附录 99.1
Seritage Growth Properties公布了2023年第二季度
纽约——2023年8月14日——全国零售、住宅和混合用途物业的所有者和开发商Seritage Growth Properties（纽约证券交易所代码：SRG）（“公司”）今天公布了截至2023年6月30日的三个月和六个月的财务和经营业绩。
“我们继续在战略上取得进展，以最大限度地提高股东的价值。自2022年3月启动销售计划以来，我们已经以约14亿美元的总收益出售了127处房产，并偿还了9.6亿美元的定期贷款。我们的快速去杠杆化消除了6,720万美元的还本付息、2190万美元的全资空置或非收入产出物业的负利润，以及处置的合资企业资产的巨额年度套利和开发成本。今年迄今为止，我们已经出售了54处全资、合并或合资房产，总收益为6.546亿美元。此外，我们有超过2亿美元的资产，要么是签订合同的，要么是已接受的报价。我们计划继续使用多余的销售收益来减少公司的定期贷款余额。在销售活动的同时，我们将继续通过租赁、开发和授权活动为计划在后期出售的房产增加资产价值。” 首席执行官兼总裁Andrea L. Olshan说。
促销亮点：
财务要点：
在截至2023年6月30日的三个月中：
其他亮点
1
销售活动
下表提供了有关公司处置活动的更多信息。第一张表提供了截至 2023 年 8 月 11 日的处置信息。第二张表格提供了截至2023年8月11日按市场、房地产类型和交易规模划分的投资组合状况的最新信息。
截至2023年8月11日的销售进展 (1) (2) |
|
||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
||
稳定了 |
数字 |
帽子 |
|
2023 年销售额 |
2024 年及以后的销售额 |
总收益 |
|
||
自 2023 年 3 月 31 日起关闭 |
2 |
7.2% |
|
2 |
- |
$ |
36,650 |
|
|
已签订合同-没有 DD |
2 |
7.5% |
|
2 |
- |
$ |
48,200 |
|
|
根据合同-在 DD 中 |
1 |
6.6% |
|
1 |
- |
$ |
5,200 |
|
|
PSA Neg. /已接受报价 |
1 |
7..4% |
|
1 |
- |
$ |
34,000 |
|
|
总计 |
6 |
7.3% |
|
6 |
- |
$ |
124,050 |
|
|
剩余的稳定销售包裹 |
3 |
|
|
- |
3 |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
||
部分稳定 |
数字 |
帽子 |
|
2023 年销售额 |
2024 年及以后的销售额 |
总收益 |
|
||
自 2023 年 3 月 31 日起关闭 |
5 |
7.3% |
|
5 |
- |
$ |
102,450 |
|
|
已签订合同-没有 DD |
2 |
5.8% |
|
1 |
1 |
$ |
43,500 |
|
|
根据合同-在 DD 中 |
- |
不适用 |
|
- |
- |
$ |
- |
|
|
PSA Neg. /已接受报价 |
- |
不适用 |
|
- |
- |
$ |
- |
|
|
总计 |
7 |
6.8% |
|
6 |
1 |
$ |
145,950 |
|
|
剩余部分稳定的销售包裹 |
5 |
|
|
2 |
3 |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
||
护垫 |
数字 |
帽子 |
|
2023 年销售额 |
2024 年及以后的销售额 |
总收益 |
|
||
自 2023 年 3 月 31 日起关闭 |
2 |
5.7% |
|
2 |
- |
$ |
7,015 |
|
|
已签订合同-没有 DD |
1 |
9.8% |
|
1 |
- |
$ |
2,450 |
|
|
根据合同-在 DD 中 |
1 |
5.5% |
|
1 |
- |
$ |
2,727 |
|
|
PSA Neg. /已接受报价 |
1 |
6.1% |
|
1 |
- |
$ |
4,000 |
|
|
总计 |
5 |
6.4% |
|
5 |
- |
$ |
16,192 |
|
|
剩余的 Pad 销售包裹 |
- |
|
|
- |
- |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
||
合资企业 |
数字 |
PSF |
|
2023 年销售额 |
2024 年及以后的销售额 |
总收益 |
|
||
自 2023 年 3 月 31 日起关闭 |
7 |
$ |
101.47 |
|
7 |
- |
$ |
114,675 |
|
已签订合同-没有 DD |
1 |
$ |
97.82 |
|
1 |
- |
$ |
25,964 |
|
根据合同-在 DD 中 |
- |
