附录 99.2

MPT 医疗地产信托基金 2023 年第二季度季度补充季度

3 公司概述公司信息 3 财务信息 6 净收入与运营资金的对账 6 债务摘要 7 债务到期日和债务指标 8 投资组合信息租赁和贷款到期日附表 9 9 按资产类型、运营商、州和国家划分的总资产和收入 10 租金覆盖范围 13 投资和开发项目摘要 15 财务 报表合并收益表 16 合并资产负债表 17 未合并房地产合资企业投资 18 未合并运营投资Entities 19 附录——非公认会计准则对账 20 前瞻性 陈述前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，这些因素可能导致公司的实际业绩或未来事件与此类前瞻性 陈述中表达的或基础的业绩存在重大差异，包括但不限于：标准化每股 FFO；预期派息率；收购或处置医疗保健房地产或其他投资的金额和时间（如果有）；ebitDare 的净负债; 投资组合多样化; 资本市场状况；偿还债务安排；有关公司因某些医院运营的所有权权益而获得额外收入的报表；支付未来 股息（如果有）；完成额外债务安排和额外投资；国内和国际经济、商业、监管、房地产和其他市场状况；公司运营的竞争环境； 公司商业计划的执行; 融资风险;公司出于联邦所得税目的维持其房地产投资信托基金地位的能力；收购和开发风险；潜在的环境和其他负债； 健康危机的潜在影响；诉讼的风险和不确定性；租户/借款人无法控制的其他事件以及对我们的相关影响；以及影响房地产行业，尤其是医疗保健房地产的其他因素。有关可能影响业绩的因素的进一步讨论，请参阅公司截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告的 “风险因素” 部分，该部分已由 公司随后提交的10-Q表季度报告和其他美国证券交易委员会文件进行了更新。除非联邦证券法另有要求，否则公司没有义务更新本报告中的信息。补充一揽子计划中的某些信息 可能会根据期末之后完成的交易和待定交易的完成进行调整，包括Prime Healthcare于2023年7月回购三家医院、预计出售目前租给Prospect Medical Holdings的三家 康涅狄格州医院，以及预计出售我们澳大利亚投资组合的其余部分。调整基于我们认为合理的现有信息和假设。不能 保证会发生任何待处理的交易。封面及下方：亚利桑那州综合医院——亚利桑那州梅萨。

公司概述 MPT Medical Properties Trust, Inc. 是一家自明智的房地产投资信托基金，成立于 2003 年，旨在收购和开发 净租赁的医院设施。自在阿拉巴马州伯明翰成立以来，该公司已发展成为世界上最大的医院房地产所有者之一。MPT的融资模式促进了收购和资本重组， 允许医院运营商释放其房地产资产的价值，为设施改进、技术升级和其他运营投资提供资金。截至 2023 年 6 月 30 日。444 处房产 55 家运营商 ~44,000 张床位 3I 美国各州 IO 国家医疗地产信托基金 | 补充信息 | 2023 年第二季度 3

MPT 军官 Edward K. Aldag, Jr.R. Steven Hamner Emmett E. McLean J. Kevin Hanna Rosa H. Hooper Larry H. Portal Charles R. Lambert R. Lucas Savage 董事长、总裁兼首席执行官执行副总裁、首席财务官兼首席财务官高级副总裁 运营副总裁兼助理秘书高级副总裁、首席执行官兼首席执行官高级顾问（未如图）资本市场总董事副总裁兼全球负责人左翼收购： Charles R. Lambert、Emmett E. McLean、R. Lucas Savage、Edward K. Aldag, Jr.、R. Steven Hamner、Rosa H. Hooper 和 J. Kevin Hanna（未如图：Larry H. Portal）。董事会 Edward K. Aldag, Jr.G. Steven Dawson R. Steven Hamner Caterina A. Mozingo Emily W. Murphy 伊丽莎白 N. PitmanMichael G. Stewart C. Reynolds Thompson，III 公司总部医疗地产信托公司。城市中心大道 1000 号，阿拉巴马州伯明翰 501 号套房 35242 (205) 969-3756（传真）www.medicalpropertiestrust.com 医疗地产信托 | 补充信息 | 2023 年第二季度 4

投资者关系公司传播高级董事经理 Drew Babin (646) 884-9809 dbabin@medicalpropertiestrust.com Tim Berryman 投资者关系董事经理 (205) 397-8589 tberryman@medicalpropertiestrust.com 转让代理 Equiniti Trust Company, LLC 纽约布鲁克林第 15 大道 6201 号 11219 https://equiniti.com/us 证券交易所上市和交易代码新 纽约证券交易所 (NYSE)：MPW MPW 在纽约证券交易所上市高级无抵押债务评级：Ba1 Standard & Poors：BB+ Klinik Heidelberg，德国，由 ATOS 运营。医疗财产信托 | 补充信息 | 2023 年第二季度 5

