附件10.1

转租

本转租合同(“转租合同”)的日期为2023年8月4日，由美国特拉华州的阿森纳生物科学公司(以下简称“转租人”)和美国特拉华州的阿森纳生物科学公司(以下简称“转租人”)签订。转让人和转让人约定如下：

基本租金应在每月的第一天或之前缴纳。以下第4.B段所定义的基本租金和附加租金，在本合同期限内的任何期间，如期限少于一个月，应按比例按月分期付款的部分，以三十(30)天为基础。如果基本租金的增加在日历月的第一天以外的某个日期生效，则该月的基本租金应为两种适用税率的总和，每一种税率都按该税率生效的月份部分按比例计算。基本租金和额外租金应以美利坚合众国的合法货币支付，无需通知或要求，也不作任何扣除、抵销或减免。基本租金和额外租金应由ACH根据转让人提供的指示或转让人可能以书面指定的其他地址或其他方式直接支付给转让人。

尽管有上述规定，总租约的下列条款不应纳入本文：基本租赁信息摘要(第6.2节和第12节除外)；所有对承租人工作书的引用；引言段落；第1.1.1、1.2节(前四句和(A)分节)、1.4、2、3、4.6节(但转租人应在承租人提出合理要求和支出后，行使主租约项下的审核权)、第5.2.5节(最后一句，除转租人释放的危险物质外，且在任何情况下，转租人对开工日期前转租房屋内存在的任何危险物质不承担任何责任)。5.2.8(除转让人释放的危险材料外，在任何情况下，转让人均不对非

租客)，5.2.10(第一句)，14.4，14.7，14.8，18(最后一句)，20(20.8.2节除外)，24.8(关于业主支付费用的义务)，24.19，24.25，24.28(关于业主支付费用的义务)，24.36.1(B)(仅最后一句)，24.38；证据A，B，E和F；此外，尽管有上文第(Iii)分节的规定，(A)在下列条文中，凡提及“业主”，只指总出租人：第1.1.2节(第(1)分节第一行除外)、1.1.3、1.2节(最后四行)、1.3节(第一句)、4.2.3、4.2.5、4.2.7、4.3.4、5.2.5节(倒数第二句)、5.2.9、5.3.2、5.3.3节、6.1、6.5、6.7、7.1(仅一审)、7.2(后三例除外)、8.3(第一句)、8.4(第六句)、11.1、11.2、12.1、14.2(仅第三和第四句)、21、23、24.14、24.28、24.30、24.33(最后一句除外)、24.36.2和24.37.2；及(B)在下列条文中，凡提及“业主”，即指总出租人及再承租人：第4.4、5.2.5(最后两句除外)、5.2.6、7.2(仅限于最后三句)、8.2(第五句及倒数第二句)、第9、10.2、10.3.7、15.2(最后一句)、第16(最后一句)及24.7节。

[签名在以下页面上]

兹证明，双方已于上述第一年签订了本转租合同。

附件A

总租约

双塔式广场

租赁

AP3-SF3 CT North，LLC，

特拉华州一家有限责任公司

作为房东，

和

阿森纳生物科学公司

特拉华州的一家公司

作为租户

租赁基本信息摘要

本《基本租赁信息摘要》(以下简称《摘要》)特此并入并成为所附租赁的一部分。本租赁中对本摘要中任何术语的引用应具有本摘要中为该术语所阐述的含义。如果本摘要的条款与本租赁条款有冲突，应以本租赁条款为准。此处使用的任何大写术语和未在此处另作定义的任何术语应具有本租赁中所规定的含义。

*基本租金金额的每月初始分期付款是通过将每可出租平方英尺金额的每月初始基本租金费率乘以房产中可出租的平方英尺空间的数量来计算的，而年度基本租金金额的计算方法是将每月基本租金金额的初始分期付款乘以十二(12)。于租期内于完整历月的第一(1)日(即租赁月13)开始的所有后续基本租金缴款期内，计算每月基本租金金额的按年增幅为3.5%(3-1/2%)，而各年度基本租金金额的计算方法为将相应的每月基本租金金额乘以十二(12)。该等基本租金须按第三条规定按比例计算。

**“每平方尺可租每月租金”一栏的数字为四舍五入，只供参考之用。

*在符合本租约第三条规定的减税的情况下。

目录

租赁

本租约于摘要L一节所载日期，包括前述摘要及所附并借本参考并入本文件的展品(租约、摘要及展品有时统称为“租赁”)，由特拉华州有限责任公司(“房东”)AP3-SF3 CT North，LLC及特拉华州一家公司(“承租人”)阿森纳生物科学有限公司(“阿森纳生物科学公司”)订立。

第一条

工程项目、建筑物及处所

1.1工程项目、建筑物及处所。

1.1.1处所。根据并受本租赁条款、契诺和条件的约束，房东特此向承租人和承租人出租《概要》第6.1节所述的物业(以下简称“物业”)，该物业位于建筑物内(定义见概要第6.2节)，并位于项目范围内(定义如下)。该房屋的平面图作为证据A附于本文件。

1.1.2建筑和项目。该建筑共有21层，总面积为374,433平方英尺，是一个名为“南旧金山”的多建筑商业项目的一部分，该项目位于旧金山南部，占地8.4英亩。本租约中使用的“项目”一词，统称为：(一)建筑物；(二)位于场地内一个塔楼位置但不属于业主所有的其他现有建筑物(“其他现有建筑物”)；(Iii)由业主(及/或工程项目的任何其他拥有人)不时合理地指定为附属于建筑物或为建筑物提供服务的公用地方的任何广场外范围、行人路、车路、庭院、公共及私家街道、交通便利范围及现时或以后围绕建筑物及/或其他现有建筑物而建造的其他改善及设施，以及任何该等其他改善工程；(Iv)业主(该项目的任何其他业主及/或由业主、业主的前身及/或业主就该项目的受让人组成的任何公共区域协会)可不时在该项目内或作为该项目的一部分而加建的任何额外建筑物、改善设施及公用地方；及。(V)上述任何项目所在的土地。描述项目当前配置的现场平面图作为附件A-1附于本文件。该大楼和现有的另一座大楼一样，都有一个位于三塔坊的停车设施(“停车设施”)。尽管有前述规定或本租约中包含的任何相反规定(以下第1.1.3节除外)，(1)业主没有义务在本项目内扩建或以其他方式进行任何改进，包括但不限于本合同附件A-1所示的任何外部广场区域、人行道、车道、庭院、公共和私人街道、交通便利区域以及其他改进和设施(业主(和/或本项目的任何其他业主)可在不通知承租人的情况下不时对其进行修改)。除作为附件B的承租人工作书中明确规定的业主义务(如果有)外，以及(2)业主(和/或项目的任何其他业主)应随时有权自行选择包括或排除项目内的任何改进或设施，具体规定见下文第1.1.3节。

1.1.3租户和业主的权利。承租人有权非独占使用位于建筑内的公共走廊和走廊、楼梯间、电梯(如果有)、卫生间和其他公共或公共区域，以及非独家使用位于项目上的、由业主(和/或项目的任何其他业主)不时合理指定为建筑公共区域的区域(包括任何共享的市容区域)；然而，(I)租客的使用须受(A)任何契诺、条件及限制的规定所规限，而该等条款、条件及限制，在现时或以后均记录在案，以及(B)业主不时制定的合理、非歧视性的规则及规例(须以书面形式提供予租客)，及(Ii)租客未经业主事先同意(可由业主以唯一及绝对酌情决定权予以拒绝)及业主代表的陪同，不得登上建筑物或其他现有建筑物的屋顶。业主(和/或项目的任何其他业主)保留随时将项目的任何公共区域、大楼和其他现有大楼的屋顶、立管和管道用于电信和/或任何其他目的的权利，并保留权利进行以下任何一项：(1)对项目或其中的任何部分或要素进行任何更改、增加、改善、维修和/或替换，包括但不限于：(X)改变车道、入口、装卸区、出入口、交通方向、园林区、人行道、公共和私家街道、广场、庭院、交通便利区域和公共区域；以及(Y)扩大或缩小项目规模和任何公共

区域及其其他元素，包括增加、删除和/或排除建筑物(包括其他现有建筑物)及其上的建筑物；(2)在进行维修、改善或改建工程时暂时关闭任何公共区域；(3)根据契约、条件和限制保留和/或组成一个或多个公共区域协会，以拥有、管理、运营、维护、维修和/或替换位于大楼外和其他现有大楼外的全部或任何部分的美化环境、车道、人行道、公共和私人街道、广场、庭院、交通便利区域和/或其他公共区域，并在符合以下第四条的规定下，包括协会收取的公共区域评估、费用和税项，以及维护、管理、管理和运营协会的成本(S)；以及(4)业主根据诚实信用的商业判断，就本项目作出业主认为适当的其他行为和变更。尽管本租约中有任何相反规定，(W)业主不得允许或容忍对本项目产生不利条件的任何契诺、条件和限制，(X)对于任何自愿改善或自愿变更(相对于适用法律(定义如下)要求的改进或变更或维护或维修)，业主不得在其履行过程中或由此导致不利条件(定义如下)，(Y)对于适用法律要求的任何改进或变更以及维护、维修和更换，业主应尽商业上合理的努力，在其履行过程中或因此而产生的任何不利条件降至最低，以及(Z)除适用法律另有要求外，不得允许业主以导致不利条件的方式改变建筑物的配置。在此使用的“不利条件”是指(I)对承租人在持续的紧急情况下进入场地的任何不合理的不利干扰，(Ii)对承租人将场地作为一流生物技术项目使用的任何不合理的不利干扰，以及(Iii)对承租人在本协议项下的停车权的任何减少或不合理的不利干扰。

1.2处所的状况。除本租约和承租人工作书中明确规定外，房东没有义务提供或支付与改善、改建或翻新房屋相关的任何改善、改建或翻新工程或服务，承租人应在租赁开始之日接受房屋的“原样”状态。尽管本租约有任何相反规定(以下句子除外)，业主应自费使项目、建筑物和处所(以及项目的每个系统、部件和部分、建筑物和/或处所)在租赁开始之日处于良好的运行状态，处于良好的状态(常规维修和维护除外)，并符合所有适用法律，业主为遵守本句子的规定而产生的任何费用不得计入根据本租约以任何方式向租户收取的任何运营费用。尽管如上所述，如果承租人未能在租赁开始之日起十二(12)个月内向业主发出书面通知，说明工作状况良好或状况良好的事项，则根据本合同第7.2节房东的维修义务(以及根据本合同第7.1条承租人的责任)，任何此类事项的纠正应由承租人负责，费用和费用由承租人自负。房东特此以非排他性方式向承租人转让承租人改建工程承包商提供的与承租人改建工程有关的所有担保和担保，承租人特此放弃与承租人改建工程的设计和施工有关或因承租人改建工程的设计和施工而向房东提出的所有索赔。承租人亦承认，除本租约另有明文规定外，房东或其任何代理人均未就有关处所、建筑物或项目或其状况，或就其是否适合承租人经营业务作出任何陈述或保证(包括但不限于任何应由承租人负责的分区/有条件使用许可证要求，以及承租人未能取得任何此类分区/使用许可证(如有需要)，并不影响承租人在本租约项下的义务)。租客接管该处所时，须最终确定该处所(包括其中的租客改善工程)、建筑物及工程项目在当时已竣工，并处于良好、卫生及令人满意的状况(但租客在接管前视察期间未能合理地发现的事项除外)，而业主方面并无义务对其作出任何改动、提升或改善。根据《加利福尼亚州民法典》第1938(A)节的规定，房东特此向租户披露，租户特此确认，该房屋未经过认证访问专家(CASP)的检查。此外，根据《加利福尼亚州民法典》第1938条(欧元)，特此提供以下通知：

认证接入专家(CASP)可以检查主题场所，并确定主题场所是否符合州法律下所有适用的与建筑相关的无障碍标准。

虽然州法律不要求对标的房屋进行CASP检查，但商业产权所有人或出租人不得禁止承租人或承租人对标的房屋进行CASP检查

如果承租人或承租人提出要求，承租人或承租人的占有率或潜在占有率。双方应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及纠正场所内违反与建筑相关的无障碍标准所需的任何维修费用的安排达成一致。

就该通知及与该通知相关的事项而言：(I)承租人在阅读该通知并理解承租人有权要求和获得CASP检查，并在律师的建议下，特此选择不获得该CASP检查，并放弃在目前或今后有效的适用法律允许的范围内获得CASP检查的权利；和(Ii)如果根据适用法律，上述第(I)款所述的豁免不能强制执行，则房东和租客特此达成如下协议(构成双方就前述通知最后一句所述事项的共同协议)：(A)租户有权要求并获得CASP检查，如果有的话，必须在该日期或该日期之前，即本通知日期后十(10)天，由租户向房东提交书面通知；(B)承租人要求的任何CASP检查应在(1)上午9：00之间进行。和下午5：00在任何营业日，(2)仅在提前十(10)天书面通知业主CASP检查日期后，(3)由业主指定的CASP以专业方式进行，且没有任何会以任何方式损坏房产、建筑物或项目的测试，以及(4)由承租人独自承担费用和支出，包括但不限于承租人支付此类CASP检查的费用、CASP就此类CASP检查编写的任何报告的费用(统称为CASP报告)以及与此相关的所有其他成本和支出；(C)承租人应在收到任何CASP报告后三(3)个工作日内向业主提交该报告的副本；(D)承租人应自负费用和费用，负责对房屋或内部进行任何改善、改动、修改和/或维修，以纠正违反与建筑相关的无障碍标准的行为，包括但不限于CASP检查所披露的任何违规行为；和(E)如果CASP检查发现有任何必要的改进、改动、修改和/或维修，以纠正违反与建筑相关的无障碍标准的建筑和项目，而该建筑和项目是业主根据《租约》(现已修订)的义务进行维修的，则房东应按照适用法律的要求和在适用法律要求的范围内进行该等改进、改动、修改和/或维修，并且承租人应在收到房东的发票后十(10)个工作日内向业主补偿该等改进、改动、修改和/或维修的费用。

1.3平方英尺可出租。房屋和建筑物的可出租平方英尺如概要第6.1节所述，但如果建筑物的公用面积在本租约签订后调整，则应对建筑物的此类可出租平方英尺进行修订，且该修订应由业主的规划师/设计师合理确定，与在本租约签订前确定建筑物可出租平方英尺的方法一致。在对建筑物的可出租平方英尺进行任何此类修订时，只要该修订的建筑物可出租平方英尺是以对建筑物的所有租户一视同仁的方式使用，则租户的份额应根据该决定进行修改。如果作出这样的决定，业主对租客将以书面确认；但任何此类重新测量应以对建筑物的所有租户一视同仁的方式进行。

1.4第一要约权。自租赁开始之日起，承租人对位于建筑物第八(8)层的可用空间(“第一要约空间”)享有一次性第一要约的权利，因为这种可用性是由房东根据房东的善意酌情决定权决定的。尽管有上述规定(I)承租人行使该首次要约权，承租人租赁第一要约空间的租赁期应在与第一要约空间有关的任何现有租约期满或更早终止后开始，包括任何该等现有租约的续期或延期，而不论该等续期或延期是否依据该租约的明文规定，亦不论任何该等续期或延期是根据租约修订或新租约而完成，及(Ii)该首次要约权应从属于所有扩展、优先拒绝、(X)任何该等现有租约的承租人及(Y)截至本协议日期该项目的任何其他承租人(上文第(I)及(Ii)项所述的权利，统称为“优先权利”)的首次要约或类似权利。承租人的第一要约权应符合第1.4节中规定的条款和条件。

1.4.1要约程序。房东应不时通知租客(“首次报价通知”)，房东根据房东的善意酌情决定，第一次报价空间变为或预期可出租给第三方(如果没有更高权利的持有者希望租赁该空间)。承租人租赁此类首次报价空间的经济条款和条件应符合房东首次报价通知(“首次报价经济条款”)的规定。

1.4.2验收程序。如果承租人希望就首份优惠通知书所述的空间行使首次发售权利，则在向承租人交付首份优惠通知书后五(5)个营业日内(“选举日”)，承租人应向房东递交无条件、不可撤销的通知，说明承租人就首份优惠通知书所述的整个空间及首份优惠经济条款所述的全部空间行使首份优惠权利。如果承租人没有在这五(5)个工作日的时间段内(根据所有第一要约经济条款)行使其第一要约权利，则房东应自由地将第一要约通知中描述的空间按房东希望的任何条款出租给任何人，并且即使本租约中有任何相反的规定，租客的第一要约权利应自动终止，本第1.4条应被视为无效，不再具有进一步的效力或效果；然而，如果房东在该五(5)日期限后三十(30)天内，打算在首次报价时签订租赁经济条款，总体上比房东在第一次报价通知中向租户提出的第一次报价经济条款更有利，那么房东应首先向租户发出书面通知(“第二次机会通知”)，让租户有机会以该等更优惠的第一次报价经济条款租赁第一次报价空间(第二次机会通知中的此类更有利的条款在本文中被称为“第二次机会经济条款”)。就本协议而言，如该等第二机会经济条款反映的实际租金净额(包括任何租金减免及租户改善成本/津贴及任何其他经济优惠)低于业主在第一次报价通知中最初建议的第一次发售空间的有效租金净额的90%(90%)，则该等第二次机会经济条款应实质上对第三方更为有利。承租人在收到房东的二次机会通知后三(3)个工作日内，如未能选择按该等二次机会经济条款向业主发出书面通知，选择按该等二次机会经济条款租赁该首次发售空间，应被视为构成租客选择不按该二次机会经济条款租赁该等空间，在此情况下，房东有权按房东希望的任何条款将该空间出租予任何第三方，而租客无权进一步租赁第二次机会通知所载的该等首次发售空间。尽管本合同有任何相反规定，承租人必须选择对构成首次报价的所有空间行使首次报价的权利(如果有的话)，并且房东在任何特定时间向租户提供的空间，承租人不得选择只租赁其中的一部分或反对任何首次报价经济条款。

1.4.3第一要约场地的建造。承租人应以“原样”的状态接受第一个出售空间(除非第一个出售通知另有规定)，承租人应有权根据本租约第8条的规定并在其规限下，由承租人自费在第一个出售空间建造改善设施。

1.4.4首发优惠空间租赁。如果承租人及时行使承租人租赁第一要约空间的权利，房东和租客应根据房东首次要约通知中规定的经济条款以及适用于本租约下承租人当时租赁的房产的相同非经济条款和条件，在本租约中增加该首次要约空间。承租人应开始支付首个报价空间的租金，而首个报价空间的租赁期应自该首个报价空间交付给承租人之日起开始。首次报价空间的租赁期限应与首次报价经济条款中所规定的一致。

1.4.5无缺省。第1.4节所包含的权利应是执行本租赁的原始承租人(“原始承租人”)和任何关联受让人的个人权利，并且只有在原始承租人(或任何关联受让人)实际占用原始承租人(或任何关联受让人)在行使其第一要约权之日实际租用的整个物业时，原始承租人或任何关联受让人(而不是原始承租人在本租赁中的权益的任何其他受让人、再承租人或其他受让人)才可行使该权利。此外，根据房东的选择以及本租约中规定的房东的其他补救措施，在法律和/或衡平法上，承租人无权租赁第1.4节中规定的第一个优惠空间，如果在第一个优惠通知的日期，或者根据业主的选择，在预定的向承租人交付该首个优惠空间的日期，承租人在所有适用的通知和补救期限到期后，仍在本租赁项下违约。

第二条

租期

除本租约另有规定外，除本租约有关支付租金的条款外，本租约的条款及规定自本租约日期起生效。本租赁期(“租赁期”)应如“概要”第7.1节所述，自“租赁开始之日”(“租期开始之日”)起算

租赁期满日期“)载于摘要第7.2节(惟须受承租人工作书条款规限)，并将于摘要第7.3节所载日期(”租赁到期日“)终止，除非本租赁按下文所述较早终止或根据续期选择权条款续期。尽管有上述规定，如租赁开始日期适逢日历月首日以外的任何日期，则本租约的年期将由租赁开始日期所在月份的下一个月的第一天起计算。就本租赁而言，术语“租赁年”应指租赁期限内每个连续十二(12)个月的期间，但最后一个租赁年度应在租赁期满之日结束。如果房东没有在预期租赁开始日期后三十(30)天或之前将房屋的占有权交付给准备入住的租户，则由于租户延误(根据工作信函第4.2节)和不可抗力延误(如本合同第24.17节所定义)，应延长该以外日期。则承租人将获得从外部日期(该日期可按上述规定延长)起至房东将房产交付给准备入住的承租人之日为止的每一天的一(1)个免费基本租金日(定义见下文)。“免费基本租金日”是指租户在租赁开始日期后没有义务支付基本租金的日子，租户应在基本租金到期时将所有免费基本租金日应用于基本租金。承租人的提早使用权列于附件B第5.1节。如果租赁开始日期不同于摘要第7.2节规定的预期开始租赁日期，则在开始租赁日期之后，业主应以附件C的形式向承租人交付租赁修订，其中包括开始租赁日期和租赁期满日期，承租人应(无明显错误)在承租人收到该修订后五(5)个工作日内签署并将该修订退还给业主。如果承租人未能在5个工作日内签署并退还(或提出合理反对)修改，承租人应被视为已批准并确认其中规定的日期，但该等被视为批准不应免除承租人执行并退还修改的义务(无明显错误)(该未履行应构成承租人在本合同项下的违约)。

第三条

基本租金

承租人应在没有通知或要求的情况下，按照摘要第3节规定的地址或房东不时以书面指定的其他地点，以货币或支票向业主支付摘要第8节规定的基本租金(“基本租金”)，在租赁期限内每个月的第一天或之前提前支付摘要第8节规定的基本租金(“基本租金”)，不得有任何抵销或扣减。房东同意向租客提供ACH信息。在承租人签署本租约的同时，承租人应向业主交付相当于280,610.46美元的金额，该金额应包括以下金额：(I)租客在租赁期限第十一(11)个完整月应支付的物业基本租金(即229,844.75美元)；及(Ii)租客在租赁期限第十一(11)个完整月应支付的物业估计费用(定义见下文)(即50,765.71美元)。如果任何租金支付日期(包括租赁开始日期)落在该月的第一天以外的月份的某一天，或如果任何租金支付的期间短于一个月，则任何该等不足一个月的租金应按该不足一个月的天数与该不足一个月的历月的天数所占比例计算出一个完整历月的租金。根据本租赁条款需要进行的所有其他付款或调整，如需要按时间分摊，则应按同样的基准分摊。

尽管本合同有任何相反规定，只要租户当时在本租约下没有违约(超过所有适用的通知和治愈期限)，房东在此同意免除租户支付(I)租户每月基本租金的100%(100%)的义务，仅为初始租期的前(1)个十(10)个日历月的第六(6)楼层部分支付，以及(Ii)租户支付租户应承担的运营费用份额的100%(100%)。首五(5)个完整租期内物业第六(6)层部分的税项开支及公用事业成本及项目管理费(统称“减租”)。在减让期内，承租人仍应负责支付其在本租赁项下的所有其他货币义务。如果承租人在本租约条款下违约，导致根据本租约第19条的规定提前终止，则作为本租约第19条所述追回的一部分，房东有权追回根据本条款第3条的规定减少的未摊销租金(在112个月租期内摊销)。

第四条

额外租金

4.1额外租金。除支付上文第3条规定的基本租金外，承租人还应支付以下款项作为额外租金：(I)承租人应承担的分配给建筑物的年度运营费用(根据下文第4.3.4节)；加上(Ii)承租人应分摊给建筑物的年度税收费用(根据下文第4.3.4节)；以及(Iii)承租人应分担的每年分配给建筑物的公用事业费用(根据下文第4.3.4节)。该等额外租金连同承租人根据本租约条款(包括但不限于根据第六条)须向业主支付的任何及所有其他款项，在下文中统称为“额外租金”。基本租金和附加租金在本文中统称为“租金”。根据本条第4条应支付的所有额外租金应与基本租金相同的期间、方式、时间和地点支付。在租赁期届满后承租人的其他义务不受限制的情况下，承租人支付本条第四条规定的额外租金的义务应在租赁期届满后继续存在。

4.2定义。如本条第四条所用，下列术语应具有以下所述含义：

4.2.1“历年”指租赁期任何部分所属的每个历年，包括租赁期届满的历年。

4.2.2“费用年度”是指每个历年。

4.2.3“运营费用”是指业主在任何费用年度内因项目的所有权、管理、维护、维修、恢复或运营或与之相关而应支付的所有费用、成本和金额，包括但不限于：(I)运营、维护、维修、翻新和管理公用事业系统、实验室系统、中央厂房、机械系统、卫生和暴雨排水系统、任何电梯系统(如适用)以及所有其他“系统和设备”(如本租赁第4.2.4节所定义)的运营、维护、维修、翻新和管理费用。以及用品和设备以及与此相关的维护和服务合同的费用；(Ii)许可证、证书、许可证和检查的成本，质疑任何可能影响运营费用的政府法规的有效性或适用性的成本，以及与任何运输系统管理计划或类似计划的实施和运营(由业主或为该项目成立的任何公共区域协会(S))相关的成本；(Iii)房东承担的保险成本，金额由房东合理确定，或由影响该项目的任何抵押贷款的任何抵押权人或出租人合理要求；(V)任何设备租赁协议或管理协议(包括物业管理费)(包括物业管理费)，但不包括租户当时每年基本租金的百分之三(3%)；(Vi)项目的运营设施和/或服务的成本，以及所有参与项目运营、管理、维护或安全的人员的工资、薪金和其他补偿和福利，以及雇主的社会保障税、失业税或保险，以及可能对这些工资、工资、补偿和福利征收的任何其他税；(Vii)根据任何地役权、许可证、运营协议、声明、限制性契约、基础或地面租赁(不包括租金)或与项目分担成本有关的文书支付的款项(包括但不限于本条款第5条所述的CC&R)；(Viii)清洁服务、清除垃圾的费用(但运作费用不包括向建筑物和/或工程项目的其他租户提供的清洁服务和垃圾清除服务的费用，或更换建筑物和/或工程项目中的其他租户的灯泡、灯具、启动器和镇流器的费用，只要这些服务是由承租人根据下文第6.6节直接提供和支付的)、警报和保安服务(如果有的话)、清洁窗户、更换大堂、走廊的墙壁和地板覆盖物、天花板瓷砖和固定装置的费用。洗手间和其他公共或公共区域或设施，维修和更换路缘和人行道，修理屋顶和重铺屋顶；(9)用于维护、经营和维修项目的个人财产的购置费用或租金费用的摊销(包括未摊销成本的利息)；(X)任何资本改善或其他成本的成本(I)旨在作为节省劳动力的手段或在项目的运营或维护中实现其他节约，或本协议允许的其他成本，(Ii)在租赁开始日期后对项目或其任何部分进行的任何政府法律或法规要求的成本，或(Iii)政府强制要求的保护成本(定义如下)和/或业主合理确定为符合项目最佳利益的成本；但如上述(I)、(Ii)或(Iii)项所述的任何该等费用为

资本支出，该成本(包括未摊销成本的利息)应在该支出的使用年限内摊销，由业主合理确定；和(Xi)遵守或参与在建筑和/或项目中不时实施或颁布的保护、回收、可持续性、能源效率、减少废物或其他政府规定的计划或做法的成本和开支，包括但不限于与任何LEED(能源与环境设计领导地位)评级或合规体系或计划相关的成本和开支，包括目前通过美国绿色建筑委员会或能源之星评级和/或合规体系或计划(统称为“节约成本”)协调的成本和开支。如果房东没有向承诺执行该工作或服务的租客提供任何特定的工作或服务(如果由房东执行，其成本将计入运营费用中，除非在本条款第四条禁止的范围内)，则运营费用应被视为增加了相当于房东在此期间合理地发生的额外运营费用的金额，如果房东自费向该租户提供该等工作或服务的话。如果(X)建筑物、(Y)其他现有建筑物(但仅在该时间段内业主将其包括在本项目内)和(Z)根据上文第1.1.3节向本项目增加的任何额外建筑物(但仅在该等额外建筑物已完全建成并可供使用并由业主包括在本项目内之后的一段时间内)在任何支出年度的全部或部分期间内的使用率低于95%(95%)，则业主应对该年度或其适用部分的运营费用的可变组成部分进行适当调整。采用健全的会计和管理原则，以确定如果该大楼、该等其他现有大楼和该等额外大楼(如有的话)有95%(95%)被占用时应支付的运营费用数额；而如此厘定的款额，须当作为该年度的营运开支或其适用部分。

