目录

美国

美国证券交易委员会

华盛顿特区，20549

​

表格10-K

​

​

委员会文件编号：001-31568

新英格兰房地产协会有限合伙企业

(注册人的确切姓名载于其章程)

用复选标记表示注册人是否为证券法规则第405条所定义的知名经验丰富的发行人。*是。☐ 不是 ☒

用复选标记表示注册人是否不需要根据《交易法》第13节或第15(D)节提交报告。*是。☐ 不是 ☒

用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》(Securities Exchange Act)第F13或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是☒没有。☐

用复选标记表示注册人是否已在过去12个月内(或注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T法规(本章232.405条)第405条规定必须提交的每个互动数据文件。是 ☒没有。☐

用复选标记表示根据S-K法规第405项披露的违约者是否未包含在此，据注册人所知，也不会包含在通过引用并入本表格第III部分10-K或对本表格10-K的任何修订中的最终委托书或信息声明中，且据注册人所知，不会包含在最终委托书或通过引用并入本表格第III部分的信息声明中。☒

用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。参见“交易法”第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。

​

用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据“萨班斯-奥克斯利法案”(15U.S.C.7262(B))第404(B)条对编制或发布其审计报告的注册会计师事务所的财务报告内部控制的有效性进行了评估。☐

用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如交易法规则第312b-2条所定义)。*是。☐没有。☒

截至2020年6月30日，注册人的非关联公司持有的注册人证券的总市值为$107,198,436以注册人当日在纽约证交所MKT交易所交易的证券收盘价为准。在此计算中，注册人排除了登记人普通合伙人的执行人员和董事报告为实益拥有的所有存托凭证的市值；这种排除不应被视为承认任何此等人士是注册人的关联公司。

​

截至3月，2,2021年，有97,405注册人已发行和未发行的有限合伙A类单位(2,922,151张存托凭证)以及23,134发行和未偿还的B类单位。

通过引用并入的文件：无。

​

目录

新英格兰房地产协会有限合伙企业

目录

​

​

​

2

目录

新英格兰房地产协会有限合伙企业

第一部分

项目1.业务

一般信息

New England Realty Associates Limited Partnership(“NERA”或“Partnership”)是马萨诸塞州的一家有限合伙企业，成立于1977年8月12日，是1974年9月根据联邦破产法第XII章申请保护的五家房地产有限合伙企业(统称为“殖民地合伙企业”)的继承者。破产程序于1984年底终止。2004年7月，按照合伙协议的允许，普通合伙人将合伙的终止日期延长至2057年。

合伙企业的法定资本由三类合伙单位(“单位”)代表。有限合伙权益分为两类(“A类单位”和“B类单位”)和一类普通合伙权益(“一般合伙单位”)。A类单位最初向殖民地合伙公司的债权人和有限合伙人发行，并已根据经修订的1934年证券交易法(“交易法”)第2912(G)节注册。每个A类单位可交换30张公开交易的存托凭证(“收据”)，这些存托凭证目前在纽约证券交易所美国交易所上市，并根据“交易法”第212(B)节注册。B类单位发放给了合伙企业最初的普通合伙人。普通合伙单位由合伙企业的现任普通合伙人NewReal，Inc.(“普通合伙人”或“New Real”)持有。甲类单位代表80%的拥有权权益，乙类单位代表19%的拥有权权益，而普通合伙单位代表1%的拥有权权益。

该合伙企业从事房地产的收购、开发、持有、投资、经营和销售业务。该合伙企业直接或通过29家附属有限合伙企业或有限责任公司拥有和经营位于马萨诸塞州和新罕布夏州的各种住宅公寓、共管公寓和商业物业。如本文所用，合伙企业的子公司有限合伙企业和有限责任公司均称为“子公司合伙企业”，统称为“子公司合伙企业”。

合伙企业在每个附属合伙企业中拥有99.67%至100%的权益，但在七家有限责任公司(“投资物业”或“合资企业”)中，合伙企业拥有40%至50%的所有权权益。普通合伙人的大股东间接拥有47.6%至59%的股份，汉密尔顿的其他5名现任和前任员工合计分别拥有0%至2.4%的合资企业股份。合伙企业于投资物业的权益于综合财务报表中按权益法入账。见合并财务报表附注1--“合并原则”。有关物业及其运作的说明，请参阅合并财务报表附注14--“对未合并合资企业的投资”。合伙企业并非全资拥有的附属合伙企业中，除投资物业外，其余所有权权益由独立第三方持有。在上述每种情况下，第三方均已与合伙企业订立协议，根据该协议，第三方在适用的附属合伙企业的所有权权益中获得的任何利益将返还给合伙企业。

合伙企业的长期目标是管理、租赁和改善其物业，并在合适的机会出现时收购更多具有收入和资本增值潜力的物业。在适当的时候，合伙企业可以出售或对选定的房产进行再融资。任何此类出售或再融资的收益将用于减少债务，再投资于收购其他物业，分配给合作伙伴，回购股权，或用于运营费用或储备，由普通合伙人决定。

合伙企业的运作

2019年2月24日，新英格兰房地产协会有限合伙公司(New England Realty Associates Limited Partnership)普通合伙人NewReal Inc.75%的未偿还有表决权证券的所有者哈罗德·布朗(Harold Brown)去世。因此，布朗一家