财务信息净收入与运营资金的对账（未经审计）（金额以千计，每股数据除外） 截至2023年6月30日的六个月截至2023年6月30日 2022年6月30日 FFO 信息：归属于MPT普通股股东的净（亏损）收入$ (42,037) 189,597 美元 (9,243) 821,278 美元参与 证券在收益中的份额 (469) (345) (984) (747) 净（亏损）收入，减去参与证券在收益中的份额 (42,506) 189,252 美元 (10,227) 820,531 美元折旧和摊销 382,244 101,976 484,204 201,435 出售 房地产 (167) (16,355) (229) (467,993) 房地产减值费用 52,104 运营资金 339,571 美元 274,873 美元 525,852 美元 553,973 美元注销（收回）未开票租金和其他95,642 1,943 135,268 (328)) 其他 减值费用 4,875 诉讼和其他 2,502 10,228 基于股份的薪酬调整 (4,363) (966) (4,363) (966) 非现金公允价值调整 8,374 (943) 4,253 (866) 税率变动和其他 (157,230) (825) (164,535) (825) 债务再融资和未用融资成本 816 619 816 9,435 来自运营的正常化资金 285,312 美元 274,701 美元 507,519 美元 557,198 美元基于股份的薪酬 10,800 11,075 22,629 22,879 债务成本摊销 5,203 4,560 10,324 10,173 租金延期，来自运营和财务租赁的净租金收入 2,380 (3,327) 4,793 (7,043) (60,825) (74,757) (123,414) (152,090) 调整后的运营资金 242,870 美元 212,252 421,851 421,851 美元摊薄每股 股票数据：净（亏损）收入，减去收益中的参与证券份额 (0.07) 0.32 美元 (0.02) 1.37 美元折旧和摊销 0.64 0。17 0.81 0.33 出售房地产收益 (0.03) (0.78) 房地产减值费用 0.09 运营资金 0.57 美元 0.46 美元 0.88 美元 0.92 注销（收回）未开票租金和其他 0.16 0.23 其他减值费用诉讼和其他 0.01 基于股票的薪酬调整非现金公允价值调整 0.01 (0.01) 税率变动和其他 (0.26) (0.26) (0.26) (0.26) 27) 债务再融资和未用融资成本 0.02 正常化运营资金 0.48$ 0.46$ 0.85$ 0.93 基于股份的薪酬 0.02 0.02 0.04 0.04 债务成本摊销 0.01 0.02 0.02 租金延期，净额 (0.01) (0.01) 运营和融资租赁 (0.10) (0.13) (0.21) (0.26) 调整后的运营资金 0.41 美元 0.35 美元 0.70 美元 0.72 美元注意：(A) 上述某些细列项目（例如折旧和摊销）tization）包括我们在未合并的合资 合资企业的此类收入/支出中所占的份额。这些金额包含在合并损益表中 “股权收益” 栏中我们所有股权活动中。(B) 关注房地产行业的投资者和分析师使用 运营资金（FFO）作为补充绩效衡量标准。FFO反映了房地产资产价值随市场状况而上升或下降的假设，主要根据公认会计原则折旧和 房地产资产摊销的影响进行调整，后者假设房地产的价值会随着时间的推移而下降是可以预见的。我们根据全国房地产投资信托协会（Nareit）提供的定义计算 FFO，该定义代表净收益（亏损）（根据公认会计原则计算），不包括房地产销售收益（亏损）和房地产资产的减值费用，加上房地产折旧和摊销，包括与 就地租赁无形资产相关的摊销，以及对未合并的合伙企业和联合合伙企业进行调整后的折旧和摊销企业。除了根据Nareit的定义列报FFO外，我们还披露了标准化的FFO，它调整了与 意外或非核心事件或活动或会计变更相关的项目FFO，如果没有注明，这些项目将使与前一时期的业绩和市场预期进行比较对投资者和分析师的意义降低。我们认为，使用FFO，再加上 所需的公认会计原则陈述，可以增进投资者对我们经营业绩的理解，而使用标准化FFO使我们的经营业绩与前期和其他公司的比较更有意义。尽管 FFO 和 归一化 FFO 是衡量房地产投资信托基金运营和财务业绩的相关且广泛使用的补充指标，但不应将其视为衡量我们经营业绩的替代指标，因为这些衡量标准既没有反映折旧 和摊销成本，也不能反映为维持房产运营业绩而支付的资本支出和租赁成本（如果有的话），这可能是巨大的经济成本，可能会对我们的业绩产生重大影响 的操作。不应将FFO和标准化FFO视为净收益（亏损）（根据公认会计原则计算）作为我们经营业绩指标的替代方案，也不应被视为运营活动现金流（按照 GAAP 计算）作为流动性指标的替代方案。我们通过减去或加上标准化FFO（i）直线租金、（ii）基于非现金份额的薪酬支出以及（iii）递延 融资成本的摊销来计算调整后的运营资金（AFFO）。AFFO是一种运营衡量标准，我们更多地根据租金收入的收益（而不是应计收入）以及某些其他调整来分析我们的运营业绩。我们认为这是一项重要的 衡量标准，因为我们的基础设施类资产通常需要长期租赁，合同基本租金逐年上涨，从而确认了大量租金收入，这些收入要等到 未来时期才能计费/收取。我们对AFFO的计算可能无法与其他房地产投资信托基金报告的AFFO或类似标题的指标相提并论。不应将AFFO视为净收入（根据公认会计原则计算）作为我们 运营业绩指标的替代方案，也不应将AFFO视为运营活动现金流（根据公认会计原则计算）的替代方案，作为我们流动性的指标。医疗财产信托 | 补充信息 | 2023 年第二季度 6

