业主与租客于二零二零年六月二十六日订立该若干租赁协议(“原租赁”)，并经日期为二零二二年一月十九日的该租赁协议第一修正案(“第一修正案”，经修订的原租赁，即“租赁”)修订。根据该租约，租户租用位于加利福尼亚州圣地亚哥科学园路3010号的一幢大楼内若干约76,778平方尺的可出租物业(“物业”)。租约中对房产进行了更详细的描述。本文中使用的未定义的大写术语应具有本租赁中为此类术语定义的含义。

与此第二修正案同时，承租人就第一修正案B节中提及的“长期租赁”订立终止租约协议(“终止协议”)。此类终止协议的效力明确以其中规定的某一或有事项(“或有事项”)为条件。

房东和租客希望在符合以下条款和条件的情况下，修订租约，其中包括调整房产的面积。

基本条款。如果满足或有事项导致长期租赁终止，则双方同意修改基本期限(如第一修正案第1节所述)，使其于2036年10月31日到期。

房舍。双方特此同意，房屋的面积已重新测量，双方规定并同意，自生效日期起，“房屋”应被视为总共包含78,498平方英尺的可出租面积，除本第二修正案第5节所述外，不应进行进一步的重新测量。

基本租金。承租人应支付的基本租金应于生效日期进行调整，以考虑到本协议第2节所反映的物业的最新计量，同时，承租人应向业主支付因调整自生效日期起生效而到期并应支付的基本租金。

建设项目运营费用中的建筑份额。为计算大厦在项目营运开支中所占的份额(定义见原租约第1页)，

项目便利设施。

一般说来。房东(或房东的附属公司)将建造某些其他便利设施(这些额外的便利设施被称为“新便利设施”)，新的便利设施最初将包括共享会议设施、外带咖啡厅、餐厅、泡菜棒球场和供非专用用户使用的大草坪(定义如下)。新的便利设施目前预计包含总计14,925平方英尺的室内和屋顶甲板面积(“预期的新便利设施SF”)。新设施的位置应位于业主(或其各自的关联公司)指定的位置，并应供(A)租户办公室的员工、(B)项目的其他租户、(C)房东、(D)房东关联公司的租户以及(E)房东的关联公司和Alexandria Real Estate Equities(“ARE”)的关联公司的租户、(G)房东的该等关联公司的租户以及(H)房东允许的任何其他各方(统称为“新便利设施用户”)使用。尽管本协议有任何相反规定，承租人承认并同意房东有权自行决定不将新便利设施提供给部分或所有当前考虑的新便利设施使用者(包括承租人)使用。房东有权决定所有与新便利设施相关的事项，包括但不限于任何新便利设施的重新配置、搬迁、修改或移除，和/或修改、扩展或终止任何与新便利设施相关的服务(如果有)。承租人承认并同意房东没有就新便利设施的可用性作出任何陈述或保证，承租人并不依赖于新便利设施对承租人的持续可用性而订立本第二修正案，房东(或其附属公司)有权更改、移除或修改作为新便利设施的一部分而建设的便利设施的类型。自业主(或其联属公司)建造并允许使用合计至少包含预期新便利设施SF(由业主在计及该等便利设施的内部面积和屋顶甲板面积时计算)的若干新设施之日起，物业的可出租面积(进而导致租客根据租约应支付的基本租金增加)应被视为增加至81,131平方英尺。如果业主(或其关联公司)建造并允许使用某些新的便利设施，但该等新便利设施的总量低于预期的新便利设施SF(由业主在考虑该等便利设施的内部面积和屋顶甲板面积时计算)，则自该等新便利设施建成并可供租户使用之日起，直至业主和/或业主的附属公司建造额外的新便利设施之日止，该房屋的可出租面积的增加应等于以下乘积：(I)2,633平方英尺可出租平方英尺乘以(Ii)分子是业主(或其附属公司)完成的新便利设施的内部总面积(由房东计算)的分数，分母是预期的新便利设施SF。此后，如果增加了新的便利设施，应根据额外的新便利设施平方英尺重新计算该房地的可出租平方英尺，一旦总的新便利设施平方英尺达到或超过预期的新便利设施SF，则该房地应增加到包含81,131平方英尺的可出租平方英尺。如果在新设施建造后的任何时间，新设施被拆除或租户不再被允许使用全部或部分该等新设施(原因除租客根据租约违约或承租人(S)违反与租客使用新设施有关的任何协议外)，而移走或关闭持续超过180天，则自180天期限届满起持续至该等或其他新设施再次向租客开放并可供租客使用为止，则该处所的可出租区域

