附录 99.1

全球医疗房地产投资信托基金公布2023年第三季度财务业绩

年初至今已完成三笔处置， 总收益为8,050万美元，总收益为1,560万美元

马里兰州贝塞斯达——2023年11月6日—— （美国商业资讯）——全球医疗房地产投资信托基金公司（纽约证券交易所代码：GMRE）（“公司” 或 “GMRE”）是一家净租赁医疗办公室 房地产投资信托基金（REIT），该公司收购医疗设施并将这些设施租赁给医生团体以及区域和 国家医疗保健系统，今天公布了截至三个月和九个月的财务业绩 2023 年 9 月 30 日和其他数据。

董事长、首席执行官 兼总裁杰弗里·布希表示：“在第三季度，我们继续取得稳定的业绩，突显了我们 投资组合的高质量和租户群的稳定性。在本季度，我们出售了一栋医疗办公楼，总收益为1,010万美元， 实现了5.3％的上限率。包括本次出售，今年迄今为止，我们已经完成了三笔处置，总收益为8,050万美元，加权平均上限率为6.3％，总收益为1,560万美元，净收益用于减少 我们的浮动利率债务。展望今年剩余时间，随着交易市场的发展，我们将继续保持谨慎， ，有了足够的流动性，我们已经做好了充分的准备，在利差变得有吸引力以支持 增长时抓住收购机会。”

2023 年第三季度亮点

2023 年九个月亮点

财务业绩

2023年第三季度的租金收入同比略有增长 ，达到3550万美元，这反映了公司在上年同期的收购活动 及其投资组合的表现，但部分被房地产处置的影响所抵消。2023年第三季度的租金收入包括 530万美元的净租赁费用回收额，而去年同期为500万美元。

第三季度的总支出略有增加 至3,300万美元，而去年同期为3,210万美元，这主要反映了运营和一般 和管理费用的增加。

第三季度的利息支出为720万美元，而去年同期为700万美元。这一变化反映了 与去年同期相比利率提高的影响。

第三季度归属于普通股股东 的净收益总额为310万美元，摊薄每股收益0.05美元，而去年同期 为810万美元，摊薄每股收益0.12美元。

该公司报告称，2023年第三季度的FFO为1,530万美元，合每股每股0.22美元，AFFO为1,650万美元，合每股每单位0.23美元，而去年同期的FFO为1,620万美元，合每股每单位0.23美元，AFFO为1,710万美元，合每股每单位0.25美元。

投资活动

在2023年第三季度，公司 完成了对位于南卡罗来纳州北查尔斯顿的一栋医疗办公楼的出售，上限率为5.3％，总收益 为1,010万美元，收益为230万美元。

投资组合更新

截至2023年9月30日，该公司 的投资组合占用率为96.7％，包括470万平方英尺的可租赁面积，年化基本租金为1.114亿美元。截至2023年9月30日，公司投资组合的加权平均租赁期限为5.7年，加权平均年租金上涨幅度 为2.1％，公司的投资组合租金覆盖率为4.2倍。

资产负债表和资本

截至2023年9月30日，未偿债务总额（包括信贷额度的未偿借款和应付票据（均扣除未摊销的债务发行成本）为6.176亿美元 ，公司的杠杆率为44.2％。截至2023年9月30日，该公司的总债务加权平均利率 为3.78％，加权平均剩余期限为3.1年。

截至2023年11月6日，该公司在信贷额度下的借款能力为3.18亿美元。

在 2023 年第三季度或 2023 年 10 月 1 日至 2023 年 11 月 6 日期间，公司没有根据其 ATM 计划发行任何普通股 股。

分红

2023年9月8日，董事会（ “董事会”）宣布向截至2023年9月22日的普通股股东和登记在册的单位持有人派发每股0.21美元的现金股息， 已于2023年10月10日支付，代表公司2023年第三季度的股息支付。董事会还宣布， 向截至2023年10月15日的公司A系列优先股的登记持有人派发每股0.46875美元的现金股息， 已于2023年10月31日支付。该股息代表公司在2023年7月31日至2023年10月30日期间 期间的A系列优先股的季度股息。

补充信息

有关这些业绩的详细信息可以在公司网站 http://investors.globalmedicalreit.com/ 的 “投资者关系” 部分提供的公司 补充财务一揽子计划中找到。