不适用 |
|
- |
- |
$ |
- |
|
|
PSA Neg. /已接受报价 |
1 |
$ |
43.53 |
|
1 |
- |
$ |
8,139 |
|
总计 |
9 |
$ |
94.01 |
|
9 |
- |
$ |
148,778 |
|
剩余的合资企业销售包裹 |
7 |
|
|
1 |
6 |
|
|
||
非创收活动 |
数字 |
PSF |
|
每英亩 |
|
持有成本 |
|
2023 年销售额 |
2024 年及以后的销售额 |
总收益 |
|
||||
自 2023 年 3 月 31 日起关闭 |
11 |
$ |
76.19 |
|
$ |
754 |
|
$ |
(5,809 |
) |
11 |
- |
$ |
102,997 |
|
合同已签订——没有 DD (3) |
3 |
$ |
19.60 |
|
$ |
417 |
|
$ |
(822 |
) |
3 |
- |
$ |
13,137 |
|
根据合同-在 DD 中 |
2 |
$ |
69.73 |
|
$ |
890 |
|
$ |
(602 |
) |
2 |
- |
$ |
18,952 |
|
PSA Neg. /已接受报价 |
4 |
$ |
24.28 |
|
$ |
259 |
|
$ |
(1,241 |
) |
3 |
1 |
$ |
16,100 |
|
总计 |
20 |
$ |
51.13 |
|
$ |
601 |
|
$ |
(8,474 |
) |
19 |
1 |
$ |
151,186 |
|
剩余的非创收销售包裹 |
18 |
|
|
|
|
|
|
5 |
13 |
|
|
||||
2
|
截至 |
截至2023年8月11日的2023年销售预测 |
截至 2023 年 8 月 11 日，2024 年及以后的销售预测 |
||||||
类别 |
销售组合 |
已售出 |
已签订合同-没有 DD |
已签订合同-在 DD 中 |
PSA Neg. /已接受报价 |
管道 |
已签订合同-没有 DD |
PSA Neg. /已接受报价 |
管道 |
门户市场 |
11 |
1 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
10 |
主要市场 |
44 |
20 |
5 |
2 |
1 |
4 |
1 |
- |
11 |
二级市场 |
35 |
24 |
1 |
2 |
2 |
2 |
- |
1 |
3 |
三级市场 |
17 |
9 |
2 |
- |
3 |
2 |
- |
- |
1 |
市场构成总计 |
107 |
54 |
8 |
4 |
6 |
8 |
1 |
1 |
25 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
多租户零售 |
32 |
23 |
2 |
- |
1 |
1 |
1 |
- |
4 |
总理 |
10 |
1 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
9 |
住宅 |
5 |
3 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
2 |
其他未合并实体 |
13 |
6 |
1 |
- |
1 |
1 |
- |
- |
4 |
非核心资产 |
47 |
21 |
5 |
4 |
4 |
6 |
- |
1 |
6 |
物业类型总计 |
107 |
54 |
8 |
4 |
6 |
8 |
1 |
1 |
25 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
低于 1000 万美元 |
60 |
31 |
5 |
3 |
5 |
7 |
- |
1 |
8 |
1000 万至 3000 万美元 |
28 |
19 |
2 |
1 |
- |
1 |
- |
- |
5 |
3000 万美元至 5000 万美元 |
11 |
2 |
1 |
- |
1 |
- |
1 |
- |
6 |
超过 5,000 万美元 |
8 |
2 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
6 |
交易总规模 |
107 |
54 |
8 |
4 |
6 |
8 |
1 |
1 |
25 |
(1) 2023年和2024年的销售预测基于公司的最新预测和假设，但公司警告说，实际业绩可能存在重大差异。
(2) 包括Seritage目前预测的部分和全部资产交易。截至2023年1月1日，该公司持有97处房产的权益。目前预计其中9处房产将分成两笔或更多笔单独的交易出售，这可能会发生变化，因此目前的投资组合总数为107笔交易。
投资组合
下表汇总了截至2023年6月30日按计划用途划分的公司房产：
（以千计，租约数量和面积数据除外）
计划用量 |
|
总计 |
|
建于 SF /Acreage (1) |
