2023 年 9 月投资者演讲 DAGNY BOSTON

前瞻性陈述和非公认会计准则财务指标的使用前瞻性陈述本演示期间发表的某些陈述是前瞻性陈述，存在风险和不确定性。前瞻性陈述通常包括 “相信”、“期望”、“预期”、“计划”、“估计”、“项目”、“将”、“打算” 或其他类似表达。前瞻性陈述包括但不限于有关行业前景、经营业绩、现金流、业务战略、增长和价值机会、资本和其他支出、融资计划、支出削减计划和预计处置的陈述。可能导致实际业绩与前瞻性陈述中包含的结果存在重大差异的因素包括但不限于国家和地方的经济和商业状况，包括 COVID-19 对 DiamonDrock Hospitality Company（“公司”）酒店入住率以及酒店产品和服务需求的影响，以及公司向美国证券交易委员会提交的最新 10-K 表年度报告中讨论的风险和不确定性。你应该提交的公开文件仔细审查。所作的前瞻性陈述基于我们对未来业绩的信念、假设和预期，同时考虑了公司目前可用的所有信息。实际结果可能与本演示文稿中的前瞻性陈述存在重大差异。本演示文稿中的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法》的安全港的约束。任何前瞻性陈述都只能说明截至其发表之日。尽管公司认为此类前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设，但它无法保证预期会实现，也无法保证任何偏差都不会是重大的。本演示文稿中的所有信息均截至本演示文稿发布之日，公司没有义务更新任何前瞻性陈述，以使陈述与实际业绩或公司预期的变化保持一致。本演示文稿包含从第三方服务提供商提供的信息中获得或汇编的统计数据和其他数据，这些数据被认为是可靠的，但不能保证信息的准确性和完整性。公司尚未独立核实任何此类信息。2 使用非公认会计准则财务指标我们使用以下我们认为对投资者有用的非公认会计准则财务指标作为衡量我们经营业绩的关键指标：息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润、调整后息税折旧摊销前利润、酒店息税折旧摊销前利润、酒店调整后息税折旧摊销前利润、FFO和调整后FFO。根据美国公认会计原则，不应孤立地考虑这些衡量标准，也不应将其作为绩效衡量标准的替代品。根据我们的计算，息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润、调整后息税折旧摊销前利润、酒店息税折旧摊销前利润、酒店调整后息税折旧摊销前利润、FFO和调整后FFO可能无法与其他未完全按照公司定义此类条款的公司相提并论。有关这些非公认会计准则财务指标的详细解释以及此类指标与根据美国公认会计原则编制的最直接可比财务指标的对账情况，可在公司2023年8月3日发布的2023年第二季度财报新闻稿中找到。

关键要点主要亮点 • 投资回报率定位：波士顿达格尼酒店于 8 月 1 日首次亮相，是一家从之前的希尔顿品牌酒店重新定位的独立生活方式酒店 • 收购：奇科温泉度假村于 23 年 8 月 2 日关闭，位于蒙大拿州天堂谷的生活方式度假村和 DRH 的第 15 家独立酒店 • 股票回购：第二季度26.2万股，平均价格为7.67美元 OUTLOOK CHICO HOT SPRINGS RESORT 3 • 全年企业并购约 3300 万美元 • 全年利息支出约为 6300 万美元 • 2023 年第一季度年度优先股息 1000 万美元第二季度第三季度初值估计 RevPAR 对比 2022 年 16.8% 0.6% -1.5% 至 -2.0% RevPAR，而 2019 年 13.7% 8.0% 至 6.5% The Dagny Est。息税折旧摊销前利润中断-200万美元

同行优于业绩 70% 75% 80% 85% 95% 95% 100% 105% 110% DRH APLE HST XHR PK RLJ SHO PEB 2023E 2024E 注：共识息税折旧摊销前利润估计值是根据Factset数据库得出的，平均值不包括2019年6月23日DRH指数，平均值为86％ 2024年平均89％息税折旧摊销前利润共识估计值为2019年6月9日 4

