两港投资公司公布2023年第三季度财务业绩

完成对圆点抵押贷款服务有限责任公司的收购

纽约，2023年10月30日——机构RMBS+MSR房地产投资信托基金（REIT）Two Harbors Investment Corp.（纽约证券交易所代码：TWO）今天公布了截至2023年9月30日的季度财务业绩。

季度摘要

•报告的账面价值为每股普通股15.36美元，并宣布第三季度普通股股息为每股0.45美元，相当于账面价值的季度经济回报率为（3.5）％。（1）

•发生的综合亏损为5,680万美元，合每股加权平均基本普通股亏损0.61美元。

•不包括市场驱动的价值变化（IXM）的创收为每股加权平均基本普通股0.51美元。(2)

•完成对RoundPoint Mortgage Servicing LLC的收购，该公司通过垂直整合自助服务能力实现的额外收入和成本节约，预计将在2024年增加2500万至3000万美元的税前收益。

•通过流售收购结算了MSR的4.722亿美元未付本金余额（UPB）。

“在第三季度，由于参与者试图了解美联储的未来道路，固定收益市场波动。Two Harbors总裁兼首席执行官比尔·格林伯格说，更高的利率、更高的波动性和更宽的抵押贷款利差之间的相关性仍然存在，这影响了我们的账面价值和回报。“尽管市场持续波动，但本季度的亮点无疑是完成了对RoundPoint Mortgage Servicing LLC的收购。我们预计，将我们的服务引入内部将使2024年的税前收益增加2500万至3000万美元。我们相信，对于我们的利益相关者以及Two Harbors和RoundPoint的发展来说，这都是一个巨大的机遇。”

“随着利率的上升，我们通过轮流发行更高的优惠券来积极管理我们的机构RMBS敞口。Two Harbors首席投资官尼克·莱蒂卡表示，我们的MSR投资组合继续表现良好，预付款速度同比下降，低于预期，这是这一策略的利器。“尽管利率上升和利差波动性可能对RMBS行业构成短期挑战，但宽利差和长期紧缩潜力相结合，使现在成为投资我们资产的极具吸引力的时机。此外，由于我们的MSR的加权平均票面远远没有资金，因此我们的资产凸度低，期限短，现金流稳定。这两种有吸引力的资产相结合，使我们相信，在这种环境下，我们可以产生低至十几岁的回报。”

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(1) 账面价值的经济回报率定义为给定期间开始到结束时每股普通股账面价值的增加（减少），加上该期间申报的股息，除以该期初的账面价值。

(2) 不包括市场驱动的价值变化的收入（IXM）是一项非公认会计准则指标。有关IXM的定义以及GAAP与非公认会计准则财务信息的对账，请参阅第11页。

经营业绩

下表汇总了公司2023年第三季度和2023年第二季度的GAAP和非GAAP收益指标以及关键指标：

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(1) 不包括市场驱动的价值变化的收入（IXM）是一项非公认会计准则指标。有关IXM的定义以及GAAP与非公认会计准则财务信息的对账，请参阅第11页。

(2) 可供分配的收益（EAD）是一项非公认会计准则衡量标准。有关EAD的定义以及GAAP与非公认会计准则财务信息的对账，请参阅第12页。

(3) 股息收益率的计算方法是将给定时期内申报的股息按年化除以该期末的收盘股价。

(4) 账面价值的经济回报率定义为从给定时期开始到期末每股普通股账面价值的（减少）增长，加上该期间申报的股息，除以期初的账面价值。

(5) 不包括2023年第三季度160万美元的非现金股权薪酬支出和2023年第二季度170万美元的非现金股权薪酬支出，以及2023年第三季度1,040万美元和2023年第二季度710万美元的某些运营费用。某些运营费用主要包括与公司与PRCM Advisors LLC的持续诉讼有关的费用。它还包括与公司收购RoundPoint Mortgage Servicing LLC相关的某些交易费用。

投资组合摘要

截至2023年9月30日，该公司的投资组合包括120亿美元的机构RMBS、MSR和其他投资证券及其相关的名义债务套期保值。此外，该公司持有价值21亿美元的债券等值净多头公告证券（TBA）。