|
租赁的顺丰速运 (1) (2) |
|
|
平均。占地面积/场地 |
|
||
合并 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
多租户零售 |
|
8 |
|
1,299 平方英尺/130 英亩 |
|
|
948 |
|
|
|
16.3 |
|
住宅 (3) |
|
2 |
|
33 平方英尺/19 英亩 |
|
|
33 |
|
|
|
9.5 |
|
总理 |
|
4 |
|
228 平方英尺/69 英亩 |
|
|
156 |
|
|
|
17.2 |
|
非核心 (4) |
|
24 |
|
3,624 平方英尺/303 英亩 |
|
|
182 |
|
|
|
12.6 |
|
未合并 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
其他实体 |
|
8 |
|
626 平方英尺/130 英亩 |
|
|
152 |
|
|
|
16.2 |
|
住宅 (3) |
|
1 |
|
49 平方英尺/12 英亩 |
|
|
32 |
|
|
|
11.7 |
|
总理 |
|
3 |
|
158 平方英尺/57 英亩 |
|
|
106 |
|
|
|
19.0 |
|
(1) 平方英尺按公司按比例分配。
(2) 基于2023年6月30日签署的租约。
(3) 平方英尺代表已建成的辅助零售空间，而面积代表零售面积和住宅面积。
(4) 代表公司先前指定出售的资产。
3
多租户零售
在截至2023年6月30日的三个月中，公司向其多租户零售物业投资了120万美元。多租户零售投资组合中剩余的资本支出主要包括租户改善。
下表汇总了截至2023年6月30日所有多租户零售签署的租约，包括按公司比例分摊的未合并实体：
（以千计，租约数量和PSF数据除外） |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
|
的数量 |
|
|
已租用 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|
年度总基数 |
|
|
% 的 |
|
|
年度总收入 |
|
||||||
租户 |
|
租赁 |
|
|
GLA |
|
|
可租赁的 GLA |
|
|
租金（“ABR”） |
|
|
总ABR |
|
|
租用 PSF (“ABR PSF”) |
|
||||||
就地零售租约 |
|
|
38 |
|
|
|
784 |
|
|
|
60.3 |
% |
|
$ |
19,126 |
|
|
|
85.9 |
% |
|
$ |
24.40 |
|
SNO 零售租赁 (1) (2) |
|
|
8 |
|
|
|
164 |
|
|
|
12.7 |
% |
|
|
3,146 |
|
|
|
14.1 |
% |
|
|
19.18 |
|
零售租赁总额 |
|
|
46 |
|
|
|
948 |
|
|
|
73.0 |
% |
|
$ |
22,272 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
23.49 |
|
(1) SNO = 已签署的尚未开放的租约。 |
|
|||||||||||||||||||||||
(2) SNO GLA和租金包括2023年第二季度签署的租户扩建协议，不算作租约。 |
|
|||||||||||||||||||||||
在截至2023年6月30日的三个月中，该公司签署了一份新的租约和一项零售物业的租约扩建协议，总面积约为1.1万平方英尺，平均基本租金为每平方英尺30.91美元。此外，该公司还开发了超过10万平方英尺的租赁渠道。该公司拥有78.4万平方英尺的租赁面积，约16.4万平方英尺的已签约但尚未开放。Seritage的多租户零售物业的总入住率为73.0％。截至2023年6月30日，还有大约35.1万平方英尺可供出租。
（以千计，租约数量和PSF数据除外） |
|
的数量 |
|
|
|
|
|
|
|
|
每年 |
|
|
||||
|
|
SNO 租赁 |
|
|
GLA |
|
|
ABR |
|
|
租用 PSF |
|
|
||||
截至2023年3月31日 |
|
|
9 |
|
|
|
159 |
|
|
$ |
3,085 |
|
|
$ |
19.40 |
|
|
已打开 |
|
|
(1 |
) |
|
|
(4 |
) |
|
|
(129 |
) |
|
|
32.25 |
|
|
已售出/已终止 |
|
|
(1 |
) |
|
|
(2 |
) |
|
|
(150 |
) |
|
|
75.00 |
|
|
已签署 |
|
|
1 |
|
|
|
11 |
|
|
|
340 |
|
|
|
30.91 |
|
|
截至2023年6月30日 |
|
|
8 |
|
|
|
164 |
|
|
$ |
3,146 |
|
|
$ |