驾照。自新设施建造之日起，只要新设施和项目继续由ARE的关联公司拥有，承租人应根据本第5条的条款，拥有与其他新设施用户共同使用可用的新设施的非排他性权利。如果项目不再由ARE的关联公司拥有，承租人不再被允许使用新的便利设施，则物业的可出租面积(进而导致租客根据租约应支付的基本租金减少)应相应于根据上文第5(A)节在建造新设施后增加的可出租面积相应地减少(在任何情况下，该减少不得超过2,633平方英尺)。

新的共享会议设施。新的便利设施最初应包括一家餐厅(“新餐厅”)和共享会议设施(“新共享会议设施”)。租户使用新的共享会议设施和新餐厅应与其他用户共同使用，安排程序由业主或业主当时指定的活动运营者(“新便利设施活动运营者”)合理确定。承租人使用新的共享会议设施须向房东支付相当于租户安排时间时有效的新共享会议设施的业主报价费率的费用。租户使用新的共享会议设施中的会议室应视可用性而定，房东(或，如果适用，新的便利设施活动运营商)保留在新的便利设施用户之间发生冲突的情况下行使其合理决定权的权利。

承租人应被要求使用业主在项目中指定的餐饮服务运营商(“新便利设施指定餐饮运营商”)，用于承租人在新的共享会议设施内举办的任何食品和/或饮料服务或餐饮活动。房东(或房东的附属公司)有权在任何时候改变新便利设施指定的餐饮经营者，这是其唯一和绝对的决定权。承租人不得使用新便利设施指定的餐饮运营商以外的任何供应商，也不得在承租人在新共享会议设施内举办的任何食品和/或饮料服务或餐饮活动中供应自己的食品和/或饮料。

承租人应(I)负责与承租人使用相关的新的共享会议设施的设置(包括但不限于确保承租人有足够数量的桌椅和适当的设备)，并(Ii)在承租人每次使用新的共享会议设施后，在没有承租人个人财产的情况下，在与收到的基本相同的设置和相同的条件下，以及没有任何碎片和垃圾的情况下，交出新的共享会议设施，费用和费用由承租人自行承担。如果承租人未能按照上一句第(Ii)小节的要求恢复并交出新的共享会议设施，则该不能恢复和交还将构成“新的共享设施违约”。每次房东合理地确定租户犯有新的共享设施违约时，租户应

在房东就此类新的共享设施违约发出通知后5天内，要求向房东支付罚款。承租人因第一次新共享设施违约而应支付的罚款为200美元。随后的每一次新共享设施违约应增加50美元的罚款(为免生疑问，第二次新共享设施违约的罚款为250美元，第三次新共享设施违约的罚款为300美元，以此类推)。除上述规定外，承租人应负责补偿房东或其关联公司(如适用)在维修因承租人或任何承租方造成的新共享会议设施或新便利设施的任何损坏时所支出的所有合理自付费用。本条款第5(C)款的规定在租赁期满或提前终止后继续有效。

餐馆。已获得项目通行卡的承租人员工应与其他新便利设施用户一起，有权进入和使用新餐厅。

规章制度。承租人应单独负责支付应承租人要求提供给承租人的任何和所有辅助服务(例如视听设备)、所有食品服务运营商和任何其他第三方供应商应承租人的要求在新便利设施向承租人提供服务。承租人使用新便利设施(包括但不限于新的共享会议设施)时，应遵守所有适用的法律要求以及房东或其附属公司不时实施的任何规则和规定，并且不得干扰其他新便利设施使用者的权利，这些规定和规定应以非歧视的方式执行。承租人员工使用新共享会议设施以外的新设施时，应遵守业主或新设施运营者要求所有希望使用该等新设施的人签署的标准许可证、赔偿和豁免协议的条款和条件。房东及其附属公司对其他新便利设施使用者违反任何有关新便利设施的规章制度不承担任何责任或义务。承租人不得对新的便利设施进行任何更改、增加或改进。

承租人承认并同意房东有权随时和不时地重新配置、重新安置、修改或移除项目中的任何新设施和/或修改、扩展或终止与新设施相关的任何服务(如果有)。

放弃责任和赔偿。承租人在使用新的便利设施时，应采取合理的谨慎措施，防止财产损坏和人身伤害。承租人放弃其或任何承租方可能对任何与新设施相关、产生或相关的索赔，以及承租人和/或任何承租人进入新设施，而承租人免除和免除任何与新设施相关、产生或相关的责任，以及承租人和/或任何承租人进入新设施。承租人特此同意赔偿、辩护并使ARE各方免受与(I)承租人或任何承租人使用新便利设施，以及(Ii)承租人和/或任何承租人进入新便利设施的任何行为有关的任何财产损失或人身伤害的索赔，但因ARE各方的疏忽或故意不当行为造成的除外。本第5款的规定在本租约期满或提前终止后继续有效。