无重大短期到期日丰泽资产负债表注意：抵押贷款反映预定到期日的余额，6亿美元以上可用流动性总额30％债务总额占账面总值3.8倍净负债+优先于迅达息税折旧摊销前注：截至2023年6月30日债务到期日程表（百万美元）大量流动性和干粉可用 5 0 美元 73 美元 291 2024 2025 年低杠杆 11.0 9.7 8.5 7.6 7.6 6.3 5.6 5.0 4.8 4.3 3.8 3.3 2.5 AHT BHR PEB INN HT RLJ PK CLDT RHP XHR SHO DRH APLE HST 来源：Baird Comp Shoe（23 年 9 月 1 日），净负债 + 优先权/2022 年息税折旧摊销前利润，DRH 反映了 TTM 23 年第二季度息税折旧摊销前利润高杠杆净负债 + 优先于息税折旧摊销前利润

同行中流动性最高的投资组合短期协议的好处 ■ 可随意终止 ■ 资产流动性增强 ■ 卓越的成本控制 ■ 退出上限率提高 50 到 100 个基点 ■ 增强了优化绩效的灵活性，不受阻碍地与之相比抵押酒店 15% 20% 至 0% 20% 40% 60% 80% 100% DRH PEB RLJ SHO XHR HST PK 未受品牌管理限制的酒店未受品牌管理限制的百分比截至2022年12月31日 HST 反映了自房产未披露以来品牌管理的客房的百分比 6 估值溢价

CHICO HOT SPRINGS RESORT 收购日期 8/1/23 收购价格 3300 万美元地点蒙大拿州天堂谷/黄石公园房间数量 117 英亩数量 748 主要交易亮点 ■ 收购位于黄石河主要河谷天堂谷的正宗西式地热温泉度假村，以世界一流的飞钓而闻名 ■ 前往著名的罗斯福拱门，黄石国家公园的热门且全年唯一的车辆入口 ■ #1 在 TripAdvisor 中，获得 Conde Nast 和 T&L 的认可 ■ 费用很简单，不受品牌或管理层的束缚 ■ 定价：占地153英亩的度假胜地为2700万美元（按钥匙计算为2.3万美元，2022年净收益率为8.4％），占地595英亩的牧场为600万美元（合9,600美元/英亩）■ 到2026年稳定在10.5％的净资产收益率上行机会 ■ 业主经营了120多年 ■ 度假村收入和利润大幅增加 • 2023/24 年度房价与 2019 年基本持平 • 实施收入管理 • 实施收入管理 • 简化和优化房间类型 • 拓宽度假村的分销渠道 • 增强和改进技术和系统 ■ 投资回报机会 • 增加更多客舱和体验式房型 • 引入度假费 • 内部化和扩大水疗业务 • 将多余的土地货币化以减少投资基础 • 建造劳动力住房 • 与邻近的黄石电影牧场建立活动和旅游合作伙伴关系 www.yellowstonefilmranch.com ■ ESG 福利与机会 • 由可再生地热能源供暖 • 安装生态住宿、风能和太阳能的机会关于奇科温泉度假村本摘要信息表包含与以下内容相关的某些 “前瞻性陈述” 其他方面，酒店息税折旧摊销前利润和酒店净额扣除资本储备后的营业收入。所作的前瞻性陈述基于我们对未来业绩的信念、假设和预期，同时考虑了我们目前可获得的所有信息。实际结果可能与本摘要信息表上的前瞻性陈述存在重大差异。当我们使用 “预期”、“预期”、“计划” 和 “估计” 等词语或其他类似的表达方式时，我们是在识别前瞻性陈述。本摘要信息表上的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法》的安全港的约束。本表上的所有信息均截至2023年8月2日。我们没有义务更新信息，使其符合实际结果或预期的变化。本概况介绍包含从公共来源获得的信息中获得的统计数据和其他数据。欲了解更多信息，请访问我们的网站 www.drhc.com。■ 这家四季提供全方位服务的度假胜地提供数英里的徒步旅行、山地自行车、骑马和飞盘高尔夫以及飞钓、攀岩、狗拉雪橇、雪鞋行走和越野滑雪等探险活动 ■ 历史悠久的餐厅是该地区最好的餐厅之一，由詹姆斯·比尔德奖半决赛入围者领导，一直获得 Wine Spectator 最佳餐厅的认可卓越奖。7

