附录 99.1

​

​

新闻稿 — 立即发布

欧米茄公布2023年第三季度业绩和最新进展

第三季度完成了1.06亿美元的新投资

第三季度通过4.29亿美元的定期贷款加强资产负债表

马里兰州亨特谷——2023年11月2日——欧米茄医疗投资有限公司（纽约证券交易所代码：OHI）（“公司” 或 “欧米茄”）今天公布了截至2023年9月30日的季度业绩。

2023 年第三季度及近期亮点

​

Nareit FFO和FAD是补充的非公认会计准则财务指标，公司认为它们有助于评估房地产投资信托基金（“房地产投资信托基金”）的表现。本新闻稿末尾提供了有关这些非公认会计准则指标的对账和更多信息。

首席执行官评论

​

欧米茄首席执行官泰勒·皮克特表示：“由于利息收入高于预期，以及一些运营商以现金支付的租金意外支付，我们第三季度的财务业绩超出了我们的预期。在本季度末之后，我们出售了由LaVie运营的29项佛罗里达资产。我们还在第三季度进一步加强了资产负债表，发行了4.29亿美元的定期贷款，固定利率为5.6％，并偿还了8月到期的3.5亿美元债券。截至11月1日，手头现金已超过6亿美元^st截至本季度末，我们的信贷额度已超过14亿美元，我们完全有能力为管道债务和未来的债务提供资金。”

​

皮克特继续说：“随着一些规模较小的重组正在进行中，许多租户仍以现金为基础，一些保证金正在耗尽，我们预计FAD可能会在第四季度甚至可能持续到2024年初受到这些因素的影响。但是，我们对该行业的长期机遇仍然持建设性态度。运营背景持续改善，入住率增加，紧张的劳动力市场缓慢缓和，从长远来看，我们认为，熟练护理行业完全有能力从数十年的人口顺风中受益。”

​

皮克特先生总结说：“在本季度，CMS发布了关于该行业最低人员配备的拟议规则。尽管我们赞扬政府继续关注住院医师护理，但我们认为拟议规则存在根本缺陷，尤其是在劳动能力是大多数机构面临的最具挑战性的问题之际。该行业正在向CMS提供反馈，说明其如何以更有效的方式实现其临床目标。我们希望CMS能够与业界进行建设性合作，造福居民。”

2023 年第三季度业绩

收入——截至2023年9月30日的季度总收入为2.420亿美元，比2022年同期增长260万美元。增长的主要原因是（i）运营商重组和过渡的时机，以及（ii）2022年和2023年完成的新投资的收入。这一增长被以下收入的减少部分抵消：（i）在2022年和2023年完成的资产出售，以及（ii）自3以来以现金为基础进行收入确认的运营商^第三方2022 年第四季度。

支出——截至2023年9月30日的季度支出总额为1.945亿美元，比2022年同期增加了1,680万美元。增长的主要原因是：（i）房地产减值增加了1,790万美元，（ii）股票薪酬支出增加了190万美元，（iii）利息支出增加了30万美元，但部分被以下因素所抵消：（i）与出售设施和重新归类为待售设施相关的折旧和摊销费用减少190万美元；（ii）信贷损失准备金出现140万美元的有利变化。

其他收入和支出——截至2023年9月30日的季度的其他收入总额为4,950万美元，比2022年同期增加了910万美元。增长的主要原因是（i）其他收入（支出）净额增加了560万美元，（ii）出售资产收益增加了310万美元。

净收入——截至2023年9月30日的季度净收入总额为9,390万美元，比2022年同期减少1,120万美元。减少的主要原因是上述（i）支出增加了1,680万美元，（ii）未合并合资企业的收入减少了550万美元，但部分抵消了（i）其他收入和支出增加910万美元以及（ii）总收入增加260万美元。

筹资活动

股息再投资和普通股购买计划和自动柜员机计划——以下是截至9月30日根据股息再投资和普通股购买计划和自动柜员机计划发行的2023年季度普通股的摘要：

​

3.5亿美元票据还款——2023年8月1日，公司从投资现金余额中偿还了2023年8月1日到期的3.5亿美元、4.375％的优先票据。

4.29亿美元定期贷款 — 2023年8月8日，公司签订了新的两年4亿美元高级无抵押定期贷款（“定期贷款”）。定期贷款包括 “手风琴功能”，允许公司将其借贷能力扩大到总额高达5亿美元。2023年9月27日，公司行使了手风琴功能，将定期贷款下的总承诺额增加到4.285亿美元。在第三季度，公司总共执行了4.285亿美元的浮动至固定利率互换，将定期贷款的有担保隔夜融资利率（“SOFR”）可变部分固定为4.047％，总计固定利率为5.597％。

