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美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
表格10-K
| | | | | | | | |
| ☑ | | 根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的年度报告 |
截至本财政年度止2023年10月31日
| | | | | | | | |
| ☐ | | 根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的过渡报告 |
的过渡期 至
佣金文件编号001-09186
TOLL BROTHERS，INC.
(注册人的确切姓名载于其章程) | | | | | | | | | | | |
| 特拉华州 | | | 23-2416878 |
| (述明或其他司法管辖权 | | | (税务局雇主 |
| 公司或组织) | | | 识别号码) |
| 弗吉尼亚大道1140号 | 华盛顿要塞， | 宾夕法尼亚州 | 19034 |
| (主要执行办公室地址) | (邮政编码) |
注册人的电话号码，包括区号
(215) 938-8000
根据该法第12(B)节登记的证券： | | | | | | | | |
| 每个班级的标题 | 交易代码 | 注册的每个交易所的名称 |
| 普通股(面值$0.01) | TOL | 纽约证券交易所 |
根据该法第12(G)节登记的证券：他们一个也没有。
用复选标记表示注册人是否为证券法规则第405条所定义的知名经验丰富的发行人。是 þ不是o
如果注册人不需要根据证券法第13节或第15(D)节提交报告，请用复选标记表示。是o 不是þ
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是þ不是o
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交和张贴此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是☑不是o
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中的“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。 | | | | | | | | | | | | | | |
| 大型加速文件服务器 | ☑ | | 加速文件管理器 | ☐ |
| 非加速文件服务器 | ☐ | (不要检查是否有规模较小的报告公司) | 规模较小的报告公司 | ☐ |
| | | 新兴成长型公司 | ☐ |
如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。o
用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国联邦法典》第15编，第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告的内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。 ☑
如果证券是根据该法第12(B)条登记的，应用复选标记表示登记人的财务报表是否反映了对以前发布的财务报表的错误更正。o
用复选标记表示这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行人员在相关恢复期间根据§240.10D-1(B)收到的基于激励的薪酬进行恢复分析. ☐
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》规则第12b-2条所定义)。是 ☐不是☑
截至2023年4月30日，注册人的非关联公司（注册人的执行官和董事以外的所有人员）持有的我们普通股的总市值约为$6,951,238,000.
截至2023年12月15日， 104,110,000我们的普通股流通股。
引用成立为法团的文件：Toll Brothers，Inc.的部分委托书。关于拟于2024年3月12日召开的2024年股东周年大会，以引用方式并入本报告第三部分。
目录 | | | | | | | | |
| | 页面 |
第一部分 | |
| 项目1.业务 | 1 |
| 第1A项。风险因素 | 11 |
| 项目1B。未解决的员工意见 | 20 |
| 项目2.财产 | 20 |
| 项目3.法律程序 | 20 |
| 项目4.矿山安全披露 | 20 |
第II部 | |
| 项目5.注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券 | 21 |
| 第六项。[已保留] | 22 |
| 项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析 | 23 |
| 第7A项。关于市场风险的定量和定性披露 | 44 |
| 项目8.财务报表和补充数据 | 44 |
| 项目9.会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧 | 45 |
| 第9A项。控制和程序 | 45 |
| 项目9B。其他信息 | 45 |
第三部分 | |
| 项目10.董事、高管和公司治理 | 46 |
| 项目11.高管薪酬 | 46 |
| 项目12.某些实益所有人的担保所有权和管理层及有关股东事项 | 47 |
| 项目13.某些关系和关联交易；董事独立性 | 47 |
| 项目14.首席会计师费用和服务 | 47 |
第四部分 | |
| 项目15.证物、财务报表附表 | 48 |
| 项目16.表格10-K摘要 | 55 |
签名 | 56 |
财务报表 | F-1 |
| | |
| 以下证物已以电子方式与本10-K表格一同存档： | |
| 附件4.43 | |
| 附件21 | |
| 附件22 | |
| 附件23 | |
| 附件31.1 | |
| 附件31.2 | |
| 附件32.1 | |
| 附件32.2 | |
| 附件97 | |
| 展品101 | |
| 附件101.INS | |
| 展品104 | |
第一部分
项目1.业务
Toll Brothers，Inc.是一家1986年5月在特拉华州注册成立的公司，1967年开始通过前身实体开展业务。除文意另有所指外，本报告使用“我们”、“我们”、“我们”和“公司”等词语时，指的是Toll Brothers，Inc.及其子公司。这里所指的财政年度是指我们截至10月31日或截至10月31日的财政年度。
一般信息
我们设计、建造、营销、销售和安排一系列豪华住宅独栋住宅、附属住宅、总体规划和城市低、中、高层社区的融资。这主要是在我们开发和改进的土地上完成的，因为我们继续追求扩大我们的产品线、价位和地理足迹的战略。我们迎合了美国的豪华首次购房者、搬家购房者、空巢购房者、活跃成人购房者和二套房购房者，以及Toll Brothers公寓生活品牌下的城市和郊区租户® 和Toll Brothers的校园生活®。我们还通过Toll Brothers City Living与第三方合资伙伴设计、建造、营销和销售高密度、高层的城市豪华公寓®(“城市生活”)。截至2023年10月31日，我们在24个州和哥伦比亚特区开展业务。
在截至2023年10月31日的五年中，我们交付了来自931个社区的46,701套住房，包括2023财年来自481个社区的9,597套住房。截至2023年10月31日，我们有930个社区处于不同的规划、开发或运营阶段，其中包含大约70,700个我们通过期权拥有或控制的家庭网站。
积压的房屋包括已签订合同但尚未交付给购房者的房屋。截至2023年10月31日，我们积压了69.5亿美元(6578套住房)；我们预计在2024财年交付其中约96%的住房。
我们经营着自己的建筑、工程、抵押、业权、土地开发、保险、智能家居技术和园林绿化子公司。我们还发展总体规划和高尔夫球场社区，并在某些地区经营我们自己的木材分销、房屋部件组装和制造业务。
除了我们的住宅销售业务外，我们还主要通过合资企业开发和运营城市和郊区出租公寓社区。这些项目分布在全国不同的大都市地区，通常是与合作伙伴以Toll Brothers公寓生活品牌运营或开发(或者我们预计将会开发)® 和Toll Brothers的校园生活®. 截至2023年10月31日，我们或我们拥有权益的合资企业控制了44个地块作为租赁公寓项目，其中约有22,200个计划单位。
有关我们合资企业的更多信息，请参阅下面的“对非合并实体的投资”。
我们的社区和家园
我们的住宅社区通常位于富裕的郊区，靠近主要的交通枢纽和高速公路，提供就业机会和城市中心。它们通常位于我们收购和开发的土地上，或者是我们完全批准并在某些情况下得到改善的土地上。
截至2023年10月31日，我们在以下主要郊区和城市住宅市场运营：
•波士顿，马萨诸塞州大都市区
•康涅狄格州纽黑文县
•威彻斯特县和达奇斯县，纽约
•纽约大都市区
•新泽西州中部和北部
•宾夕法尼亚州费城大都市区
•华盛顿特区弗吉尼亚州和马里兰州郊区。
•特拉华州
•罗利和夏洛特，北卡罗来纳州大都市区
•田纳西州纳什维尔
•查尔斯顿、格林维尔、希尔顿海德和南卡罗来纳州的桃金娘海滩
•亚特兰大，佐治亚州大都市区
•东南和西南海岸以及佛罗里达州的杰克逊维尔、奥兰多和坦帕地区
•底特律，密歇根州大都市区
•芝加哥，伊利诺伊州大都市区
•达拉斯、休斯顿、奥斯汀和圣安东尼奥，德克萨斯州大都市区
•科罗拉多州丹佛市，科罗拉多州大都市区，柯林斯堡和科罗拉多州斯普林斯
•凤凰城，亚利桑那州大都市区
•拉斯维加斯和里诺，内华达州大都市区
•爱达荷州博伊西和科达伦大都市区
•盐湖城、犹他州大都市区和圣乔治/犹他州南部
•加利福尼亚州圣地亚哥和棕榈泉
•洛杉矶、加利福尼亚州大都市区和奥兰治县
•加利福尼亚州北部的旧金山湾、萨克拉门托和圣何塞地区
•西雅图、斯波坎和克拉克县，华盛顿州大都市区，以及
•俄勒冈州波特兰大都市区。
我们开发独立的单一产品社区以及多产品、总体规划的社区。我们的总体规划社区使我们能够为范围广泛的搬家、首次购房、空巢购房者、活跃的成年人和二套房买家提供多种类型和大小的房屋。我们寻求通过分担共同成本，如土地开发和基础设施，在总体规划社区内的几个社区实现效率。
我们每个独立的住宅社区都提供几种住宅方案，让我们的许多购房者有机会选择各种结构选项和外部风格。我们设计每个社区以适应现有的土地特征。我们致力于在社区内实现建筑风格的多样性，提供各种房屋模型和每个模型的几个外部设计选项，尽可能保留现有的树木、树叶和其他自然特征，并弯曲街道布局，允许从任何有利位置看到相对较少的房屋。我们的社区有吸引人的入口，带有独特的标志和景观。我们相信，我们对细节的额外关注为每个社区提供了多样化的社区外观，从而提高了住宅的价值。
我们的附属住宅社区通常提供一到四层的住宅，提供精选的外部选择，并且通常包括共同拥有的娱乐设施，如会所、运动场、游泳池和网球场。
我们的大多数房屋都是按订单建造的，在与客户签订合同之前，我们不会开始建造房屋。然而，我们也在我们的大多数社区建造快速入住房屋(也称为“规范”房屋)，即在没有与客户签署协议的情况下开始使用的房屋。这些住房使我们能够更有效地与市场上现有的住房竞争，特别是对于需要在短时间内购买住房的购房者。我们在建设的不同阶段出售我们的快速入住房屋，这使得许多此类房屋的买家可以在我们的设计工作室选择他们的装修方案。我们根据当地市场因素为每个社区确定我们的快速入住策略，并根据我们当前和计划的销售速度以及社区的建设节奏来维持一定水平的快速入住房屋库存。
我们正在不断开发新的设计，以取代或扩大现有的设计，以确保我们的家反映当前消费者的品味。我们越来越多地修改设计和提供的选项数量，为客户提供精心策划的体验，同时提高房屋建造过程的效率，特别是在我们负担得起的豪华产品和快速入住的房屋方面。我们使用自己的建筑员工，也聘请独立的建筑公司来开发新的设计。
我们的购房者有多种结构和饰面选择，只需支付额外费用。可供选择的选项的数量和复杂性通常会随着我们房屋的大小和基本销售价格而增加，而且通常只在我们的定制房屋上提供。主要选择包括家庭办公室、健身房、多代生活套房、
完工的地下室和宽敞的室内/室外起居区。我们还提供多种室内装修选择，如地板、墙砖、管道、橱柜、固定装置、家用电器、照明以及家庭自动化和安全技术。
我们向高端豪宅和负担得起的豪宅买家推销我们的高品质住宅。我们的豪宅主要面向那些通常已经拥有一套住房，并正寻求购买更大或更理想的住房的买家--即所谓的“升级”市场。我们负担得起的豪宅主要面向更富裕的首次购房者。我们相信，我们作为这些市场豪华住宅建筑商的声誉，增强了我们在销售较小、价格适中的住宅方面的竞争地位。
我们继续通过扩大我们的产品线和价格点来追求增长举措，以吸引不同人群的买家。在过去的十年里，我们还显著扩大了我们的地理足迹。除了我们传统的“上移”购房者，我们还专注于“空巢一族”市场，千禧一代，以及负担得起的奢侈品买家。
我们的目标市场是“空巢老人”市场，我们相信这个市场有很强的增长潜力。我们开发了许多住宅设计，包括单层起居和一楼主卧套房，以及带有娱乐设施的社区，如高尔夫球场、码头、游泳池综合体、乡村俱乐部、健身和娱乐中心，我们相信这些设施对这类购房者具有吸引力。我们已经将其中的某些设计和功能整合到了我们的一些其他家居类型和社区中。截至2023年10月31日，我们从57个年龄受限的活跃成年人社区进行销售，其中至少有一名住户必须年满55岁。
随着千禧一代正处于家庭形成的黄金时期，我们也继续专注于这一群体，提供我们的核心郊区住宅、负担得起的豪华产品、城市公寓和豪华租赁公寓产品。
通过我们的City Living品牌，与第三方合资伙伴合作，我们目前正在开发两个高密度的高层城市豪华社区，以服务于富裕的搬家家庭、空巢人士和寻求在大城市居住或靠近大城市的年轻专业人士。
我们的城市生活社区通常是高层共管公寓，需要很长一段时间才能建成。我们通常在建设开始后开始在这些社区出售房屋。到建设完成时，我们通常会有相当数量的房屋与积压的购房者签订合同。一旦建设完成，这些社区的积压房屋通常会很快交付。由于与高层项目相关的前期成本较大，开发周期较长，我们普遍预计将通过与第三方的合资企业继续开发未来高密度的高层城市豪华公寓社区。
我们相信，支持首次奢侈品、搬家、空巢老人、活跃成年人、负担得起的奢侈品和第二套房高端市场的人口结构将为我们提供未来的增长机会。我们仍然相信，我们的许多社区位于难以取代的理想地点，其中许多社区具有重大的内在价值，这些价值可能在未来实现。
截至2023年10月31日，我们出售了370个社区的房屋，相比之下，2022年10月31日为348个社区，2021年10月31日为340个社区。
下表汇总了截至2023年10月31日我们运营社区的某些信息：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 运营社区总数 | | 销售社区数量 | | 获批的房屋 | | 房屋关闭 | | 已签订合同但未关闭的房屋(积压) | | 提供主页站点 |
| 北 | | 57 | | | 40 | | | 7,541 | | | 4,283 | | | 956 | | | 2,302 | |
| 大西洋中部 | | 60 | | | 43 | | | 6,606 | | | 2,692 | | | 945 | | | 2,969 | |
| 南 | | 133 | | | 115 | | | 16,050 | | | 6,151 | | | 2,312 | | | 7,587 | |
| 高山 | | 126 | | | 120 | | | 17,958 | | | 6,882 | | | 1,577 | | | 9,479 | |
| 太平洋 | | 56 | | | 52 | | | 6,044 | | | 2,393 | | | 788 | | | 2,883 | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| 总计 | | 432 | | | 370 | | | 54,199 | | | 22,401 | | | 6,578 | | | 25,220 | |
截至2023年10月31日，在25,220个可用主场中，约有15,000个场址尚未开始重大改善。在25,220个可用的主网站中，约有8,700个尚未由我们拥有，但通过期权进行控制。
截至2023年10月31日，在我们的432个运营社区中，共有370个社区提供住房出售；其余社区主要由已售出的社区组成，这些社区并未完成并交付所有住房。截至2023年10月31日，在370个出售房屋的社区中，共有304个独立住宅社区和66个附属住宅社区。
截至2023年10月31日，我们社区有3026套处于不同建设阶段的快速入住住房，其中1460套是经济适用房，1011套是豪华房，555套是活跃型成年人住房。
由于我们产品的气息和地理足迹，我们的房屋有广泛的基本销售价格。在2023财年，在不同的基本销售价格范围内交付的9,597套住房的百分比如下：
| | | | | | | | |
| 基本销售价格范围 | | 2023财年交付住房的百分比 |
| 低于500,000美元 | | 7% |
| 500,000至750,000美元 | | 31% |
| 75万至100万美元 | | 24% |
| 1,000,000至2,000,000美元 | | 32% |
| 超过200万美元 | | 6% |
在2023财年交付的房屋中，约24%的购房者以现金支付了全额购房价；其余购房者借了约69%的房屋销售价格。
下表提供了购房者购买的所有结构和装修选项的平均价值，包括地块溢价，以及这些选项的价值和溢价占2023财年、2022财年和2021财年购买的房屋基本销售价格的百分比： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | 选项值(以千为单位) | | 基本销售价格的百分比 | | 选项值(以千为单位) | | 基本销售价格的百分比 | | 选项值(以千为单位) | | 基本销售价格的百分比 |
| 总括 | | $ | 224 | | | 26.5 | % | | $ | 190 | | | 25.3 | % | | $ | 168 | | | 23.9 | % |
| 中国政府已经脱离了。 | | $ | 251 | | | 29.2 | % | | $ | 215 | | | 28.9 | % | | $ | 193 | | | 28.4 | % |
| 附件中有三份文件。 | | $ | 136 | | | 17.0 | % | | $ | 117 | | | 15.4 | % | | $ | 105 | | | 15.3 | % |
一般来说，购买溢价地块或定制带有结构选项和内饰的房屋的能力在我们的产品线上差异很大，以及在签署购买合同时房屋处于什么建设阶段，这可能会导致期权价值在基本销售价格中的百分比发生重大变化。例如，我们的附属房屋和快速入住的房屋不能为买家提供为其房屋增加重大结构性选择的机会，因此它们在基本销售价格中的期权价值较小。
有关收入、签订的合同净额、所得税前收入(亏损)和按部门分列的资产的更多信息，请参阅本表格10-K第7项“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”。
收购
我们不时地收购房屋建筑商，以扩大我们在现有市场的足迹和/或产品供应，或向新市场扩张。这些收购通常使用手头的可用现金完成，主要由规模较小的私人持股建筑商组成。在2023财年，我们没有进行任何收购。
在2022财年，我们以大约4810万美元的现金收购了一家在德克萨斯州圣安东尼奥拥有业务的私人房屋建筑商的几乎所有资产和业务。收购的资产包括16个社区，主要是库存，包括通过土地购买协议拥有或控制的约450个住宅用地。
土地政策
在达成购买地块的协议之前，我们完成了广泛的比较研究和分析，以帮助我们评估收购。这些分析可能包括土壤测试、环境研究、对必要的分区和其他政府权利的评估，以及广泛的市场研究，以评估我们提供的哪些产品适合市场。除了直接购买地块外，我们还努力达成期权协议和其他安排
推迟土地的收购，直到我们更接近将完工的房屋交付给我们的客户。我们还与其他建筑商、金融合作伙伴或开发商成立了几家合资企业，开发土地供合资伙伴使用或出售给第三方。这些结构通常比在权利和开发过程中较早发生的直接土地购买更具资本效率。
我们的业务面临许多风险，包括与获得必要的物业审批和完成土地改善相关的风险。为了降低与土地收购和持有相关的财务风险，并更有效地管理我们的资本，在可行的情况下，我们签订期权协议(在此也称为“土地购买合同”、“购买协议”或“期权”)，以无追索权的基础购买土地，从而将我们的财务风险限制在获得任何必要的政府批准所花费的金额、社区规划和设计中产生的成本，在某些情况下，期权的部分或全部成本(也称为“存款”)。期权协议使我们能够在获得土地所有权之前获得必要的政府批准，并允许我们在指定的时间段内以合同价格获得地块。使用这些协议可能会增加我们最终收购土地的总体成本基础，但通过允许我们在获得土地之前获得必要的开发批准或允许我们放弃或推迟收购日期，从而降低我们的风险。在以前的期间，在获得批准所需的时间内，购买协议和土地的价值普遍增加；然而，在任何特定的时间段内，这种情况可能不会发生。我们有能力将其中一些购买协议延长不同的时间段，在某些情况下，这将需要额外付款。我们的购买协议通常受到许多条件的制约，包括但不限于，能否为拟议的社区获得必要的政府批准。在某些情况下，如果没有获得所有批准，我们在协议下的押金可能会退还给我们，尽管开发前成本通常不会被收回。我们通常有权通过没收我们根据协议支付的部分或全部保证金来取消任何购买土地的协议。
在2023财年和2022财年，我们分别获得了约4,200个和5,700个家庭网站的控制权，扣除期权终止和出售的地块。在2023财年和2022财年，我们分别失去了超过4,000和9,000个地块的控制权，主要是因为规划中的社区不再符合我们的发展标准。截至2023年10月31日，我们控制了大约70,700个家庭站点，而截至2022年10月31日，我们控制了大约76,000个家庭站点。截至2023年10月31日和2022年10月31日，我们选择和拥有地段的百分比分别为49%和50%。
我们正在单独或合资开发几块地块，用于总体规划社区，我们打算在其中的一部分地块上建造房屋，其余地块将出售给其他建筑商。截至2023年10月31日，其中一个总体规划社区被全资拥有，其余社区通过与其他建筑商或金融合作伙伴的合资企业进行开发。截至2023年10月31日，我们的土地开发合资企业拥有约25,800个住宅用地。截至2023年10月31日，我们已同意收购332个住宅用地，并预计在未来几年内从我们的几家土地开发合资企业购买约8,200个住宅用地。
我们是否有能力及意愿继续进行长远的发展活动，将视乎是否有合适的经济环境，以及我们是否有能力继续物色和订立购买土地的选择或协议、就合适的地块取得政府批准，以及按可接受的条款完成土地的收购和发展。
以下是我们在2023年10月31日通过期权或购买协议拥有或控制的未来社区(与运营社区不同)的主页摘要： | | | | | | | | | | | | | | |
| | 社区数量 | | 主站点数量 |
| 北 | | 74 | | | 4,905 | |
| 大西洋中部 | | 121 | | | 8,353 | |
| 南 | | 137 | | | 11,084 | |
| 高山 | | 102 | | | 9,602 | |
| 太平洋 | | 64 | | | 4,922 | |
| 总计 | | 498 | | | 38,866 | |
截至2023年10月31日，在38,866个规划的主场中，我们拥有12,866个，并通过期权和购买协议控制26,000个。
截至2023年10月31日，在运营和未来社区中，受期权和购买协议约束的地块的总购买价约为42.2亿美元(包括从我们投资的合资企业获得的3150万美元土地)。在42.2亿美元的土地购买合同中，我们支付或存放了4.499亿美元。如果我们买下了所有
在这些地块中，我们将需要额外支付37.7亿美元。这些地块的购买预计将在未来几年内进行。由于我们不相信我们将完成对这些地块的购买，我们不需要额外的资金来终止这些合同，因此我们有权选择将这些地块排除在本次购买总价之外。这些期权合同要么已经注销，要么减记到我们预计在合同终止时收回的估计金额。
我们目前有大量受管制的土地，这些土地已获批准或正在寻求批准。我们投入大量资源，为未来的发展寻找合适的土地，并在我们控制的土地上获得所需的批准。我们不能保证现时受我们控制的土地，或将来可能获得控制的土地，都能获得所需的发展审批。此外，在获得此类发展批准后，我们可以选择不完成选择权下的土地购买或完成我们拥有的土地的开发。在过去，我们通常都成功地获得了政府的批准。我们相信，我们现有的社区和拟建的社区(假设所有物业都已开发)有足够的土地供应，可以将我们的运营维持在目前的水平数年。
社区发展
我们花了相当大的精力为每个社区制定计划，其中包括确定房屋的大小、风格和价格范围；街道和个别住宅用地的布局；以及整体社区设计。在获得必要的政府分区和其他批准后(这可能需要几年时间)，我们通过清理和分级土地、安装道路、地下设施、娱乐设施和独特的入口特征，以及标示出个别住宅用地来改善土地。
我们基本上是我们所有社区的总承包商。分包商通常根据固定价格合同进行所有房屋建设和土地开发工作。我们通常有多个来源的材料，我们相信我们的供应商有足够的能力来支持我们的业务运营。然而，我们无法控制的因素可能并且已经导致我们的供应链中断、劳动力的可获得性以及市政当局处理审批的能力，这可能导致生产周期延长。见本10-K表格第1A项中的“风险因素--与我们的商业和工业有关的风险”和本表格第2项中的“制造/分销设施”。
我们的施工经理协调分包活动，监督施工工作和质量控制的方方面面。我们寻求获得购房者满意度的方法之一是根据每位购房者对成交前和成交后问卷的回答，为我们的建筑经理提供激励性补偿安排。
除住房需求外，影响我们销售时机的最重要变量是社区开放出售，这发生在收到最终土地监管批准后。收到批准后，我们可以开始从购房者那里获得已执行的销售合同的过程。虽然我们的销售和建设活动因季节不同而有所不同，这可能会影响关闭的时间，但与收到最终监管批准的时间、社区的开放时间和随后的关闭时间的影响相比，任何此类季节性影响都相对较小。
市场营销和销售
我们相信，我们的住宅营销策略提升了我们作为高品质豪华住宅建筑商和开发商的声誉。我们相信，这一声誉会带来对我们所有产品类型的更大需求。我们通常会包括有吸引力的设计功能，即使是在我们的较便宜的房子，基于我们相信这些增强改善了我们的营销和销售努力。
在确定我们房屋的价格时，除了管理层的丰富经验外，我们还利用内部开发的价值分析程序，将我们的房屋与其他建筑商提供的房屋和每个当地市场地区具有竞争力的转售房屋进行比较。在我们应用这一计划时，我们会对我们的产品功能与竞争对手的产品功能之间的差异，如家庭和社区便利设施、位置和声誉，给予正负美元价值。
我们通常在每个社区都有一个销售中心，配备我们自己的销售人员。销售人员一般都得到工资和佣金的补偿。我们很大一部分销售额也来自当地房地产经纪人将客户介绍给我们的社区，我们向他们支付房地产经纪人佣金。
我们在设计和销售我们的样板房上花费了大量的精力和成本，这在我们的市场营销中扮演着重要的角色。不同车型的内饰设计各不相同，并经过精心挑选，以反映潜在买家的生活方式。
访问我们网站www.TollBrothers.com的访问者可以获得有关我们在全国各地的社区和住宅的详细信息，对我们的住宅进行全景或视频参观，并根据我们可用的平面图和
选项. 我们越来越多地将营销努力集中在媒体购买的数字环境上，并采用了许多虚拟工具和技术，使我们的销售人员能够与潜在客户进行远程互动。
我们有一个分两步走的销售流程。第一步是当潜在的购房者访问我们的社区之一(亲自或虚拟)并决定购买我们的一套房子时，购房者签署一份不具约束力的定金协议，并提供一小笔可退还的定金。这笔押金将在短时间内保留购房者所选择的住宅地点或单位。这笔押金也锁定了房子的底价。由于这些定金协议不具约束力，它们既不记录为已签署的合同，也不记录在积压中。存款利率每周被跟踪，以帮助我们监测每个社区的需求强弱。如果特定社区的住房需求强劲，我们就会确定该社区的基本销售价格是否应该提高。如果特定社区的住房需求疲软，我们将决定是否应该调整销售激励和/或房价折扣。
销售过程的第二步发生在我们与购房者签署具有约束力的销售合同时，购房者提供通常不退还的更大的现金首付。在2023财年，现金首付平均约占房屋总购买价格的8%。在购房者签署不具约束力的定金协议和具有约束力的销售协议之间(通常需要大约三周)，购房者需要完成一份财务问卷，以便我们确定购房者是否拥有购买房屋所需的财力。如果我们确定购房者在财务上不合格，我们将不会签订销售协议。在2023财年、2022财年和2021财年，我们的客户分别签署了价值79.1亿美元(8077套住房)、90.7亿美元(8255套住房)和115.4亿美元(12472套住房)的具有约束力的净合同。当我们报告签署的合同净额时，无论被取消的合同最初是在该报告期内签署的，还是在之前的期间内签署的，报告的合同数量和价值都是在报告期内发生的所有取消的净额中报告的。此外，无论原始合同是在何时签署的，在报告期内选择的所有选项都将报告为该报告期内的销售额。只有在我们报告的期间结束时，购房者和我们双方签署的未完成的销售协议才被报告为合同并包括在积压中。
客户按揭融资
我们与多元化的抵押贷款金融机构保持着关系，其中许多机构都是业内最大的机构之一。我们相信，国家、地区和社区银行继续认识到与我们富裕的购房者建立关系的长期价值，这些银行继续为这些客户提供融资。我们相信，我们的置业人士一般都有能力取得更佳的按揭贷款，这是因为他们的按揭成数通常较低，而且更具吸引力。 与普通购房者相比的信用档案。
我们的抵押子公司Toll Brothers Mortgage Company(“TBMC”)为我们的部分房屋关闭提供抵押融资。我们的抵押贷款子公司根据购房者提供的信息和其他来源确定购房者是否有资格获得购房者正在寻求的抵押贷款。对于符合条件的购房者，我们的抵押贷款子公司为购房者提供抵押承诺，根据当时的市场条件具体说明拟议抵押贷款的条款和条件。
有关由我们的按揭附属公司提供资金的贷款数目和金额的资料载于下表。 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 财政年度 | | 总计
通行费兄弟公司和解协议
(a) | | TBMC
融资和解*
(b) | | 毛收入
捕获率(b/a) | | 金额
资金支持
(单位：百万) |
| 2023 | | 9,597 | | | 3,123 | | | 32.5% | | $ | 1,598.6 | |
| 2022 | | 10,515 | | | 3,706 | | | 35.2% | | $ | 2,030.6 | |
| 2021 | | 9,986 | | | 4,364 | | | 43.7% | | $ | 2,160.8 | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
*这些金额不包括转介贷款，这些贷款分别占2023财年、2022财年和2021财年房屋成交量的9.5%、6.5%和5.6%。
在房屋实际结清和抵押贷款融资之前，购房者可以根据承诺的条款锁定利率。在利率锁定时，我们的抵押贷款子公司同意将建议的抵押贷款出售给愿意遵守承诺给购房者的条款和条件(包括利率)的几家第三方现有抵押贷款融资机构(“投资者”)之一。我们相信这些投资者有足够的财力履行他们对我们抵押贷款子公司的承诺。抵押贷款出售给投资者，并附带有限的追索权条款，这些条款源于相关协议中的行业标准陈述和担保。这些陈述和保证主要涉及借款人或其他各方没有虚假陈述、贷款的适当承销、
并且在某些情况下，需要借款人进行的最低支付次数。本公司一般不会保留与在二级市场出售的按揭贷款有关的任何其他持续权益。
于2023年10月31日，我们的按揭附属公司承诺为21. 7亿元按揭贷款提供资金。在这些承诺中，截至2023年10月31日，3.547亿美元以及1.047亿美元的应收抵押贷款利率已被“锁定”。我们的抵押贷款子公司通过其自有资本、我们提供的资本、其贷款融资以及向各种投资者出售抵押贷款的组合为其承诺提供资金。我们的抵押贷款子公司已获得投资者承诺，将收购所有4.594亿美元的锁定贷款和应收款项。截至2023年10月31日，我们的购房者尚未锁定剩余18.2亿美元抵押贷款承诺的利率。
积压
截至2023年10月31日，我们积压了69.5亿美元（6，578套住房）;截至2022年10月31日，积压了88.7亿美元（8，098套住房）;截至2021年10月31日，积压了95亿美元（10，302套住房）。在2023年10月31日积压的6，578套房屋中，预计约96%将在2024年10月31日之前交付。这一交付估计是基于我们对积压转换率的当前预期。我们的积压转换率可能会因多种因素而异，包括分包商和合格贸易人员的可用性;充足的公用事业基础设施和服务的可用性;市政当局及时处理许可证，进行检查和采取类似行动的能力;以及建筑材料的短缺，可用性延迟或价格波动。请参阅“风险因素-与我们的业务和行业相关的风险-零部件短缺以及劳动力和供应成本的增加超出了我们的控制范围，可能会导致社区发展的延迟和成本增加。”
竞争
房屋建筑业竞争激烈，而且分散。我们与许多不同规模的房屋建筑商竞争，从地方到全国范围，其中一些房屋建筑商的销售额和财务资源比我们大。现有房屋的销售也带来了竞争。我们的竞争主要基于价格、位置、设计、质量、服务和声誉。我们相信，相对于我们行业中的许多其他房屋建筑商，我们的财务稳定性是一个有利的竞争因素。
季节性
我们的季度经营业绩通常随季节波动。我们的大部分销售协议一般于冬季及春季与客户订立。与天气有关的事件可能会推迟房屋开工和关闭，并增加成本。请参阅本表格10-K第1A项中的“风险因素-与我们的业务和行业相关的风险-我们的季度经营业绩可能会因我们业务的季节性而波动”和“风险因素-与其他事件和因素相关的风险-不利的天气条件、自然灾害和其他条件可能会破坏我们社区的发展，这可能会损害我们的销售和经营业绩”。
对未合并实体的投资
我们投资于合营企业（i）为合营企业参与者开发地块，并出售给外部建筑商（ii）发展待售房屋（iii）开发豪华出租住宅公寓和独户住宅以及商业空间（iv）为住宅建筑商及开发商提供融资及土地储备，以收购及开发土地及住宅用地（“直布罗陀合营企业”）。于2023年10月31日，我们于该等未合并实体的投资为9. 59亿元，并承诺于该等实体需要额外资金时向其额外投资或垫款最多4. 008亿元。
在2023财年，2022财年和2021财年，我们确认了来自未合并实体的收入，我们分别投资了5010万美元，2370万美元和7400万美元。此外，我们还从这些未合并实体中获得了建设和管理费收入，2023财年为3920万美元，2022财年为3390万美元，2021财年为2430万美元。
土地开发合资企业
于2023年10月31日，我们投资于16家土地开发合营企业以开发土地。其中部分土地开发合营企业开发土地供合营企业参与者（包括我们）独家使用，而其他土地开发则出售予合营企业参与者及无关建筑商。于2023年10月31日，我们于土地开发合营企业的投资为3. 512亿元，并向其中九家土地开发合营企业提供2. 044亿元的资金承诺，倘该等合营企业需要额外投资，则将提供资金。于2023年10月31日，其中12间合营企业的贷款承担总额为6. 108亿元，而该等承担的未偿还借款为4. 455亿元。于2023年10月31日，我们的土地开发合营企业拥有约25，800个住宅用地。
于2023年10月31日，我们已同意从我们的三家土地开发合资企业收购332个住宅用地，总购买价约为3150万美元。此外，我们预计将在未来几年内从其中几家合资企业购买约8，200个额外的家庭网站。这些住宅用地的购买价格将在未来确定。如果我们有合同权利收购这些合资企业的地块，我们将其视为期权地块。
Home建筑合资企业
截至2023年10月31日，我们在我们的Home Building合资企业中总共投资了6530万美元，用于开发豪华待售房屋。在2023财年，我们的Home Building合资企业签署的合同净值为1.013亿美元(77套住房)，它们带来了3890万美元(9套住房)的收入。
租赁物业合资企业
作为我们扩大产品线战略的一部分，在过去的几年里，我们获得了一些地块的控制权，这些地块打算作为出租公寓或独栋家庭租赁住房项目开发，包括几个学生宿舍用地。截至2023年10月31日，我们对43家租赁物业合资企业的投资总额为5.318亿美元。截至2023年10月31日，我们或我们拥有权益的合资企业控制了44个地块，这些地块计划作为租赁公寓项目，包含约22,200个单位。截至2023年10月31日，我们拥有权益的合资企业的贷款承诺总额为37.3亿美元，这些承诺的未偿还借款为21.5亿美元。这些项目分布在全国多个大都市地区，目前正在与Toll Brothers公寓生活和Toll Brothers Campus Living品牌下的合作伙伴一起运营或开发(或我们预计将会开发)。
截至2023年10月31日，我们大约有3,400个已入伙或准备入伙的出租公寓项目单位，3,400个处于租赁阶段，9,900个处于设计阶段或正在开发中，以及5,500个处于规划阶段。在截至2023年10月31日的22,200套公寓中，14,500套由我们拥有权益的合资企业拥有，约1,800套由我们拥有，5,900套由我们根据合同购买。
直布罗陀合资企业
在过去几年中，我们通过直布罗陀与一个机构投资者进行了几次合资，为住宅楼和开发商提供资金和土地储备。我们在这些合资企业中拥有约25%的权益。这些企业为建筑商和开发商购置和开发土地和住宅用地提供资金，并采取其他补充投资战略。我们可能会在这些企业中投资高达1亿美元。截至2023年10月31日，我们的投资额为1080万美元。
规管及环境事宜
我们受各种地方、州和联邦法规、条例、规则和有关分区、建筑设计、施工和类似事项的法规的约束，包括实施限制性分区和密度要求的地方法规。在我们的一些市场中，州和地方立法授权主要由政府，准公共和非营利实体收购土地作为专用开放空间的情况有所增加。此外，我们须遵守与我们社区的房屋建造、广告和销售有关的各种许可、注册和备案要求。这些法律和要求的影响增加了我们的整体成本，它们可能会延迟，并在未来可能会延迟，社区的开放，或可能会导致，并在未来可能会导致，我们得出结论，即使获得任何或所有必要的政府批准，特定社区的发展在经济上是不可行的。见本项第1项“土地政策”。我们也可能会受到周期性的延误，或可能会完全排除在发展中国家的社区，由于建设暂停在一个或多个地区，我们的业务。一般而言，这种暂停往往与供水或排污设施不足或道路通行能力不足有关。
为了在某些地区获得某些批准，我们可能需要以低于市场租金或销售价格提供负担得起的住房。这些要求对我们的影响取决于我们参与或打算参与开发的各个州和地方政府如何实施其经济适用房计划。到目前为止，这些限制尚未对我们产生重大影响。
我们还受各种地方、州和联邦法规、条例、规则和有关保护公众健康和环境的法规（“环境法”）的约束。适用于任何特定社区的特定环境法律因地点和环境条件以及该地点目前和以前的用途而异。对减少温室气体排放的监管重点增加，导致某些司法管辖区的立法授权要求新住宅比现有住宅更节能，或要求新建筑中包括节能功能，如太阳能电池板。遵守这些环境法律可能会导致延误，可能会导致我们产生大量合规和其他成本，和/或可能会禁止或严格限制在某些环境敏感地区或地区的开发。
在完成土地收购前，我们通常会聘请独立环境顾问评估土地是否存在潜在的危险或有毒材料、废物或物质，因此我们相信，我们至今并未因土地上存在该等材料而受到重大影响。
我们的抵押贷款子公司受各种州和联邦法令、规则和法规的约束，包括与许可证、贷款业务以及抵押贷款发放和融资的其他领域相关的法令、规则和法规。这些法规、规则和条例的影响可能会增加我们购房者的融资成本，增加我们的经营成本，并限制我们购房者获得某些类型的贷款。
保险/保修
我们所有的房屋都在我们的有限保修下出售，以工艺和机械设备。许多房屋还提供有限的多年保修，以保证结构完整性。
我们维持保险，根据免赔额和自我保险金额，以保护我们免受与我们的活动相关的各种风险，包括，除其他外，一般责任，“全险”财产，建筑缺陷，工人赔偿，汽车和员工忠诚度。我们应计与免赔额和自我保险金额相关的预期成本。
人力资本资源
于二零二三年十月三十一日，我们雇用约4，800名全职雇员，而于二零二二年十月三十一日则约有5，200名雇员。于2023年10月31日，我们约1%的雇员受集体谈判协议保障。
我们相信员工是我们最重要的资源之一，对我们的持续成功至关重要。我们非常注重吸引和留住有才能和经验的个人来管理和支持我们的业务，我们的管理团队定期审查组织各级的员工流失率。管理层亦会审阅员工敬业度及满意度调查，以监察员工士气，并就多项问题获取反馈。我们为员工支付具有竞争力的薪酬，并提供广泛的公司支付福利，我们相信这些福利与我们行业的其他人相比具有竞争力。
我们致力于招聘、发展和支持多元化和包容性的工作场所。我们的管理团队和所有员工都应在工作场所展示和促进诚实、道德和尊重的行为。我们的所有员工都必须遵守行为守则，该守则为适当的行为设定了标准，并包括关于预防、识别、报告和制止任何类型的非法歧视的年度培训。
近年来，我们实施了协议和程序来保护我们的员工、分包商和客户。例如，我们扩展了允许在我们业务的许多方面进行虚拟交互的技术，包括面向客户的活动。许多管理和操作程序已经修改，包括为我们的员工提供更大的远程工作灵活性。其中许多修改在对我们运营的影响最小的情况下得到了员工的好评，并一直持续到2023财年。
可用信息
我们向美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)提交年度、季度和当前报告、委托书和其他信息。这些备案文件可以通过互联网在美国证券交易委员会的网站http://www.sec.gov.上获得
我们的主要互联网地址是www.tollbrothers.com。在我们以电子方式向美国证券交易委员会存档或向美国证券交易委员会提供这些材料后，我们在合理可行的范围内尽快通过我们的网站“投资者关系”(“投资者关系网站”)免费提供我们的10-K表格年度报告、10-Q表格季度报告、当前8-K表格报告以及根据1934年证券交易法第13(A)或15(D)节提交或提交的报告的任何修正案。
