EX-10.5

租赁的第三项修正案(本“第三修正案”)于2020年6月19日由特拉华州有限责任公司(“房东”)的ARE-SD Region No.LLC和特拉华州公司(“承租人”)的Single Genome Systems，Inc.之间进行。

业主与租客于2019年11月15日订立该特定租赁协议，该协议经该日期为2020年2月24日的该租赁第一修正案修订，并经该日期为2020年5月7日的该租赁第二修正案(经修订，“租赁”)进一步修订。根据该租约，租户租用位于加利福尼亚州圣地亚哥科学园路3033号的一幢大楼内约15,796平方英尺的可出租物业(“原物业”)。原来的房产在租约中有更详细的描述。本文中使用的未定义的大写术语应具有本租赁中为此类术语定义的含义。

在下述条款及条件的规限下，业主及租客均希望修订租约，以扩大原有物业的面积，方法包括在一般称为A套房的建筑物内增加若干空间，约有12,685平方尺的可出租平方尺，详见附件A(“扩展物业”)。

因此，现在，考虑到通过引用并入本文的前述叙述，考虑到本文中包含的相互承诺和条件，以及对于其他良好和有价值的对价，房东和租客同意如下：

扩建房舍。除原有物业外，自扩建物业开始日期(定义见下文第2节)起，业主向租客出租租约，而租客则向业主、扩建物业、

快递。业主应尽合理努力在目标扩建场所开工之日或之前将扩建场所交付给租户(“交付”或“交付”)。如果房东未能及时交付扩建房屋，房东不对租户承担由此造成的任何损失或损害的责任，扩建房屋的租约不得无效或不可撤销。

“扩建房屋开工日期”为业主将扩建房屋交付给承租人之日。“目标扩建场地开工日期”应为2022年1月1日。应业主要求，承租人应签署并交付一份《承租人对扩建场所开工日期的确认书》，并将其作为附件B：但承租人未能签署并交付该确认书不影响业主在本合同项下的权利。

除本第三修正案所载者外：(I)承租人应接受扩建物业于扩建物业开始日期时的“原状”；(Ii)业主不对扩建物业的任何瑕疵负任何责任；及(Iii)承租人接管扩建物业，即为承租人接受扩建物业及扩建物业在取得占有权时状况良好的确凿证据。

在租期内，承租人有权免费使用自扩建物业开工之日起业主在扩建物业内所拥有的家具、固定装置及设备(如有)(“业主扩建物业家具”)。承租人无权在租期内的任何时间将业主的任何家具从扩建房屋中移走。承租人应尽合理努力维护房东的扩建房屋家具，并在租约期满或提前终止时将家具归还房东，条件与承租人收到的情况相同，但受普通损耗的限制。

承租人同意并承认，业主或业主的任何代理人均未就扩建物业的全部或部分状况及/或扩建物业是否适合承租人的业务作出任何陈述或保证，而承租人放弃对扩建物业适合许可用途的任何默示担保。

房舍和大楼。自扩建物业开始生效之日起，租约第1页上有关“物业”及“物业的可出租面积”的定义用语将全部删除，并代之以：

“房产：(1)俗称F套房，约有3,722平方英尺的可出租面积(”最初的房产“)，(2)俗称B套房和C套房，约有12,074平方英尺的可出租面积(”后续房产“)，以及(3)俗称A套房的部分，约有12,685平方英尺(”扩建房产“)，如表A所示，全部由房东决定。

自扩建房屋生效之日起，本租约附件A应予以修订，以包括本第三修正案附件附件A所述的扩建房屋。

(b)

扩建房舍。自扩建物业开工日期起，承租人须(除原物业基本租金外)按扩建物业每年每平方英尺租金60.00美元的费率支付扩建物业的基本租金，并于扩建物业开工日期的每个周年日自动增加租金调整百分比(即3%)。

承租人的份额。自扩建楼房开始营业之日起，租约第1页的“承租人在楼宇营运开支中所占的份额”一词将全部删除，并代之以：

承租人分摊建筑物营运费用：27.67%(初期楼宇3.62%，后续楼宇11.73%，扩建楼宇12.32%)