下表汇总了公司截至2023年9月30日和2023年6月30日的投资组合：

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（1）基于下级服务商延迟一个月报告的MSR所依据的贷款，并根据当月的购买量进行了调整。

(2) 代表 TBA 头寸的债券等值价值。债券等值值定义为名义金额乘以市场价格。根据公认会计原则，作为衍生工具入账。

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(1) 加权平均成本基础仅包括机构本金和利息RMBS，并利用账面价值进行加权。

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(1) 指标不包括该公司指定服务管理人的证券化信托中的住宅抵押贷款。UPB 以外的投资组合指标表示由 UPB 加权的平均值。

(2) FICO代表抵押贷款行业认可的借款人信用评分。

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(1) 根据公认会计原则，作为衍生工具入账。

融资摘要

下表汇总了截至2023年9月30日和2023年6月30日的公司融资指标和未偿回购协议、循环信贷额度、定期票据和可转换优先票据：

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(1) 无担保的可转换优先票据。

(2) 定义为为机构和非机构投资证券以及MSR提供资金的借款总额除以权益总额。

(3) 定义为为机构投资证券和非机构投资证券及MSR提供资金的借款总额，加上按TBA净成本计算的隐含债务和未结算的RMBS的应付净额（应收账款）除以权益总额。

(4) 不包括由美国国债抵押的回购协议。

(5) 包括债务发行成本的摊销。

(6) 为降低与公司未偿借款相关的利率风险而持有的利率互换的融资成本包括利差收入/支出以及签订利率互换协议时支付或收到的预付款的摊销，其计算使用平均借款余额作为分母。

(7) 为减轻与公司未偿借款相关的利率风险而持有的美国国债期货的融资成本是使用平均借款余额作为分母计算的。美国国债期货收入在经济上等同于使用短期回购协议持有和融资最便宜的相关美国国债或债券。

(8) TBA的美元滚动收入的隐含融资收益/成本是使用TBA的平均成本基础作为分母计算的。TBA美元滚动收入是非公认会计准则经济等价物，相当于使用短期回购协议的控股和融资机构RMBS。根据公认会计原则，TBA被视为衍生工具。

电话会议

Two Harbors Investment Corp. 将于美国东部时间2023年10月31日上午10点举行电话会议，讨论2023年第三季度的财务业绩和相关信息。电话会议将进行网络直播，并可在公司网站www.twoharborsinvestment.com/investors的 “投资者” 部分观看。要参加电话会议，请拨打免费电话 (877) 502-7185，大约在上述开始时间前 10 分钟。对于无法参加的人，电话回放将从美国东部时间2023年10月31日中午12点开始，到美国东部时间2023年11月14日中午12点。拨打 (877) 660-6853 即可观看播放，会议代码为 13740826。电话会议还将存档在公司网站的 “新闻与活动” 部分。

双港投资公司

马里兰州的一家公司Two Harbors Investment Corp. 是一家房地产投资信托公司，投资住宅抵押贷款支持证券、抵押贷款服务权和其他金融资产。Two Harbors 总部位于明尼苏达州圣路易斯公园。

前瞻性陈述

本演示文稿包括1995年《美国私人证券诉讼改革法》安全港条款所指的 “前瞻性陈述”。实际结果可能与预期、估计和预测有所不同，因此，读者不应依赖这些前瞻性陈述作为对未来事件的预测。诸如 “预期”、“目标”、“假设”、“估计”、“项目”、“预算”、“预测”、“预期”、“打算”、“计划”、“可能”、“可能”、“应该”、“相信”、“预测”、“潜力”、“继续” 等词语以及类似的表达方式旨在识别此类前瞻性陈述。这些前瞻性陈述涉及重大风险和不确定性，可能导致实际业绩与预期业绩存在重大差异，其中包括我们在截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告以及随后的10-Q表季度报告中描述的风险和不确定性，标题为 “风险因素”。可能导致实际业绩差异的因素包括但不限于：信贷市场状况和总体经济状况；利率和资产市场价值的变化；目标资产所依据的抵押贷款预付款率的变化；目标资产所依据的抵押贷款违约率或回收率下降；房价下跌；我们为投资组合中的风险建立、调整和维持适当套期保值的能力；可用性和成本我们的目标资产；可用性和成本融资；我们行业内竞争格局的变化；我们有效执行和实现我们已经或将来可能采取的战略交易和举措带来的好处的能力；我们认识到收购RoundPoint Mortgage Servicing LLC的好处并管理与运营抵押贷款服务商相关的风险的能力；我们决定终止与PRCM Advisors LLC的管理协议以及与此类终止相关的持续诉讼的能力；我们管理各种运营风险的能力；以及与我们的业务相关的成本；我们的通信和信息技术系统的中断或减值；我们收购MSR和维持我们的MSR投资组合的能力；第三方的服务或止赎做法中的任何缺陷以及止赎过程中的相关延误的影响；我们面临的法律和监管索赔的风险；影响我们业务的立法和监管行动；新的或修改的政府抵押贷款再融资或本金削减计划的影响；我们的维持能力我们的房地产投资信托基金资格；以及由于我们的房地产投资信托基金地位和1940年《投资公司法》规定的豁免地位而对我们的业务施加的限制。