我们在我们的投资者关系网站上提供关于我们的业务和财务表现的信息，包括我们的公司概况。此外，我们还在我们网站的投资者关系部分对我们与投资界成员一起参加的财报电话会议和某些活动进行了网络直播。进一步的公司治理信息，包括我们的道德和商业行为准则、公司治理准则和董事会委员会章程，也可以在我们网站的投资者关系部分找到。我们网站的内容不会以引用的方式纳入本年度报告(Form 10-K)或我们提交给美国证券交易委员会的任何其他报告或文件中，并且对我们网站的任何提及都只是非主动的文字参考。
前瞻性陈述
本报告或我们已经或将向美国证券交易委员会提交的其他材料中包含的某些信息(以及我们已作出或将作出的口头声明或其他书面声明中的信息)包含或可能包含符合1933年《证券法》(修订本)第27A节和1934年《证券交易法》(修订本)第21E节的含义的前瞻性声明。人们可以通过以下事实来确定这些陈述：它们不涉及严格意义上的历史或事实性质的问题，一般讨论或涉及未来的事件。这些陈述包含诸如“预期”、“估计”、“预期”、“项目”、“打算”、“计划”、“相信”、“可能”、“可以”、“可能”、“可能”、“应该”、“可能”、“将会”以及其他含义相似的词语或短语。此类陈述可能包括但不限于以下信息：市场状况；抵押贷款利率；通货膨胀率；对我们房屋的需求；我们按订单建造和快速入住的房屋战略；销售速度和价格；购房者取消购房的影响；我们的战略重点；增长和扩张；我们的土地收购、土地开发和资本分配优先事项；预期经营业绩；上门交付；财务资源和状况；收入的变化；盈利能力的变化；利润率的变化；会计处理的变化；收入成本，包括预期的劳动力和材料成本；劳动力和材料的可获得性；销售、一般和行政费用；利息费用；这些因素包括：库存减记；房屋保修和建筑缺陷索赔；未确认的税收优惠；预期退税；我们参与的合资企业；我们对未合并实体的投资产生的预期结果；我们获得土地和寻求房地产机会的能力；我们获得批准和开设新社区的能力；我们销售、建造和销售房屋和物业的能力；从积压的房屋中交付房屋的能力；我们获得材料和分包商的能力；我们生产正常业务运营所需的流动性和资本的能力；或者扩大和利用机会；法律诉讼、调查和索赔的结果；以及公共卫生或其他紧急情况的影响。
本报告以及我们所作的任何其他报告或公开声明中的任何或所有前瞻性陈述都不能保证未来的业绩，而且可能被证明是不准确的。这可能是假设或估计与实际结果不同的结果，也可能是已知或未知的风险和不确定性的结果。下文“第1A项-风险因素”或我们的其他报告或公开声明中提到的许多因素将对我们未来的业绩起到重要的决定作用。因此，实际结果可能与我们的前瞻性陈述中预期的结果大不相同。
前瞻性陈述还不时出现在10-Q表和8-K表的其他报告中、新闻稿中、演示文稿中、我们的网站上以及向公众发布的其他材料中。这些陈述可能包括关于我们未来业绩的指导，如我们预期的年收入、送货上门和利润率，这些都代表了截至发布之日管理层的估计。指引基于若干假设和估计，这些假设和估计虽然有具体数字，但本质上受到重大业务、经济和竞争不确定性和意外情况的影响，其中许多是我们无法控制的，是基于关于未来业务决策的具体假设，其中一些将发生变化。前瞻性陈述，包括指导意见，仅在发表之日发表。我们没有义务公开更新任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。
关于我们认为可能导致我们的实际结果与预期和历史结果大不相同的因素的更详细讨论，请参阅下文“项目1a--风险因素”。这一讨论是在1995年《私人证券诉讼改革法》允许的情况下进行的，我们所有的前瞻性陈述都明确地受到本节中包含或引用的警告性陈述的限制。
关于我们的执行官员的信息
有关本公司主管人员的资料以参考方式并入本表格10-K的“第III部分，第10项”。
第1A项。风险因素
与我们的商业和工业有关的风险
我们受到住房行业需求波动的影响。需求的任何减少都会对我们的业务、运营结果和财务状况产生不利影响。
对我们的住房和出租公寓的需求受到波动的影响，很难预测，这往往是由于我们无法控制的因素，如就业水平、消费者信心和支出、住房需求、购房者的融资可获得性、利率、与现有库存相比的新房可获得性和价格以及人口趋势。在房地产市场低迷的情况下，我们的销售和经营业绩将受到不利影响；我们可能会有重大的库存减值和其他冲销；我们的毛利率可能会从历史水平大幅下降；我们可能会因运营而蒙受重大损失。在任何特定时间，我们都无法准确预测住房市场状况是会改善、恶化，还是会像当时那样继续下去。
在我们开展业务的市场和我们房屋的潜在购买者居住的市场上，经济状况的不利变化可能会减少对房屋的需求，从而可能对我们的业务、运营结果和财务状况产生不利影响。
在我们开展业务的市场和我们房屋的潜在买家居住的市场，经济状况的不利变化已经并可能在未来对我们的业务产生负面影响。抵押贷款利率、就业水平、就业增长、消费者信心、对房地产市场实力的看法、人口增长或待售房屋供应过剩的不利变化可能会减少对我们房屋的需求或压低价格，并导致购房者取消购买我们房屋的协议。此外，由于相对于按订单建造的房屋，我们增加了快速入住(或“规格”)房屋的供应量，经济状况的不利变化可能会导致我们更快地降价，以避免携带大量成品库存。这反过来可能对我们的运营结果和财务状况产生不利影响。
严重的通货膨胀、更高的利率或通货紧缩可能会对我们的业务和财务业绩产生不利影响。
通货膨胀可以通过增加土地、材料和劳动力的成本以及利率来对我们产生不利影响。所有这些因素都会对住房负担能力产生负面影响。在高度通胀的环境中，我们可能无法将房屋的销售价格提高到或高于通货膨胀率，这可能会降低我们的利润率。此外，我们的资本、劳动力和材料成本可能会增加，这可能会对我们的业务或财务业绩产生不利影响。通货膨胀也可能伴随着更高的利率，这可能会对我们的客户以优惠条件获得融资的能力产生不利影响，从而减少对我们住房的需求。在2022年至2023年期间，高通胀和不断上升的利率是包括我们的住房在内的国内需求下降的主要驱动因素。这些趋势可能会对我们未来的业务和财务业绩产生不利影响。
相反，通缩可能导致支出和借贷能力的整体下降，从而可能导致经济状况和就业水平恶化。通货紧缩还可能导致我们的库存价值下降或降低现有房屋的价值。这些因素，或其他增加显著通缩风险的因素，可能会对我们的业务或财务业绩产生负面影响。
与我们的土地、地块和租赁库存相关的风险可能会对我们的业务或财务业绩产生不利影响。
控制、拥有和开发土地存在着巨大的内在风险。如果住房需求下降，我们可能无法在某些社区建造、出售或出租有利可图的住房，我们可能无法完全收回我们拥有的一些土地和地块的成本，我们可能会没收通过期权安排控制的土地的押金。我们购买土地或支付费用以控制土地，以便向新市场扩张，并替换土地库存和在现有市场内扩张。如果特定市场的住房需求下降到低于我们收购或获得土地控制权时的预期水平，我们可能不得不出售或出租房屋或土地，以降低利润率，或者对我们的土地和地块产生创纪录的库存减值费用。由于2006-2011年房地产行业低迷期间我们的业务下滑，我们确认了重大的库存减值。我们不能向您保证，未来不会再次发生重大的库存减值。
如果不能以合理的价格获得土地，我们的销售额和经营业绩可能会下降。
住宅建筑业对合适土地的竞争非常激烈，随着消费者对住房需求的增加，购买和开发土地所固有的风险也随之增加。长远来说，我们的运作有赖于我们能否以合理的价格取得土地，以发展我们的住宅社区。截至2023年10月31日，我们通过期权拥有或控制的家庭网站约有70,700个。在未来，土地可获得性的变化、对可用土地的竞争、获得土地的融资可获得性、限制住房密度的分区规定以及其他市场条件可能会损害我们以可接受的价格为新住宅社区获得土地的能力。如果由于这些因素或任何其他原因，适合住宅社区发展的土地供应变得更加有限，土地成本可能会增加，和/或我们能够出售和建造的房屋数量可能会减少。
我们执行业务战略的能力是不确定的，我们可能无法实现我们的目标。
我们不能保证(I)我们的战略，包括扩大我们的地理足迹、产品线和价格点，成为资本和运营效率更高的房屋建筑商，以及相对于我们的定制房屋增加我们快速入住待售房屋的供应，以及任何相关的举措或行动(包括房屋建筑商收购)将会成功，或者它们将在任何特定水平或特定时间范围内产生增长、收益或回报；(Ii)未来我们将在任何特定指标或衡量标准上取得与过去相同或更好的积极的运营或财务结果或结果；或者(Iii)我们在任何时期的表现都将与其他房屋建筑商一样。我们也不能保证我们在未来能够维持我们的战略，以及任何相关的举措或行动，并且，由于出乎意料的有利或不利的市场条件或其他因素，我们可能决定我们需要调整、完善或
放弃我们的全部或部分战略，以及任何相关的倡议或行动，尽管我们不能保证任何此类调整都会成功。我们现有的任何一项或多项策略、或任何相关计划或行动的失败，或我们可能寻求或实施的任何调整的失败，都可能对我们增加业务价值和盈利的能力、我们正常经营业务的能力、我们的整体流动资金以及我们的综合财务报表产生不利影响，而在每一种情况下，影响都可能是巨大的。
负面宣传可能会对销售造成不利影响，这可能会导致我们的收入或运营业绩下降。
我们的业务依赖于Toll Brothers品牌的吸引力，它与质量和奢侈品的联系是我们成功不可或缺的一部分。我们的战略包括通过将我们的奢侈品品牌扩展到新的价格点、产品线和地理位置来发展我们的业务，包括扩大我们负担得起的奢侈品。如果我们无法维持Toll Brothers品牌的地位，我们的业务可能会受到不利影响，因为这会削弱该品牌的独特吸引力，并损害其形象。这可能会导致销售额和收益下降。
此外，与我们的行业、公司、品牌、营销、人员、运营、业务业绩或前景相关的不利媒体或投资者和分析师报道可能会影响我们的股价和业务业绩，无论其准确性如何。此外，通过使用电子传播，包括社交媒体渠道、网站和其他数字平台，负面宣传的传播速度大大加快。我们能否成功维护和提升我们的品牌，取决于我们适应这个快速变化的媒体环境的能力。任何媒体的负面宣传或负面评论都可能损害我们的声誉，并减少对我们房屋的需求，这将对我们的业务产生不利影响。
我们还可能受到与我们开发的社区居民关系不佳的影响，因为我们为解决与其社区的运营或开发或房主协会过渡有关的问题或纠纷所做的努力可能会被受影响的居民视为不满意，这些居民随后的行动可能会对销售或我们的声誉造成不利影响。此外，我们可能决定或被要求支付与解决此类问题或争端有关的物质支出，这可能会对我们的业务结果产生不利影响。
我们的收入和运营收入的很大一部分来自加州。
我们很大一部分收入和运营收入都集中在加州。我们无法控制的因素可能会对我们在加州产生的收入和/或收入产生实质性的不利影响。这些因素包括但不限于：监管和财政环境的变化；经济长期低迷；丧失抵押品赎回权的情况很多；负担不起；外国买家需求下降；包括干旱在内的恶劣天气；地方政府暂停建筑以及州或地方政府实施增加建筑成本的规定的风险；地震和野火等自然灾害；环境事件；以及人口和(或)增长率下降以及该地区住房需求的相关减少。如果加州的房屋销售活动或销售价格下降，我们的成本可能根本不会下降或以相同的速度下降，我们在该州拥有或控制的库存和地块可能面临减值风险。因此，我们的综合财务业绩可能会受到不利影响。
在建造中层、高层或多户建筑时，无论是待售物业还是出租物业，我们都会在开始建设、将单元出售和交付给客户或开始收取租金和收回成本之前产生大量成本。我们可能会受到建设延误的影响，这可能会导致更高的成本，从而对我们的运营业绩产生不利影响。施工期间不断变化的市场状况可能会对销售价格和租金产生负面影响，这可能会对我们的经营业绩产生不利影响。
在一栋中层、高层或多户建筑产生任何收入之前，我们会花费大量资金来获得土地、获得许可、开发批准和权利，以及建造建筑。我们通常需要几年的时间才能获得土地，并在高层建筑中建造、销售和交付单位或租赁单位。根据项目的复杂程度、收购时的开发阶段、我们与可能参与项目的任何合资伙伴的关系以及涉及的监管和社区问题，每栋建筑的完工时间各不相同。由于建筑完工的这些潜在延迟，我们面临着在此期间对住房的需求可能下降的风险，我们可能被迫以亏损或产生低于我们最初预期的利润率的价格出售或租赁单位。此外，如果工程延误，我们可能会因通货膨胀或其他原因和/或资产持有成本(包括用于获取土地和建造大楼的资金的利息)而面临成本增加。这些成本可能很大，并可能对我们的运营业绩产生不利影响。此外，如果建筑物或单元的价值下降，我们也可能被要求在未来确认重大减值。
取消现有销售协议的数量增加可能会对我们的业务产生不利影响。
我们的积压反映了与我们的购房者就尚未交付的房屋达成的销售协议。我们已经收到了购房者为我们积压的每一套房子支付的定金，通常我们有权保留定金，如果
购房者没有完成购买。然而，在某些情况下，购房者可能会取消销售协议，并因州和当地法律要求、购房者无法获得抵押贷款、购房者无法出售当前房屋或我们无法在指定时间内完成和交付房屋等原因而获得全部或部分定金退款。购房者也可以选择取消购房协议，没收押金。截至2023年10月31日，我们有6578套住房，销售价值69.5亿美元。如果经济状况下降，如果抵押贷款融资变得更少或更昂贵，或者如果我们的房屋由于市场价格下跌或由于我们社区或附近的其他条件而变得不那么有吸引力，我们可能会遇到取消与我们的销售协议的购房者增加，这可能会对我们的业务和运营结果产生不利影响。
住宅建筑业竞争激烈，如果其他住宅建筑商更成功，或者为我们的客户提供更好的价值，我们的业务可能会下降。
我们在竞争非常激烈的环境中运营，在我们运营的每个市场上，我们都面临着来自其他房屋建筑商的竞争。我们与大型国家和地区住宅建筑公司以及规模较小的本地住宅建筑商在土地、融资、建筑部件以及熟练的管理和劳动力资源方面展开竞争。我们还与转售房屋市场竞争，也被称为“以前拥有的”或“现有的”房屋市场。可供出售的房屋供过于求，或者我们的一些竞争对手大幅打折，可能会对我们的房屋需求和我们的运营结果产生不利影响。竞争条件的增加可能会对我们产生以下任何影响：交付的房屋减少；售出的房屋减少；购房者取消购房的数量增加；销售激励措施增加和/或价格降低；由于销售价格下降或无法提高销售价格来抵消交付房屋成本的增加，毛利率下降。如果我们无法在我们的市场上有效竞争，我们的业务可能会比我们的竞争对手下降得不成比例。
我们依靠分包商来开发我们的土地和建造我们的家园，并依靠建筑供应公司来供应我们建造家园的部件。我们的分包商未能正确建造我们的房屋并采取适当的工地安全做法，或者我们从建筑供应公司获得的部件存在缺陷，可能会对我们产生不利影响。
我们聘请分包商来开发我们的土地和建造我们的房屋，包括通过从建筑供应公司购买用于建造我们的房屋的部件。尽管我们在质量控制和工地安全方面做出了努力，但我们可能会发现我们的分包商从事不适当的开发、施工或安全操作，或者从建筑供应公司购买的部件未按规定运行。此类事件的发生可能要求我们按照我们的标准和法律要求修复设施和房屋，或者回应对建筑工地监管不当的指控。在这些情况下，履行我们的法律义务的成本可能会很高，我们可能无法从分包商、供应商和保险公司那里收回维修成本。例如，我们在宾夕法尼亚州和特拉华州建造的房屋的维修费用很高。有关保修费用的其他信息，请参见本表格10-K第15(A)1项中的附注7--“应计费用”。
如果分包商未能遵守适用的法律，包括涉及不在我们控制范围内的事项的法律，我们的声誉也可能受到损害，并可能面临可能的责任。我们实施了旨在向分包商告知观察到的可能危及个人安全或导致处罚或其他法律后果的危险条件的政策，并最终减少或消除不安全行为和条件。然而，缓解的尝试可能不会成功，我们可能会受到与我们分包商的行动或相关事项有关的索赔。
我们参与某些合资企业，在这些合资企业中，我们可能会受到合资企业或其参与者行为的不利影响。
我们与一般涉及土地开发、房屋建设和公寓租赁开发活动的无关各方在某些未合并的合资企业中进行投资并对其作出承诺。截至2023年10月31日，我们对未合并实体的投资为9.59亿美元，并承诺如果这些未合并实体需要额外资金，我们将向它们额外投资或垫付至多4.08亿美元。这些合资企业通常借钱来帮助为自己的活动提供资金。在某些情况下，合资企业的参与者，包括我们，需要提供与合资企业有关的某些义务的担保。在大多数这些合资企业中，我们没有控股权，因此无法要求这些合资企业或其参与者履行其义务或以可接受的条件重新谈判。如果合资企业或其参与者不履行其义务，我们可能需要花费额外的资源或遭受重大损失。此外，由于我们通常不控制这些合资企业，我们的投资可能缺乏流动性，在资产出售等重大决策上，我们可能并不总是与合作伙伴意见一致。我们与合作伙伴之间的纠纷可能会导致诉讼或仲裁，这可能会增加我们的费用，并分散我们的管理团队的注意力。此外，在某些情况下，我们可能要对其第三方合作伙伴的行为负责。
政府法规和法律挑战可能会推迟我们社区的开工或完工，增加我们的费用，或者限制我们的房屋建设活动，这可能会对我们的运营产生负面影响。
我们的发展活动必须得到众多政府当局的批准，而这些政府当局在行使其审批权时往往拥有广泛的自由裁量权。我们因遵守法律和法规要求而产生大量成本。法律和法规要求的任何增加都可能导致我们产生大量额外成本，或者在某些情况下，导致我们确定该物业不适合开发。
有关建筑、分区、销售、无障碍、安全、反歧视和类似事项的各种地方、州和联邦法规、条例、规则和条例适用于和/或影响住房行业。政府监管影响建筑活动以及销售活动、抵押贷款活动和其他与购房者的交易，包括反歧视法律，如公平住房法和数据隐私法，如加州消费者隐私法。该行业还经历了州和地方立法和法规的增加，这些法规限制了土地的可获得性或用途。市政当局还可以限制或暂停提供公用事业设施，如供水和下水道水龙头。在一些地区，市政当局可能会颁布增长控制举措，限制特定年份可获得的建筑许可证数量。此外，由于当地情况或适用法律的变化，我们可能需要申请额外的批准或修改我们现有的批准。如果我们运营的市政当局采取这样的行动，可能会造成延误、增加成本或限制我们在这些市政当局开展业务的能力，从而对我们的业务产生不利影响。此外，我们可能会遇到延误和费用增加，因为我们拟议的社区受到法律挑战，无论是由政府当局还是私人当事人提起的。
我们的抵押贷款子公司TBMC受到各种州和联邦法律、规则和法规的约束，包括与许可、贷款业务和其他抵押贷款发放和融资领域相关的法规、规则和法规。这些法律、规则和条例的影响可能会增加我们购房者的融资成本，增加我们做生意的成本，并限制我们的购房者获得某些类型的贷款。
在正常业务过程中出现的产品责任索赔以及诉讼和保修索赔可能代价高昂，这可能会对我们的业务产生不利影响。
作为一家房屋建筑商，我们会受到正常业务过程中产生的建筑缺陷和房屋保修索赔的影响。这些索赔在住宅建筑行业很常见，可能代价高昂。此外，针对建筑缺陷和产品责任索赔的保险成本较高，保险公司提供的保险金额有限。不能保证这一覆盖范围不会受到进一步限制，并变得更加昂贵。如果我们当前和以前的保险计划的限额或承保范围被证明是不充分的，或者我们无法在未来针对这些类型的索赔获得足够的或合理定价的保险，或者目前为未来保修或保险索赔提供的金额不足，我们可能会遭受损失，这可能会对我们的财务业绩产生负面影响。
我们根据我们的保险单下支付我们的自我保险责任所需的估计成本，以及超出我们的承保限额或我们的保险单不覆盖的潜在索赔和索赔调整费用的估计成本来记录费用和负债。这些估计成本是基于对我们历史索赔和行业数据的分析，并包括已发生但尚未报告的索赔估计。与这些负债相关的损失的预测需要精算假设，这些假设可能会因与我们的市场和我们制造的产品类型相关的建筑缺陷索赔、保险行业实践以及法律或监管行动和/或解释等因素而存在不确定性。这些估计中使用的关键假设包括索赔频率、严重性和结算模式，这些都可能在较长时间内发生。此外，报告索赔的频率和严重性以及理赔估计数的变化可能会影响精算分析中使用的趋势和假设，这对我们的合并财务报表可能是重要的。由于所需判断的程度以及这些基本假设的可能变化，我们的实际未来成本可能与估计的不同，这种差异可能会对我们的综合财务报表产生重大影响。
在过去的几年里，我们收到了大量与我们在宾夕法尼亚州和特拉华州建造的房屋有关的水入侵索赔。有关这些保修费用的其他信息，请参见本表格10-K第15(A)1项中的附注7-“应计费用”。
我们的共管公寓和出租多单元建筑由于其施工时间延长、预售和租赁水平以及在建筑建成后快速交付单位而受到交货量波动的影响。
我们的季度经营业绩将根据我们的多单元共管公寓大楼的建成时间、预售水平以及大楼建成后预售单位的相对较短的交付时间而波动。这些销售可能导致重大收益或损失，我们在综合经营报表和全面收益表中确认这些收益或损失为来自未合并实体的收入。这些收益或亏损的时间无法准确预测，因此，可能会导致我们的净收入在每个季度之间波动。
除了我们的住宅待售业务外，我们还开发、运营并在某些情况下销售出租公寓，这主要是通过合资企业完成的。通常，我们开发和出租出租物业的合资企业会在稳定下来后将物业出售给第三方或合资伙伴。这些销售可能导致重大收益或损失，我们在综合经营报表和全面收益表中确认这些收益或损失为来自未合并实体的收入。这些收益或亏损的时间无法准确预测，因此，可能会导致我们的净收入在每个季度之间波动。
由于我们业务的季节性，我们的季度经营业绩可能会波动。
我们的季度经营业绩随着季节的变化而波动；通常情况下，我们很大一部分销售协议是在冬季和春季与客户签订的。我们其中一套住房的建设通常在与客户签署销售协议后进行，通常需要9到12个月的时间才能完成，尽管由于各种原因，建设时间可能会延长到12个月以上，包括高需求、劳动力短缺、供应链中断和市政延误。此外，与天气相关的事件可能会不时发生，推迟开工或关闭，或者增加成本，降低盈利能力。此外，推迟开设新社区或现有社区的新部分可能会对房屋销售和收入产生不利影响。费用不是全年平均发生和确认的。由于这些因素，我们的季度经营业绩可能参差不齐，某些季度的收入和收益可能低于其他季度。
税收或政府收费的增加可能会增加我们的成本，而税法或其解释的不利变化可能会减少对我们住房的需求，并对我们的经营业绩产生负面影响。
增加房地产税和其他地方政府收费，例如向开发商征收费用，为学校、空地和道路改善提供资金，和/或提供中低收入住房，可能会增加我们的成本，并对我们的运营产生不利影响。此外，当地房地产税的增加可能会对我们的潜在购房者产生不利影响，他们可能会在决定是否购买新房时考虑这些成本，并因此决定不购买我们的一套房子。
税法的变化可能会减少或取消对房主的税收减免或激励，并可能使人们更难负担得起住房，或者以其他方式减少对住房的需求，这反过来可能会减少我们的销售额，损害我们的运营业绩。此外，虽然我们相信我们记录的税项结余是足够的，但我们无法预测税法的可能变化或其解释的变化的影响，以及它们是否会对我们的经营业绩产生重大不利影响。我们在前几年已经根据我们认为合适的某些申报头寸提交了纳税申报单。如果国税局或州税务当局不同意这些申报立场，我们可能会欠下额外的税款，这可能是实质性的。
我们受到广泛的环境法规的约束，这可能会导致我们产生额外的运营费用，使我们面临更长的建设周期，或者导致重大罚款或损害我们的声誉。
我们受制于各种有关保护健康和环境的地方、州和联邦法规、条例、规则和法规，包括对向环境排放或排放材料、建筑工地暴雨径流的管理、有害物质的处理、使用、储存和处置、对湿地和其他敏感环境的影响以及我们拥有或开发的物业的污染补救等方面的监管。此外，近年来，州和地方司法管辖区颁布了一些法规，要求新住宅比现有住宅更节能，或者强制要求新建筑中包含太阳能电池板等节能功能。适用于我们运营的每个社区的环境法规因社区场地的位置、场地的环境条件以及场地现在和以前的用途而有很大不同。环境法规可能会导致延误，可能会导致我们产生大量合规、补救或其他成本，并可能会禁止或严重限制开发和住宅建设活动。此外，不遵守这些规定可能会导致罚款和处罚、补救义务、允许撤销或其他制裁；以及我们开发项目或附近的污染或其他环境条件，无论我们是否对这些条件负责，都可能导致向我们提出人身伤害、财产损失或其他损失的索赔。
美国环境保护局和其他联邦或州机构会不时审查房屋建筑商遵守环境法律的情况，并可能对未能严格遵守适用的环境法律的房屋建筑商征收罚款和处罚，或因过去的失败而对未来的合规性提出额外要求。对我们采取的任何此类行动都可能增加我们的成本或损害我们的声誉。此外，我们预计未来将对房屋建筑商施加越来越严格的要求。环境法规还可能对木材等某些建筑构件的供应和价格产生不利影响。
近年来，越来越多的州和联邦法律法规被颁布或提出，以应对气候变化对环境的影响。这些法律法规通常意在直接或间接地
减少温室气体排放、节约用水或限制其他潜在的气候变化影响，可能会对某些地区的土地开发和住宅建设施加限制或附加要求。这些限制和要求可能会增加我们的运营和合规成本，或者需要额外的技术和资本投资，这可能会对我们的运营结果产生不利影响。这在美国西部是一个特别令人担忧的问题，那里已经颁布了一些全国范围最广泛和最严格的环境法律和住宅建筑建设标准，我们在那里有大量的商业运营。我们相信，我们在所有实质性方面都遵守了适用于我们业务的现有气候相关政府法规，这种合规并未对我们的业务产生实质性影响。然而，考虑到环境法的性质和可能出现的目前未知的事项的快速变化，我们无法预测我们未来对这些事项的风险敞口，我们未来实现合规或补救潜在违规行为的成本可能会很高。
此外，政府和社会对环境、社会和治理(“ESG”)事项的更多关注，包括扩大关于气候变化、人力资本、劳工和风险监督等主题的强制性和自愿性报告、尽职调查和披露，可能会扩大我们需要控制、评估和报告的事项的性质、范围和复杂性。这些因素可能会改变我们开展业务的环境，可能会增加持续的合规成本，并对我们的运营结果和现金流产生不利影响。如果我们不能充分解决此类ESG问题，或未能遵守所有法律、法规、政策和相关解释，可能会对我们的声誉和业务业绩造成负面影响。
如果我们的员工或代表不遵守法律法规，可能会对我们造成伤害。
我们必须遵守管理我们业务所有方面的法律和法规，包括土地收购、开发、房屋建设、劳动和就业、抵押贷款、所有权和托管业务、销售和保修。我们雇用的员工或实体，如分包商，可能会有意或无意地违反其中一些法律和法规。尽管如果我们意识到此类违规行为，我们会努力立即采取行动，但我们可能会因这些行为而招致罚款或处罚，我们在政府机构和客户中的声誉可能会受到损害。
零部件短缺和劳动力和用品成本的增加超出了我们的控制，可能会导致我们社区发展的延误和成本增加。
我们开发住宅社区的能力可能会受到一些我们无法控制的情况的不利影响，包括停工、劳资纠纷和合格行业人员的短缺，如木工、屋顶工、泥瓦匠、电工和水管工；与工会组织活动有关的法律的变化；缺乏足够的公用事业基础设施和服务；我们需要依赖可能没有足够资本或保险的当地分包商；市政当局处理许可证、进行检查和及时采取类似行动的能力；以及建筑部件和材料的短缺、供应延迟或价格波动。这些情况中的任何一种都可能导致一个或多个住宅社区的开工或完工延迟，或者可能增加开发成本。我们可能无法通过提高房价来收回这些增加的成本，因为根据与购房者的销售协议，每套住房的价格通常是在交付前几个月确定的。如果发生这种情况，我们的运营业绩可能会受到损害。
在过去的几年里，对住房的强劲需求，加上供应链中断、劳动力短缺和市政相关的延误，导致我们的建设周期延长，建材成本增加。更长的建设周期可能会导致取消率增加。此外，建筑材料的短缺和成本增加以及劳动力市场的紧张可能会侵蚀我们的利润率，并对我们的运营结果产生不利影响，特别是如果此类中断、短缺和延误持续较长时间的话。
我们遵守一项集体谈判协议，该协议涵盖了我们大约1%的员工。我们没有经历过任何因加入工会的工人罢工而停工的情况，但我们不能保证未来不会因为罢工或其他工作行动而停工。我们雇佣独立承包商，雇用没有加入工会的工人来建造我们的家园。在任何给定的时间点，这些分包商的员工都可以决定成立工会。
我们正在实施一个全新的企业资源规划系统，实施该系统的挑战可能会影响我们的业务和运营。
我们正在完成一个复杂的新企业资源规划系统(“企业资源规划”)的多年执行工作。企业资源规划的实施需要将新的企业资源规划与多个新的和现有的信息系统和业务流程相结合，旨在准确地保存我们的账簿和记录，并向我们的管理团队提供对业务运作重要的信息。我们的企业资源规划的实施将继续需要持续的维护和监测。在企业资源规划稳定和成熟之前，从我们的旧系统转换到新的企业资源规划可能会导致效率低下。我们新的企业资源规划的实施规定了新的程序和许多新的控制措施
财务报告。这些程序和控制在其运作中还不成熟。如果我们无法充分实施和维护与我们的新企业资源规划相关的程序和控制程序，我们编制及时准确财务报表或遵守适用法规的能力可能会受到损害，并影响我们对财务报告内部控制有效性的评估。
与债务和融资有关的风险
如果我们无法获得适当的融资，或者如果我们的债务利率增加，或者如果我们的信用评级被下调，我们的业务和经营业绩可能会下降。
我们的业务和经营业绩在很大程度上取决于我们获得融资和信贷额度的能力，无论是从银行借款还是从公共债务市场融资。ETS.我们的新循环信贷安排提供约19亿美元的承诺借款能力和信用证，我们的6.5亿美元定期贷款中的大部分将于2028年2月到期，较小部分将于11月到期2025年和2026年11月。此外，从2025年11月到2029年11月，我们的优先票据中有16亿美元将在不同时间到期和支付。我们不能确定我们是否能够以有利的条件或根本不存在的条件来取代现有的融资和信贷额度，或在未来找到更多的融资来源。
如果我们不能以合理的条件获得适当的融资，或在现有债务和信贷安排到期或到期时更换它们，我们的借款成本可能会增加，我们的收入可能会减少，或者我们可能无法继续以目前的水平运营或扩大业务。
利率上升可能会使我们更难和/或更昂贵地获得我们运营业务所需的资金和信贷。我们就循环银行信贷安排和定期贷款产生的利息(不包括我们在本表格10-K第15(A)1项附注6-“应付贷款、高级票据和按揭公司贷款安排”中进一步描述的以利率互换交易对冲至2025年10月的金额)根据短期利率和我们产生的借款金额和已签发的信用证的变化而波动。利率的普遍上升和/或国家评级机构对我们未偿还债务证券评级的任何下调可能会增加我们必须为随后发行的任何债务证券支付的利率，任何此类评级下调也可能使我们更难出售此类债务证券。
如果购房者无法获得合适的融资，我们的经营业绩可能会下降。
我们的经营结果还取决于我们的潜在购房者为购买我们的房屋而获得抵押贷款的能力。自2022年1月以来，抵押贷款利率大幅上升，这对整体房地产市场产生了负面影响。市场状况和/或政府行动可能会导致未来抵押贷款利率进一步上升。抵押贷款市场的任何不确定性及其对整个抵押贷款市场的影响，包括信贷标准收紧、未来住房抵押贷款融资有效成本的增加(包括联邦税法变化的结果)以及政府监管的加强，都可能对我们的客户获得购房融资的能力产生不利影响，从而阻止我们的潜在购房者购买我们的住房。此外，如果我们的潜在购房者必须出售他们的现有房屋才能向我们购买房屋，抵押贷款成本的增加和/或抵押贷款的缺乏可能会阻止我们潜在购房者现有房屋的买家获得他们完成购买所需的抵押贷款，这将导致我们的潜在购房者无法从我们那里购买房屋。类似的风险也适用于那些合同在我们积压的待交付房屋中的买家。如果我们的购房者、潜在买家或购房者现有房屋的买家不能获得合适的融资，我们的销售和经营业绩可能会受到不利影响。
如果我们向投资者转售抵押贷款的能力受到损害，我们的购房者可能会被要求寻找替代融资。
一般来说，当我们的抵押贷款子公司以之前锁定的利率为购房者关闭抵押贷款时，它已经与投资者达成了在关闭后获得抵押贷款的协议。我们的抵押贷款出售给投资者，追索权条款有限，源于相关协议中的行业标准陈述和担保。这些陈述和保证主要涉及借款人或其他各方没有虚假陈述、贷款的适当承销，以及在某些情况下，借款人必须支付的最低金额。我们一般不会保留与在二手市场出售的按揭贷款有关的任何其他持续利息。然而，如果这些追索权条款没有得到满足，出售给投资者的抵押贷款可以退还给我们。此外，如果我们的抵押贷款转售市场下滑，或者我们的投资者的承保标准变得更加严格，我们出售未来抵押贷款的能力可能会受到不利影响，我们将不得不将自己的资金投入抵押贷款的长期投资，这可能会推迟我们在运营报表上确认房屋销售收入的时间，或者我们的购房者将被要求寻找其他融资来源。如果我们的购房者不能获得其他融资来源来购买我们的住房，我们的销售和经营业绩可能会受到不利影响。
与其他事件和因素相关的风险
重大流行病或大流行等公共卫生问题可能会对我们的业务或财务业绩产生不利影响。
美国和其他国家已经并可能在未来经历影响公众健康和公众健康风险认知的传染病暴发。2020年，新冠肺炎疫情导致联邦、州和地方政府以及私人实体强制实施各种限制，包括关闭一段时间不必要的业务，这对我们的业务产生了不利影响。此外，疫情对经济活动的影响，再加上疫情最初爆发后对新房的强劲需求，导致我们的供应链多次中断，某些建筑部件和材料短缺，以及劳动力短缺，所有这些都延长了我们的建设周期。在大流行期间，总体经济状况以及对我们住房的需求和我们进行正常商业运营的能力变得非常不可预测。未来可能会发生类似大流行的传染病暴发，这可能会对经济、我们进行正常业务运营的能力以及我们的运营业绩和财务状况产生重大负面影响。
恶劣的天气条件、自然灾害和其他条件可能会扰乱我们社区的发展，这可能会损害我们的销售和运营结果。
恶劣的天气条件和自然灾害可能会对我们发展住宅社区和其他业务方面的能力产生严重影响。如果发生飓风、龙卷风、强风暴、强降水或长时间降水、地震、干旱、洪水、野火或其他自然灾害或类似事件，我们在这些州在建的房屋或我们的建筑地块可能会受损或被毁，这可能导致损失超出我们的保险范围。自然灾害还可能导致对分包商的竞争加剧，这可能会延误我们的建筑活动，即使在活动结束后也是如此。它们还可能导致特定社区对住房的需求减少，因为潜在买家可能会避开他们认为损失风险较高的地区，或者他们可能面临更高的成本，或者由于当地环境条件或历史事件，他们可能无法在某些地区获得火灾、洪水或其他灾害保险。
此外，我们的业务可能会受到不可预见的工程、环境或地质条件或问题的影响，包括在我们社区附近的第三方土地上出现的条件或问题，但仍会对我们的社区造成负面影响。任何这些不利事件或情况都可能导致我们一个或多个住宅社区的开发延迟或阻止完工，或增加成本，因此可能会损害我们的销售和运营结果。
一般风险因素
国内或国际不稳定加剧可能对我们的业务产生不利影响。
国内或国际不稳定的加剧可能会对经济产生不利影响，并显著减少对住房的需求和我们签署的新合同数量，增加现有合同的取消数量，和/或增加我们的运营费用，这可能对我们的业务、运营结果和财务状况产生不利影响。
我们可能会因关键管理人员的流失或如果我们不能吸引到合格的人员而受到不利影响。
我们未来的成功在很大程度上取决于我们高级管理层的努力和我们吸引合格人才的能力。在我们所有的运营市场以及我们的企业运营中，对合格人才的竞争都很激烈。如果我们的高级管理层的主要成员意外离开本公司；如果我们无法吸引合格的人员来管理我们的业务；或者如果我们的高级管理人员(其中几名已接近退休年龄)退休时我们无法成功管理过渡事宜，我们的运营可能会受到不利影响。
信息技术故障和数据安全漏洞可能会损害我们的业务。
我们使用信息技术和其他计算机资源进行重要的运营和营销活动，并保存我们的业务记录，包括客户提供的信息。其中许多资源是由第三方服务提供商根据规定某些安全和服务级别标准的协议以我们的名义提供和/或维护的。如果这些资源受到损害、降级、损坏或失效，则我们开展业务的能力可能会受到损害，无论是由于病毒或其他有害环境、第三方故意破坏或破坏我们的信息技术资源、自然灾害、硬件或软件损坏、故障或错误(包括包含或应用于此类硬件或软件的安全控制失败)、电信系统故障、服务提供商错误或故障、故意或无意的人员行为(包括未能遵守我们的安全协议)或与我们的网络资源失去连接。这些资源运作的严重和长期中断可能会损害我们的运营，损害我们的声誉，并导致我们失去客户、销售和收入。
此外，我们的数据安全系统遭到破坏，包括网络攻击，可能会导致我们的专有信息或个人和机密信息意外公开披露或被挪用，这些信息涉及我们的员工、查看我们房屋的消费者、购房者、抵押贷款申请者和商业合作伙伴，需要我们招致巨额费用来处理和解决这类问题。泄露机密信息可能导致受影响的个人和/或业务合作伙伴和/或监管机构对我们提起身份盗窃和相关欺诈、诉讼或其他诉讼，而此类诉讼的结果可能包括罚款或罚款，可能对我们的声誉、业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响。根据其性质，对我们系统的特定违规或一系列违规可能导致一次性或持续地未经授权使用、挪用或丢失机密或专有信息，这可能在一段时间内无法检测到。此外，随着此类威胁的未来发展(或作为与数据安全增加相关的法律要求)，针对此类威胁保持适当保护的成本可能是巨大的。
近年来，我们一直受到网络事件的影响，包括暂时中断对我们某些系统的访问的攻击，以及通过未经授权访问我们的第三方服务提供商的信息系统而涉及身份盗窃的事件。这两起事件无论是个别事件还是总体事件都不会对我们造成任何重大责任，对我们的声誉造成任何重大损害，或对我们的运营造成任何重大中断。然而，由于网络攻击的频率和数量普遍增加，我们预计我们将继续成为更多和越来越复杂的网络攻击和数据安全漏洞的目标，我们为帮助防止这些事件发生而设计的保障措施可能不会成功。网络攻击的频率或范围的任何进一步增加都可能加剧这些数据安全风险。如果我们在未来遇到更多的网络攻击或数据安全漏洞，我们可能会承担重大责任，我们的声誉可能会受到实质性损害，我们的运营可能会受到实质性中断。
项目1B。未解决的员工意见
没有。
项目2.财产
总部
我们的公司办公室是从一家不相关的公司租用的，占地约16.3万平方英尺，位于宾夕法尼亚州华盛顿堡。
制造/分销设施
我们在宾夕法尼亚州莫里斯维尔拥有一家约225,000平方英尺的制造工厂，在弗吉尼亚州恩波里亚拥有一家总面积约150,000平方英尺的制造工厂，在佛罗里达州巴托拥有一家总面积约30,500平方英尺的制造工厂。我们还向无关各方租赁了位于宾夕法尼亚州费尔莱斯山庄的一个约56,000平方英尺的设施和位于马萨诸塞州韦斯特菲尔德的两个约38,000平方英尺的设施。此外，我们在弗吉尼亚州卡尔佩珀拥有一个34,000平方英尺的制造、仓库和办公设施。在这些设施中，我们的Toll集成系统子公司生产开放式墙板、屋顶和地板桁架，以及某些内部和外部木结构，以满足我们的部分建筑需求。这些设施供应我们北部、大西洋中部和我们南部部分地理区域使用的部件。这些业务还允许我们批发购买木材、护套、窗户、门、某些其他内部和外部木制品以及其他建筑材料，以供应给我们的社区。我们相信，这些工厂的运营和材料的批发采购可以提高效率、节省成本、控制质量和提高生产率。
项目3.法律程序
我们主要参与日常业务过程中的各种索赔和诉讼。我们相信已有足够的拨备以解决所有现时的索偿及待决诉讼，而该等事宜的处置不会对我们的经营业绩及流动资金或我们的财务状况产生重大不利影响。
项目4.矿山安全披露
不适用。
第II部
项目5.注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券
我们的普通股在纽约证券交易所(“NYSE”)上市，代码为“TOL”。截至2023年12月15日，大约有399个 我们普通股的记录持有者。
发行人购买股票证券
在截至2023年10月31日的三个月内，我们回购了以下普通股： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 期间 | | 总数
的股份
购买(A) | | 平均值
价格
按股支付(B) | | 总数
的股份
购买方式为
这是一个
公开
已公布的计划或方案(C) | | 极大值
数
的股份
可能还会是
购得
根据计划或方案(C) |
| | | (单位：千) | | | | (单位：千) | | (单位：千) |
| 2023年8月1日至2023年8月31日 | | 707 | | | $ | 78.18 | | | 707 | | | 10,309 | |
| 2023年9月1日至2023年9月30日 | | 2,301 | | | $ | 76.39 | | | 2,301 | | | 8,008 | |
| 2023年10月1日至2023年10月31日 | | 1,292 | | | $ | 70.64 | | | 1,292 | | | 6,716 | |
| 总计 | | 4,300 | | | | | 4,300 | | | |
（a） 我们的股票激励计划允许我们在分配时从本应发行给基于业绩的限制性股票单位接收者或限制性股票单位接收者的股份总数中扣除分配时公允价值等于应缴纳的适用所得税预扣税的股份数量，并将剩余股份汇给接收者。截至2023年10月31日止三个月，我们预扣了153，756股受基于业绩的限制性股票单位和限制性股票单位限制的股份，以支付约181，000美元的所得税预扣，我们向收件人发行了剩余的6，837股股份。被扣留的股份不包括在上表中购买的股份总数中。
我们的股票激励计划还允许参与者使用“净行使”方法行使非合格股票期权。在净行使中，我们通常从行使股票期权时将发行给参与者的股份总数中扣除行使时公平市场价值等于期权行使价和适用所得税预扣税的股份数量，并将剩余股份汇给参与者。于截至二零二三年十月三十一日止三个月期间，并无采用净行使法行使购股权。
（b） 每股支付的平均价格包括与购买相关的成本，但不包括我们因2022年通货膨胀减少法案而在股票回购中产生的任何消费税。
（c） 2022年5月17日，我们的董事会授权在公开市场交易、私下协商交易（包括加速股票回购）、发行人要约收购或其他财务安排或交易中回购2000万股普通股，用于一般企业目的，包括为公司的股权奖励和其他员工福利计划获得股份。该授权于2022年5月17日生效，终止了自2020年3月10日起生效的先前授权。最近，在2023年12月13日，董事会更新了其回购2000万股普通股的授权，并终止了自2022年5月17日起生效的现有授权。我们的董事会没有为目前的股份回购计划设定任何到期日。
我们的循环信贷协议和定期贷款协议均要求我们维持最低有形净值（定义见相关协议），这限制了我们可能进行的股份回购金额。根据这些规定，截至2023年10月31日，我们回购普通股的能力被限制在约36亿美元。
分红
在2023财年，我们向股东支付了每股0.83美元的现金股息。派付股息由董事会酌情决定，而日后派付股息的任何决定及任何有关股息的金额将取决于对多项因素的评估，包括我们的经营业绩、我们的资本要求、我们的经营及财务状况以及当时生效的任何合约限制。我们的循环信贷协议及定期贷款协议均要求我们维持最低有形资产净值（定义见相关协议），这限制了我们可能支付的股息金额。截至2023年10月31日，根据我们的循环信贷协议和定期贷款协议的规定，我们本可以支付高达约27.6亿美元的现金股息。
股东回报业绩图
下图比较了从2018年10月31日到2023年10月31日的五年累计总回报（假设在2018年10月31日进行了100美元的投资，并且股息进行了再投资），（a）我们的普通股，（b）标准普尔住宅建筑指数和（c）标准普尔500指数®:
Toll Brothers，Inc.公司5年累计总回报率比较S&P 500指数®，以及
标准普尔住宅建筑指数
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 10月31日： | | 2018 | | 2019 | | 2020 | | 2021 | | 2022 | | 2023 |
| 托尔兄弟公司 | | $ | 100.00 | | | $ | 119.55 | | | $ | 128.77 | | | $ | 185.36 | | | $ | 134.77 | | | $ | 224.13 | |
标准普尔500指数® | | $ | 100.00 | | | $ | 114.33 | | | $ | 125.43 | | | $ | 179.25 | | | $ | 153.06 | | | $ | 168.59 | |
| 标准普尔住宅建筑指数 | | $ | 100.00 | | | $ | 146.42 | | | $ | 171.86 | | | $ | 227.93 | | | $ | 193.98 | | | $ | 273.26 | |
第六项。[已保留]
项目7. 管理层对财务状况及经营业绩的讨论及分析（“管理层讨论及分析”）
本讨论和分析基于本表格10-K第15（a）1项（从F-1页开始）中的合并财务报表及其附注，应与之一并阅读，并受其整体限制。它还应与本表格10-K第一部分中“前瞻性陈述”项下的披露内容一并阅读。
当本报告中使用“我们”、“我们的”和“公司”等词语时，它们指的是Toll Brothers，Inc.。及其附属公司，除非文义另有所指。此处所指的财政年度是指我们截至10月31日或截至10月31日的财政年度。
除本报告另有说明外，已签订合约净额指相等于有关期间内已签订合约的总数或总值，减去有关期间内已取消合约的数目或总值，包括有关期间内及过往期间签订的合约。积压包括合同中的房屋，但尚未交付给我们的购房者（“积压”）。积压转换率是指从期初的积压到本期交付的房屋的百分比（“积压转换率”）。
概述
我们的业务
我们设计、建造、营销、销售和安排融资一系列豪华住宅单户独立式、附属式、总体规划式、度假式高尔夫以及城市低层、中层和高层社区，主要是在我们开发和改善的土地上，同时我们继续推行扩大产品线、价格点和地理足迹的战略。我们迎合豪华首次，移动，空巢，活跃的成年人，和第二次购房者在美国，以及城市和郊区的租房者。我们还与第三方合资伙伴设计、建造、营销和销售高密度、高层城市豪华公寓。截至2023年10月31日，我们在24个州和哥伦比亚特区开展业务。
在截至2023年10月31日的五年中，我们从931个社区交付了46，701套住房，其中包括2023财年从481个社区交付了9，597套住房。于2023年10月31日，我们拥有930个处于不同规划、开发或运营阶段的社区，当中约有70，700个住宅用地由我们透过期权拥有或控制。
我们经营自己的建筑，工程，抵押贷款，所有权，土地开发，保险，智能家居技术和园林绿化子公司。我们还开发总体规划和高尔夫球场社区，并在某些地区经营我们自己的木材分销，房屋组件组装和组件制造业务。
除住宅待售业务外，我们亦透过合营企业开发及经营出租公寓。请参阅下面题为“托尔兄弟公寓生活/托尔兄弟校园生活”的部分。
我们对各种未合并实体进行了投资，包括我们的土地开发合资企业，住宅建设合资企业，租赁物业合资企业和直布罗陀合资企业。
财务亮点
在2023财年，我们确认了99.9亿美元的收入，包括98.7亿美元的房屋销售收入和1.289亿美元的土地销售和其他收入，以及13.7亿美元的净收入，而收入为102.8亿美元，包括97.1亿美元的房屋销售收入和5.644亿美元的土地销售和其他收入。2022财年净收入为12.9亿美元。
在2023财年和2022财年，签署的净合同价值分别为79.1亿美元（8，077套房屋）和90.7亿美元（8，255套房屋）。截至2023年10月31日，我们的积压价值为69.5亿美元（6，578套住房），而截至2022年10月31日，我们的积压价值为88.7亿美元（8，098套住房）。
于2023年10月31日，我们拥有13亿美元的现金及现金等价物，以及约17. 9亿美元可根据我们的19. 05亿美元循环信贷融资（“新循环信贷融资”）借款，该融资将于2028年2月到期。于2023年10月31日，我们在新循环信贷融资项下并无未偿还借款，并有未偿还信用证约1.189亿美元。
截至2023年10月31日，我们的总权益和债务与总资本比率分别为68.1亿美元和0.30比1.00。
我们的营商环境和当前展望
自2023年1月以来，随着房屋市场适应2022年按揭利率急剧上升的新环境，我们的房屋需求强劲。尽管抵押贷款利率仍然很高，但新房市场一直受到市场上非常低的转售库存水平，有利的人口趋势以及十多年来房屋生产不足导致的供需失衡的支持。近几个月来，30年期固定抵押贷款利率已从超过8.0%降至约7.25%，我们认为这也支持了需求。然而，抵押贷款利率和整体经济的方向是不确定的，需求可能改善的程度，或保持在目前的水平，是不清楚的。我们相信，由于我们的战略是扩大我们的产品供应、价格点和地理覆盖范围，平衡我们的按订单建造和快速入住房屋的库存组合，以及我们对运营效率的关注，我们已经做好了充分的准备，以满足不断变化的市场条件。从长期来看，我们仍然认为房地产市场将受益于强劲的基本面，包括人口趋势，现有住房存量的年龄以及美国房屋的整体短缺。
此外，我们过去两年所经历的若干建筑材料供应链中断及劳工市场紧张的情况已大致缓解，而我们的建筑周期亦有所改善。
竞争格局
房屋建筑业竞争激烈，而且分散。我们与许多不同规模的房屋建筑商竞争，从地方到全国范围，其中一些房屋建筑商的销售额和财务资源比我们大。现有房屋的销售，无论是房主还是可能通过止赎获得房屋的金融机构，也提供了竞争。我们的竞争主要基于价格，位置，设计，质量，服务和声誉。我们相信，相对于业内其他公司，我们的财务稳定性为我们提供了竞争优势。
土地征用与开发
我们的业务面临许多风险，因为获得必要的物业审批、完成土地改善和社区设施以及建造和交付房屋所需的时间较长。我们试图通过利用以下一种或多种方法来降低其中一些风险并提高我们的资本效率：通过期权控制未来开发的土地，使我们能够在获得土地所有权之前获得必要的政府批准；只有在执行销售协议并收到买家的大量首付后，才开始建设按订单建造的住宅；以及以固定价格使用分包商进行住宅和康乐设施建设和土地开发工作。
在2023财年和2022财年，我们分别获得了约4,200个和5,700个家庭网站的控制权，这两项控制不包括期权终止和出售的家庭网站。在2023财年和2022财年，我们分别失去了超过4,000和9,000个地块的控制权，主要是因为规划中的社区不再符合我们的发展标准。截至2023年10月31日，我们控制了约70,700个家庭站点，相比之下，2022年10月31日约为76,000个家庭站点，2021年10月31日约为80,900个家庭站点。此外，于2023年10月31日，我们预计将从我们拥有权益的几家土地开发合资企业购买约8,200幅额外的住宅用地，价格尚未确定。
截至2023年10月31日，我们通过期权拥有或控制的主页总数约为70,700个，其中我们拥有约35,900个，通过期权控制约34,700个。在70,700个家庭站点中，大约17,100个得到了大幅改善。
此外，截至2023年10月31日，我们的土地开发合资企业拥有约25,800个住宅用地(包括通过期权控制的34,700个住宅用地中的332个住宅用地)。
截至2023年10月31日，我们从370个社区销售产品，相比之下，2022年10月31日为348个社区，2021年10月31日为340个社区。
客户按揭融资
我们与多元化的抵押贷款金融机构保持着关系，其中许多机构都是业内最大的机构之一。我们相信，国家、地区和社区银行继续认识到与我们的购房者建立关系的长期价值，这些银行继续为这些客户提供融资。
我们相信，我们的置业人士一般都处于有利的地位，能够取得按揭贷款，这是因为他们的按揭成数通常较低，而且极具吸引力。 与普通购房者相比的信用档案。
Toll Brothers公寓生活/Toll Brothers校园生活
除了我们的住宅销售业务外，我们还一般通过合资企业开发和运营出租公寓。截至2023年10月31日，我们或我们拥有权益的合资企业控制了44个地块，这些地块计划作为租赁公寓项目，包含约22,200个单位。这些项目分布在全国多个大都市地区，正在运营、正在开发或将与合作伙伴共同开发，品牌为Toll Brothers公寓生活和Toll Brothers校园生活。
在2023财年，我们的两家租赁物业合资企业将其资产出售给了不相关的各方，导致合资企业确认的总收益为1.062亿美元。从我们对这些合资企业的投资中，我们获得了现金，并在2023财年确认了5090万美元的收益。此外，在2023财年，我们出售了我们在一家租赁物业合资企业中的所有权权益，并确认了1600万美元的收益。在2022财年，我们的一家Rental Property合资企业将其资产出售给了一家不相关的公司，导致该合资企业确认了2990万美元的收益。从我们对这家合资企业的投资中，我们获得了现金，并在2022财年确认了2100万美元的收益。从这些销售中确认的收益包括在我们的综合经营报表中的“来自非合并实体的收入”和本表格10-K第15(A)1项中的全面收入中。
截至2023年10月31日，我们大约有3,400个已入伙或准备入伙的出租公寓项目单位，3,400个处于租赁阶段，9,900个处于设计阶段或正在开发中，以及5,500个处于规划阶段。在截至2023年10月31日的22,200套单位中，14,500套由我们拥有权益的合资企业拥有；约1,800套由我们拥有；5,900套根据合同由我们购买。
合同和积压
与2022财年相比，2023财年签订的净销售合同总价值减少13%。2023财年签署的净销售合同价值为79.1亿美元（8，077套房屋），2022财年为90.7亿美元（8，255套房屋）。与2022财年相比，2023财年签订的净合同总额减少，是由于签订的净合同数量减少2%，每份合同的平均价值减少11%。与2022财年相比，2023财年签署的净合同数量减少，反映了与上一财年上半年相比需求的总体放缓，主要是由于2022年开始的抵押贷款利率上升。2023财年签订的每份已签合同的平均价值减少，主要是由于签订的合同数量转向较便宜的领域和╱或产品，加上平均销售激励措施增加。所签每份合约的平均价值包括期内所签每份具约束力的销售协议的价值，以及期内所选所有期权的价值，而不论有关该等期权的初步销售协议于何时签订。
我们在2023年、2022年和2021年10月31日的积压价值分别为69.5亿美元（6,578套住房）、88.7亿美元（8,098套住房）和95亿美元（10,302套住房）。截至2023年10月31日，大约96%的积压房屋预计将于2024年10月31日交付。与2022年10月31日相比，2023年10月31日积压房屋的价值下降了22%，这是由于2023财年交付的积压房屋数量超过了新增房屋数量，以及签订的每份合同的平均价值下降。
有关收入、签订的净合同和按地区划分的积压订单的更多信息，请参阅本MD&A中的“部门”。
关键会计估计
美国公认会计原则（“GAAP”）要求我们做出影响合并财务报表和随附附注中报告金额的估计和假设。我们的估计乃基于（i）目前已知的事实及情况;（ii）过往经验;（iii）概率评估;（iv）预测财务资料;及（v）管理层认为合理但本质上不确定及不可预测的假设。我们在衡量这些估计时使用最佳判断，并在必要时从外部来源获得建议。在持续的基础上，我们审查会计政策，假设，估计和判断，以确保我们的财务报表是公平的，并按照公认会计原则。然而，由于未来事件及其影响无法确定，实际结果可能与我们的假设及估计不同，而该等差异可能属重大。在经济动荡时期，当未来经济状况的不确定性增加时，该等估计及假设的变动性较大。
有关我们所有重大会计政策（包括我们的关键会计政策）的讨论，请参阅综合财务报表附注1“重大会计政策”。我们认为，下述会计估计和假设涉及重大主观性和判断，该等估计或假设的变动可能对我们的财务状况或经营成果产生重大影响。因此，我们考虑对可变性的理解，
在做出这些估计和假设时所需的判断力对于充分理解和评估我们报告的财务结果至关重要。
我们相信以下关键会计估计反映了在编制我们的综合财务报表时使用的更重要的判断和估计。
库存
存货按成本列报，除非存在减值，在此情况下，存货将根据公认会计准则减记至公允价值。除了直接征地、土地开发和房屋建造成本外，成本还包括利息、房地产税以及与开发和建设有关的直接管理费用，这些费用在开发开始至建设结束期间资本化为库存。由于我们的库存根据GAAP被视为长期资产，因此我们必须定期审查每个社区的账面价值，并在我们认为价值无法收回时写下这些社区的价值。
运营社区：当经营社区的盈利能力恶化、销售速度大幅下降或其他因素显示资产的可回收能力可能出现减值时，将通过将社区的估计未来未贴现现金流量与其账面价值进行比较来审查资产的减值。如果估计的未来未贴现现金流低于社区的账面价值，账面价值将减记为其估计的公允价值。估计公允价值主要通过对每个社区的估计未来现金流量进行贴现来确定。厘定各项资产公允价值所用的贴现率反映与相关估计现金流量相关的固有风险，以及市场上现有的无风险利率和估计市场风险溢价。在估计社区未来的未贴现现金流时，我们使用各种估计，例如：(I)社区的预期销售速度，基于将对社区所在市场产生短期或长期影响的一般经济状况，以及市场内的竞争，包括可用住宅用地的数量以及我们或其他建筑商拥有的其他社区提供的定价和激励；(Ii)社区将提供的预期销售价格和销售激励；(Iii)迄今已支出和预计未来将发生的成本，包括但不限于土地和土地开发成本、房屋建设、利息和间接成本；(Iv)社区可能提供的对销售速度、销售价格、建筑成本或特定社区可建造的住宅数量产生影响的替代产品；以及(V)物业的替代用途，例如将整个社区出售给另一家建筑商或出售个别住宅用地的可能性。任何减值均计入确定减值期间的房屋销售收入成本。
未来社区：我们评估为未来社区或未来运营社区的未来部分持有的所有土地，无论是拥有的还是被选择的，以确定我们是否预计将按照最初的设想进行土地开发。这项评估包括上述用于经营社区的相同类型的估计，以及对土地所处的监管环境的评估，以及获得必要批准的估计可能性、获得这些批准所需的估计时间和费用、替代土地用途以及为获得这些批准可能需要给予的让步。优惠措施可能包括支付现金，为公园和街道等公共场所的改善提供资金，将部分物业投入公众使用或用作休憩空间，或降低待建房屋的密度或面积，或承诺建造或资助某些专门的劳动力和经济适用房单位。根据这项检讨，吾等决定(I)就将予购买的合约土地，合约是否可能终止或重新磋商；及(Ii)就吾等拥有的土地而言，该土地可能会按预期或以其他方式发展，或应出售。然后，我们进一步确定已资本化到社区的成本是可以收回的，还是应该注销。核销计入确定需要核销期间的房屋销售收入成本。
在确定当前和未来社区的估计现金流和公允价值时使用的估计是基于作出估计时我们已知的因素以及我们对未来运营和经济状况的预期。如果用于确定估计公允价值的估计或预期在未来恶化，我们可能需要确认与当前和未来社区相关的额外减值费用和注销，该等金额可能是重大的。
在过去的三个财政年度中，我们没有对我们用来评估可能的减值的会计方法进行任何实质性的改变。
我们确认了我们认为在截至2023年、2023年、2022年和2021年10月31日的三个财政年度中每一年都无法收回的库存减值费用和成本支出，如下表所示(金额以千为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 为未来社区控制的土地 | $ | 10,712 | | | $ | 13,051 | | | $ | 5,620 | |
| 为未来社区拥有的土地 | 1,493 | | | 19,690 | | | 19,805 | |
| 运营社区 | 18,501 | | | — | | | 1,110 | |
| | $ | 30,706 | | | $ | 32,741 | | | $ | 26,535 | |
收入确认成本
房屋销售收入的成本在每套房屋交付时确认，所有权和占有权转移给买家。
对于我们的标准附属和独立住宅，土地、土地开发和相关成本，无论是已经发生的还是估计将在未来发生的，都根据每个社区预计建造的住宅总数，摊销到关闭的住宅成本。在开始交付住房后，由于预计要建造的住房数量或估计费用的变化而产生的任何变化，都将分配给社区中剩余的未交付住房。房屋建造及相关费用计入根据特定识别方法关闭的房屋的成本。对于我们的总体规划社区，估计的土地、公共区域发展和相关成本，包括高尔夫球场的成本，减去它们的估计残值，按相对销售价值分配给总体规划社区内的各个社区。由于预计要建造的住房数量或估计费用的变化而产生的任何变化，都将分配给总规划社区每个社区的剩余住房用地。
就高层/中层项目而言，土地、土地开发、建筑及相关成本，包括已产生及估计将于未来产生的成本，一般按已关闭单位的估计相对销售价值与估计总销售价值计算摊销至已关闭单位的成本。由于项目估计总成本或收入的变化而产生的任何变化，都将分配给剩余的单位交付。
我们依赖某些估算来确定我们的建筑和土地开发成本。建筑和土地成本由直接成本和分配成本组成，包括估计的未来成本。在确定这些成本时，我们根据各种假设编制社区预算，包括未来的建设时间表和将发生的成本。由于各种原因，实际结果可能与预算金额不同，包括施工延误、劳动力或材料短缺、吸收速度较慢、尚未承诺的成本增加、政府要求的变化、或在建设和开发过程中遇到的其他意想不到的问题，以及其他我们无法控制的因素。为了解决这些预算中的不确定性，我们定期评估、更新和修订社区预算，利用现有的最新信息来估计房屋建设和土地成本。
在过去三个财政年度，我们并没有对制订和修订社区预算所采用的方法作出任何重大改变。
保修和自我保险
保修：我们为所有的购房者提供有限的保修，以工艺和机械设备。我们还为许多购房者提供10年的结构完整性有限保修。我们应计的预期保修成本时，每个家庭是关闭和所有权和占有权转移到购房者。保修成本根据与产品类型、地理位置及其他社区特定因素有关的历史经验累计。对我们与前几年交付的房屋有关的保修负债的调整记录在我们估计发生变化的期间。在过去的十年中，我们有大量的保修索赔，主要涉及在宾夕法尼亚州和特拉华州建造的房屋。有关这些保修费用的更多信息，请参见本表格10-K第15（a）1项中的注释7“应计费用”。在过去三个财政年度，我们没有对用于建立保修储备的方法或重大假设进行任何重大变更。
自我保险： 我们维持并要求大部分分包商维持一般责任保险（包括建筑缺陷及人身伤害保险）及工人赔偿保险。该等保单保障我们免受与我们的房屋建筑活动有关的申索的部分损失风险，惟须受若干自保自留额、免赔额及其他保障限额（“自保责任”）所规限。我们还为亚利桑那州、加利福尼亚州、科罗拉多州、内华达州、华盛顿州和德克萨斯州某些地区的分包商提供一般责任保险，在这些地区，符合条件的分包商在其开展工作的每个社区都登记为我们一般责任保险政策下的被保险人。对于那些注册的分包商，我们承担他们的一般责任与工作进行我们的家园内，
适用社区作为我们整体一般责任保险的一部分，以及我们通过附属自保公司进行的自我保险。
我们根据承保我们的自保责任所需的估计成本以及我们的保单不涵盖的潜在索赔和索赔调整费用的估计成本记录开支和负债。该等估计成本乃基于对过往索偿及行业数据的分析，并包括已发生但尚未呈报的索偿（“已发生但尚未呈报的索偿”）的估计。
我们聘请了第三方精算师，该精算师使用我们的历史索赔和费用数据、我们内部法律和风险管理团队的输入以及行业数据来估计我们与未付索赔相关的负债、与我们为自保责任承担的风险相关的IBNR以及管理当前和预期索赔所需的其他成本。由于各种因素，这些估计受到不确定性的影响，最重要的是从向购房者交付房屋到提出结构保修或建筑缺陷索赔之间的漫长时间，以及索赔的最终解决。虽然各州的规定各不相同，但建筑缺陷索赔的报告和解决需要很长一段时间，可能长达10年或更长时间。因此，大部分估计负债与IBNR有关。对我们与前几年交付的房屋有关的负债的调整记录在我们估计发生变化的期间。
与该等负债相关的亏损的预测需要精算假设，而该等假设因与我们的市场及我们建造的产品类型有关的建筑缺陷索赔、保险业惯例及法律或监管行动及╱或诠释等因素的不确定性而存在变数。该等估计所用的主要假设包括可能在一段较长时间内发生的索偿频率、严重程度及结算模式。此外，已呈报索偿的频率及严重程度以及理赔估计的变动可能会影响精算分析所用的趋势及假设，而这可能对我们的综合财务报表构成重大影响。由于所需的判断程度以及该等相关假设的潜在变动，我们的实际未来成本可能与估计成本不同，而该差异可能对我们的综合财务报表构成重大影响。
在过去三个财政年度，我们没有对用于建立自我保险准备金的方法进行任何重大修改。在过去三个财政年度，对我们的估计进行的调整并不重大。
对未合并实体的投资
我们每季度评估于未合并实体的投资是否有减值迹象。被投资方的一系列经营亏损、无法收回我们的投资资本或其他因素可能表明我们于未合并实体的投资价值出现亏损。倘出现亏损，我们会进一步审阅以确定该亏损是否并非暂时性亏损，在此情况下，我们会将投资撇减至其估计公平值。确认的减值金额为投资账面值超出其估计公允价值的部分。
在评估我们对非临时减值的未合并实体的投资时，需要使用许多估计进行详细的现金流分析，包括但不限于：(1)未合并实体的预计未来分配，(2)适用于未来分配的贴现率，以及(3)各种其他因素。对于我们开发待售房屋和公寓的未合并实体来说，这些其他因素包括与我们如上所述评估库存减值的方式类似的因素，如预期销售速度、预期销售价格以及发生和预期的成本。对于拥有、开发和管理出租住宅公寓的未合并实体来说，这些其他因素可能包括租金趋势、预期未来费用和上限费率。我们对未合并实体的预测未来分配的假设也取决于市场状况、融资充足、资本和竞争。
我们认为，我们对贴现率的假设需要做出重大判断，因为贴现率的选择可能会对我们在未合并实体的投资的估计公允价值产生重大影响。较高的贴现率会降低我们对未合并实体的投资的估计公允价值，而较低的贴现率会增加我们对未合并实体的投资的估计公允价值。在截至2023年10月31日的年度内，我们在估值中使用了10%至18%的贴现率。由于经济状况的变化，实际结果可能与管理层的假设大相径庭，可能需要对我们在未合并实体的投资进行重大估值调整，以便在未来记录下来。
行动的结果
下表比较了2023财年和2022财年我们的综合经营报表和全面收益报表以及其他补充信息中的某些项目(除非另有说明，否则以百万美元为单位)。有关按业务部门划分的业务结果的详情，请参阅本MD&A中的“部门”。 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至10月31日止年度， | | | | |
| | 2023 | | 2022 | | 更改百分比 | | | | |
| 收入： | | | | | | | | | |
| 房屋销售 | $ | 9,866.0 | | | $ | 9,711.2 | | | 2 | % | | | | |
| 卖地及其他 | 128.9 | | | 564.4 | | | | | | | |
| 9,994.9 | | | 10,275.6 | | | (3) | % | | | | |
| 收入成本： | | | | | | | | | |
| 房屋销售 | 7,207.3 | | | 7,237.4 | | | — | % | | | | |
| 卖地及其他 | 153.5 | | | 551.8 | | | | | | | |
| 7,360.7 | | | 7,789.2 | | | (6) | % | | | | |
| 销售、一般和行政 | 909.4 | | | 977.8 | | | (7) | % | | | | |
| 营业收入 | 1,724.8 | | | 1,508.6 | | | 14 | % | | | | |
| 其他： | | | | | | | | | |
| 未合并实体的收入 | 50.1 | | | 23.7 | | | 111 | % | | | | |
| 其他收入--净额 | 67.5 | | | 171.4 | | | (61) | % | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 所得税前收入 | 1,842.4 | | | 1,703.7 | | | 8 | % | | | | |
| 所得税拨备 | 470.3 | | | 417.2 | | | 13 | % | | | | |
| 净收入 | $ | 1,372.1 | | | $ | 1,286.5 | | | 7 | % | | | | |
| | | | | | | | | |
| 补充信息： | | | | | | | | | |
| 房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比 | 73.1 | % | | 74.5 | % | | | | | | |
| 土地销售和其他收入成本占土地销售和其他收入的百分比 | 119.1 | % | | 97.8 | % | | | | | | |
| SG&A占房屋销售收入的百分比 | 9.2 | % | | 10.1 | % | | | | | | |
| 实际税率 | 25.5 | % | | 24.5 | % | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 交货量-单位 | 9,597 | | | 10,515 | | | (9) | % | | | | |
| 发货量-平均销售价格(以00年代为单位) | $ | 1,028.0 | | | $ | 923.6 | | | 11 | % | | | | |
| | | | | | | | | |
| 已签署的合同净值-价值 | $ | 7,907.8 | | | $ | 9,067.4 | | | (13) | % | | | | |
| 签订的合同净额--单位 | 8,077 | | | 8,255 | | | (2) | % | | | | |
| 签约净额-平均销售价格(2000年) | $ | 979.1 | | | $ | 1,098.4 | | | (11) | % | | | | |
| | | | | | | | | |
| 10月31日， |
| 2023 | | 2022 | | 更改百分比 | | | | |
| 积压-值 | $ | 6,945.3 | | | $ | 8,874.1 | | | (22) | % | | | | |
| 积压--单位 | 6,578 | | | 8,098 | | | (19) | % | | | | |
| 积压-平均销售价格(2000年) | $ | 1,055.8 | | | $ | 1,095.8 | | | (4) | % | | | | |
注：由于四舍五入，金额可能不会相加。“合同签约额净额”是该期间发生的所有取消合同的净额。它包括在这一期间签署的每一份具有约束力的销售协议的价值，加上在这一期间选定的所有期权的价值，无论与这些期权有关的最初销售协议是在何时签署的。
关于截至2022年10月31日的年度的经营业绩和财务状况分析与截至2021年10月31日的年度相比的讨论和分析，包含在我们于2022年12月19日提交给美国证券交易委员会的截至2022年10月31日的10-K表格年度报告的第二部分第7项“MD&A”中。
2023财年与2022财年相比
房屋销售收入和房屋销售收入成本
与2022财年相比，2023财年房屋销售收入增加的原因是交付房屋的平均价格上涨了11%，但部分抵消了交付房屋数量减少9%的影响。平均交付住房价格的上升主要是由于我们有能力提高某些社区的价格，以及在更昂贵的产品类型/地理区域交付的住房增加。与2022财年相比，2023财年交付的住房数量减少，主要是因为与2021年10月31日的积压住房数量相比，2022年10月31日的积压住房数量减少，部分抵消了2023财年交付的积压住房转化率上升和快速入住住房数量的增加。
2023财年，房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比为73.1%，而2022财年为74.5%。2023财年的下降主要是由于收入组合转向利润率更高的产品/领域，销售价格增长超过成本增长，以及利息支出占房屋销售收入的百分比下降。2023财年的利息成本为1.394亿美元，占房屋销售收入的1.4%，而2022财年的利息成本为1.648亿美元，占房屋销售收入的1.7%。我们在2023财年和2022财年分别确认了3,070万美元的库存减值和注销，占房屋销售收入的0.3%，和3,270万美元，占房屋销售收入的0.3%。
卖地及其他收入和卖地及其他收入成本
我们的土地销售和其他收入通常包括：(1)向我们保留权益的合资企业出售土地；(2)向我们的总体规划社区内的第三方建筑商出售地块；(3)向我们认为不再符合我们的开发标准的第三方出售土地；以及(4)通常位于我们的城市豪华公寓社区的商业和零售物业的销售。出售土地予我们保留权益的合营公司，一般是以我们的土地为基础出售，因此这些出售所赚取的毛利微乎其微。
在2023财年，我们将三块地块出售给新成立的Rental Property合资企业，我们在其中拥有约4420万美元的权益。在2022财年，我们向新成立的Rental Property合资企业出售了9块地块，我们拥有这些地块的权益约为3.223亿美元。这些向合资企业出售土地的收益微乎其微。于2023财政年度，我们录得与计划卖地有关的减值费用3,060万美元。在2022财年，我们记录了与新泽西州霍博肯某些公寓项目相关的办公空间减值费用680万美元，这些项目与计划中的销售有关。
销售、一般及行政费用(“SG&A”)
与2022财年相比，2023财年的SG&A支出减少了6830万美元。在2023财年和2022财年，SG&A分别占房屋销售收入的9.2%和10.1%。SG&A的美元减少主要是由于2023财年交付的房屋数量减少导致员工人数减少和可变销售费用减少。此外，2022财年还包括向Toll Brothers基金会进行慈善捐款的1000万美元费用。与2022财年相比，SG&A在房屋销售收入中所占比例的下降主要是由于与2022财年相比，2023财年员工人数减少和佣金率降低，提高了固定成本杠杆。
未合并实体的收入
我们确认我们所投资的各种未合并实体的收益和亏损所占的比例份额。我们的许多未合并实体是土地开发项目、高层/中层公寓建设项目、出租公寓项目和出租独栋住宅项目，这些项目在物业开发期间的若干年内不会产生收入和收益。一旦土地开发项目和高层/中层公寓建设项目完成开发，这些未合并实体一般将在相对较短的时间内产生收入和收益，直至出售该实体的所有资产。此外，一旦出租公寓和出租独栋住宅项目完成并稳定下来，我们可能会通过资本重组或出售我们在合资企业中的全部或部分所有权权益，将这些项目的一部分货币化，从而产生创收活动。由于与这些实体相关的发展周期较长，从这些实体确认的收益可能因季度和年度的不同而有很大差异。
具体地说，对于我们的租赁物业合资企业，这些实体通常会产生运营亏损，直到相关物业达到稳定。在2023和2022财政年度，我们与租赁物业合资企业相关的收益分别包括我们应占这些合资企业产生的净运营亏损的约3290万美元和1750万美元，其中约2610万美元和2170万美元分别是我们在这些合资企业确认的折旧费用中应占的份额。
来自未合并实体的收入从2022财年的2370万美元增加到2023财年的5010万美元，主要是由于我们的两家租赁物业合资企业与物业销售相关的5090万美元确认收益，以及我们在2023财年出售我们在一家租赁物业合资企业的所有权权益所确认的1600万美元收益。在2022财年期间，我们确认了与我们的一家Rental Property合资企业出售物业相关的2,100万美元收益，我们的Rental Property合资企业减少了约1,420万美元的亏损，我们的土地开发合资企业因地块销售而增加了约720万美元的收入。此外，在2022财年期间，我们在一家租赁物业合资企业的一项投资中确认了800万美元的非临时性减值费用。在2023财年期间，除临时性减值费用外，没有类似的减值费用。
其他收入--净额
下表列出了截至2023年10月31日、2023年10月31日和2022年10月31日终了年度的“其他收入--净额”的组成部分(以千计)： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 利息收入 | $ | 35,133 | | | $ | 6,180 | |
| 附属业务收入 | 2,846 | | | 24,668 | |
房屋建筑经营所得管理费收入 | 4,462 | | | 7,968 | |
| 诉讼和解收益-净值 | 27,683 | | | 141,234 | |
| | | |
| 其他 | (2,606) | | | (8,673) | |
其他收入总额--净额 | $ | 67,518 | | | $ | 171,377 | |
与2022财年相比，2023财年利息收入增加的主要原因是利率上升。
与2022财年相比，2023财年来自辅助业务的收入减少，主要原因是由于交易量减少和竞争加剧，我们的抵押贷款业务的收益减少，以及我们的公寓生活业务产生的运营亏损增加。此外，2022财年还包括与我们的智能家居技术业务批量销售安全监控账户相关的900万美元收益。这被我们的高层城市豪华公寓业务在2023财年产生的更高收入所抵消，这主要是由于大约400万美元的房地产销售。在2023财年和2022财年，我们还分别确认了与之前发生的成本相关的840万美元和30万美元的注销，我们认为这些成本在我们的公寓租赁开发业务运营中无法收回。
在2023财年，附属业务的收入包括公寓租赁开发、高层城市豪华共管公寓以及直布罗陀未合并实体和运营的管理费，总计3470万美元。在2022财年，来自辅助业务的收入包括我们的公寓租赁开发和直布罗陀未合并实体和运营的管理费，总额为2590万美元。在2023财年之前，我们的高层豪华公寓未合并实体所赚取的管理费已计入上文“住宅建筑业务所赚取的管理费”。
房屋建筑业务的管理费收入包括我们的高层城市豪华公寓业务和房屋建筑业务的费用。与2022财年相比，2023财年的增长主要与我们提供服务的合资企业减少有关。
在2022财年，我们与南加州天然气公司达成了一项1.925亿美元的和解协议，以解决与2015年10月至2016年2月发生的天然气泄漏有关的索赔，该泄漏发生在我们位于南加州某些社区附近的Aliso Canyon地下储存设施。因此，扣除法律费用和支出后，我们录得1.484亿美元的税前收益，其中1.412亿美元计入我们2022财年综合运营和全面收益表的其他收入净额。其余部分作为对以前发生的费用的抵销入账。2023财年诉讼和解净额的收益主要与保险索赔的和解有关。
所得税前收入
在2023财年，我们公布的所得税前收入为18.4亿美元，占收入的18.4%，而2022财年为17亿美元，占收入的16.6%。
所得税拨备
我们确认了2023财年4.703亿美元的所得税拨备。根据2023财年21.0%的联邦法定税率，我们的联邦税收拨备为3.869亿美元。已确认税收拨备与基于联邦法定税率的税收拨备之间存在差异，主要原因是州所得税拨备9070万美元和未确认税收优惠增加220万美元，但因以下方面的超额税收优惠730万美元而被部分抵销
基于股票的薪酬，280万美元的其他永久差额，以及230万美元的联邦节能住房信贷福利。
我们在2022财年确认了4.172亿美元的所得税拨备。根据2022财年21.0%的联邦法定税率，我们的联邦税收拨备为3.578亿美元。确认的税收拨备与以联邦法定税率为基础的税收拨备之间出现差异的主要原因是，州所得税拨备7,550万美元和其他永久性差额440万美元被部分抵销，抵销部分被以下各项抵销：联邦节能住房抵免带来的2,220万美元的好处；与股票薪酬相关的超额税收优惠带来的300万美元的好处；以及由于诉讼时效到期而不再需要的不确定税种的170万美元应计税收拨备。
资本资源和流动性
我们业务的资金一直是，并将继续主要通过增加库存前经营活动的现金流、与第三方的信贷安排以及公共资本市场提供。
我们的运营现金流通常为我们提供了一个重要的流动性来源。我们通过经营活动提供的现金流，加上我们的短期借款和长期债务，足以为我们的运营提供资金，同时使我们能够投资于支持我们公司长期增长的活动。我们现金的主要用途包括以土地收购和存款的形式增加库存，以获得对土地的控制权，土地开发，为日常运营提供资金的营运资本，以及对现有和未来未合并的合资企业的投资。我们也可以使用现金为资本支出提供资金，例如对我们的信息技术系统的投资。我们不时使用部分或全部剩余现金流偿还债务，并为股票回购和普通股分红提供资金。我们相信，在可预见的未来，我们的现金和流动资金来源将继续足够为运营提供资金，为我们的战略运营计划提供资金，偿还债务，为股票回购提供资金，并支付股息。
截至2023年10月31日，我们手头有13.亿美元的现金和现金等价物，我们的循环信贷安排下约有17.9亿美元可供借款。2023年2月14日，我们与一个银行银团签订了19.05亿美元的新循环信贷安排，计划于2028年2月14日到期。新的循环信贷安排取代了先前因执行新协议而终止的19.05亿美元循环信贷安排。新的循环信贷安排为我们提供19.05亿美元的承诺借款能力，在贷款人同意的情况下，我们有能力增加至多30亿美元。新循环信贷安排的条款与先前的协议大致相同，只是以伦敦银行同业拆息为基础的利率拨备已被基于SOFR的拨备所取代。Toll Brothers，Inc.及其几乎所有100%拥有的房屋建筑子公司是借款人根据新循环信贷安排承担的义务的担保人。同样在2023年2月14日，我们对定期贷款安排进行了修订，将4.875亿美元的未偿还定期贷款的到期日延长至2028年2月14日，其中6090万美元将于2026年11月1日到期，其余1.016亿美元将于2025年11月1日到期。
短期流动性与资本资源
至少在未来12个月，我们预计我们对资金的主要需求将是增加库存(以土地收购、土地开发、房屋建设成本和控制土地的存款的形式)、运营费用，包括我们的一般和行政费用、资本改善的投资和资金、对现有和未来未合并的合资企业的投资、社区层面的债务偿还、普通股回购和股息支付。对资金的需求包括当前和未来债务融资的利息和本金支付。我们预计主要通过我们手头的现金和现金等价物以及运营部门提供的净现金流来满足我们的短期流动性需求。其他资金来源包括我们未合并的合资企业的分配、我们新的循环信贷安排下的借款能力以及从银行和其他贷款人那里借款。
我们相信，在未来12个月内，我们将有足够的流动资金及时满足我们的业务需求、承诺和合同义务。然而，我们可能会寻求额外的融资，为未来的增长提供资金，或者通过债务资本市场为我们现有的债务再融资，但我们不能保证这种融资将以有利的条件提供，或者根本不能。
长期流动性与资本资源
在未来12个月后，我们对资金的主要需求将是支付到期或到期的长期债务本金、购买土地和增加业务所需的库存、长期资本投资和对未合并的合资企业的投资、普通股回购和股息支付。
长远而言，如果上述资金来源不足以应付我们的需要，我们亦可公开发售证券、为债务再融资或出售某些资产，为我们的经营活动提供资金。
和偿债能力。我们预计这些资源将足以为我们正在进行的经营活动提供资金，并为未来的土地购买和相关开发活动以及未来的合资企业的投资提供资金。
材料现金需求
我们是许多协议的一方，这些协议包括合同义务和向第三方付款的承诺。这些义务影响我们的短期和长期流动性和资本资源需求。某些合同义务反映在截至2023年10月31日的合并资产负债表中，而其他则被视为未来承诺。我们的合约责任主要包括长期债务及相关利息付款、抵押贷款公司贷款融资的到期付款、与根据购买协议及土地开发协议（其中许多以信用证或担保债券作抵押）预期收购土地有关的购买责任、经营租赁、递延补偿计划项下的责任，以及补充高管退休计划项下的责任。我们亦订立若干短期租赁承担、为现有或未来未综合入账合营企业提供资金的承担、信用证及日常业务过程中的其他购买责任。有关我们的主要义务的更多信息，请参阅附注6，“应付贷款，优先票据和抵押贷款公司贷款融资”和附注15，“承诺和或有事项”，包括在本年度报告的其他地方10-K表格截至2023年10月31日的未偿还金额的综合财务报表，分别与债务和承诺和或有事项有关。
我们还通过一些合资企业开展业务，并根据这些安排承担了各种承诺。于2023年10月31日，我们于该等实体的投资为9. 59亿元，并承诺于该等实体需要额外资金时向其额外投资或垫款最多4. 008亿元。截至2023年10月31日，我们已同意从三家合资企业收购332个家庭用地的条款，估计总购买价为3150万美元。此外，我们预计将在未来几年内从我们拥有权益的几家合资企业购买约8，200个额外的家庭网站。这些住宅用地的购买价格将在未来确定。
我们投资的未合并合营企业通常通过合伙人股权和债务融资相结合的方式为其活动提供资金。在某些情况下，我们和我们的合资伙伴为未合并实体的债务提供担保。这些担保可包括下列任何或所有担保：（一）项目完工担保，包括任何费用超支;（二）还款担保，一般包括未偿贷款的一定比例;（三）结转成本担保，包括利息、房地产税和保险等费用;（iv）向放款人提供的环境赔偿，使放款人免受因从财产排放有害物质而产生的损失，并且不-遵守适用的环境法律;以及（v）使贷方免受未合并实体的“坏小子行为”的影响。
在这些情况下，当我们与我们的合资企业合作伙伴有共同和个别担保时，我们通常会寻求与我们的合作伙伴执行一项补偿协议，规定任何一方都不负责超过其比例份额或商定份额的担保;然而，我们并不总是成功的。此外，如果合资伙伴没有足够的财务资源来履行其在此类偿还协议下的义务，我们可能需要承担超过我们应占比例的责任。我们认为，截至2023年10月31日，如果我们因触发事件而在法律上有义务履行未合并实体的义务担保，则该实体的抵押品应足以偿还全部或大部分义务。如果不是，我们和我们的合作伙伴将需要向该实体提供额外的资本。于2023年10月31日，我们已为若干未合并实体的债务提供担保，该等实体的贷款承诺总额为33. 4亿美元，其中，倘债务责任全数借入，我们估计6. 88亿美元为我们与还款及持有成本担保有关的最大风险。于2023年10月31日，未合并实体已借入合共16. 4亿元，我们估计其中5. 441亿元为我们与还款及账面成本担保有关的最大风险。该等担保之年期一般介乎1个月至4. 0年。该等最高风险估计并未考虑从相关抵押品收回的任何款项或我们的合作伙伴的任何偿付，亦不包括与项目完成担保或上述弥偿有关的任何潜在风险（不可估计）。
有关这些合资企业的更多信息，请参见本表格10-K第15（a）1项合并财务报表附注中的附注4“对未合并实体的投资”。
