附件10.1

马萨诸塞州沃尔瑟姆冬街830号

(《大楼》)

 

第一修正案

(“第一修正案”)

 

执行日期：

2023年11月8日(“行刑日”)

房东：

PPF Off 828-830温特街有限责任公司，特拉华州

租户：

特拉华州一家公司TScan治疗公司

房舍：

该大楼约25,472平方英尺的可出租空间，包括大楼第三(3)层的约24,826平方英尺的可出租空间和大楼地下室的约646平方英尺的可租赁空间，详见现有租约(定义见下文)。

现有租约日期：

2019年8月13日(《现有租约》)。

 

当前到期日期：

 

2024年9月30日

 

延长的过期日期：

 

2029年10月31日

 

背景

 

鉴于，业主和租客希望修订现有租约，以反映除其他条款外，延长现有租约的期限，以符合下文规定的条款和条件。

 

因此，现将现有租契修订如下(经本第一修正案进一步修订的现有租契，下称“租契”)。本文中使用的任何大写术语应具有与现有租赁中所述相同的定义，除非本第一修正案另有规定。

 

1.
学期。除非根据租约所载条款及条件提前终止，否则本租约将于2024年10月1日(“首次续期期限开始日期”)至2029年10月31日(“续期届满日期”)结束，并于此续期(“首次续期期限”)。但不限于，所有

 

 

 

 

 

1

 

租赁中对“期限”的提及应被视为在各方面均包括第一个延期期限，而所有对“到期日”的提及应被视为指经延长的到期日。除本第一修正案明文规定外，房屋的出租和使用应以现有租约的条款和条件为依据，并受其约束。

 

2.
首个续期期限租金。在第一个续期开始日之前，应按现有租约第5节所述支付租金。自第一个延展期开始之日起，基本租金的支付如下：

 

租赁期

年基本租金

每月基本租金付款

10/1/2024-10/31/2024

$0.00

$0.00

11/1/2024-10/31/2025:

$1,986,816.00

$165,568.00

11/1/2025-10/31/2026:

$2,046,420.48

$170,535.04

11/1/2026-10/31/2027:

$2,107,813.09

$175,651.09

11/1/2027-10/31/2028:

$2,171,047.49

$180,920.62

11/1/2028-10/31/2029:

$2,236,178.91

$186,348.24

 

 

3.
运营成本和税费。自签立日期起及之后，承租人应继续以现有租约第5条所载的相同方式及相同时间支付承租人应分担的经营成本及承租人应分担的税款。

 

4.
第二个扩展选项。租户应有一(1)个选项来续订5英镑的租约

(5)自2029年11月1日起计的一年期间(“第二次续期期限”)，但须受租约第1.2节的条款及条件规限，并按照该条款及条件行事；但其中凡提及“第二次续期期限”之处，均须视为对“第二次续期期限”的提述。

 

5.
房舍的状况。双方承认承租人目前占用了房舍。在第一个延期期限开始之日，承租人应在符合并符合现有租约第三条的情况下，继续以“原状”占用物业。承租人可以根据现有租约第11条对房屋进行改建，费用和费用由承租人独自承担(但须受房东第一修正案的贡献)。房东应向租客提供最高509,440美元的租客改善津贴(“房东第一修正案供款”)(即，

每平方英尺租金$20.00)。现有租约附件4第5节和第6节的规定适用于房东第一修正案分摊的征用和支付，但以下情况除外：

 

a.
凡提及房东的贡献，均应视为提及房东的第一修正案贡献；
b.
凡提及承租人的工作，应视为提及经业主批准的更改；
c.
表4第5节最后一句不适用，在承租人全部和最终完成变更后，承租人也有权使用房东第一修正案贡献的一部分，但在任何情况下不得超过

 

2

4890-1786-7908, v. 4

 

$254,720(即每平方英尺租金$10.00)，以抵销根据租约应付的基本租金；以及

d.
关于房东第一修正案贡献的外部征用日期应为第一延期期限开始日期后十八(18)个月的日期。

 

6.
保证金。双方特此确认，根据现有租约，房东目前持有一笔595.408.00美元的保证金。业主应根据现有租约第七条的规定，在第一次续期期间继续持有保证金。

 

7.
杂类

 

(a)
经纪人。租户及业主各自保证并声明，除Cresa及世邦魏理仕(统称为“第一修正案经纪人”)外，并无与本第一修正案的完成有关的任何经纪人进行交易。租客和房东都同意就违反前一句中陈述和保证的任何索赔进行辩护、赔偿和保护，使对方不受损害。房东应独自负责向第一修正案经纪人支付任何经纪佣金。

 

(b)
批准；陈述。在所有其他方面，除在此明确修改外，现批准并确认现有租赁。提交本文件草案以供审查和协商并不构成对本第一修正案中所列任何条款和条件的要约、保留或选择权，并且本第一修正案对房东或租户没有约束力，除非房东签署并将本第一修正案的完整副本交付给租户。承租人特此向房东陈述并保证如下：(I)承租人签署和交付本第一修正案已得到所有必要的有限责任公司行动的正式授权，

(Ii)租客并无将租约及其权益转让、分租、抵押或以其他方式转让；。(Iii)据租客所知，租客对执行租约或租客在租约下的责任及义务并无抗辩或反申索；。(Iv)除本文所述外，租客无权根据租约获得任何租金的抵销、减收或减收；。(V)据租客所知，业主或租客并无违反或拖欠各自在租约下的任何义务；。(Vi)业主已完成根据租约所需的所有工程及建造所有改善工程，并已提供根据租约所需的所有津贴及供款；及(Vii)业主于租约日期并无作出任何陈述或保证，除非本第一修正案或租约的明文及具体陈述。据房东所知，房东或租客均未违反或不履行各自在租约下的任何义务。

 

(c)
冲突。如果现有租约的任何条款与本第一修正案或本修正案所设想的事实状态不一致，应以本第一修正案的条款为准。
(d)
对应者。本第一修正案可由任何数量的副本签署，也可由每个签字人在不同的副本上签署，这些副本加在一起将构成同一文书。本第一修正案可通过以下方式执行

 

3

4890-1786-7908, v. 4

 

电子签名，在任何情况下均应视为原始签名，并应与原始签名具有同等效力。但不限于，除电子制作的签名外，“电子签名”还应包括原始签名的传真版本或原始签名的电子扫描和传输版本(例如，通过pdf)。

 

4

4890-1786-7908, v. 4

 

 

 

 

[页面的剩余部分故意留空；签名在下一页]

 

5

4890-1786-7908, v. 4

 

自上文第一次写明的日期起执行。

房东：

PPF Off 828-830温特街，LLC，

特拉华州一家有限责任公司

 

 

出自：PPF MASS REIT，LLC，特拉华州的一家有限责任公司，其唯一成员

 

出自：PPF OP，LP，特拉华州有限合伙企业，其唯一合伙人

 

作者：PPF OPGP，LLC，特拉华州有限责任公司，其普通合伙人

 

作者：Prime Property Fund，LLC，

特拉华州一家有限责任公司，其唯一成员

 

作者：摩根士丹利房地产顾问公司，特拉华州一家公司，其投资顾问

 

作者：S/特里西亚·摩尔

姓名：特里西亚·摩尔

职务：总裁副

 

租户：

 

TSCAN THERAPEUTICS，INC.，一家特拉华州公司

 

 

作者： Gavin MacBeath

Name：zhang cheng

头衔：首席执行官

 

第一修正案的签名页

4890-1786-7908, v. 4