要约出售

单元 104 — 第 198 街 9295 号
不列颠哥伦比亚省兰利

该出售要约是在2023年11月23日提出的。（“报价” 或 “协议”）

收件人：高力麦考利尼科尔斯公司
格兰维尔街 200 号，19 楼
格兰维尔广场
不列颠哥伦比亚省温哥华 V6C 2R6

（以下称为 “代理人”）

之间：

TAB LABS INC.
94A 大道 19720 号 D107 单元
不列颠哥伦比亚省兰利 V1M 3B7

（以下称为 “买方”）

还有：

AVALITE SCIENCES INC.
第 198 街 104-9295 号
不列颠哥伦比亚省兰利 V1M 3J9

（以下称为 “卖方”，连同买方，即 “双方”）

以下签署人特此提议出售市政当局描述为不列颠哥伦比亚省兰利市198街104号至9295号单元的房产，该房产具有法律描述，更具体地说是：

PID：015-551-768 地块 4 号地块，第 34 段，8 号镇，新威斯敏斯特区地层规划 NW3095

（以下简称 “财产”）

根据以下条款和条件：

1. 购买价格

购买价格应为一百万四百九十九千美元（1,499,000 美元）（“购买价格”）的总和，支付方式如下：

(a) 可退还押金：作为购买价格的一部分，在接受本要约后的两 (2) 个工作日内以支票或银行汇票的形式向高力麦考利尼科尔斯公司支付总额为二万五千美元（25,000美元）（“可退还押金”），以信托形式存放，按本要约的规定持有；

(b) 最终定金：买方应在（i）买方满足或免除买方先决条件（定义见下文）后的两（2）个工作日内；以及（ii）相互条件（定义见下文），向卖方额外支付五万美元（50,000美元）（“最终定金”，连同可退还押金，即 “定金”）。根据第 1 (f) 条，押金将不予退还，并通过以下方式支付

以信托形式支付给高力麦考利尼科尔斯公司的支票或银行汇票，并将按本要约的规定持有；以及

(c) 收购价格余额：购买价款的余额应按照本协议规定，在交割时以经认证的信托支票或电汇方式支付给卖方或卖方的律师。

存款将按照以下规定进行存放：

(d) 如果买方不满足或免除条款3中规定的买方先决条件，或者买方和卖方不符合第4条规定的共同条件，则可退还押金将退还给买方；

(e) 如果卖方和买方完成房产的销售和购买，则定金将在截止日期计入购买价格；

(f) 如果卖方违反了在本协议项下完成财产销售的义务，则押金将立即退还给买方，但不损害买方的任何其他权利或补救措施；以及

(g) 如果买方因买方违约，在放弃或满足了条款3中规定的买方先决条件和第4条规定的共同条件作为卖方的唯一和排他性补救措施后，未能完成对财产的购买，则定金将由卖方保留并作为违约金予以绝对没收；

但无论如何，根据第3条，10.00美元的押金不得退还给买方。

2. 供应商责任

卖方将向买方提供其所拥有的与财产有关的所有信息（“项目文件”），其中包括：

(a) 分层文件，包括但不限于最近两 (2) 个财政年度的会议记录（理事会会议、年度股东大会和特别股东大会）、预算和章程

(b) 建筑计划

(c) 服务合同

(d) 拟议的设备清单

3. 买方条件先例

本优惠的前提是买方在双方接受本协议（“标的豁免日”）后四十五（45）天内满足或免除以下先决条件：

(a) 审查和批准第2条所述的项目文件；

(b) 买方进行并批准为完成本次交易而对财产进行任何检查；以及

(c) 买方获得董事会的批准以完成本次交易；

（“买方条件先例”）。

如果买方未能在规定的时间内或随后商定的时间内以书面形式通知卖方，买方的先决条件已得到满足或免除，则本协议将失效，可退还押金将全额退还给买方，但10.00美元除外，这笔押金应由卖方作为买方先决条件的宝贵对价保留。

买方的先决条件仅供买方受益。买方有权在规定的时间内自行决定放弃买方的先决条件，并继续进行本文所述的交易。

如果买方未按照本协议条款购买财产，则买方将赔偿卖方免受任何性质的任何损失、成本或损害，但合理的磨损除外；但是，根据本条款，买方对此类损失不承担任何责任，或因供应商或任何人的重大过失或故意不当行为而导致或与之相关的损失代表或在供应商的授权下行事。无论本协议中存在任何相反的内容，包括本协议第 3 条规定的买方赔偿义务无论出于何种原因在本协议终止后仍然有效。

