附录 99.1

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联系人：Drew Babin，CMA CFA

企业传播高级董事经理

医疗地产信托公司

(646) 884-9809

dbabin@medicalpropertiestrust.com

医疗财产信托公司报告第二季度业绩

第二季度每股净亏损（0.07美元），正常化FFO为0.48美元

阿拉巴马州伯明翰2023年8月8日医疗地产信托公司（以下简称公司或MPT）（纽约证券交易所代码：MPW） 今天公布了截至2023年6月30日的第二季度财务和经营业绩，以及季度末之后发生的某些事件。

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按摊薄每股计算，2023年第二季度净亏损（0.07美元），正常化运营资金（NFFO）为0.48美元 ；

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5月开始在加利福尼亚新开发的急性后期设施收取租金，租给了Ernest Health ，总成本约为5000万美元；

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7月，以约1亿美元的价格将堪萨斯州和德克萨斯州的三家普通急诊医院出售给了Prime Healthcare；

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8月当选为Steward Health Care Systems （Steward）银团资产支持信贷额度的七家无关初始贷款机构之一；以及

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在英国建立了房地产投资信托基金结构，减少了未来的预期所得税支出并扩大 的战略灵活性。

本新闻稿附带的财务表中包括有关公司资产 和负债、净收入以及净收入与NFFO和AFFO的对账情况（包括每股金额）的信息，所有这些信息均以与2022年的业绩相提并论。

投资组合更新

在第三季度，Steward 在之前的协议到期前五个月为其资产支持信贷额度进行了再融资。新融资机制的期限为四年，为Steward提供了可观的增量流动性。该贷款集团 经验丰富的私人信贷基金Sound Point Capital Management和Brigade Capital Management的领导者为MPT提供了参与的机会。在仔细考虑了政府和商业应收账款形式的条款、定价和证券之后，MPT选择投资高达1.4亿美元，金额不超过全额银团贷款的25％。

8月初，洛杉矶地区的 Pipeline Health Systems（Pipeline）安全网医院之一海岸广场医院宣布开设专门的住院行为健康部门，以满足服务不足社区的关键需求。MPT去年同意资助的 扩建项目已提前完成，预计将为Pipeline带来盈利，并支持向MPT支付的租金的相关增加。

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该公司的总资产约为192亿美元，包括125亿美元的 普通急诊设施、26亿美元的行为健康设施和17亿美元的急性后设施。MPT的投资组合包括美国以及英国、瑞士、德国、澳大利亚、西班牙、芬兰、哥伦比亚、意大利和葡萄牙的444处房产和约44,000张持牌床位。这些物业由55家医院运营公司租赁或抵押贷款。

经营业绩和展望

截至2023年6月30日的第二季度 的净亏损为（4200万美元）（摊薄每股亏损0.07美元），而去年同期的净收入为1.9亿美元（摊薄每股0.32美元）。2023年第二季度净亏损包括先前披露的约2.86亿美元的加速租赁无形摊销，这与Stewards提前终止目前租给CommonSpirit的五家犹他州医院的租约以及相关的9500万美元直线租金注销有关，部分抵消了与公司设立英国房地产投资信托基金相关的约1.6亿美元的税收优惠，以及2023年未记录的6800万美元确认但是 合同所欠的租金和利息收入来自收取菲律宾比索的股权控股有限责任公司（PHP）。

截至2023年6月30日的第二季度NFFO为2.85亿美元（摊薄每股0.48美元），而去年同期为2.75亿美元（摊薄每股0.46美元）。2023年第二季度的NFFO包括从Prospect Medical Holdings, Inc.（Prospect）收到的PHP股权以代替2023年的现金中约6800万美元（摊薄后每股收益0.11美元）。根据会计要求，根据多个独立第三方的估计和适当的适销性折扣， MPT在PHP的投资价值约为6.55亿美元。

考虑到第二季度业绩，该公司正在将其2023年日历对每股净收入的估计缩小至0.33美元至0.37美元， 还将每股NFFO的估计缩小至1.53美元至1.57美元。这些范围包括预期恢复部分加州租金支付所产生的与潜在客户相关的收入、确认第二季度收到的PHP股权价值 以及其他金额。估算基于现有投资组合，其中包括具有约束力的处置和租赁交易的影响，不包括开发项目和其他资本项目的预期未来捐款。

