2.1

房舍。业主特此向承租人及承租人租赁，在本租约的条款、契诺、条件及条款的规限下及受本租约的条款、契诺、条件及规定的利益下，租赁该处所，但不包括屋顶、外墙外面、公用楼梯、楼梯间及专供或共同服务于建筑物其他部分的喉管、管道、导管、电线及附属固定装置(以及可能包含该等管道、导管、导管、电线或附属固定装置的任何区域，例如天花板以上或墙壁内的空间)，如承租人的空间少于任何楼层的整个可出租面积，则不包括该楼层的中心核心面积。

2.2

学期。除非按照下文的规定提前终止，否则将拥有并持有一个原始期限(“原始期限”)，自生效日期(即本租约的生效日期)开始，至到期日期结束。

2.3

扩展选项。A.承租人应有权将本租赁的期限再延长一次，延长期限为五(5)年，在本租赁的原始期限届满后立即开始(“延期期限”)，前提是已满足下列各项条件：

2.4

第一要约权。*在本租约的原定租期内，承租人在本租约日期后可供租赁的RoFo空间(定义见下文)享有一次性优先要约权，但须受下列条款及条件的规限。

3.1

房东的工作。业主应自费安排完成展品B和C所要求的工作(统称为“业主工作”)。房东作品的第一部分如本租约附件附件B所述(“最初的房东作品”)。房东作品的第二部分载于本租约附件附件C(“剩余房东作品”)。房东应在本租约签订之日之后开始房东的工作，并理解房东应勤奋地关注初始房东工作的必要组成部分，以满足上文第1.1节所述的初始房东工作目标日期，以便承租人开始租户的工作(定义如下)。房东S的工作应以良好和熟练的方式进行，使用良好的材料，并符合所有适用的建筑法规。承租人同意，房东可以在未经承租人批准的情况下对此类工作进行合理必要或可取的任何更改，前提是迅速向承租人发出书面通知。双方的意图是，承租人可以在房东执行初始房东工作的同时开始承租人的工作(定义如下)，但有一项谅解，即房东工作的所有部分(包括最初房东的工作和剩余的房东工作)和租客的工作可以同时进行，双方同意，租户和房东应合理地相互配合，以促进此类工作。承租人希望在2016年12月31日之前搬进承租人打算用作实验室空间的部分(“实验室空间”)。在不耽误房东工作(或其任何部分)实质完成的情况下，房东打算配合租户的努力，争取获得实验室空间的临时占用证书，使租户能够在该日期占用实验室空间。

3.2

承租人的工作。A.除上述第3.1节规定的业主工作外，承租人认为有必要或适宜进行的所有工作，均应由承租人自费并按照业主根据下文C段事先批准的计划和规格进行(此类批准的工作在本文中称为“承租人的工作”)。在初始业主的工作基本完成后，承租人的工作应按照本租约的所有条款和条件进行，包括但不限于第6.2.5节和作为E-L附件的《施工规程》和规程。

3.3

机械师的留置权。承租人特此赔偿房东对与承租人工作相关的任何和所有机械师和其他留置权的责任。承租人应自费在收到针对房屋提出任何此类留置权的通知后十(10)个工作日内，促使解除或担保所有此类留置权。如果承租人没有在上述期限内解除或担保任何此类留置权，则除任何其他权利或补救措施外，房东可以(但没有义务)通过支付所声称的到期金额或通过押金或担保诉讼来解除留置权，在任何情况下，如果房东选择，则有权迫使诉讼取消该留置权，并支付有利于留置权的判决金额或连同利息、费用和津贴。业主如此支付的任何款项，以及业主因此而合理地招致的所有费用和支出，应构成额外租金，并由业主选择从TI津贴中扣除或由租客应要求支付给业主。

3.4

我的津贴。(A)房东应向承租人提供相当于TI津贴的金额，用于承租人的工程建设。承租人应将TI津贴用于与承租人工作相关的硬建设成本和软建设成本，包括建筑、工程和建设管理成本。房东应分三(3)期支付TI津贴，如下所示：

(i)

在承租人完成50%(50%)的工作后，房东应支付承租人津贴的第一(1)期(“第一期”)，金额最高为承租人津贴的40%(40%)，由承租人的总承包商和为承租人的工作提供服务或提供材料的其他直接承包商和分包商(“付费发票”)提供的已付款发票证明。在承租人完成100%(100%)的工作后，房东应支付TI津贴的第二期(第二期)，金额最高为TI津贴的50%(50%)，由已支付的发票证明，但在任何情况下，第一期和第二期的总和不得超过1,244,250.00美元。第一期和第二期应在房东收到以下所有文件后三十(30)天内支付，并使房东合理满意：

a.

承租人总承包商、分包商和到目前为止从事工作或提供材料的供应商对当前申请的有条件的留置权豁免(放弃任何和所有留置权和任何类型的留置权，直至申请适用的TI津贴分期付款之日)；

b.

以AIA文件G702的形式向承租人建筑师申请付款的所有工程，

c.

承租人提交由承租人的建筑师或工程师提交的书面声明，说明(A)总成本是否有任何变化(如果有，更新后的总成本是多少)，以及(B)正在征用付款的承租人的工作已按照批准的承租人的计划完成，

d.

承租人总承包商、主要分包商的付款发票副本和证明承租人工程硬建筑成本的供应品，如适用，以及承租人的建筑师/工程师/项目经理和提供服务或供应材料的任何其他方的付款发票副本，以证明要求付款的软成本，以及业主合理要求的任何其他信息或文件。

e.

关于第二期付款，承租人总承包商以及所有分包商和供应商对过去付款的无条件留置权。

(Ii)

房东应在房东收到以下所有文件后三十(30)天内支付第三期(第三期)也是最后一期TI津贴，金额相当于TI津贴的剩余10%(10%)，并使房东合理满意：

a.

承租人总承包商以及所有分包商和供应商无条件的最终放弃留置权；

b.

一(1)套以CAD文件和PDF格式表示的承租人工作竣工计划，

c.

承租人总承包商、主要分包商和供应商支付的发票复印件，证明承租人申请付款的工程费用；

4.1

固定租金。(A)自租金开始之日起，租户承诺并同意以电子转账(或以下所述的其他方式，或房东不时以书面通知租客所指示的其他方式)向业主支付租金，按年固定租金费率，按每月固定租金费率(即年固定租金费率的L/12)等额分期付款，无需通知或要求，且不抵销、减免、暂停、延期、减免或扣除，除非本合同另有明确规定，在该期限所包括的每个日历月的第一天；而就起租日期后公历月的任何部分而言，按该部分的首个租赁年度预付的税率计算。附加租金指根据本租约应支付给房东的除固定租金以外的所有款项，包括但不限于所有经营成本、税款、滞纳金和利息。

4.2

额外租金。*自租金开始之日起，租户契诺并同意支付本节第4.2节所规定的房地的保险费、水电费、个人财产税及其按比例分摊的税费和运营成本，作为额外租金，详情如下：

4.2.1

房地产税。承租人约定向房东支付作为额外租金的每个税期部分或全部包含在期限内的税款，承租人S百分比(见下文定义)。承租人应在每个历月的第一天将估计的税款汇给房东，每月的估计金额足以在房东向负责征收房地产税的任何政府当局支付房地产税时，向房东提供相当于房客根据可获得的最新税务数据不时合理估计的税款百分比的金额。每月预估付款的初步计算应基于对租户在该纳税年度的纳税百分比的初步估计，以及应于8月1日、11月1日、2月1日和5月1日应向政府当局支付的季度付款，并应在确定开始日期时进行。如果任何纳税年度的每月汇款总额大于承租人在该纳税年度的纳税百分比，房东应立即向承租人支付，或从承租人根据本第4.2.1款应支付的下一笔应计款项中扣除。差额；如果汇款总额低于承租人在该纳税年度的纳税百分比，承租人应至少在该纳税年度内任何税款到期并应向政府当局支付的日期前十(10)天向房东支付差额(但无论如何不早于向承租人发出书面通知后十(10)个工作日，该通知应规定承租人纳税百分比的计算方式)。本节在租约期满或提前终止后继续有效。

4.2.2

个人财产税。承租人应缴纳对承租人在房屋内或之上的个人财产征收、评估或征收的所有税款。

4.2.3

运营成本。租户约定向房东支付房东在任何财政年度(“房东财政年度”)发生的房东运营成本的百分比(定义见下文)。承租人应在每个日历月的第一天向房东汇出关于运营成本的估计付款，该月度金额足以在房东的财政年度结束时向房东提供相当于房东不时合理估计的运营成本的金额。最初的每月估计付款金额应等于房东财政年度租户运营成本的初始估计百分比的1/12。如上所述，在按月支付运营成本的年度结束时，如果每月汇款总额大于该年度的实际运营成本，房东应立即向租客支付差额，或从租客根据本第4.2.3款应支付的下一笔应计款项中扣除差额；如果此类汇款总额低于该年度的运营成本，租户应在房东向租户提供详细的运营成本报表之日起二十(20)天内向房东支付差额。房东应按照公认的会计原则编制、分配和计算运营成本明细表。承租人在不到十二(12)个月的时间内到期并应支付的任何运营成本补偿应按比例公平分配。本节在租约期满或提前终止后继续有效。