在符合下文第4.3.4节的规定的情况下，业主有权不时在该建筑物与其他现有建筑物之间和/或在本项目的不同租户之间和/或在其他建筑物(如下文第4.3.4节所述，如有)之间公平分配部分或全部运营费用(和/或税费和公用事业费用)，当这些不同的建筑物被建造并添加到项目(和/或从项目中排除)时(“成本池”)，业主有权在这些不同的建筑物之间公平分配部分或全部运营费用(和/或税费和公用设施费用)。此类成本池还可包括在影响项目的契约、条件和限制内或根据影响项目的契约、条件和限制合理分配某些运营费用(和/或税费和公用事业成本)。此外，业主有权随时以其合理的酌情决定权将未来的建筑物纳入项目，以确定运营费用、税费和公用事业成本和/或为其提供各种服务和设施，包括在任何此类成本池中分配运营费用、税费和公用事业成本。

尽管有上述规定，但经营费用不应包括：(A)租赁佣金、律师费和与项目现有或潜在租户或其他占用者谈判或发生纠纷的其他费用和支出；(B)为其他租户翻新或以其他方式改善、装饰或重新装修可出租空间或空置可出租空间所发生的费用(包括许可证、许可证和检查费用)；(C)因业主违反项目中任何空间租赁条款和条件而发生的费用；(D)支付给业主或业主的子公司或附属公司的间接费用或利润增量，用于项目中的服务或与项目相关的服务，但超出可在竞争基础上从第三方获得的此类服务成本中的间接费用和利润增量；(E)除本第4.2.3节另有特别规定外，任何抵押贷款的利息或摊销成本，以及根据项目的任何土地租约应支付的租金；(F)水电费；以及(G)税费和(H)下列任何一项(“不包括成本”)：

(A)在本租契日期前该处所、该建筑物或该工程项目及翻新工程的原有建造成本，以及纠正该等原有建造或翻新工程的欠妥之处的成本；

(B)扩建或重新配置大楼或项目的资本支出；

(C)资本支出，但上文第4.2.3(X)节明确规定者除外；

(D)根据业主的任何按揭或相类债项而支付的利息、本金或任何其他付款、业主借入的资金的融资费用及摊销(不论是否有抵押)，以及根据建筑物或工程项目的全部或任何部分的土地租契或其他相关租契而支付的所有租金(但不包括税项或营运开支)；

(E)建筑物或工程项目的储备或折旧；

(F)广告、市场推广、法律和空间规划费用和租赁佣金，以及为大楼或项目(包括大楼或项目内的任何租赁办公室)的租户采购和租赁空间而产生的其他费用和开支，租户的免租金和建筑津贴；

(G)谈判或执行租约所产生的法律费用和其他费用；

(H)完成、固定装置、改善、翻新、粉刷、重新装修或业主为其处所内的其他租客支付或进行的其他工程，以及纠正该等工程的欠妥之处的费用；

(I)须由建筑物或工程项目的其他租客发还的费用，或须由建筑物或工程项目的租客或其他租客直接缴付的税项，不论是否实际缴付；

(J)支付予业主的高级人员及雇员的薪金、工资、福利及其他补偿，而该等高级人员及雇员并非全部或部分(如有部分，则根据投入建筑物或工程项目的时间按比例分配)经营、管理、保养或修葺建筑物或工程项目；

(K)与维持业主作为公司、合伙企业或其他实体的存在有关的一般组织、行政和间接费用，包括一般公司、法律和会计费用；

(L)因与租客、其他占用人或准租客发生纠纷而招致的费用(包括律师费及和解、判决及代之以付的费用)，以及与建筑物的雇员、顾问、管理代理人、租赁代理人、买家或承按人进行谈判或发生纠纷而招致的费用及开支，包括律师费；

(M)业主、其雇员、代理人或承建商或任何租客因违反建筑物或工程项目的任何空间租赁的条款及条件或任何法律规定而招致的费用；

(N)因以下原因而招致的罚款、罚款或利息：业主不能或不能缴付税款及/或在到期时提交任何税款或资料申报表，或业主未能在拖欠款项前缴付根据本条例规定须由业主缴付的任何税款；

(O)支付给业主或业主的子公司或关联公司的间接费用和利润增量，用于支付建筑物或项目内或向建筑物或项目提供的货物和/或服务，但超出非关联第三方在竞争基础上提供的此类货物和/或服务的成本；

(P)业主的慈善或政治捐款的费用，或在建筑物或工程项目内保养的艺术品的费用；

(Q)与服务(包括电力)、物件或其他利益有关的费用，而该等服务、物件或其他利益并非建筑物或工程项目的标准，而租客在没有为此收取特别费用的情况下是不能获得的，但该等费用是提供给建筑物或工程项目的另一租客或占用人的，不论该另一租客或占用人是否由业主特别就此收取费用；

(R)出售建筑物或工程项目或为其再融资所招致的费用；

(S)业主有选择地向建筑物或项目的一个或多个租户(不包括租户)提供的物品和服务，不报销；

(T)因业主或其雇员、高级人员、董事、承建商或代理人的严重疏忽或故意行为不当而直接导致的修葺费用；

(U)在租赁开始日期之前，拆除、研究、测试或补救建筑物或项目内或周围存在的危险材料所产生的任何费用；

(V)为建筑物或工程项目的任何部分安装或提升任何公用事业收费表的费用；

(W)业主或建筑物或工程项目中任何权益的拥有人的入息税净额、专营权税、股本税、赠与税、遗产税或遗产税，或就建筑物或工程项目或其任何部分或其中权益而征收的任何联邦、州或地方文件税；

(X)根据建筑物或工程项目的空间租约，由建筑物或工程项目的租客以外的人实际偿还的任何可包括在营运开支内的任何开支；

(Y)与租客根据本租契禁止使用的康乐设施有关的任何费用；及

(Z)遵守或参与在建筑和/或项目中不时实施或颁布的非政府强制节能、回收、可持续发展、能源效率、减少废物或其他计划或做法的成本和开支，包括但不限于与任何LEED(能源与环境设计领导地位)评级或合规制度或计划相关的成本和开支，包括目前通过美国绿色建筑委员会或能源之星评级和/或合规制度或计划协调的计划(并且只有政府强制实施的计划和政策才应包括在运营费用中)。

4.2.4“系统及设备”指任何厂房(包括任何中央厂房)、机械、变压器、管道工程、电缆、电线及其他设备、设施及系统，旨在供应热力、通风、空调及湿度或任何其他服务或公用事业，或构成或用作电力、燃气、蒸汽、管道、洒水装置、通讯、警报、实验室、保安或消防/生命安全系统或设备的任何组件或部分，或全部或部分服务于建筑物及/或项目内任何其他建筑物的任何其他机械、电气、电子、计算机或其他系统或设备。

4.2.5“税费”是指所有联邦、州、县或地方政府或地方政府或市政府征收的所有税费、费用、评估、收费或其他任何种类和性质的征税，无论是一般、特别、普通还是非常，(包括但不限于房地产税、一般和特别评估、过境评估、费用和税收、儿童保育补贴、费用和/或评估、职业培训补贴、费用和/或评估、空地费用和/或评估、住房补贴和/或住房基金费用或评估、公共艺术费用和/或评估、租赁税或基于收到租金的税收，包括适用于收取租金、对与项目有关的固定装置、机械、设备、仪器、系统和设备、附属物、家具和其他个人财产征收的租金、个人财产税或销售税的总收入或销售税)，业主应在任何支出年度内因或与项目的所有权、租赁和运营或业主在其中的权益有关而支付。就本租约而言，税项开支的计算方式为：(I)根据上文第1.1.3节增加至项目内的承租人改善工程、其他现有建筑物及任何额外建筑物(但仅在业主将该等其他现有建筑物及其他建筑物包括在项目内的期间内)已完全建成，及(Ii)该项目、该建筑物、该等其他现有建筑物及该等额外建筑物(如有)及其所有承租人改善工程均已就房地产税作出全面评估。

4.2.5.1税费应包括但不限于：

(I)就业主的租金、租赁权或从工程项目所得的其他收入或就业主出租任何工程项目的业务而征收的任何税项；

(Ii)除先前包括在不动产税定义内的任何评税、税项、费用、征款或收费以外，或部分或全部取代任何评税、税项、费用、征款或收费的任何评税、税项、费用、征款或收费，租客及业主承认，提案13已获加利福尼亚州选民在1978年6月的选举中采纳(“提案13”)，而政府机构可就消防、街道、人行道及道路维修、垃圾清除及以前免费向物业拥有人或住客提供的其他政府服务征收评税、税项、费用、征款及收费。承租人和业主的意图是将所有此类新的和增加的评估、税费、征费和收费以及所有类似的评估、税收、费用、征费和收费包括在本租赁的税费定义中；

(Iii)可按处所的面积分摊或量度的任何评税、税项、费用、征款或收费，或根据本条例须缴付的租金，包括但不限于因租客管有、租赁、经营、管理、保养、更改、修葺、使用或占用处所或其任何部分而产生或有关的任何总入息税；

(Iv)因此项交易或租客为其中一方而产生或移转该处所的权益或产业权的任何评税、税项、费用、征款或押记；及

(V)业主为试图提出抗议而招致的任何合理开支，
减少或最大限度地减少税费。

4.2.5.2尽管本第4.2.5节有任何相反规定，税项支出中应排除(I)所有超额利得税、特许经营税、赠与税、股本税、继承税和继承税、遗产税、联邦和州净所得税，以及适用于业主净收入(与租金、收入或项目运营收入相对)的其他税种，(Ii)作为运营支出的任何项目，(Iii)承租人根据下文第4.4节支付的任何项目，以及(Iv)不包括的成本。

4.2.6“承租人份额”指摘要第9节规定的百分比。承租人的份额的计算方法是将房屋的可出租平方英尺数除以大楼可出租平方英尺的总面积(如摘要第9节所述)，并以百分比的形式说明这一数额。业主有权随时重新确定大楼的可出租平方英尺(但仅根据第1.3节)，租户的份额应进行适当调整，以反映任何此类重新确定。如按前述规定调整承租人份额，则该调整发生的支出年度的承租人份额应根据该支出年度内每个该等承租人份额有效的天数来确定。

4.2.7“公用事业费用”是指业主在任何支出年度内支付的有关建筑物和项目的所有公用事业实际费用(包括业主在项目范围内增加的其他现有建筑物和其他建筑物(如有)的公用事业费用)以及相关费用、评估和附加费，包括但不限于水、下水道、燃气和电力的费用，以及暖通空调和其他公用事业的费用，包括任何实验室公用事业和中央设备公用事业(但不包括租户直接补偿房东或以其他方式直接向公用事业公司支付的费用)以及相关费用、评估和附加费。公用事业成本的计算应假设该建筑物(以及在业主将该建筑物包括在本项目内期间，其他现有建筑物和任何附加建筑物(如有))至少有95%(95%)被占用。如果在任何费用年度的全部或部分时间内，房东不应向已承诺代替房东提供公用事业的租户(包括租户)提供任何公用事业(如果房东提供，公用事业成本将包括在公用事业成本中)，则公用事业成本应被视为增加了相当于房东在该期间合理地发生的额外公用事业成本的金额，如果房东自费向该租户提供该等公用事业的话。公用事业成本应包括根据与本项目或其任何部分分担成本有关的任何声明、限制性契诺或其他文书分配给本项目的任何公用事业成本，包括现在或以后记录的针对或影响本项目的任何契诺、条件或限制。

4.3额外租金的计算和支付。

4.3.1运营费用、税费和水电费的支付。对于租期内结束或开始的每个支出年度，承租人应向业主支付以下额外租金，支付方式如下：(I)承租人根据下文第4.3.4节分配给大楼的运营费用份额；加上(Ii)承租人根据下文第4.3.4节分配给大楼的税费份额；以及(Iii)承租人根据下文第4.3.4节分配给大楼的水电费份额。

4.3.2实际经营费用报表。对费用和水电费征税，并按租户付款。业主应在每个支出年度结束后的6月1日(1日)或之前(或在合理可能的情况下尽快)向承租人提交一份报表(“报表”)，说明根据下文第4.3.4节分配给大楼的上一个支出年度发生或应计的运营费用、税费和水电费，并在其中说明承租人在其中的份额。承租人在收到租赁期内每个费用年度的结算单后三十(30)天内，应向房东全额支付

承租人在该支出年度的运营费用、税费和公用事业成本中的份额，减去在该支出年度内支付的金额(如有)，该金额为下文第4.3.3节所定义和根据第4.3.3节定义的估计费用。如果任何报表反映承租人在该支出年度多付了承租人的经营费用份额和/或承租人的税费份额和/或承租人的水电费份额，则房东应将多付的款项计入根据本租约应支付给承租人的下一次应缴额外租金中，除非多付的金额大于租赁期限内下一次到期或合理估计应支付的额外租金，在这种情况下，房东应在向租户交付适用的陈述书后三十(30)天内将多付的款项汇给承租人。房东未能及时提交声明并不妨碍房东执行其在本第4条下的权利；但是，承租人不应对承租人在(I)适用费用年度届满或(Ii)租赁到期日期(以较早者为准)后十二(12)个月后首次向承租人开具账单的任何费用年度所应承担的任何运营费用、税费或水电费承担责任；此外，只要房东在截止日期后十八(18)个月内向租户提交账单和补充报表，承租人应对在适用截止日期之后的任何时间由任何政府当局或任何公用事业公司征收的、可归因于该截止日期之前的任何费用年度的租户应承担的运营费用份额负责。即使租期已满，租客已迁出，但如果本租赁终止的支出年度的报表反映租客多付和/或少付了租客在该支出年度的运营费用和/或租客的税费和/或租客的水电费份额，则在房东向租客交付该报表后三十(30)天内，房东应向租客退还任何多付的款项，或租客应向房东支付任何少付的款项(视情况而定)。承租人在收到任何声明后六十(60)天内未提出反对，即构成承租人不可撤销地放弃反对该声明。本第4.3.2节的规定在租赁期限期满或提前终止后继续有效。

4.3.3预计运营费用、税费和公用事业成本报表。房东应尽力向租户提供年度费用估算表(“估算表”)，该估算表应列出房东对承租人在本支出年度根据下文第4.3.4节分配给建筑物的运营费用、税费和水电费的份额总额的合理估计(“估算额”)，并应在其中注明租户所占份额(“估算费”)。房东未能及时提交任何费用年度的估算表，并不妨碍房东行使其根据本第4条收取任何估计费用的权利。房东提交当时费用年度的估算表后，租户应支付当时费用年度估计费用的一小部分(减去根据第4.3.3节最后一句支付的任何金额)，并支付下一期基本租金到期。该分数应以本支出年度至付款月份(包括首尾两个月)的月数作为其分子，并应以十二(12)作为其分母。在提交新的估算表之前，承租人应按月支付基本租金分期付款，金额相当于房东提交给租客的上一份估算表中所列总估算费用的十二分之一(1/12)。

4.3.4将运营费用、税费和公用事业费用分摊到建筑物。双方承认，该建筑是一个多建筑商业项目的一部分，该项目由该建筑和其他现有建筑以及业主(和/或该项目的任何其他业主)可不时选择建造和包括的其他建筑(其他现有建筑和任何该等其他建筑有时在本文中统称为“其他建筑”)组成，与该项目有关的某些成本和支出(即运营费用、税费和水电费)应由该建筑和/或该等其他建筑(如果有的话)分摊，而完全可归因于该建筑物及该等其他建筑物(视何者适用而定)的某些其他费用及开支，须分别直接分配予该建筑物及该等其他建筑物。因此，如上文第4.1节和第4.2节所述，运营费用、税费和公用事业成本是每年为整个项目确定的，一部分运营费用、税费和公用事业成本应由业主在公平的基础上确定，该部分应分配给建筑物(相对于其他建筑物的租户)，如此分配的部分应为计算承租人份额的与建筑物有关的运营费用、税费和公用事业费用的数额。分配给建筑物的运营费用、税费和公用事业成本的该部分应包括完全可归因于建筑物的所有运营费用、税费和公用事业成本，以及可归因于整个项目的公平部分的运营费用、税费和公用事业成本。作为关于税费和公用事业成本的这种分配的一个例子，预计房东(和/或项目的任何其他业主)可以接收单独的税单，该税单分别评估项目中每个建筑物的税费的改善部分和/或房东可以从公用事业公司接收识别以下项目的公用事业成本的单独的公用事业账单

每幢该等建筑物直接招致的某些公用事业成本(以为每幢该等建筑物安装的独立电表计算)，以及该等分别评估的税项开支和单独计表的公用事业费用，应分别计算和分配给每幢该等适用建筑物。此外，如果业主(和/或项目的任何其他业主)选择将项目的某些公共区域部分，如景观、公共和私人街道、车道、人行道、庭院、广场、交通便利区域和/或通道细分为一个或多个单独的地块(和/或将所有或任何此类地块单独传输到公共区域协会以拥有、运营和/或维护)，公共区域地块的税费和公用事业成本可汇总，然后由业主在公平的基础上按业主(和/或任何此类公共区域协会的任何适用契诺、条件和限制)不时规定的公平基础合理地分配给建筑物和其他建筑物。

4.4承租人直接负责的税费和其他费用。在以下情况下，承租人应应要求向房东偿还房东应支付的所有税款或评估(房东的税费支出中包括的范围除外)，不包括州、地方和联邦个人所得税或公司所得税，以房东从所有来源获得的净收入衡量，以及遗产税和遗产税，无论是否现在习惯或在本合同各方考虑的范围内：

4.4.1上述税项是按租客位于处所内的设备、家具、固定附着物及其他非土地财产的成本或价值计算，或合理地归因于租客位于处所内的设备、家具、固定装置及其他非土地财产的成本或价值，或以租客在处所内或为租客对处所进行的任何租契改善的成本或价值计算，只要该等租约改善的成本或价值超过业主厘定的建筑标准扩建工程的成本或价值，不论该等改善的所有权是否归属租客或业主；

4.4.2上述税项是就承租人管有、租赁、营运、管理、保养、更改、修理、使用或占用处所或工程项目任何部分而评定的；或

4.4.3上述税项是根据这项交易或承租人作为创设或转让物业权益或产业权的一方的任何文件而评估的。

4.5滞纳金。如果房东或房东指定人在租金到期后五(5)个工作日内仍未收到房东或房东指定人支付的房租分期付款或房客的任何其他款项，则房客应向房东支付相当于到期房租金额5%的滞纳金；但房东将免除对任何一(1)日历年首次拖欠租金的滞纳金。逾期收取的费用应被视为额外租金，要求它的权利应是房东在法律和/或衡平法上享有的所有其他权利和补救之外的权利，不得被解释为违约金或以任何方式限制房东的补救。除上述滞纳金外，任何租金或其他款项在到期后五(5)个营业日或之前仍未支付，此后应计息，直至支付利率(“利率”)等于(I)美国银行不时宣布的“最优惠利率”或“参考利率”(或房东选定的合理的类似全国性银行机构，如果美国银行不再存在或公布最优惠利率或参考利率)加百分之四(4%)，或(Ii)适用法律允许的最高利率。

4.6审核权。在向业主发出合理通知后，承租人有权在正常营业时间内，由承租人支付费用，让承租人的授权员工或代理人在业主的主要公司办公室查阅业主的账簿、记录和证明文件，这些资料涉及房东根据上文第4.3.2节向承租人提交的特定支出年度的任何报表以及任何此类报表之前的二十四(24)个月内的运营费用、税费和水电费；但承租人无权进行此类检查，或对任何此类声明中规定的运营费用、税费和水电费的数额提出异议或以其他方式提出异议，除非承租人将此类检查异议和争议通知房东，并在房东提交声明后的十二(12)个月内完成检查(“审查期”)；此外，尽管有任何此类及时检查、异议、争议和/或审计，并且作为承租人行使第4.6节规定的视察、异议、争议和/或审计权利的先决条件，承租人不得根据该声明扣缴本条第4条规定所要求的全额款项，并且承租人应及时向房东支付。然而，在等待任何审计结果的情况下，可以在提出抗议的情况下支付此类款项。对于承租人的任何此类检查，业主和租户应合理地相互配合，以便能够按照双方都能接受的时间表，以迅速的方式进行此类检查，而不会对业主对项目的运营和管理造成不必要的干扰。如果在此之后

检查和/或要求提供文件，承租人对声明中规定的运营费用、税收费用和公用事业费用的金额提出异议，承租人有权但无义务在审查期内，聘请独立的注册会计师，该会计师的薪酬不以应急为基础，并经业主和租户共同批准（“会计师”）完成对业主账簿和记录的审计，以确定承租人在该声明所述的第二年发生的运营费用、税费和公用事业费用的适当金额以及应付金额。会计师的审计为最终审计，对业主和承租人均具有约束力。如果出租人和承租人不能在承租人通知出租人承租人希望进行审计后三十（30）天内就会计师的身份达成一致，则会计师应是出租人选择的“四大”会计师事务所之一，该会计师不以应急方式支付，并且出租人没有以其他方式雇用或聘用该会计师。如果审计发现出租人向承租人多收费用，则在向出租人提供审计结果后三十（30）天内，出租人应向承租人偿还多收的费用。如果审计发现承租人被少收费用，则在向承租人提供审计结果后三十（30）天内，承租人应向出租人偿还少收的费用。承租人同意支付该等审计的费用，除非随后确定作为该等审计主题的房东的原始声明存在错误，导致承租人处于不利地位，其错误金额占作为该等审计主题的运营费用、税费和公用事业费用总额的百分之五（5%）或以上（在此情况下，房东应支付该等审计的费用）。承租人根据本第4条支付的任何款项不应妨碍承租人在审查期内任何时候质疑出租人提供的任何声明的正确性，但承租人未能对此提出异议，进行并完成其检查，并让会计师在审查期届满前进行并完成上述审计，在承租人有权审查之前十二（12）个月的报表的前提下，承租人应批准相关报表及其上显示的运营费用、税费和公用事业费用。关于承租人根据本第4.6条进行的任何检查和/或审计，承租人同意对出租人的所有账簿和记录、审计以及与此相关的所有信息和结果严格保密，并促使承租人的所有员工和顾问以及会计师对其进行严格保密。顾问和会计师在进行任何此类检查和/或审计之前，签署业主可能要求的合理保密协议。

第五条

房产的使用；危险物品；气味和废气

5.1 使用.承租人应仅将该场地用于符合该项目作为一流生物技术项目的性质的目的，包括但不限于办公室和实验室用途，承租人不得将该场地用于或允许将其用于任何其他目的。承租人不得使用或允许任何人或多人使用房屋或其任何部分，以达到违反本合同附件D规定的任何用途或目的，或违反美利坚合众国、项目所在州的法律或条例，当地市、县管理机构或其他对项目有管辖权的合法机构的规定或要求。承租人应遵守规则和条例以及所有记录的契约、条件和限制，以及现在或以后影响项目的所有地面或基础租赁的规定，包括但不限于：（i）截至2008年5月5日，记录在圣马特奥县官方记录中的《百年塔互惠地役权、契约和限制声明》，加州（“正式记录”），编号为2008-105136，经2015年11月17日的《百年塔互惠地役权、限制和限制声明第一修正案》修正，并于2015年11月18日记录在正式记录中，编号为2008-121410，并经日期为2015年11月17日并于2015年11月18日记录在正式记录中的编号为2008-121417的《百年纪念塔互惠地役权、条件和限制声明第二修正案》进一步修订，以及（ii）日期为3月27日的《百年纪念塔条件、条件和限制声明》，2009年4月3日记录在正式记录中的第2009-038658号文件，经2010年4月20日的《百年塔合同、条件和限制声明第一修正案》修正，并于2010年5月12日记录在正式记录中的第2010-051876号文件，并经2015年11月17日发布的《百年纪念塔合同、条件和限制声明第二次修正案》进一步修正，并于2015年11月18日记录在正式记录中，编号为2015-121409（统称“CC& R”），其可能会不时进行修订、修订和重述、补充或以其他方式修改;但任何该等修订、重述、补充或修改并不实质上修改承租人在本协议项下的权利或义务。

5.2危险材料。

5.2.1定义：本租赁中使用的下列术语具有以下含义：

(A)“环境法”系指任何过去、现在或将来的联邦、州或地方成文法或普通法，或根据该法颁布、订立、颁布或批准的任何条例、条例、法规、守则、计划、命令、许可证、授权书、专营权、特许权、限制或协议，涉及(A)环境、人类健康或安全，包括但不限于向环境(包括但不限于空气、地表水、地下水或土地)排放、排放、释放或威胁排放有害物质(包括但不限于空气、地表水、地下水或土地)，或(B)制造、产生、提炼、加工、分配、使用、销售、处理、使用、销售、处理、危险材料的接收、储存、处置、运输、安排运输或搬运。

(B)“环境许可证”是指根据任何环境法或为遵守任何环境法或业主以其他合理方式要求的任何时间的任何性质的任何和所有许可证、同意、许可证、批准和登记，包括但不限于任何泄漏控制对策计划和任何危险材料管理计划。

(C)“危险材料”是指并包括现在或以后(在租赁期内)根据任何环境法指定或管制的任何危险或有毒材料、物质或废物，包括但不限于石棉、石油、石油碳氢化合物和石油产品、尿素甲醛泡沫绝缘材料、多氯联苯(“多氯联苯”)、氟利昂和其他氯氟烃、“生物危险废物”、“医疗废物”、“感染剂”、“混合废物”或加州健康和安全法规第(117600)节及以下规定的其他废物。

(D)“释放”是指对于任何危险物质，危险物质的任何释放、沉积、排放、排放、泄漏、泵送、淋滤、溢出、渗漏、迁移、注入、泵送、倾倒、倾倒、泄漏、倾倒、处置或其他移动。

5.2.2承租人的义务--环境许可证。承租人将(I)获得并保持完全有效的所有环境许可证，并使之生效，这是适用于承租人经营或承租人使用房屋的任何环境法所不时要求的；(Ii)将遵守并继续遵守所有此类环境许可证的所有条款和条件，以及适用于承租人经营或承租人使用房屋的所有环境法所包含的所有其他限制、限制、条件、标准、禁止、要求、义务、时间表和时间表。

5.2.3承租人的义务--危险材料。除非本协议明确允许，承租人同意不在未经房东事先书面同意的情况下，导致或允许承租人、其代理人、员工、分租户、受让人、被许可人、承包商或受邀者(统称为“承租人当事人”)将任何有害物质带入、储存、使用、处理、产生、释放或处置在房产或房产的任何其他部分上、内、下或周围，这违反了任何环境法。房东可凭其唯一和绝对的酌情权拒绝同意。房东承认，本第5.2节的目的并不是要禁止或实质上损害承租人将其业务用于本条款所允许的用途。承租人可以按照承租人所在行业的习惯经营其业务，只要根据适用的环境法严格和适当地监控有害材料的使用或存在。作为对业主的物质诱因，允许承租人在与其业务相关的情况下使用危险材料，承租人同意在租赁开始日期前向业主提交一份清单，列出每种类型的危险材料，并列出与此类危险物质存在有关的任何和所有政府批准或许可(“危险材料清单”)。承租人应在租赁开始日期的每年周年纪念日或之前向业主提交最新的危险材料清单，并应在任何新的危险材料被带到房屋之前提交最新的危险材料清单。承租人应在租赁开始日期之前，或在收到或提交任何政府当局的同时，向业主交付与承租人在房屋内处理、储存、处置和排放有害材料有关的下列文件(下称“文件”)的真实和正确的副本：许可证；批准；报告和通信；储存和管理计划；违反适用环境法的通知；与安装任何储油罐有关的图则，这些储油罐将安装在房产内、楼下或附近(但安装储油罐必须得到业主的书面同意，并经业主同意，方可允许安装

以及任何和所有政府当局就安装在用于关闭任何此类储罐的房舍内、房顶、房底或房舍周围的任何储罐所要求的所有关闭计划或任何其他文件。对于所列的每一种危险物质，文件应包括(T)化学名称、(U)物质状态(例如，固体、液体、气体或制冷剂)、(V)浓度、(W)储存量和储存条件(例如，在柜子中或不在柜子中)、(X)使用量和使用条件(例如，露天使用或封闭使用)、(Y)地点(例如，房间号或其他标识)和(Z)如果知道，化学品摘要服务编号。然而，承租人不应被要求向业主提供包含专有信息的文件的任何部分，这些文件本身并不包含任何危险材料或与危险材料相关的活动。在本租约到期或提前终止时，承租人同意自费迅速将承租人携带到房屋内的任何和所有危险材料，包括由承租人或承租人任何一方在房屋、建筑物和/或项目或其任何部分安装、携带、储存、使用、产生或释放的含有危险材料的设备或系统，迅速从房屋、建筑物和/或项目或其任何部分移出。