电话会议和网络直播信息

公司将于美国东部时间 2023 年 11 月 7 日星期二上午 9:00 举办网络直播和 电话会议。该网络直播位于公司网站 的 “投资者关系” 部分，网址为 http://investors.globalmedicalreit.com/。

要通过电话参与：

在开始时间前至少五分钟拨号 并参考环球医疗房地产投资信托基金公司

国内：1-877-704-4453

国际：1-201-389-0920

重播：

电话会议的音频重播将发布在公司网站上 。

非公认会计准则财务指标

普通的

管理层认为，某些非公认会计准则财务 指标是衡量公司经营业绩的有用补充指标。对于公司而言，非公认会计准则指标包括房地产扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益 （“息税折旧摊销前利润” 和 “调整后息税折旧摊销前利润”）、FFO 和AFFO。非公认会计准则财务指标通常定义为旨在衡量财务业绩、财务状况 或现金流的指标，但不包括或包括根据公认会计原则 确定的最具可比性的衡量标准中不会进行调整的金额。该公司之所以报告非公认会计准则财务指标，是因为管理层认为这些指标也是房地产投资信托基金行业和行业分析师评估房地产投资信托基金时使用的 最主要的指标之一。出于这些原因，管理层认为披露和讨论这些非公认会计准则财务指标是适当的。

此处 中提出的非公认会计准则财务指标不一定与其他房地产公司提出的相同，因为并非所有房地产公司都使用 相同的定义。不应将这些指标视为净收入的替代方案、公司财务 业绩的指标，或作为衡量公司流动性的经营活动现金流的替代方案，也不一定表示有足够的现金流来满足公司的所有需求。管理层认为，为了便于清晰 了解公司的历史合并经营业绩，应将这些指标与本文其他地方列出的净收益 和运营现金流一起审查。

FFO 和 AFFO

FFO和AFFO是美国证券交易委员会（“SEC”）规则所指的 非公认会计准则财务指标。该公司认为FFO和AFFO 是衡量其经营业绩的重要补充指标，并认为证券分析师、投资者、 和其他利益相关方经常使用FFO来评估房地产投资信托基金，其中许多房地产投资信托基金在报告业绩时会出示FFO。根据 全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）的定义，FFO是指根据公认会计原则计算的扣除OP单位和LTIP单位持有人的非控股权益前的净收益或亏损，不包括房地产和特殊项目销售 的收益（或亏损），减去优先股股息，加上与房地产相关的折旧和摊销（不包括 债务发行的摊销成本和高于和低于市场租约的摊销），以及未合并合伙企业调整后的摊销 和合资企业。由于FFO不包括与房地产相关的折旧和摊销（债务发行成本的摊销 及高于和低于市场租赁摊销支出的摊销），因此该公司认为，FFO提供的业绩衡量标准与 同期比较时，反映了入住率、租金率、运营成本、开发活动 和利息成本趋势对运营的影响，提供的视角从最接近的GAAP衡量标准中看不出来，净收入或亏损。

AFFO是许多投资者 和分析师使用的非公认会计准则指标，通过去除不反映正在进行的 房地产运营的项目的影响，来衡量房地产公司的经营业绩。管理层通过修改NAREIT对FFO的计算方式来计算AFFO，对某些现金和非现金 项目以及某些经常性和非经常性项目进行调整。对于公司而言，这些项目包括：（a）经常性收购和处置成本， （b）债务清偿损失，（c）经常性直线递延租金收入，（d）定期股票薪酬支出， （e）高于和低于市场租赁的定期摊销，（f）债务发行成本的定期摊销，（g）定期租赁佣金， 和（h）其他项目。

管理层认为，除了向FFO报告AFFO之外，还报告AFFO是投资界在 比较基础上评估公司经营业绩时可以使用的有用补充衡量标准。

息税折旧摊销前利润（ebitdare）

我们计算息税折旧摊销前利润回复按照 符合 NAREIT 制定的标准并定义息税折旧摊销前利润回复根据公认会计原则计算的净收益或亏损加上折旧 和摊销、利息支出、出售投资物业的收益或亏损以及减值亏损（如适用）。

