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2023年10月30日

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Welltower 公布2023年第三季度业绩

俄亥俄州托莱多，2023年10月30日... Welltower Inc.（纽约证券交易所代码：WELL）今天公布了截至2023年9月30日的季度业绩。

近期亮点

•报告的摊薄后每股归属于普通股股东的净收益为0.24美元

•报告的归属于普通股股东的标准化运营资金（“FFO”）为摊薄后每股0.92美元

•报告的总投资组合同店NOI（“SSNOI”）同比增长14.1％，这得益于我们的老年人住房运营（“SHO”）投资组合的SSNOI增长26.1％

•SHO投资组合同店（“SS”）收入在第三季度同比增长9.8％，这得益于平均入住率同比增长220个基点（“基点”）和每入住房间收入（“RevPor”）6.9％的增长

•SHO投资组合SSNOI利润率同比增长330个基点，这主要是受RevPor强劲增长的推动，该增长继续大幅超过每间客房支出（“ExpPor”）的增长

•在第三季度，我们完成了14亿美元的按比例收购和贷款融资。截至2023年10月30日，我们已经按比例完成了30亿美元的总投资，其中不包括开发资金

•截至2023年9月30日，我们拥有约67亿美元的可用流动性，其中包括27亿美元的可用现金以及40亿美元信贷额度下的受限现金和满负荷能力

•净负债与调整后的息税折旧摊销前利润从2022年9月30日的6.93倍提高至2023年9月30日的5.14倍

•修订后的2023年全年归属于普通股股东的净收益展望为摊薄后每股收益0.91美元至0.95美元，而之前的预期摊薄每股收益为0.75美元至0.84美元。归属于普通股股东的全年正常FFO指引已修订为摊薄后每股3.59美元至3.63美元之间，而之前的预期为摊薄每股3.51美元至3.60美元

资本活动和流动性在第三季度，净负债占合并企业价值的比例从2022年12月31日的29.5％提高到2023年9月30日的22.9％。在第三季度及之后的季度末，我们筹集了约30亿美元的定价极具吸引力的资本，包括债务、股权以及处置和贷款还款的收益，为增值资本部署机会提供资金，并进一步加强我们本已稳健的流动性状况。截至2023年9月30日，我们将浮动利率债务的份额从截至2022年12月31日的16.0％降至12.2％。

值得注意的投资活动在第三季度，我们按比例完成了16亿美元的总投资，其中包括14亿美元的收购和贷款融资以及2.7亿美元的开发资金。我们开设了七个开发项目，按比例总投资额为1.37亿美元。此外，在第三季度，我们按比例完成了财产处置和3.25亿美元的贷款偿还。季度末之后，我们完成了9.22亿美元的收购和贷款融资，以及2900万美元的按比例处置财产和偿还贷款。

Revera Joint Venture 在第二季度，我们签订了最终协议，以解散我们在美国、英国和加拿大的现有Revera合资关系。这些交易包括从Revera收购110处房产的剩余权益，同时向Revera出售31处房产的权益。

我们在第三季度通过以下方式完成了交易中主要与美国投资组合相关的部分：（i）收购了Sunrise Senior Living目前正在开发或最近开发的十处位置优越的房产的全资权益，这些房产之前由34％的Welltower/ 66％ Revera合资企业持有；（iii）出售我们在Sunrise Senior Living中的34％权益管理公司。伴随着这些交易，两处现为全资拥有的物业以及另外26处现有的100％持股物业的运营移交给了奥克蒙特管理集团。奥克蒙特管理集团此前在接管其核心市场的房地产后，在推动NOI的超额增长方面取得了迅速的成功。

我们预计，在符合惯例成交条件的前提下，与加拿大投资组合相关的剩余房地产交易和运营商过渡将于年底完成。加拿大的投资组合包括合资企业中的85处房产，我们拥有75％和25％

由 Revera 撰写。作为交易的一部分，我们打算收购Revera在71处房产中的权益，并出售我们在其余14处房产中的权益。迄今为止，在保留的71处房产中，有18处已过渡到新的运营商。

加拿大养老金计划投资委员会（“CPPIB”）在第三季度，我们以1.61亿美元的比例投资收购了CPPIB在我们现有合资企业中的45％权益。

其他交易在第三季度，我们以6.19亿美元的按比例收购了五处SHO房产、两处门诊医疗物业和24处长期/急性期后护理物业。我们在本季度提供了2.59亿美元的贷款资金。此外，我们通过处置17处老年人住房物业和一栋医疗办公楼获得了3.2亿美元的收益，并从贷款还款中获得了500万美元的收益。

季度末之后的显著投资活动

Cogir Management Corporation在本季度末之后，我们继续发展与Cogir的关系，以8.85亿加元的按比例收购了由魁北克省12个一流的老年人生活社区组成的投资组合。Cogir将继续以95/5的合资企业管理这些房产。

