附录 99.2

内部化各方

（Global Net Lease Advisors LLC、Insenciality Retail Advisors, LLC、Global Net Lease

截至2022年6月30日和2023年6月30日的三个月和六个月的合并财务报表

内部化各方

合并财务报表的内容

截至2022年6月30日和2023年6月30日的三个月和六个月

内部化各方

合并财务状况表

（未经审计）

随附的附注是这些合并财务报表不可分割的一部分 。

内部化各方

合并运营报表

（未经审计）

随附的附注是这些合并财务报表不可分割的一部分 。

内部化各方

权益变动（赤字）合并报表

截至2022年6月30日和2023年6月30日的三个月和六个月

（未经审计）

随附的附注是这些合并财务报表不可分割的一部分 。

内部化各方

合并现金流量表

（未经审计）

随附的附注是这些合并财务报表不可分割的一部分 。

内部化各方

合并财务报表附注

（未经审计）

（以千计，除非另有说明）

注1-组织

Global Net Lease Advisors， LLC，必需零售顾问有限责任公司（统称为 “顾问”），Global Net Lease Properties, LLC， LLC（统称为 “物业经理”，包括 “内部化各方”）的子公司 AR Global Investments LLC（“AR Global”）的子公司 Lease, Inc.（“GNL”）和 The Nessionity Retail REIT, Inc.（“RTL”）（每份外部资产管理协议 都是 “咨询协议”，每份协议均为 “咨询协议”物业管理协议（a “物业管理协议”）。

AR Global是Bellevue Capital Partners（“Bellevue”）的全资子公司 。

GNL 是马里兰州的一家公司， 是一家面向美国（“美国”）联邦所得税目的的外部管理的房地产投资信托基金（“REIT”） ，专注于收购和管理全球多元化的战略位置商业房地产投资组合。GNL 投资商业地产，重点是售后回租交易和关键任务的单一租户净租赁资产。

RTL也是马里兰州的一家公司， 也是一家外部管理的房地产投资信托基金，专注于收购和管理主要位于美国的以服务为导向的传统零售和分销相关商业房地产的多元化投资组合。RTL的资产主要包括净租赁的独立单租户物业和主要由 电力中心和生活方式中心组成的多租户零售物业组合。

2023 年 5 月 23 日，GNL、Global 净租赁运营合伙企业、L.P.、特拉华州有限合伙企业（“GNL OP”）、RTL、必需零售房地产投资信托基金运营 合伙企业、特拉华州有限合伙企业（“RTL OP”）、马里兰州有限责任公司 Osmosis Sub I, LLC（“REIT Merger Sub”）），特拉华州有限责任公司、GNL OP（“OP Merger Sub”）的全资子公司Osmosis Sub II, LLC签订了合并协议和计划（“合并协议”）。 根据合并协议的条款和条件，在合并生效时（“房地产投资信托基金合并生效时间”）， RTL将与房地产投资信托基金合并子公司并入房地产投资信托基金合并子公司，房地产投资信托基金合并子公司继续作为 GNL（“房地产投资信托基金合并”）的全资子公司，OP Merger Sub 将与 RTL OP 合并并入 RTL OP 继续作为幸存实体 （“OP 合并”，以及房地产投资信托基金合并的 “合并”）。GNL和RTL还签订了一项协议 ，通过与GNL和RTL的顾问 和物业经理进行一系列合并，将内部化各方的咨询和财产管理职能内部化，称为 “内部化”。

2023年6月4日，RTL、GNL、 顾问、物业管理公司和AR Global与 Blackwells Capital LLC（“Blackwells Capital”）、Blackwells Onshore I LLC（“Blackwells Onshore”）、Jason Aintabi （与布莱克威尔资本和布莱克威尔陆上，“布莱克威尔集团”）签订了合作协议和发行协议（“协议”）、Related Fund Management, LLC（“相关”）、 Jim Lozier 和 Richard O'Toole（与关联方和洛齐尔先生合称 “关联方”，与 Blackwells 各方合称 “Blackwells/关联方”）。