财务信息（截至2023年6月30日）（金额以千美元计）债务摘要债务工具利率类型利率余额 2026 credit Facility revolver (A) 浮动 4.855%-6.760% $1,211,708 2027 定期贷款变量 6.902% 200,000 2024 年到期票据 (4 亿英镑) (A) 固定 2.550% 508,120 2024 年澳元定期贷款 (B)) 2.850% 313,208 2024 英镑定期贷款（1.05 亿英镑）(A) 固定 5.250% 133,191 3.325% 2025 年到期票据（5 亿欧元）(A) 固定 3.325% 545,450 2025 英镑定期贷款（7 亿英镑）(A) 固定 (C) 2.349% 889,210 0.993% 2026 年到期票据（5 亿欧元）(A) 固定 0.993% 545,450 250% 笔记2026 年到期固定 5.250% 500,000 2.500% 2026 年到期票据（5 亿英镑）(A) 固定 2.500% 635,150 5.000% 2027 年到期票据固定 5.000% 1,400,000 3.692% 2029 年到期票据 4.625% 900,000 3.375% 票据 2030 年到期 (3.5 亿英镑) (A) 固定 3.375% 444,605 3.500% 2031年到期票据固定 3.500% 1,300,000 美元 10,288,272 债务发行成本和折扣 (50,714) 加权平均利率 3.930% $10,237,558 利率类型占总债务的百分比固定 86% 可变 14% (A) 非美元计价债务 在2023年6月30日转换为美元。(B) 我们签订了利率互换交易，自2019年7月3日起生效，以固定贷款的基准浮动利率。2023年3月10日，该比率提高到2.850％。(C) 我们签订了 利率互换交易，自2020年3月6日起生效，以固定贷款的基准浮动利率。2023年3月10日，该比率提高到2.349％。医疗财产信托 | 补充信息 | 2023 年第二季度 7

财务信息（截至 2023 年 6 月 30 日）（金额以千美元计）债务到期年份优先无抵押票据期限 贷款/循环贷款总负债百分比 2023 美元 508,120 美元 4.9% 2024 446,399 4.3% 2025 545,450 889,660 14.0% 2026 1,211,708 1,211,708 28.0% 1% 2027 1,400,000 200,000 1,60,000 15.6% 2028 762,180 762,180 7.4% 2029 900,000 90,000 8.8% 2030 444,605 4.3% 2031 1,300,000 12.6% 总计 7,540,955 美元 2,747,317 美元 10,288,272 100.0% 本币优先无抵押票据定期贷款/左轮手枪总负债百分比 美国总额 4,100,000 美元 930,000 美元 5,030,009% 英国 2,350,055 1,173,566 34.3% 澳大利亚 313,208 3.0% 欧洲 1,090,900 330,543 13.8% 总计 7,540,955 美元 2,747,272 美元 10,288,272 100.0% 截至2023年6月30日的三个月的指标调整后净负债与年化息税折旧摊销前利润比率：调整后净负债9,498,140美元调整后的年化息税折旧摊销前利息 1,402,568 调整后净负债与调整后的年化息税折旧摊销前利润比率 6.8 倍调整后净负债 9,498,140 美元交易调整后的年化ebitDare 1,382,344 调整后的净负债与交易调整后的年化 ebitDare 比率 6.9 倍杠杆率：无抵押债务 10,155,081 美元有担保债务 133,191 总负债 10,288,272 美元 资产总额 (A) 20,455,540 金融杠杆 50.3% 利息覆盖率：利息支出 104,470 美元资本化利息 2,834 美元债务成本摊销 (4,082) 总利息 103,222 美元 ebitDare 293,730 利息覆盖率 2.8 倍调整后 ebitDare 350,642 美元调整后的利息覆盖率 3.4x (A) 总资产等于总资产加上累计折旧以及摊销。其他非公认会计准则财务指标的对账见附录。医疗地产信托基金 | 补充信息 | 2023 年第二季度 8

投资组合信息租赁和贷款到期日表 (A)（千美元金额）到期年限 (B) 总房产 (C) 基本 租金/利息 (D) 2023 年占基本租金/利息总额的百分比 (E) 7 32,802 2.5% 2024 2 2,731 0.2% 2026 4 2,490 0.2% 2027 1 3,476 0.3% 2028 8 19,968 1.5% 2029 5 12,414 0.9% 2030 116,454 0.5% 2031 4 4,746 0.4% 2032 41 68,373 5.2% 此后 343 1,142,996 86.8% 433 1,316,411 100.0% 占总基本租金/利息的百分比 100% 90% 80% 70% 50% 30% 10% 2.5% 0.2% 0.5% 0.5% 0.2% 0.5% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2%% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2028 2029 2030 2031 2032 此后 (A) 附表包括租赁和抵押贷款。(B) 租赁/贷款到期基于租赁/贷款的固定期限，不考虑我们的协议中规定的潜在续订或其他选项。(C) 反映所有 物业，包括属于合资企业的房产，但空置房产（约占总资产的0.2％）和六个正在开发的设施除外。(D) 表示截至期末按年计算 的合同基础租金/利息收入（包括外币汇率），但不包括租户回收额、额外租金和其他与租赁相关的收入调整（即直线租金和递延收入）。(E) 归类为待售的房产 显示将在本年度到期，包括目前租赁给Healthscope的四个设施和Prime Healthcare在2023年7月回购的三个设施。医疗财产信托 | 补充信息 | 2023 年第二季度 9