环境、社会和治理（“ESG”）在第三季度，我们连续第三年获得GRESB绿色之星称号，管理部分以及社会和治理部分获得了满分，这要归功于我们在ESG方面的强大治理实践、承诺和参与。

股息2023年10月30日，董事会宣布截至2023年9月30日的季度现金分红为每股0.61美元。该股息将于2023年11月22日支付给截至2023年11月14日登记在册的股东，这将是我们连续第210个季度现金分红。未来季度股息的申报和支付仍有待董事会的审查和批准。

2023年展望普通股股东可归属于普通股股东的净收益已从之前的摊薄每股0.75美元至0.84美元区间修正为0.91美元至0.95美元，这主要是由于预计净收益/亏损/减值以及折旧和摊销的变化。我们将归属于普通股股东的全年正常化FFO指导区间的中点从之前的摊薄每股3.51美元至3.60美元区间上调至摊薄每股3.59美元至3.63美元。在编制指南时，我们更新或确认了以下假设：

•Same Store NOI：我们预计混合SSNOI的平均增长率为11.5％至13.5％，其中包括以下组成部分：

◦老年人住房运营率约为23％至26％

◦老年人住房三网约为1.5％至2.5％

◦门诊医疗约为 2.5% 至 3%

◦长期/急性后护理约 4% 至 5%

•投资：我们的收益指导仅包括迄今为止已完成的收购。此外，除了迄今宣布的过渡或重组外，不包括任何过渡或重组。

•利率和外汇汇率的影响：与2022年相比，浮动利率债务的利率提高以及美元相对于英镑和加元的走强预计将使2023年归属于普通股股东的正常FFO减少约0.20美元。

•一般和管理费用：我们预计一般和管理费用约为1.76亿美元至1.8亿美元，股票薪酬支出约为3500万美元。

•开发：我们预计，2023年将再为与2023年9月30日正在进行的项目相关的3.34亿美元开发项目提供资金。

•处置：我们预计未来十二个月按比例处置收益为6.24亿美元，混合收益率为5.5％。这包括来自预期房地产销售的约5.88亿美元对价和3,600万美元的预期贷款还款收益。

•疫情救济基金：我们最初的2023年收益指引不包括对任何疫情救济资金的确认。在截至2023年9月30日的九个月中，我们确认了与美国联邦计划以及英国和加拿大的类似计划有关的约1300万澳元的股份。我们更新后的指南不包括2023年的任何额外资金。在2022年全年，我们确认了与这些计划相关的约3500万美元的股份。

除了我们已宣布的投资外，我们的指导不包括任何其他投资、处置或资本交易，也不包括任何其他支出、减值、贷款损失准备金的意外增加或其他额外的正常化项目。请参阅补充报告措施部分进行进一步讨论，以及我们对标准化FFO和SSNOI的定义以及附录3，了解普通股股东可获得的净收益与归属于普通股股东的标准化FFO的前景的对账情况。我们将在2023年第三季度电话会议上提供有关2023年展望和假设的更多细节。

电话会议信息我们计划于美国东部时间2023年10月31日星期二上午9点举行电话会议，讨论我们的2023年第三季度业绩、行业趋势和投资组合表现。拨打 (888) 340-5024 或 (646) 960-0135（国际）即可进行电话接入。对于那些无法收听电话会议直播的人，录音重播将在电话会议结束两小时后开始，直至2023年11月7日。要观看重播，请拨打 (800) 770-2030 或 (647) 362-9199（国际）。会议 ID 号为 8230248。要参与网络直播，请在电话会议开始前15分钟登录www.welltower.com下载必要的软件。重播将在 90 天内可用。

补充报告措施我们认为，根据美国公认会计原则（“美国公认会计原则”）的定义，净收益和归属于普通股股东（“NICS”）的净收益是最合适的收益衡量标准。但是，我们会考虑来自运营资金（“FFO”）、标准化FFO、净营业收入（“NOI”）、同店净收入（“SSNOI”）、每间入住房间的收入（“RevPor”）、同店RevPor（“SS RevPor”）、同店Expor（“SS ExpPor”）、息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润为是衡量我们经营业绩的有用补充指标。不包括息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润，这些补充指标是根据我们的按比例所有权披露的。按比例计算的金额是通过减少少数合伙人非控股所有权权益的合并金额以及将我们在未合并金额中的少数股权份额相加得出的。我们不控制未合并的投资。尽管我们认为按比例披露是有用的，但它们可能无法准确描述我们合资安排的法律和经济影响，应谨慎使用。