DAGNY 的重新定位 • The Dagny 于 2023 年 8 月 1 日首次亮相 • 拥有 403 间客房的波士顿希尔顿酒店改建为一家受装饰艺术启发的独立生活方式酒店 • 3200万美元的投资包括全面翻新豪华客房和浴室、增强的会议设施、最先进的健身中心以及身临其境的大堂体验 • 该酒店的净资产收益预计将从2023年的800万美元增加到2024年的1100万美元和2027年的1500万美元 • 退出价值估计增加1400万至3000万美元（按上限利率计算为50-100个基点）8

2023 年投资回报率项目房地产估计。息税折旧摊销前利润范围波士顿市中心法尼尔大厅希尔顿酒店伯灵顿湖尚普兰波旁奥尔良酒店 17% 31% 从希尔顿品牌转换为独立生活方式改为古玩品牌和新名厨餐厅重新定位和品牌重塑为更高级别的生活方式精品店 14% 9

丹佛市中心奥斯汀湖万怡酒店 ORCHARDS INN 10个潜在的长期资本项目重新定位将与L'Auberge de Sedona整合探索增加更多海滨客房丹佛市中心万怡酒店特许经营权将于2027年到期潜在的品牌升级和扩张

波士顿海港威斯汀登陆酒店波士顿海港亨德森公园酒店 11 个潜在的长期资本项目波士顿海港区威斯汀特许经营权将于 2026 年到期价值创造机会目前 37 间客房有资格获得 135 套海滨单元正在探索再增加 20% 的客房

DRH 投资组合策略 • 波士顿海港威斯汀酒店 • 圣地亚哥湾景威斯汀酒店 • 华盛顿特区市中心威斯汀酒店 • 芝加哥壮丽大道万豪酒店 • 盐湖城市中心万豪酒店 • 沃辛顿长期长期推动力：城市生活方式/度假村集团需求复苏：大集团酒店帝国心态：纽约市卷土重来酒店：25 钥匙：4489 家收入：6.15 亿美元~ 60% 投资组合息税折旧摊销前利润：1.88亿美元 100% 未支付管理和高流动性酒店：6大关键：3,853家收入：3.35亿美元至投资组合的30％息税折旧摊销前利润：1亿美元6家非联盟酒店中有5家处于强势惯例市场 • 纽约曼哈顿/中城东万怡酒店 • 纽约曼哈顿/第五大道万怡酒店 • 时代广场中心郊区希尔顿花园酒店 • 希尔顿贝塞斯达大使馆套房酒店 • 亚特兰大阿尔法利塔万豪酒店 • Cavallo Point • L'Auberge de Sedona • 亨德森公园酒店 • 宁静湾度假村 • 亨德森海滩度假村 • 奥斯汀湖温泉度假村 • 兰丁度假村及水疗中心 • 哈瓦那小屋 • 果园旅馆 • 索诺玛度假村旅馆 • 金普顿海岸度假村 • 海斯豪华精选酒店 • 劳德代尔堡威斯汀海滩度假酒店 • 玛格丽塔维尔基韦斯特海滨别墅 • 劳德代尔堡金普顿海岸度假村 • 波士顿达格尼酒店 • 酒店徽章 • 波旁奥尔良酒店 • 金普顿帕洛玛凤凰酒店 • 希尔顿伯灵顿尚普兰湖 • 查尔斯顿林迪文艺复兴酒店 • 格温豪华精选酒店 • 克里奥酒店 • 奇科温泉度假村 • 丹佛市中心万怡酒店备注：截至第二季度，收入和息税折旧摊销前利润已经过去了十二个月 2023 年酒店：3 家酒店钥匙：792 家收入：8500 万美元（约占投资组合的 8%）息税折旧摊销前利润：2500 万美元限量供应图片酒店：2 家酒店钥匙：590 收入：2,800 万美元（约占投资组合的2％）息税折旧摊销前利润：600万美元 12