5.2.4业主进行环境评估的权利。在租赁期内的任何时候，业主有权在业主自负费用的情况下，对房屋(以及业主合理地认为可能因承租人使用房屋而受到不利影响的项目内、项目上或项目周围的任何其他区域)进行环境评估，以确认房屋和受影响区域不包含任何有害物质，违反适用的环境法，或在构成或可能构成危险物质释放的条件下。该等环境评估须为所谓的“第一阶段”评估或其他级别的调查，作为当时购买或租赁类似物业的尽职调查的标准，连同通常会在该初步第一阶段评估(包括但不限于任何所谓的“第二阶段”报告)中所载的任何发现之后进行的额外调查及报告，费用由业主自行承担。除非承租人违反本第5.2节的规定，否则进行环境评估的权利不得在每个日历年超过一次。房东应尽其商业上合理的努力，尽量减少任何此类评估对租户的业务或使用造成的任何干扰。尽管上面有任何相反的规定，但如果房东进行的任何此类环境评估显示承租人违反了本《危险材料租约》，则任何此类环境评估的费用应由承租人自行承担。

5.2.5承租人有义务采取纠正措施。如果房东根据第5.2.4节授权和承担的任何环境评估的数据支持以下结论：承租人在房屋和受影响区域上、楼下或从房屋和受影响区域释放了危险物质，可能需要任何调查和/或主动响应行动，包括但不限于主动或被动补救和监测或这些活动的任何组合(“纠正行动”)，承租人应在行使管辖权的政府当局要求的范围内，对承租人造成的污染采取纠正措施。承租人执行的任何纠正措施将在得到房东事先书面批准的情况下进行，不得无理扣留，并根据适用的环境法，由承租人自负费用和费用，并由环境咨询公司(房东合理接受)进行。承租人可在本租约到期或更早终止之前或之后，在对房屋、建筑和项目拥有管辖权的政府机构允许的范围内，执行纠正行动(但在本租约到期或更早终止后执行的任何纠正行动应遵守下文规定的进入费用条款)。承租人或其顾问可安装、检查、维护、更换和操作补救设备，并在其认为必要时采取纠正行动，但须经业主批准。在本租约到期或提前终止后，承租人和业主应真诚合作，采取任何纠正行动，以免不合理地干扰业主或任何第三方在房屋、建筑物和项目上的业务。房东应合理地要求承租人向适用的政府机构提交“不再采取进一步行动”的信函或实质上类似的文件，房东应提供合理的通道，直至获得批准为止。房东在前一句中所用的“合理性”应基于(I)有关房屋的分区，以及(Ii)该房屋在有关日期的合理用途。如果房东希望将租客安置在房产、大楼和项目中，并且正在对房产和受影响区域进行补救，房东应被视为不能以业主合理希望的方式使用房产、大楼和项目，租户有义务支付相当于每月租金的入场费，该费用应按日按比例计算，直到房东能够将租户安置在房产、大楼和/或项目中为止。承租人同意在其补救设备周围安装筛网，费用由承租人自行承担，以保护处所、建筑物和项目的美观。承租人还同意尽合理努力找到其

补救和/或监控设备(如果有)(取决于承租人的顾问和对房屋、建筑物和项目具有管辖权的政府机构的要求)，位于允许业主在合理可行的范围内将建筑物、建筑物和项目出租给后续用户的能力的位置。在本租赁开始日期之前存在的对物业和受影响区域上、内、下或周围的任何有害物质污染完全由房东负责，承租人没有任何义务对租赁开始日期前存在于物业内的任何有害物质进行任何调查或补救。房东将赔偿租客在租赁开始日期之前存在的与危险材料相关的任何和所有费用和开支；但房东的赔偿义务不应延伸到租户可能遭受的业务损失、利润损失或其他后果性损害。

5.2.6租客有责任通知业主有关租约的事宜。承租人同意就承租人在本租赁期内发现的任何有害物质在房屋、建筑物或项目的任何其他部分的泄漏及时通知业主，无论是由承租人或任何其他个人或实体造成的。如果承租人或承租人的任何一方导致或允许任何违反环境法的有害物质释放，房东有权但无义务促使承租人立即采取所有法律要求的必要步骤来补救此类释放，并防止未来发生任何类似的释放，费用和费用由承租人承担。承租人应在房东有合理依据认定承租人不遵守本第5.2条规定的任何时间(且无论如何不得早于本租约期满前六十(60)天且不迟于本租约期满前三十(30)天)，在房东有合理理由得出结论的任何时间内，根据房东的合理善意要求，安排由房东合理接受的知名环境咨询公司对该房产进行第一阶段环境评估，费用由房客承担。如果评估得出结论认为承租人造成了需要采取纠正措施的情况，承租人应立即执行同样的措施，并承担全部费用和费用。

5.2.7承租人的环境赔偿。在法律允许的最大范围内，承租人同意迅速赔偿、保护、辩护房东和房东的成员、合伙人、分合伙人、独立承包商、高级管理人员、董事、股东、雇员、代理人、继承人和受让人(统称为房东当事人)，使其免受任何和所有索赔、损害、判决、诉讼、诉讼、损失、责任、处罚、罚款、费用和费用(包括但不限于清理、搬迁、补救和恢复费用、为解决索赔而支付的金额、律师费、咨询费、专家费和诉讼费)，因租户或租户任何一方在本租约期间在房屋、建筑物或项目的任何其他部分上、内、下或周围存在危险材料而引起或导致的；但承租人的赔偿义务不得延伸至业主可能遭受的业务损失、利润损失或其他后果性损害。承租人在本协议项下的义务应包括但不限于，无论是可预见的还是不可预见的，对房屋、建筑物和/或项目进行任何必要或必要的维修、清理或除毒或去污的所有费用，或与此相关的任何关闭、补救行动或其他所需计划的准备和实施。本第5.2.7节的规定在本租约期满或提前终止后继续有效。

5.2.8业主环境赔偿金。在法律允许的最大范围内，房东同意迅速赔偿、保护、辩护承租人和承租人的成员、合伙人、分合伙人、独立承包商、高级管理人员、董事、股东、雇员、代理人、继任者和受让人(统称为承租人)免受任何和所有索赔、损害、判决、诉讼、诉讼、损失、责任、处罚、罚款、费用和费用(包括但不限于清理、搬迁、补救和恢复费用、为解决索赔而支付的金额、律师费、顾问费、专家费和诉讼费)，这些费用是由于危险材料在场所、建筑物或项目的任何其他部分上、内、下或周围存在而引起的，而非承租人造成的；但房东的赔偿义务不得延伸至承租人可能遭受的业务损失、利润损失或其他后果性损害。

5.2.9业主的补救。如果房屋内存在环境法要求进行补救的有害物质，且根据第5.2节承租人对此不承担责任，房东应对该等有害物质进行补救。

5.2.10储存区。承租人应被允许使用附件G中描述的存储区域用于危险物品储存，以及附件H中描述的存储区域用于一般存储。承租人应按原样使用这些储物区域，房东没有义务

对其进行改进或维修；此类改进/维修应由承租人负责，费用和费用由承租人承担。储存区应被视为本租约下物业的一部分，但承租人不应为该等储存区支付租金。

5.3气味和废气。承租人承认房东不会与承租人签订本租约，除非承租人向房东保证在任何情况下不会因承租人的经营废气而损坏房产。因此，房东和租客同意如下：

5.3.1承租人不得导致或允许(或进行任何会导致)任何气味或烟雾的任何类型的气味或烟雾从房产中释放。

5.3.2如该建筑物设有通风系统，而业主认为该通风系统足以、适当及适当地为该处所进行通风，而该通风系统不会释出影响该处所任何室内或室外部分的气味，则租客须透过该系统为该处所进行通风。如果业主在任何时候确定任何现有的通风系统不充分，或者如果没有通风系统，承租人应遵守适用的法律，按照业主的合理要求，将所有油烟和气味从房屋中排出(并从承租人的排气气流中去除气味)，与项目附近类似建筑的做法保持一致。所有通风排气管、百叶窗和其他设备的位置和配置应经业主批准，不得无理扣留。承租人承认房东以无异味方式维护房屋(室内和室外区域)的合法愿望，房东可要求承租人以超出适用法律要求的方式减少和消除所有异味。

5.3.3承租人应自费提供气味消除器和其他设备(如过滤器、空气净化器、洗涤器和房东合理判断为必要或适当的任何其他设备)，以完全清除、消除和消除房东判断的房客排气气流中散发的任何气味、烟雾或其他物质。承租人根据本第5.3节执行的任何工作应构成变更。

5.3.4承租人消除、消除和消除异味、油烟和废气的责任应贯穿整个租期。

5.3.5如果租户在房东提出要求后十(10)个工作日内未能安装令人满意的气味控制设备，则房东可在不限制房东的其他权利和补救措施的情况下，要求房客停止并暂停房东认为会产生气味、油烟或废气的任何经营活动。

第六条

服务和公用事业

6.1标准租户服务。除下文另有说明外，房东应在租期内的所有日子提供下列服务。

6.1.1在所有适用于此的政府规章制度的规限下，业主应全天候为办公场所的办公部分提供供暖和空调(“暖通空调”)能力，以供正常的办公室和实验室使用。

6.1.2业主应为房屋提供足够的电线和电力设施。业主应不定期指定电力公用事业供应商。

6.1.3业主应随时提供非专属的自动旅客电梯服务。

6.1.4业主应在公共区域和处所内提供水，用于厕所、饮用水、实验室和美化环境。该费用应由承租人支付作为额外租金。

6.2租户使用超标。承租人不得使为大楼服务的系统和设备过载，也不得使用超过承租人在为大楼服务的可用电力、备用电力或暖通空调容量中的份额。

6.3公用事业。承租人应支付提供给房屋的所有水(包括服务、维修和更换反渗透、去离子和其他处理水的费用)、燃气、热力、照明、电力、电话、互联网服务、有线电视、其他电信和其他公用事业的费用，以及任何费用、附加费和税费。如果任何此类公用事业没有单独计量或分给租户，承租人应支付承租人与其他场所联合计量的所有费用中的承租人份额作为额外租金，或者，房东可以选择监督租户对该等公用事业的使用，并向租户收取购买、安装和监测该计量设备的费用，该费用应作为额外租金由租户支付。如果承租人使用的公用事业超过承租人的份额，则承租人应支付房东承租人的运营费用份额，以反映超出的部分。

6.4中断使用。承租人同意，对于未能提供或延迟提供任何服务(包括但不限于任何中央设备或其他实验室系统、电话和电信服务)，或其质量或数量的任何减少，如果该失败、延迟或减少全部或部分是由于任何罢工、停工或其他劳动问题引起的维修、更换或改进，或由于在合理努力后无法在建筑或项目中获得电力、天然气、水或其他燃料，承租人同意，房东不对此负责。因承租人或其他当事人的行为或过失，或房东无法合理控制的任何其他原因；而该等不履行、延迟或减租，不得视为对租客使用及管有处所构成驱逐或骚扰，或免除租客缴付租金或履行本租约下的任何义务。此外，房东在任何情况下都不对财产(包括科学研究和任何知识产权)的损失或损害或对租户业务的损害或干扰负责，包括但不限于因未能提供本条第6条所述的任何服务或公用事业或因未能提供任何服务或公用事业而发生的利润损失，或与之相关或附带的损失。

6.5附加服务。房东也有权，但没有义务，提供房客可能需要的任何额外服务(这些服务是建筑物不可或缺的，而不是房客在房屋内经营业务或使用，如修锁、额外维修和维护)，但房客应在开单后十(10)天内向房东支付此类额外服务的所有费用之和，作为本协议项下的额外租金。

6.6清洁服务。业主没有义务为房屋提供任何清洁服务或更换房屋内照明设备的任何灯泡、灯、启动器和镇流器。承租人应独自负责(I)执行所有清洁服务、清除垃圾和其他清洁工作，以及(Ii)更换建筑物内所有灯泡、灯、启动器和照明设备镇流器，一切费用均由承租人自行承担，以符合建筑和项目的一流性质以一流的方式维护建筑物。承租人提供的此类服务应由承包商按照业主合理批准的服务合同进行。租户应按合理要求将垃圾存放在房东不时指定的区域内。所有垃圾容器必须盖上盖子，并以防止气味散发到厂房或项目内的方式储存。房东有权在向租户发出合理通知后检查房屋，并在必要时要求租户提供额外的清洁。如果承租人未能在房东通知后五(5)天内提供本第6.6节所述的任何服务，在紧急情况下不需要通知，房东有权提供此类服务，房东与此相关的任何费用或费用应被视为承租人在收到房东的书面成本报表后应支付的额外租金。

6.7当租客被阻止使用处所时，取消租金。尽管本租约有任何相反规定，但如果承租人连续五(5)个工作日(“合格期”)不能使用或不使用房屋或其任何部分，原因是：(I)业主在租赁开始日期后进行或未能进行的任何维修、维护或更改，包括任何建筑(如下文第24.30节所定义)，或(Ii)未能向房屋提供上述第16.1(A)或16.1(B)节所要求的任何必要的公用设施和服务，或(Iii)没有提供进入处所的通道，包括租客进入停车场设施，则租客的缴租义务应自符合资格期限的第一(1)天起及之后减轻或减少(视属何情况而定)，并持续至该租户继续被阻止使用或不使用该处所或其部分的时间，比例为该承租人被阻止使用而不使用的部分处所的可出租平方英尺与该处所的可出租平方英尺总面积的比例。在承租人因第11条规定的损坏或毁坏或第12条规定的征用而有权享受租金减免的范围内，则资格期限不适用。

6.8房东应急发电机。当应急发电机处于紧急运行状态时，承租人有权从为项目服务的应急发电机(“发电机”)获取电力；但是，承租人只能从承租人的可用电力中提取份额，以满足承租人的关键电力需求(即，承租人实验室在房屋内的某些部分)。

第七条

修理

7.1租户的维修。根据以下第7.2节和第11.1节中房东的维修义务，承租人应自费在租赁期限内保持房屋，包括所有装修、固定装置和家具处于良好状态、维修和状况，其中维修义务应包括但不限于，迅速和充分修理所有损坏的房屋，更换或修理所有损坏或损坏的固定装置和附属设施，以及暖通空调、电气、机械管道的所有部分(在承租人可以接触到的范围内)。生命安全和实验室系统，这些系统仅为房屋和所有通风柜和其他排气系统的所有部分提供服务(所有此类系统统称为“房屋系统”)，处于一流的状态。承租人的义务应包括修复、更换或更新，包括在必要时恢复、更换或更新的资本支出，其预期寿命将超过使用期限，以保持房屋及其全部或部分改进和房地系统处于一流的秩序、状况和维修状态，并符合所有适用法律。除本租约明确规定外，本租约双方的意图是，业主没有义务以任何方式维修或维护房屋、位于其中的改进或其中的设备，或房屋系统，无论是结构上的还是非结构上的，所有这些义务都是承租人的费用(无论该等维修、维护或恢复的预期寿命是否超过合同期限)。承租人对房屋系统的维护应符合制造商推荐的操作和维护程序。承租人应按照制造商推荐的操作和维护程序，签订房屋系统维护合同(以业主合理满意的形式，可要求但不限于任何第三方承包商向业主提供业主合理要求的保险证据)并支付费用。此类维护合同应与信誉良好、令业主合理满意的承包商签订，业主应在生物技术设施中维护此类系统方面具有合理的商业经验。应业主要求，承租人应提供任何此类承包商的维修报告。承租人应独自承担法律要求对房屋或房屋系统进行的所有改进或更改的费用。尽管如此，房东可自行选择，或如果租客未能进行此类维修，房东可以但不需要进行此类维修和更换，租户应向房东支付维修和更换费用，包括其成本的一定比例(将为建筑物统一确定)，足以在收到账单后立即补偿房东因参与此类维修和更换而产生的所有间接费用、一般条件、费用和其他费用或开支。此外，如果承租人没有向房东提供承租人已签订此类服务合同的证据，房东保留在通知承租人后获取和维护任何或全部此类服务合同的权利，如果房东选择这样做，承租人应应要求偿还房东的费用。承租人应不迟于租期内每个历年的1月31日，向房东提供上一历年房屋维护、维修和更换的预算副本，以及租户在该期间为房屋维护、维修和更换实际花费的金额的详细摘要。

7.2房东修缮。尽管上文第7.1节有任何相反规定，但在符合下文第11条和第12条的规定的情况下，业主应维修和维护建筑物的结构部分，包括为建筑物提供服务的机械、管道、电梯、暖通空调和电力系统；但是，如果此类维护和维修是由于承租人、其代理人、佣人、雇员或受邀者的行为、疏忽、过失或疏忽造成的，则承租人应向业主支付此类维护和维修的合理费用。除本租约明文规定外，业主对未能进行任何此类维修或进行任何维修不承担任何责任。除本租契明文规定外，业主不会因对项目、建筑物或处所的任何部分或其中的固定附着物、附属设施及设备进行任何维修、更改或改善而对租客的业务造成任何损害或干扰而减收租金及承担任何法律责任。承租人特此放弃并解除其根据《加利福尼亚州民法典》1941和1942节，或根据现在或今后生效的任何类似的法律、法规或条例，由房东支付费用进行维修的权利。

第八条

增加和改建

8.1业主同意改建。承租人不得对房屋进行任何改善、改建、增加或更改(统称为“改建”)，除非事先征得业主的书面同意，房客应在改建开始前不少于三十(30)天请求同意，业主不得无理拒绝同意；但对于任何可能对建筑物或系统和设备的结构组件造成重大不利影响或从房屋外部可见的改建，业主可全权及绝对酌情拒绝同意。承租人应支付改建的所有管理费用、一般条件、费用和其他费用，并应向房东支付改建费用的3.5%(3.5%)的监理费。房屋的初步改善的施工应受承租人工作书的条款而不是本第8条的条款管辖，不应被视为“改建”。尽管有上述相反规定，对办公区域的任何内部改动，如(I)属于美容性质(包括但不限于修理和/或更换房屋内的油漆和地毯)，(Ii)任何一(1)项工作的成本低于5万美元(50000美元)，以及(Iii)不需要许可证，则无需业主事先同意；此类美观改动不受房东监管费的约束。

8.2建造方式。作为同意对房屋进行所有改动或维修的条件，房东可以施加合理要求，包括但不限于，要求租户仅使用经房东合理批准的承包商、材料、机械师和材料人员用于此类目的。承租人应按照任何联邦、州、县或市政法规或条例的任何和所有适用的规则和条例，并根据建筑物所在城市颁发的有效建筑许可证，并符合房东合理的施工规则和规定，施工和进行此类改造和维修。房东对承租人变更的平面图、规格和施工图的批准不会造成房东对其完整性、设计充分性或符合政府机构或当局的所有法律、规则和法规的责任或责任。与任何改建有关的所有工程必须以良好和熟练的方式进行，并勤奋地进行直至完工，即除在工作期间外，处所应始终是一个完整的单位。承租人应以不妨碍任何人进入大楼或项目或公共区域、不妨碍业主或项目其他租户的业务或干扰在项目工作的劳动力的方式进行所有改动。如果承租人进行任何改建，承租人同意承保业主合理批准的“建筑商一切险”保险，用于承建该等改建工程，以及房东合理要求的其他保险，但应理解并同意，所有该等改建工程在完成后应立即由承租人根据下文第10条投保。如果房东有合理的理由，则房东可以要求租客获得留置权和完工保证金或某种令房东合理满意的替代担保形式，金额足以确保此类变更的免留置权完成，并将房东指定为共同债权人。完成任何改建后，承租人应(I)根据《加利福尼亚州民法典》第3093条或任何后续法规，将竣工通知记录在项目所在县的记录员办公室，(Ii)向大楼管理办公室提交一份可复制的改建竣工图纸副本，以及(Iii)向房东提交付款证据、承包商的宣誓书以及全部和最终豁免所有劳动力、服务或材料的留置权。

8.3业主财产。在建筑物内或周围安装或放置的所有改建、改善、固定装置和/或设备(包括但不限于所有地板和墙壁覆盖物、内置式橱柜和镶板、水槽和相关的管道装置、实验室长凳、外部排气烟囱和步入式冰柜和冰箱、管网、导管、电池板和电路)应由租户自费，并应属于并成为业主的财产。此外，房东可要求租客在租赁期限届满或提前终止时拆除任何改建、改善、固定装置和/或设备，并修复因此而对房屋和建筑物造成的任何损坏(前提是房东在同意该等改建时(或在房客通知房东改建时不需要房东同意)，房东只需在租客要求这种同意(或房客就不需要房东同意的改建向房东发出通知)的情况下才需要指定房东作出决定)。尽管以上有任何相反的规定，承租人有权从房屋中移走任何完全由承租人资金支付的固定附着物或设备(但不包括设备固定装置性质的改装)(并修复因移走而对房屋造成的任何损坏)。如果租户未能完成此操作

在租赁期结束前(加上不超过五(5)个工作日的合理治愈期)，房东可以这样做，并可以向租户收取费用。即使本条第8条有任何其他相反的规定，在任何情况下，未经房东事先书面同意，承租人不得拆除房东支付款项的房屋的任何改善，包括租客的改善，房东可凭其唯一和绝对的酌情决定权拒绝同意。

8.4 Wi-Fi网络。在不限制上述一般性的情况下，如果承租人希望在房屋内安装供承租人及其员工使用的无线内联网、互联网和通信网络(“Wi-Fi网络”)，则应遵守本第8.4节的规定(除本第8条的其他规定外)。如果业主同意承租人安装Wi-Fi网络，承租人应根据下文第15条的规定，在租赁终止前将Wi-Fi网络从房屋中拆除。承租人应使用Wi-Fi网络，不得对大楼内的其他租户或项目中的其他租户或任何其他承租人的通信设备造成任何干扰，也不得损坏建筑物或项目或干扰建筑物或项目的正常运行，承租人特此同意赔偿、辩护并使房东不受因承租人未能遵守本第8.4条的规定而产生的任何和所有索赔、费用、损害、费用和责任(包括律师费)的伤害。但因业主的严重疏忽或故意行为不当而不在租客承保的保险范围内(或租客根据本租约须投保的保险则不包括在内)者除外。如果发生任何干扰，承租人应在合理可能的情况下尽快采取所有必要步骤，且不迟于发生干扰后三(3)个历日采取纠正该干扰的措施。如果此类干扰在三(3)天后继续存在，承租人应立即停止运营此类Wi-Fi网络，直至此类干扰得到纠正或补救至业主满意为止。承租人承认房东已经并/或可能向大楼和项目的其他租户和占用者以及电信服务提供商授予电信权，房东在任何情况下都不对承租人对此类Wi-Fi网络的任何干扰负责；但前提是房东将采取商业上合理的努力来协助承租人解决此类干扰。房东没有表示Wi-Fi网络将能够在不受干扰或干扰的情况下接收或传输通信信号。承租人应(I)对因Wi-Fi网络造成的任何损害负全部责任，(Ii)遵守所有政府当局建议的所有预防和保障措施，(Iii)支付Wi-Fi网络的所有必要维修、更换或维护费用，以及(Iv)负责因安装、运营或移除承租人的Wi-Fi网络而需要对建筑或项目进行的任何修改、增加或维修，包括但不限于建筑或项目系统或基础设施。租户的Wi-Fi网络出现在房屋外不应被视为干扰或违反本节。

第九条

反对留置权的契约

承租人无权导致或允许任何类型的留置权或产权负担，无论是因承租人的行为、法律的实施或其他原因而附加于或放置在项目、建筑物或处所上，而由承租人产生的任何及所有留置权和产权负担应仅附加于承租人的利益。房东有权随时在房产上张贴和张贴任何它认为必要的通知，以防止此类留置权的影响。承租人不得就声称为承租人或处所进行的工作或服务或声称已提供给承租人或处所的材料而对工程项目、建筑物或处所施加任何机械师、物料工或其他人的留置权，而如有任何该等留置权附加或通知任何留置权，承租人须安排立即解除该等留置权并将其删除。如果任何此类留置权在房东向租客发出通知后五(5)个工作日内仍未解除或解除，则房东可选择采取一切必要措施解除和解除此类留置权，而无需调查其有效性，房东因此类留置权而产生的所有款项、费用和费用，包括合理的律师费和费用，应被视为本租赁项下的额外租金，并应立即到期并由租户支付。如果承租人租赁或提供资金购买承租人在经营业务中使用的设备、家具或其他可拆卸性质的个人财产，承租人保证任何统一商业代码融资声明应在其表面或其附件中注明该融资声明仅适用于位于房产内的承租人的可拆卸个人财产。在任何情况下，不得在融资报表上提供房舍地址，但不得使用限定语言说明留置权仅适用于承租人租赁的已确定套间中的可拆卸个人财产。如果融资报表的任何持有人或记录地点的融资报表似乎构成了对房东的任何利益或对可能位于指定地点以外的设备的留置权

对于租客租赁的套间，租客应在提交融资声明后十(10)天内，促使(A)向房东提供贷款人担保协议或与融资声明相关的其他文件的副本，以便于房东证明该融资声明的留置权不适用于房东的权益，以及(B)租客的贷款人修改该融资声明和任何其他记录文件，以澄清由此施加的任何留置权不适用于房东在该房产的任何权益。

第十条

赔偿和保险

10.1赔偿和豁免。承租人特此承担因任何原因造成财产损失和人身伤害的所有风险，并同意房东和房东各方不对因租户或通过租户提出索赔的其他人造成的财产损坏或人身伤害或因失去使用而造成的任何财产损坏或伤害承担责任，但因房东或任何房东各方的严重疏忽或故意不当行为造成的除外。承租人应赔偿、辩护、保护房东各方，使其免受与物业内、物业上或物业周围的任何原因(包括但不限于承租人安装、安置及移走在物业内、物业内或物业周围的改建、改善、固定装置及/或设备)有关或引起的任何及所有损失、成本、损害、开支及责任(包括但不限于法庭费用及合理律师费)，因承租人或经由承租人、透过承租人或承租人提出申索的任何人的作为、不作为或疏忽，或承建商、代理人、佣人、雇员、承租人或承租人的被许可人或被邀请人，在房产、建筑物和项目内或附近，但仅限于房东没有根据本租约第10.4节的条款免除和免除承租人的责任；但在任何情况下，承租人的赔偿不得延伸至业主或任何业主当事人所遭受的利润损失、业务损失或其他后果性损害。即使第10.1节有任何相反的规定，上述承担风险、免除和赔偿责任的规定不适用于因房东或任何房东当事人的严重疏忽或故意不当行为而引起的任何索赔，房东应赔偿、保护、保护租客和租客的高级职员、代理人和雇员(统称为房客当事人)，并使其免受此类除外索赔的伤害，但只有在房东的责任未被租客根据本租约第10.4节的条款免除和免除的范围内(然而，房东的赔偿应：在任何情况下，不得延伸至承租人或任何承租人所遭受的利润损失、业务损失或其他后果性损害)。每一方根据第10.1款达成的赔偿协议并不是有意的，也不应解除任何保险承运人根据本租赁条款要求赔付方承保的保单所规定的义务。第10.1节的规定在本租约期满或更早终止后继续有效。尽管本租约有任何相反规定，但受第6.7条和本租约业主赔偿义务的约束，房东不对租客承担个人财产或科学研究或知识产权损坏的一切风险，包括租户在房屋内保存的记录丢失，以及因任何类型的火灾、电气故障、气体爆炸或水损坏(包括水管断裂、消防喷水系统故障、实验室系统故障包括中央设备系统故障、屋顶泄漏或线路中断)造成的损坏或损失，但由于业主或任何业主方的严重疏忽或故意不当行为造成的除外。承租人进一步放弃对承租人业务的损害或与上述任何此类个人财产损坏或破坏有关的收入损失的索赔。

10.2租户对业主火灾和意外伤害保险的遵守情况。承租人应由承租人承担费用，遵守保险公司关于使用处所的所有商业上合理的要求(前提是这些要求不会不合理地干扰承租人将处所用作一流的生物科技空间)。如果承租人对房屋的行为或使用(作为一流的生物科技空间除外)导致此类保单的保费增加，则承租人应向房东补偿任何此类增加的保费。承租人应遵守美国保险协会(前全国消防保险人委员会)和任何类似机构的所有商业上合理的规则、命令、法规或要求，费用由承租人承担。

10.3租户保险。承租人应按下列金额维持下列保险。

10.3.1商业一般责任保险承保被保险人因承租人的经营、承担的债务或使用房屋而引起的人身伤害、人身伤害和财产损失的索赔，包括涵盖本租约的保险条款的广泛形式的商业一般责任背书，以及在符合保险业惯例的范围内，承租人履行上文第10.1节规定的赔偿协议(如果在房屋内供应酒精饮料，则还包括酒类责任保险)，责任限额不低于：

