附录 10.1

246 组，LC DBA 北角十字路口

有氧诊断控股有限公司

商业租赁-商业地产

本租赁协议由246 GROUP, LC.（以下简称房东）于 2023 年 7 月 20 日签订并签署 ，就本租约而言，该公司的地址是爱荷华州爱荷华城斯特吉斯角大道 52 号，CARDIO DIAGNOS HOLDINGS, INC.，地址为芝加哥西苏必利尔街 311 号，444 套房，伊利诺伊州 60654，以下简称租户。

1. 前提和期限。考虑到此处预留的租金以及其中包含的协议和条件， 由租户保留和履行的协议和条件，房东特此向租户和租户租赁位于爱荷华州约翰逊县爱荷华城北道奇街 2545 号 爱荷华州爱荷华城 SUITE D 的商业大楼的以下部分：

大约 5060 (M/L) 平方米FT. 被描述为爱荷华州爱荷华城北道奇 街 2545 号 D 套房

包括其中的改进及其所属的所有权利、地役权和附属物 ，更具体地说，包括可能在 “附录 A” 上显示的空间和房屋，任期为五 (5) 年零四 (4) 个月，从 租赁期第一天前一天的午夜开始，即8月1日，2023 年，租赁期最后一天的午夜结束，租期应在 2028 年 11 月 31 日，条件是租户因此支付租金，以其他方式履行在本租约中提供。

2.出租。租户同意从2023年12月1日起每月向房东支付8,505.00美元的总租金（每年102,060.00美元）作为上述房屋的租金，基于每平方英尺15.00美元的初始基本租金和按比例分配的财产税（估计为每月1,277.65美元或每年每平方英尺3.03美元）的额外租金 ，建筑保险（估计 为每平方英尺63.25美元）每月或每年每平方英尺0.15美元），公共区域维护成本（估计为每月838.60美元或每平方英尺每年1.99美元），其中包括草坪、种植和停车场的外部维护区域、公共设施（外部照明和室外水） 和垃圾清理。每平方英尺年租金5.17美元的额外租金应适用于租赁的前12个月，此后每年调整一次 。租金应通过直接存入房东指定的账户支付。在当月 5 日之后收到的租金 将处以5％的罚款。

3.占用。租户于 2023 年 8 月 1 日获准入住，用于 完成必要的租户改进。租户应承担所有公用事业，并遵守本租约中与保险有关的 第11和12段。

4.存款。租户应在签订租约时投标0.00美元的押金，由房东持有 作为本协议的担保，并出价8,505.00美元作为2023年12月第一个月的租金， 应在签订租约时到期。

5.房舍的使用。租户承诺并同意在本租约 期限内仅将租赁场所用于医学实验室和办公空间。

6.安静的享受。房东承诺，其在上述场所的房产是 在 246 GROUP, LC 中，租户在支付此处预留的租金并履行租户按照本租约的规定签订的所有协议 时，应而且可以和平地拥有、持有和享受已消失的房屋，免受房东或任何其他人或法律实体的骚扰、 驱逐或干扰

7。公用事业。租户应支付各种类型和描述的所有公用事业 ，费用由租户承担，包括电、煤气、水、下水道和电话。

8.房舍的保养和维护。

(a) 房东的照顾和抚养责任。房东将对屋顶、地板的 结构部分、墙壁和房屋的其他结构部分进行良好的维修。

(b) 租户的照顾和抚养责任。除非本租约附录 “B” 上可能列出 ，否则租户将自行装修室内装饰。租户将真诚地努力不允许 或允许房舍因租户、其代理人、员工、客户或受邀者的任何行为或疏忽而损坏或贬值。 租户应自费维护租赁场所内部（包括内部 墙壁）照明、灯泡和管道、所有管道和下水道系统、所有电气和布线系统以及所有供暖、通风、 和空调系统的良好秩序和状态。此外，租户全权负责平板玻璃窗、 外门和外部标牌的维修、维护和更换。租户将自费安装和维护地板覆盖物和墙布。除非事先获得房东 或Northpoint Crossing公寓业主协会（如适用）的书面批准，租户不得改造或改造租赁场所的外部或结构部分。

(c) 租户不得非法使用。租户不得非法使用 场所，并同意遵守所有关于租户 使用房屋的城市、州和联邦法规、法令和法律的所有有效法规。

9。(a) 在 期结束时交出房屋——拆除固定装置。

租户同意，在本租约终止后，它将以良好和干净的状态交出租赁的 房屋，但普通磨损和折旧的影响除外，或者租户没有过错或责任的损坏 。

(b) 在本租约、续订或 续订期满时，如果租户没有违约，租户可以拆除该租户在租赁的 场所安装的任何固定装置或设备，前提是该租户修复因拆除而造成的任何和所有损失。

(c) 暂时搁置。在本租约 期限到期之日之后，继续占有，包括租户续订或延期，再加上房东 收到指定的租金（且双方没有就延长本租约或签订新租约达成书面协议），将构成本租约的逐月 延期。租户在此 “持有” 期内的入住应按租约到期时基本租金 的115％收取。