2023 年第三季度投资组合和近期活动

​

操作员更新：

LaVie——在2023年第三季度，该公司以8,440万美元的价格出售了租给LaVie Care Centers, LLC（“LaVie”）的七个设施。对价包括1,480万澳元的现金和6,960万澳元用于偿还与HUD相关的七个设施的抵押贷款。在第三季度，LaVie支付了740万美元的租金。10月，LaVie向欧米茄支付了约250万美元与租金有关的款项。2023年11月1日，另外29笔贷款以3.052亿美元的价格出售，其中现金收益总额为9190万美元，用于还清HUD相关抵押贷款的2.133亿美元。

Maplewood——正如先前披露的那样，Maplewood Senior Living（“Maplewood”）将其6月份的合同租金少付了100万美元。在2023年第三季度，Maplewood继续每月少付100万美元的合同租金。在2023年第三季度，该公司将Maplewood的480万美元保证金中的300万美元用于弥补租金短缺。该公司在2023年第三季度录得与Maplewood相关的1,730万美元收入，其中包括收到的1,430万美元合同租金和300万美元的保证金申请。该公司正在采取行动维护其权利，并正在与Maplewood讨论以解决这一缺陷。10月，该公司将Maplewood的保证金中另外100万美元用于收入。

Guardian — Guardian Healthcare（“Guardian”）未能在2023年8月和9月支付合同租金。因此，在2023年第三季度，该公司从730万美元的保证金中提取了290万美元。在第三季度，该公司录得440万澳元的收入，其中包括收到的150万美元合同租金和290万澳元的保证金申请。10月，该公司从Guardian的保证金中额外提取了150万美元，用于支付其10月份未付的租金。该公司正在讨论向另一家运营商出售或释放剩余的六个Guardian设施。

新投资：

下表列出了房地产投资活动：

​

4000万美元房地产收购——2023年9月8日，该公司以3,950万美元的价格收购了英国的14所养老院，类似于美国的辅助生活设施。在收购的同时，公司与新运营商签订了设施的总租约，初始年现金收益率为10.2％，自动扶梯年产量为2.5％。

1,600万美元的房地产收购——2023年8月29日，该公司以1,560万美元的价格收购了弗吉尼亚州的一家专业护理机构（“SNF”）。SNF被添加到现有运营商的主租约中，初始年现金收益率为10％，自动扶梯为2.0％。

第四季度新增6,100万美元投资——2023年第四季度，公司完成了6,070万美元的新投资，包括：

3,800万美元的房地产贷款——2023年10月，该公司向一家新运营商提供了3,820万美元的抵押贷款，用于收购宾夕法尼亚州的两个辅助生活设施。这些贷款的加权平均利率为9.3％，到期日从2026年10月1日开始。

2300万美元的房地产收购——2023年10月，该公司以2,250万美元的价格收购了马里兰州的一处设施，并修改了与现有运营商的租约以增加该设施。初始年度现金收益率约为10％，其中2％可以延期，包括2.5％的年度自动扶梯。

资产出售和减值：

2.04亿美元的卖方票据还款和资产出售收益——在2023年第三季度，该公司以1.048亿美元的卖方票据获得偿还，还以9,870万美元的现金和HUD抵押贷款合并还款出售了15笔设施，实现了4,410万美元的收益，包括：

卖方票据还款——在第三季度，公司获得了1.048亿美元，用于偿还欧米茄在2022年12月提供的与出售11个LaVie设施有关的卖方融资票据，出售的资产产生了5,020万美元的收益。

LaVie——如上所述，该公司以8,440万美元的价格出售了租给LaVie的七个设施。对价包括1,480万美元的现金和6,960万美元用于偿还与HUD相关的七个设施的抵押贷款。

其他设施销售——该公司以1430万美元的价格出售了另外八个租赁给两家运营商的设施。

减值和待售资产——在2023年第三季度，公司记录了2790万美元的净减值费用，将19个设施的账面净值降至其估计的公允价值。

截至2023年9月30日，该公司有14个设施被归类为待售资产，账面净值总额为6,750万美元。

运营商覆盖范围数据

下表根据公司运营商在指定时期提供的信息，列出了运营商收入组合、人口普查和覆盖率数据。公司尚未独立核实这些信息，提供这些数据仅供参考。

资产负债表和流动性

截至2023年9月30日，该公司有53亿美元的未偿债务，加权平均年利率为4.34％。该公司的负债包括本金总额为46亿美元的优先无抵押票据、4.785亿美元的无抵押定期贷款、2.894亿美元的有担保债务和1,950万美元的无抵押循环信贷额度下的未偿借款。截至2023年9月30日，现金及现金等价物总额为5.547亿美元，公司的无抵押循环信贷额度下有14亿美元的未动用能力。