根据美国公认会计原则对房地产资产进行历史成本核算，隐含地假设房地产资产的价值会随着时间的推移而出现可预见的下降，折旧准备金就是明证。但是，由于房地产价值历来随市场状况而上升或下降，因此许多行业投资者和分析师认为，使用历史成本核算的房地产公司公布的经营业绩是不够的。作为回应，全国房地产投资信托基金协会（“NAREIT”）创建了FFO，作为房地产投资信托基金经营业绩的补充衡量标准，将历史成本折旧排除在净收入之外。根据NAREIT的定义，归属于普通股股东的FFO是指根据美国公认会计原则计算的归属于普通股股东的净收益，不包括房地产销售和折旧资产减值的收益（或亏损），加上房地产折旧和摊销，以及对未合并实体和非控股权益进行调整后的收益（或亏损）。归属于普通股股东的标准化FFO代表根据附录2详述的某些项目进行调整后归属于普通股股东的FFO。我们认为，归属于普通股股东的标准化FFO是衡量经营业绩的有用补充指标，因为投资者和股票分析师可以使用该衡量标准来持续比较Welltower在不同时期之间的经营业绩，或者与其他房地产投资信托基金或其他公司相比的经营业绩，而不必考虑意外和/或不可计算的项目造成的差异。

我们将净资产净值定义为包括租户报销在内的总收入减去物业运营费用。物业运营费用代表与管理、维护和服务我们物业的租户相关的成本。这些费用包括但不限于与物业相关的工资和福利、支付给运营商的物业管理费、市场营销、家政服务、餐饮服务、维护、公用事业、财产税和保险。一般和管理费用是指与物业运营无关且不可分配给财产的一般管理费用。这些费用包括但不限于与企业员工、专业服务、办公费用和公司固定资产折旧相关的工资和福利。SSNOI用于使用一致的人口来评估我们物业的运营业绩，该人口控制着投资组合构成的变化。如本文所用，同一家门店通常被定义为投资组合中相关的同比报告期内那些创收物业。在收购或投入使用整整五个季度后，收购和开发转化包含在同一门店的金额中。在此期间出售或归类为待售的土地、贷款和转租赁，以及任何已出售或归类为待售的房产，均不计入相同的商店金额。重新开发的房产（包括老年人住房运营物业的重大翻新，其中20％或以上的单元在30天或更长时间内同时停止使用或预期用途发生变更的门诊医疗物业）在重建完成后整整五个季度之前不计入相同的商店金额。在运营商过渡或细分市场过渡完成后整整五个季度之前，正在进行运营商过渡和/或细分市场过渡的房产也将被排除在相同的门店金额之外。此外，受不可抗力、天灾或其他特殊不良事件严重影响的房产在物业恢复使用后的整整五个季度之前，不计入相同商店的金额。SSNOI不包括非现金NOI，包括对目前稳定的财产所有权百分比以及使用一致汇率转换加拿大房地产和英国房地产的调整。标准化指标包括管理层认为适合考虑SSNOI（一种补充的非公认会计准则绩效衡量标准）的调整。这些可能增加或减少SSNOI的调整均未反映在我们根据美国公认会计原则编制的财务报表中。重要的标准化指标（定义为每种房地产类型单独超过SSNOI增长0.50％的指标）将单独披露和解释。我们相信，NOI和SSNOI为投资者提供了相关和有用的信息，因为它们是在无杠杆的基础上衡量我们物业在房地产层面的经营业绩。我们使用NOI和SSNOI来做出资源分配决策并评估我们物业的房地产水平表现。本新闻稿不包括合并或按房地产类型划分的SSNOI预测区间的对账，因为如果不作出不合理的努力，我们就无法量化需要纳入可比GAAP财务指标的某些金额，而且我们认为，这种对账将意味着一定程度的精确度，可能会使投资者感到困惑或误导。

RevPor代表每个入住房间每月产生的平均收入，ExpPor代表我们的老年人住房运营物业每月每个入住房间的平均支出。这些指标是根据我们的总量按比例计算得出的

损益表中的居民费用和服务收入或物业运营支出除以每月平均占用房间天数。SS RevPor和SS Exppor用于在人口稳定的情况下评估我们物业的RevPor和ExpPor表现，这消除了我们投资组合构成的变化。它们基于用于SSNOI的相同财产池，包括用于SSNOI的任何收入或支出标准化。我们使用RevPor、ExpPor、SS RevPor和SS ExpPor来评估我们的老年人住房运营投资组合的创收能力和盈利潜力，不受入住率波动的影响。它们还用于与行业和竞争对手的统计数据（如果已知）进行比较，以评估我们的老年人住房运营投资组合的质量。