3

目录

相关实体目前持有NewReal股票的投票权。

​

自2019年2月24日起，合伙企业的普通合伙人NewReal Inc.的董事会选举詹姆森·布朗(Jameson Brown)为新房地产的财务主管兼首席财务官，以填补因哈罗德·布朗(Harold Brown)去世而产生的空缺。哈罗德·布朗既担任财务主管，也是NewReal的董事。

​

自2019年5月3日起，合伙企业的普通合伙人New Real，Inc.董事会选举安德鲁·布洛赫(Andrew Bloch)为董事会成员。布洛赫先生是汉密尔顿公司的联席首席执行官兼首席财务官，该合伙企业的物业经理。

​

自2019年8月5日起，合伙企业的普通合伙人New Real，Inc.董事会选举萨莉·迈克尔(Sally Michael)和罗伯特·索玛(Robert Somma)为董事会成员。迈克尔女士和索玛先生是哈罗德·布朗遗产的受托人。

​

截至2020年12月31日，合伙企业由普通合伙人NewReal管理。公司，这是一家由布朗家族相关实体和罗纳德·布朗全资拥有的马萨诸塞州公司。普通合伙人已聘请汉密尔顿公司(以下简称“汉密尔顿公司”或“汉密尔顿”)履行合伙企业物业的一般管理职能，以换取管理费。汉密尔顿公司由布朗家族相关实体和罗纳德·布朗全资拥有并受雇。合伙企业、附属合伙企业和投资物业目前与管理公司签订合同，聘用物业的4900万名个人和合资企业的17名个人，他们主要参与特定物业的监督和维护。普通合伙人没有员工.

截至2021年2月1日，该合伙企业及其附属合伙企业在25个住宅和混合用途综合体(统称“公寓综合体”)中拥有2892个住宅公寓单元。该合伙公司还拥有一个住宅共管公寓综合体中的19个共管公寓单位，全部出租给住宅租户(统称为共管公寓单元)。公寓综合体、共管公寓单元和投资物业主要位于马萨诸塞州的波士顿大都市地区。

截至2021年2月1日，子公司Partnership还在马萨诸塞州弗雷明翰拥有一家商业购物中心，在牛顿和马萨诸塞州布鲁克林分别拥有一座商业建筑和一座商业空间，并在波士顿、布罗克顿和马萨诸塞州牛顿的综合用途建筑中拥有商业空间。这些物业统称为“商业物业”。见合并财务报表附注2，作为本表格的一部分包含在10-K表中。

此外，截至2021年2月1日，该伙伴关系拥有40-在7个住宅和混合用途综合体中拥有50%的权益，该投资物业共有688个住宅单位，一个商业单位和一个50个停车场。有关这些投资的更多信息，请参见合并财务报表附注14。

公寓综合体、投资物业、共管公寓单元和商业物业统称为“物业”。

布朗家族实体，在某些情况下，罗纳德·布朗以及汉密尔顿公司的管理人员和员工拥有或曾经拥有某些物业、子公司合伙企业和合资企业的权益。见“项目13.某些关系、相关交易和董事独立性”。

马萨诸塞州波士顿大都会地区的房地产租赁竞争激烈。公寓楼、共管公寓和投资物业必须与所在地区的其他住宅公寓和共管公寓单元争夺租户。商业地产必须与所在地区的其他商场和写字楼争夺商业租户。因此，每一处房产的竞争程度取决于它附近有多少其他位置相似的房产。除项目1A风险因素外，见“项目7，管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析--可能影响未来业绩的因素”。

​

4

目录

第二份经修订及重订的合伙有限合伙合约(“合伙协议”)授权普通合伙人在满足若干条款及条件(包括合伙顾问委员会的批准及合伙为此等投资支付的价格限制)后，从Brown家族相关实体及Ronald Brown或其联属公司中的任何一家或两家收购或参与收购房地产及与房地产相关的投资。合伙协议还允许合伙企业的有限合伙人和普通合伙人向合伙企业提供贷款，但对合伙企业收取的利率有一定限制。除上文所述外，合伙并无任何政策禁止任何有限责任合伙人、普通合伙人或任何其他人士于合伙将会收购或出售的任何投资中拥有任何直接或间接金钱利益，或在合伙为其中一方的任何交易中拥有任何直接或间接金钱利益，或为其本身从事或将会从事由合伙进行或将会进行的各类业务活动中拥有任何直接或间接金钱利益。普通合伙人不受任何财产抵押的数量或金额的限制，也没有政策限制可投资于任何特定财产的合伙资产的百分比。

​

持续的冠状病毒(“新冠肺炎”)大流行以及旨在防止其蔓延的措施带来了重大不确定性和风险，并可能对我们的业务、运营业绩、现金流和财务状况产生重大不利影响。

​

新冠肺炎在包括美国在内的全球许多国家爆发，显著减缓了全球经济活动，导致金融市场大幅波动，导致前所未有的失业，许多人担心全球经济衰退迫在眉睫。某些州和城市，包括我们的物业所在的所有司法管辖区，已经采取措施防止或减缓新冠肺炎的传播，包括建立隔离、旅行限制、“呆在家里”规则、对可能继续经营的业务类型的限制和/或对可能继续的建筑项目类型的限制。因此，新冠肺炎大流行正在直接或间接地对几乎每个行业产生负面影响，包括我们和我们的客户所在的行业。因此，我们已经修改了，并可能进一步修改我们的商业做法，这是我们和我们的客户运营的行业所在的行业。因此，我们已经修改了，并可能进一步修改我们的商业做法。*因此，新冠肺炎大流行正在直接或间接地影响几乎每个行业，包括我们和我们的客户所在的行业。我们已经修改，并可能进一步修改我们的商业做法疾病的经济和社会分支，以及我们所在社区的社会和政府反应。此外，我们还调整了我们的运营以保护员工，包括实施在家工作政策。因此，我们的许多员工目前都在远程工作。长时间的远程工作安排可能会给我们的业务连续性计划带来压力，带来运营风险，包括但不限于网络安全风险，并削弱我们管理业务的能力。

