附录 10.2
租赁第六修正案
本租赁第六修正案（“第六修正案”）于2023年9月6日起由加州有限责任公司De Anza Enterprises LLC（“房东”）和特拉华州公司DURECT Corporation（“租户”）和特拉华州公司DURECT Corporation（“租户”）在2023年9月6日起制定并生效，也就是该第六修正案由所有需要签署该修正案的人员全面执行之日（“生效日期”）：
R E C I T A L S：
A.
1999年2月18日左右，由Hover Family Trust、Sarah T.Behel、Julia G. Hover Smoot、David H. Hover、Teresa Korol和Johnson Family Trust（“合资企业”）组成的合资企业De Anza Enterprises, Ltd.，与租户签订了某些修改后的净单租户租赁协议（“原始租约”），该协议通常被称为10240 Bubb Road，加利福尼亚州库比蒂诺，在原始租约（“场所”）中进行了更具体的描述。
B.
2004年2月18日左右，合资企业和租户签订了关于房屋租赁的某些租赁协议修正案（“第一修正案”）；2009年8月6日左右，合资企业和租户签订了关于房屋租赁的某些第二修正案（“第二修正案”）；在2010年12月21日左右，合资企业和租户签订了该第三修正案关于房屋租赁（“第三修正案”）；2013年8月20日左右，合资企业和租户于2018年8月15日左右签订了关于房屋租赁的某些第四修正案（“第四修正案”），合资企业和租户签订了关于房屋租赁的特定第五修正案（“第五修正案”）。此处将原始租约、第一修正案、第二修正案、第三修正案、第四修正案和第五修正案统称为 “租约”。
C.
合资企业是房东的前身权益，是房屋的所有者和租约下的房东。
D.
本第六修正案中使用的所有大写术语以及此处未另行定义的所有术语均应具有租约中规定的含义。
E.
房东和租户现已同意修改租约以延长延期期限，并根据此处所述的条款和条件对租约进行其他更改。
因此，现在，考虑到上述叙述以及下文规定的共同契约和协议，双方特此达成以下协议：
1.
延长到期日；确认期权。双方承认，第五修正案第1节规定，延期期限将于2024年2月19日到期（“到期日”）。双方进一步承认，第四修正案第2节向租户提供了一个选择权，允许租户将租约期限进一步延长到到期日之后，再延长五（5）年，该期限受原始租约第35节规定的条款和条件的约束，并应被视为原始租约第35条规定的第二续订期限。那个
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双方进一步承认，第五修正案第1节确认了第四修正案第2节中授予的期权，并规定该期权可以按照租赁条款和条件的规定继续行使。双方进一步承认，根据原始租约第35节，租户应在第一续订期结束前至少一百八十（180）天书面通知房东行使第二续订期的选择权，双方就本第六修正案而言，第一续订期限是指到期日。双方进一步承认，到期日前一百八十 (180) 天（不考虑根据第六修正案第1节做出的任何修改）的日期为2023年8月23日。基于上述事实，双方特此同意，自生效之日起，将到期日再延长三（3）年（“新的延期期限”），至2027年2月19日，并根据经第四修正案第2节、第五修正案第1节和本第1节的规定修改的原租约第35条授予租户的第二续订期权第六修正案仍可根据租户的租约条款和条件行使房东在2026年8月23日当天或之前发出书面通知，表示打算这样做。为避免疑问，只要租户在2026年8月23日当天或之前向房东发出书面通知，表示其打算行使第二个续订期的期权，并且没有违反租约的任何条款和条件，则第二个续订期限应从2027年2月20日延长至2032年2月19日。
2.
新延期的基本月租金。双方特此同意，特此进一步修订租约，从新的延期期的第一天起，应按以下方式支付场所和服务场的月租金（“租金”）：
学期月份日历期租金
01 – 02 2/20/2024 - 4/19/2024 $70,095.00
03 – 12 4/20/2024 - 2/19/2025 $93,460.00
13 – 24 2/20/2025 - 2/19/2026 $96,263.80
25 – 36 2/20/2026 - 2/19/2027 $99,151.71
3.
租户改进。房东特此同意以下改进，但须根据原始租约第12节批准图纸、规格、合同、承包商、履约和付款保证金。经房东批准，以下改善措施应完全由租户执行、管理和支付：a. 根据附录 “A” 所附描述安装用于储存材料的外部设施结构。
b. 根据附录 “A” 所附说明在实验室内安装额外的通风柜。
4.
房舍改善。双方同意，房东应更换房屋午餐室中的地板、台面和后挡板，全部由房东自行承担费用和费用；这项更换工程的实施细节应由房东自行决定。
5.
代表；经纪佣金。关于本第六修正案条款的谈判，双方承认，租户由乔·埃利奥特和高力国际（“租户经纪人”）代理，房东由丹尼尔·冈萨雷斯先生和法拉利奥托博尼·卡普托和旺德林律师事务所代理。双方进一步承认，在谈判本第六修正案条款时，房东应负责支付自己的律师费。双方同意，根据房东与租户经纪人之间单独协议的条款和条件，房东应向租户经纪人支付新延期条款价值的1.½％的佣金。
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a.
冲突。尽管租约中有任何相反的规定，但如果租赁条款与本第六修正案的条款和条件存在冲突或不一致，则本第六修正案中规定的条款和条件应以本第六修正案中规定的条款和条件为准，并应被视为取代租赁的印刷条款。无论本第六修正案是否特别修订，特此对租赁的所有条款和条款进行必要的修订，以实现本第六修正案的目的和意图。
b.
批准。除非本第六修正案明确修改和/或修改，否则租约的条款和规定在此获得批准、确认，并将保持不变，并具有完全的效力和效力。
c.
权威。代表各方签署本第六修正案的个人代表并保证，根据公司的管理文件，该个人有权以公司的名义并代表公司执行和交付本第六修正案。
d.
继任者和受让人。经特此修订的租约适用于房东和租户及其各自的继任者和受让人，并具有约束力。
e.
多个对应物。本第六修正案可以在任意数量的对应方中执行，每份对应方均应被视为原件，并且共同构成同一个文书。为了促进本第六修正案所设想的协议，可以使用通过传真或电子邮件以 “PDF” 格式传输的签名来代替原始签名。各方均打算受该方在本第六修正案上的传真或 “PDF” 格式签名的约束，知道其他当事方依赖该方的传真或 “PDF” 格式签名，因此特此放弃根据签名形式对执行本第六修正案的任何抗辩。
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房东： De Anza 企业有限责任公司， 一家加州有限责任公司 作者：/s/ Salley Behel 印有姓名：Sally Behel 它是：医生 日期：2023 年 5 月 9 日 |
租户: DIRECT 公司， 特拉华州的一家公司 作者：/s/ Tim Papp 印刷姓名：Tim Papp 它是：首席财务官 日期：2023 年 5 月 9 日 |
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