我们用杠杆比率和覆盖比率来衡量我们的信贷实力。杠杆比率表明我们的资产负债表资本中有多少与长期债务（扣除现金和限制性现金）有关。我们希望保持足够的资本比率和覆盖率，以维持与我们当前状况一致的资本结构。比率基于息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润。息税折旧摊销前利润定义为扣除利息支出、所得税、折旧和摊销前的收益（每份损益表的净收益）。调整后的息税折旧摊销前利润被定义为不包括未合并实体的息税折旧摊销前利润，包括股票薪酬支出、贷款损失准备金、债务清偿收益/亏损、财产收益/亏损/减值、衍生品和金融工具收益/亏损、其他支出、其他减值费用和管理层认为适当的其他调整。我们认为，息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润以及净收入是重要的补充指标，因为它们为评估和评估我们的运营绩效提供了更多信息。我们的杠杆比率包括净负债与调整后息税折旧摊销前利润的比率。净负债定义为长期债务总额，不包括运营租赁负债，减去现金和现金等价物以及限制性现金。合并企业价值代表净负债、普通股的公允市场价值和非控股权益的总和。

我们的补充报告指标和类似标题的财务指标被投资者、股票和债务分析师以及评级机构广泛用于公司的估值、比较、评级和投资建议。我们的管理层使用这些财务指标来促进与历史经营业绩的内部和外部比较，并做出运营决策。此外，董事会利用它们来评估管理层。补充报告指标不代表根据美国公认会计原则确定的经营活动提供的净收入或现金流，不应被视为衡量盈利能力或流动性的替代指标。最后，我们定义的补充报告措施可能无法与其他房地产投资信托基金或其他公司报告的标题相似的项目相提并论。有关其他补充报告措施的信息和对账情况，请参阅截至2023年9月30日的季度补充报告措施对账附录和补充信息包，该文件可在Welltower的网站（www.welltower.com）上查阅。

关于总部位于俄亥俄州托莱多的房地产投资信托基金（“房地产投资信托基金”）和标准普尔500指数公司Welltower Inc.（纽约证券交易所代码：WELL）正在推动医疗基础设施的转型。Welltower向领先的老年人住房运营商、急性期后提供者和医疗系统进行投资，为扩大创新的医疗服务模式并改善人们的健康和整体医疗保健体验所需的房地产基础设施提供资金。Welltower拥有集中在美国、加拿大和英国主要高增长市场的房地产权益，包括老年人住房和急性后社区以及门诊医疗物业。更多信息可在www.welltower.com上获得。我们经常在我们的网站www.welltower.com上的 “投资者” 部分发布重要信息，包括公司和投资者介绍以及财务信息。我们打算使用我们的网站作为披露重要和非公开信息以及履行FD法规规定的披露义务的手段。此类披露将包含在我们的网站上，标题为 “投资者”。因此，投资者除了关注我们的新闻稿、公开电话会议和向证券交易委员会提交的文件外，还应关注我们网站的此类部分。我们网站上的信息未以引用方式纳入本新闻稿，我们的网址仅作为非活跃文本参考文献包括在内。

前瞻性陈述和风险因素本新闻稿包含1995年《私人证券诉讼改革法》中定义的 “前瞻性陈述”。当Welltower使用诸如 “可能”、“将”、“打算”、“应该”、“相信”、“期望”、“预期”、“项目”、“预期”、“估计” 或类似表达方式时，Welltower是在发表前瞻性陈述。前瞻性陈述不能保证未来的表现，涉及风险和不确定性，这些风险和不确定性可能导致Welltower的实际业绩与前瞻性陈述中讨论的Welltower的预期存在重大差异。这可能是多种因素造成的，包括但不限于：COVID-19 疫情的影响；经济状况；资本市场的状况，包括资本的可用性和成本；医疗保健行业面临的问题，包括监管和支付政策的遵守和变化、对政府调查和惩罚性协议的回应，以及运营商/租户难以以经济高效的方式获得和维持充足的责任和其他保险；融资条款的变化；内部竞争医疗保健和老年人住房行业；运营商/租户的经营业绩或财务状况出现负面发展，包括但不限于他们支付租金和偿还贷款的能力；Welltower过渡或出售具有盈利业绩的房产的能力；未能按预期进行新的投资或收购；自然灾害和其他天灾影响Welltower的房产；Welltower在出现空置时以相似的价格重新租赁空间的能力；Welltower's 能够及时将销售收益再投资于与出售资产类似的费率；运营商/租户或合资伙伴的破产或破产；合资伙伴的合作；影响医疗保险和医疗补助报销率和运营要求的政府法规；运营商/租户提出的或针对运营商/租户的责任或合同索赔；与未来投资或收购相关的意外困难和/或支出；影响Welltower物业的环境法；

管理Welltower财务报告的规则或惯例的变化；美元和外币汇率的变动；Welltower保持房地产投资信托基金资格的能力；关键管理人员的招聘和留用；以及Welltower不时向美国证券交易委员会提交的报告中描述的其他风险。Welltower没有义务公开更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因，也没有义务更新实际业绩可能与任何前瞻性陈述中预测的结果不同的原因。

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