4. 相互条件

本优惠的前提是买方和卖方在标的豁免日期之前满足或免除以下条件：

(a) 卖方和买方就卖方向买方出售的设备（“设备”）的逐项清单达成协议，商定此类设备的购买价格，并签订并执行单独的设备购买和销售协议。

（“共同条件”）。

共同条件是为了买方和卖方的共同利益，任何一方都不得单方面放弃。如果在规定的时间内或随后约定的时间内未满足共同条件，则本协议将失效，可退还押金将全额退还给买方。

5. 关闭

截止日期为2024年1月15日（“截止日期”），在买方律师办公室举行。在截止日期向卖方或卖方的律师支付购买价款后，买方应拥有该财产，但须遵守许可的留置权。通常由卖方和买方对房产进行调整的租金、税款、水电费和其他项目的所有进出调整均应在截止日期上午12点01分之前进行。如果在截止日期尚不清楚本年度税款，则将根据本年度税收比前几年的税收高10％进行调整，但各方将在确定本年度实际税收后十天进行重新调整。如果在截止日期当天或之前无法确定任何需要调整的项目，则

估算应由卖方和买方在合理行事的情况下共同作出，以期成交，并应在确定特定项目后做出最终调整。所有调整申请都必须在截止日期后的十二个月内提出，在这十二个月期限到期后，各方在该期限到期之前所做的调整是最终的，具有约束力。

买方完成本协议所设想的买卖交易的义务将以以下条件为前提：除非买方以书面形式免除，否则卖方将根据本协议切实履行本协议规定的所有义务，并且本协议中的所有陈述、担保、契约和协议或与本协议所设想的交易有关的任何文件在实质上都是真实的，并且在截止日期和截止日期就好像这样陈述、担保、契约和协议是在截止日期及截止日期作出的。

6. 供应商陈述、担保和契约

供应商陈述、担保和承诺（如适用）：

(a) 卖方是财产的所有者，有权处置同样的财产，其中不含所有抵押权，但官方最初发放的补助金中的保留权和附表A所附所有权搜索中概述的抵押权（“许可留置权”）除外；

(b) 在关闭时，不会有影响该物业的租赁、许可协议或其他占用或使用协议；

(c) 卖方未收到财产被征用的通知；

(d) 卖方没有收到兰利镇消防局长、卫生署、建筑或工程部门或对财产具有管辖权的任何其他部门或政府机构发出的任何针对该物业的未执行命令的通知；

(e) 除许可留置权外，该物业将在截止日期免除所有留置权、费用和抵押权；

(f) 在不以任何方式限制此处包含的其他陈述和保证的前提下，财产将以与买方根据第 3 (b) 款检查的相同条件维护并转让给买方；

(g) 卖方是《所得税法》所指的加拿大居民；

(h) 在截止日期，供应商应提交一份由熟悉财产的卖方高级官员（不承担个人责任）签发的证书，说明当时上述陈述和保证在实质上仍然是真实和正确的，如果不真实和正确，则说明其细节；

(i) 卖方未与任何影响物业的政府部门或机构签订任何重大承诺或协议，并且卖方没有收到任何书面通知，表示打算撤销与该物业有关的任何占用证书、执照或许可证；

(j) 供应商没有因卖方使用财产而被指控、收到违规通知或被判犯有任何违法行为

不遵守《环境管理法》（SBC 2003 c.53）的任何条款，或者在未定罪的情况下被处以罚款或以其他方式判刑或和解任何起诉，并且没有发出任何性质的判决通知或诉讼启动通知，据卖方所知，未经调查，卖方从未因任何违规或涉嫌违反《环境管理法》而受到调查；

