附录 99.2

BXP 公布2023年第三季度业绩

第三季度签订了超过100万平方英尺的租约

交付了两处开发物业

    

马萨诸塞州波士顿，2023 年 11 月 1 日-美国最大的上市开发商、所有者和顶级工作场所管理者 BXP（纽约证券交易所代码：BXP）今天公布了截至 2023 年 9 月 30 日的第三季度业绩。

第三季度的财务亮点包括：

•截至2023年9月30日的季度收入增长了4.3％，达到8.243亿美元，而截至2022年9月30日的季度为7.905亿美元。

•截至2023年9月30日的季度，归属于波士顿地产公司的净收益（亏损）为1.118亿美元，合每股摊薄收益（EPS）（0.71美元），而截至2022年9月30日的季度为3.61亿美元，摊薄后每股收益为2.29美元。与2022年第三季度相比，下降的主要原因是：

◦确认2022年第三季度房地产销售收益2.623亿美元，而2023年第三季度并未再次出现这种收益；

◦由于减值费用总额约为2.726亿美元，2023年第三季度因投资未合并合资企业而产生的非现金净亏损为2.368亿美元，部分被3580万美元的收益所抵消；

◦2023年第三季度的折旧和摊销费用增加至1,680万美元，这主要是由于2022年第二季度和第三季度的资产收购；以及

◦扣除利息收入增加后的利息支出增加1,900万美元；

◦被（1）运营合伙企业（“BPLP”）波士顿地产有限合伙企业（“BPLP”）中非控股利息普通股的配置减少至5,350万美元，以及（2）2023年第三季度投资组合运营的出资增加约1,300万美元，所抵消。

•第三季度每股收益低于BXP预期的中点，每股摊薄后每股收益为1.35美元，这主要是由于BXP对拥有16号平台、Safeco Plaza、第五大道200号和公园大道南360号的未合并合资企业的投资，摊薄后每股收益为1.56美元，部分抵消了BXP在大都会广场投资中的权益重组后的每股收益0.20美元。

•截至2023年9月30日的季度，运营资金（FFO）为2.928亿美元，摊薄每股1.86美元，而截至2022年9月30日的季度运营资金（FFO）为2.998亿美元，摊薄后每股1.91美元。与2022年第三季度相比，下降的主要原因是扣除利息收入增加后的1,900万美元利息支出增加，部分被投资组合运营贡献增加的约1,300万美元所抵消。

•由于投资组合表现好于预期，摊薄后的每股FFO比BXP预期的中点高出每股0.02美元。

BXP还提供了2023年全年每股收益的最新指引，摊薄后每股收益为1.05美元至1.07美元，FFO为每股摊薄7.25美元至7.27美元。我们先前指引的变化包括预计投资组合净收益的增加被近期融资活动产生的净利息支出增加所抵消。

请参阅下方的 “每股收益和每股FFO指南”。

第三季度和最近的业务亮点包括：

•执行了约106万平方英尺的租约，加权平均租赁期为8.2年。

•交付了两个开发项目：

◦位于马萨诸塞州尼德姆的肯德里克街140号——A栋的重建项目已完成并全面投入使用。肯德里克140号是马萨诸塞州首个如此规模的净零碳中和办公室重新定位。该物业是 100% 租赁的。

◦位于加利福尼亚州南旧金山的占地231,000平方英尺的实验室/生命科学地产751 Gateway已完工并投入使用，BXP持有该物业49％的权益。该物业是 100% 租赁的。

•通过解决剩余的2023年债务到期日以及在银行市场寻找更多流动性，进一步加强了BXP的资产负债表。值得注意的交易包括：

◦一家拥有BXP50％权益的合资企业可以选择将其由马萨诸塞州波士顿100 Causeway抵押的贷款的到期日延长一年。占地 634,000 平方英尺的顶级工作场所的租赁率为 95%。在偿还了约400万美元的本金后，修改和延期贷款的未偿余额为3.366亿美元，利率从SOFR期限加1.60％降至SOFR年期加1.48％。该贷款现已于2024年9月5日到期，可选择延长一年，但须遵守某些条件。