新冠肺炎疫情给我们的财务状况、运营结果、现金流和业绩带来了实质性的不确定性和风险。*新冠肺炎疫情可能会在多种方面对我们的业务产生负面影响，包括：

​

​

新冠肺炎大流行可能在多大程度上对我们的业务产生不利影响将取决于未来的发展，其中包括但不限于疫情的严重性和持续时间、新冠肺炎疫苗的推出及其在遏制病毒传播方面的效力、为遏制疫情或减轻其影响而采取的其他措施的性质和期限、以及疫情对我们和我们客户经营的行业造成的直接和间接经济影响以及遏制措施。新冠肺炎和政府以及我们对病毒的应对措施可能会(1)对我们的供应商和供应商向我们提供产品和服务的能力产生不利影响；(2)使我们更难为租户提供服务，包括在发放我们的业务所需的许可证或其他授权方面的延误或暂停；(3)增加我们的资金成本，对我们获得资金的途径产生不利影响。由于我们不知道或无法控制的因素，包括新冠肺炎的持续时间和严重程度，以及为遏制其传播和减轻其对公共健康的影响而采取的第三方行动，目前我们无法确切地估计或预测新冠肺炎或政府及其应对措施对我们的财务状况、运营业绩和现金流的影响。

​

我们可能会受到LIBOR可能中断的不利影响。

​

2017年7月，金融市场行为监管局(FCA)宣布，打算在2021年之后停止强制银行提交计算LIBOR的利率。因此，美国联邦储备委员会(Federal Reserve Board)和纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)组织了另类参考利率委员会(Alternative Reference Rate Committee)，确定有担保隔夜融资利率(SOFR)为其首选的美元-伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)替代利率。我们无法预测伦敦银行同业拆借利率何时停止发布，也无法准确预测SOFR将如何计算和发布。金融监管机构或其他理事机构在确定伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)方法上的任何改变，都可能导致报告的伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)突然或长期增加或减少。如果发生这种情况，我们的利息支付可能会发生变化。此外，未来变化的程度和方式的不确定性可能会导致利率和/或付款高于或低于伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)保持目前的形式。

​

我们拥有与伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)挂钩的合约，并正在监测和评估相关风险，其中包括我们可变利率债务的利息金额、我们未合并的合资企业的可变利率债务以及我们未合并的合资企业的利率掉期利率。如果伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)终止，利率将基于管理此类债务或掉期的适用文件中指定的替代可变利率，或其他商定的利率。这样的事件不会影响我们借入或维持已经未偿还的借款或掉期的能力，但替代可变利率可能比伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)在终止之前更高，波动性更大。

​

某些风险与将合同过渡到另一种可变利率有关，包括可能发生的任何由此产生的价值转移。如果伦敦银行间同业拆借利率受到限制或停止，与伦敦银行间同业拆借利率挂钩的贷款、证券或衍生品工具的价值也可能受到影响。对于一些票据来说，过渡到替代汇率的方法可能具有挑战性，因为它们可能需要与各自的交易对手进行实质性谈判。如果合约没有过渡到另一种可变利率，而伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)被终止，其影响可能会因合约而异。如果伦敦银行同业拆借利率终止，或者如果计算伦敦银行同业拆借利率的方法与目前的形式不同，我们当前或未来债务的利率可能会受到不利影响。

​

虽然我们预计伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)在2021年底之前将基本上以目前的形式提供，但在此之前，LIBOR可能会变得不可用。例如，如果有足够多的银行拒绝发放贷款，这可能会导致这种情况。

6

目录

提交给伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)管理员。在这种情况下，与转向替代可变利率相关的风险将加速并放大。

​

单位分布

2021年1月，该伙伴关系批准了每单位9.60美元(每张收据0.32美元)的季度分配，于2021年3月31日支付。2020年，伙伴关系支付的分配总额为每单位38.40美元(每张收据1.28美元)，2020年支付总额为467554美元。2019年，伙伴关系支付了每单位总计38.40美元(每张收据1.28美元)的总分销，支付总额为4696,893美元。