4.2.4

保险。承租人应自费作为额外租金，从承租人出于任何目的首次占用房产之时起，在整个租期内购买和维持以下保障房东的保险：

4.2.4.1

商业一般责任保险和商业超额责任保险，在“遵循格式”的基础上和/或总括地指定房东、租客和房东的管理代理人以及任何承保人作为承保人，或在主要和非分担的基础上通知承保人的任何抵押权人，其金额在条款开始时应至少等于第1.1节中规定的限额；并且，在期限内，应不时地规定更高的限额，如有的话，如有的话，该更高的限额应在房产位于与房产相似的物业上并用于类似用途的区域内；工伤保险和工人补偿保险，法定限额覆盖在雇员受雇、工作和居住的州的房屋内工作的所有承租人；雇主责任保险，最低限额为每次意外事故，最低限额为50万美元(50万美元)；每名雇员，最低限额为50万美元(50万美元)；每名雇员，最低限额为疾病造成的人身伤害；以及50万美元(50万美元)的保单限额，其中包括疾病造成的身体伤害。

4.2.4.2

特殊风险财产保险，通常包括承保范围扩大的背书，涵盖所有租户的家具、家具、固定装置和设备以及租户的工作，以及业务中断保险，额外支付费用。

4.2.4.3

所有自有、租赁、非自有和租用车辆的汽车责任保险。每起事故的最低责任限额为100万美元(1,000,000.00美元)，包括人身伤害和财产损失的综合单一限额，并将房东列为主要和非缴费基础上的额外投保人。

4.2.4.4

所有此类保单应从负责任的公司获得，其保单评级为A-或更好；X或更好，如最新一期《最佳关键评级指南》所述，这些公司有资格在马萨诸塞州开展业务，并在马萨诸塞州信誉良好。承租人同意在保单期满前至少三十(30)天向房东提供证明所有此类保险并证明续保的证书。如果本合同所要求的任何保单被取消，承租人应至少提前三十(30)天书面通知房东。如任何此等保险是以一揽子保险单的形式提供，则保险单须为该处所分配特定及足够的承保金额。

4.2.4.5

任何一方就建筑物、房产或其内的家具、陈设、固定装置或设备或其改动或改善而承保的所有保险、工人赔偿保险，以及所有责任保险，不论是否需要，均须包括将另一方指定为被保险人的一方，或拒绝保险人以代位方式取得针对另一方的追偿权利的条款，但以被保险人在损失或伤害发生前已放弃该等权利为限，这样的规定可能是有效的，而不会使其无法从有资格在房舍所在州开展业务的负责任公司那里获得保险。每一方均有权获得包含此类规定的任何保险单的证书。每一方特此放弃由包含上述条款的保险保护的对另一方的所有损失或伤害的赔偿权利，但保留任何超过此类保险所赔偿金额的损失或伤害的权利。承租人不得根据房产上所携带的任何保险获得保险，该保险应包括所有承租人的改进(包括承租人的工作)、参与损失调整或获得保险收益的任何权利，并应请求立即同意

4.2.4.6

除上述要求外，承租人雇用的所有承包商应按照法定要求维护工人补偿保险，雇主责任限额不低于1,000,000美元，商业一般责任(包括完整的运营保险)、汽车责任和遵循保护伞或超额责任保险的金额至少等于第1.1节规定的限额。所有此类保单，除工伤补偿外，均应注明为租户、房东和房东的管理代理人以及任何抵押权人提供额外的保险地位，并以主要和非供款为基础。所有政策应予以背书，提供有利于房东和租客的代位权豁免。承租人应在承租人开始工作和承租人承包商未来进行的任何更改之前，向房东提交证明该承保范围的证书。承租人还应将房东和承租人的承包商列为承租人建筑商风险保单的承保人。

4.2.5

公用事业。A.自起租之日起，承租人应与适用的公用事业公司签订合同，并直接向适用的公用事业公司支付在物业内提供或消费的电话服务和单独计量的天然气的所有成本和费用。

4.3

逾期缴交租金。如果房东支付了任何固定租金或其他到期款项的分期付款

4.4

信用证。-承租人在履行本租赁项下的义务时，应按照下列条款和条件，在整个租期内以信用证担保：

4.4.1

信用证金额.(A)在承租人签署和交付本租约的同时，承租人应向房东提交一份不可撤销的备用信用证(“原始信用证”)，该信用证应(I)以本租约所附附件H的形式(“信用证”)或业主可接受的其他格式，(Ii)由硅谷银行或另一家可在马萨诸塞州波士顿出示的合理令房东满意的商业银行出具，(Iii)金额相当于信用证金额，以及(Iv)至少1年的期限。受制于以下第4.4.2节的规定。信用证正本、任何附加信用证(S)信用证(定义见下文)和代开信用证(S)信用证(定义见下文)在本文中统称为“信用证”。

4.4.2

续期信用证.每份信用证应根据信用证表格倒数第二段自动续期，但承租人应被要求在信用证有效期限届满前30天或之前，向业主交付一份新的信用证(“替代信用证”)，满足第4.4.1节规定的原信用证的要求，如果开证行(“开证行”)发出其选择不续期的通知。

4.4.3

抽签以解决违约问题.如果固定租金、额外租金或根据本合同应支付给房东的任何其他款项逾期未付，或房东代表租户付款，或房客未能履行本租约项下的任何义务，或租客在本租约项下违约，在所有适用的通知和补救期限届满后，房东有权在此后的任何时间从信用证中提取纠正此类违约所需的金额。如果房东开出任何此类信用证，租户应在书面要求之日起30天内，向房东交付一份满足原信用证要求的额外信用证(“额外信用证”)，但额外信用证的金额应为所提取的金额。

4.4.4

支付损害赔偿金.此外，如果(I)本租赁因承租人在适用的补救期限届满后违约而终止，和/或(Ii)本租赁在破产或其他债权人-债务人程序中被拒绝，则房东有权在此后任何时间从信用证中提取足以支付承租人因该终止或拒绝(视情况而定)而应支付的任何和所有损害赔偿的金额。如果发生破产或其他债权人-债务人对承租人提起诉讼的情况，信用证的所有收益应被视为首先用于支付房东在提起此类诉讼之前的所有时期应支付的租金和其他费用。

4.4.5

开证行.如果开证行破产，或者如果房东合理地认为开证行陷入财务困境或面临破产风险，或者如果开证行被联邦存款保险公司(或任何继承者或类似实体)接管或托管，或者如果开证行指定了受托人、接管人或清算人，则信用证应被视为不符合本节第4.4款的要求，承租人应在房东书面通知的十(10)个工作日内：向房东交付符合第4.4节要求的替代信用证，或者，房东自行决定，租户应在该五天内以信用证金额向房东交付现金，房东应将其作为“担保收益”(定义如下)持有，并受以下第4.4.6节的规定管辖。

4.4.6

因未能交付替代信用证而开具的汇票.如果承租人未能及时向房东交付替代信用证，则房东有权在此后的任何时间，在不通知租客的情况下，以房东的名义提取信用证并将其收益(“担保收益”)保留在银行账户中，房东可以在相同的情况下，出于同样的目的提取和使用担保收益，就像担保收益是信用证一样。在房东申请任何此类担保收益后，租户应在提出书面要求后30天内，向房东提交一份额外的信用证，金额为如此申请的担保收益。

4.4.7

可转让性.房东有权就(I)房东出售或转让建筑物，或(Ii)增加、删除或修改信用证下的任何受益人而转让其在信用证或任何担保收益项下的实益权益，并且信用证应在其表面上明确说明其可由房东、其继承人和受让人转让。承租人同意在任何租赁年度按要求向业主支付为实现首次转让而收取的所有费用和费用，作为额外租金，业主应支付在该租赁年度进行任何其他转让的费用。

4.4.8

信用证期末退还.在租期届满后45天内，如果房东以前没有动用过房东持有的任何信用证或担保收益，房东应将信用证或担保收益返还给租户，前提是此时租户在本租赁项下的任何义务没有持续违约。

5.1.1

暖气和空调。*根据上文第4.2.5节的规定，为房屋配备单独计量的燃气和直接费用的暖气和空调(保留随时更换能源或热源的权利)，足以将房屋维持在舒适的温度(遵守所有与供暖有关的联邦、州和地方法规)。暖气和空调温度将由租户根据房屋内的恒温器进行控制。