分红

2023年10月20日，董事会宣布向截至2023年10月31日营业结束时的登记在册的普通股股东派发每股0.67美元的季度现金分红，将于2023年11月15日支付。

附加信息

有关该公司的更多信息，可以在欧米茄网站投资者部分的 “财务信息” 下发布的2023年第三季度财务补充文件中找到。欧米茄网站上包含或可以通过该网站访问的信息，包括上述补充文件中包含的信息，未以任何引用方式纳入本文档，也不是本文档的一部分。

电话会议

公司将于美国东部时间2023年11月3日星期五上午10点举行电话会议，审查公司2023年第三季度业绩和当前发展。欢迎有兴趣参与的美国分析师和投资者致电 (877) 407-9124。国际免费拨入号码是 (201) 689-8584。要求运营商加入 “欧米茄医疗2023年第三季度财报电话会议”。

要通过网络直播收听电话会议，请登录www.omegahealthcare.com，然后点击欧米茄网站 “投资者” 页面上的 “欧米茄医疗投资者公司第三季度财报电话会议” 超链接。电话会议结束后，将在欧米茄的网站上提供电话会议的网络直播重播，持续至少两周。此外，财报的副本将在欧米茄网站 “投资者” 页面上的 “财务信息” 部分和 “美国证券交易委员会申报” 部分提供。

* * * * * *

欧米茄是一家投资长期医疗保健行业的房地产投资信托基金，主要投资于熟练的护理和辅助生活设施。其资产组合由多元化的医疗保健公司运营，主要采用三网租赁结构。这些资产遍及美国和英国的所有地区。

欲了解更多信息，请联系

​

Matthew Gourmand，企业战略与投资者关系高级副总裁

要么

(410) 427-1700 首席财务官鲍勃·斯蒂芬森

​

​

前瞻性陈述和警示性语言

本新闻稿包括联邦证券法所指的前瞻性陈述。关于欧米茄或其租户、运营商、借款人或经理的预期未来财务状况、经营业绩、现金流、运营资金、分红和分红计划、融资机会和计划、资本市场交易、业务战略、预算、预计成本、运营指标、资本支出、竞争地位、收购、投资机会、处置、设施过渡、增长机会、预期租赁收入、持续获得房地产投资信托基金资格、计划和目标的所有声明的未来运营管理层和包含 “预期”、“如果”、“相信”、“计划”、“估计”、“期望”、“打算”、“可能”、“应该”、“将” 等词语和其他类似表达方式的陈述均为前瞻性陈述。这些前瞻性陈述本质上是不确定的，实际结果可能与欧米茄的预期不同。

由于多种因素，欧米茄的实际业绩可能与此类前瞻性陈述中反映的业绩存在重大差异，其中包括：（i）与欧米茄物业运营商业务运营有关的不确定性，包括与第三方付款人的报销、监管事项和占用水平有关的不确定性；（ii）新型冠状病毒（“COVID-19”）疫情对我们业务和运营商业务的长期影响，包括但不限于，人员短缺程度加剧了疫情导致熟练护理机构（“SNF”）和辅助生活设施（“ALF”）运营商的成本和占用率下降，联邦政府对SNF的拟议最低人员配备要求可能会给我们的运营商带来更多的劳动力和占用挑战，我们的运营商遵守感染控制和疫苗协议以及管理设施感染率或未来传染病的能力，以及政府支持和报销率足以抵消此类成本及其相关条件的能力；（iii)欧米茄的任何破产运营商都有能力拒绝未到期的租赁债务，修改欧米茄的抵押贷款条款，阻碍欧米茄在破产程序待决期间收取未付租金或利息，为债务人的债务以及与运营商破产相关的其他成本和不确定性保留保证金的能力；（iv）医疗保健行业的额外监管和其他变化，包括可能进一步恶化劳动力的联邦最低人员配备要求以及 Omega 面临的占用率挑战's 运营商；(v) 欧米茄按允许欧米茄实现账面价值的条件转租、以其他方式过渡或出售表现不佳的资产或资产的能力；(vi) 欧米茄的资本可用性和成本；(vii) 欧米茄信用评级及其债务证券评级的变化；(viii) 医疗机构融资方面的竞争；(ix) 长期竞争医疗保健行业以及对包括SNF和ALF在内的各种长期护理机构的看法的变化；(x)欧米茄运营商财务状况的变化；（xi）总体经济和市场状况的影响，尤其是医疗保健行业的影响；（xii）利率变化或通货膨胀的影响；（xiii）任何额外投资的时机、金额和收益率；（xv）影响房地产投资信托基金的税收法律法规的变化；（xv）SNF和ALF市场或当地房地产状况的变化对公司的潜在影响能够按预期收益或及时处置待售资产，或进行重新部署以优惠条件获得的收益；（xvi）欧米茄维持房地产投资信托基金地位的能力；（xvii）影响我们业务或欧米茄运营商业务但不受欧米茄或运营商控制的其他因素的影响，包括自然灾害、其他健康危机或流行病以及政府行动，尤其是医疗保健行业的行动，以及（xviii）欧米茄向证券提交的文件中确定的其他因素和交易委员会。有关未来事件和发展、欧米茄未来业绩的声明，以及管理层对未来的期望、信念、计划、估计或预测的陈述，均为前瞻性陈述。