19.18 |
|
|
高级混合用途
该公司有三个主要的混合用途项目处于活跃的租赁/租户开放阶段：佛罗里达州的阿文图拉、加利福尼亚州的圣莫尼卡和加利福尼亚州的圣地亚哥。截至2023年6月30日，该公司有20.5万平方英尺的就地租赁面积（共享面积为10.9万平方英尺），已签订但未开业的16.3万平方英尺（共享面积为15.3万平方英尺），17.5万平方英尺可供出租（共享面积为12.4万平方英尺）。
下表汇总了截至2023年6月30日Premier资产的所有已签署租约，包括按公司比例分摊的未合并实体：
|
的数量 |
|
|
已租用 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|
年度净收入 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|
年度净收入 |
|
||||||
租户 |
租赁 |
|
|
GLA |
|
|
可租赁的 GLA |
|
|
基本租金 |
|
|
年租金 |
|
|
租用 PSF |
|
||||||
就地零售租约 |
|
24 |
|
|
|
47 |
|
|
|
12.1 |
% |
|
$ |
3,070 |
|
|
|
17.3 |
% |
|
$ |
65.32 |
|
就地办公租赁 |
|
1 |
|
|
|
62 |
|
|
|
16.0 |
% |
|
|
4,220 |
|
|
|
23.8 |
% |
|
|
68.06 |
|
截至2022年3月31日的SNO零售租约 (1) |
|
22 |
|
|
|
111 |
|
|
|
|
|
|
8,679 |
|
|
|
|
|
|
78.19 |
|
||
已打开 |
|
(4 |
) |
|
|
(4 |
) |
|
|
|
|
|
(381 |
) |
|
|
|
|
|
95.25 |
|
||
截至 2023 年 6 月 30 日，SNO 的零售租约 (1) |
|
18 |
|
|
|
107 |
|
|
|
27.8 |
% |
|
|
8,298 |
|
|
|
46.9 |
% |
|
|
77.55 |
|
截至2022年3月31日的SNO办公室租约 (1) |
|
3 |
|
|
|
46 |
|
|
|
|
|
|
2,109 |
|
|
|
|
|
|
45.85 |
|
||
已打开 |
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
||
截至 2023 年 6 月 30 日，SNO 的零售租约 (1) |
|
3 |
|
|
|
46 |
|
|
|
11.9 |
% |
|
|
2,109 |
|
|
|
11.9 |
% |
|
|
45.85 |
|
截至2023年6月30日，多元化租赁总额 |
|
46 |
|
|
|
262 |
|
|
|
67.8 |
% |
|
$ |
17,697 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
67.55 |
|
(1) SNO = 已签署的尚未开放的租约 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||
(2) 除租赁数量和PSF数据外，以千计 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||
在截至2023年6月30日的三个月中，公司向其合并的主要开发和运营物业投资了1,540万美元，向其未合并的主要实体又投资了300万美元。
4
阿文图拉
2023年第二季度，该公司继续推进位于佛罗里达州阿文图拉的项目21.6万平方英尺的办公和零售租赁。该公司正在完成该资产的施工，并于2023年7月和8月向公众开放了首批租户，占地约26,000平方英尺，并将继续滚动开放。
该公司的入住率为66.6％，有7.2万平方英尺可供出租，其中3.2万平方英尺正在租赁谈判中，另外还有超过3.1万平方英尺的租赁活动。有关公司在截至2023年6月30日的三个月中确认的位于佛罗里达州阿文图拉的开发物业减值的讨论，请参阅下文 “减值” 部分。
财务摘要
下表汇总了公司截至2023年6月30日的三个月和六个月的财务业绩：
（除每股金额外，以千计） |
|
三个月已结束 |
|
|
六个月已结束 |
|
||||||||||
|
|
2023年6月30日 |
|
|
2022年6月30日 |
|
|
2023年6月30日 |
|
|
2022年6月30日 |
|
||||
归属于Seritage的净亏损 |
|
$ |
(96,932 |
) |
|
$ |
(111,980 |
) |
|
$ |
(160,143 |
) |
|
$ |
(165,410 |
) |
归属于Seritage的每股净亏损 |
|
|
(1.73 |
) |
|
|
(2.56 |
) |
|
|
(2.85 |
) |
|
|