这些估计不包括意想不到的房地产运营成本、租赁条款的修改、会计声明的变化、诉讼成本、债务再融资成本、收购成本、货币汇率变动、所得税税率变化、利率套期保值活动、直线租金和就地租赁无形资产的注销、其他 减值或其他非经常性/计划外交易的影响。如果公司以与预期不同的金额收购或出售资产、市场利率变化、债务 再融资或回购、发行或回购新股、产生额外债务、其他运营费用不同、股权投资收入与预期不同，或者现有租赁或贷款不符合其 条款，则这些估计值可能会发生变化。

电话会议和网络直播

公司已定于美国东部时间2023年8月8日星期二上午11点举行电话会议和网络直播，公布公司截至2023年6月30日的季度财务和经营业绩。电话会议的 拨入号码是 844-481-2836（美国）和 412-317-1856（国际）；没有密码要求。电话参与者应要求接线员在拨入后加入医疗地产信托基金的电话会议。电话会议 也将在公司网站www.medicalpropertiestrust.com的投资者关系部分通过网络直播播出。

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通话 结束后不久将开始提供电话会议和网络直播重播。电话重播将持续到2023年8月22日，使用拨入号码 877-344-7529（美国）， 855-669-9658（加拿大）和 412-317-0088（国际）以及密码 3185290。网络直播 重播将在电话会议结束后在公司网站的投资者关系部分播出一年。

公司本期的补充信息包也将在公司网站的 “投资者关系” 部分公布。

公司使用并打算继续使用其网站的投资者关系页面，该页面可在以下网址找到 www.medicalpropertiestrust.com，作为披露重要非公开信息以及遵守FD法规规定的披露义务的一种手段，包括但不限于发布可能包含重要非公开信息的投资者演示文稿 。因此，投资者除了关注我们的新闻稿外，还应关注投资者关系页面，秒文件、公开电话会议、 演讲和网络广播。我们网站上包含的信息或可能通过本网站访问的信息未以引用方式纳入本文档，也不是本文档的一部分。

关于医疗地产信托公司

Medical Properties Trust, Inc. 是一家自明智的房地产投资信托基金，成立于2003年，旨在收购和开发净租赁的医院设施。自在阿拉巴马州伯明翰成立以来，该公司已发展成为世界上最大的医院房地产所有者之一，在四大洲的十个国家拥有444个设施和约44,000张持牌床位。MPT的融资模式促进了收购和资本重组 ，并允许医院运营商释放其房地产资产的价值，为设施改进、技术升级和其他运营投资提供资金。欲了解更多信息，请访问公司网站 www.medicalpropertiestrust.com。

本新闻稿包括经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条所指的前瞻性陈述。前瞻性陈述通常可以通过使用前瞻性词语来识别，例如可能、将、 会、可能、期望、打算、计划、估计、目标、预测、相信、目标、展望、指导 或其他类似词语，包括有关我们的战略、目标、未来扩张和发展活动以及预期财务业绩的陈述。前瞻性陈述涉及已知和未知的风险和不确定性， 可能导致我们的实际业绩或未来事件与此类前瞻性陈述中表达的业绩或未来事件存在重大差异，包括但不限于：(i) 健康危机（如 COVID-19）的潜在影响的经济、政治和社会影响以及与 相关的不确定性；(ii) 我们的租户、运营商和借款人履行各自合同安排下的义务的能力我们， 尤其是由于COVID-19 疫情对经济的不利影响，以及与此相关的政府对医院和医疗保健提供者的监管（详见我们 2020 年 4 月 8 日向美国证券交易委员会提交的 8-K 表最新报告 报告）；（iii）我们对净收入和每股 NFFO 年度指导的预期；（iv）我们在实施业务 战略方面的成功以及我们识别、承保、融资、完成和整合收购和投资的能力; (v) 我们当前和未来竞争的性质和程度; (vi) 宏观经济条件，例如资本市场中断或 无法进入资本市场或货币汇率变动；（vii）我们以有吸引力的条件或根本没有获得债务融资的能力，这可能会对我们寻求收购和发展机会 以及在债务到期时偿还、再融资、重组或延长债务的能力产生不利影响；（viii）利息变化导致借贷成本增加