偿债要求
我们的融资策略是确保流动性和进入资本市场的机会，保持债务到期的平衡，并管理我们对浮动利率波动的风险。
除正常运作外，我们其中一项主要的流动资金需求是支付未偿还债务的本金和利息。根据某些贷款文件的条款，我们必须满足某些公约，如财务比率和报告要求。截至2023年10月31日，我们遵守了关于定期贷款、信贷安排和其他应付贷款的所有此类契约和要求。请参阅附注6，“应付贷款、高级票据和抵押公司
有关补充资料，请参阅本表格10-K第15(A)1项合并财务报表附注内的“贷款安排”。
经营活动
2023财年，经营活动提供的现金为12.7亿美元。经营活动提供的现金主要来自：(1)13.7亿美元的净收入加上以下非现金活动：7650万美元的折旧和摊销、6950万美元的减值和注销、2480万美元的股票补偿、3830万美元的现金收入(扣除从未合并实体获得的收入)以及3620万美元的递延税金净额和(2)扣除原始收入后的7890万美元的抵押贷款销售。这一活动因当期所得税净额减少1.626亿美元；应收账款、预付资产和其他资产增加1.359亿美元；客户存款净额减少8830万美元；应付账款和应计费用减少2370万美元；以及存货增加2220万美元，部分抵消了这一活动。
2022财年，经营活动提供的现金为9.868亿美元。经营活动提供的现金主要来自：(1)净收益12.9亿美元外加下列非现金活动：折旧和摊销7,680万美元，减值和注销3,950万美元，基于股票的报酬2,110万美元，从未合并实体收到的现金净额860万美元，由9,670万美元的递延税金净额抵销；(2)应付账款和应计费用增加1.525亿美元；当期所得税净额增加1.605亿美元；扣除贷款金额后，按揭贷款销售增加5,070万元。库存增加6.188亿美元，应收账款、预付资产和其他资产减少9500万美元，部分抵消了这一活动。
投资活动
2023财年用于投资活动的现金为1.506亿美元，主要用于为我们对未合并实体的投资提供资金的2.164亿美元，以及用于购买房地产和设备的7300万美元。这一活动被我们在未合并实体的投资中收到的1.127亿美元现金回报和出售资产(包括在未合并实体中的所有权权益)获得的2600万美元现金收益部分抵消。
2022财年用于投资活动的现金为1.532亿美元，主要用于为我们对未合并实体的投资提供资金2.267亿美元，以及用于购买房地产和设备的7170万美元。这一活动被我们在未合并实体的投资中收到的1.168亿美元现金回报和出售资产所获得的2830万美元现金收益部分抵消。
融资活动
我们在2023财年使用了11.7亿美元的融资活动现金，主要用于回购5.616亿美元的普通股；赎回4.0亿美元的优先票据；支付1.603亿美元的应付贷款，扣除新借款；支付普通股股息9110万美元和支付540万美元的债务发行成本。这一活动被以股票为基础的福利计划的4830万美元收益所抵消。
我们在2022财年使用了11.2亿美元的融资活动现金，主要用于回购5.427亿美元的普通股；赎回4.099亿美元的优先票据；支付5160万美元的应付贷款，扣除新借款；支付8890万美元的普通股股息，以及与非控股利息相关的支付-净额2580万美元。
通货膨胀
通货膨胀对我们的长期影响表现为土地、土地开发、建筑和管理费用的增加。我们通常在开发和销售工作开始前一段很长的时间内签订收购土地的合同。因此，只要土地收购成本是固定的，房屋销售价格随后的增减将影响我们的利润。由于我们每套住房的销售价格在买家签订购房合同时是固定的，而且我们在开始建设之前签约出售大部分住房，任何超出预期的成本膨胀都可能导致毛利率下降。我们通常试图通过与我们的分包商和材料供应商签订固定价格合同来尽量减少这种影响，合同的期限一般不超过一年。
一般来说，住房需求受到利率和住房成本上升的不利影响。此外，利率、土地在库存中保留的时间长短以及融资库存的比例都会影响我们的利息成本。如果我们无法提高销售价格以弥补更高的成本，或者如果抵押贷款利率大幅上升，影响潜在买家为购房提供足够资金的能力，我们的房屋销售收入、毛利率和净收入可能会受到不利影响。销售价格的上涨，无论是通胀还是需求的结果，都可能影响潜在买家买得起新房的能力。
补充担保人信息
于2023年10月31日，我们的全资附属公司Toll Brothers Finance Corp.(“附属发行人”)已发行及未偿还本金总额为16亿美元的于2025年11月15日至2029年11月1日期间不同日期到期的优先票据(“高级票据”)。有关高级票据的更多信息，请参阅我们的综合财务报表的附注6，标题为“高级票据”。
子公司发行人支付本金、保费(如果有的话)和利息的义务由Toll Brothers，Inc.及其几乎所有100%拥有的住宅建筑子公司(“担保人子公司”和与我们一起的“担保人”)共同和各自优先担保。担保是完全和无条件的，子公司发行者和每个担保人子公司都是Toll Brothers，Inc.的合并子公司。我们的非住宅建筑子公司和我们的几个住宅建筑子公司(统称为非担保人子公司)不为优先票据提供担保。附属发行人并无营业收入，除透过借出其公开债券发行所得款项(包括优先债券)为我们的其他附属公司融资外，并无任何独立业务。我们的房屋建筑业务几乎完全通过担保人子公司进行。因此，子公司发行人的现金流和偿还优先票据的能力取决于公司子公司的收益以及这些收益通过股息、贷款或其他方式分配给子公司发行人的情况。优先票据持有人只可直接向附属发行人及担保人索偿。担保人在其担保下的义务将视需要加以限制，以承认担保人根据适用法律普遍可获得的某些抗辩(包括与欺诈性转让或转让、可撤销优先或影响一般债权人权利的类似法律有关的抗辩)。
发行优先票据的契约规定，我们的任何附属公司为我们在新循环信贷安排下的债务提供担保，将为优先票据提供担保。契约进一步规定，只要(I)不存在违约或违约事件，或解除担保将导致违约或违约事件，任何担保子公司均可被解除担保；(Ii)被解除担保的子公司在我们最近一个财政季度结束时的综合净值低于公司综合净值的5%；(Iii)在任何财政年度解除担保的担保子公司在我们最近一个财政季度结束时的综合净值总额低于我们的综合净值的10%(或在允许违约治愈所必需的范围内)15%；(Iv)该等豁免不会对吾等及吾等附属公司的房屋建筑业务造成重大不利影响；及(V)担保附属公司根据新循环信贷安排获解除担保。如果新的循环信贷安排下没有担保人，所有契据下的担保人子公司将被免除担保。
以下是在Toll Brothers，Inc.、子公司Issuer和担保子公司之间的公司间交易和余额以及它们在非担保子公司的投资和收益中的权益被抵消后，在合并的基础上为Toll Brothers，Inc.、子公司Issuer和担保子公司提供的以下汇总财务信息。
资产负债表汇总数据(单位：百万) | | | | | |
| 2023年10月31日 |
| 资产 | |
| 现金 | $ | 1,137.4 | |
| 库存 | $ | 8,911.0 | |
| 非担保人子公司的应付金额 | $ | 660.1 | |
| 总资产 | $ | 11,460.8 | |
| |
| 负债与股东权益 | |
| 应付贷款 | $ | 1,091.6 | |
| 高级笔记 | $ | 1,596.2 | |
| 总负债 | $ | 5,106.7 | |
| 股东权益 | $ | 6,354.1 | |
业务报表汇总数据(单位：百万) | | | | | |
| 对于
截至2023年10月31日的年度 |
| 收入 | $ | 9,764.9 | |
| 收入成本 | $ | 7,175.8 | |
| 销售、一般和行政 | $ | 904.1 | |
| 所得税前收入 | $ | 1,722.1 | |
| 净收入 | $ | 1,282.5 | |
细分市场
我们在五个地理区域开展业务，目前的业务通常位于以下列出的州：
东部地区：
•这个北地区：康涅狄格州、特拉华州、伊利诺伊州、马萨诸塞州、密歇根州、新泽西州、纽约州和宾夕法尼亚州；
•这个大西洋中部地区：佐治亚州、马里兰州、北卡罗来纳州、田纳西州和弗吉尼亚州；
•这个南地区：佛罗里达州、南卡罗来纳州和德克萨斯州；
西部地区：
•这个高山地区：亚利桑那州、科罗拉多州、爱达荷州、内华达州和犹他州；以及
•这个太平洋地区：加利福尼亚州、俄勒冈州和华盛顿州。
我们的地理报告部分与我们的首席运营决策者评估运营业绩和配置资本的方式一致。下表按部门汇总了2023和2022财政年度的收入、签订的合同净额和所得税前收入(亏损)。还提供了关于2023年10月31日、2023年10月31日和2022年10月31日积压和资产的信息。
交付的单位和收入： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023财年与2022财年比较 |
| | 收入
(百万美元) | | 已交付的单位 | | 平均到货价格
(千美元) |
| 2023 | | 2022 | | 更改百分比 | | 2023 | | 2022 | | 更改百分比 | | 2023 | | 2022 | | 更改百分比 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 1,494.1 | | | $ | 1,853.7 | | | (19) | % | | 1,577 | | | 2,163 | | | (27) | % | | $ | 947.4 | | | $ | 857.0 | | | 11 | % |
| 大西洋中部 | 1,175.3 | | | 1,149.0 | | | 2 | % | | 1,067 | | | 1,222 | | | (13) | % | | $ | 1,101.5 | | | $ | 940.3 | | | 17 | % |
| 南 | 2,204.8 | | | 1,519.6 | | | 45 | % | | 2,597 | | | 2,033 | | | 28 | % | | $ | 849.0 | | | $ | 747.5 | | | 14 | % |
| 高山 | 2,660.7 | | | 2,747.8 | | | (3) | % | | 2,897 | | | 3,366 | | | (14) | % | | $ | 918.4 | | | $ | 816.3 | | | 13 | % |
| 太平洋 | 2,329.4 | | | 2,442.0 | | | (5) | % | | 1,459 | | | 1,731 | | | (16) | % | | $ | 1,596.6 | | | $ | 1,410.7 | | | 13 | % |
| *住宅建筑 | 9,864.3 | | | 9,712.1 | | | 2 | % | | 9,597 | | | 10,515 | | | (9) | % | | $ | 1,027.9 | | | $ | 923.6 | | | 11 | % |
| 其他 | 1.7 | | | (0.9) | | | | | | | | | | | | | | | |
| 房屋销售总收入 | 9,866.0 | | | 9,711.2 | | | 2 | % | | 9,597 | | | 10,515 | | | (9) | % | | $ | 1,028.0 | | | $ | 923.6 | | | 11 | % |
| 卖地及其他收入 | 128.9 | | | 564.4 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 总收入 | $ | 9,994.9 | | | $ | 10,275.6 | | | | | | | | | | | | | | | |
已签署的合同净额： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023财年与2022财年比较 |
| | 合同净值
(百万美元) | | 签约单位净额 | | 平均合同价格
(千美元) |
| 2023 | | 2022 | | 更改百分比 | | 2023 | | 2022 | | 更改百分比 | | 2023 | | 2022 | | 更改百分比 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 1,336.9 | | | $ | 1,534.7 | | | (13) | % | | 1,411 | | | 1,596 | | | (12) | % | | $ | 947.5 | | | $ | 961.6 | | | (1) | % |
| 大西洋中部 | 1,165.5 | | | 1,105.4 | | | 5 | % | | 1,170 | | | 1,012 | | | 16 | % | | $ | 996.2 | | | $ | 1,092.3 | | | (9) | % |
| 南 | 1,938.3 | | | 1,838.3 | | | 5 | % | | 2,386 | | | 1,981 | | | 20 | % | | $ | 812.4 | | | $ | 928.0 | | | (12) | % |
| 高山 | 1,633.1 | | | 2,319.7 | | | (30) | % | | 1,950 | | | 2,292 | | | (15) | % | | $ | 837.5 | | | $ | 1,012.1 | | | (17) | % |
| 太平洋 | 1,834.0 | | | 2,269.3 | | | (19) | % | | 1,160 | | | 1,374 | | | (16) | % | | $ | 1,581.0 | | | $ | 1,651.6 | | | (4) | % |
| 合并总数 | $ | 7,907.8 | | | $ | 9,067.4 | | | (13) | % | | 8,077 | | | 8,255 | | | (2) | % | | $ | 979.1 | | | $ | 1,098.4 | | | (11) | % |
10月31日的积压： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023年10月31日与2022年10月31日 |
| | 积压价值
(百万美元) | | 积压单位 | | 平均积压价格
(千美元) |
| 2023 | | 2022 | | 更改百分比 | | 2023 | | 2022 | | 更改百分比 | | 2023 | | 2022 | | 更改百分比 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 964.1 | | | $ | 1,119.5 | | | (14) | % | | 956 | | | 1,122 | | | (15) | % | | $ | 1,008.5 | | | $ | 997.8 | | | 1 | % |
| 大西洋中部 | 953.0 | | | 960.5 | | | (1) | % | | 945 | | | 842 | | | 12 | % | | $ | 1,008.4 | | | $ | 1,140.7 | | | (12) | % |
| 南 | 2,093.4 | | | 2,352.5 | | | (11) | % | | 2,312 | | | 2,523 | | | (8) | % | | $ | 905.5 | | | $ | 932.4 | | | (3) | % |
| 高山 | 1,577.7 | | | 2,597.3 | | | (39) | % | | 1,577 | | | 2,524 | | | (38) | % | | $ | 1,000.5 | | | $ | 1,029.0 | | | (3) | % |
| 太平洋 | 1,357.1 | | | 1,844.3 | | | (26) | % | | 788 | | | 1,087 | | | (28) | % | | $ | 1,722.2 | | | $ | 1,696.7 | | | 2 | % |
| 合并总数 | $ | 6,945.3 | | | $ | 8,874.1 | | | (22) | % | | 6,578 | | | 8,098 | | | (19) | % | | $ | 1,055.8 | | | $ | 1,095.8 | | | (4) | % |
除所得税前收入（亏损）（百万美元）： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023 | | 2022 | | 2023年与2022年的变化百分比 |
| | | | | |
| | | | | |
| 北 | $ | 197.4 | | | $ | 280.8 | | | (30) | % |
| 大西洋中部 | 243.5 | | | 189.5 | | | 28 | % |
| 南 | 416.7 | | | 249.7 | | | 67 | % |
| 高山 | 517.1 | | | 509.5 | | | 1 | % |
| 太平洋 | 610.1 | | | 572.8 | | | 7 | % |
| 住宅建筑共计 | 1,984.8 | | | 1,802.3 | | | 10 | % |
| 公司和其他 | (142.4) | | | (98.6) | | | (44) | % |
| 合并总数 | $ | 1,842.4 | | | $ | 1,703.7 | | | 8 | % |
“公司及其他”主要包括一般公司开支，例如执行办公室；公司财务、会计、审计、税务、人力资源、风险管理、资讯科技、市场推广及法律团体；利息收入；来自若干附属业务的收入，包括公寓租赁开发业务及高层城市豪华公寓业务；以及来自租赁物业合资企业及直布罗陀合资企业的收入。
总资产(百万美元)： | | | | | | | | | | | |
| 10月31日， |
| 2023 | | 2022 |
| | | |
| | | |
| 北 | $ | 1,281.4 | | | $ | 1,465.0 | |
| 大西洋中部 | 1,323.4 | | | 1,049.0 | |
| 南 | 2,399.1 | | | 2,137.6 | |
| 高山 | 2,666.9 | | | 2,785.6 | |
| 太平洋 | 2,175.8 | | | 2,174.1 | |
| 住宅建筑共计 | 9,846.6 | | | 9,611.3 | |
| | | |
| 公司和其他 | 2,680.4 | | | 2,677.4 | |
| 合并总数 | $ | 12,527.0 | | | $ | 12,288.7 | |
“公司及其他”主要包括现金及现金等价物、限制性现金、对我们租赁物业合资企业的投资、预期从保险公司及供应商收回的款项、我们直布罗陀的投资及营运、制造设施、我们的公寓租赁发展及高层城市豪华公寓营运，以及我们的按揭及业权附属公司。
与截至2021年10月31日的年度相比，对我们部门截至2022年10月31日的年度运营结果和财务状况分析的讨论和分析包含在我们于2022年12月19日提交给美国证券交易委员会的截至2022年10月31日的10-K表格年度报告的第二部分第7项“MD&A”中。
2023财年与2022财年相比
北 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2023 | | 2022 | | 更改百分比 |
| 交付单位和房屋销售收入： | | | | | |
| 房屋销售收入(百万美元) | $ | 1,494.1 | | | $ | 1,853.7 | | | (19) | % |
| 交付的单位 | 1,577 | | | 2,163 | | | (27) | % |
平均交货价格（千美元） | $ | 947.4 | | | $ | 857.0 | | | 11 | % |
| | | | | |
| 已签署的合同净额： | | | | | |
| 合同净值（百万美元） | $ | 1,336.9 | | | $ | 1,534.7 | | | (13) | % |
| 净签约单位 | 1,411 | | | 1,596 | | | (12) | % |
平均合同价格（千美元） | $ | 947.5 | | | $ | 961.6 | | | (1) | % |
| | | | | |
房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比 | 79.4 | % | | 77.6 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入（百万美元） | $ | 197.4 | | | $ | 280.8 | | | (30) | % |
| | | | | |
| 截至10月31日的销售社区数量， | 40 | | | 53 | | | (25) | % |
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| | | | | |
2023财年交付的房屋数量减少主要是由于与2021年10月31日的积压房屋数量相比，2022年10月31日的积压房屋数量减少，部分被2023财年交付的积压转换率较高和快速入住房屋数量增加所抵消。2023财年交付的房屋平均价格上涨主要是由于销售价格上涨以及交付的房屋数量转向更昂贵的领域和/或产品。
与2022财年相比，2023财年签订的净合同数量减少，主要是由于销售社区数量减少，部分被2023财年需求增加所抵消。与2022财年相比，2023财年签订的每份合同的平均价值下降，主要是由于签订的合同数量转移到较便宜的领域和/或产品以及平均销售激励的增加。
2023财年所得税前收入减少主要是由于收入减少导致收益减少以及房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比增加部分 由于收入减少，可变SG&A支出减少。2023财年，房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比增加，主要是由于产品组合/区域向低利润率区域转移，部分被房屋销售收入百分比的利息成本降低和库存减值费用减少所抵消。
2023财年的库存减值费用为70万美元，而2022财年为1190万美元。在2022财年，我们决定在宾夕法尼亚州费城出售一个包裹。与此计划的销售有关，我们确认了1030万美元的库存减值费用。此外，我们确认了1560万美元的土地减值费用，包括在2023财年的土地销售和其他收入成本中，与2022财年的680万美元相比。
大西洋中部 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2023 | | 2022 | | 更改百分比 |
| 交付单位和房屋销售收入： | | | | | |
| 房屋销售收入(百万美元) | $ | 1,175.3 | | | $ | 1,149.0 | | | 2 | % |
| 交付的单位 | 1,067 | | | 1,222 | | | (13) | % |
平均交货价格（千美元） | $ | 1,101.5 | | | $ | 940.3 | | | 17 | % |
| | | | | |
| 已签署的合同净额： | | | | | |
| 合同净值（百万美元） | $ | 1,165.5 | | | $ | 1,105.4 | | | 5 | % |
| 净签约单位 | 1,170 | | | 1,012 | | | 16 | % |
平均合同价格（千美元） | $ | 996.2 | | | $ | 1,092.3 | | | (9) | % |
| | | | | |
| 房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比 | 71.9 | % | | 76.1 | % | | |
| | | | | |
| 所得税前收入（百万美元） | $ | 243.5 | | | $ | 189.5 | | | 28 | % |
| | | | | |
截至10月31日的销售社区数量， | 43 | | | 40 | | | 8 | % |
| | | | | |
| |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
与2022财年相比，2023财年交付的住房数量减少，主要是因为2022年10月31日的积压住房数量与2021年10月31日的积压住房数量相比有所减少，但2023财年交付的积压住房转化率较高，以及快速入住住房数量增加，部分抵消了这一下降。2023财年平均交付价格的上升主要是由于向更昂贵的地区和/或产品交付的住宅数量的转移，以及销售价格的上涨。
与2022财年相比，2023财年签署的合同净额有所增加，主要原因是销售社区数量增加，加上2023财年需求增加。2023财年签署的每份合同的平均价值下降的主要原因是，签署的合同数量转移到成本较低的领域和/或产品，以及2023财年平均销售激励措施的增加。
与2022财年相比，2023财年所得税前收入增加的主要原因是收入增加带来的收益增加，加上收入中房屋销售成本的下降，以及房屋销售收入占房屋销售收入的百分比以及SG&A支出的减少。2023财年收入的房屋销售成本占房屋销售收入的百分比下降，主要是由于产品组合/领域转向利润率较高的领域，以及利息成本占房屋销售收入的百分比降低，但部分被更高的库存减值费用所抵消。
2023财年和2022财年的库存减值费用分别为1590万美元和340万美元。此外，我们确认了1,030万美元的土地减值费用，包括在2023财年与计划出售土地有关的土地销售和其他收入成本中。2022财年没有确认类似的费用。
南 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2023 | | 2022 | | 更改百分比 |
| 交付单位和房屋销售收入： | | | | | |
| 房屋销售收入(百万美元) | $ | 2,204.8 | | | $ | 1,519.6 | | | 45 | % |
| 交付的单位 | 2,597 | | | 2,033 | | | 28 | % |
平均交货价格（千美元） | $ | 849.0 | | | $ | 747.5 | | | 14 | % |
| | | | | |
| 已签署的合同净额： | | | | | |
| 合同净值（百万美元） | $ | 1,938.3 | | | $ | 1,838.3 | | | 5 | % |
| 净签约单位 | 2,386 | | | 1,981 | | | 20 | % |
平均合同价格（千美元） | $ | 812.4 | | | $ | 928.0 | | | (12) | % |
| | | | | |
| 房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比 | 73.5 | % | | 75.6 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入（百万美元） | $ | 416.7 | | | $ | 249.7 | | | 67 | % |
| | | | | |
截至10月31日的销售社区数量， | 115 | | | 99 | | | 16 | % |
| | | | | |
| |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
与2022财年相比，2023财年交付的房屋数量增加，主要是由于2023财年的积压转换率较高，与2021年10月31日的积压房屋数量相比，2022年10月31日的积压房屋数量增加，以及交付的快速入住房屋数量增加。2023财年平均交付价格的增长主要是由于交付到更昂贵地区和/或产品的房屋数量的变化以及销售价格的上涨。
与2022财年相比，2023财年签订的净合同数量增加，主要是由于2023财年销售社区数量增加。2023财年期间签署的每份合同平均价值的下降主要是由于签署的合同数量转向较便宜的领域和/或产品以及2023财年平均销售激励措施的增加。
与2022财年相比，2023财年的所得税前收入增加，主要是由于房屋销售收入增加带来的收益增加以及房屋销售收入成本降低，部分被销售量增加带来的SG&A成本增加所抵消。房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比下降，主要是由于产品组合/区域向利润率较高的区域转移，利息成本占房屋销售收入的百分比降低以及2023财年库存减值变化减少。2023财年和2022财年的库存减值费用分别为180万美元和340万美元。
高山 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2023 | | 2022 | | 更改百分比 |
| 交付单位和房屋销售收入： | | | | | |
| 房屋销售收入(百万美元) | $ | 2,660.7 | | | $ | 2,747.8 | | | (3) | % |
| 交付的单位 | 2,897 | | | 3,366 | | | (14) | % |
平均交货价格（千美元） | $ | 918.4 | | | $ | 816.3 | | | 13 | % |
| | | | | |
| 已签署的合同净额： | | | | | |
| 合同净值（百万美元） | $ | 1,633.1 | | | $ | 2,319.7 | | | (30) | % |
| 净签约单位 | 1,950 | | | 2,292 | | | (15) | % |
平均合同价格（千美元） | $ | 837.5 | | | $ | 1,012.1 | | | (17) | % |
| | | | | |
| 房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比 | 74.0 | % | | 74.6 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入（百万美元） | $ | 517.1 | | | $ | 509.5 | | | 1 | % |
| | | | | |
截至10月31日的销售社区数量， | 120 | | | 113 | | | 6 | % |
| | | | | |
| |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
与2022财年相比，2023财年交付的房屋数量减少，主要是因为2022年10月31日的积压房屋数量比2021年10月31日的积压房屋数量减少，但2023财年交付的积压房屋转化率增加和快速入住房屋数量增加部分抵消了这一影响。2023财年交付的住房平均价格上升的主要原因是，向价格更高的地区和/或产品交付的住房数量有所转移，以及销售价格上涨。
与2022财年相比，2023财年签署的合同净数量减少，主要原因是2023财年需求减弱，但部分被销售社区数量的增加所抵消。2023财政年度签署的每份合同的平均价值下降的主要原因是，签署的合同数量转向价格较低的领域和/或产品，以及平均销售激励措施增加。
与2022财年相比，2023财年所得税前收入增加的主要原因是房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比下降，以及销量减少导致SG&A减少。房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比下降，主要是由于产品组合/领域向高利润率领域转移，但部分被较高的利息成本和库存减值费用所抵消。2023财年和2022财年的库存减值费用分别为570万美元和410万美元。
太平洋 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2023 | | 2022 | | 更改百分比 |
| 交付单位和房屋销售收入： | | | | | |
| 房屋销售收入(百万美元) | $ | 2,329.4 | | | $ | 2,442.0 | | | (5) | % |
| 交付的单位 | 1,459 | | | 1,731 | | | (16) | % |
平均交货价格（千美元） | $ | 1,596.6 | | | $ | 1,410.7 | | | 13 | % |
| | | | | |
| 已签署的合同净额： | | | | | |
| 合同净值（百万美元） | $ | 1,834.0 | | | $ | 2,269.3 | | | (19) | % |
| 净签约单位 | 1,160 | | | 1,374 | | | (16) | % |
平均合同价格（千美元） | $ | 1,581.0 | | | $ | 1,651.6 | | | (4) | % |
| | | | | |
| 房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比 | 67.9 | % | | 70.5 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入（百万美元） | 610.1 | | | 572.8 | | | 7 | % |
| | | | | |
截至10月31日的销售社区数量， | 52 | | | 43 | | | 21 | % |
| | | | | |
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| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
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与2022财年相比，2023财年交付的房屋数量减少，主要是因为2022年10月31日的积压房屋数量比2021年10月31日的积压房屋数量减少，但2023财年交付的积压房屋转化率增加和快速入住房屋数量增加部分抵消了这一影响。2023财年交付的房屋平均价格的上涨主要是由于销售价格的上涨。
与2022财年相比，2023财年签署的合同净数量减少，主要原因是2023财年需求减弱，但销售社区数量的增加部分抵消了这一影响。2023财年签署的每份合同的平均价值下降的主要原因是，在成本较低的地区签署的合同数量发生了变化，平均销售激励措施也有所增加。
与2022财年相比，2023财年所得税前收入增加的主要原因是房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比下降，以及销量减少导致SG&A减少。房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比下降，主要是由于产品组合/领域向高利润率领域转移、利息成本降低以及库存减值费用减少。2023财年和2022财年的库存减值费用分别为670万美元和1000万美元。在2022财年第四季度，我们决定出售加州的一块地块。关于这项计划出售，我们确认了560万美元的减值费用。此外，我们确认了220万美元的土地减值费用，包括在2023财年与计划出售土地有关的土地销售和其他收入成本中。2022财年没有确认类似的费用。
公司和其他
在2023财年和2022财年，所得税前亏损分别为1.424亿美元和9860万美元。2023财年所得税前亏损的增加主要归因于2022财年有利的诉讼和解。作为和解的结果，扣除法律费用和支出后，我们记录了1.484亿美元的税前收益，其中1.412亿美元记录在我们2022财年综合运营和全面收益表的其他收入净额中。其余部分作为对以前发生的费用的抵销入账。与这项和解协议一致的是，我们向Toll Brothers基金会捐赠了1,000万美元的慈善捐款，这笔捐款在我们2022财年的综合运营和全面收益报表中记录在销售、一般和行政费用中。在2022财年，我们还确认了与我们的一家Rental Property合资企业出售物业相关的2100万美元收益，以及与我们的智能家居技术业务批量销售安全监控账户相关的900万美元收益。此外，2023财年还受到抵押贷款和公寓生活业务收益下降的影响，以及与计划中的土地销售相关的250万美元土地减值费用，包括在土地销售和其他收入成本中。这些增长被以下因素抵消：由于员工人数减少而导致的SG&A成本下降、我们的两家Rental Property合资企业从物业销售中确认的收益5,090万美元、来自诉讼和解的收益2,770万美元(已确认净额)、因出售我们在我们的一家Rental Property合资企业的所有权权益而获得的1,600万美元收益以及2023财年利息收入因利率上升而增加。
第7A项。关于市场风险的定量和定性披露
我们面临的市场风险主要是由于利率的波动。我们既要承担固定利率债务，也要承担可变利率债务。对于固定利率债务，利率的变化通常会影响债务工具的公平市场价值，但不会影响我们的收益或现金流。相反，对于可变利率债务，利率的变化通常不会影响债务工具的公平市场价值，但会影响我们的收益和现金流。我们没有义务在到期前提前偿还固定利率债务，因此，在我们被要求或选择对其进行再融资之前，利率风险和公平市场价值的变化应该不会对我们的固定利率债务产生重大影响。
下表按计划到期日、加权平均利率和截至2023年10月31日的估计公允价值显示了我们的债务义务(以千美元为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 固定利率债务 | | 可变利率债务 (a) |
| 财政年度到期日 | | 金额 | | 加权的-
平均值
利率(%) | | 金额 | | 加权的-
平均值
利率(%) |
| 2024 | | $ | 215,925 | | | 4.61% | | $ | 101,668 | | | 7.10% |
| 2025 | | 123,930 | | | 5.48% | | — | | | |
| 2026 | | 434,787 | | | 5.12% | | 101,562 | | | 6.20% |
| 2027 | | 468,861 | | | 4.83% | | 60,938 | | | 6.20% |
| 2028 | | 407,890 | | | 4.30% | | — | | | |
此后(b) | | 464,374 | | | 3.76% | | 487,500 | | | 6.20% |
| 债券贴现、溢价和递延发行成本-净额 | | (6,968) | | | | | — | | | |
| 总计 | | $ | 2,108,799 | | | 4.57% | | $ | 751,668 | | | 6.32% |
| 2023年10月31日的公允价值 | | $ | 1,980,314 | | | | | $ | 751,668 | | | |
(a)根据截至2023年10月31日的未偿还浮动利率债务金额，在保持浮动利率债务余额不变的情况下，利率每上升1%，我们每年产生的利息将增加约750万美元，而不考虑公司的利率掉期交易。
(b)2020年11月，我们进入了五利率互换交易，以对冲6.5亿美元定期贷款安排中的4.0亿美元，该贷款包括在上表可变利率债务一栏中。利率互换实际上将4.0亿美元的利息成本固定在0.369%，外加截至2025年10月的定期贷款工具定价时间表中规定的利差。价差是0.90截至2023年10月31日。这些利率互换被指定为现金流对冲。
项目8.财务报表和补充数据
本报告从F-1页开始的第15(A)(1)项所列财务报表在此并入作为参考。
项目9.会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧
不适用。
第9A项。控制和程序
关于披露控制和程序的有效性的结论
任何管制和程序，无论构思和运作如何完善，都只能提供合理的保证，而非绝对的保证，确保管制制度的目标得以达致。此外，控制系统的设计必须反映这样一个事实，即存在资源限制，并且控制的好处必须相对于成本加以考虑。由于所有控制系统的固有局限性，任何控制评估都不能绝对保证公司内部的所有控制问题和舞弊事件(如果有的话)都已被发现。由于具有成本效益的控制系统的固有限制，由于错误或欺诈导致的错误陈述可能会发生，并且不会被发现；然而，我们的披露控制和程序旨在为实现其目标提供合理的保证。
我们的首席执行官和首席财务官在管理层的协助下，评估了截至本报告所述期间(“评估日期”)结束时，我们的披露控制和程序的有效性，这些控制和程序在1934年证券交易法(“交易法”)下的第13a-15(E)和15d-15(E)规则中定义。基于这项评估，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，截至评估日期，我们的披露控制和程序有效，可以合理地保证根据交易所法案必须在我们的报告中披露的信息在美国证券交易委员会规则和表格中指定的时间段内被记录、处理、汇总和报告，并且这些信息被积累并传达给管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，以便及时做出关于所需披露的决定。
独立注册会计师事务所财务报告内部控制管理年度报告及认证报告
管理层财务报告内部控制年度报告和我国独立注册会计师事务所财务报告内部控制认证报告GE F-1和F-2，Re具体地说，在此引用作为参考。
财务报告内部控制的变化
我们正在复杂地实施一个新的企业资源规划系统，该系统影响到我们的许多财务程序。该项目预计将提高某些财务和商业交易流程以及基本系统环境的效率和效力。新的企业资源规划系统将是我们财务报告内部控制的重要组成部分。除上述企业资源规划系统实施外，于截至2023年10月31日止季度内，我们对财务报告的内部控制并无任何改变(该词在交易法下的规则13a-15(F)及15d-15(F)中定义)，对我们的财务报告内部控制产生重大影响，或有合理可能对其产生重大影响。有关实施新的企业资源规划系统的风险的讨论，请参阅“风险因素--与我们的业务和行业有关的风险--我们正在实施一个新的企业资源规划系统，实施该系统的挑战可能会影响我们的业务和运营。”
项目9B。其他信息
董事及高级管理人员的证券交易计划
在本表格10-K年度报告所涵盖的期间，董事及其高管均未采纳或终止S-K《规则10b5-1交易安排》或《非规则10b5-1交易安排》中定义的术语.