投资组合信息按资产类型划分的总资产和收入（2023年6月30日）（以千美元计）资产类型资产总计 资产 (A) 2023 年第二季度收入占总资产的百分比 (B) 2023 年第二季度收入的百分比普通急性护理医院 197 $12,231,004 63.7% 234,917 (c) 69.6% 行为健康机构 70 2,591,314 13.5% 56,378 16.7% 住院康复 设施 114 1,457,603 7.6% 31,452 9.3% 长期急性护理医院 20 275,843 1.4% 8,329 2.5% 独立急诊室 43 234,044 1.2% 6,319 1.9% 其他 2,414,567 (D) 12.6% 总计 444 $19,204,375 100.0% 337,395 100.0% 按资产类型划分的总资产 1% 1% 8% 13% 64% 普通急性护理医院行为健康设施住院康复设施长期急性护理医院独立急性护理机构其他按资产划分的总收入 类型 2% 9% 17% 70% 按资产类型划分的国内资产 2% 2% 7% 8% 14% 67% 普通急性护理医院行为健康设施长期住院康复设施急性护理医院独立急诊室/紧急护理设施其他 4% 3% 10% 11% 72% 注意：对运营实体的投资是根据房地产的账面总价值按比例分配的。此类按比例分配可能会因时期而异。(A) 反映我们合并 资产负债表上的总资产。(B) 在我们的合并收益表中反映实际收入。(C) 包括注销约9500万美元的直线租金应收账款，这是Steward Health Care/CommonSpirit Health 交易的一部分，该交易于2023年5月1日结束。(D) 包括我们的PHP Holdings投资654,520美元。医疗财产信托 | 补充信息 | 2023 年第二季度 10

投资组合信息总资产——最大的个人设施（2023年6月30日）运营商 Steward Health Care Circle Health Priory Group Prospect Medical Holdings Lifepoint 行为健康 50 家运营商最大的个人设施占总资产的百分比 (A) 2.0% 0.7% 1.0% 1.9% 最大的个人设施投资约占MPT Investment 投资组合综合房地产层面承保框架的2％，而不是合并财务业绩的租户。每个设施的特点都经过承保，这些特征使基础设施对任何 经验丰富、称职的运营商具有吸引力，而不仅仅是当前的租户。如果我们正确地承保了这些内容，那么再加上我们的绝对净主租赁结构，我们的房地产将对替代运营商具有吸引力，在极少数情况下 必须过渡。此类承保特征包括：物理质量竞争人口统计和市场财务总资产和按运营商划分的收入（2023 年 6 月 30 日）（以千美元计）运营商房地产总资产 (A) 2023 年第二季度收入占总资产的百分比 (B) 2023 年第二季度收入的百分比 Steward Health Care 36 佛罗里达市场 1,366,453 7.1% $37,040 10.9% 德克萨斯州/阿肯色州/路易斯安那州市场 1,050,597 5.5% 23,932 7.1% 马萨诸塞州市场 800,998 4.2% 7,291 2.1% 亚利桑那州 市场 308,513 1.6% 11,577 3.4% 俄亥俄州/宾夕法尼亚州市场 123,491 0.6% 4,737 1.4%犹他州市场 5,994 0.0% (84,878) (C) -25.0% Circle Health 36 2,141,517 11.2% 48,645 14.4% Priory Group 37 1,401,106 7.3% 26,930 8.0% Prospect Medical Holdings 13 1,045,844 5.5% 68,436 20.3% Lifepoint 行为健康 (D) 19 799,212 4.2% 19,068 5.7% CommonSpirit Health 5 796,778 74 4.1% 19,568 5.8% 瑞士医疗网络 17 682,069 3.6% 1,345 0.4% 中位数 81 671,727 3.4% 7,469 2.2% 欧内斯特健康 29 616,350 3.2% 17,847 5.3% Prime Healthcare 12 567,516 3.0% 18,956 5.6% 45 运营商 159 411,647 22.4% 其他-2,414,567 6%--总计 444 美元 19,204,375 100.0% 337,395 100.0% 注：对运营实体的投资是根据房地产的账面总值按比例分配的 。此类按比例分配可能会因时期而异。(A) 反映我们合并资产负债表上的总资产。(B) 反映我们合并收益表中的实际收入， 包括租户向我们偿还的地面租赁收入和其他费用。(C) 包括一个 作为Steward Health Care/CommonSpirit Health交易的一部分，注销了约9500万美元的直线租金应收账款，该交易于2023年5月1日结束。(D) 前身为斯普林斯通。医疗财产信托 | 补充信息 | 2023 年第二季度 11

投资组合信息按美国各州和国家划分的总资产和收入（2023 年 6 月 30 日）（金额以千计）美国各州和其他 国家房地产总资产 (A) 2023 年第二季度收入占总资产的百分比 (B) 2023 年第二季度收入的百分比得克萨斯州 52 1,940,872 10.1% 47,444 14.1% 佛罗里达 9 1,366,453 7.1% 35,508 加利福尼亚州 19 1,211,953 32 6.3% 57,367 17.0% 犹他州 7 834,773 4.4% (64,288) (C) -19.1% 马萨诸塞州 10 805,796 4.2% 6,605 2.0% 26 其他州 122 3,846,670 20.0% 136,538 40.5% 其他-1,699,686 8.9%-美国 219 美元 11,706,182 61.0% 219,174 65.0% 英国 92$ 4,301,199 22.4% $88,275 26.2% 德国 85 746,419 3.9% 9,517 2.8% 瑞士 17 682,069 3.5% 1,345 0.4% 澳大利亚 4 301,25 1.6% 8,498 2.5% 西班牙 9 232,037 1.2% 2,170 0.6% 其他国家 18 520,463 2.7% 8,416 2.5% 其他-714,463 881 3.7%--国际 225 美元 7,498,193 39.0% 118,221 35.0% 总计 444 美元 19,204,375 100.0% 337,395 100.0% 注：对运营实体的投资是根据房地产的账面总价值按比例分配的。此类按比例分配可能会因周期而异 。(A) 反映我们合并资产负债表上的总资产。(B) 在我们的合并收益表中反映实际收入。(C) 包括注销约9500万美元的直线租金应收账款，这是2023年5月1日完成的 Steward Health Care/CommonSpirit Health 交易的一部分。按国家划分的总资产 4% 3% 1% 2% 3% 4% 22% 61% 美国英国德国瑞士澳大利亚西班牙其他国家其他国家按国家划分的总收入 1% 1% 2% 2% 26% 6% 6% 4% 20% 德克萨斯州佛罗里达加利福尼亚州犹他州马萨诸塞州 26 其他州其他收入 14% 10% 17% -19% 2% 41% 医疗财产信托 | 补充信息 | 2023 年第二季度 12

