EX-10.1

租赁的第一修正案(“第一修正案”)的生效日期为2023年5月3日(“生效日期”)，由特拉华州有限责任公司(“房东”)ARE-MA Region No 94，LLC和特拉华州公司(“承租人”)omega Treateutics，Inc.

(Ii)化学品储藏室CC5和RC5，(Iii)顶层公寓储藏室PH5，以及(Iv)套房105，位于马萨诸塞州剑桥市查尔斯公园一号楼内，约有89,246平方英尺的可出租空间。租约中对房产进行了更详细的描述。本文中使用的未定义的大写术语应具有本租赁中为此类术语定义的含义。

业主已同意延迟目标开始日期，而租客已同意将租约项下应付的初始基本租金每年每可租平方英尺增加1.00元，作为业主同意延迟目标开始日期的代价。

业主及租客希望修订租约，以(其中包括)(I)规定分阶段交付物业，(Ii)规定物业中包括第105套房的部分将于基本完成而没有任何租户改善的情况下交付，(Iii)增加租约项下应付的初始基本租金，及(Iv)反映项目地址的变化。

因此，现在，考虑到通过引用并入本文的前述叙述，考虑到本文中包含的相互承诺和条件，以及对于其他良好和有价值的对价，房东和租客同意如下：

尽管租约中有任何相反规定，业主和租客承认并同意，如果业主的工作在目标开工日期之前基本完成，则开工日期可以在目标开工日期之前进行。

建筑物：马萨诸塞州剑桥市第一街140号项目中的某一建筑物，位于房东拥有的不动产上，如图B所示。

项目：俗称“第一街140号”的项目，包括物业所在的建筑物所在的房地产，以及附件B所述的对其进行的所有改造和附属设施。

业主和租客承认并同意，尽管本租约附件B中有任何相反规定，但自生效日期起，(I)本租约(包括但不限于本租约附件A和B)中对“Charles Park”和“One Rogers Street”的任何和所有提及均已删除，(Ii)与本租约附件B所载项目的法律描述相关的物业地址现指124、130和140 First Street，以及(Iii)尽管有上述规定，整个项目将被称为“140 First Street”，整个项目的邮寄地址是140 First Street，Cambridge，Massachusetts 02142。

基本租金：每年每平方英尺可出租租金116.00美元，可根据本条例第四节进行调整。

“2.交付；处所的验收；生效日期。在符合本段倒数第二句的前提下，业主应尽商业上合理的努力，在目标开工日期或之前将房产交付给租户，业主的工作应基本完成(“交付”或“交付”)。如果房东未能及时交付房屋，房东不对租客因此造成的任何损失或损害承担责任，除本租约规定外，本租约不得无效或不可撤销。即使本合同有任何相反规定，如果业主未能在目标开始日期后60天内将物业交付给租户(该日期可因不可抗力延误和/或租户延误而延长，即“取消日”)，则在业主未能将房产交付给租客的期限后的每一天，基本租金应减免1天。如果业主由于不可抗力和/或租户延误以外的任何原因，未能在目标开始日期后180天内交付物业，则租户可以书面通知业主终止本租约，如果租户终止本租约，则房东和租客均不再享有本租约项下的任何其他权利、义务或义务，但在本租约终止后仍继续存在的条款除外。在此使用的术语“房东的工作”、“承租人延误”和“基本完成”应具有工作信函中为这些术语规定的含义。尽管本租约或工作信函中包含前述规定或任何相反规定，但业主和租客同意：(A)关于Suite105物业的“业主工程”仅指建造基础建筑工程，不包括业主在Suite 105物业内建造任何租户改善工程；(B)Suite105物业将交付给租户；(C)Suite105物业的业主工程实质上完成后，不需要为Suite 105物业颁发占用证书或临时占用证书(或已发出同等批准)。如果承租人在180天后的5个工作日内没有选择取消本租约

在本款规定的期限内，本租约无效的权利将被放弃，本租约将保持完全效力和效力。

“开工日期”应是以下两项中较早的一项：(I)房东将房产交付给租客的日期；(Ii)如果没有租客延误，房东本可以交付房产的日期。《105套房起租日》为2023年7月31日。

除工作书所载或本租约另有明文规定外：(I)承租人应接受物业于开工日期时的状况；(Ii)业主对物业的任何瑕疵不承担任何责任；及(Iii)承租人接管物业，即为承租人接受物业及物业在取得物业时状况良好的确凿证据。租客在生效日期前占用物业须受本租约的所有条款及条件所规限，只要租客不在物业的任何部分经营业务，则不包括支付基本租金及有关物业的营运费用的义务。

