附录 10.8

工业/商业标准第二修正案

多租户租赁修改后的网络

之间

eGain 公司

f/k/a eGain 通信公司

和

D.R. STEPHENS 工业合伙人有限责任公司，

d/b/a STEPHENS & STEPHENS（BORREGAS I）

（DeGuigne Ventures, LLC 的利益继任者）

本租赁第二修正案（“第二修正案”）的日期和生效日期自本1起^st2021年8月日（“生效日期”），由特拉华州的一家公司eGain Corporation（f/k/a eGain Communications Corporation）（“承租人”）和加州有限责任公司D. R. Stephens Industrial Partners, LLC（d/b/a Stephens & Stephens & Stephens（Borregas I））（“出租人”）（“出租人”）（“出租人”）和两者

演奏会

A. 原始租约：2011年5月9日，承租人和DeGuigne Ventures, LLC（“前所有者”）签订了一份租约，涵盖位于加利福尼亚州森尼维尔博雷加斯大道1252号的约20,640平方英尺的可租赁空间（“原始租约”）（“房屋”）。

B. 租赁第一修正案：租约经2014年5月14日标准工业/商业多租户租赁修改净额第一修正案（“第一修正案”）修订。原始租约和第一修正案在本文中统称为 “现有租约”。

C.修改欲望：出租人和承租人希望修改现有租约，如下所述。

因此，现在，考虑到叙述、此处包含的共同盟约，以及出于其他良好和有价值的考虑，双方商定如下：

1. 资本化条款；租赁。除非本第二修正案中另有明确规定，否则此处使用的每个大写术语的各自含义应与现有租约中该术语的含义相同。自生效之日起及之后，现有租约或本第二修正案中所有提及 “租约”、“本租约”、“此处”、“此处”、“此处” 或其他类似词语和短语的提法均指经本第二修正案修改的现有租约。当第二修正案之间存在冲突或不一致时，

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现有租约，本第二修正案应管辖、控制和取代。除非本第二修正案中另有具体规定，否则现有租约的所有条款和规定均应保持不变，并具有完全的效力和效力。

2.期限：特此将租赁期限延长六十 (60) 个月，从2022年4月1日起至2027年3月31日结束（“延期期限”），除非根据租赁条款提前到期或终止。

3.交出扩建空间：在2022年3月31日之前，承租人应按照租约要求的条件将位于博雷加斯大道1252号的大约21,901平方英尺的 “扩建空间” 腾出并交给出租人，此后，该扩建空间不应成为租约下房屋的一部分。

4.基本租金：在延期期间，租户应每月向房东支付以下金额的基本租金，否则应根据现有租约的条款支付每月基本租金：

2022 年 4 月 1 日至 2023 年 3 月 31 日每月 52,085 美元

2023 年 4 月 1 日至 2024 年 3 月 31 日每月 53,648 美元

2024 年 4 月 1 日至 2025 年 3 月 31 日每月 55,257 美元

2025 年 4 月 1 日至 2026 年 3 月 31 日每月 56,915 美元

2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日每月 58,622 美元

a.Lessee计划在生效日期之后在场所内进行某些改建和改善，这些改建和改善应包括与为该场所服务的暖通空调系统有关的改进和改动，以及为遵守自生效之日起的《美国残疾人法》（ADA）和第24章《加州建筑标准规范》（《建筑能源效率标准》）（“新租户改进”）所需的任何工作（“新租户改进”）。新租户的改善应由 (i) 承租人自行承担成本和费用（仅限于出租人有义务向承租人偿还下文第5.b节所定义的TI补贴中的某些费用），（ii）根据出租人批准的计划和规格，（iii）以一流的工人的方式使用一流的材料并符合所有适用的法律和保险公司的要求，（iv）由具有正式资格的人员来进行或持牌人员，以及 (v) 严格遵守适用的条款、条件和规定现有租约，不得影响建筑系统或基础建筑构件，包括结构和外部元素。如果有其他改进或改动，

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包括任何政府规定的对建筑物的改善或改建，是由任何新租户改善所致、触发和/或要求进行的，此类其他改善和改建应由出租人批准，并应由出租人选择进行 (A) 承租人根据现有租约的适用条款承担全部费用和费用，或 (B) 出租人和承租人应根据要求偿还向出租人支付出租人因此而产生的任何和所有费用和开支。