根据协议条款： (1) 双方之间在马里兰州法院和纽约南区联邦法院审理的所有未决诉讼，包括对美国第二巡回上诉法院某些裁决的上诉，将被有偏见地驳回，双方 将被禁止在未来提出任何索赔，除非执行协议条款；(2) Blackwells/Brackwells/BR} 提出的所有要求 GNL 董事会（“GNL 董事会”）和董事会调查的相关方 的 RTL 将被撤回 ，不再具有任何效力或效力，任何索取 GNL 账簿和记录的请求也将被终止或撤回；(3) Blackwells/Related 各方发起的代理竞赛，包括提名持不同政见的董事名单和在 GNL 2023 年年度股东大会上供股东考虑的各种咨询提案，将被终止或撤回；(4) Blackwells/关联方将被禁止参加 (a) 在完成前或更早之前出售 GNL 普通股的任何股份，面值为 0.01 美元（“GNL 普通股”）终止 GNL 和 RTL 之间的拟议合并（“房地产投资信托基金合并”）以及相关的内部化合并，涉及GNL 收购 GNL 和 RTL（“内部化”）提供外部资产和财产管理职能的实体（“内部化”），然后通常仅在公开市场交易中参与 参与或行事除其他外，就任何代理人竞赛或反对任何事宜的招标 与任何第三方保持一致董事会推荐、协议签署 至 2033 年 6 月 4 日期间的任何其他激进活动或未经请求的收购竞标，也称为 “停顿期”；(5) Blackwells/关联方同意亲自出席 出席GNL 2023年年度股东大会以及停顿期内随后的每一次年会 以及任何关于该任命的 GNL 股东特别会议、董事的选举或罢免、房地产投资信托基金合并和 内部化，并在该会议上根据以下规定进行投票根据董事会对这些会议上任何提案的建议； 和 (6) 在GNL和RTL提交与房地产投资信托基金合并和内部化有关的联合招股说明书/委托书 （“联合委托书”）时，Blackwells各方已同意发布一份新闻稿，宣布支持 每笔交易。如果Blackwells/关联方未能履行第 (5) 条规定的义务，他们将授予 不可撤销的代理人，让他在GNL的2023年年会和GNL召集的任何就房地产投资信托基金 合并和内部化进行投票的会议上进行投票。

附注2-重要会计政策摘要

编制所附合并财务报表时一贯适用的重要会计政策摘要如下：

演示基础

随附的 合并财务报表是根据 美利坚合众国（“U.S. GAAP”）普遍接受的会计原则，按权责发生制编制的。

组合原理

随附的 合并财务报表包括内部化缔约方的账目。所有公司间往来账户和交易合并清除。 在确定内部化各方在合资企业中是否拥有控股财务权益以及合并 该实体的账户的要求时，管理层会考虑其他合伙人或成员的所有权、决策权和合同权以及 实质性参与权等因素。

估算值的使用

编制符合美国公认会计原则的合并 财务报表要求管理层做出某些估计和假设，这些估计和假设会影响合并财务报表 之日报告的资产和负债金额以及或有资产和负债的披露 以及报告期内报告的收入和支出金额。因此，实际结果可能与这些估计数不同。 管理层对收入确认做出了重大估计。

现金和现金等价物

内部化缔约方 通常将其现金和现金等价物余额存放在金融机构开设的多个账户中。每个账户中的个人 账户余额由联邦存款保险公司投保（最高 250 美元）。有时，余额可能超过 联邦保险限额。内部化各方在此类账户中没有遭受任何损失，并认为其不会承受 任何重大的现金信用风险。

内部化各方 将购买的所有原始到期日为90天或更短的高流动性工具视为现金等价物。

关联方应收账款

来自相关 方的应收账款主要包括从RTL和GNL应收的报销、管理费、激励费和收购费。定期评估应收账款 的可收回性。在合并的 运营报表中，被确定为无法收回的金额直接记入坏账支出。

收入确认

内部化各方提供的服务的收入被确认为随着时间的推移而获得的收入，因为所提供的服务代表 随着时间的推移而履行的履约义务。根据2014-09年会计准则更新《与客户签订合同的收入》（已编纂为ASC第606条），我们确定内部化方控制第三方为某些内部化 方客户提供的服务，因此按总额计算这些服务的成本和相关的报销收入。有关该期间确认的收入，请参阅 注3。

交易费用

交易费用可以按照每个 GNL 和 RTL 的咨询协议中的规定获得 。内部化各方可能会根据投资的合同 购买价格收取收购费。内部化各方还可能根据处置的投资收益获得处置费 。

资产管理费

根据每个GNL和RTL的咨询协议的规定，可以在相应时期内赚取资产管理费 。AR Global可以选择免除（不是 defer）每季度赚取的任何资产管理费的全部或部分。

物业管理费

物业管理费 是根据内部化各方拥有的实体管理的物业的总收入赚取的。内部化方 可以将其物业管理服务的履行分包给与其签订服务合同的第三方 ，并将其全部或部分物业管理费用支付给与之签订服务合同的第三方。

可报销费用

内部化方 将所有报销的费用包括在收入中，因为内部化各方是主要义务人，可以自由选择供应商 ，并且承担在获得最终用户报销之前向供应商付款的所有信用风险。Internalized 缔约方主要从以下类别获得费用报销：