10。转让和转租。未经房东书面许可，本租约的任何转让或 房屋或其任何部分的转租，均应根据房东的选择，使 的租金成为租赁期限的剩余部分，一次性支付。不得不合理地拒绝给予此类书面许可。

11。保险。

(a) 房东和租户将各自在 处所的财产权益及其相关责任，以及房屋内的个人财产，合理地投保危险和人员伤亡保险； 即火灾和通常在扩大保险范围内的物品；租户将从相应的保险公司那里获得并向房东交付大意如此的证明 。此类保险应根据双方的权益 支付给他们，但特此转让租户在保险收益中的份额，并将其支付给房东，以担保租户当时到期和欠房东的租金 或其他债务。

(b) 租户不会采取或不采取任何会使任何 保险无效或提高房东根据法律或本租约条款拥有或应拥有留置权的租户 房屋或任何个人财产的房地产改善的现行保险费率的行为。

(c) 除非在本租约中附有特殊条款 ，否则不得放弃代位权。

(d) 租户还同意遵守爱荷华州保险 服务局的建议，负责并立即支付上述场所和 所属建筑物保险费率的任何增加，就像目前的租金一样，这是由于租户使用房屋 与本文所设想和同意的不同 所导致的风险或危险增加。

12。赔偿和责任保险。除非房东因建筑物的屋顶和结构部分而产生的任何疏忽 ，否则租户将保护、补偿房东 ，使房东 免受任何事故或其他事件造成或由此产生的任何损失、成本、损害和费用，无论是在租赁房屋内、之上还是周围，或造成任何人或财产的伤害和/或损害，或直接或间接归因于租户或任何通过以下方式提出索赔的人的租赁、使用或占用，或其任何部分或在 租户下。租户进一步承诺并同意，它将自费为一家或多家获准在爱荷华州开展业务的责任公司购买和维持意外伤害和责任保险 ，任何一次 事件的金额均不少于200万美元，总额为400万美元，保护房东免受因任何 个人或任何属于任何个人或任何财产的伤害而提出的索赔、损失、费用或费用由于此类伤亡、事故或在已消亡的场所内或附近发生的人员或个人在其任期内。上述保单的证书或副本，注明房东的姓名，并在取消前提前十五 (15) 天通知房东，应在本租约期限开始之日 之日起二十 (20) 天内交付给房东。

13。火灾和伤亡——房舍被部分摧毁。

(a) 如果租赁场所受到部分破坏或损坏， 这是业务干扰，也就是说，这阻碍了正常的业务运营，并且损坏在发生后的九十 (90) 天内可以合理修复，则本租约不得终止，但在业务干扰期间，租赁场所的租金应减少 。如果发生部分破坏，房东应在损坏发生后的九十 (90) 天内修复此类损失，除非由于天灾、分子、公敌、罢工、骚乱、起义、政府 监管、城市法令、劳动力、物资或交通短缺或其他房东无法合理控制的原因而无法这样做。

(b) 分区。如果 该房产所在的城市或市政当局的分区法令使房东无法通过勤奋而及时的努力获得必要的许可证，无法进行修复和/或 重建，使租户无法在这些房屋上开展业务，则应将这种部分破坏视为下一段所规定的全部销毁 。

(c) 彻底销毁商业用途。如果包括停车场在内的租赁场所遭到破坏或损坏 （如果停车区是本租约标的物的一部分），导致租户 无法在该房屋或当时正在使用的房屋的合法用途上开展业务，而且 无法在九十（90）天内修复损坏 ，则房东或租户可以选择终止本租约。在这种情况下，此种终止 应受一方在销毁后的二十 (20) 天内向另一方发出书面通知的影响。租户应在发出此类通知后的十 (10) 天内交出所有权，双方应免除本协议下的所有未来义务， 租户仅在销毁之日按比例支付租金。如果本租约终止，房东可以选择， 可以根据其意愿和需求进行重建或不重建。

14。谴责。

(a) 裁决的处置。如果主管当局谴责或占用全部或任何部分已消失的房屋 用于任何公共或准公共用途或目的，则各方都有权将 应付给它的任何裁决保留为自己的财产。或者，如果由于谴责而作出了全部裁决，则每个 方都有权在上述裁决中获得公平合理的比例。