2007年8月20日，普通合伙人NewReal，Inc.批准了一项股权回购计划(“回购计划”)，根据该计划，合伙企业可在12个月内购买最多30万张存托凭证(每张存托凭证为A类单位的十分之一)。随着时间的推移，普通合伙人已授权增加股权回购计划。2015年3月10日，普通合伙人授权将回购计划增加至200万张存托凭证，并将该计划从2015年3月31日再延长五年至2020年3月31日。2020年3月9日，普通合伙人将该计划再延长五年，从2020年3月31日延长至2025年3月31日。回购计划要求合伙企业根据合伙企业第二份修订和重述的有限合伙企业合同，根据A类、B类和普通合伙人单位持有人的80%、19%和1%的固定分配百分比，回购与合伙企业回购任何存托凭证相关的一定比例的B类单位和普通合伙人单位。根据回购计划对存托凭证或合伙单位的回购可由合伙企业在公开市场交易或私下协商的交易中随时自行决定。自2007年8月20日至2020年12月31日，合伙公司已回购1428437张存托凭证，每张存托凭证平均价格为28.43美元(或每个标的A类单位852.90美元)、3572个B类单位和188个普通合伙单位，均为每单位1,033.00美元，包括合伙企业支付的经纪费用总计约44718,000美元。鉴于冠状病毒大流行带来的经济不确定性，截至2020年4月15日, 合作伙伴已选择暂时暂停回购计划。

物业交易

2020年3月31日，Nera Brookside Associates，LLC(“Brookside Apartments”)与KeyBank National Associates(KeyBank)签订了本金为6,175,000美元的抵押票据。债券的纯息付款按月支付，固定息率为年息3.53厘，本金将於2035年4月1日到期支付。票据以位于马萨诸塞州沃本Totman Drive 5-12号的Brookside公寓建筑群的抵押作为抵押，该抵押是根据日期为2020年3月31日的抵押、租赁和租金转让以及担保协议进行的。根据2020年3月31日的担保协议，票据由合伙企业担保。Brookside Apartments用这笔贷款的收益偿还了一笔约239万美元的未偿还贷款，剩余的收益部分加入了现金储备。与此次再融资相关的结账成本约为13.6万美元。

2019年12月20日，Mill Street Gardens，LLC和Mill Street Development LLC(统称为Mill Street)的全资子公司New England Realty Associates Limited Partnership与93 Realty Limited Partnership于2019年9月27日结束了一份日期为2019年9月27日的购买协议(“购买协议”)，根据该协议，Mill Street收购了位于马萨诸塞州沃本Mill Street 57号的181套单元公寓(“该物业”)。MILL Street从现有的信贷额度中为收购价格提供了1800万美元的资金，从现金储备中提供了收购价格的现金部分的1055万美元，并从贷款收益中筹集了剩余的3100万美元。成交费用约为237,000美元。从购买价格中，合作伙伴关系分配了约1,282,000美元用于就地租赁，约136,000美元分配给租户关系价值。这些金额将分别在12个月和36个月内摊销。

2019年12月20日，Mill Street Gardens，LLC与Insurance Strategy Funding Corp.LLC签订了一项贷款协议(“协议”)，规定提供一笔最高本金为#美元的贷款(“贷款”)。

7

目录

35000000美元，包括最初的预付款3100万美元，如果满足某些条件，随后的预付款最高可达400万美元。票据的利息按月支付，固定利率为：(I)首次垫款年息3.586厘及(Ii)(A)垫款时市场利差利率与内插(根据贷款剩余期限)美国国库券利率之和及(B)任何其后垫款的3.500厘，两者以较大者为准。票据本金将于2035年1月1日到期应付。票据以物业抵押作抵押，并由合伙企业根据日期为2019年12月20日的担保协议(“担保”)提供担保。

​

2019年5月31日，帕克船长有限责任公司(简称帕克船长)的住宅与Strategy Funding Corp.，LLC签订了一份本金为20,750,000美元的抵押票据。债券的纯息付款按月支付，固定息率为年息4.05厘，本金将于2029年6月1日到期支付。根据日期为2019年5月31日的抵押、租约和租金转让及保安协议，票据以位于马萨诸塞州列克星敦Worten Road and Ryder Lane 125号的Capter Parker公寓楼的抵押为抵押。根据日期为2019年5月31日的担保协议，票据由合伙企业担保。帕克船长用这笔贷款的收益偿还了一笔约2007.1万美元的未偿还贷款。与这次再融资有关，该物业产生了大约202,000美元的预付款罚金。这笔费用包括在合并损益表的其他费用中。

2018年3月29日，哈密尔顿高地有限责任公司(以下简称“汉密尔顿高地”)收购了韦伯斯特绿色公寓(Webster Green Apartments)，这是一个位于马萨诸塞州尼达姆高地大道755-757号的79套公寓，是新英格兰房地产协会有限合伙企业(以下简称“合伙企业”)的全资子公司。这笔交易是根据该物业的前所有人韦伯斯特绿色公寓有限责任公司和该合伙公司的附属公司汉密尔顿公司之间的买卖合同条款完成的，汉密尔顿公司随后将该协议转让给汉密尔顿高地公司。

​

关于购买，Hamilton Highland于2018年3月29日与Brookline Bank签订了一份日期为2018年3月29日的假设和修订协议，根据该协议，Hamilton Highland假设了日期为2016年1月14日的票据(本金金额为21,500,000美元)以及与票据相关的各种协议，包括抵押、租赁和租金转让、担保协议、日期为2016年1月14日的固定装置备案。购买价格为3450万美元，其中包括大约1300万美元的现金支付以及票据和抵押的承担。汉密尔顿高地从现金储备中为收购价格的现金部分提供了500万美元的资金，其余的800万美元通过利用现有的信贷额度提供资金。结案费用约为141,000美元。从购买价格中，合作伙伴关系分配了约502,000美元用于就地租赁，约40,000美元分配给租户关系价值。这些款项分别在12个月和24个月内摊销。