10.3.2有形损害保险承保(I)由承租人安装、为承租人安装或由承租人支付费用的所有家具、行业固定装置、设备、商品及所有其他承租人财产项目；(Ii)承租人的改善工程，包括业主准许在物业天花板之上或楼面之下安装的任何承租人改善工程；及(Iii)物业的所有其他改善、改动或加建，包括在承租人要求下安装在建筑物天花板之上或楼面之下的任何改善、改动或增建工程。此类保险应在“特殊格式”保单下以“有形损失或损坏”为基础投保，投保的全部重置成本价值为新的，不扣除承保项目的折旧，金额应符合保险单的任何共同保险条款，并应包括故意破坏和恶意损坏背书、洒水器渗漏险和地震洒水器渗漏险。

10.3.3法律规定的工伤保险。

10.3.4收入损失、业务中断及额外开支保险将补偿承租人因审慎的租客通常承保的所有危险所引致的直接或间接收入损失，或因防止因该等危险而无法进入物业或大楼而引致的直接或间接收入损失。

10.3.5故意省略。

10.3.6环境责任保险(按业主满意的形式和实质)，每次事故的承保范围合计不少于300万美元(3,000,000.00美元)，并针对因任何人的伤亡、任何财产的损坏或破坏、因建筑物的任何释放、泄漏、泄漏或其他污染或因危险材料的存在而导致的任何和所有与建筑物及其附属区域有关的任何和所有责任、因建筑物或建筑物周围的任何其他财产的任何其他损失、费用或费用而投保。根据房东的要求，承租人还应获得(租户自负费用)环境损害责任保险和环境补救责任保险(形式和实质(包括限额)均为房东可接受的)。如果房东在任何时候合理地认为租户没有维持足够的保险或其他财务能力，使租户能够履行其在本协议下对房东的义务，无论当时是应计、清算、有条件还是或有，房客应按照房东不时合理要求的方式和实质，从公司或个人那里获得并在此后完全有效地维持和维持房东可能合理地接受的保险或其他形式的财务保证。在不限制前述一般性的情况下，所有此类环境责任保险应特别为承租人履行本租赁中规定的赔偿条款提供保险。

10.3.7保单的形式。本租约要求承租人投保的最低保单限额，在任何情况下均不限制承租人在本租约项下的责任。此类保险应：(I)指定房东及其指定的任何其他方作为附加被保险人；(Ii)明确承保承租人根据本租赁承担的责任，包括但不限于承租人根据上文第10.1条承担的义务(在该保险范围内普遍存在的范围内)；(Iii)由保险公司出具，该保险公司的评级在Best‘s保险指南中不低于A-/VII，或者房东可以接受，并获得在项目所在州开展业务的许可；(V)根据当时的保险业惯例，在合理范围内不得取消或更改承保范围，除非已提前十(10)天书面通知业主及业主的任何抵押权人或业主的土地或承租人。

(Vi)载有业主可接受的交叉责任背书或可分割权益条款；及(Vii)就上文第10.3.1、10.3.2及10.3.4节所规定的保险而言，可扣除的金额不超过50,000美元(50,000.00美元)。承租人应在租赁开始日期或之前，至少在到期日期前五(5)天，将保单或证书交付给业主。如果承租人未能在上述期限内购买此类保险，或未能交付此类保单或证书，则房东可选择在不考虑第19.1条规定的任何通知和补救期限的情况下，在本租约规定的所有其他权利和补救措施之外，为租户购买此类保单，其费用应在交付账单后十(10)天内作为额外租金支付给房东。承租人有权以一揽子和/或伞式保单的形式购买本合同所要求的保险。

10.4代位权。房东和租客同意让各自的保险公司投保财产损失保险，放弃这些公司对房东或租客可能拥有的任何代位权，视情况而定。房东和租客特此放弃任何一方因各自财产的任何损失或损坏而可能对另一方拥有的任何权利，只要这些损失或损坏是根据火灾保险和一切险、盗窃、公共责任或其他类似保险可以投保的。

第十一条

损坏和破坏

11.1房东修理损坏的房舍。如因火灾或其他人员伤亡造成房屋损坏，承租人应立即通知房东。如果在损坏后六十(60)天内，用于或提供出入的房屋或建筑物或项目的任何公共区域因火灾或其他伤亡事故而受损，房东应向租户发出书面通知，告知租户预计完成维修的日期(“预计完工日期”)。房东应在保险调整合理延迟或房东无法合理控制的其他事项的情况下，并在符合本第11条所有其他条款的情况下，迅速、勤奋地修复房屋和此类公共区域的基础、外壳和核心。除分区和建筑法规及其他法律或项目及/或建筑物的按揭持有人或建筑物的土地或基础租约出租人所要求的修改外，或业主认为适宜的对公共区域的任何其他修改，或业主认为适宜的对公共区域的任何其他修改外，此类修复应恢复至事故发生前房屋及公共区域的基本、外壳及核心区域的基本相同状况，但不得实质上损害通往该房屋及为该房屋服务的任何公共洗手间。在房屋发生任何损坏时，承租人应将根据本租约第10.3条规定的承租人保险向承租人支付的所有保险收益转让给房东(或房东指定的任何一方)，房东应修复对安装在房屋内的承租人改善和改建的任何损坏，并应将该等承租人的改善和改建恢复到其原始状态；但如业主对该等租客改善及改建工程的修葺费用，超过业主从承租人承保承保人处收取的保险金额，则该等修葺的额外费用须由租客在业主修理损毁前支付给业主。对于任何此类租户改进和变更的维修和更换，承租人应在业主开始此类改进工作之前，向业主提交与之相关的所有平面图、规格和施工图，供业主审查和批准，业主应选择承包商进行此类改进工作。房东不对因该等损坏或维修而对租客或其访客造成的任何不便或烦扰，或对租客业务造成的任何损害承担责任；但是，如果火灾或其他事故损坏了租户占用所必需的房屋或公共区域，并且这种损坏不是由于租户或租户的雇员、承包商、被许可人或受邀者的疏忽或故意不当行为造成的，房东应允许房东按比例减免基本租金和房客应承担的运营费用、税费和水电费，只要房东从房东购买的租金中断保险的收益中获得补偿，作为运营费用的一部分，在此期间，如果房产不适合用于本租赁允许的目的，并且不适合租户因此而被租客占用。

11.2房东有权进行维修。尽管上文第11.1条有相反规定，业主可选择不重建和/或修复房屋、建筑物和/或项目的任何其他部分，而是通过在业主意识到损坏之日起六十(60)天内书面通知承租人终止本租约，该通知包括给承租人九十(90)天的终止日期，但只有在建筑物因火灾或其他事故或原因受损时，业主才可选择终止本租约，无论房产是否受到影响。并且存在下列一种或多种情况：(1)不能在损坏之日起一百八十(180)天内合理地完成修理(在不支付加班费或其他保险费的情况下进行这种修理)；(Ii)工程项目及/或建筑物或地面或底层出租人的任何按揭的持有人

(I)有关工程项目及/或建筑物的保险金额或其任何部分须用于清偿按揭债务，或须终止土地或相关租约(视属何情况而定)；或(Iii)业主的保险单除可扣除的数额外，并未全数承保损害。此外，如果物业或建筑物在租赁期的最后一年内遭到任何重大破坏或损坏，则即使本条第11条载有任何规定，业主仍有权在损坏后三十(30)日内向租客发出行使该选择权的书面通知，以终止本租约，在此情况下，本租约应自通知之日起停止及终止。在根据第11.2款终止本租赁时，承租人应支付截至终止之日合理分摊的基本租金和额外租金，此后双方应解除本租赁项下的所有其他义务，但在租赁期限到期或提前终止后明确存在的义务除外。在下列情况下，承租人有权终止本租约：(I)房东未能在超过房东通知中规定的估计重建期限的六十(60)天内修复房屋(由于租户造成的不可抗力延误和/或延误，该六十(60)天期限应被视为延长)；(Ii)预计完工日期在损坏后一百八十(180)天以上；或(3)在租期的最后一年内发生重大损害，以致承租人判断其不能有效地在该房屋内经营其业务。

11.3法定条文的豁免。本租约的条款，包括本条款第11条，构成房东和租户之间的明示协议，涉及对房屋、建筑物或项目任何其他部分的任何和所有损坏或破坏，以及项目所在州的任何法规或法规，包括但不限于，《加利福尼亚州民法典》第1932(2)和1933(4)节，涉及双方之间未达成明示协议的有关损坏或破坏的任何权利或义务，以及现在或今后生效的任何其他法规或法规，不适用于本租约，也不适用于对处所、建筑物或工程项目的任何其他部分的全部或任何部分的任何损坏或破坏。

第十二条

谴责

12.1永久服用。如果房屋、建筑物或项目的全部或任何部分被征用权接管或被任何主管当局谴责用于任何公共或准公共用途或目的，或者如果任何邻近的财产或街道被当局以要求使用、重建或重建该处所、建筑物或项目的方式重新配置或腾出，或者如果房东授予契据或其他文书来代替这种征用或谴责，房东有权在九十(90)天的通知后终止本租约。但此种通知不得迟于接收、谴责、契约或其他文书之日起一百八十(180)天内发出。如果超过25%(25%)的房屋可出租平方英尺被占用，或如果进入该房屋的通道受到严重损害，承租人应有权在九十(90)天通知后终止本租约，条件是该通知不迟于该租用日期后一百八十(180)天发出。房东有权获得与此相关的全部赔偿或付款，但承租人有权就承租人的个人财产和属于承租人的任何固定装置的任何征用以及搬家费用向承租人提出任何单独索赔，只要该索赔不减少业主或其土地出租人或抵押权人就项目可获得的赔偿金，并且该索赔应单独支付给承租人。所有租金应在终止之日或取得之日(以先发生者为准)分摊。如物业的任何部分将被占用，而本租约不会因此而终止，则基本租金及承租人应分担的营运开支、税项开支及公用事业费用应按比例递减。承租人特此放弃其根据《加州民事诉讼法典》1265.130条款可能享有的任何及所有权利。

12.2临时取用。即使本条第12条有任何相反规定，如果临时租用全部或部分物业180天或更短时间，则本租约不应终止，但基本租金和承租人应承担的运营费用、税收支出和公用事业成本应在此期间按所占物业的可出租平方英尺与可出租物业总面积的比例递减。房东有权获得与任何此类临时征用有关的全部赔偿金。

第十三条

宁静享受之约

业主契诺，承租人在支付租金后，在遵守、遵守和履行承租人应遵守、遵守和履行的所有其他条款、契诺、条件和协议的情况下，应在租赁期限内，在符合本条款、契诺、条件和协议的前提下，和平地、悄悄地拥有、持有和享用物业，而不受通过业主或通过业主提出合法索赔的任何人的干扰。前述契约取代任何其他明示或默示的契约。

第十四条

转让和分租

14.1转账。未经业主事先书面同意，承租人不得转让、按揭、质押、质押、抵押或允许任何留置权附加或以其他方式转让本租赁或本租赁项下的任何权益，不得通过法律的实施允许本租赁或本租赁项下的任何权益的任何转让或其他前述转让，转租房产或其任何部分，或允许除承租人及其员工以外的任何人使用房产(以上所有条款有时统称为“转让”，任何被转让或寻求转让的人有时称为“受让人”)。如果承租人希望得到业主的同意，应以书面形式通知业主，该通知(“转让通知”)应包括(I)转让的建议生效日期，该日期不得早于转让通知交付之日后十五(15)天，也不得超过转让通知交付之日后一百八十(180)天；(Ii)对要转让的房屋部分(“主题空间”)的描述；(Iii)建议转让的所有条款、建议受让人的名称和地址；以及与建议转让有关的所有现有和/或建议文件的副本；(Iv)建议受让人的高级管理人员、合伙人或所有者证明的当前财务报表(房东应将其视为机密，不得披露)；(V)建议受让人拟在房产内使用或储存的危险材料清单，经建议受让人证明属实；以及(Vi)房东可能合理要求的其他信息。任何未经房东事先书面同意的转让，在房东的选择下都是无效的，无效的，并且在房东的选择下，构成租户在本租约中的违约。无论房东是否同意，在房东提出书面请求后十五(15)天内，租客应向房东支付1,500美元(1,500.00美元)，以补偿房东的审查和处理费用，租客还应偿还房东与租客提议的转让相关的任何合理的法律费用。

14.2业主同意。房东不得根据转让通知中规定的条款无理地拒绝、限制或推迟同意任何提议的转让，房东应在收到转让通知后十(10)个工作日内提供或拒绝同意转让。如果房东没有在上述十(10)个工作日内将其决定以书面形式回复租户，并且在房客提出第二次书面请求后的三(3)个工作日内仍未回复，则应视为已获得房东的同意。在任何情况下，房东不得被视为不合理地拒绝同意转让给受让人，直接或间接危害房东或房东的任何附属公司作为房地产投资信托基金的地位，根据1986年《国内税法》(该法规可能不时修订)，根据以下句子。即使本租约有任何相反规定，(W)任何转让的完成不得使占用人、受让人、经理或其他受让人根据转让合同应支付的租金或其他金额将全部或部分基于该占用人、受让人、经理或其他受让人的业务活动所得的收入或利润；(X)承租人不得向需要支付转让代价的占用人、受让人、经理或其他受让人提供或提供任何服务，或管理或经营如此转让的房产或任何正在支付转让代价的增资项目；(Y)承租人不得直接或间接(通过适用《税法》第856(D)(5)条规定的推定所有权规则)与房东拥有权益的任何人完成转让；(Z)承租人不得与任何人完成转让，或以任何可能导致业主根据本租约收到的任何部分金额的任何部分，或任何分租、许可证或其他安排，以使用、占用或拥有物业的任何部分的权利，不符合收入法典第856(D)节或任何类似或后续条款的“不动产租金”的资格，或可能导致业主的任何其他收入不符合收入法典第856(C)(2)节所述收入的转让。双方特此同意，在以下一项或多项适用的情况下，根据本租约和任何适用法律，房东拒绝同意任何拟议的转让是合理的，但不限于拒绝同意的其他合理理由：

14.2.1受让人的品格或声誉或所从事的业务与建筑物或项目的质量不符；

14.2.2受让人打算将主题空间用于本租约不允许的用途；

14.2.3受让人要么是政府机构，要么是其机构；

14.2.4转让将导致主题空间内每一楼层的占用人数超过合理和安全的数量；

14.2.5考虑到租约规定的责任，在请求同意之日，受让人不是具有合理财务价值和/或财务稳定性的一方；

14.2.6拟议的转让将导致房东违反房东作为一方的另一份租约或协议，或将给予项目的居住者取消租约的权利；前提是房东在本租约日期之前通知租户此类限制；

14.2.7建议转让的条款将允许受让人行使承租人所拥有的续期权、扩张权、第一要约权或其他类似权利(或允许受让人占用承租人根据任何该等权利租用的空间)；或

14.2.8建议受让人或任何直接或间接控制、受建议受让人控制或共同控制的人士或实体，(I)在提出同意要求时占用项目内的空间，或(Ii)当时正与业主磋商租赁项目内的空间。

如果房东同意根据第14.2节的条款进行任何转让(并且没有行使房东在下文第14.4节下可能拥有的任何收回权利)，租户可以在房东同意后六(6)个月内，按照租客根据上文第14.1节向房东提交的转让通知中所述的基本相同的条款和条件，进行房产或部分房产的转让，但如果转让通知中规定的条款和条件与转让通知(I)中规定的条款和条件有任何变化，房东最初将有权根据第14.2节拒绝同意转让。或(Ii)建议的转让会对受让人造成实质上较租客原有转让通知书所载条款更有利的情况下，租客应再次将转让提交业主批准及根据本条款第14条采取其他行动(包括业主根据本租约第14.4条收回的权利(如有))。

14.3转让溢价。如果房东同意转让，作为双方同意的合理条件，承租人应向房东支付承租人从受让人那里收到的任何转让保费的50%(50%)。“转让溢价”是指受让人应支付的所有租金、额外租金或其他代价，超过本租约项下每可出租平方英尺租金及承租人应支付的额外租金(如转让的物业少于全部)，扣除承租人因(I)与转让有关的物业的任何合理更改、改动及改善(但仅限于业主批准的范围)及(Ii)与转让有关的任何合理经纪佣金、市场推广费用、法律费用、津贴或其他合理成本(统称“分租成本”)而招致的合理开支。转让溢价还应包括但不限于受让人向承租人支付的作为此类转让补偿的关键款项和奖金，以及承租人向受让人提供的服务超出公平市场价值的任何付款。

14.4业主对主题空间的选择权。即使本条第14条有任何相反规定，如果建议的转让是关于租赁期限剩余部分的转让(对联属公司以外的公司)或分租人，业主应有权在收到任何转让通知后十(10)天内向租户发出书面通知，重新收回主题空间。该收回通知将自转让通知所述转让通知所述转让生效日期起终止本租约，直至转让通知所述转让期限的最后一天为止。若本租约因少于整个物业而终止，则本租约保留的租金应按承租人保留的可出租平方英尺与物业所含可出租平方英尺的比例按比例分摊，经如此修订的本租赁此后将继续完全有效，并在任何一方提出要求时，双方应签署书面确认。如果业主拒绝或未能根据第14.4节及时选择收回主题空间，则只要业主同意建议的转让，租户有权继续将主题空间转让给建议的受让人，但须遵守上文第14.2节最后一段的规定。

14.5 转让的效果。如果出租人同意转让：（i）本租约的条款和条件不应被视为已被放弃或修改;（ii）该同意不应被视为同意承租人或转让人的任何进一步转让;（iii）承租人应在签署后立即向出租人交付与转让有关的所有文件的原件，其格式为出租人合理接受的格式;以及（iv）与本租约相关的转让或就此签订的协议，无论是否经出租人同意，均不得免除承租人或本租约的任何担保人在本租约项下的责任。出租人或其授权代表有权在任何合理时间审计承租人与任何转让有关的账簿、记录和文件，并有权复制这些文件，前提是出租人签署了商业上合理的保密协议。如果发现任何转让的转让费少报，承租人应在要求后三十（30）天内支付不足部分和业主的审计费用。

14.6 额外的转移。就本租约而言，但根据下文第14.7条，术语“转让”还应包括：（i）如果承租人是合伙企业或有限责任公司，超过百分之五十（50%）的合伙人或成员自愿、非自愿或依法退出或变更，或转让超过百分之五十（50%）的合伙企业或成员权益;（二）公司成立后，公司的经营状况发生变化;（三）公司的经营状况发生变化;（四）公司的经营状况发生变化。其股票不是公开持有的，也不是通过交易所或柜台交易的），（A）承租人的解散、合并、合并或其他重组，（B）承租人超过百分之五十（50%）的表决权股份的出售或其他转让（C）在十二（12）个月期间内，出售、抵押、在十二（12）个月内抵押或质押承租人未负担资产价值的百分之五十（50%）以上。

14.7 关联公司/业务组织重组。（A）承租人将本租约或场地的全部或任何部分转让或转租给（i）承租人的母公司或子公司，或（ii）控制承租人、受承租人控制或与承租人共同控制的任何个人或实体，或（iii）在一次或一系列交易中购买承租人全部或绝大部分资产的任何实体，或（iv）承租人被合并或整合的任何实体（（i）、（ii）、（iii）和（iv）中描述的所有此类人员或实体在下文中有时被称为“关联公司”），或（B）承租人股票的任何转让，均应被视为第14条下的转让，前提是：

14.7.1任何此类关联企业不是成立的，也不打算进行这种融资，作为逃避第14条义务的托词；

14.7.2承租人事先以书面通知房东任何此类转让、转租、融资或公开发售，除非保密义务禁止，在这种情况下，承租人应在此后迅速通知房东；

14.7.3承租人或任何该等联营公司在任何该等转让、转租、融资或公开发售生效日期后，按照公认会计原则计算的有形净值合计等于或大于任何该等转让、转租、融资或公开发售生效日期的承租人；

14.7.4任何此类关联公司应在转让或分租生效之日或之前，以令业主合理满意并交付业主的书面文件，承担本租赁项下承租人的所有义务；以及

14.7.5承租人仍应对承租人在本租赁项下履行的所有义务承担全部责任。

作为原始承租人(或先前关联受让人)在本租赁中的全部权益的受让人的关联公司可被称为“关联受让人”。

14.8特别受让人。承租人在事先书面通知房东(但不触发本条第14条的其他规定)后，应被允许与承租人的商业关联公司签订任何房屋内空间的许可协议(“占用协议”)；但在任何情况下，许可给任何第三方的可出租空间不得超过2000可出租平方英尺，且出租给此类商业关联公司的总空间不得超过10,000可出租平方英尺；但(A)租户须事先以书面通知业主任何该等占用协议，并迅速向业主提供业主要求的有关该等受让人的任何文件或资料(包括但不限于适用的保险证书)；(B)每名持牌人均符合项目作为一流项目的性质；及(C)在任何情况下，持牌人不得在处所内维持独立的接待处。任何超过2,000平方英尺可出租面积的许可证必须事先得到业主的书面同意，并应被视为第14条下的转让(并应遵守第14条的所有条款和条件)。

第十五条

移交;个人财产的所有权和转移

15.1交回房产。业主或业主的任何代理人或雇员在租赁期内作出的任何行为或事情，均不得视为业主接受交出物业，除非业主签署的书面文件已明确确认此意图。向业主或业主的任何代理人或雇员交付该处所的钥匙，并不构成退回该处所或终止本租约，不论该钥匙其后是否由业主保留，而即使该租客已交付该钥匙，租客仍有权在任何合理时间应要求退还该等钥匙，直至本租约已妥为终止为止。租客自愿或以其他方式交出本租约，无论房东是否接受，或双方终止本租约，均不适用于合并，并在房东的选择下，作为影响房产的所有分租或分租的转让给房东。

15.2租客移走租客财产。在租赁期限届满或本租赁提前终止时，承租人应在符合本条款第15条的规定的情况下，退出并将房屋的占有权交还房东，其状况与承租人占有时的状况一样好，并经房东和/或租客改进后，合理的磨损和维修，具体由房东负责。

以下为例外情况。承租人对任何改动的修复义务还可能包括满足业主关于清洁任何实验室系统和密封任何此类实验室系统到房屋的任何连接点的商业合理程序，所有费用均由承租人承担。在承租人交出房屋任何部分之前至少十(10)天，承租人应向房东提供(A)由业主合理接受的独立第三方准备的房屋设施退役和危险材料关闭计划(“出口调查”)，以及(B)承租人根据适用法律(包括与交出房屋有关的法律)获得的所有适当政府放行的书面证据。此外，承租人同意在房产交还后，继续负责补救退出调查中列出的任何公认的环境条件，并遵守退出调查中提出的任何建议。在本租约到期或提前终止时，承租人应向房东提供证据，证明承租人已关闭与承租人或承租人在房屋内的活动有关的所有政府许可和许可证(如果有)。如果任何此类政府许可或许可证已经发放，而承租人未能在本租约期满或更早终止时或之前提供关闭的证据，则在承租人提供证据之前，应适用本租约第16条的暂缓条款。到期或终止时，承租人应在不向房东支付费用的情况下，将所有由承租人安装或导致安装的电话、数据和其他布线(包括任何与Wi-Fi网络相关的布线和布线，如有)、所有杂物和垃圾，以及由承租人拥有或安装或自费放置在建筑物内的家具、设备、独立橱柜和其他个人财产物品，移出或安排移走。以及业主凭其全权酌情决定权要求移走的任何其他根据租客提出申索的人的类似物品，而租客须自费修理因移走而对处所及建筑物造成的一切损坏。承租人根据本条款第15.2条承担的义务在本租约期满或提前终止后继续有效。

第十六条

等待

如承租人在本租赁期届满后，在业主明示或默示同意的情况下继续租约，则该等租赁只按月进行，并不构成续订或续期，在此情况下，基本租金按月支付，相当于本租赁期最后一个租期适用的基本租金的150%(150%)。这种逐月租赁应以本合同所载的其他条款、契诺和协议为准。房东在此明确保留在本租约期满或以其他方式终止时，要求承租人按照本租约的规定将房产的占有权交还给房东的权利。本第16条的规定不得被视为限制或构成放弃本条款或法律规定的房东的任何其他权利或补救措施。如果租客在本租约终止或期满后没有交还房产，除了由此对房东产生的任何其他责任外，租户还应保护、捍卫、赔偿房东不受由此造成的一切损失、费用(包括合理的律师费)和责任的伤害，包括(在不限制前述一般性的原则下)任何后续租客因未交还房产而提出的任何索赔，以及因此而给房东造成的任何利润损失；然而，租户有义务就此类索赔向业主提供赔偿并使其不受损害，条件是房东向租客提供不少于三十(30)天的书面通知，表明房东已就该房产签订了租约或收到了租赁该房产的真诚要约，并且由于租客的滞留，房东将无法交付财产或进行改善。

第十七条

禁止反言证书

在业主书面要求后十（10）天内，承租人应签署并向业主提交一份禁止反言证书，该证书由业主提交，应采用项目的任何潜在抵押人或购买人可能要求的格式”（或《古兰经》10：14）“在当时，任何人都可以在其中找到他的踪迹。还应包含业主或业主的抵押人或业主的潜在抵押人合理要求的任何其他信息。承租人须签立及交付为该等目的而合理需要的任何其他文书。根据不时提出的要求，承租人同意在出租人发出书面请求后十（10）天内向出租人提供承租人的当前财务报表，日期不得早于该书面请求前一（1）年，且经承租人证明准确，或（如有）由独立注册会计师编制的经审计的财务报表，以及审计师声明的副本;如果房东执行租户的惯例，

商业上合理的保密协议出租人应在承租人提出书面要求后二十（20）个工作日内，随时签署、确认并向承租人交付一份书面声明，证明租赁未经修改且具有充分效力（或证明经修改后的租赁是完全有效的，并列出修改的文书）、租金及其他费用的缴付日期;且据业主实际所知，在未经独立调查的情况下，承租人在本协议项下未违约（或说明业主声称在此类证明时存在的任何违约的性质）。

第十八条

从属关系

本租约服从并从属于本项目所有现有和未来的土地租赁，以及对本项目有效的任何抵押或信托契约的留置权（如果有的话），以及所有更新、扩展、修改、合并和替换，以及基于此类抵押或信托契约的担保而作出的或今后将作出的所有预付款。除非该等抵押或信托契据的持有人或该等土地租赁的出租人以书面形式要求本租赁优先于该等抵押或信托契据。承租人承诺并同意，如果任何此类抵押品的止赎权被提起任何诉讼，或如果任何土地租赁被终止，则在任何此类止赎权出售时，承租人将不进行任何扣除或抵消的情况下，转让给买方，或转让给此类土地租赁的出租人（视情况而定），如果买方或出租人要求这样做，并承认该购买人或出租人为本租约项下的出租人。承租人应在出租人提出要求后五（5）天内，签署出租人合理认为必要的进一步文书或保证，以证明或确认本租约从属于或优于任何此类抵押、信托契约或土地租赁。承租人放弃任何现行或未来的法规、规则或法律的规定，这些法规、规则或法律可能赋予或意图赋予承租人终止本租约的任何权利或选择权，或在发生任何止赎程序或出售时对承租人在本租约下的义务产生不利影响。在本租约签署后六十（60）天内，出租人应从任何先前存在的抵押权持有人处获得一份不干扰协议，该协议以本租约附件E的形式对建筑物进行抵押，承租人同意立即签署该协议。

第十九条

租客的失责;业主的补救

19.1 租户违约事件。本租约项下承租人应遵守或履行的所有契约和协议应由承租人自行承担费用，且不得减少租金。承租人只有在发生以下任何一种情况时才被视为违约或违反本租约：

19.1.1 承租人未能在书面通知送达后五（5）天内支付本租约规定的任何租金、附加租金或任何其他费用或其任何部分;但是，任何此类通知均应代替，而不是补充，加州民事诉讼法第1161条或任何类似或后续法律要求的任何通知;或

19.1.2 承租人未能遵守或履行本租约中应由承租人遵守或履行的任何其他规定、契约或条件（除支付租金或额外租金外），在出租人向承租人发出书面通知后十五（15）天内仍未履行;但是，任何此类通知均应代替，而不是补充，加州民事诉讼法第1161条或任何类似或后续法律要求的任何通知;并进一步规定，如果该违约的性质是在十五（15）天期限内无法合理补救，如承租人在上述期间内努力开始补救，并于其后努力尽快纠正及补救上述失责行为，则承租人不得被视为失责;或

