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会员美国公认会计准则：房地产投资会员2023-06-300001953366明星：safeholdinc. 会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2023-06-300001953366明星：safeholdinc. 会员US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2023-06-300001953366明星：其他房地产股票投资会员美国公认会计准则：房地产投资会员2023-06-300001953366明星：safeholdinc. 会员美国公认会计准则：房地产投资会员2022-12-310001953366明星：其他房地产股票投资会员美国公认会计准则：房地产投资会员2022-12-310001953366明星：运营地产和土地与开发风险投资成员明星：其他房地产股票投资会员2023-06-300001953366明星：运营地产和土地与开发风险投资成员明星：其他房地产股票投资会员2022-12-310001953366明星：Margin Loan Facity会员明星：摩根士丹利银行会员美国公认会计准则：有担保债务成员2023-03-312023-03-310001953366明星：利率类别二级会员美国公认会计准则：信用额度成员明星：safeholdinc. 会员美国公认会计准则：有担保债务成员2023-03-310001953366明星：利率第三类成员美国公认会计准则：信用额度成员明星：safeholdinc. 会员美国公认会计准则：有担保债务成员2023-03-310001953366明星：利率第一类成员美国公认会计准则：信用额度成员明星：safeholdinc. 会员美国公认会计准则：有担保债务成员2023-03-310001953366明星：利率第四类成员美国公认会计准则：信用额度成员明星：safeholdinc. 会员美国公认会计准则：有担保债务成员2023-03-310001953366Star：TermLoan 会员明星：safeholdinc. 会员美国公认会计准则：有担保债务成员2023-03-310001953366明星：Margin Loan Facity会员明星：摩根士丹利银行会员美国公认会计准则：有担保债务成员2023-03-310001953366明星：istarLoan 会员2023-03-310001953366美国公认会计准则：信用额度成员美国公认会计准则：有担保债务成员2023-06-300001953366明星：Margin Loan Facity会员美国公认会计准则：有担保债务成员2023-06-300001953366美国公认会计准则：信用额度成员美国公认会计准则：有担保债务成员2022-12-310001953366明星：Margin Loan Facity会员美国公认会计准则：有担保债务成员2022-12-310001953366美国公认会计准则：有担保债务成员2022-12-310001953366明星：Margin Loan Facity会员美国公认会计准则：有担保债务成员US-GAAP：隔夜指数互换率成员的担保隔夜融资利率2023-01-012023-06-300001953366明星：safeholdinc. 会员2023-01-012023-03-310001953366明星：safeholdinc. 会员2022-01-012022-06-300001953366明星：房地产活动会员2023-04-012023-06-300001953366明星：土地开发会员2023-04-012023-06-300001953366明星：房地产活动会员2023-01-012023-06-300001953366明星：土地开发会员2023-01-012023-06-300001953366明星：房地产活动会员2022-04-012022-06-300001953366明星：土地开发会员2022-04-012022-06-300001953366明星：房地产活动会员2022-01-012022-06-300001953366明星：土地开发会员2022-01-012022-06-300001953366明星：房地产租户接待会员2023-06-300001953366明星：房地产租户接待会员2022-12-310001953366明星：家长投资网会员2023-01-012023-06-300001953366明星：家长投资网会员2022-04-012022-06-300001953366明星：家长投资网会员2022-01-012022-06-300001953366US-GAAP：可变利息实体主要受益人成员2022-12-310001953366US-GAAP：一般和管理费用会员2023-01-012023-06-300001953366US-GAAP：一般和管理费用会员2022-04-012022-06-300001953366US-GAAP：一般和管理费用会员2022-01-012022-06-300001953366US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2023-06-300001953366US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2023-06-300001953366US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2022-12-310001953366US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2022-12-310001953366SRT: 最大成员明星：safeholdinc. 会员2023-03-312023-03-310001953366US-GAAP：土地和土地改善成员2023-06-300001953366US-GAAP：土地和土地改善成员2022-12-310001953366明星：运营地产和土地与开发风险投资成员明星：其他房地产股票投资会员2023-01-012023-06-300001953366明星：运营地产和土地与开发风险投资成员明星：其他房地产股票投资会员2022-01-012022-12-310001953366美国公认会计准则：信用额度成员明星：safeholdinc. 会员美国公认会计准则：有担保债务成员2023-03-312023-03-310001953366US-GAAP：非控股权益成员2023-04-012023-06-300001953366US-GAAP：非控股权益成员2023-01-012023-06-300001953366Star：Safehold 管理服务SRT: 附属机构身份会员2023-03-310001953366Star：Safehold 管理服务SRT: 最低成员SRT: 附属机构身份会员2023-03-312023-03-310001953366Star：Safehold 管理服务SRT: 附属机构身份会员2023-03-312023-03-310001953366美国公认会计准则：有担保债务成员2023-06-300001953366US-GAAP：不良融资应收账款成员2022-12-310001953366明星：运营地产会员2023-06-300001953366US-GAAP：公允价值输入三级会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住US-GAAP：公允价值计量非经常性会员2022-12-310001953366US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住US-GAAP：公允价值计量非经常性会员2022-12-310001953366US-GAAP：公允价值计量非经常性会员2022-01-012022-12-310001953366US-GAAP：应收贷款会员2023-06-300001953366US-GAAP：应收贷款会员2022-12-310001953366US-GAAP：建筑贷款成员2022-12-310001953366美国公认会计准则：第一抵押贷款成员2023-06-300001953366美国公认会计准则：第一抵押贷款成员2022-12-3100019533662023-01-012023-03-310001953366明星：safeholdinc. 会员2022-04-012022-06-300001953366明星：safeholdinc. 会员2023-03-310001953366明星：safeholdinc. 会员2022-12-310001953366明星：safeholdinc. 会员2023-06-3000019533662022-04-012022-06-3000019533662022-01-012022-06-3000019533662023-03-3100019533662022-06-3000019533662022-03-3100019533662021-12-310001953366US-GAAP：可变利息实体主要受益人成员2023-06-3000019533662023-06-3000019533662022-12-3100019533662023-04-012023-06-3000019533662023-08-0700019533662023-01-012023-06-30明星:分段xbrli: 股票iso421:USDiso421:USDxbrli: 股票xbrli: pure明星:课堂star: item星星:周期star: loan星星:财产

整合

美国

证券交易委员会

华盛顿特区 20549

_______________________________________________________________________________

表单10-Q


（Mark One）
☒	根据1934年《证券交易法》第13或15 (d) 条提交的季度报告
在截至的季度期间
2023年6月30日
或者
☐	根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的过渡报告
对于从到的过渡期

委员会文件编号001-41572

_______________________________________________________________________________

星际控股

（注册人的确切姓名如其章程所示）


马里兰州		37-6762818
（公司或组织的州或其他司法管辖区）		（美国国税局雇主识别号）
美洲大道 1114 号，39 楼
纽约 , 纽约州		10036
（主要行政办公室地址）		（邮政编码）

注册人的电话号码，包括区号： (212) 930-9400

_______________________________________________________________________________

根据该法第12（b）条注册的证券：


每个班级的标题	交易品种	注册的每个交易所的名称
实益普通股，面值 0.001 美元	STHO	纳斯达克全球市场

用勾号指明注册人是否：（1）在过去的十二个月中（或在要求注册人提交此类报告的较短时间内）提交了1934年《证券交易法》第13或15（d）条要求提交的所有报告；以及（2）在过去 90 天内一直遵守此类申报要求。是的☐ 没有 ☒

用复选标记表明注册人是否在过去 12 个月内（或者在要求注册人提交此类文件的较短时间内）以电子方式提交了根据第 S-T 法规（本章第 232.405 节）第 405 条要求提交的所有交互式数据文件。是的 ☒没有☐

用复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型申报公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中 “大型加速申报人”、“加速申报公司”、“小型申报公司” 和 “新兴成长型公司” 的定义。


大型加速过滤器	已加速申报者	非‑加速文件管理器	规模较小的申报公司	新兴成长型公司
☐	☐	☒	☐	☒

如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订后的财务会计准则。☒

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见该法第12b-2条）。是的☐没有☒

截至 2023 年 8 月 7 日，有 13,319,552Star Holdings已发行普通股的股票，每股面值0.001美元。


		页面
	介绍性说明	1
第一部分	合并和合并财务信息
第 1 项。	财务报表：
	截至2023年6月30日和2022年12月31日的合并和合并资产负债表（未经审计）	2
	合并和合并运营报表（未经审计）——截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月	3
	截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月的合并和合并综合收益（亏损）报表（未经审计）	4
	合并和合并权益变动表（未经审计）——截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月	5
	合并和合并现金流量表（未经审计）——截至2023年6月30日和2022年6月30日的六个月	6
	合并和合并财务报表附注（未经审计）	7
第 2 项。	管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析	32
第 3 项。	关于市场风险的定量和定性披露	42
第 4 项。	控制和程序	42
第二部分	其他信息	44
第 1 项。	法律诉讼	44
第 1A 项。	风险因素	44
第 2 项。	未注册的股权证券销售和所得款项的使用	44
第 3 项。	优先证券违约	44
第 4 项。	矿山安全披露	44
第 5 项。	其他信息	44
第 6 项。	展品	45
签名		46

介绍性说明

2023 年 3 月 31 日，马里兰州法定信托机构 Star Holdings（“公司”、“Star Holdings”、“我们” 或 “我们”）根据马里兰州公司 iStar Inc.（“iStar”）之间签订的截至2023年3月31日的分离和分销协议（“分离和分销协议”）的条款完成了一系列重组和分离交易（统称为 “分拆协议”））和星际控股。为了实现分割：（i）iStar将其剩余的传统非地面租赁资产、Safehold Inc. 的13,522,651股普通股（“安全股”）和某些其他资产捐赠给了Star Holdings的100％普通股实益权益；（ii）iStar通过按比例分配Star Holdings的0.153股普通股向iStar普通股的持有人分配了Star Holdings的100％普通股实益权益在分配记录日期持有的每股iStar普通股已发行股份。Star Holdings最初于2022年12月16日向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的表格10注册声明（文件编号001-41572）附录99.1中对分拆进行了更全面的描述，该声明的最终版本作为附录99.1包含在2023年3月22日向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的8-K表最新报告的附录99.1中 “信息声明”）。

分拆于 2023 年 3 月 31 日美国东部时间上午 12:02 生效。分拆后，Star Holdings成为一家独立的上市公司。Star Holdings的普通股于2023年3月31日在纳斯达克全球市场开始常规交易，股票代码为 “STHO”。分拆后不久，iStar完成了先前宣布的与马里兰州公司Safehold Inc. 的合并（“合并”）。iStar在合并中继续作为幸存的公司，并更名为 “Safehold Inc.”

本报告中包含的公司财务报表显示了公司截至2023年6月30日的财务状况。分拆、合并及关联交易的截止日期为2023年3月31日。因此，本报告在2023年3月31日之前对公司经营业绩、现金流和财务状况的讨论不一定表明公司作为一家独立的上市公司的未来经营业绩、现金流或财务状况。此外，“iSTAR Included Assets”（定义见下文）的财务业绩不一定代表公司在分拆、合并和关联交易后的经营业绩、现金流或财务状况。有关与我们业务相关的风险的信息，请参阅表格10和信息声明中包含的风险因素。

第一部分：合并和合并财务信息

第 1 项。财务报表

星际控股

合并和合并资产负债表

（以千计，每股数据除外）⁽¹⁾

（未经审计）


	截至
	6月30日		十二月三十一日
	2023		2022
资产
房地产
按成本计算的房地产	$	97,511	$	94,593
减去：累计折旧		(20,183)		(18,096)
房地产，净额		77,328		76,497
土地与开发，净额		214,905		232,014
应收贷款和其他贷款投资，净额（美元）389和 $925分别为截至2023年6月30日和2022年12月31日的津贴）		13,400		48,655
待售的应收贷款		—		37,650
其他投资		321,204		587,138
现金和现金等价物		54,944		4,227
应计利息和应收经营租赁收入，净额		846		1,132
递延经营租赁应收收入，净额		1,077		1,137
递延费用和其他资产，净额		18,682		16,921
总资产	$	702,386	$	1,005,371
负债和权益
负债：
应付账款、应计费用和其他负债⁽²⁾	$	44,304	$	33,102
债务负债，净额		227,404		—
负债总额		271,708		33,102
承付款和意外开支（参见附注10）
股权：
母公司净投资		—		971,543
星际控股股东权益：
普通股，$0.001面值， 200,000授权股份， 13,320和零股份发行的和杰出的分别截至2023年6月30日和2022年12月31日		13		—
额外的实收资本		607,623		—
累计赤字		(180,761)		—
星际控股股东权益		426,875		—
非控股权益		3,803		726
权益总额		430,678		972,269
负债和权益总额	$	702,386	$	1,005,371

(1)	有关公司合并和合并可变利益实体（“VIE”）的详细信息，请参阅附注2。

(2)	截至2023年6月30日，包括 $7.2应付给Safe的百万美元管理费（参见注释1）。

随附的附注是合并和合并财务报表的组成部分。

星际控股

合并和合并运营报表

（以千计，每股数据除外）

（未经审计）


	在截至6月30日的三个月中，				在截至6月30日的六个月中
	2023		2022		2023		2022
收入：
营业租赁收入	$	1,610	$	3,182	$	3,310	$	6,291
利息收入		397		4,221		1,512		9,094
其他收入⁽¹⁾		11,655		8,937		16,062		12,926
土地开发收入		11,818		24,403		21,382		39,303
总收入		25,480		40,743		42,266		67,614
成本和支出：
利息支出		2,609		10,538		12,708		23,778
利息支出-关联方		2,100		—		2,100		—
房地产支出		12,395		12,399		21,989		22,268
土地开发销售成本		12,356		24,095		22,332		38,591
折旧和摊销		1,090		1,196		2,171		2,411
一般和行政⁽²⁾		7,552		(2,067)		21,650		(1,123)
(收回) 贷款损失准备金		(69)		22,578		1,632		22,713
资产减值		—		1,750		—		1,750
其他费用		315		41		602		156
成本和支出总额		38,348		70,530		85,184		110,544
股权投资的未实现亏损		(76,268)		—		(166,932)		—
扣除权益法投资和其他项目收益之前的运营收益（亏损）		(89,136)		(29,787)		(209,850)		(42,930)
提前偿还债务的亏损，净额		(1,040)		—		(1,040)		—
权益法投资的收益		242		8,904		30,216		21,509
净收益（亏损）		(89,934)		(20,883)		(180,674)		(21,421)
归属于非控股权益的经营净（收入）亏损		(27)		(7)		(2)		11
可分配给普通股股东的净收益（亏损）	$	(89,961)	$	(20,890)	$	(180,676)	$	(21,410)
每股普通股数据：
可分配给普通股股东的净收益（亏损）
基础版和稀释版	$	(6.75)	$	(1.57)	$	(13.56)	$	(1.61)

加权平均普通股数量：
基础版和稀释版		13,320		13,320		13,320		13,320

(1)	在截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月中，包括 $6.1百万和 $6.1分别为酒店物业收入的百万美元。在截至2023年6月30日和2022年6月30日的六个月中，包括 $8.1百万和 $8.1分别是来自酒店物业的收入的百万美元。