投资组合信息 TTM 息税折旧摊销前利润总额 (A) (B) 租金覆盖率不包括所有CARES ACT补助金同比和连续季度 按房产类型分列的比较 EBITDARM Rent Covrage 4.00x 3.50x 2.50x 2.00x 2.8x 住院康复设施 1.9x 3.50x 2.8x 1.8x x 1.8x 1.8x 行为健康设施 2.5x 1.7x 1.7x 1.5x 长期急性护理医院 2.5x 2.4 倍 2022 年第一季度总投资组合 TTM 2022 年第 4 季度 TTM 2023 年第一季度 TTM 注意：所有数据均基于过去十二个月的数据。对于过去十二个月内收购的房产，数据为从MPT收购到2023年3月31日之间的时间段 。(A) 息税折旧摊销前利润是指扣除利息、税项、折旧、摊销、租金和管理费前的设施层面收益。EBITDARM 包括正常的 GAAP 支出维护和维修成本。对于延长使用寿命或改善设施和设备以增加未来收入的资本化支出，息税折旧摊销前利润不起作用。这些类型的资本支出中的大多数都是融资的，不会立即产生现金影响 。MPT的租金不从属于资本化支出。此外，息税折旧摊销前利润不代表房地产净收入或运营现金流，不应被视为这些指标的替代方案。 在计算所提供的承保范围时使用的息税折旧摊销前利润率数字基于MPT租户提供的财务信息。MPT 尚未独立核实这些信息，但没有理由相信这些信息在任何重大方面都不准确。TTM 承保范围是根据租户财务报告中显示的实际未经调整的息税折旧摊销前利润和支付给MPT的现金租金计算的，但下文所述除外。-租户收到的所有CARES法案补助金已从租户 报告的财务业绩中删除。-Prospect Medical Holdings和Prime Healthcare 2023年第一季度加利福尼亚设施的息税折旧摊销前利润已根据医院质量保证下预计收到的金额进行了调整 Fee (HQAF) 计划 8.所含金额来自加州医院协会的当前模型，该模型尚未获得CMS的批准。(B) 普通急性护理保险和投资组合总承保范围不包括 Pipeline Health 设施，因为Pipeline Health 于 2022 年 10 月申请第 11 章破产，Healthscope 设施即将出售，宾夕法尼亚州和康涅狄格州的 Prospect Medical Holdings 因重组。医疗地产信托基金 | 补充信息 | 2023 年第二季度 13

投资组合信息投资组合总计 TTM 息税折旧摊销前利润租金覆盖率不包括所有 CARES ACT 补助金 EBITDARM 租金保险：运营商 拥有物业级别报告的租户净投资（以千计）(A) 主要物业类型 TTM 息税折旧摊销前利润租金保险 2,434,365 General Acute 2.9x Priory Group 1,179,310 行为2.2倍中位数 591,196 IRF 1.7x Ernest Health {br 545,} 038 IRF/LTACH 2.2x Prospect Medical Holdings (B) 512,309 General Acute 1.0x Prime Healthcare (C) 467,515 General acute 4.0x Aspris 儿童服务 245,958 行为 2.2x ViHealthcare 242,751 IRF/LTACH 1.7x Surgery Partners 166,687 General Acute 7.8x Ardent Health Services 87,162 General Acute 6.7x 其他申报租户 635,510 各种 2.6 倍总计 7,107,801 美元 2.7 倍租户净投资（以千计）(A) 主要房地产类型 TTM EBITDARM 租金覆盖国际运营商 1 2,089,634 美元普通急性 2.2x 国内运营商 1 507,37 94 General Acute 0.9x 国内运营商 2 387,346 General acute/ltach 1.2x 国内运营商 3 773,888 行为 1.4x 总计 3,758,262 1.7 倍物业级报告不需要和/或 不可用租户净投资（以千计）(A) 主要财产类型评论 CommonSpirit Health 796,774 General Acute 美国最大的非营利性医疗保健运营商之一；投资等级的瑞士医疗网络 441,056 General Acute 瑞士第二大私立医院集团 Ramsay Health Care UK 407,200 General Acute 全球最大的医疗保健运营商之一；家长担保；投资等级评级 Pihlajalinna ,524 General Acute Finlands 领先的社会和医疗服务提供商 Saint Lukes-堪萨斯城 129,110General Acute Investment 评级为 NHS 89,413 英国普通急性单一付款人政府实体 Dignity Health 44,013 CommonSpirit 的普通急性部分； 家长担保；投资等级为 30,078 葡萄牙最大的普通急性私立医院系统，拥有 23 个设施和 75 年以上的运营历史神经精神病医院 27,106 家长行为担保社区卫生系统 26,652 普通急性美国医院运营商历史其他租户 23,525 General Acute N/A 总计 2,235,451 美元以上数据表示大约占MPT房地产投资总额（D）的87％：提供的所有数据均以 过去十二个月为基准。对于过去十二个月内收购的房产，数据为从MPT收购到2023年3月31日之间的时期。(A) 投资数字不包括股权投资、非房地产贷款、独立的ER/Urgent 护理设施和正在开发的设施。(B) Prospect Medical Holdings的承保范围仅包括(C) Prime Healthcare 的承保范围包括Primes于2023年7月初回购三家设施后剩余的设施。(D) 由于待售，Healthscope和康涅狄格州Prospect Medical Hold医疗财产信托 | 补充信息 | 2023 年第二季度 14

