附录 10.1

商业 租赁协议

本 商业租赁协议（以下简称 “租赁”）是一份具有法律约束力的合同。在签署之前，请阅读整个 文档，包括一般印刷条款和所有附件。如果您有任何疑问，请在签字前咨询您的律师。

本 租约自2023年9月18日起由以下各方签订和签订：

在 对租金的考虑中，下文列出的契约和协议。房东和租户双方协议如下：

1。 场所。房东特此向租户租赁以下房产：3215 S 300 W，犹他州盐湖城 市（以下简称 “场所”），包括整栋约3,200平方英尺的建筑物和整个地块 ，包括所有停车场和邻近的停车场区域。该场所由大约 3,200 平方英尺的空间组成，本租约下的所有计算均应使用这个 平方英尺的估计值。此外，在本租约期限内，房东授予租户 非排他性地役权，允许车辆和行人交通进出，包括使用权和进入权，该大门位于邻近物业东侧，可进入房东拥有的3222号南华盛顿大楼，租户 向房东租赁。房东还授予租户非排他性地役权，允许车辆和行人交通进出 ，允许他们通过3211 South 300 West的房产进入该大门。大门和地役权的标识如附录 A 所示。

2。 租赁期限。本租约自2023年10月1日开始，初始期限为三十九 (39) 个月（“初始 期限”），从2023年10月1日开始，到12月31日结束^st 2026.

3。 延长租赁期限。租户可以在五月 1 之前通知房东，将租约再延长 1 年 2 年^st，2024。如果租户延长租约，则每个延期租赁年度的租金将比上一年增加3％。

4。 财产的交付。租户有权在2023年10月1日拥有房屋，前提是租户已经 (a) 签署了本租约；(b) 向房东支付了包括2023年10月租金在内的5,000.00美元，房东应在占有之前移除现有 房东拥有的设备和个人物品。租户承认已经检查了房屋，并接受 与本租约所要求的条件相同。

5。 每月租金。在本租赁期限内，租户应在每个日历月的第一天或之前提前向房东支付 “月租金”，无需事先提出要求，发票或 通知，如下所示：

应通过银行直接存款付款，房东应向租户提供设置直接银行存款所需的信息。

6。 三联网（NNN）费用。这份租约是一份总租约。房东应负责房东直接支付的所有财产税、建筑保险 和水电费。

7。 滞纳金。如果租户未能支付根据本租约应支付的任何金额或任何性质的费用，房东可以根据 房东的选择，评估和收取相当于自租金到期之日起五个工作日内 天内未收到的每笔租金的10％的滞纳金。此外，房东有资格对 晚于30天的任何付款收取年利率为18％的利息。

8。 押金。执行本租约后，租户应向房东存入一笔金额为两千五百 美元（2,500.00 美元）的押金，作为租户履行本协议要求履行的所有条款、契约和条件的担保。如果租户已履行本租约的所有此类条款、契约和条件，则该款项应在期限到期并将 房屋的所有权移交给房东后的30天内退还给租户。如果发生租户违约事件 （定义见第 19 节），包括但不限于 支付租金或水电费，则房东可以使用、申请或保留全部或部分保证金，用于支付任何未付的 租金或水电费，或房东可能因事件发生而被要求支出的任何金额租户违约，包括 归还房屋时出现的任何损害或缺陷，无论此类损害是累积的，还是缺陷发生在 之前或驱逐之后。如果使用或使用全部或部分押金，则租户应根据十（10）天 的书面要求，立即向房东存入可用资金，金额足以将保证金恢复到其原始金额。

9。 实用程序。除非本租约中另有相反规定，否则租户应直接支付租户在 房屋上使用的所有公用事业（即， 电话、互联网、电力等）。

10。 房东的维护和维修责任。在本租约期限内，房东应保持良好状态 并修复外墙、地基和屋顶，除非此类维修是由租户的重大过失造成的。除本段特别规定的 外，房东 不得承担任何与房屋维护有关的费用，也没有任何形式的义务，租户明确放弃任何现行或以后生效的法规的好处，否则租户有权由房东承担费用进行维修或因房东未能保持 房屋的良好秩序、状态而终止本租约修复。

11。 租户的维护和维修责任。在本租约期限内，租户应保持房产中上述房东责任中未明确包括的部分处于良好的秩序状态， 并进行维修。例如，租户的责任 应包括但不限于：（a）房屋内部及其各个部分，无论是结构性还是非结构性的； （b）维修需要维修和更换的暖通空调系统；（c）内部管道和电气；（d）园林绿化（e）上文第12项中未明确列为房东责任的所有其他项目 。

12。 修改和改进。租户可以在场所内或周围进行任何改动、改进、增建或安装公用设施（包括电源 面板），以运营租户的业务。租户应承担与其对房屋进行任何变更或改善有关的 的所有成本和开支。

13。 初步修改和改进。房东同意对房屋进行以下维修：

a. 无

租户 应负责他们认为业务运营所需的所有其他变更和改进。

14。 标牌。租约终止后，应允许租户安装城市允许的标牌，房东授权的任何标志均应拆除，标志 空间应恢复到原来的状态。

15。 租户保险。租户应自费提供并维持商业通用 责任表（或其合理等效物）的责任保险，涵盖房屋和租户对房屋内或周围发生的人身伤害 或死亡、财产损失和产品责任索赔，此类保险应按事故 （非索赔依据）承保，合并单一限额不少于1,000,000 美元每份保单的总限额 不低于 2,000,000.00 美元年。租户应向房东提供此类保单的证书，并且在需要时 应使房东确信该政策已完全生效。此类保单应将房东指定为额外被保险人，并应 为主要受保人，且不向房东投保的任何保险缴款。该政策还应规定，未经提前30天向房东发出书面通知，不得取消或更改保单。租户应在任何此类保单到期前 10天内提供续保此类保险单的证据。

