法可能与SVC不同。息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润：SVC计算扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益，或息税折旧摊销前利润、房地产息税折旧摊销前利润或息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润，如第23页所示。息税折旧摊销前利润是根据Nareit定义的基础计算的，即息税折旧摊销前利润，不包括出售房地产的损益、房地产资产减值亏损（如果有），以及为反映SVC在归属于被投资方的息税折旧摊销前利润中所占份额而进行的调整。在计算调整后的息税折旧摊销前利润时，SVC会根据第23页显示的项目进行调整。其他房地产公司和房地产投资信托基金计算息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润可能与SVC不同。酒店息税折旧摊销前利润：根据公认会计原则，SVC将酒店息税折旧摊销前利润计算为酒店营业收入减去所有管理和租赁酒店的酒店运营支出，然后再进行任何调整，以在简明的合并损益表（亏损）中列报。SVC认为，酒店息税折旧摊销前利润为管理层和投资者提供了有用的信息，是衡量其酒店业务盈利能力的关键指标。其他定义：年化最低租金：通常，SVC与其净租赁租户的租赁协议要求向SVC支付最低租金。这些最低租金支付金额中有一些由全额或有限担保作保。年化最低租金代表现金金额，不包括按直线方式记录定期租金变动或任何费用报销所需的调整（如果有）。TA的年化最低租金不包括TA预付租金的影响。平均每日房价：ADR 表示客房收入除以给定时期内售出的房晚总数。ADR为SVC酒店的定价提供了有用的见解，是酒店行业广泛使用的一项衡量标准。连锁规模：正如住宿行业的数据基准和分析提供商STR Global Limited所描述的那样。

28SERVICE PROPERTIES TRUST（纳斯达克股票代码：SVC）| 2023年11月的非公认会计准则财务指标和某些定义（续）28家可比酒店数据：SVC以可比方式列报的期间的RevPAR、ADR和入住率，以方便不同时期的比较。SVC通常将同类酒店定义为其在2023年9月30日拥有并自比较的最早时期开始开放和运营的酒店。在本报告所述期间，SVC的可比结果不包括两家酒店，其中一家在整个时期内均未拥有，另一家在所报告期的部分期间暂停运营。可用于还本付息的合并收益：根据SVC债务协议的定义，可用于还本付息的合并收益是指运营收益，不包括利息支出、权益证券的未实现损益、折旧和摊销、资产减值亏损、待售资产的未实现增值、提前清偿债务的损益、财产销售的损益和递延费用的摊销。债务：负债金额反映截至报告日期的本金余额。净负债是指截至报告日期的总负债减去非限制性现金和现金等价物。FF&E Reserve：某些SVC酒店的总销售额的不同百分比被托管为未来装修或翻新的储备金，或FF＆E储备的托管。SVC拥有其酒店的所有FF＆E储备托管权。房地产资产的账面总价值：房地产资产的账面总价值是指在购买价格分配之前按成本加上收购相关成本（如果有）减去减值减记（如果有）的房地产物业。酒店息税折旧摊销前利润率：酒店息税折旧摊销前利润占酒店营业收入的百分比。投资：SVC将酒店投资定义为其物业的历史成本加上由其资助的资本改善减值减记（如果有），不包括来自酒店运营的FF＆E储备金所做的资本改进，这些资本改善不会导致业主优先回报率或租金的增加。入住率：入住率表示售出的房晚总数除以酒店或酒店集团的可用房晚总数，代表截至所示净租赁物业期末已入住的房产。入住率是衡量SVC物业利用率和需求的重要指标。业主优先回报：其与酒店运营商签订的每份管理协议或租赁分别规定向SVC支付业主的年度优先回报率或最低租金。这些最低还款额中有某些由全额或有限担保担保。此外，其某些酒店管理协议规定，在管理协议中规定的可用现金流范围内，向SVC支付额外款项。这些额外金额的付款不能得到保证。租金覆盖率：SVC将租金覆盖范围定义为扣除利息、税项、折旧、摊销和租金前的收益（EBITDAR），除以SVC应得的年最低租金加权物业的最低租金乘以净租赁组合的最低租金总租金。租约中没有最低租金要求的租户不包括在内。根据租户提供的最新运营信息（如果有），用于确定租金覆盖范围的息税折旧摊销前利润金额通常是最近十二个月期间的息税折旧摊销前利润。租户提供的运营报表通常未经审计，在某些情况下，可能没有按照公认会计原则编制，也未经SVC独立验证。在SVC没有租户财务信息的情况下，它会根据拥有相同品牌或相同行业的可用财务报表的其他租户计算该期间的隐含覆盖率。因此，SVC认为，使用这种隐含的承保范围指标可以更合理地估计这些租户最近的经营业绩和财务状况。每间可用客房的收入：RevPAR 表示客房收入除以给定时间段内可供房客使用的房晚总数。RevPAR 是一项与入住率和 ADR 相关的行业指标，有助于衡量同期的收入表现。总资产：总资产是总资产加上累计折旧。

服务地产信托（纳斯达克股票代码：SVC）投资者简报 2023 年 11 月华盛顿街 255 号牛顿广场 255 号套房 300 号马萨诸塞州牛顿 02458 SVCREIT.COM