5.1.2

电力。*向房屋提供租户单独分表并直接向房东支付的租户灯光、插座和暖通空调系统的电力，以及由租户在与房屋相关的其他方面使用的电力。如果承租人需要超出正常办公用电量用于承租人的许可用途，则如果(I)根据房东的合理判断，业主的设施不足以满足该等额外要求，或(Ii)如果这种过度使用将导致建筑公用事业系统的额外负担和业主因此而承担的额外费用，(A)租户应应要求偿还房东上述额外费用，或(B)房东应书面要求并由租户自费提供和安装该等额外电线、管道、馈线、合理地需要配电盘和附属设备来满足租户的这种额外要求(如果房东当时可以使用这些配电盘和附属设备的话)，但这些配电盘和附属设备应得到适用法律和保险法规的许可，不得对建筑物造成永久性损坏或伤害，或造成或造成危险或危险状况，或需要过度或不合理的改动或维修。

5.1.3

水。为普通的清洁、厕所和厕所设施提供水。

5.1.4

火警警报。维护基地大楼的火灾警报系统。

5.1.5

修理。*除第5.1.5款另有明确规定外，以及本租约的其他部分，包括下文第6.1.3节，对建筑物的屋顶、外墙、楼板和其他结构部件(统称为建筑结构)、物业的公共区域(包括但不限于为建筑物服务的停车区)、设施以及基础建筑的管道、电力、供暖、建筑物的通风和空调系统(统称为“基本建筑系统”)，以保持良好的维修和状况(不包括租户安装的设备和根据本条例第6.1.3节规定由租户进行的维修，以及因租户、其佣人、代理人、客户、承包商、雇员、受邀者或持牌人的任何行为或疏忽而造成的维修或更换)。

5.1.6

园林绿化；除雪；垃圾清除。*提供景观美化和地面维护服务，并在正常营业时间内清除积雪。房东还应从大楼的共用垃圾箱中捡拾垃圾(但不能从任何其他位置)。

5.2

中断。房东对上述任何公用事业服务的失败或中断，或因损坏、事故、罢工、修理、无法获得用品、劳动力或材料或房东无法控制的任何其他原因而导致的物业内或周围的状况，以及在任何情况下对租户造成的任何间接或后果性损害，不承担任何责任或责任；

5.3

外部服务。如果承租人希望在房东提供的服务之外为房屋提供外部服务，则承租人安装和/或使用此类服务应事先获得房东的书面批准(“外部服务”包括但不限于清洁服务、电视、所谓的“罐头音乐”服务、保安服务、餐饮服务等。)如果业主批准安装和/或使用此类服务，则该安装和使用应由承租人承担全部费用、风险和费用。

6.1

平权契约。租客在租期内以及租客占用该房产或其任何部分后的任何时间(之前或之后)的任何时间内的契诺：

6.1.1

履行义务。*迅速履行本租赁所载承租人的所有义务；并在到期时支付固定租金和额外租金以及根据本租赁条款应由承租人支付的所有费用、差饷和其他款项。

6.1.2

使用。*仅将物业用于许可用途，并不时采购承租人使用物业所需的所有许可证、许可和批准(包括但不限于承租人开始将物业用于许可用途所需的任何特殊许可证、许可和/或批准以及任何许可证、许可和批准)，费用由承租人自理。对于承租人可根据本第6.1.2节或本条款任何其他规定申请的任何许可证或许可证或批准，承租人应在向政府当局提交申请书之时或之前提供房东的申请书副本。

6.1.3

维修和保养。除非本租约明确要求业主这样做，否则必须保持物业的整洁，并对物业、任何管道、供暖、电力、通风和空调系统，以及为物业提供服务并由租户安装的任何专门的生命安全系统进行所有例行和普通维修，以保持其良好的工作状态、外观和状况(视情况需要而定)，合理使用和磨损以及因火灾或不可避免的伤亡而造成的损坏除外；于合约期内，因承租人的工作或承租人或代表承租人所作的任何其他改动或改善而对楼板作出任何必需的修葺；保持楼宇门窗的所有玻璃(大厦外墙的玻璃除外)完整及状况良好，其玻璃的品质与受伤或破碎的玻璃相同；以及在因承租人或承租人的佣工、雇员、代理人、受邀者或持牌人误用、疏忽或不当行为或其他原因而需要时，作出一切所需的维修，而修葺及更换的质量及级别须与原来的工程相同。对于任何专门的生命安全系统，承租人应与业主合理满意的承包商签订服务合同，规定对该系统进行定期维护、测试和检查。承租人应向房东提供该服务合同的副本，以及该承包商的任何报告以及房东合理要求的与此相关的任何其他文件。(业主如因租客失责并事先通知租客，可选择进行所有该等清洁及保养，并作出任何该等修葺或修理，或修理因租客的财产移入或移出建筑物，或因安装或移走家具或其他财产，或因租客或租客的佣工、雇员、代理人、承建商、顾客、顾客、受邀请人或持牌人误用、疏忽或不当行为而对建筑物或处所造成的任何损坏或损坏。

6.1.4

遵守法律。*根据任何法律或条例或任何公共当局的任何命令或规定，对该处所进行所有维修、改建、增建或更换；保持该处所配备所需的所有安全装置；并遵守所有政府当局关于分区、建筑、消防、卫生和适用于该房产的其他法规、法规、条例或法律的命令和法规，但只要任何此类法律、法规、命令或法规的有效性应由租户本着善意并通过适当的法律程序提出质疑，租户可以推迟遵守，前提是租户首先向业主提供适当的担保或担保，防止因此而造成的任何损失、成本或费用。尽管有上述规定，但由于承租人对房屋的特定用途，或承租人或为承租人进行的任何工作、更改或改善而不需要，则业主应负责按照本第6.1.4款的要求对建筑结构和建筑系统进行所有此类维修、更改、增加或更换，其费用应计入符合本租赁条款的运营成本中。

6.1.5

赔偿。赔偿、辩护业主及其代理人(包括但不限于业主的管理代理人)、合伙人、高级职员、董事、成员、受托人、受益人、股东和雇员(统称为“业主关联方”)，使其免受任何和所有索赔、要求、债务、处罚、罚款、和解、损害、损失、费用或开支，这些索赔、要求、责任、惩罚、罚款、和解、损害、损失、费用或承租人或承租人(包括但不限于承租人的所有顾客、雇员及客户)、承租人或透过承租人或承租人提出申索的任何人士的疏忽作为或遗漏或故意的不当行为，或因承租人违反其在本租约下的义务，或因或基于在处所内所做的任何事情，除非该疏忽、过失或故意不当行为是由业主或业主关联方的严重疏忽、过失或故意不当行为造成的。因上述原因，承租人应赔偿房东及房东关联方

6.1.6

房东有权进入。*允许业主及其代理人在合理时间进入并检查物业，向贷款人、股权投资者和购买者及潜在贷款人、股权投资者和买家以及任何其他拥有合法商业利益的各方(准租户除外)展示物业，并对物业进行维修，并在本租约期满前的最后六(6)个月内，在合适的地方张贴物业可供使用的通知，并向潜在租户展示物业。除紧急情况外，房东应至少提前24小时通知租客任何此类进入，房东应尽商业上合理的努力，尽量减少对租客在房产内运营的任何干扰。房东应与租客合理合作，以便除紧急情况外，租客代表可陪同该等人士进入该房屋。

6.1.7

个人财产的风险由租户承担。所有家具、固定附着物、设备、物品及各类财产，以及所有经由租客、透过租客或在租客之下提出申索的人的性质及类别，在本租契有效期内，或在租客或任何在租客下提出申索的人占用处所期间，可能在处所内的所有家具、固定附着物、设备、物品及财产，均须由租客独自承担风险及危险；如因火、水、雨或水管、蒸汽管或其他喉管、花洒、照明装置或其他因盗窃、任何其他租客的作为或不作为而引致的全部或部分损毁或损坏，或由于任何其他原因，上述损失或损害的任何部分不得由房东承担或承担，除非房东在任何情况下都不得因法律禁止的范围内的任何伤害、损失、损害或责任而获得赔偿、使其无害或免除对租客或任何其他人的任何责任。

6.1.8

支付房东的强制执行费用。*按要求支付业主因成功履行本租赁项下的任何义务或补救本租赁项下的任何违约而产生的费用，包括合理的律师费，如第8.4节所规定的。

6.1.9

投降吧。-在本租约期满或更早终止时：交出该租约的所有钥匙；拆除该租约中的所有行业固定装置和个人财产；向房东提交加盖印章的建筑图则，以显示该租约已交出(如果租户在开始租约日期后没有进行任何安装，这可能是初步计划)；拆除业主可能要求的由业主进行的安装(包括计算机和电信布线和布线，应理解为，如果承租人将布线和布线保留在可用状态，业主虽然有权要求拆除，但不太可能要求拆除，在任何情况下包括压实器和氮气罐，包括任何相关设备，这些术语在下文第6.2.4节中定义)和所有承租人的标志，包括立面标志和纪念碑标牌；修复因搬迁造成的所有损坏，并交出房屋(包括承租人所做的所有安装和改进，但行业固定装置和房东要求承租人拆除的上述装置或改善除外)、扫帚清洁，以及按照本租约的规定承租人有义务保持和维护房产的同样良好的秩序和维修。任何没有如此移走的财产应被视为被遗弃，如果房东选择，则视为房东的财产，可由房东以房东决定的方式保留或移走和处置，租客应向房东支付完成移走所产生的全部费用和开支，以及