我们提醒您，上述重要因素清单可能不包含对您很重要的所有实质性因素。因此，读者不应过分依赖这些陈述。所有前瞻性陈述均基于我们在本新闻稿发布之日获得的信息。除非法律另有要求，否则我们没有义务因新信息、未来事件或其他原因而公开更新或修改任何前瞻性陈述。

欧米茄医疗投资公司

合并资产负债表

（以千计，每股金额除外）

​

​

​

​

​

欧米茄医疗投资公司

合并运营报表

未经审计

（以千计，每股金额除外）

​

​

​

欧米茄医疗投资公司

Nareit FFO、调整后的 FFO 和 FAD 对账

未经审计

（以千计，每股金额除外）

​

​

​

纳雷特运营资金（“Nareit FFO”）、调整后的FFO和可供分配的资金（“FAD”）是非公认会计准则财务指标。在本新闻稿中，GAAP指的是美利坚合众国公认的会计原则。公司提供了非公认会计准则财务指标与最直接可比的GAAP财务指标的对账表。

公司根据全国房地产投资信托基金协会（“Nareit”）发布的定义和解释性指导方针计算和报告Nareit FFO，因此，Nareit FFO被定义为净收益（根据公认会计原则计算），根据资产处置和某些非现金项目（主要是折旧、摊销和房地产资产减值）的影响进行了调整，并对未合并合伙企业和联合合伙企业进行了调整风险投资和认股权证公允价值的变化。未合并的合伙企业和合资企业的调整将在相同基础上计算以反映运营资金。根据使用保证金和信用证或根据抵消其他金融工具的能力确认的收入包含在Nareit FFO中。该公司认为，Nareit FFO、调整后的FFO和FAD是衡量其经营业绩的重要补充指标。由于用于房地产资产的历史成本会计惯例要求折旧（土地除外），因此这种会计列报方式意味着房地产资产的价值会随着时间的推移而出现可预见的贬值，而历史上，房地产价值却随着市场状况而上涨或下降。运营资金一词是由房地产行业为解决这个问题而设计的。此处描述的运营资金不一定与其他房地产投资信托基金或房地产投资信托基金的运营资金相提并论，后者使用的定义或实施指南或对标准的解释与公司不同。

调整后的FFO按Nareit FFO计算，不包括非现金股票薪酬和某些收入和支出项目的影响（例如，收购、合并和过渡相关成本、直线应收账款的注销、信贷损失的回收和准备金（不包括减值贷款的某些现金收回）、已收到但未包含在收入中的现金利息、未确认的现金利息、遣散费、法定储备费用等）。FAD 的计算方法是调整后的 FFO 减去非现金利息支出和非现金收入，例如直线租金。公司认为，这些指标可以更好地衡量公司作为房地产投资信托基金的核心投资组合的经营业绩。公司对调整后FFO和FAD的计算可能无法与纳雷特对运营资金的定义或其他房地产投资信托基金报告的类似指标相提并论，但公司认为它们是本公司的适当衡量标准。

公司使用这些非公认会计准则指标作为衡量其业务经营业绩的标准。该公司还在绩效指标中使用FAD作为基于绩效的高管薪酬的绩效指标。公司进一步认为，通过排除折旧、摊销、房地产资产减值的影响以及房地产销售的损益，所有这些都基于历史成本，与评估当前业绩的关系可能有限，运营资金可以促进各期之间经营业绩的比较。公司提供这些措施是为了帮助其财务报表的用户分析其经营业绩。这些非公认会计准则指标不能衡量公认会计原则下的财务业绩，不应被视为衡量流动性或现金流的指标、净收益的替代方案或根据公认会计原则确定的任何其他绩效指标的指标。公司证券的投资者和潜在投资者不应依赖这些非公认会计准则指标来替代任何公认会计原则指标，包括净收益。