ISS ESG 排名 (2) ISS-ESG 企业排名目前在美国所有房地产公司中名列前 1% DiamonDrock 在全球房地产行业中名列前 5%，获得了 ISS ESG Prime 称号 2ENVILONMENT 3SOCIAL 1GRONGEMENT GRESB 年度业绩 2017 2018 2019 2021 2022 DRH GRESB 得分 53 75 81 84 86 82 同行评分平均 57 58 69 72 65 同行评分平均 93% 129% 117% 122% 119% 126% ESG 成就截至 2022 年 8 月更新 • 酒店/美洲行业领导者地位 • 获得 4 颗绿色星评为最佳表现者和行业领导者 • 酒店/美洲 6 强中排名第一 • 2022 年酒店/上市行业在 14 个行业中排名第 3 13

亨德森海滩度假村附录

DIAMONDROCK 概览多元化地域 15 处多元化房产财务摘要净负债2至迅达息税折旧摊销前利润总债务1 12亿美元 3.4倍债务总额占账面总值30％ TTM公司调整后息税折旧摊销前利润2.85亿美元2023年第二季度息税折旧摊销前利润2.85亿美元投资组合百分比固定利率3 67％ 9,724 36 24 间客房地理市场地产 (4) 2022 年息税折旧摊销前利润，2022 年和 2023 年收购的预算 (1) 不包括优先资本 (2) 现金包括公司现金和酒店现金，不包括优先资本 (3) 包括套期保值和优先资本市场 2022 年百分比 EBITDA4 芝加哥 14.2% 波士顿 10.2%佛罗里达群岛 8.4% 劳德代尔堡 7.7% 纽约市 6.9% 塞多纳 4.5% 沃思堡 4.2% 韦尔 4.1% 索萨利托 3.9% 德斯汀 3.7% 丹佛 3.7% 查尔斯顿 3.2% 盐湖城 2.9% 圣地亚哥 2.8% 伯灵顿 2.7% 亨廷顿海滩 2.7% 奥斯汀 2.5% 新奥尔良 2.5% 凤凰城 1.4% 亚特兰大 1.3% 华盛顿特区 1.1% 天堂谷/黄石 0.9% 圣彼得堡弗朗西斯科 0.3% 总计 100.0%

强大的度假市场影响力加利福尼亚州劳德代尔堡索萨利托佛罗里达州马拉松佛罗里达州塞多纳，亚利桑那州德斯汀佛罗里达州卡瓦洛角宁静湾度假村韦尔，CO DESTIN，FL THE HYTHE，亚利桑那州塞多纳州索诺玛豪华度假村生活方式度假村索诺玛度假村旅馆 16 L'AUBERGE DE SEDONA ORCHARDS INNS 登陆度假村和水疗中心 KIMPTON SHOREBREAK 度假村加利福尼亚州亨廷顿海滩德克萨斯州奥斯汀威斯汀劳德代尔堡海滩度假村哈瓦那卡巴纳亨德森海滩度假村奥斯汀湖温泉度假村佛罗里达州劳德代尔堡基韦斯特佛罗里达州金普顿SHOREBREAK 劳德代尔堡海滩度假村 CHICO 温泉祈祷，玛格丽塔维尔山海滨别墅基韦斯特基韦斯特，佛罗里达州

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