(b) 租赁终止日期。如果整个废弃的房屋都被判处死刑或占领，则房东不对租户承担任何责任，除非租户的权利如上文第13（a）段所述。

15。租约终止和租户违约。

(a) 到期时或收到违约通知时终止。

本租约将在到期期后终止；或者，如果本 租约以书面形式明确规定了任何期权或期权，如果租户行使了任何此类期权，则本租约 将在期权期限或条款到期时终止。根据本租约的条款和规定，如果租户 违约或租户 违约，房东可以选择取消和没收本租约，前提是 但是，除非下文 15 (b) 另有规定，否则在任何此类取消和没收之前，房东应向租户发出书面通知，指明 违约或违约，并声明本租约将被取消和没收在发出此类通知后十 (10) 天，除非 此类违约或违约行为在此类通知中得到补救宽限期。（见下文第16段。）作为额外的可选程序或 作为上述程序的替代方案（均不排除其他程序），房东可以按照下文第16段的规定行事，前提是。

(b) 租户破产或破产。如果租户 被裁定为破产，或者由于任何 破产或破产程序或其他法律运作而导致租户租赁权益的司法出售或其他转让，但不是由于死亡，并且在房东向租户发出通知后的十 (10) 天内，此类破产、司法出售或转让 尚未撤销或撤销 事件，房东可以在发出十 (10) 天的 书面通知后，选择立即终止本租约，重新进入上述场所房东对租户，均在适用法律允许的范围内。

(c) 在上文 (a) 和 (b) 中，对任何违约的豁免不构成对任何后续违约或违约的放弃 。

(d) 房东在 租户违约时接受钥匙、做广告和重新租赁，仅应解释为房东为减轻损失所做的努力，而不是终止本租约的协议。

16。任何一方都有权弥补对方的任何违约。如果 任何一方在履行或遵守本 租赁的任何条款、契约或条件时违约，并且这种违约在一方向另一方发出书面通知后持续三十 (30) 天，则 受侵者，除了现在或以后法律规定的所有其他补救措施外，可以但不必履行该条款，盟约 或条件，或弥补此类违约，任何预付款均应根据要求立即偿还，并按每年 9% 的 利率偿还预付款日期。

17。机械师的留置权。但是，无论是租户还是任何由租户主张或 根据租户提出索赔的人，都无权在上述 处所、其中的任何建筑物或改善项目上或租户的租赁权益申请或放置任何机械师的留置权或其他任何种类或性质的留置权，特此通知 ，任何可能提供任何材料、服务或劳动力的承包商、分包商或其他任何人对于任何建筑物，改善、改造、 维修或其任何部分，应随时获得或有权获得任何留置权，并为了进一步的安全

房东、租户承诺并同意事先向任何可能提供或同意提供任何此类材料、服务或劳动力的承包商和分包商发出实际通知 。

18。权利累积。本租约中规定的任何一方的各种权利、权力、选择 和补救措施应解释为累积性的，其中任何一方均不得排斥其他人，也不得排除法律允许任何一方的任何权利、补救措施或优先权，并且在任何违约情况下，都不得影响或损害任何一方寻求任何其他公平或法律补救措施的权利 在任何方面都没有得到补救、不满意或未出院。

19。通知和要求。除非任何一方 以书面形式将不同的地址通知另一方，否则应在本租约第一页指定的相应地址向本租约各方发出本租约中规定的通知 。在不影响以书面形式通知一方或 提出要求或其他通信的任何其他方法的前提下，此类消息在发送时应视为根据本租约的条款发出，地址为上面指定的 ，邮费已预付，通过挂号信或挂号邮件，要求退货收据，由美国邮政发送，因此 存放在美国邮箱中。

20。约束继承人和受让人并使之受益的规定。此处包含的每个 契约和协议均应延伸至各自的继承人、继承人、管理人、遗嘱执行人 和受让人，并对其具有约束力；除非本租约的任何部分以共同租赁形式持有，则权益继承人应是 幸存的共同租户。

21。改为书面形式。除非由 双方正式签署并交付给房东和租户的书面文书，否则房东或租户保留或履行的本租约中的任何契约、条款、条款或 条件均不得以任何方式修改、免除或放弃。本租约包含 双方的全部协议。

22。施工。此处的单词和短语，包括此处的确认， 应根据上下文解释为单数或复数，并解释为阳性、女性或中性性别。

23。停车。租户将与其他租户共享房东拥有的土地上 租赁房屋周围的车道和停车设施。根据本租约先前条款 ，重铺路面或更换停车区的费用 由房东负责，不包含在租户的维护义务中。

24。续订选项。租户可以选择将租赁期限连续延长三 (3) 期，每期五 (5) 年。每个续订期的租金应根据从即将到期的租赁期开始起适用于租金的 所有城市消费者的CPI指数（如果有的话）进行调整，而 即将到期的租赁期限到期前180天。