(2)	在截至2023年6月30日的三个月和六个月中，包括 $7.2向关联方支付的百万美元管理费。

随附的附注是合并和合并财务报表的组成部分。

星际控股

综合收益（亏损）合并报表

（以千计）

（未经审计）


	在截至6月30日的三个月中，				在截至6月30日的六个月中
	2023		2022		2023		2022
净收益（亏损）	$	(89,934)	$	(20,883)	$	(180,674)	$	(21,421)
其他综合收入：
现金流套期保值损失在变现后重新归类为收益⁽¹⁾		—		217		5,933		450
可供出售证券的未实现亏损		—		(1,610)		—		(4,623)
现金流套期保值的未实现收益（亏损）		—		1,643		(6,922)		2,677
其他综合收益（亏损）		—		250		(989)		(1,496)
综合收益（亏损）		(89,934)		(20,633)		(181,663)		(22,917)
归属于非控股权益的综合（收益）亏损		(27)		(7)		(2)		11
归属于普通股股东的综合收益（亏损）	$	(89,961)	$	(20,640)	$	(181,665)	$	(22,906)

(1)	在公司合并和合并运营报表中被重新归类为 “权益法投资收益”，该报表对公司在Safe的指定现金流套期保值的影响（参见附注7）。

随附的附注是合并和合并财务报表的组成部分。

星际控股

合并和合并权益变动表

（以千计）

（未经审计）


		常见		额外
		股票		付费		累积的		网络家长		非控制性	总计
		At Par		资本		赤字		投资		兴趣	公平
截至2023年3月31日的余额	$	13	$	607,623	$	(90,800)	$	—	$	3,799	$	520,635
净收益（亏损）		—		—		(89,961)		—		27		(89,934)
非控股权益的变化		—		—		—		—		(23)		(23)
截至2023年6月30日的余额	$	13	$	607,623	$	(180,761)	$	—	$	3,803	$	430,678

截至 2022 年 3 月 31 日的余额	$	—	$	—	$	—	$	1,300,688	$	671	$	1,301,359
净收益（亏损）		—		—		—		(20,890)		7		(20,883)
累计其他综合收益（亏损）的变化		—		—		—		250		—		250
基于股票的薪酬		—		—		—		(8,367)		—		(8,367)
与 iStar Inc. 的净交易		—		—		—		(118,903)		—		(118,903)
截至2022年6月30日的余额	$	—	$	—	$	—	$	1,152,778	$	678	$	1,153,456

截至2022年12月31日的余额	$	—	$	—	$	—	$	971,543	$	726	$	972,269
净收益（亏损）		—		—		(180,761)		85		2		(180,674)
累计其他综合收益（亏损）的变化		—		—		—		(989)		—		(989)
与分拆一起发行的普通股（参见附注1）		13		607,623		—		(607,636)		—		—
来自非控股权益的出资		—		—		—		—		3,098		3,098
基于股票的薪酬		—		—		—		1,778		—		1,778
与 iStar Inc. 的净交易		—		—		—		(364,781)		—		(364,781)
非控股权益的变化		—		—		—		—		(23)		(23)
截至2023年6月30日的余额	$	13	$	607,623	$	(180,761)	$	—	$	3,803	$	430,678

截至2021年12月31日的余额	$	—	$	—	$	—	$	1,223,695	$	689	$	1,224,384
净收益（亏损）		—		—		—		(21,410)		(11)		(21,421)
累计其他综合收益（亏损）的变化		—		—		—		(1,496)		—		(1,496)
基于股票的薪酬		—		—		—		(12,990)		—		(12,990)
与 iStar Inc. 的净交易		—		—		—		(35,021)		—		(35,021)
截至2022年6月30日的余额	$	—	$	—	$	—	$	1,152,778	$	678	$	1,153,456

随附的附注是合并和合并财务报表的组成部分。

星际控股

合并和合并现金流量表

（以千计）

（未经审计）


	在截至6月30日的六个月中
	2023		2022
来自经营活动的现金流：
净收益（亏损）	$	(180,674)	$	(21,421)
为调节净收益（亏损）与经营活动现金流而进行的调整：
贷款损失准备金		1,632		22,713
资产减值		—		1,750
折旧和摊销		2,171		2,411
基于股票的薪酬		1,778		(12,990)
折扣/保费和贷款递延利息的摊销，净额		(484)		(5,398)
收到的贷款的递延利息		4,517		4,738
债务的溢价、折扣和递延融资成本的摊销，净额		215		—
权益法投资的收益		(30,216)		(21,509)
其他投资运营的分配		19,459		8,498
递延经营租赁收入		60		218
股权投资的未实现亏损		166,932		—
提前偿还债务造成的损失		1,040		—
土地开发收入（超过）销售成本		950		(712)
其他经营活动，净额		292		181
资产和负债的变化：
应计利息和应收经营租赁收入的变化		756		234
递延费用和其他资产的变动，净额		(3,452)		1,532
应付账款、应计费用和其他负债的变动		10,368		537
由（用于）经营活动提供的现金流		(4,656)		(19,218)
来自投资活动的现金流：
应收贷款的发放和资金，净额		(2,168)		(4,762)
房地产资产的资本支出		(680)		(355)
土地和开发资产的资本支出		(6,761)		(10,088)
应收贷款和其他贷款投资的偿还额和本金收取，净额		31,757		57,273
出售应收贷款的净收益		37,650		49,380
出售土地和开发资产的净收益		21,185		38,004
来自其他投资的分配		47,165		1,267
对其他投资的捐款和收购权益		—		(80,372)
其他投资活动，净额		732		8,985
由（用于）投资活动提供的现金流		128,880		59,332
来自融资活动的现金流：
与 iStar Inc. 的净交易		(290,077)		(37,921)
从债务中借款		253,070		—
偿还债务		(35,000)		—
递延融资费用的支付		(1,262)		—
偿还债务的预付款或清偿费用		(635)		—
由（用于）融资活动提供的现金流		(73,904)		(37,921)
现金、现金等价物和限制性现金的变化		50,320		2,193
期初现金、现金等价物和限制性现金		7,474		17,074
期末现金、现金等价物和限制性现金	$	57,794	$	19,267


	在截至6月30日的六个月中
	2023		2022
合并和合并现金流量报表中列报的现金和现金等价物以及限制性现金的对账
现金和现金等价物	$	54,944	$	17,486
包括在递延费用和其他资产中的限制性现金，净额		2,850		1,781
现金和现金等价物和限制性现金总额	$	57,794	$	19,267
非现金投资和融资活动的补充披露：
与 iStar Inc. 的净交易	$	(74,704)	$	2,900
清偿债务		115,000		—
承担 iStar Inc. 的债务义务		125,000		—
土地和开发及房地产资产资本支出的应付账款		1,276		2,789

随附的附注是合并和合并财务报表的组成部分。

星际控股

合并和合并财务报表附注

（未经审计）

注1——企业和组织

2023 年 3 月 31 日，马里兰州法定信托机构 Star Holdings（“公司”、“Star Holdings”、“我们” 或 “我们”）根据马里兰州公司 iStar Inc.（“iStar”）之间签订的截至2023年3月31日的分离和分销协议（“分离和分销协议”）的条款完成了一系列重组和分离交易（统称为 “分拆协议”））和星际控股。为了实现分割:(一) iStar贡献了其剩余的传统非地面租赁资产, 13,522,651向Star Holdings持有的Safehold Inc. 普通股（“安全股份”）和某些其他资产（“iStar内含资产”）；以及（ii）iStar分配 100按比例分配给iStar普通股（“iStar普通股”）持有人的Star Holdings实益权益普通股的百分比 0.153在分配记录日期持有的每股iStar普通股的已发行股份可获得Star Holdings的普通股。

分拆于 2023 年 3 月 31 日美国东部时间上午 12:02（“分拆生效时间”）生效。分拆后，Star Holdings成为一家独立的上市公司。Star Holdings的普通股于2023年3月31日开始在纳斯达克全球市场（“纳斯达克”）进行常规交易，股票代码为 “STHO”。分拆后不久，iStar完成了先前宣布的与马里兰州公司Safehold Inc. 的合并（“合并”）。iStar在合并中继续作为幸存的公司，并更名为 “Safehold Inc.”（“安全”）。

该公司的业务经营方式为一该细分市场侧重于通过主动资产管理和出售现有贷款、运营物业以及土地和开发物业来创造现金流，为股东实现价值。

公司的合并和合并财务报表包括贷款和其他贷款投资、运营物业以及土地和开发资产，这些资产代表了分拆所含资产中的资产、负债和运营。公司财务报表附注中提及的 “iStar” 是指合并和分拆完成前的iStar。

附注 2—列报基础和合并原则

演示基础—随附的未经审计的合并和合并财务报表是根据中期财务报表10-Q表和第S-X条例第10-01条的说明编制的。因此，它们不包括美利坚合众国公认会计原则（“GAAP”）为完整财务报表所要求的所有信息和脚注。这些未经审计的合并和合并财务报表及相关附注应与信息报表中包含的合并和合并财务报表及相关附注一起阅读。

根据公认会计原则编制这些合并和合并财务报表要求管理层做出估算和假设，这些估计和假设会影响财务报表日期报告的资产和负债金额以及或有资产和负债的披露，以及报告期内报告的收入和支出金额。实际结果可能与这些估计有所不同。

管理层认为，随附的合并和合并财务报表包含所有必要的调整，包括正常的经常性调整，以便公允地列报所列的过渡期业绩。此类经营业绩可能并不代表任何其他过渡期或全年的预期业绩。

公司在2023年3月31日分拆之前的合并和合并财务报表代表了从iStar合并财务报表中 “分离” 的共同控制下的实体的组合。从历史上看，公司的财务报表不是与iSTAR分开运营的，因此没有编制财务报表。这些合并和合并的财务报表反映了以下方面的收入和支出

星际控股

合并和合并财务报表附注（续）

（未经审计）

公司，包括分拆中包含的某些资产和负债，这些资产和负债已反映在iSTAR的历史基础上。所有公司间余额和交易均已清除。合并和合并的财务报表可能无法表明公司的未来业绩，也不一定反映如果公司在报告所述期间作为独立公司运营，财务状况、经营业绩和现金流将如何。

这些合并和合并的财务报表包括截至分拆之日iSTAR向公司分配的一般和管理费用以及利息支出。一般和管理费用包括iSTAR的某些公司职能，包括行政监督、财务、财务、人力资源、税务合规和规划、内部审计、财务报告、信息技术和投资者关系。一般和管理费用，包括股票薪酬，是指iSTAR房地产融资、运营物业、土地和开发以及企业业务领域的成本按比例分配，其基础是公司在这些细分市场的平均净资产占iSTAR平均净资产的百分比。扣除资本化金额后的利息支出分配给公司，方法是计算公司的平均净资产占iSTAR各细分市场平均净资产的百分比，然后将该百分比乘以分配给iSTAR各细分市场的利息支出。该公司认为该分配一般和管理费用及利息支出的计算方法是合理的。因此，我们在历史时期合并和合并运营报表中列报的一般和管理费用以及利息支出分配不一定反映我们作为独立上市公司的一般和管理费用以及利息支出。在截至2022年6月30日的三个月中，公司获得了分配 ($2.1)百万美元的一般和管理费用，以及 $10.5百万美元的利息支出。在截至2022年6月30日的三个月中，一般和管理费用分配包括 ($8.4)百万股基薪酬（参见附注3）。在截至2023年6月30日和2022年6月30日的六个月中，公司获得了分配 $14.1百万和 ($1.1)分别为百万美元的一般和管理费用以及 $8.0百万和 $23.8分别为百万美元的利息支出。在截至2023年6月30日和2022年6月30日的六个月中，一般和管理费用分配包括 $1.8百万和 ($13.0)分别为百万美元的股票薪酬（参见附注3）。分拆后，作为一家独立的上市公司，公司有自己的一般和管理费用以及利息支出。

在分拆之前，公司财务报表中包含的某些实体在报告期内没有银行账户，公司的某些现金交易是通过iSTAR拥有的银行账户进行的。所列期间的合并和合并现金流量表的编制方式就好像公司的运营、投资和融资交易是通过自己的银行账户进行交易一样。

星际控股

合并和合并财务报表附注（续）

（未经审计）

合并与整合原则—合并和合并的财务报表在分拆基础上包括历史资产负债表和运营报表以及分拆中包含的资产、负债和运营的现金流量。在2023年3月31日之前的时期，根据iStar预计向公司出资的股票总价值和Safe普通股的每股价格（参见附注7）的估计，向公司分配了多股Safe普通股。2023年3月31日之后的期间的信息反映了向公司出资的安全股票的实际数量。

合并后的VIE—公司合并了其被视为主要受益人的VIE。这些VIE的负债对公司无追索权，只能从每个VIE各自的资产中支付。截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司没有任何与合并VIE相关的无准备金承诺。下表列出了截至2023年6月30日和2022年12月31日公司合并VIE的资产和负债（千美元）：


	截至
	2023年6月30日		2022年12月31日
资产
房地产
按成本计算的房地产	$	94,735	$	94,159
减去：累计折旧		(19,655)		(18,033)
房地产，净额		75,080		76,126
土地与开发，净额		121,232		128,717
现金和现金等价物		11,665		3,754
应计利息和应收经营租赁收入，净额		23		—
递延经营租赁应收收入，净额		8		6
递延费用和其他资产，净额		6,213		6,921
总资产	$	214,221	$	215,524
负债
应付账款、应计费用和其他负债	$	27,078	$	24,406
负债总额		27,078		24,406

未合并的 VIE—公司对VIE的投资不是主要受益人，因此VIE尚未合并到公司的合并和合并财务报表中。截至2022年12月31日，公司因这些投资而蒙受的最大亏损风险敞口不超过总额32.1投资的账面价值为百万美元，在公司的合并和合并资产负债表上，这些投资被归类为 “其他投资”。

附注3——重要会计政策摘要

房地产、土地和开发 — 不动产、土地和开发资产按成本减去累计折旧和摊销入账，如下所示：

资本化和折旧 — 某些改进和替换在延长资产的使用寿命时被资本化。对于房地产项目，公司开始将符合条件的开发和施工成本进行资本化，包括利息、房地产税、补偿和产生的某些其他运营成本，这些成本在为资产做好预定用途准备的活动开始后可以具体识别出来。如果具体的成本分配不切实际，公司将根据施工前的相对公允价值或施工期间的相对销售价值、相对规模或其他适当的方法分配成本。公司对符合条件的房地产资产的利息资本化政策是使用资产为其预期用途准备期间（通常是实体施工开始时）期间的累计支出的平均金额，以及根据符合条件资产的特定借款或在没有特定借款的情况下公司的公司借款利率得出的资本化率。公司停止对已基本完成并准备用于预期用途的部分进行资本化。维修和