提醒读者不要过分依赖任何前瞻性陈述，这些陈述仅代表截至发表之日。Two Harbors不承担或接受任何义务公开发布任何前瞻性陈述的任何更新或修订，以反映其预期的任何变化或任何此类声明所依据的事件、条件或情况的任何变化。有关这些和其他风险因素的其他信息包含在Two Harbors向美国证券交易委员会（SEC）提交的最新文件中。随后所有关于Two Harbors或归因于Two Harbors或任何代表其行事的人的事项的书面和口头前瞻性陈述均受上述警示陈述的明确全部限制。

非公认会计准则财务指标

除了披露根据美国公认会计原则（GAAP）计算的财务业绩外，本新闻稿和随附的投资者陈述还介绍了非公认会计准则财务指标，例如不包括市场驱动的价值变化的收入、可供分配的收益以及相关的每股基本普通股指标。公司提出的非公认会计准则财务指标提供了补充信息，以帮助投资者分析公司的经营业绩，并有助于与行业同行进行比较。但是，由于这些指标不是根据公认会计原则计算的，因此不应将其视为替代或优于根据公认会计原则计算的财务指标。应仔细评估公司的GAAP财务业绩以及根据这些业绩得出的对账结果。参见本新闻稿第 11 页和第 12 页的 GAAP 与非 GAAP 对账表。

附加信息

Two Harbors的股东和其他感兴趣的人士可以在www.twoharborsinvestment.com、美国证券交易委员会的互联网站点www.sec.gov上找到有关该公司的更多信息，或者直接向以下地址提出请求：Two Harbors Investment公司，收件人：投资者关系，明尼苏达州圣路易斯公园尤蒂卡大道南1601号，900套房，55416，电话（612）453-4100。

联系我们

玛格丽特·卡尔，Two Harbors Investment Corp. 投资者关系主管，(612) -453-4080，Margaret.Karr@twoharborsinvestment.com

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(1) 每种RMBS和其他机构证券、MSR、互换和TBA的市场驱动的价值变化调整代表了参考期内的意外价格变化。根据定义，IXM的计算包括基于 “已实现远期” 方法每天测量的建模价格变化，其中包括假设利差、远期利率、期限结构的形状和计入前一天期末公允价值的波动率保持不变。意想不到的价格变化代表（a）实际利差、远期利率、期限结构和波动率之间的差异，以及（b）计入前一天期末公允价值的利差、远期利率、期限结构形状和波动率之间的差异。意外价格变化是每天测量的，用于确定实际市场价格变动中与建模价格变化无关的部分。所报告的每种RMBS和其他机构证券、MSR、互换和TBA的市场驱动的价值变化调整是参考期内所有每日意外价格变动的总和。请参阅下面的尾注 (2) 至 (5) 以了解更多信息。

(2) RMBS和其他机构证券市场驱动的价值变化是指RMBS和其他机构证券的利息收入、已实现和未实现损益之和，减去RMBS和其他机构证券现金流的变现总和，其中包括实际预付款、RMBS和其他机构证券应计利息的变化以及模拟价格变动。建模后的价格变化基于 “已实现远期” 方法每天进行测量，该方法包括假设利差、远期利率、期限结构的形状和前一天收盘公允价值考虑的波动率保持不变。RMBS和其他机构证券包括反向纯息机构RMBS，根据公认会计原则，它们被记为衍生工具。