基期：自(I)生效日期的初始物业开始，(Ii)随后的物业生效日期的后续物业开始，以及(Iii)扩建物业生效日期的扩建物业开始，至长期租约生效日期(定义见长期租约)生效日期后30天止。

地区性便利设施。承租人应继续支付租约中规定的与原有房产相关的便利设施费用，直至租约期满。自扩建物业开始生效日期起，租约第40节的条款将适用于扩建物业，而承租人应开始就扩建物业按承租人当时就原有物业支付的每可租平方英尺相同的费率支付康乐设施费用(按租约第40(B)条调整)。

控制区。尽管租约中有任何相反规定，自扩建物业开始日期起，承租人应100%使用附件C中指定为2A的控制区，与其占用扩建物业有关。

停车。除根据租约第10节分配给租户的原物业停车位外，租户有权‘在符合租约第10节条款的情况下，在扩建物业的每1,000个可出租平方英尺中额外使用2.5个停车位。

10.

危险材料储存区。在使用房屋期间，承租人有权使用本第三修正案附件D所示区域(“承租人危险物品安全储存区”)，用于储存承租人的危险材料废物和其他危险材料。承租人应保持适当的记录，获得并保持适当的保险，执行报告程序，并根据适用的州和联邦法律要求采取或促使采取与使用承租人的危险物质安全储存区相关的所有其他必要或要求的行动。承租人应按照本租约第28条的要求，自行承担费用，放弃承租人的危险物品安全储存区，无任何杂物和垃圾，无任何有害物质，正常损耗除外。

11.

OFAC。租户和房东目前(A)遵守并在租赁期间始终遵守美国财政部外国资产管制办公室(OFAC)的规定以及与之相关的任何法规、行政命令或法规(统称为OFAC规则)，(B)没有列在OFAC保存的特别指定国民和受封锁人士名单上，和/或在租赁期间也不应列入OFAC或其他政府当局根据任何授权法规、行政命令或法规保存的任何其他类似名单上，以及(C)不是根据OFAC规则禁止美国人与其进行业务往来的个人或实体。

13.

经纪人。房东和租客各自声明并保证，它没有与本第四修正案中反映的交易相关的任何经纪人、代理人或其他人(统称为“经纪人”)进行交易，除了休斯·马里诺公司、圣地亚哥的高纬物业公司和世邦魏理仕公司以外，没有任何经纪人促成这笔交易。房东和租客在此同意就任何经纪人(休斯·马里诺公司、圣地亚哥的Cushman&Wakefield公司和世邦魏理仕公司除外)因与租客或房东，Inc.的交易而要求佣金或其他形式的赔偿，在此对另一方进行赔偿并使对方不受损害。在适用的情况下，关于本租赁交易。

第三修正案是双方就本协议标的达成的完整协议，并取代所有先前和同时的口头和书面协议和讨论。本第三修正案只能通过双方签署的书面协议进行修改。

本第三修正案对双方、其各自的代理人、员工、代表、管理人员、董事、分公司、子公司、关联公司、受让人、继承人、利益继承人和股东具有约束力，并应符合其利益。

本第三修正案可签署两份或两份以上副本，每份副本应被视为原件，但所有副本一起构成一份相同的文书。副本可通过传真、电子邮件(包括pdf或任何符合美国联邦《2000年ESIGN法案》的电子签名过程)或其他传输方式交付，如此交付的任何副本应被视为已妥为且有效

交付并对所有目的有效和有效。就本第三修正案及与之相关的所有事项而言，电子签名应被视为原始签名，此类电子签名与原始签名具有同等的法律效力。

除本第三修正案修订和/或修改的条款外，本租约现予批准和确认，本租约的所有其他条款将保持完全效力，不受本第三修正案的更改和不变。如果本第三修正案的规定与本租赁的规定有任何冲突，应以本第三修正案的规定为准。无论是否经本第三修正案特别修订，本租约的所有条款和规定现予修订，以达到本第三修正案的目的和意图所需的程度。