由于某些项目便利设施，可出租面积增加。双方同意，现将原租约第3(B)节的第二段文法部分全部修改并重述如下：

亚历山大的便利设施。自生效日期起，原租约第40(B)条倒数第二句所载的“康乐设施费用”应修订为每单位可租平方英尺3.60美元，并须按第40(B)条所述生效日期的每周年按年递增。设施费用应根据本条例第二节中规定的调整后的房屋可出租面积计算，因为该可出租面积可能会在项目设施可用日期进行进一步调整。同时，承租人应向房东支付因房屋调整自生效日期起生效而到期并应支付的额外便利设施费用。

太阳能电池板。即使租约有任何相反规定，业主仍有权(但在任何情况下均无义务)在建筑物屋顶或业主合理指定的项目任何其他区域安装、保养、维修及拆除或安排第三方安装、保养、修理及拆除太阳能电池板(“太阳能电池板”)，只要该太阳能电池板不会对承租人将物业用作准许用途造成重大不利影响。在太阳能电池板的初始连接和启动期间，以及在对太阳能电池板的任何维修、更改或修改期间，承租人承认可能会有计划中的房屋电力服务中断，房东不对承租人承担任何责任。在太阳能电池板初始启动期间和/或由于太阳能电池板的任何更改、修改或维修引起的任何计划中的电力服务中断之前，业主应至少提前2个工作日向租户发出书面通知。房东应将任何此类计划中断安排在一段时间内，以最大限度地减少对租户运营的影响。业主或业主指定的安装太阳能电池板的第三方应负责购买和安装太阳能电池板的初始建造费用。太阳能电池板的维修和维护费用不包括在运营费用中。承租人承认，因太阳能电池板产生或累积的任何环境或税收优惠应为房东或房东指定人的独有财产。业主有权签订合同(按业主酌情可接受的条款)购买太阳能电池板产生的电力，为项目提供全部或部分电力。承租人承认，房东购买太阳能电池板发电所产生的任何成本应为运营费用；但此类成本不得超过从当地公用事业提供商购买此类电力的成本。

OFAC。租户和房东目前(A)遵守并在租赁期间始终遵守美国财政部外国资产管制办公室(OFAC)的规定，以及与此相关的任何法规、行政命令或法规(统称为OFAC规则)，(B)没有也不应列入OFAC维持的特别指定国民和封锁人士名单和/或OFAC或其他政府维持的任何其他类似名单

加利福尼亚州可访问性披露。本租约第42(R)条通过引用并入本第二修正案。

经纪人。房东和租客各自声明并保证，它没有与本第二修正案中反映的交易相关的任何经纪人、代理人或其他人(统称为“经纪人”)进行交易，除了休斯·马里诺公司、圣地亚哥的高纬物业公司和世邦魏理仕公司以外，没有任何经纪人促成这笔交易。房东和租客在此同意就任何经纪人(休斯·马里诺公司、圣地亚哥的Cushman&Wakefield公司和世邦魏理仕公司除外)因与租客或房东，Inc.的交易而要求佣金或其他形式的赔偿，在此对另一方进行赔偿并使对方不受损害。在适用的情况下，关于本租赁交易。

其他的。

本第二修正案是双方就本修正案的标的达成的完整协议，并取代所有先前和同时的口头和书面协议和讨论。本第二修正案只能通过双方签署的书面协议进行修改。

本第二修正案对双方、其各自的代理人、员工、代表、高级管理人员、董事、分公司、子公司、关联公司、受让人、继承人、利益继承人和股东具有约束力，并应符合其利益。

本第二修正案可以签署两份或两份以上的副本，每一份应被视为原件，但所有副本应共同构成一份相同的文书。副本可通过传真、电子邮件(包括pdf或符合美国联邦2000年ESIGN法案的任何电子签名过程)或其他传输方式交付，因此交付的任何副本应被视为已正式且有效地交付，并且在任何目的下都是有效的。就本第二修正案及与之相关的所有事项而言，电子签名应被视为原始签名，此类电子签名与原始签名具有相同的法律效力。

除经本第二修正案修订及/或修改外，本租约现予批准及确认，本租约的所有其他条款将保持完全效力及效力，不受本第二修正案更改及改变。如果本第二修正案的规定与本租赁的规定有任何冲突，应以本第二修正案的规定为准。无论是否经本第二修正案特别修订，本租约的所有条款和条款现予修订，以达到本第二修正案的目的和意图。