第三部分
项目10.董事、高管和公司治理
下表包括截至本表格10-K之日担任执行干事的所有人员的信息。所有的行政官员都为我们的董事会服务。 | | | | | | | | | | | | | | |
| 名字 | | 年龄 | | 职位 |
| 小道格拉斯·C·耶利 | | 63 | | | 董事会主席兼首席执行官 |
| 罗伯特·帕拉胡斯 | | 60 | | | 总裁和首席运营官 |
| 马丁·P·康纳 | | 59 | | | 高级副总裁和首席财务官 |
小道格拉斯·C·耶利1990年加入我们，担任首席执行官助理，负责土地收购。1994年起任军官，2002年1月至2005年11月任高级副总裁，2005年11月至2009年11月任大区总裁，2009年11月至2010年6月任常务副总裁，后晋升为首席执行官。2018年11月1日，他被任命为董事会主席兼首席执行官。2010年6月，耶利当选董事首席执行官。
罗伯特·帕拉胡斯于1986年加入我们，并在我们公司担任过多个职位，包括2006年至2019年10月31日期间担任的总裁区域经理。在此期间，他负责监督公司在新泽西州、纽约、康涅狄格州、马萨诸塞州和佛罗里达州的住宅建筑业务，并负责公司的建筑部件制造业务Toll集成系统。自2019年11月1日起任执行副总裁总裁兼联席首席运营官，负责公司东部地区业务。自2021年11月1日起，帕拉胡斯晋升为总裁兼首席运营官。
马丁·P·康纳于2008年12月加入我们，担任副总裁兼助理首席财务官，并于2009年12月被任命为高级副总裁。陈康纳先生于2010年9月被任命为高级副总裁兼首席财务官。2008年6月至2008年12月，王康纳先生在他创立的财务会计咨询公司Marcon Advisors LLC担任总裁。2006年10月至2008年6月，康纳先生担任中大西洋地区多元化商业地产开发商奥尼尔地产的首席财务官兼董事运营总监。在2006年10月之前，他作为审计和咨询业务服务合伙人在安永律师事务所工作了20多年，负责安永律师事务所在费城市场的房地产业务。在1998年至2005年期间，他在Toll Brothers，Inc.的审计业务中任职。康纳是Univest Financial Corporation的董事用户，Univest Financial Corporation是一家上市银行和金融服务提供商，主要为宾夕法尼亚州和新泽西州的客户提供服务。
本项目要求提供的其他信息将包括在本公司2024年股东周年大会委托书(“2024年委托书”)的“董事选举”和“公司治理”部分。
道德守则
我们已通过《首席执行官和高级财务官道德守则》(以下简称《道德守则》)，适用于我们的首席执行官、首席财务官、首席会计官、财务总监以及执行董事会指定的类似职能的人员。道德准则可在我们的互联网网站www.tollbrothers.com的“投资者关系-公司治理”下查阅。如果我们修改或放弃我们的道德守则的任何条款，我们打算通过在我们的互联网网站上发布上述信息而不是通过提交Form 8-K来履行我们关于任何此类放弃或修订的披露义务。
董事及高级人员的弥偿
我们的公司注册证书和章程规定了对我们的董事和高级职员的补偿。我们还与每一位董事签订了单独的赔偿协议。
项目11.高管薪酬
本项目所要求的信息将包括在我们的2024年委托书的“高管薪酬”部分，并以引用的方式并入本文。
项目12.某些实益所有人的担保所有权和管理层及有关股东事项
本项目所要求的信息将包括在我们的2024年委托书的“投票证券和受益所有权”和“股权补偿计划信息”部分，并以引用的方式并入本文。
项目13.某些关系和关联交易；董事独立性
本条款所要求的信息将包括在我们的2024年委托书中的“公司治理”和“某些关系和交易”部分，并以引用的方式并入本文。
项目14.主要会计费和服务
本项目所要求的信息将包括在2024年委托书的“批准重新任命独立注册会计师事务所”一节中，并以参考方式并入本文。
第四部分
项目15.证物、财务报表附表
(A)财务报表和财务报表附表 | | | | | |
| | 页面 |
| 1.财务报表 | |
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管理层财务报告内部控制年度报告 | F-1 |
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独立注册会计师事务所报告(PCAOB ID：42) | F-2 |
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合并资产负债表 | F-6 |
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合并经营表和全面收益表 | F-7 |
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合并权益变动表 | F-8 |
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合并现金流量表 | F-9 |
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合并财务报表附注 | F-10 |
2.财务报表附表
无
财务报表附表被省略，因为它们不适用，或所需资料已列入财务报表或附注。
(B)所有展品
以下展品包括在本报告中或以引用方式并入本报告： | | | | | | | | |
| 展品编号 | | 描述 |
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| 3.1 | | 第二份注册人重新注册证书日期为2005年9月8日，现参考注册人截至2005年7月31日的季度10-Q表格附件3.1并入。 |
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| 3.2 | | 提交给特拉华州州务卿的注册人第二次重新注册证书的修订证书，在此通过引用注册人于2010年3月22日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件3.1并入。 |
| | |
| 3.3 | | 注册人第二次重新注册证书的修订证书，日期为2011年3月16日，现参考注册人于2011年3月18日提交给美国证券交易委员会的当前8-K表格报告的附件3.1并入。 |
| | |
| 3.4 | | 注册人第二次重新注册证书的修订日期为2016年3月8日，现参考注册人于2016年2月2日提交给美国证券交易委员会的2016年度股东大会附表14A的最终委托书附件B并入。 |
| | |
| 3.5 | | 经2023年6月13日修订和重述的《Toll Brothers，Inc.公司章程》，现参考附件3.01并入注册人于2023年6月13日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告中 |
| | |
| 4.1 | | 现参考注册人的10-K表格中截至2017年10月31日的年度的附件4.1并入样品库存证书。 |
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| 4.2 | | Toll Brothers Finance Corp.、注册人和其中所列其他担保人以及作为受托人的纽约梅隆银行之间于2012年2月7日签署的、日期为2012年2月7日的契约，现参考附件4.1并入注册人于2012年2月7日提交给美国证券交易委员会的最新8-K表格报告中。 |
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| 展品编号 | | 描述 |
| 4.3 | | 授权决议，日期为2015年10月30日，与Toll Brothers Finance Corp.2025年到期的本金为4.875%的Toll Brothers Finance Corp.由注册人及其某些子公司以优先担保的本金金额350,000,000美元有关，现参考附件4.2并入注册人于2015年10月30日提交给美国证券交易委员会的当前表格8-K报告中。 |
| | |
| 4.4 | | Toll Brothers Finance Corp.的S 4.875%高级票据将于2025年到期，现将其并入注册人于2015年10月30日提交给美国证券交易委员会的当前8-K表格报告的附件4.3中。 |
| | |
| 4.5 | | 授权决议，日期为2017年3月10日，与Toll Brothers Finance Corp.2027年到期的本金为4.875%的Toll Brothers Finance Corp.由注册人及其某些子公司以优先担保的300,000,000美元本金金额有关的决议，现参考附件4.2并入注册人于2017年3月10日提交给美国证券交易委员会的当前8-K表格报告中。 |
| | |
| 4.6 | | Toll Brothers Finance Corp.的S 4.875%高级票据将于2027年到期，现将其并入注册人于2017年3月10日提交给美国证券交易委员会的当前8-K表格报告的附件4.3中。 |
| | |
| 4.7 | | 授权决议，日期为2017年6月12日，与Toll Brothers Finance Corp.2027年到期的本金为4.875的Toll Brothers Finance Corp.由注册人及其某些子公司以优先担保的150,000,000美元本金金额相关的决议，现参考附件4.2并入注册人于2017年6月12日提交给美国证券交易委员会的当前8-K表格报告中。 |
| | |
| 4.8 | | Toll Brothers Finance Corp.的S 4.875%高级票据将于2027年到期，现将其并入注册人于2017年6月12日提交给美国证券交易委员会的当前8-K表格报告的附件4.3中 |
| | |
| 4.9 | | 授权决议，日期为2018年1月22日，涉及Toll Brothers Finance Corp.2028年到期的本金总额4.350的Toll Brothers Finance Corp.，由Toll Brothers，Inc.及其某些子公司提供优先担保，本金总额为400,000,000美元，由Toll Brothers，Inc.及其某些子公司提供优先担保，现参考附件4.2并入注册人于2018年1月22日提交给美国证券交易委员会的当前8-K表格报告中。 |
| | |
| 4.10 | | 发行人2028年到期的4.350%优先债券的全球票据格式在此并入，参考注册人于2018年1月22日提交给证券交易委员会的当前8-K表格报告的附件4.3。 |
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| 4.11 | | 授权决议，日期为2019年9月12日，涉及Toll Brothers Finance Corp.2029年到期的本金总额3.800的Toll Brothers Finance Corp.，由Toll Brothers，Inc.及其某些子公司提供优先担保，本金总额为400,000,000美元，由Toll Brothers，Inc.及其某些子公司提供优先担保，现参考附件4.2并入注册人于2019年9月12日提交给美国证券交易委员会的当前8-K表格报告中。 |
| | |
| 4.12 | | 发行人2029年到期的3.800%优先债券的全球票据格式在此并入，参考注册人于2019年9月12日提交给证券交易委员会的当前8-K表格报告的附件4.3。 |
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| 4.13 | | 日期为2012年4月27日的第一份补充契约是由附表A所列各方于2012年2月7日签署的，纽约梅隆银行作为继任受托人，现参考注册人截至2012年4月30日的季度10-Q表格附件4.3并入本文。 |
| | |
| 4.14 | | 日期为2013年4月30日的第二份补充契约由附表A所列各方于2012年2月7日签署，纽约梅隆银行作为继任受托人，现参考注册人截至2013年4月30日的季度10-Q表格附件4.4并入本文。 |
| | |
| 4.15 | | 第三补充契约日期为2014年4月30日，由附表A所列各方及其之间于2012年2月7日签署的契约，纽约梅隆银行作为继任受托人，在此通过参考注册人截至2014年4月30日的10-Q表格附件4.1并入。 |
| | |
| 4.16 | | 第四份补充契约日期为2014年7月31日，由附表A所列各方及其中一方于2012年2月7日签署，纽约梅隆银行作为继任受托人，现参考注册人截至2014年7月31日的季度10-Q表格附件4.1并入本文。 |
| | | | | | | | |
| 展品编号 | | 描述 |
| | |
| 4.17 | | 第五份补充契约，日期为2014年10月31日，由附件A所列各方和纽约梅隆银行（作为继任受托人）于2012年2月7日签署，特此通过引用注册人表格10-K中截至2014年10月31日的附件4.55纳入。 |
| | |
| 4.18 | | 第六份补充契约（日期为2015年1月30日），由附件A所列各方和纽约梅隆银行（作为继任受托人）于2012年2月7日签署的契约，特此通过引用注册人表格10-Q中截至2015年1月31日的季度的附件4.3合并。 |
| | |
| 4.19 | | 附件A所列各方以及纽约梅隆银行作为继任受托人于2015年4月30日签订的第七份补充契约，对2012年2月7日签订的契约进行补充，特此通过引用注册人表格10-Q中截至2015年4月30日的季度的附件4.3纳入。 |
| | |
| 4.20 | | 附件A所列各方以及纽约梅隆银行作为继任受托人于2015年10月30日签署的第八份补充契约，对2012年2月7日签署的契约进行补充，特此通过引用注册人表格10-K中截至2015年10月31日的附件4.34纳入。 |
| | |
| 4.21 | | 附件A所列各方以及纽约梅隆银行（作为继任受托人）于2016年1月29日签订的第九份补充契约，对2012年2月7日签订的契约进行补充，特此通过引用注册人表格10-Q中截至2016年1月31日的季度的附件4.2纳入。 |
| | |
| 4.22 | | 附件A所列各方和纽约梅隆银行作为继任受托人于2016年4月29日签署的第十份补充契约，对2012年2月7日签署的契约进行补充，特此通过引用注册人表格10-Q中截至2016年4月30日的季度的附件4.2纳入。 |
| | |
| 4.23 | | 附件A所列各方和纽约梅隆银行（作为继任受托人）于2016年10月31日签署的第十一份补充契约，对2012年2月7日签署的契约的补充，特此通过引用注册人表格10-K中截至2016年10月31日的附件4.41纳入。 |
| | |
| 4.24 | | 附件A所列各方和纽约梅隆银行（作为继任受托人）于2016年10月31日签署的第十二份补充契约，对2012年2月7日签署的契约进行补充，特此通过引用注册人表格10-K中截至2016年10月31日年度的附件4.42纳入。 |
| | |
| 4.25 | | 附件A所列各方以及纽约梅隆银行（作为继任受托人）于2017年1月31日签署的第十三份补充契约，对2012年2月7日签署的契约进行补充，特此通过引用注册人表格10-Q中截至2017年1月31日的季度的附件4.2纳入。 |
| | |
| 4.26 | | 附件A所列各方以及纽约梅隆银行（作为继任受托人）于2017年4月28日签署的第十四份补充契约，对2012年2月7日签署的契约进行补充，特此通过引用注册人表格10-Q中截至2017年4月30日的季度的附件4.2纳入。 |
| | |
| 4.27 | | 附件A所列各方以及纽约梅隆银行（作为继任受托人）于2017年7月31日签署的第十五份补充契约，对2012年2月7日签署的契约进行补充，特此通过引用注册人表格10-Q中截至2017年7月31日的季度的附件4.2纳入。 |
| | |
| 4.28 | | 附件A所列各方以及纽约梅隆银行（作为继任受托人）于2017年10月31日签署的第十六份补充契约，对2012年2月7日签署的契约进行了补充，特此通过引用注册人表格10-K中截至2017年10月31日年度的附件4.55纳入。 |
| | |
| 4.29 | | 附件A所列各方和纽约梅隆银行（作为继任受托人）于2017年10月31日签署的第十七份补充契约，对2012年2月7日签署的契约进行补充，特此通过引用注册人表格10-K中截至2017年10月31日年度的附件4.56纳入。 |
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| | | | | | | | |
| 展品编号 | | 描述 |
| 4.30 | | 附件A所列各方以及纽约梅隆银行（作为继任受托人）于2018年4月13日签署的第十八份补充契约，对2012年2月7日签署的契约进行补充，特此通过引用注册人表格10-Q中截至2018年4月30日的季度的附件4.3纳入。 |
| | |
| 4.31 | | 附件A所列各方以及纽约梅隆银行（作为继任受托人）于2018年4月30日签订的第十九份补充契约，对2012年2月7日签订的契约进行补充，特此通过引用注册人表格10-Q中截至2018年4月30日的季度的附件4.4纳入。 |
| | |
| 4.32 | | 附件A所列各方和纽约梅隆银行（作为继任受托人）于2018年10月31日签署的第二十份补充契约，以及于2012年2月7日签署的契约，特此通过引用注册人表格10-K中截至2018年10月31日的附件4.62纳入。 |
| | |
| 4.33 | | 附件A所列各方于2019年1月31日签署的第二十一份补充契约，以及纽约梅隆银行作为继任受托人于2012年2月7日签署的契约，特此通过引用注册人表格10-Q中截至2019年1月31日季度的附件4.2纳入。 |
| | |
| 4.34 | | 日期为2019年10月30日的第二十二份补充契约，日期为2012年2月7日的契约由附表A所列各方及其之间的契约组成，纽约梅隆银行作为继任受托人，现参考注册人表格10-K截至2019年10月31日的附件4.41并入本文。 |
| | |
| 4.35 | | 日期为2019年10月30日的第23份补充契约，日期为2012年2月7日的契约由附表A所列各方及其之间的契约组成，纽约梅隆银行作为继任受托人，现参考注册人表格10-K截至2019年10月31日的附件4.42并入本文。 |
| | |
| 4.36 | | 截至2020年4月30日的第24份补充契约，日期为2012年2月7日的契约由附表A所列各方及其之间的契约组成，纽约梅隆银行作为继任受托人，在此通过参考注册人截至2020年4月30日的10-Q表格的附件4.1并入。 |
| | |
| 4.37 | | 截至2020年10月30日的第二十五份补充契约，日期为2012年2月7日的契约由附表A所列各方及其之间的契约组成，纽约梅隆银行作为继任受托人，在此通过参考注册人截至2020年10月31日的表格10-K的附件4.44并入。 |
| | |
| 4.38 | | 日期为2021年4月30日的第26份补充契约，日期为2012年2月7日的契约由附表A所列各方及其之间的契约，纽约梅隆银行作为继任受托人，通过引用注册人截至2021年4月30日的季度10-Q表格的附件4.1并入本文。 |
| | |
| 4.39 | | 日期为2022年7月29日的第二十七份补充契约，日期为2012年2月7日的契约由附表A所列各方及其之间的契约，纽约梅隆银行作为继任受托人，通过引用注册人截至2022年7月31日的季度10-Q表格的附件4.1并入本文。 |
| | |
| 4.40 | | 截至2022年10月31日的第二十八份补充契约，由附表A所列各方及其之间于2012年2月7日签署的，纽约梅隆银行作为继任受托人，现参考注册人表格10-K截至2022年10月31日的附件4.43并入。 |
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| 4.41 | | 截至2023年1月31日的第二十九份补充契约，日期为2012年2月7日的契约由附表A所列各方及其之间提供，纽约梅隆银行作为继任受托人，现参考注册人表格10-Q截至2023年1月31日的季度附件4.1并入本文。 |
| | |
| 4.42 | | 日期为2023年7月31日的第三十份补充契约，日期为2012年2月7日的契约由附表A所列各方及其之间的契约，纽约梅隆银行作为继任受托人，通过参考注册人截至2023年7月31日的季度10-Q表格的附件4.1并入本文。 |
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| | | | | | | | |
| 展品编号 | | 描述 |
| 4.43 | | 日期为2023年10月31日的第31份补充契约，日期为2012年2月7日的契约，由附表A所列各方及纽约梅隆银行作为继任受托人。** |
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| 4.44 | | 在此引用注册人截至2021年10月31日的10-K表格中的附件4.44，对注册人的某些证券进行描述。 |
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| 10.1 | | First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、贷款方Toll Brothers，Inc.和作为行政代理的瑞穗银行之间于2023年2月14日签订的信贷协议，现通过引用附件10.1并入注册人于2023年2月15日提交给美国证券交易委员会的当前8-K表格报告中 |
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| 10.2 | | First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、其贷款方Toll Brothers，Inc.和SunTrust Bank之间于2014年2月3日签订的信贷协议，作为行政代理，在此通过引用2014年2月5日提交给美国证券交易委员会的注册人8-K表格的附件10.2并入本文 |
| | |
| 10.3 | | 日期为2016年5月19日的First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、贷款方Toll Brothers Inc.和作为行政代理的SunTrust Bank之间的信贷协议的第1号修正案，日期为2014年2月3日，现通过引用注册人于2016年5月24日提交给美国证券交易委员会的8-K表格的附件10.2并入本文。 |
| | |
| 10.4 | | First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、指定担保方、贷款方和SunTrust Bank作为行政代理对截至2014年2月3日的信贷协议进行了修订，日期为2016年8月2日，现通过引用注册人于2016年8月4日提交给美国证券交易委员会的8-K表格的附件10.1将其合并。 |
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| 10.5 | | 2018年11月1日对截至2014年2月3日的信贷协议的第3号修正案，由First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、其指定担保方、贷款方和SunTrust Bank作为行政代理进行了修订，现通过引用2018年11月2日提交给美国证券交易委员会的注册人8-K表格的附件10.1并入本文。 |
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| 10.6 | | 截至2019年10月31日的信贷协议第4号修正案，日期为2014年2月3日，经第一亨廷顿金融公司、Toll Brothers，Inc.、其指定担保方、贷款方和SunTrust Bank作为行政代理修订后，通过引用2019年11月1日提交给美国证券交易委员会的注册人8-K表格的附件10.2并入本文。 |
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| 10.7 | | 2014年2月3日信贷协议的第5号修正案，日期为2023年2月14日（根据2016年5月19日发布的1号修正案、2016年8月2日发布的2号修正案、2018年11月1日发布的3号修正案和10月31日发布的4号修正案进行修正，2019），其中第一亨廷顿金融公司，托尔兄弟公司，贷款方和信托银行作为行政代理人，特此通过引用于2023年2月15日提交给证券交易委员会的注册人当前报告（表格8-K）的附件10.2而合并 |
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| 10.8 | | 定期贷款延期协议，自2020年10月31日起生效，关于2014年2月3日的定期贷款信贷协议（根据2016年5月19日发布的第1号修正案、2016年8月2日发布的第2号修正案、2018年11月1日发布的第3号修正案和第4号修正案进行修正，日期为2019年11月1日）在注册人，借款人，贷款方和SunTrust银行之间，作为行政代理人，特此通过引用2020年10月31日提交给证券交易委员会的注册人表格8-K当前报告的附件10.2。 |
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| 10.9 | | 截至2021年10月31日生效的定期贷款延期协议，涉及登记人、借款人、贷款方和真实银行(经日期为2016年5月19日的第1号修正案、2016年8月2日的第2号修正案、2018年11月1日的第3号修正案和2019年11月1日的第4号修正案修订)于2014年2月3日生效的定期贷款信贷协议，AS管理代理在此通过引用附件10.2并入注册人于2020年10月31日提交给证券交易委员会的8-K表格当前报告中。 |
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| 10.10* | | Toll Brothers，Inc.2017年员工购股计划(2017)参考注册人于2017年1月31日提交给美国证券交易委员会的2017年股东年会最终委托书附件A的方式并入。 |
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| 展品编号 | | 描述 |
| 10.11* | | 截至2017年12月13日，对Toll Brothers，Inc.员工股票购买计划(2017)的第1号修正案通过引用注册人截至2017年10月31日的10-K表格的附件10.7并入。 |
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| 10.12* | | Toll Brothers，Inc.员工股票购买计划(2017)截至2018年6月19日的第2号修正案，现参考注册人截至2018年10月31日的10-K表格附件10.8并入。 |
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| 10.13* | | Toll Brothers，Inc.修订并重述的员工股票激励计划(2007年)(截至2008年9月17日修订并重述)，现参考注册人修订号第11.1号的附件4.1将其并入其于2008年10月29日提交给美国证券交易委员会的S-8表格(第3333-143367号)登记说明书中。 |
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| 10.14* | | 根据Toll Brothers，Inc.员工股票激励计划(2007)授予的非限定股票期权授权表，现参考2007年12月19日提交给美国证券交易委员会的注册人8-K表第10.1号附件并入。 |
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| 10.15* | | 根据Toll Brothers，Inc.员工股票激励计划(2007)授予的不合格股票期权授权书附录表格，现参考注册人截至2007年7月31日的季度10-Q表格第10.3号附件并入。 |
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| 10.16* | | Toll Brothers，Inc.员工股票激励计划(2014年)在此纳入，参考注册人于2014年2月3日提交给美国证券交易委员会的2014年股东年会最终委托书的附件A。 |
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| 10.17* | | 根据Toll Brothers，Inc.员工股票激励计划(2014)授予的非限定股票期权授权表通过参考注册人截至2014年10月31日期间的10-K表格10.16并入。 |
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| 10.18* | | 非限制性股票期权授予表格，现参考注册人截至2016年10月31日止年度的10-K表格第10.18号附件并入。 |
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| 10.19* | | Toll Brothers，Inc.修订并重述的《非雇员董事股票激励计划(2007年)》(截至2008年9月17日修订并重述)现参考注册人第11.1号修正案的附件4.1并入其于2008年10月29日提交给美国证券交易委员会的S-8表格(第333-144230号)登记说明书中。 |
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| 10.20* | | 根据Toll Brothers，Inc.非雇员董事股票激励计划(2007)授予的非限定股票期权授权表，现通过引用注册人于2007年12月19日提交给美国证券交易委员会的当前表格8-K的附件10.2并入。 |
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| 10.21* | | 根据Toll Brothers，Inc.修订和重新制定的非雇员董事股票激励计划(2007)的非限定股票期权授予附录表格在此并入，以参考注册人截至2007年7月31日的季度表格10-Q的附件10.6。 |
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| 10.22* | | Toll Brothers，Inc.非执行董事股票激励计划(2016)通过引用注册人于2016年2月2日提交给美国证券交易委员会的2016年股东年会最终委托书附表14A附件A的方式并入。 |
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| 10.23* | | 非限定购股权授予表格(非执行董事)，现参考注册人截至2016年10月31日止年度的10-K表格附件10.26并入本表格。 |
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| 10.24* | | Toll Brothers，Inc.2019年综合激励计划通过引用注册人于2019年3月14日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.2并入本文。 |
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| 10.25* | | 根据Toll Brothers，Inc.2019年综合激励计划授予的非限定股票期权授权表，现参考注册人截至2019年10月31日的10-K表格附件10.28并入。 |
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| 10.26* | | 根据Toll Brothers，Inc.2019年综合激励计划的限制性股票单位协议表格，现参考注册人截至2019年10月31日的10-K表格附件10.29并入。 |
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| | | | | | | | |
| 展品编号 | | 描述 |
| 10.27* | | 根据Toll Brothers，Inc.2019年综合激励计划的限制性股票单位协议(基于业绩)的表格，在此通过引用注册人截至2019年10月31日的10-K表格的附件10.30并入。 |
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| 10.28* | | Toll Brothers，Inc.补充高管退休计划，自 2019年10月29日，通过引用附件10.1并入注册人于2019年10月30日提交给美国证券交易委员会的当前10-Q表格报告。 |
| | |
| 10.29* | | Toll Bros.，Inc.截至2008年11月1日修订和重述的非合格递延补偿计划，通过参考注册人截至2008年10月31日的10-K表格附件10.45并入。 |
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| 10.30* | | Toll Bros.，Inc.于2010年11月1日的第1号修正案。截至2008年11月1日修订和重述的非限定递延补偿计划，通过引用截至2010年10月31日的注册人表格10-K的附件10.40并入。 |
| | |
| 10.31* | | Toll Bros.，Inc.于2010年12月30日的第2号修正案。截至2008年11月1日修订并重述的非限定递延补偿计划通过引用注册人截至2014年10月31日的10-K表格的附件10.28并入。 |
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| 10.32* | | Toll Bros.，Inc.于2011年12月22日的第3号修正案。截至2008年11月1日修订并重述的非限定递延补偿计划，通过引用注册人截至2014年10月31日的10-K表格附件10.29并入。 |
| | |
| 10.33* | | Toll Bros.，Inc.非限定延期补偿计划，修订并重述自 2014年12月31日，通过引用注册人截至2015年1月31日的季度10-Q表的附件10.1并入。 |
| | |
| 10.34* | | Toll Brothers，Inc.高管离职计划通过引用注册人于2019年3月14日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件10.1并入本文。 |
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| 10.35* | | 注册人与其董事会成员之间的赔偿协议表，现参考附件10.1并入注册人于2009年3月17日提交给美国证券交易委员会的当前8-K表格报告中。 |
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| 21** | | 注册人的子公司。 |
| | |
| 22** | | 担保人子公司名单 |
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| 23** | | 独立注册会计师事务所安永律师事务所同意 |
| | |
| 31.1** | | 道格拉斯·C·耶利，Jr.根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302节。 |
| | |
| 31.2** | | 根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302节对马丁·P·康纳进行认证。 |
| | |
| 32.1** | | 道格拉斯·C·耶利，Jr.根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906节。 |
| | |
| 32.2** | | 根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906节对马丁·P·康纳进行认证。 |
| | |
| 97* | | 薪酬追回政策 |
| | |
| 101 | | 以下是Toll Brothers，Inc.于2023年12月20日提交的以iXBRL(内联可扩展商业报告语言)格式编制的Form 10-K年度报告：(I)综合资产负债表，(Ii)综合经营和全面收益表，(Iii)综合权益变动表，(Iv)综合现金流量表，以及(V)综合财务报表附注。 |
| | |
| 101.INS | | XBRL实例文档-实例文档不显示在交互数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中。 |
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| | | | | | | | |
| 展品编号 | | 描述 |
| 104 | | 封面交互数据文件(嵌入内联XBRL文档中) |
| | | | | |
| * | 本附件是一份管理合同或补偿计划或安排，需要作为本报告的附件提交。 |
| |
| ** | 在此以电子方式提交。 |
作为本报告证物提交的协定和其他文件，除协定或其他文件本身的条款外，不打算提供事实信息或其他披露；不应为此目的而依赖它们。特别是，我们在这些协议或其他文件中作出的任何陈述和保证仅在相关协议或文件的特定背景下作出，不得描述截至作出日期或任何其他时间的实际情况。
项目16.表格10-K摘要
没有。
签名
根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节的要求，注册人已于2023年12月20日正式授权以下签署人代表其签署本报告。
| | | | | | | | |
| | 托尔兄弟公司 |
| | 发信人： | /S/小道格拉斯·C·耶利 |
| | | 小道格拉斯·C·耶利
首席执行官
(首席行政主任) |
根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下注册人以登记人的身份在指定日期签署。 | | | | | | | | | | | | | | |
| 签名 | | 标题 | | 日期 |
| | | | | |
| /S/小道格拉斯·C·耶利 | | 董事会主席兼首席执行官 | | 2023年12月20日 |
| 小道格拉斯·C·耶利 | | 干事(首席行政干事)： | | |
| | | | | |
| /S/马丁·P·康纳 | | 高级副总裁和首席财务官 | | 2023年12月20日 |
| 马丁·P·康纳 | | (首席财务官) | | |
| | | | | |
| /S/迈克尔·J·格拉布 | | 高级副总裁与总会计师 | | 2023年12月20日 |
| 迈克尔·J·格拉布 | | 主任(首席会计主任) | | |
| | | | | |
| /S/史蒂芬·F·伊斯特 | | 董事： | | 2023年12月20日 |
| 斯蒂芬·F·伊斯特 | | | | |
| | | | | |
| /S/克里斯汀·N·加维 | | 董事 | | 2023年12月20日 |
| 克里斯汀·N·加维 | | | | |
| | | | |
| /S/凯伦·H·格莱姆斯 | | 董事： | | 2023年12月20日 |
| 凯伦·H·格莱姆斯 | | | | |
| | | | | |
| /S/菅直人 | | 董事： | | 2023年12月20日 |
| 德里克·T·坎 | | | | |
| | | | |
| /S/卡尔·B·马尔巴赫 | | 董事 | | 2023年12月20日 |
| 卡尔·B·马尔巴赫 | | | | |
| | | | |
| /S/约翰·A·麦克莱恩 | | 董事： | | 2023年12月20日 |
| 约翰·A·麦克莱恩 | | | | |
| | | | |
| /S/温德尔·E·普里切特 | | 董事： | | 2023年12月20日 |
| 温德尔·E·普里切特 | | | | |
| | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 签名 | | 标题 | | 日期 |
| | | | | |
| /S/保罗·E·夏皮罗 | | 董事： | | 2023年12月20日 |
| 保罗·E·夏皮罗 | | | | |
| | | | |
| /S/斯科特·D·斯托威尔 | | 董事 | | 2023年12月20日 |
| 斯科特·D·斯托威尔 | | | | |
管理层财务报告内部控制年度报告
我们的管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制，这一术语在证券交易法规则13a-15(F)中有定义。财务报告的内部控制是为财务报告的可靠性和根据公认的会计原则为外部目的编制财务报表提供合理保证的过程。财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(I)与保存合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录有关；(Ii)提供合理保证，以记录必要的交易，以便根据公认会计原则编制财务报表，并且公司的收支仅根据公司管理层和董事的授权进行；以及(Iii)提供合理保证，防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权的公司资产的收购、使用或处置。由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
在管理层（包括首席执行官和首席财务官）的监督和参与下，我们根据 内部控制--综合框架由Treadway委员会赞助组织委员会（2013年框架）发布。根据2004年框架下的这一评价， 内部控制-综合框架，我们的管理层得出结论，我们对财务报告的内部控制于2023年10月31日有效。
我们的独立注册公共会计师事务所安永会计师事务所已就我们对财务报告的内部控制的有效性发表了报告，该报告载于本报告。
独立注册会计师事务所报告
致托尔兄弟公司的股东和董事会。
财务报告内部控制之我见
我们审计了Toll Brothers，Inc.截至2023年10月31日，根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的内部控制综合框架（2013框架）（COSO标准）制定的标准，对财务报告进行内部控制。我们认为，Toll Brothers，Inc. (the截至2023年10月31日，本公司（“本公司”）根据COSO标准在所有重大方面对财务报告保持有效的内部控制。
我们还根据美国上市公司会计监督委员会（PCAOB）的标准对公司2023年合并财务报表进行了审计，我们于2023年12月20日的报告对此发表了无保留意见。
意见基础
本公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估随附的《管理层财务报告内部控制年度报告》中财务报告内部控制的有效性。我们的责任是根据我们的审计，对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都得到了维护。
我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性，以及执行我们认为在情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
财务报告内部控制的定义及局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)关于保存合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，即交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)提供合理保证，防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产。
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
/s/ 安永律师事务所
费城，宾夕法尼亚州
2023年12月20日
独立注册会计师事务所报告
致托尔兄弟公司的股东和董事会。
对财务报表的几点看法
我们审计了Toll Brothers，Inc.(The Company)截至2022年10月31日、2023年10月31日和2022年10月31日的合并资产负债表、截至2023年10月31日期间每一年的相关综合经营表和全面收益表、权益和现金流量变化以及相关附注(统称为“综合财务报表”)。我们认为，综合财务报表在所有重要方面都公平地反映了公司于2023年10月31日、2023年10月31日和2022年10月31日的财务状况，以及截至2023年10月31日的三个年度的经营结果和现金流量，符合美国公认会计原则。
我们还根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据特雷德韦委员会保荐组织委员会发布的《内部控制-综合框架(2013框架)》中确立的标准，对公司截至2023年10月31日的财务报告内部控制进行了审计，我们于2023年12月20日发布的报告对此发表了无保留意见。
意见基础
这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查与财务报表中的数额和披露有关的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
关键审计事项
下文所述的关键审计事项是指已向审计委员会传达或要求传达给审计委员会的当期财务报表审计所产生的事项：(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露；(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对综合财务报表的整体意见，我们也不会通过传达下面的关键审计事项来就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。
| | | | | | | | |
| | 自保应计项目 |
| | |
| 有关事项的描述 | | 如综合财务报表附注1及附注7所述，本公司维持一般责任保险，包括建筑缺陷及人身伤害保险，以及工伤赔偿保险。这些保险单保护公司免受与房屋建筑活动相关的索赔的部分损失风险，但受某些自我保险的保留额、免赔额和其他承保范围的限制。本公司应计与自保保额、免赔额和其他保险限额相关的预期成本，这些费用构成了自保的应计费用。截至2023年10月31日，该公司的自我保险应计项目为2.307亿美元。
本公司根据其保单支付其自我保险责任所需的估计成本，以及超出承保限额或不在保单承保范围内的潜在索赔和索赔调整费用的估计成本，记录费用和应计负债。这些估计成本是基于对历史索赔和行业数据的分析。自我保险的大部分应计项目是已发生但尚未报告的索赔估计数(“IBNR”)。 |
| | | | | | | | |
| | 公司聘请第三方精算师，利用公司内部法律和风险管理小组提供的历史索赔和费用数据以及行业数据，估计与公司为其自我保险应计项目承担的风险相关的IBNR，以及管理当前和预期索赔所需的其他成本。由于各种因素，这些估计可能会受到不确定性的影响，其中最重要的是从向购房者交付房屋到可能提出结构保证或建筑缺陷索赔到索赔最终解决之间的长时间。
审计公司对IBNR的估计尤其具有挑战性，因为评估与这些负债相关的损失的预测需要精算假设，这些假设受到与公司制造的市场和产品类型相关的建筑缺陷索赔、保险行业实践以及法律或监管行动和/或解释等因素的不确定性的影响。这些估计中使用的关键假设包括索赔频率、严重性和结算模式，这些都可能在较长时间内发生。此外，IBNR的估计对重大假设很敏感，这些假设包括报告索赔的频率和严重性的变化以及报告索赔的损失发展因素。 |
| | | | | | | | |
| 我们是如何在审计中解决这个问题的 | | 我们获得了理解，评估了设计，并测试了对管理层审查IBNR估计数的控制措施的操作有效性，包括对精算分析中使用的重要假设和数据输入的控制。例如，我们测试了对管理层对精算分析的审查的控制，包括对模型和方法、重要假设和分析中使用的数据输入的审查。
为了测试IBNR的估计，我们进行了审计程序，其中包括测试重大假设以及公司用作输入以制定假设的基础数据的完整性和准确性。我们审查了该公司的合同自保保留额、免赔额和其他承保限额。我们还评估了管理层关于公司在某些索赔方面的法律和合同义务的结论。我们邀请我们的内部精算专家协助评估公司对IBNR的估计，包括评估管理层使用的模型和方法的适当性，评估管理层使用的精算假设的合理性，以及独立计算IBNR的估计。我们还评估了该公司在其合并财务报表中的披露。 |
| | | | | | | | |
| | 存货减值 |
| | |
| 有关事项的描述 | | 如综合财务报表附注1及附注3所述，除非存在减值，否则本公司按成本列报存货，在此情况下，存货按公允价值减记。在截至2023年10月31日的年度，该公司记录了2000万美元的库存减值费用，计入运营社区和为未来社区拥有的土地。本公司定期评估社区一级是否有任何存货减值指标。如果存在减值指标，公司将通过比较估计的未来未贴现现金流和账面价值来审查每个社区的库存的账面价值。对于账面价值超过未来未贴现现金流量的存货，本公司主要根据贴现现金流量模型将存货账面价值减记至其估计公允价值。 由于这些评价所固有的假设和估计，审计管理层对存货减值的会计处理及其可恢复性测试尤其具有挑战性，并且涉及高度的主观性。特别是，管理层的假设和估计包括未来房屋和/或土地销售价格以及未来销售速度，这对对未来需求、运营和经济因素的预期非常敏感。此外，某些社区的公允价值对这些假设中的一个或多个相对较小的变化高度敏感。 |
| | | | | | | | |
我们是如何在审计中解决这个问题的
| | 我们得到了理解，评估了设计，并测试了管理层库存减值审查过程控制的操作有效性。例如，我们测试了对管理层审查重大假设和数据输入的控制，这些假设和数据输入用于计算未来的未贴现和贴现现金流(如果适用)。 为测试公司估计的未来现金流量，以测试社区的可恢复性及减值损失的计量(如适用)，我们执行了审计程序，其中包括测试上文讨论的重大假设和公司在减值分析中使用的基础数据，评估管理层采用的方法，并在每次分析中重新计算总的未贴现和贴现现金流量(如果适用)。在某些情况下，我们请我们的内部房地产估价专家协助执行这些程序。我们将管理层使用的重要假设与历史销售数据、销售趋势和可观察到的特定市场数据进行了比较。我们评估了管理层估计的历史准确性，并对重大假设进行了敏感性分析，以评估假设发生变化将导致的存货公允价值变化。我们还评估了该公司在其合并财务报表中的披露。 |
/S/安永律师事务所
自1983年以来，我们一直担任本公司的审计师。
费城，宾夕法尼亚州
2023年12月20日
合并资产负债表
(金额以千为单位) | | | | | | | | | | | |
| | 10月31日， |
| | 2023 | | 2022 |
| 资产 | | | |
| 现金和现金等价物 | $ | 1,300,068 | | | $ | 1,346,754 | |
| | | |
| | | |
| 库存 | 9,057,578 | | | 8,733,326 | |
| 财产、建筑和办公设备--网 | 323,990 | | | 287,827 | |
应收账款、预付费用和其他资产 (1) | 691,256 | | | 747,228 | |
| 按公允价值持有供出售的按揭贷款 | 110,555 | | | 185,150 | |
| 托管客户存款 | 84,530 | | | 136,115 | |
对未合并实体的投资 (1) | 959,041 | | | 852,314 | |
| | | |
| | $ | 12,527,018 | | | $ | 12,288,714 | |
| 负债和权益 | | | |
| 负债 | | | |