(k) 任何政府机构均未要求卖方对财产进行任何环境封锁、退役、恢复、恢复或补救后调查，除非符合或遵守 EMA 的规定；

(l) 据卖方所知，未经调查，该财产没有受到EMA中定义的任何危险废物的污染，其数量未超过EMA允许的范围；以及

(m) 在关闭时，将没有与该物业有关的服务、维护、运营和其他合同。

上述陈述和保证应在截止日期后继续有效，并将在十二 (12) 个月内继续完全有效。卖方同意无条件地对买方及其各自的高级职员、董事、员工、代理人、继任者和受让人（统称为 “买方受偿方”）进行赔偿、保护并使买方免受损害，使其免受损害，使其免受损害，使其免受损害，使其免受损害，这些损失和费用可能发生在全额赔偿基础上，或者任何买方受赔偿方可能直接或间接遭受损失、承担或被要求支付的款项由于任何虚假陈述、不准确、不正确或违反供应商在本协议或任何其他协议、附表证书或根据本协议要求供应商签订或交付的其他文件中做出的任何陈述或保证而导致的、与之相关或由此引起。

7. 买方的陈述、保证和契约

买方陈述、担保和契约（如适用）：

(a) 买方是一家根据不列颠哥伦比亚省法律正式注册并有效存在的公司；

(b) 买方有权力、权限和能力签订本协议，履行本协议规定的义务并进行本协议所设想的交易；

(c) 本协议的执行和交付以及本协议所设想的交易的完成已获得买方所有必要的公司行动的正式授权；

(d) 买方已注册用于商品及服务税；

(e) 买方不是《所得税法》（加拿大）所指的非加拿大居民；以及

(f) 在收盘时，买方应提交一份由买方高级官员（不承担个人责任）签发的证书，说明当时上述陈述和保证仍然是真实和正确的，如果不真实和正确，则说明其细节。

上述陈述和保证应在截止日期后继续有效，并将在十二 (12) 个月内继续完全有效。买方应在得知违规行为后的十 (10) 个工作日内，不迟于截止日期后的十二 (12) 个月内，向卖方发出书面通知卖方每起违反陈述或担保的行为及其详情。

8. 买方的确认和协议

买方特此承认并同意：

(a) 尽管本协议中包含任何相反的规定，但买方以 “原样/现状” 的条件购买房产，仅受卖方在本协议中作出的承诺、陈述和保证的约束。买方进一步承认，仅在遵守卖方在本协议中作出的承诺、陈述和保证的前提下，买方有责任就财产以及与财产有关或影响该物业的所有事宜，包括但不限于财产的维修状态、物业的分区以及财产的环境和物理状况，满足其要求；

(b) 卖方不以法律或其他方式就财产的状况（环境或其他方面）、适用性或适用性作出任何明示或暗示的保证或陈述，但本协议中明确规定的保证或陈述除外；

(c) 本节的规定不得在截止日期合并，但应继续有效。

9. 分配

据理解并同意，买方有权转让其在本协议下的权利和义务，或经卖方同意将财产转让给另一方，不得无理拒绝，但在这种情况下，买方仍应对其在本协议下的义务承担责任。如果本协议被转让，则卖方将有权获得买方或任何后续受让人转让协议所产生的任何利润。尽管有上述规定，但未经买方同意，买方有权将其在本协议下的权利转让给在截止日期（包括截止日期）之前仍然是买方关联公司（其含义见《商业公司法》（不列颠哥伦比亚省））的任何实体，或通过合并或合并或其他涉及买方或其任何关联公司的类似交易而可能产生的任何继任者或关联实体卖方的，前提是：

(a) 买方将就任何此类转让向卖方发出书面通知；

(b) 对于任何此类关联公司履行买方在本协议下的义务，买方仍将对卖方承担全部责任，并且不会被解除本协议的履行；以及

(c) 关联公司与卖方签订协议，承担买方在本协议下的权利和义务。

10. FINTRAC

FINTRAC 是加拿大金融交易和报告分析中心。C25号法案已通过并于2008年6月23日生效，涉及房地产行业受其约束的《犯罪所得（洗钱）和恐怖主义融资法》。卖方和买方承认并同意代理人受上述法律的约束，并将协助代理人遵守相关立法。这包括向代理人提供与本次交易有关的个人和/或公司的身份证明。代理人将根据监管和公司隐私要求随时对所有此类材料和信息保密和保密。