• 内部化各方代表GNL和RTL支付的费用；

• 内部化各方产生的收购费用，根据和 RTL 的咨询协议的规定，这些费用可报销；

• 内部化各方产生的组织和发行费用，根据每个 GNL 和 RTL 的咨询 协议的规定，这些费用可报销；

• 内部化各方因向每个 GNL 和 RTL 提供 运营和管理服务而产生的运营费用，可根据咨询协议的规定报销；

• 内部化各方产生的董事和高级管理人员责任保险费用，这些费用可按照 RTL 咨询协议的规定报销；。

租赁佣金收入

租赁委员会收入 是根据内部化各方拥有的实体管理的新房产的总收入获得的。

赞助商的费用分配

AR Global向多个全资 或多数股权的咨询实体提供服务，包括内部化各方，因此代表 AR Global 产生管理费用和员工福利。作为编制内部化各方财务报表的一部分，AR Global向每个内部化各方分配某些费用 。这些费用包括：工资、股息、福利、租金及相关费用、差旅及相关费用等。

被特别确定为属于个人顾问的费用 直接向该顾问开具账单，不包含在分配中。 此外，不包括应付给关联方的成本以及AR Global因与标的产品的管理 无关的目的而产生的某些费用。薪酬、福利和管理费用根据员工的角色逐案分配。大多数员工都在使用一种产品，他们的工资和相关费用完全分配给该产品的顾问 。其他在不同顾问和/或 AR Global 之间分配时间的人将根据他们所做的工作进行分配。

所得税

根据《美国国税法》和 适用的州和地方税收法规，内部化各方的应纳税所得额或损失必须在母公司的纳税申报表 中申报。内部化各方作为直通实体的纳税地位取决于其作为有限责任 公司的法律地位。因此，内部化各方无需采取任何税务头寸即可获得直通实体的资格。 因此，随附的合并财务报表中没有为任何联邦、州或地方所得税编列任何准备金。

注3-关联方

截至2022年6月30日和2023年6月30日的三个月以及截至2022年6月30日和2023年6月30日的六个月中，关联方的收入如下表所示 ：

截至2023年6月30日，与关联方 相关的应收账款如下表所示：

资产管理费

资产管理费可根据相应咨询协议中规定的每个 GNL 和 RTL 资产的成本在相应时期内赚取。 内部化各方可以选择免除（而不是推迟）每季度赚取的任何资产管理费的全部或部分。 内部化各方在截至2022年6月30日和2023年6月30日的三个月中赚取的资产管理费金额如下， 在截至2022年6月30日和2023年6月30日的六个月中， 赚取的金额如下：

物业管理费

物业管理费 是按每份咨询协议中概述的物业总收入的百分比赚取的。内部化各方在截至2022年6月30日和2023年6月30日的三个月以及截至6月30日、 2023年和2022年6月30日的六个月中赚取了下述金额的财产 管理费，截至2023年6月30日，有相应的应收物业管理费：

在截至2022年6月30日和2023年6月30日的六个月中， 内部化各方没有免除任何物业管理费。

可报销的费用

内部化方 将所有报销的费用包括在收入中，因为内部化各方是主要义务人，可以自由选择供应商 ，并且在获得每个 GNL 和 RTL 的报销之前承担向此类供应商付款的所有信用风险。Internalized 各方可以获得相当于GNL和RTL每份咨询协议中规定的投资合同购买价格的百分比的报销 。在截至2022年6月30日和2023年6月30日的三个月以及截至2022年6月30日和2023年6月30日的六个月中，内部化各方支付了以下金额 的可报销费用，截至2023年6月30日，已记录了相应的 应收账款：

费用分配

内部化方 将所有报销费用包括在收入中，因为 AR Global 是主要义务人，可以自由选择供应商，而且 承担在获得最终用户报销之前向供应商付款的所有信用风险。AR Global可能会获得相当于咨询 协议中规定的投资合同购买价格的百分比的收购费用的报销 。

AR Global向GNL和RTL提供服务 ，因此代表内部化各方产生间接费用和员工成本。AR Global 产生的这些费用分配给内部化各方。在截至2022年6月30日和2023年6月30日的三个月以及截至6月 30、2022年和2023年6月30日的六个月中， 30、2022年和2023年6月的六个月中， the AR Global代表内部化缔约方产生的以下管理费用分配给了内部化缔约方，这些费用包含在合并运营报表中：

注意 4-后续事件

内部化各方 评估了截至2023年8月2日发生的后续事件，也就是这些财务报表可供发布的日期 。