| 应付贷款 | $ | 1,164,224 | | | $ | 1,185,275 | |
| 高级笔记 | 1,596,185 | | | 1,995,271 | |
| 按揭公司贷款安排 | 100,058 | | | 148,863 | |
| 客户存款 | 540,718 | | | 680,588 | |
| 应付帐款 | 597,582 | | | 619,411 | |
| 应计费用 | 1,548,781 | | | 1,345,987 | |
| 应付所得税 | 166,268 | | | 291,479 | |
| 总负债 | 5,713,816 | | | 6,266,874 | |
| 权益 | | | |
| 股东权益 | | | |
| 优先股，未发行 | — | | | — | |
| 普通股，分别于2023年10月31日和2022年10月31日发行的112，937股和127，937股 | 1,129 | | | 1,279 | |
| 额外实收资本 | 698,548 | | | 716,786 | |
| 留存收益 | 6,675,719 | | | 6,166,732 | |
| 库藏股，按成本计算-于2023年10月31日及2022年10月31日分别为9，146股及18，312股 | (619,150) | | | (916,327) | |
| 累计其他综合收益(“AOCI”) | 40,910 | | | 37,618 | |
| 股东权益总额 | 6,797,156 | | | 6,006,088 | |
| 非控股权益 | 16,046 | | | 15,752 | |
| 总股本 | 6,813,202 | | | 6,021,840 | |
| | $ | 12,527,018 | | | $ | 12,288,714 | |
(1)截至2023年10月31日和2022年10月31日，应收账款、预付费用和其他资产以及对未合并实体的投资包括美元89.6百万美元和美元81.3与综合可变利息实体(“VIE”)相关的资产分别为百万美元。关于非合并实体的更多信息，见附注4，“对未合并实体的投资”。
请参阅随附的说明。
合并业务表和全面收益表
(金额以千为单位，每股数据除外)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 收入： | | | | | |
| 房屋销售 | $ | 9,866,026 | | | $ | 9,711,170 | | | $ | 8,431,746 | |
| 卖地及其他 | 128,911 | | | 564,388 | | | 358,615 | |
| 9,994,937 | | | 10,275,558 | | | 8,790,361 | |
| | | | | |
| 收入成本： | | | | | |
| 房屋销售 | 7,207,279 | | | 7,237,409 | | | 6,538,454 | |
| 卖地及其他 | 153,457 | | | 551,770 | | | 309,007 | |
| 7,360,736 | | | 7,789,179 | | | 6,847,461 | |
| 销售、一般和行政 | 909,446 | | | 977,753 | | | 922,023 | |
| 营业收入 | 1,724,755 | | | 1,508,626 | | | 1,020,877 | |
| 其他： | | | | | |
| 未合并实体的收入 | 50,098 | | | 23,723 | | | 74,035 | |
| 其他收入--净额 | 67,518 | | | 171,377 | | | 40,614 | |
| | | | | |
| 与提前清偿债务有关的费用 | — | | | — | | | (35,211) | |
| 所得税前收入 | 1,842,371 | | | 1,703,726 | | | 1,100,315 | |
| 所得税拨备 | 470,300 | | | 417,226 | | | 266,688 | |
| 净收入 | $ | 1,372,071 | | | $ | 1,286,500 | | | $ | 833,627 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 其他综合收入--税后净额 | 3,292 | | | 36,509 | | | 8,307 | |
| 综合收益总额 | $ | 1,375,363 | | | $ | 1,323,009 | | | $ | 841,934 | |
| | | | | |
| 每股： | | | | | |
| 基本收入 | $ | 12.47 | | | $ | 11.02 | | | $ | 6.72 | |
| 摊薄后收益 | $ | 12.36 | | | $ | 10.90 | | | $ | 6.63 | |
| | | | | |
| 加权平均股数： | | | | | |
| 基本信息 | 110,020 | | | 116,771 | | | 124,100 | |
| 稀释 | 111,008 | | | 117,975 | | | 125,807 | |
请参阅随附的说明。
合并权益变动表
(金额以千为单位) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 普普通通
库存 | | 另外--
传统
已缴费
资本 | | 保留
收益 | | 财务处
库存 | | AOCI | | 股东权益 | | 非控制性权益 | | 总计
权益 |
| | 股票 | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ |
| 平衡，2020年11月1日 | 152,937 | | | 1,529 | | | 717,272 | | | 5,164,086 | | | (1,000,454) | | | (7,198) | | | 4,875,235 | | | 52,241 | | | 4,927,476 | |
| 采用ASU 2016-13年度的累计效果调整，税后净额 | | | | | | | (595) | | | | | | | (595) | | | | | (595) | |
| 净收入 | | | | | | | 833,627 | | | | | | | 833,627 | | | | | 833,627 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 购买库存股 | | | | | | | | | (378,256) | | | | | (378,256) | | | | | (378,256) | |
| 股票期权的行使、基于股票的薪酬发放和员工股票购买计划的发放 | | | | | (26,006) | | | | | 36,489 | | | | | 10,483 | | | | | 10,483 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 基于股票的薪酬 | | | | | 23,187 | | | | | | | | | 23,187 | | | | | 23,187 | |
| 取消库房 中国股票 | (25,000) | | | (250) | | | | | (950,315) | | | 950,565 | | | | | — | | | | | — | |
宣布的股息 | | | | | | | (76,964) | | | | | | | (76,964) | | | | | (76,964) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 其他综合收益 | | | | | | | | | | | 8,307 | | | 8,307 | | | | | 8,307 | |
| 可归属于非控股权益的损失 | | | | | | | | | | | | | — | | | (6,770) | | | (6,770) | |
| 资本分配，净额 | | | | | | | | | | | | | — | | | (40) | | | (40) | |
| 余额，2021年10月31日 | 127,937 | | | 1,279 | | | 714,453 | | | 4,969,839 | | | (391,656) | | | 1,109 | | | 5,295,024 | | | 45,431 | | | 5,340,455 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 净收入 | | | | | | | 1,286,500 | | | | | | | 1,286,500 | | | | | 1,286,500 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 购买库存股 | | | | | | | | | (542,739) | | | | | (542,739) | | | | | (542,739) | |
| 股票期权的行使、基于股票的薪酬发放和员工股票购买计划的发放 | | | | | (18,762) | | | | | 18,068 | | | | | (694) | | | | | (694) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 基于股票的薪酬 | | | | | 21,095 | | | | | | | | | 21,095 | | | | | 21,095 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
宣布的股息 | | | | | | | (89,607) | | | | | | | (89,607) | | | | | (89,607) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 其他综合收益 | | | | | | | | | | | 36,509 | | | 36,509 | | | | | 36,509 | |
| 可归于非控股权益的收入 | | | | | | | | | | | | | — | | | 64 | | | 64 | |
| 资本分配，净额 | | | | | | | | | | | | | — | | | (29,743) | | | (29,743) | |
| 余额，2022年10月31日 | 127,937 | | | 1,279 | | | 716,786 | | | 6,166,732 | | | (916,327) | | | 37,618 | | | 6,006,088 | | | 15,752 | | | 6,021,840 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 净收入 | | | | | | | 1,372,071 | | | | | | | 1,372,071 | | | | | 1,372,071 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 购买库存股 | | | | | | | | | (565,950) | | | | | (565,950) | | | | | (565,950) | |
| 股票期权的行使、基于股票的薪酬发放和员工股票购买计划的发放 | | | | | (43,043) | | | | | 91,308 | | | | | 48,265 | | | | | 48,265 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 基于股票的薪酬 | | | | | 24,805 | | | | | | | | | 24,805 | | | | | 24,805 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
库存股注销 | (15,000) | | | (150) | | | | | (771,669) | | | 771,819 | | | | | — | | | | | — | |
| 宣布的股息 | | | | | | | (91,415) | | | | | | | (91,415) | | | | | (91,415) | |
| 其他综合收益 | | | | | | | | | | | 3,292 | | | 3,292 | | | | | 3,292 | |
| 可归属于非控股权益的损失 | | | | | | | | | | | | | — | | | (666) | | | (666) | |
| 净出资额 | | | | | | | | | | | | | — | | | 960 | | | 960 | |
| 余额，2023年10月31日 | 112,937 | | | 1,129 | | | 698,548 | | | 6,675,719 | | | (619,150) | | | 40,910 | | | 6,797,156 | | | 16,046 | | | 6,813,202 | |
请参阅随附的说明。
合并现金流量表
(金额以千为单位) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| | | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 经营活动提供的现金流： | | | | | | |
| 净收入 | | $ | 1,372,071 | | | $ | 1,286,500 | | | $ | 833,627 | |
| 对业务活动提供的净收入与现金净额进行调整： | | | | | | |
| 折旧及摊销 | | 76,473 | | | 76,816 | | | 76,250 | |
| 基于股票的薪酬 | | 24,805 | | | 21,095 | | | 23,187 | |
| | | | | | |
| 未合并实体的收入 | | (50,098) | | | (23,723) | | | (74,035) | |
| 未合并实体的收益分配 | | 88,393 | | | 32,316 | | | 83,118 | |
| | | | | | |
| 递延税项准备 | | 36,239 | | | (96,680) | | | 11,815 | |
| | | | | | |
| 减值费用和核销 | | 69,537 | | | 39,541 | | | 26,535 | |
| | | | | | |
| (收益)出售资产的损失 | | (416) | | | 576 | | | (38,706) | |
| 其他 | | 3,181 | | | 3,781 | | | (406) | |
| | | | | | |
| 与提前清偿债务有关的费用 | | — | | | — | | | 35,211 | |
| 经营性资产和负债变动情况： | | | | | | |
| 库存 | | (22,212) | | | (618,829) | | | (196,227) | |
| 按揭贷款的来源 | | (1,602,700) | | | (2,035,637) | | | (2,178,468) | |
| 出售按揭贷款 | | 1,681,610 | | | 2,086,358 | | | 2,159,827 | |
| | | | | | |
| 应收账款、预付费用和其他资产 | | (135,924) | | | (95,018) | | | 135,806 | |
| 当期所得税--净额 | | (162,570) | | | 160,500 | | | 25,131 | |
| 客户存款-净额 | | (88,285) | | | (3,279) | | | 165,637 | |
| 应付账款和应计费用 | | (23,674) | | | 152,499 | | | 214,825 | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 经营活动提供的净现金 | | 1,266,430 | | | 986,816 | | | 1,303,127 | |
| 投资活动中使用的现金流： | | | | | | |
| 购置财产、建筑和办公设备--净额 | | (72,961) | | | (71,726) | | | (66,878) | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 对未合并实体的投资 | | (216,438) | | | (226,724) | | | (221,932) | |
| 返还未合并实体的投资 | | 112,749 | | | 116,769 | | | 203,504 | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 出售资产所得收益，包括未合并实体的所有权权益 | | 26,049 | | | 28,309 | | | 80,418 | |
| | | | | | |
| 其他 | | — | | | 196 | | | 652 | |
| 用于投资活动的现金净额 | | (150,601) | | | (153,176) | | | (4,236) | |
| 用于融资活动的现金流： | | | | | | |
| | | | | | |
| 应付贷款收益 | | 3,079,142 | | | 4,304,635 | | | 3,158,033 | |
| 发债成本 | | (5,365) | | | — | | | — | |
| 应付贷款的本金支付 | | (3,239,418) | | | (4,356,185) | | | (3,425,065) | |
| 优先票据的赎回 | | (400,000) | | | (409,856) | | | (294,168) | |
| | | | | | |
| 与基于股票的福利计划有关的收益(付款)--净额 | | 48,269 | | | (690) | | | 10,487 | |
| | | | | | |
| 购买库存股 | | (561,595) | | | (542,739) | | | (378,256) | |
| 已支付的股息 | | (91,082) | | | (88,901) | | | (76,623) | |
| 与非控制利息相关的收入(付款)-净额 | | 11 | | | (25,766) | | | (5,491) | |
| 用于融资活动的现金净额 | | (1,170,038) | | | (1,119,502) | | | (1,011,083) | |
| 现金、现金等价物和限制性现金净(减)增 | | (54,209) | | | (285,862) | | | 287,808 | |
| 期初现金、现金等价物和限制性现金 | | 1,398,550 | | | 1,684,412 | | | 1,396,604 | |
| 现金、现金等价物和受限现金，期末 | | $ | 1,344,341 | | | $ | 1,398,550 | | | $ | 1,684,412 | |
请参阅随附的说明。
合并财务报表附注
1. 重大会计政策
陈述的基础
合并财务报表包括Toll Brothers，Inc.(“公司”、“我们”、“我们”或“我们”)、特拉华州一家公司及其持有多数股权的子公司的账目。所有重要的公司间账户和交易都已被取消。对拥有50%或以下股份的合伙企业和附属公司的投资将使用权益法入账，除非确定我们对该实体拥有有效控制，在这种情况下，我们将合并该实体。
这里所指的财政年度是指我们截至10月31日或截至10月31日的财政年度。
预算的使用
根据美国公认会计原则(“GAAP”)编制财务报表时，我们需要做出影响综合财务报表及附注中报告金额的估计和假设。在未来经济状况的不确定性加剧的经济混乱时期，这些估计和假设受到更大的变异性的影响。因此，实际结果可能与我们的估计和假设不同，这些估计和假设会影响合并财务报表和附注中报告的金额，这种差异可能是实质性的。
现金和现金等价物
流动投资或原始到期日为三个月或以下的投资被归类为现金等价物。我们的现金余额超过了联邦保险的限额。我们监控我们经营账户中的现金余额，并适当调整现金余额；然而，如果基础金融机构倒闭或受到金融市场其他不利条件的影响，这些现金余额可能会受到影响。到目前为止，我们的运营账户中没有任何损失或无法获得现金的情况。
库存
存货按成本列报，除非存在减值，在此情况下，存货将根据财务会计准则委员会(“FASB”)、会计准则编纂(“ASC”)360、“物业、厂房及设备”(“ASC 360”)减记至公允价值。除了直接土地收购成本、土地开发成本和房屋建造成本外，成本还包括利息、房地产税和与开发和建设有关的直接间接管理费用，这些费用在开发开始至建设结束期间资本化为库存。对于那些暂时关闭的社区，在社区重新开放之前，不会将额外的资本化利息分配到社区的库存中。当社区仍然关闭时，房地产税等成本会在发生时计入费用。
我们根据ASC 835-20，“权益资本化”(“ASC 835-20”)，在我们社区的开发和建设期间，将某些利息成本资本化到合格库存。当相关存货交付时，资本化利息计入销售收入的房屋销售成本。房屋建筑负债超过ASC 835-20定义的合格存货所产生的利息，计入所产生期间的综合经营报表和全面收益。在2023财年、2022财年和2021财年，公司的合格库存超过了负债，产生的几乎所有利息都被资本化为库存。见附注3，“库存”。
一旦一块土地被批准开发，我们开放了一个典型的社区，可能需要四或更长时间来完全开发、销售和交付这样的社区中的所有房屋。更长或更短的时间段可能会更长或更短，这取决于社区中房屋站点的数量以及社区中房屋的销售和交付速度。我们的总体规划社区，由几个较小的社区组成，可能需要10几年或更长时间才能完成。由于我们的库存根据GAAP被视为长期资产，根据ASC 360，我们被要求定期审查每个社区的账面价值，并写下我们认为价值无法收回的社区的价值。
运营社区：当经营社区的盈利能力恶化、销售速度大幅下降或其他因素显示资产的可回收能力可能出现减值时，将通过将社区的估计未来未贴现现金流量与其账面价值进行比较来审查资产的减值。如果估计的未来未贴现现金流低于社区的账面价值，账面价值将减记为其估计的公允价值。估计公允价值主要通过对每个社区的估计未来现金流量进行贴现来确定。减值计入减值确定期间收入的房屋销售成本。在估计社区未来的未贴现现金流时，我们使用各种估计，例如：(I)社区的预期销售速度，基于将对社区所在市场产生短期或长期影响的一般经济条件
所处位置和市场内的竞争，包括可用住宅用地的数量以及我们或其他建筑商拥有的其他社区提供的定价和激励；(Ii)社区提供的预期销售价格和销售激励；(Iii)迄今已支出和预计未来将发生的成本，包括但不限于土地和土地开发、住房建设、利息和间接成本；(Iv)社区中可能提供的替代产品，这些产品将对销售速度、销售价格、建筑成本或可在特定地点建造的住宅数量产生影响；以及(V)物业的替代用途，例如将整个社区出售给另一家建筑商或出售个别住宅用地的可能性。
未来社区：我们评估为未来社区或未来运营社区的未来部分持有的所有土地，无论是拥有的还是合同的，以确定我们是否预期按照最初的设想进行土地开发。这项评估包括上述用于经营社区的相同类型的估计，以及对适用于土地的监管环境和获得必要批准的估计概率、获得批准所需的估计时间和费用以及为获得批准可能需要作出的让步的评估。优惠措施可能包括支付现金，为公园和街道等公共场所的改善提供资金，将部分物业专门用于公众或作为休憩空间，或降低待建房屋的密度或面积。根据这项检讨，我们决定：(I)就将会购买的合约土地而言，合约会否终止或重新磋商；及(Ii)就所拥有的土地而言，该土地可能会按预期或以其他方式发展，或应予以出售。然后，我们进一步确定已资本化到社区的成本是可以收回的，还是应该注销。核销计入确定需要核销期间的房屋销售收入成本。
在确定当前和未来社区的估计现金流和公允价值时使用的估计是基于作出估计时我们已知的因素以及我们对未来运营和经济状况的预期。如果用于确定估计公允价值的估计或预期在未来恶化，我们可能需要确认与当前和未来社区相关的额外减值费用和注销，该等金额可能是重大的。
可变利息实体
我们被要求根据ASC 810，“合并”(“ASC 810”)合并我们拥有控股权的可变权益实体(“VIE”)。控股财务权益将具有以下两个特征：(I)有权指导VIE的活动，从而对VIE的经济表现产生最重大的影响；(Ii)有义务吸收VIE可能对VIE产生重大影响的损失，或有权从VIE获得可能对VIE产生重大影响的利益。
我们在VIE中的可变权益可以是股权所有权、购买资产的合同、我们与VIE之间的管理服务和开发协议、我们向VIE或其他成员提供的贷款、和/或成员向银行和其他各方提供的担保。
我们拥有大量的土地购买合同和在其他实体中的财务权益，我们根据ASC 810进行评估。我们分析我们的土地购买合同和我们投资的实体，以确定土地卖家和实体是否为VIE，如果是，我们是否为主要受益者(“PB”)。我们审查特定的标准，并在确定我们是否为VIE的主要受益者时使用我们的判断。在确定我们是否为主要受益人时，考虑的因素包括风险和报酬分担、其他成员(S)的经验和财务状况、投票权、参与日常资本和经营决策、在VIE执行委员会中的代表性、是否存在单方面退出权或投票权、我们与其他成员(S)之间的经济不平衡程度，以及从VIE购买资产的合同。确定一个实体是否是VIE，如果是，我们是否是主要受益者，可能需要做出重大判断。
房地产、建筑和办公设备
财产、建筑和办公设备按成本入账，并扣除累计折旧#美元。285.7百万美元和美元289.4分别在2023年、2023年和2022年10月31日达到100万。对于与现场销售中心相关的财产和设备，在交付房屋时使用生产单位法记录折旧。对于所有其他财产和设备，折旧在相关资产的估计使用年限内使用直线方法记录。在2023、2022和2021财年，我们确认了75.5百万，$75.9百万美元，以及$74.8亿元的折旧费用。
持有供出售的按揭贷款
持作出售的住宅按揭贷款根据ASC 825“金融工具”（“ASC 825”）的条文按公平值计量。我们认为，ASC 825的使用提高了借款人锁定待抵押贷款利率之日与抵押贷款出售之日之间抵押贷款估值的一致性。于报告期末，我们采用市场法厘定持作出售按揭贷款及我们已订立作为对冲按揭贷款利率风险的远期贷款承担的公平值，以厘定公平值。该评估乃基于截至报告日期具有类似条款及价值的按揭贷款的现行市场定价，而该定价适用于按揭贷款组合。我们将持作出售的按揭贷款的公允价值与未付本金结余之间的差额确认为收益或亏损。此外，我们将远期贷款承诺的公允价值变动确认为收益或亏损。持作出售之按揭贷款之利息收入乃根据各项贷款之指定利率计算。此外，与住宅按揭贷款有关的贷款成本及费用净额于产生时支销。该等收益及亏损、利息收入及发起成本及费用于综合经营及全面收益表之“其他收入-净额”中确认。
对未合并实体的投资
根据ASC 323，“投资-权益法和合资企业”，我们每季度审查我们的每项投资是否存在减值迹象。被投资方的一系列经营亏损、无法收回我们的投资资本或其他因素可能表明我们于未合并实体的投资价值出现亏损。倘出现亏损，我们会进一步审阅该投资，以厘定该亏损是否并非暂时性亏损，在此情况下，我们会将该投资撇减至其估计公平值。评估我们于未合并实体的投资需要使用多项估计进行详细的现金流量分析，包括但不限于预期销售速度、预期销售价格、预期激励措施、已产生及预期成本、融资及资本充足性、竞争、市场状况及预期现金收入，以确定未合并实体的预计未来分派。此外，就租赁物业投资而言，我们审阅租金趋势、预期未来开支及预期现金流量，以厘定物业的估计公平值。
我们开发土地或开发待售房屋和公寓的未合并实体以与我们类似的方式评估其库存。有关我们评估存货的更详细披露，请参阅上文“存货”。对于我们拥有、开发和管理出租住宅公寓的未合并实体，我们审查租金趋势、预期未来费用和预期未来现金流量，以确定相关物业的估计公允价值。如果未合并实体记录了与其资产相关的估值调整，则我们按比例应占的份额反映在来自未合并实体的收入中，并相应减少我们在未合并实体的投资。
我们是与非关联方成立的多个合营企业的一方，以开发及出售合营企业拥有的土地。我们承认我们从出售住宅用地给其他建筑商（包括我们的合资伙伴）中获得的收益比例。在购买时，我们不确认从这些合资企业购买的主站点的收益;相反，我们在这些主站点的成本基础上减少了我们在合资企业向我们出售这些主站点所实现的收益中的份额。
我们也是其他几家合资企业的一方。我们确认未合并实体的收益和亏损的比例份额。
公允价值披露
我们使用ASC 820“公允价值计量和披露”（“ASC 820”）来计量某些资产和负债的公允价值。ASC 820提供了一个根据公认会计原则计量公允价值的框架，建立了一个公允价值等级制度，要求实体在计量公允价值时最大限度地使用可观察输入数据，最大限度地减少使用不可观察输入数据，并要求对公允价值计量进行某些披露。
公平值层级概述如下： | | | | | | | | |
| 1级： | | 公允价值根据相同资产或负债在活跃市场的报价确定。 |
| 第2级： | | 公平值使用重大可观察输入数据厘定，一般为类似资产或负债于活跃市场之报价或于不活跃市场之报价。 |
| 第3级： | | 使用重大不可观察输入数据（如定价模式、贴现现金流量或类似技术）厘定的公平值。 |
衍生工具和套期保值活动
我们订立衍生工具交易的目的是管理我们就按揭业务订立的若干浮息债务、持作出售按揭贷款、利率锁定承诺及远期贷款承诺相关的利率变动风险。我们在资产负债表上将衍生工具确认为资产或负债，并按公允价值计量这些工具。
我们已就部分浮息债务订立利率掉期。该等衍生工具交易被指定为现金流量对冲。对冲有效性评估中包括的该等衍生工具交易的公允价值的全部变动最初在累计其他全面收益（亏损）中报告，随后当对冲交易影响盈利时，在随附的综合经营及全面收益报表中重新分类至房屋销售收入成本。倘厘定衍生工具作为对冲并非高度有效，或倘被对冲的预测交易不再可能发生，则于累计其他全面收益（亏损）确认的金额转拨至盈利。
我们与持作出售的按揭贷款、利率锁定承诺及远期贷款承诺有关的衍生工具交易并未指定为对冲，因此，该等衍生工具交易的公平值的全部变动计入随附的综合经营及全面收益表的其他收入-净额的收益或亏损。
有关更多资料，请参阅附注12“公平值披露”。
库存股
库存按成本入账。库藏股的发行按先进先出法入账。库藏股成本与再发行所得款项之间的差额计入额外缴入资本。当库存股票被注销时，任何超过面值的购买价格将直接计入留存收益。在2023财年和2021财年，我们取消了 151000万美元和25 万股库存股票。
收入和成本确认
房屋销售收入：房屋销售的收入和成本在每栋房屋交付时确认，所有权和所有权转移给买方。就我们的大部分住宅关闭而言，我们交付住宅的履约责任于签署具约束力的销售协议日期起计少于一年内达成。在我们建造的某些州，我们无法在房屋关闭之前完成某些户外功能。如果这些单独的履约义务在房屋关闭时尚未完成，我们将推迟与这些义务相关的房屋销售收入部分，并随后在完成这些义务时确认收入。截至2023年10月31日，我们递延的与这些义务相关的房屋销售收入和相关成本并不重大。我们的合同负债，包括从客户那里收到的已售出但未交付的房屋的押金，共计美元。540.7百万美元和美元680.6于二零二三年十月三十一日及二零二二年十月三十一日，分别为百万元。在截至2022年10月31日持有的未偿还客户存款中，我们确认了$542.0在截至2023年10月31日的财政年度，房屋销售收入为1000万美元。在截至2021年10月31日持有的未偿还客户存款中，我们确认了$515.6在截至2022年10月31日的财政年度，房屋销售收入为1000万美元。
对于我们的标准连接和独立式住宅，土地，土地开发和相关成本，无论是发生和估计将在未来发生，摊销到基于每个社区将建造的住宅总数关闭的住宅成本。在开始交付住房后，由于预计建造住房数量或预计土地、土地开发和相关费用的变化而产生的任何变化都将分配给社区中剩余的未交付住房。住房建造和相关费用计入根据具体鉴定方法关闭的住房费用。总体规划社区的估计土地、公共区域开发及相关成本（包括高尔夫球场成本）（扣除其估计剩余价值）按相对销售价值基准分配至总体规划社区内的个别社区。由于要建造的住房的估计数量或估计费用的变化而产生的任何变化都分配给总体规划社区的每个社区的剩余住房用地。
就高层/中层项目而言，土地、土地开发、建筑及相关成本，包括已产生及估计将于未来产生的成本，一般按已关闭单位的估计相对销售价值与估计总销售价值计算摊销至已关闭单位的成本。由于项目估计总成本或收入的变化而产生的任何变化，都将分配给剩余的单位交付。
土地销售及其他收入：我们的土地销售及其他收入一般包括：（1）向我们保留权益的合营企业出售土地;（2）向我们的总体规划社区内的第三方建筑商出售地块;（3）向我们认为不再符合我们的开发标准的第三方出售大宗土地;及（4）出售商业及零售物业。
物业一般位于我们的高层城市豪华公寓项目。一般而言，我们就该等土地销售的履约责任于交付土地时履行，一般与从交易对手收取现金代价同时发生。就包含回购选择权的土地出售交易而言，收入及相关成本于回购选择权届满时方予确认。此外，当我们向我们保留权益的合营企业出售土地时，我们不会就我们于该合营企业的保留权益确认销售收入或收益。
被没收的客户押金：被没收的客户保证金在我们的综合经营和全面收益报表中的“房屋销售收入”中确认，在我们确定客户不会完成购房期间，我们有权保留保证金。
销售奖励：为了促进我们房屋的销售，我们可以为购房者提供销售激励措施。这些奖励将因奖励的类型和金额的不同而有所不同，具体取决于社区和家庭。激励措施体现为房屋销售收入的减少。激励措施在房屋交付给购房者和我们收到销售收益时得到确认。
广告费
我们的广告费是按实际发生的费用计算的。广告费，包括小册子和标牌，为#美元。49.6百万，$42.5百万美元，以及$39.1截至2023年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日的年度分别为100万美元。
保修和自我保险
保修：我们为所有购房者提供关于工艺和机械设备的有限保修。我们还为许多购房者提供有限的10-结构完整性的一年保修。我们在每个房屋关闭并将所有权和占有权转让给购房者时应计预期的保修费用。保修成本是根据历史经验应计的。我们对之前期间交付的房屋的保修责任的调整记录在我们的估计发生变化的期间。在过去的几年里，我们收到了大量的保修索赔，主要与宾夕法尼亚州和特拉华州建造的房屋有关。有关这些保修费用的其他信息，请参阅附注7-“应计费用”。
自我保险： 我们维持，并要求我们的大多数分包商维持一般责任保险(包括建筑缺陷和人身伤害保险)和工伤赔偿保险。这些保险单保护我们免受与我们的房屋建筑活动相关的索赔的部分损失风险，但受某些自我保险的保留额、免赔额和其他承保限额(“自我保险责任”)的限制。我们还为我们在亚利桑那州、加利福尼亚州、科罗拉多州、内华达州、华盛顿州和德克萨斯州某些地区的分包商提供一般责任保险，在这些地区，符合条件的分包商在他们从事工作的每个社区都被登记为我们的一般责任保险单的承保人。对于那些登记的分包商，我们承担他们在适用社区内与我们的房屋所执行的工作相关的一般责任，作为我们总体一般责任保险和我们的自我保险责任的一部分。
我们根据支付我们的自我保险责任所需的估计成本以及超出我们的承保限额或我们的保单不承保的潜在索赔和索赔调整费用的估计成本来记录费用和负债。这些估计成本是基于对我们历史索赔和行业数据的分析，并包括已发生但尚未报告的索赔估计(“IBNR”)。
我们聘请第三方精算师，使用我们的历史索赔和费用数据、来自我们内部法律和风险管理小组的输入以及行业数据来估计我们与未付索赔相关的负债、与我们为自我保险责任承担的风险相关的IBNR以及管理当前和预期索赔所需的其他成本。由于各种因素，这些估计可能会受到不确定性的影响，其中最重要的是从向购房者交付房屋到可能提出结构保证或建筑缺陷索赔到索赔最终解决之间的长时间。尽管各州的规定各不相同，但可能会在较长时间内报告和解决施工缺陷索赔，这段时间可以延长到10几年或更长时间。因此，估计负债的大部分与IBNR有关。我们与前几年交付房屋相关的负债的调整记录在我们估计发生变化的期间。
与这些负债相关的损失的预测需要精算假设，这些假设可能会因与我们的市场和我们制造的产品类型相关的建筑缺陷索赔的不确定性、保险行业实践以及法律或监管行动和/或解释等因素而受到影响。这些估计中使用的关键假设包括索赔频率、严重性和结算模式，这些都可能在较长时间内发生。此外，报告索赔的频率和严重性以及理赔估计数的变化可能会影响精算分析中使用的趋势和假设，这对我们的合并财务报表可能是重要的。由于所需判断的程度，以及这些基本假设中可能存在的变化，我们未来的实际成本可能与估计的不同，这种差异可能对我们的综合财务报表具有重大影响。
基于股票的薪酬
我们根据ASC 718“薪酬--股票薪酬”(以下简称“ASC 718”)对基于股票的薪酬进行会计处理。我们使用格子模型来评估我们的股票期权授予的价值。所使用的期权定价模型旨在估计期权的价值，与员工股票期权和限制性股票单位不同，这些期权可以随时交易并可转让。除了对交易的限制外，员工股票期权和受限股票单位可能还包括其他限制，如授权期。此外，这类模型需要输入主观假设，包括股价的预期波动率。基于股票的薪酬费用通常包括在我们的综合经营和全面收益报表中的“销售、一般和行政”费用中。我们确认，没收股票奖励是减少发生股票奖励期间的补偿费用。
律师费
土地收购和权利以及融资的交易性法律费用被资本化，并在其适当的年限内支出。当发生诉讼、保修和保险索赔时，我们会承担相关的法律费用。
所得税
我们按照ASC 740“所得税”(以下简称“ASC 740”)核算所得税。递延税项资产和负债是根据为财务报告目的而报告的金额和为所得税目的报告的金额之间的临时差异来记录的。根据美国会计准则第740条的规定，我们评估我们递延税项资产的变现能力。当根据现有证据，所有或部分递延税项资产很可能无法变现时，必须建立估值备抵。见下文“所得税--估值免税额”。
联邦和州所得税是根据现行税法根据报告的税前收益计算的，在适用期间还包括与以前确定递延税项资产和负债时使用的税率相比，税率发生任何变化的累积影响。这类准备金可能不同于目前的应收或应付金额，因为某些收入和支出项目在不同的财务报告期间确认，而不是在所得税期间确认。在确定所得税拨备和评估纳税状况时，需要做出重大判断。我们建立所得税准备金时，尽管我们相信我们的税务立场是完全可以支持的，但我们认为我们的立场可能会受到各种税务机关的质疑和拒绝。综合税务准备及相关应计项目包括被视为适当的可合理评估的减值项目的影响。在这些事项可能的税务结果发生变化的范围内，估计的这种变化将影响作出此类决定的期间的所得税拨备。
ASC 740澄清了已确认所得税中的不确定性的会计处理，并规定了确认门槛和计量属性，用于确认和计量纳税申报单中所采取或预期采取的税收头寸。ASC 740还提供了关于取消确认、分类、利息和处罚、过渡期会计、披露和过渡的指导。美国会计准则第740条要求，当一项税务状况的“可能性大于不可能性”时，公司必须确认该财务报表的影响(定义为一项已证实的可能性超过50%)，根据该职位的技术价值，该职位将在审查后维持。对符合更有可能确认阈值的税务状况进行计量，以确定财务报表中基于大于50在与完全了解所有相关信息的税务当局达成最终和解时，实现的可能性为%。我们无法确定一个税位是否符合极有可能达到的确认门槛，并不意味着美国国税局(“IRS”)或任何其他税务机关不会同意我们的立场。
如果一项税务状况未达到较可能的确认门槛，尽管我们相信我们的申报状况是可支持的，但该税务状况的好处不会在综合经营及全面收益报表中确认，我们须计提潜在利息及罚金，直至不确定性消除为止。潜在利息和罚金被确认为所得税准备金的一个组成部分。纳税申报单中的金额与财务报表中确认的金额之间的差额被视为未确认的税收优惠。我们相信，我们的每个申报头寸都有合理的基础，如果受到美国国税局或其他征税管辖区的质疑，我们打算为这些头寸辩护。如果美国国税局或其他税务机关不同意我们的立场，并且在诉讼时效到期后，我们将在税收状况的不确定性消除期间确认未确认的税收优惠。
所得税--估值免税额
我们根据递延税项资产的某一部分是否更有可能无法变现来评估每个期间对递延税项资产计值准备的需求。如果根据现有证据，这种资产很可能不会变现，则对递延税项资产建立估值备抵。实现了一种
递延所得税资产最终取决于在税法规定的结转期或转回期内是否存在足够的应纳税所得额。除其他事项外，该评估还考虑了当前和累计收入和亏损的性质、一致性和幅度;未来盈利能力的预测;法定结转期或结转期的持续时间;我们在到期前使用营业亏损和税收抵免结转的经验;税收规划替代方案;以及美国住房行业和更广泛经济的前景。现行税法或税率的变化也可能影响我们的实际税务结果。由于估计过程存在不确定性，尤其是未来报告期间的事实及情况变动，实际结果可能与我们评估时所用的估计不同，从而可能对我们的综合经营业绩或财务状况造成重大影响。
细分市场报告
我们在以下五个地理分部经营业务，目前的业务通常位于下列州：
东部地区：
•这个北地区：康涅狄格州、特拉华州、伊利诺伊州、马萨诸塞州、密歇根州、新泽西州、纽约州和宾夕法尼亚州；
•这个大西洋中部地区：佐治亚州、马里兰州、北卡罗来纳州、田纳西州和弗吉尼亚州；
•这个南地区：佛罗里达州、南卡罗来纳州和德克萨斯州；
西部地区：
•这个高山地区：亚利桑那州、科罗拉多州、爱达荷州、内华达州和犹他州；以及
•这个太平洋地区：加利福尼亚州、俄勒冈州和华盛顿州。
我们的地理报告部分与我们的首席运营决策者评估运营业绩和配置资本的方式一致。
近期会计公告
2023年11月，FASB发布了ASU第2023-07号，“分部报告(主题280)：对可报告分部披露的改进”(“ASU 2023-07”)。ASU 2023-07要求披露定期提供给首席运营决策者(“CODM”)并包括在每次报告的分部损益计量中的重大分部费用、用于与分部损益对账的其他分部项目的金额和构成说明，以及实体CODM的名称和职位。本次更新中的修订还扩大了中期分部的披露要求。ASU 2023-07将在截至2025年10月31日的财年以及从2026财年第一季度开始的过渡期内生效。允许及早采用，并要求在追溯的基础上应用此更新中的修订。我们目前正在审查采用ASU 2023-07可能对我们的综合财务报表和披露产生的影响。
2016年6月，FASB发布了ASU第2016-13号，“金融工具--信贷损失(专题326)：金融工具信贷损失的计量”(“ASU 2016-13”)。ASU 2016-13年度用反映预期信贷损失的方法取代了现行的已发生损失减值方法，并需要考虑更广泛的合理和可支持的信息来估计信贷损失。ASU 2016-13从2020年11月1日开始的财政年度生效，我们在修改后的追溯过渡法下采用了该标准。作为采用的结果，我们确认了扣除税收后的累积影响调整数为#美元。0.6百万美元到留存收益的期初余额。采用ASU 2016-13对我们的合并财务报表或披露没有实质性影响，我们的内部控制、流程或系统也没有因为实施这一新标准而发生重大变化。
2020年3月，FASB发布了ASU 2020-04《参考利率改革(主题848)》，经ASU 2021-01和ASU 2022-06分别于2021年1月和2022年12月修订，直接解决了由于从2021年12月31日起停止公布某些伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)利率而导致的参考利率改革对财务报告的影响。该指导意见提供了可选的权宜之计和例外，用于通过参考伦敦银行间同业拆借利率或其他预计将被终止的参考利率，将GAAP应用于受参考利率改革影响的合同、对冲关系和其他交易。本指南于2020年3月12日生效，可不迟于2024年12月31日通过，并允许提前采用。我们选择应用与概率和未来LIBOR指数现金流的有效性评估相关的对冲会计权宜之计，假设未来对冲交易所基于的指数与相应衍生品上的指数相匹配。这些权宜之计的应用保持了衍生品的列报与过去的列报一致。我们继续评估指引对我们综合财务报表的影响，并可能在市场发生更多变化时适用其他选择。
重新分类
某些前期金额已重新分类，以符合2023财年的列报。
2. 收购
在2022财年，我们以大约美元的价格收购了一家在德克萨斯州圣安东尼奥拥有业务的私人房屋建筑商的几乎所有资产和业务48.1百万现金。收购的资产，其中包括16社区，主要是清单，包括大约450通过土地购买协议拥有或控制的住宅用地。这项收购被计入资产收购，对我们的运营结果或财务状况并不重要。
在2021财年，我们以大约美元的价格收购了一家在内华达州拉斯维加斯拥有业务的私人房屋建筑商的几乎所有资产和业务38.8百万现金。收购的资产主要是为未来社区盘存的，包括大约550通过土地购买协议拥有或控制的住宅用地。这项收购被计入资产收购，对我们的运营结果或财务状况并不重要。
3. 库存
截至2023年10月31日、2023年10月和2022年10月的库存包括以下内容(以千为单位)： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 为未来社区控制的土地 | $ | 173,175 | | | $ | 240,751 | |
| 为未来社区拥有的土地 | 663,413 | | | 808,851 | |
| 运营社区 | 8,220,990 | | | 7,683,724 | |
| | $ | 9,057,578 | | | $ | 8,733,326 | |
运营社区包括提供房屋出售的社区；已出售所有可用房屋用地但尚未完成房屋交付的社区；以及准备开盘出售的社区。可归因于运营社区的账面价值包括在建房屋的成本、土地和土地开发成本、这些社区当前和未来阶段的房屋用地的账面成本，以及模型房屋的账面成本。
以前提供房屋出售但因商业状况而暂时关闭、没有任何剩余积压、预计在所报告的财政期间结束后12个月内不会重新开放的社区被包括在为未来社区拥有的土地中。积压包括已签订合同但尚未交付给购房者的房屋(“积压”)。
在截至2023年、2023年、2022年和2021年10月31日的三个财政年度中，我们为库存减值费用和成本支出拨备的金额如下表所示(金额以千计)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 指控： | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 为未来社区控制的土地 | $ | 10,712 | | | $ | 13,051 | | | $ | 5,620 | |
| 为未来社区拥有的土地 | 1,493 | | | 19,690 | | | 19,805 | |
| 运营社区 | 18,501 | | | — | | | 1,110 | |
| | $ | 30,706 | | | $ | 32,741 | | | $ | 26,535 | |
我们还确认了$30.6百万美元和美元6.8在截至2023年、2023年和2022年10月31日的财政年度，持有供出售土地的减值费用分别计入土地销售和其他收入成本。
关于土地购置合同的资料，见附注14，“承付款和或有事项”。
在2023年10月31日，我们评估了我们的土地购买合同，包括用于公寓开发的土地收购合同，以确定是否有任何出售实体是VIE，如果是，我们是否是其中任何一个的主要受益者。根据这些土地购买合约，我们并不拥有土地的合法业权；我们承受的最大损失一般限于支付给卖方的按金和所产生的开发前费用；而卖方的债权人一般对我们没有追索权。在2023年10月31日，我们确定251土地购买合同，购买总价为$3.79亿美元，我们在这笔钱上总共存入了美元421.4该等土地购买合约的主要受益者为VIE，但吾等并不是任何VIE的主要受益人。在2022年10月31日，我们确定237土地购买合同，购买总价为$3.89亿美元，我们在这笔钱上总共存入了美元417.6该等土地购买合约的主要受益者为VIE，但吾等并不是任何VIE的主要受益人。
在截至2023年、2023年、2022年和2021年10月31日的三个财政年度中，每年发生、资本化和支出的利息如下(以千为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 利息资本化，年初 | $ | 209,468 | | | $ | 253,938 | | | $ | 297,975 | |
| 产生的利息 | 140,426 | | | 135,029 | | | 152,986 | |
| 利息支出到房屋销售收入成本 | (139,410) | | | (164,831) | | | (187,237) | |
| 用于卖地的利息和其他收入成本 | (10,787) | | | (5,788) | | | (4,372) | |
| | | | | |
| 重新归类为财产、建筑和办公设备的权益--净额 | — | | | — | | | (1,034) | |
| 对未合并实体的投资资本化的利息 | (9,783) | | | (6,699) | | | (4,574) | |
| 以前资本化的权益转移到未合并实体的投资 | (244) | | | (2,412) | | | — | |
| 转移到库存的未合并实体投资的先前资本化利息 | 880 | | | 231 | | | 194 | |
| 利息资本化，年终 | $ | 190,550 | | | $ | 209,468 | | | $ | 253,938 | |
4. 对未合并实体的投资
我们在各种未合并的实体中有投资，我们在这些投资中的所有权权益范围为5.0%至50%。该等实体架构为合营企业，包括(I)为合营企业参与者开发土地并出售予外部建筑商(“土地发展合营企业”)；(Ii)发展可供出售的住宅(“住宅建筑合营企业”)；(Iii)发展供出租的豪华住宅公寓及独户住宅、商业空间及酒店(“租赁物业合营企业”)；或(Iv)向住宅建筑商及开发商提供融资及土地储备，以收购及发展土地及住宅用地(“直布罗陀合营企业”)。
下表按合资企业类别提供了截至2023年10月31日我们正在投资的活跃合资企业的信息(以千美元为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 土地
发展
合资企业 | | 家居建筑
合资企业 | | 出租物业
合资企业 | | 直布罗陀
合资企业 | | 总计 |
未合并实体的数量 | 16 | | 2 | | 43 | | 3 | | 64 |
对未合并实体的投资(1) | $ | 351,154 | | | $ | 65,285 | | | $ | 531,823 | | | $ | 10,779 | | | $ | 959,041 | |
有公司资金承诺的未合并实体的数量 | 9 | | — | | 19 | | 1 | | | 29 |
公司对未合并实体的剩余资金承诺(2) | $ | 204,438 | | | $ | — | | | $ | 184,266 | | | $ | 12,066 | | | $ | 400,770 | |
(1)：我们的总投资包括$121.6百万美元与以下相关11未合并的合资企业在VIE中的可变权益，以及我们对与这些VIE相关的损失的最大敞口约为$329.3截至2023年10月31日，包括我们在这些合资企业的投资。我们在这些未合并的合资企业中的所有权权益范围为25%至50%.
(2)：我们剩余的资金承诺包括大约$105.4与我们未合并的合资企业相关的VIE可变权益相关的百万美元。
下表按合资企业类别提供了截至2022年10月31日我们正在投资的活跃合资企业的信息(以千美元为单位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 土地
发展
合资企业 | | 家居建筑
合资企业 | | 出租物业
合资企业 | | 直布罗陀
合资企业 | | 总计 |
未合并实体的数量 | 15 | | 3 | | 41 | | 4 | | 63 |
对未合并实体的投资(1) | $ | 343,314 | | | $ | 49,385 | | | $ | 441,399 | | | $ | 18,216 | | | $ | 852,314 | |
有公司资金承诺的未合并实体的数量 | 9 | | 1 | | 18 | | 1 | | | 29 |
公司对未合并实体的剩余资金承诺(2) | $ | 180,812 | | | $ | 20,072 | | | $ | 90,900 | | | $ | 12,533 | | | $ | 304,317 | |
(1)：我们的总投资包括$100.2百万美元与以下相关13未合并的合资企业在VIE中的可变权益，以及我们对与这些VIE相关的损失的最大敞口约为$200.0截至2022年10月31日，达到100万。我们在这些未合并的合资企业中的所有权权益范围为20%至50%.