16。 允许和禁止使用。租户应将该物业用作其现有生物技术 业务的办公室、生产和仓库空间，以及租户运营所需的相关用途。

17。 转让和转租。经房东书面同意，租户可以转让、抵押或抵押本租约中的任何 权益，或允许租户以外的任何人使用房屋，或转租房屋或房屋的任何部分 。将租约转让给另一方不得解除租户在本租约下的任何义务。

18。 安静的享受。房东特此向租户承诺，在租户遵守本租约 的条款和规定的前提下，租户应在本 租约期内平静而安静地持有并享受房屋的全部所有权和使用。

19。 默认由租户提供。发生以下任何事件时，租户应违背本 租约规定的义务 (a) 租户未能在租约到期日当天或之前支付本协议规定的任何应付款项，并且这种拖欠将在该到期日后的五 (5) 个日历 天内持续存在；(b) 租户未能在本 租约之日起的 10 天内履行其根据本租约履行的任何其他重要条款、条件或契约房东已就此类违约向租户发出了书面通知；(c) 租户破产或破产 或提交了破产申请作为债务人的法院（如果是非自愿程序，则不能永久解除债务， 在生效后的六十 (60) 天内被解雇、中止或腾出（视情况而定）；(d) 租户放弃或撤出房屋； 或 (e) 租户未经房东书面同意转让或转租房屋或抵押其在本租约中的权益（统称 “默认事件”）。发生任何违约事件时，房东除了法律或衡平法规定的或本租约中规定的所有其他权利和补救措施 外，还可以在不向租户或任何 其他人发出任何通知或要求的情况下收回房屋，加快本租约规定的所有应付款项，并通过诉讼或其他方式收取所有应付款 并终止本租约。租户的付款义务将在任何此类终止后继续有效。

20。 租户长期违约。为了阻止长期不遵守本租约的任何条款，在租户在 任一十二个月内第三次触发违约事件时，无论租户是否已经或已经纠正了任何此类违约事件，都应最终将租户 视为本租约下的无法治愈的违约行为。

21。 房东默认。根据本租约，除非房东未能在租户发出书面通知后30天内履行所要求的义务 ，具体说明房东未能履行这种 义务的方面，否则房东不会违约；但是，如果房东义务的性质要求超过30天才能履行或补救，则如果房东在这三十 (30) 天内开始履约，则房东不会违约一天之后 努力起诉同样的案件直到完成。如果房东违约，租户的权利仅限于补偿 因此类违约而直接蒙受的实际损失。在任何情况下，由于房东的违约，租户都无权终止本租约或 暂停支付本租约中规定的租金或其他费用。

22。 独立义务。尽管本租约中有任何相反的规定，但租户的付款义务与房东在本租约下的任何义务无关 。租户将在不因任何原因扣除、减少、减免、 反诉或抵消的情况下支付本协议规定的应付金额。接受低于到期金额的款项不应被视为协议或满足， 房东保留全额偿还所欠款项的所有权利。

23。 租赁的构建。本租约的解释应不考虑起草该租约的人的身份或促使起草该租约的一方 的身份。它应被视为他们的共同工作成果，本租约的每一项条款都应被解释为 所有各方平等地参与了本租约的起草。综上所述，任何关于将 文件解释为不利于起草方的解释规则均不适用。

24。 向胜利方支付的律师费。如果房东或租户提起诉讼以执行本租约的任何条款 和条件，则诉讼失败的一方将支付胜诉方产生的所有费用和开支，包括合理的律师费 和实际诉讼费用。如果房东从租户那里收回了所有 索赔的部分但不是全部，则就本段而言，房东仍应被视为胜诉方。

25。 完整协议。本租约包含租赁各方之间以任何方式与 处所有关的所有协议和条件。没有补充本租约条款的口头协议。此处未包含的所有口头协议 均被取消并被本租约所取代。除本租约各方签署的书面协议 外，不得以口头或任何其他方式修改本租约。

26。 法律冲突。本租约应受犹他州法律管辖，并仅根据犹他州法律进行解释， 不赋予该州法律规定的法律选择原则效力。

27。 不可抗力。如果由于罢工、封锁、劳工问题、无法采购标准材料、停电、限制性政府 法律、法规或命令或政府作为或不作为（包括未能、拒绝或延迟签发许可证、批准和/或 授权）等原因，房东或租户被延迟、阻碍或阻止执行 项下的任何行动声称拖延的政党）、骚乱、内乱或起义、 战争、火灾、地震，洪水或其他自然灾害、因任何公共 公用事业（例如电、煤气、水、电话）中断而导致的不寻常和不可预见的延误、疫情或其他不属于延迟执行本租约条款所要求的工作或行为的一方 合理控制范围内的其他异常和不可预见的延误，则此类行为的执行将在延迟期和履行期内免除任何此类行为的延期将等同于 延迟期限。

接受 并同意：

附录 A

地役权 和登机口位置