6.1.10

规章制度。*遵守附件E中所列的规章制度，以及业主此后制定的所有合理的规章制度和对大楼所有租户普遍适用的规定，并已通知租户；对于大楼其他租户未能遵守该等规章制度，业主不对租户负责。承租人应促使在房屋和大楼内或附近代表承租人进行工作的所有各方遵守作为E-L附件的《施工规则》和规定。

6.1.10.1

狗友好型建筑.*如果承租人已根据本条例第2.4节行使优先认购权，并租赁整栋大楼，并且在任何适用的管理当局的所有法律、法规或规定以及业主保险公司的任何条款或限制的约束下，则即使本合同或规章制度中有任何相反规定，承租人的员工应被允许允许他们的宠物狗(“承租人的宠物狗”)在正常营业时间陪伴他们进入建筑物。承租人应赔偿、保护房东，使其免受因承租人的宠物狗引起或与之相关的任何和所有人员和财产的意外、损坏、伤害或损失而引起的任何和所有索赔、费用、费用或诉讼。承租人应为房东及其管理代理人的利益，按房东合理要求的金额和类型投保。

6.1.11

禁止反言证书。*在房东提出不少于十(10)天的事先书面请求后，签署、确认并向房东交付一份书面声明，该声明可以是作为附件F的形式，也可以是与之合理类似的其他形式，或者是房东不时提供的其他形式，以证明以下所有或任何一项：(I)本租约未经修改且完全有效；(Ii)本租期是否已经开始，并根据本协议规定支付固定租金和额外租金，如果是，支付日期；(Iii)是否据承租人目前所知，业主不履行本租约的任何条款，(Iv)承租人是否接受对房产的管有，(V)承租人是否根据本租约向房东提出任何索赔，如果有，其性质和索赔的金额，如果有，(Vi)据承租人目前的实际了解，是否存在任何抵销或抗辩，以阻止承租人履行本租赁条款的任何部分，及(Vii)业主可合理要求提供有关租约或物业的进一步资料。该处所的任何准买家或承按人，或该按揭的任何准承让人，均可依赖依据本款第6.1.11款交付的任何该等陈述。承租人还应向业主提供业主可能合理要求的财务信息，以提供给房产的任何抵押权人或潜在买家；但应仅要求承租人提供在商业上合理的财务信息。如果承租人未能在规定的期限内交付禁止反言证书，并且在房东提出第二次书面请求后，这种失败持续了五(5)天，则承租人有义务在提出要求后二十(20)天内向房东支付额外租金，从最初10天期限届满后的第二天开始至承租人实际交付禁止反言书之日起，每一天承租人未能交付所请求的禁止反言证书的费用为每天500.00美元。

6.1.12

房东的费用是不合理的。*应房东的要求，及时偿还房东因租客根据本协议提出的所有同意或批准请求而产生的所有合理法律费用。

6.2

消极的契约。租客在租期内以及租客占用该房产或其任何部分的进一步时间(之前或之后)的任何时间内均有契诺：

6.2.1

转让和转租。A.不得转让、转让、抵押或质押本租约或分租(其条款应被视为包括授予特许权和许可证等)全部或任何部分，或允许本租约或在此设立的租赁地或根据本租约产生的任何其他权利全部或部分转让、转让、质押或抵押，无论是自愿、非自愿还是通过法律的实施，或允许占用

(i)

受让人或转租人只能将房屋用于许可的用途；

(Ii)

关于转租，在转租后，本文所述的最初承租人至少占据该房屋可出租楼面面积的百分之二十五(25%)；

(Iii)

建议的受让人或分租客具有房东合理接受的资产净值和信誉；

(Iv)

建议分租客须缴交的租金总额不少于该处所当时的分租市值租金；及

(v)

建议的受让人或分租客当时并不是大厦或公园的租客，也不是业主在过去六个月内就租用大厦或公园内的空间的可能性而与之打交道的实体。

(Vi)

建议的受让人或转租人提供关于本租约中规定的爱国者法案条款的陈述和担保。

(i)

承租人特此将承租人在所有租金中的所有权益和因承租人在此之前或以后从所有或部分房产的任何分租中产生的收入转让给房东，房东可以收取该等租金和收入，并将其用于承租人在本租约项下的义务；但除非本租约另有规定，否则在承租人根据本租约发生违约之前，承租人可以收取、收取和享受根据该分租产生的租金。业主不得因此或任何其他将该分租契转让给业主，或因向分租客收取租金而被视为因租客未能履行及履行租客在该分租下对该分租客的任何义务而对该分租客负上法律责任。承租人特此不可撤销地授权并指示任何此类分租人在收到房东的书面通知后，向房东支付分租项下到期和到期的租金和其他费用。分租客应依据房东的任何此类陈述和要求，并应向房东支付该等租金和其他费用，而没有任何义务或权利询问是否存在这种违约行为，即使租客向

(Ii)

如果承租人在履行本租约项下的义务时违约，导致本租约终止，房东可选择并无任何义务要求任何转租人委托房东，在这种情况下，房东应在行使该选择权之时至该转租期满期间承担该分租契下的分租业主的义务；但房东不应对该分租客支付给租客的任何预付租金或保证金或该分租下的任何其他先前的违约或违反承租人的行为负责。

6.2.2

令人讨厌。*不得损害、污损或以其他方式损害房产；不得造成任何滋扰；不得在房产内使用任何自动售货机(用于向承租人员工销售商品的机器除外)或易燃液体或化学品(除非符合本租约第11条的规定)，不得允许任何烹饪达到需要特殊排气的程度；也不得排放任何令人不快的噪音或气味；也不得制造、允许或遭受任何废物；不得将房产用于任何不当、令人反感或违反任何法律或条例的行为，或将使业主S的任何保险无效，也不得进行任何拍卖、火灾、停业或破产出售。

6.2.3

故意遗漏的。

6 2.4

楼层负荷：重型设备。*不得在房屋的任何楼面上施加超过该楼面设计承重且法律允许的每平方英尺面积的楼面荷载。造成振动或噪音的商业机器和机械设备应由租户在业主事先批准的足以吸收和减轻此类振动和噪音的环境中放置和维护，费用由租户承担，这样在房产外的任何合理的人都不会受到此类振动和噪音的干扰。承租人不得将任何安全、重型机械、重型设备、货运或固定附着物移入或移出房产，除非按照业主就每一种情况授权的方式和时间。

6.2.5

安装、改建或增加。不得在未经业主事先书面同意的情况下，仅根据业主事先批准的图则和规格，在房屋内、屋面、天花板或地板上进行任何安装、改动或增建，也不得在墙壁、隔板、天花板或地板上打洞，或安装或修改任何锁或安全装置，这些批准不得被无理地扣留、拖延或附加条件。房东应向租户发出合理详细的通知，说明房东对任何拟议的安装、更改或增加可能存在的任何异议或顾虑。房东不应被视为

A.

在不放弃本节第6.2.5节第一段规定的情况下，承租人有权安装、维护、维修、更换和操作硬纸板和垃圾压实机(“压路机”)，其容量和大小须经业主事先合理批准(且不超过适用的当地建筑法规当时允许的容量)，并须经业主合理事先批准(“压路机区域”)。如果压路机位于为大楼服务的停车区内或使其无法使用，则应从承租人的停车位中扣除第2.1节所述的费用。承租人应及时修复因安装该等设施而对建筑物或土地造成的任何损坏。如果业主合理地要求，承租人不得在压路机区域安装压路机，除非业主(如有要求，则为伯灵顿镇)事先批准安装和筛选的方式、计划和规格。如果这样的安装将导致业主为建筑物投保的保险费增加，则承租人应承担增加的责任，作为本合同项下的额外租金。压路机的安装、维护和操作应由承租人自行承担成本和费用，并应根据所有适用的法律和适用的政府当局的要求(如有必要，包括伯灵顿镇的场地规划批准)进行，承租人应在安装前获得与此相关的所有政府许可、执照和批准(并应向房东提供副本)。承租人应单独负责保持压路机区域的整洁、清洁和良好的秩序、状况和外观，并应安排定期提货以取回由压路机压实的物品。

B.

承租人同意，在本租赁期满或提前终止时，承租人应根据本合同第6.1.9节的规定，自费拆除压路机，并迅速修复和恢复因拆除而造成的任何损坏。如果租户在本租约期满后没有将压路机移走，则如果房东这样选择，它将成为房东的财产，如果房东这样选择，房东应将其移走，并向租户收取移走费用，包括因移走而导致的修复费用(如果有)。

C.