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利率和其他因素；（ix）国际、国家和地方的经济、房地产和其他市场状况，除其他外，这些状况可能会对 持有我们现金余额的租户、贷款人和机构的财务状况产生负面影响，并可能使我们面临更高的违约风险；（x）影响整个房地产行业，尤其是医疗保健房地产行业的因素； (xi) 我们的维持能力出于联邦和州所得税目的，我们作为房地产投资信托基金的地位；（xii）联邦和州医疗保健和其他监管要求，以及我们拥有房产的外国司法管辖区的要求； (xiii) 我们的房地产资产的价值，这可能会限制我们以有吸引力的价格处置资产，或者以我们的房产担保或在无抵押基础上获得或维持股权或债务融资的能力；(xiv) 我们的 租户和运营商在遵守适用的法律、规章和法规的情况下盈利运营和产生正现金流的能力在我们的物业运营中，提供高质量的服务，吸引并留住合格人员和 吸引患者；（xvii）潜在的环境突发事件和其他负债；（xvi）目前租给Prospect的康涅狄格州三家医院未发生预期出售的风险；（xvii）不发生预期出售其剩余澳大利亚投资组合的风险；（xviii）MPT无法在合理的时间内将其对PHP的投资全部货币化的风险或完全是；(xix) 其他 房产销售、贷款还款和其他资本回收交易所带来的风险不会发生；以及 (xx) 诉讼的风险和不确定性。

上述 风险并不详尽，其他因素可能会对我们的业务和财务业绩产生不利影响，包括我们在截至2022年12月31日的10-K表年度报告中标题为风险因素的部分中讨论的风险因素，并在我们的10-Q表季度报告中更新的风险因素。前瞻性陈述本质上是不确定的，实际的 表现或结果可能与任何前瞻性陈述和这些陈述所依据的假设存在重大差异。提醒读者不要过分依赖前瞻性陈述作为对未来事件的预测。 我们不承担任何更新此类前瞻性陈述的责任，这些陈述仅代表发表之日。

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医疗财产信托有限公司和子公司

合并资产负债表

（金额以千计，每股数据除外） 2023年6月30日 2022年12月31日
（未经审计） (A)

资产

房地产资产

土地、建筑物和改良设施、无形租赁资产及其他

 $ 13,133,651 $ 13,862,415

投资融资租赁

 1,231,652 1,691,323

持有待售房地产

 401,125 —

抵押贷款

 299,326 364,101

房地产资产投资总额

 15,065,754 15,917,839

累计折旧和摊销

 (1,251,165 ) (1,193,312 )

房地产资产的净投资

 13,814,589 14,724,527

现金和现金等价物

 324,050 235,668

应收利息和租金，净额

 177,643 167,035

直线租金应收账款

 779,584 787,166

对未合并的房地产合资企业的投资

 1,487,118 1,497,903

对未合并运营实体的投资

 1,812,150 1,444,872

其他贷款

 199,360 227,839

其他资产

 609,881 572,990

总资产

 $ 19,204,375 $ 19,658,000

负债和权益

负债

债务，净额

 $ 10,237,558 $ 10,268,412

应付账款和应计费用

 444,926 621,324

递延收入

 49,766 27,727

对租户的债务和其他租赁负债

 157,411 146,130

负债总额

 10,889,661 11,063,593

公平

优先股，面值0.001美元。已授权 10,000 股；无已发行股份

 — —

普通股，面值0.001美元。授权75万股；已发行和流通——截至2023年6月30日为598,344股 ，截至2022年12月31日为597,476股

 598 597

额外的实收资本

 8,547,835 8,535,140

留存（赤字）收益

 (241,301 ) 116,285

累计其他综合收益（亏损）

 6,680 (59,184 )

道达尔医疗地产信托公司股东权益

 8,313,812 8,592,838

非控股权益

 902 1,569

权益总额

 8,314,714 8,594,407

负债和权益总额

 $ 19,204,375 $ 19,658,000

(A)

财务状况取自上一年度经审计的财务报表。

医疗财产信托有限公司和子公司

合并收益表

（未经审计）

（金额以千计，每股数据除外） 在已结束的三个月中 在已结束的六个月中
2023年6月30日 2022年6月30日 2023年6月30日 2022年6月30日

收入

租金已计费

 $ 247,491 $ 241,209 $ 495,648 $ 504,611

直线租金

 (39,329 ) 58,518 17,364 119,562

融资租赁收入

 68,468 51,873 81,663 103,649

利息和其他收入

 60,765 48,626 92,931 82,204

总收入

 337,395 400,226 687,606 810,026

开支

利息

 104,470 87,730 202,124 178,913

房地产折旧和摊销

 364,403 84,334 448,263 169,650

与财产相关 (A)