19.1.3 承租人永久放弃该房屋。

19.1.4 承租人为债权人的利益作出转让。

19.1.5 指定接管人、受托人或托管人，或接管、占有或控制承租人的全部或绝大部分资产，且承租人未在一百二十（120）天内纠正该等资产。

19.1.6 承租人根据《美国破产法》或任何后续法规（可能会不时修订）（以下简称“《破产法》”）提出自愿申请，或根据《破产法》任何章节启动的自愿或非自愿程序针对承租人发出救济令，且在一百二十（120）天内未被驳回。

19.1.7任何非自愿呈请均根据破产法任何一章向承租人提出，并不会在一百二十(120)日内被驳回。

19.1.8故意为空白。

19.1.9承租人在房东第二次提出要求并经过五(5)个工作日后，未能按照第17条的规定交付禁止反言证书。

19.1.10承租人在本租约中的权益被扣押、执行或以其他方式司法扣押，而该等诉讼在诉讼后一百二十(120)日内并未解除。

19.2房东违约补救。一旦发生租客违约，房东除了在法律上或衡平法上可获得的任何其他补救措施外，还有权选择寻求下列任何一种或多种补救措施，所有这些补救措施都应是累积和非排他性的，而不需要任何通知或要求。

19.2.1终止本租约，在此情况下，租客应立即将房产交还业主，如果租客不这样做，业主可在不损害其可能因占有或拖欠租金而获得的任何其他补救措施的情况下，进入并接管房产，并驱逐或驱逐租客和任何其他可能占用房产或其任何部分的人，而不承担起诉或索赔损失的责任；房东可向租客追讨以下款项：

(I)在判给该合约终止时已赚取的任何未付租金在判给时的价值；

(Ii)在判给租出时，在终止租约后至判给租出时本应赚取的未付租金的价值，超过承租人所证明本可合理避免的租金损失的款额；

(Iii)批出租赁期后未付租金超出租客证明本可合理避免的租金损失的款额在批出时的价值；

(Iv)补偿业主所需的任何其他款项，以补偿业主因租客未能履行其在本租契下的义务而直接造成的所有损害，或在一般情况下相当可能因此而导致的损害，特别包括但不限于所产生的经纪佣金和广告费用、为新租客改建处所或其任何部分的费用(不论是为相同用途或不同用途)，以及为获得新租客而作出的任何特别优惠；

(V)在业主选择时，适用法律不时允许的其他数额，以补充或代替前述款项。

本19.2节所使用的“租金”一词应被视为是指根据本租约条款要求承租人支付的所有各种金额，无论是支付给房东还是其他人。如上文第19.2.1(I)和(Ii)节所用，“授予时的价值”应按上文第4.5节规定的利率计算。如上文第19.2.1(Iii)节所用，“授予时的价值”应按照授予时旧金山联邦储备银行的贴现率加百分之一(1%)的折现率计算。

19.2.2房东应享有《加州民法典》1951.4条所述的补救措施(出租人可在承租人违约和放弃后继续租赁，并在到期时追回租金，如果承租人有权转租或转让，但仅受合理限制)。因此，如果房东不选择终止本协议

由于租户违约，业主有权在不终止本租约的情况下，随时执行其在本租约项下的所有权利和补救措施，包括在到期时追回所有租金的权利。

19.2.3业主可(但无义务)支付任何该等款项，或履行或以其他方式补救租客方面须遵守或履行的任何该等义务、条文、契诺或条件(并可为该等目的而进入该处所)。如果承租人未能履行本租赁项下的任何义务或契诺，并且这种不履行构成人身伤害或财产损坏或损失的重大风险，则房东有权在承租人未能履行后的任何时间补救或以其他方式履行该契诺或义务，无论上文第19.1节规定的任何此类通知或补救期限是否已满。房东根据第19.2.3节前述条款采取的任何此类行动，不应被视为因承租人未能履行义务而放弃房东的权利和补救措施，也不应免除承租人在本租赁下的任何义务。

19.3租户付款。租客应在房东向租客交付报表后十(10)天内向房东支付：(I)相当于房东根据上文第19.2.3节的规定履行或解决租客义务而合理支出的款项和发生的义务；(Ii)相当于房东在收取或试图收取租金或强制或试图强制执行或试图强制执行房东在本租约项下或法律下的任何权利的所有支出和义务的款项，包括但不限于所有如此支出的法律费用和其他金额。租户在本条款19.3项下的义务应在租赁期限期满或更早终止后继续存在。

19.4 租客的监护人。无论出租人是否因承租人违约而选择终止本租约，如本第19条所述，出租人应有权终止承租人签订的任何及所有转租、许可、特许或其他双方同意的占有安排，并影响该房屋，或出租人可自行决定继承承租人在该等转租、许可、特许或安排中的权益。如果出租人选择继承承租人在任何该等转租、许可、特许或安排中的权益，则自出租人发出该等选择的通知之日起，承租人对租金或其他应收对价不再享有任何权利或权益。

19.5放弃违约。房东对租户违反或违反本条款、条款和契诺的任何放弃，不得被视为或解释为放弃承租人对本条款、条款和契诺的任何其他或以后的违反或违反。房东在执行因租户违约而提供的一种或多种补救措施时的忍耐，不应被视为或被解释为放弃该违约。业主在任何违约发生后接受本条例下的任何租金，不论业主是否知悉，均不得视为放弃任何该等违约，但如此接受的租金的拖欠除外。

19.6努力重新启动。就本条第十九条而言，租客的占有权不应因房东重新出租房产的努力、房东对房产的维修或保全行为，或因指定接管人以保护房东在本条款下的利益而被视为终止。上述列举并非详尽无遗，只是举例说明房东可在不终止承租人占有权的情况下实施的行为。

19.7破产。如果根据破产法占有财产的债务人、受托人或债务人，或根据任何其他适用法律具有类似权利、义务和权力的其他人，提议补救本租约下的任何违约或承担或转让本租约，并有义务向房东提供足够的保证，即(A)违约应得到补救，(B)房东应就违反本租约所产生的损害获得赔偿，以及(C)未来将履行本租约下的租户义务，则这种充分的保证应包括房东以其唯一和绝对的酌情决定权指定的下列任何或所有事项：

(I)破产法或其他适用法律中“充分保证”的含义中规定的那些行为，即使本租赁不涉及此类适用法律中所述的购物中心或其他设施；

(Ii)立即支付现金，以补偿房东因违反本租约而直接造成的任何金钱违约或实际损害；

(3)至少等于证券存款当时数额的现金存款；或

(Iv)承担或转让承租人在本租约项下的所有权益和义务。

第二十条

信用证

20.1信用证的交付。承租人应在承租人签署本租约的同时，向业主交付无条件、干净、不可撤销的信用证(L-C)，金额为下文第20.3节规定的金额(“L-C金额”)，由硅谷银行或业主合理接受的其他银行(该等批准的开证行在本文中称为“银行”)签发，该银行必须具有穆迪专业评级服务机构“A3”(“银行的信用评级门槛”)的长期评级。L-C应采用本合同附件F的形式。承租人应支付因获得L-C而产生的所有费用、积分和/或费用。L-C应(I)即期“可赎回”、不可撤销和无条件(L-C中规定的除外)；(Ii)以续期或延期的方式维持有效，从本租约之日开始，一直持续到可延长的租期届满后不少于四十五(45)天的日期(“L-C期满日”)(但本行有权每年通过向业主提供本合同所述的通知而不续期)，以及：如果L-C在L-C期满前到期(不自动续期)，租户应至少在L-C期满前十五(15)天向房东提交新的L-C或续期或延期证书，房东无需采取任何行动，(Iii)房东、其继承人和受让人可全额转让，(Iv)允许部分抽签和多次演示和绘图，以及(V)以其他方式遵守国际备用惯例-ISP98，国际商会出版物#590。如果发生或适用下列任何情况，房东或其当时的管理代理人有权提取不超过L-C面值的金额：(A)根据本租约的条款和条件，在任何L-C治疗期(定义如下)之后，该金额应付给房东，或(B)承租人已根据美国破产法或任何州破产法(统称为“破产法”)提出自愿申请，或(C)已根据破产法提出针对租户的非自愿请愿书(且该请愿书未在此后六十(60)天内腾出)，或(D)承租人根据破产法提交自愿请愿书或根据破产法向租客提出非自愿请愿书后，根据美国破产法第365条，租约已被拒绝或被视为拒绝，或(E)银行已通知房东，L-C将不会续签或延长至L-C期满日期，且租户在上述适用时间段内未提供L-C的替代者。或(F)承租人被置于接管或托管，或根据联邦或州法律受到类似程序的约束，或(G)承租人为债权人的利益执行转让，或(H)如果(1)任何银行的穆迪评级(或在穆迪评级不再可用的情况下的其他类似评级)已降至银行的信用评级门槛以下，或(2)银行的财务状况发生重大不利变化(每一项均为“银行信用威胁”)，且承租人未能向房东提供替代信用证，在所有方面符合本第20条的要求(包括但不限于上文第20.1节对开证行提出的要求)，金额为适用的L-C，或在适用的情况下向房东提供临时现金保证金(如第20.8.1节所规定的)。以下)，均在房东提出书面要求后十(10)天内(尽管本租约中有任何相反规定，但不适用于其他通知、补救措施或宽限期)(以上各项均为“L-C抽签事件”)。无论承租人对房东使用L-C的权利有任何异议，本行均以L-C为承兑凭证。此外，如果银行被联邦存款保险公司或任何继承者或类似实体接管或托管，则自此类接管或托管发生之日起生效，L-C应被视为未能满足本条第21条的要求，并在房东通知该接管或托管的租户后十(10)日内(“L-C联邦存款保险公司更换通知”)，承租人应将该L-C信用证替换为另一家开证行的替代信用证(该开证行应达到或超过本行的信用评级门槛，否则房东应在其合理的酌情权下接受该信用证)，且该信用证在各方面均符合本条款第20条的要求。如果承租人未能根据本条款第20条的条款和条件将该L-C信用证替换为该符合条款的替代信用证，则即使本租赁条款有任何相反规定，房东有权在不履行本租约的情况下宣布承租人不适用任何通知、宽限期或治愈期(除上述十(10)天期限外)。承租人应负责支付因审查任何替换L-C而产生的任何和所有费用(包括但不限于房东的合理律师费)，根据本节的要求或承租人以其他方式要求进行替换。如果承租人转让其在本租约中的权益(无论是否需要业主同意

转让)，房东接受受让人的任何替代或替代信用证须事先得到房东的书面批准，房东拥有唯一和绝对的自由裁量权，房东因此而产生的律师费应由租客在开具账单后十(10)天内支付给房东。“L-C抚养期”是指本租约明确规定的任何适用通知和抚慰期，但如果房东因任何法律原因不允许提供书面违约通知，则不应存在L-C抚养期。

20.2 L-C的应用。承租人特此确认并同意，房东签订本租约在物质上依赖于房东在任何L-C抽签事件发生时使用L-C的能力。在发生任何L-C抽签事件的情况下，业主可在没有义务的情况下，在不通知租户的情况下(与上文第20.1(H)条规定的L-C抽签事件有关的除外)，向L-C抽签事件的部分或全部提供补救和/或赔偿业主因承租人违反或拖欠租约而遭受或业主合理估计将遭受的任何种类或性质的任何和所有损害，超出本租约中明确规定的任何适用的通知和补救期限。或其他L-C抽签事件和/或赔偿房东因本租约终止而引起的或与之相关的任何和所有损害，包括但不限于《加州民法典》1951.2条明确规定的损害。房东使用、使用或保留L-C或其任何部分，不应阻止房东行使本租约或任何适用法律规定的任何其他权利或补救措施，其意图是房东不应首先被要求起诉L-C，并且该L-C不应成为房东以其他方式有权获得的任何追回的限制。租户同意不以任何方式干预向房东支付L-C的收益，无论是在房东对L-C的任何部分进行“抽签”之前或之后，无论房客和房东之间是否存在关于房东使用L-C的权利的任何争议；但第20.2款中的任何内容均不得以任何方式限制租户根据第20.7款所享有的权利。本租赁的任何条件或条款均不应被视为使L-C具有条件，成为L-C的发行人未能及时兑现该L-C的提款的理由。承租人同意并承认(I)L-C是房东和银行之间的独立合同，(Ii)承租人不是该合同的第三方受益人，(Iii)承租人在L-C或其收益中没有任何财产权益，和(Iv)如果承租人根据破产法任何一章成为债务人，承租人将被接管或托管，和/或发生由承租人、承租人、任何受托人或其代表进行接管、托管或破产申请的事件，承租人的破产财产无权通过适用美国破产法第502(B)(6)条或以其他方式限制房东对L-C和/或其收益的债权和/或权利。

20.3 L-C的数额；租户对L-C的赡养费；违约金。

20.3.1 L-C用量。L-C的金额应与《概要》第十节规定的金额相同。在租赁期(包括任何期权期限)内的任何时间，L-C的金额应等于62万6509 60/100美元(626,509.60美元)。

20.3.2一般而言。如果由于房东提取全部或部分L-C的金额，导致L-C的金额少于L-C的金额，承租人应在此后十(10)日内向房东(S)提供金额相当于差额的额外信用证，任何该等额外的信用证(S)应符合本第20条的所有规定，如果承租人未能遵守上述规定，则应遵守下文第20.3.3节的条款。承租人进一步承诺不会转让或妨碍L-C或其任何部分，房东或其继承人或受让人不受任何此类转让、产权负担、转让企图或产权负担的约束。在不限制前述一般性的情况下，如L-C于L-C期满日期之前到期，业主将接受其续期(该续期信用证有效，并在不迟于L-C期满前六十(60)天交付业主)，该续期信用证不可撤销，且在银行年度不续期权利的规限下，可按与即将到期的L-C相同的条款或业主全权酌情接受的其他条款，通过L-C期满日期自动续期。作为根据续期期权条款承租人有权延长本租赁期限的一项明示条件，承租人应不迟于期权期限开始前十五(15)天向业主交付新的L证书或续期或延期证书，证明L-C租赁期满日期为期权期限届满后四十五(45)天(“延期期权L-C条件”)。然而，如果L合同没有及时续签，或者承租人未能按照本条款第20条规定的金额和条款维持L合同，房东有权根据本条款第20条的条款向银行提交L合同，业主可以将L合同的收益用于本租赁项下租户到期未支付的任何租金，超过本合同明确规定的任何适用通知和治愈期限，和/或支付所有损失和损害。

在本租约明确规定的任何适用通知和补救期限之后，该房东已经遭受或该房东合理地估计其将因租户在本租约项下的任何违约或违约而遭受损失。如果房东选择行使前述条款下的权利，(I)任何未使用的收益应构成房东的财产(而不是房客的财产，如果是由房客接管、托管或由房客或其代表申请破产，则不是房客的财产)，并且不必与房东的其他资产分开，和(Ii)房东同意在L-C租约期满后三十(30)天内向租户支付房东从L-C获得的任何收益的金额，该收益在本租约明确规定的任何适用通知和补救期限之后，到期未支付或用于支付房东因租户违反或违约而遭受的任何损失和/或损害(或房东合理估计将遭受的损失和/或损害)时未支付的，不适用于本租约应支付的任何租金；然而，如果在L-C租赁期满日期之前，承租人根据《破产法》提出自愿申请，或承租人的任何债权人向承租人提出非自愿申请，则房东没有义务支付L-C未使用的收益金额，直到该破产或重组案件中与本租赁项下付款有关的所有优先权问题得到解决，或该破产或重组案件已被驳回。

20.3.3故意省略。

20.4转移和产权负担。《L租约》规定，房东、其继承人和受让人可随时在不通知租客的情况下，在没有事先征得租客同意的情况下，将其在任何一方、个人或实体中的全部或任何部分权益转让(一次或多次)给任何一方、个人或实体，前提是此类转让是房东转让其在本租赁中及其对本租赁的权利和权益的一部分，或者是房东向其贷款人转让的。如果业主转让建筑物的权益，业主应将L-C的全部或部分转让给受让人，房东在没有双方进一步协议的情况下，立即免除对此的一切责任，双方同意，本协议的规定适用于将上述L-C的全部或部分转让给新业主的每一次转让或转让。房东将L-C转让给本行时，承租人应自行承担费用，签署并向本行提交完成该转让所需的申请、文件和文书，承租人应负责支付本行与此相关的转账和手续费。

20.5 L-C不是保证金。房东和租客(1)承认并同意在任何情况下，L-C或其任何续期或替代物或其任何收益均不应被视为或根据适用于商业保证金的任何法律(包括但不限于《加州民法典》1950.7节)将其视为或视为“保证金”，该条款目前存在，或此后可能被修订或继承(“保证金法律”)；(2)承认并同意L-C(包括其任何续期或替代物或其任何收益)不打算用作保证金。及(3)放弃上述任何一方现在或将来可能具有的与证券保证金法律有关或产生的任何及所有权利、责任及义务。承租人特此不可撤销地放弃并放弃《加州民法典》第1950.7条和任何后续法规的条款，以及现在或今后生效的所有其他法律条款，这些条款(X)规定房东必须根据租约退还保证金的时间框架，和/或(Y)规定房东只能从保证金中索要合理必要的款项，以补救拖欠租金、修复租户造成的损坏或清理房产，双方同意，此外，索赔本条款第20条规定的金额和/或合理必要的金额，以(A)赔偿房东因租户违反本租约而造成的任何损失或损害，包括房东在本租约终止后遭受的任何损害，和/或(B)赔偿房东因本租约终止而产生的或与本租约终止相关的任何和所有损害，包括但不限于《加州民法典》1951.2节明确规定的损害。

20.6租户不干涉。承租人同意不以任何方式干预向房东支付L-C的收益，无论是在房东抽签全部或部分L-C之前或之后，无论房客与房东之间是否存在任何关于房东有权动用全部或部分L-C的争议。本租赁的任何条件或条款均不应被视为使L-C具有条件，从而使银行有理由未能及时承兑该L-C的提款。承租人不得要求或指示任何L-C银行不支付根据该L-C开具的即期汇票(S)。

20.7对不适当草案的补救措施。承租人对根据任何L-C条款开出的即期汇票的不当提示或付款的唯一补救办法是有权向房东要求退还任何不当提示的或其收益被滥用的即期汇票(S)的金额，以及利息

租金和合理的实际自付律师费，条件是在退款时，承租人将L-C的金额增加到本租赁适用条款当时所要求的金额(如果有)。承租人承认，在任何情况下，提示根据任何L-C开具的即期汇票，或由本行支付根据该L-C开具的即期汇票，都不会对承租人造成无法通过赔偿金钱损害赔偿的损害，因此，追讨金钱损害赔偿将是适当的补救措施。如果承租人有权获得如上所述的退款，而房东在提出要求后十(10)个工作日内未能支付房款，承租人有权从下一期(S)基本租金开始扣除其金额及其利息。

20.8银行进入破产管理程序。

20.8.1银行进入破产管理程序。如果银行被联邦存款保险公司或任何继承人或类似实体(“联邦存款保险公司”)接管或托管(任何此类事件，“接管”)，或者如果发生银行信用威胁，自该接管或银行信用威胁发生之日起生效，L-C应被视为不符合本第20条的要求，并在房东通知该接管的租户后十(10)天内(“信用证更换通知”)，承租人应(I)从房东合理接受且在各方面符合本第20条或(Ii)规定的不同发行人获得L-C替代品，如果承租人向房东证明，承租人合理地无法从房东合理接受且完全符合本第20条要求的不同发行人那里获得替代品L-C，在上述十(10)天内，向房东存放L-C金额的现金(“临时现金保证金”)；然而，在前述第(Ii)款的情况下，租户应在信用证更换通知发出后六十(60)天内，用房东合理接受且完全符合本第20条要求的不同发行商提供的L-C替换L-C，房东收到并接受该替换L-C后，应将临时现金押金返还给租客，房东没有支付相关利息的义务。如果承租人未能在任何方面遵守本第20.8.1条的要求，那么，即使本租约中有任何相反的规定，房东仍有权(A)宣布承租人不履行本租约，除上述十(10)天和六十(60)天的期限外，不适用任何通知、宽限期或补救措施；(B)如果适用，保留临时现金保证金，直到承租人纠正违约行为；保留临时现金保证金不构成放弃房东根据本租赁条款或法律可获得的任何权利或补救措施，及(C)根据本租约及法律寻求其可采取的任何及所有补救措施，包括但不限于如果承租人未能提供临时现金保证金、将任何接管视为银行信贷威胁及根据上文第20.8.1条行使房东的补救措施，以符合当时现行的FDIC政策。承租人应负责支付因审查任何替换L-C而产生的任何和所有费用(包括但不限于房东的合理律师费)，根据本节的要求或承租人以其他方式要求进行替换。

20.8.2临时现金存款。在业主继续持有临时现金保证金的任何期间(任何该等期间，“保证期”)，双方理解，该临时现金保证金应由房东持有，作为充分和忠实履行租户在本租赁项下的契诺和义务的担保。临时现金保证金不应构成任何租金的预付、任何其他形式的预付款，也不构成房东在租户违约时的损害赔偿。如果在任何该等保证期内，承租人在本租约明确规定的任何适用通知和补救期限之后拖欠本租约的任何条款，包括但不限于与支付租金、移走财产和修复由此造成的损害有关的条款，则房东可以但不应被要求在不通知租户的情况下，在不放弃房东可获得的任何其他补救措施的情况下，使用临时现金保证金或其任何部分。在必要的范围内纠正或补救该违约或失败，或赔偿房东遭受的所有损害，或房东合理估计由于租户违约或未能完全和及时履行本租约规定的义务而将遭受的损害，在每种情况下，均超过本租约明确规定的任何适用通知和补救期限。承租人应应要求立即向房东支付任何如此运用的金额，以便将临时现金保证金恢复到其原始金额，如果承租人不立即支付，将构成本租赁项下的违约。如果房东在本租约期满或提前终止时拥有临时现金保证金，而租客在本租约期满或终止时遵守了本租约中规定的契诺和义务，则房东应在期满或终止以及租客休假和交出房产后六十(60)天内，将临时现金保证金减去房东为偿还房东根据本租约条款有权获得的任何款项而扣除的任何金额，退还给房客。房东对临时现金存款的义务是债务人的义务，而不是受托人的义务。房东不应被要求将临时现金保证金与房东的一般资金或其他资金分开保存，房东可将

临时现金存放于房东的任何普通基金或其他基金。承租人在任何时候均无权收取中期现金按金的利息。如果业主转让了建筑物的权益，业主应将临时现金保证金全部或部分转让给受让人(包括土地出租人)，房东在没有双方进一步协议的情况下，将被租户免除对此的所有责任，双方同意，本条款适用于将临时现金保证金全部或部分转让给新业主的每一次转让或转让。承租人特此放弃《加州民法典》1950.7节或任何后续法规的规定。

第二十一条

遵守法律

承租人不得在处所内或其周围作出或容受任何事情，而该等事情会在任何方面与现行有效或日后可能制定或颁布的任何法律、法规、条例或其他政府规则、规例或规定有所抵触。承租人应自负费用，迅速遵守除结构变更或建筑物生命安全系统变更外的所有此类政府措施(统称为“除外变更”)；然而，如果由于承租人对房屋的改善或变更和/或使用方式的改变而需要或触发此类除外变更，则房东应进行此类工作，费用由承租人承担(承租人应在收到房东的发票后十(10)天内向房东支付费用)。此外，承租人应完全遵守目前或未来旨在管理项目内和周围的停车、交通或交通的所有计划，与此相关，承租人应通过直接与房东、任何政府交通管理组织或任何其他与交通相关的委员会或实体合作，对位于该场所的所有员工的交通规划和管理采取负责的行动。任何有管辖权的法院的判决或在任何司法诉讼中接纳租客的决定，无论房东是否为诉讼一方，该房客是否违反了上述任何政府措施，在房东和房客之间，应是该事实的决定性事实。

第二十二条

房东进入

业主保留在任何合理时间及在发出合理通知(不少于24小时通知租客，但紧急情况(定义如下)除外)后进入物业的权利：(I)视察物业；(Ii)向潜在买家、承按人或租客或土地出租人展示物业；(Iii)张贴不负责任的告示；或(Iv)为符合现行建筑法规或其他适用法律的需要，或在业主合理希望或认为必要的情况下，更改、改善或修缮物业或建筑物。即使本条款第22条有任何相反规定，房东仍可在紧急情况下随时进入房产，而无需通知租户和/或根据本租约的规定，执行房东要求的清洁工或其他服务。任何此类进入不应减免租金，并应包括采取所需的合理步骤以实现所述目的的权利；然而，房东应采取商业上合理的努力，将在任何此类进入期间对租户在处所内的业务运营的任何干扰降至最低。根据本租约第6.7节和房东的赔偿义务，承租人特此放弃任何损害或对承租人业务运营的伤害、不便或干扰的索赔。承租人特此放弃对损害或对承租人业务的任何伤害、不便或干扰、利润损失、任何入住率损失或场所的宁静享受的任何索赔，以及由此造成的任何其他损失。对于上述每个目的，房东应始终拥有一把钥匙，用来打开房屋内的所有门，租户的金库、保险箱和租户事先指定的特殊安全区除外。在紧急情况下，房东有权在不通知的情况下进入，并使用房东认为合适的任何方式来打开房舍内和屋内的门。以上述方式进入处所，不得当作是强行或非法进入处所或扣留处所，或实际或推定地将租客逐出处所的任何部分。就本条第22条而言，“紧急情况”是指对位于建筑物内的人员构成直接和实质性危险的事件，或对建筑物造成直接和实质性损害的事件，或对承租人在房屋内的业务运营造成直接和实质性干扰或立即和实质性中断的现实可能性。

第二十三条

停车

在整个租赁期内，承租人有权与大楼内的其他租户一样，以“先到先得”的方式使用摘要第12节规定的未预留停车位数量和为项目服务的任何电动汽车停车位，并免收停车费。未预留的停车位位于业主不时合理指定的为大楼租户提供无预留停车位的停车设施内。承租人继续使用停车位的条件是：(I)承租人遵守(A)附件D中所列在本合同日期生效的停车规则和规定，以及为业主和/或业主的停车运营商(定义如下)有序运营和使用停车设施而不时规定的所有合理修改和增加，以及(B)影响建筑物的所有有记录的契诺、条件和限制，及(Ii)在承租人合作以确保承租人的雇员及访客亦遵守停车规则及规例(以及所有该等修改及增补(视属何情况而定))后，任何该等其他规则及规例及契诺、条件及限制。只要租户的停车权不受不利影响(包括向租户提供租户根据本租约有权获得的停车位数量)，(A)业主(和/或项目的任何其他业主)明确保留更改停车设施的大小、配置、设计、布局、位置和所有其他方面的权利(包括但不限于实施付费访客停车)，以及(B)租户承认并同意，业主可以不时关闭或限制进入停车场设施，而不会对租户承担任何责任，也不会根据本租约减免任何租金。房东可以将其在本协议项下的责任委托给停车运营商(“停车运营商”)，在这种情况下，停车运营商应拥有本协议赋予房东的所有控制权。任何停车税或政府当局征收的与使用此类停车有关的其他费用应由租户或停车使用者直接支付，如果直接向房东征收，租户应在房东提出要求后十(10)天内偿还房东所有此类税款和/或费用。根据本条第23条提供给承租人的停车权仅供承租人自己使用，未经房东事先批准，承租人不得转让、转让、转租或以其他方式转让此类权利，但根据上文第14条转让本租约或转租物业的情况除外。承租人访客的所有访客停车须视乎房东(及/或停车场营运商，视属何情况而定)是否可供使用、在业主(及/或停车场营运商)不时指定的访客停车区内停车，以及该等访客须支付房东(及/或停车场营运商)不时收取的访客停车费(如有)而定。

第二十四条

杂项条文

24.1术语；说明。为使本规定适用于公司或合伙企业或个人、男性或女性(视情况需要而定)所需的必要语法更改，在所有情况下均应假定为在每种情况下均已充分表达。文章和章节的说明仅为方便起见，不得被视为限制、解释、影响或改变该等文章和章节的含义。

24.2结合效应。本租约的每一条款均应延伸至业主和租客，并在情况需要时，不仅对房东和租客，而且对他们各自的继承人或受让人的利益具有约束力或约束力，但本条款不得允许租户进行任何违反上文第14条规定的转让。