◦一家拥有50％利息的合资企业修改了其位于马萨诸塞州波士顿的Hub on Causeway-Podium物业抵押的贷款。修改后的贷款将于2025年9月8日到期，可选择延长一年，但须遵守某些条件。在偿还了约2,000万美元之后，修改和延期的贷款的未偿余额为1.543亿美元。利率从SOFR年期加2.35％变为每日简单SOFR加每年2.50％。合资企业签订了利率互换合同，截至2025年9月8日，加权平均固定利率约为每年7.35％。

◦一家由BXP持有25％权益的合资企业与贷款机构（BXP的子公司）行使了第二次延期选择权，贷款由其土地和位于纽约州纽约的哈德逊大道3号物业的改善所抵押。这笔土地贷款现已于2024年2月9日到期。

◦BPLP使用可用现金完成了2023年9月1日到期的3.125％优先票据本金总额为5亿美元的还款。还款

价格约为5.078亿美元，其中包括全部本金加上约780万美元的应计和未付利息。

◦BPLP通过增加三家新的贷款机构，将其2021年循环信贷额度的当前最高借款额度从15亿美元提高到18.15亿美元。2021年信贷额度的所有其他条款，包括其2026年6月15日的到期日期，保持不变。BPLP在该基金下目前没有借款。

◦一家由BXP拥有20％股权（剩余80％的股权，机构投资者拥有其余80％）的合资企业完成了对大都会广场所有权的重组，这导致（i）购买该物业的现有夹层贷款人的子公司，以及（ii）BXP在新的1亿美元夹层贷款下成为高达2,000万美元的共同贷款人。除其他外，该交易还导致（i）BXP终止了通过当时20％的股权为未来投资提供资金的义务，这使BXP确认了与赤字投资余额相关的第三季度投资收益约3,580万美元；（ii）将该物业从BXP的在役投资组合中删除。在重组之前，该物业被总计4.2亿美元的债务所抵押，其中包括未偿还本金余额为3.05亿美元的优先贷款（“优先贷款”）和现有的1.15亿美元夹层贷款。新的夹层贷款仅从属于优先贷款，可以根据需要提取用于未来的租赁、运营和其他成本，借入的金额将按12％的年利率按月复合计息。此外，BXP将继续为该物业提供物业管理和租赁服务，有可能获得额外的激励费。大都会广场是一个占地 654,000 平方英尺的顶级办公场所，位于华盛顿特区市中心的西北 15 街 655 号。

◦2023年10月26日，BXP完成了由其位于马萨诸塞州剑桥的大街325号、大街355号和百老汇的90处房产抵押的抵押贷款。这笔总额为6亿美元的抵押贷款要求按Daily Simple SOFR进行纯息还款，外加每年2.25％的利息，直到2028年10月26日到期。BXP打算使用本次融资的净收益和可用现金来偿还2024年2月1日到期的7亿美元优先无抵押票据。

•BXP与机构投资者签订了合资协议，未来开发麦迪逊大道343号，该大道位于纽约州纽约市44街和45街之间的麦迪逊大道上，毗邻中央车站。BXP拥有该合资企业55％的权益，其合作伙伴拥有45％的权益，BXP将提供常规开发、物业管理和租赁服务。麦迪逊大道343号项目计划建造（1）长岛铁路新的东侧通道项目（“麦迪逊中央车站”）（“第一阶段”）的直接入口，以及（2）一座约90万平方英尺的带有底层零售的高级办公大楼（“第二阶段”）。该合资企业与大都会交通管理局签订了为期99年的土地租约，占地约25,000平方英尺。地面租赁要求合资企业建造开发项目的第一阶段。合资企业可以选择在2025年7月31日之前终止新建筑之前终止地面租约，并获得大中央车站东侧通道的建设费用补偿。无法保证第一阶段会按照目前设想的条件完成，也无法保证开发项目的第二阶段将按目前设想的条件开始。

