EX-10.9

本《终止租赁协议》(以下简称《协议》)自2023年7月19日起由特拉华州有限责任公司(房东)ARE-10933 North Torrey Pines，LLC和特拉华州公司(以下简称承租人)Single Genome Systems，Inc.签订并签订，内容如下：

根据该日期为二零二二年一月十九日的若干租赁协议(“该租赁”)，业主将位于加州圣地亚哥的所有即将兴建的实验室/办公大楼(称为“3号楼”及“4号楼”)租赁予承租人，详情见该租赁的详细描述。本文中使用的未定义的大写术语应具有本租赁中为此类术语定义的含义。

四、

业主联属公司及租户均为一份日期为2020年6月26日的若干租赁协议(经修订，“3010 SPR租赁”)的订约方，根据该协议，租户向业主联属公司租赁位于加州圣地亚哥科学园路3010号的一幢大楼内的若干空间。

业主联属公司及租户是于2019年11月15日订立的某租赁协议(经修订后为“3033 SPR租赁”)的订约方，根据该协议，租户向业主联属公司租赁位于加州圣地亚哥科学园路3033号的一幢大楼内的若干空间。

因此，现在，考虑到前述情况和双方在此作出的承诺，并出于其他良好和有价值的代价，现确认收到房东和租客，双方同意如下：

租约终止。在满足或有事项(定义如下)的情况下，业主和租客同意自或有事项满足之日(“终止日”)起终止租约。双方特此同意，本协议以业主和第三方租户(“新租客”)就整栋4号楼和3号楼的一部分(“拟出租房产”)签署新的租赁协议(“新租赁”)为明确条件(该条件为“或有条件”)，条款和条件为业主以其唯一和绝对的酌情决定权可接受；然而，如果与新租户签订的新租赁的可出租面积小于(或大于)拟出租房产的面积，则业主有权自行决定是否满足或有条件。如果在2023年9月1日之前未满足或有条件，则本协议将自动失效，不再具有任何效力或效果。为使房东有机会与新租户洽谈新租约，承租人特此同意，房东应被允许停止与作为租约附件C的工作信函中所设想的房东工作有关的任何进一步规划、设计和施工；但是，如果

如不能满足应急要求，则业主应重新开始规划、设计和施工本租约中所考虑的业主工作。如果意外情况未得到满足，且业主再次开始规划、设计和施工业主的工作，则承租人承认业主有权提供业主完成工作的最新时间表，并据此单方面修改租约中的目标开工日期(这将有助于推迟租约中规定的基于目标开工日期的任何减损和终止权利)。

只要满足这一条件，而且租户在3010 SPR租约和/或3033 SPR租约下没有违约(超出任何适用的补偿或宽限期)，则房东应在满足或有事项后10个工作日内向租户交付1,840,388.58美元的资金(“初始终止付款”)，作为租户同意按照本协议的规定加快租约到期日的代价。此外，只要满足或有条件，并进一步假设承租人在3010 SPR租赁和/或3033 SPR租赁下没有违约(超出任何适用的补救措施或宽限期)，则房东应不迟于满足或有事项之日后135天向承租人交付982,619.74美元的资金(“第二次终止付款”)，作为承租人同意按照本协议的规定加快租约到期日的进一步考虑。

基本租金和保证金。在承租人签署租约的同时，承租人向业主支付1,110,596.40美元的预付基本租金(“预付基本租金”)和1,110,596.40美元的信用证保证金。如果或有事项得到满足，则在或有事项得到满足后60天内，房东应将预付的基本租金退还给租户，并退还信用证。

终止和投降。终止日期后，承租人对该房屋不再有任何形式的权利。尽管有上述规定，根据本条款第5节的规定，租约的条款在租约终止后仍然有效的条款将在本文规定的租约终止后继续有效。

没有更多的义务。业主和租客双方同意，自终止日起，另一方免除租约项下与物业有关的任何进一步义务，但租约项下的该等义务除外，根据其条款，该等义务旨在租约终止后继续存在，且本协议另有规定者除外。本合同中的任何条款均不能免除承租人在终止日期前根据本协议修改的租赁合同所承担的义务。

解除责任。自终止之日起，承租人解除并免除房东因租约而产生的与房屋有关的任何责任。承租人承认本免责条款是本协议的重要条款，如果没有该条款，房东将不会成为本协议的一方。

10.

没有任务。承租人表示并保证承租人并无转让、按揭、分租、质押、抵押或以其他方式转让租赁的任何权益，且该承租人于本协议日期持有租赁所载的物业权益。

11.

无修改。除非各方以书面形式签署，否则不得修改或终止本协议。本协定可以一式两份的副本签署，这些副本合在一起将构成对双方具有约束力的一份协定。

13.

律师费。如果双方当事人之间发生纠纷，胜诉方有权要求另一方支付其合理的律师费和费用。每一方应对与本协议的谈判、执行和交付以及完成本协议预期的交易相关的费用和法律费用负责。

15.

OFAC。承租人和承租人的所有实益所有人目前(A)遵守并应在租赁期限内始终遵守美国财政部外国资产管制办公室(OFAC)的规定以及与之相关的任何法规、行政命令或规定(统称为OFAC规则)，(B)在租赁期限内没有也不得列入特别指定国民和封锁人员名单、逃避外国制裁者名单或部门制裁识别名单，均由OFAC保存和/或在OFAC或其他政府当局根据任何授权法规、行政命令或法规维护的任何其他类似名单上，并且(C)不是根据OFAC规则禁止美国人与其进行业务往来的个人或实体。