附件10.16

[英文翻译]

物业租赁协议

本物业租赁协议 (“本协议”)是由以下各方签订的：

考虑到双方关于租赁房舍的公约，双方特此同意如下：

第1条租用的房舍

	(1)	房东同意将位于14号的办公室出租给租户。^这是台湾新北市第231号新店区民权路98号、98-1号、100号和100-1号，面积546.15坪¹，以及空调和消防设施等各种设备。承租人的使用范围包括大楼的租赁楼层和所有相关公共设施。

	(2)	房东同意将位于新店区民权路98号B3、98-1号、100号和100-1号B3的63、64、69、70和113号车位出租给租户。台湾新北市231号。

第二条租赁期限

(1)

本协议的有效期为两年，自2023年6月1日起至2025年5月31日止。

(2)

如果双方在合同期满后有意继续租赁关系，双方应在本协议期满前三个月协商租赁条款，并在合同期满前一个月签订书面租赁协议；否则，该协议将被视为终止而不续订。本协议期满后，房东同意承租人有优先购买权。

第三条租金

	(1)	约定金额：写字楼月租金为每坪新台币950元(含税)，每个停车位每月租金为新台币4,000元(含税)，合计写字楼和车位每月租金共538,842台币(含税)。

	(2)	支付条款：在协议期限内，租户应在15日前以电汇方式支付月租金至业主银行账户^这是每个月的哪一天。租户不能要求将保证金用于租金。任何延迟支付租金的行为都将被视为违反协议。

¹546.15坪等于19437.48平方英尺

(3)

如果租户延迟租金超过一个月，则从延迟的第一天起，租户将被处以每月租金1%的滞纳金。

第四条保证金

	(1)	协议金额：1,077,684台币。

	(2)	付款日程表：租客应在本协议签订时向房东支付保证金，房东应签署收据作为参考。

	(3)	退还押金：租赁关系终止后7个工作日内，房东应将押金无息退还租客，但租客不存在欠付、罚款等支付义务。

	(4)	利息：房东应按月向租客开具发票，按中华邮政公布的1年定期存款浮动利率计算押金利息收入。

第五条税费、保险费、管理费及其他有关收费

	(1)	房屋租金所得税、房产税、地价税、建设收益费由房东缴纳。

	(2)	房东应为本协议租赁房屋的建筑结构投保并支付火灾保险；承租人应为本协议租赁房屋的室内装修和家具投保并支付火灾保险。

	(3)	租赁房屋及其内部设备的维修和翻新义务：

	(i)	对于租赁房屋的原有建筑结构，因台风、地震等天灾及其他不可抗力事件造成的损坏，由房东负责修复；因其他原因造成的损坏，由租户负责，并进行日常维护。在本协议终止或到期之前，承租人应修复任何损坏并将其恢复到其原始状态。

	(Ii)	承租人应负责与租赁房屋内部安装有关的所有日常维护事宜。

	(Iii)	租赁房屋内的空调设备损坏或需要维修的，应由承租人负责维修。

	(Iv)	水费、电费、清洁费、煤气费、行政费及其他日常管理和维护费用由承租人支付。

第六条租赁房屋的使用及其限制

租赁房屋仅供承租人在其合法登记的经营范围内使用(承租人应在协议终止或期满前完成迁出手续，如商业登记证)。除房东另有书面许可外，出租房屋不得用于其他用途，甚至不得用作住宅、酒店或其他有碍健康、安全、安宁、公共秩序和良好风俗习惯或政府法令的用途。任何此类行为都将被视为违反本协议。

	(1)	除承租人及其关联公司外，承租人不得将租赁房屋全部或部分转租、分享、转让或以其他方式出借给其他个人或法人。承租人不得将租赁房屋作为抵押担保，否则，房东可以立即终止本协议。

	(2)	除经营必需品外，承租人不得携带、存放或安装易燃、危险或违禁物品。

	(3)	在大楼的电梯入口有一个统一的招牌，上面写着租户的名字。任何其他地方，包括外墙、建筑门厅、楼梯间、通道和公共区域，未经业主同意，不得进行任何布置、广告、额外分期付款或储存空间。此外，禁止阻碍公众使用或通过。

	(4)	承租人不得违反建筑物管理委员会制定的建筑物管理条例、居民守则和条例。

第七条出租房屋的室内设计及其限制

	(1)	承租人可以自费办理租赁房屋的室内装修、隔断或增加设备。但涉及原建筑结构变更的，承租人必须提前提供设计图，征得业主书面同意，并取得有关主管部门颁发的许可证后方可办理，否则应承担损害赔偿责任。

	(2)	租赁关系终止后，承租人应将物业恢复至原状(1、天花板保持完好、完好无损；2、照明、空调、消防相关设备不短缺；承租人安装的隔断墙和装饰物应全部拆除，恢复原状；4、地砖应保持完好和完好无损)，然后才能无任何争议地归还给房东。房东可将租客遗落在租赁房屋内的所有物品视为租客遗弃，并可由房东自行处置。承租人不得反对或要求对此类物品进行任何赔偿。房东可以要求支付处置租客遗留物品所需的费用。

第八条本协议的终止

本协议生效后，如有下列情形之一，房东可随时终止本协议：

(1)租客无故拖欠月租两个月以上，且仍未在房东规定的合理时间内以催款通知的方式支付月租金的。

	(2)	承租人违反第六条“出租房屋的用途及其限制”的规定。

	(3)	承租人被关闭(包括预防措施和强制封存)或停止其业务。

	(4)	承租人、其员工或其客户损坏了租赁的房屋或其附属设施，承租人未相应赔偿。

	(5)	承租人变更公司名称或者经营范围，变更公司代表人或者采取其他方式将租赁的房屋转租、共享、转让给他人(或者法人单位)，或者以其他方式将租赁的房屋提供给第三人的。

本协议生效后，如果租赁物业因台风或地震而受损，承租人可终止本协议。租赁物业不再可用。

第九条赔偿和处罚

	(1)	承租人应保管租赁的房屋和附属设备，并由良好的管理员保管。如果发生损坏或损失，承租人应承担赔偿责任无论损坏或损失是由承租人、其员工还是其客户造成的。

	(2)	本协议终止或期满后，承租人应根据本协议第七条第(2)款的规定，将租赁房屋恢复原状，并归还给房东；否则，房东可以要求租客按月支付相当于月租金两倍的罚款(月租金可以折算成日租金，根据实际延误天数计算罚款)。从协议终止或到期的第二天起至迁出完成为止。

	(3)	本协议生效后，除本协议另有规定外，如果任何一方希望在协议到期前终止本协议，该方应提前三个月书面通知，并向另一方提供两个月的月租金作为违约金。

	(4)	双方违约，造成对方损害的，经法院确认定罪的，败诉方按照法院确定的赔偿范围承担赔偿责任。

第十条

本协议未尽事宜，将按照台湾地区相关法律法规和诚实信用原则公平处理。

第十一条

如因本协定而产生任何争议，台湾台北地方法院应为有管辖权的第一审法院。

第十二条

本协议一式两份，房东和租客各保留一份。

第十三条

本协议经双方全面签署后生效。

同意并接受：