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☐000147620400014762042023-12-142023-12-14

美国
证券交易委员会
华盛顿特区 20549
表单 8-K

当前报告

根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条

报告日期（最早报告事件的日期）： 2023年12月14日

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菲利普斯爱迪生公司
（注册人的确切姓名如其章程所示）


马里兰州000-5469127-1106076
（州或其他司法管辖区）
公司注册的）		（委员会档案编号）（国税局雇主
证件号）
诺斯莱克大道 11501 号
辛辛那提, 俄亥俄
45249
（主要行政办公室地址）（邮政编码）
(513)554-1110
（注册人的电话号码，包括区号）


如果申请8-K表格旨在同时履行注册人根据以下任何条款承担的申报义务，请勾选下面的相应方框：
☐根据《证券法》第425条进行的书面通信（17 CFR 230.425）
☐根据《交易法》（17 CFR 240.14a-12）第14a-12条征集材料
☐根据《交易法》（17 CFR 240.14d-2 (b)）第14d-2 (b) 条进行的启动前通信
☐根据《交易法》（17 CFR 240.13e-4 (c)）第13e-4（c）条进行的启动前通信

根据该法第12（b）条注册的证券：
每个班级的标题交易品种注册的每个交易所的名称
普通股
每股面值0.01美元		佩科纳斯达克全球精选市场
用复选标记表明注册人是否是1933年《证券法》第405条（本章第230.405条）或1934年《证券交易法》第12b-2条（本章第240.12b-2条）所定义的新兴成长型公司。
新兴成长型公司 ☐

如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订后的财务会计准则。 ☐



第 7.01 项 FD 披露条例。
投资界日演讲

正如先前宣布的那样，菲利普斯·爱迪生公司（以下简称 “公司”）将于周四举办投资社区日， 2023年12月14日，从美国东部时间上午9点开始。感兴趣的人士可以通过公司网站investors.phillipsedison.com的投资者关系部分同时观看演示文稿的网络直播。对于那些无法收听直播的人，网络直播的档案将在公司的网站上公布。将在投资社区日演示中使用的幻灯片副本也可在公司网站上找到。

2023 年指南

在投资社区日之际，公司重申其先前宣布的2023财年指导方针，该指导方针汇总于下表，该指导方针基于公司目前对截至2023年12月31日的年度现有市场状况和假设的看法。这些陈述是前瞻性的，实际结果可能因市场状况而存在重大差异。
2023 年全年指导方针
（以千计，每股金额除外）低端高端
结果：
每股净收益$0.46$0.50
Nareit 每股 FFO$2.23$2.27
每股核心 FFO$2.31$2.35
同中心 NOI 增长3.75%4.50%
投资组合活动：
收购（扣除处置权）$250,000$300,000
开发和重建支出$35,000$45,000
其他：
利息支出，净额$85,000$88,000
G&A 费用$44,000$47,000
非现金收入项目(1)
$15,500$18,500
对收藏性的调整$3,000$4,000
(1)代表直线租金收入和高于市场和低于市场的租赁的净摊销额。
公司估计净收入与估计的Nareit FFO和Core FFO之间的对账可在公司网站上发布的投资社区日演示文稿附录中找到。公司没有在前瞻性基础上对同中心的净资产净值进行对账，因为它无法对某些对账项目提供有意义或合理准确的计算或估计，如果不作出不合理的努力，这些项目可能会对业绩产生重大影响。





























2024 年指导方针

在投资社区日之际，公司宣布了2024财年的初步指引，汇总于下表，该指引基于公司目前对截至2024年12月31日的年度现有市场状况和假设的看法。这些陈述是前瞻性的，实际结果可能因市场状况而存在重大差异。
2024 年全年初步指导方针
（以千计，每股金额除外）低端高端
结果：
每股净收益$0.50$0.55
Nareit 每股 FFO$2.33$2.40
每股核心 FFO$2.36$2.44
同中心 NOI 增长3.25%4.25%
投资组合活动：
收购（扣除处置权）$200,000$300,000
其他：
利息支出，净额$104,000$112,000
G&A 费用$45,000$49,000
非现金收入项目(1)
$14,500$18,500
对收藏性的调整$4,000$5,000
(1)代表直线租金收入和高于市场和低于市场的租赁的净摊销额。
公司估计净收入与估计的Nareit FFO和Core FFO之间的对账可在公司网站上发布的投资社区日演示文稿附录中找到。公司没有在前瞻性基础上对同中心的净资产净值进行对账，因为它无法对某些对账项目提供有意义或合理准确的计算或估计，如果不作出不合理的努力，这些项目可能会对业绩产生重大影响。