星际控股

合并和合并财务报表附注（续）

（未经审计）

维护费用在发生时记为支出。折旧是使用在估计使用寿命内收回成本的直线法计算的，通常是 40 年了对于设施，五年对于家具和设备，租户装修的剩余租期或预期寿命以及用于设施改善的设施的剩余使用寿命中较短者。

收购价格分配 —公司对物业的收购通常被视为资产收购。对于资产收购，公司根据其相对公允价值确认和衡量收购的可识别资产、承担的负债和被收购方的任何非控股权益，收购相关成本资本化并记录在公司合并和合并资产负债表的 “房地产，净额” 中。

公司通过根据相对公允价值记录收购的有形和无形资产及负债的购买价格来核算其收购的财产。包括土地、建筑物、建筑物改善和租户装修在内的有形资产的价值被确定为空置资产。无形资产可能包括高于市场的租赁和原地租赁的价值，这些租赁均按其相对公允价值记录，并包含在公司合并和合并资产负债表上的 “递延费用和其他资产净额” 中。无形负债可能包括低于市场租赁的价值，这些租赁按其相对公允价值记录，并包含在公司合并和合并资产负债表上的 “应付账款、应计费用和其他负债” 中。原地租赁在剩余的不可取消期限内摊销，摊销费用包含在公司合并和合并运营报表中的 “折旧和摊销” 中。高于市场（或低于市场）的租赁价值在每项租约的剩余不可取消期限加上任何被认为低于市场的固定租期续订期内，作为经营租赁收入的减少（或增加）进行摊销。公司还可能进行销售/回租交易，并在购买资产的同时与占用者签订租约。这些交易记作资产收购。

损伤 — 每当事件或情况变化表明存有待使用的房地产资产以及土地和开发资产的账面金额可能无法收回时，公司就会审查此类资产的价值减值。只有当管理层对资产产生的未来总现金流（未贴现且不计利息费用）的估计（考虑到资产的预期持有期）低于账面价值时，持有待使用的长期资产以及土地和开发资产的价值才会减值。这种现金流估算考虑了诸如预期的未来营业收入趋势以及需求、竞争和其他经济因素的影响等因素。如果发生了减值，则亏损将按账面金额的超额来衡量财产超过资产的估计公允价值，并反映为对资产基础的调整。房地产资产以及土地和开发资产的减值（如适用）记录在公司合并和合并运营报表的 “资产减值” 中。在截至2022年6月30日的三个月和六个月中，公司确认减值为美元1.8根据预期收到的现金流，用于运营物业的百万美元。

处置 — 出售包括住宅物业在内的房地产资产的收益或损失根据会计准则编纂（“ASC”）610-20确认,取消确认非金融资产的收益和损失。公司主要使用特定识别和相对销售价值方法来分配成本。房地产销售收益包含在公司合并和合并运营报表中的 “房地产销售收入” 中。

应收贷款和其他贷款投资，净额— 应收贷款和其他贷款投资，净额包括优先抵押贷款和次级抵押贷款。管理层认为其几乎所有的贷款都用于投资，尽管某些投资可能被归类为待售或可供出售。

归类为持有用于投资的应收贷款按其未偿未付本金余额列报，减去任何未摊销的购置溢价或折扣以及未摊销的递延贷款成本或费用。这些贷款

星际控股

合并和合并财务报表附注（续）

（未经审计）

还可能包括公司认为可能收取的应计和实物利息以及应计退出费用。

应收贷款和其他指定出售的贷款投资被归类为待售，按摊销成本或估计公允价值的较低者入账。账面价值超过公允价值的金额记作估值补贴。估值补贴的后续变化包含在变更发生期间的净收益（亏损）的确定中。

基于公司的战略计划，最大限度地实现如果符合适当的待售标准，则按获得财产所有权时的估计公允价值将所收到的抵押品中的价值归类为 “土地和开发净额”、“净房地产” 或 “可供出售的房地产”。自取消抵押品赎回权之日起，贷款账面价值超过财产估计公允价值（减去待售资产的出售成本）的任何超出部分均从贷款损失备抵中扣除。

股权投资 — 如果公司能够对被投资者的运营和财务政策产生重大影响，则根据权益会计法对股权权益进行核算。公司在权益法被投资人中的定期收益和亏损份额包含在合并和合并运营报表中的 “权益法投资收益” 中。权益法投资包含在公司合并和合并资产负债表上的 “其他投资” 中。公司还拥有根据权益会计法未入账的股权。这些股权按成本计值，加上或减去在同一实体相同或相似投资的交易中观察到的可比价格变动所确定的任何价值变化。这些投资包含在公司合并和合并资产负债表上的 “其他投资” 中，这些投资的公允价值变化包含在合并和合并运营报表中的 “股权投资未实现亏损” 中。

每当事件或情况变化表明权益法投资的账面金额可能无法收回时，公司就会定期审查权益法投资的价值减值。如果一项投资的估计公允价值低于其账面价值，并且公司认为减值不是暂时的，则公司将记录减值费用。减值费用记录在公司合并和合并运营报表中的 “权益法投资收益” 中。

现金和现金等价物 — 现金和现金等价物包括银行账户中持有的现金。在分拆之前，公司合并和合并财务报表中包含的某些实体在报告期内没有银行账户，公司的某些现金交易是通过iSTAR拥有的银行账户进行的。公司合并和合并资产负债表上显示的现金及现金等价物是指银行账户中持有的直接归属于公司的现金。

限制性现金 — 限制性现金是指公司某些贷款、房地产以及土地和开发物业所需的维持金额。限制性现金包含在公司合并和合并资产负债表上的 “递延费用和其他资产净额” 中。

可变利益实体— 公司评估其投资和其他合同安排，以确定它们是否构成VIE的可变权益。VIE 是通过表决权以外的其他方式实现控股财务利益的实体。VIE由主要受益人合并，主要受益人是有权指导对VIE活动产生最大影响的事项的一方，有义务承担损失或有权从VIE中获得可能对VIE产生重大影响的收益。除其他因素外，该总体整合评估包括审查哪些利益造成或吸收可变性、合同条款、关键决策权、它们对VIE经济表现的影响以及关联方关系。如果定性评估尚无定论，则公司进行定量评估

星际控股

合并和合并财务报表附注（续）

（未经审计）

分析。公司持续重新评估其对VIE主要受益人的评估，并在某些复议事件中评估其对作为VIE的实体的评估。

递延费用和其他资产/应付账款、应计费用和其他负债— 递延费用和其他资产包括使用权经营租赁资产、预付费用、某些非租户应收账款和租赁成本。包括经纪费、法律费用和其他成本在内的租赁成本在相应租赁期限内摊销，并在公司的合并和合并现金流量表中作为经营活动列报。应付账款、应计费用和其他负债主要包括未赚取的收入、应计费用和经营租赁负债。

作为承租人，公司在 “递延费用和其他资产” 中记录使用权经营租赁资产，在 “应付账款、应计费用和其他负债” 中记录经营租赁负债，两者最初均按固定和可确定的租赁付款的现值计量。该公司的一些租赁协议包括延期选择权，除非有合理的把握延期可以行使，否则不包括在租赁付款中。对于经营租赁，公司在合并和合并运营报表中的 “房地产支出” 中确认地面租赁的单一租赁成本，其计算方式是租赁成本在租赁期内通常按直线分配，并将经营活动中的所有现金付款归类为合并和合并现金流量表。

已确定的无形资产和负债— 收购企业或资产后，公司记录按其相对公允价值收购的无形资产或负债，并确定此类无形资产或负债的寿命是有限的还是无限期的。截至2023年6月30日，公司收购的所有此类无形资产和负债的寿命都是有限的。无形资产包含在公司合并和合并资产负债表的 “递延费用和其他资产，净额” 中，无形负债包含在 “应付账款、应计费用和其他负债” 中。公司根据资产预计将直接或间接为所收购业务的未来现金流做出直接或间接贡献的时期，对有限的活期无形资产和负债进行摊销。每当事件或情况变化表明有限活期无形资产的账面金额可能无法收回时，公司就会对有限活期无形资产进行减值审查。如果公司确定无形资产的账面价值无法收回，则将在其账面价值超过其估计公允价值的范围内记录减值费用。无形资产的减值（如适用）记录在公司合并和合并运营报表的 “资产减值” 中。

收入确认 — 公司的收入确认政策如下：

经营租赁收入：对于归类为经营租赁的公司租赁，经营租赁收入通常以承租人占有空间或空间准备用于预期用途之日起按直线会计法确认。如果公司收购受现有经营租赁约束的设施，则公司将从收购之日起以直线法确认经营租赁收入。因此，合同租赁付款的增加将在租赁期内平均确认。根据该方法确认的租赁收入与合同租赁付款条款之间的定期差额在公司的合并和合并资产负债表上记录为 “递延经营租赁应收收入，净额”。

公司还确认某些租户租赁的收入，用于偿还全部或部分运营费用，包括相应财产的公共区域成本、保险、公用事业和房地产税。该收入应计在支出发生的同一时期，并在公司的合并和合并运营报表中作为 “经营租赁收入” 入账。某些租户租赁的收入也被记录在案，前提是租户销售额超过规定的阈值。这些租金只有在该期间达到规定的阈值后才予以确认。

星际控股

合并和合并财务报表附注（续）

（未经审计）

在不再认为可能收回所有租赁款项的时期，公司转向现金收回的经营租赁收入确认。届时，任何经营租赁应收账款或递延经营租赁收入应收账款余额都将被注销。如果以前被认为不可能收取的租赁付款变得可能，公司将恢复收入确认的直线方法，记录该期间营业租赁收入的调整，就好像租赁始终采用收入确认的直线法一样。

利息收入：应收贷款的利息收入采用利息法按权责发生制确认。

有时，公司可能会以溢价或折扣方式获得贷款。除了任何递延成本或费用外，这些折扣和保费通常使用利息法在贷款的合同期限内摊销。如果管理层认为很可能会收到退出费，则退出费也将在相关贷款的有效期内作为收益率调整予以确认。如果借款人预付了带有溢价、折扣、贷款发放或退出费的贷款，公司将立即确认未摊销的部分，这包含在公司合并和合并运营报表中的 “其他收入” 或 “其他支出” 中。

在以下情况下，公司认为贷款不良并将其置于非应计状态：（1）利息拖欠90天；（2）拖欠到期日；或（3）管理层认为根据贷款的合同条款，它很可能无法收回所有到期款项。而在非应计状态下，根据公司对本金可收回性的判断，贷款要么按现金记账，只有在实际收到现金时才确认利息收入，要么采用成本回收制，所有现金收入都会减少贷款的账面价值。当贷款已达到合同期限并且管理层认为合同所欠的所有款项都将收到时，非应计贷款将恢复为应计状态。

根据合同，公司的某些贷款规定按与现行还款条件不同的特定利率计息。此类贷款的利息按应计利率确认，前提是管理层根据借款人的基础抵押品和业务，确定应计利息和未偿本金最终可以收取。

公司的某些贷款投资根据借款人的运营现金流或标的抵押品的升值提供额外利息。此类款项被视为或有利息，只有在收到现金时才列为利息收入。

其他收入：其他收入包括来自我们运营物业、土地和开发项目及贷款组合的辅助收入、高尔夫球场运营和酒店运营的收入，这些收入在房间被占用时予以确认，以及提供相关服务。酒店收入包括客房销售、食品和饮料销售、停车、电话、水疗服务和礼品店销售。其他辅助收入可能包括出售贷款的收益、贷款预付费、收益维持费、租赁终止费和其他辅助收入。

土地开发收入和销售成本：土地开发收入包括全资或占多数财产的土地、单位和地块的销售，在销售交易完成时确认全部利润，前提是利润可以确定，收益过程基本完成，双方受合同条款的约束，所有对价都已交换，卖方负责的任何永久融资都已安排，所有成交条件都已得到满足。公司主要使用特定识别和相对销售价值方法来分配成本。

贷款损失备抵金— 公司每季度对其贷款组合进行全面分析，并根据所有可能影响可收款性的已知和相关的内部和外部因素进行风险评级，这些评级纳入了管理层对信贷质量的当前判断。除其他外，公司会考虑付款状况、留置权状况、借款人或租户的财务资源和投资抵押品、抵押品类型、项目

星际控股

合并和合并财务报表附注（续）

（未经审计）

经济和地理位置以及国家和区域经济因素.这种方法使贷款被评为风险评级，评级从 “1” 到 “5” 不等，“1” 代表损失风险最低，“5” 代表损失风险最高。

2020年1月1日通过ASU 2016-13后，公司实施了程序，根据相关信息，包括历史已实现亏损率、当前市场状况以及影响其投资收回性的合理和可支持的预测，估算其贷款（包括无准备金的贷款承诺）和持有至到期债务证券的预期损失（“预期损失”）。公司预期损失的估计需要做出重大判断，公司根据其不同类别的金融资产分析其贷款组合，其中包括：（i）贷款和持有至到期债务证券；（ii）建筑贷款。

对于公司的贷款、持有至到期债务证券和建筑贷款，公司分析了其历史已实现亏损情况，以估算其预期亏损。公司通过使用第三方市场数据调整其预期亏损，这些数据提供了当前和未来的经济状况，可能会影响保护其投资的商业房地产资产的表现。

在以下情况下，公司认为贷款不良并将其置于非应计状态：（1）利息拖欠90天；（2）拖欠到期日；或（3）管理层认为根据贷款的合同条款，它很可能无法收回所有到期款项。当非应计贷款变为合同有效期且管理层认为合同所欠的所有款项都将收到时，它们将恢复到应计状态。如果公司确定抵押品公允价值减去出售成本低于抵押依赖资产的账面价值，则公司将记录不良贷款的特定备抵金。具体备抵额通过公司合并和合并运营报表中的 “贷款损失准备金” 增加（减少），并因扣除而减少。在拖欠和取消抵押品赎回权的过程中，在公司努力达成和解或其他替代解决方案时，通常会与借款人或租户进行许多谈判，这可能会影响偿还或收到抵押品的可能性。公司的政策是，当公司根据各种因素确定所有商业上合理的收回贷款余额的手段都已用尽时，将取消贷款。这可能发生在不同的时间，包括公司在取消抵押品赎回权前的出售中获得现金或其他资产，或者在取消抵押品赎回权或替代性契据后控制标的抵押品以全额偿还贷款，或者公司以其他方式停止了重大收款工作。公司认为，上述情况表明贷款收取过程的最后步骤已经完成，贷款无法收回。此时，损失得到确认，贷款和相关补贴将被扣除。

公司制定了会计政策选举将其贷款组合的应计利息与应收贷款和其他贷款投资分开记录，并将应计利息排除在摊销成本基准披露之外（参见附注6）。截至2023年6月30日和2022年12月31日，应计利息为 $0.1百万和 $0.1分别为百万美元，并记录在公司合并和合并资产负债表的 “应计利息和应收经营租赁收入，净额” 中。一旦贷款的利息拖欠90天，公司就会将贷款置于非应计状态，并撤销任何应计利息作为利息收入的减少或确认当时的信用损失支出。因此，公司选择了实用的权宜之计，即不将备抵记入应计应收利息中。在截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月中，公司没有撤销其贷款组合的任何应计利息。