25。标牌。除非本租约中另有说明，否则从 建筑物外部可见的所有标牌（包括但不限于塔架、建筑物表面、外墙玻璃和公共 场地上的标志）都必须得到房东的批准，符合公寓协会章程和爱荷华市的标志条例。

26。房东改善。在各方签署本租约并且 租户向房东支付第一个月的租金后，房东应按照附录 “A” 上的 对租赁房屋进行改进。

27。租户改进。租户应根据附录 B 所附的 Apex Construction Company, Inc. 2023 年 6 月 8 日提案（“提案”）的规定，在很大程度上符合计划和规格对房屋 进行改善。房东应 向租户提供一次性租户改善补贴，金额不超过每可出租平方英尺 50美元房舍的最高补贴为253,000.00美元（“租户改善补贴”），用于支付与 相关的费用租户改进。在任何情况下，房东都没有义务为房东不同意 或超过租户的租户改善费用缴款

改善津贴。租户在 2023 年 12 月 1 日之前向房东出示支持完成此类租户改善费用的惯常文件后，这些文件 的范围和细节足以满足在大楼 所在市场区域运营的商业建筑贷款人的需求，其中应包括租户承包商的已付发票和留置权豁免的副本，房东应向租户 偿还已完成租户的费用工作，最高不超过租户改善津贴的金额。超过租户改善津贴 的任何租户工作的所有费用均应由租户在到期时立即支付。在 2023 年 12 月 1 日之前未使用并向房东申请的 租户改善津贴的任何部分都将被没收。

房东和租户承认，为了让房东能够全额摊销和收回房东的租户改善补贴，必须有 的租金付款的十 (10) 年摊销期。如果租户在 2023 年 11 月 1 日租金开始之日起至少十 (10) 年之前终止租约或未能续订租约，则租户应在提前终止或不续订日期后的三十 (30) 天内（如适用）向房东支付租户改善补贴的未摊销部分。例如，假设租户改善补贴的最高为263,000.00美元，而租户在最初的五 (5) 年期限后终止了与房东的租约，则租户将在不续订租约后的三十 (30) 天内向房东支付126,500美元，计算方法是26.3万美元的租户改善补贴乘以5/10（分子是终止租赁或不续订之前的租金支付年份 的部分其分母为10年）。

28。《美国残疾人法》合规。房东应负责确保两间完工的浴室 首次符合 ADA 规定。租户应对美国 残疾人法案的所有剩余遵守情况承担全部责任。

29。房东的访问权限。除非紧急情况适用，否则房东及其代表和员工 应有权完全进入房屋，以便查看房屋并向潜在购买者展示，并在向租户发出合理的 通知后进行必要的维修。

30。保留条款。如果本租约的任何条款被视为 无效，则双方同意，其余条款应被视为具有完全的效力和效力，就好像它们是在无效条款被删除后双方执行的 一样。

31。环境盟约。本租约中传达的利息受 环境盟约的约束。有关确切的语言，请参阅附录 C。

32。承认公寓制度。租户承认并接受 租赁房屋作为公寓制度的一部分，并同意受该制度和协会附带的规则和限制的约束。 有关规章制度，请参阅附录 D。

为此，本协议双方已在 中正式签署了本租约，重复了上面写的日期和年份。

附录 A

房东 在租户入住之前将租赁空间准备为 “普通盒子”（描述如下：）

参见所附建筑物 绘图。 [附录申报中省略了]

附录 A — 建筑图（略）

附录 B

Apex Construction 公司于 2023 年 6 月 8 日提出的提案

参见 接下来的两页

[附录申报中省略了 ]

附录 C

所转让的 租赁权益受2011年7月20日在约翰逊县记录员 办公室记录的环境盟约的约束，该契约记录在第 4779 卷第 674 页。

环境盟约包含以下活动和使用限制：

根据爱荷华州自然资源部第567条、《爱荷华州行政法典》（567 I.A.C. 135.2）、 以及随后修订的定义，不得在物业边界内建造额外的封闭空间 （见环境盟约地图的附带区域）。 为了便于参考，封闭的空格是指， 'space 它可以充当受体或途径，能够对人类造成爆炸或吸入危险，包括 “爆炸性 受体” 和 “封闭的 空间”。爆炸受体是指这些规则（第 567 章 IAC 135）中指定的 并经过爆炸风险评估的受体。密闭空间是指这些 规则（第 567 章 IAC 135J）中指定的用于评估蒸气吸入风险的受体。”封闭的 空间可能包括地下结构，例如带有地下室的建筑物、公用事业金库以及暴风雨和卫生下水道。

附录 D

的规则 和规定
北角十字路口公寓业主的
协会

构成对潜在销售或租赁的干扰，或 骚扰潜在买家或承租人的行为，包括但不限于以下任何一项：