在开工日期后的连续90天内，房东应自行承担成本和费用(不构成运营费用)，负责为房屋提供服务的建筑或建筑系统(如第13条所界定)所需的任何维修，除非租户或任何租户一方对维修原因负责，在这种情况下，租户应支付费用。承租人还应享有向房东发放的与房东有关的工作相关的任何担保。

应业主要求，承租人应签署并交付一份书面确认，说明开始日期和期限届满日期，并以本租约附件所附“开始日期确认”的形式予以确定；但承租人未能签署并交付此类确认不影响房东在本合同项下的权利。本租约的“期限”应为本租约首页上定义的基本期限和承租人根据本租约第39条可选择的任何延期条款。

承租人同意并承认，业主或业主的任何代理人均未就处所或项目的全部或部分状况、及/或处所或项目是否适合承租人的业务作出任何陈述或保证，而承租人放弃对处所或项目适合许可用途的任何默示保证。房东声明并保证，代表房东签署本租约的人被正式授权代表房东签署和交付本租约，作为具有法律约束力的房东合同。承租人声明并保证，代表承租人签署本租约的人被正式授权代表承租人签署和交付本租约，作为具有法律约束力的承租人合同。本租赁构成房东和租客关于本租赁标的的完整协议，并取代本租赁中未包含的任何和所有先前的陈述、诱因、承诺、协议、谅解和谈判。房东在签署本租约时，依据租户的陈述、保证、确认和本租约中包含的协议。

(Iii)现将租约第3节及第5节中的“第二期物业开始租金日期”改为“第105期物业的租金开始日期”，(Iv)在租约第7节及第10节中的“第二期物业的租金开始日期”在此以“套房105物业的租金开始日期”代替，及(V)在致“第二期物业”、“第二阶段目标开始日期”及“第二阶段开始日期”的工作函件中，现予删除。为免生疑问，承租人应开始支付基本租金和

额外租户改善津贴。尽管租约中有任何相反规定，双方承认承租人已通知房东，承租人已根据租约条款选择100%使用整个物业的额外租户改善津贴。

除租客改善津贴及额外租客改善津贴外，业主应向租客提供“第二次额外租客改善津贴”，以支付超出的租客租赁费(如附件C所载工作函件所界定)，最高金额为每平方英尺租金50.00元。额外的租户改善津贴必须在支付第二笔额外租户改善津贴的任何部分之前悉数支付。自生效日期起至基期内每个月首日止，承租人须支付所需款额，以悉数摊销第二笔额外租客改善津贴的部分(如有)，按月平均支付，年利率为基准期限的年利率10%，并于生效日期开始计息(“额外租约租金”)。租赁期满或提前终止时，任何尚未支付的额外TI租金应在本租赁到期或提前终止时一次性支付给业主。为免生疑问，额外的TI租金不得根据租约第4(A)条作出调整。承租人无权在租赁期满或提前终止之前的任何时间预付全部或任何部分额外的TI租金。

租户须于2023年12月31日(“第二次额外租客改善津贴选择日期”)前以书面通知业主，第二次额外租客改善津贴租客已选择使用多少。如租客未能在第二次额外租客改善津贴选择日期前将通知送交业主，租客将被视为已选择不使用第二次额外租客改善津贴的任何部分。这种选择(或被视为选择)是最终的，对租户具有约束力，此后不得在未经房东同意的情况下进行修改，房东可由房东唯一和绝对的主观自由裁量权批准或拒绝批准或拒绝批准。承租人确认并同意(I)租户每月应支付的额外交易税租金金额在生效日期后方可计算(或可重新计算)，及(Ii)在计算(或重新计算)交易商租金附加额后应支付的第一期额外交易税租金可能包括(X)紧随交易日租计算(或重新计算)后的日历月应付的交易商交易税额外租金的每月分期付款。加上(Y)自生效日期起至计算(或重新计算)交易税租金的历月最后一天为止期间的所有未缴及未缴额外交易税租金。

在业主的工作基本完成并全部支付后，当租约项下应支付的TI租金和额外的TI租金已确定时，承租人应以本第一修正案附件A的格式签署并交付一份关于TI租金的书面确认；然而，承租人未能签署并交付该确认并不影响业主在本合同项下的权利。

尽管工作信函中有任何相反的规定，但根据工作信函，只有可归因于501套房的TI津贴部分可用于TI费用。业主应将可归因于Suite 105物业的TI津贴部分(统称为“Suite 105 TI津贴”)，包括按每平方英尺租金计算适用于Suite 105物业的额外租户改善津贴和第二次额外租户改善津贴的部分，供租客在开始日期后的头12个月内使用(“Suite 105津贴日期以外”)，向租户偿还租客根据租约第12条对105号套房进行的固定和永久改建所招致的合理费用(由提交给房东的发票和租户的书面退款请求证明)。Suite 105 TI津贴的任何部分在Suite 105津贴日期以外仍未支付，应被视为已被租户没收，并且租户无权进一步获得Suite 105 TI津贴的任何部分。