•继续保持BXP的领导地位以及对可持续发展和影响力的持续承诺，并在2023年GRESB® 评估中获得了最高的ESG评级。BXP连续第12次获得 “绿星” 认可和最高的GRESB五星评级，并获得了 “A” 级披露分数。BXP还在多个类别中获得了最高分，包括数据监控与审查、目标、政策、报告和利益相关者参与。BXP在其发展同行集团中排名第二，在常设投资同行小组中排名第三，在美国上市参与者中排名第四。

报告的业绩未经审计，无法保证这些报告的业绩不会与截至2023年9月30日的季度的最终信息有所不同。管理层认为，为了公平陈述这些报告的结果，BXP已经做出了所有必要的调整。

每股收益和每股FFO指南：

BXP对2023年全年每股收益（摊薄）和每股FFO（摊薄）的指导方针列出并核对如下。除下文所述外，估算值反映了管理层对当前和未来市场状况的看法，包括租金率、入住率、利率、可用空间租赁时间、开发成本支出和开发交付时间以及本新闻稿中提及的事件和相关电话会议期间提及的事件对收益的影响等方面的假设。估算值不包括（1）未来可能的收益或亏损或未来其他可能的房地产收购或处置对经营业绩的影响，（2）任何其他资本市场活动的影响，（3）应收账款和应计租金余额的未来注销或恢复，或（4）未来的减值费用。由于多种因素，包括折旧和摊销费用确认的变化、可折旧房地产的减值损失以及与处置活动相关的任何收益或损失，每股收益估计值可能会受到波动。BXP目前无法评估这些因素对预计每股收益的潜在影响。顾名思义，FFO不包括与房地产相关的折旧和摊销、可折旧房地产的减值损失或与处置活动相关的损益。无法保证BXP的实际业绩不会与下文列出的估计值有重大差异。

BXP将于美国东部时间2023年11月2日星期四上午10点举行电话会议，向公众开放，讨论2023年第三季度业绩，提供业务最新情况，并讨论投资者可能感兴趣的其他商业问题。想要参加电话会议并提问的参与者可以在 https://register.vevent.com/register/BI258f07a8cd3f4d07bee856df6e1462c2 注册，以获得拨入号码和唯一的 PIN

访问通话。还将对电话会议进行现场直播，仅限收听，可在BXP网站的投资者专区观看，网址为 https://investors.bxp.com/events-webcasts。电话会议结束后不久，将在电话会议结束后的十二个月内在BXP的网站上重播电话会议，网址为 https://investors.bxp.com/events-webcasts。

此外，BXP2023年第三季度 “补充运营和财务数据” 和本新闻稿的副本可在BXP网站的投资者部分获得，网址为investors.bxp.com。

BXP（纽约证券交易所代码：BXP）是美国最大的顶级工作场所的上市开发商、所有者和管理者，集中在六个充满活力的门户市场——波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和华盛顿特区。50多年来，BXP一直为我们的客户和社区提供推动进步的地方。BXP是一家完全整合的房地产公司，以房地产投资信托基金（REIT）的形式组建。包括未合并的合资企业拥有的房产在内，BXP的投资组合总计为5,350万平方英尺，拥有190处房产，包括11处在建/重建的房产。如需了解有关 BXP 的更多信息，请访问我们的网站或在 LinkedIn 或 Instagram 上关注我们。