承租人应赔偿业主，为业主辩护，使业主免受因安装、维护、操作和维修压路机对任何人和财产造成的事故、损坏、伤害或损失而引起的任何和所有索赔、费用或诉讼，除非是由于业主、其代理人、员工和承包商的过失或疏忽造成的。承租人应为房东及其管理代理人的利益，按房东合理要求的金额和类型购买保险。

D.

安装和操作压实机的权利属于本文中指定的初始承租人Desktop Metal，Inc.的个人权利，不得转让给除许可受让方以外的任何其他方。

A.

在不放弃本节第6.2.5节第一段规定的情况下，承租人有权安装、维护、维修、更换和操作氮气罐(“氮气罐”)，其容量和大小须经业主事先合理批准(且不得大于适用的当地建筑法规当时允许的容量)，安装、维护、维修、更换和操作氮气罐的区域须经业主合理事先批准(“氮气罐区域”)。承租人应及时修复因安装该等设施而对建筑物或处所造成的任何损坏。未经业主(如有要求，伯灵顿镇)事先批准安装方式、计划和规格，承租人不得在氮气罐区域安装氮气罐，如业主要求，应安装消音材料和/或改装。如果这样的安装将导致业主为建筑物投保的保险费增加，则承租人应承担增加的责任，作为本合同项下的额外租金。氮气罐的安装、维护和操作应由承租人自行承担成本和费用，并应根据所有适用的法律和适用的政府当局的要求(如有必要，包括伯灵顿镇的现场规划批准)进行，承租人应在安装前获得与此相关的所有政府许可、执照和批准(并应向房东提供副本)。

B.

承租人同意，在本租赁到期或提前终止时，承租人应根据本合同第6.1.9节的规定，自费拆除氮气罐，并立即修复和恢复因拆除而造成的任何损坏。如果租客在本租约期满后没有这样移走氮气罐，那么，如果房东选择这样做，它将成为房东的财产，如果房东选择这样做，房东应将其移走，并向租户收取移走费用，包括与移走相关的修复费用(如果有)。

C.

承租人应对因氮气罐的安装、维护、操作和维修对任何人和财产造成的事故、损坏、伤害或损失而引起的任何和所有索赔、费用、开支、费用或诉讼向业主进行赔偿、辩护并使其不受损害，除非是由于业主、其代理人、雇员和承包商的过失或疏忽所致。承租人应为房东及其管理代理人的利益，按房东合理要求的金额和类型购买保险。

D.

氮气罐的安装和运行权属于本文中指定的初始承租人Desktop Metal，Inc.的个人权利，不得转让给除许可受让方以外的任何其他方。

6.2.7

有征兆。未经房东事先书面批准，不得油漆或放置任何标志或放置从房屋外部可见的任何窗帘、百叶窗、遮阳篷、天线或类似物。尽管有上述规定，承租人仍有权(A)在建筑物外立面安装一个识别标志(“正面标志”)，以及(B)在建筑物的纪念碑标志的每一侧安装一个面板(“纪念碑标志板”)，经双方同意，并且每个此类标志的所有方面(包括但不限于标志和纪念碑标志板的大小和位置)必须首先得到业主的批准(该同意不得被无理扣留、附加条件或拖延)，每个这样的标志都必须符合西北公园标志政策(承租人在此确认收到该政策)。所有标牌，包括但不限于立面标牌和纪念碑标牌，均须遵守并必须遵守

6.2.8

帕金斯和存储公司。*不允许在房舍外储存任何材料；也不允许使用停车区临时或永久存放卡车；也不允许将房舍用于任何习惯于重型卡车运输的用途。

7.1

终止。如果房屋或建筑物或其任何重要部分被任何公共当局占用或用于任何公共用途，或因火灾或伤亡或任何公共当局的行动而被摧毁或损坏，则本租约可在业主的选择下终止。即使房东的全部权益可能已被剥离，该选择仍可通过房东在取得或死亡之日起六十(60)天内通知租客的方式作出。如果(A)房屋在最初的期限内因火灾或伤亡或公共当局的行为而被严重摧毁或损坏，并且业主选择的独立建筑师或工程师合理地认为，不能在维修或恢复工作开始之日起三百(300)天内修复或恢复，和/或(B)收回的保险净收益或因该等取得、破坏或损坏而判给的损害赔偿金不足以使房东根据下文第7.2节的条款恢复房屋，并且房东选择不恢复房屋，则本租赁可在选择承租人时终止，该选择应在上述情况(A)中建筑师或工程师的意见提供给各方后三十(30)天内通知业主(X)，以及(Y)在房东通知承租人上述(B)中所述情况的十(10)天内，该通知应规定终止的生效日期，该通知不得早于租户终止通知日期后三十(30)天或不超过六十(60)天。业主应尽力在事故发生后四十五(45)天内向承租人提交建筑师的意见(或关于所判给的收益/损害赔偿不足以及业主选择不进行恢复的声明)。

7.2

修复。如果房东没有选择终止，本租约将继续有效，保留租金的合理比例应根据房产遭受的损害的性质和程度暂停或减少，直到业主将房产或其剩余部分置于适当的使用状态，房东约定，在收回的保险净收益或因这种取得、破坏或损坏而判给的损害赔偿允许的范围内，业主应以合理的努力做到这一点，并受当时存在的分区和建筑法律或条例的约束。保险净收益或赔偿“是指此类保险或损害赔偿的总额减去房东因收取保险或损害赔偿而发生的合理费用，包括但不限于法律和评估服务的费用和支出。尽管本协议有任何相反规定，但如果房东在修复工程开始之日起三百(300)天内仍未修复房屋(受本条款第10.5节的约束)，且该未修复不是租客延误所致，则房客有权通过向房东发出终止通知来终止本租约，该通知自发出通知之日起三十(30)天届满后生效；然而，如果房东在上述30天期限届满前已完成修复，则该终止将被视为无效。

7.3

奖品。无论法律规定的赔偿形式如何，在任何情况下，要求损害赔偿或赔偿的所有权利都应属于房东。承租人特此授予房东获得损害赔偿金的所有权利和契诺，以交付房东可能不时要求的进一步转让。本条例所载任何条文均不得解释为阻止承租人在任何取消承租权的诉讼中就搬迁费用提出索赔，但该等行动不得影响

8.1

违约事件(A)如果承租人在履行其支付固定租金、额外租金或根据本合同应支付房东的任何其他款项的义务时违约，并且如果这种违约将在房东发出指定该违约的书面通知后十(10)天内持续十(10)天，或者如果在房东向租客发出指定任何其他违约或违约的书面通知后三十(30)天内，承租人没有开始努力纠正如此规定的一项或多项违约，或者此后没有努力进行此类纠正直至完成，或(B)如果承租人进行任何转让，违反了本租约第6.2.1节的规定，或(C)如果承租人或承租人的任何担保人为债权人的利益进行任何转让，或(D)如果承租人的租赁权益在执行时应被收取，或(E)如果针对承租人的租赁权益或承租人的其他财产(包括所述租赁权益)提出留置权或其他非自愿产权负担，但在此后三十(30)天内仍未解除，或(F)如果承租人或承租人的任何担保人根据当时有效的任何破产法或法规的任何规定提交了清算或重组或安排的请愿书，或(G)如果根据任何破产法或法典的任何条款对租客或租客的任何担保人提出非自愿请愿书，而该非自愿请愿书在此后三十(30)天内未被驳回，则在任何此类情况下，房东及其代理人和佣人可合法地补充而不是减损对任何先前违反契诺的任何补救办法，立即或在其后的任何时间，在没有要求或通知的情况下，通过法律程序，以整体名义进入和进入该处所或其任何部分，并收回与业主以前的屋苑相同的处所或其任何部分，驱逐租客和通过租客或租客提出索赔的人，并移走其财物，而不被视为犯了任何形式的非法侵入罪，也不损害本可用于拖欠租金或先前违反契诺的任何补救办法，及/或业主可藉向租客发出书面终止通知而终止本租契，而本租契将于如上所述入伙之日终止。或在发出通知后的第三(3)天，完全和完全地视为该日期是本租赁期限最初确定的到期日期。承租人将迁出并将房屋交还给房东，但仍应承担本合同规定的责任。承租人特此放弃对房屋的所有法定权利(包括但不限于根据任何现行或未来法律授予的赎回权，只要此类权利可以合法放弃)。业主无须通知租客而可存放租客的财物及任何透过租客或租客提出申索的人的财物，费用及风险由租客自行承担；如业主选择将该等财物公开拍卖或私下出售，则可将该等财物的净收益用于支付租客欠业主的所有款项(如有的话)，并将余款(如有的话)付给租客。本8.1节规定的任何终止或收回均不解除承租人或任何承租人在本租约项下的责任和义务，所有这些责任和义务在任何此类终止或收回后仍然有效。