11. 将军

(a) 时间是本协议的精髓。

(b) 本协议受不列颠哥伦比亚省法律管辖，并根据该省法律进行解释。

(c) 据了解，除本协议中包含的陈述、担保、担保、承诺或协议外，不存在其他任何陈述、担保、承诺或协议。

(d) 存款将存入不计息的信托账户。

(e) 卖方和买方承认并同意，商品及服务税以及根据省级立法征收的任何PST、销售税或类似税（“销售税”）应为购买价格之外应由买方支付的金额。买方应就本协议所考虑的交易支付所有适用的财产或土地转让税、商品及服务税和销售税，并应支付卖方在截止日期收盘时收取的任何此类税款。如果注册人是消费税法规定的注册人，则买方应在截止日期向卖方提供这方面的证书，包括对因买方未能说明商品及服务税而产生的任何罚款、索赔或损失的赔偿（“商品及服务税证书”），并应根据消费税法向加拿大税务局支付或说明根据本要约出售和购买房产应支付的所有商品及服务税。如果买方不是《消费税法》规定的注册人，则应向卖方汇出根据本要约出售和购买房产而应支付的所有商品及服务税。

(f) 买方特此向卖方作出赔偿，使卖方免受损害，并应就买方在截止日期收盘时未能向买方收取的任何消费税、商品及服务税、销售税或土地转让税直接或间接产生的任何和所有索赔、负债、税款、罚款、利息、成本以及法律和其他费用，向卖方支付和补偿。

(g) 代理人、买方和卖方均应不时签署和交付所有进一步的文件，并采取合理要求的进一步行动和事情，以使本协议生效。

(h) 本要约只能通过双方的书面协议进行修改。

(i) 买方及其各自的委托人、代理人和关联公司不得披露有关本次交易的任何信息，包括但不限于要约的存在或预期的销售价格和条款

特此或其他财产信息，但其各自的会计师、律师、贷款人和顾问除外。

(j) 本要约以及根据本要约签订的协议、文书和其他文件列出了双方就本要约标的达成的完整协议和理解，取代了双方先前就本要约事宜达成的协议和谅解，除本要约中包含的协议外，没有任何口头或书面协议、承诺、担保、条款、条件、陈述或抵押协议。

(k) 本优惠将确保双方的继承人、遗嘱执行人、管理人、法定代理人、继承人和允许的受让人受益，并对他们具有约束力（视情况而定）。

12. 财产损害的责任

在财产的销售和购买完成之前，财产应由卖方承担风险，此后风险由买方承担。

如果由于火灾、暴风雨、闪电、地震、洪水或其他不可抗力、火灾、爆炸、暴动、暴动、暴动、起义或战争等原因导致财产在关闭之前发生重大损失，则买方可以选择：

(a) 取消本协议，在这种情况下，定金应退还给买方；或

(b) 结束销售并要求卖方将与财产有关的任何保险索赔的收益转让给买方。

13. 关闭文件

卖方将在完成永久产权转让（“转让”）时或之前以可登记的形式向买方交付财产，从而将财产转让给买方。买方应承担转让费用，卖方应承担清算除许可留置权以外的任何费用的费用，并应全权负责应付的任何房地产佣金。

在收盘日前至少三个工作日，买方应让其律师准备并向卖方交付所有合理要求的文件

卖方律师将根据其条款完成本次交易，包括转让、调整声明、转让卖方在与财产有关的任何未偿担保、担保或赔偿中的权益、许可留置权的转让和假设、共同承诺进行调整、商品及服务税证书及此处提及的任何文件和证书，以及为更完善、更绝对地转让、保证和审查可能合理需要的其他文件该物业的所有权在本文所设想的买方。

如果卖方有现有财务费用需要从所有权中清除（如附表B所示），则卖方虽然仍需要清算此类费用，但可以等到收到收购价款后立即支付和清偿现有财务费用，但在这种情况下，买方应将购买价款支付给信托律师或公证人，承诺支付和清偿财务费用，并将余额（如果有）汇给卖方。

如果买方依靠新的抵押贷款来支付购买价格，则买方虽然仍需要在截止日期支付购买价款，但可以等到转让和新的抵押文件在相应的土地所有权办公室提交注册后才向卖方支付购买价款，但前提是买方已经：(a) 向卖方提供购买价款中没有担保的部分新的抵押贷款，以及（b）满足了新抵押权人的所有融资条件，除了提交抵押贷款进行登记，以及（c）向卖方提供律师或公证人承诺在提交转让和新的抵押文件以及抵押权人预付抵押贷款收益时支付购买价款。