投资组合信息投资摘要（截至2023年6月30日的六个月）（金额以千计）运营商地点 投资 (A) 开始日期 PHP Holdings California 2023 年第一季度中位数德国 77,230 2023 年第二季度 Prospect Medical Holdings California 25,000 2023 年第二季度为现有 租户增资、开发和其他融资 (B) 各种 117,749 美元 327,549 美元 85 截至2023年6月30日的当前开发项目摘要（金额以千计）截至6月30日产生的运营商位置承诺成本，2023 年预计开始日期 Ernest Health 南卡罗来纳州 $22,400$ 18,077 2023 年第三季度 IMED 医院西班牙 46,273 41,109 2023 年第三季度 Lifepoint 行为健康 31,600 11,422 2024 年第一季度 IMED 医院西班牙 51,372 14,849 2025 年第一季度德克萨斯州管家医疗保健 169,408 57,08 98 2026 年第二季度 358,487 美元 153,387 美元 (A) 不包括房地产转让和其他税收等交易成本。金额假设为投资日的汇率。(B) 反映了延长使用寿命或改善现有 设施的正常资本增加，我们获得的回报等于相应设施的租赁费率。这包括 10 多个设施和六个不同的运营商。医疗财产信托 | 补充信息 | 2023 年第二季度 15

财务报表截至2023年6月30日的六个月合并收益表（未经审计）（金额以千计，每股数据除外）截至2023年6月30日的六个月 2022年6月30日2022年6月30日收入租金账单247,491美元 241,209 美元 495,648 美元 504,611 直线租金 (39,329) 58,518 17,562 收入来自融资租赁 68,468 51,873 81,663 103,649 利息和其他收入 60,765 48,626 92,93182,204 总收入 337,395 400,226 687,606 810,026 费用利息 104,470 87,730 202124 178,913 房地产折旧还有摊销 364,403 84,334 448,263 169,650 房地产相关 (A) 24,676 21,135 31,786 29,733 一般和行政 35,604 38,858 77,328 80,282 总开支 529,153 232,057 759,501 458,578 其他收入（支出）房地产销售收益 167 16,355 229 467,998 93 房地产和 其他减值费用--(89,538) (4,875) 股权收益 12,224 14,785 23,576 22,123 债务再融资和未用融资成本 (816) (619) (816) (9,435) 其他（包括证券公允价值调整）(10,512) 2,031 (15,678) 16,793 其他总计收入（支出）1,063 32,552（82,227）492,599（亏损）所得税前收入（190,695）200,721（154,122）844,047 所得税优惠（支出）148,262（10,657）144,719（22,036）净（亏损）收入（42,433）190,064（9,403） 822,03 011 归属于的净亏损（收入） 非控股权益 396 (467) 160 (733) 归属于MPT普通股股东的净（亏损）收入（42,037）美元 189,597 美元（9,243）美元每股普通股收益 821,278 美元——归属于MPT普通股股东的基本和摊薄后净（亏损）收益（0.07）美元 0.32 美元（0.02）美元 1.37 美元加权平均已发行基本股份 598,344 598,827 598,323 598,751 股加权平均已发行股票——摊薄 598,344 599,026 598,323 598,979 每股普通股申报的股息 0.29 美元 0.29 美元 0.58 美元 0.58 (A) 包括2,110万美元和1,830万美元的地面租赁以及截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月，我们直接支付的其他费用（例如财产税和保险）和租户报销的 ，以及截至2023年6月30日和2022年6月30日的六个月分别为2530万美元和2460万美元。医疗地产信托 | 补充 信息 | 2023 年第二季度 16