截至2023年6月30日，公司没有任何不良贷款。持有待售的应收贷款按摊销成本或估计公允价值中较低者计入。公司通常通过内部开发的估值模型使用收益法来估算此类贷款抵押品的公允价值。在某些情况下，公司对贷款抵押品进行外部 “原样” 评估，通常是在存在第三方参与的情况下。估值是在确定贷款减值或被指定为非贷款时进行或获得的

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（未经审计）

表现，如果情况表明价值发生了重大变化，则会对其进行更新。在有限的情况下，当房地产市场迅速恶化时，评估价值可能会被打折。

如果证券的公允价值低于摊销成本，管理层将评估 “应收贷款和其他贷款投资，净额” 中持有的可供出售债务证券的减值。如果公司的证券受到损害，它将确定是否：（1）公司有意出售证券；（2）在收回证券之前很可能会被要求出售证券；或（3）它预计不会收回证券的全部摊销成本基础。如果公司不打算出售证券，则该实体很可能无需出售证券或预计无法收回摊销成本，则公司将记录信贷损失备抵金。补贴中的信用损失部分将在适用时作为 “贷款损失准备金” 入账（必要时冲销）记入公司的 “贷款损失准备金” 合并和合并运营报表，剩余的备抵将记录在公司合并和合并资产负债表上的 “累计其他综合收益（亏损）” 中。

该公司还采用了亚利桑那州立大学2022-02，《金融工具——信贷损失：陷入困境的债务重组和年份披露》（“ASU 2022-02”），2023年1月1日。ASU 2022-02 取消了陷入困境的债务重组确认和衡量指南，并要求按年份披露公共企业实体的总注销额。ASU 2022-02 的通过并未对公司的合并和合并财务报表产生重大影响。

股票薪酬 — 公司没有任何股票薪酬计划；但是，在分拆之前，iSTAR已向公司分配了股票薪酬费用，涉及截至2023年6月30日的六个月以及截至2022年6月30日的三个月和六个月（参见附注2）根据其2009年长期激励计划向iSTAR员工发放的奖励。

iSTAR的股票奖励薪酬成本是在授予日衡量的，并在员工任职期间进行了调整，以反映：（i）实际没收；（ii）在必要服务期内具有绩效或服务条件的奖励结果。iSTAR基于市场的奖励的薪酬成本是使用蒙特卡洛模型确定的，以模拟iStar普通股未来可能的股票价格，这反映在授予日的公允价值中。无论市场条件是否得到满足，符合服务条件的基于市场的奖励的所有补偿成本均予以确认。薪酬成本在适用的归属/服务期内按比例确认。

所得税 — 公司应按其净应纳税所得额按公司税率缴纳美国联邦和州所得税。公司采用资产和负债法核算所得税。在这种方法下，递延所得税资产和负债是根据公认会计原则计算的账面金额与资产和负债的税基之间的差额确定的，使用的是预计暂时差异将逆转的年份的已颁布税率。递延所得税还可能反映净营业亏损和税收抵免结转的影响。

如果根据现有证据（包括正面和负面证据），其部分或全部递延所得税资产很可能无法变现，则公司会评估其递延所得税资产是否可以变现，并确认估值补贴。在评估其递延所得税资产是否可以变现时，公司会考虑对未来预期应纳税所得额的估计、当前和累计亏损的性质、现有和预计的账面/税收差异、可用的税收筹划策略以及总体和行业特定的经济前景。这种分析本质上是主观的，需要公司预测未来一段时期的业务和总体经济环境。我们的估值补贴估计值的变化（如果有）包含在合并和合并运营报表中的 “所得税（支出）收益” 中。在公司的合并和合并运营报表中，公司将与不确定税收状况相关的利息支出和罚款（如果有）认定为 “所得税（支出）收益”。

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（未经审计）

在截至2023年6月30日的六个月中，公司记录的递延所得税优惠金额为 $5.7百万美元，用于在此期间蒙受的损失和抵消额 $5.7百万美元所得税支出，用于增加估值补贴，使公司的递延所得税资产更有可能达到其可变现净值，截至2023年6月30日为零。

其他 —根据2012年《Jumpstart Our Business Startups法案》（“JOBS法案”）的定义，该公司是 “新兴成长型公司”，有资格享受适用于其他不是 “新兴成长型公司” 的上市公司的各种报告要求的某些豁免。

此外，《就业法》规定，“新兴成长型公司” 可以利用经修订的1933年《证券法》中规定的延长过渡期来遵守新的或修订的会计准则。换句话说，新兴成长型公司可以推迟某些会计准则的采用，直到这些准则适用于私营公司为止。但是，公司已选择 “选择退出” 延长的过渡期，因此，它将在要求所有非新兴成长型公司的上市公司采用此类准则的相关日期遵守新的或经修订的会计准则。公司为遵守新的或修订的会计准则而选择退出延长的过渡期的决定是不可撤销的。

公司将一直是 “新兴成长型公司”，直至最早出现以下情况：（i）我们的年总收入等于或超过12.35亿美元的财年的最后一天（视通货膨胀情况而定）；（ii）公司注册声明生效五周年之后的财政年度的最后一天；（iii）公司在上一个三年期内发行超过10亿美元的非现金的日期可转换债务；或 (iv) 公司被视为 “大额加速债务” 的日期根据经修订的1934年《证券交易法》，申报人”。

附注 4—房地产

该公司的房地产资产由以下几部分组成（千美元）：


	截至
	2023年6月30日		2022年12月31日
土地，按成本计算	$	5,570	$	5,570
按成本计算的建筑物和装修工程		91,941		89,023
减去：累计折旧		(20,183)		(18,096)
房地产，净额	$	77,328	$	76,497

租户补偿——公司从租户那里获得某些设施运营费用的补偿，包括公共区域成本、保险、公用事业和房地产税。租户报销额为 $0.4百万和 $0.7截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月分别为百万美元，以及 $0.8百万和 $1.4截至2023年6月30日和2022年6月30日的六个月中，分别为百万美元。这些金额包含在公司合并和合并运营报表中的 “经营租赁收入” 中。

可疑账户备抵——截至2023年6月30日和2022年12月31日，与房地产租户应收账款相关的可疑账款备抵额为美元0.1百万和美元0.1分别为百万。这些金额包含在公司合并和合并资产负债表上的 “应计利息和应收经营租赁收入净额” 中。

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（未经审计）

未来最低经营租赁付款额——自2023年6月30日起生效的不可取消的运营租约（不包括租户的费用报销）下收取的未来最低经营租赁款项按年份分列如下（千美元）：


年	金额
2023 年（剩余六个月）	$	2,132
2024		4,219
2025		4,208
2026		4,203
2027		1,570
此后		1,117

注5——土地与开发

该公司的土地和开发资产包括以下内容（千美元）：


	截至
	6月30日		十二月三十一日
	2023		2022
按成本计算的土地和土地开发	$	226,670	$	243,727
减去：累计折旧		(11,765)		(11,713)
土地和开发总额，净额	$	214,905	$	232,014

处置——在截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月中，公司出售了地块、住宅用地和单元，确认的土地开发收入为美元11.8百万和美元24.4分别为百万美元，土地开发销售成本为美元12.4百万和美元24.1分别来自其土地和开发投资组合的百万美元。在截至2023年6月30日和2022年6月30日的六个月中，公司出售了地块、住宅用地和单元，确认的土地开发收入为美元21.4百万和美元39.3分别为百万美元，土地开发销售成本为美元22.3百万和美元38.6分别来自其土地和开发投资组合的数百万美元。

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（未经审计）

附注6——应收贷款和其他贷款投资，净额

以下是公司按类别划分的应收贷款和其他贷款投资摘要（千美元）：


	截至
	2023年6月30日		2022年12月31日
建筑贷款
高级抵押贷款	$	—	$	36,249
小计-建筑贷款账面总值		—		36,249
贷款
附属抵押贷款		13,789		13,331
小计-贷款账面总价值		13,789		13,331
应收贷款和其他贷款投资的总账面价值		13,789		49,580
贷款损失备抵金		(389)		(925)
应收贷款和其他贷款投资总额，净额	$	13,400	$	48,655

贷款损失备抵——截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月，公司贷款损失备抵额的变化如下（千美元）：


	一般津贴
					持有
	施工				到期债务		具体
截至2023年6月30日的三个月	贷款		贷款		证券		津贴		总计
期初贷款损失备抵金	$	78	$	380	$	—	$	—	$	458
为（追回）贷款损失准备金⁽¹⁾		(78)		9		—		—		(69)
期末贷款损失备抵金	$	—	$	389	$	—	$	—	$	389

截至2022年6月30日的三个月
期初贷款损失备抵金	$	1,252	$	674	$	2,415	$	591	$	4,932
为（追回）贷款损失准备金⁽¹⁾		(391)		(224)		23,599		117		23,101
扣款⁽¹⁾		—		—		(25,000)		—		(25,000)
期末贷款损失备抵金	$	861	$	450	$	1,014	$	708	$	3,033

(1)	在截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月中，公司记录了（收回）贷款损失准备金 ($0.1)百万和 $22.6其合并和合并运营报表中分别为百万美元。2023年的复苏主要是由于在截至2023年6月30日的三个月中偿还了贷款。 2022年的拨款主要是由于$25.0公司持有至到期债务证券的扣除额为百万美元，记录在2022年收到的还款收益中。

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（未经审计）

截至2023年6月30日和2022年6月30日的六个月中，公司贷款损失准备金的变化如下（千美元）：


	一般津贴
					持有
	施工				到期债务		具体
截至2023年6月30日的六个月	贷款		贷款		证券		津贴		总计
期初贷款损失备抵金	$	92	$	437	$	—	$	396	$	925
追回贷款损失⁽¹⁾		(92)		(48)		—		(396)		(536)
期末贷款损失备抵金	$	—	$	389	$	—	$	—	$	389

截至2022年6月30日的六个月
期初贷款损失备抵金	$	1,213	$	676	$	2,304	$	576	$	4,769
为（追回）贷款损失准备金⁽¹⁾		(352)		(226)		23,710		132		23,264
扣款⁽¹⁾		—		—		(25,000)		—		(25,000)
期末贷款损失备抵金	$	861	$	450	$	1,014	$	708	$	3,033

(1)	在截至2023年6月30日和2022年6月30日的六个月中，公司记录的贷款损失准备金为 $1.6百万和 $22.7在其合并和合并运营报表中分别为百万美元。2023年到期的准备金主要是 $2.2出售待售贷款的百万美元准备金，在截至2023年6月30日的六个月中，由于偿还了贷款，部分抵消了这笔准备金。 2022年的拨款主要是由于$25.0公司持有至到期债务证券的扣除额为百万美元，记录在2022年收到的还款收益中。

截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司对贷款和其他贷款投资的投资以及相关的贷款损失准备金如下（千美元）：


	个别地		集体
	已评估为		已评估为
	减值⁽¹⁾		减值		总计
截至2023年6月30日
贷款	$	—	$	13,789	$	13,789
减去：贷款损失备抵金		—		(389)		(389)
总计	$	—	$	13,400	$	13,400
截至2022年12月31日
建筑贷款	$	29,493	$	6,756	$	36,249
贷款		—		13,331		13,331
减去：贷款损失备抵金		(396)		(529)		(925)
总计	$	29,097	$	19,558	$	48,655

(1)	这笔贷款的账面价值包括摊销的费用 $0.1截至 2022 年 12 月 31 日，已达百万。该公司单独评估的减值贷款是非应计贷款，与这些贷款相关的未摊销金额目前尚未摊销为收入。

信用特征——作为公司监测贷款信贷质量的过程的一部分，它会进行季度贷款组合评估，并为每笔表现良好的贷款分配风险评级。风险评级从1（较低风险）到5（较高风险）不等，基于本质上不确定的判断，无法保证实际表现会与当前预期相似。在以下情况下，公司将贷款指定为不良贷款：（1）拖欠利息90天；（2）贷款存在到期违约；或（3）管理层认为根据贷款的合同条款，我们可能无法收回所有应付款项。所有不良贷款均处于非应计状态，在某些情况下，只有在实际收到现金时才确认收入。

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（未经审计）

截至2023年6月30日，公司履行优先抵押贷款和次级抵押贷款的摊销成本基础如下（千美元），按发放年份和信贷质量分列，风险评级显示：


	起源年份
	2023		2022		2021		2020		2019		2019 年之前		总计
附属抵押贷款
风险评级
1.0	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—
1.5		—		—		—		—		—		—		—
2.0		—		—		—		—		—		—		—
2.5		—		—		—		—		—		—		—
3.0		—		—		—		—		—		13,789		13,789
3.5		—		—		—		—		—		—		—
4.0		—		—		—		—		—		—		—
4.5		—		—		—		—		—		—		—
5.0		—		—		—		—		—		—		—
小计	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—	$	13,789	$	13,789
总计	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—	$	13,789	$	13,789

截至2022年12月31日，公司按发放年份和信贷质量分列的优先抵押贷款和次级抵押贷款的摊销成本基础如下（以千美元计）：


	起源年份
	2022		2021		2020		2019		2018		2018 年之前		总计
高级抵押贷款
风险评级
1.0	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—
1.5		—		—		—		—		—		—		—
2.0		—		—		—		—		—		—		—
2.5		—		—		—		—		—		—		—
3.0		—		—		—		—		—		—		—
3.5		—		—		—		—		6,756		—		6,756
4.0		—		—		—		—		—		—		—
4.5		—		—		—		—		—		—		—
5.0		—		—		—		—		—		—		—
小计	$	—	$	—	$	—	$	—	$	6,756	$	—	$	6,756
附属抵押贷款
风险评级
1.0	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—
1.5		—		—		—		—		—		—		—
2.0		—		—		—		—		—		—		—
2.5		—		—		—		—		—		—		—
3.0		—		—		—		—		—		13,331		13,331
3.5		—		—		—		—		—		—		—
4.0		—		—		—		—		—		—		—
4.5		—		—		—		—		—		—		—
5.0		—		—		—		—		—		—		—
小计	$	—	$	—	$	—	$	—	$	—	$	13,331	$	13,331
总计	$	—	$	—	$	—	$	—	$	6,756	$	13,331	$	20,087

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合并和合并财务报表附注（续）

（未经审计）

公司按还款状态分期并按类别列报的贷款摊销成本基础如下（千美元）：


			小于		更大
			或等于		比		总计
	当前		到 90 天		90 天		逾期未交		总计
截至2023年6月30日
附属抵押贷款	$	13,789	$	—	$	—	$	—	$	13,789
总计	$	13,789	$	—	$	—	$	—	$	13,789
截至2022年12月31日
高级抵押贷款	$	6,756	$	29,493	$	—	$	29,493	$	36,249
附属抵押贷款		13,331		—		—		—		13,331
总计	$	20,087	$	29,493	$	—	$	29,493	$	49,580

减值贷款——在2022年第四季度，公司对账面价值为美元的贷款进行了归类29.1百万美元在到期违约时表现不佳。这笔贷款已于2023年3月全额偿还。该公司的减值贷款余额如下（千美元）：