在截止日期当天或之前，买方将以信托方式向买方的律师支付经调整后的收购价格余额，减去买方安排的任何抵押贷款在截止日期预付给买方的金额。付款后，买方律师收到本第13条提及的文件和物品后，买方将要求买方的律师在土地所有权办公室提交转让书（连同需要提交的其他文件），同时提交适用于买方安排的与购买房产有关的任何抵押贷款的任何担保文件。买方的律师在申请后对房产进行了搜索，结果表明，按照土地所有权办公室的正常惯例，财产所有权将以买方的名义发放，但仅受许可抵押权的约束，并且所有权状态符合本要约的条款和条件，则买方应让买方的律师向卖方或卖方的律师支付剩余的款项购买价格，并发布和交付此处提及的结算文件。

14.加拿大卫生部执照

截止日期之后，卖方将自费促使加拿大卫生部与该物业相关的任何许可证被终止或取消。

15. 网站简介

根据《不列颠哥伦比亚省环境管理法》或相关法规，买方特此免除要求卖方向买方提供房产场地概况的任何要求。

16. 披露

卖方和买方承认并同意：

(a) 根据加拿大房地产协会的道德守则，高力麦考利尼科尔斯公司（由格雷格·莱恩代表的 “买方代理人”（“销售人员”）已披露其代表买方，而麦克唐纳现实韦斯特玛（由Humraj Kallu代表的 “卖方代理人”，“销售人员”）已披露在交易中代表卖方本协议中描述的；

(b) 为了满足本协议中描述的交易，代理人过去和有权将其从任何一方或任何其他来源收到的任何相关信息传递给代理人认为合适的双方，而不会与他们对任何一方的职责发生冲突；以及

(c) 供应商将向买方代理人支付佣金，该佣金将于截止日期支付，金额为一万七千美元（合17,000.00美元），外加商品及服务税。

17. 保密性

双方同意，本协议、其中包含的条款以及与之相关的任何谈判应被视为 “机密信息”，并在本协议终止或到期后继续有效。

18. 具有约束力的协议

一旦买方和卖方都接受，本要约即构成一份具有约束力的协议，用于根据此处包含的条款和条件购买和出售房产。

19. 通过电子手段执行

本协议可以由当事方在对应方中签署，并通过传真或电子方式传输，如果这样执行和传输，则无论出于何种目的，本协议的效力都将与双方已签署的原始协议一样有效。

20. 接受日期

本要约不可撤销，应在太平洋标准时间2023年11月30日下午5点之前开放供买方接受，一旦买方接受，将构成根据此处包含的条款和条件购买和出售所述财产的具有约束力的协议。如果买方在上述时间和日期当天或之前未接受本优惠，则本优惠无效，可退还押金以及任何应计利息应全额退还给买方。

为此，卖方在上述日期和年份执行了本要约，以昭信守。

2023年11月29日，买方特此根据上述条款和条件接受上述优惠。

附表 A

标题搜索打印 2023-06-08，11:16:37

文件参考：请求者：梅雷迪思·伍兹

**仅限当前信息-未显示已取消的信息**

根据《分层财产法》（第 249 条）颁发的所有权

新威斯敏斯特土地所有权区

新威斯敏斯特土地所有权办公室

标题编号 CA7887379

来自标题编号 CA6961333

申请已收到 2019-11-25

申请已进入 2019-12-09

Fee Simple 中的注册所有者

注册所有者/邮寄地址 AVALITE SCIENCES, INC.INC.NO.BC0718177
第 198 街 104-9295 号
不列颠哥伦比亚省兰利
V1M 3J9

税务局兰利，乡镇公司

土地描述

包裹标识符：015-551-768
法律描述：
分层地块 4 第 34 节新威斯敏斯特区第 8 区地层规划 NW3095，以及与分层地块单位权利成比例的共同财产权益，如表格 1 所示

法律注释无

费用、留置权和利息

性质：法定建筑计划

注册号 AB186729

注册日期和时间 1988-09-14 12:30

备注：除其他外
《土地所有权法》第 216 条

重复的《不可分割的标题》没有出色

转账无

待处理的申请无

标题编号：CA7887379 标题搜索打印第 1 页，共 1 页