(3.79 |
) |
NOI 总计 |
|
|
2,996 |
|
|
|
10,602 |
|
|
|
6,099 |
|
|
|
21,095 |
|
在截至2023年6月30日的季度中：
总净收入包括：
（以千计） |
|
截至6月30日的三个月 |
|
|||||
合并财产 |
|
2023 |
|
|
2022 |
|
||
多租户零售 |
|
$ |
3,920 |
|
|
$ |
3,936 |
|
总理 |
|
|
(402 |
) |
|
|
(163 |
) |
住宅 |
|
|
(57 |
) |
|
|
— |
|
非核心 |
|
|
(1,331 |
) |
|
|
(1,044 |
) |
已售出 |
|
|
(138 |
) |
|
|
5,828 |
|
总计 |
|
|
1,992 |
|
|
|
8,557 |
|
未合并的属性 |
|
|
|
|
||||
住宅 |
|
|
194 |
|
|
|
84 |
|
总理 |
|
|
306 |
|
|
|
(96 |
) |
其他合资企业 |
|
|
504 |
|
|
|
2,057 |
|
总计 |
|
|
1,004 |
|
|
|
2,045 |
|
NOI 总计 |
|
$ |
2,996 |
|
|
$ |
10,602 |
|
截至2023年6月30日，公司手头现金为1.378亿美元，其中包括1,290万美元的限制性现金。公司预计将利用这些流动性来源，以及未来的销售和/或潜在的债务和资本市场交易，来偿还其融资义务并为其运营和开发活动提供资金。出售资产、合伙企业以及信贷或资本市场交易所获得的资金取决于各种条件，无法保证此类交易一定会完成。有关我们流动性状况的更多信息，包括我们的持续经营分析，请参阅第一部分第1项和标题为 “管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析” 部分中包含的合并财务报表附注，每份附注均载于我们的10-Q表季度报告。
减值
在截至2023年6月30日的季度中，由于开发和施工成本上涨以及市场状况恶化，公司确认其位于佛罗里达州阿文图拉的开发物业减值1.015亿美元。根据公认会计原则，减值是由于资产的账面价值超过了估计持有期内未贴现的现金流。减值金额是通过对预计现金流进行折扣并将账面价值减记为贴现的当前公允价值来确定的。
公司将继续评估其投资组合，包括其发展计划和持有期，这可能会导致未来时期的额外减值。
5
分红
2023年2月15日，公司董事会宣布每股A系列优先股派发0.4375美元的优先股股息。优先股息于2023年4月17日支付给2023年3月31日的登记持有人。
2023年4月27日，公司董事会宣布每股A系列优先股派发0.4375美元的优先股股息。优先股息于2023年7月14日支付给2023年6月30日的登记持有人。
2023年7月23日，公司董事会宣布每股A系列优先股派发0.4375美元的优先股股息。优先股息将于2023年10月13日支付给2023年9月30日的登记持有人。
公司董事会预计在定期贷款机制全额偿还之前不会宣布其普通股的分红。
战略审查
在2022年10月24日的2022年年度股东大会上，Seritage的股东批准了公司的出售计划。随着公司执行销售计划，战略审查过程仍在进行中，公司对寻求价值最大化的替代方案（包括可能出售公司）持开放态度。无法保证该进程能否成功。
市场更新
正如公司此前披露的那样，由于各种因素，公司以及整个商业房地产市场经历了并将继续经历越来越具有挑战性的市场状况。这些条件已经适用并将继续对我们的所有资产施加下行定价压力。在决定是否以及何时交易公司的每项剩余资产时，公司将考虑各种因素，包括但不限于买方世界的广度、宏观经济状况、融资的可用性和成本，以及持有资产所需的公司、运营和其他资本支出。如果这些充满挑战的市场状况持续下去，那么我们预计它们将影响我们资产的出售计划收益以及向股东分配的金额和时间。
D&O 保险诉讼
2021年3月2日，公司在特拉华州法院对昆士兰保险公司、Endurance American Insurance Company、Allianz Global Risks US Insurance Company和Continental Casualty Company提起诉讼，这三家公司都是公司（“D&O保险公司”）的D&O保险提供商。由于某些D＆O保险公司拒绝支付与西尔斯破产诉讼辩护相关的某些费用和开支，该公司的诉讼除其他外寻求宣告性救济和金钱赔偿。2022年第四季度，公司与两家D&O保险公司达成和解协议，总收益为1,270万美元。在截至2023年3月31日的三个月中，公司与另外两家D&O保险公司达成和解协议，总收益为1160万美元。在截至2023年3月31日的三个月中，公司获得了380万美元，在截至2023年6月30日的三个月中获得了780万美元，这在合并运营报表中记录在利息和其他收入中。
补充报告
补充报告将在公司网站的 “投资者” 部分公布， www.seritage.com.