本表8-K表最新报告第7.01项中的信息已提供给美国证券交易委员会，不得出于任何目的，包括出于经修订的1934年《证券交易法》第18条的目的，或以其他方式受该部分规定的责任的约束，否则不应被视为以提及方式纳入向美国证券交易委员会提交的任何其他文件中，除非该文件中特别提及备案。

前瞻性陈述

本次报告包含经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条所指的某些前瞻性陈述。Phillips Edison & Company, Inc.（以下简称 “公司”）希望此类前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法》中有关前瞻性陈述的安全港条款的保护，并包括本声明，以遵守安全港条款。此类前瞻性陈述通常可以通过公司使用前瞻性术语来识别，例如 “可能”、“将”、“预期”、“预期”、“估计”、“相信”、“继续”、“寻找”、“目标”、“战略”、“计划”、“重点”、“优先事项”、“应该”、“可能”、“可能”、“可能”、“可能”、“可能”、“可能”、“可能”、“可能”、“看” 向前”、“乐观” 或其他类似的词语。提醒读者不要过分依赖这些前瞻性陈述，这些陈述仅代表截至本财报发布之日。此类陈述包括但不限于：（a）有关公司计划、战略、举措和前景的陈述；（b）关于公司承保增量收益率的陈述；（c）关于公司未来经营业绩、资本支出和流动性的陈述。此类陈述受已知和未知的风险和不确定因素的影响，这可能导致实际业绩与预测或预期的结果存在重大差异，包括但不限于：（i）国家、地区或地方经济环境的变化；（ii）当地市场状况，包括与公司投资组合中类似的房产的空间供过于求或需求减少；（iii）空缺、市场租金变化以及定期的需求维修、翻新和重新出租空间；（iv）来自其他可用空间的竞争购物中心及公司投资组合中物业对租户的吸引力；（v）公司租户的财务稳定性，包括但不限于他们支付租金的能力；（六）公司在到期债务到期时偿还、再融资、重组或延长债务的能力；（viii）利率变化和其他因素导致公司的借贷成本增加；（viii）潜力环境事务责任；（ix）灾难性天气和其他自然灾害对公司财产造成的损失事件和气候变化的物理影响；（x）公司在经济、市场、法律、税收和其他考虑因素下保持房地产投资信托基金资格的能力和意愿；（xi）税收、房地产、环境和分区法律的变化；（xii）信息技术安全漏洞；（xiii）公司的企业责任举措；（xv）主要高管的流失；（xv）公司的集中度有限数量的行业、地域或投资的投资组合；（xvi）的经济、政治和社会影响，以及与疫情或其他健康危机有关的不确定性；（xvii）在不续租或公司行使更换现有租户的权利的情况下，公司能够以相同或更好的条件重新租赁其房产；（xviii）公司租户的损失或破产；（xix）在公司寻求处置财产的范围内，公司的行动能力因此，价格极具吸引力，甚至根本没有；以及（xx）通货膨胀对公司及其租户的影响。可能导致实际结果不同的其他重要因素包括


在公司不时向美国证券交易委员会提交的文件中进行了描述，包括公司于2023年2月21日向美国证券交易委员会提交的2022年10-K表年度报告中描述的风险因素和其他风险和不确定性，该报告在公司向美国证券交易委员会提交的定期和/或当前报告中不时更新，可在美国证券交易委员会的网站www.sec.gov上查阅。因此，此类声明无意保证公司在未来的业绩。

除非法律要求，否则公司没有义务更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。




签名
根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式授权以下签署人代表其签署本报告。
   
 菲利普斯·爱迪生公司
   
日期：2023 年 12 月 14 日来自：/s/ 詹妮弗·罗宾逊
  詹妮弗·L·罗宾逊
  首席会计官兼高级副总裁
（首席会计官）