​

于二零二零年，合伙企业及其附属合伙企业完成若干物业的改善工程，总成本约为3,240,000美元。这些改进的资金来自现金储备，在某种程度上，还来自与适用物业的融资或再融资相关设立的代管账户。这些资金来源足以为改善工程提供充分资金。最显著的改善出现在联邦1144号Boylston街62号、Hamilton Oaks、Parker船长、Hamilton Green和Redwood Hills，成本分别为697,000美元、343,000美元、331,000美元、307,000美元、257,000美元和250,000美元。该伙伴关系计划在2021年投资约420万美元用于资本改善。

2019年，两家合资伙伴关系出售了5个单位，收益约为73.5万美元。Hamilton 1025 LLC出售了2套，销售额约为306,000美元，Hamilton Bay Apartments LLC出售了3套，收入约为429,000美元。

信用额度

2014年7月31日，该伙伴关系达成了一项2500万美元循环信贷额度的协议。该额度的期限为三年，浮动利率等于(A)最优惠利率(B)联邦基金利率加每年0.5%，或(C)一个月期伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)加1%，外加2.5%的适用保证金中较大者的基本利率。该协议最初于2017年7月31日到期，并被延长至2020年10月31日。与信贷额度延长相关的费用约为128000美元。

8

目录

管理层目前正在与贷款人合作，续签三年的信贷额度。截至2020年12月31日，该伙伴关系尚未完成续签，并行使了一年的延期。该伙伴关系支付了与延期相关的大约37500美元的延期费用。管理层继续与贷款人讨论将信贷额度再延长三年的问题。

2019年12月19日，合伙企业提取了20,000,000美元的信贷额度，与收购Mill Street一起使用。2019年12月20日，合伙企业支付了200万美元。2020年1月22日，合作伙伴额外支付了100万美元。截至2020年12月31日，该信贷额度的未偿还余额为1700万美元。

信贷额度可用于合伙企业的收购、再融资、改善、营运资金和其他需要。该线路不得用于支付分配、进行分配或获取合伙企业的股权。

该信贷额度以合伙企业在其24个附属物业和合资企业中的所有权权益的不同百分比为抵押。质押权益从合伙企业在各自实体的所有权权益的49%至100%不等。

合伙企业支付了费用以确保信贷额度。信贷额度的任何未使用余额都要缴纳每年15至20个基点的手续费。在截至2020年12月31日的12个月里，该伙伴关系支付了大约1.2万美元。

信贷额度协议有几个契约，比如提供现金流预测和合规证书，以及其他财务信息。这些契约包括但不限于：保持不超过65%的杠杆率；子公司和合资企业增加的债务总额不应超过1500万美元；保持至少150,000,000美元的有形净值(根据协议的定义)；净营业收入与总负债的最低比率不低于9.5%；偿债覆盖率至少为1.6比1，以及其他项目。自2020年12月31日起，该伙伴关系遵守了这些公约。

​

咨询委员会

截至2020年12月31日，咨询委员会成员是有限合伙人格雷戈里·杜贝(Gregory Dube)、罗伯特·纳希根(Robert Nahigian)和大卫·罗斯(David Ross)。这些咨询委员会成员与普通合伙人没有关联。咨询委员会与普通合伙人会面，以审查合伙企业的进展，协助普通合伙人制定政策，审查拟议分配的适当性、时机和金额，批准或拒绝拟议的收购和与附属公司的投资，并就各种其他合伙事务向普通合伙人提供建议。根据合伙协议，咨询委员会除了必须批准合伙公司从合伙公司或与合伙公司的关联公司进行的某些投资和收购或出售外，没有约束力。

可用的信息

该伙伴关系的网站是www.thehamiltoncompany.com。该伙伴关系在其网站上免费提供Form 10-K的年度报告、Form 10-Q的季度报告、Form 8的当前报告-K以及对根据经修订的1934年《证券交易法》第13(A)节提交或提交的报告的修正。在合伙企业以电子方式将这些材料存档或提供给证券交易委员会后，这些表格将在合理可行的情况下尽快提供。任何股东都可以向以下地址发送书面请求，免费获得这些文件的副本：马萨诸塞州奥尔斯顿布莱顿大道39号新英格兰房地产协会有限合伙公司投资者关系部主任，邮编：02134。

第1A项。危险因素

我们受到某些风险和不确定性的影响，如下所述。这些风险和不确定性可能并不是我们面临的唯一风险；可能还有我们目前不知道的或我们目前认为无关紧要的其他风险。所有这些风险都可能对我们的业务、财务状况、经营业绩和现金产生不利影响。

9

目录

流动。如果任何这样的风险实现，我们支付权益证券的分配和市场价格的能力可能会受到不利影响。所有投资者在决定购买或出售合伙公司的证券之前，应考虑以下风险因素。

我们受到房地产所有权固有风险的影响。我们拥有和管理多户公寓楼和商业物业，这些公寓和商业物业面临不同程度的风险，通常与房地产所有权有关。我们的财务状况、资产价值以及向股东进行分配的能力将取决于我们以足以产生超过运营费用和偿债费用的收入的方式运营资产的能力，这可能会受到以下风险的影响，其中一些风险将在下面进行更详细的讨论：