财务报表合并资产负债表（金额以千计，每股数据除外）2023年6月30日2022年12月31日（未经审计）(A) 资产房地产资产土地、建筑物和改善、无形租赁资产及其他 13,133,651 美元 13,862,415 融资租赁投资 1,231,652 1,691,323 待售房地产 401,125-抵押贷款总投资 299,326 364,101 房地产资产 15,065,754 15,917,839 累计折旧和摊销 (1,251,165) (1,193,312) 房地产资产净投资 13,814,589 14,724,527现金及现金等价物 324,050 235,668 利息和 应收租金，净额 177,643 167,035 直线租金应收账款 779,584 787,166 对未合并房地产合资企业的投资 1,487,118 1,497,903 对未合并运营实体的投资 1,812,150 1,444,872 其他贷款 199,360 227,839 其他资产 609,839 881 572,990 总资产 19,204,375 美元 19,658,000 美元负债和权益负债债务，净额 10,237,558 美元 10,268,412 应付账款和应计费用 444,926 621,324 递延收入 49,766 2727 对租户的债务以及其他租赁负债 157,411 146,130 总负债 10,889,661 11,063,593 股权优先股，面值0.001美元。授权10,000股；无已发行股票——普通股，面值0.001美元。已授权 75万股；已发行和流通——截至2023年6月30日为598,344股，截至2022年12月31日为597,476股 598 597 额外实收资本 8,547,835 8,535,140 留存（赤字）收益（241,301）116,285 累计其他综合收益（亏损）6,680（59,184）医疗地产信托公司股东合计 8,313,812 8,592,838 非控股权益 902 1,569 总权益 8,314,714 8,594,407 负债和权益总额 19,204,375 美元 19,658,000 (A) 财务来自上一年度经审计的财务数据声明。医疗财产信托 | 补充信息 | 2023 年第二季度 17

财务报表对未合并房地产合资企业的投资（截至2023年6月30日的三个月） （未经审计）（金额以千美元计）MEDIAN (C) 瑞士医疗网络 (D) Steward Health Care (E) Policlinico di Monza (F) HM Hospitales (G) MPT Pro Rata 股票总额 1,920,112 美元 1,510,313 美元 1,677,513 美元 87 美元 182,854 美元 369,344 美元 5,660,210$ 3,113,700 现金 40,227 5,162 17,001 19,773 4,226 86,389 44,016 累计折旧和摊销 (217,853) (128,908) (53,801) (27,593) (253,711)) 其他资产78,600 172,923 104,063 9,191 5,312 370,089 219,363 总资产 $ 1,821,086$ 1,559,490$ 1,745,188$ 351,289 美元 5,658,070 美元 3,123,368 美元（第三方）711,121 美元 752,323 美元 886,293 美元-140,293 美元 698$ 2,490,435$ 1,388,647 其他负债 144,544 177,519 89,047 13,828 89,179 433,117 247,603 股权和 股东贷款 965,421 (A) 629,648 89,89 121,412 2,734,518 总负债和权益 1,821,086 美元 1,557,086 美元 9,490$ 1,745,188$ 181,017$ 351,289$ 5,658,070$ 3,123,368 MPT 在房地产合资企业中的份额 50% 70% 50% 45% 总计 482,710 美元 440,754 美元 425,424 美元 83,595 美元 54,635 美元 1,487,118 中位数 (C) 瑞士医疗网络 (D) Steward Health Care (E) Policlinico di Monza (F) HM Hospitales (G) 总收入 (B) 32,498 美元 17,426 美元 38,772 美元 4,805$ 3,783$ 97,284$ 51,938 费用：房地产相关的 1,018 美元 40 美元 4,244 美元 897 美元 37 美元 6,236 美元 3,124 利息 12,898 4,824 17,168-554 354 18,659 房地产折旧和摊销 11,317 8,306 1,046 2,060 33,282 通用和 管理 773 323 117 (34) 15 1,194 661 出售房地产收益房地产----------所得税 1,283 657-287 2,227 1,230 总开支 27,289 美元 14,397 美元 31,835$ 1,909$ 2,953$ 41,923 净收入 5,209 美元 3,029 美元 6,937$ 2 ,896$ 830$ 18,901$ 10,015$ venture 50% 70% 50% 50% 45% 股权收益2,605美元 2,121 美元 3,468 美元 1,448 美元 373$ 10,015 (H) (A) 包括大约 2.95 亿欧元的股东贷款。 (B) 包括450万美元的直线租金收入。(C) MPT管理的合资企业 71家拥有的德国设施已全部出租。(D) 代表 Infracore 的所有权，该公司拥有 并租赁了所有 17 个瑞士设施。(E) MPT管理的由八家拥有的马萨诸塞州医院设施组成的合资企业，这些设施根据主租约全部出租。(F) 代表八个意大利设施的所有权，这些设施已完全租用 。(G) 代表西班牙两处已全部租赁的设施的所有权。(H) 不包括我们的Lifepoint行为健康股票投资回报和Aevis股权 投资获得的股息（190万美元）中的220万美元，减去股权投资成本的摊销。医疗财产信托 | 补充信息 | 2023 年第二季度 18

