EX-10.4

2020年5月7日，在特拉华州有限责任公司(“房东”)和特拉华州公司(“承租人”)之间的ARE-SD区域编号35，LLC之间。

业主与租客于2019年11月15日订立该若干租赁协议，并经该日期为2020年2月24日的该等租赁第一修正案(经修订后的“租赁”)修订。根据该租约，租户租赁位于加利福尼亚州圣地亚哥科学园路3033号的一栋大楼内约15,796平方英尺的可出租物业(“物业”)。原来的房产在租约中有更详细的描述。本文中使用的未定义的大写术语应具有本租赁中为此类术语定义的含义。

因此，现在，考虑到通过引用并入本文的前述叙述，考虑到本文中包含的相互承诺和条件，以及对于其他良好和有价值的对价，房东和租客同意如下：

长期租赁。自本第二修正案之日起，现将租约第2(C)节最后一段全部删除，并替换为：

“(C)尽管本租约有任何相反规定，租客和房东承认并同意，如果租客和房东(或房东的关联公司)因任何原因没有签订长期租赁协议，根据该协议，租户将租赁至少70,000平方英尺的可出租空间

于2020年12月31日或之前在圣地亚哥地区业主(或业主的附属公司)拥有的项目(“长期租赁”)从业主(或业主的附属公司)拥有的项目(“长期租赁”)获得业主(或业主的附属公司)的长期租赁，该长期租赁的条款和条件应为业主(或业主的附属公司)和租户合理接受，则本租赁将于2020年12月31日自动终止。如果根据本款的规定终止租约，承租人应按照下列规定在该日自愿退还房产

根据租约所载的所有退回规定及租客于租约期满时须交还物业的情况下，租客对物业的任何部分将不再享有任何其他权利，而业主及租客均不再根据本租约享有任何其他权利、责任或义务，但在本租约终止后仍须明确保留的条款除外。房东对租客不承担任何与签订长期租约失败有关或因此而引起的责任。“

OFAC。租户和房东目前(A)遵守并在租赁期间始终遵守美国财政部外国资产管制办公室(OFAC)的规定以及与之相关的任何法规、行政命令或法规(统称为OFAC规则)，(B)没有列在OFAC保存的特别指定国民和受封锁人士名单上，和/或在租赁期间也不应列入OFAC或其他政府当局根据任何授权法规、行政命令或法规保存的任何其他类似名单上，以及(C)不是根据OFAC规则禁止美国人与其进行业务往来的个人或实体。

经纪人。房东和租客各自声明并保证没有与任何经纪人、代理人或其他人(统称为经纪人)就本第二修正案中所反映的交易进行交易。房东和租客在此同意赔偿并使对方不受任何经纪人的索赔，该经纪人因与租户或房东(如适用)就本次租赁交易而要求佣金或其他形式的赔偿。

本第二修正案是双方就本修正案的标的达成的完整协议，并取代所有先前和同时的口头和书面协议

本第二修正案对双方、其各自的代理人、员工、代表、高级管理人员、董事、分公司、子公司、关联公司、受让人、继承人、利益继承人和股东具有约束力，并应符合其利益。

本第二修正案可以签署两份或两份以上的副本，每一份应被视为原件，但所有副本应共同构成一份相同的文书。副本可通过传真、电子邮件(包括pdf或符合美国联邦2000年ESIGN法案的任何电子签名过程)或其他传输方式交付，因此交付的任何副本应被视为已正式且有效地交付，并且在任何目的下都是有效的。就本第二修正案及与之相关的所有事项而言，电子签名应被视为原始签名，此类电子签名与原始签名具有相同的法律效力。

除经本第二修正案修订及/或修改外，本租约现予批准及确认，本租约的所有其他条款将保持完全效力及效力，不受本第二修正案更改及改变。如果本第二修正案的规定与本租赁的规定有任何冲突，应以本第二修正案的规定为准。无论是否经本第二修正案特别修订，本租约的所有条款和条款现予修订，以达到本第二修正案的目的和意图。