10

目录

我们依靠我们的多户公寓楼和商业物业的租金收入。如果我们无法吸引和留住租户，或者如果我们的租户无法支付租金义务，我们的财务状况和可分配给股东的资金将受到不利影响。

​

持续的冠状病毒(“新冠肺炎”)大流行以及旨在防止其蔓延的措施带来了重大不确定性和风险，并可能对我们的业务、运营业绩、现金流和财务状况产生重大不利影响。新冠肺炎在包括美国在内的全球许多国家爆发，显著减缓了全球经济活动，导致金融市场大幅波动，导致前所未有的失业，许多人担心全球经济衰退迫在眉睫。某些州和城市，包括我们的物业所在的所有司法管辖区，已经采取措施防止或减缓新冠肺炎的传播，包括建立隔离、旅行限制、“呆在家里”规则、对可能继续经营的业务类型的限制和/或对可能继续的建筑项目类型的限制。因此，新冠肺炎大流行正在直接或间接地对几乎每个行业产生负面影响，包括我们和我们的客户所在的行业。因此，我们已经修改了，并可能进一步修改我们的商业做法，这是我们和我们的客户运营的行业所在的行业。因此，我们已经修改了，并可能进一步修改我们的商业做法。*因此，新冠肺炎大流行正在直接或间接地影响几乎每个行业，包括我们和我们的客户所在的行业。我们已经修改，并可能进一步修改我们的商业做法疾病的经济和社会分支，以及我们所在社区的社会和政府反应。此外，我们还调整了我们的运营以保护员工，包括实施在家工作政策。因此，我们的许多员工目前都在远程工作。长时间的远程工作安排可能会给我们的业务连续性计划带来压力，带来运营风险，包括但不限于网络安全风险，并削弱我们管理业务的能力。

新冠肺炎疫情给我们的财务状况、运营结果、现金流和业绩带来了实质性的不确定性和风险。*新冠肺炎疫情可能会在多种方面对我们的业务产生负面影响，包括：

​

11

目录

​

​

新冠肺炎大流行可能在多大程度上对我们的业务产生不利影响将取决于未来的发展，其中包括但不限于疫情的严重性和持续时间、新冠肺炎疫苗的推出及其在遏制病毒传播方面的效力、为遏制疫情或减轻其影响而采取的其他措施的性质和期限、以及疫情对我们和我们客户经营的行业造成的直接和间接经济影响以及遏制措施。新冠肺炎和政府以及我们对病毒的应对措施可能会(1)对我们的供应商和供应商向我们提供产品和服务的能力产生不利影响；(2)使我们更难为租户提供服务，包括在发放我们的业务所需的许可证或其他授权方面的延误或暂停；(3)增加我们的资金成本，对我们获得资金的途径产生不利影响。由于我们不知道或无法控制的因素，包括新冠肺炎的持续时间和严重程度，以及为遏制其传播和减轻其对公共健康的影响而采取的第三方行动，目前我们无法确切地估计或预测新冠肺炎或政府及其应对措施对我们的财务状况、运营业绩和现金流的影响。

​

我们的多户公寓楼和商业地产都受到竞争的影响。我们的物业和合资投资位于包括其他物业在内的发达地区。在吸引租户方面，这些物业还与其他租赁选择竞争，如共管公寓、单户和多户出租住宅、业主自住的单户和多户住宅，以及商业地产。这种竞争可能会影响我们吸引和留住居民以及提高或维持租金的能力。

我们拥有的房产集中在马萨诸塞州东部和新罕布夏州南部。因此，我们的业绩与这些州的经济状况以及可用的租赁住房和商业空间的市场有关。公寓住房和/或商业地产市场的下滑可能会对我们的财务状况、经营业绩和向股东进行分配的能力产生不利影响。

我们的保险可能不足以承保某些险别。有某些类型的风险，通常是灾难性的，如地震、洪水、暴风雨、战争行为和恐怖袭击，这些风险可能无法投保，或者不能在经济上投保，或者不在保险范围内完全覆盖。此外，某些风险，如霉菌和环境风险，通常不在我们的保险范围之内。如果发生未投保的损失或超过投保限额的损失，我们可能会失去我们在受影响财产中的权益以及该财产预期的未来现金流。任何此类损失都可能对我们的业务、财务状况和经营结果产生重大不利影响。

债务融资可能会对我们的业绩产生不利影响。我们的绝大多数资产是由项目特定的、无追索权、无交叉抵押的抵押债务担保的。有一种风险是，这些物业将没有足够的现金流从运营中支付所需的本金和利息。我们可能无法以与贷款余额相等的金额对这些贷款进行再融资，任何再融资的条款都可能不如现有债务的条款那么优惠。如果我们无法就抵押贷款担保的债务进行必要的偿付，合伙企业将向物业投资更多资金，或者抵押贷款的物业可能被取消抵押品赎回权，从而导致我们的收入和价值损失。

我们可能会受到伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)可能中断的不利影响.*2017年7月，金融市场行为监管局(FCA)宣布，打算在2021年之后停止强制银行提交计算LIBOR的利率。因此，美国联邦储备委员会(Federal Reserve Board)和纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)组织了另类参考利率委员会(Alternative Reference Rate Committee)，确定有担保隔夜融资利率(SOFR)为其首选的美元-伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)替代利率。我们无法预测伦敦银行同业拆借利率何时停止发布，也无法准确预测SOFR将如何计算和发布。金融监管机构或其他理事机构在确定伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)方法上的任何改变，都可能导致报告的伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)突然或长期增加或减少。如果这真的发生了，