非公认会计准则财务指标
公司提到了NOI和Total NOI，这些财务衡量标准包括对美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）的调整。
NOI和NOI总额都不是以下衡量标准：(i) 代表公认会计原则所定义的运营现金流；(ii) 表示可用于满足所有现金流需求（包括分配能力）的现金；（iii）作为衡量流动性的现金流的替代方案；或（iv）在评估公司的经营业绩时应被视为净收益（根据公认会计原则确定）的替代方案。本新闻稿附带的表格中提供了这些指标与公司认为最具可比性的相应公认会计原则指标的对账情况。
6
净营业收入（“NOI”）和NOI总额
NOI的定义是房地产运营收入减去房地产运营支出。其他房地产公司可能使用不同的方法来计算NOI，因此公司对NOI的描述可能无法与其他房地产公司相提并论。该公司认为，NOI提供了有关Seritage、其财务状况和经营业绩的有用信息，因为它仅反映了房地产层面的收入和支出项目。
该公司还使用Total NOI，其中包括其在未合并房产中的比例份额。鉴于公司对根据公认会计原则使用权益法核算的未合并房产的所有权，这种陈述形式提供了对整个公司的财务业绩和状况的见解。
该公司还认为，NOI和总NOI是衡量其经营业绩的有用补充指标，因为它在NOI中排除了解雇费收入等可变项目，以及直线租金和租赁无形资产摊销等非现金项目。
前瞻性陈述
本文件包含联邦证券法所指的前瞻性陈述。前瞻性陈述涉及预期、信念、预测、未来计划和战略、预期事件或趋势以及与非历史事实有关的类似表达。在某些情况下，你可以使用前瞻性术语来识别前瞻性陈述，例如 “可能”、“应该”、“期望”、“打算”、“计划”、“预期”、“相信”、“估计”、“预测” 或 “潜力”，或者这些词语和短语的负面或类似的单词或短语，这些词语或短语是预测或表示未来事件或趋势，不完全与历史问题有关。前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性、假设和突发事件，其中许多是公司无法控制的，这可能会导致实际业绩与任何前瞻性陈述中表达的结果存在显著差异。可能导致或导致此类差异的因素包括但不限于：零售、房地产和总体经济状况的下降；COVID-19 疫情对公司租户和业务的影响、收入、现金流、经营业绩、财务状况、流动性、前景、偿还公司债务的能力以及向股东支付股息和其他分配的能力；与重建活动有关的风险；租金开始时的意外情况租约；租赁条款公司应遵守的债务和其他法律要求；未能在预计的时间范围内或根本没有达到预期的占用率和/或租金水平；持续的负运营现金流对公司为运营和持续发展提供资金的能力的影响；公司获得或获得足够融资来源以满足公司流动性需求的能力；公司作为运营公司的历史相对有限；以及环境、健康、安全和土地使用法律法规。有关这些风险以及其他适用风险、假设和不确定性的更多讨论，请参阅公司向美国证券交易委员会提交的文件中包含的 “风险因素” 和前瞻性陈述披露，包括公司截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告以及随后的任何10-Q表格。尽管公司认为其预测和假设是合理的，但公司警告说，实际业绩可能存在重大差异。公司希望前瞻性陈述仅在规定的时间内发表，除非法律要求，否则不承诺在获得更多信息后对其进行更新或修改。
关于 Seritage 增长属性
Seritage主要从事美国各地零售和混合用途物业的所有权、开发、重建、管理和租赁。截至2023年6月30日，该公司的投资组合包括50处房产的权益，包括约680万平方英尺的总可租赁面积（“GLA”）或定制租赁面积，约157英亩待开发或正在开发以及约360万平方英尺或约303英亩待处置。该投资组合包括由38处全资房产（此类房产，“合并房产”）持有的约520万平方英尺的GLA和由12个未合并实体持有的170万平方英尺的GLA（此类房产，“未合并房产”）。
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Seritage 增长特性
(212) 355-7800
IR@Seritage.com
7
Seritage 增长特性
合并资产负债表
（以千计，股票和每股金额除外）
（未经审计）
|
|
2023年6月30日 |
|
|
2022年12月31日 |
|
||
资产 |
|
|
|
|
|
|
||
投资房地产 |
|
|
|
|
|
|
||
土地 |
|
$ |
134,291 |
|
|
$ |
172,813 |
|
建筑物和装修 |
|
|
356,952 |
|
|
|
463,616 |
|
累计折旧 |
|
|
(43,369 |
) |
|
|
(57,330 |
) |
|
|
|
447,874 |
|
|
|
579,099 |
|
在建工程 |
|
|
128,931 |
|
|
|
185,324 |
|
房地产净投资 |
|
|
576,805 |
|
|
|
764,423 |
|
持有待售房地产 |
|
|
98,084 |
|
|
|
455,617 |
|
对未合并实体的投资 |
|
|
301,493 |
|
|
|
382,597 |
|
现金和现金等价物 |
|
|
124,850 |
|
|
|
133,480 |
|
限制性现金 |
|
|
12,904 |
|
|
|
11,459 |
|
租户和其他应收账款，净额 |
|
|
22,188 |
|
|
|
41,495 |
|
租赁无形资产，净额 |
|
|
1,524 |
|
|
|
1,791 |
|
预付费用、递延费用和其他资产，净额 |
|
|
30,119 |
|
|
|
50,859 |
|
总资产 (1) |
|
$ |
1,167,967 |
|
|
$ |
1,841,721 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
负债和股东权益 |
|
|
|
|
|
|
||
负债 |
|
|
|
|
|
|
||
定期贷款额度，净额 |
|
$ |
549,965 |
|
|
$ |
1,029,754 |
|
应付账款、应计费用和其他负债 |
|
|
56,320 |
|
|
|
89,368 |
|
负债总额 (1) |
|
|
606,285 |
|
|
|
1,119,122 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
承付款和或有开支（注9） |