	截至2023年6月30日						截至2022年12月31日
			未付款						未付款
	摊销		校长		相关		摊销		校长		相关
	成本		平衡		津贴		成本		平衡		津贴
在记录津贴的情况下：
高级抵押贷款⁽¹⁾	$	—	$	—	$	—	$	29,493	$	29,358	$	(396)
总计	$	—	$	—	$	—	$	29,493	$	29,358	$	(396)

(1)	该公司有一截至2022年12月31日的非应计贷款，被视为减值贷款，包含在上表中。该公司做到了不t 记录截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月中减值贷款的任何利息收入。

待售应收贷款——2022年12月，公司开始销售一笔不良贷款待售，并在截至2022年12月31日的公司合并资产负债表上将该贷款归类为 “待售应收贷款”。在将其转为待售应收贷款之前，公司记录的贷款损失准备金为美元23.8百万美元是基于公司打算根据从第三方收到的出价出售贷款而得出的贷款。这笔贷款于 2023 年 3 月以美元出售37.7百万美元，公司确认亏损为美元2.2百万美元在出售。

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（未经审计）

附注7——其他投资

该公司的其他投资及其在股权投资收益中所占的比例如下（千美元）：


					收入来自				收入来自
	账面价值				权益法投资				权益法投资
	截至				在已结束的三个月中				在已结束的六个月中
	6月30日		十二月三十一日		6月30日				6月30日
	2023		2022		2023		2022		2023		2022
Safehold Inc.（“Safe”）⁽¹⁾	$	320,892	$	554,733	$	—	$	5,520	$	1,089	$	11,904
其他房地产和战略股权投资⁽²⁾		312		32,405		242		3,384		29,127		9,605
总计	$	321,204	$	587,138	$	242	$	8,904	$	30,216	$	21,509

(1)

截至2023年6月30日，该公司拥有 13.5百万股安全普通股，根据收盘价 $23.732023 年 6 月 30 日，其市值为 $320.9百万。公司对Safe没有重大影响力，将其对Safe的投资记作ASC 321 — Investments — Equity Securities（“ASC 321”）下的股权投资，该法要求公司通过每个报告期的收益将其对Safe的投资调整为公允价值。因此，公司确认了 “未实现的股权投资亏损” $76.3百万和 $166.9截至2023年6月30日的三个月和六个月的合并和合并运营报表中分别为百万美元。在分拆之前，iSTAR将其对Safe的投资记为ASC 323——投资——股权方法和合资企业（“ASC 323”）下的权益法投资，因为它有能力施加重大影响。根据ASC 323-10-40-1，权益法投资者应对被投资方发行的股票进行核算，就好像投资者出售了其投资的相应份额一样。投资者因发行股票而遭受的任何收益或损失均应计入收益。在截至2022年6月30日的六个月中，收益净值包括 $0.3安全股票发行产生的百万摊薄收益。截至2022年12月31日，公司被分配了大约的所有权 15.2来自iStar的百万股安全普通股。根据2023年3月31日分拆的最终条款，对配置进行了调整，公司的投资基础减少了大约一些 1.8百万股，账面价值约为 $65.6百万，根据股权内的额外实收资本进行了调整。

(2)	在截至2023年6月30日的六个月中，该公司记录了 $29.1权益法投资的百万美元收益，主要来自出售其权益法投资中的房产。

Safehold Inc.—Safe是一家上市公司，收购、拥有、管理、融资和资本化土地租赁。地面租赁通常代表商业房地产项目所依据的土地的所有权，这些土地由土地的收费所有者净租赁给在其上建造的房地产项目的所有者/运营商（“地面租赁”）。截至2023年6月30日，该公司拥有的股份约为 13.5百万股，或 21.1%，占Safe已发行普通股的百分比。根据下述治理协议的条款，公司将其对Safe Shares的投资记作股权投资。

2023 年 3 月 31 日，公司与 Safe 签订了以下协议：

分离和分销协议— 除其他外，分离和分销协议规定了实现分拆所需的主要公司交易，以及关于Star Holdings与Safe在分拆和分拆后的关系的条款。分离和分销协议包括在Star Holdings和Safe之间分配资产和负债的条款，以及与双方保险单的处理、信息共享和其他运营事项有关的各种收盘后契约。分离和分销协议包括Star Holdings一方面共同解除另一方的某些特定责任，另一方面包括Safe共同免除另一方的某些特定责任，以及相互赔偿协议，根据该协议，Star Holdings和Safe已同意相互赔偿某些特定责任。

管理协议—公司与Safe的子公司Safehold Management Services Inc.（“经理”）签订了管理协议。管理协议要求经理在公司董事会（“董事会”）的监督下管理公司的资产及其及其子公司的日常运营。根据管理协议，经理必须为公司提供管理团队，包括首席执行官、首席财务官和首席合规官以及支持人员，以提供经理向公司提供的管理服务。经理确实如此

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合并和合并财务报表附注（续）

（未经审计）

除了提供本协议所要求的服务外，不承担任何责任，也不对董事会因遵循或拒绝采纳其意见或建议而采取的任何行动负责。

管理协议的初始期限将在管理协议签订之日起一周年时到期，并将自动续订为一年除非先前根据其条款终止，否则在每个周年日之后有效。公司将向经理支付固定现金管理费 $25.0百万，美元15.0百万，美元10.0百万和美元5.0每个首字母分别为百万四管理协议的年度条款以及 2.0此后每个年度的公司资产账面总值的百分比，不包括安全股份，并将向经理偿还与其服务相关的第三方费用。在截至2023年6月30日的三个月和六个月中，公司均录得美元7.2向经理支付百万美元的管理费。

公司可以在不少于以下情况下无故终止管理协议一百八十天'至少在获得赞成票后向经理发出书面通知二-但是，公司三分之二的独立董事，前提是如果解雇日期在分拆四周年之前，则解雇将需要向经理支付适用的解雇费。公司还可以随时终止管理协议，包括在初始期限内 30 天'公司董事会事先就管理协议中定义的 “原因” 发出书面通知。

如果公司在分拆四周年之前无故解雇，则公司将向经理支付$的解雇费50.0百万减去在解雇日期之前实际支付给经理的管理费总额。但是，如果公司在终止日期当天或之前完成了资产的清算，则解雇费将包括年度管理费中在当前年度剩余期限内仍未支付的任何部分，如果终止日期在分拆三周年当天或之前，则为下一个年度任期应支付的管理费金额，或者如果终止日期在分拆三周年之后进-关，零.

如果经理因公司合并和合并资产金额减少到指定门槛以下而解雇，则公司将向经理支付解雇费30.0如果终止发生在第一年，则为百万，$15.0如果终止发生在第二年，则为百万美元5.0在每种情况下，如果终止发生在第三年，则为百万加上相应年度年度管理费中任何未付部分的余额。

治理协议— 公司与Safe签订了治理协议（“治理协议”），目的是就公司治理以及对公司拥有的Safe Shares的某些权利和限制制定各种安排和限制。

根据治理协议的条款，公司及其子公司在转让公司持有的安全股份方面受到惯例限制，为期九个月。此外，禁止公司及其子公司在未事先获得保险局书面通知的情况下，随时将公司或其子公司持有的任何安全股份转让给公司或其子公司已知为 “活动家” 或 “公司竞争对手”（如治理协议中定义的术语所定义）的任何个人，或向公司或其子公司所知包括 “活动家” 或 “公司竞争对手” 的任何集团转让给任何集团同意。

在持续到 (i) Safe终止管理协议的生效日期；或 (ii) 我们实益拥有权少于以下日期的 “限制期” 内 7.5Safe已发行普通股的百分比和Safe不再是我们的外部经理；或者（iii）Safe控制权变更（定义见治理协议），我们和我们的直接或间接全资子公司必须根据Safe董事会建议对Safe股票进行投票。我们已不可撤销地指定并任命了Safe董事会为我们唯一和独家的事实律师和代理人，拥有完全的替代权和再替代权，可以根据这些要求行使我们Safe股份的投票权。在限制期内，我们还将受某些停顿协议的约束。此类停顿协议的条款将限制我们对Safe证券进行某些收购、在Safe董事会寻求代表、参与招标

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（未经审计）

Safe股东的代理人或书面同意，以及采取其他可能试图影响或导致Safe控制权变更或导致Safe发布某些公开公告的行动，除非治理协议允许或事先获得Safe董事会独立董事的书面同意。

注册权协议— 根据注册权协议，Safe已同意（i）通过提交和保存上架注册声明，注册Star Holdings的Safe普通股和其他可注册证券进行转售；（ii）提交一份涵盖Star Holdings根据需求权持有的Safe普通股和其他可注册证券的注册声明；（iii）允许Star Holdings回购Safe提交的某些其他注册声明。Star Holdings可以使用注册权通过承销发行、大宗交易和其他分配方式出售其安全普通股。Star Holdings将受到某些停牌和封锁义务的约束。除其他外，Star Holdings的注册权将在其拥有的股份少于时终止 2占Safe已发行普通股的百分比，并且能够根据规则144（b）不受限制地出售Safe普通股的所有股份。

安全信贷工具—有关安全信贷额度的更多信息，请参阅附注9.

其他房地产和战略股权投资——截至2023年6月30日，公司的其他房地产股权投资包括以下公司的股权 95房地产风险投资的百分比主要包括对以下领域的投资二经营已出售并正在清算的房产。截至2022年12月31日，公司的其他房地产股权投资包括以下公司的股权 95占房地产风险投资的百分比，包括投资于三操作特性。

被投资方财务信息汇总——下表显示了公司对Safe的权益法投资的被投资方水平汇总财务信息，这些信息在报告所述期间意义重大（千美元）：


	收入		开支		归属于SAFE的净收益⁽¹⁾
在截至2023年3月31日的三个月中⁽²⁾
安全	$	78,329	$	75,875	$	4,682

在截至2022年6月30日的六个月中
安全	$	125,247	$	82,157	$	47,551

(1)	归属于Safe的净收益还包括权益法投资的收益和所得税支出。

(2)	在分拆之前，iStar将其对Safe的投资视为ASC 323下的权益法投资，这是由于其具有重大影响力的能力。分拆后，公司对Safe没有重大影响力，将其对Safe的投资记作ASC 321下的股权投资，该投资要求公司通过每个报告期的收益将其对Safe的投资调整为公允价值。

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（未经审计）

附注8——其他资产和其他负债

递延费用和其他资产，净额，包括以下项目（千美元）：⁽¹⁾


	截至
	2023年6月30日		2022年12月31日
其他资产⁽¹⁾	$	11,766	$	9,471
经营租赁使用权资产⁽²⁾		1,604		1,860
限制性现金		2,850		3,247
其他应收账款		2,061		1,895
租赁成本，净额⁽³⁾		112		129
无形资产，净额⁽⁴⁾		289		319
递延费用和其他资产，净额	$	18,682	$	16,921

(1)	截至2023年6月30日和2022年12月31日，其他资产主要包括预付费用和某些房地产资产的存款。

(2)	使用权租赁资产最初等于租赁负债。对于经营租赁，租金支出在租赁期限内按直线法确认，并记录在公司合并和合并运营报表的 “房地产支出” 中。在截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月中，公司认可和 $0.1百万和 $0.1与经营租赁相关的合并和合并运营报表中的 “房地产支出” 分别为百万美元。在截至2023年6月30日和2022年6月30日的六个月中，公司认可和 $0.2百万和 $0.2在其与经营租赁相关的合并和合并运营报表中，“房地产支出” 分别为百万美元。

(3)	租赁成本的累计摊销额为 $0.1百万和 0.1截至2023年6月30日和2022年12月31日，分别为百万人。

(4)	无形资产，净资产包括与收购房地产资产相关的上述市场和原地租赁资产。无形资产的累计摊销，净额为 $0.1百万和 $0.1截至2023年6月30日和2022年12月31日，分别为百万人。高于市场租约的摊销使公司合并和合并运营报表中的营业租赁收入减少了 $0.1百万和 $0.2截至2022年6月30日的三个月和六个月中，分别为百万美元。这些无形租赁资产在剩余的租赁期限内摊销。截至2023年6月30日，公司无形资产的加权平均剩余摊销期约为 5.2年份。

应付账款、应计费用和其他负债包括以下项目（千美元）：


	截至
	2023年6月30日		2022年12月31日
其他负债⁽¹⁾	$	37,147	$	26,235
应计费用		5,401		4,861
经营租赁负债（见上表）		1,756		2,006
应付账款、应计费用和其他负债	$	44,304	$	33,102

(1)	截至2023年6月30日，“其他负债” 包括 $21.3百万美元的递延收益， $7.2百万美元的管理费到期 Safe and $5.5与房地产相关的数百万其他应付账款。截至2022年12月31日，“其他负债” 包括和 $21.2百万美元的递延收益和 $2.5与房地产相关的数百万其他应付账款。

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（未经审计）

附注9——债务负债，净额

该公司的债务如下（千美元）：


	截至的账面价值				陈述		已预定
	2023年6月30日		2022年12月31日		利率		到期日
债务义务：
安全信贷工具	$	115,000	$	—	8.00	%	2027 年 3 月
保证金贷款工具		115,000		—	SOFR + 3.00	%	2026 年 3 月
债务总额		230,000		—
债务折扣和递延融资成本，净额		(2,596)		—
债务总额，净额⁽¹⁾	$	227,404	$	—

(1)	在截至2023年6月30日的三个月和六个月中，公司将符合条件的房地产资产的利息支出资本化 $0.6百万和 $1.0分别是百万。

未来预定到期日——截至2023年6月30日，未偿债务的未来预定到期日如下（千美元）：


2023	$	—
2024		—
2025		—
2026		115,000
2027		115,000
此后		—
本金到期日总额		230,000
未摊销折扣和递延融资成本，净额		(2,596)
债务总额，净额	$	227,404

Safe Credit Facility——在分拆方面，公司作为借款人于2023年3月31日与Safe签订了有担保定期贷款的信贷协议，未偿还本金为美元115百万，加上最多 $25百万美元用于特定目的的增量借贷能力（“安全信贷额度”）。安全信贷额度将于2027年3月31日到期。

安全信贷机制下的借款利息以现金或实物支付；提供的，只要未发生违约事件并且仍在继续，公司可以选择任何违约事件的利息二利息期以实物支付（任何此类期限均为 “安全贷款PIK期”）。安全信贷机制下的未偿金额在安全贷款PIK期内的任何时候均按等于（i）的利率累积利息，（x）10.00每年百分比，或 (y) 如果此时增量贷款项下的任何贷款仍未偿还， 12.00年百分比（视情况而定），以及（ii）安全贷款 PIK 期以外的任何时间，(x)8.00每年百分比或 (y) 如果此时增量贷款项下的任何贷款仍未偿还， 10.00每年百分比，视情况而定。安全信贷机制下的未偿金额可以随时全部或部分预付，无需支付保费或罚款。

公司支付了一美元0.6与安全信贷额度相关的百万承诺费。安全信贷额度由公司某些子公司股权的第一优先质押担保。

在截至2023年6月30日的三个月和六个月中，公司的支出为美元2.4百万美元的利息支出总额为安全信贷额度，该额度包含在公司合并和合并运营报表的 “利息支出——关联方” 中。