(2)：我们剩余的资金承诺包括大约$105.0与我们未合并的合资企业相关的VIE可变权益相关的百万美元。
我们投资的某些合资企业获得了债务融资，为其部分活动提供资金。下表提供了截至2023年10月31日按类别获得的债务融资的信息(以千美元为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 土地
发展
合资企业 | | 家居建筑
合资企业 | | 出租物业
合资企业 | | | | 总计 |
举债融资的合资企业数量 | 12 | | 2 | | 42 | | | | 56 |
| 贷款承诺总额 | $ | 610,758 | | | $ | 219,650 | | | $ | 3,731,847 | | | | | $ | 4,562,255 | |
承付款项下借入的数额 | $ | 445,506 | | | $ | 135,723 | | | $ | 2,152,872 | | | | | $ | 2,734,101 | |
下表提供了截至2022年10月31日按类别获得的债务融资的信息(以千美元为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 土地
发展
合资企业 | | 家居建筑
合资企业 | | 出租物业
合资企业 | | | | 总计 |
举债融资的合资企业数量 | 10 | | 2 | | 35 | | | | 47 |
| 贷款承诺总额 | $ | 557,185 | | | $ | 219,650 | | | $ | 3,317,261 | | | | | $ | 4,094,096 | |
承付款项下借入的数额 | $ | 444,306 | | | $ | 17,583 | | | $ | 1,774,567 | | | | | $ | 2,236,456 | |
下面提供了关于我们对这些实体的投资和未来承诺的更具体和/或最新的信息。
新的合资企业
下表提供了2023财年期间成立的合资企业的信息(以千美元为单位)： | | | | | | | | | | |
| 土地开发合资企业 | | 租赁物业合资企业 | |
| 期内成立的未合并合营企业数目 | 1 | | 5 | |
2023年10月31日的投资余额 | $ | 14,867 | | | $ | 59,567 | | |
| 期内成立的合并合营企业数目 | — | | | 1 | | |
| 2023年10月31日合并合营企业资产账面价值 | $ | — | | | $ | 10,600 | | |
| 截至2023年10月31日在合并合资企业中的非控股权益 | $ | — | | | $ | 2,700 | | |
下表提供了2022财年期间成立的合资企业的信息(以千美元为单位)： | | | | | | | | | | | | | | |
| 土地开发合资企业 | 住宅建筑合资企业 | 租赁物业合资企业 | 直布罗陀合资企业 |
| 期内成立的未合并合营企业数目 | 3 | 2 | 12 | 1 | |
2022年10月31日的投资余额 | $ | 48,600 | | $ | 48,700 | | $ | 132,200 | | 2,700 | |
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业务和实体内交易的结果
在2023财年、2022财年和2021财年，我们的某些租赁物业合资企业将其标的资产出售给了无关各方或我们的合资伙伴。在这些销售中，我们确认了#美元的收益。50.91000万，$21.02000万美元，和美元74.8分别计入我们的综合经营报表和全面收益表中的“非综合实体收入”。
在2023财年，我们出售了我们在一家租赁物业合资企业的所有权权益，并确认了1美元的收益16.0百万美元，包括在我们的综合经营和全面收益表中的“来自未合并实体的收入”。不是2022财年或2021财年也出现了类似的收益。
在2022财年和2021财年，我们在某些住宅建筑和租赁物业合资企业的投资中确认了非临时性减值费用$8.0百万美元和美元2.1分别为100万美元。不是非临时性减值费用在2023财年确认。
在2023财年、2022财年和2021财年，我们从未合并的实体购买了土地，主要与从我们的土地开发合资企业收购地块有关，总额为$110.7百万，$54.8百万美元，以及$18.5分别为100万美元。在每个时期，我们从收购的地块获得的收入份额都是微不足道的。我们向未合并的实体出售土地，主要涉及向我们的Home Building and Rental Property合资企业出售土地，总额为$44.2百万，$434.2百万美元和美元227.8在我们的2023、2022和2021财年，该等金额计入本公司综合经营及全面收益报表的“卖地及其他收入”内，一般按本公司的土地基准或接近本公司土地基准出售。
截至2023年10月31日、2023年10月和2022年10月，我们来自合资企业的应收账款总额为$12.6百万美元和美元51.7600万美元，主要涉及我们代表我们的合作伙伴提供的尚未偿还的金额和应支付给我们的管理费收入。
担保
我们投资的未合并实体通常通过合伙人股权和债务融资相结合的方式为其活动提供资金。在某些情况下，我们为未合并实体的部分债务提供了担保。这些担保可包括以下任何或全部：(1)项目完工担保，包括任何成本超支；(2)还款担保，一般涵盖未偿还贷款的一定百分比；(3)成本担保，涵盖利息、房地产税和保险等成本；(4)向贷款人提供的环境赔偿，使贷款人免受因从物业中排放有害材料和不遵守适用的环境法而造成的损失；(5)赔偿贷款人因未合并实体的“坏孩子行为”而蒙受的损失。
在某些情况下，我们和我们的合资伙伴为非合并实体的贷款提供了联合和多项担保。在这些情况下，我们通常寻求与我们的合作伙伴执行一项补偿协议，规定任何一方对超过其比例份额或商定的担保份额负有责任；然而，我们并不总是成功的。此外，如果合资伙伴没有足够的财政资源来履行其在此类偿还协议下的义务，我们可能要承担超过我们比例的责任。
我们认为，截至2023年10月31日，如果由于触发事件，我们在法律上有义务在非合并实体的义务担保下履行义务，该实体的抵押品应足以偿还很大一部分债务。如果不是，我们和我们的合作伙伴将需要向合资企业贡献额外的资本。
关于该公司某些未合并实体的未偿债务、贷款承诺和我们对其的担保的信息如下(以千为单位)： | | | | | | | | | | | |
| 2023年10月31日 | 2022年10月31日 | | | |
| 贷款承诺总额 | $ | 3,341,700 | | $ | 2,858,800 | | | | |
如果借入了全部债务，我们在还款和附带成本担保项下的最大估计风险(1) | $ | 688,000 | | $ | 597,800 | | | | |
| 总计借入的债务 | $ | 1,643,600 | | $ | 1,110,900 | | | | |
| 我们对所借债务的偿还和附带成本担保项下的最大估计风险敞口 | $ | 544,100 | | $ | 390,500 | | | | |
| 我们提供的与债务和其他债务有关的担保的估计公允价值 | $ | 19,500 | | $ | 16,900 | | | | |
| 担保条款 | 1个月-
4.0年 | 1个月-
3.7年 | | | |
(1)截至2023年10月31日、2023年10月31日和2022年10月31日，我们在还款和进账成本担保项下的最大估计敞口包括约$102.3百万美元和美元95.0百万美元，分别与我们未合并的合资企业有关。
上述最大风险敞口估计没有考虑从基础抵押品中收回的任何款项或我们合作伙伴的任何偿还，也不包括与项目完成担保或上述赔偿相关的任何潜在风险，这些风险是不可估量的。我们没有根据任何未履行的担保付款，也没有被要求这样做。
可变利息实体
我们在VIE中拥有未合并和合并的与合资企业相关的可变权益。关于我们在VIE中参与未合并的合资企业相关可变权益的信息已在以上提供的信息中披露。
下表提供了截至2023年10月31日和2022年10月31日关于我们在VIE的合并合资企业相关可变权益的信息(以千美元为单位)： | | | | | | | | | | | |
| 资产负债表分类 | 2023年10月31日 | 2022年10月31日 |
公司作为PB并合并的合资企业的数量 | | 5 | | 5 | |
| 合并VIE资产的账面价值 | 未合并实体的应收账款、预付费用及其他资产和投资 | $ | 89,600 | | $ | 81,300 | |
| 我们的合作伙伴在合并VIE中的利益 | 非控股权益 | $ | 10,200 | | $ | 9,700 | |
| | | |
我们在上述合并合资企业中的拥有权范围为82%至98%.
如上所述，我们的结论是，我们是某些VIE的PB，因为我们在该等合资企业中拥有控股权，因为我们有权指导对合资企业业绩影响最大的活动，并有义务承担预期损失或从合资企业获得利益。这些VIE的资产只能用于清偿VIE的债务。此外，在某些合资企业中，如果在未来某个日期接纳任何额外的投资者之前需要向合资企业提供额外的资金，我们将提供100%的资金，包括我们合作伙伴的按比例份额，我们预计将通过计息贷款提供资金。对于其他VIE，我们的结论是，我们不是PB，因为指导此类VIE的活动对其业绩影响最大的权力要么由我们与该VIE的其他合作伙伴共享，要么由我们的合作伙伴控制。对于共享重大活动指导权的VIE，业务计划、预算和其他重大决策需要得到所有合作伙伴的一致批准。我们赚取的管理费和其他费用是象征性的，据信是按市场价格计算的，我们与其他合作伙伴之间没有明显的经济不平衡。
合营企业浓缩合并财务信息
本公司所投资的未合并实体截至所示日期的简明综合资产负债表及所示期间的简明综合经营报表，按类别汇总如下(以千计)。
简明合并资产负债表： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023年10月31日 |
| 土地开发-
分段运动类型
风险投资 | | 家
建房
接合
风险投资 | |
租赁物业合资企业 | | 直布罗陀
接合
风险投资 | | 总计 |
| 现金和现金等价物 | $ | 83,330 | | | $ | 14,124 | | | $ | 62,734 | | | $ | 1,086 | | | $ | 161,274 | |
| 库存 | 1,112,382 | | | 277,438 | | | — | | | 35,325 | | | 1,425,145 | |
| 应收贷款净额 | — | | | — | | | — | | | 17,024 | | | 17,024 | |
| 出租物业 | — | | | — | | | 1,907,604 | | | — | | | 1,907,604 | |
| 正在开发的出租物业 | — | | | — | | | 1,804,664 | | | — | | | 1,804,664 | |
| | | | | | | | | |
| 其他资产 | 210,831 | | | 15,961 | | | 157,481 | | | 924 | | | 385,197 | |
| 总资产 | $ | 1,406,543 | | | $ | 307,523 | | | $ | 3,932,483 | | | $ | 54,359 | | | $ | 5,700,908 | |
| 债务，扣除递延融资成本的净额 | $ | 445,123 | | | $ | 134,427 | | | $ | 2,132,436 | | | $ | — | | | $ | 2,711,986 | |
| 其他负债 | 131,798 | | | 32,625 | | | 312,691 | | | 21,752 | | | 498,866 | |
| 会员权益 | 829,622 | | | 140,471 | | | 1,487,356 | | | 32,607 | | | 2,490,056 | |
| | | | | | | | | |
| 负债和权益总额 | $ | 1,406,543 | | | $ | 307,523 | | | $ | 3,932,483 | | | $ | 54,359 | | | $ | 5,700,908 | |
公司对未合并实体的净投资(1) | $ | 351,154 | | | $ | 65,285 | | | $ | 531,823 | | | $ | 10,779 | | | $ | 959,041 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022年10月31日 |
| 土地开发-
分段运动类型
风险投资 | | 家
建房
接合
风险投资 | |
租赁物业合资企业 | | 直布罗陀
接合
风险投资 | | 总计 |
| 现金和现金等价物 | $ | 132,344 | | | $ | 19,628 | | | $ | 102,270 | | | $ | 642 | | | $ | 254,884 | |
| 库存 | 1,047,437 | | | 168,743 | | | — | | | 40,035 | | | 1,256,215 | |
| 应收贷款净额 | — | | | — | | | — | | | 48,217 | | | 48,217 | |
| 出租物业 | — | | | — | | | 1,702,690 | | | — | | | 1,702,690 | |
| 正在开发的出租物业 | — | | | — | | | 1,413,607 | | | — | | | 1,413,607 | |
| | | | | | | | | |
| 其他资产 | 172,110 | | | 15,232 | | | 117,027 | | | 881 | | | 305,250 | |
| 总资产 | $ | 1,351,891 | | | $ | 203,603 | | | $ | 3,335,594 | | | $ | 89,775 | | | $ | 4,980,863 | |
| 债务，扣除递延融资成本的净额 | $ | 443,061 | | | $ | 16,770 | | | $ | 1,788,923 | | | $ | — | | | $ | 2,248,754 | |
| 其他负债 | 100,931 | | | 52,116 | | | 225,812 | | | 20,959 | | | 399,818 | |
| 会员权益 | 807,899 | | | 134,717 | | | 1,320,859 | | | 68,816 | | | 2,332,291 | |
| | | | | | | | | |
| 负债和权益总额 | $ | 1,351,891 | | | $ | 203,603 | | | $ | 3,335,594 | | | $ | 89,775 | | | $ | 4,980,863 | |
公司对未合并实体的净投资(1) | $ | 343,314 | | | $ | 49,385 | | | $ | 441,399 | | | $ | 18,216 | | | $ | 852,314 | |
（一） 我们在未合并实体的净资产中的相关权益比我们在未合并实体的净投资少$40.9百万美元和美元18.5截至2023年及2022年10月31日，本集团的净资产净值分别为100，000，000港元，而该等差异主要是由于本集团投资的资本化利息;向合营企业提供担保的估计公允价值;实体超过本集团净投资账面值的分派;本集团保留的合营企业权益的未变现收益;本集团已确认的暂时减值除外;以及出售我们所有权权益确认的收益。
简明合并经营及全面收益表： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至2023年10月31日止的年度 |
| 土地开发-
分段运动类型
风险投资 | | 家
建房
接合
风险投资 | |
租赁物业合资企业 | | 直布罗陀
接合
风险投资 | | 总计 |
收入 | $ | 240,365 | | | $ | 38,124 | | | $ | 238,651 | | | $ | 28,221 | | | $ | 545,361 | |
| 收入成本 | 196,924 | | | 26,583 | | | 85,328 | | | 21,031 | | | 329,866 | |
| 其他费用 | 13,261 | | | 7,201 | | | 233,734 | | | 1,053 | | | 255,249 | |
| 总费用 | 210,185 | | | 33,784 | | | 319,062 | | | 22,084 | | | 585,115 | |
| | | | | | | | | |
| 营业收入(亏损) | 30,180 | | | 4,340 | | | (80,411) | | | 6,137 | | | (39,754) | |
其他收入(2) | 2,500 | | | 205 | | | 102,865 | | | 241 | | | 105,811 | |
| 所得税前收入 | 32,680 | | | 4,545 | | | 22,454 | | | 6,378 | | | 66,057 | |
| 所得税拨备(福利) | 214 | | | 367 | | | (940) | | | — | | | (359) | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 净收入 | $ | 32,466 | | | $ | 4,178 | | | $ | 23,394 | | | $ | 6,378 | | | $ | 66,416 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
未合并实体收益中的公司权益 (3) | $ | 13,178 | | | $ | 972 | | | $ | 34,327 | | | $ | 1,621 | | | $ | 50,098 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至2022年10月31日止的年度 |
| 土地开发-
分段运动类型
风险投资 | | 家
建房
接合
风险投资 | |
租赁物业合资企业 | | 直布罗陀
接合
风险投资 | | 总计 |
| 收入 | $ | 207,179 | | | $ | 60,902 | | | $ | 192,901 | | | $ | 37,705 | | | $ | 498,687 | |
| 收入成本 | 172,921 | | | 45,087 | | | 65,387 | | | 26,229 | | | 309,624 | |
| 其他费用 | 8,911 | | | 4,717 | | | 165,447 | | | 1,436 | | | 180,511 | |
| 总费用 | 181,832 | | | 49,804 | | | 230,834 | | | 27,665 | | | 490,135 | |
| 处置贷款损失和REO | — | | | — | | | — | | | (113) | | | (113) | |
| 营业收入(亏损) | 25,347 | | | 11,098 | | | (37,933) | | | 9,927 | | | 8,439 | |
其他收入(2) | 23,292 | | | 804 | | | 36,805 | | | — | | | 60,901 | |
| 所得税前收入(亏损) | 48,639 | | | 11,902 | | | (1,128) | | | 9,927 | | | 69,340 | |
| 所得税拨备(福利) | 348 | | | 508 | | | (607) | | | — | | | 249 | |
| 净收益(亏损) | $ | 48,291 | | | $ | 11,394 | | | $ | (521) | | | $ | 9,927 | | | $ | 69,091 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
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未合并实体收益中的公司权益(亏损) (3) | $ | 20,402 | | | $ | 1,068 | | | $ | (335) | | | $ | 2,588 | | | $ | 23,723 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至2021年10月31日止的年度 |
| 土地开发-
分段运动类型
风险投资 | | 家
建房
接合
风险投资 | |
租赁物业合资企业 | | 直布罗陀
接合
风险投资 | | 总计 |
收入 | $ | 110,330 | | | $ | 88,534 | | | $ | 141,373 | | | $ | 21,357 | | | $ | 361,594 | |
| 收入成本 | 81,207 | | | 105,436 | | | 61,278 | | | 10,506 | | | 258,427 | |
| 其他费用 | 2,622 | | | 4,887 | | | 143,050 | | | 1,947 | | | 152,506 | |
| 总费用 | 83,829 | | | 110,323 | | | 204,328 | | | 12,453 | | | 410,933 | |
| 处置贷款损失和REO | — | | | — | | | — | | | (4,109) | | | (4,109) | |
| 营业收入(亏损) | 26,501 | | | (21,789) | | | (62,955) | | | 4,795 | | | (53,448) | |
其他收入(2) | 8,807 | | | 317 | | | 177,777 | | | — | | | 186,901 | |
| 所得税前收入(亏损) | 35,308 | | | (21,472) | | | 114,822 | | | 4,795 | | | 133,453 | |
| 所得税拨备(福利) | 258 | | | (875) | | | (824) | | | — | | | (1,441) | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 净收益(亏损) | $ | 35,050 | | | $ | (20,597) | | | $ | 115,646 | | | $ | 4,795 | | | $ | 134,894 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
未合并实体收益中的公司权益（赤字） (3) | $ | 18,155 | | | $ | (241) | | | $ | 53,792 | | | $ | 2,329 | | | $ | 74,035 | |
(2)截至2023年、2022年及2021年10月31日止年度，出租物业合营企业产生的其他收入包括收益$106.2百万，$29.9百万美元，以及$177.61.6亿美元与多家租赁物业合资企业出售资产有关。
(3)我们来自未合并实体的收入(亏损)和我们在实体的基本净收益(亏损)中的权益百分比之间的差异主要是由于实体的分配超过了我们投资的账面价值；促进从联合企业确认的收益中赚取的收益和正在分配的促进现金流量；除我们已确认的临时减值外；收回以前发生的费用；我们保留的合资企业权益的未实现收益；将我们的投资出售给我们的合资伙伴确认的收益；以及我们从实体中与我们购买的家庭网站相关的利润份额，这降低了我们收购的家庭网站的成本。
5.应收账款、预付费用和其他资产
截至2023年10月31日、2023年10月和2022年10月31日的应收款、预付费用和其他资产包括以下内容(金额以千计)： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 预期从保险公司和其他公司获得的赔偿 | $ | 94,987 | | | $ | 41,527 | |
| 应收改善成本 | 40,992 | | | 60,812 | |
| 托管现金由我们全资拥有的专属所有权公司持有 | 44,273 | | | 51,796 | |
| 用于出租公寓和商业开发的物业 | 225,261 | | | 224,593 | |
| 预付费用 | 43,763 | | | 44,307 | |
| 使用权资产 | 102,787 | | | 116,660 | |
| 衍生资产 | 41,612 | | | 71,929 | |
| 其他 | 97,581 | | | 135,604 | |
| | $ | 691,256 | | | $ | 747,228 | |
6. 应付贷款、高级票据和抵押贷款公司贷款
应付贷款
截至2023年10月31日、2023年10月和2022年10月31日，应付贷款包括以下内容(以千为单位)： | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023 | | 2022 |
| 优先无担保定期贷款 | | $ | 650,000 | | | $ | 650,000 | |
| | | | |
| 应付贷款--其他 | | 517,378 | | | 537,043 | |
| 递延发行成本 | | (3,154) | | | (1,768) | |
| | $ | 1,164,224 | | | $ | 1,185,275 | |
优先无担保定期贷款
我们加入了一个$650.0向银行银团提供百万优先无抵押定期贷款(“定期贷款”)。2023年2月14日，我们签署了一项定期贷款安排修正案，将到期日延长为$487.5截至2028年2月14日的未偿还定期贷款，其中60.92026年11月1日到期的100万美元和剩余的美元101.62025年11月1日到期的100万美元。此外，这项修订以有抵押隔夜融资利率(“SOFR”)为基础，取代了适用于定期贷款工具下借款的基于伦敦银行同业拆息(“LIBOR”)的利率拨备。在2023年10月31日，不包括$101.6计划于2025年11月1日到期的百万美元定期贷款和60.9计划于2026年11月1日到期的100万美元，有不是要求在定期贷款安排的最终到期日之前付款。定期贷款安排提供了一个手风琴功能，根据该功能，我们可以在符合协议中规定的某些条件的情况下，将定期贷款安排增加到最高总额为$1.5十亿美元。
根据修订后的定期贷款安排，吾等可根据我们的杠杆率，选择等于(I)SOFR加适用保证金、(Ii)基本利率(如协议所界定)加适用保证金，或(Iii)联邦基金/欧元利率(如协议所界定)加适用保证金的利率。于2023年10月31日，定期贷款工具的利率为6.20年利率。
Toll Brothers，Inc.及其几乎所有的100持股%的房屋建筑附属公司是定期贷款安排下的担保人。定期贷款安排包含与新循环信贷安排基本相同的财务契约，如下所述。
2020年11月，我们进入了五利率互换交易以对冲美元400.0到2025年10月，定期贷款安排的100万美元。利率互换实际上固定了美元的利息成本。400.0百万美元0.369%加上定期贷款工具定价表中规定的利差，即0.90截至2023年10月31日。这些利率互换被指定为现金流对冲。
循环信贷安排
2023年2月14日，我们进入了一个新的 五-年份$1.905亿美元的高级无抵押循环信贷融资（“新循环信贷融资”），该融资由银团提供，计划于2028年2月14日到期。新的循环信贷机制取代了我们现有的$1.905亿美元的循环信贷融资，该融资因执行新协议而终止。新循环信贷融资的条款与先前的循环信贷融资大致相同，惟以伦敦银行同业拆息为基础的利率拨备已由以国有资产利率为基础的拨备取代。Toll Brothers，Inc.及其绝大部分 100拥有%的房屋建筑子公司是借款人在新循环信贷安排下的义务的担保人。
根据新的循环信贷机制， 100%的承付款可用于信用证。新循环信贷融资有一个可折叠的特征，根据该特征，在协议规定的某些条件下，我们可以将新循环信贷融资的最高总额增加到$3.00亿我们可为新循环信贷融资选择等于（i）SOFR加适用保证金或（ii）贷款人基本利率加适用保证金的利率，在每种情况下，该利率均基于我们的信用评级和杠杆比率。于2023年10月31日，新循环信贷融资项下未偿还借款的利率将为 6.50年利率%。我们有义务支付未提取承诺费，该费用基于累计信用承诺的平均每日未使用金额以及我们的信用评级和杠杆率。新循环信贷融资项下借贷的任何所得款项可用于一般企业用途。
根据新循环信贷融资的条款，于2023年10月31日，我们的最高杠杆比率（定义见信贷协议）不得超过 1.75到1.00，我们被要求保持最低有形净值（如信贷协议中定义的）不低于约$3.98亿根据新循环信贷融资的条款，于二零二三年十月三十一日，我们的杠杆比率约为 0.24到1.00，我们的有形净资产大约是
$6.75亿根据新的循环信贷安排的条款，我们回购普通股的能力被限制在大约$3.60截至2023年10月31日，我们支付现金股息的能力仅限于约$2.76截至2023年10月31日，
在2023年10月31日， 不是新循环信贷机制下的未偿还借款，以及未偿还信用证为#美元118.9百万美元。
应付贷款--其他
“应付贷款-其他”主要指卖方为我们购买的物业所作的购置款抵押、项目级融资，以及由政府实体代表我们发行的各种收入债券，以资助社区基础设施和我们的制造设施。有关我们在2023年10月31日、2023年10月31日和2022年应付贷款的信息，见下表(以千为单位的美元金额)： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 截至10月31日的应付贷款总额 | $ | 517,378 | | | $ | 537,043 | |
| 加权平均利率 | 5.25 | % | | 4.14 | % |
| 利率区间 | 0.38% - 9.00% | | 0.19% - 7.00% |
| 以资产作抵押的贷款： | | | |
| 以资产作担保的贷款的账面价值 | $ | 516,186 | | | $ | 537,043 | |
| 担保贷款的资产的账面价值 | $ | 1,416,034 | | | $ | 1,327,683 | |
截至2023年10月31日，《应付贷款--其他》的合同到期日为一个月至29.5年.
高级附注
截至2023年10月31日、2023年10月和2022年10月31日，高级票据包括以下内容(金额以千计)： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 4.375厘优先债券，2023年4月15日到期 | $ | — | | | $ | 400,000 | |
| | | |
| 4.875厘优先债券，将于2025年11月15日到期 | 350,000 | | | 350,000 | |
| 4.875厘优先债券将于2027年3月15日到期 | 450,000 | | | 450,000 | |
| 4.35厘优先债券，2028年2月15日到期 | 400,000 | | | 400,000 | |
| 优先债券将于2029年11月1日到期 | 400,000 | | | 400,000 | |
| 债券贴现、溢价和递延发行成本-净额 | (3,815) | | | (4,729) | |
| | $ | 1,596,185 | | | $ | 1,995,271 | |
优先票据是Toll Brothers Finance Corp.的无担保债务，我们100拥有%股权的子公司。本金和利息的支付由我们和我们的几乎所有人共同和各自全面和无条件地担保100拥有%股权的房屋建筑子公司(连同Toll Brothers Finance Corp.，“高级注释派对”)。优先票据与所有优先票据当事人现有及未来的无抵押优先债务，包括新循环信贷安排及定期贷款安排，享有同等的偿付权。优先票据从属于并非优先票据担保人的附属公司的债权人(包括贸易债权人)的优先债权。每一系列优先票据可随时全部或部分按我们的选择权赎回，赎回价格根据当时的利率和待赎回的优先票据的剩余原始期限而变化。
在2023财年第二季度，我们赎回了所有美元400.0百万美元本金4.3752023年4月15日到期的优先债券，按面值计算，另加应计利息。
2021年11月，我们赎回了剩余的美元409.9百万美元本金5.8752022年2月15日到期的优先债券，按面值计算，另加应计利息。
2021年3月，我们在到期前赎回了所有美元250.0当时未偿还的本金总额为百万美元5.6252024年到期的优先债券百分比。在这次赎回中，我们产生了一笔税前费用$34.2百万美元，包括未摊销递延融资成本的注销，该成本记录在我们的综合经营和全面收益表中。
在2021财年第一季度，我们在到期前赎回了大约$10.0百万美元409.9百万当时未偿还的本金金额5.8752022年2月15日到期的优先债券，外加应计利息。
按揭公司贷款安排
我们全资拥有的按揭附属公司Toll Brothers Mortgage Company(“TBMC”)与一家银行订有按揭仓储协议(“仓储协议”)，该协议经不时修订，为本公司发放按揭贷款提供资金。该仓储协议在ASC 860“转让和服务”项下作为担保借款入账。《仓储协议》规定贷款购买金额不超过#美元。75.0百万，受制于某些升华。此外，《仓储协议》规定了一项手风琴功能，根据该功能，TBMC可要求将《仓储协议》下的承付款总额增加到最多#美元。150.0一百万美元，短期内。根据仓储协议的定义，我们还需要支付基于未偿还余额的使用费不足。在2023年3月修正案之前，仓储协议原定于2023年3月31日到期。2023年3月，《仓储协议》被修订，将到期日延长至2024年3月30日，并根据该协议借款按彭博短期收益率指数(BSBY)加码计息1.75年利率(BSBY下限为0.50%)。于2023年10月31日，仓储协议的利率为7.15年利率。该贷款项下的借款包括在下表中的2024财年到期日。
在2023年10月31日、2023年10月和2022年10月，每年都有美元100.1百万美元和美元148.9仓储协议项下的未偿还款项分别为百万，000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000截至2023年10月31日、2023年10月31日和2022年10月31日，根据该协议未偿还的金额抵押了#美元。104.7百万美元和美元187.2分别持有可供出售的按揭贷款，并计入综合资产负债表的资产内。截至2023年10月31日，有不是未完成的采购价格限制合计减少了TBMC的可用金额。根据该协议，对购买的贷款有几项限制，包括不能出售给他人，不能质押给除代理人以外的任何人，以及不能支持任何其他借款或回购协议。
2023年12月5日，TBMC与一家银行签署了一份新的仓储协议(“新仓储协议”)，规定购买不超过#美元的贷款。75.0百万，受制于某些升华。此外，新仓储协议提供了手风琴功能，根据该功能，TBMC可请求将新仓储协议下的总承付款增加到最高#美元。150.0一百万美元，短期内。根据新仓储协议的定义，TMBC还需缴纳基于未偿还余额的使用费不足。新的仓储协议将于2024年12月3日到期，并在SOFR PLUS计息1.75年利率(SOFR下限为2.50%).
一般信息
截至2023年10月31日，我们的贷款和票据在接下来的五个财年中每年的总到期日如下(以千为单位)： | | | | | | | | | | | |
| | | | 金额 |
| 2024 | | | $ | 317,593 | |
| 2025 | | | $ | 123,930 | |
| 2026 | | | $ | 536,349 | |
| 2027 | | | $ | 529,799 | |
| 2028 | | | $ | 407,890 | |
7. 应计费用
2023年10月31日、2023年10月31日和2022年10月31日的应计支出包括以下内容(以千计)： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 土地、土地开发建设 | $ | 555,146 | | | $ | 334,975 | |
| 薪酬和员工福利 | 212,684 | | | 223,609 | |
| 与我们全资拥有的自保公司相关的第三方托管责任 | 42,451 | | | 44,115 | |
| 自我保险 | 230,688 | | | 251,576 | |
| 保修 | 206,171 | | | 164,409 | |
| 租赁负债 | 123,866 | | | 139,664 | |
| 递延收入 | 52,907 | | | 50,973 | |
| 利息 | 30,044 | | | 31,988 | |
| 对未合并实体的承付款 | 29,212 | | | 26,905 | |
| 其他 | 65,612 | | | 77,773 | |
| | $ | 1,548,781 | | | $ | 1,345,987 | |
在每个房屋关闭并将所有权和占有权转让给购房者的时候，我们记录了该房屋的预期保修成本的初始应计费用。我们对预期保修成本的初始应计基于历史保修索赔经验。我们对之前期间交付的房屋的保修责任的调整记录在我们的估计发生变化的期间。下表对我们在2023财年、2022财年和2021财年的保修应计变化进行了对账(金额以千为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 年初余额 | $ | 164,409 | | | $ | 145,062 | | | $ | 157,351 | |
| 新增-年内关闭的房屋 | 44,949 | | | 42,423 | | | 42,316 | |
| 附加--在资产收购中承担的负债 | — | | | 150 | | | 100 | |
| 前几年关闭房屋的应计项目增加--净额 | 12,739 | | | 10,433 | | | 9,155 | |
预期从第三方收回的应计项目增加(1) | 58,000 | | | 29,000 | | | — | |
| 从自我保险应计项目中重新分类 | 696 | | | — | | | 3,618 | |
| | | | | |
| 减少突水应计利润 | — | | | — | | | (11,823) | |
| 已招致的费用 | (74,622) | | | (62,659) | | | (55,655) | |
| 年终余额 | $ | 206,171 | | | $ | 164,409 | | | $ | 145,062 | |
(1)由于保修费用的增加，预计将从我们的保险承运人或供应商那里收回，这些费用作为应收款记录在我们综合资产负债表上的“应收账款、预付费用和其他资产”中。
自2014财年以来，我们收到了宾夕法尼亚州和特拉华州(位于我们北部地区)自2002年以来建造的住宅的业主提出的供水入侵索赔。我们记录的剩余估计维修费用，反映了用于解决索赔的总金额的减少，约为#美元。41.12023年10月31日为百万美元，46.92022年10月31日时为100万。我们会继续进行检讨程序，以评估受影响的院舍数目、是否可能需要修葺，以及修葺的程度。
我们的审查过程每季度进行一次，包括对许多因素的分析，以确定是否可能收到索赔和解决任何此类索赔的估计成本，这些因素包括：房屋的关闭日期；收到的索赔数量；我们对房屋的检查；我们预计修复的房屋数量；每个社区已经进行的维修的类型和成本；补救未决和未来索赔的估计成本；我们的保险公司和供应商的预期追回；以及之前记录的与这些索赔相关的金额。我们亦会监察与这类索偿有关的法律发展，并检讨诉讼或仲裁中索偿的数量、相对案情和裁决。我们的审查过程包括一些基于不确定结果的假设的估计。由于作出这些估计所需的判断程度，以及潜在结果的内在不确定性，我们的实际成本和回收可能与记录的不同是合理的。。然而，根据目前已知的事实和情况，我们认为任何这种分歧都不会是实质性的。
8. 所得税
下表提供了截至2023年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日的财政年度我们的有效税率与联邦法定税率的对账(以千美元为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | $ | | %* | | $ | | %* | | $ | | %* |
| 法定税率的联邦税收规定 | 386,898 | | | 21.0 | | | 357,782 | | | 21.0 | | | 231,066 | | | 21.0 | |
| 扣除联邦福利后的州税规定 | 90,698 | | | 4.9 | | | 75,465 | | | 4.4 | | | 50,153 | | | 4.6 | |
| 其他永久性差异 | (2,782) | | | (0.2) | | | 4,386 | | | 0.3 | | | 8,388 | | | 0.8 | |
| 不确定税务头寸的应计项目冲销 | (621) | | | — | | | (1,690) | | | (0.1) | | | (993) | | | (0.1) | |
预期纳税评估的应计利息 | 403 | | | — | | | 234 | | | — | | | 297 | | | — | |
| 增加未确认的税收优惠 | 2,209 | | | 0.1 | | | 658 | | | — | | | — | | | — | |
| | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
| 超额股票补偿收益 | (7,320) | | | (0.4) | | | (3,012) | | | (0.2) | | | (4,698) | | | (0.4) | |
| 能源税抵免 | (2,348) | | | (0.1) | | | (22,153) | | | (1.3) | | | (24,343) | | | (2.2) | |
| 其他 | 3,163 | | | 0.2 | | | 5,556 | | | 0.3 | | | 6,818 | | | 0.6 | |
| 所得税拨备* | 470,300 | | | 25.5 | | | 417,226 | | | 24.5 | | | 266,688 | | | 24.2 | |
**由于四舍五入，百分比可能不会相加
在我们运营的司法管辖区，我们需要缴纳州税。我们根据个人税务机关的规定、通过征税管辖区对收入的估计以及我们利用某些节税策略的能力来估计我们的州税收负担。根据我们对不同征税管辖区之间收入或损失分配的估计，以及税收法规的变化及其对我们税收战略的影响，我们估计，在联邦福利之前，我们的州所得税税率将为6.22023财年。在联邦福利之前，我们的州所得税税率是5.6%和5.82022财年和2021财年分别为
下表提供了截至2023年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日的每个财政年度所得税拨备(福利)的信息(金额以千为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 联邦制 | $ | 385,650 | | | $ | 343,524 | | | $ | 213,314 | |
| 状态 | 84,650 | | | 73,702 | | | 53,374 | |
| | $ | 470,300 | | | $ | 417,226 | | | $ | 266,688 | |
| | | | | |
| 当前 | $ | 433,837 | | | $ | 513,075 | | | $ | 254,873 | |
| 延期 | 36,463 | | | (95,849) | | | 11,815 | |
| | $ | 470,300 | | | $ | 417,226 | | | $ | 266,688 | |
截至2023年10月31日、2023年10月31日和2022年10月31日应缴所得税的构成部分如下(金额以千计)： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 当前 | $ | 5,978 | | | $ | 168,548 | |
| 延期 | 160,290 | | | 122,931 | |
| $ | 166,268 | | | $ | 291,479 | |
下表对截至2023年10月31日、2023年、2022年和2021年的未确认税收优惠的变化进行了对账(金额以千为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 年初余额 | $ | 4,922 | | | $ | 5,780 | | | $ | 6,591 | |
| 因前几年采取的税务立场而增加的福利 | 3,633 | | | 296 | | | 624 | |
| 因本年度采取的税务立场而增加的福利 | 2,733 | | | 833 | | | — | |
| | | | | |
| | | | | |
| 因诉讼时效失效而减少的利益 | (776) | | | (1,987) | | | (1,435) | |
| 年终余额 | $ | 10,512 | | | $ | 4,922 | | | $ | 5,780 | |
截至2019财年，我们的联邦纳税申报表的时效已经到期。我们主要州税务管辖区的诉讼时效在2018财年及随后几年仍然开放供审查。
我们未确认的税收优惠包括在我们合并资产负债表的“应付所得税”的当期部分中。如果这些未确认的税收优惠在未来逆转，它们将对我们当时的实际税率产生有利影响。在未来12个月内，未确认的税收优惠金额有可能发生变化，但我们无法提供此类变化的范围。预计的变化将主要是由于税收法规的到期，与税收管辖区的和解，由于采取新的税收立场而增加，以及估计利息和罚款的应计。
应计利息及罚款金额计入我们综合资产负债表的“应付所得税”流动部分。 下表提供有关截至2023年、2022年及2021年10月31日止三个财政年度各年的税项拨备中确认的潜在利息及罚款金额（扣除适用税项及拨回先前应计利息及罚款前），以及于10月31日的潜在利息及罚款应计金额的资料，2023年和2022年（千美元）： | | | | | |
| 在综合经营报表和综合收益表中确认的负债 | |
| 财政年度 | |
| 2023 | $ | 332 | |
| 2022 | $ | 296 | |
| 2021 | $ | 376 | |
| | | | | |
| 应计： | |
| 2023年10月31日 | $ | 1,259 | |
| 2022年10月31日 | $ | 1,157 | |
于二零二三年及二零二二年十月三十一日，递延税项资产及负债净额的组成部分载列如下（以千元计）： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 递延税项资产： | | | |
| 应计费用 | $ | 48,088 | | | $ | 50,164 | |
| 减值费用 | 25,005 | | | 37,418 | |
| 存货估价差异 | 20,690 | | | 41,154 | |
| 基于股票的薪酬费用 | 12,603 | | | 17,064 | |
| 与未确认的税收优惠有关的金额 | 1,385 | | | 203 | |
| 州税，净营业亏损结转 | 11,129 | | | 24,185 | |
| | | |
| 其他 | 1,709 | | | 1,691 | |
| 总资产 | 120,609 | | | 171,879 | |
| 递延税项负债： | | | |
| 资本化利息 | 22,909 | | | 26,791 | |
| 递延收入 | 223,225 | | | 226,929 | |
| 为税务目的而不是账面支出的费用 | 3,143 | | | 2,961 | |
| 折旧 | 14,484 | | | 19,391 | |
| 延期营销 | 17,138 | | | 18,738 | |
| | | |
| 总负债 | 280,899 | | | 294,810 | |
| 递延税项净负债 | $ | (160,290) | | | $ | (122,931) | |
| | | |
| | | |
根据公认会计原则，吾等根据我们对部分或全部递延税项资产是否更有可能无法变现的决定，评估是否应设立估值拨备。在2023年10月31日、2023年10月和2022年10月，我们确定我们的递延税项资产更有可能实现。因此，在2023年10月31日、2023年10月和2022年10月，我们没有针对联邦或州递延税项资产记录的估值津贴。
我们在开展业务的各个州提交纳税申报单。每个州都有自己关于使用税损结转的法规。我们做生意的一些州不允许亏损结转，而另一些州则允许从五年到无限期的结转期间。
9. 股东权益
我们的法定股本包括400百万股普通股，$0.01每股面值(“普通股”)，以及15百万股优先股，$0.01每股面值。在2023年10月31日，我们有103.8已发行和已发行普通股100万股，3.1为已发行股票期权和限制性股票单位预留的100万股普通股，3.7为未来股票期权和奖励发行预留的普通股， 252,000根据我们的员工股票购买计划预留发行的普通股股份。截至2023年10月31日， 不是已发行优先股。
现金股利
2017年2月21日，董事会批准向股东发放季度现金分红。2023年3月，董事会批准将季度股息从2019年的2019年12月的20190.20至$0.21每股，这是以前增加了美元，0.17至$0.20在2022年3月。于2023、2022及2021财政年度，我们宣派及派付现金股息合共$0.83, $0.77及$0.62分别向我们的股东。
股票回购计划
自2017财年以来，我们的董事会不时更新其回购授权， 20在公开市场交易、私下协商交易（包括加速股票回购）、发行人要约收购或其他财务安排或交易中持有我们的普通股100万股，用于一般企业目的，包括为公司股权奖励和其他员工福利计划获得股份。2022年5月17日，董事会再次授权回购 20我们的普通股，并终止了自2020年3月10日起生效的现有授权。董事会没有为该回购计划设定任何到期日。2023年12月13日，董事会再次授权回购 20我们的普通股，并终止了自2022年5月17日起生效的现有授权。
下表提供有关截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十月三十一日止财政年度股份回购计划的资料： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 购买的股票数量（千股） | 7,860 | | | 11,000 | | | 7,421 | |
每股平均价格 (1) | $ | 72.00 | | | $ | 49.34 | | | $ | 50.97 | |
| 10月31日剩余授权(单位：千) | 6,716 | | | 14,577 | | | 12,563 | |
(1)每股平均价格包括与购买有关的成本。在2023财年期间，它还包括我们的股票回购所产生的消费税，这是2022年通胀降低法案的结果。
转让限制
2010年3月17日，我公司董事会通过了《公司第二次重发公司注册证书修正案》(以下简称《修正案证书》)。修订证书包括我们的股东在2010年股东年会上批准的一项修正案，该修正案限制了我们普通股的某些转让。修订证书的转让限制一般会限制任何直接或间接转让我们的普通股，如果这样做的效果是将任何人的直接或间接所有权(如修订证书中所界定的)从4.95%至4.95%或更多的普通股，或增加拥有或被视为拥有的人的所有权百分比4.95占我们普通股的%或更多。任何违反这一限制的直接或间接转让，自被禁止转让之日起，对据称的受让人而言都是无效的。
累计其他综合收益
截至2023年、2023年、2022年和2021年10月31日的财政年度，累计其他全面收入(AOCI)各组成部分的变化情况如下(以千为单位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 员工退休计划 | | | | | |
| 期初余额 | $ | 2,475 | | | $ | (6,024) | | | $ | (7,198) | |
| 在此期间产生的收益 | 736 | | | 9,573 | | | 152 | |
| 减去：税费 | (199) | | | (2,424) | | | (316) | |
| 期间产生的净收益(亏损) | 537 | | | 7,149 | | | (164) | |
亏损从AOCI重新分类为净收益(1) | 92 | | | 1,805 | | | 1,801 | |
减税：税收优惠 (2) | (24) | | | (455) | | | (463) | |
| 净亏损从AOCI重新分类为净收益 | 68 | | | 1,350 | | | 1,338 | |
| 其他综合收益，税后净额 | 605 | | | 8,499 | | | 1,174 | |
| 期末余额 | $ | 3,080 | | | $ | 2,475 | | | $ | (6,024) | |