8.2

补救措施。A.在终止或收回的情况下，承租人承诺按时支付业主固定租金、额外租金和本租约中承租人有义务支付的所有其他款项，并以相同的方式、相同的程度和同时支付，犹如本租约未被终止一样。在根据前一句计算承租人应支付的金额时，承租人应记入本节第8.2节中作为补偿支付给房东的任何金额，以及房东通过重新出租房产而获得的任何租金的净收益，扣除房东与此类重新出租相关的所有费用，包括但不限于所有收回成本、经纪佣金、合理的律师费，以及为重新出租准备房产的费用。

8.3

累积的补救措施。业主根据本租约享有的任何及所有法律和衡平法上的权利和补救，应是累积的，不得被视为相互抵触，在法律允许的范围内，任何两项或两种以上的此类权利和补救可以同时行使。

8.4

房东有权解决违约问题。房东可以，但没有义务，在任何时候，在没有通知的情况下，纠正租客在本租约下的任何违约；只要房东这样选择，房东为补救违约而产生的所有费用和开支，包括合理的律师费，应应要求作为额外租金支付给业主，并从业主付款之日起至租客付款之日，连同其合法利息一起支付。

8.5

免除失责的效力。房东对任何行为或不作为的任何同意或许可，否则将违反本合同的任何契诺或条件，不得以任何方式持有或解释(除非明确声明)以损害本合同任何契诺或条件的持续义务，或在其他情况下，除具体情况外，允许类似的行为或不作为。

8.6

没有豁免等。房东未能就违反本租约的任何契约或条件寻求补救，或未坚持严格履行本租约的任何条款，均不应被视为放弃此类违反，亦不得阻止原本构成违反的后续行为具有最初违反的所有效力和效果。房东在明知本租约的任何条款被违反的情况下收取租金，不应被视为放弃房东的违约行为。未经同意或

8.7

没有一致和满意。房东接受低于固定租金、额外租金或当时到期的任何其他费用的金额，不得被视为不是由于该等租金或费用的最早到期分期付款，也不得被视为同意或满足任何支票或付款作为租金或其他费用的支票或信件上的任何背书或声明，房东可接受此类支票或付款，但不损害房东收回该等分期付款余额或寻求本租约任何其他补救措施的权利。

9.1

按揭持有人的权利。本协议所称抵押包括证明其他自愿留置权或产权负担的抵押、信托契据或其他类似文书，以及其修改、合并、延期、续期、更换和替代。“持有人”一词是指抵押权人，以及抵押的任何一个或多个其后的持有人。在抵押权持有人为止赎的目的进入并占有该财产之前，该持有人应仅拥有为保持本租约的完整性所必需的业主权利作为抵押。在进入和占有该财产以止赎的目的时，该持有人享有房东的一切权利。任何该等按揭持有人均无须以承按人或承让人的身分履行业主的任何义务，或因没有履行业主的任何义务而负上损害赔偿责任，除非与直至该持有人为止赎的目的而进入和接管该财产。一旦出于止赎的目的进入，该持有人应负责履行房东的所有义务，符合第10.4节的规定，并受益于第10.4节的规定，但任何止赎程序的中止应被视为根据上述规定向财产的权益所有者转让。

9.2

优先于或从属于抵押的租赁。双方同意，承租人在本租约下的权利和利益应(I)服从或从属于任何现有或未来的一项或多项按揭，以及根据该等按揭及所有垫款而作出的任何及所有垫款，并受制于其持有人在该处所或该处所所属的任何财产中的权益，前提是房东向租客发出通知，选择将租客在本租约下的权利及权益置于该等按揭之下或从属于该等按揭；或(Ii)在任何现有或未来的按揭或按揭之前，如房东向租客发出通知，选择给予租客在本租约下的权利及利益优先；在上述选择中的任何一种情况下，在房东通知后，租户在本租约下的权利和利益应被视为从属于或优先于上述一项或多项抵押(视属何情况而定)，无论任何一项或多项此类抵押的签立或记录时间(前提是，在本租赁从属于任何未来的抵押的情况下，只要承租人没有违约，其持有人同意不干扰承租人的占有)。承租人同意，在房东提出不少于十(10)天的事先书面要求后，将签署、确认并交付房东认为必要或适宜的任何和所有文书，以实施或通知此类从属或优先事项。承租人还同意，如果在任何时间未能签立、确认和交付房东要求的任何此类文书，房东除了可以获得的任何其他补救措施外，还可以签署、确认和交付作为事实受权人的文书。

10.1

一方向另一方发出的通知。-本合同规定或允许的所有通知应以书面形式发出，如果通知给租户，则应写在租户的原始通知地址或租户最后以书面通知方式指定的其他地址；如果通知房东，则应以业主的原始通知地址或房东最后以书面通知给租户的其他地址为地址。任何通知于收到或拒收时，如已预付邮资、以挂号信或挂号信、要求寄回收据，或在下一个营业日以专人或专人送达该地址时，均视为已妥为发出。

10.2

安静的享受。房东同意，在承租人支付租金并履行并遵守其方面要履行和遵守的协议、条件和其他规定后，承租人应且可以在本租约期限内和平、安静地拥有、持有和享用房产，而不受房东或根据房东提出索赔的任何人的任何形式的阻碍或骚扰，但须遵守本租约的条款。

10.3

租约不得录制。承租人同意不会记录本租约。双方应应任何一方的要求，以适用法规允许的形式(如果有)签署并交付本租约的通知或简短格式。承租人特此不可撤销地指定房东为承租人的事实代理人(该任命在本租约期限终止后仍有效)，并具有完全的替代权，以承租人的名义签署、确认和交付终止租赁通知，如果承租人在提出要求后10天内未能签立、确认或交付终止租赁通知，或向房东发出书面通知，说明承租人拒绝交付该终止租赁通知的原因。

10.4

房东责任的限制。本租契所用的“业主”一词，就业主须履行的契诺或义务而言，仅限于指有关物业当时的一名或多於一名业主，如该物业的所有权发生任何转让或转让，则业主(如其后发生任何转让或转易，则为当时的授予人)自转让或转易发生之日起及之后，应同时获免除及免除业主在履行本租契所载的任何契诺或义务方面的所有法律责任，而无须另行订立任何文书或协议，以履行本租契所载的任何契诺或义务。本租契所载有关业主的契诺及义务，仅在业主、其继承人及受让人各自相继拥有该批租权益或费用(视属何情况而定)的期间内及就该等期间对业主、其继承人及受让人具有约束力。承租人、其继承人和受让人不得针对业主在物业及其租金、问题和利润中的权益以外的任何资产主张或强制执行任何违反本租约的索赔，承租人同意仅着眼于该权益以满足根据本租赁向业主提出的任何责任或索赔，并特别同意，在任何情况下，业主(包括但不限于业主的任何普通或有限合伙人、受托人、受益人、高级管理人员、董事、经理、成员或股东)均不对任何此类责任承担个人责任。

10.5

不可抗力。*在本合同任何一方被要求作出任何行为的情况下，由于天灾、战争、内乱、火灾、洪水或其他伤亡、劳工困难、劳动力、材料或设备短缺、政府规定、异常恶劣天气或该当事人无法合理控制的其他原因(上述任何原因在本合同中被称为“不可抗力”)造成的延误不应计入确定工作应完成的时间，无论是

10.6

房东违约。房东不应被视为在履行本协议项下的任何义务时违约，除非房东未能履行该等义务，并且在租客向房东(以及承租人已收到通知的所有抵押权人)发出书面通知，说明房东所称违约的性质后，该违约应持续三十(30)天或合理需要的额外时间以纠正任何此类违约。尽管本协议有任何规定，房东在任何情况下都不对租客或通过租客、通过租客或在租客之下提出索赔的任何人承担任何特殊的、间接的、附带的或后果性的损害或任何利润损失的责任。承租人无权因房东在本合同项下的任何违约而终止本租约，也无权因任何此类违约而抵消或反索偿本合同项下的任何到期租金。

10.7

经纪业务。承租人保证并声明，除NAI Hunneman(“经纪”)外，其未与任何与本租约完成有关的经纪人打交道，如果发生任何经纪索赔，除非经纪人根据先前与承租人的交易向业主提出索赔，承租人同意为其辩护，并就任何此类索赔对业主进行赔偿并使其不受损害。