24.3没有豁免。任何一方因违反本租赁条款而未能执行任何补救措施，均不意味着放弃本租赁的任何条款，即使此类违规行为将继续或随后再次发生，任何一方对本租赁任何条款的放弃只能是书面的，任何明示的放弃不得影响该放弃中指定的条款以外的任何条款，且该条款仅在时间和方式上明确规定。业主在本租约终止后收到租客的任何款项，不得以任何方式改变租期的长短或租客在本租约下的占有权，或在发出任何通知后，不得恢复、继续或延长租客在收到该等款项前发出的任何通知，双方同意，在送达通知或提起诉讼或在对物业的占有权作出最终判决后，业主可收取及收取任何到期租金，而上述租金的支付并不放弃或影响上述通知、诉讼或判决。

24.4修改租约。如果项目的任何当前或未来的抵押权人或土地出租人需要对本租约进行修改，这些修改不会增加承租人的成本或支出，或以任何其他方式不利(非实质性的不利方式除外)改变承租人在本租约项下的权利和义务，则在这种情况下，承租人同意可以对本租约进行如此修改，并同意签署所需的任何商业合理文件，并在提出要求后十(10)天内将其交付给房东。如果房东或任何该等当前或未来的抵押权人或土地出租人要求签署一份简短的租赁表格以供记录，其中包括当事人的姓名、房产的描述和租赁期限等习惯条款，承租人应签署该简短的租赁表格(只要该表格是商业上合理的形式)，并在提出要求后十(10)天内交付给业主。

24.5转让业主权益。房东有权转让其在项目、建筑物和/或本租约中的全部或任何部分权益，在任何此类转让后，房东应自动免除本租约下在转让后发生的一切责任，而承租人在转让日期后应仅指望受让人履行房东在本租约项下的义务。业主的任何受让人的责任仅限于该受让人在项目中的权益，该受让人在本租约下不承担任何个人责任，承租人特此代表自己和所有通过承租人、通过承租人或在承租人之下提出索赔的人明确放弃和免除此类个人责任。房东也可以将其在本租赁中的权益作为额外担保转让给抵押贷款机构，但转让不应免除房东在本租约下的义务，租户应继续期待房东履行其在本租约下的义务。房东、合伙人、股东、董事、高级职员、雇员、会员或代理人均不对业主在本租赁项下的义务或任何不足承担个人责任，亦不得针对业主或任何业主关联公司的任何股东、会员、董事、高级职员、雇员或代理人送达诉讼程序文件。业主或其任何关联公司的合伙人、股东、董事、高管、员工、成员或代理人不得被起诉或指名为任何诉讼或诉讼的一方，除非为确保合伙企业、合资企业或有限责任公司(视情况而定)的司法管辖权，否则不得向业主的任何合伙人或成员送达法律程序文件。房东或其任何关联公司的任何合作伙伴、股东、董事、高级管理人员、员工、成员或代理均无需回答或以其他方式抗辩任何法律程序文件的送达，也不应针对任何合作伙伴、股东、董事、房东或其任何关联公司的高级管理人员、员工、成员或代理采取任何判决或执行令状。

24.6禁止录制。除本租约第24.4节另有规定外，租客或任何透过租客、承租人或代表租客行事的人士均不得记录本租约或任何与此有关的备忘录、誓章或其他书面文件，而违反本条款的记录将使本租约在业主选择时无效。

24.7地主业权；航空权。房东的所有权一直是租客所有权的至高无上的地位。本条例并不授权承租人作出任何可能、将会或可能会妨碍业主所有权的行为。本租约不授予承租人对任何财产的任何观景权或采光权或空气权，无论该财产是否属于房东或任何其他人。

24.8个租户的标志。承租人有权在房屋入口处或其附近以及房屋所在的多租户楼层(如果有)上或附近获得一(1)个识别标志，费用和费用由房东承担；但房东批准更改此类标志时，费用和费用由承租人自行承担。此类标牌应由业主指定的标牌承包商安装。此类标牌的位置、质量、设计、风格、照明和大小应与业主建筑标准标牌计划一致，并应经业主事先书面批准，并由业主合理酌情决定。在本租约期满或提前终止时，承租人应自行承担拆除标牌的费用，并负责修复因拆除而对建筑物造成的所有损坏。除此类识别标志外，承租人不得在建筑物、其他现有建筑物或建筑物或工程项目的公共区域的外部或屋顶安装任何标志。任何标志、窗帘或百叶窗(即使它们位于业主批准的大楼窗帘后面)或从房屋或大楼外部可见的其他物品，均须事先获得业主的批准，并拥有唯一和绝对的酌情权。

24.9当事人之间的关系。本租约双方或任何第三方不得将本租约中包含的任何内容视为或解释为建立委托代理关系、合伙关系、合资企业或业主与租客之间的任何关系，明确理解并同意，租金的计算方法或本租约各方的任何行为均不得被视为在房东与租客之间建立除房东与租客关系以外的任何关系。

24.10付款的申请。房东有权使用根据本租约从承租人那里收到的付款，而不考虑租户对此类付款的指定，以履行承租人在本租约项下的任何义务，其顺序和金额由房东自行决定。

24.11关键时刻。时间是本租约及其各项条款的关键。

24.12部分无效。如果本租约中包含的任何条款、条款或条件在任何程度上无效或不可强制执行，则本租约的其余部分或该条款、条款或条件对无效或不可强制执行的条款、条款或条件以外的个人或情况的应用不应因此而受到影响，并且本租约的每一个其他条款、条款和条件应在法律允许的最大可能范围内有效和可强制执行。

24.13不提供担保。在签署和交付本租约时，承租人不依赖于任何陈述，包括但不限于关于任何包含额外租金的项目的金额或额外租金总额的任何陈述，或房东在完全、相同水平或相同基础上向其他租户提供相同服务的任何陈述，或未在本文或所附的一个或多个展品中阐述的任何保证或业主的任何声明。

24.14房东无罪开脱。尽管本租约有任何相反规定，且即使任何适用法律有相反规定，房东及房东各方(包括任何继任房东)在本租约项下的责任及租客对房东或房东各方的任何追索权应仅限于与房东在项目中的所有权权益(不包括任何收益)相等的金额，房东或任何房东各方均不对此承担任何个人责任，租户特此明确放弃并免除代表其本人及所有通过租客、通过租客或在租客之下提出索赔的所有人的个人责任。

24.15整个协议。本租约双方之间没有任何口头协议影响本租约，本租约取代并取消双方之间或房东向租客展示的关于本租约标的的任何和所有以前的谈判、安排、小册子、协议和谅解(如果有)，且不得用来解释或解释本租约。本租约及业主与租客于本租约日期为偶数日签署的与本租约有关的任何附带函件或单独协议，包含双方以任何方式与物业的租金、使用及占用有关的所有条款、契诺、条件、保证及协议，应被视为本租约各方与其代表及代理人之间的唯一协议，且本租约的任何条款、契诺、条件或规定不得修改、删除或增加，除非双方以书面形式签署。双方均可接受的所有谈判和口头协议均已并入并包含在本协议中。双方之间没有其他陈述或保证，所有关于陈述的依赖完全基于本租约中包含的陈述和协议。

24.16租赁权。业主保留在该建筑物、其他现有建筑物及/或任何其他建筑物及/或任何其他建筑物及/或本项目任何其他部分订立该等其他租赁的绝对权利，因业主在行使其唯一商业判断时决定最好地促进本项目的利益。承租人不依赖于任何特定的承租人或类型或数量的承租人在租赁期内占用该建筑物、其他现有建筑物或项目中的任何空间的事实，业主也不代表该事实。

24.17不可抗力。由于罢工、停工、劳资纠纷、天灾、无法获得服务、劳动力或材料或合理替代品、政府行为、民众骚乱、火灾或其他伤亡，以及其他超出有义务履行义务的一方合理控制的原因而造成的任何预防、延误或停工，除根据本租约规定承租人应支付的租金和其他费用的义务，以及承租人根据租户工作书(统称为“不可抗力”)所承担的义务外，即使本租约中包含任何相反的规定，也应免除该方在与任何此类预防相同的期限内的履行义务。延迟或停工，因此，如果本租赁规定了任何一方履行义务的期限，则该期限应延长该一方因不可抗力而导致的任何履行延迟的期限。

24.18承租人放弃赎回。承租人特此为承租人及所有根据承租人提出申索的人士放弃在本租约终止后通过任何法院的命令或判决或任何法律程序或令状赎回承租人对物业的占用权。

24.19个通知。任何一方在本协议项下向另一方发出或要求发出的所有通知、要求、声明或通讯(统称为“通知”)应以书面形式发出，应(A)通过美国挂号信或挂号信、预付邮资、要求回执，(B)由国家认可的隔夜快递递送，或(C)亲自递送或通过提供递送证明的隔夜快递服务递送(I)交付给承租人的适当地址在概要第5节中规定的适当地址，或承租人可能不时在通知房东的其他地点；或(Ii)按《概要》第3节规定的地址寄给房东，或寄往房东在给租户的通知中不时指定的其他商号或其他地点。任何通知将被视为在第24.19节规定的邮寄之日、隔夜快递送达之日或面对面送达或被拒绝之日发出。如果承租人被告知房东的抵押权人或土地出租人的身份和地址，承租人应以挂号信或挂号信的形式向该抵押权人或土地出租人发出书面通知，说明房东在本租赁条款下的任何违约行为，并且在承租人行使任何可供承租人使用的补救措施之前，应给予该抵押权人或土地出租人一个合理的机会来纠正该违约行为。

24.20联合和多个。如果有一个以上的个人或实体作为承租人签署了本租约，则该等个人和实体在本租约项下承担的义务是并应是连带的。

24.21申述。承租人保证、担保并表示：(A)承租人已根据其公司成立、成立或组建所在州的法律正式注册或以其他方式成立或成立并有效存在，(B)承租人有并有适当资格在项目所在的州开展业务，(C)承租人有充分的公司、合伙、信托、协会或其他适当的权力和权力订立本租约，并履行本租约项下的所有承租人义务，(D)代表承租人签署本租约的每名人士(如签署超过一人)均获正式及有效授权签署本租约，及(E)(I)本租约的签立、交付或履行，或(Ii)本租约拟进行的交易的完成，均不会违反或抵触构成承租人或承租人为其中一方的任何文件或文书的规定。此外，承租人保证、担保和声明：(X)它、(Y)其关联公司或合作伙伴，或(Z)据其所知，其成员、股东或其他股权所有者或其各自的任何雇员、官员、董事、代表或代理人均不是根据财政部外国资产控制办公室(OFAC)的规定(包括OFAC特别指定和阻止人员名单上的人)或任何法规、行政命令(包括2001年9月24日)限制美国个人或实体与其开展业务的个人或实体。禁止财产和禁止与实施、威胁实施或支持恐怖主义的人进行交易的行政命令)或其他类似的政府行动。

24.22陪审团审判；律师费。如果任何一方就本租约的具体履行、违反本租约的损害赔偿或以其他方式强制执行本租约项下的任何补救措施而对另一方提起诉讼，双方同意并在此放弃任何由陪审团审判的权利。在任何此类诉讼开始的情况下，胜诉方有权向另一方追回可能已经发生的费用和合理的律师费，包括执行、完善和执行判决所产生的任何和所有费用。

24.23适用法律。本租约应根据项目所在州的法律进行解释和执行。

24.24提交租约。提交本文书供承租人检查或签署并不构成租赁保留或租赁选择权，在房东和租客双方签署和交付之前，本文书不作为租赁或其他方式有效。

24.25名经纪人。房东及租客各自特此声明并向另一方保证，其(I)从未与任何房地产经纪或代理人进行任何与本租赁谈判有关的交易，但摘要第11节所列的房地产经纪或代理(统称为“经纪”)除外，其佣金应由房东根据单独的协议支付，及(Ii)并不知悉任何其他房地产经纪或代理有权收取与本租赁有关的佣金。每一方同意赔偿和保护另一方，使另一方不受任何索赔、要求、损失、责任、诉讼、判决以及因补偿方与经纪人以外的任何房地产经纪人或代理人与本租赁相关的交易而欠下的任何租赁佣金或同等赔偿的费用和开支(包括但不限于合理的律师费)的任何和所有损害。

24.26 独立顾问。本租约应被解释为业主和承租人之间的契约是独立的，而不是依赖的，承租人在此明确放弃任何相反的法规的利益，并同意，如果业主未能履行其在本租约中规定的义务，承租人无权在出租人所在地进行任何维修或履行任何行为。的费用或任何抵消的租金或其他金额欠业主根据本协议;然而，前提是，上述规定不得以任何方式损害承租人就出租人违反本协议规定的任何行为对出租人提起单独诉讼的权利，首先提供给业主和涉及建筑物、项目或其任何部分的抵押或信托契约的任何持有人，其地址已通知承租人，并给予业主和该持有人纠正上述违规行为的机会。

24.27 建筑物名称和标志业主应有权随时更改建筑物、其他现有建筑物和项目的名称，并根据业主的意愿，在建筑物、其他现有建筑物和项目的任何部分的外部和内部安装、粘贴和维护任何及所有标志。未经业主事先书面同意，承租人不得在广告或其他宣传中使用建筑物、其他现有建筑物或项目的名称或使用建筑物、其他现有建筑物或项目的图片或插图。

24.28 建筑目录。如果建筑物包含租户名称目录，则业主应在建筑物目录的一（1）行中包括租户的名称和在建筑物中的位置。该指南标牌的初始费用应由业主支付，但任何后续费用应由承租人承担。

24.29 保密承租人承认本租约的内容及任何相关文件均为保密信息。承租人应严格保密该等机密信息，不得将该等机密信息披露给承租人的财务、法律、建筑、空间规划顾问、贷款人和投资者以外的任何个人或实体，或与向转租人或受让人进行转让有关的个人或实体，或根据适用的地方、州或联邦法律的要求披露该等机密信息。包括证券交易委员会的规则和条例，或执行本租约规定所必需的。

24.30 房东的建筑。除本租约或承租人工作函中明确规定的情况外：（i）业主没有义务对房屋、建筑物、其他现有建筑物、项目或其任何部分进行变更、改造、改善、翻新、维修或装饰;及（ii）没有关于该处所、该建筑物、其他现有建筑物或项目已由业主向租户作出。承租人承认，在租赁期之前和期间，（和/或任何公共区域协会）将完成与建筑物、其他现有建筑物、房屋和/或项目的各个部分有关的施工和/或拆除工作，包括但不限于其他租户的房屋的景观美化和租户改善，以及业主自行选择的其他建筑物、改善，业主（和/或此类公共区域协会）不时希望在项目内或作为项目一部分的景观美化和其他设施（统称为“施工”）;前提是，尽管本租约中有任何相反规定，但此类施工不会造成任何不利条件。与该等施工相关，除其他事项外，业主可在建筑物和/或其他现有建筑物内架设脚手架或其他必要结构，限制或消除进入项目部分（包括公共区域部分）的通道，或在建筑物、其他现有建筑物和/或项目内进行可能产生噪音、灰尘或在建筑物内留下碎片的工作。其他现有建筑物和/或项目。根据上述第6.7条以及本租约中业主的赔偿义务，承租人特此同意，该等施工以及业主与该等施工有关的行为不得以任何方式构成对承租人的推定驱逐，也不得使承租人有权获得任何租金减免。业主保留对本项目的完全控制权，但不得与承租人享有本租约规定的权利相抵触。该保留包括业主对项目进行细分并将部分项目转换为公寓单位的权利，通过出售项目的全部或部分或增加不动产或对项目进行任何改进来改变项目规模的权利;向第三方授予地役权和许可证的权利，以及维持或确立建筑物的所有权与项目的收费权分开的权利;但是，在每种情况下，其对承租人或承租人使用房屋、停车或本租约下的任何其他权利没有不利影响。

24.31 故意忽略。

24.32净租赁。本租赁应被视为并被解释为“绝对净租赁”，除本合同明确规定外，房东应收取租客所需支付的所有款项，不包括任何种类或性质的任何费用、评估、征用、费用和扣除。除本合同特别规定外，房东不应被要求提供任何服务或设施，或在房屋内或之上进行任何类型的维修、更换或更改。

24.33访问控制。业主应为大楼提供一天24小时、一周7天和一年365天的某些门禁服务。承租人认识到，业主在大楼内提供的任何出入控制服务都是为了保护业主的财产，在任何情况下，业主均不负责为承租人或其雇员、受邀者或在建筑物或项目内或周围的财产提供安全或其他保护的任何权利，承租人不得放弃任何与此有关的权利。除非是由于房东的严重疏忽或故意不当行为，否则房东不对租户负责，租户特此放弃对房东的任何索赔，并明确承担以下风险：(I)第三方未经授权或犯罪进入房产或大楼，(Ii)对房产或项目内或周围的人造成任何损害，或(Iii)由第三方的任何未经授权或犯罪行为造成的房产或大楼内及周围的任何财产损失，无论任何行为、不作为、失败、崩溃、房东提供的保安服务出现故障和/或不足，或房东实际或据称的被动或主动疏忽。

24.34表演艺术中心。该项目包括一个约有235个座位的表演艺术中心(“PAC”)，位于毗邻的One Tower Place大楼内。帐目委员会的预订须视乎与项目内所有其他租户的合租情况而定。承租人应遵守业主不时颁布的程序，安排使用PAC。只要承租人已按照业主程序提前安排使用PAC，承租人即有权使用PAC。

24.35健身中心。大厦二楼设有健身中心(“健身中心”)，供业主、租客及大厦其他租客非专用，但须受业主不时为此用途而制定的合理的非歧视性规定所规限。健身中心的运营和维护费用应计入运营费用。租户使用健身中心的风险完全由租户承担，房东不承担任何与租户使用健身中心相关的责任或风险。租户承认健身中心的使用是无人监督和无人看管的。承租人承认，每位希望使用健身中心的承租人或员工将被要求签署并向房东提交一份商业上合理的责任免除协议，协议的形式应符合行业惯例，并可由房东不时修订。房东应被允许向健身中心的任何个人用户收取该用户的出入卡费用和与个人用户的记录保存相关的费用。承租人应负责支付每位要求进入健身中心的承租人员工的出入卡。目前这种门禁卡的收费是每名用户30美元。此后，房东有权将费用提高到补偿房东因供应和管理出入卡而增加的费用所需的程度。承租人向房东支付的每一名承租人管理人员和雇员的管理费应视为本合同项下的额外租金。业主有权对项目内的健身中心进行搬迁。

24.36可持续性。

24.36.1可持续建筑业务。

(A)该建筑已经或可能在未来通过绿色建筑倡议的绿色全球TM持续改善现有建筑(Green GlobesTM-CIEB)、美国绿色建筑委员会的能源与环境设计领导(LEED)评级系统认证，或根据业主的可持续建筑实践运营。房东的可持续发展实践解决了整个建筑的运营和维护问题，包括化学品使用、室内空气质量、能源效率、水效率、回收计划、外部维护计划以及系统升级，以满足绿色建筑的能源、水、室内空气质量和照明性能标准。尽管如上所述，在建筑物获得认证之前，承租人不应被要求遵守上述(或下文第23.34.1(B)节)所述的任何绿色建筑倡议或其他评级系统，并且承租人只需在建筑物通过上述认证后对承租人所做的任何升级、更改或改进遵守该等绿色建筑倡议。在任何情况下，承租人不得要求租户对房屋进行更改、改善和/或其他维修或更换，以使房屋符合上述倡议和评级系统。

(B)承租人应使用经过验证的节能和碳减排措施，包括在任务照明中使用节能灯泡；使用照明控制装置；采取采光措施以避免室内空间过度照明；关闭建筑物南侧的百叶窗以避免空间过热；在工作日结束时关闭灯光和设备；以及购买符合能源之星®资格的设备，包括但不限于照明、办公设备、商业和住宅质量的厨房设备、自动售货机和制冰机；购买美国环保局水感®计划认证的产品。承租人不应被要求更换承租人在租赁开始之日使用的任何现有设备，承租人打算安装在房屋内以遵守本第24.34(B)节的规定。

24.36.2回收和废物管理。承租人约定并同意，自负费用：(A)遵守联邦、州、县、市政或其他管理当局、部门、委员会、机构和委员会关于垃圾、垃圾、垃圾和其他垃圾(统称“垃圾”)的收集、分类、分离和回收的所有现行和未来法律、命令和条例；(B)遵守房东的非歧视性商业合理回收政策，作为房东可持续发展实践的一部分，在这些政策可能比适用法律更严格的情况下；(C)按照法律或业主在商业上合理的非歧视做法，将其垃圾和回收物分类和分类；。(D)每种分类的垃圾和回收物应按照房东的指示放置在不同的容器中；。(E)房东保留拒绝收集或接受租户的任何未按法律规定分类的废物的权利，并要求租户利用房东满意的承包商安排收取租户的全部费用和费用；。以及(F)承租人应支付任何政府当局因承租人不遵守本节规定而对房东或承租人施加的所有费用、费用、罚款、罚款或损害赔偿。

24.37运输管理。

24.37.1承租人应完全遵守目前或未来旨在管理大楼内外停车、交通或交通的所有强制性政府计划。此类计划可以包括但不限于：(I)限制租户在高峰时段的车辆出行次数；(Ii)增加车辆占有率；(Iii)实施内部拼车计划和员工交通协调员；(Iv)与员工和任何大楼或区域范围的拼车计划经理合作；(V)设立雇主赞助的激励措施(财务或实物)，以鼓励员工拼车；以及(Vi)为员工利用灵活的工作班次。

24.37.2根据该项目的核准条件，南旧金山市议会于2006年10月通过了运输需求管理计划草案。正在制定一项最终的运输需求管理计划，以满足南旧金山市的运输需求管理目标和圣马特奥县运输需求管理指南的要求。该计划将提供给大楼的租户，让他们参与一个旨在协调通勤替代方案的计划。在租约期间，房东同意提供交通中介和通勤援助服务，作为运营费用的一部分，以帮助租户满足其员工的交通需求。承租人同意配合并协助业主的交通管理协调员(“协调员”)，通过指定一名负责员工，向承租人的员工分发宣传和鼓励使用公共交通和/或拼车的书面材料，并分发交通调查问卷表格并将其返回协调员。承租人可自行选择参加业主要求的其他活动和/或员工在大楼内的拼车活动。

24.38分布式天线系统。自业主和租客完全签署和交付本租约之日起(或在合理的可能范围内尽快)，业主应开始在为大楼服务的整个停车设施中安装分布式天线系统(“DAS”)，其费用由业主自行承担，而不是运营费用，其规格作为附件I附在本合同附件中；此类规格可能会因房东合理决定停车设施和/或适用法律的要求而发生合理变化。如果发生不可抗力事件，业主应在租赁开始日期之前安装DAS。

[页面的其余部分故意留空；签名在下一页]

房东和租客于上述日期签署本租约，特此为证。

*如租客是公司，获授权人员必须代表公司签署，并注明他们签署的身分。本租约须由总裁或总裁副秘书长及秘书或助理秘书签署，除非章程或董事会决议另有规定，在此情况下，本租约须附附本章程或决议的核证副本。

附件A

房屋平面图大纲

附件A-1

项目现场勘察

附件B

承租人工作书

本租户工作函（“租户工作函”）规定了与房屋装修工程相关的条款和条件。本《承租人工作函》中所有提及的“租赁”均指本《承租人工作函》作为附件B所附的租赁相关部分。

第1节

底座、外壳和核心

业主之前已经建造了（i）该房屋的基础、外壳和核心，以及（ii）该房屋所在建筑物的楼层（统称为“基地，外壳和核心”），并且，除非租赁中明确规定，承租人应接受基地，壳牌和核心在其目前的“现状”条件下存在的租赁日期和租赁开始日期（但承租人在接管前视察时未能合理发现的事项除外）。基础、外壳和核心的描述见附件2;但前提是，业主和承租人同意，房屋的每一层应包含附件2电气部分所述的一（1）台75 kVA Transformer。除下文规定的补贴外，业主没有义务对房屋、建筑物或项目进行任何改建或改进或支付任何费用。

第2节

房舍施工图

在签订租约之前，业主和租户已批准了一份详细的空间规划，用于在房屋内进行某些改进，该空间规划已由McFarlane Architects编制，日期为2019年8月13日（“最终空间规划”），该最终空间规划作为附表1随附于此。根据最终空间平面图，业主应促使其建筑师和工程师编制并向承租人提交最终空间平面图所示承租人改进的详细规范和工程施工图（下称“施工图”），以供承租人批准。施工图应包含对最终空间平面图的必要修改，以符合建筑物的楼面荷载和其他结构和系统要求。如果最终空间平面图中未对租户装修的任何部分完整规定饰面和规范，则实际规范和饰面工程应符合附件3中规定的建筑标准租户装修项目的规范以及业主另行确定的规范。在承租人收到施工图后的三（3）个工作日内，承租人应批准或不批准施工图，且不得无理拒绝批准;但是，如果施工图与最终空间平面图不一致，且承租人在三（3）个工作日内向业主交付，承租人提出的与最终空间规划一致的具体变更，且不构成会导致下文第（i）至（iv）项所述任何情况的变更。如果承租人及时且适当地提出任何此类修订，则业主应促使其建筑师和工程师修订施工图，以纳入此类修订，并根据前述规定将其提交承租人批准，双方应遵循前述批准施工图的程序，直至最终获得业主和承租人的批准。业主和承租人批准施工图后，该施工图应称为“批准施工图”。经批准的施工图上所示的承租人改造在本合同中应称为“承租人改造”。一旦业主和承租人批准了批准的施工图，未经业主的事先书面同意，承租人不得对其进行任何变更、更改命令或修改，如果此类变更或修改会：（i）延迟房屋的实质性完工，则业主可自行决定拒绝同意（ii）增加租户改善的设计、许可或施工成本，高于最终空间规划中描述的租户改善的设计、许可和施工成本;（iii）质量低于建筑物标准租户改善项目的质量;和/或（iv）要求对建筑物的基础、外壳和核心或结构改善或系统进行任何更改。最终空间平面图、施工图和经批准的施工图在本协议中统称为“施工图”。在施工图设计过程中，承租人有权批准承租人改进的预算，因为该预算是在设计过程中制定和最终确定的。

第3节

承租人改善工程的建造和费用

业主应促使业主指定的总承包商(“承包商”)(I)获得承租人改建工程的所有适用建筑许可证(统称为“许可证”)，以及(Ii)按照批准的施工图上描绘的那样，按照施工时有效的许可证和所有适用法律，以良好的工匠方式建造承租人改建工程。房东应支付租户改善的设计、许可和建造费用，金额不超过每平方英尺32美元(32美元)(即，根据39,973平方英尺的租金计算，最高127万9136美元(1,279,136.00美元))(“津贴”)。承租人改建工程的设计、许可和施工费用应包括业主的施工监理费，其数额等于(I)3.5%(3.5%)和(Ii)津贴和超额津贴(定义见下文)之和的乘积。承租人应支付超出津贴(“超额津贴”)的设计、允许和施工的所有费用，房东在收到房东的发票后五(5)天内应分期付款给房东，因为房东产生的费用相当于此类费用的一小部分，其分子是超额津贴，分母是津贴和超额津贴的总和。如果承租人要求更改、更改订单或修改已批准的施工图(房东根据上述第一节批准)，从而增加了承租人改进设计、许可和施工的成本，承租人应在收到房东的发票后五(5)天内向房东支付增加的费用，并应以支付任何超额津贴的相同方式支付。在任何情况下，房东均无义务支付承租人家具、计算机系统、电话系统、设备或其他个人财产的费用，承租人也不应使用租户改善津贴支付施工图上可能描绘的任何费用；该等项目的费用应由承租人自有资金支付。承租人无权以现金或抵扣租金或其他方式获得津贴的任何部分，该部分未用于支付承租人改善工程的设计、许可和施工费用，和/或房东没有在租赁开始日期后270天或之前使用。

第4节

准备入住；

租户改善工程已基本完成

4.1准备入伙；基本完工。为了租赁的目的，包括为了确定租赁开始日期(如摘要第7.2节所述)：(I)该房产应在基本建成后“随时可供使用”；以及(Ii)在承租人根据批准的施工图完成对建筑物进行改善的施工完成后，(A)房东已为承租人获得(临时)占用证书(或其功能等价物)和(B)除任何冲压清单物品(定义如下)和任何承租人将由承租人或在承包商监督下安装的承租人固定装置、工作站、嵌入式家具或设备外，应指“基本完工”。“清单项目”仅指商业上合理的清单项目，未完成项目不会不合理地干扰租户对房屋的使用或占用，业主应在收到租户的书面通知后三十(30)天内迅速更正清单项目，不得无理干扰租户使用或进出房屋。

4.2房舍基本完工的延迟。如因下列任何原因而延迟或延迟房屋的实质完工，但在每种情况下，承租人均须在业主知悉后，尽快收到业主有关延迟的书面通知(统称为“承租人延误”)：