业主和租客承认并同意：(A)已满足《工作书》第2(B)和(2)(C)节的审批要求，现删除《工作书》第2(D)节的第一句；(B)由TI建筑师于2022年7月22日编制并已得到业主和租客批准的某些租户改善计划(“批准计划”)；(C)房东已订购材料和设备，并已根据批准的计划开始建设租户改善工程，以及(D)承租人对已批准的图则提出的任何更改应构成符合工作书第4(A)和4(B)节的更改。

房东和租客承认并同意房东根据批准的平面图和批准的预算与总承包商就承租人改善工程的施工签订了“保证最高价格”合同，承租人没有进一步权利根据工作通知书交付价值工程通知。

OFAC。承租人及据承租人所知，承租人的所有实益拥有人目前(A)遵守并应在租赁期限内始终遵守美国财政部外国资产管制办公室(OFAC)的规定以及与此相关的任何法规、行政命令或规定(统称为“OFAC规则”)，(B)未列入，且在租赁期限内不得列入，由OFAC维护的特别指定的国民和被阻止的人名单和/或OFAC或其他政府当局根据任何授权法规、行政命令或法规维护的任何其他类似名单，以及(C)不是禁止美国人与之发生关系的个人或实体

10.

经纪人。房东和租客各自声明并保证，其没有与任何经纪人、代理人或其他人(统称为“经纪人”)就本第一修正案中所反映的交易进行交易，也没有经纪人促成这项交易。房东和房客在此同意就本第一修正案与租客或房东(视情况而定)进行交易后，任何经纪人要求佣金或其他形式的赔偿的任何索赔，房东和房客同意赔偿并使对方不受损害。

本第一修正案是双方就本修正案的标的达成的完整协议，并取代所有先前和同时的口头和书面协议和讨论。本第一修正案只能通过双方签署的书面协议进行修改。

承租人承认房东的业务运营是房东的专有业务。未经业主事先书面同意，承租人应保密，不得向第三方披露房东的系统、控制、设备、编程、供应商、租户和专用设施的信息，并应要求承租方保密，不得向第三方披露。

本第一修正案可签署两份或两份以上副本，每一份应被视为原件，但所有副本应共同构成一份相同的文书。副本可通过传真、电子邮件(包括pdf或符合美国联邦2000年ESIGN法案的任何电子签名过程)或其他传输方式交付，因此交付的任何副本应被视为已正式且有效地交付，并且在任何目的下都是有效的。就本第一修正案和与之相关的所有事项而言，电子签名应被视为原始签名，此类电子签名与原始签名具有相同的法律效力。

除由本第一修正案修订和/或修改的条款外，本租约现予批准和确认，本租约的所有其他条款应保持完全效力，不受本第一修正案的更改和不变。如果本第一修正案的规定与本租赁的规定有任何冲突，应以本第一修正案的规定为准。无论是否经过本第一修正案的特别修订，本租赁的所有条款和条款均在必要的程度上进行修改，以实现本第一修正案的目的和意图。

承租人承认房东的业务运营是房东的专有业务。未经业主事先书面同意，承租人应保密，不得向第三方披露，并应要求承租方保密而不向第三方披露有关业主业务运营的信息，包括但不限于关于业主的系统、控制、设备、编程、供应商、租户和专用便利设施的信息。尽管如上所述，承租人可向承租人的员工、董事会、委员会、贷款人、投资者、第三方、顾问和顾问披露在承租人的日常运营过程中合理需要的信息，前提是承租人应要求这些各方将信息保密，并且(Y)遵守具有管辖权的法院或其他政府机构的有效命令，或任何法律、法规或法规，包括但不限于，根据适用的美国证券交易委员会要求，向美国证券交易委员会(美国证券交易委员会)备案本租约。

兹证明，本第一修正案的执行日期为上述第一修正案的第一年。


租户：
欧米茄治疗公司
特拉华州的一家公司

发信人：	/S/Mahesh Karande
姓名：	马赫什·卡兰德
ITS：	总裁与首席执行官


房东：

ARE-MA区域编号94，LLC
特拉华州一家有限责任公司

出处：亚历山大港房地产股票，LP
特拉华州的有限合伙企业，
管理成员

作者：Are-QRS Corp.，
马里兰州一家公司
普通合伙人

发信人：	/S/艾莉森·格罗霍拉
姓名：	艾利森·格罗霍拉
标题：	高级副总裁，RE法律事务