12

目录

我们的利息支付可能会改变。此外，未来变化的程度和方式的不确定性可能会导致利率和/或付款高于或低于伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)保持目前的形式。

​

我们拥有与伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)挂钩的合约，并正在监测和评估相关风险，其中包括我们可变利率债务的利息金额、我们未合并的合资企业的可变利率债务以及我们未合并的合资企业的利率掉期利率。如果伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)终止，利率将基于管理此类债务或掉期的适用文件中指定的替代可变利率，或其他商定的利率。这样的事件不会影响我们借入或维持已经未偿还的借款或掉期的能力，但替代可变利率可能比伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)在终止之前更高，波动性更大。

某些风险与将合同过渡到另一种可变利率有关，包括可能发生的任何由此产生的价值转移。如果伦敦银行间同业拆借利率受到限制或停止，与伦敦银行间同业拆借利率挂钩的贷款、证券或衍生品工具的价值也可能受到影响。对于一些票据来说，过渡到替代汇率的方法可能具有挑战性，因为它们可能需要与各自的交易对手进行实质性谈判。如果合约没有过渡到另一种可变利率，而伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)被终止，其影响可能会因合约而异。如果伦敦银行同业拆借利率终止，或者如果计算伦敦银行同业拆借利率的方法与目前的形式不同，我们当前或未来债务的利率可能会受到不利影响。

​

虽然我们预计伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)在2021年底之前将基本上以目前的形式提供，但在此之前，LIBOR可能会变得不可用。例如，如果有足够多的银行拒绝向伦敦银行间同业拆借利率(Libor)管理人提交申请，就可能导致这种情况。在这种情况下，与转向替代可变利率相关的风险将加速并放大。

​

我们有义务在负债方面遵守可能限制我们经营活动范围的财务契约。我们房产的抵押包含惯常的负面契约，包括对我们能力的限制，而没有事先征得贷款人的同意和其他条款。不遵守这些公约可能会导致协议违约，在某些情况下，我们的贷款人可能有权加快我们的债务义务。我们债务协议下的违约可能会对我们的财务状况和经营结果产生实质性的不利影响。

房地产投资通常是非流动性的，在经济或战略上有利的情况下，我们可能无法出售我们的房产。房地产投资一般不能很快售出，我们出售房产的能力可能会受到市场状况的影响。我们可能无法根据我们的战略或经济或其他条件迅速分散或改变我们的投资组合。

我们进入公共债务市场的机会是有限的。由于我们进入公共债务市场的机会有限，我们几乎所有的债务融资都是以我们的房产抵押作为担保的。

诉讼可能会导致不利的结果。与许多房地产经营者一样，我们可能会卷入涉及房产责任索赔、住房歧视索赔和涉嫌违反房东-租户法律的诉讼，这可能会引发集体诉讼或政府调查。任何不在保险范围内的实质性诉讼，如集体诉讼，都可能导致巨额费用。

如果我们不能按照我们的战略计划出售物业和使用收益，我们的财务业绩可能会受到不利影响。我们偿还债务、降低利息成本、回购存托凭证和收购物业的能力取决于我们是否有能力按我们为每个物业设定的价格和截止日期出售我们选择处置的物业。

遵守法律法规的成本可能会对我们的现金流和向股东进行分配的能力产生不利影响。我们的酒店必须符合美国残疾人法案(“ADA”)第三章的规定，即符合ADA定义的“公共设施”或“商业设施”。ADA不认为公寓综合体是公共住宿或商业设施，除非这类物业的一部分对公众开放。此外，1988年的公平住房修正案法案(FHAA)要求1990年3月13日之后首次入住的公寓楼必须对残疾人开放。其他法律也包括在内

13

目录

要求公寓社区必须是无障碍的。不遵守这些法律可能会导致对私人诉讼当事人处以罚款或赔偿损失。我们可能会受到诉讼，指控我们的某些开发项目违反了残疾人设计法。如果遵守这些法律涉及巨额支出或必须加速进行，我们向股东分配资金的能力可能会受到不利影响。

根据各种联邦、州和地方法律，房地产所有者或经营者可能需要承担移除或补救物业上、楼下或楼内某些危险或有毒物质的费用。无论所有者或经营者是否知道物质的存在或是否对物质的存在负责，都可以施加这一责任。其他法律对业主和经营者提出了关于可能影响人类健康或环境的条件和活动的某些要求。不遵守适用的要求可能会使我们租赁或出售受影响物业的能力复杂化，并可能使我们受到罚款、实现合规所需的成本以及对第三方的潜在责任。我们不知道与我们的任何物业相关的任何重大不遵守规定、责任或索赔，涉及危险或有毒物质或其他环境问题。然而，在公寓社区或其所在的土地上，物质环境污染或状况可能存在，或可能在未来出现。

我们要承担与合资企业投资相关的风险。七我们的物业由合资企业拥有，我们在这些合资企业中没有直接的控股权益。我们将来可能会成立合资企业，包括我们不能控制的合资企业。任何合资投资都涉及风险，例如合资方可能根据联邦或州破产法寻求救济，或具有与我们的商业利益或目标不一致的经济或商业利益或目标。虽然我们合资企业的破产或资不抵债一般不应扰乱合资企业的运营，但我们可能被迫购买合资企业中合资企业的权益，或者将权益出售给第三方。我们还可以担保我们合资企业的债务。如果我们对合资企业没有控制权，我们的投资价值可能会受到与我们目标和能力不同的第三方的不利影响。