4.2.1承租人未及时批准施工图或其他需要承租人批准的事项；

4.2.2承租人违反本承租人工作书或租赁合同的条款；

4.2.3承租人要求更改任何施工图；

4.2.4租客对材料、部件、饰面或装修的要求，而该等材料、组件、饰面或装修在商业上合理的时间内不能在商业上合理的时间内获得，而该等材料、组件、饰面或装修是根据租约所载的物业预计建成日期而得不到的，或与业主的标准租客改善工程项目不同或未包括在业主标准租客改善工程项目内的；

4.2.5业主根据上述第二节倒数第二句批准的承租人变更要求对建筑物的基础、壳体和核心、结构部件或结构部件或系统进行的更改；或

4.2.6承租人、其代理人或雇员的任何其他作为或不作为；

则即使租约有任何相反规定，且不论物业实质完成的实际日期为何，租赁开始日期(如摘要第7.2节所载)应被视为在没有出现承租人如上文所述的一项或多项延迟的情况下租赁开始日期。

第5条

其他

5.1租户在基本完工前进入房产。在符合本协议条款的前提下，只要承租人及其代理人不干预承包商在项目、大楼和建筑物中的工作，业主应在业主合理的酌情决定权下，采取善意措施：(I)允许承租人在建筑物基本完工前至少三十(30)天进入建筑物，以便承租人在建筑物内安装设备和/或固定装置(包括承租人的数据和电话设备)；以及(Ii)允许承租人在2019年12月1日或之前占用建筑物第七(7)层部分的办公部分。承租人在按照第5.1节的条款进入房屋之前，应向业主和承包商提交一份时间表，供他们批准，该时间表应详细说明承租人进入的时间和目的。对于任何此类进入，承租人承认并同意承租人的员工、代理人、承包商、顾问、工人、机械师、供应商和受邀者应充分合作、和谐工作，并且不得以任何方式干扰业主或业主的承包商(包括承包商)、代理人或代表在项目、建筑物和处所内进行工作，或干扰建筑物和/或项目的一般运作。如果任何代表租户的人在任何时候都不合作，或将以其他方式造成或威胁造成任何不和谐或干扰，包括但不限于劳资不和谐，而租户没有立即采取并保持房东指示的纠正措施，则房东可以提前二十四(24)小时书面通知租户，取消租户的入住权。承租人确认并同意，承租人或为承租人或代表承租人工作的任何人士或实体进入及占用物业或其任何部分须由承租人自行承担成本及开支，并应被视为受租约的所有条款、契诺、条件及规定所规限，支付租金的契诺除外(直至租约生效日期为止)。此类要求应包括但不限于，承租人和允许进入房屋的任何其他各方应向房东提供房东要求的保险证据。承租人还承认并同意，对于承租人在物业内或附近进行的与此类进入相关的工作或在租赁生效日期之前放置在其中的任何财产可能发生的任何伤害、损失或损坏，房东不承担任何责任(严重疏忽或故意行为除外)，这些风险和责任完全由承租人承担。承租人或承租人的任何雇员、代理人、承包商、顾问、工人、机械师、供应商和受邀者对房屋的任何部分造成的任何损坏，包括承租人的改善工作，承租人应向房东负责。如果租户违反本第5.1条，导致房东产生额外费用或需要使用任何建筑服务，租户应立即向房东偿还此类额外费用和/或应按当时有效的房东标准费率支付房东该等建筑服务的费用。此外，承租人应使房东免受房屋或项目的任何损失或损害，并赔偿、保护和保护房东，使其免受因承租人违反本5.1节而对任何人造成的伤害。

5.2租户代表。承租人已指定Ken Drazan作为其在本承租人工作书中规定的事项的唯一代表，他有完全的权力和责任代表承租人按照本承租人工作书的要求行事。

5.3业主代表。房东已指定约翰·埃文斯作为其在本租户工作书中规定的事项的唯一代表，在另行通知租户之前，约翰·埃文斯有完全的权力和责任代表房东按照本租户工作书的要求行事。

5.4在这封租户工作信中的关键时刻。除另有说明外，本文中所有提及的“天数”均指并指日历日。在所有要求承租人批准或交付物品的情况下，如果没有发出批准的书面通知或物品没有在规定的时间段内交付，房东可自行选择，在上述期限结束时，该物品应自动被视为已由承租人批准或交付，下一个后续时间段将开始。

5.5租户的租约违约。尽管租约中有任何相反的规定，如果租约第19.1节所述的租户违约事件或本租户工作书中的任何租户违约(在房东事先书面通知和租户有合理机会补救此类违约之后)在物业基本建成之前的任何时间发生，则(I)除根据租约授予房东的所有其他权利和补救措施外，在法律或衡平法上，房东有权扣留全部或部分津贴，和/或房东可能导致承包商停止建造房屋(在这种情况下，承租人应对因上文第5.2节所述的承租人延误而导致的房屋基本完工的任何延误负责)，以及(Ii)业主根据本租户工作书的条款承担的所有其他义务应予以免除，直到违约行为根据租赁条款得到纠正为止(在这种情况下，承租人应对因房东的不作为而导致的房屋基本完工的任何延误负责(如房客延误)。此外，如果租约在租赁开始日期之前终止，由于租户违约的任何原因，如租约第19.1节所述或根据本租户工作书，除业主根据租约可获得的法律和/或衡平法上的任何其他补救措施外，租户应在收到租户的声明后五(5)个工作日内向房东支付额外租金。房东产生的所有费用(包括房东支付的津贴的任何部分)，以及租户在终止之日之前没有报销或以其他方式支付的与租户在终止日计划、安装和/或建造的范围内的改善相关的任何和所有费用，包括但不限于与拆除所有或任何部分租户改善和修复相关的费用。

附表1

最终空间计划

附表2

底座、外壳和核心

[请参阅附件]

基地建筑“暖壳”交付条件

Genesis South San Francico-2 Tower Place(北塔)

外部硬地和景观，包括场地照明、人行道、场地路缘、各种场地家具基础和围栏，为房东提供应急发电机

一级发货/收货区

钢结构上部结构由钢柱、梁、支撑框架和组合金属桥面上的混凝土板组成，活载能力为100PSF(不可减缩)+17 PSF隔断在试验区和80PSF(可减缩)+17PSF在办公区。

A型结构.要求每层楼板边缘防火的规范

采用支撑框架和周向弯矩框架的横向抗震体系。重要性系数1.0

屋顶纱窗

2-20层的楼层高度通常为13‘-0“；1楼为18’-0”，21楼为14‘-0“

结构间距变化：29‘-6“x 35’-0”平均

楼梯和楼梯围护结构符合规范要求

屋顶顶层公寓通道

洗窗系统

单层热塑性屋面膜(西卡·萨纳菲尔G410 EnergySmart屋面膜)，带步行垫，刚性绝缘，闪光和密封胶

一楼服务区和屋顶顶层公寓采用铝制遮阳板和铝制百叶窗抹灰的釉面铝幕墙系统

建筑出入口和出入口

主大堂配有前台/保安服务台、座位区和一楼公共会议室的增强型壁炉设计。各种规格：12座、14座、18座、20座一楼消防指挥室、邮件室、大楼保安室

主电气室和应急电气室

一楼平装装船码头及服务入口

电信主要入口点(电话/MPOE)室

每个租户楼层都有电信房间，供房屋供应商使用。

乘客电梯服务室和电梯控制面板间

卫浴设备(实验室公用设施)室

六(6)部载客电梯。容量：3500磅：350fpm

一(1)部服务电梯。容量：5,000磅：速度350 fpm

没有电梯可以进入屋顶

卫生间核心：每层一(1)套，包括男女卫生间，瓷砖地板和湿墙，坚固的表面台面，卫生间隔板，带筒灯的硬盖天花板和低流量的管道装置

看门人壁橱：每层楼一(1)间

卫生间核心至楼板底面的全高、声音衰减墙结构

应急电源电气室：每层两(2)间

普通电力电气室：每层楼一(1)间

电信/基地大楼IDF房间：每层一(1)间

基础建筑系统立管的竖井外壳

湿式消防系统(整个立管、配电管道和喷头)

核心区半凹式墙柜中的灭火器

基地建筑的防火安全符合规范要求的垂直渗透，包括机械、电气和管道系统的渗透

火警

使用应急电源建设实验室空气压缩机，每层都有支线

应急电源提供的实验室真空泵，每层都有支线

楼宇自备家用热水器

天然气仅用于建造锅炉，不提供给租户使用

各楼层均配有水表的家庭冷热水服务

每层楼设有实验室废物和实验室废物通风口，树枝有盖

每层楼均设有卫生废物及排气系统

符合规范的核心卫生间：(2)水厕。(2)男厕内设有小便器及厕所。(4)水厕及(2)女洗手间

看门人的壁橱，每层都有家政服务水槽

两(2)台700吨水冷冷水机组

一(1)个两室敞开式冷却塔

三(3)台4,000 MBH供暖热水锅炉

二次机械设备包括泵、阀门、管道和支撑基地建筑机械系统的管道系统三(3)80,000 CFM实验室排气扇

(2)每个楼层的实验室排气减去短桩，每个能够容纳6,000立方米的实验室排气

每层地板上的热水管道短桩允许区域再加热盘管。

(1)每层21,000 CFM空气处理器，备用电源，为办公和实验室空间提供服务

二次冷凝器水回路，每个楼层都有末梢，以允许连接基本建筑电气房间的水源热泵通风

基地建筑洗手间的排气

核心区和业主基础设施的建筑管理系统(BMS)

防排烟系统

两(2)4.000A、480/277V建筑设备

两(2)台1500千瓦发电机

75 kVA变压器专用于办公室和实验室空间的正常电源插头负载45 kVA变压器专用于实验室和IT空间的备用电源插头负载

安装额外30千伏安变压器以补充备用电力的手段和容量每一楼层分开照明、电源和机械配电盘以服务租户负荷

站点管道和服务提供商/到MPOE房间的承载光纤和铜缆服务提供商MPOE中的铜缆和光纤终端

从MPOE到分布式天线系统(DAS)机房的十(10)个4英寸导管从1级DAS机房到IDF立管堆叠的八(8)个4“导管从2层核心空间开始相当于每个IDF机房中的(8)个4”导管，用于从MPOE到设施电信室的两(2)个4“导管的主干布线

用于DAS GPS单元的2英寸屋顶管道

安装在基本建筑IDF中的光纤和铜缆终端设备，用于租户连接

路径(将IDF构建到租户空间以用于租户连接到主干电缆的防火组件和管道将蜂窝承载光纤从MPOE连接到DAS房间

安装在DAS机房的蜂窝运营商设备(由运营商提供)

安装在DAS机房的DAS头端设备

安装在指定IDF房间的DAS遥控器

附表3

租户改善建筑标准

创世纪北方

塔楼广场2号，
加利福尼亚州旧金山南部，邮编94080
租户改善建筑标准

1.0分区

将建造一小时耐火墙，以消除租户空间的3 5/8“x 20口径金属立柱，16”O.C.墙将从地面延伸到上方结构的底部，立柱两侧各有5/8“X”型石膏墙板。石膏墙板应贴上胶带，并用接缝化合物涂装到4级面漆，然后喷漆。螺柱空腔应填充隔音材料。

内部隔断将由3 5/8“x 20直径的金属螺柱构成，直径为16”。墙壁将在相邻天花板上方延伸6“，并在螺柱的两侧放置5/8”石膏墙板。石膏墙板应贴上胶带，并用接缝化合物进行装饰，达到4级装饰，并在办公室和会议室之间的隔断中用隔音材料填充立柱空腔。在没有天花板的地方，隔板要完全延伸到上面结构的底部。例外情况：

2.0木门和木框

对于实心木门：

铰链：三指关节，隐藏式轴承铰链。

锁具和安全硬件：

封闭器：符合ANSI/BHMA A156.4 1级要求的LCN 4040XP系列或同等产品。

落地台：Ives FS439，表面处理：US26D缎面镀铬。

对于实心木门：

铰链：三指关节，隐藏式轴承铰链。

锁具：

落地台：Ives FS439，表面处理：US26D缎面镀铬。

3.0天花板

私人办公室和会议室：天花板将是2“x 2”x 3/4“阿姆斯特朗，Ultima Tegular精细纹理，颜色：白色，玻璃纤维基板，以IV型矿物为基础，带薄膜-I王牌覆盖层；表格2.面板正面和背面用乙烯基覆层的水毡。满足以下要求的性能特征：

隔音板采用制造商的标准抗菌配方，可抑制真菌、霉菌、霉菌以及革兰氏阳性和革兰氏阴性细菌。

悬挂系统：阿姆斯特朗轮廓窄9/16“，1/4露出：COI或。白色。

实验室区域：天花板将是2“x 4”x V2“CertainTed Saint-Gobain V1NYLROCK(#1140 CRF-1)，颜色：白色WINYI面板应为XX类型：高密度，陶瓷和矿物基板，表面涂覆SCRUBBABLE，耐热，防潮。和腐蚀性烟雾。

悬挂系统：Certainteed Saint-Gobain 15/16“装饰边(正方形)；颜色：白色

破碎区：石膏墙板底板将由3 5/8“x 20规格的金属螺柱在16”℃下建造，5/8“石膏墙板放置在螺柱的外侧。石膏墙板应贴上胶带，并用接缝化合物进行表面处理，达到4级。

接待处/大堂区域：木质天花板格栅将采用9WOOD CrosSpiess(木质)天花板1100格栅或建筑师认可的同等格栅。

4.0照明设备

5.0完成

实验室和实验室支持区域：所有墙壁将获得底漆外加(2)Sherwin Williams半光泽涂层；颜色：如图纸所示。指定的墙应涂上重点涂料，选择舍温·威廉姆斯，半光泽面，颜色：如图纸所示。

办公区：所有墙壁都将采用底漆，外加(2)舍温·威廉姆斯(Sherwin Williams)的蛋壳涂层；颜色：如图纸所示。指定的墙应涂上重点油漆，选择舍温·威廉姆斯，蛋壳饰面，颜色：如图纸所示。

所有天花板和开放的结构区域，以接收(2)舍温·威廉姆斯的涂层，平整表面；颜色：如图纸所示。

6.0窗口处理

建筑外部周边窗户的窗帘：如果提供，将是Mechoshade在租户空间内可进入的凹入式工厂住房中提供的手动滚筒窗帘。遮阳材料应为Thermoveil 1500，颜色：1504黑色/棕色；密度：3%开放。

7.0其他

一个标有套房号码和租户名称的标准建筑目录标志。洗手间和规范要求的标牌。

Lithonia(或Isolite同等)天花板安装照明边缘照明系列，单面通用安装，带有通用箭头和绿色字母。

8.0休息室橱柜

橱柜：塑料层压板底柜，配底柜和上柜。塑料夹层底板和鞋面：Wilsonart，设计师白色#D354-01(光泽度)。提供聚氯乙烯边缘捆扎(0.018以匹配塑料层压板)

固体表面台面和飞溅：Livingstone L104轻快，玻璃马赛克瓷砖背面飞溅

卫浴装置：水槽是不锈钢的，台面下安装，ADA深度，ADA单把手甲板安装在厨房水龙头上，带鹅颈嘴。

9.0实验室橱柜和通风柜

备注：

租户设备的UPS系统。

[将提供]

附件C

确认租约条款/修订租约

本租赁条款/租赁修订确认书(“确认/修订”)于20_

R E C I T A L S：

A.业主与租客签订日期为_。

B.除本文另有规定外，本修正案中使用的所有大写术语应具有与租赁中该等术语相同的含义。

房东和租客希望修改租约，以确认租期的开始和到期日期，如下所述。

因此，现在，考虑到前述陈述和本协议所载的相互契约，并出于其他善意和有价值的代价--在此确认这些代价的收据和充分性--双方同意如下：

1.日期的确认。双方特此确认：(A)物业已准备就绪，及(B)租期自_

2.不作进一步修改。除本修正案所述外，租约的所有条款和规定应保持不变，并具有充分的效力和作用。

兹证明，本修正案已于上述第一年生效。

附件D

规章制度

承租人应忠实遵守和遵守下列规章制度和停车规章制度。业主不对承租人不履行上述任何规则和规定及/或停车规则和规定，或不履行与建筑物和/或项目的任何其他租户或占用者的行为或不作为有关的行为负责。

1.未经业主事先书面同意，承租人不得在房屋内的任何门上安装任何锁(S)或安装任何安全系统(包括但不限于卡钥匙系统、报警器或安全摄像头)，且不得无理拒绝同意，业主有权随时保留和使用钥匙或其他进入代码或装置来打开房屋内外的所有锁和/或安全系统。房东应向租客提供合理数量的房门锁钥匙，费用由租客承担，租客不得制作任何复制的钥匙。所有钥匙应在租赁期满或提前终止时归还给房东。此外，如果承租人重新钥匙、重新编程或以其他方式更换房屋内或用于该场所的任何锁，则所有此类锁和钥匙系统必须与大楼的主锁和钥匙系统保持一致，所有费用均由承租人承担。

2.除非已安装电力护栏，否则通往公共走廊的所有大门，除正常进出处所外，须时刻保持关闭。人行道、门道、通道、入口、前厅、大厅、楼梯和其他公共区域不得被承租人阻挡，或被承租人用于进出房屋以外的任何目的，承租人、其员工和代理人不得在入口处或走廊中游荡。

3.业主保留在大楼附近类似建筑物的惯例时间内关闭和锁上建筑物的所有出入口的权利。如果是在大楼正常营业时间之后，承租人及其员工和代理人应确保在离开大楼时，大楼的门已安全关闭并上锁。任何租客、其雇员、代理人或任何其他人士在大厦上锁的任何时间，或在建筑物被视为在正常营业时间以外的任何时间进出大厦，均可被要求在进入或离开大厦时签署建筑物登记册。租户的授权员工可在下班后通过硬钥匙、卡钥匙或房东不时采用的其他程序进入；租户应支付提供给租户员工的所有出入卡及其因遗失、被盗和/或损坏而更换的所有费用。可拒绝进入大楼和/或项目，除非寻求进入的人有适当的身份证明或事先安排的通行证。业主及其代理人在任何情况下均不对任何人进入或被排除在建筑物和/或项目之外的任何错误承担任何损害赔偿责任。如果发生入侵、暴徒、骚乱、公众骚乱或其他骚乱，业主有权在大楼和/或项目继续使用期间，以其认为适当的任何方式阻止进入大楼和/或项目，以确保生命和财产的安全和保护。

4.业主有权规定所有带进建筑物的保险箱及其他重物的重量、大小及位置。如果房东认为有必要，保险箱和其他重物应支撑在适当分配重量所需的厚度上。在任何情况下，房东将不对任何此类安全或财产的损失或损坏负责。因移动或维护任何该等安全财产或其他财产而对建筑物的任何部分、其内容物、占用人及/或访客造成的一切损害均由承租人独自承担，而上述损害或伤害的任何费用须由承租人承担。

5.除非事先通知业主，否则不得将家具、货运、包裹、供应品、设备或商品带进或移出建筑物，或在电梯内上下移动，除非事先通知业主，并按业主指定的特定电梯和时间间隔进行。承租人应向业主提供不少于24小时的提前通知，告知业主需要为任何此类目的使用电梯，以便业主有合理的时间安排电梯的使用，并安装这种垫片，或采取适当的其他措施或规定适当的程序，以防止电梯或建筑物的其他部分受到损害。承租人应承担因本合同所述活动造成的物品损坏和人员伤害的一切风险。如果房东或任何其他方的设备、财产或人员因本合同所述活动而损坏或受伤，承租人应对由此产生的任何损坏或损失负全部责任。

6.业主有权控制和操作建筑物和工程项目的公共部分、公共设施、供暖和空调以及为租户共同使用而配备的任何其他设施，其方式与建筑物附近类似建筑物的惯常方式相同。

7.不得在建筑物的窗、门或其他部分喷漆或张贴标志、广告或告示，但如标志、广告或告示的颜色、大小、式样及位置须首先获得业主书面批准，则属例外。房东有权在不通知租客的情况下拆除任何未经房东书面批准的标志、广告和通知，费用由房客承担。地主

可在大楼一楼(主大堂)提供和维护按字母顺序排列的名录或其他名录设备，列出租户，除非事先得到业主的书面同意，否则不得允许其他名录。

8.租户的要求只有在向项目管理处或业主指定的办公地点提出申请后才会得到满足。除非得到业主的特别指示，否则业主员工不得从事任何非正常职责的工作或做任何事情。

9.租客不得干扰(使用任何电视、收音机或乐器、制造噪音或干扰、制造令人反感的气味或其他方式)、招揽或游说建筑物及/或项目的任何占用人，并须与业主或业主代理人合作，以防止此类情况发生。

10.卫生间、尿厕、洗脸盆及其他器具不得作建造用途以外的其他用途，亦不得在其内抛掷任何种类的异物。因违反本条规定而造成的任何破损、停工或损坏的费用，应由造成破损、停工或损坏的承租人或其雇员或受邀请人承担。

11.租客不得使处所的楼面负荷过重。未经业主同意，承租人不得在隔板、木制品或灰泥上打记号、钉钉子或螺丝，或以任何方式污损房屋或其任何部分；但如承租人在房屋内墙上放置图片和其他正常的办公室壁挂，则无须事先征得业主同意(但在租期结束时，承租人应修补因此而对房屋造成的任何洞和其他损坏)。

12.除供承租人的雇员及受邀人士专用的自动售货机外，未经业主书面同意，不得在处所内安装、维修或操作自动售货机，或任何种类的自动售货机(马力零碎的办公室机器除外)。承租人不得在房产内或在建筑物的任何其他区域安装、操作或维护电力设备，使电力系统超负荷运行，使其超出业主单独确定的正常、有效和安全操作的能力。

13.未经业主事先书面同意，租客不得使用业主可能提供的以外的任何供暖或空调方法。未经房东事先书面同意，承租人不得为房屋提供制冷或供暖，包括但不限于使用电子或燃气加热设备、便携式冷却器(如“Move n Cool”)或空间加热器，任何此类批准都将用于符合联邦、州和当地法规的设备。

14.承租人不得在处所、建筑物及/或工程项目附近使用或存放易燃、易爆或危险的液体或物质，但如该等物质通常在类似的处所内用作一般办公室及/或实验室用途，并由承租人以安全方式及按照所有适用的法律、规则及规例使用，则属例外。未经业主事先书面同意，承租人不得使用、储存、安装、泄漏、移除、释放或处置任何含石棉材料或任何含石棉材料或任何固体、液体或气体材料，这些材料或材料根据美国联邦法典第42编第9601节及以后的规定被认为是有毒或危险的。或现在或以后可能生效的任何其他适用的环境法。承租人应遵守与承租人使用这些材料有关和管理的所有法律，并应独自承担减少和搬运这些材料的费用。

15.租客不得在处所之内或之上使用、保管或准许他人使用或保管任何肮脏或有害的气体或物质，亦不得准许或容许处所因噪音、气味或震动而以令业主或建筑物及/或工程项目的业主或其他占用人反感或反感的方式占用或使用，或以任何方式干扰其他租客或与其有业务往来的人。

16.承租人不得将任何动物(协助伤残人士的动物除外)、禽鸟、鱼缸、单车或其他车辆带进或饲养在工程项目、建筑物或处所内。

17.租客不得以任何方式或任何目的使用或占用该处所，而该等方式或用途可能会损害该处所、建筑物及/或工程项目的声誉或损害其现时或未来价值。承租人不得使用或允许处所的任何部分用于住宿、睡觉或任何非法目的。

18.租客不得在处所内烹调或准许烹调食物，亦不得将处所用作存放商品或作任何不适当、令人反感或不道德的用途。尽管有上述规定，保险商实验室批准的设备和微波炉可用于加热食品和冲泡咖啡、茶、热巧克力和类似饮料，前提是此类使用符合所有适用的联邦、州和市法律、法规、条例、规则和

并且不会产生房东和其他租客不喜欢的气味。只要有可能，租户应在其套房中使用和购买能源之星产品。承租人了解节能和可持续发展对业主和项目的重要性，并将在实践和设备方面帮助节约套房内的能源。

19.业主将批准在何处以及如何将电话线和电报线以及其他布线引入房产。未经业主同意，不得对电线进行钻孔或切割。安装在房屋上的电话、电话亭和其他办公设备和/或系统的位置应经业主批准。承租人不得使用超过其所占比例的电话线和其他电信设施为大楼提供服务。

20.业主保留将任何人排除或逐出建筑物及/或工程项目的权利。业主认为任何人醉酒或受酒精或毒品影响，或以任何方式作出违反本规则及规例的任何行为，或对建筑物占用人及/或财产造成损害。

21.所有承包商、承包商代表和安装技术人员在建筑或项目中进行工作时，应事先得到业主的批准，不得无理拒绝批准，并应要求遵守业主的标准规则、法规、政策和程序，这些规则、法规、政策和程序可能会不时修订。

22.未经业主事先书面同意，租客不得雇用业主看门人以外的任何人清洁处所，而未经业主同意，任何人不得进入建筑物进行清洁。承租人不得因承租人在保持良好秩序和清洁方面的粗心或漠不关心而造成任何不必要的劳动。

23.承租人只能从业主选定的从建筑物和项目中清除危险废物材料的独家供应商名单中雇用人员。

24.承租人应始终保持整个房屋的整洁、清洁、一流的状态，没有杂物。承租人不得将任何物品，包括但不限于任何盒子、文件、垃圾桶或松动的电缆或电线，放置在通往房屋的任何窗户内或附近，而这些物品从房屋外部的任何地方都可以看到。

25.承租人不得浪费电力、水或空调，并同意与业主充分合作，以确保建筑物的供暖和空调系统最有效地运行，包括但不限于使用百叶窗阻挡太阳热负荷，并应避免试图调整任何控制。承租人应遵守并参与任何计量或以其他方式衡量公用事业和服务使用情况的计划，包括但不限于要求披露或报告任何公用事业或服务使用情况的计划。承租人还应配合并遵守、参与和协助实施(不得采取与业主、建筑物和/或项目不符合或会导致业主未能遵守要求的任何行动)，包括但不限于任何必要的报告、披露、评级或合规制度或计划(包括但不限于任何LEED)，以及在建筑物和/或项目中不时实施和/或实施的任何节约、可持续性、回收、能源效率和减少废物计划、环境保护努力和/或其他计划[能源和环境设计领域的领先地位]评级或合规系统，包括目前通过美国绿色建筑委员会协调的系统)。

26.承租人应将其所有可回收物品、垃圾和垃圾存放在房屋内部。任何物料不得放置在垃圾箱或盛器内，而该等物料的性质，使其在工程项目所在城市内，不能在不违反管限该项处置的任何法律或条例的情况下，以移走和处置可循环再造物品、垃圾及垃圾的普通及惯常方式处置。所有垃圾、垃圾和垃圾的处理只能在业主指定的时间内通过房东指定的入口通道和电梯进行。

27.承租人应遵守房东或任何政府机构制定的所有安全、消防和疏散程序和规定。

28.承租人应承担保护房屋不被盗窃、抢劫和盗窃的所有责任，包括锁上门和关闭其他进入房屋的途径，当房屋无人居住时，或当进入房屋的入口没有租户定期看守时。

29.未经业主事先书面同意，不得在建筑物的外墙上安装任何遮篷或其他突起。未经业主事先书面同意，不得将窗帘、百叶窗、百叶窗或纱窗系于或悬挂在处所的任何窗户或门上，或在与之相关的情况下使用。反射或允许光线和空气进入建筑物的大厅、通道或其他公共场所的窗框、窗扇、天窗、窗户和门不得由承租人遮盖或阻挡，也不得

窗台上不得放置任何瓶子、包裹或其他物品。所有悬挂在办公室或建筑物周边空间的电气天花板固定装置必须是荧光灯和/或质量、类型、设计和灯泡颜色经业主批准。

30. 除非与业主有特别安排，否则不得在本项目中清洗和/或装饰汽车，或安装挡风玻璃、收音机、电话或进行一般工作。

31. 在收到承租人向业主提交的书面要求后，应允许食品供应商进入大楼。食品供应商只向在项目管理处有书面要求的租户提供服务。在任何情况下，食品供应商都不得在公共或公共区域（包括走廊和电梯大堂）展示其产品。如卖方未能遵守此规则，则须立即永久撤出大楼。承租人只能从已在项目管理办公室注册并经业主批准在房屋内提供此类服务的供应商处获得冰块、饮用水、亚麻布、理发、擦鞋、地板抛光、清洁、清洁、植物护理或其他类似服务。