(3) MSR市场驱动的价值变化是指MSR的服务收入、服务费用、已实现和未实现的损益之和，减去包括实际预付款、服务收入和服务费用在内的MSR现金流实现的总和，以及模拟的价格变化。建模后的价格变化基于 “已实现远期” 方法每天进行测量，该方法包括假设利差、远期利率、期限结构的形状和前一天收盘公允价值考虑的波动率保持不变。

(4) 掉期和掉期市场驱动的价值变化是指利率互换和互换协议的净利差以及已实现和未实现的损益，减去等于前一天收盘公允价值的每日掉期IXM乘以隔夜SOFR和等于前一天期末公允价值乘以已实现远期利率的掉期每日IXM。

(5) TBA市场驱动的价值变化是指已实现和未实现的总收益和亏损，减去每日零波动率OAS减去隐含回购利差，再乘以前一天收盘的公允价值。

(6) 某些运营费用主要包括与公司与PRCM Advisors LLC持续诉讼有关的费用。它还包括与公司收购RoundPoint Mortgage Servicing LLC相关的某些交易费用。

(7) 不包括市场驱动的价值变动（IXM）的收益是一项非公认会计准则指标，定义为归属于普通股股东的总综合收益，不包括总投资组合中市场驱动的价值变化、与市场驱动的价值变化相关的所得税准备金、某些运营费用以及优先股和可转换优先票据的回购和报废收益。根据定义，IXM包括实现投资组合现金流，其中包括实际预付款、投资组合应计利息的变化、服务收入和服务费用以及某些模型化的价格变化。这些建模后的价格变化是根据 “已实现远期” 方法每天测量的，该方法包括假设利差、远期利率、期限结构的形状和前一天期末公允价值考虑的波动率保持不变。利差、远期利率、期限结构形态、波动率和前一天收盘公允价值的假设包括适用的市场数据、来自第三方经纪商和定价供应商的数据以及管理层的评估。这适用于RMBS、MSR和衍生品（如适用），并扣除所有运营费用和与IXM相关的所得税准备金。介绍IXM以及与市场驱动的价值变化以及某些法律费用和收购交易成本相关的各种调整的目的是为管理层、分析师和投资者提供损益归因，使他们能够更好地了解公司投资组合、运营费用和税收支出的回报来源。IXM提供补充信息，以帮助投资者分析公司的经营业绩，并有助于与行业同行进行比较。IXM是公司董事会为确定公司普通股申报的股息金额而考虑的几项措施之一，不应被视为应纳税所得额的表示或公司可能申报的股息金额的代表。

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(1) MSR摊销是指MSR公允价值变动中主要归因于投资组合预期现金流（决胜）实现的部分，由于公司决定按公允价值核算MSR，这被视为非公认会计准则指标。

(2) TBA美元滚动收入在经济上等同于使用短期回购协议持有和融资机构RMBS。

(3) 美国国债期货收入在经济上等同于使用短期回购协议持有和融资相关最便宜交割的美国国债或债券。

(4) 某些运营费用主要包括与公司与PRCM Advisors LLC持续提起的诉讼有关的费用。它还包括与公司收购RoundPoint Mortgage Servicing LLC相关的某些交易费用。

(5) EAD 是一项非公认会计准则指标，我们将其定义为归属于普通股股东的全面（亏损）收益，不包括总投资组合中已实现和未实现的损益、回购优先股的损益、信贷损失准备金（冲销）、MSR的陈述和担保义务准备金、与限制性普通股相关的非现金补偿支出和某些运营费用。根据定义，EAD包括净利息收入、衍生品利息的应计和结算、TBA的美元滚动收入、美国国债期货收入、服务收入、扣除MSR的预计摊销额和某些现金相关运营支出的净利息收入。EAD提供补充信息，以帮助投资者分析公司的经营业绩，并有助于与行业同行进行比较。EAD是我们董事会为确定普通股申报的股息金额而考虑的几项措施之一，不应将其视为我们应纳税收入的指标，也不应被视为我们可能申报的股息金额的代表。