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
||
股东权益 |
|
|
|
|
|
|
||
A类普通股面值0.01美元；授权1亿股； |
|
|
562 |
|
|
|
561 |
|
A系列优先股面值0.01美元；授权股票1,000万股； |
|
|
28 |
|
|
|
28 |
|
额外的实收资本 |
|
|
1,360,718 |
|
|
|
1,360,411 |
|
累计赤字 |
|
|
(800,674 |
) |
|
|
(640,531 |
) |
股东权益总额 |
|
|
560,634 |
|
|
|
720,469 |
|
非控股权益 |
|
|
1,048 |
|
|
|
2,130 |
|
权益总额 |
|
|
561,682 |
|
|
|
722,599 |
|
负债和权益总额 |
|
$ |
1,167,967 |
|
|
$ |
1,841,721 |
|
(1) 公司的合并资产负债表包括合并可变权益实体（“VIE”）的资产和负债。参见注释 2。截至2023年6月30日，合并资产负债表包括与我们的合并VIE相关的以下金额，不包括运营合伙企业：330万美元的土地、280万美元的建筑和改善、（80）万美元的累计折旧以及其他细列项目中包含的230万美元其他资产。截至2022年12月31日，公司的合并资产负债表包括与我们的合并VIE相关的以下金额，不包括运营合伙企业：660万美元的土地、390万美元的建筑和改善、（100）万美元的累计折旧以及其他细列项目中包含的400万美元其他资产。 |
|
|||||||
8
Seritage 增长特性
合并运营报表
（以千计，每股金额除外）
（未经审计）
|
|
三个月已结束 |
|
|
六个月已结束 |
|
||||||||||
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
||||
收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
租金收入 |
|
$ |
5,517 |
|
|
$ |
29,418 |
|
|
$ |
5,935 |
|
|
$ |
58,502 |
|
管理费和其他费用收入 |
|
|
367 |
|
|
|
286 |
|
|
|
629 |
|
|
|
2,107 |
|
总收入 |
|
|
5,884 |
|
|
|
29,704 |
|
|
|
6,564 |
|
|
|
60,609 |
|
费用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
物业运营 |
|
|
5,196 |
|
|
|
10,801 |
|
|
|
13,381 |
|
|
|
21,833 |
|
房地产税 |
|
|
2,170 |
|
|
|
6,425 |
|
|
|
3,707 |
|
|
|
14,575 |
|
折旧和摊销 |
|
|
4,151 |
|
|
|
10,669 |
|
|
|
8,715 |
|
|
|
22,603 |
|
一般和行政 |
|
|
10,099 |
|
|
|
11,093 |
|
|
|
22,319 |
|
|
|
20,185 |
|
诉讼和解 |
|
|
— |
|
|
|
35,000 |
|
|
|
— |
|
|
|
35,000 |
|
支出总额 |
|
|
21,616 |
|
|
|
73,988 |
|
|
|
48,122 |
|
|
|
114,196 |
|
出售房地产的净收益 |
|
|
33,488 |
|
|
|
68,031 |
|
|
|
45,880 |
|
|
|
67,016 |
|
出售未合并实体权益的收益 |
|
|
7,323 |
|
|
|
— |
|
|
|
7,323 |
|
|
|
— |
|
房地产资产减值 |
|
|
(104,467 |
) |
|
|
(109,343 |
) |
|
|
(107,043 |
) |
|
|
(110,334 |
) |
未合并实体的亏损权益 |
|
|
(13,698 |
) |
|
|
(33,720 |
) |
|
|
(50,070 |
) |
|
|
(66,796 |
) |
利息和其他收入 |
|
|
9,869 |
|
|
|
99 |
|
|
|
15,454 |
|
|
|
110 |
|
利息支出 |
|
|
(12,528 |
) |
|
|
(22,663 |
) |
|
|
(27,730 |
) |
|
|
(45,251 |
) |
所得税前亏损 |
|
|
(95,745 |
) |
|
|
(141,880 |
) |
|
|
(157,744 |
) |
|
|
(208,842 |
) |
所得税福利（准备金） |
|
|
38 |
|
|
|
(203 |
) |
|
|
51 |
|
|
|
(228 |
) |
净亏损 |
|
|
(95,707 |
) |
|
|
(142,083 |
) |
|
|
(157,693 |
) |
|
|
(209,070 |
) |
归属于非控股权益的净亏损 |
|
|
— |
|
|
|
31,328 |
|
|
|
— |
|
|
|
46,110 |
|
归属于Seritage的净亏损 |
|
$ |
(95,707 |
) |
|
$ |
(110,755 |
) |
|
$ |
(157,693 |
) |
|
$ |
(162,960 |
) |
优先股息 |
|
|
(1,225 |
) |
|
|
(1,225 |
) |
|
|
(2,450 |
) |
|
|
(2,450 |
) |
归属于Seritage普通股股东的净亏损 |
|
$ |
(96,932 |
) |
|
$ |
(111,980 |
) |
|
$ |
(160,143 |
) |
|
$ |
(165,410 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
归属于Seritage A类的每股净亏损 |
|
$ |
(1.73 |
) |
|
$ |
(2.56 |
) |
|
$ |
(2.85 |
) |
|
$ |
(3.79 |
) |
归属于Seritage A类的每股净亏损 |
|
$ |
(1.73 |
) |
|
$ |
(2.56 |
) |
|
$ |
(2.85 |