32. 承租人必须遵守业主关于通知其员工对业主重要的事项的要求。

33. 承租人应遵守任何适用的政府机构通过的任何禁烟条例。承租人或其代理人、雇员、承包商、客人或受邀者不得在房屋和/或公共区域吸烟或允许吸烟，除非业主已将公共区域宣布为指定吸烟区，上述各方也不得允许烟雾从房屋散发到公共区域或建筑物的任何其他部分。业主有权将该建筑物（包括该房屋）指定为无烟建筑。

34. 承租人不得采取任何可能违反出租人劳动合同或导致停工、罢工、劳动中断或纠纷的行动，或干扰出租人或任何其他承租人或居住者的业务或合法在建筑物内的任何人的权利和特权的行动（“劳动中断”）。承租人应采取必要措施解决劳动力中断问题，并应拆除纠察线，应业主要求，立即终止导致劳动力中断的房屋内任何工作，直至业主书面同意恢复工作，且承租人不得向业主或其任何受托人、成员、负责人、受益人、合作伙伴、管理人员、董事、雇员、承按人或与此有关的代理人。

35. 不得在工程项目上设置任何帐篷、棚屋、临时或永久性构筑物。任何私人物品不得在任何公共区域无人看管。

36. 出租人有权禁止承租人使用建筑物或项目的名称，或禁止承租人使用出租人认为可能损害建筑物或项目声誉或其可取性的任何其他宣传。承租人收到业主书面通知后，应立即停止此类宣传。

37. 业主应有权指定和批准房屋的标准窗户覆盖物，并制定规则以确保建筑物外观统一。承租人应确保在合理可行的范围内，当房屋内的窗户暴露在阳光直射下时，窗户上的窗帘应关闭。

38. 下午5：30后，承租人不得妨碍清洁人员的工作，而清洁工作可在办公室空置时随时进行。窗户、门和固定装置可以随时清洁。承租人须提供足够的废物及垃圾容器，以免对清洁服务造成不合理的困难。

39. 承租人应遵守业主可能实施的所有建筑物安全程序。

40. 承租人应随时配合业主维护建筑物的一流形象。

泊车规则及规例

1. 业主有权在不歧视的基础上，随时确定和合理更改停车设施的时间。未经出租人（和/或停车场运营商，视情况而定）事先书面同意，承租人不得在停车场存放或允许其员工存放任何汽车。除紧急维修外，承租人及其员工不得在停车场或项目内对任何汽车进行任何工作。承租人或其代理人不得将停车设施用于过夜停车。如果承租人或其雇员需要将汽车留在停车场过夜，承租人应事先通知出租人（或停车场经营者，视情况而定），指定该汽车的车牌号码和型号。

2.承租人(包括承租人的雇员和代理人)将使用停车位仅用于停放乘用车模型车、小型货车和小型卡车，并将在所有方面遵守业主和/或停车运营商可能不时颁布的关于停车设施的任何规则和规定。

3.车辆必须完全停放在地板上绘制的隔间线内，只有小型车才能停放在为小型车保留的区域内。

4.必须遵守所有方向标志和箭头。

5.速度限制为每小时5英里。

6.预留给伤残人士的泊车位只可供适当指定的车辆使用。

7.禁止在所有未明确指定为停车区的区域停车，包括但不限于：

(A)没有划出停泊区的地方；

(B)过道；

(C)张贴“禁止泊车”标志；

(D)斜道；及

(E)装载区。

8.由业主或停车场营运者提供的泊车贴纸、门卡及任何其他识别或进入的标志或形式，仍为业主(或停车场营运者，视属何情况而定)的财产。此类设备必须按要求显示，不得以任何方式损坏。停车识别装置的序列号不能被抹掉。停车通行证和设备不可转让，任何未经授权的持有者持有的任何通行证或设备都将无效。

9.停车经理或管理员无权对本停车规则和规定作出或允许任何例外情况。

10.每个停车的人都被要求停车并锁上自己的车。

11.停车通行证、身份证、钥匙卡或其他装置的遗失或被盗，必须立即向业主(及/或停车营运商)报告。在任何授权车辆上发现的任何报失或被盗的停车设备都将被没收，非法持有者将被起诉。租户或其员工发现的遗失或被盗的通行证和设备必须立即报告房东(和停车场运营商，视情况而定)。

12.禁止客户和/或其代理人对任何车辆进行清洗、打蜡、清洁或维修。

13.承租人同意让所有被分配停车位的人了解本停车规则和规定。

14.业主或泊车营办商(视属何情况而定)均不会不时对因火警、盗窃、破坏、意外、泊车设施的其他使用者及其他人的行为或任何其他伤亡或因由而引致任何车辆或该等车辆的任何内载物、任何该等车辆的配件或任何留在该泊车设施内的任何财产的损失或损坏负上法律责任。此外，承租人理解并同意：(I)房东将没有义务为停车设施提供任何交通控制、安全保护或停车操作员；(Ii)租户使用停车设施的风险自负；以及(Iii)房东将不对人身伤害或死亡、或被盗、丢失或财产损坏负责。承租人赔偿并同意使房东、任何停车运营商及其各自的代理人和员工不会因承租人及其员工和代理人使用停车设施而产生的任何和所有索赔、要求和行为而受到伤害，无论是由任何此等人员或任何其他人提出的。

15.承租人须确保停泊在任何泊车位内的任何车辆均得到妥善维修，并且不会泄漏过量的机油或油脂或任何数量的汽油。如果任何停车位在任何时间被用于(I)以上规定的停车以外的任何目的，(Ii)以任何方式或方式合理地引起业主的反对，或(Iii)租客在租客根据租约违约后使用，房东除可获得业主以其他方式获得的任何其他权利外，还可将此类违约视为租约下的违约事件。

16.租户使用停车场设施的权利将与大楼的其他租户以及业主允许使用停车场设施的其他各方相同。房东保留不时转让或再分配特定停车位的权利，供房东选定的人士使用，但租客在租约下的权利须予保留。房东将不对租户的任何指定空间的不可用承担责任，也不会使租户有权获得任何退款、扣减或津贴。租户不得在任何编号车位或指定为：预留车位、残障人士车位、访客专用车位或限时车位(或类似指定车位)的车位停车。

17.如果停车设施被损坏或毁坏，或者如果停车设施的使用受到任何政府当局的限制或禁止，或者停车设施的使用或运营因罢工或其他劳工困难或房东无法合理控制的其他原因而受到限制或阻止，房东(和/或停车运营商，视情况而定)不会对租户承担任何责任，也不会解除租户在租约下的任何义务，租约将保持全面有效。承租人将按要求向房东支付，并赔偿房东因承租人或其任何员工和代理人造成的停车设施或与停车设施相关的任何设备、固定装置或标志造成的任何和所有损失或损坏。

18.承租人无权转让或再许可其在停车证上的任何权利，除非作为租约的允许转让或转租的一部分；但是，承租人可以将停车证分配给其员工。

承租人应对承租人的员工、代理人、客户、客户、受邀者和客人遵守本展品D中的所有规章制度和停车规章制度负责。业主可为任何一个或多个特定租户的利益放弃任何一项或多项规章制度和/或停车规章制度，但房东的放弃不得解释为放弃该等规章制度和/或停车规章制度有利于任何其他租户，也不得阻止房东此后针对大楼和/或项目的任何或所有租户执行任何该等规章制度和/或停车规章制度。业主保留随时更改或废除任何一项或多项本规则及/或停车规则及/或停车规则及规例的权利，或制定业主认为为管理、安全、保养及清洁、维持良好秩序及方便其他住户及租客而不时需要的其他及进一步合理的规则及规则及/或停车规则及规则。承租人应被视为已阅读本规则和规则以及停车规则和规则，并同意遵守这些规则和规则，作为其占用房屋的条件。尽管本附件D有任何相反的规定，但如果本规则和条例与本租约的其他条款和条款发生冲突，则以本租约的其他条款和条款为准。

公共区域便利设施

1.承租人理解房东可以提供某些公共区域的便利设施供承租人非专用。此类便利设施供租户在正常营业时间内使用，并应通过管理处提前预订。承租人和承租人的代理人、雇员和被邀请者应遵守房东制定的关于使用便利设施的所有规则，这些规则可能会不时改变。

2.承租人理解并同意：(I)承租人使用便利设施的风险自负；(Ii)房东不对人身伤害或死亡，或被盗、丢失或财产损坏承担责任。承租人赔偿并同意使房东及其代理人和员工免受因承租人及其代理人、雇员和受邀者使用便利设施而引起的任何和所有索赔、要求和行动的伤害，无论是由任何此等人员或任何其他人提出的。

3.所有提供的便利设施应始终保留在业主指定的位置。承租人必须以预定的方式使用设备。房东保留限制租户使用任何设备或便利设施的权利，以确保所有租户公平使用设备和便利设施。承租人不得以任何方式移动或修改设备。如果租户有理由相信任何设备发生故障，租户应立即通知房东。

4.承租人应负责维修或更换使用后未归还管理层的任何便利设施的费用，或承租人或承租人代理人、雇员或受邀者在使用任何此类便利设施时损坏的费用，承租人应在收到发票后三十(30)天内向房东偿还任何此类费用。

5.在康乐设施上或附近，租客应保持安静和礼貌，不得对其他租客的使用或享用设施造成任何干扰或干扰。

6.承租人不得将任何食物或饮料带进任何适意区域。

7.在任何时间，康乐设施内均不得饮用酒精饮料。

承租人及其代理人、雇员或被邀请者不得在便利设施内吸烟或允许吸烟
任何时候都可以在这些地区使用。

附件E

从属、互不干扰和委托协议的格式

录制请求者

以及录制后的邮件收件人：

考克斯，卡塞尔和尼科尔森律师事务所

世纪公园东2029号，21楼

加利福尼亚州洛杉矶，邮编90067

注意：亚当·B·魏斯伯格，Esq.

APN：007-650-190和007-650-170

从属、互不干扰和委托协议

贷款编号18601

马萨诸塞州互助人寿保险公司

C/O霸菱

金融广场一号

康涅狄格州哈特福德，06103

关注：结构性房地产贷款服务

回复：_[插入属性名称和位置]

签署人_以附件A所述不动产(“财产”)为抵押的抵押或信托契约(“按揭”)，并作为附件的一部分。租客和业主签订了一份日期为_承租人希望能够在抵押品丧失抵押品赎回权的情况下获得租赁及其下的占有权，而贷款人希望承租人确认抵押优先于租赁。

因此，考虑到本协议所述的相互契约和条件，本协议双方同意如下：

[页面的其余部分故意留空；签名页面紧随其后]

兹证明，本协议双方已于201年_月_日正式签署本《从属、不干扰和代理协议》。

[签名继续在下一页]

[签名继续在下一页]

[签名结束]

承租人的确认

[封印]

房东致谢

[封印]

贷款人的认收

亲自出席_演奏了这部乐器。

根据_州法律规定的伪证罪，本人证明上述各段内容真实无误。

见证我的手和公章。

[封印]

附件A

法律说明

加利福尼亚州圣马特奥县南旧金山市的房地产描述如下：

地块A：

如题为“Parcel map 08-0001，is a resubbdiisation of Parcel 1，as the Parcel map 01-020‘，in book 76 of Parcel map at第94和95页，于2006年5月19日备案于该特定地图上所示，该地图已于2008年9月18日于第78页(包括第67-68页)在加利福尼亚州圣马特奥县南旧金山市记录员办公室备案。

地块B：

宗地2，如题为《宗地地图01-020，即上述地段D的一部分的重新划分》的地图所示，该地段于2002年11月18日在第132册第49至53页的地图册中备案的名为‘TERRABAY第三期-曼德勒尖点’的地图上显示，第395号地段的一部分如1990年7月2日提交备案的名为“TERRABAY”的某地段所示，以及如该地段线调整编号25所描述的经调整地段396的全部，该地段于2002年3月3日被记录为第2002-043342号文件，旧金山南市圣马特奥县记录加利福尼亚州圣马特奥县，该地块地图于2006年5月19日在第76册地块地图第94-95页备案，并且该地块地图被记录(A)2006年10月23日作为文件编号2006-159188的官方记录，圣马特奥县记录，加利福尼亚州，和(B)记录为2015年6月19日，文件编号为2015年-064090的官方记录，圣马特奥县记录，加利福尼亚州。

地块C：

所描述并授予迈尔斯半岛风险投资有限责任公司的非独家地役权，在授予地役权的特定协议中，2007年3月1日在加利福尼亚州圣马特奥县县记录员办公室记录为第2007-031676号正式记录。

地块D：

所述并授予迈尔斯半岛企业有限责任公司的非独家地役权，在该地役权声明中，2008年9月18日记录为正式记录的105133号文件；以及对地役权声明的某些第一修正案记录为2015年11月18日的文件编号2015-121411，所有这些都在加利福尼亚州圣马特奥县记录局。

地块E：

《百年纪念钟楼互惠地役权、契诺和限制声明》所载的非排他性地役权声明日期为2008年5月5日，并于2008年9月18日记录为第2008-105136号文件；对百年钟楼互惠地役权、契诺和限制声明的某些第一修正案于2015年11月18日记录为文件编号2015-121410；对百年钟楼互惠地役权、契诺和限制声明的某些第二修正案于2015年11月18日记录为文书编号2015-121417，所有官方记录均记录在加利福尼亚州圣马特奥县记录局。

地块F：

授予地役权的特定协议中规定的非排他性地役权，日期为2009年1月22日，并于2009年2月3日作为正式记录的第2009-010537号文件记录在加利福尼亚州圣马特奥县记录局。

地块G：

经日期为2009年3月27日并于2009年4月3日记录为第2009-038658号文书的《百年纪念钟楼契诺、条件和限制宣言》所载的非专属地役权；经日期为2010年4月20日并记录为第2010-051876号文书的《百年钟楼契诺、条件和限制宣言第一修正案》修订；以及经日期为2015年11月17日并记录为第2015-121409号文书的《百年钟楼契诺、条件和限制宣言》的若干第二修正案修订，所有官方记录在加利福尼亚州圣马特奥县记录局。

APN：007-650-190(地块A)和007-650-170(地块B)

附件F

信用证的格式

申请人：

阿森纳生物科学公司。

埃克尔斯大道571号

南旧金山，邮编：94080

金额：626,509.60美元(62万6509 60/100美元)

到期日：_(SVB会在这里注明具体日期，即1年期)

兹确定我方不可撤销的备用信用证第号。以你方为受益人的SVBSF_

1.受益人签署并注明日期的声明如下：

本信用证汇票中所列的所有条款均经开证人同意。如果申请人和硅谷银行之间在本信用证汇票和信用证申请书的格式上有任何差异，则以本信用证的格式为准。

银行;（三）在本合同规定的期限内，承租人未按照本合同约定的期限向承租人支付租金的;（四）承租人未按照本合同约定的期限支付租金的;（五）承租人未按照本合同约定的期限支付租金的;及（六）业主将持有信用证项下提取的资金作为承租人的保证金或将该资金用于承租人的租赁义务。本信用证项下所提金额为美元 ，付款人为： [插入电汇说明(包括受益人的姓名和帐号)]”

或

或

或

或

本信用证汇票中所列的所有条款均经开证人同意。如果申请人和硅谷银行之间在本信用证汇票和信用证申请书的格式上有任何差异，则以本信用证的格式为准。

驳回或当作驳回日期为的某些办公室租约[插入租赁日期]，根据美国破产法第365条，该法案可能已被修订。在此信用证项下开立的金额为_，并向下列账户付款：[插入电汇说明(包括受益人的姓名和帐号)]”

允许部分抽签和多次演示。

除非我们在当前到期日之前至少60天通过挂号信、挂号信或隔夜快递服务向贵方发出通知，本信用证将不会超过当时的到期日，否则本信用证将自动延长一年，不作任何修改。在任何情况下，本信用证不得自动超过_[插入最终到期日期]。如果我们发出这种不延期通知，您可以向我们出示您签署并注明日期的上述(B)项声明，如下所示。

所有付款要求应在工作日向我们的办公室(“银行办公室”)提交所需的文件，地址：硅谷银行，3003Tasman Drive，Mail Sort HF210，Santa Clara，CA 95054，电子邮件：Global Trade Finance。在本信用证中，“营业日”是指除星期六、星期日或法律授权或要求加利福尼亚州的银行机构关闭的日子以外的任何日子。

传真演示也是允许的。如果受益人希望完全以传真方式在本信用证项下提示，则无需发送本信用证的正本和修改件(如有)。每一份传真应拨打：(408)496-2418或(408)969-6510；并根据同期电话通知：(408)450-5001或(408)654-7176，收件人：全球贸易融资。上述电话通知的缺席不应影响我们履行任何付款要求的义务。

本信用证可转让一次或多次，但每次只能转让给作为受让人的一名受益人，且最高金额不得超过当时的可用金额，前提是此类转让符合当时适用的法律法规，包括但不限于美国财政部和美国商务部的法规。在转让时，信用证正本和修改正本)，如果有，必须在信用证中注明的我们的地址提交给我们，并附上我们作为证据“B”的转让表。签署转让书的人的签名和头衔的正确性必须由受益人银行核实。但受益人可向开证行提供证明签字人有权代表受益人签署转让票据的替代单据，如任职证书或开证行可能合理满意的其他单据，以代替这种银行认证。申请人需支付本信用证项下转让金额的1/4的1/4的转让费(最低250.00美元)。支付任何转让费和/或任何转让费不应成为转让的先决条件。每一笔转账都应由我们的

本信用证汇票中所列的所有条款均经开证人同意。如果申请人和硅谷银行之间在本信用证汇票和信用证申请书的格式上有任何差异，则以本信用证的格式为准。

在信用证背面背书，我们将把如此背书的信用证正本寄给受让人。如果是本信用证项下的任何转让，汇票和任何必要的声明必须由受让人签署，如果受益人的名字出现在本备用信用证中，受让人的名字将自动被取代。

如果本信用证项下开具的任何指示要求通过向您在另一家银行的账户转账的方式付款，我们将仅通过FED电汇向受美国监管的银行支付此类款项，并且我们和/或该其他银行可以依赖此类指示中指定的帐号，即使该帐号标识的个人或实体与预期收款人不同。

本信用证受国际商会第590号出版物《国际备用惯例》(ISP98)的约束。

如果您对这笔交易有任何疑问，请联系Evelio BARAIRO，电话：(408)654-3035，请始终引用我们的信用证编号。SVBSF_。

本信用证汇票中所列的所有条款均经开证人同意。如果申请人和硅谷银行之间在本信用证汇票和信用证申请书的格式上有任何差异，则以本信用证的格式为准。

不可撤销备用信用证编号_

附件A

转让表格的格式

以下签署的受益人在上述信用证项下提取的所有权利，直至上述转让之日的可用金额为止。

通过本转让，下述受益人在该信用证中的所有权利均转让给受让人。受让人应享有作为受益人的唯一权利，包括对任何修订的唯一权利，无论是增加或扩展或其他修订，也无论是现在存在的还是以后做出的。所有修改应直接通知受让人，无需获得以下受益人的同意或通知。

随函寄回该信用证正本，我们要求您（1）在该信用证的背面背书转让，并将其与您的客户转让通知一起直接转发给受让人，或（2）根据转让信用证的基本条款和条件向受让人签发替换信用证（在这种情况下，转让的信用证将不再具有任何效力）。

本信用证汇票中所列的所有条款均经开证人同意。如果申请人和硅谷银行之间在本信用证汇票和信用证申请书的格式上有任何差异，则以本信用证的格式为准。

附件G

危险物品储存区

附件H

一般储存区

证物一

DAS规格

设计服务

小区覆盖-运营商的设计开发(DD)(设计)

初始设计提交给承运商以供反馈和批准。包括路径、冒口图、只读存储器和IBWAVE。

小区覆盖的施工文件(CD)-承运人(设计)

在DD方案获得批准后，将准备最终的施工方案。所有安装细节，计算和建造所需的细节将包括在内

设计管理-承运人(设计)

HetNet将在设计过程中提供持续支持，为运营商和最终用户提供必要的信息，以确保设计能够被双方接受。包括：电话会议、EMF报告、运营商要求和对iBWave设计的更改、iBWave认证。

建设管理部门

建筑管理-承运人(工程)

为确保部署的系统取得成功，HetNet将定期与有关各方进行协调。在此期间，任何安装问题都将得到解决，HetNet将为安装团队提供与项目相关的运营商的材料清单、设计或要求方面的任何问题支持。HetNet将根据需要提供FCC和制造商认证，以满足主要安装人员的要求。

建设管理，包括Verizon，AT&T和TMO的合同谈判，以扩大他们的网络覆盖范围，包括车库。

安装工程范围

骑手

扩展选项附加功能

此延期选择权附加条款(“延期附加条款”)附于业主与租客之间的租约，并成为该租约的一部分。本续约条款所载之协议具有与本租约所载相同之效力及效力。若本延展附加条款与本租赁条款不一致，则以本延展附加条款为准。

1.扩展选项。房东特此授予租客一(1)选择权(“延期选择权”)，将租期延长五(5)年(“选择权期限”)，该选择权只能通过租客向业主递交如下规定的书面行使通知(定义见下文)方可行使。在适当行使延期期权后，租赁期限应延长至期权期限。尽管如上所述，根据业主的选择，除业主根据租约可获得的法律或衡平法上的任何其他补救措施外，如果在租户交付行使通知(定义如下)之日起，延期选择权不被视为正确行使：租户在所有适用的通知和补救期限之后仍拖欠租约。延期选择权是原始承租人(或任何关联受让人)的个人选择，只有在原始承租人(或任何关联受让人，但不包括承租人在租赁中的权益的任何其他受让人、分承租人或其他受让人)在租户交付行使通知之日占用整个物业的情况下，才可行使延期选择权。

2.可选租金。承租人于期权期限内应支付的年度基本租金(“期权租金”)应等于：(I)租户于初始租赁期限最后一年应支付的年度基本租金；或(Ii)南旧金山市场可比写字楼/实验室的公平市场租金。本文所使用的“公平市场租金”指的是租户在期权期限开始时，将在与期权期限相当的期限内将在大小、位置(包括景观)和质量上可比的非转租空间租赁给房产的年度基本租金，该可比空间位于该大楼、项目中的其他现有建筑以及旧金山南部地区的其他可比一流生物科技大楼中，考虑到在期权期限内该等可比空间(包括但不限于，为该等相若空间提供的任何租客改善津贴，而该等租客改善津贴的数额，将于期权期限开始时考虑租客改善物业的楼龄、质素及布局，并考虑到物业内现有的改善措施特别适合租客而厘定)。租赁的所有其他条款和条件将在整个期权期限内适用；但在任何情况下，承租人不得选择将租赁期限延长至上文第1节所述的期权期限之后。

3.行使选择权。承租人应行使延期选择权，如果有的话，只能以下列方式行使：(I)承租人应在初始租赁期限届满前不迟于十五(15)个月或不少于十二(12)个月向业主交付书面通知(“利息通知”)，说明承租人可能有兴趣行使延期选择权；(Ii)业主在收到租户的通知后，应至少在初始租赁期限届满前十(10)个月向租户交付通知(“期权租金通知”)，说明期权租金；及(Iii)如租客欲行使延期选择权，租客应于收到选择权租金通知后60天或之前，向业主递交书面通知(“行使通知”)，行使延期选择权。承租人如未能于上述指定的适用交付日期或之前交付利息通知或行使通知，应视为构成承租人放弃延期选择权。

4.期权租金的厘定。如果承租人在其向房东发出的行使通知中及时和适当地反对房东最初确定的选项期限的公平市场租金，则房东和租客应真诚地尝试就公平市场租金达成一致。如果房东和租客未能在租户发出行使通知后三十(30)天内(“外部协议日期”)达成协议，则双方应在外部协议日期后十五(15)个工作日内向另一方提交一份关于公平市场租金的单独书面决定，该等决定应根据下文第4.1至4.6条的规定提交仲裁。租户或房东未能在该十五(15)个工作日内提交公平市场租金的书面决定，应最终被视为对方在该十五(15)个工作日内提交的公平市场租金的批准。

4.1业主及租客各自委任一(1)名仲裁员，该仲裁员的专业资格为独立的房地产经纪人，与租客或业主之间并无持续关系，且在截至委任之日止的五(5)年期间内，一直活跃于市场范围内一流写字楼的租赁业务。仲裁员的决定应仅限于房东或租客提交的公平市场租金是否更接近仲裁员所确定的实际公平市场租金的问题，并考虑到上文第2节规定的与此相关的要求。每名此类仲裁员应在外部协议日期后十五(15)天内指定。

4.2如此指定的两(2)名仲裁员应在最后一名指定的仲裁员被任命之日起三十(30)天内商定并指定第三名仲裁员，该仲裁员应符合上文所述的最初两(2)名仲裁员的资格标准。

4.3三(3)名仲裁员应在任命第三名仲裁员后三十(30)天内就业主或租客提交的公平市场租金中哪一个更接近实际公平市场租金做出决定，并应选择公平市场租金这一较接近的决定，并将此通知业主和租户。

4.4三(3)名仲裁员中多数人的裁决对房东和租客具有约束力。

4.5如果房东或租客在上述4.1节规定的期限内未能指定仲裁员，则其中一方指定的仲裁员应作出决定，并通知房东和租客，该仲裁员的决定对房东和租客具有约束力。

4.6如果两(2)名仲裁员未能在上文第4.2节规定的期限内就第三名仲裁员达成一致并指定第三名仲裁员，则双方应相互选择第三名仲裁员。如果房东和租客在上文第4.2节所述的十五(15)天期限后十(10)个工作日内未能就第三名仲裁员达成一致，则任何一方在事先至少五(5)天以私人和非司法身份向另一方发出书面通知后，均可请求圣马特奥县高级法院主审法官任命第三名仲裁员。在指定第三名仲裁员后，仲裁员小组应在三十(30)天内就是否使用房东或租户提交的公平市场租金做出决定，并应将此通知房东和租户。

附件B

转租房屋

附件C

储物

危险物品储存区

一般储存区

附件D

评估过程

如果承租人选择根据评估程序确定延长期的公平市场租金，则评估应按如下方式进行：

A.转租承租人应在根据转租合同第3.C款提供的转租人公平市场租金确定书交付后三十(30)天内提出书面评估要求，并在书中指明代表其担任评估师的人的姓名和地址。评估师应具备房地产评估师资格(并应是评估协会(MAI)或任何类似后续组织的成员)，至少具有十(10)年的专业经验，并应熟悉加利福尼亚州旧金山南部一流生命科学空间的租赁价值。转租承租人未能及时提出适当的要求和指定进行评估，应构成放弃其权利。在评估要求送达后十五(15)天内，转让人应向转租人发出通知，指明转让人指定的代表其担任评估师的人的姓名和地址，该人应具有同样的资格。

转让人的评估师和转租人的评估人应在选定转让人的评估师后不迟于十五(15)天内会面。在该会议上，两(2)名评估师应尝试确定转租房屋在延长期内的公平市场租金。如果两(2)评估师在初次会议上就公平市场租金达成一致，该协议将是决定性的并对双方具有约束力，评估师应以双方签署的简单信函形式立即将该协议规定的金额通知双方。如果两(2)名评估师无法就公平市场租金达成一致，他们应在评估师会议后十(10)日内以简单信函的形式向双方提交一份对公平市场租金的独立评估。

C.鉴定人应任命第三名鉴定人，该鉴定人应是一名称职和不偏不倚的人，其资质类似于上文(A)分项对前两名鉴定人的要求。如果他们在十五(15)天期限届满后七(7)天内不能就任命达成一致，则应任何一方的申请，由当时的圣马特奥县主审法官指定第三名评估师。

D.三(3)名评估师应在最后一位评估师选出后十五(15)天内会面。在该会议上，三(3)名评估师应尝试通过至少两(2)名评估师的协议来确定公平市场租金。如果两(2)名或更多的评估师在初次会议上就公平市场租金达成一致，该协议将是决定性的，并对本协议双方具有约束力，协议评估师应以简单的信件形式由协议评估师签署，立即将该协议规定的金额通知双方。如果两(2)名评估师无法就公平市场租金达成一致，所有评估师应在最终评估师任命后三十(30)天内，以简单信函的形式向双方提交一份公平市场租金的独立评估。然后，双方应通过三(3)次评估的平均值来确定公平市场租金；但在计算平均值时，任何与中间评估相差超过10%(10%)的高或低评估都不应被考虑在内。

E.如果任何评估师未能、拒绝或无能力行事，其继任者应由指定该评估师的一方指定，但如果是第三名评估师，其继任者的任命方式应与任命第三名评估师的方式相同。双方支付各自鉴定人的费用，双方分担第三人的费用和费用。

附件E

FF&E