10.8

适用法律和解释：合并；陪审团审判。本租约应受马萨诸塞州联邦法律管辖并根据其解释，如果本租约的任何条款在任何程度上无效，则本租约的其余部分不受影响。本租约及随附的展品构成业主与租客之间有关物业及建筑物的所有契诺、承诺、协议及谅解，除本租约所述外，双方之间并无任何口头或书面的契诺、承诺、协议或谅解。业主或业主代理人均不受任何有关该房产、该建筑物或该物业的陈述的约束，除非在此明确规定，而且所有口头或书面陈述均应被视为并入本租约。本租约中包含的几篇文章和章节的标题仅为方便起见，不得在解释本租约时考虑。在业主提出或针对业主提出的任何诉讼、法律程序或申索中，租客应并在此放弃陪审团审判，该等诉讼、法律程序或申索涉及因本租约、业主与租客或租客对物业的使用或占用的关系而引起的任何事宜或以任何方式与本租约有关的事宜。除非与上下文相抵触，否则本租约中出现的“房东”和“租客”一词应被解释为指以上所述的人及其各自的继承人、遗嘱执行人、管理人、继承人和受让人，以及通过或通过他们提出索赔的人。如果有一个以上的个人或实体被指定为承租人，本租赁对承租人施加的义务应是连带的。

10.9

同意。对于本租约中规定或被认为规定房东不得无理扣留或无理拖延任何同意或批准的任何条款，承租人无权提出任何索赔，承租人特此明确放弃任何损害赔偿索赔，但应理解并同意，承租人对此的唯一补救措施应是针对具体履行义务的诉讼。

10.10

权威。如果承租人是公司、合伙或有限责任公司，承租人特此声明并保证：(I)承租人是正式成立的公司、合伙企业或有限责任公司(视情况而定)，有资格在马萨诸塞州联邦开展业务；(Ii)签署本租约的人被正式授权代表上述公司(S)、合伙企业(S)或有限责任公司签署和交付本租约；(Iii)承租人的章程或其他文件授权承租人签订本租约。

10.11

对应者。本租约在房东签署并交付之前无效，并可签署多份副本，每份均视为正本，但所有副本应构成一份相同的文书。本租约签名原件的任何传真或其他电子传输，应视为与签署和交付原件具有同等的法律效力

10.12

美国爱国者法案。承租人代表、认股权证和契诺，承租人或其任何合作伙伴、高级管理人员、董事、成员或股东、受让人或分租户(I)均未被列入由财政部外国资产管制办公室(“OFAC”)根据第13224号、第66 FED号行政命令维护的特别指定国民和受阻人士名单。注册49079(9月2001年10月25日)(“命令”)和《美国爱国者法》第三章(公法第107-56号(2001年10月26日))的所有适用条款；(2)被列入美国商务部维持的被拒绝人员名单和实体名单；(3)被列入美国国务院维持的恐怖分子名单和被取消律师资格的当事人名单；(4)被列入《古巴资产管制条例》第31 C.F.R.第515部分所界定的任何“指定国民”名单或资格；(V)被列入由美国国务院、美国商务部或任何其他政府机构维护的任何其他可公开获得的恐怖分子、恐怖组织或毒品贩子名单上，或根据该命令、外国资产管制处的规则和条例(包括但不限于《与敌贸易法》，载于《美国最高法院判例汇编》第50卷附件)。1-44；《国际紧急经济权力法》，《美国法典》第50编，第1701-06节；《伊拉克制裁法》未废除的条款，Publ。第101-513号法律公告；《联合国参与法》，第22《美国法典》第2349 AS-9节；《古巴民主法案》，第22《美国法典》，第6001-10节；《古巴自由和民主团结法》，第18《美国法典》，第2332d和233节；《外国毒品头目指定法》，Publ。第106-120和107-108号，均可不时修改)；或任何授权立法或其他行政命令中关于该命令的任何其他适用要求(该命令和该等其他规则、法规、立法或命令统称为该命令)；(Vi)从事该命令所禁止的活动；或(7)因涉及洗钱或上游犯罪、洗钱、贩毒、与恐怖主义有关的活动或其他洗钱上游罪行或与《银行保密法》有关的指控或与《银行保密法》有关的指控而被定罪、抗辩、起诉、传讯或拘留的人(《美国法典》第31编第5311节等)。序号)。

10.13

执行和交付。本租约仅在房东和租客签署本租约并将签署的副本交付给租客后才生效并具有约束力。

10.14

律师费。如果本租赁双方之间发生任何诉讼，败诉方应支付胜诉方合理的法律费用，以及合理的自付费用和费用。

11.1

不放行有害物质。承租人与承租人订立契约，并同意不在房屋和物业内、屋内、楼下或物业内使用、释放、处置、制造、储存或运输任何有害材料(下文定义)，除非符合任何对危险材料或物业拥有司法管辖权的政府当局颁布并可能修订的任何及所有法律、法规、条例或命令(统称为“法律要求”)，以及除在承租人的正常业务过程中使用的危险材料外，但仅符合所有适用的法律要求和业主的任何合理要求(如围栏或其他上锁的围栏的要求)。承租人应遵守关于承租人在其业务运营中使用的危险材料和所有化学品和易燃物质(无论以何种形式)的所有政府报告要求，并应向房东提交所有此类报告的副本。在本租赁期限内，如果在房屋或物业内或其上发生危险物质释放或释放威胁，承租人应自费执行任何和所有适用法律要求所要求的行动，以评估、遏制、移除或回应此类释放或释放威胁；但是，承租人在本租约项下的工作或行动应事先获得房东的批准，不得无理拒绝批准。危险材料“一词是指根据任何适用的地方、州或联邦法律和/或根据其通过的条例或出版物定义或分类为”危险材料“、”危险废物“、”危险物质“、”有毒物质“、”危险污染物“、”有毒污染物“、污染物或”油“的任何和所有材料，包括但不包括

11.2

危险物质放行须知。承租人应及时以书面形式将承租人或其业务活动引起或涉及的所有有害物质泄漏、泄漏或释放威胁，以及承租人从任何政府当局或第三方收到的关于房屋或财产上存在或怀疑存在危险物质、危险物质从房屋或财产迁移或疑似迁移到其他财产、或危险材料从其他财产迁移或疑似迁移到房屋或财产的所有通知、命令、罚款或任何形式的通信通知业主。

11.3

房东有权检查。房东、其高级职员、雇员、承包商和代理人有权但无义务检查房屋区域，以确定租户是否遵守CERCLA、RCRA、21C章、2IE章以及其他州和联邦环境法律或根据上述任何一项颁布的经修订的法规。房东应尽合理努力尽量减少对租客业务的干扰，但不对由此造成的任何干扰负责，前提是房东已采取这种合理努力。房东应合理配合租客，除紧急情况外，租客代表可陪同进入房屋进行检查的人员(S)。

11.4

房东的审计权。承租人应允许房东、其雇员及其代理人(包括其环境顾问)在租期内不时进入房屋的所有区域，以便在正常营业时间内或在经双方同意的其他时间或在发生环境紧急情况时进行环境评估或检查。如果房东行使本节第11.4条规定的权利，房东应尽合理努力将对租客业务的干扰降至最低，但不对由此造成的任何干扰负责，前提是房东已采取这种合理努力。房东应合理配合租客，除紧急情况外，租客代表可陪同进入房屋进行审计的人员(S)。

11.5

租户审计。在本租赁期限内，业主有权随时要求承租人租用，在这种情况下，承租人应自费聘请一名令业主满意的环境顾问，在房屋和/或物业进行环境评估、检查和/或采样，以确定在租赁期限内是否释放了有害物质。

11.6

补救措施。如果根据上述第11.4或11.5节进行的评估、检查或采样，或任何其他评估、检查或采样显示，承租人或其员工、代理人或承包商释放或威胁释放危险材料，则承租人应自费采取业主和任何政府当局要求的所有补救和/或响应行动，此后，承租人应迅速恢复受此类补救和/或响应行动破坏或影响的任何区域。

11.7

承租人报告要求：管理和安全计划。承租人已向房东提交了一份清单，其中列明了截至开工日期，承租人在正常业务过程中将在物业内使用或储存的材料、物质和化学品。该清单附于本租约，并作为附件I并入本租约，承租人应每六(6)个月向业主提供一份更新清单，任何新增清单均须经业主批准，不得无理扣留或拖延。在本租约签订之日起三十(30)天内，承租人应编制并向业主和业主的环境顾问提交一份所谓的《化学品管理和设施安全计划》。承租人应按照该计划中规定的程序和做法在场所内经营其业务，并应及时补救任何违反本条规定的做法、程序或条件，费用由承租人承担，或房东或其顾问合理判断，随着时间的推移会违反本条第11条的规定。

11.8

赔偿。承租人同意赔偿房东不因承租人、其员工、代理人或承包商自本租赁之日起及之后使用、释放、威胁释放、持有、搬运、运输、储存或处置有害材料而产生的一切索赔、责任、损失或损害，包括但不限于根据任何联邦、州或当地法律、要求和法规承担的责任，或对建筑物或财产的任何系统的损害。第11.8节的规定在本租约期满或提前终止后继续有效。

1.

建筑物内或建筑物周围的人行道、入口、通道、走廊、前厅、大厅或楼梯不得被租户阻挡。

2.

承租人不得将物品放置在玻璃隔板、门或窗上，以免影响建筑物走廊或建筑物外部的外观。

3.