保证金贷款机制——此外，2023年3月31日，特拉华州有限责任公司、该公司（“STAR SPV”）的全资子公司STAR Investment Holdings SPV LLC作为借款人获得了保证金

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（未经审计）

贷款协议规定三年, $140.0百万美元高级担保保证金贷款额度（“保证金贷款额度”），摩根士丹利高级基金公司担任摩根士丹利公司的行政代理人有限责任公司作为计算代理人，北卡罗来纳州摩根士丹利银行作为初始贷款人。STAR SPV 于 2023 年 3 月 31 日提取了保证金贷款额度的全额款项，并将其定为大约88.0所得款项中有百万美元用于赎回iSTAR于2024年、2025年和2026年到期的优先无抵押票据。公司偿还了 $25.0在截至2023年6月30日的三个月中，保证金贷款机制的本金为百万美元。保证金贷款机制最初由安全股票的第一优先质押担保，到期日为2026年3月31日。

保证金贷款额度的利息以现金支付；前提是STAR SPV可以选择以实物支付未来任何利息期的利息。保证金贷款机制下的未偿金额应计利息，利率等于三个月期限的SOFR加上利差。保证金贷款机制下的未偿金额可在事先通知后随时全部或部分预付，但须支付任何适用的整笔款项。

在截至2023年3月31日的三个月中，公司假设为美元125.0应付给iStar的百万笔贷款。这笔贷款的利率为 8.0%。结果，公司确认了 $2.5在截至2023年6月30日的六个月中，利息支出为百万美元。这笔贷款是在截至2023年3月31日的三个月内偿还的。

债务契约 — 安全信贷机制要求公司遵守各种契约，包括但不限于限制债务、留置权、投资、合并、资产出售和支付某些股息的契约，但某些例外情况除外。此外，安全信贷额度包括惯例陈述和担保以及惯常的违约事件，在任何适用的宽限期之后，除其他外，New Safe可以宣布公司在安全信贷额度下的本金、应计利息和其他义务立即到期应付，并取消为安全信贷额度提供担保的抵押品的抵押品赎回权。

保证金贷款机制要求STAR SPV遵守各种契约，包括但不限于限制债务、留置权、投资和股息支付的契约，但某些例外情况除外。此外，保证金贷款机制包括对此类贷款的惯例陈述和担保、违约事件和其他债权人保护。发生此类融资惯常发生的某些事件时，STAR SPV可能需要预付保证金贷款机制下的所有到期款项，或者根据保证金贷款机制和相关协议发放额外抵押品。

附注10——承付款和意外开支

承诺—截至2023年6月30日，不可取消的经营租赁下的未来最低租赁义务如下（千美元）：⁽¹⁾


2023 年（剩余六个月）	$	243
2024		486
2025		486
2026		486
2027		162
此后		—
未贴现现金流总额		1,863
现值折扣⁽¹⁾		(107)
租赁负债	$	1,756

(1)	租赁负债等于租赁下按租赁中隐含的利率折现的最低租金的现值，或公司对类似抵押品的增量担保借款利率。对于经营租赁，租赁负债在成立时按公司类似抵押品的加权平均增量担保借款利率进行贴现，估计为 3.0%加权平均剩余租期为 3.8年份。

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（未经审计）

法律诉讼—公司和/或其一家或多家子公司是各种未决诉讼事项的当事方，这些诉讼被视为公司作为专注于商业房地产行业的金融和投资公司的业务所附带的普通例行诉讼，包括与止赎相关的诉讼。公司认为，它不是任何可能对公司合并和合并财务报表产生重大影响的未决法律诉讼的当事方，其任何财产也不是其标的。

注11—风险管理

风险管理

在正常的业务运营过程中，公司面临经济风险。经济风险有三个主要组成部分：利率风险、信用风险和市场风险。公司面临利率风险的程度是，其计息负债的到期时间或重新定价的时间与其计息资产的基准可能不同。信用风险是指借款人或租户无法或不愿支付合同要求的款项而导致公司贷款投资或租赁的违约风险。市场风险反映了由于利率或其他市场因素的变化而导致的贷款和其他贷款投资价值的变化，包括本金预付率和标的抵押贷款的价值、公司对房地产资产的估值以及外币汇率的变化。

风险集中—当许多与公司投资相关的借款人或租户在同一地理区域从事类似的业务活动或活动，或者具有类似的经济特征，这会导致他们履行合同义务（包括对公司的义务）的能力同样受到经济状况变化的影响时，就会出现信用风险集中。

公司的所有房地产和抵押其应收贷款的资产都位于美国。截至2023年6月30日，该公司的投资组合集中在以下房地产类型：娱乐/休闲、土地和开发、酒店、公寓和零售。

公司为潜在借款人和租户的信贷提供担保，并经常要求他们提供某种形式的信贷支持，例如公司担保、信用证和/或现金保证金。尽管公司的贷款和房地产资产地域多样，借款人和租户在不同的行业运营，但如果公司的利息或经营租赁收入高度集中于任何单一借款人或租户，则该借款人或租户无法还款可能会对公司产生重大不利影响。

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（未经审计）

附注12——股权

普通股——2023年3月31日，与分拆有关， iStar 分布式 100%按比例分配给iStar普通股（“iStar普通股”）持有人的公司实益权益普通股 0.153在分配记录日期持有的每股iStar普通股已发行股份的公司普通股。截至2023年6月30日，公司已经一普通股类别 13,319,552已发行股份。

母公司净投资——公司的净母公司投资代表截至分拆之日iStar的净出资和分配。公司财务报表中包含的某些实体在报告期内没有银行账户，公司的大多数现金交易是通过iStar拥有的银行账户进行的，并包含在公司的股权中。

累计其他综合收益（亏损）— 反映在公司股东权益中的 “累计其他综合收益（亏损）” 包括公司在其权益法投资的现金流套期保值中未实现的收益或亏损中所占的份额。截至2023年6月30日，公司没有任何衍生品。

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（未经审计）

附注13——每股收益

下表列出了基本和摊薄后每股收益（“EPS”）计算中使用的运营收入对账表（千美元，每股数据除外）：


	在截至6月30日的三个月中，				在截至6月30日的六个月中
	2023		2022		2023		2022
净收益（亏损）	$	(89,934)	$	(20,883)	$	(180,674)	$	(21,421)
归属于非控股权益的经营净（收入）亏损		(27)		(7)		(2)		11
可分配给普通股股东的净收益（亏损）	$	(89,961)	$	(20,890)	$	(180,676)	$	(21,410)


	在截至6月30日的三个月中，				在截至6月30日的六个月中
	2023		2022		2023		2022
可分配给普通股的收益：
基本和摊薄后每股收益的分子：
可分配给普通股股东的净收益（亏损）	$	(89,961)	$	(20,890)	$	(180,676)	$	(21,410)

基本每股收益和摊薄后每股收益的分母：⁽¹⁾
普通股基本收益和摊薄后每股普通股收益的加权平均已发行普通股		13,320		13,320		13,320		13,320

普通股每股基本收益和摊薄收益：
可分配给普通股股东的净收益（亏损）	$	(6.75)	$	(1.57)	$	(13.56)	$	(1.61)

(1)	对于分拆之前列报的所有时期，计算每股收益时加权平均已发行股票假设为 pro的数据分布 0.153截至分配记录日，iStar普通股每股已发行公司普通股的普通股已发行并流通。

注 14—公允价值

公允价值代表在衡量日市场参与者之间在有序交易中出售资产或为转移负债而支付的价格。以下公允价值层次结构对估值技术中用于衡量公允价值的投入进行了优先排序：

第1级：相同的、不受限制的资产或负债在活跃市场上可获得的未经调整的报价；

第二级：不活跃市场的报价，或在资产或负债的整个期限内可以直接或间接观察的投入；以及

第 3 级：价格或估值技术，需要既对公允价值计量有重要意义又不可观察（即由很少或根本没有市场活动支持）的投入。

公司的某些资产和负债按公允价值记账，要么是经常性的，要么是非经常性的。每个报告期都需要按市值计价并按公允价值报告的资产被归类为定期估值。如果在期限内记录了特定准备金或其他减值以标记截至报告日的资产对市值的账面价值，则无需在每个时期都按公允价值记录的资产可以按公允价值入账。此类资产被归类为按非经常性估值的资产。

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（未经审计）

以下公允价值层次结构表汇总了截至2023年6月30日和2022年12月31日按上述类别按经常性或非经常性按公允价值记录的公司资产（千美元）：


	使用公允价值
			引用
			市场		意义重大
			价格在		其他		意义重大
			活跃		可观察		不可观察
			市场		输入		输入
	总计		（等级 1）		（第 2 级）		（第 3 级）
截至2023年6月30日
经常性基础：
其他投资（参见附注7）	$	320,892	$	320,892	$	—	$	—

截至2022年12月31日
非经常性：
房地产，净额⁽¹⁾	$	811	$	—	$	—	$	811
土地和开发受损⁽²⁾		26,300		—		—		26,300
待售应收贷款（参见附注6）		37,650		—		—		37,650

(1)	在截至2022年12月31日的年度中，公司记录了 $1.8估计公允价值为的运营物业减值百万美元 $0.8百万。估计的公允价值基于预计将收到的现金流。

(2)	在截至2022年12月31日的年度中，公司记录了 $12.7估计公允价值为的土地和开发资产减值百万美元 $26.3百万。估计的公允价值基于预计将收到的未来现金流，折扣率为 12.5%.

金融工具的公允价值——下表显示了公司金融工具的账面价值和公允价值（百万美元）：


	截至2023年6月30日				截至2022年12月31日
	携带		公平		携带		公平
	价值		价值		价值		价值
资产
应收贷款和其他贷款投资，净额⁽¹⁾	$	13	$	11	$	49	$	46
待售的应收贷款⁽¹⁾		—		—		38		38
对Safe的股权投资⁽²⁾		321		321		—		—
现金和现金等价物⁽³⁾		55		55		4		4
限制性现金⁽³⁾		3		3		3		3

负债
债务负债，净额⁽¹⁾		227		227		—		—

(1)	在公允价值层次结构中，公司应收贷款和其他贷款投资的公允价值、待售应收贷款和债务净值被归类为第三级。

(2)	公司投资的公允价值约为 13.5百万股安全普通股在公允价值层次结构中被归类为第一级，并包含在公司资产负债表的 “其他投资” 中。

(3)	公司确定了其现金和现金等价物的账面价值，限制性现金的账面价值接近其公允价值。限制性现金记录在公司资产负债表上的 “递延费用和其他资产净额” 中。公司现金和现金等价物以及限制性现金的公允价值在公允价值层次结构中被归类为第一级。

第 2 项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析

除纯粹的历史信息外，本报告中的某些陈述，包括估计、预测、与我们的业务计划、目标和预期经营业绩相关的陈述以及这些陈述所依据的假设，均为1995年《私人证券诉讼改革法》、经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条所指的 “前瞻性陈述”（“交易法”）。除其他外，包括Star Holdings（“公司”）当前的业务计划、业务战略、投资组合管理、前景和流动性的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述通常由 “相信”、“项目”、“期望”、“预期”、“估计”、“打算”、“战略”、“计划”、“可能”、“应该”、“将”、“将继续”、“将继续”、“很可能会产生” 等词来识别。前瞻性陈述基于当前的预期和假设，这些预期和假设受到风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性可能导致实际结果或结果与前瞻性陈述中包含的结果存在重大差异。我们没有义务公开更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。在评估所有前瞻性陈述时，敦促读者仔细阅读本10-Q表格中包含的所有警示声明，以及我们在2023年3月20日向美国证券交易委员会提交的表格10第3号修正案附录99.1中描述的不确定性和风险，所有这些都可能影响我们未来的经营业绩、财务状况和流动性。就管理层讨论和分析财务状况和经营业绩而言，除非上下文另有说明，否则 “我们”、“我们的” 和 “我们” 是指Star Holdings及其合并子公司和合并子公司。

以下讨论应与我们在2023年3月20日向美国证券交易委员会提交的10-Q表季度报告和表格10第3号修正案附录99.1中的合并和合并财务报表及相关附注一起阅读。这些历史财务报表可能并不代表我们未来的表现。

衍生产品

2023 年 3 月 31 日，根据公司与马里兰州公司 iStar Inc.（“iStar”）之间签订的截至2023年3月31日的分离和分销协议（“分离和分销协议”）的条款，我们完成了一系列重组和分离交易（统称为 “分拆和分拆协议”）。为了实现分割：（i）iStar向我们捐赠了剩余的遗留非地面租赁资产、Safehold Inc. 13,522,651股普通股（“安全股份”）和某些其他资产；（ii）iStar向我们分配了我们100％的普通股实益权益持有人，每发行一股公司普通股0.153股在分配记录日期持有的iStar普通股股份。

分拆后，我们成为一家独立的上市公司。我们的普通股于2023年3月31日开始在纳斯达克全球市场（“纳斯达克”）进行常规交易，股票代码为 “STHO”。分拆后不久，iStar完成了先前宣布的与马里兰州公司Safehold Inc. 的合并（“合并”）。iStar在合并中继续作为幸存的公司，并更名为 “Safehold Inc.”（“安全”）。

在分拆方面，公司签订了分离和分销协议、与Safe子公司签订了管理协议（“管理协议”）、与Safe签订了治理协议（“治理协议”）以及与Safe签订了注册权协议（“注册权协议”）。我们还与Safe签订了信贷额度（“安全信贷额度”），并与第三方贷款机构签订了保证金贷款额度（“保证金贷款额度”）。

我们的开发投资组合

阿斯伯里公园海滨

我们是Asbury Partners, LLC的管理成员，该公司是拥有阿斯伯里公园海滨投资的合资企业。截至2023年6月30日，阿斯伯里公园海滨投资的总账面价值约为1.666亿美元。

阿斯伯里公园海滨投资包括以下内容：

●

Asbury Ocean Club Surfside Resort and Residences：一个 16 层高的混合用途项目，拥有 130 套住宅公寓、一家 54 间客房的豪华精品酒店、24,000 平方英尺的零售空间、410 个结构化停车位以及一个 15,000 平方英尺的健身房和水疗便利区。该物业于2019年完工。酒店由第三方管理。截至2023年6月30日，仍有三套住宅公寓未售出。

●

阿斯伯里：一家拥有 110 间客房的独立精品酒店，设有室内和室外活动空间以及屋顶酒吧。该酒店于 2016 年竣工，由第三方管理。

●

Asbury Lanes：占地 12,000 平方英尺的音乐和娱乐场所。该场地于2018年竣工，与阿斯伯里相连，由第三方管理。

我们目前投资阿斯伯里公园海滨的战略是出售阿斯伯里海洋俱乐部剩余的住宅公寓单元，积极管理我们的运营资产，并通过向第三方开发商和运营商出售剩余的开发用地和运营资产进行战略性货币化，同时履行与阿斯伯里公园市签订的重建协议规定的义务。