) |
|
$ |
(3.79 |
) |
加权平均A类普通股 |
|
|
56,173 |
|
|
|
43,677 |
|
|
|
56,116 |
|
|
|
43,656 |
|
加权平均A类普通股 |
|
|
56,173 |
|
|
|
43,677 |
|
|
|
56,116 |
|
|
|
43,656 |
|
9
净亏损与 NOI 和 NOI 总额的对账（以千计）
|
|
截至6月30日的三个月 |
|
|
截至6月30日的六个月 |
|
||||||||||
NOI 和 NOI 总额 |
|
2023 |
|
|
2022 |
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
||||
净亏损 |
|
$ |
(95,707 |
) |
|
$ |
(142,083 |
) |
|
$ |
(157,693 |
) |
|
$ |
(209,070 |
) |
解雇费收入 |
|
|
— |
|
|
|
(92 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(369 |
) |
管理费和其他费用收入 |
|
|
(367 |
) |
|
|
(286 |
) |
|
|
(629 |
) |
|
|
(2,107 |
) |
折旧和摊销 |
|
|
4,151 |
|
|
|
10,669 |
|
|
|
8,715 |
|
|
|
22,603 |
|
一般和管理费用 |
|
|
10,099 |
|
|
|
11,093 |
|
|
|
22,319 |
|
|
|
20,185 |
|
诉讼和解 |
|
|
— |
|
|
|
35,000 |
|
|
|
— |
|
|
|
35,000 |
|
未合并实体的亏损权益 |
|
|
13,698 |
|
|
|
33,720 |
|
|
|
50,070 |
|
|
|
66,796 |
|
出售未合并实体权益的收益 |
|
|
(7,323 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(7,323 |
) |
|
|
— |
|
出售房地产的净收益 |
|
|
(33,488 |
) |
|
|
(68,031 |
) |
|
|
(45,880 |
) |
|
|
(67,016 |
) |
房地产资产减值 |
|
|
104,467 |
|
|
|
109,343 |
|
|
|
107,043 |
|
|
|
110,334 |
|
利息和其他收入 |
|
|
(9,869 |
) |
|
|
(99 |
) |
|
|
(15,454 |
) |
|
|
(110 |
) |
利息支出 |
|
|
12,528 |
|
|
|
22,663 |
|
|
|
27,730 |
|
|
|
45,251 |
|
（福利）所得税准备金 |
|
|
(38 |
) |
|
|
203 |
|
|
|
(51 |
) |
|
|
228 |
|
直线租金 |
|
|
3,796 |
|
|
|
(3,599 |
) |
|
|
14,638 |
|
|
|
(4,320 |
) |
高于/低于市场的租金费用 |
|
|
45 |
|
|
|
56 |
|
|
|
93 |
|
|
|
121 |
|
NOI |
|
$ |
1,992 |
|
|
$ |
8,557 |
|
|
$ |
3,578 |
|
|
$ |
17,526 |
|
未合并的实体 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
未合并实体的净营业收入 |
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1,301 |
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2,267 |
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2,959 |
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4,113 |
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直线租金 |
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(294 |
) |
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(228 |
) |
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(440 |
) |
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(556 |
) |
高于/低于市场的租金费用 |
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(3 |
) |
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6 |
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2 |
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12 |
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NOI 总计 |
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$ |
2,996 |
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|
$ |
10,602 |
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|
$ |
6,099 |
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|
$ |
21,095 |
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10