承租人不得在建筑物内浪费电力或水。所有供暖和空调设备的调节和调整应由业主的代理人或员工完成(但承租人应通过恒温器控制房屋内的温度)。

4.

如果承租人使用房屋导致建筑物的保险费高于正常水平，则承租人应独自承担增加的费用。

5.

任何车辆(非机动单车、滑板车和滑板除外)或任何种类的动物(除第6.1.10.1款所准许者外)不得带进或饲养在处所内或附近。承租人可以携带非机动自行车、滑板车和滑板进入房屋，但承租人应对这些物品造成的任何损坏承担全部责任。在任何情况下，不得骑自行车、滑板车和/或滑板进入或进入处所内(双方商定，应携带或步行进入处所)。在拍卖前，建筑物内的任何空间不得用作出售任何种类的商品或用作储存该等商品。

6.

承租人应与房东合作，将火灾和相关危险造成的损失和风险降至最低。

7.

除其设计和建造的用途外，水厕、洗手间及其他水管固定附着物不得作其他用途，亦不得在其内放置扫地、垃圾、破布、酸或类似物质。因误用固定装置造成的一切损失应由承租人承担。

8.

房东保留制定、修改和执行合理的停车规则和法规的权利，前提是这些规则和义务不会削弱租户在租赁项下的权利。

9.

业主保留随时撤销、更改或放弃为建筑物规定的任何规则或规例的权利，并在其判断为为了建筑物的最佳利益及租户的最佳利益而认为必要、适宜或适当时，施加额外的合理规则或规例，而任何有利于一名租客的任何规则或规例的更改或豁免，不得视为对任何其他租户有利的更改或豁免，前提是该等规则及规例不会减少租客在租约下的权利。对于任何其他租户在规定的任何时间不遵守或违反任何规章制度或规定，房东不对任何租户负责。

10.

承租人承认该建筑已被指定为无烟建筑。承租人在任何时候都不得允许其代理人、员工、承包商、客人或受邀者在大楼内吸烟，或在指定地点以外的大楼外直接吸烟。

11.

大楼的正常营业时间为周一至周五上午7：00至下午6：00，不包括大楼关闭的节假日。承租人应被允许在正常营业时间以外进入和占用房屋，包括周末和节假日(前提是房东没有义务确保这种进入)。

1.

所有工作应符合所有适用的州法律，并符合伯灵顿镇的所有要求和规范以及业主管理机构(“建筑物管理”)的指导方针。该大楼正在运行，必须采取额外的注意和预防措施，以避免服务中断。

2.

承租人的总承包商(“承包商”)及其分包商的保险证书必须在任何工程开始前至少七(7)天提交。

3.

承包商必须在施工前至少一(1)周与业主的项目管理团队安排一次施工前会议。会议材料应包括详细的日程安排；主管、承包商和分包商的地址和电话号码；许可证复印件；当前保险的证明(包括所有分包商)；以及任何承包商卷入劳资纠纷的通知。

4.

承包商人员仅允许在正常贸易工作时间内以及正常贸易时间前后30分钟的时间内安装和取走工具等。

5.

对喷水灭火系统、消防系统、拆除、取心和任何其他类似类型工作的测试必须通过建筑管理与[   ]提前几天通知。正常营业时间为周一至周五上午8点至下午6点；周六上午8点至下午1点。大楼内任何系统的工作均应与大楼管理部门协调。

6.

不允许在主大厅或任何公共区域存放任何物品。承包商应负责将主大厅和任何其他公共区域保持清洁状态。承包商将承担清理被遗弃的脏区的费用。垃圾不能存放在任何公共区域。

7.

通过主大厅的送货必须以专业的方式进行。地板保护是必需的。公共区域内不允许存放任何物品。承包商有责任将任何公共区域保持清洁状态。承包商将承担清理被遗弃的脏区的费用。垃圾不能存放在任何公共区域。

8.

装货码头必须提前预订，不能仅供承包商使用。

9.

承包商应按照建筑管理部门的要求，提供厚重的防尘塑料屏障和/或外观合适的临时墙。

10.

应在入口处提供可走动的垫子。

11.

未经建筑管理部门书面请求并获得书面许可，不得切断或中断向租户提供的任何公用设施(电力、供水和管道)或服务。

12.

如果在任何工作中需要使建筑物火灾报警点离线，则此类服务的费用将由承包商支付，并需要事先获得建筑物管理部门的批准。

13.

如果任何工作范围需要进入另一个租户的空间，租户和/或承包商必须通知房东。经业主批准的，应在业主代表的监督下进行。上述监督费用应由承包商承担。

14.

只有在事先得到业主的书面同意后，才允许进入大楼的屋顶(业主的同意不得无理拒绝，但可能会受到业主的限制)。

15.

大楼的所有区域都实行“禁烟政策”。

16.

承包商将负责日常清理废弃的食物、牛奶和软饮料容器等。不得使用建筑垃圾容器。

17.

施工人员不得在大堂或大楼前用餐，也不得聚集在大厅或大楼前。

18.

除业主指定给承包商的空间外，施工人员不得使用建筑物内的任何空地。

19.

工作现场将不会有无线电。

20.

所有工人都必须穿衬衫、鞋子和长裤。

21.

走廊地毯、墙面覆盖物、花岗岩和大理石需要用泥石板、地毯、塑料流道或衬垫保护，以免损坏。

22.

公共场所、走廊、卫生间、大堂等，使用后必须立即清洁。承包商使用的洗手间将指定给承包商使用。承包商人员不得使用其他洗手间。

23.

禁止在铺着地毯的区域或公共大堂吸烟、进食或打开食物容器。不会有大喊大叫或喧闹的活动，也不允许或容忍酒精或受管制的物质。受到这种影响或拥有这种东西的个人将被起诉。

24.

未经建筑经理事先明确批准，承包商不得张贴任何标志，该标志可能会因任何原因而被扣留。

25.

承包商应在任何工程开始前向建筑管理部门提供所有许可证的副本。

26.

承包商应在不受劳资纠纷干扰的情况下完成工作，并与其他行业协调一致。

27.

业主在商业上的合理决定权可能会更改《建筑规则》和《条例》。

28.

业主保留禁止任何不遵守本施工规则和规定的承包商进入本建筑的权利。

1.

以下签署人是该租约(“租约”)下的租客(“租客”)，该租约日期为20月20日，由业主(“业主”)及两者之间的业主(“业主”)及以下签署人作为租客，涵盖位于马萨诸塞州马萨诸塞

2.

本租约作为附件A附于本文件，(I)构成签字人与业主之间关于房产的完整协议，(Ii)是签字人与影响房产的房东之间的唯一租约，及(Iii)未经任何方面的修改、更改、更改或修订，但(如无如此注明)除外：

3.

除下文所述外，以下签署人已接受并于本合同签订之日入住该房屋，而业主须根据租约条款作出的所有改善工程(如有的话)均已完成，业主须支付的所有建筑津贴均已支付。此外，签署人未与房东或房东的任何代理人、代表或雇员就免费租金、部分租金、租金退还或任何其他类型的租金或其他经济诱因或优惠达成协议，除非(如无协议，请注明)：

(1)

租赁期从2010年4月20日开始(或计划开始)，将于2008年8月20日到期；

(2)

该房产的固定租金已支付给并包括美元，20%；

(3)

根据租约支付的固定租金按年率计算为元；以及

(4)

根据租约，租户目前应支付的额外租金金额估计为美元，按比例计算为20%，并已通过20,000美元的对账。

4.

(I)据租客目前实际所知，租约并无任何一方违约，(Ii)在租约完全有效的情况下，(Iii)租约规定的范围内，根据租约应支付的租金正在累算，(Iv)根据租客目前实际所知，在租约或其他情况下，签署人并无抵押权、留置权或抵销(及任何信贷或扣减申索)，(V)据租客目前实际所知，租客无权向房东索要任何抵押、租金、清洁或其他押金，除非(如无)：

5.

自租赁之日起，根据美国、任何其他司法管辖区的任何州的破产、重组、安排、暂停或类似法律，没有任何针对签署人的诉讼，无论是自愿的还是非自愿的。

6.

承租人未将承租人租赁权益的全部或任何部分转租、转让、质押或以其他方式转让，但下列规定除外：

7.

租户和房东都没有为终止租约而采取任何行动，也没有发出或收到任何通知，据租户目前的实际情况，租户无权终止租约，除非(如果没有，请注明)：

8.

承租人无权选择或优先购买物业的全部或任何部分(或物业所属的房地产)，亦无任何权利或权益(除租约所载者外)与物业或物业的任何权利或权益有关。承租人无权续订或延长租赁期限或扩建房屋，除非(如果没有，请注明)：

9.

签名人承认，本合同所列各方在以房东在该房产中的权益作担保的贷款中，或在与该房产所属财产的收购有关的贷款中，依赖本禁止反言证书和本文所载信息的准确性。