玉兰绿

Magnolia Green是一个占地约1,900英亩的多代总体规划住宅社区，有权获得3550套单户和多户住宅单元以及约193英亩的商业开发用地。该社区位于弗吉尼亚州里士满西南19英里处，为处于不同人生阶段的人们设计了不同的阶段，从首次购房者到单身家庭的空巢老人，以及该地区顶级房屋建筑商建造的联排别墅。该项目由Magnolia Green Golf Club支撑，这是一个半私人的18洞Nicklaus Design锦标赛高尔夫球场，提供全方位服务的俱乐部会所和练习场。还有许多社区设施，包括设有多个游泳池和小吃店的水上运动中心、设有青少年奥林匹克竞赛池、水滑梯和运动场的Arbor Walk、设有网球场和匹克球场以及专业商店的网球中心，以及数英里的铺设步道。截至2023年6月30日，我们的Magnolia Green资产的总账面价值为8190万美元。

截至2023年6月30日，已向房屋建筑商出售了1,868块住宅用地。我们预计，在未来三年内，剩余的住宅用地要么在水平土地开发完成后出售给房屋建筑商，要么作为未经改善的土地批量出售，这可能需要更长的时间。我们预计，在住宅用地销售完成后，将高尔夫球场业务出售给第三方。但是，无法保证这些销售会完成。

我们的盈利投资组合

截至 2023 年 6 月 30 日，我们拥有的资产预计将主要通过资产出售、贷款偿还或主动资产管理获利。截至2023年6月30日，我们投资组合中包含的这些资产的总账面价值约为5,740万美元，主要包括贷款、经营性物业、土地和其他资产。有关这些资产的概要信息载于下文。

贷款.截至2023年6月30日，我们的货币化投资组合中包含的贷款包括一项总账面价值为1,340万美元的资产。资产由直接或间接拥有不动产的实体的股权担保。

操作特性.截至2023年6月30日，我们投资组合中包含的运营物业包括两家出售活跃成人住宅物业的企业，在合资企业清算时，总账面价值为30万美元。

土地.截至2023年6月30日，我们投资组合中包含的土地资产包括三项总账面价值约为3,980万美元的资产和一家持有价值为10万美元的土地企业的一笔权益。我们的总体策略是寻求将土地资产出售给第三方开发商。

其他.其余的货币化资产主要包括我们转租给第三方的两份短期租约，截至2023年6月30日，其总账面价值为390万美元，以及一组在我们的财务报表中记录为没有账面价值的贷款和股权。我们的总体策略是寻求出售租赁资产，尽管在租赁资产到期之前，我们可能会持有一份或两份租约。对于没有账面价值的资产，我们可能会寻求出售这些资产，但无法保证我们会从中收回任何价值。

投资安全。除了上述资产外，我们还拥有Safe Shares，根据截至2023年6月30日的收盘价为23.73美元，其公允价值为3.209亿美元。

Safe Shares是我们的保证金贷款机制的抵押品，除非保证金贷款机制的条款另有要求，否则我们在合并完成后的九个月内不得转让任何安全股票。在为期9个月的封锁期和保证金贷款机制的偿还期满后，我们的安全股票将作为流动性来源提供给我们，以满足未来的资本需求，视市场情况而定。

截至2023年6月30日的三个月的经营业绩与截至2022年6月30日的三个月的经营业绩对比


	在已结束的三个月中
	6月30日
	2023		2022		$ Change

	（以千计）
营业租赁收入	$	1,610	$	3,182	$	(1,572)
利息收入		397		4,221		(3,824)
其他收入		11,655		8,937		2,718
土地开发收入		11,818		24,403		(12,585)
总收入		25,480		40,743		(15,263)
利息支出		2,609		10,538		(7,929)
利息支出-关联方		2,100		—		2,100
房地产支出		12,395		12,399		(4)
土地开发销售成本		12,356		24,095		(11,739)
折旧和摊销		1,090		1,196		(106)
一般和行政		7,552		(2,067)		9,619
(收回) 贷款损失准备金		(69)		22,578		(22,647)
资产减值		—		1,750		(1,750)
其他费用		315		41		274
成本和支出总额		38,348		70,530		(32,182)
股权投资的未实现亏损		(76,268)		—		(76,268)
提前偿还债务造成的损失		(1,040)		—		(1,040)
权益法投资的收益		242		8,904		(8,662)
净收益（亏损）	$	(89,934)	$	(20,883)	$	(69,051)

收入—营业租赁收入（主要包括商业运营物业收入）在截至2023年6月30日的三个月中从2022年同期的320万美元降至160万美元。减少的主要原因是出售资产。

截至2023年6月30日的三个月中，利息收入从2022年同期的420万美元降至40万美元。利息收入的减少主要是由于2022年和2023年贷款销售和贷款偿还导致我们的不良贷款和其他贷款投资的平均余额减少.

在截至2023年6月30日的三个月中，其他收入从2022年同期的890万美元增至1170万美元。其他收入主要包括我们投资Safe的股息收入和来自的收入

我们的酒店物业和其他运营物业，包括 Asbury Lanes 和 Magnolia Green Golf Club。2023年的增长主要归因于Safe的股息收入。

土地开发收入和销售成本—在截至2023年6月30日的三个月中，我们出售了住宅用地和单元，确认的土地开发收入为1180万美元，相关的销售成本为1,240万美元。在截至2022年6月30日的三个月中，我们出售了住宅用地和单元，确认的土地开发收入为2440万美元，相关的销售成本为2410万美元。 2023年土地开发收入减少的主要原因是我们的Magnolia Green和Asbury Park物业的收入减少。随着我们执行未来的销售以及剩余的住宅和开发资产减少，我们预计我们的土地开发收入将进一步下降。此类销售的时间和金额无法确切预测。

利息支出——关联方代表我们安全信贷额度的还本付息，扣除资本化金额。

在截至2023年6月30日的三个月中，房地产支出为1,240万美元，2022年同期为1,240万美元。房地产支出主要是指我们的酒店和零售运营物业以及土地物业的支出。2023 年我们酒店物业开支的增加被出售房产导致的支出减少所抵消。

在截至2023年6月30日的三个月中，折旧和摊销为110万美元，2022年同期为120万美元。

在分拆之前，一般和管理费用是指iSTAR向我们分配的成本，包括基于绩效的薪酬。一般和管理费用，包括股票薪酬，是指iSTAR房地产融资、运营物业、土地和开发以及企业业务领域的成本按比例分配，其基础是我们这些物业类型的平均净资产占iSTAR这些细分市场平均净资产的百分比（参见合并和合并财务报表附注2）。分拆后，一般和管理费用包括向我们的经理支付的管理费以及作为上市公司运营的其他成本。在截至2023年6月30日的三个月中，我们承担了760万美元的一般和管理费用，主要来自Safe的管理费和董事费。在结束的三个月中 6 月 30 日，2022年，iSTAR为我们分配了210万美元的一般和管理费用。2022年的复苏主要是由于iStar基于绩效的薪酬减少了。

截至2023年6月30日的三个月，收回的贷款损失为10万美元，而2022年同期的贷款损失准备金为2,260万美元。截至2023年6月30日的三个月中，贷款损失的弥补主要是由于该季度偿还了一笔贷款。截至2022年6月30日的三个月中，贷款损失准备金主要来自我们持有至到期证券的2,500万美元准备金，该准备金记入其还款收益。

在截至2022年6月30日的三个月中，我们根据预期收到的现金流确认了运营物业的180万美元减值。

在截至2023年6月30日的三个月中，其他支出为30万美元，2022年同期为10万美元。在截至2023年6月30日的三个月中，其他开支的增加主要是由于专业费用的增加。

股权投资的未实现亏损是指我们的安全股票的未实现亏损。分拆后，我们将安全股票记作ASC 321下的股权投资，这要求我们在每个报告期通过收益将安全股票的投资调整为公允价值。未实现亏损是我们截至2023年6月30日和2023年3月31日对安全股票投资的公允价值之间的差额。

提前清偿债务造成的损失，净额—在截至2023年6月30日的三个月中，我们因提前偿还债务而蒙受了损失保证金贷款工具(参见合并财务报表附注9).

权益法投资的收益—截至2023年6月30日的三个月中，权益法投资的收益为20万美元，2022年同期为890万美元。在截至2023年6月30日的三个月中，我们确认了土地和经营性房地产企业的净总收入为20万美元。在截至2022年6月30日的三个月中，我们确认了来自Safe历史权益法投资的550万美元收入和剩余权益法投资的340万美元净总收入。分拆完成后，我们不再将对Safe Shares的投资视为权益法投资。

截至2023年6月30日的六个月的经营业绩与截至2022年6月30日的六个月的经营业绩对比


	在截至6月30日的六个月中
	2023		2022		$ Change

	（以千计）
营业租赁收入	$	3,310	$	6,291	$	(2,981)
利息收入		1,512		9,094		(7,582)
其他收入		16,062		12,926		3,136
土地开发收入		21,382		39,303		(17,921)
总收入		42,266		67,614		(25,348)
利息支出		12,708		23,778		(11,070)
利息支出-关联方		2,100		—		2,100
房地产支出		21,989		22,268		(279)
土地开发销售成本		22,332		38,591		(16,259)
折旧和摊销		2,171		2,411		(240)
一般和行政		21,650		(1,123)		22,773
贷款损失准备金		1,632		22,713		(21,081)
资产减值		—		1,750		(1,750)
其他费用		602		156		446
成本和支出总额		85,184		110,544		(25,360)
股权投资的未实现亏损		(166,932)		—		(166,932)
提前偿还债务的亏损，净额		(1,040)		—		(1,040)
权益法投资的收益		30,216		21,509		8,707
净收益（亏损）	$	(180,674)	$	(21,421)	$	(159,253)

收入—营业租赁收入（主要包括商业运营物业收入）在截至2023年6月30日的六个月中从2022年同期的630万美元降至330万美元。减少的主要原因是出售资产。

截至2023年6月30日的六个月中，利息收入从2022年同期的910万美元降至150万美元。利息收入的减少主要是由于2022年和2023年贷款销售和贷款偿还导致我们的不良贷款和其他贷款投资的平均余额减少.

在截至2023年6月30日的六个月中，其他收入从2022年同期的1,290万美元增至1,610万美元。其他收入主要包括我们投资Safe的股息收入、贷款组合、酒店物业和其他运营物业的收入，包括Asbury Lanes和Magnolia Green Golf Club。2023年的增长主要归因于Safe的股息收入。

土地开发收入和销售成本—在截至2023年6月30日的六个月中，我们出售了住宅用地和单元，确认的土地开发收入为2140万美元，相关的销售成本为2,230万美元。在截至2022年6月30日的六个月中，我们出售了住宅用地和单元，确认的土地开发收入为3,930万美元，相关的销售成本为3,860万美元。 2023 年土地开发收入的减少主要是由于我们的那不勒斯保护区（2022 年全部售罄）、Magnolia Green 和 Asbury Park 物业的收入减少。随着我们执行未来的销售以及剩余的住宅和开发资产的减少，我们预计我们的土地开发收入将进一步下降。此类销售的时间和金额无法肯定地预测。

成本和开支— 在分拆之前，利息支出是iSTAR向我们分配的款项。利息支出是通过计算我们按房地产类型划分的平均净资产占iSTAR各细分市场平均净资产的百分比，然后将该百分比乘以分配给iSTAR每个细分市场的利息支出（参见合并和合并财务报表附注2）来分配给我们的利息支出。分拆后，利息支出代表我们的保证金贷款机制的还本付息。在截至2023年6月30日的六个月中，我们从保证金贷款机制中产生了250万美元的利息支出，扣除资本化金额。在截至的六个月中 6 月 30 日，2023年和2022年，我们分别获得了800万美元和2380万美元的利息支出。2023年分配给我们的利息支出减少的主要原因是我们在分拆后没有获得分配，平均净资产减少以及iSTAR的平均未偿债务和平均债务成本与2022年相比有所下降。在截至的六个月中 6 月 30 日，2023年，利息支出还包括分拆前应付给iStar的款项。

利息支出关联方代表我们安全信贷额度的还本付息，扣除资本化金额。

截至2023年6月30日的六个月中，房地产支出为2,200万美元，2022年同期为2,230万美元。房地产支出主要是指我们酒店和零售运营物业的支出和土地财产。2023 年我们酒店物业开支的增加被出售房产导致的支出减少所抵消。

截至2023年6月30日的六个月中，折旧和摊销额为220万美元，2022年同期为240万美元。

在分拆之前，一般和管理费用是指iSTAR向我们分配的成本，包括基于绩效的薪酬。一般和管理费用，包括股票薪酬，是指iSTAR房地产融资、运营物业、土地和开发以及企业业务领域的成本按比例分配，其基础是我们这些物业类型的平均净资产占iSTAR这些细分市场平均净资产的百分比（参见合并和合并财务报表附注2）。分拆后，一般和管理费用包括向我们的经理支付的管理费以及作为上市公司运营的其他成本。在截至2023年6月30日的六个月中，我们承担了2170万美元的一般和管理费用，主要来自安全管理费、审计费和律师费，以及iStar的1,410万美元拨款。在截至的六个月中 6 月 30 日，2022年，iSTAR为我们分配了110万美元的一般和管理费用。2023年与2022年相比的增长主要是由于iSTAR基于绩效的薪酬增加导致iSTAR的一般和管理费用增加。

截至2023年6月30日的六个月中，贷款损失准备金为160万美元，而2022年同期的贷款损失准备金为2,270万美元。截至2023年6月30日的六个月中，贷款损失准备金主要是由于出售了一笔不良贷款，但预期亏损准备金的撤销部分抵消了这笔贷款在2023年全额偿还的贷款。截至2022年6月30日的六个月中，贷款损失准备金主要来自我们持有至到期证券的2,500万美元准备金，该准备金记入其还款收益。

在截至2022年6月30日的六个月中，我们根据预期收到的现金流确认了运营物业的180万美元减值。

在截至2023年6月30日的六个月中，其他支出为60万美元，2022年同期为20万美元。在截至2023年6月30日的六个月中，其他支出增加的主要原因是与出售和偿还不良贷款相关的法律和咨询费用。

股权投资的未实现亏损是指我们的安全股票的未实现亏损。分拆后，我们将安全股票记作ASC 321下的股权投资，这要求我们在每个报告期通过收益将安全股票的投资调整为公允价值。未实现亏损代表了截至2023年6月30日我们对安全股票投资的公允价值与分拆时iSar Sahares的历史账面金额之间的差额。

提前清偿债务造成的损失，净额—在截至2023年6月30日的六个月中，我们因提前偿还债务而蒙受了损失保证金贷款工具(参见合并财务报表附注9).