 24,676 21,135 31,786 29,733

一般和行政

 35,604 38,858 77,328 80,282

支出总额

 529,153 232,057 759,501 458,578

其他收入（支出）

出售房地产的收益

 167 16,355 229 467,993

房地产和其他减值费用

 — — (89,538 ) (4,875 )

股权收益

 12,224 14,785 23,576 22,123

债务再融资和未用融资成本

 (816 ) (619 ) (816 ) (9,435 )

其他（包括证券的公允价值调整）

 (10,512 ) 2,031 (15,678 ) 16,793

其他收入总额（支出）

 1,063 32,552 (82,227 ) 492,599

所得税前（亏损）收入

 (190,695 ) 200,721 (154,122 ) 844,047

所得税优惠（费用）

 148,262 (10,657 ) 144,719 (22,036 )

净（亏损）收入

 (42,433 ) 190,064 (9,403 ) 822,011

归属于非控股权 权益的净亏损（收入）

 396 (467 ) 160 (733 )

归属于MPT普通股股东的净（亏损）收益

 $ (42,037 ) $ 189,597 $ (9,243 ) $ 821,278

普通股每股收益——基本收益和摊薄后收益：

归属于MPT普通股股东的净（亏损）收益

 $ (0.07 ) $ 0.32 $ (0.02 ) $ 1.37

加权平均已发行股票——基本

 598,344 598,827 598,323 598,751

加权平均已发行股票——摊薄

 598,344 599,026 598,323 598,979

每股普通股申报的股息

 $ 0.29 $ 0.29 $ 0.58 $ 0.58

(A)

包括截至2023年6月30日、2023年6月30日和2022年6月30日的三个月中，我们直接支付并由租户报销的2,110万美元和1,830万美元的地面租赁和其他费用（例如财产税 和保险），以及截至2023年6月30日和2022年6月30日的六个月分别为2530万美元和2460万美元。

医疗财产信托有限公司和子公司

净收入与运营资金的对账

（未经审计）

（金额以千计，每股数据除外） 在已结束的三个月中 在已结束的六个月中
2023年6月30日 2022年6月30日 2023年6月30日 2022年6月30日

FFO 信息：

归属于MPT普通股股东的净（亏损）收益

 $ (42,037 ) $ 189,597 $ (9,243 ) $ 821,278

分红证券在收益中的份额

 (469 ) (345 ) (984 ) (747 )

净（亏损）收益，减去参与证券在收益中所占的份额

 $ (42,506 ) $ 189,252 $ (10,227 ) $ 820,531

折旧和摊销

 382,244 101,976 484,204 201,435

出售房地产的收益

 (167 ) (16,355 ) (229 ) (467,993 )

房地产减值费用

 — — 52,104 —

运营资金

 $ 339,571 $ 274,873 $ 525,852 $ 553,973

注销（收回）未开具账单的租金和其他费用

 95,642 1,943 135,268 (328 )

其他减值费用

 — — — 4,875

诉讼和其他

 2,502 — 10,228 —

基于股份的薪酬调整

 (4,363 ) (966 ) (4,363 ) (966 )

非现金公允价值调整

 8,374 (943 ) 4,253 (8,966 )

税率变更等

 (157,230 ) (825 ) (164,535 ) (825 )

债务再融资和未用融资成本

 816 619 816 9,435

运营资金的标准化

 $ 285,312 $ 274,701 $ 507,519 $ 557,198

基于股份的薪酬

 10,800 11,075 22,629 22,879

债务成本摊销

 5,203 4,560 10,324 10,173

延期租金，净额

 2,380 (3,327 ) 4,793 (7,043 )

来自运营和融资租赁的直线租金收入

 (60,825 ) (74,757 ) (123,414 ) (152,090 )

调整后的运营资金

 $ 242,870 $ 212,252 $ 421,851 $ 431,117

摊薄后每股数据：

净（亏损）收益，减去参与证券在收益中所占的份额

 $ (0.07 ) $ 0.32 $ (0.02 ) $ 1.37

折旧和摊销

 0.64 0.17 0.81 0.33

出售房地产的收益

 — (0.03 ) — (0.78 )

房地产减值费用

 — — 0.09 —

运营资金

 $ 0.57 $ 0.46 $ 0.88 $ 0.92

注销（收回）未开具账单的租金和其他费用

 0.16 — 0.23 —

其他减值费用

 — — — —

诉讼和其他

 — — 0.01 —

基于股份的薪酬调整

 — — — —

非现金公允价值调整

 0.01 — — (0.01 )