我们面临着与多户公寓楼和商业地产的开发、收购和扩张相关的风险。开发项目以及公寓楼的收购和扩建面临许多风险，包括：

我们受制于我们的董事和高级职员。截至2020年12月31日，普通合伙人及其家族成员和相关实体的董事和高管拥有我们约31%的存托凭证。此外，管理决定权掌握在我们的普通合伙人手中，不需要有限的合伙人批准。

对技术人才的竞争可能会增加我们的劳动力成本。我们和我们的管理公司在吸引和留住负责我们物业日常运营的合格和熟练人员方面与其他公司竞争。竞争压力可能要求我们提高薪酬和福利待遇，以便有效地竞争这类人员。我们可能无法透过增加租客的差饷来抵销这些增加的成本。如果这些成本增加，或者如果我们不能吸引和留住合格和熟练的人才，我们的业务和经营业绩可能会受到损害。

14

目录

我们依赖于我们的关键人员。我们的成功在很大程度上取决于管理公司主要成员的持续贡献，他们可能很难被取代。失去这些高管的服务可能会对我们产生实质性的不利影响。不能保证这些人员的服务将继续提供给我们。我们不为我们的任何关键人员投保关键人物人寿保险。

市场状况的变化可能会对我们存托凭证的市场价格产生不利影响。与其他公开交易的股权证券一样，我们存托凭证的价值取决于各种市场状况，这些市场状况可能会不时发生变化。在可能影响我们存托凭证价值的市场条件中，有以下几种：

我们存托机构的市场价值主要基于市场对我们的增长潜力以及我们当前和潜在的未来收益和现金分配的看法。因此，我们的存托凭证的交易价格可能高于或低于我们每张存托凭证的资产净值。

我们可能面临与气候变化实际影响相关的风险。我们不能肯定地预测气候变化是否正在发生，如果是的话，速度是多少。然而，气候变化的物理影响可能会对我们的财产、运营和业务产生实质性影响。在气候变化导致天气模式变化的程度上，我们的市场可能会经历风暴强度的增加和海平面的上升。随着时间的推移，这些情况可能会导致对我们的建筑物的需求下降，或者我们根本无法运营这些建筑物。气候变化也可能对我们的业务产生间接影响，因为它增加了我们认为可以接受的财产保险的成本(或使其不可用)，增加了能源成本，增加了我们酒店的除雪成本。提出的应对气候变化的联邦立法可能会增加我们物业运营的公用事业和其他成本，如果不被不断上涨的租金收入抵消，我们的净收入将会减少。不能保证气候变化不会对我们的财产、运营或业务产生实质性的不利影响。

安全漏洞和其他中断可能危及我们的信息，并使我们承担责任，这将导致我们的业务和声誉受损在我们的正常业务过程中，我们收集和存储敏感数据，包括知识产权、我们的专有业务信息以及租户和业务合作伙伴的信息，包括租户和员工的个人身份信息、我们的数据中心和我们的网络。尽管我们采取了安全措施，但我们的信息技术和基础设施可能容易受到黑客的攻击，或者由于员工失误、渎职或其他中断而被攻破。任何此类入侵都可能危及我们的网络，存储在那里的信息可能被访问、公开披露、丢失或被窃取。任何此类信息的访问、披露或其他丢失都可能导致法律索赔或诉讼，根据保护个人信息隐私的法律承担责任，扰乱我们的运营，损害我们的声誉，这可能会对我们的业务产生不利影响。

适用于房地产合伙企业的税法变更风险。由于美国国税局、美国财政部和国会经常审查联邦所得税立法，我们无法预测是否、何时或在多大程度上会通过新的联邦税收法律、法规、解释或裁决。任何此类立法行动可能会前瞻性或追溯性地修改我们的税收待遇，因此，可能会对我们和/或我们的合作伙伴的税收产生不利影响。

如果美国国税局对2018年12月31日之后开始的纳税年度的所得税申报单进行审计调整，它可能会评估并直接从我们那里收取因此类审计调整而产生的任何税款(包括任何适用的罚款和利息)，在这种情况下，我们可用于分配给单位持有人的现金可能会减少。

15

目录

根据2015年两党预算法，在2017年12月31日之后的纳税年度，如果美国国税局对我们的所得税申报单进行审计调整，它可以评估和收取直接来自合伙企业的此类审计调整产生的任何税收(包括任何适用的罚款和利息)。如果由于任何此类审计调整，我们被要求支付税款、罚款和利息，我们可用于分配给合作伙伴的现金可能会大幅减少。本规则不适用于从2017年12月31日或之前开始的纳税年度。

1B项。未解决的员工意见

没有。

项目2.属性

该合伙企业及其附属合伙企业拥有公寓综合体、共管公寓单元、商业地产以及Seven Investment Properties 40-50%的权益。有关关联交易的信息，另请参阅“第(13)项：某些关系和相关交易以及董事独立性”。

16

目录

公寓综合体

下表列出了2,892个公寓单位的位置、每个建筑群的单位数量和类型、截至2021年2月1日的租金和空置范围、截至2020年12月31日任何抵押贷款的未偿还本金金额、适用于该等抵押贷款的固定利率以及该等抵押贷款的到期日。

​

​

17

目录

​