权益法投资的收益—截至2023年6月30日的六个月中，权益法投资的收益为3,020万美元，2022年同期为2150万美元。在截至2023年6月30日的六个月中，我们确认了来自Safe历史权益法投资的110万美元收入，以及由于合资企业资产出售而产生的剩余权益法投资的2,910万美元净总收入。在截至2022年6月30日的六个月中，我们确认了来自Safe历史权益法投资的1190万美元收入和剩余权益法投资的960万美元净总收入。分拆完成后，我们不再将对Safe Shares的投资视为权益法投资。

流动性和资本资源

流动性是衡量我们满足潜在现金需求能力的指标，包括支付利息和偿还借款、开发资产和维持运营、向股东分配资金以及满足其他一般业务需求。我们是一家最近成立的公司，因此，我们没有支付任何股息。我们预计不会定期派发股息。我们打算不时分配可用现金，这主要取决于我们出售资产的能力和出售资产的价格。

我们的现金来源将在很大程度上取决于资产出售，这在时间和金额上很难预测。尽管我们可能能够预测和规划某些流动性需求，但现金使用量可能会出现意想不到的增加，这是我们无法控制的，这将影响我们的财务状况、流动性和经营业绩。即使我们的预期流动性要求没有重大变化，我们的流动性来源也可能少于预期，而来自这些来源的可用资金可能少于预期或需求。我们的主要流动性来源通常包括我们的手头现金和资产出售的收益。

我们预计我们的短期和长期流动性需求将包括：

●

我们的阿斯伯里公园海滨和木兰绿色开发项目的资本支出；

●

安全信贷额度和保证金贷款额度的还本付息（参见合并和合并财务报表附注9），以及包括任何回购协议在内的任何其他债务；

●

应付给我们经理的管理费和费用报销；

●

运营开支；以及

●

如果我们在偿还债务后手头有多余的资产出售现金，则向股东分配。

我们希望通过运营中的任何现金流、资产出售收益和不受限制的现金来满足我们的短期流动性需求。我们希望通过运营中的任何现金流和资产出售的收益来满足我们的长期流动性需求。

我们未来的现金来源将在很大程度上取决于资产出售的收益。资产出售的数量和时机可能会受到多种因素的不利影响，其中一些因素是我们无法控制的，包括宏观经济

下文讨论的因素。此外，我们被禁止在分拆完成后的九个月内出售我们的安全股票，除非保证金贷款机制可能有要求。我们无法确定地预测我们将进行哪些具体交易，以产生足够的流动性来履行到期的义务。我们将根据预期的变化和市场状况的变化，酌情调整我们的计划。与通货膨胀、利率上升、市场波动、银行业中断和融资供应等宏观经济因素相关的不确定性，以及这些因素对整个经济和我们经营的商业房地产市场的影响，使之成为现实我们无法预测或量化这些或其他趋势对我们的财务业绩或流动性的影响。

下表概述了截至2023年6月30日和2022年6月30日的六个月中，我们的经营活动提供的现金流、投资活动中使用的现金流以及融资活动提供的现金流（千美元）：


	在截至6月30日的六个月中
	2023		2022
由（用于）经营活动提供的现金流	$	(4,656)	$	(19,218)
由（用于）投资活动提供的现金流		128,880		59,332
由（用于）融资活动提供的现金流		(73,904)		(37,921)

2023年经营活动中使用的现金流减少主要是由于权益法投资的分配增加。2023年投资活动提供的现金流增加主要是由于其他投资的分配增加以及对其他投资的捐款减少，但偿还和出售应收贷款的收益减少以及土地和开发销售收益的减少部分抵消了这一点。2023年融资活动中使用的现金流增加主要是由于资产清算在2023年增加了iSTAR的分配，以及债务偿还额的增加，但2023年债务借款的增加部分抵消了这一点。

债务契约 — 保证金贷款机制要求我们遵守各种契约，包括但不限于限制债务、留置权、投资和股息支付的契约，但某些例外情况除外。此外，保证金贷款机制包括对此类贷款的惯例陈述和担保、违约事件和其他债权人保护。在发生此类贷款机制惯常发生的某些事件时，我们可能需要预付保证金贷款机制下的所有应付款项，或者根据保证金贷款机制和相关协议支付额外抵押品。

安全信贷机制要求我们遵守各种契约，包括但不限于限制债务、留置权、投资、合并、资产出售和某些股息的支付的契约，但某些例外情况除外。此外，安全信贷额度包括惯例陈述和担保以及惯常的违约事件，在任何适用的宽限期之后，除其他外，Safe可以宣布我们在安全信贷额度下的本金、应计利息和其他义务立即到期应付，并取消为安全信贷额度提供担保的抵押品的抵押品的抵押品赎回权。

关键会计估计

根据公认会计原则编制财务报表要求管理层在某些情况下做出估算和判断，这些估计和判断会影响列报的资产、负债、收入和支出的金额。我们已经制定了详细的政策和控制程序，旨在确保估值方法，包括作为此类方法一部分做出的任何判断，在不同时期得到良好的控制、审查和应用。我们的估算基于历史的企业和行业经验以及我们认为在这种情况下适当的其他各种假设。对于所有这些估计，我们警告说，未来事件很少会完全按照预测发展，因此通常需要进行调整。

以下是需要更重要的管理估计和判断的会计政策摘要：

贷款损失备抵金—我们对贷款组合进行季度全面分析，并根据可能影响收款能力的所有已知和相关内部和外部因素对信贷质量的当前判断进行风险评级。我们认为，除其他外，付款状况、留置权状况、借款人或租户的财务资源和投资抵押品、抵押品类型、项目经济和地理位置以及国家和区域经济因素。这种方法对贷款进行风险评级，评级从 “1” 到 “5” 不等，“1” 代表最低的损失风险，“5” 代表最高的损失风险。

2020年1月1日采用亚利桑那州立大学2016-13后，我们实施了程序，根据相关信息，包括历史已实现亏损率、当前市场状况以及影响投资可收回性的合理且可支持的预测，估算贷款（包括无准备金的贷款承诺）和持有至到期债务证券的预期损失（“预期亏损”）。对预期损失的估计需要做出重大判断，我们根据不同类别的金融资产分析贷款组合，其中包括：（i）贷款和持有至到期的债务证券以及（ii）建筑贷款。

对于我们的贷款、持有至到期债务证券和建筑贷款，我们分析了历史已实现亏损情况，以估算我们的预期亏损。我们通过使用第三方市场数据调整了预期亏损，这些数据提供了当前和未来的经济状况，可能会影响保护我们投资的商业房地产资产的表现。

在以下情况下，我们将贷款视为不良贷款，并将其置于非应计状态：（1）利息拖欠90天；（2）存在到期日违约；或（3）管理层认为它可能无法根据贷款的合同条款收取所有到期款项。当非应计贷款变为合同有效期且管理层认为合同所欠的所有款项都将收到时，它们将恢复到应计状态。如果我们确定抵押品公允价值减去出售成本低于抵押依赖资产的账面价值，我们将记录不良贷款的特定备抵金。特定备抵金通过合并和合并运营报表中的 “贷款损失准备金” 增加（减少），并因扣除而减少。在拖欠和取消抵押品赎回权的过程中，在我们努力达成和解或其他替代解决方案时，通常会与借款人或租户进行许多谈判，这可能会影响还款或收到抵押品的可能性。我们的政策是，当我们根据各种因素确定所有商业上合理的收回贷款余额的手段都已用尽时，将取消贷款。这可能发生在不同的时间，包括我们在取消抵押品赎回权前的出售中获得现金或其他资产，或者在取消抵押品赎回权或替代性契据后控制标的抵押品以完全偿还贷款，或者当我们以其他方式停止了重大收款工作时。我们认为，诸如上述情况表明贷款收取过程的最后步骤已经完成，贷款无法收回。此时，损失得到确认，贷款和相关补贴将被扣除。

截至2023年6月30日和2022年6月30日的六个月中，贷款损失准备金分别为160万美元和2,270万美元。

长期资产的减值或处置 —每当事件或情况变化表明有待使用的房地产以及土地和开发资产的账面金额可能无法收回时，我们都会定期审查此类资产的价值减值。只有当管理层对资产产生的未来总现金流（未贴现且不计利息费用）的估计（考虑到资产的预期持有期）低于账面价值时，资产的价值才会减值。这种现金流估算考虑了诸如预期的未来营业收入、趋势和前景等因素，以及需求、竞争和其他经济因素的影响。在发生减值的情况下，损失将按财产账面金额超过资产公允价值的部分来计量，并反映为资产基础的调整。不动产、土地和开发资产的减值（如适用）在我们的合并和合并运营报表中记录在 “资产减值” 中。估算未来的现金流和公允价值是高度主观的，此类估计可能与实际结果存在重大差异。

待处置的房地产资产按账面金额或估计公允价值减去出售成本的较低者列报，并包含在我们的合并和合并资产负债表上 “可供出售和持有的待售房地产” 中。估计的公允价值减去销售成本与账面价值之间的差额将记作减值费用。一旦资产被归类为待售资产，则不再记录折旧费用。

第 3 项。关于市场风险的定量和定性披露

市场风险

市场风险是指利率、大宗商品价格和股票价格变动造成的损失风险。在推行我们的商业计划时，我们面临的主要市场风险是利率风险。我们的经营业绩将部分取决于我们的资产所赚取的利息和相关收入与与我们的计息负债相关的利息支出之间的差额。金融市场普遍利率水平的变化将影响我们的浮动负债。我们的计息负债利率的任何大幅提高都可能对我们产生重大不利影响。无法保证我们的盈利能力在任何时期都不会因利率变化而受到重大不利影响。

如果利率大幅上升或经济衰退，违约率可能会增加，并导致我们蒙受额外的信贷损失，这将对我们的流动性和经营业绩产生不利影响。这种拖欠或违约可能会对赚取利息的资产和计息负债之间的利差产生重大不利影响。此外，除其他外，提高利率可能会降低我们固定利率计息资产的价值以及我们通过出售此类资产实现收益的能力。

利率对许多因素高度敏感，包括政府的货币和税收政策、国内和国际经济和政治条件以及我们无法控制的其他因素。我们监控我们的计息资产与计息负债之间的利差，并可能实施套期保值策略以限制利率变化对我们运营的影响，包括参与利率互换、利率上限和其他与利率相关的衍生合约。此类策略旨在减少我们在特定交易或投资组合基础上受市场利率变动导致的现金流变化的风险。我们不会出于投机目的签订衍生合约，也不会为了对冲我们的信用风险变化或借款人的信用风险而签订衍生合约。

假设收益率曲线的形状（即相对利率）没有变化，假设利率下降或上升10、50或100个基点，假设我们的利息收入资产或计息负债没有变化，下表量化了年度净收入的潜在变化。基本利率情景假设截至2023年6月30日的三个月SOFR利率为5.27％。实际结果可能与表中的估计结果有很大差异。

净收入的估计变化

（以千美元计）


利率的变化		净收入⁽¹⁾
-100 个基点	$	601
-50 个基点		300
-10 个基点		60
基本利率		—
+10 个基点		(60)
+50 个基点		(300)
+100 个基点		(601)

(1)	截至2023年6月30日，我们未偿还的浮动利率债务本金为1.15亿美元以及5 490万美元的现金及现金等价物.

第 4 项控制和程序

公司维持披露控制和程序，旨在确保在公司《交易法》报告中要求披露的信息在美国证券交易委员会规则和表格规定的期限内记录、处理、汇总和报告，并收集此类信息并将其传达给公司管理层，包括其首席执行官和首席财务官, 并酌情就要求的披露作出及时决定.公司成立了一个披露委员会，负责考虑信息的重要性并确定信息的披露义务

公司及时。披露委员会直接向公司首席执行官报告，首席财务官。

截至本报告所涉期末，公司在披露委员会和包括其首席执行官和首席执行官在内的其他管理层成员的监督和参与下进行了评估财务官员，根据《交易法》第13a-15（b）条或第15d-15条，公司披露控制和程序的有效性。根据该评估，首席执行官兼首席财务官得出结论，公司的披露控制和程序可以有效提供合理的保证，使公司在根据《交易法》提交或提交的报告中要求披露的信息是：（i）在美国证券交易委员会规则和表格规定的期限内记录、处理、汇总和报告；（ii）酌情收集并传达给管理层，包括首席执行官和首席财务官，到允许及时做出有关披露的决定。

在本季度报告所涉期间，公司对财务报告的内部控制没有发生重大影响或合理可能对公司财务报告的内部控制产生重大影响的变化。

尽管如此，控制系统，无论设计和运行得多么良好，都只能提供合理而不是绝对的保证，即它将发现或发现公司内部在披露本应在公司定期报告中列出的重要信息的失误。

第二部分。其他信息

第 1 项。法律诉讼

公司和/或其一家或多家子公司是各种未决诉讼事项的当事方，这些诉讼被视为公司作为专注于商业房地产行业的金融和投资公司的业务所附带的普通例行诉讼，包括与止赎相关的诉讼。公司认为，它不是任何可能对公司合并和合并财务报表产生重大不利影响的未决法律诉讼的当事方，其任何财产也不是其标的。

第 1A 项。风险因素

与先前在Star Holdings最初于2022年12月16日向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的表格10注册声明（文件编号001-41572）附录99.1中披露的风险因素相比没有重大变化，该最终版本作为附录99.1包含在2023年3月22日提交给美国证券交易委员会（SEC）的8-K表最新报告中。

第 2 项。未注册的股权证券销售和所得款项的使用

发行人购买股票证券

在这三个月中，我们没有购买任何普通股截至 6 月 30 日的月份, 2023.

第 3 项。优先证券违约

没有。

第 4 项矿山安全披露

不适用。

物品 5. 其他信息

没有.

第 6 项。展品

展品索引


展览数字		文件描述
31.0		根据《萨班斯-奥克斯利法案》第 302 条作出的认证.
32.0		根据《萨班斯-奥克斯利法案》第 906 条作出的认证.
101*		公司截至2023年6月30日期间的10-Q表季度报告中的以下财务信息采用Inline XBRL（“可扩展业务报告语言”）的格式：（i）截至2023年6月30日和2022年12月31日的合并和合并资产负债表（未经审计），（ii）截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月的合并和合并运营报表（未经审计），（iii）截至2023年6月30日的三个月和六个月的合并和合并综合收益（亏损）报表（未经审计）以及2022年，（iv）截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月的合并和合并权益变动表（未经审计），（v）截至2023年6月30日和2022年6月30日的六个月的合并和合并现金流量表（未经审计）以及（vi）合并和合并财务报表附注（未经审计）。
104		封面页交互式数据文件（采用 ixBrl 格式并包含在附录 101 中）

*	根据S-T法规第406T条，就1933年《证券法》第11或12条而言，附录101中与XBRL相关的信息被视为未提交或不是注册声明或招股说明书的一部分，被视为未就1934年《交易法》第18条而提交，否则不承担这些条款规定的责任。

签名

根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式促使经正式授权的下列签署人代表其签署本报告。


		星际控股注册人

日期：	2023年8月9日	/s/ 杰伊·舒格曼
		杰伊·舒格曼
		董事会主席兼首席执行官
		行政主任（首席执行官）




		星际控股注册人
日期：	2023年8月9日	/s/BRETT ASNAS
		布雷特·阿斯纳斯
		首席财务官
		（首席财务官）

RETT

		星际控股注册人
日期：	2023年8月9日	/s/GARETT ROSENBLUM
		Garett Rosenblum
		首席会计官