财务报表对未合并运营实体的投资（以千计）运营实体投资框架 MPT 的医院专业知识和全面的承保流程允许对医院运营进行机会主义投资。通常需要被动投资才能获得更大的房地产交易。现金支付给 以前的所有者，而不是租户，只有少数例外。作为我们整体承保流程的一部分，运营商将接受审查。巨额回报和有机增长的潜力。其中某些投资使我们有权获得传统的少数群体权利 和保护。除我们的投资外，没有额外的营业亏损敞口。成功投资的良好记录，包括Ernest Health和Capella Healthcare。截至2023年6月30日，运营商投资所有权益结构 PHP Holdings 654,520 49.0％ 包括Prospect的管理式医疗业务PHP Holdings的49％股权所有权以及可转换为PHP Holdings的5.86亿美元贷款。该贷款的利率为8％，可转换为 PHP Holdings的股权。Steward Health Care 362,586 N/A 贷款的收益已支付给Stewards前私募股权发起人，由Steward的股权担保，初始现金回报率为4％，外加 Steward在七年内价值增长的37％。国际合资企业 230,153 49.0% 包括我们 49% 的股权所有权和为投资部分国际医院运营而发放的贷款。该贷款的利率为7.5％， 由国际合资企业的剩余股权担保，并由其他股权所有者担保。Priory Group 163,619 9.9% 为了完成2021年对35个设施的收购，我们进行了9.9％的被动股权投资和一笔贷款， 的收益支付给了前所有者。这笔贷款的利率是浮动的。Swiss Medical Network 162,194 10.0% 包括我们的被动股权益，以及作为银团贷款 融资一部分的4,500万瑞士法郎贷款。Steward Health Care 125,862 9.9% 包括我们的被动股权益。我们最初投资1.5亿美元的收益直接支付给了Stewards的前私募股权发起人和其他股东。Aevis 79,121 4.6% 包括我们在公共医疗投资公司Aevis的被动股权益。我们最初的4,700万瑞士法郎投资是 按市场计价每季度。Aspris 16,005 9.9% 包括我们在Aspris的被动股权益，Aspris是 Priorys教育和儿童服务业务线的分拆公司。Lifepoint行为健康 10,767 20.9% 为了完成2021年对18家行为设施的收购，我们进行了股权投资和贷款，其收益已支付给前所有者 。由于Lifepoints于2023年2月收购了Springstone的多数股权，贷款和相关利息（约2.05亿美元）已全额支付。我们继续持有Lifepoint行为健康的少数股权 权益。Caremax 7,323 9.9% 包括我们在公共医疗服务提供系统Caremax的被动股权益。我们最初的投资是 按市场计价每季度。对未合并运营实体的投资总额为1,812,150美元，占总资产的百分比 99% 91% MEDICAL PROPERTIES TRUST | 补充信息 | 2023 年第二季度 19

附录- 非公认会计准则对账截至2023年6月30日的三个月调整后的净负债/年化息税折旧摊销前利息（未经审计）（金额 以千计）调整后的息税折旧摊销对账净亏损 (42,433) 加上：利息 104,470 所得税 (148,262) 折旧和摊销 367,955 房地产销售收益 (167) 调整 反映 MPT 在未分配的eVered 中所占的份额来自未合并房地产合资企业 (A) 12,167 2023 年第二季度 ebitDare 293,730 美元股票薪酬 6,437 注销未开票租金和其他 95,642 起诉讼和其他 2,502 笔债务再融资和未用融资成本 816 非现金公允价值调整 8,374 Prospect Medical Holdings 调整 (56,859) 2023 年第二季度调整后 ebitDare 350,642 1,402,568 美元季度中期投资活动调整 (B) (5,056) 2023 年第二季度交易调整后 ebitDare 345,586 1,382,344 美元 2023 年 6 月 30 日调整后净负债对账总额为 10,237,558 美元减去：截至2023年6月30日的现金 (324,050) 减去：截至2023年6月30日为在建建筑物改善和在建施工提供的现金 (C) (415,368) 调整后净负债 9,498,140 美元投资者关注房地产行业 的分析师利用ebitDare的净负债（债务减去现金）来衡量杠杆率，该杠杆率显示假设净负债和ebitDare保持不变，我们需要多少年才能偿还债务。在我们的计算中，我们从Nareit定义的 开始，即扣除利息支出、所得税支出、折旧和摊销、处置折旧财产的亏损/收益、减值损失和调整后的净收入，以反映我们在未合并的 房地产合资企业中的ebitDare份额。然后，我们会根据非现金股份的薪酬、非现金公允价值调整和其他项目对息税折旧摊销存款进行调整，这些项目将使 我们的经营业绩与前期和其他公司进行比较更有意义，从而得出调整后的息税折旧摊销前利润。我们根据为在建建筑物改善和在建施工提供资金的现金来调整净负债，我们尚未收到租金 以得出调整后的净负债。我们根据该期间完成的投资和资本交易的影响调整调整后的息税折旧摊销前利润，假设此类交易在期初已完成/资金充足，以得出交易调整后的息税折旧摊销前利润。尽管是非公认会计准则衡量标准，但我们认为调整后的净负债、调整后的息税折旧摊销前利润和交易调整后的息税折旧摊销前利润对投资者和分析师很有用，因为它们可以更及时地了解我们的信贷质量，并允许比较不同时期之间以及与其他房地产公司的信用实力，而不会受到不同时期之间不可比的项目的影响。(A) 仅包括 来自未合并房地产合资企业的息税折旧摊销前利润份额的未偿还部分，因为我们已将未合并房地产合资企业的任何净负债排除在调整后的净负债额度中。我们认为，为了适当地反映ebitDare与净负债之间的关系，需要进行这种调整。(B) 反映了我们在季度中期的投资、出售和贷款回报对整个季度的影响。(C) 不包括正在进行但尚未产生现金回报但完成后将产生回报的开发和 资本改善项目。医疗财产信托 | 补充信息 | 2023 年第二季度 20

MPT Medical Properties Trust 城市中心大道 1000 号，阿拉巴马州伯明翰 501 号套房 35242 (205) 969-3755 纽约证券交易所：MPW www.medicalpropertiestrust.com 联系人：企业传播高级董事经理 Drew Babin (646) 884-9809 或 dbabin@medicalpropertiestrust.com 或者投资者关系董事董事经理蒂姆·贝里曼 (205) 397-8589 或 tberryman@medicalpropertiestrust.com