b.出租人最多应缴纳562,800.00美元（“TI补贴”），用于承租人为建造房东批准的新租户改善项目而产生的合格成本（见下文定义）。此处使用的 “合格物品” 是指 (i) 与新租户改善相关的对房屋进行永久租赁权改善的承包商和分包商的合同价格，(ii) 与新租户改善相关的作为永久租赁权改善而购买和安装或建造的材料，以及 (iii) 与新租户改善相关的工程和建筑费及许可证成本；合格物品不应包括家具、商业固定装置、设备或任何所谓的“软” 成本（上面明确规定的除外）。如果承租人在租约下的违约或违规行为尚未继续，则在新租户改善完成后，出租人应在收到发票、收据、留置权释放以及出租人或出租人贷款人合理要求的与新租户改善有关的任何和所有其他文件后的三十（30）天内向承租人支付适用的TI补贴金额，包括但不限于为证实完成而要求的物品以及新租户改善的实际成本。尽管有上述规定，但出租人没有义务根据2023年4月1日之后向出租人提交的任何付款申请支付TI津贴的任何部分来支付新租户改善费用和/或向承租人报销，此后剩余的TI津贴中任何未支付的部分都将没收给出租人，承租人无权提出索赔。尽管租约中有任何相反的规定，但如果承租人根据租约违约，导致租约在预定到期日之前提前终止，则出租人此前向承租人支付的TI补贴部分应立即到期并支付给出租人，出租人截至该日期尚未向承租人支付的TI补贴的任何部分应由出租人保留承租人对此没有任何权利或主张。

6. 房屋状况：租户承认租户已经和正在根据现有租约占用房屋，租户应继续按现有 “现状” 状态接受房屋，房东没有义务提供或支付任何费用

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在延长期限内，与房舍改善相关的改善工作或服务（除非在上文第5节中明确规定的范围内）。租户还承认，房东和房东的任何代理人都没有就房屋或建筑物的状况或其是否适合承租人开展业务作出任何陈述或保证。

7. 权限：租户特此向房东声明并保证，租户已正式组建且信誉良好，租户有资格在加利福尼亚开展业务，租户已就本第二修正案的订立并获得必要的同意或批准采取了所有必要行动，代表租户执行本第二修正案的每个人都有充分的权利和权力执行和交付本第二修正案，并使租户遵守本第二修正案的条款和条件。

8.陈述和担保：租户向房东陈述并保证，据租户实际所知，自生效之日起，除了租约中规定的任何适用的通知、补救和/或宽限期外，房东没有违约或违反租约规定的任何义务。

9.其他：只要有可能，本第二修正案的每个条款或任何条款的部分都将根据适用法律被解释为有效和有效，但是如果根据任何司法管辖区的任何适用法律或规则，本第二修正案的任何条款或任何条款的任何部分在任何方面被认定为无效、非法或不可执行，则此类无效、非法或不可执行将不会影响该司法管辖区的任何其他条款或任何条款的部分本第二修正案，以及如此无效、非法或不可执行的条款或任何条款的部分将在该司法管辖区进行改革、解释和执行，以尽可能产生房东和租户先前打算的权利和义务，房东和租户应尽商业上合理的努力取代有效的条款，在不重新谈判此处规定的任何实质性条款和条件的情况下，尽可能地产生房东和租户先前想要的权利和义务。本第二修正案与现有租约一起构成了房东和租户之间关于本协议或其中所述事项的完整协议，并取代了之前和/或同期的所有口头或书面谈判、协议或谅解。根据且不限于租赁的条款、规定和条件（包括与租户的转让、转租和其他转让有关的条款、规定和条件），

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此处包含的协议、条件和条款应适用于本协议各方的继承人、遗嘱执行人、管理人、继承人和受让人，并对其具有约束力。

10. 经纪人：租户特此向房东保证，租户在第二修正案的谈判中没有与任何房地产经纪人或经纪人进行任何交易，租户认识的除了经纪人之外，没有其他有权获得与本第二修正案有关的佣金的房地产经纪人或经纪人。租户同意赔偿房东并为房东辩护，使其免受与租户与任何房地产经纪人或经纪人交易而涉嫌欠的任何租赁佣金或同等补偿有关的任何索赔、要求、损失、负债、诉讼、判决、成本和开支（包括但不限于合理的律师费），并使另一方免受损害。本第 9 节的条款将在租约到期或提前终止后继续有效。

11.对应方；签名：本第二修正案可以在两个或两个以上的对应方中执行。本第二修正案的每个对应方均应被视为其原件，所有这些对应方加在一起应构成同一份文书。本协议双方同意并同意，本第二修正案可以通过传真、PDF文档的电子邮件或使用电子签名技术（例如通过DocuSign或类似的电子签名技术）进行签署和/或传输，并且此类签名的电子记录应有效且有效，可以像带有该方手写签名的纸质副本一样对签署方具有约束力。双方进一步同意并同意：(i) 如果一方使用电子签名技术签署本第二修正案，则单击 “签名”，即表示该方以电子方式签署本第二修正案；(ii) 就有效性、可执行性和可接受性而言，本第二修正案中出现的电子签名应与手写签名相同。

为此，本协议各方已促使本第二修正案由其正式授权的代表自上面写的当天和第一年起执行，以昭信守。

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