| 衍生工具 | | | | | |
| 期初余额 | $ | 35,143 | | | $ | 7,133 | | | $ | — | |
| 衍生工具的收益 | 8,369 | | | 37,539 | | | 9,383 | |
| 减去：税费 | (2,110) | | | (9,505) | | | (2,408) | |
| 衍生工具的净收益 | 6,259 | | | 28,034 | | | 6,975 | |
(收益)亏损从AOCI重新归类为净收益(3) | (4,784) | | | (32) | | | 211 | |
减去：税收优惠(费用)(2) | 1,212 | | | 8 | | | (53) | |
| 净(收益)亏损从AOCI重新分类为净收益 | (3,572) | | | (24) | | | 158 | |
| 其他综合收益，税后净额 | 2,687 | | | 28,010 | | | 7,133 | |
| 期末余额 | $ | 37,830 | | | $ | 35,143 | | | $ | 7,133 | |
| AOCI期末余额合计 | $ | 40,910 | | | $ | 37,618 | | | $ | 1,109 | |
(1)改划为“其他收入--净额”
(2)重新分类为“所得税拨备”
(3)重新分类为“收入成本--房屋销售”
10. 基于股票的福利计划
根据我们的股票激励计划，我们向员工和非员工董事授予股票期权、限制性股票和各种类型的限制性股票单位。限制性股票单位奖励可以基于业绩状况、市场状况或在必要时间段内的服务(基于时间)。2019年3月12日，股东批准了Toll Brothers，Inc.2019年综合激励计划(以下简称《综合计划》)，该计划是继Toll Brothers，Inc.员工股票激励计划(2014)和Toll Brothers，Inc.非执行董事股票激励计划(2016)之后，在通过后授予的股权奖励计划，不得根据该等先前计划授予额外的股权奖励。因此，综合计划是唯一可以向员工(包括高管)、董事和该计划下的其他合格参与者授予新股权奖励的计划。综合计划规定授予激励性股票期权(仅向员工)和不合格股票期权，期限最长可达10以不低于授出当日股票市价的价格计算。综合计划还规定发行股票增值权以及限制性和非限制性股票奖励和股票单位，这可能是以业绩为基础的。根据综合计划授予的股票期权和限制性股票单位一般授予雇员四年期和非雇员董事两年期。行使股票期权或结算限制性股票单位时发行的股票，可以是以国库形式持有的股票，也可以是新发行的股票。在2023年、2022年和2021年10月31日，我们有3.7百万；5.0百万美元；以及5.7根据该计划，可分别授予100万股。
下表提供了我们在2023、2022和2021财年确认的基于股票的薪酬支出总额的信息(以千为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 已确认的股票薪酬费用总额 | $ | 24,805 | | | $ | 21,095 | | | $ | 23,187 | |
| 确认所得税优惠 | $ | 6,291 | | | $ | 5,312 | | | $ | 5,910 | |
截至2023年10月31日，未偿还的基于股票的薪酬奖励的未摊销总价值约为$23.2百万美元，我们预计确认此类补偿成本的加权平均期间约为2.5好几年了。
基于业绩的限制性股票单位：
在2023财年、2022财年和2021财年，高管薪酬委员会批准向我们的高级管理层的某些成员授予与普通股股票相关的基于业绩的限制性股票单位(“基于业绩的限制性股票单位”)。基于业绩的RSU所赚取的股份数量是根据执行薪酬委员会在授予当年批准的某些业务业绩指标而确定的。可向接受者发行的基于绩效的RSU的基础股票数量范围为0%至150基本奖励的百分比取决于与目标绩效目标相比的实际成绩。根据四年期间的实际业绩背心按比例获得的股份(前提是获奖者继续受雇于我们在奖励文件中指定的情况)或在三年业绩期限结束时的悬崖背心。
基于业绩的RSU的价值被确定为等于我们将发行的普通股的估计数量乘以执行薪酬委员会批准基于业绩的RSU之日(“估值日期”)我们普通股在纽约证券交易所(“NYSE”)的收盘价，并根据适用于退休合格参与者的归属后限制进行调整。与这些奖励相关的补偿费用是根据公司相对于相关绩效标准的表现、绩效期间的过去部分以及奖励的授予日期的公允价值计算的。为了估计奖励的公允价值，我们每季度评估业绩目标，并估计可能发行的以业绩为基础的RSU的股份数量。
截至2023年10月31日，我们的非既得性绩效RSU状态以及截至2023年10月31日的年度变化摘要如下：
| | | | | | | | | | | |
| 股份数量(千) | | 加权平均授予日公允价值 |
| 2022年11月1日未归属 | 280 | | | $ | 39.79 | |
| 授与 | 126 | | | $ | 39.44 | |
| 既得 | (153) | | | $ | 36.53 | |
| | | |
| 截至2023年10月31日未归属 | 253 | | | $ | 41.60 | |
下表提供了有关2023财年、2022财年和2021财年发行的基于绩效的RSU的发行、估值假设和摊销的信息： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 预计将发行的基于业绩的RSU的股份数量 | 126,068 | | | 71,576 | | | 128,894 | |
| 截至10月31日，基于绩效的未完成RSU总数 | 442,961 | | | 507,604 | | | 539,592 | |
| 已发行的基于表现的受限制股份单位的每股加权平均公允价值 | $ | 34.70 | | | $ | 45.41 | | | $ | 29.87 | |
| 已发行按表现计算的受限制股份单位于授出日期的公平值总额（以千计） | $ | 7,244 | | | $ | 6,156 | | | $ | 5,030 | |
| 已确认的基于绩效的受限制股份单位费用（单位：千） | $ | 5,838 | | | $ | 4,346 | | | $ | 5,989 | |
| 已归属的基于表现的受限制股份单位的公平市值（以千计） | $ | 5,595 | | | $ | 4,514 | | | $ | 5,084 | |
2016年、2017年和2018年12月授予的基于业绩的受限制股份单位所赚取的股份分别于2021年、2022年和2023财年交付。
基于时间的限制性股票单位：
我们每年向多名高级职员、雇员及非雇员董事发行以时间为基础的限制性股票单位（“以时间为基础的限制性股票单位”）。该等按时间划分的受限制股份单位一般于两年（就非雇员董事而言）或四年（就雇员而言）期间内每年分期归属，并一般于有关期间结束时结算。按时间计算的受限制股份单位的价值厘定为相等于按时间计算的受限制股份单位相关的普通股股份数目乘以按时间计算的受限制股份单位授出日期我们的普通股在纽约证券交易所的收市价，并就适用于退休合资格参与者的归属后限制作出调整。按时间计算的受限制股份单位的公平值于归属期或授出日期与奖励不可没收予参与者之间的期间（以较短者为准）平均支销。
我们于2023年10月31日的按时间划分的受限制股份单位的未归属股份及截至2023年10月31日止年度的变动概要呈列如下：
| | | | | | | | | | | |
| 股份数量(千) | | 加权平均授予日公允价值 |
| 2022年11月1日未归属 | 842 | | | $ | 47.18 | |
| 授与 | 549 | | | $ | 51.65 | |
| 既得 | (336) | | | $ | 43.44 | |
| 被没收 | (40) | | | $ | 52.28 | |
| 截至2023年10月31日未归属 | 1,015 | | | $ | 50.64 | |
下表提供了2023财年、2022财年和2021财年基于时间的受限制股份单位的其他信息： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 发布的基于时间的RSU： | | | | | |
| 发布的基于时间的RSU数量 | 324,399 | | | 276,421 | | | 386,017 | |
| 已发行按时间计算的受限制股份单位的每股加权平均公平值 | $ | 34.26 | | | $ | 45.55 | | | $ | 33.21 | |
| 已发行以时间为基础的受限制股份单位的公平值总额（以千计） | $ | 11,114 | | | $ | 12,591 | | | $ | 12,820 | |
| 确认的基于时间的RSU费用(以千为单位)： | $ | 18,340 | | | $ | 15,738 | | | $ | 14,531 | |
| 授予的基于时间的RSU的公平市场价值(以千为单位)： | $ | 14,592 | | | $ | 13,925 | | | $ | 14,029 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 10月31日： | | | | | |
| 未完成的基于时间的RSU的总数 | 1,500,097 | | | 1,315,303 | | | 1,312,710 | |
基于时间的RSU的累计未摊销价值(千) | $ | 22,836 | | | $ | 14,902 | | | $ | 12,919 | |
11. 每股收益信息
有关计算截至2023年10月31日、2022年和2021年10月31日的每个财年的每股收益的信息如下(以千为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 分子： | | | | | |
| 报告的净收入 | $ | 1,372,071 | | | $ | 1,286,500 | | | $ | 833,627 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 分母： | | | | | |
| 基本加权平均股份 | 110,020 | | | 116,771 | | | 124,100 | |
普通股等价物 (1) | 988 | | | 1,204 | | | 1,707 | |
| | | | | |
| 稀释加权平均股份 | 111,008 | | | 117,975 | | | 125,807 | |
| 其他信息： | | | | | |
反稀释期权和限制性股票单位的加权平均数(2) | 200 | | | 410 | | | 166 | |
| 根据股票激励和员工购股计划发行的股票 | 2,026 | | | 507 | | | 1,011 | |
(1)普通股等价物代表使用库存股方法的未偿还现金股票期权和根据我们的限制性股票单位计划预期发行的股票的稀释效应。
(2)加权-反稀释期权和限制性股票单位的加权平均数是基于我们在纽约证券交易所的普通股本年度平均季度收盘价的平均值。
12. 公允价值披露
金融工具
以下是截至2023年10月31日、2023年10月和2022年10月31日与我们的金融工具有关的资产和(负债)摘要，按公允价值经常性计量，如下(以千为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 公允价值 |
| 金融工具 | | 公允价值层次结构 | | 2023年10月31日 | | 2022年10月31日 |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 持有供出售的住宅按揭贷款 | | 2级 | | $ | 110,555 | | | $ | 185,150 | |
| 远期贷款承诺-持有供出售的住宅按揭贷款 | | 2级 | | $ | 2,234 | | | $ | 9,184 | |
| 利率锁定承诺(“利率锁定承诺”) | | 2级 | | $ | (4,135) | | | $ | (17,734) | |
| 远期贷款承诺(简写为IRLC) | | 2级 | | $ | 4,135 | | | $ | 17,734 | |
| 利率互换合约 | | 2级 | | $ | 35,243 | | | $ | 45,010 | |
于2023年10月31日、2023年10月31日及2022年10月31日，现金及现金等价物、由我们全资拥有的专属自保公司持有的托管现金以及以托管形式持有的客户存款的账面价值接近公允价值。
利率掉期合约的公允价值计入综合资产负债表的“应收账款、预付开支及其他资产”，并采用广泛接受的估值方法厘定，包括根据每份掉期合约的预期现金流进行贴现现金流分析。尽管本公司已确定，用于评估其利率掉期合约的重要信息，如利率收益率曲线和贴现率，属于公允价值层次结构的第二级，但与我们的交易对手和我们自己的信用风险相关的信用估值调整利用第三级输入，如当前信用利差的估计，以评估我们和我们的交易对手违约的可能性。然而，截至2023年10月31日和2022年10月31日，我们评估了信用估值调整对我们利率掉期合约头寸整体估值的影响的重要性，并确定信用估值调整对我们利率掉期合约的整体估值并不重大。因此，我们已确定我们的利率掉期合约的整体估值被归入公允价值等级的第二级。
持有供出售的按揭贷款
于报告期末，吾等以市场法厘定待售按揭贷款的公允价值及作为对冲按揭贷款及承诺的利率风险而订立的远期贷款承诺的公平值。评估的依据是截至报告日期条款和价值相似的抵押贷款的当前市场定价，以及此类定价在抵押贷款组合中的应用情况。我们确认待售按揭贷款的公允价值与未偿还本金余额之间的差额为损益。此外，我们确认远期贷款承诺的公允价值变动为损益。这些收益和损失包括在我们的综合经营和全面收益报表中的“其他收益-净额”中。持有待售按揭贷款的利息收入是根据每笔贷款的规定利率计算的，也包括在“其他收入净额”中。
下表列出了所示期间截至所示日期的待售按揭贷款的未偿还本金和公允价值合计(以千为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 10月31日， | | 未付总额
本金余额 | | 公允价值 | | 公允价值大于(小于)本金余额 |
| 2023 | | $ | 114,835 | | | $ | 110,555 | | | $ | (4,280) | |
| 2022 | | $ | 193,746 | | | $ | 185,150 | | | $ | (8,596) | |
IRLC代表个人借款人协议，承诺我们在指定的期限内以指定的价格放贷，只要不违反承诺合同中规定的任何条件。这些承诺都有不同程度的利率风险。我们利用尽力而为的远期贷款承诺(“远期承诺”)来对冲持有以供出售的独立信贷机构及住宅按揭贷款的利率风险。远期承诺是指与第三方投资者签订的未来交付贷款的合同，根据该合同，我们同意在指定的未来日期以指定的价格交付贷款。IRLC和远期承诺被视为ASC 815“衍生品和对冲”规定的衍生金融工具，该条款要求衍生金融工具按公允价值记录。我们根据相关按揭贷款的估计公允价值，以及就IRLC而言，按揭贷款在IRLC的条款内提供资金的可能性，估计该等承诺的公允价值。IRLC和远期贷款承诺的公允价值计入综合资产负债表的“应收账款、预付费用和其他资产”或“应计费用”(视情况而定)。为管理投资者未能履行远期承诺的风险，我们定期评估投资者的信誉。
库存
我们根据评估时存货的账面价值及其公允价值的差额确认存货减值费用。上述存货的公允价值是根据第三级标准确定的。估计公允价值主要通过对每个社区的估计未来现金流量进行贴现来确定。有关我们确定公允价值的方法的更多信息，请参阅附注1，“重要会计政策--存货”。正如附注1中进一步讨论的，确定社区库存的公允价值涉及许多变量，其中许多变量是相互关联的。如果我们对我们的减值分析中使用的各种不可观察到的输入中的任何一个使用不同的输入，那么分析的结果可能会不同，没有任何其他变化。在截至2023年、2023年、2022年和2021年10月31日的三个财年中，库存减值每年都是微不足道的，因此，我们没有披露在确定这些受损社区的公允价值时使用的某些量化不可观察投入的范围。
债务
下表提供了截至所示日期的账面价值，不包括任何债券折扣、溢价和递延发行成本，以及我们债务在2023年10月31日、2023年10月和2022年10月的估计公允价值(以千为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 2023 | | 2022 |
| 公允价值层次结构 | | 账面价值 | | 估计数
公允价值 | | 账面价值 | | 估计数
公允价值 |
应付贷款(1) | 2级 | | $ | 1,167,378 | | | $ | 1,150,704 | | | $ | 1,187,043 | | | $ | 1,180,893 | |
高级笔记(2) | 1级 | | 1,600,000 | | | 1,481,220 | | | 2,000,000 | | | 1,822,255 | |
按揭公司贷款安排(3) | 2级 | | 100,058 | | | 100,058 | | | 148,863 | | | 148,863 | |
| | | | $ | 2,867,436 | | | $ | 2,731,982 | | | $ | 3,335,906 | | | $ | 3,152,011 | |
(1)应付贷款的估计公允价值乃基于按吾等认为于适用估值日期可用于类似条款及剩余到期日贷款的利率贴现的合约现金流量。
(2)我们的优先票据的估计公允价值是基于其于适用估值日期的市场价格。
(3)我们相信，我们抵押贷款公司借款的账面价值接近其公允价值。
13. 员工退休和延期补偿计划
工资延期储蓄计划
我们维持着几乎覆盖所有员工的工资延期储蓄计划。我们确认了一笔费用，扣除没收计划的费用后，计划费用为#美元。17.1百万，$17.1百万美元，以及$15.5截至2023年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日的财政年度的销售、一般和行政费用，分别计入综合经营和全面收益报表中的“销售、一般和行政”费用。
递延薪酬计划
我们有一个没有资金、不受限制的递延薪酬计划，允许符合条件的员工推迟部分薪酬。递延补偿，连同我们的某些贡献，根据递延补偿的时间而获得不同的回报率。如果参与者选择在延迟期结束前撤回补偿金，他或她可以没收一部分递延补偿金和赚取的利息。我们累积了$35.6百万美元和美元35.7分别于2023年10月31日、2023年10月31日和2022年10月31日支付我们在该计划下的义务。
固定福利退休计划
我们有二无资金的固定福利退休计划。退休福利通常在参与者达到正常退休年龄时授予。未确认的先前服务费用将在参与者加入计划之日起至其利益完全既得利益为止的期间内摊销。我们使用了一个5.83%, 5.26%，以及2.27在计算我们分别于2023年、2022年和2021年10月31日的预计福利义务现值时的贴现率。这些利率代表了计算现值的财政年度10月31日至31日的大约长期投资利率。与这些计划相关的信息基于截至2023年、2023年、2022年和2021年10月31日计算的精算信息。
与我们截至2023年10月31日、2022年和2021年10月31日的每个财政年度的退休计划相关的信息如下(金额以千为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 计划成本： | | | | | |
| 服务成本 | $ | 137 | | | $ | 261 | | | $ | 452 | |
| 利息成本 | 1,869 | | | 1,055 | | | 926 | |
| 摊销先前服务费用 | 1,407 | | | 1,806 | | | 1,723 | |
| 未确认损失的摊销 | (1,316) | | | — | | | 77 | |
| | $ | 2,097 | | | $ | 3,122 | | | $ | 3,178 | |
| 预计福利义务： | | | | | |
| 年初 | $ | 36,904 | | | $ | 47,705 | | | $ | 48,374 | |
| 年内通过的图则修订 | 1,171 | | | — | | | 755 | |
| 服务成本 | 137 | | | 261 | | | 452 | |
| 利息成本 | 1,869 | | | 1,055 | | | 926 | |
| 福利支付 | (2,748) | | | (2,544) | | | (1,894) | |
| 未确认(收益)损失的变动 | (1,957) | | | (9,573) | | | (908) | |
| 预计福利义务，年终 | $ | 35,376 | | | $ | 36,904 | | | $ | 47,705 | |
| 未摊销前期服务成本： | | | | | |
| 年初 | $ | 3,678 | | | $ | 5,484 | | | $ | 6,452 | |
| 年内通过的图则修订 | 1,171 | | | — | | | 755 | |
| 摊销先前服务费用 | (1,407) | | | (1,806) | | | (1,723) | |
| 年终未摊销前期服务费用 | $ | 3,442 | | | $ | 3,678 | | | $ | 5,484 | |
| 累计未确认收益（亏损），10月31日 | $ | 7,926 | | | $ | 7,285 | | | $ | (2,288) | |
| 10月31日累积福利义务 | $ | 35,376 | | | $ | 36,904 | | | $ | 47,705 | |
| 应计福利义务，10月31日 | $ | 35,376 | | | $ | 36,904 | | | $ | 47,705 | |
应计福利责任包括在我们的综合资产负债表的应计费用内。
下表载列根据退休计划参与者的估计退休日期，我们于未来五个财政年度每年及截至2033年10月31日止五个财政年度须支付的福利总额（以千元计）： | | | | | | | | |
| 截至10月31日， | | 金额 |
| 2024 | | $ | 2,818 | |
| 2025 | | $ | 3,142 | |
| 2026 | | $ | 3,533 | |
| 2027 | | $ | 3,610 | |
| 2028 | | $ | 3,613 | |
| 2028年11月1日至2033年10月31日 | | $ | 16,827 | |
14. 承付款和或有事项
法律诉讼
我们涉及主要在日常业务过程中产生的多项索偿及诉讼。我们相信，已就解决所有现有申索及待决诉讼作出充足拨备，而该等事项的处置将不会对我们的经营业绩及流动资金或财务状况造成重大不利影响。
土地购买合同
一般而言，我们收购地块的协议并不要求我们购买该等地块，尽管在某些情况下，如果我们终止协议，我们会没收任何未偿还的按金余额。倘市况疲弱，开发土地所需的批准不确定，或存在其他因素令购买不受欢迎，则我们可能选择不收购土地。无论购买协议是否合法终止，我们均会审阅购买协议项下地块的记录金额，以厘定该金额是否可收回。尽管我们可能尚未正式终止预期不会收购的该等地块的购买协议，但我们会撇销任何不可退还按金及先前于我们厘定该等成本不可收回的期间内资本化至该等地块的成本。
有关我们于二零二三年及二零二二年十月三十一日的土地购买合约的资料载于下表（金额以千计）： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 总购买价格： | | | |
| 非关联方 | $ | 4,191,160 | | | $ | 4,279,660 | |
| 本公司投资的未合并实体 | 31,477 | | | 42,057 | |
| 总计 | $ | 4,222,637 | | | $ | 4,321,717 | |
| 按金相对于总购入价 | $ | 449,925 | | | $ | 463,452 | |
| | | |
| 收购土地所需额外现金 | 3,772,712 | | | 3,858,265 | |
| 总计 | $ | 4,222,637 | | | $ | 4,321,717 | |
| 收购土地所需的额外现金数额，包括在应计费用中 | $ | 254,030 | | | $ | 34,994 | |
此外，我们预计将购买大约8,200在几年内从我们有投资的几个合资企业获得更多的主页；这些主页的购买价格将在未来的某个日期确定。
在2023年10月31日，我们也有类似的购买合同，以获得公寓开发用地约$256.5百万美元，其中我们有未偿还的存款金额为$12.9百万美元。我们打算在未来与无关各方以合资企业的形式开发这些项目。
由于我们不相信我们会完成对这些地块的购买，我们不需要额外的资金来终止这些合同，因此我们有权选择已被排除在上述总购买金额之外的额外地块。
对未合并实体的投资
截至2023年10月31日，我们对一些未合并实体进行了投资，承诺投资或垫付更多资金，并为这些实体的部分债务和/或贷款承诺提供了担保。关于我们对这些实体的承诺的更多信息，见附注4，“对未合并实体的投资”。
担保债券和信用证
截至2023年10月31日，我们有未偿还的担保债券，总额为$871.6100万美元，主要与我们对政府实体的义务有关，以改善我们的社区。我们估计大约有美元。355.6在这些改进方面仍有数百万项工作要做。我们还有额外的$323.3数百万未偿还的担保债券，为其他义务提供担保。我们认为不太可能动用任何未偿还债券。
截至2023年10月31日，我们有未偿还信用证1美元。118.9我们新的循环信贷安排下的100万美元。这些信用证的签发是为了确保我们的各种财务义务，包括保险单免赔额和其他索赔、土地保证金和安全，以完成我们所在社区的改善。我们认为不可能动用任何未兑现的信用证。
截至2023年10月31日，我们已提供了#美元的财务担保。25.7100万美元与预付信用证有关，以确保与我们的某些保单免赔额和其他索赔相关的义务。
积压
截至2023年10月31日，我们有未完成的销售协议要交付6,578总销售价值为1美元的房屋6.95十亿美元。
抵押贷款承诺
我们的抵押贷款子公司为我们的房屋关闭的一部分提供抵押融资。对于我们的抵押贷款子公司向其提供抵押贷款的购房者，我们根据购房者提供的信息和其他来源确定购房者是否有资格获得抵押贷款。对于符合条件的购房者，我们的抵押贷款子公司为购房者提供抵押承诺，根据当时的市场条件具体说明拟议抵押贷款的条款和条件。在房屋实际结清和抵押贷款融资之前，购房者将根据承诺的条款锁定利率。在利率锁定时，我们的抵押贷款子公司同意将建议的抵押贷款出售给愿意遵守承诺给购房者的条款和条件(包括利率)的几家外部公认抵押贷款融资机构(“投资者”)之一。我们相信这些投资者有足够的财力履行他们对我们抵押贷款子公司的承诺。
抵押贷款出售给投资者，并附带有限的追索权条款，这些条款源于相关协议中的行业标准陈述和担保。这些陈述和保证主要涉及借款人或其他各方没有虚假陈述、贷款的适当承销，以及在某些情况下，借款人必须支付的最低金额。本公司一般不会保留与在第二市场出售的按揭贷款有关的任何其他持续利息。
下表提供了我们在2023年10月31日、2023年10月31日和2022年10月的抵押贷款承诺的信息(金额以千为单位)： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 按揭贷款承担总额： | | | |
| IRLC | $ | 354,716 | | | $ | 669,631 | |
| 非IRLC | 1,818,486 | | | 2,429,063 | |
| 总计 | $ | 2,173,202 | | | $ | 3,098,694 | |
| 投资者购买承诺： | | | |
| IRLC | $ | 354,716 | | | $ | 669,631 | |
| 应收按揭贷款 | 104,703 | | | 186,666 | |
| 总计 | $ | 459,419 | | | $ | 856,297 | |
租赁承诺额
我们根据不可撤销的经营租约租赁某些设施、设备和物业用于出租公寓的运营或开发，就某些租赁物业而言，这些租赁物业的初始租期为99年。我们在租赁期内按直线原则确认这些租赁的租赁费用。所有预期租期超过一年的租约，其使用权资产及租赁负债均记入资产负债表。我们的大部分设施租赁协议包括根据出租人运营成本的比例支付租金，这一比例在性质上是可变的。我们的租赁协议不包含任何剩余价值保证或重大限制性契约。
ROU资产被归类为“应收账款、预付费用和其他资产”，相应的租赁负债计入综合资产负债表的“应计费用”。我们选择了短期租约确认豁免，适用于所有租期在12个月或以下的租约，并且不包括购买我们合理确定将行使的标的资产的选择权。对于这类租赁，我们不确认ROU资产或租赁负债，而是在我们的综合运营和全面收益报表中以直线为基础确认租赁付款。截至2023年10月31日，ROU资产和租赁负债为$102.8百万美元和美元123.9分别为100万美元。截至2022年10月31日，净资产和租赁负债为116.7百万美元和美元139.7分别为100万美元。租赁负债的付款总额为#美元。20.2百万，$17.7百万美元，以及$19.4截至2023年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日的年度分别为100万美元。
租赁费用包括期限超过一年的租赁成本以及一年或一年以下的短期租赁成本。在截至2023年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日的财年中，我们的总租赁费用为27.1百万，$25.6百万，
及$22.2分别为100万美元，包括约#美元的可变租赁费用4.2百万，$3.3百万美元，以及$3.1分别为100万美元。短期租赁成本和转租收入微乎其微。
下表提供了截至2023年10月31日我们剩余租赁付款的信息(以千为单位)： | | | | | | | | |
| 截至十月三十一日止的年度， |
| 2024 | | $ | 23,000 | |
| 2025 | | 20,600 | |
| 2026 | | 18,600 | |
| 2027 | | 15,300 | |
| 2028 | | 12,700 | |
| 此后 | | 139,700 | |
租赁付款总额(1) | | $ | 229,900 | |
减去：利息(2) | | 106,000 | |
| 租赁负债现值 | | $ | 123,900 | |
（一） 租赁付款包括合理确定将予行使的延长租赁期的选择权。
（二） 我们的租赁并无提供可轻易厘定的隐含利率。因此，我们估计该等租赁的贴现率，以厘定租赁开始日期的租赁付款现值。
我们的大部分设施租赁均给予我们延长租期的选择权。我们可酌情行使续租选择权。就我们的若干设施租赁而言，我们合理地确定将行使选择权，因此续期期限已计入我们的使用权资产及租赁负债的计算中。计算该等设施租赁负债（不包括我们的土地租赁）所用的加权平均剩余租期及加权平均贴现率为 7.2年和5.8于二零二三年十月三十一日及 7.8年和4.8%，于二零二二年十月三十一日。
我们有少量土地契约，初步年期为99年。我们不能合理地确定，如果有选择权，我们会延长这些租约。因此，我们已从该等租赁的使用权资产及租赁负债中剔除续期条款。 计算该等土地租赁负债所用之加权平均剩余租期及加权平均贴现率为 94.4年和4.5于二零二三年十月三十一日及 93.5年和4.5%，于二零二二年十月三十一日。
15. 其他收入-净额
下表载列截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十月三十一日止年度“其他收入-净额”的组成部分（以千元计）： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 利息收入 | $ | 35,133 | | | $ | 6,180 | | | $ | 4,320 | |
| 附属业务收入 | 2,846 | | | 24,668 | | | 36,711 | |
| | | | | |
房屋建筑经营所得管理费收入 | 4,462 | | | 7,968 | | | 1,646 | |
诉讼和解收益-净值 | 27,683 | | | 141,234 | | | — | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 其他 | (2,606) | | | (8,673) | | | (2,063) | |
其他收入总额--净额 | $ | 67,518 | | | $ | 171,377 | | | $ | 40,614 | |
在2022财年，我们达成了一项192.5与南加州天然气公司达成了100万美元的和解协议，以解决我们与2015年10月至2016年2月发生在Aliso Canyon地下储存设施的天然气泄漏相关的索赔，Aliso Canyon地下储存设施位于我们在南加州的某些社区附近。因此，扣除法律费用和支出后，我们录得税前收益#美元。148.4100万美元，其中141.2在我们2022财年的综合经营报表和全面收益报表中，有100万美元计入其他收入-净额。其余部分作为对以前发生的费用的抵销入账。与这项和解协议不谋而合的是，我们成立了一个新的Toll Brothers慈善基金会，资金为10.0在我们2022财年的综合经营和全面收益报表中，销售、一般和行政收入记录了100万美元。
附属业务的收入来自我们的抵押贷款、所有权、景观设计、智能家居技术、直布罗陀、公寓生活、城市生活以及高尔夫球场和乡村俱乐部的运营。下表列出了截至2023年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日的这些附属业务的收入和支出(以千为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 收入 | $ | 140,272 | | | $ | 135,510 | | | $ | 139,640 | |
| 费用 | $ | 137,426 | | | $ | 110,842 | | | $ | 102,929 | |
| | | | | |
在2022财年，我们的智能家居技术业务获得了9.0通过批量出售安全监控账户获得100万美元的收益，这笔收益包括在上述附属业务的收入中。
在2023财年和2022财年，我们确认了8.41000万美元和300万美元0.31百万美元的注销分别与我们认为在我们的公寓租赁开发业务运营中无法收回的先前发生的成本有关。
在2023财年，来自附属业务的收入包括公寓租赁开发、高层城市豪华公寓以及直布罗陀未合并实体和运营所赚取的管理费，总额为$34.7百万美元。在2022财年和2021财年，来自附属业务的收入包括我们的公寓租赁开发和直布罗陀未合并实体和运营的管理费，总额为$25.9百万美元和美元22.7分别为100万美元。在2023财年之前，我们的高层豪华公寓未合并实体所赚取的管理费已计入上文“住宅建筑业务所赚取的管理费”。
16. 关于细分市场的信息
下表概述截至2023年、2022年及2021年10月31日止各财政年度各分部的收益及除所得税前收入（亏损）（金额以千元计）。 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 收入 | | 所得税前收入(亏损) |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 | | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 1,494,127 | | | $ | 1,853,720 | | | $ | 2,011,896 | | | $ | 197,414 | | | $ | 280,829 | | | $ | 313,694 | |
| 大西洋中部 | 1,175,348 | | | 1,148,966 | | | 1,076,900 | | | 243,464 | | | 189,485 | | | 128,494 | |
| 南 | 2,204,763 | | | 1,519,600 | | | 1,183,272 | | | 416,711 | | | 249,665 | | | 153,799 | |
| 高山 | 2,660,746 | | | 2,747,783 | | | 2,003,045 | | | 517,080 | | | 509,512 | | | 276,360 | |
| 太平洋 | 2,329,365 | | | 2,441,959 | | | 2,156,114 | | | 610,126 | | | 572,844 | | | 382,855 | |
| 住宅建筑共计 | 9,864,349 | | | 9,712,028 | | | 8,431,227 | | | 1,984,795 | | | 1,802,335 | | | 1,255,202 | |
| | | | | | | | | | | |
公司和其他(1) | 1,677 | | | (858) | | | 519 | | | (142,424) | | | (98,609) | | | (154,887) | |
| 9,866,026 | | | 9,711,170 | | | 8,431,746 | | | 1,842,371 | | | 1,703,726 | | | 1,100,315 | |
| 卖地及其他收入 | 128,911 | | | 564,388 | | | 358,615 | | | | | | | |
| 合并总数 | $ | 9,994,937 | | | $ | 10,275,558 | | | $ | 8,790,361 | | | $ | 1,842,371 | | | $ | 1,703,726 | | | $ | 1,100,315 | |
(1)包括在我们的2022财年第四季度是一个$141.2如附注15“其他收入-净额”所进一步讨论，与有利的诉讼和解有关的净收益为100万美元。
“公司及其他”主要包括一般公司开支，例如执行办公室；公司财务、会计、审计、税务、人力资源、风险管理、资讯科技、市场推广及法律团体；利息收入；来自若干附属业务的收入，包括公寓租赁开发业务及高层城市豪华公寓业务；以及来自租赁物业合资企业及直布罗陀合资企业的收入。
于二零二三年及二零二二年十月三十一日，我们各分部的总资产载于下表（金额以千计）： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| | | |
| 北 | $ | 1,281,479 | | | $ | 1,464,995 | |
| 大西洋中部 | 1,323,381 | | | 1,049,043 | |
| 南 | 2,399,055 | | | 2,137,568 | |
| 高山 | 2,666,874 | | | 2,785,603 | |
| 太平洋 | 2,175,776 | | | 2,174,065 | |
| 住宅建筑共计 | 9,846,565 | | | 9,611,274 | |
| | | |
| 公司和其他 | 2,680,453 | | | 2,677,440 | |
| 合并总数 | $ | 12,527,018 | | | $ | 12,288,714 | |
“公司及其他”主要包括现金及现金等价物、限制性现金、对我们租赁物业合资企业的投资、预期从保险公司及供应商收回的款项、我们直布罗陀的投资及营运、制造设施、我们的公寓租赁发展及高层城市豪华公寓业务，以及我们的按揭及业权附属公司。
截至所示日期，我们每个细分市场的库存如下表所示(以千为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 为未来社区控制的土地 | | 为未来社区拥有的土地 | | 运营社区 | | 总计 |
| 2023年10月31日的余额 | | | | | | | |
| | | | | | | |
| 北 | $ | 32,762 | | | $ | 31,253 | | | $ | 1,031,625 | | | $ | 1,095,640 | |
| 大西洋中部 | 34,175 | | | 135,042 | | | 1,089,270 | | | 1,258,487 | |
| 南 | 40,335 | | | 198,467 | | | 1,908,468 | | | 2,147,270 | |
| 高山 | 12,443 | | | 129,326 | | | 2,426,113 | | | 2,567,882 | |
| 太平洋 | 53,460 | | | 169,325 | | | 1,765,514 | | | 1,988,299 | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| 合并总数 | $ | 173,175 | | | $ | 663,413 | | | $ | 8,220,990 | | | $ | 9,057,578 | |
| | | | | | | |
| 2022年10月31日的余额 | | | | | | | |
| | | | | | | |
| 北 | $ | 25,876 | | | $ | 125,762 | | | $ | 1,142,060 | | | $ | 1,293,698 | |
| 大西洋中部 | 50,425 | | | 245,208 | | | 700,844 | | | 996,477 | |
| 南 | 67,173 | | | 190,081 | | | 1,570,059 | | | 1,827,313 | |
| 高山 | 15,890 | | | 119,315 | | | 2,523,027 | | | 2,658,232 | |
| 太平洋 | 81,387 | | | 128,485 | | | 1,747,734 | | | 1,957,606 | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| 合并总数 | $ | 240,751 | | | $ | 808,851 | | | $ | 7,683,724 | | | $ | 8,733,326 | |
在截至2021年10月31日、2023年、2022年和2021年10月31日的年度，我们为每个部门的库存减值费用和成本支出拨备的金额如下表所示(金额以千为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | | | | |
| 北 | $ | 677 | | | $ | 11,860 | | | $ | 12,194 | |
| 大西洋中部 | 15,898 | | | 3,369 | | | 12,022 | |
| 南 | 1,766 | | | 3,391 | | | 662 | |
| 高山 | 5,662 | | | 4,091 | | | 379 | |
| 太平洋 | 6,703 | | | 10,030 | | | 1,278 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 合并总数 | $ | 30,706 | | | $ | 32,741 | | | $ | 26,535 | |
在截至2023年10月31日的年度内，我们确认了30.6土地减值费用计入土地销售和其他收入成本，其中#15.6百万，$10.31000万，$2.2百万美元，以及$2.5100万人在我们的北大西洋中太平洋地区
以及公司和其他部门分别。在截至2022年10月31日的年度内，我们确认了6.8在我们北区的土地销售和其他收入成本中计入百万美元的土地减值费用。
截至所示日期，我们在未合并实体的投资的账面净值和来自此类投资的收益(亏损)中的权益见下表(以千为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 对未合并实体的投资 | | 收益(亏损)中的权益
未合并实体 |
| | 10月31日， | | 截至十月三十一日止的年度， |
| | 2023 | | 2022 | | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | | | | | | | | | |
| 北 | | $ | 65,285 | | | $ | 49,385 | | | $ | 972 | | | $ | 1,068 | | | $ | (641) | |
| 大西洋中部 | | 19,807 | | | 26,171 | | | 283 | | | (405) | | | 5,953 | |
| 南 | | 169,004 | | | 174,901 | | | 13,520 | | | 20,065 | | | 12,619 | |
| 高山 | | 61,363 | | | 53,046 | | | (211) | | | 494 | | | — | |
| 太平洋 | | 100,980 | | | 89,196 | | | (414) | | | 248 | | | (17) | |
| 住宅建筑共计 | | 416,439 | | | 392,699 | | | 14,150 | | | 21,470 | | | 17,914 | |
| | | | | | | | | | |
| 公司和其他 | | 542,602 | | | 459,615 | | | 35,948 | | | 2,253 | | | 56,121 | |
| 合并总数 | | $ | 959,041 | | | $ | 852,314 | | | $ | 50,098 | | | $ | 23,723 | | | $ | 74,035 | |
“公司和其他”包括我们在租赁物业合资企业和直布罗陀合资企业的投资。
17. 现金流量表合并报表的补充披露
以下是截至2023年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日的每个财政年度合并现金流量表的补充披露(金额以千为单位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 现金流信息： | | | | | |
| 已缴所得税净额 | $ | 584,695 | | | $ | 350,650 | | | $ | 229,742 | |
| 非现金活动： | | | | | |
| 通过卖方融资、市政债券或计入应计费用的存货成本--净额 | $ | 359,042 | | | $ | 273,893 | | | $ | 174,726 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 从库存改叙为财产、建筑和办公设备--净额 | $ | 1,170 | | | $ | — | | | $ | 39,309 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 将库存转移到对未合并实体的投资 | $ | 1,000 | | | $ | 46,019 | | | $ | 50,841 | |
| | | | | |
| 将其他资产转移到对未合并实体的投资，净额 | $ | 47,780 | | | $ | 100,123 | | | $ | 94,332 | |
| 将其他资产转移到财产、建筑和办公设备--净额 | $ | 47,280 | | | $ | 16,168 | | | $ | — | |
| 衍生品未实现(亏损)收益 | $ | (9,767) | | | $ | 34,680 | | | $ | 10,330 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 10月31日， |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| Cash, cash equivalents, and restricted cash | | | | | |
| 现金和现金等价物 | $ | 1,300,068 | | | $ | 1,346,754 | | | $ | 1,638,494 | |
| 应收账款、预付费用和其他资产中包含的限制性现金 | $ | 44,273 | | | $ | 51,796 | | | $ | 45,918 | |
合并中显示的现金、现金等价物和限制性现金总额
**现金流量表 | $ | 1,344,341 | | | $ | 1,398,550 | | | $ | 1,684,412 | |
18. 综合季度财务数据摘要(未经审计)
下表提供了2023财年和2022财年每个季度的损益表汇总数据(金额以千为单位，每股数据除外)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至三个月 |
| | 10月31日 | | 7月31日 | | 4月30日 | | 1月31日 |
| 2023财年： | | | | | | | |
| 收入： | | | | | | | |
| 房屋销售 | $ | 2,951,904 | | | $ | 2,674,602 | | | $ | 2,490,098 | | | $ | 1,749,422 | |
| 卖地及其他 | $ | 68,243 | | | $ | 13,040 | | | $ | 16,881 | | | $ | 30,747 | |
| 毛利(亏损)： | | | | | | | |
| 房屋销售 | $ | 810,375 | | | $ | 742,653 | | | $ | 657,220 | | | $ | 448,499 | |
| 卖地及其他 | $ | (10,351) | | | $ | 1,462 | | | $ | (3,969) | | | $ | (11,688) | |
| 所得税前收入 | $ | 604,966 | | | $ | 553,017 | | | $ | 430,592 | | | $ | 253,796 | |
| 净收入 | $ | 445,536 | | | $ | 414,789 | | | $ | 320,216 | | | $ | 191,530 | |
每股收益 (2) | | | | | | | |
| 基本信息 | $ | 4.15 | | | $ | 3.77 | | | $ | 2.88 | | | $ | 1.72 | |
| 稀释 | $ | 4.11 | | | $ | 3.73 | | | $ | 2.85 | | | $ | 1.70 | |
| 加权平均股数 | | | | | | | |
| 基本信息 | 107,465 | | | 110,003 | | | 111,214 | | | 111,397 | |
| 稀释 | 108,388 | | | 111,123 | | | 112,184 | | | 112,336 | |
| | | | | | | |
| 2022财年： | | | | | | | |
| 收入： | | | | | | | |
| 房屋销售 | $ | 3,580,952 | | | $ | 2,256,337 | | | $ | 2,186,529 | | | $ | 1,687,352 | |
| 卖地及其他 | $ | 131,182 | | | $ | 238,465 | | | $ | 91,012 | | | $ | 103,729 | |
| 毛利(亏损)： | | | | | | | |
| 房屋销售 | $ | 963,038 | | | $ | 585,634 | | | $ | 527,264 | | | $ | 397,825 | |
| 卖地及其他 | $ | 1,571 | | | $ | 8,904 | | | $ | (1,969) | | | $ | 4,112 | |
所得税前收入(1) | $ | 841,144 | | | $ | 365,951 | | | $ | 295,815 | | | $ | 200,816 | |
净收入 (1) | $ | 640,536 | | | $ | 273,467 | | | $ | 220,593 | | | $ | 151,904 | |
每股收益(2) | | | | | | | |
| 基本信息 | $ | 5.67 | | | $ | 2.37 | | | $ | 1.87 | | | $ | 1.26 | |
| 稀释 | $ | 5.63 | | | $ | 2.35 | | | $ | 1.85 | | | $ | 1.24 | |
| 加权平均股数 | | | | | | | |
| 基本信息 | 112,914 | | | 115,334 | | | 117,839 | | | 120,996 | |
| 稀释 | 113,793 | | | 116,326 | | | 118,925 | | | 122,858 | |
(1)包括在我们的2022财年第四季度是一个$141.2如附注15“其他收入-净额”所进一步讨论，与有利的诉讼和解有关的净收益为100万美元。
(2)由于四舍五入，季度每股收益数额的总和可能不等于该年度报告的每股收益。