税率变更等

 (0.26 ) — (0.27 ) —

债务再融资和未用融资成本

 — — — 0.02

运营资金的标准化

 $ 0.48 $ 0.46 $ 0.85 $ 0.93

基于股份的薪酬

 0.02 0.02 0.04 0.04

债务成本摊销

 0.01 0.01 0.02 0.02

延期租金，净额

 — (0.01 ) — (0.01 )

来自运营和融资租赁的直线租金收入

 (0.10 ) (0.13 ) (0.21 ) (0.26 )

调整后的运营资金

 $ 0.41 $ 0.35 $ 0.70 $ 0.72

注意事项：

(A)

上述某些细列项目（例如折旧和摊销）包括我们在 未合并合资企业的此类收入/支出中所占的份额。这些金额包含在合并损益表中 “股权收益” 栏中我们所有股权活动中。

(B)

关注房地产行业的投资者和分析师使用运营资金（FFO）作为 补充绩效衡量标准。FFO反映了房地产资产价值随市场状况而上升或下降的假设，主要根据公认会计原则折旧和房地产资产摊销的影响进行调整，后者假设 房地产的价值会随着时间的推移而下降是可以预见的。我们根据全国房地产投资信托协会（Nareit）提供的定义计算FFO，该定义代表净收益（亏损）（根据 和 GAAP 计算），不包括房地产销售收益（亏损）和房地产资产的减值费用，加上房地产折旧和摊销，包括与就地租赁 无形资产相关的摊销，以及未合并的合伙企业和联合合伙企业的调整后的折旧和摊销企业。

除了根据 the Nareit 的定义呈现 FFO 外，我们还披露了标准化的 FFO，它调整了与意外或非核心事件或活动或会计变更相关的项目的 FFO，如果没有注明，这些项目将使与 上一时期的业绩和市场预期进行比较对投资者和分析师的意义降低。我们认为，使用FFO，加上所需的公认会计原则陈述，可以增进投资者对我们经营业绩的理解，而使用 标准化FFO可以使我们的经营业绩与前期和其他公司的经营业绩进行比较更有意义。尽管FFO和标准化FFO是衡量房地产投资信托基金运营和财务业绩的相关且广泛使用的补充指标，但不应将它们 视为衡量我们经营业绩的替代指标，因为这些衡量标准既没有反映折旧和摊销成本，也不能反映为 维持房产运营业绩的资本支出和租赁成本（如果有的话），这可能是巨大的经济成本，可能会对我们的业绩产生重大影响操作。不应将FFO和标准化FFO视为净收益（亏损）（根据公认会计原则计算 计算）作为我们经营业绩指标的替代方案，也不应被视为运营活动现金流（根据公认会计原则计算）作为我们流动性的指标的替代方案。

我们通过减去或增加标准化FFO（i）直线租金、（ii）基于非现金股份的薪酬支出和（iii）递延融资成本的摊销来计算调整后的运营资金（AFFO）。AFFO是一种运营衡量标准，我们使用它来分析我们的经营业绩，更多地基于租金收入的 收入，而不是应计收入，以及某些其他调整。我们认为这是一项重要的衡量标准，因为我们的基础设施类资产通常需要更长期的租约，根据合同 每年上调基本租金，从而确认了大量的租金收入，这些收入要到未来时期才能计费/收取。我们对AFFO的计算可能无法与 其他房地产投资信托基金报告的AFFO或类似标题的指标相提并论。不应将AFFO视为衡量我们经营业绩的净收益（根据公认会计原则计算）的替代方案，也不应将AFFO视为衡量我们 流动性指标的经营活动现金流（根据公认会计原则计算）的替代方案。

医疗财产信托有限公司和子公司

2023 年指导协调工作

（未经审计）

2023 年指引——每股(1)
低 高

归属于MPT普通股股东的净收益

 $ 0.33 $ 0.37

分红证券在收益中的份额

 — —

净收益，减去分红证券在收益中的份额

 $ 0.33 $ 0.37

折旧和摊销

 1.14 1.14

房地产减值费用

 0.09 0.09

运营资金

 $ 1.56 $ 1.60

其他调整

 (0.03 ) (0.03 )

运营资金的标准化

 $ 1.53 $ 1.57

(1)

该指导基于当前的预期，实际业绩或未来事件可能与本表中表达的 存在重大差异，后者是联邦证券法所指的前瞻性陈述。有关影响我们业绩的风险因素的讨论，请参阅本新闻稿中包含的前瞻性陈述以及我们向美国证券交易委员会 委员会提交的文件。