本新闻稿包含1995年《私人证券诉讼改革法》中定义的 “前瞻性陈述”。你可以通过我们使用 “预期”、“相信”、“预算”、“可以”、“估计”、“期望”、“指导”、“打算”、“可能”、“可能”、“计划”、“项目”、“应该”、“将” 以及与历史问题无关的类似表述来识别这些陈述。这些陈述基于我们对未来事件的当前计划、预期、预测和假设。在解释和依赖前瞻性陈述时，您应谨慎行事，因为它们涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，在某些情况下，这些因素是BXP无法控制的。如果我们的基本假设被证明不准确，或者存在已知或未知的风险或不确定性，则实际结果可能与前瞻性陈述所表达或暗示的结果存在重大差异。这些因素包括但不限于与总体经济和资本市场状况变化的影响相关的风险和不确定性，包括持续通货膨胀、利率上升、供应链中断、劳动力市场混乱、资本市场的混乱和波动、由于美国或全球经济任何衰退的严重性和持续时间而导致的消费者和客户行为的潜在长期变化、影响房地产行业的一般风险（包括但不限于无法进入或以优惠条件续订租约、客户偏好和空间利用率的变化、对客户财务状况的依赖以及来自其他房地产开发商、所有者和运营商的竞争）、地缘政治冲突的影响、高度传染性或传染性疾病爆发对我们和我们客户的财务状况、经营业绩和现金流（包括为遏制疫情或减轻其影响而采取的行动的直接和间接影响）疫情的经济影响以及对客户的遏制措施，以及客户成功经营业务的能力）、投资新市场的不确定性、融资的成本和可用性、我们的利率套期保值合同的有效性、合资伙伴履行义务的能力、当地、国家和国际经济和市场条件的影响、收购、处置和可能的减值费用对我们经营业绩的影响、新采用的会计原则对我们的影响 BXP的会计政策以及财务业绩的逐期比较、遵守监管变化的成本的不确定性（包括遵守美国证券交易委员会提议的气候相关披露标准化规则的潜在成本）以及BXP向美国证券交易委员会提交的文件中不时详述的其他风险和不确定性。这些前瞻性陈述仅代表截至本报告发布之日，不能保证未来的业绩、业绩或成就。除非法律另有要求，否则BXP没有义务更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。

财务表如下。

波士顿地产公司

合并运营报表

（未经审计）

波士顿地产公司

运营资金 (1)

（未经审计）

(1) 根据全国房地产投资信托协会（“Nareit”）理事会通过的经修订的运营资金定义，我们通过调整归属于波士顿地产公司的净收益（亏损）（根据公认会计原则计算）来计算运营资金或 “FFO”，包括控制权变更、合并后的折旧房地产减值亏损我们的资产负债表，我们在未合并合资企业中的投资的减值亏损合并后的合资企业持有的可折旧房地产的公允价值以及与房地产相关的折旧和摊销大幅下降。FFO是一项非公认会计准则财务指标，但我们认为，FFO的列报加上所需的GAAP财务指标的列报，增进了投资公众对房地产投资信托基金经营业绩的理解，并有助于使房地产投资信托基金经营业绩的比较更有意义。管理层通常认为，每股FFO和FFO是理解和比较我们经营业绩的有用指标，因为通过排除与销售或先前折旧的运营房地产资产控制权变更相关的损益、减值损失以及房地产资产折旧和摊销（根据历史成本核算和使用寿命估计，状况相似的类似资产的所有者可能有所不同），每股FFO和FFO可以帮助投资者比较公司的经营业绩的房地产跨报告期，也影响到其他公司的经营业绩。

我们对FFO的计算可能无法与其他房地产投资信托基金或房地产公司报告的FFO进行比较，这些房地产投资信托基金或房地产公司没有根据目前的Nareit定义来定义该术语，或者对当前纳雷特定义的解释不同。

为了便于清楚地了解公司的经营业绩，应将FFO与公司合并财务报表中列报的归属于波士顿地产公司的净收益（亏损）结合起来进行审查。FFO不应被视为归属于波士顿地产公司的净收益（亏损）（根据公认会计原则确定）或任何其他GAAP财务指标的替代品，只能与根据公认会计原则编制的公司财务信息一起考虑，并作为对公司的财务信息的补充。

波士顿地产公司

投资组合租赁百分比

(1) 代表已根据公认会计原则开始确认收入的已签署租约。

(2) 代表已根据公认会计原则开始确认收入的已签署租约以及已签署的具有未来生效日期的空置空间租约。

在 BXP

迈克尔·拉贝尔

执行副总裁，

首席财务官兼财务主管

mlabelle@bxp.com

韩海伦

投资者关系副总裁

hhan@bxp.com