我们定义调整后的息税折旧摊销前利润回复as EBITDA回复加上 非现金股票薪酬支出、与高于和低于市场租赁相关的非现金无形摊销、收购前费用 和其他正常化项目。管理层考虑息税折旧摊销前收入回复和调整后的息税折旧摊销前利回复重要的衡量标准，因为它们 提供了更多信息，使管理层、投资者以及我们当前和潜在的债权人能够评估和比较我们的核心 经营业绩和偿债能力。

租金覆盖率

为了计算我们的投资组合加权平均值 息税折旧摊销前利润覆盖率（“租金覆盖率”），我们排除了财务 报表未提供或不够详细的信用评级租户或其子公司。这些比率仅基于最新的可用信息。大多数 租户财务报表均未经审计，我们尚未独立验证任何租户财务信息（已审计或未经审计） ，因此，我们无法向您保证此类信息的准确或完整。由于（i）缺乏可用的财务信息或（ii）租户规模小，某些其他租户（约占我们投资组合的16％） 不包括在计算范围内。此外，在未申报的租户中， 中包括 Pipeline Healthcare, LLC，该公司于 2023 年 10 月出售给了 Heights Healthcare，并由新的管理层经营 。此外，我们的租金覆盖率增加了医生的分配和薪酬。管理层认为所有 调整都是合理和必要的。

年化基本租金

年化基本租金表示 2023 年 9 月的每月基本租金 乘以 12（或扣除租赁总额房产的年化开支后的基本租金）。因此，这种方法 产生截至某个时间点的年化金额，但没有考虑到未来（i）合同租金的上涨、（ii） 租赁活动或（iii）租赁到期。此外，按现金收取计算的租赁不包含在 年化基本租金中。

资本化率

收购的资本化率（“上限率”） 的计算方法是将当前的年化基本租金除以合同购买价格。对于投资组合市值 利率，对合同购买价格进行了某些调整，包括对后续资本投资的调整。

前瞻性陈述

根据1995年《私人证券诉讼改革法》的定义， 此处包含的某些陈述可能被视为 “前瞻性陈述”， 公司的意图是让任何此类陈述受到由此建立的安全港的保护。这些前瞻性 陈述是通过使用诸如 “预期”、“相信”、“可能”、“估计”、“期望”、“打算”、“可能”、“应该”、“计划”、“ “预测”、“项目”、“将”、“继续” 等术语和短语来识别的，包括 对未来结果的假设和预测的提法。除历史信息外，此处 中列出的报表包括但不限于有关我们的收益、流动性、租户向我们支付租金的能力、 预期财务业绩（包括与新租户或现有物业扩建相关的未来现金流）、 未来分红或其他财务项目的任何陈述；有关我们对 未来运营和未来投资组合的计划、战略、目标和预期的任何其他陈述入住率、我们的收购机会渠道以及预期的收购活动， 包括任何收购的时间和/或成功完成以及这些物业的预期租金收入，我们预期的 处置活动，包括任何处置的时间和/或成功完成以及由此产生的收益的预期用途，以及任何有关未来经济状况或业绩的陈述均为前瞻性陈述。这些 前瞻性陈述基于我们当前的预期、估计和假设，受某些风险和 不确定性的影响。尽管公司认为其前瞻性 陈述中反映的预期、估计和假设是合理的，但实际业绩可能与公司任何 前瞻性陈述中的预测或假设存在重大差异。有关我们和我们业务的其他信息，包括可能对我们的财务业绩产生重大不利影响的其他因素，包括但不限于第一部分第1A项——风险 因素、10-K表年度报告、10-Q表季度报告以及我们向美国证券交易委员会提交的其他文件中描述的风险。 提醒您不要过分依赖前瞻性陈述。公司不打算也没有义务更新任何前瞻性陈述。

投资者关系联系人：

斯蒂芬·斯威特

stephen.swett@icrinc.com

203.682.8377

环球医疗房地产投资信托公司

简明合并资产负债表

（未经审计，以千计， 面值除外）

环球医疗房地产投资信托公司

简明合并运营报表

（未经审计，以千计， ，每股金额除外）

全球医疗房地产投资信托基金公司

净收入与 FFO 和 AFFO 的对账

(未经审计，以千计，每股 和单位金额除外)

全球医疗房地产投资信托基金公司

净收入与息税折旧摊销前利润的对账回复 和调整后的息税折旧摊销前利润回复

（未经审计， 以千计)